1. No category

Sak 36/15
Detaljregulering for Granmo, gnr. 21/16 m.fl.
Kommunestyret
Saksbehandler: Geir Magne Sund
Møtedato: 04.06.2015
Utvalgssaksnr. Utvalg
36/15
Kommunestyret
64/15
Formannskapet
Møtedato
04.06.2015
28.05.2015
Kommunestyrets vedtak
Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12 forslag til
detaljregulering med bestemmelser for Granmo, sist datert henholdsvis 05.02.2015 og
11.05.2015.
Forbindelsen fra Rydland mot o_T1 speilvendes slik at den svinger sørover fra Rydland og
kobler seg på o_T1. Alternativt dubliseres stien slik at det går en påkobling både mot nord og
sør. Årsaken til endringen er å ha en så direkte ferdselslinje som mulig mellom Rydland og
Sørborgen-anlegget.
Kommunestyret behandling 04.06.2015:
Ved votering ble innstillingen enstemmig vedtatt.
Formannskapets innstilling:
Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12 forslag til
detaljregulering med bestemmelser for Granmo, sist datert henholdsvis 05.02.2015 og
11.05.2015.
Forbindelsen fra Rydland mot o_T1 speilvendes slik at den svinger sørover fra Rydland og
kobler seg på o_T1. Alternativt dubliseres stien slik at det går en påkobling både mot nord og
sør. Årsaken til endringen er å ha en så direkte ferdselslinje som mulig mellom Rydland og
Sørborgen-anlegget.
Formannskapet behandling 28.05.2015:
Medlem Paal Christian Bjønnes (V) fremmet følgende tilleggsforslag:
“Forbindelsen fra Rydland mot o_T1 speilvendes slik at den svinger sørover fra Rydland og
kobler seg på o_T1. Alternativt dubliseres stien slik at det går en påkobling både mot nord og
sør. Årsaken til endringen er å ha en så direkte ferdselslinje som mulig mellom Rydland og
Sørborgen-anlegget”.
Ved votering ble rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.
Ved votering ble Bjønnes tilleggsforslag enstemmig vedtatt.
Side 1 av 8
Sak 36/15
Rådmannens innstilling:
Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12 forslag til
detaljregulering med bestemmelser for Granmo, sist datert henholdsvis 05.02.2015 og
11.05.2015.
SAKSUTREDNING
Vedlegg:
Reguleringsplankart, bestemmelser, planbeskrivelse og utredninger som ble lagt ut til
offentlig ettersyn og sendt på høring i september-oktober 2014, framgår her:
http://www.klabu.kommune.no/Global-Meny/planer/Reguleringsplaner/Offentligettersyn/Arkiv-2014/Granmo--detaljregulering--offentlig-ettersyn/
Dokumenter som nå følger saken som vedlegg:
1. Uttalelser, september-oktober 2014
2. Reguleringskart, sist datert 05.02.2015
3. Reguleringsbestemmelser, sist datert 11.05.2015
4. Reviderte vedlegg til planforslaget:
Illustrasjon av turvegsystem og Finnmyrbekken, dat. 15.01.2015
Detaljert snitt, dat. 15.01.2015
Lengdeprofil, dat. 15.01.2015
Tverrprofiler, dat. 15.01.2015
Redegjørelse for oppfylling av Finnmyrbekken, tilleggsnotat dat. 16.01.2015
Tilleggsnotat til ROS-analyse, dat. 16.01.2015
5. Uttalelse fra NVE, dat. 11.03.2015
Saksopplysninger
Bakgrunn
Planforslaget er innsendt av ROJO arkitekter AS på vegne av eierne av Granmo, gnr. 21/16 –
Ann Kristin Torp og Stig Ove Bakken. Hensikten med planen er å legge til rette for ny
boligbebyggelse og noe oppfylling i dalen mellom Granmo og Finnmyra/Rydland. Dette er i
tråd med vedtatt kommuneplans arealdel og kommunedelplan for massedeponi.
Planforslaget har vært på høring og ligget ute til offentlig ettersyn i september-oktober 2014,
og er nå klart for sluttbehandling og endelig vedtak. Det er de nye utgavene av plankart og
bestemmelser som nå anbefales vedtatt, jf. vedlegg 2 og 3.
