Virksomhetens navn
Levanger kommune Møteinnkalling Utvalg: Møtested: Dato: Tid: Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Ytterøy skole 18.03.2015 12:00 Avreise med ferja til Ytterøy! MERK Tidspunkt!! 12:30 Befaring/omvisning med buss på øya, med fokus på bosetting og næring v/Ytterøyutvalget 15:00 PUK-møtet settes Faste medlemmer er med dette innkalt til møtet. Den som har lovlig forfall, eller er inhabil i noen av sakene, må melde fra så snart som mulig, på e-post: [email protected] eller tlf. på 74 05 27 16 Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling. Saksnr Innhold PS 13/15 Referatsaker - PUK Levanger PS 14/15 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll PS 15/15 Reguleringsendring Djupvika hyttefelt PS 16/15 Detaljregulering for Stallmyra PS 17/15 1719/6/114 - Detaljregulering Sjøsiden - Kjønstadmarka felt B2 PS 18/15 Detaljregulering for Sundberga, Ytterøy - 1719/331/1 PS 19/15 Detaljregulering for Sundbrua - Holmgangen, gang-/sykkelveg. PS 20/15 Områderegulering Kjønstadmarka 2 - 1719/6/57, 61, 62 og 7/5 PS 21/15 Utbyggingsavtale Røstad studentby PS 22/15 Endring av bestemmelse (økt %-BYA) - Reguleringsplan Fossingtrøa Åsen - 1719/207/104 m.fl. PS 23/15 Klage på avslag - Søknad om leilighet i driftsbygning - 1719/94/2 Auringan - Lars Waade PS 24/15 Etterhåndsgodkjennelse av anneks, dispensasjonssøknad hytte 1719/243/2/3 Tomt nr 84 Løvtangen - Torgeir Skirstad Orienteringer: Omregulering/ny plan for ytre del av havneområder v/kommunalsjef Alf Birger Haugnes Levanger, den 11. mars 2015 Alf Magnar Reberg leder OBS!!!!! Saklisten med vedlegg er tilgjengelig på kommunens hjemmeside: http://www.levanger.kommune.no/ Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Innhold PS 13/15 Referatsaker - PUK Levanger........................................................................... 2 PS 14/15 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll .............................................. 6 Reguleringsendring Djupvika hyttefelt ............................................................................ 7 Detaljregulering for Stallmyra ....................................................................................... 11 Endring av bestemmelser (en boenhet mer i felt BK4) - Detaljregulering Sjøsiden Kjønstadmarka felt B2 - 1719/6/114.............................................................................. 16 Detaljregulering for Sundberga, Ytterøy - 1719/331/1 ................................................... 20 Detaljregulering for Sundbrua - Sjøgata - Holmgangen. Trasé for gående og syklende.. 40 Områderegulering Kjønstadmarka 2 - 1719/6/57, 61, 62 og 7/5..................................... 53 Utbyggingsavtale Røstad studentby ............................................................................... 89 Endring av bestemmelse (økt %-BYA) - Reguleringsplan Fossingtrøa Åsen 1719/207/104 m.fl. ........................................................................................................ 92 Klage på avslag - Søknad om leilighet i driftsbygning - 1719/94/2 Auringan - Lars Waade ........................................................................................................................... 96 Etterhåndsgodkjennelse av anneks, dispensasjonssøknad hytte - 1719/243/2/3 Tomt nr 84 Løvtangen - Torgeir Skirstad .................................................................................. 101 PS 13/15 Referatsaker - PUK Levanger RS 96/15 Søknad om oppføring av redskapshus - 1719/36/1 Mønsterhaug - Aksel Stokke - Godkjent RS 97/15 Søknad om riving/renovering av naust og felleshus - 1719/228/2 Fåraaunet - Fåraaunet AS - Godkjent RS 98/15 Søknad om tilbygg til bolighus og oppføring av stabbur - 1719/18/109 Gilstadlia 63 - Godkjent Side 2 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste RS 99/15 Søknad om oppføring av garasje m/bod - 1719/16/59 - Julsborg 27, 7606 Levanger - Anne-Berit Floan Aalberg - Godkjent RS 100/15 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/223/35 Boligfelt I Vollamarka Levanger kommune - 7 boligtomter - Godkjent RS 101/15 Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/265/130 Haugskottvegen 13 B Terje Reppen - Godkjent RS 102/15 Søknad om oppføring av stålpipe på stabbur - 1719/277/7 Dalavegen 10 Jan Frode Bjørvik - godkjent. RS 103/15 Søknad om tilbygg til veranda til hytte - 1719/97/7 - Sjøvegen 324, 7620 Skogn - Forening Laberget Leirsted - Godkjent RS 104/15 Klage på Innherred samkommunes vedtak om godkjenning av søknad om påbygg av leilighet over garasje på eiendommen 1719/275/174 Kommunens vedtak stadfestes RS 105/15 Søknad om endring av tillatelse - ansvarsrett våtromsarbeider 1719/35/179 - Godkjent RS 106/15 Søknad om endring av tillatelse til innebygd terrasse - 1719/2/18 Odins veg 21 - Leif J Meland - godkjent. RS 107/15 Søknad om tilbygg til fritidsbolig - 1719/268/29 Børsåsvegen 131, 7509 Levanger - John Ragnar Sæther - Godkjent RS 108/15 Søknad om rammetillatelse for tilbygg til Levanger Frikirke 1719/315/248 - Kirkegata 45 B, 7600 Levanger - Frikirken Levanger Godkjent RS 109/15 Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/2/32 Grindvegen 11 Øystein Lunnan - godkjent. RS 110/15 Søknad om oppføring av brakke til overnatting - 1719/303/10 Munkebyvegen 245 - Godkjent RS 111/15 Revidert gjennomføringsplan for utførende fag og tilhørende ansvarsretter - 1719/274/24 - Helge Ingstads veg 1 - Innherred Helsehus AS - Godkjent RS 112/15 Søknad om oppføring av redskapsbod - 1719/316/1/103 Tomt nr 80 Frol Bygdealmenning - Vulusjøen, 7600 Levanger - Ivar Arne Mjøen Godkjent RS 113/15 Søknad om bruksendring og ombygging til kafe/restaurant - 1719/315/21 Håkon den godes gate 11 - Frk Renbjør v/Monica Renbjør- Godkjent RS 114/15 Søknad om tilbygg til hytte - 1719/198/1/62 Tomt nr 109 Åsen Bygdealmenning - Godkjent RS 115/15 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/18/2 Neshaug - Kolbjørn Moe Tomt for bolighus - Godkjent RS 116/15 Rapport fra undersøkelse av skredsikkerhet - 1719/354/1 - Sørsia 708, 7629 Ytterøy - Johannes Nøvik - Godkjent RS 117/15 Søknad om bruksendring av 2 etasje i garasje til boligformål - 1719/214/3 Dr Berg Nilsens veg 19 - Olav Martin Svendgård - Retur RS 118/15 Søknad om opprusting av Sjøgata etappe 1 med tilrettelegging for gående Side 3 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste og syklende - 1719/315/4 Levanger 2 - Levanger kommune - godkjent. RS 119/15 Søknad om utendørs tribune og midlertidig servicebygg - 1719/315/310 Moafjæra 2 A - Levanger Fritidspark AS - godkjent. RS 120/15 Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/314/253 Jordbærstedet 7 - Godkjent RS 121/15 Søknad om riving av eldre garasje/oppføring av ny dobbelgarasje 1719/38/9 Hovd Gamle E6 1203 - Ronny Pettersen - Godkjent RS 122/15 Søknad om tilbygg til bolighus og fasadeendring av garasje - 1719/32/21 Holsandlia 3, 7620 Skogn - Tove Johnsen- Godkjent RS 123/15 Søknad om innglassing av veranda - 1719/34/112 Blilivegen 25,7620 Skogn - Erling Størvold - Godkjent RS 124/15 Søknad om endring av tillatelse for bolighus m/garasje - 1719/288/41 Kvennhusvegen 2,7608 Levanger - Vegar Winge - Godkjent RS 125/15 Søknad om oppføring av tak over inngangsparti og ny balkong 1719/275/319 - Gamle Kongeveg 47, 7604 Levanger - Ole Andre Urvold Godkjent RS 126/15 Endringssøknad om oppføring av bolighus - 1719/16/139 Nesheimvegen 33 - Jorid Kjølsvik Kvam og Anders Selseth - Godkjent RS 127/15 Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/314/253 Jordbærstedet 7 RS 128/15 Søknad om oppføring av leilighetsbygg - 1719/4/61 Gjemble lille Gjembe Lille AS - Godkjent RS 129/15 Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/37/37 Konvalvegen 3 Rasmus Roesen - godkjent. RS 130/15 Søknad om utslipp av sanitært avløpsvann fra hytte - 1719/8/25 Rødstua Else Pedersen - Godkjent RS 131/15 Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/34/136 Skogvegen 28 - Arve Haugskott - Godkjent RS 132/15 Søknad om oppføring av enebolig med garasje - 1719/6/116 Nordengbakkan 7 - Bodil G Heimro og Erik A Sunde - Godkjent RS 133/15 Søknad om oppføring av driftsbygning - 1719/157/1 Falstad nedre Falstad Nedre AS - Godkjent RS 134/15 Søknad om tilbygg til fritidsbolig - 1719/245/16 Bergstua - Marianne Kartum og Jan Lutterloh - Godkjent RS 135/15 Søknad om innredning av leilighet i del av industribygg - 1719/19/55 Fordsenteret 2 Gråmyra - Kjells Eiendom AS Godkjent RS 136/15 Søknad om oppføring av veranda og anneks og naust og rehabilitering av brygge - 1719/229/89 Saltbuvika 109 - Øystein Rognes - Klage RS 137/15 Søknad om utslipp av sanitært avløpsvann fra fritidsbolig - 1719/267/14/6 Børøya - Jan Helge Jacobsen - Godkjent RS 138/15 Revidertsøknad om oppføring av tilbygg til hytte og anneks 1719/243/1/49 Tomt nr 32 Løvtangen - Roar Weisert Bakken - Godkjent RS 139/15 Søknad om oppføring av bolighus m/to boenheter - 1719/271/1 Søgstad Side 4 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Søgstad Gård AS - godkjent. RS 140/15 Søknad om oppføring av pipe og ildsted i uthus - 1719/372/1/124 Reinsjø Statsalmenning - Barbara Hatlenes - Godkjent RS 141/15 Søknad om fasadeendring og tilbygg til Skognhallen - 1719/37/14 Lysaker øvre - Levanger kommune- Godkjent RS 142/15 Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/318/1 Verås vestre - Anne Vigen - godkjent. RS 143/15 Søknad om endring av tillatelse for 2 stk tomannsboliger m/hybel og carport (V1,2) - 1719/1/383 Hegglia 3 A-B - Øra Boligutvikling AS Godkjent RS 144/15 Vedtak - Etablering av kulturhistorisk sti fra Munkrøstad til Munkeby klosterruiner - Bru over Levangerelva - Levangerelva grunneierlag Godkjent RS 145/15 Søknad om oppføring av bolighus og garasje - 1719/207/112 Sørfossen 11 - Tina Sarre og Jørgen Rinnan- Godkjent RS 146/15 Søknad om oppføring av brakke for sponavsug og sponlager - 1719/207/11 - Stasjonsvegen 8 - Godkjent RS 147/15 Endret plassering Bunnpris/fjerning av inngangsparti - 1719/4/63, Staupslia, 7601 Levanger - Aunan Holding AS - Godkjent RS 148/15 Søknad om oppføring av bolighus m/utleieleilighet - 1719/275/956 Jamtvegen 38 B - Øra Boligutvikling AS - Godkjent RS 149/15 Søknad om oppføring av garasje - 1719/6/-Nylandet 8,7602 Levanger Trude Sylvia Hals og Tom Erik Haugen Godkjent RS 150/15 Søknad om oppføring av bolighus og garasje - 1719/176/14 Risbergvegen 66, 7630 Åsen - Frode Fanum - Godkjent RS 151/15 Søknad om riving av eldre driftsbygning/oppføring av nytt bygg m/verksted og slakteri - 1719/147/1 Byavassvegen 411, 7624 Ekne Godkjent RS 152/15 Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/34/136 Skogvegen 28 - Arve Haugskott - Godkjent RS 153/15 Vedtak - Deling av eiendommen 1719/228/1 Faara - Turid og Johannes Naavik - Hyttetomt nr 4 - Godkjent RS 154/15 Søknad om tilbygg til og bruksendring av anneks til fritidsbolig 1719/232/149 Sagtun - Robert Fiskvik - Godkjent RS 155/15 Vedtak - Utslippstillatelse - Tomt fra 1719/18/2 Neshaug - Kolbjørn Moe Godkjent RS 156/15 Søknad om tilbygg til bolighus - 1719/275/56 - Gamle Kongeveg 16,7600 Levanger - Eva Lerfald - Godkjent RS 157/15 Søknad om rehabilitering av skorstein - 1719/338/1 Skjerve - Atle Olav Skjerve - godkjent. Side 5 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste PS 14/15 Valg til godkjenning/underskriving av protokoll Side 6 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Reguleringsendring Djupvika hyttefelt Saksbehandler: Thomas Møller [email protected] E-post: Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Levanger kommunestyre Møtedato 18.03.2015 Arkivref: 2010/5568 - /L12 Saksordfører: (Ingen) Saksnr. 15/15 Rådmannens forslag til innstilling: Forslag til planendring for reguleringsplan Djupvika vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven §§ 12-14 og 12-12 Hjemmel/bakgrunn for saken: Detaljregulering Djupvika hyttefelt, vedtatt 16.10.2013, jf. tidligere mindre endring vedtatt 12.3.2014. Vedlegg: 1 Revidert plankart - forslag til mindre endring av reguleringsplan Djupvika hyttefelt 2 Skisse foreslåtte endringer 3 Opplisting foreslåtte endringer Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Innkomne høringsinnspill til forslag om planendring. Saksopplysninger: I henhold til Plan- og byggesakssjefens vedtak ble forslag til mindre reguleringsendring lagt ut til høring i brev av 22.12.2014 i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-14. Høringen ble kunngjort på kommunens nettsider samme dag og i Levangeravisa 24.1.2015. Frist for å komme med merknader til forslaget ble satt til tre uker fra kunngjøringsdato i avisa, 14.2.2015. Det har i løpet av høringsperioden kommet inn sju uttalelser. Disse gjengis her med kommunens evt. vurdering av uttalelsen under. Statens vegvesen: Statens vegvesen har ingen merknader til endringsforslaget. Sametinget: Minner om aktsomhetsplikten iht. Kulturminnelovens § 8, annet ledd. Kommunens vurdering: Endringsforslaget berører ikke bestemmelsen som ivaretar aktsomhetsplikten iht. Kulturminnelovens § 8, annet ledd. Side 7 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Kjell Sirnes på vegne av grunneierne i Mevika, gnr. 244, bnr. 25: Peker på at veg frem til marinaen ikke er i samsvar med informasjon gitt fra tiltakshaver i avholdte informasjonsmøter der det ble avklart at dette kun skulle være tursti for andre enn berørte hytteeiere i Mevika og Sørvika og grunneier. Ellers skulle veien/turstien være avsperret med bom. Kan ikke akseptere revidert plan som bryter med tidligere avtaler. Kommunens vurdering: Kommunen tar ikke stilling til innholdet i private avtaler om bruksrett for vei mellom grunneier og andre parter. Åse og Roar Michaelsen, gnr 244, bnr. 42: Viser til at det er planlagt en parkeringsplass inntil deres hyttetomt (gjesteparkering i Sørvika). Dette var ikke i planen da de kjøpte hytta i 2014, og det var en av grunnene til at de kjøpte. En slik parkeringsplass er derfor ikke ønskelig. Kommunens vurdering: Det er planlagt en litt større parkeringsplass med gjesteparkering innerst i Sørvika. Denne ligger foran, men ikke helt inntil Michaelsens hyttetomt da det går en vei i mellom p-plassen og tomta. Kommunen har forståelse for at dette kanskje ikke er ønskelig sett fra Michaelsens side, men vurderer likevel at dette vil bidra til å forhindre «villparkeringer» i området de gangene der er flere kjørende besøkende til marinaen med planlagt sted for bevertning. Formodentlig vil marinaens besøkes primært av hyttefolk med gjester som går til og fra. For folk utenfra, og da særlig de med nedsatt bevegelsesevne vil en slik gjesteparkering nært marinaen være hensiktsmessig. