1. No category

Levanger kommune
Møteinnkalling
Utvalg:
Møtested:
Dato:
Tid:
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Formannskapssalen, Levanger rådhus
22.04.2015
13:00
Faste medlemmer er med dette innkalt til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er
inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på e-post:
[email protected] eller tlf. på 74 05 27 16
Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling.
Saksnr
Innhold
PS 25/15 Referatsaker - PUK Levanger
PS 26/15 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll
PS 27/15 Søknad om oppsetting av uteservering Solsia i Tollbugata - 1719/315/264
Kirkegata 43 A - Orion Restaurant AS
PS 28/15 Oppheving av regulerings- og bebyggelsesplaner innenfor
kommunedelplan Levanger sentrum - orientering om at arbeid er igangsatt
PS 29/15 Endret detaljregulering Fåraaunet Åsenfjord - 1719/228/2
PS 30/15 Mindre endring - Detaljregulering Elvebredden, gang-/sykkelveg
PS 31/15 Behandling av klage på detaljregulering for Sjøgata 33
PS 32/15 Klagebehandling - Detaljregulering for Tinbuen friområde m.m.
PS 33/15 Forslag til fredning av Levanger kulturmiljø - Kulturminnelovens § 20.
Sentral høring.
 Revidering av områdereguleringsplan for havneområdet.
Orientering og debatt om nødvendige endringer.
Levanger, den 15. april 2015
Alf Magnar Reberg
leder
OBS!!!!!
Saklisten med vedlegg er tilgjengelig på kommunens hjemmeside:
http://www.levanger.kommune.no/
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Innhold
PS 25/15 Referatsaker - PUK Levanger........................................................................... 2
PS 26/15 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll .............................................. 6
Søknad om oppsetting av uteservering Solsia i Tollbugata - 1719/315/264 Kirkegata 43
A - Orion Restaurant AS ................................................................................................. 7
Oppheving av regulerings- og bebyggelsesplaner innenfor kommunedelplan Levanger
sentrum - orientering om at arbeid er satt i gang ............................................................ 10
Endret detaljregulering Fåraaunet Åsenfjord - 1719/228/2 ............................................ 13
Mindre endring - Detaljregulering Elvebredden, gang-/sykkelveg ................................. 22
Behandling av klage på detaljregulering for Sjøgata 33 ................................................. 26
Klagebehandling - Detaljregulering for Tinbuen friområde m.m. .................................. 28
Forslag til fredning av Levanger kulturmiljø - Kulturminnelovens § 20. Sentral høring 38
PS 25/15 Referatsaker - PUK Levanger
RS 158/15 Vedtak - Utslippstillatelse - Boligtomt fra eiendommen 1719/259/2 Vollan
- Marit Kjønstad Buran - Godkjent
RS 159/15 Søknad om oppføring av bolighus og garasje - 1719/207/121 Fossingtrøa
21 - Anette Aas og Kjell Håvard Ringen - Godkjent
RS 160/15 Søknad om bruksendring av sokkeletasje i bolighus til egen boenhet 1719/32/83 Handballvegen 1 - Ketil Frantzen - Godkjent
RS 161/15 Søknad om oppføring av bolighus - 1719/207/113 Sørfossen 20 - Knut
Risberg - Godkjent
RS 162/15 Søknad om endring av tillatelse for oppføring av ny driftsbygning 1719/130/1 Almlid nordre - Lars Gunnar Almli - Godkjent
Side 2 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
RS 163/15 Revidert søknad om tilbygg til hytte og oppføring av anneks 1719/372/1/1 Tomt nr 72 Reinsjø Statsalmenning, Vulusjøen - Arnhild og
Oddbjørn Aarøe - Godkjent
RS 164/15 Søknad om ombygging av plansiloer til fyrrom og flislager - 1721/158/1
Kluken østre - Severin Kluken - Godkjent
RS 165/15 Søknad om riving av eksisterende anneks/oppføring av nytt anneks 1719/244/28 -Djupvik - Karl Gaare - Avslått
RS 166/15 Rammesøknad om plassering av 2 stk eneboliger m/garasje i sokkel 1719/314/237 Bjørnebærvegen 13 A og B - Overhalla Hus AS- Godkjent
RS 167/15 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/253/5 Rinnleiret - Levanger
Kommune - Tilleggsareal til 1719/253/32 - Industriformål - Godkjent
RS 168/15 Søknad om permanent plassering av kontainere - 1719/315/1/98
Stabelvollen - Toyota Hell Bil AS - Toyota Hell Bil AS - Godkjent
RS 169/15 Søknad om rammetillatelse for oppføring av bygg med 4 leiligheter 1719/1/32 Staupslia 14 - Godkjent
RS 170/15 Søknad om bruksendring fra næringslokale til 2 leiligheter - 1719/315/258
Kirkegata 61 - Arnfinn Baglo - Godkjent
RS 171/15 Søknad om oppføring av anneks/uthus - 1719/228/27 Frostavegen 520 John Sagen - Godkjent
RS 172/15 Søknad om oppføring av garasje - 1719/2/132 Gårdsvegen 7 - Åge LarsenGodkjent
RS 173/15 Søknad om nedsetting av søppelcontainere - 1719/1/349 Staupslia 17 Hans Hov
RS 174/15 Vedtak - Punktfeste - 1719/316/1 - Frol Bygdealmenning - Feste nr 226
Tomt nr 258 - Godkjent
RS 175/15 Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/139/8 Kjølavegen 19 - Godkjent
RS 176/15 Søknad om tilbygg og anneks - 1719/7/87 Nordengbakkan 17 - Vigleik
Aaring - Godkjent
RS 177/15 Søknad om opprettelse av ny boenhet i sokkel og fasadeendring bolig 1719/3/48 Sigyns veg 6 - Hans Andreas Øygarden - Godkjent
RS 178/15 Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/353/3 Nesset 4 - Asgeir
Gilberg - godkjent.
RS 179/15 Søknad om bygging av vinterhage over veranda - 1719/2/98 Hegglia 15,
7603 Levanger - John Olav Skjesol - Godkjent
RS 180/15 Søknad om oppføring av flytebrygge m/25 båtplasser og landgang 1719/228/2 Fåraaunet - Godkjent
RS 181/15 Tilbygg bolighus 1719/273/23 - Godkjent
RS 182/15 Søknad om innglassing av del av veranda og innsetting av garasjeport 1719/7/78 Nordengbakkan 53, 7602 Levanger - Bjørnar Aune - Godkjent
RS 183/15 Søknad om oppføring av garasje - 1719/315/1/20 Markvegen 13 Godkjent
Side 3 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
RS 184/15 Endringssøknad om oppføring av bolighus m/utleiedel og carport 1719/312/58 Brubakken 5 Tomt nr 14 - Øra Boligutvikling AS - Godkjent
RS 185/15 Søknad om endring av tillatelse for oppføring av bolighus - 1719/24/25
Gilstadlia 215 - Maria og Terje Larsen - Godkjent
RS 186/15 Søknad om tilbygg til snøskutergarasje - 1719/371/1 Grønningen
Statsalmenning - Grønningen hytte og turlag - godkjent.
RS 187/15 Vedtak - Utbygging av vann og kloakkanlegg i hyttefelt - 1719/228/2
Fåraaunet - Ragnhild og Jonas Viken - Godkjent
RS 188/15 Endringssøknad om eneboliger - 1719/314/386 - Halsstein Idyll Momarka II område B1 - Kjølen og Nydal bygg AS - Godkjent
RS 189/15 Revidert søknad om fasadeendring og tilbygg veranda - 1719/34/244 Ellen
Salbergs veg 18, 7620 Levanger - Godkjent
RS 190/15 Søknad om bruksendring av deler av bygning til hybler - 1719/315/327
Havnevegen 10 B - Persøy Eiendom AS - Godkjent
RS 191/15 Søknad om oppføring av garasje -- 1719/18/108 Hyllvegen 3, 7606
Levanger - Heia og Skjerve Bygg AS - Godkjent
RS 192/15 Søknad om midlertidig omlegging av Havnevegen og bygging av
parkeringsplass - 1719/315/4, 104, 142 og 267 Havnevegen - Levanger
kommune - godkjent.
RS 193/15 Søknad om bruksendring av uthus/sommerstue til boligformål 1719/2/205 Bambergvegen 1 A - Grete og Rolf Egil Drågen - Omgjøring
av vedtak av 18.07.2014 med saksnr 527/14 - Avslått
RS 194/15 Søknad om ombygging og bruksendring av 2 etasje til leiligheter 1719/315/63 Håkon den godes gate 2 A - Godkjent
RS 195/15 Søknad om nytt fyrrom i bolighus og tilbygg av veranda - 1719/192/3
Vinanvegen 229 - Torbjørn Ekle - godkjent.
RS 196/15 Søknad om tilbygg til våningshus - 1719/100/1 Langås Markabygdvegen
151 - Ståle Svendgård - Godkjent
RS 197/15 Søknad om tilbygg til veranda - 1719/1/89 Haugstien 3 - Godkjent
RS 198/15 Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/6/1 Kjønstadvegen 25 - Terje
Kr Kjønstad - godkjent.
RS 199/15 Søknad om oppføring av anneks - 1719/372/1/53 Munkebyvola - Ingeborg
Busklein Alstad - Godkjent
RS 200/15 Søknad om endring ansvarsretter for tilbygg til bolighus og ny garasje 1719/247/50 Holmenvegen 53 - Godkjent
RS 201/15 Vedtak - Punktfeste på eiendommen 1719/316/1 - Frol Bygdealmenning Feste nr 241 Tomt nr 278 - Godkjent
RS 202/15 Endringssøknad om gjenoppbygging av hytte - 1719/244/1/12 Djupvika Aage Wigum
RS 203/15 Søknad om ombygging og fasadeendring av garasje - 1719/275/352
Sommervegen 1 A - Godkjent
Side 4 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
RS 204/15 Søknad om oppføring av bolighus - 1719/339/4 Bjørvikdalen 66 - Ingrida
Bugyte og Donatas Kirkilas - Godkjent
RS 205/15 Søknad om endring av tillatelse -Fravik fra TEK 10 for 5 dører i 1 etasje 1719/274/1 Levanger ungdomsskole - Godkjent
RS 206/15 Søknad om oppføring av bolighus - 1719/339/5 Bjørvikdalen 64 - Irma
Diliene og Raimondas Dilys - Godkjent
RS 207/15 Søknad om oppføring av garasje - 1719/212/80 Håmmårsvegen 31 Vegard Hovdal - Godkjent
RS 208/15 Søknad om utslipp av sanitært avløpsvann fra hytte - 1719/232/151
Furubo, Lo hyttefelt, Hesttrøa, 7632 Åsenfjord - Toril Tvete Heggem Godkjent
RS 209/15 Revidert søknad om tilbygg/fasadeendring av bolighus og ny garasje/uthus
- 1719/18/120 Bringebærvegen 8, 7606 Levanger - Mari Henriette Eriksen
- Godkjent
RS 210/15 Søknad om oppføring av bolighus m/utleiemulighet og carport 1719/312/56 Brubakken 1 - Øra Eiendomsutvikling AS - Godkjent
RS 211/15 Søknad om omdisponering av fritidsbolig til helårsbolig - 1719/267/33
Oppstuggu - Ottar Røstad- godkjent.
RS 212/15 Søknad om utvidelse av altan - 17169/34/164 Gustav Sjaastads veg 20 7620 Skogn - Randi B. Søberg - Godkjent
RS 213/15 Søknad om tilbygg av forsentral til driftsbygning - 1719/100/1
Markabygdvegen 151 - Ståle Svendgård - Godkjent
RS 214/15 Søknad om oppføring av bolighus m/utleiemulighet og carport 1719/312/57 Brubakken 3 - Øra Boligutvikling AS - Godkjent
RS 215/15 Søknad om oppføring av bolighus og garasje - 1719/207/120 Sørfossen 6 Tone Reinås og Inge Paulsen - Godkjent
RS 216/15 Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/292/12 Okkenhaugvegen
1404 - godkjent.
RS 217/15 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/259/2 Vollan - Marit Kjønstad
Buran - Boligtomt - Godkjent
RS 218/15 Søknad om bruksendring av del av garasje til leilighet - 1719/6/50
Skrivarbergvegen 6 - Anita og Frode Pettersen - godkjent.
RS 219/15 Søknad om endring av tillatelse for oppføring av bolighus - 1719/6/91
Nylandet 6, 7602 Levanger - Godkjent endringer av ansvarsretter
RS 220/15 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/274/18 Helge Ingstads veg 5 Stiklestad Eiendom AS - Tomt for leiligheter Røstad studentby - Godkjent
RS 221/15 Søknad om tilbygg av sanitæranlegg til eksisterende skytterhus 1719/99/1/43 Torsbustaden - Levanger Jeger og Fiskerlag - Godkjent
RS 222/15 Søknad om midlertidig skilting Stadionparken - 1719/315/146 Levanger
Stadion - Levanger kommune - Godkjent
RS 223/15 Søknad om oppføring av garasje - 1719/8/7 Ytternesset 250, 7607
Levanger - Einar Skjetnemark - Godkjent
Side 5 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
RS 224/15 Revidert søknad om tilbygg til fritidsbolig - 1719/164/8 Tomt nr 7 Finsvik
østre, 7624 Ekne - Guttorm Olsen - Avslag
RS 225/15 Søknad om tilbygg til Halsan grendehus - 1719/309/24 og 48 Bjørkheim Halsan Grendehus AL - Godkjent
PS 26/15 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll
Side 6 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Søknad om oppsetting av uteservering Solsia i Tollbugata - 1719/315/264 Kirkegata 43 A Orion Restaurant AS
Saksbehandler: Odin Magnus Johnson
[email protected]
E-post:
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
22.04.2015
Arkivref:
2015/1174 /1719/315/264
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
27/15
Rådmannens forslag til vedtak:
Midlertidig dispensasjon fra reguleringsplanen for Levanger sentrum innvilges med
hjemmel i pbl. § 19 under følgende vilkår:
- Konstruksjonen blir tilsvarende den som ble godkjent og oppført i tidsrommet
2009 - 2014.
- Maksimalt 40 % av kjørearealets bredde kan tas i bruk til formålet
- Tillatelsen er midlertidig og begrenset til perioden 5. mai til 20. september 2015.
Byggetillatelse for tiltaket innvilges med hjemmel i plan- og bygningslovens § 20-1. Det
stilles ikke krav om ansvarsrett da remonteringen ikke krever særlig grad av
prosjektering, jfr. plan- og bygningslovens § 23-1.
Vedtaket kan påklages i medhold av forvaltningslovens § 28.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Orion Restaurant A/S søker om dispensasjon fra reguleringsplanen for Levanger sentrum
og tillatelse til oppføring av midlertidig uterestaurant i Tollbugata. Søknaden behandles
som dispensasjon og tiltak etter plan- og bygningsloven, jfr § 19 (dispensasjon) og § 201 (tiltaket).
Det er gjennom flere år tidligere gitt tilsvarende midlertidig dispensasjon for plassering
av tiltaket.
Vedlegg:
1 Søknad om oppsetting av uteservering Solsia i Tollbugata - 1719/315/264 Kirkegata
43 A - Orion Restaurant AS
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
- Samtykke fra naboer.
Saksopplysninger:
Tiltaket:
Orion Restaurant A/S søker om tillatelse til å oppføre uterestauranten «Solsia» med
Side 7 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
samme konstruksjon og vilkår som tidligere år. Søknaden gjelder for tidsrommet 5. mai
til 20.september.
Planstatus og dispensasjonssøknad:
Eiendommen/området omfattes av reguleringsplanen for Levanger sentrum.
I plankartet er området uterestauranten søkes oppført, markert med formålet
trafikkområde med veg og fortau. Det søkes om dispensasjon vedrørende forholdet.
