Oppdatert vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag 2014/2015

Oppdatert vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag
2014/2015
1. Objekt
Sankthansfjellet er et borettslag i Oslo kommune. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret med
org. nr 950266465. Gateadresse er Haugerudveien 1-63 og Larsbråtveien 1-263 og 2-38.
Borettslaget består av 183 atriumshus i funkisstil satt sammen i varierte gruppeformer. Tomten har
gårdsnr. 140/141 og bruksnr. 51/126/128. Husene ble oppført i 1969-1971 og første innflytting var i
1970. Husene er bygget i tre med luftede flate tak. Fundamentert i hovedsak direkte på fjell med
kryprom. En del er fundamentert direkte på leire som plate på mark.
2. Teknisk status
Det ble foretatt en omfattende utvendig rehabilitering av alle boligene i 2007 og 2008.
Rehabiliteringsarbeidet omfattet:
•
•
•
•
•
•
2.1
Utskifting av panel og etterisolering vegger.
Utskifting av vinduer og dører.
Bygging av nye blomsterkasser, rekkverk og tak over inngangspartier.
Utskifting av gesimsbeslag, renner og nedløp.
Reparasjon av terrasser og ny papptekking.
Maling av fasader, vinduer, rekkverk og blomsterkasser.
Aktører 2006-2015
Funksjon
Når
Firma/adresse
Kontaktperson
Telefon etc.
Byggherre
06-08
Styret i St. Hansfjellet
Borettslag
Anders Pilgaard
22 82 46 74
Høyer Finseth AS
Finn Braaen
Byggherreombud
06-08
[email protected]
Entreprenør
07-08
EUC AS
90 02 32 44
[email protected]
(tidl. A.L. Høyer)
Bjørn Christensen
92 89 23 02
[email protected]
FDV-dokumentasjon
07-08
EUC AS
Bjørn Christensen
92 89 23 02
[email protected]
Vedlikeholdsplan
2009
Høyer Finseth AS
Finn Braaen
Oppdatering av
vedlikeholdsplan
14-15
Høyer Finseth AS
(tidl. A.L. Høyer)
90 02 32 44
[email protected]
(tidl. A.L. Høyer)
Victoria Rygh
Nordhagen
47 90 23 15
[email protected]
3. Vedlikehold
Vedlikeholdsplanen angir type vedlikehold samt fornyelser og utskifting, spesifisert ihht. angivelser i
byggdetaljblad 700.320. Det forutsettes at kvalifisert bistand blir benyttet, både i form av rådgiving
og/eller utførelse. En tidsplan for de neste 15 årene er vedlagt som en sjekkliste for byggherren.
Høyer Finseth AS
Postadresse: Engebrets vei 5, 0275 Oslo | Telefon sentralbord: 23 27 80 00 | Epost: [email protected] | Org.nr: NO 947 624 105 MVA
Det anbefales en hovedinspeksjon av hele bygningsmassen hvert 3.år og at Vedlikeholdsplanen blir
oppdatert etter hver hovedinspeksjon.
Bygningene står i et normalt utsatt klima, der noe forurenset luft kan påvirke malte flater. Det ble
under rehabiliteringen i 2007-08 ikke utskiftet all ytterpanel. De eksisterende panelvegger som ikke
ble skiftet (nordvegger og noen atrier) bør derfor inspiseres regelmessig for oppsprekking og
avflassing. Regelmessig renhold vil forebygge nedbrytningsskader på disse veggene.
For å få et godt og effektivt vedlikehold er det viktig at småskader utbedres, midlertidig eller
permanent, så snart de blir oppdaget. Se FDV- dokumentasjonen fra EUC AS (Entreprenør fra
prosjektet i 2007-2008).
Vedlikeholdsplanen er bygget på NS 3451, Byggforsk 700.320, erfaringer fra rehabiliteringen utført
2007-2008 og inspeksjon i november/desember 2014.
3.1
Forklaringer
Hovedvedlikehold = Reparasjon av skader. Hel fornying av overflatebehandlingen. Ettersyn =
Reparasjon av småskader. Reparasjon av overflatebehandlingen.
3.2
Kostnader
De beregnede kostnadene er rene vedlikeholdskostnader i 2014-kroneverdi og viser forslag til
avsetninger til periodisk vedlikehold de neste 15 år.