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag: Har ikke merknader til endringene. Nord-Trøndelag fylkeskommune: Finner at forslaget, i og med at den inkluderer noen formålsendringer, bør vurderes som en vesentlig endring og anbefaler således sluttbehandles i kommunestyret. For øvrig er det ikke knyttet noen regionale interesser til de foreslåtte endringene og fylkeskommunen har ingen øvrige merknader til saken. Kulturfaglig minnes om aktsomhetsplikten etter Kulturminnelovens § 8.2. Kommunens vurdering: Som det fremkommer av saksframlegget fra da saken ble lagt ut til høring var kommunen noe i tvil om endringsforslaget i sum kunne gjennomføres som en mindre endring – men landet likevel til slutt på at det var en adekvat fremgangsmåte. Når fylkeskommunen vurderer dette annerledes har vi ingen motforestillinger mot at forslaget sluttbehandles i kommunestyret. Gitt den lange tiden fra partene ble tilskrevet og endringsforslaget annonsert på kommunens nettsider (22.12.14) til høringsfristen gikk ut (14.02.15), har varslingstiden i praksis vært lenger enn seks uker – som er normalt for «ordinære» planendringer. Partene skal således ha hatt god anledning til å sette seg inn i, og til å gi uttale, til planendringen dersom de ønsket det. Grethemor og Thor Arthus Haugan, gnr. 244 bnr. 48: Hevder det vil komme en ny vei for å betjene eiendommene D7, D8 og D9. Mener dette vil være en forringelse for deres eiendom og mener det ikke er nødvendig. Kommunens vurdering: Veien det refereres til er ikke ny, men iht. allerede vedtatt plan. Endringen består i at den forlenges noe slik at også eiendommen 244/30 kan betjenes av denne i tillegg til D7, D8 og D9. Side 8 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Vurdering: Ut fra de innspill som er kommet inn i forbindelse med høring finner kommunen ikke grunnlag for å endre endringsforslaget. Endringsforslagets innhold er tidligere gjort rede for i forbindelse med førstegangsbehandling som delegert sak slik de fremgår av saksfremstilling nedenfor: Forslag til mindre endring for reguleringsplan Djupvika hyttefelt Saksbehandler: Thomas Møller [email protected] E-post: Tlf.: Utvalg Plan- og byggesakssjefen - delegert sak Møtedato Arkivref: 2010/5568 - /L12 Saksordfører: (Ingen) Saksnr. 914/14 Rådmannens vedtak: Forslag til mindre endring av detaljregulering Djupvika hyttefelt legges ut til høring i tre uker i medhold av Plan- og bygningslovens § 12-14 Hjemmel/bakgrunn for saken: Detaljregulering Djupvika hyttefelt, vedtatt 16.10.2013, jf. tidligere mindre endring vedtatt 12.3.2014. Vedlegg: 1 Revidert plankart - forslag til mindre endring av reguleringsplan Djupvika hyttefelt 2 Skisse foreslåtte endringer 3 Opplisting foreslåtte endringer Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Detaljregulering Djupvika hyttefelt vedtatt 16.10.2013 Mindre reguleringsendring vedtatt 12.3.2014 Saksopplysninger: Bergersen arkitekter har på vegne av tiltakshaver Weto Eiendom Norge AS fremmet forslag til mindre endring av tidligere vedtatte reguleringsplan for Djupvika hyttefelt i Levanger. Endringsforslaget innebærer en opprydding for eksisterende festetomter hvor tidligere plan har angitt symbol for festetomt (åttekant) som arealformål, tomter som er innmålt i løpet av planperioden avmerkes med tomtegrense samt flere mindre justeringer knyttet til parkeringsareal, veiføringer, høyspentanlegg med mer. Konkret innebærer forslaget til mindre endring at eksisterende p-plass sør for hyttetomt N21 utvides noe, Det etableres nye, mindre p-plasser på følgende plasser: Sør for N18, mellom N17 og N14, vest for L11,vest for M2, sør M9 og ved Sørvika kommer det to nye p-plasser hvorav en er en noe større gjesteparkering rett øst for småbåthavna/marinaen. For øvrig er det en ny veikobling til eiendommen 1719/244/30, en forskyvning av Side 9 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste veiføringen ved eiendommen S1 slik at denne kan videreføres forbi tomten på et senere tidspunkt og en mindre omlegging av veien ved innkjøringen til planområdet. I og med at det blir innregulert formålsflater for festetomter og eksisterende tomter som er innmålt underveis i planprosessen har det vært behov for å justere stier i planområdet noe i henhold til disse. Det etableres ny trafo og nedgravd kabel ved L-feltet og ved marinaen. Trafostasjonen ved Mevika er flyttet litt. I og med at det etableres ny trafo ved marinaen er byggegrensen mot sjø strukket lenger enn tidligere for å komme rundt denne. Eksisterende flytebrygge er tatt inn i planen. Dette altså i tillegg til at festetomter får regulert en passende flate til fritidsbebyggelse i stedet for symbolet for festetomt samt at eksisterende hytter hvor innmåling har funnet sted i løpet av planperioden angis med egen tomt. Vedlagt skisse viser de konkrete endringene alene «sakset» ut fra plankartet. Vurdering: Kommunen har vurdert hvorvidt de foreslåtte endringene i sum kan gjennomføres som en mindre endring og under en viss tvil kommet frem til at det at det lar seg gjøre. Endringenes hovedgrep er å rydde opp i forhold til eksisterende festetomter som tidligere var avmerket med formål «fritidsbebyggelse» i et område tilsvarende symbolet for festetomt uten at dette var hensiktsmessig avgrenset. Dette var i og for seg en glipp ved første planbehandling og det er veldig bra dette nå ryddes opp i. Ellers er det flere tomter som er innmålt i løpet planprosessen som nå får angitt tomta som formål fritidsbebyggelse tilsvarende de øvrige nye og eksisterende selveiertomtene. Det legges til rette for noe bedre parkeringsfasiliteter og elforsyningsanlegg uten at dette vurderes å gå på bekostning av kvaliteter eller gjennomgående strukturer i planen. I tillegg innreguleres en eksisterende flytebrygge. Kommunen anser at foreslåtte endring vil være et fornuftig grep med tanke på eiendommene. Djupvika vil ellers også være et «bilbasert» hytteområde og god tilrettelegging for parkering vil formodentlig bidra til en unngår feilparkeringer. Forslag til mindre endring for reguleringsplan Djupvika hytteområde sendes på høring i tre uker iht. PBL § 12-14. Forslag til planendring for reguleringsplan Djupvika vedtas i medhold av Plan- og bygningsloven §§ 12-14 og 12-12 Side 10 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering for Stallmyra Saksbehandler: Per Anders Røstad [email protected] E-post: 74048557 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Levanger kommunestyre Arkivref: 2014/3078 - / Saksordfører: Alf Magnar Reberg, SP Møtedato Saksnr. 18.03.2015 16/15 Rådmannens forslag til innstilling: Forslag til detaljregulering for Stallmyra vedtas i henhold til Plan- og bygningslovens § 12-12. Vedlegg: 1. Planbeskrivelse, datert 18.8.2014 2. Plankart, datert 18.8.2014 3. Planbestemmelser, datert 5.3.2015 4. Visuell presentasjon Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Høringsuttalelser. Saksopplysninger: Sammendrag. Levanger kommune ønsker å legge til rette for industri, idrettsformål og ny avkjørsel fra Fv. 753 på Stallmyra i Åsenfjord. Planforslaget er utarbeidet av Norconsult AS. Planforslaget vil bedre adkomsten til industriområdet, samtidig som det tilrettelegges for å etablere en ny fotballbane på stedet. Denne banen vil være en erstatning for grusbanen i Åsen sentrum som det er et ønske om å omdisponere til areal for utvidelse av Grilstad sitt foredlingsanlegg. Det nye idrettsanlegget vil være et positivt tilskudd for bebyggelsen i nærområdet. Planforslaget ble vedtatt sendt på offentlig høring av PUK den 12.11.2014. I løpet av høringsperioden har det ikke kommet inn vesentlige merknader til planforslaget. Rådmannen vil foreslå at detaljregulering for Stallmyra vedtas. Høring. Planforslaget er framlagt for høring og offentlig ettersyn i samsvar med PUK-sak nr 82/14. I forbindelse med høringen og offentlig ettersyn har det innkommet de uttalelser som nedenfor er gjengitt i sammendrag og kommentert: Side 11 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste 1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert 18/12 2014 Fylkesmannen har ingen vesentlige merknader til planen 2. Nord Trøndelag fylkeskommune, datert 18/12 2014 Fylkeskommunene har gjennomført en arkeologisk påvisningsundersøkelse i området. Ved undersøkelsen kom det ikke frem noen konflikter med fredede kulturminner. 3. Statens vegvesen, datert 19/2 2015 I planbeskrivelsen og planbestemmelsene står det at kryss og avkjørsler er dimensjonert etter Statens vegvesen sine håndbøker, og at krav til fri sikt er ivaretatt. Dette må imidlertid dokumenteres ved at siktkravene skrives på selve plankartet eller i planbestemmelsene. Frisiktkrav i kryss med fv. 753 er: 6 m x 75 m. Kommentar: I reguleringsbestemmelsene er bestemmelsen som omhandler frisikt nå mer konkret i forhold til krysset mot fylkesvegen. Vegvesenets krav er dermed imøtekommet. Endringer etter høring. I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene: Reguleringsbestemmelsene: I reguleringsbestemmelsenes § 4 er følgende setning tilføyd: «I kryss mot Fv 753 skal det være en frisiktssone på 6 x 75 meter. Innenfor denne sonen tillates ikke sikthindrende elementer.» Vurdering: Planforslaget vil bedre adkomsten til industriområdet, samtidig som det tilrettelegges for å etablere en ny fotballbane på stedet. Denne banen vil være en erstatning for grusbanen i Åsen sentrum som det er et ønske om å omdisponere til areal for utvidelse av Grilstad sitt foredlingsanlegg. Rådmannen mener at planforslaget legger til rette for en god utnyttelse og at det nye idrettsanlegget vil være et positivt tilskudd for bebyggelsen i nærområdet. Det har ikke kommet nye opplysninger i løpet av høringsperioden som gir grunnlag for vesentlige endringer av planforslaget. Det foreslås at planforslaget vedtas Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 12.11.2014 Forslag i møte: Ingen. Saksordfører: Alf Magnar Reberg, SP Side 12 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Forslag til detaljregulering for Stallmyra sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10. Saksopplysninger: Bakgrunn. Norconsult AS fremmer forslag til detaljregulering for Stallmyra i Åsenfjord på vegne av Levanger kommune. Bakgrunnen for planarbeidet er å tilrettelegge ny avkjørsel til eksisterende industriområde, samt å tilrettelegge for idrettsformål. Planområdet. Planområdet ligger langs Fv 753 (Frostadvegen) ca. 4 kilometer fra Åsen sentrum. Innenfor området er det i dag noe næringsvirksomhet, samt at det i den vestlige delen ligger 4 skotthyllbaner. Planstatus. Deler av planområdet er regulert gjennom reguleringsplan for Åsenfjord, Vollamarka 2 boligfelt. Dette gjelder industriområdet og en boligeiendom som er tatt med i planforslaget. For resten av planområdet gjelder kommuneplanens arealdel, hvor formålet er LNF (landbruk, natur og friluftsformål). Planforslaget. Generelt. Planforslaget regulerer til formålene industri, boligbebyggelse og idrettsanlegg. I tillegg reguleres ny avkjørsel fra fylkesvegen og parkering. Området regulert til boligbebyggelse er en eksisterende boligtomt hvor eiendomsgrensen Side 13 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste i nord i gjeldende regulering går inn i industriområdet. Dette retter det nye planforslaget nå opp. På arealer regulert til idrett er det tenkt etablert en ny fotballbane for 7èr fotball, samt fire nye skotthyllbaner. Bebyggelsen. For arealet regulert til boligbebyggelse og industri er bestemmelsene i gjeldende regulering videreført når det gjelder hva som kan bygges. Innenfor arealet avsatt til idrettsformål, kan det bare oppføres mindre konstruksjoner som er nødvendig for utnytting og drift av områdene. Biladkomst og gang-/sykkelveg. Det legges opp til felles kryss for adkomst til industriområdet og idrettsanlegg. Krysset er dimensjonert etter Statens vegvesen sine håndbøker. Krav til fri sikt er ivaretatt. Langs fylkesvegen er det regulert gang- og sykkelveg langs hele planområdet. Det nye planforslaget grenser til denne reguleringen, slik at her vil fortsatt gang- og sykkelvegreguleringen i «gammel» plan gjelde. Parkering. Planforslaget regulerer en parkeringsplass med 16 parkeringsplasser til benyttelse for brukere av idrettsanlegget. Støy. For dette prosjektet er det ikke kjørt støyberegninger, da tiltaket ikke gir et økt støynivå. Planforslaget inneholder heller ikke ny støyfølsom bebyggelse. Industristøy skal vurderes i detalj i egen utbyggingsplan. Etter en mer detaljert vurdering av industristøyen, må man se nærmere på om det er behov for at bebyggelsen må utformes spesielt for å innfri anbefalingene i T-1442. Reguleringsbestemmelsene sikrer at Miljøverndepartementets retningslinjer for støy i arealplanlegging (rundskriv T1442) skal legges til grunn. Risiko- og sårbarhetsanalyse. Plan- og bygningslovens krav om ROS-analyse er etterkommet gjennom planbeskrivelsen, med avsnitt som omhandler trafikk, grunnforhold, støy, flom og anleggsarbeider. Stabilitet og rasfare er vurdert og beskrevet i pkt. 3.5 i beskrivelsen. Flom er vurdert og beskrevet i pkt. 3.8 i beskrivelsen. Tiltakshaver er ikke kjent med andre forhold av betydning for samfunnssikkerheten som ikke er belyst i beskrivelsen. Kulturminner. I forbindelse med varsling av planoppstart krevde Fylkeskommunen undersøkelser av mulige kulturminner i området. Undersøkelsen er gjennomført uten at det ble funnet kulturminner i området. Side 14 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Planprosess. Det ble den 09.07.14 sendt ut kunngjøring om oppstart av planarbeid til fylkeskommunen, fylkesmannen, NVE, NTE, sametinget, Statens vegvesen og berørte grunneiere. Varsel om planoppstart ble også annonsert i Levangeravisa 14.06.2014. Fra offentlige organer er det mottatt kommentarer/merknader fra fylkesmannen, fylkeskommunen, statens vegvesen og NTE. Forslagsstiller har kommentert innspillene i vedlagte planbeskrivelse. Det er ikke mottatt skriftlige eller muntlige kommentarer/merknader fra naboer og grunneiere. Vurdering: Planforslaget vil bedre adkomsten til industriområdet, samtidig som det tilrettelegges for å etablere en ny fotballbane på stedet. Denne banen vil være en erstatning for grusbanen i Åsen sentrum som det er et ønske om å omdisponere til areal for utvidelse av Grilstad sitt foredlingsanlegg. Rådmannen mener at planforslaget legger til rette for en god utnyttelse og at det nye idrettsanlegget vil være et positivt tilskudd for bebyggelsen i nærområdet. Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke er risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Kommunen legger til grunn at det ikke er nødvendig å foreta ytterligere vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12. Det foreslås at planforslaget vedtas sendes ut på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik at berørte får uttale seg til plansaken. Side 15 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Endring av bestemmelser (en boenhet mer i felt BK4) - Detaljregulering Sjøsiden Kjønstadmarka felt B2 - 1719/6/114 Saksbehandler: Kirstine Karlsaune [email protected] E-post: 74 04 82 73 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtedato 18.03.2015 Arkivref: 2011/1264 - /L12 Saksordfører: (Ingen) Saksnr. 17/15 Rådmannens forslag til vedtak: Bestemmelser sist rev. 05.03.2015, tilknyttet detaljregulering Sjøsiden, Kjønstadmarka felt B2, vedtas som en mindre endring iht. plan- og bygningslovens §§ 12-12 og 12-14. Vedlegg: 1 Reguleringsbestemmelser sist rev. 05.03.2015 2 Mindre endring av plankart vedtatt 14.05.2014 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Gjeldende detaljregulering for Sjøsiden, Kjønstadmarka felt B2, vedtatt 12.12.2012, med siste mindre endring vedtatt 14.05.2014. Saksopplysninger: Norconsult AS har på vegne av Expo-nor AS foreslått en endring av bestemmelsene tilknyttet overnevnte detaljregulering. Planområdet er på ca. 4,5 daa og ligger nederst/nord i boligfeltet Kjønstadmarka, mellom Nordengbakkan og Nordsivegen. Med endringsforslaget vil planen romme 17 boenheter. Foreslått endring gjelder felt BK4 i planen, og endringen består i en utvidelse av antall boenheter fra 5 til 6. Norconsult skriver følgende: «Bakgrunnen for endringen er: Prosjektet er bearbeidet siden reguleringsplanen ble utarbeidet. Dette gir bedre utnyttelse av tomta og området som helhet. Tidligere revisjoner har medført en reduksjon på en boenhet. Endringen medfører ikke behov for revisjon av andre deler av reguleringsplanen». Gjeldende plankart og forslag til reviderte bestemmelser følger vedlagt. Foreslått endring har vært på begrenset høring, med sikte på behandling som mindre endring. Frist for uttalelse var satt til 27. februar 2015. Side 16 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Det er mottatt følgende uttalelser: 1 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 11.02.2015 2 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 23.02.2015 3 Åberg/Bernhardt, 27.02.2015 Uttalelsene er i det følgende oppsummert og evt. kommentert: 1 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 11.02.2015 Ingen innvendinger. 2 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 23.02.2015 Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen: Ingen merknader. Kommunalavdelingen – samfunnssikkerhet og beredskap: Vi har ingen kommentarer knyttet til den aktuelle endringen i bestemmelsene, men tillater oss likevel å minne om at området består av marine avsetninger, samt er i nærheten av en kvikkleiresone. Multiconsult har gjort grunnundersøkelser datert den 4. juni 2012, der de også kommer med anbefalinger. Vi finner ikke at disse er tatt med i bestemmelsene. I rapporten fra Multiconsult heter det blant annet: «Det bør ikke etableres midlertidige eller permanente skjæringer/fyllinger med lokal høydeforskjell større enn 4 meter. Stabiliteten avskjæringer/fyllinger med større høyde forskjell må vurderes nærmere. Fyllmasser må fjernes under fundamenter og golv på grunnen.» Det står videre at «Hus i maksimum 2 etasjer pluss sokkel kan fundamenteres på banketter og enkeltfundamenter direkte i grunnen eller på kvalitetsfylling utlagt på opprenska, original grunn. Dersom det er aktuelt å bygge tyngre bygninger må det utføres supplerende, geotekniske vurderinger. Eventuelle fyllmasser må fjernes under fundamenter og golv på grunn.» Vi finner ikke at noe av dette er tatt inn i bestemmelsene, og vi anbefaler at dette tas inn. Kommentar: Foreslått tekst er tatt inn i bestemmelsene som § 2.8. 3 Åberg/Bernhardt, 27.02.2015 (eiere av planens tomt nr. 1) Vår innvending mot å utvide antall boenheter på området baserer seg på følgende premiss: Terrenget på tomten har en kraftig helning. Kartet vedlagt reguleringsplanen viser ikke de faktiske forholdene over hvilken plassutnyttelse som er mulig på dette området. I realiteten går en del av områdene tiltenkt parkeringsplass og lekeplass vekk i en ubrukelig skråning med 45 graders helning, både mellom lekeplass/parkeringsplass og mot nærmeste nabo i øst. Vi mener det faktisk ikke er mulig å parkere 7 biler på parkeringsplassen slik den vil bli nå. Ettersom argumentet til utbygger for at dette skal behandles som en «mindre endring» etter §12-14 er at det er tilstrekkelig parkeringsplasser og lekeareal til å romme en ekstra boenhet, mener vi utbygger må vise at dette virkelig er tilfellet. Dette siden kartet bokstavelig talt ikke stemmer med terrenget. Kommentar: Nyere kart basert på flyfoto viser at 2 biloppstillingsplasser innenfor regulert felles parkeringsplass ikke er opparbeidet. Side 17 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Da en mindre planendring ble vedtatt 14. mai 2014, var det forutsatt at BF1 og BK4 har parkeringsdekning på egen tomt. Tidligere var det også forutsatt at 3 boliger i felt BK1 (tomt 1-3) kan dekke parkeringsbehovet på egen tomt. På bakgrunn av uttalelsen har Norconsult AS gitt følgende redegjørelse: «Utbygger legger fremdeles til grunn at BF1 og BK4 dekker parkering på egen grunn. I tillegg opprettholdes forutsetningen om at 3 av boligene innenfor BK1 også dekker parkeringsbehov på egen tomt, gjesteparkering på den siste tomten må dekkes på felles parkeringsplass. Gjesteparkering på BK3 blir på felles parkeringsplass. Parkeringsdekningen blir da som påført i tabellen nedenfor (med rød skrift). Utbygger og grunnentreprenør har vært på befaring på plassen, og mener det er mulig å få til 7 plasser på parkeringsplassen. Området er i dag preget av at det er en anleggs- byggeplass, og mye av opparbeidelsen er av midlertidig karakter. Endelig utforming og ferdigstillelse blir gjort når området nærmer seg ferdig utbygd.» Felt BF1 P-krav pr. felt 3 boenheter x 2 plasser = 6 plasser BK1 4 boenheter x 2 plasser = 8 plasser BK3 4 boenheter x 1,5 plass = 6 plasser BK4 6 boenheter x 1,5 plass = 9 plasser SUM 29 plasser Antall plasser som dekkes på egne tomter 6 Antall plasser som dekkes på felles p-plass 0 7 1 4 2 9 0 26 3 Kommunen tar Norconsults vurdering til etterretning, og anser at det vil kunne oppnås tilstrekkelig parkeringsdekning for en boenhet mer. Kommunen vurderer også regulert lekeplass som tilstrekkelig, da planen opprinnelig var regulert for 17 boenheter. Kommunen ser imidlertid at skrått terreng, og det forhold at parkeringsplass og lek er regulert inntil nabogrense, kan gi utfordringer ved behov for planering og universell utforming. Bl.a. skal foten av evt. fylling lokaliseres minst 2 m fra nabogrense, med mindre det skaffes naboerklæring eller gjelder mindre terrenginngrep. Det foreligger også regler for støttemurer. Det er Levanger kommune som eier tilstøtende smal eiendomsstripe i øst. Vurdering: Endringen gjelder altså innhold i bebyggelse, uten at maks tillatt volum for bebyggelsen endres. Hele planområdet var opprinnelig regulert med en boenhet mer. Det vil si at lekeplassen Side 18 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste er vurdert som tilstrekkelig for en boenhet mer. Når det gjelder parkeringsdekningen går følgende fram av bestemmelsenes § 2.4: «For BF1 og BK1 skal det opparbeides 2 parkeringsplasser pr. boenhet, hvorav 1 plass skal kunne være i carport / garasje. For BK3 og BK4 kreves 1,5 plass pr. enhet. Gjesteparkering kan anlegges på felles parkeringsplass». Med foreslått endring vil parkeringsbehovet øke med 1,5 parkeringsplass. Planen har 7 felles gjesteparkeringsplasser. Gjennom tidligere mindre endring er planens antall boenheter i felt BF1 redusert fra 4 til 3, noe som reduserte parkeringskravet med 2 plasser. Samtidig ble parkeringskravet for de 4 boenhetene i felt BK3 redusert med 2 plasser. Det burde følgelig være tilstrekkelig parkeringsareal innenfor planområdet for en leilighet ekstra i felt BK4. Dette er også redegjort for fra Norconsult AS. Endringsforslaget ble sendt på høring iht. plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd. Det vil si at det ble tatt sikte på å behandle saken som en mindre endring, men dersom det mottas innvendinger til endringene fra de berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne anses som «mindre». Da vil saken måtte behandles som vanlig reguleringsendring. Det er mottatt innvending fra grunneiere innenfor aktuell plan, og de tar opp forhold som gjelder boligenes planlagte fellesarealer. De anses dermed direkte berørt. Kommunen har ikke funnet svar på om hvilken som helst innvending er å anse som en «vetorett». I Plan- og bygningsrett av O. J. Pedersen m.fl. (s. 292-295) går det fram at en slik vetorett ikke følger av loven, og «det må antas at Ombudsmannens syn fortsatt gir uttrykk for gjeldende rett. Hvis det materielt er en mindre endring, kan ikke en hvilken som helst innvending fra berørte private parter gjøre det nødvendig å gå veien om ny reguleringsplan. Det avgjørende må være om behandlingsmåten etter § 1214 tredje ledd er tilstrekkelig til å få saken godt nok opplyst. Kommer det protest fra fylkeskommunen eller berørte statlige sektororgan, vil det vanskelig kunne sies at den påtenkte endringen er å betrakte som mindre – se Frihagen III 1989 s. 408». Rådmannen mener endringen materielt sett kan betraktes som en mindre endring. Videre anses det at saken er tilstrekkelig opplyst. Norconsults svar tyder også på at innvendingen gjelder forhold som kan løses. Parkering er bl.a. forutsatt løst på egen eiendom og lekeplassen har siden planen ble vedtatt første gang vært ansett som tilstrekkelig for 17 boenheter. Det er også gitt bestemmelser om universell utforming. Rådmannen mener planendringen ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser, og tilrår derfor at endringsforslaget vedtas som en mindre endring. Side 19 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering for Sundberga, Ytterøy - 1719/331/1 Saksbehandler: Kirstine Karlsaune [email protected] E-post: 74 04 82 73 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Levanger kommunestyre Arkivref: 2012/3018 - /L12 Saksordfører: Lars Petter Holan, AP Møtedato Saksnr. 18.03.2015 18/15 Rådmannens forslag til innstilling: Forslag til detaljregulering for Sundberga, sist revidert 03.03.2015, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse datert 10.11.2014 2 Plankart sist rev. 03.03.2015 3 Reguleringsbestemmelser sist rev. 03.03.2015 4 Situasjonskart rev. 02.03.2015 (med sykkelparkering) 5 Fotomontasje og 3D illustrasjon/tegning mottatt 13.11.14 6 Sjekkliste for planlegging utfylt 10.03.2014 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Uttalelser ifb. offentlig ettersyn (6 stk.) – oppsummert i sak Planprogram Sundberga, fastsatt av kommunestyret 25.09.2013, sak 34/13 Uttalelser ifb. høring av planprogram (6 stk.) – oppsummert i planbeskrivelse Ytterøyutvalget, 22.04.13 Boli Eiendom Levanger AS, 05.04.13 Rapport fra boligutvalget på Ytterøy, høringsfrist 10.03.11 Saksopplysninger: Sammendrag Planområdet er på ca. 4,3 daa, og ligger like vest for eksisterende dagligvarebutikk Coop marked Hokstad. Adkomst er planlagt fra fv. 135 med veg som erstatter eksisterende innkjørsel til gnr. 331 / bnr. 9. Det legges til rette for to leilighetsbygg med 8 leiligheter i hvert bygg, med tilhørende fellesområder. Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 10. desember 2014, sak 87/14. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 13.12.14 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 11.12.2014. Høringsfristen var 30. januar 2015. Side 20 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Det er mottatt følgende uttalelser: 1 Statens vegvesen, 23.12.14 2 NVE, 12.01.15 3 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 22.01.15 4 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.01.15 5 Kystverket Midt-Norge, 29.01.15 6 Eldres råd, 30.01.15 Høringsuttalelsene er i det følgende gjengitt i sammendrag og eventuelt kommentert: 1 Statens vegvesen, 23.12.14 Adkomstforhold Dagens avkjørsel ved fra gnr/bnr. 331/9 og til fv. 135 er ikke optimal med tanke på utforming og siktforhold. Ny adkomst må utformes og tilfredsstille krav som er gitt i håndbok 017. Med det antall leiligheter som planlegges, må adkomsten utformes som et kryss, der kravene til frisikt er strengere. Fartsgrense på strekningen er generell fartsgrense 80 km/t. Adkomsten må utformes som et kryss med frisiktsone: 6 meter x 100 meter. Siktkravene må framgå av plankartet eller i reguleringsbestemmelsene. Når det gjelder forhold for myke trafikanter, står det i planbeskrivelsen at det er planlagt gangadkomst fra planområdet til dagligvarebutikk og ferjeleiet. Dette må ivaretas i den videre planprosessen. Kommentar: Frisikt i kryss er endret til 6 x 75 m, som avklart med Statens vegvesen. Gangadkomst: Det er ikke hensiktsmessig å gi rekkefølgebestemmelse om forhold utenfor planområdet som ikke er planavklart. Det er imidlertid tilføyd en rekkefølgebestemmelse (§ 6.3) om gangadkomst i planområdet, fra boligbebyggelsen og østover. Gangforbindelsen er vist i vedlagte situasjonskart. 2 NVE, 12.01.15 I uttalelse til planoppstart av 15.02.2013 var NVE særlig opptatt av forholdet til sikkerhet mot naturfare, herunder forholdet til geoteknikk, sikker byggegrunn og stormflo. NVE anser at tiltakshaver har avklart de ovenfor nevnte temaene på en tilfredsstillende måte og anser at byggetomta tilfredsstiller kravene i TEK 10s kap7/PBLs § 28-1 om sikker byggegrunn mot ovennevnte naturfarer. NVE har derved ingen innvendinger eller ytterligere kommentarer til planforslaget. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. 