I tekstdelen til planen, under fellesbestemmelser generelt, står det om utendørs
salgsboder og serveringssteder:
«Utendørs salgsboder og serveringssteder kan bare tillates midlertidig, under ingen
omstendighet for mer enn 1/ 2 år av gangen, og bare på steder der de ikke kan bli til
ulempe for omgivelser og vanlig ferdsel.
Byggverk over fortau skal utføres med lette og åpne konstruksjoner, og legges på
fortaunivå. Fast takkonstruksjon tillates ikke, kun markiser tillates.»
Tilgjengelighet og universell utforming:
I henhold til reguleringsplanens bestemmelse i pkt. 20.12 skal prinsippene for universell
utforming ligge til grunn for utforming av både bygg og utearealer. Konkrete krav til
tilgjengelighet/brukbarhet finnes i teknisk forskrift kapittel 12. Det vises blant annet til §
12-1 vedrørende krav til universell utforming. Tegningene som er vedlagt i tidligere
søknader er ikke så detaljerte at adkomst med mer vises i detalj, det forutsettes at
regelverket følges.
Andre myndigheter:
Enheten for kommunalteknikk ved Roar Eriksen, Levanger kommune har som lokal
vegmyndighet gitt godkjennelse. Enheten har ingen merknader til tiltaket under
forutsetning av at innretningen er den samme som i 2014.
Høring til andre myndigheter anses unødvendig. Det vises til Riksantikvarens uttalelse
fra 2009 vedrørende samme tiltak og til rundskriv fra Fylkesmannen datert 03.06.96
vedrørende høring til Fylkesmann og Fylkeskommune.
Nabovarsling:
Det foreligger positiv uttalelse fra nabo i Sjøgata 16, Stiftelsen studentboliger i
Levanger, samt fra Inge Fagerhaug, Kirkegata 43. Ytterligere nabovarsling anses
unødvendig, jfr. plan- og bygningslovens § 21-3.
Vurdering:
I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig
dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i medhold av plan- og bygningsloven.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene
ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på
dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Side 8 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale
rammer og mål tillegges særlig vekt.
Argumenter som kan tale for dispensasjon i dette tilfellet kan være:
- Dispensasjonen er midlertidig, eventuelle uønskede virkninger er dermed også
midlertidige.
- Tiltaket kan ha en positiv effekt på miljøet i sentrum og bidra med trivsel og økt
aktivitet i sentrum.
- Enhet for Kommunalteknikk har ingen merknader til tiltaket.
Argumenter som kan tale mot dispensasjon kan være:
- Et kjørefelt i Tollbugata må stenges dersom det gis tillatelse. Det vil i seg selv
medføre en vanskeligere trafikksituasjon for kjørende.
- Fortauet langs Tollbugata vil bli okkupert av konstruksjonen, det vil medføre at
fotgjengere må velge annen veg/fortau for å unngå å gå i kjørebane.
Konklusjon:
Etter en samlet helhetsvurdering sett på bakgrunn av tidligere praksis og erfaringer, anser
kommunen fordelene ved å gi dispensasjon for klart større enn ulempene. Vi kan ikke se
at dispensasjon er i strid med statlige og regionale rammer eller mål. Hensynene bak
reguleringsplanen blir kun delvis tilsidesatt ettersom Tollbugata fortsatt blir åpen for
trafikk. Dispensasjon anses med dette som lovlig og forsvarlig.
Samtlige vilkår i pbl § 19-2 anses med dette for oppfylt slik at dispensasjon kan gis.
Side 9 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Oppheving av regulerings- og bebyggelsesplaner innenfor kommunedelplan Levanger
sentrum - orientering om at arbeid er satt i gang
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
[email protected]
E-post:
74 04 82 73
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
22.04.2015
Arkivref:
2015/1457 - /
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
28/15
Rådmannens forslag til vedtak:
Saken tas til orientering.
Vedlegg:
1 Liste over planer som vurderes opphevet, og som beholdes
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen
Saksopplysninger:
I henhold til plan- og bygningslovens § 12-14 første ledd, jf. også § 12-8, har Innherred
samkommune nylig varslet oppstart av arbeid med å vurdere oppheving av reguleringsog bebyggelsesplaner innenfor et område avgrenset av kommunedelplan for Levanger
sentrum, som nå er under revisjon. Dette i henhold til fastsatt planprogram for pågående
kommunedelplanrevisjon. Ny kommunedelplan vil erstatte mesteparten av
kommunedelplan for Levanger sentrum, vedtatt 27.09.00, og kommunedelplan for
Sundet - Havna, vedtatt 14.05.2003.
Varsel om oppstart ble kunngjort i Levangeravisa og Trønderavisa den 21. mars 2015, og
på kommunens hjemmeside. Berørte parter er tilskrevet med brev av 20. mars 2015.
Frist for synspunkter/uttalelser er satt til 27. april 2015.
Det er satt i gang tilsvarende arbeid innenfor kommunedelplan for Verdal by.
Side 10 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Områder med planer som vurderes opphevet er markert med grønn farge.
Ny grense for kommunedelplan Levanger sentrum er vist med rød stiplet linje.
Gjeldende regulerings- og bebyggelsesplaner er, dels sammen med kommunedelplanen
og vedtekter, juridisk bindende for arealbruken i et område, og gir rammer for utbygging
og vern. I Levanger kommune er det ca. 360 gjeldende regulerings- og
bebyggelsesplaner. Av disse ligger 183 innenfor foreslått ny grense for kommunedelplan
for Levanger sentrum, hvorav 114 var eldre enn 10 år pr. 01.01.2015, og den eldste er fra
1940 (tallene er tatt ut like etter kommunestyrets møte 25.03.2015).
For at planer skal kunne bli effektive styringsverktøy, er det påkrevd at de er oppdaterte i
forhold til samfunnsutviklingen og nye miljøutfordringer. I kommunen er det mange
eldre reguleringsplaner som ikke tilfredsstiller disse krav, og målsettingen er å erstatte
disse med nye oppdaterte føringer i ny kommunedelplan. Målet er å oppheve planer
eldre enn 10 år, men også nyere planer vil bli vurdert opphevet, jf. liste over planer som
tas opp til vurdering.
Byggesaksavdelingen i Innherred samkommune behandler ca. 1000 byggesaker i året,
hvorav et stort antall er dispensasjoner. Ca. 60 % av sakene gjelder Levanger, og ca. 40
% gjelder Verdal. Det er størst byggeaktivitet i sentrumsområdene, derfor starter
opphevingsarbeidet her først.
For oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av
ny plan. Det vil si at berørte parter skal varsles om at arbeid er igangsatt, at forslag til
oppheving av planer legges ut til offentlig ettersyn og om at vedtak med klageadgang
foreligger. Oppheving av planer vil bli behandlet politisk som en egen sak, men det tas
sikte på parallell behandling med kommunedelplanen. Hvilke planer kommunen mener
bør oppheves bør legges ut til offentlig ettersyn omtrent samtidig med offentlig ettersyn
av forslag til ny kommunedelplan. Nylig varslet oppstart er altså en lovpålagt formalitet,
Side 11 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
som ikke medfører direkte virkninger for arealbruken. Det åpnes dermed for
medvirkning før kommunen tar stilling til hvilke planer som skal oppheves og hva de
skal erstattes med.
Side 12 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
|
Endret detaljregulering Fåraaunet Åsenfjord - 1719/228/2
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
[email protected]
E-post:
74 04 82 73
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Levanger kommunestyre
Arkivref:
2012/7136 - /
Saksordfører: Lars Petter Holan, AP
Møtedato
Saksnr.
22.04.2015
29/15
Rådmannens forslag til innstilling:
Forslag til endret detaljregulering for Fåraaunet, sist rev. 21.01.2015, vedtas iht. plan- og
bygningslovens § 12-12.
Vedlegg:
1 13027-141112 Oversiktskart
2 13027-141217 Planbeskrivelse
3 13027-131217 Plankart, sist endra 150121
4 13027-150121 Planbestemmelser
5 Endra plankart - utsnitt
6 Foto januar 2015
7 Vedrørende innspill etter offentlig ettersyn - 1719/228/2 - Endret
detaljregulering Fåraaunet Åsenfjord
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
 Gjeldende detaljregulering for Fåraaunet, vedtatt 18.06.2014.
 Forhåndsuttalelser til planendring (3 stk.)
Saksopplysninger:
Planområdet er på ca. 109,3 daa og ligger ved Leangsfjorden, innerst i Åsenfjorden.
Detaljregulering for Fåraaunet ble vedtatt 18.06.2014. Plankartet foreslås nå endret i
vestre del av planområdet for å få en bedre arrondering av nye hyttetomter og
parkeringsplass. Felt BRF1 utvides og gir rom for en ny hytte. Samtidig reduseres
antallet hytter i felt BFR2 fra 6 til 5 nye hytter. Plankartets linjesymbol for «bebyggelse
som inngår i planen» foreslås tatt ut. I bestemmelsene foreslås justering av takform/vinkel samt høyde på sjøbod. Flatt tak var utelatt ved en inkurie enkelte steder i
bestemmelsene, og dette foreslås rettet. Største takvinkel for hytter foreslås økt fra 30 til
35 grader. Møne for sjøbod foreslås økt fra 3,0 meter til 3,5 meter.
Endringsforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteens i
Levanger sitt vedtak i møte den 21. januar 2015, sak 5/15. Offentlig ettersyn ble
kunngjort den 24.01.2015 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 23.01.2015.
Høringsfristen var 7. mars 2015.
Side 13 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Det er mottatt følgende uttalelser:
1 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 27.02.2015
2 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 02.03.2015
Frarår sterkt utvidelse av BFR1
Ingen merknader
Uttalelsene er i det følgende oppsummert og evt. kommentert:
1 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 27.02.2015
Fylkeskommunen har ikke merknader til de endringer som foreslås for takvinkel og
mønehøyde på sjøboder.
Når det gjelder utvidelse av område BFR1 med en ny hyttetomt, i teksten oppgitt til 600
m2, på kart i saksutredningen (s. 5) oppgitt til 1 da, vil fylkeskommunen fortsatt frarå en
slik løsning. I vedtatt regulering opptar parkering innen samme område ca. en tredjedel
av det areal ny hyttetomt vil legge beslag på. Resten er regulert til friområde. På grunn
av bratt terreng ned mot sjøen, er det kun arealet som nå foreslås til hyttetomt som kan
benyttes til friområde for opphold. Som bildene i saksframlegget viser, vil det bli flott
utsikt utover fjorden fra dette platået, og det kan følgelig bli et attraktivt friområde. Med
plassering av ny hyttetomt og flytting av parkering som forslaget viser, blir det ikke noe
tilnærmet flatt areal igjen til friområde.
Eksisterende to hytter ned mot sjøen ligger godt synlig og dominerende i terrenget ut
mot fjorden. Ny hytte som foreslått vil bli liggende enda høyere og vil forsterke det
dominerende inntrykket. Regulert parkeringsplass bygger ikke i høyden, og selv oppfylt
med biler vil den ikke bli dominerende i landskapet i særlig grad, i forhold til en ny hytte
med høyde opptil 5,5 m. Ved plassering av ny hyttetomt som foreslått må alt vesentlig
vegetasjon og naturmiljø innen tomtegrensa påregnes å gå tapt. Vedtatt regulering vil
dermed ivareta landskap, friluftsliv og naturmiljø i størst grad.
Hensyn til landskap, friluftsliv og naturmiljø er blant de grunnleggende verdier som skal
ivaretas i strandsonen. Fylkeskommunen mener de blir tilsidesatt i foreslått
reguleringsendring, og vil derfor sterkt frarå den endringen som foreslås med utvidelse
av område BFR1 med en hyttetomt.
Kulturminnefaglig uttalelse:
Fylkeskommunen har undersøkt om tiltaket er i konflikt med kulturminnelovens (kml) §
3, som gjelder automatisk freda kulturminner. Gjennom søk i arkiv,
kulturminnedatabasen Askeladden og vurdering av terrenget finner de at det ikke
foreligger slik konflikt, jf. også kml § 8.1. De har derfor ingen innvendinger til planen.
De minner likevel om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2:
Dersom noen oppdager hittil ukjente kulturminner under det videre arbeidet med
planforslaget eller byggearbeidene, ber de om at arbeidet stanses og fylkeskommunen
varsles. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet.
Kommentar:
Forslagsstiller Solem Arkitektur har med brev av 12.03.2015 kommentert
fylkeskommunens uttalelse. De mener foto (se vedlagte brev) viser at ny hytte i felt BFR1
ikke vil virke dominerende mot bakenforliggende terreng/fjellparti. Videre forventes ikke
utvidelse av felt BFR1 med en ny hytte å gi en vesentlig endring av inntrykket som
Side 14 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
eksisterende hytter og nye hytter innen felt BFR2 vil gi fra sjøen.
Kommunens vurdering går fram under overskriften «Vurdering».
Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver.
2 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 02.03.2015
Ingen merknader til foreslåtte endringer.
Vurdering:
Det er ikke mottatt innvendinger til endringer som foreslås for takvinkel og mønehøyde
på sjøboder. Rådmannen tilrår at disse endringene vedtas.
Når det gjelder utvidelse av felt BFR1 med en ny hyttetomt (endring av friområdet),
frarådde både fylkeskommunen og fylkesmannen dette ved varsel om planoppstart. Kun
fylkeskommunen frarår løsningen i uttalelse til offentlig ettersyn. Å «frarå sterkt» ligger
nært opptil begrepet innsigelse, men uttalelsen gir altså kommunestyret anledning til å
egengodkjenne planendringen. Det går ikke fram hvorfor fylkesmannen har endret syn.
Felt BFR1 foreslås økt fra 0,4 til 1,0 daa. Kartet i saksutredningen er en sammenstilling
av gjeldende plan og endringsforslag med røde linjer/tekst. Rød tekst «BFR1 1,0 daa» er
endringsforslagets areal av feltet inkludert foreslått utvidelse.
Kommunen står ved sin vurdering i forbindelse med første gangs behandling, og mener
endringsforslaget ikke strider mot hensyn bak generelt byggeforbud i strandsonen.
Kommunen kan ikke se at det er framlagt momenter som ikke er vurdert tidligere.
Det mest attraktive området for allmennheten antas å være nede ved sjøen, vest for felt
BFR5. Arealet på skrenten/platået kunne, ved fjerning av noe vegetasjon og masser, blitt
et samlingspunkt med god utsikt, men arealets størrelse, lokalisering på kanten av en
stupbratt skråning og nærhet til eksisterende og planlagte hytter og parkeringsplass gjør
det mindre attraktivt for opphold. Arealet nede ved sjøkanten er større og forholdsvis
slakt, og bedre egnet for aktiviteter.
Evt. hyttebebyggelse på platået kan bli godt synlig, men om den blir dominerende vil
avhenge noe av utforming, plassering og terrengbehandling. Foreslått utvidelse ligger
inntil eksisterende bebyggelse og nært felt BFR2. Det er gitt bestemmelser om mørk og
matt fargebruk, og at hyttene skal plasseres i terrenget slik at silhuettvirkning fra sjøen
blir redusert med mulig. Sett fra sjøen vil bakenforliggende fjellformasjon gjøre at en
unngår silhuettvirkning sett fra avstand. På private tomter fjernes ofte vegetasjon for å
oppnå bedre utsikt, men vegetasjonen på skrenten antas å ha liten skjermende effekt i
forhold til hyttefelt BFR2, som delvis ligger høyere og mer eksponert mot vest.
Rådmannen mener foreslått planendringen ikke er ødeleggende for hensynet til landskap,
friluftsliv og naturmiljø i strandsonen, og tilrår at endringsforslaget vedtas.
FØRSTE GANGS BEHANDLING
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Rådmannens forslag til vedtak:
Det gjøres følgende endringer i planen:
Side 15 av 49
Møtedato
21.01.2015
Saksnr.
5/15
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
 § 3.1.2 tredje ledd: 17 endres til 16.
 § 3.1.2 niende ledd nest siste punktum endres til: Hyttene skal oppføres med flatt
tak eller saltak/pulttak med takvinkel mellom 10º og 35º.