Planbeskrivelse og prosess
Tidligere prosess, opplysninger om planområdet og eksisterende forhold, beskrivelse av
innholdet i planforslaget, samt virkninger av dette, framgår av planbeskrivelsen som fulgte
forslaget ved offentlig ettersyn. I tilknytning til planbeskrivelsen foreligger også risiko- og
sårbarhetsanalyse, stabilitetsvurderinger og støyrapport. Videre foreligger illustrasjonsplaner
og perspektivtegninger for to av boligfeltene i området, samt illustrasjon, profiler og
redegjørelse for oppfylling i området.
Side 2 av 8
Sak 36/15
Ved formannskapets 1. gangs behandling 03.07.2014 ble det vedtatt å stille krav om utvidelse
av planområdet, med utbyggingsareal på naboeiendommen, gnr 21/12. Dette var begrunnet
med at eiendomsgrensen er et kunstig skille, og at det er behov for å se arealene i
sammenheng, med sikte på en best mulig samlet utnytting og helhetlig løsning.
Sammenlignet med planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn, foreslås det for plankartets
vedkommende endringer med hensyn til turveger og bekk. Videre foreslås samlevegen med
fortau, fra Fv 921, endret fra felles til offentlig veg, jf. vedlegg 2. Bestemmelsene er noe
omredigert, og det foreslås enkelte endringer og tillegg. En stor del av disse har sin bakgrunn i
innsigelse fra NVE og nytt materiale med bl.a. illustrasjon av turveger og Finnmyrbekken, jf.
vedlegg 3 og 4.
Det skal også nevnes at det er forhandlet fram utbyggingsavtale, som legges fram i egen sak.
Forhandlingene har foregått parallelt med bearbeiding av planforslaget.
Gjennomgang av uttalelser
Ved høringen har det i alt kommet inn 11 uttalelser:
1. Sven Evensen, Buev. 9 B, e-post dat. 15.09.2014
2. Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev dat. 23.09.2014
3. Asplan Viak AS, på vegne av Opplysningsvesenets fond, brev dat. 30.09.2014
4. TrønderEnergi Nett AS, e-post dat. 02.10.2014
5. Kommunalt råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne, e-post dat. 03.10.2014
6. Statens vegvesen, brev dat. 07.10.2014
7. Envina IKS, brev dat. 15.10.2014
8. Pilar Eiendom AS, på vegne av grunneier på Granmo, brev dat. 17.10.2014
9. Nicolai Ulstad, e-post dat. 17.10.2014
10. Leif Meland, brev av 17.10.2014
11. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev dat. 17.10.2014 – statlig uttalelse som også
omfatter brev dat. 16.10.2014 fra NVE
Nedenfor følger en oppsummering av den enkelte uttalelse og rådmannens kommentar, med
eventuelle forslag til endringer.
1. Sven Evensen
Evensen viser til sine erfaringer med støy, støv og rystelser i forbindelse med NVE’s
anleggsvirksomhet, og har sett fram til at arbeidet skal ta slutt i overskuelig framtid. Han er
meget kritisk til et videre anleggsarbeid med deponi utenfor huset, med de ulemper det
medfører. Han sier et “klart og tydelig NEI til det planforslaget som er framlagt.”
Kommentar – Det er ikke tvil om at anleggsarbeidet vil medføre ulemper for naboene i en
periode framover. Tidligere forutsetning om ferdigstilling i 2016, er nok urealistisk, og
foreslås nå forlenget ut 2017. Dette er likevel en ganske kort periode, og forutsetningene i
reguleringsbestemmelsenes pkt. 8.1.4 vil bidra til å dempe ulempene. Ifølge reguleringskartet
og illustrasjonsplanen for tiltakene i dalen vil Evensens eiendom ikke bli direkte berørt av
oppfyllingen.
På den annen side medfører foreslått oppfylling bedre utnytting av arealene på Granmo og et
mer attraktivt grøntområde med turstier og andre tiltak. Videre er det et viktig poeng at
Side 3 av 8
Sak 36/15
området er avklart til dette formålet i kommunedelplanen for massedeponi. Det foreligger
ikke merknader fra andre berørte naboer.
