1. No category

SAKSFRAMLEGG
Saksbehandler:
Arkivsaksnr.:
Anna Arneberg
14/2060
Arkiv: GNR 18/27
KLAGE PÅ AVSLAG PÅ SØKNAD OM OMDISPONERING AV
LANDBRUKSEIENDOM TIL BOLIGFORMÅL GNR 18 BNR 27
Rådmannens innstilling:
Det er ikke kommet inn nye tungtveiende moment i klagen som gjør at Modum
kommune skulle endre synspunkt i fradelingssaken.
I henhold til jordlovas § 9 (om omdisponering) opprettholder Modum kommune sitt
avlag på søknad om omdisponering av fulldyrka jord (gnr 18 bnr 27) til boligtomt.
Saken oversendes i sin helhet til avgjørelse hos Fylkesmannen i Buskerud.
Saksopplysninger:
Kai Hakvåg klaget på Modum kommunes avslag på søknad om omdisponering av gnr/bnr
18/27, Øst-Modum, fra landbruk (hovedsakelig fulldyrka mark) til boligformål. Det er
Frode og Svein Sulland som eier 18/27. Hakvåg har fått fullmakt fra grunneierne til å
søke om omdisponering.
Gnr/bnr 18/27 er en selvstendig teig som blei fradelt 1992. Den består av 1,8 daa
fulldyrka jord og 0,7 daa middels bonitet skog. Totalt 2,5 daa. Det omkringliggende
landskapet rundt 18/27, består av noe bebyggelse mot Tyrifjorden, deretter et belte
med jordbruksarealer, litt beiter og så skog oppover mot åsen.
Fylkesmannen har gitt en høringsuttalelse, datert 16. juni (vedlagt). Kommunens
avslagsvedtak er datert 1. juli. Hakvåg klager på avslaget.
Lovhjemmel:
Kommunen har valgt å behandle søknaden som en omdisponering av dyrka mark
(jordloven §9). Dersom man hadde vært positiv til omdisponeringen av arealet som er
omsøkt, ville saken i neste omgang bli behandlet etter plan- og bygningsloven. Etter
plan- og bygningloven ville det blitt en dispensasjonssak siden arealet ligger innenfor
kommuneplanens landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Modum kommune har i
tillegg en byggegrense på 100 meter fra Tyrifjorden. Eiendommen ligger mellom 0-75 m
fra Tyrifjorden.
Jordlovens § 9 Bruk av dyrka og dyrkbar jord, omdisponering:
Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon.
Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i
framtida.
Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering
av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast
omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige
ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei
omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til
jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar.
Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei
føremåla lova skal fremja.
Historikk:
Fradeling av parsellen gnr/bnr 18/27 fra et gårdsbruk skjedde i 1952. I november 1991
var det oppe en søknad, i Modum bygningsråd, om yttligere fradeling av en parsell på
gnr/bnr 18/27. Den gangen var det ønskelig å dele 18/27 (totalt ca 5,7 daa) i to deler.
Den ene delen besto av bebygd hytteeiendom (i dag gnr/bnr 18/50) og den andre delen
var ubebygd (i dag gnr/bnr 18/27). I første runde blei saken avslått, med begrunnelse at
en tomt i dette området ikke vil kunne bebygges, fordi den ligger i landbruk-, natur- og
friluftsområde (LNF), og i tillegg innenfor 100 metersbeltet mot Tyrifjorden.
Dette vedtaket blei påklaget. Saken var oppe på nytt i februar 1992. Nytt vedtak i
bygningsrådet tillot fradeling, mot at arealet ikke skulle bebygges og at Modum
landbruksnemnd også ga sin tillatelse til fradeling. Det var også lagt ved kopi av
jordleiekontrakt mellom Sulland-brødrene og Knut Hovland som da var eier av det
tilliggende nabojordet (gnr/bnr 18/1, 7 m.fl.) Landbruksnemnda ga sin tillatelse til
fradeling i april 1992, på disse premissene (i fet kursiv over).