 § 3.2 fjerde ledd: Maksimum mønehøyde for sjøbod endres fra 3,0 til 3,5 meter.
 Plankartet: Bebyggelse som inngår i planen tas ut for fritidsbebyggelse.
Forslag til endret detaljregulering for Fåraaunet, datert 19.12.2013 (mottatt 22.12.14),
med bestemmelser rev. 06.11.2014, med overnevnte endring, sendes på høring og legges
fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 21.01.2015
Saksordfører:
Lars Petter Holan, AP
Forslag i møte:
Ingen.
Avstemning:
Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
Det gjøres følgende endringer i planen:
 § 3.1.2 tredje ledd: 17 endres til 16.
 § 3.1.2 niende ledd nest siste punktum endres til: Hyttene skal oppføres med flatt
tak eller saltak/pulttak med takvinkel mellom 10º og 35º.
 § 3.2 fjerde ledd: Maksimum mønehøyde for sjøbod endres fra 3,0 til 3,5 meter.
 Plankartet: Bebyggelse som inngår i planen tas ut for fritidsbebyggelse.
Forslag til endret detaljregulering for Fåraaunet, datert 19.12.2013 (mottatt 22.12.14),
med bestemmelser rev. 06.11.2014, med overnevnte endring, sendes på høring og legges
fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10.
Vedlegg:
1 13027-141112 Oversiktskart
2 13027-141217 Planbeskrivelse
3 13027-141219 Plankart
4 13027-141106 Planbestemmelser
5 Endra plankart - utsnitt6 Foto januar 2015
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
 Gjeldende detaljregulering for Fåraaunet, vedtatt 18.06.2014.
 Forhåndsuttalelser til planendring (3 stk.)
Saksopplysninger:
Planstatus
Planområdet omfattes av detaljregulering for Fåraaunet, vedtatt 18.06.2014.
Planområdet er på ca. 109,3 daa og gjeldende plan legger til rette for 19 nye hytter med
adkomst, parkering, gangveg, naust/sjøbod, småbåthavn, friområde, landbruk og
Side 16 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
friluftsformål.
Endringsforslag
Det foreslås følgende endringer i reguleringsbestemmelsene:
Vedtatte setninger i § 3.1.2
BFR1: 1 eksisterende hyttetomt.
BFR2: 6 nye hyttetomter i tillegg til 1
eksisterende hyttetomt.
For BFR1-4:
Hyttene skal oppføres med saltak eller
pulttak med takvinkel mellom 10º og 30º.
For BFR5:
Hyttene skal oppføres med saltak eller
pulttak med takvinkel mellom 10º og 30º.
Endringsforslag, vedrørende § 3.1.2
BFR1: 1 eksisterende hyttetomt og 1 ny
hyttetomt.
BFR2: 5 nye hyttetomter i tillegg til 1
eksisterende hyttetomt.
For BFR1-4:
Hyttene skal oppføres med saltak eller
pulttak med takvinkel mellom 10º og 35º
For BFR5:
Hyttene skal oppføres med flatt tak eller
saltak / pulttak med takvinkel mellom 10º
og 35º.
Plankartet foreslås endret i vestre del av planområdet. Endringene omfatter feltene FO1,
BRF1, BRF2, f_P1, og f_V. Endringen medfører at parkeringsplass f_P1 flyttes noe
østover og felt BFR1 utvides til å omfatte eksisterende tomt og en ny tomt. Antall
hyttetomter endres ikke da felt BFR2 reduseres med en tomt. I tillegg ønskes en mindre
justering av vegtraséen. Planbestemmelsene endres i samsvar med disse forhold, og i
tillegg tas inn endring av takvinkel på nye bygninger. For felt BFR5 rettes teksten opp da
tillatelsen til flatt tak er gitt i bestemmelsen, men utelatt ved en inkurie i teksten vist i
tabellen over. Formålet med reguleringsendringen er å få bedre arrondering av nye
hyttetomter og parkeringsplassen.
Utsnitt av gjeldende reguleringsplan + endringsforslag med røde linjer.
I planbeskrivelsen er det orientert om hvilke føringer som gjelder og gjort en vurdering i
Side 17 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
forhold til relevante tema. Argumenter som framføres er:
Forholdet til 100-meters-beltet og allmennhetens adkomst til strandsonen
 Området mellom hyttene og ned til sjøkanten er bratt og til dels uframkommelig. Ny
hytte vil ikke virke sjenerende på ferdsel langs strandkanten eller på sjøen. Ny
hyttetomt er ca. 600 m² og området som i vedtatt reguleringsplan er avsatt til
parkering blir en del av tomta. De innspill som ble gitt i forbindelse med
behandlingen av vedtatt plan ga ingen indikasjon på at dette arealet var viktig i
forbindelse med bruk av området til friluftsformål og at arealet ikke kunne
omdisponeres til parkeringsformål.
 Endringsforslaget gir innskrenkning i rettigheter gitt i friluftsloven til fri ferdsel, men
pga. terrengforhold i strandsonens ansees avbøtende tiltak som kyststi lite aktuelt her.
Landskapsvirkninger (nær- og fjernvirkning, evt. silhuettvirkning, landskapsinngrep ved
endra vegføring)
 Ny hyttetomt vil bli liggende inntil eksisterende hyttetomt på gnr. 228, bnr. 13 og
med samme avstand til sjøen som denne hytta. Ny hytte vil ligge på ca. kote 20 og
med en høg skrent mot nord. Foto viser at eksisterende og ny hytte blir synlig fra
sjøen, men ligger inn under fjellfoten, slik at eventuell silhuettvirkning ikke vil være
framtredende.
 Endret vegføring vil skje over en strekning på ca. 50 meter og består i at vegen legges
inntil 3 meter lengre sør over deler av denne strekningen. Tiltaket vil ikke medføre
vesentlig endret terrengendring i forhold til vedtatt trasé.
 Endret plassering av parkeringen vil medføre noe økt terrengtilpassing. Dette kan
tilpasses endret hyttetomt på en slik måte at det ikke medfører vesentlig endret
landskapsinngrep.
ROS knyttet til endringer (bl.a. grunnforhold og evt. utfordringer med å bygge så langt ut
på skrenten)
 Det vises til ROS-analyse og vurdering iht. naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12, ifb.
vedtatt plan. Skred og masseras ble vurdert av Multiconsult AS. Rapporten viste at i
området der ny hytte ønskes plassert ikke forventes utsatt for steinras.
 Ny nytte blir liggende på tilsvarende terrengforhold som de to eksisterende hyttene i
nærområdet. Oppsetting av bygninger i dette terrenget er derfor kjent og det forventes
ikke vesentlige ulemper innenfor ønsket hyttetomt. Ved at regulert veg flyttes ca. 3
meter mot sør vil hytta kunne trekkes bort fra skrentkanten. På hyttetomta er i dag en
liten haug som må fjernes for å få en god byggetomt.
Strømforsyning og tomteplassering
Ny hyttetomt foreslås i et område med eksisterende el-linjeføring, men vil ikke bli
påvirket av dette, da legging av kabel i bakken er påtenkt uavhengig av tomteplassering.
Takvinkel
Foreslått økning av maksimum takvinkel fra 30º til 35º er tatt inn fordi flere
hytteprodusenter har hytter som er tilpasset en takvinkel noe over 30º.
Planprosess
Det er gjennomført telefonisk oppstartsmøte 11.11.2014 mellom Solem arkitektur og
Innherred samkommune. Varsel om oppstart av planarbeid ble annonsert i Levangeravisa
15.11.14. Berørte naboer og offentlige organ ble informert gjennom brev og e-post datert
13.11.14, med frist 10.12.14 for å gi innspill. Informasjon om planarbeidet har ligget ute
Side 18 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
på www.solemarkitektur.no og Levanger kommunen web-sider fra 17.11.14.
I forbindelse med melding om oppstart er det mottatt forhåndsuttalelse fra NordTrøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og NVE, se oppsummering
og kommentar i vedlagte planbeskrivelse. NVE uttaler at problemstillingene knyttet til
steinsprangfare og geoteknikk er kjent, og at dette gir gode forutsetninger for å vurdere
ROS-forholdene tilknyttet planendringene og ROS-temaene som listes opp synes å være
relevante for saken. Nord-Trøndelag fylkeskommune har ikke merknader til endring av
takvinkel, men utvidelse av BFR1 med en ny hyttetomt. Fylkesmannens
miljøvernavdeling frarår sterkt foreslått endring av formål, bl.a. fordi det begrenser
friområdene ved sjøen ytterligere.
Vurdering:
Bygging i 100-meters beltet langs sjø og vassdrag
Gjennom detaljregulering kan det åpnes for tiltak i strandsonen, forutsatt at det tas
spesielle hensyn. Ifølge plan- og bygningsloven skal det tas særlig hensyn til natur- og
kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Statlige planretningslinjer
for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (2011) påpeker lignende hensyn.
Målet med retningslinjen er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging
langs sjøen, jfr. forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen i § 1-8 i plan- og
bygningsloven. Retningslinjen skal legges til grunn ved planbehandling. Levanger
kommune er en kommune der presset på arealene er stort, og punkt 6.2 i statlig
planretningslinje har noen poeng som er relevant i denne saken:
 Bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre
formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, kulturminner,
kulturmiljø, landskap, landbruk, fiskerinæring, havbruk eller annen samfunnsmessig
betydning. Ved utarbeiding av reguleringsplaner som innebærer bygging i
strandsonen på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og
landskapstilpasning spesielt vektlegges.
 Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig. Utvidelse av eksisterende
bygninger bør dersom dette er mulig skje i retning bort fra sjøen. Byggets funksjon
vil ha betydning for plasseringen. Utbygging av veger og annen infrastruktur skal
skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Tomteopparbeiding bør skje slik at
inngrep og ulemper i forhold til tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Samlet
sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold
til landskap og allmenn tilgang til sjøen.
 Alternative plasseringsmuligheter skal vurderes før bygging tillates.
 Det bør i utgangspunktet være en restriktiv holdning til nye fritidsboliger og vesentlig
utvidelse av eksisterende fritidsboliger i områder av kommunen med press. …
 Eventuell fortetting i eksisterende områder forutsettes å være godkjent i oppdatert
kommuneplan og reguleringsplan, og skal ikke være i strid med disse retningslinjene.
Det skal blant annet foretas en vurdering av hensynet bak byggeforbudet i
strandsonen som kan komme i konflikt med utbyggingsinteresser.
Det er redegjort greit for dette i planbeskrivelsen. Her følger kommunens vurdering.
Gjeldende plan omfatter to friområder FO1 og FO2 på hhv. 2,2 og 9,6 daa, hvorav
strandsonen sørvest i felt FO2 ble ansett mest egnet til opphold/friluftsliv/rekreasjon.
Foreslått endring reduserer FO1 med ca. 0,6 daa oppe på en skrent. Gjenværende del av
FO1 stuper bratt ned mot sjøen. Ved tidligere planbehandling ble det ikke avdekket
Side 19 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
andre formålsinteresser oppe på platået her som er i strid med endringsforslaget.
Fotodokumentasjon og høydekurver viser en bratt skogkledd og dels lite tilgjengelig
skråning ned mot sjøen, nedenfor området som søkes endret. Stigningen er delvis 1:1, og
det er ca. 20 meter stigning fra sjøen til området som søkes endret. Parkeringsplassen og
den delen av friområdet som foreslås endret til hyttetomt ligger oppe på platået, og er
mer tilgjengelig, men friområdet som foreslås omdisponert er pga. størrelse/utstrekning
og beliggenhet (på en skrent ca. 20 m over havflata, omkring en parkeringsplass og inntil
eksisterende hyttetomt) mindre attraktivt for ferdsel og friluftsliv. Rådmannen vurderer
følgelig foreslått formålsendring som lite sjenerende for allmennhetens ferdsel og
mulighet for friluftsliv i 100-metersbeltet. Arealet er heller ikke i konflikt med andre
hensyn. Foreslått planendring vil begrense friområdene i planen, men vil ikke berøre det
arealet som anses mest hensiktsmessig for opphold/ferdsel/friluftsaktivitet.
I gjeldende reguleringsplan er planlagt nytt hyttefelt BFR2 noe tilbaketrukket i forhold
til strandsone/skrent, på øversida av adkomstvegen. Ny hyttetomt foreslås nærmere sjøen
på en høy skrent, men inntil eksisterende hyttetomt/inngrep, og med tilnærmet lik
byggegrense mot sjø/skrent. Østre del av tomta omfatter høyeste punkt nord for
adkomstvegen, som i gjeldende plan er regulert til parkeringsplass. Ny hytte her vil pga.
bakenforliggende fjellformasjon ikke gi silhuettvirkning, men vil bli godt synlig fra
sjøen. Med lyse og blanke materialer kunne bebyggelse her blitt svært framtredende i
landskapet, men det er gitt bestemmelser om fortrinnsvis matt og mørk fargebruk, og at
hyttene skal plasseres i terrenget slik at silhuettvirkning sett fra sjøen blir redusert mest
mulig. Landskapsmessig er en mer tilbaketrukket lokalisering av ny hytte å foretrekke,
men tomta vil omkranses av bakenforliggende hyttefelt (BFR2), som delvis ligger
høyere.
Maks antall nye hytter i felt BFR2 reduseres fra 6 til 5, men arealet reduseres med kun
ca. 0,1 daa. Det vil si at tomtene kan bli noe større, men følgende står også i
bestemmelsene:
«Dersom maks antall hytter/hyttetomter ikke oppnås innen BFR5, kan antall hytter /
hyttetomter økes innen BFR2, forutsatt at summen blir maks 17 hytter / hyttetomter.»
17 bør endres til 16, iht. endringsforslag om en hytte mindre i felt BFR2. Ved
sluttbehandling av planen lå det ved illustrasjoner som viste oppdeling av felt BFR2 i 6
eller 7 nye hyttetomter i tillegg til en eksisterende.
Vegføringen endres lite i forhold til vedtatt trasé og dagens vegføring, og antas følgelig å
få liten betydning for terrenginngrep.
Parkeringsplassen forskyves østover, og dette gir større høydeforskjell (ca. 4 m) innen
parkeringsplassen. Høydekurvene antyder også et belte med svært bratt stigning (ca.
1:2,5) tvers over parkeringsformålet. Forslagsstiller mener økt behov for
terrengtilpassing kan løses uten vesentlig landskapsinngrep. Det er positivt at
parkeringsplassen flyttes fra høyeste punkt på skrenten og legges noe lavere i terrenget,
men formålet går dessverre noe lengre ut på skrenten og har større fall. Dette samt
ugunstig trekantform oppveies med større areal, som dermed gir større rom for lokal
tilpasning/planering. Vedlagte foto viser at arealet bør være brukbart til parkering.
Regionale myndigheter frarår foreslått endring av friområdet, men Rådmannen mener
endringsforslaget ikke strider mot hensyn bak generelt byggeforbud i strandsonen, og at
endringen vil kunne gi en brukbar arrondering av arealene på skrenten.
Side 20 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Risiko- og sårbarhetsvurdering
Foreslått formålsendring berører ikke fastsatt hensynssone - fareområde for steinsprang.
Takvinkel
Rådmannen har ikke innvendinger til 5 grader økning i tillatte takvinkler. Kommunen
finner samme inkurie mht. flatt tak i felt BFR4, som i felt BFR5. Rådmannen tilrår at det
gjøres samme tilføyelse i felt BFR4. Dvs. at aktuell bestemmelse for BFR1-4 endres til:
Hyttene skal oppføres med flatt tak eller saltak/pulttak med takvinkel mellom 10º og 35º.
Bebyggelse som inngår i planen
Gjeldende plankart og endringsforslag viser juridisk linjesymbol for «bebyggelse som
inngår i planen», uten at evt. tillatelser for tiltak vist med slikt symbol er sjekket. For
lovlig oppførte tiltak er dette symbolet unødvendig. Rådmannen anbefaler at dette
juridiske linjesymbolet tas ut for fritidsbebyggelsen, slik at eksisterende bebyggelse kun
vises som en del av kartgrunnlaget.