Det er nok en svakhet ved bestemmelsene at driftstider ikke framgår av det tidligere forslaget
til bestemmelser. Her er det imidlertid i pkt. 8.1.5 vist til et formannskapsvedtak 16.01.2014. I
dette var det igjen vist til en søknad der driftstiden var forutsatt til kl. 07.00-19.00 på
hverdager, og ikke drift på lørdager, søndager og helligdager. Denne forutsetningen er nå
innarbeidet i nevnte punkt i bestemmelsen, slik at dette blir mer konkret. Rådmannen ser
utover dette ingen gode grunner til å foreslå endring av planen.
2. Sør-Trøndelag fylkeskommune
Fylkeskommunen uttaler at det ikke er registrert automatisk fredede kulturminner i området,
men minner om den generelle aktsomhetsplikten etter § 8 i kulturminneloven. De minner
samtidig om plan- og bygningslovens forutsetning om at prinsippene om universell utforming
skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Det bør ifølge uttalelsen
tas med en rekkefølgebestemmelse som sikrer at ute- og lekearealene blir opparbeidet
samtidig med bebyggelsen for øvrig.
Kommentar – Rekkefølgebestemmelser som sikrer opparbeiding av ute- og lekeareal samtidig
med bebyggelsen for øvrig er ivaretatt i det bearbeidede forslaget til reguleringsbestemmelser,
pkt. 9.1, 9.4, 9.5 og 9.6 (vedlegg 3). Krav med hensyn til universell utforming av felles
uteareal er tidligere tatt med i bestemmelsenes pkt. 3.1, men med forbehold om at dersom
dette ikke lar seg gjøre overalt, må det begrunnes og/eller dokumenteres. Utover dette gjelder
lovens generelle krav om at prinsippet om universell utforming skal ivaretas i den videre
planlegging og utformingen av byggetiltak, samt konkrete krav til utforming av bebyggelse og
anlegg i byggteknisk forskrift.
3. Asplan Viak AS
Opplysningsvesenets fond har på dette stadiet ingen merknader, men tar forbehold om
ytterligere kommentarer i det videre planarbeidet.
Kommentar – Uttalelsen medfører ikke behov for endring av planen. Opplysningsvesenets
fond er grunneier på areal utenfor planområdet, der tursti skal forlenges mot Finnmyra.
Arealet er regulert som friområde, og festes av kommunen. Tursti er i tråd med dette formålet,
og rådmannen kan ikke se at festekontrakten er til hinder for dette.
4. TrønderEnergi Nett AS
TrønderEnergi Nett uttaler at det må avsettes plass for frittstående nettstasjoner sentralt i
områdene, og at det sannsynligvis er nok med to stasjoner. Plassering er skissert.
Kommentar – Tidligere forslag til bestemmelser forutsetter nettstasjon plassert innenfor felles
grønnstruktur f_G1. Bestemmelsene foreslås endret slik at det nå stilles krav om to
nettstasjoner, plassert sentralt i felt B4 og i nærheten av vegkryss ved feltene B2, B3b og B9.
Dette er innarbeidet i bestemmelsene i vedlegg 3.
5. Kommunalt råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne
Rådet mener at beplantningen i området må være allergivennlig og at utkjøringen til
Tanemsbruvegen må være oversiktlig og ikke for bratt.
Side 4 av 8
Sak 36/15
Kommentar – Som nevnt i kommentaren til fylkeskommunens uttalelse er kravet om
universell utforming av fellesareal ivaretatt i bestemmelsene, utover at de generelle og
konkrete krav i plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift. Rådmannen er enig i at
utkjøringen til Tanemsbruvegen (Fv 921) ikke må være for bratt. P.g.a. stor høydeforskjell er
dette en utfordring. Stigningsforholdene er ikke fastlagt i reguleringsplanen, og hensynet til
prinsippet om universell utforming må følges opp ved den tekniske planleggingen.
6. Statens vegvesen
Uttalelsen inneholder ikke konkrete merknader til planforslaget. Statens vegvesen minner om
at eventuelle støyreduserende tiltak skal plasseres innenfor byggegrense mot veg. De gjør
oppmerksom på at byggegrense også gjelder formålet “annen veggrunn teknisk anlegg”, og at
det ikke framgår hva dette arealet skal nyttes til av teknisk infrastruktur.