3 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 22.01.15 Planfaglig uttalelse: Leilighetene ligger i tilknytning til ferjeleiet og vil gi et mer variert botilbud, noe som kan være en styrke for Ytterøya. Øvrige momenter fra uttalelse vår ser ut til å være fulgt opp. Ut fra regionale hensyn har fylkeskommunen ingen planfaglige merknader. Side 21 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Kulturminnefaglig uttalelse: Kulturminner nyere tid: Planforslaget anses ikke å komme i konflikt med kulturminner fra nyere tid, altså kulturminner fra etter 1537. Vi har ingen ytterligere kommentarer til tiltaket. Kulturminner eldre tid: Ved en arkeologisk registrering foretatt 11. oktober 2013 i forbindelse med planoppstart ble det ikke funnet noen automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med reguleringsplanen. Tiltaket er derfor ikke er i konflikt med kulturminnelovens § 3. Det kan likevel ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Kommentar: Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. 4 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.01.15 Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til planforslaget. Miljøvernavdelingen: I vår forhåndsuttalelse viser vi til at planområdet ligger i sørøstvendt terreng med mosaikk av strandberg og dyrket mark. Videre at planområdet i sin helhet ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, og har kvaliteter i forhold til biologisk mangfold, landskap og friluftsliv. Vi peker samtidig på at det er et tidligere planavklart boligfelt Hokstad 1, reguleringsplan for boligfelt, som ligger ca. 200 meter lengre nord for aktuelle planområde. Hokstad 1 er ikke bebygd per i dag, og inneholder således allerede en planreserve for tett boligutbygging i felt på øya. Ut fra et miljøvernsynspunkt frarådet vi derfor oppstart av planarbeidet, og henviste ny boligutbygging til allerede planavklarte områder, eks. Hokstad 1. Vi stilte følgende krav: «Dersom planprosessen videreføres må forholdet til eksisterende planområde (Hokstad 1) og situasjon omkring spredt boligbygging, sammenstilles og sees opp mot forventet behov for nye boliger/boenheter på Ytterøya. Dette for å synliggjøre bosettingsbehovet og bosettingsmønsteret og sammenhold dette opp mot nedbygging av strandsonen og de miljøkvaliteter som finnes der. Dersom dette ikke utredes vil det kunne danne grunnlag for en eventuell innsigelse til et fremtidig planforslag.» Kommunen svarer opp dette i behandlingen av planprogrammet, og Miljøvernavdelingen tar dette til etterretning, men stiller seg undrende til at disse forholdene ikke ble avklart i kommuneplanprosessen. Framlagte planforslag er avgrenset slik at det ikke berører registrert biologisk mangfoldområde med kalkrikt strandberg. Vi forutsetter at tiltak nevnt i planbeskrivelsen, som byggegjerde for å hindre spredning av byggeområdet og god oppfølging av utbyggerne ved utføring av grunnarbeid mv., følges opp i den videre prosessen. Side 22 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Området ligger gunstig til utfra infrastruktur, bl.a. gjør lokaliseringen at bil ikke er nødvendig. Gangadkomst fra planområdet til dagligvarebutikk og ferjeleiet bør sikres i videre planprosess. Videre bør det settes av areal for sykkelparkering. Kommunalavdelingen: Det er gjennomført en ROS-analyse for tiltaket, hvor det som er identifisert som mulig risiko følges opp gjennom tiltak blant annet i bestemmelser. Ingen øvrige merknader. Kommentar: Når det gjelder hensyn til biologisk mangfold og evt. byggegjerde, er mulighet for å kreve riggplan tatt inn i bestemmelsenes § 2.4. Gangadkomst: Det er ikke hensiktsmessig å gi rekkefølgebestemmelse om forhold utenfor planområdet som ikke er planavklart. Det er imidlertid tilføyd en rekkefølgebestemmelse (§ 6.3) om gangadkomst i planområdet, fra boligbebyggelsen og østover. Gangforbindelsen er vist i vedlagte situasjonskart. Areal for sykkelparkering er illustrert i revidert situasjonskart. Det er tilføyd i § 2.4 at situasjons-/utomhusplan skal vise sykkelparkering. 5 Kystverket Midt-Norge, 29.01.15 Ingen merknader. 6 Eldres råd, 30.01.15 Høringen tas til etterretning. Endringer etter offentlig ettersyn / høring I samråd med tiltakshaver er det etter høring og offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene: Plankart Frisikt er endret som avklart med Statens vegvesen. Bestemmelser § 2.4: - At sykkelparkering skal vises i situasjonsplan er tilføyd. - Krav om å vise støyskjerming i situasjonsplan er tatt ut, da planen ikke utløser støyavbøtende tiltak. - Det er presisert at sikringsgjerde gjelder permanente tiltak. - Mulighet for å kreve riggplan er tilføyd (pga. nærhet til område med biologisk mangfold og omtalt byggegjerde i planbeskrivelsen). § 6.1: At lekeplassen skal utstyres parallelt med utbygging av boligene er tilføyd (jf. tidligere innspill fra barnerepresentant). § 6.3: Rekkefølgebestemmelse om gangforbindelse er tilføyd. Vurdering: I høringsperioden er det mottatt seks høringsuttalelser, hvorav tre med konkrete innspill. Disse er søkt imøtekommet så langt det har latt seg gjøre. Frisiktkravet fra Statens Side 23 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste vegvesen er inntegnet iht. oppfølgende dialog. Ved første gangs behandling var Rådmannen noe betenkt ift. illustrert behov for terrenginngrep og masseutfylling, men ingen har uttrykt samme bekymring i sine høringsuttalelser. Rådmannen tilrår at planforslaget vedtas. FØRSTE GANGS BEHANDLING Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtedato 10.12.2014 Saksnr. 87/14 Rådmannens forslag til vedtak: Vedlagte forslag til detaljregulering for Sundberga sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.12.2014 Forslag i møte: Ingen. Saksordfører: Lars Petter Holan, AP Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Vedlagte forslag til detaljregulering for Sundberga sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse datert 10.11.2014 2 Plankart rev. 23.10.2014 3 Reguleringsbestemmelser datert 10.11.2014 (mottatt 13.11.2014 ) 4 Situasjonskart med vegprofil datert 10.11.2014 5 Fotomontasje og 3D illustrasjon/tegning mottatt 13.11.14 6 Sjekkliste for planlegging utfylt 10.03.2014 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Planprogram Sundberga, fastsatt av kommunestyret 25.09.2013, sak 34/13 Uttalelser ifb. høring av planprogram (6 stk.) Ytterøyutvalget, 22.04.13 Boli Eiendom Levanger AS, 05.04.13 Rapport fra boligutvalget på Ytterøy, høringsfrist 10.03.11 Saksopplysninger: Bakgrunn Formålet med planarbeidet er å legge til rette for to leilighetsbygg med 8 leiligheter i hvert bygg, til sammen 16 leiligheter. Planforslaget er utarbeidet av arkitekt Karl Moen i Prosjektpartner Midt-Norge AS på oppdrag fra grunneier av gnr. 331 bnr. 1, Remy Møen. Ferjeleiet AS er også oppgitt som forslagsstiller. Side 24 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Planområdet Planområdet er på ca. 4,3 daa, og ligger like vest for eksisterende dagligvarebutikk Coop marked Hokstad. Adkomst er planlagt fra fv. 135 med veg som erstatter eksisterende innkjørsel til gnr. 331 / bnr. 9. (Ved høring av planprogram var adkomst antydet over pplassen til dagligvarebutikken, men ved vedtak av planprogrammet ba kommunestyret om at annen adkomst og parkering ved nedre/østre del vurderes). Planområdet omkranses av dyrket mark, spredt bebyggelse (enebolig, dagligvarebutikk), naturområde og sjø. Området heller ned mot sjøen i sør. Fergeleiet ligger i gangavstand, ca. 200-300 m unna boligene om det oppnås god tilgjengelighet via butikktomta, og ca. 350 m unna via adkomstvegen. Fra fergeleiet i Levanger sentrum er det kort avstand til både buss- og togtilbud. Ytterøy barnehage ligger ca.1,5 km unna og Ytterøy skole ca. 7,5 km unna. Planstatus Planområdet omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.2011. I denne planen er Ytterøy avsatt som LNFR-formål SB12, med mulighet for spredt boligbygging (13 boenheter i planperioden) utenom 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger Planen utløser krav om konsekvensutredning iht. pbl § 4-2 andre ledd og iht. forskrift om konsekvensutredninger §§ 3 d) og 4 d), evt. også forskriftens § 4 b). Det vil si at dette er en detaljregulering som innebærer endringer ift. gjeldende kommuneplan, og som er i konflikt med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, evt. også i konflikt med områder som er særlig viktige for naturens mangfold. Ifølge overnevnte statlige planretningslinjer er det i Levanger kommune press på arealene i strandsonen. Som hovedregel skal byggeforbudet praktiseres strengt. Bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, landskap m.v. Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig, alternative plasseringer skal vurderes. Når det gjelder naturens mangfold ligger planområdet inntil et viktig område med naturtype kalkrikt strandberg. Ifølge vedtatt planprogram skal følgende konsekvensutredes: Naturens mangfold (dyre- og planteliv) Strandsonen og 100-metersbeltet Kulturlandskap og kulturminner Landskap Samfunnssikkerhet og risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Se tabell i planprogrammet for mer info. Infrastruktur (veg, vann, avløp) er også tema. Annen adkomst og parkering ved nedre/østre del skal vurderes. Utover dette har kommunen signalisert at bl.a. energiløsninger, parkeringsløsning, universell utforming, tilgjengelige boenheter og renovasjon bør vurderes i planen. Side 25 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Planforslaget Generelt Området foreslås regulert til boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (B1-B2), energianlegg (T), renovasjonsanlegg (f_M), felles uteopphold (f_U), felles veg (f_V), felles parkeringsplass (f_P), annen veggrunn - tekniske anlegg, annen veggrunn – grøntareal, felles friområde (f_F) samt hensynssone sikringssone frisikt og faresone høyspentanlegg. Utomhusplan: Ved søknad om tiltak skal det vedlegges utomhusplan i målestokk min. 1:500 som viser bebyggelsens plassering og utforming, adkomstforhold, parkeringsløsning for biler, renovasjonsløsning, beplantning, løsning for håndtering av overvann, utearealer og evt. forstøtningsmurer, støyskjerming og sikringsgjerder. Bebyggelsen Det planlegges to leilighetsbygg i to etasjer med heishus og boder, samt evt. bygg for avfallsdunker. Plankartet viser planlagte bygningers plassering på tomten, med en nøyaktighet på +/- 2 meter. Minste avstand til nabogrense er 1 meter (§ 3.1). Boliger kan oppføres med pulttak (med maks takvinkel 5 grader) eller flatt tak, men boligene må ha samme takform. Bodene skal ha samme takform som boligbyggene. Foreslåtte byggehøyder, angitt med kotehøyder (meter over havet), for både overkant golvnivå og øvre gesims ved pulttak åpner for bebyggelse på 7 meter pluss evt. grunnmurshøyde. Overkant golvnivå i første etasje i byggetrinn 2 kan ligge på maks kote +13,2 m, mens overkant golvnivå i første etasje i byggetrinn 1 kan ligge på maks kote +8,5 m, dvs. at byggetrinn 1 ligger ca. 5 m lavere i terrenget. Dagligvarebutikken anslås å ligge ca. 1,5 m lavere i terrenget enn byggetrinn 1. NN1954 angitt i bestemmelsene angir høyde over havet med utgangspunkt i middelvannstand i 1954 (Normal null av 1954 – NN54). Pga. landhevingen ble det i 2013 innført et nytt høydesystem med referanseår 2000 – NN2000. For Sundberga utgjør forskjellen mellom gammelt (NN54) og nytt (NN2000) system ca. 13 cm. Leilighetsbyggene planlegges med slakt pulttak, stue og balkong mot sør og svalganger mot nord. Byggetrinn 1 og 2 er vist i situasjonskart. Grad av utnytting I felt B1 og B2 foreslås maks utnyttingsgrad på 70 %-BYA (prosent bebygd areal). Illustrert 474,0 m2 grunnflate i felt B1 på ca. 865 m2 tilsvarer 54,8 %-BYA. Illustrert 477,9 m2 grunnflate i felt B2 på 740 m2 tilsvarer 64,6 %-BYA. Planlagt bebyggelse er på ca. 1 daa, og tomta er på ca. 3,5 daa. Uten parkering gir dette 30 %-BYA, og med parkering (18 m2 x 24 plasser = 432 m2) nesten 41 %-BYA. Det planlegges 16 leiligheter. Med et totalt areal for planområdet uten adkomstvegen på ca. 3,5 daa gir dette en boligtetthet på litt over 4 boenheter pr. daa. Biladkomst og gang-/sykkelveg Det foreslås felles adkomstveg fra fylkesvegen, via utvidet bruk av avkjørsel til gnr. 331 / bnr. 9. Vegen tenkes bygd iht. retningslinjer i håndbok 017 (nå N100), uten fortau. I situasjonskart har vegen bratteste stigning 1:11 (ca. 9 %) ned mot parkeringsplassen. Side 26 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Første etasje i felt B1 er planlagt ca. 3 meter lavere i terrenget enn nedre del av parkeringsplassen. Intern gangadkomst fra boligparkering, ned til uteoppholdsareal ved sjøen, dagligvarebutikk og videre til fergeleiet tenkes derfor løst med gangbro fra parkeringsplassen til svalgangen i 2. etasje av bygning i felt B1, trapp eller heis/løfteplattform ned og en ca. 30 m lang gangsti med stigning 1:15 øst for bygget. Det er ikke planlagt vinduer mot svalgangen som kan brukes som snarveg til butikken. Parkering Det foreslås minst 1,5 p-plass pr. boligenhet. Planen viser felles parkeringsplass på bakken med 24 plasser. Lek og uteopphold Det er foreslått to felles uteoppholdsareal, på hhv. 0,2 + 0,6 daa (176,3 + 633,2 m2). Det foreslås krav om minst 50 m2 felles areal til leik/uteopphold pr. boligenhet (§ 6.1). Uteoppholdsarealene skal opparbeides parallelt med utbygging av boligene og være ferdigstilt før boligene tas i bruk (§ 6.1). Lekeplasser skal utstyres med min. sittebenk og to typer utstyr for lek/aktivitet, f.eks. sandkasse og huske (§ 6.2). Videre planlegges leilighetsbygget med private terrasser og arealene rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne. I strandsonen er en smal bratt stripe på ca. 0,2 daa foreslått som felles friområde. Universell utforming og tilgjengelig boenhet Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av felles uteareal for boligene. Alle boenhetene skal utføres som tilgjengelige boenheter (§ 2.2). Minst 5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede (§ 2.3). Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. De farer som kan være reelle er vurdert. Sjekkliste er også utfylt. Grunnforhold Bebyggelsen skal fundamenteres på fjell. Området står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget. Det er ingen kvikkleireområder registrert i nærheten av planområdet. Løsmassekart fra NGU viser tynn hav-/strandavsetning over hele planområdet. Dette er beskrevet som hav-, fjord- og strandavsetning usammenhengende eller tynt dekke normalt mindre enn 0,5 m over berggrunnen. Flom I planbeskrivelsen er det opplyst at det planlagte området ifølge NVEs flomsonekart ikke er flomutsatt. Videre at stormflo i området ligger på 182 cm, at boligbygning i felt B1er planlagt 8 m.o.h. og at boligbygning i felt B2 er planlagt 13 m.o.h. Støy Vegtrafikkstøy fra fylkesveg 135 kan være aktuelt å ta hensyn til, men bruk av sjablongmetode og vegdata fra Statens vegvesen (ÅDT = 200 kjt./døgn og fartsgrense 80 Side 27 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste km/t) viser at planområdet ligger langt utenfor støysoner. Korteste avstand mellom planområdet og veg er ca. 50 m. Brann Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse. Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer. Radon og forurensing Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Dette må måles i forbindelse med prosjektering av bygninger, eller at bygninger uansett oppføres med tiltak for å fjerne radon. Forurensning i grunnen og i bygninger skal tilfredsstille krav i gjeldende plan- og bygningslov med tilhørende forskrift. Grenseverdier for luftkvalitet skal tilfredsstille forurensningsforskriften. Kulturminner (konsekvensutredet) En er ikke kjent med at det finnes kulturminner innenfor planområdet. Arkeolog har vært på befaring og har rapportert at det ikke er gjort funn. Biologisk mangfold (konsekvensutredet) Miljødirektoratets naturbase og kommunens faktaark nr. 68 viser at området grenser til et viktig område med kalkrikt strandberg (registrert i 2003). Området antas uberørt siden nevnte registrering og avgrensningen antas gyldig i dag. Ifølge planbeskrivelsen er ingen av artene nevnt i befaringsrapporten truede arter og alle er i LC (livskraftig) kategorien. Det er også registrert over 600 områder av naturtype rikt strandberg i naturbasen i Norge. For å unngå skade på nærliggende biologisk mangfold skal det benyttes byggegjerde. God kommunikasjon med utførende parter er også viktig, særlig når grunnarbeid skal utføres med sprenging og bruk av store maskiner. Landskap er omtalt under eget tema. Vann-, avløp-, energiløsninger Området tenkes tilknyttet privat ledningsnett for vann og avløp. Område for trafo/nettstasjon er foreslått inntil parkeringsplassen ved butikken. Område for avfallsdunker er foreslått ved innkjøring til parkeringsplass. Snumulighet for renovasjonsbil er vist i situasjonskart. Bygging i 100-metersbeltet (konsekvensutredet) - Planlagt bebyggelse er en naturlig forlengelse av eksisterende bebyggelse. - Nærhet til butikk og fergeleiet vil gjøre beboerne mindre avhengig av bil. - Dette anses som en attraktiv boplass med tanke på å trekke folk til Ytterøy. - Det er ikke andre egnede utbyggingsområder i nærheten med korte gangavstander. - Planlagte bygninger er trukket så langt unna sjøen som mulig, oppimot åker og hus. - Bygging og landskapsinngrep skjer ikke på areal som har stor betydning for andre formål. - Allmennhetens adgang hindres ikke. Det er ikke tenkt sti pga. biologisk mangfold. Landskap (konsekvensutredet) - Det vil bli lagt stor vekt på det visuelle (bebyggelse i samsvar med miljøet rundt). - Landskapet skal bevares og naturen på samme måte. - Leilighetskompleksene blir en naturlig forlengelse av bygningsmassen på Hokstad. - Naturlig vegetasjon mot sjøen skjermer bygningsmassen, se fotomontasje. - Mesteparten av nødvendig terrengtilpasning tenkes skjermet bak bygningsmasse. Side 28 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste - Det er planlagt bruk av natursteinsmurer hvor terrenget blir oppbygget og synlig. Snittegninger i planbeskrivelsen viser planlagte terrengendringer, og da med størst inngrep på parkeringsplass og byggetrinn 1 (felt B1). Konsekvenser for nabo nord for planområdet ift. utsikt er omtalt i planbeskrivelsen. Utbyggingsavtale Det er ikke behov for utbyggingsavtale. Det planlegges ikke kommunale anlegg og det forutsettes private løsninger for vann og avløp. Planprosess Medvirkning Forhåndskonferanse mellom tiltakshaver og kommunen ble gjennomført 10. april 2012. Varsel om planoppstart med høring av planprogram ble kunngjort den 07.02.13 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 07.02.2013. Kunngjøring med planprogram ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 08.02.13. Høringsfristen var 21.03.13. I forbindelse med høringen mottok forslagsstiller uttalelse fra Statens vegvesen, NVE, Nord-Trøndelag fylkeskommune, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Sametinget og NTE Nett AS. Forslagsstiller har også innhentet uttalelse fra Boli Eiendom Levanger AS (boligmegler) og Ytterøyutvalget. Boligutbygging i felt på Ytterøy er også omtalt i en tidligere rapport fra boligutvalget på Ytterøy, men de ser bort fra Sundberga til boligfelt, pga. uavklart forhold til 100-metersbeltet og nærhet til dyrket mark (skjerpet jordvern). Høringsuttalelsene er kommentert i vedtatt planprogram og i sakspapir i forbindelse med vedtak av planprogrammet. Melding om fastsatt planprogram ble utsendt med brev av 17.10.2013 og kunngjort i Levangeravisa den 19.10.2013 samt på kommunens hjemmeside. Intern høring i kommunen I kommunen er et tidligere planforslag datert 23.05.2014 forelagt barne- og ungdomsrepresentant, kommunalteknikk, landbruk og naturforvaltning, folkehelsekoordinator og estetikkutvalg. Det er mottatt ett innspill: Barne- og ungdomsrepresentanten 6.5: Er det lagt opp til gangadkomst/snarveg til butikken? Hvis dette ikke går fram av plankart eller situasjonskart bør det forklares. § 5.1: Arealene må både opparbeides og utstyres før boligene tas i bruk § 5.2: Lekeplasser skal utstyres med min. sittebenk og to typer utstyr for lek/aktivitet, f.eks. sandkasse og huske, og ferdigstilles før beboelse. Kommentar: I vedlagte planforslag er planlagt gangforbindelse mellom øvre og nedre del av planområdet forklart, men ikke vist med juridisk bindende virkning. Deler av forbindelsen er illustrert i situasjonskart. Løsningen er ikke ideell, men her er terrenget en utfordring ift. universell utforming. Det går fram i § 6.2 at uteoppholdsarealene skal opparbeides parallelt med utbygging av boligene og være ferdigstilt før boligene tas i bruk. Utstyr er nevnt i § 6.2, men det er Side 29 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste ikke spesifikt nevnt at lekeplassen skal utstyres før boligene tas i bruk. Dette kan med fordel tas inn i bestemmelsene. Den største endringen i vedlagte planforslag og illustrasjoner, siden intern høring, ser ut til å være justering av terrengnivå, slik at prosjektet glir noe bedre inn i terrenget. Deler av parkeringsplass og byggetrinn 1 i felt B1 er lagt lavere og boder er lagt inntil svalgang. Det er ikke sett behov for ny intern høring. Vurdering: Arealbruk - forholdet til overordna plan og bygging i 100-metersbeltet langs sjøen Med unntak av adkomstvegen ligger planområdet innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Konsentrert boligutbygging innenfor 100-metersbeltet langs sjøen er ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel, som i stedet åpner for spredt boligutbygging utenom 100meters beltet. Hvis det likevel skal åpnes for bygging i 100-meters beltet skal bygging og landskapsinngrep unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, landskap m.v. Nye bygninger bør trekkes så langt unna sjøen som mulig, alternative plasseringer skal vurderes. Nevnte forhold, hentet fra Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, virker vurdert og hensyntatt. Friluftsliv og allmennhetens adgang til strandsonen Rådmannen er i tråd med plan- og bygningslovens byggeforbud i 100-meters beltet langs sjø generelt skeptisk til nedbygging av strandsonen. I «Forvaltningsplan for Ytterøy» (ikke juridisk bindende) går bl.a. følgende fram: «Andre områder, foreslått som egnede «friområder» ved sjøen i gruppearbeidet er: Nøstvollen/Sundberga (anlegge sti fra butikken) (Øvresbukta)» Rådmannen kan følgelig ikke bekrefte at området ikke har eller kan ha betydning for friluftsliv, men det vil bli mulighet for innspill i høringsperioden. Da planområdet og nærområdet ikke er ansett som spesielt viktig for friluftsliv, og naturforvaltning her har frarådet tilrettelegging av gangforbindelse inn i området med biologisk mangfold (kalkrikt strandberg), er det ikke planlagt tilrettelegging for allmennhetens ferdsel i strandsonen. Om fri ferdsel gir mindre slitasje på biologisk mangfold er usikkert, men uten gangforbindelse oppfordrer en ikke til ferdsel. Arealet ned mot sjøen omkranses av dyrka mark og planlagt utbygging, så fri ferdsel iht. friluftsloven vil begrenses betydelig for allmennheten om planforslaget realiseres. Naturvern og biologisk mangfold Dette er sjekket ut av saken, se vurdering ovenfor samt ift. naturmangfoldloven. Naturforvaltning her har ikke krevd ytterligere befaring/registrering, da planen ikke berører området for kalkrikt strandberg. Landskap, kulturlandskap og -miljø Ytterøya er en øy i Trondheimsfjorden, og planområdet grenser ned til fjorden/sjøen. Landskapet i planområdet ser ikke ut til å være registrert med spesiell egenverdi, men det grenser til kalkrikt strandberg med biologisk mangfold og Ytterøya er registrert som et spesielt område med et spesielt kulturlandskap (kommunens faktaark nr. 96). I Miljødirektoratets naturbase finnes også faktaark om det helhetlige kulturlandskapet på Ytterøy (Id KF00000021). Området er angitt som svært interessant både i forhold til kulturhistorisk interesse og biologisk mangfold. Øya er preget av intensivt, veldrevne og store gårder, men der småskalalandskapet er bevart. Her er åkerholmer, åkerreiner og Side 30 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste mange beiteområder benyttes fortsatt. Dette gir mangfold i landskapet. Det er det helhetlige landskapet som preger Ytterøya og det er dette som har størst verdi. Ytterøy er også nevnt i fylkets Verneplan for kulturmiljø fra 1995. Her finner en både områdebeskrivelse, kort historisk tilbakeblikk, beskrivelse av kulturmiljøet, vernevurdering, forvaltningsutfordringer og følgende omtale av aktuelle løsninger: «Det bør utarbeides en forvaltningsplan for hele øya, der det blir anbefalt tiltak for å ta vare på kulturlandskapskvalitetene. Disse bør innarbeides i driftsplanene for det enkelte bruk. Gårdsbruket Bjørvik øvre med nærmeste omgivelser kan sikres i medhold av KML. Restene etter den omfattende gruvedrifta på øya bør tas vare på og synliggjøres. § 20 i KML kan være aktuelt for å angi formål for planarbeid i medhold av PBL for hele øya». I saken er det sitert fra forvaltningsplanen med hensyn til gangsti. Kulturminnelovens § 20 omhandler fredning av kulturmiljø, som også kan omfatte naturelementer når de bidrar til å skape områdets egenart. Deler av planområdet kan defineres som et kupert naturområde, som bl.a. grenser til et småskala jordbrukslandskap (kulturlandskap). Inntil planområdet står også et eldre SEFRAK-registrert bygg fra 1800tallet, som er tenkt revet. Leilighetsprosjektet er i en større skala, men representativt for sin samtid. Dagligvarebutikken på nabotomta har lignende dimensjoner. Selv om nærområdet er noe utbygd er Rådmannen noe betenkt i forhold til terrengmessige utfordringer og plassering i landskapet. Det er imidlertid positivt at golvnivå i byggetrinn 1 er lagt ca. to meter lavere i terrenget enn ved første oversendelse. Dette bedrer naboskapet og tilgjengeligheten sør- og østover, men gir utfordringer med hellende parkeringsplass. Foreslått fellesbestemmelse om at terrengbearbeidelse skal tilpasses tilgrensende arealer samt at bebyggelse mest mulig skal tilpasses eksisterende terreng er bra, men vanskelig å følge opp i et så kupert terreng. Planlagte terrenginngrep og nivåforskjeller vil flere steder sannsynligvis måtte løses med murer. Hvis en ser bort fra adkomstvegen (som er vurdert senere i saken) og lite brukbar skråning ned mot sjøen varierer eksisterende terreng i planområdet fra kote +15 m og til ca. kote +6-7 for brukbart uteoppholdsareal ved sjøen. Området er altså noe kupert, se påfølgende illustrasjoner. Side 31 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Flyfoto + biologisk mangfold (gult), kulturminner (rosalilla), planforslag (hvitt). Kartdata i 3D. Coop til høyre. Skråfoto fra Kystprosjektet 2001. 3D-modell av kartdata pluss planforslag drapert over eksisterende terreng. Illustrasjonen over viser eksisterende terreng i planområdet (ikke planlagt). Å oppnå god tilpasning til eksisterende terreng ved utbygging av to leilighetsbygg som Side 32 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste begge har en lengde på ca. 30 meter er en utfordring i dette terrenget. I tillegg skal utearealene ha god tilgjengelighet. Byggene planlegges på ulikt terrengnivå. Nær- og fjernvirkning av planlagt bebyggelse går fram av 3D-tegninger og fotomontasje. Landskapet i bakgrunnen, spesielt i nordøst, gjør at prosjektet ikke framstår i silhuett mot himmelen, med mindre en kommer nært fra sjøsiden. Fotomontasjen viser mye vegetasjon, men bygget i felt B2 blir et frittstående bygg omkranset av åpent areal (dyrka mark og p-plass), lekeplass samt noe vegetasjon mot sjøsiden. Bygget i felt B1 grenser i nord til en eneboligtomt, som i dag har delvis tett vegetasjon. Deler av skogen i bakgrunnen vil bli omdisponert til kjøreveg. Sett fra sjøsiden vil nok byggene bli godt synlige, men fargebruk og materialbruk har stor betydning for uttrykket. Planlagt parkeringsplass har fall mot sjøen, se situasjonskart med høyder/koter påskrevet, snitt i planbeskrivelse og 3D-tegninger. Ca. to meter fall på parkeringsplassen kan være en utfordring ift. tilgjengelighet og brukbarhet, da det bør være brukbar stigning på gangareal (≤ 1:20) og svært lite tverrfall pr. biloppstillingsplass (≤ 1:50). Flere plasser ligger langs kjøreareal som må oppta større stigning enn anbefalt tverrfall. Planlagt parkeringsplass innebærer også et vesentlig terrenginngrep i et høydedrag med kote +15 m mot nabotomt i nord. Nivåforskjell må sannsynligvis løses med mur. Mot sjøsiden planlegges det oppfylling og mur. Muren som avslutter parkeringsplatået mot sjøsiden vil ikke kunne skjermes med beplantning der den grenser mot biologisk mangfold (kalkrikt strandberg), fordi inngrep her bør unngås. Evt. eksisterende vegetasjon kan imidlertid skjerme noe, og murhøyden avtar vestover. Planlagt adkomstveg berører et høydedrag i terrenget. Eksisterende terreng i ny vegtrase varierer fra kote +13 m ved fylkesvegen, kote +15 nord for eksisterende bolighus og kote +13 på p-plass. Vegprofil i situasjonskart viser planlagt stigning 1:11 (ca. 9 %), mens vegnormalene anbefaler maks stigning 8 % for slike adkomstveger (standard A1). Rådmannen anbefaler at vegnormalene følges også for privat veg. Plassering Det er positivt at byggetrinn 1 forholder seg til omtrent samme fasadelinje som eksisterende nabobebyggelse i øst (butikken), selv