4. Oppdatering av vedlikeholdsplan 2014/2015
Det ble i november/desember 2014 foretatt en befaring for å vurdere tilstanden til bygningsmassen i
St. Hansfjellet borettslag med tanke på å oppdatere den eksisterende vedlikeholdsplanen. Fasadene
på bygningene har holdt seg godt (med unntak av bodvegger hvor vannet gjør en del skade) siden
rehabiliteringen i 2007/2008. Tilstanden på takene ble dog vurdert til å være i en slik tilstand at man
må fremskynde det tidligere antatte hovedvedlikeholdstidspunktet. Befaring ble foretatt av Victoria
Rygh Nordhagen fra Høyer Finseth AS med bistand fra vaktmestere Oppsal Vaktmestersentral.
Høyer Finseth AS
v/ Victoria Rygh Nordhagen
Oppdatert Vedlikeholdsplan for St. Hansfjellet borettslag
NS
Bygningsdel
Materiale/konstruk-sjon Vedlike-hold
3451
22 Bæresystemer
229 Andre deler av bæresystemer
Tilfluktsrom
Krypkjellere
23 Yttervegger
235 Utvendig kledning og
overflate
Panelvegger - nye i 07 og 08
Betong
Betong
Maling og
betongrep.
Beskrivelse av hovedvedlikehold
Neste hovedvedlikehold
Utvendig oppgraving.
Maling av mur på hus. Krypkjellere: Holde
under oppsyn mtp fuktskader.
Rep av betongmur 2011.
2025
2020
Ettersyns- Henvisning
intervall
3 år
1 år
(oppsyn
av krypkj.)
Trepanel
Maling
Vedlikehold: Kun maling og reparasjon av
oppståtte skader. Hovedtiltak: Nytt
helstrøk hvert 10. til 12. år
2020-2021
3 år
Byggforsk 700.320
Trepanel
Vasking
Utskifting
2015
2025
1 år
1 år
Byggforsk 700.320
Trepanel
2020-2021
2015
2020-2021
1 år
Panelvegger i Atrier
Maling
Vasking
Maling
Bodvegger
Tre
Såpevask
Eksisterende panel rives. Ny panel med
vindtetting og 98mm utforing og 100mm
isolasjon.
Maling hvert 10. til 12. år
Såpevask
Vedlikehold: Maling og eventuelt
utskifting av skader.
Såpevask
Skifte enkeltbord ved råteskade.
2015
Fortløpende
1 år
1 år
Maling - helstrøk
2020-2021
3 år
2020-2021
2015
2026
1 år
1 år
Byggforsk 700.320
Panelvegger - originale
nordvegger
234 Vinduer, dører porter
Vinduer (2007-2008)
Vinduer (før 2007-2008)
Nye verandadører
Dører som ikke ble skiftet
238 Utstyr og komplettering
Rekkverk
282 Utvendige trapper
Trapper
26 Yttertak
262 Taktekking
Tekking hustak
Tekking bodtak
Vindfangtak
Tre
Tre
Vasking
Utskifting av
råteskadde
bord
Maling
Maling
Utskifting
Maling
3 år
Byggforsk 700.320
Tre
Tre
Maling
Maling/utskifting
Males ved behov eller hvert 6. år
Skifte gamle vinduer ved påvist råte
Skraping og maling av vinduer ved behov
eller hvert 4. år Maling hvert 6. år etter
utskifting (siste i 2021).
Forbehandling og maling.
Skrapes til rent tre og males/ Utskiftes
fortløpende.
Tre
Beising
Beising hvert 6. år
2020
3år
Byggforsk 700.320
Tre
Utskifting
Skifte hvis råte eller hvert 20. til 30. år.
2022
3år
Byggforsk 700.320
Papp
Papp
Papp
beslag og tre
Papp/beslag
Papp, beslag
Papp,
beslag og
maling
Omlegging av tak
Omlegging av tak
Reparasjon av tekking og beslag
Male tre ved behov eller hvert 10. til 12. år
2020-2021
2021-2026
2020-2021
2020-2021
1 år
1 år
3 år
3 år
Byggforsk 700.320
27 Fast inventar
279 Annet fast inventar
Røykpiper
Beslag
28 Trapper, balkonger
284 Balkonger og verandaer
Terrasser
Tremmer og papp
Tre og papp
PVC-rør/
Skifte rør
Utskifting av beslag, kostnad
beboeransvar. Samtidig som omlegging
av tak. Rep ved lekkasje.