I saken fra Modum bygningsråd i februar 1992 står det blant annet:
«…..det dreier seg om en større hyttetomt som deles hvor eieren selger hytte med tomt
og beholder rest-parsellen. Det anføres at han er på det rene med at denne parsellen ikke
kan bebygges og skal leies bort til nabobruket som tilleggsjord. Det dreier seg etter hans
påstand altså ikke om fradeling av tomt. Teknisk sjef må innrømme at hjemmelen til å
nekte en deling som dette er svak. Det dreier seg f.eks ikke om fradeling av landbruksjord
til byggegrunn, men tvert i mot fradeling av tomtegrunn som etter eierens utsagn nå skal
brukes til jordbruk. Dette er også i tråd med formålet i kommuneplanenes arealdel (LNFområde). På den annen siden ville en i den ytterste konsekvens kunne få en
eiendomsstruktur med mange små ubebygde parseller som det etter hvert ville kunne bli
et press på å få bebygge. Ut fra en samlet vurdering er teknisk sjef kommet til at
bygningsrådet bør ta klagen til følge, men gjøre helt klart at den fraskilte parsell ikke er
noen byggetomt.»
Vurdering:
Forbudet:
I klagen har Kai Hakvåg skrevet at han mener avslaget er «gjort på feil grunnlag og at
begrunnelsen for avslaget er for lite belyst». Deretter tar han for seg flere ulike punkt.
Som klager også kommenterte i søknaden, så mener han at eiendommen ikke omfatter
jordloven. Årsaken til at han mener det er at arealet ikke kan gi noe grunnlag for
produksjon aleine eller sammen med annet landbruksareal på eiendommen.
Klager viser selv til følgende (men tar ikke med den siste setningen): Rundskriv M1-2013
«omdisponering og deling» som omhandler jordlovens §§ 9 og 12 sier blant annet at «en
forutsetning for at forbudet om omdisponering av dyrka og dyrkbar mark kommer til
anvendelse er at det areal som søkes omdisponert, enten aleine eller sammen med annet
jordbruksareal på eiendommen, kan gi grunnlag for jordbruksproduksjon. Det må
objektivt sett ligge til rette for jordbruksproduksjon. Produksjonen må samtidig være av
et visst omfang, enten for salg eller for eget bruk. Det er relevant å trekke inn i
vurderingen om eiendommen ligger i et typisk jordbruksområde.»
Modum kommune har kommentert dette punktet i avslagsbrevet og mener at det ikke
er kommet inn nye opplysninger her.
Landbrukskontoret har dokumentasjon på at en aktiv gårdbruker har søkt
produksjonstilskudd på jordet 18/27 fra 2012, hovedsakelig til kornproduksjon. Samme
gårdbruker har også brukt tilliggende jorde i flere år. Alle flyfotoer kommunen har sett
på (tilbake til 2005) viser at 18/27 er blitt drevet sammen med jordet gnr/bnr 18/7. Til
sammen utgjør disse to jordene et sammenhengende jordestykke på 7 daa. I området
rundt er det et typisk jordbrukslandskap. Opplysninger landbrukskontoret kan finne om
eie og leieforhold for området rundt Brekke viser at mange av jordene leies av enkelte,
aktive bønder. Sett fra kommunens side er det ingen tvil om at gnr/bnr 18/27 består av
fulldyrka jord, ligger i et sammenhengende jordbrukslandskap og skal behandles etter
jordloven.
Videre mener kommunen at det ikke er ønskelig med ytterligere bebyggelse ned mot
Tyrifjorden, og spesielt ikke på et jorde med fulldyrka mark som er i drift i dag.
Omdisponering til bolig vil føre til nedbygging av dyrka marka som ikke kan tilbakeføres
igjen. Det vil være negativt for landbruket og kulturlandskapet å få enda et bygg som
grenser til jorder på flere kanter. En enkeltpersons ønske om å bygge bolig på et
fulldyrka jord, 75 meter fra Tyrifjorden, mener vi ikke er spesielt samfunnsgavnlig.