Kommentar – Behovet for støyreduserende tiltak, og hvordan dette skal gjøres, må avklares i
forbindelse med senere utarbeidelse av utomhusplan. Arealet som er avsatt til “annen
veggrunn” vil først og fremst omfatte en vegskråning.
7. Envina IKS
Envina gjør rede for krav til tekniske løsninger, som adkomst og veg, type avfallsløsning,
samt antall og type. Konkret uttaler Envina at det ved avkjøringen inn til området skal
etableres en nedgravd container for glass og metall, og et reservepunkt. Videre at det ved
hvert boligfelt skal etableres punkt(er) for nedgravde containere for henholdsvis brennbart
restavfall og papp/papir. Det forutsettes at det inngås avtale med Envina om antall containere
pr. punkt, plassering av disse, finansiering og drift.
Kommentar – Tidligere forslag til bestemmelser forutsatte renovasjonsanlegg med
plastkomprimeringsstasjon og returstasjon for metall og glass på område f_G1, felles
grønnstruktur. I det reviderte forslaget til bestemmelser er dette tatt ut, og pkt. 3.2 er tilpasset
Envinas krav til løsning og plassering. Utover dette må de konkrete løsninger og avtaler
avklares mellom utbygger og Envina i forbindelse med videre planlegging og prosjektering.
8. Pilar Eiendom AS, på vegne av grunneier på Granmo
Med bakgrunn i at en detaljregulering kun har virkning for 5 år, at dette gir dårlig
forutsigbarhet og usikkerhet for eventuelle kjøpere av felt, ønskes plantypen endret fra detaljtil områderegulering. Det er videre gitt en del innspill til bestemmelsene:
 § 3.1 – det bør åpnes for at man kan utarbeide utomhusplaner for deler av delfeltene,
p.g.a. forholdsvis store delfelt
 § 4.2 – det bør åpnes for bygg i mer enn 3 etasjer, p.g.a. variasjon i høydene i området,
kostnader for leilighetsbygg, endringer av boligpreferansene og behov for et breiere
spekter av boligtyper, samt at utbyggingen vil skje over lang tid
 § 4.1 – det bør ikke være krav om parkering under terreng for leilighetsbygg
 Det er unødvendig og begrensende å ta inn at hvert delfelt skal ha en utnyttelse på 3-5
boliger pr. dekar
 Generelt ønskes en forenkling av bestemmelsene, og omredigering slik at
rekkefølgebestemmelsene samles
 Bestemmelsen om utbyggingsrekkefølge bør tas ut da slike bestemmelser kan
vanskeliggjøre en fornuftig gjennomføring av planen
Videre må det ifølge uttalelsen ses på hva som skal være offentlig og hva som skal være
privat. Veger og fortau vist i planen bør reguleres til offentlig formål.
Side 5 av 8
Sak 36/15
Kommentar – Rådmannen har konkludert med at det ikke er ønskelig å endre plantypen fra
detalj- til områderegulering. Bakgrunnen for dette er følgende:
 5-årsregelen i plan- og bygningsloven § 12-4 er nå opphevet og erstattet med et krav
om at man etter 10 år skal gjøre en vurdering av at planen er oppdatert i nødvendig
grad
 Kommunen er uansett reguleringsmyndighet og kan i prinsippet vedta endringer når
man finner behov for det
 Regulering til boligformål gir grunneier/utbygger en sterk posisjon ved eventuelt
ønske om endret bruk eller erverv til andre formål
 Eiendomsforholdene i området er relativt enkle, og hovedhensikten med planen er å
legge til rette for utbygging av boliger
 Kommunen har ingen interesser av betydning i området – prosjektet er i all hovedsak
et privat prosjekt
 Kommunen kan ikke kreve gebyr for kommunens saksbehandling ved
områderegulering – dette er tidligere avklart med departementet i forbindelse med bl.a.