Reparere/olje tremmer (hvert 3. år). Ny
papp og tremmer i ca. 2040, men må sees
an grunnet langt vedlikeholds-intervall.
Byggforsk 700.320
Beboeransvar
Beboeransvar
Beboeransvar. Samtidig som
omtekking av tak (2020-2021).
ca. 2040
3 år
2025
3 år
2025
3 år
Jevnlig vedlikehold
2025
3 år
3 år
2024
3 år
Ved behov
1 år
30 VVS-installasjoner generelt
31 Sanitær
31 Røranlegg
MA rør
Taknedløp gjennom leilighet skiftes ved
lekkasje
Stake tette rør Utvendige avløpsrør stakes fortløpende
52 Integrert kommunikasjon
Internett og TV-kabling
Normalt vedlikehold
Utskifting
70 Utendørs
721 Støttemurer og andre murer
Støttemurer
Betong
Reparere
Mekanisk utbedring ved behov eller hvert
20. år
Flettverk og stendere i
stål
Fornyelse
Reparere ved behov. Fornyelse 2011.
El.luftstrekk
Fornyelse
Fornyelse av kabling, utvendig inntaksskap
og innfesting i vegger
2027
1år
Asfalt
Varmekabler
Utbedring
Utbedring ved behov. Ny asfalt 2011.
Utskifting, nye ved behov/skade
2026
2026
3 år
3 år
Etter behov
Etter behov
2021-2026
½ år
½ år
1 år
Byggforsk 700.320
725 Gjerder, porter og bommer
Gjerder
75 Utendørs tele og
automatisering
Utendørs el.kab
76 Veger og plasser
Gangveier
77 Park og hage
Lekeplasser
Felles grøntareal
Garasjer
1400477 - Vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag
Utarbeidet av: Victoria Rygh Nordhagen
Godkjent av: Ellen M. Devold
Utbedring ved behov
Normalt vedlikehold
Oppgradering av garasjeanlegg
13.02.2015
Oppdaterte vedlikeholdsperioder for St. Hansfjellet borettslag
NS 3451 Bygningsdel
Materiale/ konstruksjon
Vedlikehold
Betong
Utvendig oppgraving
Betong
Maling og
betongrep.
2015 2016 2017 2018 2019
2020 2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
x
x
x
x
X
x
x
x
x
x
22 Bæresystemer
229 Andre deler av
bæresystemer
Tilfluktsrom
Krypkjellere
x
x
x
x
x
x
x
X
x
x
23 Yttervegger
235 Utvendig kledning og
overflate
Panelvegger - nye i 07 og 08 Trepanel
Maling
Vasking
Panelvegger - originale
nordvegger
Tre,isolasjon,maling
Utskifting
X
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Maling
Vasking
Panelvegger i Atrier
Trepanel
X
Maling
Vasking
X
Tre
Utskifting av
råteskadde bord
Maling
x
Vinduer (2007-2008)
Tre
Maling
Vinduer (før 2007-2008)
Tre
Utskifting (sam.
m/tak)
Maling
Nye verandadører
Tre
Maling
Dører som ikke ble skiftet
Tre
Maling/ut-skifting
Bodvegger
X
x
X
x
x
x
x
X
x
X
x
X
x
x
X
x
X
x
x
x
x
x
x
x
x
x
X
x
X
x
X
x
X
x
x
x
x
X
X
x
-
-
x
-
-
-
-
-
-
x
x
x
x
X
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
X
x
X
x
x
x
X
x
x
x
234 Vinduer, dører porter
1400477 - Vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag
Utarbeidet av: Victoria Rygh Nordhagen
Godkjent av: Ellen M. Devold
x
X
x
x
X
Beboer
-
X
x
-
Beboer
-
-
X
-
X
x
-
-
-
x
X
x
-
X
-
-
-
x
-
-
-
-
-
-
-
-
13.02.2015
Oppdaterte vedlikeholdsperioder for St. Hansfjellet borettslag
NS 3451 Bygningsdel
Materiale/ konstruksjon
Vedlikehold
Tre
Beising
Tre
Utskifting