Presedens:
Klager peker på at Modum har historie på å godkjenne omdisponering i LNF-områder, og
viser til f.eks Ullhauglia og Bråtabakken. Modum kommune mener at verken
reguleringsplanen for Ullhauglia eller Bråtabakken er sammenlignbare med Håkvågs
søknad om omdisponering av fulldyrka mark i LNF. Selv om Bråtabakken ligger på dyrka
mark, så er begge disse områdene er avklarte boligområder gjennom
kommuneplanprosessen.
Vi mener fortsatt at det vil skape en presedens for nedbygging av mindre (men gode)
jordeflekker rundt om i kommunen, dersom det gis tillatelse i denne saken.
Alternativer:
Klager mener kommunen ikke har gjort sin plikt i å vise til alternativer til bosetting på
det omsøkte arealet. Dersom søker ønsker å bosette seg på Øst-Modum så heviser vi til
å gå inn på kommunekartet for å se hvor arealer er satt av til boligbebyggelse eller LNF
med tillatelse til spredt boligbygging. Deretter prate med en grunneier som kan være
interessert i å selge en tomt. Denne tomten bør absolutt ikke ligge på fulldyrka mark, og
ellers bør den ligge til rette for fradeling (f.eks at den ikke fører til miljø- og
driftsmessige ulemper for landbruket).
Styrke bosetting:
«Landbruksmeldingen St.Meld. 9, kap. 10 oppfordrer til en aktiv eiendoms- og
landbrukspolitikk. Dette har kommunen selv vektlagt i flere dispensasjonssaker» skriver
klager. Kommunen antar at det her vises til fradelingssakene til Hans Egil Stillingen og
Trond Thorseth som har pågått siden vinteren 2013. Det gjaldt søknader om fradeling til
boligtomt fra landbrukseiendommer i LNF-område. Modum kommune har i sommer fått
svar på disse sakene som var til klagebehandling hos settefylkesmann Oslo og Akershus.
Endelig vedtak var avslag. Settefylkesmannen forstår St. Meld. 9, om oppfordring til
aktiv eiendoms- og landbrukspolitikk som bidrar til bosetting i distriktene, til at det i
utgangspunktet ikke skal foretas fradelinger i strid med kommuneplanen. Videre nevner
settefylkesmannen at kommuneplanen til Modum er forholdsvis nylig vedtatt. Det blei
da foretatt en vurdering av hvor det skulle tilrettelegges for nye byggeområder eller
områder med spredt boligbygging. Boligbygging i LNF, på et fulldyrka jorde, er ikke i tråd
med kommuneplanen eller St. Meld. 9.
Almenne interesser:
Klager hevder at strandlinjen i dag er utilgjengelig og at en fornuftig forvaltning av
denne vil gjøre den mer tilgjengelig for almennheten og forskjønne inntrykket fra
Tyrifjorden. Dette mener han kan gjøres ved at han får lov til å bygge bolig som omsøkt.
Modum kommune mener fortsatt et man ikke gjør en strandlinje mer tilgjengelig ved å
gi tillatelse til å bygge like ved.
Videre skriver klager at arealet i dag benyttes til beite og har beskjeden verdi. Det
stemmer at jordet i dag blir bruket til beite, men aktive gårdbrukere har dyrket korn der
i mange år tidligere. I avslagsbrevet står det mer om hvordan omsøkt areal er drevet
sammen med nabojordet i flere år og at jordkvaliteten er svært god.