Lillebysaken i Trondheim (det kan inngås avtale om dekning av utgifter til
utarbeidelse av plan og utredninger)
Innspillene til reguleringsbestemmelsene er delvis imøtekommet i det reviderte forslaget i
vedlegg 3. Rådmannen mener at Granmo-området bør framstå med et småhuspreg, og går
ikke inn for å tillate høyere bygg enn det er åpnet for tidligere. For både småhusbebyggelse og
leilighetsbygg foreslås at loft kan innredes som et tillegg til henholdsvis 2 og 3 etasjer.
Beliggenheten i forhold til andre boligområder, og stort potensial for leilighetsbygg i sentrum
og Hallset-området, tilsier at blokkbebyggelse bør begrenses i dette tilfellet.
Rådmannen går heller ikke inn for å ta bort begrensningen på 3-5 boliger pr. dekar. En øvre
grense gir forutsigbarhet for omgivelsene, mens en nedre grense er viktig ut fra hensynet til
god utnytting av arealene. Det siste er et poeng i Fylkesmannens holdning til saken.
Grunneiers ønske om at en del av vegnettet i området bør være offentlig, er imøtekommet på
det reviderte plankartet i vedlegg 2. Her er offentlig samleveg med fortau forbundet med de
offentlige turvegene i området. Dette har sammenheng med at området er stort, med i
størrelsesorden 300 boliger. Sammenlignet med andre boligområder vil det være urimelig å
pålegge et sameie ansvar for et så stort område og antall boliger. Videre er det et viktig
argument at drift og vedlikehold av veger som i praksis skal være allment tilgjengelig, må
være et offentlig ansvar.
9. Nicolai Ulstad
Ulstad mener at utbyggingen ikke må komme til hinder eller være til ulempe for hans planer
for oppfylling av bekkedalene.
Kommentar – Reguleringsforslaget er i utgangspunktet til fordel for oppfylling i bekkedalene
lenger ned, siden planforslaget forutsetter en mindre heving av dalbunnen mellom Granmo og
Finnmyra/Rydland. Hevingen medfører imidlertid begrensninger for hvor mye det kan fylles
opp. Løsninger er under vurdering i arbeidet med en egen reguleringsplan for massedeponi
mellom Granmo og Sørborgen, og videre nedover mot Osbekken. Bl.a. har man i denne
forbindelse vurdert ytterligere heving av dalen mellom Granmo og Finnmyra/Rydland, men
dette synes lite interessant p.g.a. kostnader for nytt avløpsnett.
Side 6 av 8
Sak 36/15
10. Leif Meland, på vegne av eierne av gnr 21/12
Meland har i utgangspunktet motsatt seg at eiendommen skal omfattes av reguleringen. Når
eiendommen nå blir med i planen, ønsker de å stå mest mulig fritt i forhold til når deres felt
kan bebygges. Grunneierne er innforstått med at de plikter å delta i utviklingen av
infrastruktur, men motsetter seg ethvert krav om dekning av utgifter forut for at bygging kan
iverksettes på deres felt. De påpeker i denne forbindelse at de vil vurdere bl.a. påkobling til
eksisterende avløpsledning vest for eiendommen, og at eiendommen som sådan ikke
automatisk kan medregnes ved etablering av infrastruktur ellers.
Kommentar – I nytt forslag til reguleringsbestemmelser i vedlegg 3 er Melands ønske
omkring utbyggingsrekkefølge etterkommet. Forutsetningen er nå at deres felt ikke kan
bebygges før veg o_V1 er bygd fram til adkomsten til feltet. Dekning av utgifter til
infrastruktur kan ikke avklares gjennom reguleringsplanen, og må tas opp i egen avtale
mellom de private grunneierne. Det kan ellers nevnes at det er inngått avtale mellom Meland
og kommunen om innbetaling av gebyr for behandling av reguleringsplanen.
11. Fylkesmannen og NVE
Fylkesmannen kommenterer ulike forhold i planen, men fremmer ingen innsigelser innenfor
sine sektorområder. De minner om at det ved vurdering av risiko og sårbarhet også må ses på
hvordan framtidige klimaendringer eventuelt vil påvirke tiltaket. Avdekket risiko skal møtes
med tiltak som hjemles i planbestemmelsene eller gjøres juridisk gjeldende på andre måter.