Mønehøyde sjøboder
Grunneier har i etterkant av innsending av planforslag ytret ønske om å heve
mønehøyden for sjøbodene fra 3,0 meter til 3,5 meter. Dette anses uproblematisk, men
bør tas med på høring.
Konklusjon
Rådmannen tilrår at planforslag med anbefalte endringer sendes på høring og legges
fram for offentlig ettersyn.
Side 21 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Mindre endring - Detaljregulering Elvebredden, gang-/sykkelveg
Saksbehandler: Ingrid Okkenhaug Bævre
[email protected]
E-post:
74048500
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
22.04.2015
Arkivref:
2014/1015 - /L12
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
30/15
Rådmannens forslag til vedtak:
Forslag til mindre endring av detaljregulering Elvebredden, gang-/sykkelveg, sist rev.
09.02.15, vedtas i hht. plan- og bygningslovens §§ 12-12 og 12-14.
Vedlegg:
1 Plankart, sist rev. 09.02.15
2 Plan- og profiltegning, sist rev. 23.01.15
3 Geoteknisk vurderingsrapport, dat. 27.02.15
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksframlegg fra tidligere behandling i PUK og Kommunestyret, dat. 09.12.14
Saksopplysninger:
Levanger kommune har fått utarbeidet detaljregulering for Elvebredden gang/sykkelveg. Det er i dag en smal sti langs elvebredden og det finnes ingen planskilt
kryssing av fv. 774. Bygging av ny Levanger ungdomsskole ved Røstad gjør denne
strekningen til en av hovedferdselsårene for gang- og sykkeltrafikk.
Den mindre endringen av planen ble sendt på begrenset høring i hht. Plan- og
byggesakssjefens vedtak den 17. februar 2015, sak 114/15.
Berørte parter ble tilskrevet med brev av 17.02.15. Høringsfristen var 18. mars 2015.
Det er mottatt følgende uttalelser:
1 Advokat Ola A. Storaker som representerer Eilif Due, 19.02.15
2 Statens vegvesen, 26.02.15
3 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 15.03.15
1 Advokat Ola A. Storaker som representerer Eilif Due.
Endringsforslaget er fremkommet etter ønske fra Innherredsbygg som fester og Eilif Due
som grunneier.
Gjennomføring av endringen vil medføre en avtalemessig løsning på grunnervervet i
forbindelse med offentlig opparbeidelse av gang-/sykkelveg og da samtidig sikre
mulighet for fortsatt fremtidsrettet næringsdrift på festet næringstomt.
Grunneier hilser forslaget om reguleringsendring velkommen og anmoder om at
Side 22 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
endringen blir vedtatt.
2 Statens vegvesen, 26.02.15
Har ingen innvendinger til endringen, forutsatt at det ikke legges beslag på areal som
hindrer en naturlig videreføring av gang- og sykkelveg langs elvebredden. Dette er en
viktig ferdselsåre for myke trafikanter som ikke må bygges igjen.
Oppfylling av elva kan endre områdestabiliteten. I plandokumentene går det fram av
foreløpig konklusjon at tiltaket ikke vil påvirke områdestabiliteten. Statens vegvesen
forutsetter at det legges ved en geoteknisk rapport som dokumenterer dette.
Kommentar:
Arealet for videreføring av gang- og sykkelveg langs elvebredden bygges ikke igjen.
Geoteknisk vurderingsrapport fra Norconsult, datert 27.02.15, viser at det er
tilfredsstillende stabilitet for den planlagte gang-/sykkelvegen samt den planlagte
parkeringsplassen. Prosjektet kan gjennomføres uten stabiliserende tiltak.
3 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 15.03.15
Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen
merknader til den foreslåtte planendringen.
Miljøvernavdelingen minner om vår tidligere uttalelse om at dersom det planlegges
inngrep i vassdrag eller vassdragsbelte, må detaljplan forelegges Fylkesmannen i NordTrøndelag, jf. Vannressurslovens § 11 om kantvegetasjon. Her er det bl.a. tiltak som kan
medføre nedslamming av vassdragene som vil være uheldig.
Kommunalavdelingen viser til at områdestabiliteten i området utredes på nytt i
forbindelse med utvidelsen av p-plassen. Fylkesmannen forutsetter at eventuelle
nødvendige tiltak som kommer fram i denne utredningen, følges opp blant annet i
bestemmelsene til tiltaket.
Kommentar:
Derom det en gang blir kryssing av Levangerelva med bru, så vil det bli noen mindre
inngrep i vassdrag. Dette kommer ikke til å skje i overskuelig framtid, så en eventuell
detaljplan for dette arbeidet får utarbeides i en evt. byggeplan-fase.
Områdestabilitet, se kommentar under uttalelse fra Statens vegvesen.
Endringer av planen etter høring
Det er ikke foretatt endringer av planen etter høring.
Vurdering:
I forslag til revidert plan er p-plassen ved Innherred Bygg utvidet, etter ønske fra
Innherred Bygg. Det er nå foreslått en p-plass med 17 plasser, mot 7 plasser i vedtatt
plan og arealet er økt fra 285 m2 til 510 m2. Utvidelse av p-plassen fører videre til at
større areal reguleres til grønnstruktur, fra 129 m2 til 232 m2, på grunn av mer fylling
mot elva.
I følge geoteknisk vurderingsrapport, datert 27.02.15, har stabilitetsberegninger vist at
planlagt tiltak har tilfredsstillende stabilitet og at prosjektet kan gjennomføres uten
Side 23 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
stabiliserende tiltak.
Kommunen ser på det som positivt at p-plassen ved Innherred Bygg blir større og mer
hensiktsmessig samt at området regulert til grøntareal også blir større.
Konklusjon
Etter en samlet vurdering tilrår Rådmannen at det innstilles på at planforslaget vedtas.
FØRSTE GANGS BEHANDLING
Utvalg
Plan- og byggesakssjefen - delegert sak
Møtedato
17.02.2015
Saksnr.
114/15
Plan- og byggesakssjefens vedtak:
Forslag til mindre endring for Elvebredden, gang-/sykkelveg, sist rev. 09.02.15, sendes
på begrenset høring, iht. plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd.
Vedlegg:
1 Plankart, sist rev. 09.02.15
2 Plan- og profiltegning, sist rev. 23.01.15
3 Saksframlegg fra tidligere behandling i PUK og Kommunestyret, dat. 09.12.14
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Ingen
Saksopplysninger:
Bakgrunn
Detaljregulering for Elvebredden, gang-/sykkelveg ble vedtatt i Levanger kommunestyre
i møte den 19. november 2014, sak 55/14. Planen ble utarbeidet for å bidra til planskilt
kryssing av fv. 774 og dermed økt trafikksikkerhet for gang- og sykkeltrafikk til ny
Levanger ungdomsskole ved Røstad.
Levanger kommune ønsker nå å endre den vedtatte planen og utvide p-plassen etter
ønske fra Innherred Bygg/grunneier.
I oversendelse skriver Levanger kommune:
Ny gang-sykkelveg forbi Innherred Bygg og planfritt under Levanger Bru legger beslag
på eksisterende private parkeringsplass. Innherred Bygg har planer om et fremtidig
kontorbygg, og Levanger kommune har søkt å kompensere for dette med nye P-plasser
langsetter dette nye bygget (ut mot elva).
Denne endringen av Detaljregulering Elvebredden innebærer en økning fra 7 til 17 stk.
p-plasser ved å skråstille plassene 60 grader for minst mulig utfylling mot elva. Dette
innebærer en videre utfylling fra 0 til 3-4 meter(gjennomsnitt 2-3 meter), men vi oppnår
allikevel å ta vare på en mulig framtidig GS-veg langs elvebredden.
Planområdet
Planområdet strekker seg fra Okkenhaugvegen ved rundkjøring på fv. 774, under
Levanger bru, langs med elvebredden og krysser Leirabekken. Lengden på ny gang/sykkelveg blir ca. 250 meter. Planområdet består av kombinert forretning-, kontor- og
Side 24 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
industriformål på sørsiden av fv. 774. Dette berørte arealet ligger innenfor byggegrensen
på 20 meter fra fv. 774.
Vurdering:
I forslag til revidert plan er p-plassen ved Innherred Bygg utvidet, etter ønske fra
Innherred Bygg. Det er nå foreslått en p-plass med 17 plasser, mot 7 plasser i vedtatt
plan og arealet er økt fra 285 m2 til 510 m2. Utvidelse av p-plassen fører videre til at
større areal reguleres til grønnstruktur, fra 129 m2 til 232 m2, på grunn av mer fylling
mot elva.
Utvidelsen av p-arealet vil påvirke arealet mot Levangerelva, i og med at utvidelsen
skjer den veien. Arealet er i dag regulert til «park, turveg, lekeplass» i reguleringsplan
Røstad høgskoleområdet del 1, vedtatt 27.06.1996 og til «friluftsområde i sjø og
vassdrag» i områderegulering for Levanger sentrum, vedtatt 28.05.2014 .
Geoteknisks vurdering, datert 11.09.14, konkluderer med at det nye gang- og
sykkelvegen ikke vil påvirke områdestabiliteten negativt. I og med at det nå planlegges
mer oppfylling mot elva, utredes områdestabiliteten i dette området på nytt. Foreløpig
konklusjon tilsier at tiltaket ikke vil påvirke områdestabiliteten negativt, men endelig
konklusjon vil foreligge i rapport som legges ved sluttbehandling av saken.
Kommunen kan ikke se at arealet ned mot elva, i dette aktuelle området, har betydning i
forhold til biologisk mangfold. P-plassen blir større og mer hensiktsmessig og området
regulert til grøntareal blir også større.
Det tilrås på dette grunnlag at endringsforslaget sendes på høring.
Side 25 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Behandling av klage på detaljregulering for Sjøgata 33
Saksbehandler: Per Anders Røstad
[email protected]
E-post:
74048557
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
22.04.2015
Arkivref:
2014/5028 - /
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
31/15
Rådmannens forslag til vedtak:
Klage datert 9/3 2015 fra Erling og Else Marie Thorhus på detaljregulering for Sjøgata
33, vedtatt 25/2 2015, tas ikke til følge. Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord
Trøndelag for endelig avgjørelse.
Vedlegg:
1. Klage på vedtatt utbygging av Sjøgata 33, Levanger
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
 Sakspapirer med vedlegg av Levanger kommunestyrets sak 6/15 (planvedtak).
 Uttalelse fra Geir Isaksen og Erling Thorhus i forbindelse med offentlig ettersyn.
Saksopplysninger:
Erling og Else Marie Thorhus har med brev datert 9. mars 2015 påklaget Levanger
kommunestyres vedtak av detaljregulering for Sjøgata 33, vedtatt 25.2.2015, sak 6/15.
Reguleringsvedtaket ble kunngjort 28.2.2015, og frist for klage var tre uker fra
kunngjøringen eller mottakelse av brev om vedtaket. Berørte parter ble tilskrevet med
brev datert 3.3.2015. Klagen er altså mottatt innen klagefristen.
Klagerne påklager planen fordi de mener at den planlagte utbyggingen vil forringe de
kulturhistoriske verdiene i område. Utbyggingen vil stenge byen fra sundet, og ødelegge
verdifulle siktlinjer fra Levangersundet til den verneverdige trehusbebyggelsen i Sjøgata.
Se vedlagte klage for utfyllende informasjon.
Vurdering:
Klagen er mottatt til rett tid, og kommunen anser den som gyldig.
Klagerne eier Sjøgata 38 og er naboer til det planlagte utbyggingsprosjektet i Sjøgata 33.
Som nabo til planområdet har klagerne blitt varlet om planoppstart og fått anledning til å
uttale seg til planforslaget i høringsperioden.
Erling Thorhus uttalte seg også om delvis de samme forholda i forbindelse med offentlig
ettersyn av planforslaget.
Side 26 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Innholdet i klagen berører forhold som ble vurdert i saksbehandlingen frem til at
planforslaget ble vedtatt av kommunestyret. Den planlagte utbyggingens virkning på
trehusbebyggelsen i Sjøgata, utsiktsforhold og «allmenningen», ble vurdert i
saksfremlegget som var grunnlaget for kommunestyrets vedtak i saken. Kommunestyret
har som planmyndighet fattet et lovlig vedtak om hva som er tillatt arealbruk innenfor
planområdet til detaljregulering for Sjøgata 33.
Klagen inneholder ikke nye momenter som ikke var en del av saksvurderingene som
kommunestyret fattet sin beslutning ut ifra.
Rådmannen tilrår at klagen oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse.
Side 27 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Klagebehandling - Detaljregulering for Tinbuen friområde m.m.
Saksbehandler: Kirstine Karlsaune
[email protected]
E-post:
74 04 82 73
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
22.04.2015
Arkivref:
2010/8714 - /L12
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
32/15
Rådmannens forslag til vedtak:
Klage fra Gisetstad, Welde og Tinbuen Hytteforening på kommunestyrets vedtak av
detaljregulering for Tinbuen friområde m.m. den 28.01.2015, sak 3/15, imøtekommes
ikke og oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse.
Vedlegg:
1 E-postdialog
2 Vedlegg 4-6 vedlagt klage fra Welde
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
 Detaljregulering for Tinbuen friområde, vedtatt 28.01.2015
 Reguleringsplan for Tinbuen, vedtatt 29.03.2000
 Sakspapir Levanger kommunestyre, sak 3/15 m/vedlegg (sluttbehandling)
 Sakspapir Plan- og utviklingskomite, sak 13/14 m/vedlegg (første gangs behandling)
 Vegavtale / Stiftelsesdokument for Langøya Veglag, datert 04.10.2013
 Kjøpekontrakt 21.10.2001 (gjelder friområdet)
 Tidligere uttalelser fra klagerne, jf. opplisting under saksopplysninger
 Klager (gjengitt i sak)
Saksopplysninger:
Detaljregulering for Tinbuen friområde ble vedtatt av Levanger kommunestyre i møte
den 28.01.2015, sak 3/15. Klagefristen var 3 uker fra kunngjøringsdato 31. januar 2015.
Berørte parter ble tilskrevet med brev datert 30.01.2015.
Planvedtaket er påklaget av følgende parter:
 Kjell Gisetstad, 12.02.2015 (e-post til Rådmann)
 Tinbuen Hytteforening v/leder Kjell Gisetstad, 19.02.2015 (journalført 20.02.2015)
 Tore Welde, 19.02.2015 (journalført 20.02.2015)
 Kjell Gisetstad, 19.02.2015 (journalført 24.02.2015)
Klagene angår bl.a. adkomst til friområdet og gjesteplasser for allmennheten i
småbåthavna. Regulert friområde er i statlig eie, og berørt grunneier, Miljødirektoratet,
er orientert om de to første klagene, og gitt mulighet for uttalelse. Det samme er
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, som er forvaltningsmyndighet. Også Levanger
Side 28 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
kommune, som har drifts- og tilsynsansvar er orientert. I forhold til friområdet omfatter
øvrige klager de samme forholdene. Det er ikke mottatt innspill til klagene.
En annen grunneier, Amundsen, som har eiendom som grenser til planens felt F6
(232/27), har med brev datert 04.02.2015 orientert kommunen om at jordskiftesak
angående grense mellom 232 bnr. 6, 15, 73 og 27 er berammet til 10.03.2015.
Kommunen mener dette ikke er av betydning for klagebehandlingen, men hvis planen
skal revideres ifb. klagebehandlingen bør en samtidig benytte anledningen til å hensynta
avgjørelse i jordskiftesak. Vi er foreløpig ikke kjent med noen avgjørelse i saken.