I søknaden vises til vedtaket fra 1992, Hakvåg mener at vedtaket er gammelt og at mye
har forandret seg i Modum siden den gang. Vi kan slutte oss til at mye har forandret seg,
blant annet er jordvernet blitt sterkere. Det er blitt enda viktigere å ta vare på den dyrka
marka som kan bidra til et aktivt og bærekraftig jordbruk. Fulldyrka jord som dette
arealet hovedsakelig består av er den mest verdifulle jorda vi har med tanke på
matproduksjon. Selv om det til tider er blitt brukt som sauebeite, er det ikke noe
problem å dyrke korn her. Jordbruksarealer i klassen «svært god jordkvalitet» (som
omsøkt areal hører til) er lettdrevet og gir normalt gode og årvisse avlinger av
kulturvekster tilpasset det lokale klimaet. I tillegg har de mindre enn 20 prosent helling.
Arealet blir i dag drevet sammen med nabojordet, slik at det totalt utgjør et jorde på 7
daa.
Nasjonale føringer for areal- og transportplanlegging:
Til dette punktet skriver klager at alle kan ikke bo i sentrum og man må bruke distriktene
til å tilby attraktive og varierte bo-områder. Dette er for så vidt i tråd med
kommuneplanens målsettinger, men for å oppnå dem må kommuneplanens arealbruk
følges.
Annet:
Klager har lagt ved en del kopier av saker som Modum kommune har hatt tidligere, som
vi antar han mener er sammelignbare;
Hans Egil Stillingen og Trond Thorseth, Drolsum- søknader om fradeling av boligtomter
fra landbrukeiendom til i LNF. Disse søknadene er blitt endelig avslått av
settefylkesmannen Oslo og Akershus.
Torger Ask, Øst-Modum- bygging av garasje på eksisterende boligtomt, innenfor 100meters beltet mot Tyrifjorden. LNF- område. Det er forskjell på bygging om det er snakk
om ny bebyggelse eller om det er på en allerede etablert boligtomt.
Inger-Lise Mathiesen, Bingen- fradeling av tilleggsareal til eksisterende boligtomt fra
landbrukseiendom. Ikke snakk om bygging. LNF og LNF med spredt boligbygging.
Reier Sønju, Vikersund mot Tyrifjorden- nybygging av bolig og garasje innenfor 100metersbeltet. Boligtomta ligger i boligområde, ikke LNF.
Konklusjon:
Gnr/bnr 18/27 er en landbrukseiendom som består av fulldyrka mark og skog, og skal
behandles etter jordloven. 18/27 er drevet på en god måte de siste årene, sammen med
et nabojorde, slik at de til sammen har utgjort et jordestykke på 7 daa. Omkringliggende
områder er et typisk jordbrukslandskap med noe bebyggelse mot Tyrifjorden,
jordbruksarealer og skog opp mot åsen.
Modum kommune mener at det ikke skal gis tillatelse til omdisponering av fulldyrka
mark til boligbygging på dette arealet som ligger i LNF-område og grenser til Tyrifjorden.
Akkurat som bygningsrådet mente i 1992 er kommunen fortsatt redd for å få ytterligere
press for utbygging av småparseller. Modum kommune har målsetting om
befolkningsvekst og tilbud til attraktive tomter, men har samtidig en målsetting om
bevaring av selve strandsonen og dyrka mark mot utbygging for bevaring av attraktivitet
og produksjon.
Dersom eierne av gnr/bnr 18/27 ikke ønsker å ha arealet lengre og ser at det blir
tungvint å drive det mens man selv ikke er boende i kommunen, så vil Modum
kommune anbefale at omsøkt areal selges til en pris som gjelder jordbruksarealer og til
noen som driver aktivt landbruk i nærområdet og/eller aller helst til noen som har
tilgrensende landbruksareal.
Vi kan ikke se at det er kommet nye momenter i klagen som kan vektlegges. Så saken
oversendes til Fylkesmannen i Buskerud for avgjørelse.
Vedlegg til saksframlegget:
Søknaden om omdisponering av landbrukseiendom til boligformål, datert 22. april
Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud, datert 16. juni
Avslag på søknaden, datert 1. juli
Klage på vedtak, datert 20. juli
Vedlegg i saken:
Utgående brev fra kommunen, der Fylkesmannen bes om å uttale seg, datert 13. mai
E-post fra søker, ang levert klage, datert 23. juli