om deler av planlagt bebyggelse likevel ligger nærmere sjøen på grunn av kurvet strandlinje. Rådmannen har forståelse for at planlagt bebyggelse i dette planområdet ikke er trukket lenger unna sjøen. Alternative plasseringer: Hvis grunneiers eiendom, nært fergeleiet, skal bebygges er valgmulighetene få når det gjelder plassering av bygg lengst mulig unna sjøen. Her begrenses utbyggingsområdet av biologisk mangfold i sør, dyrka mark og eneboligtomt i nord. Bygget nærmest sjøen ligger omtrent like nært sjøen som butikken. Andre alternativer for prosjektet, som f.eks. det regulerte boligfeltet Hokstad 1, er av grunneier vurdert som lite aktuelt. Til planprogrammet uttalte fylkesmannens miljøvernavdeling bl.a. følgende: «Dersom planprosessen videreføres må forholdet til eksisterende planområde (Hokstad 1) og situasjon omkring spredt boligbygging, sammenstilles og sees opp mot forventet behov for nye boliger/boenheter på Ytterøya. Dette for å synliggjøre bosettingsbehovet og bosettingsmønsteret og sammenhold dette opp mot nedbygging av strandsonen og de miljøkvaliteter som finnes der. Dersom dette ikke utredes vil det kunne danne grunnlag for en eventuell innsigelse til et fremtidig planforslag.» Side 33 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Ved behandling av planprogrammet gikk det fram at forslagsstillerne mener planavklart boligfelt Hokstad 1 ikke er aktuelt å utvikle pga. lite attraktiv beliggenhet, høye infrastrukturkostnader, radon og lav kjøpeinteresse. Eiendomsmegler mente også at attraktiv beliggenhet er spesielt viktig på Ytterøy. Reguleringsplan for Hokstad 1, vedtatt 24.08.1989, omfatter 13 eneboligtomter. Dette området inkl. igangsatt regulering av Sundberga er vist i figuren under. Planområdene Hokstad 1 og Sundberga. Reguleringsplan Hokstad 1. Hokstad 1 (Toppahalla) kan omreguleres til andre boligtyper, og radonargumentet er ikke ansett som uløselig i dag. Med hensyn til radon gjelder TEK10 § 13-5, som bl.a. angir at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunn begrenses. Rådmannen har imidlertid forståelse for at prosjekter med lavest mulig infrastrukturkostnader og høy attraktivitet er enklere å få gjennomført, men dette er forhold som egentlig ikke angår arealbruksspørsmålet. Med ny vegføring i ca. 100 meters lengde og en del terrenginngrep ellers i planområdet øker infrastrukturkostnadene også i aktuelt planforslag. Illustrasjoner viser behov for sprenging og masseutfylling. Nært fergeleiet eier samme grunneier en teig på ca. 15 daa på motsatt side av fylkesveg 135, hvorav ca. 10 daa er dyrka mark, resten er skog i bratt og kupert terreng. Planforslaget ligger innenfor en teig på ca. 170 daa som strekker seg vestover mot Øvresbukta, hvorav mesteparten er dyrka. Øvrige teiger av landbrukseiendommen gnr. 331 bnr. 1 ligger lengre unna fergeleiet. Rådmannen har følgelig forståelse for lokalisering av prosjektet. Kommuneplanens mulighet for 13 spredt bebygde boliger på Ytterøy i planperioden må antas å dekke behovet for spredt utbygging. Aktuelt område er spredt bebygd i dag, og planlagte leilighetsbygg (konsentrert utbygging) vil endre områdets karakter vesentlig. Leiligheter i nærheten av fergeleiet, med de kvaliteter det kan gi, kan imidlertid være et supplement til andre botilbud på øya. Andre botilbud som er signalisert på Ytterøy er: Plan- og utviklingskomiteen har i forhåndsvurderinger i PUK-sak 59/12 og 6/13 tilrådd oppstart av privat regulering av boligfelt (10 boliger) og rorbuer for utleie nord på øya, på eiendommen 363/5, mellom Osnebben og Jørstadsjøen dampskibskai. Dette planarbeidet er ikke satt i gang. Det forventes at enhet for Kommunalteknikk svarer på politisk anmodning om Side 34 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste utvikling av boligfelt på Ytterøy, som bl.a. vil styrke grunnlaget for fergetilbudet. Generelt kan boligbygging på Ytterøy styrke grunnlaget for skole, barnehage og næringsutvikling på øya, men boligene kunne like gjerne ligget i gang- og sykkelavstand til skolen og bygdesenteret som til fergeleiet og dagligvarebutikk. Grad av utnytting, byggehøyder, takform For boligbebyggelse er det i arealdelen angitt 35 %-BYA, maks gesimshøyde på 6,5 m og maks mønehøyde på 9,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Foreslått 70 %-BYA for hvert felt (B1 og B2) eller ca. 41 %-BYA om en regner samlet utnyttingsgrad i forhold til tomtearealet (inkl. parkering), er noe høyere enn i arealdelen for avsatte boligformål. Forslaget synes likevel ikke urimelig, da det oppnås tilstrekkelig parkering og uteopphold. %-BYA i felt B1 synes unødvendig høy, men gangbroen er muligens ikke medregnet. Den er heller ikke vist på plankartet. Maks kotehøyde for høyeste gesims minus maks kotehøyde for golv i første etasje tilsvarer 7 meter. I tillegg kommer evt. grunnmurshøyde. Dvs. at gesimshøyden blir noe høyere enn for avsatte boligområder. Det anses gunstig med bestemmelser som sikrer lav maks kotehøyde sett ift. omgivelsene, men planen mangler bestemmelse som begrenser fasadehøyden «nedover». Eksisterende terreng/landskap vil begrense teoretisk mulighet for kjeller eller sokkeletasje. Dette er det heller ingen intensjon om. At golvnivå legges lavere enn nivå for 200-årsstormflo er urealistisk da byggetomta ligger høyere. Sikkerhet mot naturfare er også sikret gjennom generell bestemmelse i plan- og bygningsloven. Maks kotehøyder for bebyggelsen er foreslått i planen, og byggetrinn 1 og 2 vil rage hhv. 15,5 og 20,2 meter over havet. Til sammenligning ligger eksisterende bolighus på gnr. 331/9 på omtrent samme terrengnivå som byggetrinn 2, og har mønehøyde på ca. kote +18,7 m (huset fra 1800-tallet har mønehøyde på ca. kote +20 m). Butikken har mønehøyde på ca. kote +12,4 m. Leilighetsbyggene vil kunne begrense evt. sjøutsikt for naboer, men utbyggingen vil også medføre fjerning av noe vegetasjon. Naboeiendommen i nord har også en del vegetasjon som begrenser evt. sjøutsikt. Tilliggende enetasjes forretningsbygg og bolighus har saltak, mens planlagt bebyggelse får tilnærmet flatt tak. Dette kan forsvareres, da samme prosjekt i to etasjer med saltak ville blitt høyere. Rådmannen gjør oppmerksom på at ny bebyggelse er foreslått nærmere nabogrense enn i plan- og bygningslovens § 29-4. Det foreslås minst 1 meter avstand til nabogrense, i stedet for minst 4 meter avstand. Adkomst, parkering, gangforbindelser Annen kjøreadkomst til planområdet enn over parkeringsplassen ved butikken er iht. vedtatt planprogram. Foreslått adkomstveg berører et høydedrag i terrenget, men kommunen har fått opplyst at vegen skal ligge ca. 0,5 meter lavere enn eksisterende terreng på høyeste punkt (bakketopp). Illustrert stigning ned til parkeringsplassen er brattere enn anbefalt i vegnormalene, men ifølge planbeskrivelsen skal vegnormalene følges. Vegprofil viser største stigning på 9 %, mens Statens vegvesens vegnormal N100 for adkomstveg i boligområde med fartsgrense 30 km/t anbefaler maks stigning på 8 %. Side 35 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Foreslått parkeringskrav er iht. kommuneplanens arealdel. Ca. to meter fall på parkeringsplassen kan bli en utfordring ift. anbefalt maks stigning (1:20) på gangareal og anbefalt maks tverrfall (2 %) på biloppstillingsplasser. Ifølge Håndbok V129 «Universell utforming av veger» og gater bør parkeringsplasser for forflytningshemmede være mest mulig plane, og ikke i noen retning ha helning på mer enn 1 %. Årsaken er at heiser fra bilene skal kunne fungere som forutsatt. Generelt anbefales tverrfall under 2 %, men pga. avrenning anbefales tverrfall oppimot 2 %. Intern gangadkomst (via bro og bygning) virker kronglete og mye ferdsel på svalgangen kan oppleves som sjenerende for de nærmeste beboerne, men mest trafikkert svalgangstrekning planlegges altså uten vinduer. Evt. trapp/snarveg utenom bygget kunne avlastet svalgangene for noe ferdsel, men dette synes det ikke å være plass til. Stien øst for byggetrinn 1, som også løser ca. 1,5 meter nivåforskjell mellom første etasje i felt B1 og parkeringsplassen ved dagligvarebutikken, er noe brattere enn anbefalt (1:15 mot anbefalt 1:20). Ifølge håndbok N100 kan det utenfor sentrumsområder tillates 8 % stigning (ca.1:12) på gangveger med lengde inntil 35 m. Tilgjengeligheten begrenses noe, som følge av naturgitte forhold. TEK10 har også føringer for gangarealer. Boder i 2 etasjer er ikke praktisk ift. daglig parkering av f.eks. sykler, men for byggetrinn 1 vil begge etasjer/svalganger ha direkte adkomst til bakkenivå. Rådmannen anbefaler at det også anlegges sykkelstativer nært innganger der det er mulig. Uteoppholdsareal Ifølge kommuneplanens arealdel skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. boligenhet. For boligområder med 5 eller flere enheter skal det innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen sikres småbarnslekeplass på min. 150 m2. Boligområder med 25 eller flere enheter skal sikres områdelekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. For boligområder med 100 boligenheter gjelder også krav om ballfelt på 1,5 daa, 400 m fra boligbebyggelsen. Overnevnte tilsier at det for 16 boenheter kreves 800 m2 felles eller offentlig uteareal. Arealkravet anses oppfylt med felles uteoppholdsareal på hhv. 0,2 og 0,6 daa, selv om arealet øst for byggetrinn 1 tenkes anlagt med gangsti. Felles friområde på ca. 0,2 daa består av en høy, bratt og utilgjengelig skråning ned mot sjøen, se fotomontasje. Det virker noe kunstig å la deler av skråningen nedenfor butikkens parkeringsplass inngå i uteopphold og friområde, men avgrensningen er iht. eksisterende eiendomsgrense. Ifølge arealdelen skal areal for lekeplasser ha hensiktsmessig lokalisering og utforming, tilfredsstillende støyforhold på maksimalt 55 Lden, solrik beliggenhet og skjermet for sterk vind, forurensning, sterke elektromagnetiske felt og trafikkfare. Begge uteoppholdsarealene antas vindutsatt. Friområdet i strandkanten er utsatt for stormflo og bølgepåvirkning. For barn er nærhet til sjø, kundeparkering og område for levering av drivstoff ikke spesielt gunstig. Uteoppholdsarealet kan sikres med gjerde, men dette kan gi en falsk trygghet, innby til klatring, i tillegg til at det vil bli et tydelig stengsel i strandsonen. Område for trafo, med evt. strålingsfare, ligger inntil uteoppholdsarealet, men det nærmeste arealet er tenkt som sti. Uteoppholdsarealet er stort og en trenger ikke anlegge lekeapparater og benker nært inntil trafoen. Trafo og drivstoffpumper Flyfoto viser at deler av dagens kjøreareal omkring drivstoffpumpene ved butikken blir Side 36 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste vesentlig redusert, noe som kan vanskeliggjøre manøvrering for større kjøretøy, evt. også for påfylling/levering av drivstoff. Foreslått område for trafo like bortenfor pumpene skal også ha kjøreadkomst, og dette blir kun mulig via parkeringen foran butikken (coop og fylkeskommunens eiendom). Coop + drivstoffpumper like øst for planområdet. Plan-/tomtegrense ca. i asfaltkant. Område for trafo er på ca. 3 x 4 m og er foreslått ca. 6 m fra pumpene (som ikke vises i kartgrunnlag) og ca. 4 m fra takutstikket på butikken. Planlagt ny bebyggelse ligger ca. 5,5 m unna. På spørsmål om avstandskrav mellom trafo og drivstoffpumpe har NTE opplyst at horisontal avstand til viktige bygninger og klassifiserte eksplosjonsfarlige områder, til vanlig lagerplasser og til lagerplass for eksplosiver og særlig brennbare væsker er minimum 6,0 m. Minsteavstand til brennbare overflater på bygninger forventes vurdert av NTE i høringsperioden, da dette avhenger av type transformator. Det samme gjelder omfanget av fareområdet. Risiko og sårbarhetsvurderinger Stormflo og havnivåstigning Ytterøya er ikke kartlagt ift. flom, og for Sundberga er det 200-års stormflo som vil være dimensjonerende. Ifølge seHavnivå har både Ytterøya og Levanger ferjekai høyvann med 200 års gjentaksintervall på 233 cm NN54. Utdrag fra rapporten «Havnivåstigning – Estimater av framtidig havnivåstigning i norske kystkommuner, revidert utgave (2009)»: Ifølge rapporten «Håndtering av havnivåstigning i kommunal planlegging» skal kotehøyden for sårbare områder beregnes slik: Stormflonivå fra DSBs rapport + legg til eller trekk fra tall fra Statens kartverk + bølgepåvirkning (egen utredning). For gjentaksintervall på 200 år skal det ifølge samme rapport legges til 10 cm. Både planlagt bebyggelse (ca. kote +8 og +13 m) og uteoppholdsareal ved sjøen (ca. kote +6,5 m) ligger godt over dimensjonerende nivå. Til sammenligning ble det ved siste detaljregulering på «havneområdet» i Levanger (Sjøsiden Levanger havn) fastsatt min. Side 37 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste kote +3,4 m NN54 for første etasje. Av de to planlagte byggene ligger byggetrinn 1 lavest og nærmest sjøen, ca. 20 m fra sjøen. Nedre del av tomta vil til en viss grad være utsatt for sjøsprøyt og bølgepåvirkning ved dårlig vær og pålandsvind. Når det gjelder framherskende vindretning er det ifølge eKlima ingen værstasjon på Ytterøy, men pga. topografi antas området mest sårbart for vind fra sør/sørvest. Støy Kommunen registrerer at støy fra båter til sjøs (bl.a. Ytterøyferga), havn (ferjekai), parkeringsplass ved butikken, varelevering til butikken og evt. levering av drivstoff til pumpene ved butikken ikke er vurdert, selv om dette er tema som tas opp i veileder til støyretningslinjen. Som hovedregel faller ordinære parkeringsplasser som er åpen for alminnelig ferdsel inn under vegtrafikk, og grenseverdiene for vei kan brukes. Videre går det fram at i begrepet havn inngår havneterminaler for gods og for passasjerer. Dette omfatter bl.a. ferjekaier. Havn avgrenses utover i sjø av området hvor havneaktiviteter foregår, for eksempel av naturlig manøvreringsområde for skip som skal legge til kai. Foruten farleden Levanger – Hokstad (Ytterøyferga), går det sør for planområdet også farleder til Hylla og Verdal. Kommunen antar at det i hovedsak er fergetrafikken som bør hensyntas. På Kystverkets kystinfokart fikk vi ikke fram arealavgrensning av noe havneområde på Hokstad, men selve fergeleiet ligger ca. 150 m unna nærmeste planlagte bolighus. For havner og terminaler er grenseverdiene for gul støysone nesten som for vegtrafikk, men med «strengere» krav med impulslyd og i nattperiode (kl. 23-07). De strengeste grenseverdiene skal legges til grunn når impulslyd opptrer med i gjennomsnitt mer enn 10 hendelser per time og for støy med tydelig rentonekarakter