Tidligere uttalelser fra klagerne:
 Tinbuen Hytteforening, 15.12.2010 (ifb. varsel om planoppstart)
 Tinbuen Hytteforening, 30.03.14 og 02.07.14 (ifb. offentlig ettersyn)
 Tore Welde, 03.04.14 (ifb. offentlig ettersyn)
 Gøril og Kjell Gisetstad, 24.06.14 (ifb. offentlig ettersyn)
 Tore Welde, 20.01.2015 (til PUK ang. sak 3/15, møtedato 21.01.15)
Klagene er i det følgende oppsummert og kommentert:
Kjell Gisetstad, 12.02.2015
E-posten gjengis ikke, men er vedlagt. Momentene er gjentatt i senere mer formell klage.
Det går imidlertid fram at for grunneiere og hytteeiere i området var det en forutsetning
for etablering av veglag at kommunen viste vilje til justering av planen for å
imøtekomme deres ønsker. Da bestemmelsene ikke er iht. deres ønsker mener de at
stiftelsen av veilaget gjort på sviktende grunnlag og de føler seg ført bak lyset. De ønsker
derfor primært å påklage den vedtatte reguleringsplanen og avvikle samarbeidet om
veien utover. De ser heller ingen grunn til å samarbeide om en skjøtselsplan eller
samarbeid omkring båtplasser fremover. Sekundært ber de om forpliktende signal om at
det kan gis dispensasjoner slik de ble forespeilet i planarbeidet. De gjentar bl.a. unntaksbestemmelsen de har bedt om: «For tomter som allerede er bebygd etter tidligere
reguleringsplan av 290300, skal overbygde terrasser ikke medtas ved beregningen av
BYA.» Dette gjelder kun 2 eller 3 hytter og er lett å administrere.
Etter å ha fått et kort svar fra Rådmannen, om at dokumentet vil bli journalført og
saksbehandlet på vanlig måte, det samme gjelder evt. søknad om dispensasjoner, har
Gisetstad samme dag bedt kommunen bekrefte at hans henvendelse er å anse som
påklage i henhold til vedtak. Han ber også kommunen bekrefte at tilgang til veien utover
Langøya av han som grunneier er å anse som opphørt da stiftelsen av veilaget er gjort på
sviktende grunnlag. All offentlig bruk av veien må avvente til saken er avgjort.
Kommentar:
Se vår kommentar til Gisetstads klage 19.02.2015.
Tinbuen Hytteforening v/leder Kjell Gisetstad, 19.02.2015
1. Utnytting
Reguleringsplanens bestemmelser under punkt 3.1.1. må endres slik at dette blir i
overensstemmelse med opprinnelig utkast til bestemmelser, datert 16.01.2014:
Alle hytter innenfor den gamle reguleringsplanen for Tinbuen med kommunestyrets
vedtak av 05.03.2003 får tillatt utnytting i henhold til §3 3.1.1
« Tillatt utnytting . I områder … kan hver tomt bebygges med fritidsbebyggelse med
Side 29 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
BYA på maks 90 m2. I tillegg til fritidsbebyggelsen tillates uthus/anneks med BYA på
maks 30 m2 og terrasse i tilknytning til hytta med BYA på maks 30 m2. I tillegg tillates
det parkeringsplass på terreng på maks 18 m2.»
«For tomter som allerede er bebygd etter tidligere reguleringsplan av 290300, skal
overbygde terrasser ikke medtas ved beregningen av BYA.»
2. Ordlyden
Innenfor området o_S1 kan det anlegges flytebrygge og plass for båtutslipp. Området
kan romme private båtplasser i tilknytning til fritidsbebyggelsen, i tillegg skal det
anlegges minimum tre korttidsplasser tilgjengelig for allmennheten i
friluftslivssammenheng.
Begrunnelse:
Det er viktig for Tinbuen Hytteforenings medlemmer at man har en felles
arealbegrensning innenfor det regulerte området. Det er ikke hensiktsmessig for
medlemmer eller planmyndighet at man skal operere med 2 forskjellige sett
begrensninger innenfor samme reguleringsområde.
Det er også viktig at medlemmene i foreningen ikke har inngått noen som helst avtale
om båtplasser på vårt anlegg og de kan således ikke være juridisk bundet på bakgrunn av
reguleringsbestemmelsene. Det vil være direkte misvisende å benytte ordlyden slik den
fremstår i teksten. Ordlyden må derfor endres til «kan det anlegges minimum tre».
I argumentasjonen i saken hevder kommunen at man ikke kan påta seg ansvar for
regulering av private hyttetomter. Dette blir noe merkelig når man i neste del av setning
senere skriver at man har tatt inn 3 hyttetomter.
Kommunen sier nei til oss (5 tomter) men sier ja til 3 andre tomter. Tinbuen
Hytteforening vil med dette be om at vår påanke blir tatt til følge og de nødvendig
endringer blir tatt inn i planen. Vi har tidligere klart gitt til kjenne at vårt videre
samarbeid med kommunen vil være avhengig av at også kommunen kommer oss i møte.
Levanger kommune har helt siden 1969 hatt saksgang på eiendommen Tinbuen 232/6 og
kommunen har ikke akkurat ytet rettferdighet overfor grunneier og nå hytteeiere. Vår
anmodning om endring er av stor prinsipiell betydning for oss – og en svært ubetydelig
sak for Levanger kommune. Levanger kommune gis med dette anledning til å korrigere
noen ord i en planprosess uten at det har betydning for kommunen overhode. Vi kan
heller ikke se at kan skape presedens i lignende saker.
Kommentar:
Punkt 1: Grad av utnytting / omfang av planendringen
Dette temaet ble besvart ved sluttbehandling av planen. Omfang av planendringen er
arealmessig mindre enn anbefalt fra kommunens planavdeling i oppstartsmøte, men
oppdragsgivers ønske om ikke å utvide planområdet ytterligere er respektert, da de ikke
kan pålegges å endre planen for private hytteeiendommer. Seks hyttetomter fra 2000planen omfattes ikke av planendringen, og må forholde seg til endringen i 2003 om maks
grense på 100 m2 grunnflate av fritidsbolig inkl. uthus/anneks, mens 12 hyttetomter,
hvorav to kan deles, får endra utnyttelse. Vi har forståelse for at dette kan utløse
misnøye, men lokalt på Langøya/Framnes/Tinbuen og totalt sett i hele kommunen er det
mange gamle reguleringsplaner med lavere utnyttelse enn det en vurderer i dag. Det er
imidlertid anledning til å søke om privat planendring. Tinbuen er med planendringen
Side 30 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
delt i to planområder, noe som er fullt mulig å følge opp.
Sett i lys av kommunens ulovlighetsoppfølging i Åsenfjorden er det ikke vanskelig å
forstå at noen grunneiere ønsker en planendring som gir høyere grad av utnytting.
Det er registrert ulovlig oppførte mindre tiltak både innenfor aktuell planendring og på
det området som ikke er tatt med i planendringen. Det er anledning til å søke om
ettergodkjenning av ulovlig oppførte tiltak, men en er da avhengig av at dette er i
samsvar med plan eller at det gis dispensasjon fra plan for å unngå videre
ulovlighetsoppfølging. Hvor mye det kan bygges på den enkelte tomt har betydning for
opplevelsen av hytteområdet, som også ligger nært sjøen og regionalt viktig friområde.
Generelt er det derfor ikke ønskelig å dispensere fra en reguleringsplan.
Vedtatt planendring tillater 90 m2 BYA hytte, 30 m2 BYA uthus/anneks og 30 m2 BYA
terrasse. Hytteforeningens ønske om unntaksbestemmelse for overbygde terrasser er i
strid med forskrift og veiledning til plan- og bygningsloven, og ble følgelig tatt ut. I
Kommunal- og moderniseringsdepartementets veiledning Grad av utnytting H-2300 B
går følgende fram på side 53: «Det er ikke adgang til å fravike byggteknisk forskrift
(TEK10) kapittel 5 og 6 i reguleringsplan. Dette er begrunnet med at de tekniske kravene
ikke skal være forskjellige fra kommune til kommune, men felles for hele landet.
Enhetlige regler vil skape enhetlig praksis. Dette vil være forutsigbart for alle parter.»
Prinsipielt ønsker heller ikke kommunen å gi høyere grad av utnytting enn
rammebestemmelse § 1.5.4 i kommuneplanens arealdel fra 2011.
Reguleringsplanen fra 2000 har tydeligvis gitt noen utfordringer. Bl.a. åpnet endringen i
2003 for at samlet grunnflate pr. tomt kan «brukes opp» på hytta. Det vil si at en
samtidig bevisst avstår fra mulighet for uthus/anneks. Dette har private tydeligvis liten
forståelse for i ettertid. Begrepet «bebygd grunnflate» og «grunnflate» i bestemmelsene
kan også ha medført misforståelser. Overgangen fra «grunnflate» til «bebygd areal» bør
imidlertid være av mindre betydning, da begrepene likestilles, bl.a. i T-1205 (tabell side
4) og rundskriv H-18/90 (fortolkning av tidligere pbl § 70 nr. 2). I tolkningen står det
bl.a. at: «Med «grunnflate» skal forstås bebygd areal som definert i NS 3940.» Ifølge
NS3940 regnes bl.a. følgende med i bebygd areal: «Bygningsdeler utenfor fasadeliv når
de er understøttet fra terreng.» Det vises til veileder T-1205 (01.07.1997) for utfyllende
informasjon. For nylig vedtatt plan gjelder veileder H-2300 B.
På bakgrunn av overnevnte er det ikke aktuelt å imøtekomme klagen.
Punkt 2: Korttidsplasser for allmennheten i småbåtanlegg
Dette temaet ble ikke tatt opp i hytteforeningens uttalelse ifb. offentlig ettersyn.
Klager har et poeng mht. kan, kan, skal, men å endre bestemmelsen iht. klagers ønske vil
innebære at kravet om 3 allment tilgjengelige båtplasser tas ut. Det burde heller stått at
dersom anlegget utvides skal det etableres 3 korttidsplasser, men bestemmelsen har
uansett ikke tilbakevirkende kraft for eksisterende anlegg. Bestemmelsen kan beholdes
uendret, da området for småbåtanlegget er utvidet og omregulert fra felles småbåthavn
til offentlig småbåtanlegg, slik at det er anledning til å gi bestemmelse om allment
tilgjengelige båtplasser. Dagens private småbåtanlegg har landfeste og kjøreadkomst på
Miljødirektoratets grunn, og det er direktoratet som har ivret for disse allment
tilgjengelige korttidsplassene. Selv om partene ikke har blitt enige om noen bruksavtale
for Tinbuen småbåthavn med gjesteplasser og adkomstveg, vil reguleringsplanen likevel
bli juridisk bindende for evt. søknad om utvidelse av småbåtanlegget.
Side 31 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Kjell Gisetstad, 19.02.2015 (eier/deleier av gnr 232/127 og 232/6)
Gisetstad gjentar punkt 1 fra Hytteforeningens uttalelse. Dvs. at alle hyttetomter innenfor
gammel plan (inkludert hans) kan ha hytte med BYA 90 m2, uthus/anneks med BYA 30
m2, terrasse med BYA 30 m2 og parkering på 18 m2. Samt følgende bestemmelse:
«For tomter som allerede er bebygd etter tidligere reguleringsplan av 290300, skal
overbygde terrasser ikke medtas ved beregningen av BYA.»
Begrunnelse:
1) I sakskommentarene fra kommunens behandling i januar 2015 er det brukt
argumentasjon om hvordan arealbegrepene i reguleringsplanen for Tinbuen av
05.03.2003 er å forstå. Dette blir helt misvisende. Ordlyden er relativt enkel og er
selvsagt også fortsatt å finne: «På tomt 1-17 tillates oppført fritidsbolig inkl.
uthus/anneks med en samlet grunnflate på maks 100 m2». Vi bygde hytte i henhold til
dette og er ikke meddelt noen annen tolkning av begrensningen. I revidert plan som ble
lagt fram for godkjenning 08.03.2007 var forslaget til ny ordlyd: «Tillatt utnytting BRA:
… med samlet bruksareal på maks 100 kvm. Uthus/anneks skal ikke være større enn 20
kvm.
I saksbehandlingen i januar 2015 skrives det bl.a.: Kommunen er ikke av den oppfatning
at det var fritt fram for overbygde terrasser (eller terrasser understøttet fra terreng) etter
reguleringsplan vedtatt i 2000, og med endring i 2003, selv om terrasser ikke er nevnt i
bestemmelsene. Vi mener at terrasser, avhengig av overbygging og høyde over terreng,
kan tolkes som bebygd areal og dermed også som en del av bygningens grunnflate.
Teknisk forskrift av 22. januar 1997 nr. 33 og NS3940 2. utgave skulle legges til grunn i
byggesaker som ble behandlet etter planer fra perioden 1997-2007.
Ingen kommunikasjon til hytteeiere om sådan tolkning og heller ingen meddelelse til oss
som slike begrensninger er gjort, vi har derfor ingen som helst mulighet til å innrette oss.
Levanger kommune må ta på egen kappe at de benyttet begreper i tidligere saker som
ikke samsvarer med standarder eller normer. Vedtak/godkjenning: Oppføring av hytte
m/anneks på eiendommen Tinnbua - Gnr 232 Bnr 6 (127) er godkjent i møte 29.04.2002
og «taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år». Tegninger var
medsendt og godkjent.
I løpet av høsten 2012 ble det gjennomført kontroll av fritidsbebyggelse på Langøya,
Tinbuen og Sagtun m.fl. I brev fra kommunen ble jeg meddelt søknadsplikt, pålegg,
forelegg og tvangsmulkt og politimelding... Her hevder kommunen at «Eiendommen
Deres har i dag ei hytte med en grunnflate på 130 m2 som er godkjent av kommunen.»
Det vises til at Tinbuen plan id 200002 er satt en øvre grense bebyggelse pr eiendom til
95 m2 i grunnflate. Dette er videre fordelt slik at grunnflate på hytte maksimalt kan være
80 m2, og uthuset på maksimalt 15 m2 i grunnflate.
Jeg hadde da oppført et eget uthus uten søknad noen år tidligere da jeg mente jeg hadde
ledig areal til dette. Dette var første gang jeg ble oppmerksom på den nye tolkningen fra
kommunens side.
Etter nærmere redegjørelse og press fra kommunen etter møter, ble jeg pålagt å søke om
dispensasjon for allerede oppført uthus, og den endelige fristen ble satt til 15. april 2013.
Pr. dags dato har jeg enda ikke fått svar på min søknad, snart 2 år etter.
Det ble oppført til sammen 3 hytter på bakgrunn av denne første reguleringsplanen.
Senere hyttebygging ble justert i henhold til det pågående reguleringsplanarbeidet med
Side 32 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
nye arealbegrensninger av 2007. Jeg mener derfor at unntaket for hytter bygd etter
tidligere reguleringsplan av 290300 begrenses til disse 3 hyttene på bnr 126, 127 og 131.
Saken slik den nå er besluttet påfører meg alt ansvar for feiltolkning og gjør meg til
lovbryter uten at kommunen tar ansvar for egne handlinger og tidligere vedtak. Dette
anses av meg som en urimelig konsekvens og må anses som klanderverdig.
2) Med samarbeidstanker om fremtidig utnyttelse av friområdet og med velvilje har jeg
gått inn for å få etablert en løsning for adkomst til friområdet for allmennheten. Som en
av grunneierne på bnr 6 og eier av grunnen under veien på store deler av strekningen har
jeg gått inn for å danne veilag. En klar forutsetning for dannelsen var/ble kommunisert
med planmyndigheter og arkitekter slik at arealbegrensningen og unntakene som nevnt
under punkt 1 ble tatt inn i planen. Dette kan dokumenteres om nødvendig. Dette ble
derfor justert slik vi ønsket det og meddelt oss før dannelsen av veilaget. Kommunens
administrasjon har så senere tatt dette ut, og tross våre merknader på dette, har
kommunens administrasjon og politikere vedtatt dette uten å ta hensyn til den avtale som
var gjort. Hvis ikke anken fører fram vil jeg anse dannelsen av veilaget som ugyldig da
dette er stiftet under bristende forutsetninger. Jeg vil da måtte ta initiativ til å få veilaget
oppløst og adgangen til friområdet vil ikke lenger bli til stede.