Tekking hustak
Papp
Papp/beslag
Tekking bodtak
Papp
Papp, beslag
Vindfangtak
Papp
Papp,
beslag og tre
beslag og maling
2015 2016 2017 2018 2019
2020 2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
238 Utstyr og komplettering
Rekkverk
x
x
X
x
X
282 Utvendige trapper
Trapper
x
x
x
X
x
26 Yttertak
262 Taktekking
x
x
x
X
x
X
X
X
x
X
X
X
x
X
X
X
x
X
X
X
x
X
X
x
X
x
x
X
x
x
X
x
x
X
x
x
X
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
X
x
x
x
-
X
X
X
X
X
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
27 Fast inventar
279 Annet fast inventar
Røykpiper
Beslag
28 Trapper, balkonger
284 Balkonger og verandaer
Terrasser
Tre
Tremmer - oljing
Terrasser
Papp
Papp
PVC-rør
Skifte rør
MA rør
Stake tette rør
x
x
x
x
x
x
x
30 VVS-installasjoner generelt
31 Sanitær
31 Røranlegg
1400477 - Vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag
Utarbeidet av: Victoria Rygh Nordhagen
Godkjent av: Ellen M. Devold
X
X
13.02.2015
Oppdaterte vedlikeholdsperioder for St. Hansfjellet borettslag
NS 3451 Bygningsdel
Materiale/ konstruksjon
Vedlikehold
2015 2016 2017 2018 2019
2020 2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
52 Integrert kommunikasjon
Internett og TV-kabling
normalt, jevnlig
vedlikehold
Utskifting
x
x
x
x
X
x
70 Utendørs
721 Støttemurer og andre
murer
Støttemurer
Betong
Ettersyn, reparere
x
Flettverk og stendere
Fornyelse
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
El.luftstrekk
Fornyelse
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
X
x
x
x
Gangveier
Asfalt
Utbedring
Gangveier
Varmekabler
Utbedring, kontroll
av funsksjon
x
x
x
X
x
725 Gjerder, porter og bommer
Gjerder
75 Utendørs tele og
automatisering
Utendørs el.kab
76 Veger og plasser
x
x
x
X
x
x
x
x
X
x
77 Park og hage
Lekeplasser
Felles grøntareal
Garasjer
1400477 - Vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag
Utarbeidet av: Victoria Rygh Nordhagen
Godkjent av: Ellen M. Devold
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
X
x
x
X
x
x
X
x
x
X
x
x
X
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
13.02.2015
Oppdaterte periodiserte vedlikeholdskostnader for St. Hansfjellet borettslag
NS 3451
Bygningsdel
Materiale/
konstruksjon
Vedlikehold
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
22 Bæresystemer
229 Andre deler av bæresystemer
Tilfluktsrom
Krypkjellere
23 Yttervegger
235 Utvendig kledning og
overflate
Panelvegger - nye i 07 og 08
Panelvegger - originale
nordvegger
Panelvegger i Atrier
Bodvegger
234 Vinduer, dører porter
Vinduer (2007-2008)
Vinduer (før 2007-2008)
Nye verandadører
Dører som ikke ble skiftet
238 Utstyr og komplettering
Rekkverk
282 Utvendige trapper
Trapper
26 Yttertak
262 Taktekking
Tekking hustak
Tekking bodtak
Vindfangtak
27 Fast inventar
279 Annet fast inventar
Røykpiper
28 Trapper, balkonger
284 Balkonger og verandaer
Terrasser
30 VVS-installasjoner generelt
31 Sanitær
Røranlegg
Betong
Betong
Maling og betongrep.