hos mottaker. Krav til maksimalt støynivå i nattperioden gjelder der det er mer enn 10 hendelser per natt. Vi kjenner ikke lydnivå til bilferga eller støynivå ifb. ankomst/avgang eller «lasting/lossing», men ifølge Norleds ruteopplysning for 2014 har dagens ferge kapasitet på 38 biler og 160 passasjerer, og den ankommer Ytterøy ca. kl. 6 om morgenen og siste ferge går kl. 22.35 alle dager, totalt 12 ankomster/avganger pr. hverdag. Lørdager og søndager ankommer den en time senere om morgenen og går sjeldnere (9 anløp). På bakgrunn av opplysninger i dagens rutetabell antas impulslyd og nattgrense ikke berørt. Ved vurdering av støy bør det tas høyde for dagens situasjon og aktivitetsnivå samt prognosesituasjon 10-20 år fram i tid. Fergetilbudet antas å bli lite endret (økt) på 20 år. Støy fra vegtrafikk er ikke ansett som en utfordring, og på bakgrunn av overnevnte antar vi at støy fra fergetrafikken heller ikke er noe problem. Varelevering til butikken antas å skje via port mot øst, på motsatt side av planlagte boliger. Levering av drivstoff antas å skje sjeldent. Bruk av parkeringsplassen ved butikken, hvor også fylkeskommunen er hjemmelshaver, antas lite sjenerende, da plassen ikke er større enn 1 daa og bruken antas knyttet til butikkens åpningstid og/eller fergeavganger, - og trafikkreglene har forbud mot unødvendig kjøring og bruk av motor på tomgang. Det er ikke gitt bestemmelse om at støyretningslinjene skal gjelde. Det anses heller ikke nødvendig. Det går ikke fram hvorfor støyskjerming er nevnt i § 2.4. Kulturminner (SEFRAK-registrert bygg på naboeiendom) Kommunen finner, ifølge SEFRAK-registrering, at et tomt hus på nærmeste naboeiendom gnr. 331/9 skal rives. Dette ble feltregistrert i 1980. Huset sto imidlertid ved kommunens fotografering av bygninger i 2010. Dette gjelder en arbeiderbolig sannsynligvis fra 1800-tallet, som har vært sammenbygd med fjøs som er revet. Huset på eiendommen med minst takflate svarer til beskrivelse og foto. Adkomstveg og Side 38 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste renovasjonsanlegg er planlagt like inntil dette huset, så det vil bli godt synlig i nærmiljøet til planlagte boliger. Forholdet til naturmangfoldloven Grensen for registrert biologisk mangfold (kalkrikt strandberg) er omtrentlig fulgt. I oppstartsmøtet var det forståelse for at det bør tilrettelegges for allmennheten i strandsonen, forutsatt at dette ikke er i konflikt med biologisk mangfold. Etter dialog med naturforvaltning her er evt. gangforbindelse ut i dette området vurdert som lite ønskelig av hensyn til det biologiske mangfoldet. Hele Ytterøya er for øvrig registrert som beiteområde for rådyr (Id BA00023823), og ifølge kommunens faktaark nr. 96 er den store rådyrbestanden kjent på nasjonalt nivå, og rådyra har næringsmessig betydning. Kommunen har vurdert tiltaket iht. prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem til at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Dette med bakgrunn i at det ikke er kjennskap til/påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, eller utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011 som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Kommunen vurderer at det eksisterende kunnskapsgrunnlaget basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området er tilstrekkelig ift. sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. I og med dette legger kommunen til grunn at det ikke er nødvendig å foreta vurderinger etter de andre miljøprinsippene i naturmangfoldloven §§ 9-12. Konklusjon Planforslaget anses å svare på forhold nevnt i planprogram og forhåndsuttalelser. Fotomontasje og 3D-illustrasjon/tegning viser behov for terrenginngrep og masseutfylling. Rådmannen er noe betenkt ift. tilpasning til eksisterende terreng, men ser at dette kan bli et positivt bidrag til boligtilbudet på Ytterøy. Rådmannen tilrår at planforslaget sendes på høring og legges fram for offentlig ettersyn. Side 39 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Detaljregulering for Sundbrua - Sjøgata - Holmgangen. Trasé for gående og syklende. Saksbehandler: Ingrid Okkenhaug Bævre [email protected] E-post: 74048500 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Levanger kommunestyre Arkivref: 2014/5251 - / Saksordfører: Geir Tore Persøy, FRP Møtedato Saksnr. 18.03.2015 19/15 Rådmannens forslag til innstilling: Forslag til detaljregulering for Sundbrua – Sjøgata – Holmgangen, trasé for gående og syklende, sist rev. 03.03.15, vedtas i hht. plan- og bygningslovens § 12-12. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse, dat. 18.11.14 2 Plankart 1 av 5, sist rev. 03.03.15 3 Plankart 2 av 5, sist rev. 03.03.15 4 Plankart 3 av 5, sist rev. 03.03.15 5 Plankart 4 av 5, sist rev. 03.03.15 6 Plankart 5 av 5, sist rev. 03.03.15 7 Reguleringsbestemmelser, sist rev. 03.03.15 8 Illustrasjonsplan 1 av 3, sist rev. 04.03.15 9 Illustrasjonsplan 2 av 3, sist rev. 03.03.15 10 Illustrasjonsplan 3 av 3, sist rev. 03.03.15 11 Notat, endringer etter uttalelse fra Statens vegvesen, dat. 03.03.15 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 11 stk. høringsuttalelser Saksopplysninger: Levanger kommune har fått utarbeidet detaljregulering for trasé for gående og syklende fra Sundbrua til Holmgangen. Ansvarlig for planarbeidet har vært Norconsult AS. Kommunen bygger ny ungdomsskole på Røstad og strekningen fra Sundbrua og fram til Holmgangen blir en viktig skoleveg for elever fra sentrum og Nesset. Planarbeidet er vurdert til ikke å komme inn under krav om konsekvensutredning, jfr. pbl § 4-2. Planområdet ligger i Levanger sentrum og går fra Sundbrua til Holmgangen. Forbi ferjeleiet, Tømmerlunden og Sjøgata 33C er det planlagt at skoleelevene skal bruke dagens gang- og sykkelveg. Det er ikke planlagt noen tiltak på denne strekningen. Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn iht. plan -og utviklingskomiteen i Side 40 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Levanger sitt vedtak i møte den 10.12.2014, sak 86/14. Offentlig ettersyn ble kunngjort den 13. desember 2014 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 11.12.2014. Høringsfristen var 30. januar 2015. Det er mottatt følgende uttalelser: 1 Statens vegvesen, 19.12.14 2 NVE, 22.12.14 3 Norcem, 08.01.15 4 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.01.15 5 Ytterøyutvalget, 28.01.15 6 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 29.01.15 7 Boligsameiet Havna Terrasse (BHT), Gunnlaug Ormstunges gt. 3, 30.01.15 8 Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 30.01.15 9 Eldres råd, 30.01.15 10 Beboerne i Sjøgata, mottatt 06.02.15 11 Riksantikvaren, 02.03.15 I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert: 1 Statens vegvesen, 19.12.14 For å skape gode vilkår for sykkeltrafikken er det nødvendig å planlegge sammenhengende nett. Enhetlig utforming og få systemskifter over lengre strekninger vil gi sikrere løsninger og god framkommelighet, og bidra til forutsigbar adferd for myke trafikanter og bilister. Uklart hvilken løsning som egentlig planlegges bygd, løsningen beskrives ulikt i ulike plandokumenter. Sykkelfelt med fortau er ikke et konsept som vi finner igjen i håndbøker/retningslinjer. Definisjon av sykkelfelt er at det ligger på kjørebanenivå, adskilt med en hvit stiplet linje, og skal primært være en tosidig løsning. Fortau skal være adskilt fra sykkelvegen med ikke-avvisende kantstein og det skal være nivåforskjell fra fortau og sykkelveg. I henhold til gjeldende regelverk er det altså ikke anledning til å ha et sykkelfelt oppå et fortau. Fortauet bør plasseres lengst bort fra kjørevegen. Bredden på sykkelvegdelen bør være 2-4 m og bredden av fortau bør være 1,5-2,5 m. Det skal i tillegg være 0,25 m grusskulder på hver side. Har forståelse for at det ikke er enkelt å få til optimale løsninger når det er lite areal å gå på, men samtidig er det viktig at det ikke legges opp til smale løsninger som blir lite attraktive/utrygge å bruke. Anbefaler at det i reguleringsbestemmelsene tas inn en setning om at trær og gatelys ikke skal plasseres i siktsonene. Planforslaget legger opp til bruk av heller på sykkelarealet. Vegvesenet anbefaler i stedet at det legges asfalt, evt. med annen farge, som er godt og jevnt å sykle på. Kommentar: Det ble gjennomført et møte mellom Statens vegvesen, Norconsult og kommunen den Side 41 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste 13.01.15 for å diskutere kommentarene i uttalelsen. Det ble i møtet enighet om å tilrettelegge for sykling i gata og at det ikke etableres eget sykkelfelt på fortauet. Gata tilrettelegges for sykling ved at den gjøres om til forkjørsveg, det bygges opphøyde gangfelt og det legges nytt dekke. Ved omskilting av Sjøgata til forkjørsveg får trafikk fra sidegatene vikeplikt også for syklende. For å synliggjøre at syklende og bilister skal dele kjørebanen foreslår vegvesenet at det innføres et oppmerkings-konsept som heter «sharrow». Dette er et oppmerkingssymbol som males midt i kjørebanen. Symbolet indikerer at syklister kan bruke hele kjørebredden. (Se for øvrig vedlagt notat). Fortau bygges med dekke av grå fortausheller i hele bredden. Fortauet blir bredt og romslig slik at syklister som ikke vil sykle i gata kan sykle på fortauet. Vegvesenet har ingen innvendinger mot foreslått løsning for sykkelveg med fortau på strekningen langs Gunnlaug Ormstunges gate opp mot Havnevegen. Det tas inn en bestemmelse om at trær og gatelys ikke skal plasseres i siktsonene. 2 NVE, 22.12.2014 Etter det vi kan se av det vedlagte planmaterialet ligger tiltaket helt inntil- eller i samme trase som eksisterende gater/fortau. I gjeldende reguleringsplaner er disse arealene hovedsakelig regulert til veg, G/S-veg og fortau. På bakgrunn av dette er det liten sannsynlighet for å påtreffe skredfarlige løsmasser i den planlagte traseen for ny gang/sykkelveg. NVE anser prøvegraving i forkant av tiltaksrealisering, som foreslått i planbeskrivelsens 3.4, som tilstrekkelig for å ivareta skredsikkerhet for dette tiltaket. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. 3 Norcem, 08.01.2015 -Gunnlaug Ormstunges gate blir regulert til envegs kjøreretning (fra kaiområdet og oppover mot sentrum). Utkjøring fra anlegget vil være ut i Gunnlaug Ormstunges gate og videre opp langs Helga den fagres gate. - Det etableres en person-passasje mellom siloanlegget, og i rett linje ut langs kaia. Denne vil krysse den planlagte gang-/sykkelvegen. - Ved etablering av nytt parkeringsområde på kaia ved siloanlegget, skal det settes opp fysiske sperrer mot kaifront. Dette for å unngå skade på rørledning, samt mht sikkerhet for persontrafikken. - Norcem påpeker at det må etableres en fysisk hindring som skiller trafikk (spesielt tungtrafikk) og personferdsel, i området ved utkjøring fra siloanlegget til Gunnlaug Ormstunges gate. - Når veibredden blir betydelig redusert og mht nærhet til gang-/sykkelveien, vil utkjøringsmønsteret fra siloanlegget bli noe endret mht kurvatur/svingradius. Dette betyr at utgående kjøretøy kommer inn på naboeiendommen ved utkjøring. -Ved innkjøring til siloanlegget etablerer kommunen denne mer formelt, dvs. med kantstein. - Uhindret tilgang til anlegget i anleggsperioden. Kommentar: Punktet om fysisk sperre mellom kjøreveg og sykkelveg ved utkjøring fra Norcems Side 42 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste anlegg må vurderes i detaljprosjekteringen. Kommunen har sjekket plassbehov ved utkjøring fra anlegget inn i Gunnlaug Ormstunges gate, og funnet at Norcem ikke trenger å kjøre inn på nabotomta. De øvrige punktene ovenfor er ok. 4 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 27.01.15 Saken er forelagt Fylkesmannens fagavdelinger, som ikke har merknader til planforslaget. 5 Ytterøyutvalget, 28.01.15 Forbi ferjeleiet, Tømmerlunden og Sjøgata 33C er det planlagt at skoleelevene skal bruke dagens gang- og sykkelveg. Det er ikke planlagt noen tiltak på denne strekningen. Trafikkforholdene ved fergeleiet på Levanger er svært viktige for Ytterøysamfunnet. Det er med stor bekymring vi ser på den økte trafikken det blir av skoleelever ved fergeleiet og de uoversiktlige trafikkforholdene, som det allerede er ved fergeleiet. Reguleringsplaner i området har i den senere tid gjort at det er mindre areal til av og påstigning, parkering, tilførselstrafikk og de tidligere utvidelsesmulighetene for å møte framtidens behov er tatt bort. Skoleelevenes kryssing av kjørefeltene (FV 774) til og fra ferga og bruk av gangveg i forbindelse med passering av fergeleiet, er en økt ferdsel som må hensyntas når regulering i området nå gjøres. Gang/sykkelvegen passerer venteromsbygningen for fergen og videre utover kanten før den dreier og kommer inn på den nye regulerte gangveien. I prosjektet beskrives ingen sikring av dette området. Vi ser på dette som et farlig område hvis man ser på den økte ferdselen av skoleelever. Vi ber om at disse momentene blir hensyntatt ifbm. reguleringsplanen. Kommentar: Det foreslås ingen tiltak på strekningen forbi ferjeleiet, men kommunen vurderer bedre oppmerking der. Det vurderes også å sette opp rekkverk mot sjøen nedenfor venteromsbygningen. 6 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 29.01.15 Planfaglig uttalelse – ingen merknader til planforslaget. Kulturminnefaglig uttalelse: Nyere tid: Planområdet ligger innenfor det området i Levanger som er under fredning som kulturmiljø etter kulturminneloven § 20. For å sikre kulturmiljøet i samsvar med fredningens formål, er det utarbeidet bestemmelser. I §5 Bestemmelser for kulturmiljøet, heter det: «innenfor det freda området må ingen uten særskilt tillatelse iverksette tiltak, virksomhet eller ferdsel som er egnet til å skade eller skjemme kulturmiljøet eller på annen måte motvirke formålet med fredningen». Det er gateløpet og det åpne allmenningsbeltet på 30 m som akse, samt tverraksene med utsyn til Sundet og omgivelsene, som er gitt høyest kulturhistorisk verdi. Intakte trær øker verdien. Side 43 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste At det etableres gang og sykkelveg i dette området er i utgangspunktet svært positivt. Valg av veidekke på gang- og møbleringssone og i kjørebane, kan få konsekvenser for det totale visuelle inntrykket av planområdet. Det er derfor ønskelig med et samarbeid mellom kommune og kulturminneforvaltningen omkring dette temaet. Fylkeskommunen foreslår at det tas inn følgende bestemmelser: - Det er ikke lov å felle eksisterende trær innenfor det området i planen som er innenfor kulturmiljøområdet. Om trær må felles pga skade eller sykdom, må det søkes om dispensasjon etter kulturminneloven § 20 - Det skal ikke plantes trær der det tidligere ikke har vært plantet trær. En eventuell nyplanting skal gjøres i samråd med bygartner og forvaltningsmyndighet - Den lille grøntflekken i nordøst, nede ved Sundet i krysset Tordenskjolds gate/Sjøgata som er den siste intakte biten av allmenningen, skal forbli urørt. I det videre arbeidet med planen er det viktig at det tas hensyn til de bestemmelser og føringer som er lagt i Forslag til fredningsforskrift og Forvaltningsplan. Eldre tid: Tiltaket er ikke i konflikt med automatisk fredete kulturminner. Ingen innvendinger til planen. Fylkeskommunen minner om at det fortsatt kan ligge automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet, og vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens § 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Kommentar: Vedrørende felling og planting av trær, se uttalelse fra Riksantikvaren. Når det gjelder punktet om bevaring av allmenningen, så anser vi det som mindre relevant i denne sammenhengen etter som planen ikke omfatter allmenningen. Aktsomhets- og meldeplikt etter kulturminneloven forutsettes fulgt opp av tiltakshaver. 