Kommentar:
Gisetstad tar opp forhold som er besvart tidligere. Som grunneier av hyttetomt 232/127
utenfor vedtatt planendring er Gisetstad heller ikke direkte berørt av kommunestyrets
planvedtak. Følgelig er kommunen av den oppfatning at Gisetstad ikke har klageadgang
i forhold til grad av utnytting på hyttetomta. Det er imidlertid ikke vanskelig å forstå
ønsket om høyere grad av utnytting, da ulovlig oppført uthus er i strid med gjeldende
plan (overskrider planen bestemmelse om samlet grunnflate). Vi går ikke nærmere inn
på aktuell byggesaksbehandling og ulovlighetsoppfølging her. Det er også anledning til
å søke om privat planendring. Det vises også til vår kommentar til hytteforeningens
klage.
Det er godkjent forholdsvis store hytter på de tre nevnte eiendommene (99-130 m2 BYA),
hvorav kun eiendommen 232/131 ligger innenfor planendringen. Det er også registrert
ulovlige tiltak på eiendommene, hvorav to av grunneierne har fått brev om dette.
Fritidsbebyggelse på 232/127:
Hytte m/anneks godkjent oppført i 2002 med BYA på ca. 130 m2 inkl. takoverbygg over
terrasser og takoverbygg mellom hytte og anneks. Uthus med BYA 12,5 m2 skulle vært
omsøkt. Forhåndsvarsel om søknadsplikt, pålegg m.m. gitt i 2013
Fritidsbebyggelse på 232/126:
Hytte godkjent oppført i 2004 med BYA på 99 m2. Uthus på ca. 18 m2 skulle vært
omsøkt.
Fritidsbebyggelse på 232/131 (innenfor planområdet):
Hytte godkjent oppført i 2002 med BYA 93 m2 (målt til ca. 115,5 m2, 117 m2 ifølge
grunneier selv). Avviket skyldes nok at takoverbygg ikke ble medregnet ved
godkjenningen i 2002. Flere søknader om uthus/anneks er ikke godkjent, pga. strid med
plan. Det er likevel oppført uthus (vedbod) med BYA 8 m2 i friområdet og det er støpt
plate til uthus/anneks. Forhåndsvarsel om pålegg, forelegg og tvangsmulkt gitt i 2013.
Side 33 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Kommunen har hatt liten kapasitet til å følge opp overnevnte. Flere hytter må være bygd
etter planen fra 2000, evt. etter endringen i 2003. Planen fra 2007 ble opphevet.
Som forklart for Tinbuen hytteforening er det ikke aktuelt med unntaksbestemmelse for
overbygde terrasser.
Som grunneier av privat kjøreveg innenfor planområdet og deltagende i veglag / avtale
med kommunen er Gisetstad berørt av planen. Klagen gjelder ikke planens vegformål,
men forhold som går på kommunens/allmennhetens bruk av vegen, koblet oppimot grad
av utnytting på hyttetomter. Klagen oppfattes som en trussel om å begrense
allmennhetens ferdsel på vegen hvis det ikke åpnes for en grad av utnytting som
muliggjør godkjenning av ulovlig oppførte tiltak på hyttetomt. Samfunnsmessig veier
allmennhetens interesser i forbindelse med statlig ervervet regionalt viktig friområde
svært tungt, men å inngå en slikt kompromiss virker både usaklig og etisk forkastelig.
Når det gjelder vegrett og/eller bruksrett indikerer punkt 6 og 7 i kjøpekontrakten at det
er tenkt kjøreadkomst til friområdet:
«Det er en forutsetning fra selgers side at Levanger kommune forplikter seg til å delta
med en forholdsmessig andel i det veglag som skal etableres for området. Den nærmere
andels- og kostnadsfordeling avtales i forbindelse med etableringen av veglaget.»
«Det er videre en forutsetning fra selger side at friområdene ikke åpnes for allmennheten
før det er opparbeidet tilstrekkelig parkeringsarealer og nødvendige sanitæranlegg er
oppført.»
Kommunen har anledning til å gjøre endringer i planforslag før de sendes på høring.
At stiftelse av Langøya veglag er gjort på bristende forutsetninger blir av privatrettslig
karakter. I avtalen er forutsetninger ikke nevnt. Etter det vi kjenner til er avtalen ennå
ikke kjent ugyldig eller oppløst. Den forelå da kommunestyret fattet sitt planvedtak.
Ifølge vegavtale / stiftelsesdokument for Langøya Veglag, som er en sammenslutning av
brukerne av vegstrekningen fra Lobakken til tunet på gnr. 232 bnr. 14, en strekning på
ca. 940 meter, har allmennheten bruksrett begrenset til strekningen fra Lobakken fram
til avkjøringen ned til Kobbskjæret. Det går fram at sidevegene ikke inngår i veglaget.
Videre kan oppløsning av veglaget vedtas av årsmøtet med minst ¾ flertall.
Formålet med veglaget er å administrere drift og vedlikehold av vegstrekningen.
Det går bl.a. fram hvordan ansvar og kostnader skal fordeles mellom kommunen og de
private. Slik vi ser det vil evt. oppheving av veglaget ikke nødvendigvis innebære en
oppheving av vegrett/bruksrett til friområdet. Kjøpekontrakten tyder på at det er tenkt
kjøreadkomst til friområdet, men at diverse forhold må avklares først.
Tore Welde, 19.02.15 (hjemmelshaver av hyttetomt 232/131 i planområdet)
Punkt 1 og 2
Påklager bestemmelsene pkt. 3.1.1 og ber om at plankartet justeres når det gjelder grensa
for gnr. 232/131 mot 232/130 slik at denne blir sammenfallende med den avtalte
eiendomsgrense mellom de to eiendommene.
Punkt 3
Det fastholdes at det i bestemmelsene i pkt. 3.1.1. må tas inn et unntak for allerede
bebygde tomter med hensyn til overbygde terrasser ved beregningen av BYA. Eierne av
de svært få hytteeiendommer som blir berørte, har ikke hatt noen mulighet til å innrette
Side 34 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
seg på overgangen fra bebygd grunnflate til BYA. Hvis denne endringen hadde vært
forutsigbar, ville jeg selvfølgelig for min del ha oppført hytta med langt mindre
takoverbygg over terrassene slik at det vil være mulig å oppføre anneks. Rent faktisk får
derfor endringen tilbakevirkende kraft uten at noen ved den kommunale behandlingen av
reguleringsplanen synes å ha forstått dette. Den urimelige konsekvens av dette er
overhodet ikke vurdert og vektlagt.
Punkt 4
Den tekst i pkt. 3.1.1. som nå er uttatt, ble forfattet etter en grundig diskusjon med Plan
Arkitekter som er engasjert av kommunen til å utforme reguleringsplanen. Enhetsleder
Øyvind Nybakken var fortløpende konsultert av arkitektene Kari Bøgle og Sigbjørn
Lorås Hessaa i forbindelse med utformingen av tillegget i pkt 3.1.1. Nybakken ga
tilbakemelding til Plan Arkitekter om at teksten var grei. Sigbjørn Hessaa sendte derfor
over plankartet med reguleringsbestemmelser til kommunen den 16.01.14, jfr. vedlegg 1,
2 og 3, epost av 13.11.13 og 17.12.13 og 20.01.14. Stikk i strid med det som var avtalt,
ble tillegget i pkt. 3.1.1 fjernet i saksinnstillingen til førstegangsbehandlingen i Plan- og
utviklingskomiteen den 19.02.14. En slik opptreden av en offentlig etat må betegnes som
illojal og sterkt klanderverdig.
Punkt 5
Følgende dokumenter bes vedlagt klagen:

E-post herfra av 24.09.13 Vedlegg 4
 Brev herfra av 03.04.14 m/bilag Vedlegg 5

Brev herfra av 20.01.15 m/bilag Vedlegg 6
Den nærmere begrunnelse for klagen fremgår av dokumentene.
Punkt 6
I planutkast av 15.01.13 justerte Plan Arkitekter tomtegrensa mot gnr. 232/130 slik
denne ble avtalt i kjøpekontrakten til eier av gnr. 232/ 130, jf. vedlagte plankart og
kontrakt av 27.03.09 med tilhørende erklæring om adkomstrett samt kart. Hvorfor grensa
er endret i senere planutkast er ikke nærmere begrunnet fra kommunens side. Grensene
mot naboeiendommene fremgår klart av kartvedlegget til avtale av 04.10.13 med Inger
Vordal om erverv av arealet mot gangstien jf. vedlegg 8.
Kommentar:
Punkt 1 og 2
Punktet oppsummerer hva klagen gjelder, se vår kommentar til øvrige punkt.
Punkt 3
Temaet ble besvart ved sluttbehandling av planen. Vi skjønner problemstillingen, men
ønsker ikke å tillate mer BYA pr. hyttetomt enn i arealdelen fra 2011, heller ikke
omstridte «unntaksbestemmelse» for overbygd terrasse. Se vår kommentar til
hytteforeningen. Hyttetak som strekker seg utover terrasse regnes som en del av hytta
(ikke som overbygd terrasse). For godkjente tiltak har planendringen ingen betydning.
Planendringen skal legges til grunn for behandling av nye søknader. Ny plan åpner for
mer BYA pr. tomt, og det bør være uproblematisk for grunneier. Tidligere mulighet for
hytte på 100 m2 grunnflate inkl. uthus/anneks endres til 90 m2 BYA hytte, 30 m2 BYA
uthus/anneks og 30 m2 BYA terrasse. Dvs. en reduksjon av hyttestørrelsen. På noen
tomter er det godkjent større hytter enn eldre plan tillater, og det må vi forholde oss til.
Vi kan ikke gå inn på den enkelte byggesak her, men dersom videre søknad om f.eks.
Side 35 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
uthus/anneks er i strid med planen, kan det søkes om dispensasjon fra planen, og da kan
det gjøres en grundigere vurdering i hver enkelt sak.
Det skal imidlertid ikke være enkelt å få dispensasjon fra en nylig vedtatt plan.
Punkt 4
Aktuell unntaksbestemmelse var ikke «godkjent» av kommunen som planmyndighet før
innsending av planforslag, og kommunen kan endre planforslaget før det sendes på
høring. Bestemmelsen ble ansett å være i strid med plan- og bygningslovens forskrifter,
og ble følgelig tatt ut. Se også vår kommentar til Tinbuen Hytteforening.
Punkt 5
Vedlegg 4-6 følger vedlagt.
I vedlegg 4 går det bl.a. fram at Welde mener vedstativ ikke er søknadspliktig. Det
stemmer at mindre tiltak ikke er søknadspliktige, med mindre de er i strid med plan eller
står nærmere nabogrense enn 4 m. Tiltaket, som kommunen oppfatter som en vedbod, er
på ca. 8 m2 BYA og er satt opp i regulert felles lekeområde, utenfor aktuell hyttetomt, og
er dermed søknadspliktig. Om det hadde stått på hyttetomta ville det også gitt større
samlet grunnflate pr. tomt enn det reguleringsplanen tillot.
Vedlegg 5 (Weldes uttalelse ifb. offentlig ettersyn) ble besvart ifb. sluttbehandling, via
henvisning til vår kommentar til Tinbuen hytteforening. Vi svarte vel ikke på
sammenligningen med Djupvika. I vedtatt detaljregulering for Djupvika hytteområde er
reglene som i kommuneplanens arealdel, med maks 90 m2 BYA hytte (ikke 110 m2 BYA
slik Welde påstår), maks 30 m2 BYA uthus/anneks osv., slik at summen av hytte og
uthus/anneks blir 120 m2 BYA, som i planendringen for Tinbuen. Det er
rammebestemmelsene i kommuneplanens arealdel fra 2011 som er fulgt.
Vedlegg 6 har administrasjonen ikke hatt anledning til å kommentere tidligere.
Vi ser at grunnflate er omtalt i nevnte brev herfra, men forholder oss til det som står i
veileder T-1205. Weldes synes å være av den oppfatning at planendringen begrenser
hans mulighet for anneks fra 7 til 3 m2. Hans samlede fritidsbebyggelse er på minst 93
m2 (egentlig ca.117 m2) hytte + 8 m2 vedbod, dvs. uansett målemetode over 100 m2,
som var grensen i eldre plan. Vi kan følgelig ikke se at han taper noe på nytt planvedtak,
hvor hytte + uthus/anneks kan være på hhv. 90 + 30 m2 BYA.
Punkt 6
Kommunens planavdeling har ikke vært kjent med at grunneierne har avtalt ny grense
mellom nevnte eiendommer. Dette burde vært tatt opp i forbindelse med offentlig
ettersyn, før planen gikk til sluttbehandling. Mottatt planforslag for første gang
behandling var datert 16.01.2014, og dette har vært på offentlig ettersyn. En må
forholde seg til behandlet versjon, ikke til tidligere uformelle utkast av planen som
grunneierne kan ha sett underveis i planprosessen.
Kommunen har ikke noe imot at eiendomsgrensen justeres mellom 232/131 og 232/130,
men kommunen kan ikke vedta en endring av planen uten høring av motpart. Dette iht.
plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd. Vi har riktignok mottatt kopi av
dokumenter som kan tyde på at berørt motpart allerede i 2009 var innforstått med at
grensen skal justeres, men for å være på den sikre siden bør motparten høres. Hvis
planen skal endres må det også gis klageadgang på nytt vedtak, noe som vil medføre
Side 36 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
ytterligere utsettelse av saken. Da innspillet har kommet etter planvedtak anbefaler vi at
grensejusteringen heller behandles som en dispensasjon fra planen.
Ny framtidig grense mellom 232/131 og 232/148 i nord er hensyntatt i vedtatt plan, ved
at grøntkorridorens bredde er vesentlig redusert. Kommunen oppfatter ikke at det klages
på dette, selv om avtale mellom partene angående grensejustering og plassering av
anneks og vedstativ iht. kartvedlegg fulgte klagen.
Ønskede grensejusteringer nevnt i klagen, både mot nord og øst.
Vedtatt plan.
Vurdering:
Klagefristen var 3 uker fra kunngjøringsdato lørdag 31. januar 2015, det vil si i praksis
mandag 23. februar 2015. Det er tilstrekkelig at klagen er levert postoperatør denne dag.
Den sist innkomne klagen ble levert pr. e-post og journalført her den 24.02.15. Det lå
ved dokumentasjon av leveringsproblemer, og klagen anses levert iht. frist. Det vil si at
alle klagene er levert iht. frist.
Klagene inneholder dels nye opplysninger/innspill i saken, men Rådmannen ser likevel
ikke grunn til å imøtekomme klagene. Se kommentar til den enkelte klage. Klagerne har
hatt anledning til å komme med innspill tidligere, og en del forhold er allerede vurdert
ved sluttbehandling av planen. Det synes ikke rimelig å gi høyere grad av utnytting enn i
kommunedelplanens arealdel eller bestemmelse i strid med veileder for grad av
utnytting, fordi eldre plan var uklar (bruker begrepet grunnflate) og fordi planens
friområde har adkomst fra privat veg. Det har vært en utfordring å ha med hyttetomter i
planen, når kommunen samtidig har satt i gang ulovlighetsoppfølging ift. hyttebygging i
Åsenfjorden. Dersom vegavtalen oppløses eller anses ugyldig, og det til tross for
kjøpekontraktens antydninger om kjøring til området, stilles spørsmål ved adkomsten til
friområdet, bør kommunen vurdere nødvendige skritt for å sikre dette. Signert vegavtale
forelå da planen ble vedtatt. Rådmannen tilrår at klagene ikke imøtekommes og
oversendes til fylkesmannen for endelig avgjørelse.
Side 37 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Levanger kommune
Sakspapir
Forslag til fredning av Levanger kulturmiljø - Kulturminnelovens § 20. Sentral høring
Saksbehandler: Alf Birger Haugnes
[email protected]
E-post:
74052713
Tlf.:
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Levanger kommunestyre
Møtedato
22.04.2015
Arkivref:
2014/4350 - /
Saksordfører: (Ingen)
Saksnr.