Når det gjelder massedeponiet, uttaler Fylkesmannen at det i bestemmelsene burde ha vært
sikret mer utfyllende beskrivelse av hvordan området skal tilbakestilles etter at deponiet er
fullført. Av hensyn til plante- og dyreliv påpekes at det bør sikres kantvegetasjon langs
bekkene i planområdet.
Med bakgrunn i uttalelse fra NVE fremmes innsigelser knyttet til deponiet og dalen mellom
Granmo og Finnmyra/Rydland:
1. På grunnlag av mangelfull beskrivelse av fullføringen av anlegget kan NVE ikke se at
planen imøtekommer kravene til sikker byggegrunn gitt av pbl § 28-1. Det må gjøres en
bedre beskrivelse av sluttføringen av anlegget, og føringene som er gitt i de geotekniske
rapportene må ivaretas i plan og bestemmelser.
2. Planen gir ikke føringer for utforming av Finnmyrbekken, og NVE kan ikke se at planen
ivaretar de allmenne interessene i vassdraget iht. vannressursloven § 5. Planen ivaretar
heller ikke at det gjennomføres vurderinger av om det er behov for avbøtende tiltak
knyttet til flomfare, og NVE kan dermed ikke se at planen er i tråd med pbl § 28-1.
3. NVE mener at det bør tas med bestemmelser i planen som sikrer at det utarbeides
ferdigattest eller evt. behandling av endringssøknad for den delen av NVE’s sikringstiltak
som omfattes av denne detaljreguleringen.
Kommentar – Med bakgrunn i uttalelsen ble planmaterialet revidert, jf. vedlegg 4 og forslag
til bestemmelser i vedlegg 3. Som det framgår av ny uttalelse fra NVE (vedlegg 5) mener de
at alle punktene ovenfor er ivaretatt på en meget god måte i forslaget de fikk oversendt, og
trekker sine innsigelser. Etter rådmannens oppfatning medfører det reviderte planmaterialet
også at de øvrige merknader fra Fylkesmannen er tilfredsstillende ivaretatt.
Samlet vurdering, konklusjon
Forslaget til detaljregulering for Granmo er utarbeidet i tråd med vedtatt kommuneplans
arealdel og kommunedelplan for massedeponi. Viktige spørsmål og avveininger i saken har
Side 7 av 8
Sak 36/15
vært knyttet til detaljeringsgrad, utnytting, byggehøyder, utforming av deponi og
dokumentasjon. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas med grunnlag i vedlagte
reviderte forslag til plankart og bestemmelser (vedlegg 2 og 3).
Sammenlignet med forslaget som lå ute til offentlig ettersyn, er reguleringskartet omarbeidet
slik at samlevegen med fortau nå er endret fra felles til offentlig veg. Videre er bekken i dalen
mellom Granmo og Finnmyra/Rydland vist på plankartet, og turstiene er justert.
Når det gjelder reguleringsbestemmelsene, er det foretatt en del omredigering, og den nye
dokumentasjonen som er utarbeidet som følge av innsigelsene fra NVE, er nå knyttet til
planen. Videre er det med bakgrunn i uttalelsene, og delvis forhandlingene om
utbyggingsavtale, gjort endringer av følgende:
3.1 – krav til universell utforming omfatter også veganlegg
3.2 – krav til avfallshåndtering/renovasjonsanlegg
4.1 – krav om parkering under terreng for leilighetsbygg er tatt ut
4.2 – leilighetsbygg tillates med 3 etasjer + loft, men med fortsatt maksimum
gesimshøyde på 9,5 m
4.7 – plassering av nettstasjoner
5.2 – krav om gatelys langs offentlige og felles veger
6.3 – presisering av standard på turveg/driftsveg, og krav om gatelys på strekningen fra
Rydlandsvegen til veg o_V1
8.1.5 – driftstid for oppfyllingsarbeidet er tatt med – kl. 07.00-19.00 på hverdager
9.6 – frist for ferdigstilling av deponi er forlenget med 1 år, til 31.12.2017
9.7 – krav om forlengelse av turveg gjennom friområder til Rydlandsvegen og Finnmyra
9.11 – utbyggingsrekkefølge for delfeltene er endret
Side 8 av 8