Trepanel
Maling
Vasking
Tre,isolasjon,maling Utskifting
Trepanel
Tre
Vasking
Maling
Vasking
Utskifting av råteskadde
bord
Maling
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
40 000
20 000
281 000
281 000
281 000
281 000
281 000
281 000
281 000
281 000
281 000
281 000
281 000
281 000
281 000
281 000
281 000
281 000
22 000
281 000
22 000
281 000
22 000
281 000
22 000
281 000
22 000
281 000
22 000
281 000
22 000
281 000
22 000
281 000
22 000
281 000
22 000
281 000
22 000
108 000
22 000
108 000
22 000
108 000
22 000
108 000
22 000
108 000
22 000
108 000
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
5 400
ikke oppført
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
5 400
-
ikke oppført
Tre
Tre
Tre
Tre
Maling
Maling/ut-skifting
Tre
Beising
36 000
36 000
36 000
36 000
36 000
36 000
36 000
36 000
36 000
36 000
36 000
36 000
36 000
36 000
36 000
36 000
Tre
Utskifting
14 000
14 000
14 000
14 000
14 000
14 000
14 000
14 000
14 000
14 000
14 000
14 000
14 000
14 000
14 000
14 000
Papp
Papp
Papp
Papp/beslag
Papp, beslag
Papp,besl,tre
897 000
244 000
67 000
897 000
244 000
67 000
897 000
244 000
67 000
897 000
244 000
67 000
897 000
244 000
67 000
897 000
244 000
67 000
897 000
244 000
67 000
897 000
244 000
67 000
897 000
244 000
67 000
897 000
244 000
67 000
897 000
244 000
43 200
897 000
244 000
43 200
897 000
244 000
43 200
897 000
244 000
43 200
897 000
244 000
43 200
897 000
244 000
43 200
Beslag
45 000
120 000
Beboeransvar
Beboeransvar
-
Beboeransvar
Tre og papp
Papp
PVC-rør
MA rør
Skifte rør
Stake tette rør
Ettersyn, reparere
Flettverk og stendere Fornyelse
22 000
22 000
22 000
22 000
-
22 000
22 000
-
22 000
22 000
-
22 000
22 000
-
22 000
22 000
-
22 000
22 000
-
22 000
22 000
-
22 000
22 000
-
22 000
22 000
-
22 000
22 000
-
75 Utendørs tele og
automatisering
Utendørs el.kab
El.luftstrekk
Fornyelse
16 000
16 000
16 000
16 000
16 000
16 000
16 000
16 000
16 000
16 000
16 000
16 000
16 000
16 000
76 Veger og plasser
Gangveier
Asfalt
Utbedring
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
Gangveier
Varmekabler
2 200
2 200
2 200
2 200
2 200
2 200
2 200
2 200
2 200
2 200
2 200
2 200
2 200
2 200
77 Park og hage
Lekeplasser
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
6 500
Felles grøntareal
11 000
11 000
11 000
11 000
11 000
11 000
11 000
11 000
11 000
11 000
11 000
11 000
11 000
11 000
Garasjer - samlet kostnad
172 000
172 000
172 000
172 000
172 000
172 000
172 000
172 000
172 000
172 000
172 000
172 000
172 000
172 000
Ekstern oppfølging av vedlikeholdsarbeidet
22 000
22 000
22 000
22 000
22 000
22 000
22 000
22 000
22 000
22 000
22 000
22 000
22 000
22 000
Summer (kr)
2 451 000
2 451 000
2 451 000
2 451 000
2 451 000
2 451 000
2 451 000
2 451 000
2 451 000
2 451 000
2 254 200
2 254 200
2 254 200
2 254 200
MERKNAD:
Kostnadene er regnet ut fra rehabiliteringskostnadene i 2008, etter 2014 kroneverdi (evt tidsmessige prisendringer eller endret kroneverdi er ikke medregnet) Heller ikke rentekostnad eller renteinntekt er medregnet Merverdiavgift på 25% er medtatt
Dette gjelder ikke tekking av hustak og bodtak, disse prisene kommer fra nye kostnadsestimater som Høyer Finseth AS har utarbeidet i januar 2015. Disse estimatene er basert på erfaringstall og Norsk Prisbok, samt tall fra et taktekkerfirma som borettslaget har benyttet seg av.
Angående garasjer: Høyer Finseth gjorde befaring i 2011 av garasjer, tall for garasjer er basert på etsimat i rapport fra den gang, oppdatert til 2015-tall.
1400477 - Vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag
Utarbeidet av: Victoria Rygh Nordhagen
Godkjent av: Ellen M. Devold
43 000
-
22 000
22 000
-
50 000
43 000
-
22 000
22 000
-
-
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
-
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
-
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
-
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
-
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
-
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
-
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
-
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
-
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
-
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
-
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
-
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
-
50 000
22 000
-
45 000
120 000
-
-
43 000
22 000
-
-
22 000
Betong
45 000
120 000
50 000
43 000
-
45 000
120 000
-
50 000
52 Integrert kommunikasjon
Internett og TV-kabling
70 Utendørs
721 Støttemurer og andre murer
Støttemurer
725 Gjerder, porter og bommer
Gjerder
40 000
20 000
22 000
22 000
-
22 000
-
16 000
16 000
6 500
2 200
6 500
2 200
6 500
11 000
172 000
22 000
2 254 200
6 500
11 000
172 000
22 000
2 254 200
20.03.2015