33/15
Rådmannens forslag til innstilling:
Levanger kommunen støtter de foreslåtte endringer i fredningsforskrift og
forvaltningsplan for Levanger kulturmiljø.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Etter at saken har vært ute til lokal høring med høringsfrist 1.9.2014, har Riksantikvaren
foreslått noen mindre endringer i forskrift og forvaltningsplan. Saken ble behandlet i
PUK i møte 20.8.2014, sak 61/14. PUK sin behandling følger sist i dette saksframlegg.
Saken sendes nå ut på sentral høring. Etter høringen vil Riksantikvarene oversende sitt
endelige forslag til fredning til Klima- og Miljødepartementet som forbereder saken for
sluttbehandling av Kongen i Statsråd.
Vedlegg:
1 Høringsbrev fra Riksantikvaren - Forslag til forskrift om kulturmiljøfredning og
forvaltningsplan.
2 Forslag til forvaltningsplan - Levanger kulturmiljø
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Diverse dokumenter på kommunens hjemmeside, se Trehusbyen Levanger
Saksopplysninger:
BAKGRUNN
Saken er tidligere sendt på lokal høring. Saken ble da behandlet i PUK, sak 61/14.
Vedtak med innstilling og saksframlegg følger sist i dette saksframlegg.
Forvaltningsplan og forskrift kommenteres ikke videre i dette nye saksframlegget, men
det vises her til de kommentarer og vurderinger som her ble gjort – følger sist i dette
framlegget. De endringer som er foreslått siden lokal høring følger av vedlagte brev fra
Riksantikvaren.
I sak 61/14 fattet PUK følgende vedtak:
1. Forslag til Forskrift om fredning av Levanger kulturmiljø vil sikre og bevare et
Side 38 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
bymiljø av nasjonal verdi mht. blant annet byplanhistorie, kulturhistorie og
arkitektur. Til selve forskriften har kommunen følgende kommentarer:
 Intensjonen (se § 1 Formål) om at fredningen ikke skal være til hinder for at
Levanger skal opprettholdes og videreføres som en levende by må tillegges
vesentlig vekt ved behandling av tiltak innenfor fredningsområdet.
2. Forslag til forvaltningsplan gir et godt grunnlag for behandling av saker iht. til
forslag til forskrift og i å skape forståelse for de verdier fredningsområdet
representerer både lokalt og nasjonalt. Kommunen vil allikevel gi følgende
kommentarer:
 Beplanting og varige/midlertidige konstruksjoner i parker, allmenningen og
gateløp, er svært viktig for utvikling av en trivelig by. Viktig at slik tiltak blir sett i
en slik sammenheng selv om disse ikke har en historisk forankring.
Rådmannens innstilling var mer omfattende både mht. forskrift (forvaltningsmyndighet)
og forvaltningsplan (oppbygging av et kompetansemiljø med god tilgjengelighet). Ved
behandling av PUK, sak 61/14, ble både forvaltningsplan og forskrift gjennomgått og
kommentert. Disse forhold kommenteres ikke i det etterfølgende. Det vises derfor til
saksframlegg som følger etter utredningen i denne saken. Her kommenteres kun de
uttalelser som kom inn etter lokal høring inkl. vedtak i PUK.
RIKSANTIKVARENS OVERSENDELSESBREV – SENTRAL HØRING
Riksantikvaren/RA har sendt ut forslag til fredning til sentral høring med uttalefrist
24.4.2015. Brevet fra RA er stemplet inn 11.3.2015 slik at en behandling i
kommunestyret 25.3.2015 ikke var mulig. RA vil bli orientert om at kommunestyrets
vedtak vil bli oversendt umiddelbart etter kommunestyrets behandling (26.4.2015).
RA sitt høringsbrev er omfattende pga. at forslag til forskrift og uttalelser ved lokal
høring følger vedlagt brevet. I høringsbrevet har RA diskuter/redegjort for en rekke
punkter. I opplistingene nedenfor har rådmannen avmerket de punkter som er
behandlet/vurdert i dette saksframlegg:
 Fredningens omfang – framgår av vedlagte kart i forskrift og redegjort for i PUKsak 61/14.
 Formål – viser til PUK-sak 61/14.
 Begrunnelse for fredningen – viser til PUK-sak 61/14.
 Forholdet til naturmangfoldloven
Saksgang frem til sentral høring
 Vernehistorie frem til høring
 Varsel om oppstart av fredning
 Lokal høring
 Levanger Kommunestyres vedtak (Vedtak i PUK)
 Riksantikvarens forslag til endringer i utkastet til fredningsforskrift
 Videre saksbehandling etter sentral høring
Ras behandling av de merkede punktene:
Forholdet til naturmangfoldloven
RA har gjennomført har framskaffet kunnskap og vurdert dette iht. naturmangfoldlovens
§ 7. Bløtbunnsområdene i Levangers strandsone er vurdert som svært viktig som
beiteområde for ærfugl, samt to sårbare arter – tyrkerdue og brushane.
Side 39 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Lokal høring
Ved den lokale høringen kom det inn 3 merknader i tillegg til uttalelsen fra PUK.
1. Bymuseet i Levanger
Bymuseet ønsker å stramme opp bestemmelsene om fargebruk da flere huseier viker fra
historisk korrekt fargebruk ved å male husene hvite, jfr. fredningsbestemmelsene § 6 nr.
1b og henvisningen til fargeskjemaet i estetikkveilederen.
RA anser henvisningen til fargeskjemaet som tydelig, men vil understreker i § 7 at endret
malingstype er søknadspliktig.
2. Norges Handikapforbund Trøndelag
Betrakter Levanger sentrum som det mest utilgjengelige bymiljøet i regionen og frykter
at sentrum stagnerer i sin utvikling ved kulturmiljøfredningen. Forvaltningsplanens kap.
5.7 Universell utforming gir et utydelig bilde på hvilke begrensninger som kan bli innført
for utbedring av inngangspartiene.
RA anser det som vesentlig at omgivelser og kulturminner er tilgjengelig for alle. Viktig
at endringer på fredete bygninger og anlegg blir vurdert i hvert enkelt tilfelle. I de fleste
saker finner RA gode løsninger på universell tilgjengelighet.
3. Nord-Trøndelag fylkeskommune
Fylkeskommunen har noen kommentarer til om at § 7 nr.2 burde stå under § 7 nr. 1.
RA begrunner sitt forslag til oppdeling med at § 7 nr. 1 omhandler tiltak på eksisterende
bygninger og § 7 nr. 2 vilkår for hvor oppføring av nye bygninger kan skje i private
uterom.
Levanger Kommunestyres vedtak
Antar at Levanger kommunestyre er en feilskriving da det i etterkant referer til plan- og
utviklingskomiteens vedtak. Det vises her til innledningen i saken hvor vedtaket er
gjengitt.
RA har følgende kommentar til uttalelsen:
Det slås fast i § 1 at fredningen ikke skal være til hinder for opprettholdelse og
videreføring av boliger, handel og annen næringsvirksomhet i Levanger. Som
dispensasjonsmyndighet vil Nord-Trøndelag Fylkeskommune legge dette til grunn ved
vurderinger av dispensasjonssøknader såfremt tiltaket ikke medfører vesentlige inngrep i
kulturmiljøet. Dette gjelder også det offentlige uterom, jf. § 7 nr. 3.
Riksantikvarens forslag til endringer i utkastet til fredningsforskrift (og
forvaltningsplan)
RA har etter høringen og politisk behandling i kommunen innarbeidet følgende i det nye
utkastet til fredningsforskrift:
- Det presiseres i § 7 nr. l b. at endring av malingstype utover det som følger av § 6
nr. 1. er et søknadspliktig tiltak
- I § 6 presiseres det at det er tiltak som ikke fører med seg endringer på
kulturminner eller kulturmiljøet som kan utføres uten søknad til
kulturminnemyndigheten
Side 40 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
og forvaltningsplan:
- I kap. 5.7 Universell utforming tydeliggjøres Riksantikvarens intensjon om å
tilrettelegge for universell tilgjengelighet.
- Rettelse av begrepene Private uterom og Offentlig uterom i kap. 7 Begrepsavklaringer.
Videre saksbehandling etter sentral høring
De kommentarer som kommer inn etter sentral høring vil bli vurdert og eventuelt bli
innarbeidet i fredningsforslaget av RA. Forslaget oversendes til Klima- og
Miljødepartementet som forbereder saken for sluttbehandling av Kongen i Statsråd.
Fredningsforskrift fattet av Kongen i Statsråd kan ikke påklages.
Vurdering:
Rådmannen har ingen kommentarer til de endringer RA har foreslått etter den lokale
høringen. Bymuseet i Levanger sitt innspill mht. til fargebruk på bygninger er en viktig
presisering.
Rådmannen håper at PUK sin uttalelse at .. fredningen ikke skal være til hinder for
opprettholdelse og videreføring av boliger, handel og annen næringsvirksomhet i
Levanger blir ivaretatt av fylkeskommunen på en tilfredsstillende måte ved behandling
av dispensasjonssøknader. Det samme gjelder dispensasjon i forbindelse med
beplantning. Beplanting og varige/midlertidige konstruksjoner i parker, allmenningen og
gateløp, er svært viktig for utvikling av en trivelig by.
Rådmannen vil også fremheve fylkeskommunens klare vilje til samarbeid om
forvaltningen av trehusbyen. I konklusjonen i fylkeskommunens saksframlegg heter det:
Levanger kulturmiljø er et interessant eksempel på byutvikling som har vekt nasjonal
interesse.
Det er et mål å få til god forvaltning av området i framtida. De foreslåtte
Fredningsbestemmelser og forvaltningsplan bidrar til dette. Øvrige suksesskriterier er
 tilgang på råd- og veiledning lokalt
 rask saksbehandling
 forutsigbarhet- forskriften er kjent
 tilgang på tilskudd
 tilgang på håndverkere med bygningsvernkompetanse regionalt
 skjøtselsplan parkaksen
 tiltaks-/handlingsplan for forvaltningen
Fredningen av 243 bygninger med bakgårder, grøntstruktur og arkeologi i Levanger by
vil etter rådmannens vurdering, være en enestående mulighet for å sette Levanger på
«kartet» nasjonalt. Trehusbyen vil kunne utvikles til en merkevare for kommunen.
TIDLIGERE SAKSBEHANDLING AV FORSLAG TIL FORSKRIFT OG
FORVALTNINGSPLAN.
Forslag til forskrift om kulturmiljøfredning og forvaltningsplan for Levanger Høringsuttalelse
Side 41 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Saksbehandler: Alf Birger Haugnes
[email protected]
E-post:
74052713
Tlf.:
Arkivref:
2014/4350 - /
Saksordfører: (Ingen)
Utvalg
Plan- og utviklingskomiteen i Levanger
Møtedato
20.08.2014
Saksnr.
61/14
Rådmannens forslag til vedtak:
1. Forslag til Forskrift om fredning av Levanger kulturmiljø vil sikre og bevare et
bymiljø av nasjonal verdi mht. blant annet byplanhistorie, kulturhistorie og
arkitektur. Til selve forskriften har kommunen følgende kommentarer:
 Intensjonen (se § 1 Formål) om at fredningen ikke skal være til hinder for at
Levanger skal opprettholdes og videreføres som en levende by må tillegges
vesentlig vekt ved behandling av tiltak innenfor fredningsområdet.
 Forutsatt oppbygging av et godt kompetansemiljø i kommunen, ber kommunen
RA vurdere å prøve ut/forsøksordning med delegert forvaltningsmyndighet til
Levanger kommune.
2. Forslag til forvaltningsplan gir et godt grunnlag for behandling av saker iht. til
forslag til forskrift og i å skape forståelse for de verdier fredningsområdet
representerer både lokalt og nasjonalt. Kommunen vil allikevel gi følgende
kommentarer:
 Beplanting og varige/midlertidige konstruksjoner i parker, allmenningen og
gateløp, er svært viktig for utvikling av en trivelig by. Viktig at slik tiltak blir sett
i en slik sammenheng selv om disse ikke har en historisk forankring.
 For at kommunen skal kunne utøve den rolle forvaltningsplanen og brevet fra
Riksantikvaren foreslår, er det helt nødvendig at det bygges opp et
kompetansemiljø som er lett tilgjengelig for tiltakshaverne og som sikrer en god
forvaltning av verdiene innenfor fredningsområdet. Kommunen må tilføres
betydelige eksterne ressurser for å ta en slik rolle som beskrevet.
 Viktige med god tilgjengelighet/ kort avstand til et slikt miljø for både eiere,
håndverkere og innbyggere for å lykkes med en god forvaltning av bygninger og
arealer.
Hjemmel/bakgrunn for saken:
Riksantikvaren fattet 10.12. 2008 vedtak om midlertidig fredning iht. kulturminneloven
(klm) § 22 nr. 4 jf. § 20 av kulturmiljø i Levanger sentrum, Levanger kommune.
Vedtak om midlertidig fredning ble opphevet av miljødepartementet etter klage på
avgrensningen fra kommunen.
10.02. 2011 ble det varslet oppstart av varig kulturmiljøfredning.
Vedlegg:
1 Høringsbrev fra Riksantikvaren - Forslag til forskrift om kulturmiljøfredning og
forvaltningsplan.
2 Forslag til forvaltningsplan - Levanger kulturmiljø
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt):
Saksopplysninger:
Riksantikvaren (RA) har i brev av 05.05. 2014, mottatt 28.05. 2014 oversendt forslag til
Side 42 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
forskrift om kulturmiljøfredning og forvaltningsplan for Levanger kommune til offentlig
ettersyn og lokal høring, se vedlagte brev og vedlagte Forslag til forvaltningsplan –
Levanger kulturmiljø. Høringsfrist 1. sept.
RA ber om at det kommer tydelig fram hvilke merknader som er knyttet til
fredningsforskriften og hvilke som er knyttet til forvaltningsplanen.
FORSLAG TIL FORSKRIFT OM FREDNING AV LEVANGER
KULTURMILJØ.
Forslag til forskrift om fredning av Levanger kulturmiljø er lagt inn som vedlegg 1 i
heftet Forslag til forvaltningsplan – Levanger kulturmiljø.
Fredningsforskriften er den juridiske delen av forvaltningsplanen, vil bli vedtatt av
Kongen i statsråd og har lovs form. Forvaltningsplanen utdyper forskriften og er en
veileder ved forvaltning av kulturmiljøet. Gjennomgangen av fredningsforskriften
nedenfor vil redegjøre for en del av bestemmelser. Disse må da sees i sammenheng med
redegjørelsen som følger under vedr. forvaltningsplanen.
§ 1 Formål
I formålsparagrafen heter det bl.a.: Formålet med å frede deler av Levanger by som
kulturmiljø er å sikre og bevare et bymiljø av nasjonal verd som viser et godt eksempel
på norsk byutviklingshistorie, med hovedvekt på byplanhistorie, kulturhistorie og
arkitektur. Spesielt gjelder dette det sammenhengende lave trehusmiljøet fra 1896 frem
til murtvangloven av1904. Samtidig vektlegges urbaniseringstendenesen i ulike
tidsperioder fram til en by, gjennom de etterreformatoriske kulturlag. Videre heter det at
Fredningen skal ikke være til hinder for at Levanger skal kunne opprettholdes og
videreføres som en levende by med boliger, handel og annen næringsvirksomhet i samme
skala som før.
§ 2 Omfang
I fredningsforskriften er alle eiendommer som inngår, listet opp. Fredningen vil bli
tinglyst på disse eiendommer. Det vises ellers til redegjørelsen vedr. forvaltningsplanen
om omfang og kartgrunnlaget.
Del 2 Frednings- og dispensasjonsbestemmelser for kulturmiljøet - § 5, 6 og 7.
Del 2 av fredningsforskriften omfatter Frednings- og dispensasjonsbestemmelser for
kulturmiljøet. Her blir det redegjort for hva som ikke er tillatt (§ 5), tiltak som fredningen
ikke er til hinder for (§ 6) og mulighetene for dispensasjon (§ 7). Forskriften nevner opp
eksempler innenfor disse områdene. Eksemplene er delt opp i bygninger, private uterom,
offentlige uterom, samferdsel og infrastruktur, etterreformatoriske kulturlag og
virksomhet og ferdsel. Forvaltningsplanen utdyper disse eksemplene ytterligere.
§ 9 Forvaltningsplan
I § 9 er det satt krav til forvaltningsplan som bl.a. skal beskrive hvordan fredningen skal
følges oppi praksis. Det heter videre at den skal oppdateres ved behov.
§ 10 Skjøtsel og vedlikehold
§ 10 setter krav om at det skal utarbeides en skjøtselsplan for parkaksen.
Side 43 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
§ 11 Myndighet
Iht. § 11 er forvaltningsmyndigheten lagt til fylkeskommunen etter delegasjon fra RA.
Fredningsforskriften inneholder også en del bestemmelser om endring, brudd på
bestemmelsene og iverksetting.
FORSLAG TIL FORVALTNINGSPLAN – LEVANGER KULTURMILJØ
Generelt
Vedlagte hefte er et svært omfattende dokument som redegjør for:
 Generelt om kulturmiljøfredningen, formålet med forvaltningsplanen,
kulturminnemyndighet, lovgrunnlag/formelt grunnlag, formål med vernet av
Levanger kulturmiljø, verneverdier og omfang av vern – kap. 2.
 Historisk bakgrunn – kap. 3.
 Status og tilstand – kap. 4.
 Tiltak og retningslinjer – kap. 5.
 Administrative prosedyrer for tiltak med organisering og ansvar saksbehandling,
finansieringsmuligher etc. – kap. 6.
 Begrepsavklaring – kap. 7.
I vedlegget er forslag til forskriften lagt med – det juridiske dokumentet. I tillegg en del
betraktninger om utviklingen av Levanger som handelssted, historiske hendelser, industri
i Levanger og presentasjon av en del sentrale arkitekter som har hatt betydning av
utvikling av byen.
Forvaltningsplanen skal ikke bare utdype hvordan forskriftens bestemmelser skal
ivaretas mht. tiltak – støtte i saksbehandlingen, men skal også vise og utdype
kulturminneverdiene, gi en bakgrunn for kulturverdiene, bidra til felles forståelse for
verdiene, målet og virkemidlene for fredningen. Videre skal den kunne brukes av
offentlige forvaltninger på ulike nivåer, eiere, håndverkere, arkitekter, konsulenter m.fl.
Alle de kap. som vedlagte hefte inneholder, må derfor sees i sammenheng og vil være en
del av forvaltningsplanen.
En del sentrale punkter i forvaltningsplanen
Til detaljer i de enkelte kapitlene i forvaltningsplan, må en vise til vedlagte hefte.
I det etterfølgende har en derfor forsøkt å plukke ut en del sentrale punkter for både å
vise omfanget og hvilken betydning forvaltningsplanen/forskriften vil ha for behandling
av tiltak innenfor det fredede området.
Side 44 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Omfang
Kulturmiljøfredningen dekker et areal
på 167 daa. Fredningen omfatter totalt
166 eiendommere og 243 bygninger, se
kart. Av de 166 eiendommene ligger
også 62 av eiendommene innenfor
området med fredede
etterreformatoriske kulturlag.
Fredningen omfatter: alle utvendige
arealer og eksteriøret til alle byggverk,
faste konstruksjoner, anlegg og
installasjoner. I tillegg alle bakgårder,
portrom, gategrunn med gateløp, faste
dekker og belegg, etterreformatoriske
kulturlag, parker og annen
grønnstruktur. Avgrensningen av fredet
kulturmiljø og fredet kulturlag framgår
av kartet.
En kulturmiljøfredning omfatter både
offentlige og private utearealer og det
utvendige av bygningene, ikke det
innvendige.
Byplanprinsippene fra 1846 og 1897, parker og grøntstruktur samt trehusarkitekturen fra
århundreskifte danner Levangers egenart og særpreg i dag. En overordna målsetting vil
være å bevare struktur og viktige enekeltelementer.
Kulturlagene er viktige kilder til Levangers historie før 1846, og viser
urbaniseringstendensene i området gjennom mer enn 1000 år.
Tiltak og retningslinjer – kap. 5.
I hefte/forvaltningsplanen er det pekt på en rekke prinsipper som skal legges til grunn for
tiltak – både eksisterende bygninger/bygningsdeler, tilbygg/påbygg, nybygg,
fundamentering, skilt og grøntstruktur, skilt, universell utforming, brann, enøk etc.
Bevarte bygningsdeler som er bevart er uerstattelig. I prinsippene som bør legges til
grunn for å ivareta bygninger på en antikvarisk måte, bør derfor følgene legges til grunn:
 Ta vare på gamle bygningsdeler. Originalen er bedre enn kopien.
 Ikke kast gamle bygningsdeler, tenk gjenbruk.
 Aksepter gjerne synlige platina på materialer og overflater dersom det fungerer
bygningsteknisk. Skjevheter kan beholdes. Hvis noe må endres eller skiftes ut er det
bedre å føye til nytt enn å fjerne originale bygningselementer.
 Utskifting skal kun gjøres dersom skader ikke kan repareres, og da som nøyaktig kopi
, material- og håndverksmessig. En «nesten-kopi» kan bli helt feil.
Når det gjelder grøntstruktur blir det bl.a. pekt på at prinsipielt bør gateløp som historisk
ikke har hatt treplanting, ikke tilplantes, og at den kultur historiske verdien vil øke om
Side 45 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
det ikke foretas erstatningsplanting.
Administrative prosedyrer for tiltak og Organisering og ansvar – kap. 6.
For fredede bygninger kreves det i de fleste tilfeller tillatelse etter både
kulturminneloven og plan- og bygningsloven.
Eier kan selv søke kulturminnemyndigheten om tillatelse etter kulturminneloven før det
sendes søknad om tillatelse etter plan- og bygningsloven. Dersom det ikke foreligger slik
tillatelse, må byggesaksbehandler sørge for at søknaden oversendes
kulturminnemyndigheten for behandling. Behandling etter kulturminneloven må
foreligge før behandling etter plan- og bygningsloven. Klage på avgjørelse etter
kulturminneloven sendes fylkeskommunen (forvaltningsmyndigheten) som behandler
saken i første instans. Hvis fylkeskommunen ikke omgjør sitt vedtak, sendes saken RA
til avgjørelse.
Både i vedlagte høringsbrevet fra RA og i vedlagte hefte/forvaltningsplan er kommunens
rolle beskrevet. I forvaltningsplanen (og forskriften) er forvaltningsmyndigheten delegert
fra RA til fylkeskommunen. I høringsbrevet har RA forventning om at kommunen skal
ha en sentral rolle i forvaltningen av kulturmiljøet – bistå eiere med råd og veiledning i
konkrete saker og være saksforbereder for fylkeskommunen.
Det blir også pekt på kommunens rolle i å bistå eiere i søknader om tilskudd. Dette har
til nå vært en del av arbeidet medarbeiderne i det prosjektet som nå er under avslutning.
Fra RA’ midler er det innhentet betydelige beløp til eierne – 7,1 mill. kr. I høringsbrevet
gir RA beskjed om at tilskudd til Levanger vil prioritere.
I tillegg pekes det på rådgivning vedr. andre tilskudd som ikke er øremerket
fredningsområdet – Stiftelsen UNI, Sparebankstiftelsen DnB Nor, Norsk Kulturarv og
Norsk Kulturminnefond samt kommunens restaureringsfond. Administrasjonen har også
merket en betydelig økning i søknader til SMIL-midlene (landbruk).
VIDERE SAKSGANG
I høringsbrevet fra RA er videre saksgang beskrevet. Fredningsforslag vil etter denne
høringen få følgende behandling:
 RA vurderer de ulike merknadene og eventuelt endrer forskriften og/eller
forvaltningsplanen.
 Forskriften og forvaltningsplanen med kopi av innkomne høringsuttalelser,
oversendes kommunen for politisk behandling i kommunestyret.
 Med bakgrunn av høringsuttalelsene og kommunestyrets uttalelse, vil RA revidere
fredningsforslaget.
 Offentliggjøring av nytt forslag med muligheter for å komme med ytterligere
merknader innen en gitt frist.
 Forslaget kan igjen justeres, men ikke i skjerpende retning.
 Fredningsforslaget sendes berørte departementer og organisasjoner sentralt for
uttalelse.
 RA vurderer uttalelsene og reviderer fredningsforskriften.
 Fredningssaken oversendes fredningssaken til Klima- og miljødepartementet.
 Departementet forbereder og legger saken fram for Kongen i stadsråd som utferdiger
forskrift om fredning (kml § 20 første ledd).
Side 46 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
 Forskriften har lovs form og kan ikke påklages.
 Fredningsforskriften kunngjøres og sentrale høringsinstanser, eiere, rettighetshavere
og kommunen blir gjort kjent med vedtaket.
Vurdering:
GENERELT OM FREDNINGSARBEIDET
Sammen med det arbeid som ble gjennomført i tilknytning til Partnerskapsavtalen
mellom RA, fylkeskommunen og kommunen, har historien om utvikling av Levanger by
både over og under bakken (se sak 64/14 i formannskapets møte 13.08.14), har
kommunen fått en unik historisk dokumentasjon, og at disse er av nasjonal verdi.
Fredningen og de dokumenterte kvaliteter gir en unik mulighet til å bruke dette i
«markedsføring» av kommunen på nasjonalt plan. Synergiene rundt dette gir både
muligheter innenfor næringsutvikling (kulturbasert næringsutvikling, håndverk etc.) og
bl.a. markedsføring som en attraktiv kommune med kvaliteter. Rådmannen ser derfor
ikke på fredningen som et problem for byen, men som en mulighet hvis kommunen
forvalter dette riktig.
FORSLAG TIL FORSKRIFT OM FREDNING AV LEVANGER
KULTURMILJØ.
Etter rådmannens vurdering dekker formålsparagrafen godt de kvaliteter som bør sikres
og bevares og da spesielt at disse er av nasjonal verdi, jfr. de generelle vurderingene
ovenfor.
For at Levanger by skal være og forhåpentligvis videreutvikles som en levende by med
boliger, handel og annen næringsvirksomhet, er det viktig etter rådmannens vurdering at
denne del av formålsparagrafens (§ 1) blir tillagt vesentlig vekt ved behandling av tiltak
som har stor betydning for byen. Rådmannen antar at dette fullt er mulig med tidlig og
god kommunikasjon mellom tiltakshaver og den som skal forvalte fredningsforskriften.
Forskriftens bestemmelser om omfang - § 2, har rådmannen ingen innvendinger til ut
over at denne ikke blir en begrensning for utvikling av byen.
Forskriftens bestemmelser om hvilke tiltak det ikke er anledning til, hva som kan
gjennomføres uten samtykke og mulighetene for dispensasjon sammen med
forvaltningsplanens ytterligere utdyping av disse tiltakene, gir gode føringer for hvordan
tiltak skal behandles, både for eiere og de som skal forvalte bestemmelsene (§ 5, 6 og 7).
Rådmannen vil allikevel påpeke utfordringen ved en for stivbent behandling av
beplantning og installasjoner (midlertidige/faste) f.eks. i parkaksen og i gateløp.
Rådmannen kommer tilbake til dette under sine kommentarer til forvaltningsplanen.
Kravet om forvaltningsplan (§ 9) er viktig både for forståelse av behovet for forskriften
og de utdypende retningslinjene knyttet opp til forskriftens bestemmelser. Rådmannen
regner med at bruken av forvaltningsplanen vil avklare behovet for eventuell oppdatering
av denne.
Forskriftens § 10 sitt krav om utarbeidelse av en skjøtselsplan for parkaksen er
nødvendig og har blitt etterlyst fra flere hold. Rådmannen har fått klare signaler om at
tilstanden for en del av trærne er dårlig. Rådmannen håper det er mulig med ekstern
delfinansiering av en slik plan.
Side 47 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
Iht. § 11 foreslås det at forvaltningsmyndigheten delegeres fra RA til fylkeskommunen.
Rådmannen vil peke på viktigheten av lokalkunnskap ved behandling av og avgjørelse i
saker som skal behandles iht. kulturminneloven. Rådmannen tror at det er viktig at
«avstanden» mellom saksbehandler eier/tiltakshaver er kort. Viktig at slik kompetanse er
lett tilgjengelig og at henvendelser skjer i en tidlig fase i prosjekteringen/søknadsfasen
av tiltakene. Kommunen vet at en prøveordning med delegasjon til kommunen er
diskutert. Forutsatt at nødvendig kompetansemiljø blir bygd opp i kommunen, vil
rådmannen foreslå at kommunen ber RA vurdere å prøve ut/forsøksordning med en slik
delegering.
FORVALTNINGSPLANEN
Rådmannen vurderer forvaltningsplanen som et viktig og godt dokument for behandling
av saker iht. til forslag til forskrift og i å skape forståelse for de verdier fredningsområdet
representerer både lokalt og nasjonalt. Det vises også til de generelle vurderingene om
fredningsarbeidet innledningsvis i vurderingene.
Forvaltningsplanens omfattende beskrivelse av grunnlaget for fredningsarbeidet er meget
bra. Kap. 5 om Tiltak og retningslinjer gir en nødvendig og god utdypning av
forskriftens bestemmelser. Rådmannen har allikevel kommentar til forvaltningsplanen
utdypning av innenfor dette kapitlet. Under grøntstruktur blir det pekt på at prinsipielt
bør gateløp som historisk ikke har hatt treplanting, ikke tilplantes og at den kultur
historiske verdien vil øke om det ikke foretas erstatningsplanting. Som rådmannen
tidligere har redegjort for, er en noe betenkt over et slikt prinsipp. Kommunen har brukt
bl.a. beplanting som et viktig element for å skape en trivelig by. Det samme gjelder
muligheten for varige/midlertidige konstruksjoner i parker, allmenningen og gateløp.
Slike elementer gir muligheter for aktiviteter og verdier for innbyggerne slik at byen blir
brukt og skaper «liv i byen».
Som det framgår både av høringsbrevet og forvaltningsplanen forutsettes det at
kommunen skal spille en svært aktiv rolle i forvaltningen av kulturmiljøet - bistå eiere
med råd og veiledning i konkrete saker og være saksforbereder for fylkeskommunen.
Rådmannen er enig i at kommunen bør ha en slik rolle hvis vi skal få et godt resultat av
forvaltningen og unngå støy i forbindelse med fredningen. Viser her også til rådmannens
vurderinger under forvaltningsmyndigheten for behandling av tiltak mht. lokalkunnskap
og nærhet til eierne.
For at kommunen skal ta en slik rolle, er det helt nødvendig at det bygges opp et
kompetansemiljø i kommunen. Gjennom de prosjekter kommunen har arbeidet med i
forbindelse med fredningsarbeidet, har kommunen både erfaring mht. hvilken
kompetanse som er nødvendig og hvilke ressurser som er nødvendig for å ta en slik rolle.
Kommunen er avhengig av eksterne ressurser hvis et slikt kompetansemiljø skal bygges
opp. Rådmannen anser det også svært viktig at det sitter et slikt miljø i Levanger med
bakgrunn i omfanget av fredningen – Levanger vil få over 60 % av alle fredede
bygninger i fylket.
Forvaltningsplanen peker også på rådgivning i forbindelse med tilskudd til eierne. Som
tidligere redegjort for, har eierne fått over 7 mill. kr. i tilskudd fra RA. Med RA’ klare
uttalelse om at Levanger vil bli prioritert ved tildeling, vil nok et kompetansemiljø også
her bli svært sentral. I tillegg pekes det på andre tilskuddsordninger som også gis til
Side 48 av 49
Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 22.04.15 - Sakliste
prosjekt utenfor fredningsområdet.
Side 49 av 49