7 Boligsameiet Havna Terrasse (BHT), Gunnlaug Ormstunges gt. 3, 30.01.15 Stiller seg undrende til at de ikke har mottatt saken til uttalelse på et langt tidligere tidspunkt. BHT vil på det sterkeste gå imot deler av PUKs vedtak. Det strider på flere punkter sterkt imot den gjeldende reguleringsplanen for havneområdet. Peker på at Gunnlaug Ormstunges gt. 3 er planlagt og bygd etter reguleringsplanens bestemmelser. Husets utforming, med siktlinje rett igjennom bygget, ble en kostbar løsning som alle beboerne har måttet betale. Trafikken til havna er iflg. reguleringsplanen lagt i ny gate tvers igjennom dagens fraflyttede lokaler ved FIDES. Dette i forlengelse med siktåpningen. Gunnlaug Ormstunges gt. stopper opp der den møter Havnepromenaden. Når PUK foreslår å forlenge gata fram til Havnevegen, så har de opprettet en ny gate der reguleringsplanen sier at det ikke skal være gate. Dette kan vi ikke akseptere. BHT vil peke på områder som PUK og Levanger kommune må ta hensyn til: - Svært trafikkfarlig utkjøring fra garasjene i Gunnlaug Ormstunges gt. 3. Minner om at PUK tidligere godkjente at garasjene kunne bygges slik fordi at «de munner ut i en blindvei» - Trafikk til og bruk av småbåthavna hindres Side 44 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste - Reguleringsplanens intensjoner var at området langs havnepromenaden på dette området skulle ha miljøkvaliteter, med grøntareal og benker og uten trafikkforstyrrelser Kommentar: Reguleringsforslaget inneholder kun fortau på den aktuelle strekningen av Gunnlaug Ormstunges gate langs sundet. Det reguleres ikke ny gate. Reguleringsforslaget tar 2,5 meter av dagens gatebredde slik at det kun blir ett kjørefelt igjen. Gata blir enveisregulert med trafikk fra Havnevegen og sørover. I forhold til dagens situasjon vil dette trolig redusere trafikken forbi nr. 3. I arealet som reguleres til fortau planlegges bygd sykkelveg med fortau. Mellom sykkelvegen og fortauet vil det bli plantet ei rekke med trær. Arealene mellom fortauet og Sundet er regulert til diverse offentlige formål og trafikkformål. Her kan etableres sitteplasser og grønne lommer. Atkomsten til småbåthavna vil måtte skje fra nord når den aktuelle strekningen av Gunnlaug Ormstunges gate blir enveisregulert. I denne sammenhengen kan det nevnes at kommunen nå holder på å tilrettelegge tomta etter «buelageret» til parkeringsplass. Dette vil gi rikelig med parkeringsplasser for de som bruker småbåthavna. Boligsameiet Havna Terrasse fikk ikke tilsendt saken til uttalelse og dette skyldes at BHT ikke ligger innenfor planområdet. I ettertid ser kommunen at det hadde vært naturlig at også BHT hadde mottatt saken til uttalelse, så vi beklager at dette ikke ble gjort. 8 Rådet for likestilling av funksjonshemmede, 30.01.15 Databilder, blant annet vist i Levanger-Avisa og Adressa, viser at det muligens skal brukes små bautasteiner for å begrense kjørefeltet, i hvert fall ved øvre park. Detter er firkantede forholdsvis lave granittsteiner som ikke er noe godt element for gående og syklende. De har liten kontrast i forhold til omgivelser. De er lave i høyde og lett å overse for svaksynte og syklende i store folkemengder, i skumringstiden og i mørke, selv i opplyste gater. Disset steinene er også veldig skarpe. Ønskes at det her ses på andre løsninger. Håper at hensynet til bevegelseshemmede/rullestolbrukere blir ivaretatt både i forhold til bredde, adkomst og stigning. Kommentar: Ved granittpullertene vil det bli lagt et lite felt med gatestein på begge sider, dette for å markere pullertene bedre for svaksynte. Det blir også felt ned lyskastere i bakken som skal lyse opp steinene. 9 Eldres råd, 30.01.15 Tar høringen til etterretning og ser det som positivt at det blir satt opp benker. 10 Beboerne i Sjøgata, mottatt 06.02.15 Viser til tidligere brev til Levanger kommune. Ønsker enveiskjørt gate nordover da dette vil gi en bedre løsning både for de myke trafikantene og gi miljømessige og økonomiske fordeler. Side 45 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Kommentar: Kommunen ønsker ikke Sjøgata enveiskjørt, blant annet fordi det er behov for effektive omkjøringsmuligheter når Kirkegata av og til må stenges. Samtidig er det ønskelig med reduksjon av trafikkvolum i Kirkegata og da er det behov for toveis i Sjøgata. Generelt sett vil enveiskjøring i et (lite) sentrum doble trafikkvolumet i tilstøtende gater. 11 Riksantikvaren, 02.03.15 I forbindelse med anleggsstart for gang-/sykkelveg søkte Levanger kommune om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for Levanger sentrum, vedtatt av Levanger kommunestyre i møte 28.05.14, sak 21/14. I svar fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, dat. 16.02.15, kommer det fram at siden Levanger sentrum nå er under fredning som kulturmiljø uttaler Riksantikvaren seg i saker som berører kulturmiljø. Uttalelse fra Riksantikvaren må derfor innhentes. Uttalelsen fra Riksantikvaren, dat. 02.03.15, er relevant også for Detaljregulering Sundbrua – Sjøgata – Holmgangen og tas derfor med i saksframlegget: Nyplanting: Riksantikvaren aksepterer at det plantes trerekker på de foreslåtte strekningene Sverresgate – Torggata og Tollbugata t.o.m. Sjøgata 23. Når det gjelder strekningen mellom Sundgata og Sverresgate, mener Riksantikvaren at det ikke bør plantes trær her fordi det ikke finnes historisk dokumentasjon på beplantning langs denne gatestrekningen, samt at området gjennom mange tiår har hatt en industriell karakter. Trærne må gjerne plantes med noe ujevn avstand slik at plantingen samsvarer med den historiske situasjonen rundt 1900. Det er foreslått å plante lind i ny rabatt langs Sjøgata. Det er ingen tradisjon for å bruke lind som gatetre i Levanger. Ettersom det i de tidligere treplantingene i Levanger ble benyttet bjørk, anbefaler Riksantikvaren at det plantes bjørk også i den nye rabatten. For å unngå plager med allergi, bør ornäsbjørk (Betula pendula `Darlecarlica`) benyttes. Felling av trær: Trærne ved bruenden nord for Sundgata samt to trær på strekningen mellom Sverresgate – Torggata kan felles. Dette er trær som er relativt unge, og de er ikke beskrevet som spesielt viktige kulturhistorisk sett. Endringer av planen etter høring/offentlig ettersyn Plankart: I og med at sykkelfelt på fortau ble erstattet med fortau og sykkelfelt i kjørebanen, så har Levanger kommune bestemt seg for å redusere bredden på fortauet fra kryss med Tollbugata og opp til ferjeleiet. Dette foreslås for å unngå grunnerverv på strekningen. I og med at det ikke skal bygges sykkelfelt på fortauet så kan bredden reduseres. Bestemmelser: §3: Bestemmelse vedr. sykkelfelt på fortau tas ut. Bestemmelse om at «trær og gatelysmaster må ikke plasseres i siktsoner» tas inn. Planbeskrivelse: Planbeskrivelsen er ikke endret, men det er lagt ved et notat som beskriver ny løsning der syklister og bilister deler kjørebanen i Sjøgata. På strekningen langs Gunnlaug Ormstunges gate opp mot Havnevegen blir det sykkelveg med fortau. Vurdering: På bakgrunn av høringsuttalelsene er det foretatt noen endringer. Kommunen og Statens Side 46 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste vegvesen har blitt enig om at det, istedenfor sykkelfelt på fortau, velges en løsning med fortau og tilrettelegging for sykling i gata (kjørebanen). Det planlegges å benytte oppmerkingskonseptet «sharrow» (se vedlagt notat). På strekningen langs Gunnlaug Ormstunges gate og opp mot Havnevegen velges løsningen sykkelveg med fortau da Statens vegvesen ikke har innvendinger mot dette. Ved første gangs behandling i plan- og utviklingskomiteen, den 10.12.14, kom det forslag til tillegg fra Geir Tore Persøy: «Det bes om at det blir sett på muligheten for å utvide Gunnlaug Ormstunges gate slik at enveiskjøring unngås i denne gaten, helt eller delvis». Kommunen eier grunnen i ca. 3 meter bredde langs østsida av gata. Her er det plass til å utvide gata til 2 kjørefelter, dvs. at gata kan flyttes et par meter østover, men det blir da et mer omfattende arbeid og betydelig økte kostnader. Levanger kommune har ikke denne merkostnaden inne på gjeldende budsjett. Trafikken i gata er forholdsvis liten og det er omkjøringsmulighet. I tillegg påpekes det i uttalelsen fra Boligsameiet Havna Terrasse, i Gunnlaug Ormstunges gt. 3, at de ønsker trafikken redusert så mye som mulig i Gunnlaug Ormstunges gate pga trafikkfarlig utkjøring fra garasjene. Tiltakene er et viktig bidrag til etablering av mest mulig trafikksikker forbindelse for gang-/sykkeltrafikk, spesielt knyttet opp mot ny Levanger ungdomsskole ved Røstad. Tygge og gode gang- og sykkelveger vil dessuten være viktig i satsningen på økt sykkelbruk også for resten av innbyggerne i Levanger. Konklusjon Etter en samlet vurdering tilrår Rådmannen at det innstilles på at planforslaget vedtas. FØRSTE GANGS BEHANDLING Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtedato 10.12.2014 Saksnr. 86/14 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 vedtas detaljregulering for SundbruaHolmgangen, gangveg, datert 18.11.2014, framlagt for høring og offentlig ettersyn. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 10.12.2014 Forslag i møte: Forslag til tillegg fra Geir Tore Persøy: Det bes om at det blir sett på muligheten for å utvide Gunnlaug Ormtunges gate slik at enveiskjøring unngås i denne gaten, helt eller delvis. Saksordfører: Geir Tore Persøy, FRP Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Tillegg fra Persøy enstemmig vedtatt. VEDTAK: Side 47 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 vedtas detaljregulering for SundbruaHolmgangen, gangveg, datert 18.11.2014, framlagt for høring og offentlig ettersyn. Det bes om at det blir sett på muligheten for å utvide Gunnlaug Ormstunges gate slik at enveiskjøring unngås i denne gaten, helt eller delvis. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser, dat. 18.11.2014 2 Plankart 1 av 5, dat. 18.11.2014 3 Plankart 2 av 5, dat. 18.11.2014 4 Plankart 3 av 5, dat. 18.11.2014 5 Plankart 4 av 5, dat. 18.11.2014 6 Plankart 5 av 5, dat. 18.11.2014 7 Illustrasjonsplan 1 av 3, dat. 31.10.2014 8 Illustrasjonsplan 2 av 3, dat. 18.11.2014 9 Illustrasjonsplan 3 av 3, dat. 18.11.2014 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: Bakgrunn Levanger kommune har fått utarbeidet detaljregulering for gangveg fra Sundbrua til Holmgangen. Ansvarlig for planarbeidet har vært Norconsult AS. Kommunen bygger ny ungdomsskole på Røstad og strekningen fra Sundbrua og fram til Holmgangen blir en viktig skoleveg for elever fra sentrum og Nesset. Det vil legges til rette ved å etablere et bredere fortau delvis med eget sykkelfelt. Planarbeidet er vurdert til ikke å komme inn under krav om konsekvensutredning, jfr. pbl § 4-2. Planområdet Planområdet ligger i Levanger sentrum og går fra Sundgata og opp til Havnevegen. Planområdet berører i hovedsak kommunal grunn, men også eiendom 315/312 som eies av Sundet Eiendom AS og eiendom 315/118 som er seksjonert eiendom med mange eiere. Side 48 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Planområdet, vist med svart strek. Planstatus På strekningen fra Sundgata til Ferjeleiet gjelder Områderegulering for Levanger sentrum vedtatt 28.05.2014. På strekningen fra Sjøgata 33C og opp til Havnevegen berøres tre gjeldende reguleringsplaner: Levanger havn - del 1 - Hotell/kulturhus, vedtatt 26.05.2010 Levanger havn, vedtatt 25.05.2011 Detaljregulering Sjøgata 33C, vedtatt 25.04.2012. Planforslaget Generelt For å få til et bredere fortau, delvis med eget sykkelfelt, foreslås det å smalne inn kjørebanebredden i gata, samt ved noe grunnerverv på to strekninger. På fortauene foreslås det å sette opp gatelysmaster og plassere benker der plassen tillater det. Egne sykkelfelt kan anlegges på fortauene. Sykkelfelt skal ha annen farge på dekket enn gangsonen på fortauene. Forbi ferjeleiet, Tømmerlunden og Sjøgata 33C er det planlagt at skoleelevene skal bruke dagens gang- og sykkelveg. Det er ikke planlagt noen tiltak på denne strekningen. Fra Sundgata til Sverres gate planlegges det å sette opp støttemur i kanten på Side 49 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste gårdsplassen foran Normilks bygninger ved Sundet. Arealet som i dag ligger som en skråning ned fra gata kan da nyttes til bygging av fortau. Kjørebanebredden reduseres fra 7 m til 6 m. På kvartalet mellom Sverres gate og Torggata foreslås det langsgående parkering på begge sider av gata. Kjørebanen blir da flyttet litt ut mot vest slik at den kommer mer på linje med planlagt gate utenfor Normilks tankbilhall. Planlagt kjørebanebredde er 6,0 m. I park-kvartalet mellom Torggata og Tollbugata foreslås en utvidelse av venstre fortau til 3,5 m. Arealet brukes i dag til plen og er regulert til friområde. Fortau langs østsida av gata beholdes også. Gata planlegges ombygd etter prinsippet «shared space» der gatedekket løftes opp nesten til høyde med topp kantstein. Det planlegges granittpullerter på begge sider av gata i begge ender av kvartalet for å senke farten på de kjørende. Poppelen beholdes, og fortausbredden blir 2,5 m rundt poppelen. På dette kvartalet er det ikke nok plass tilgjengelig for å få etablert et eget sykkelfelt. Forbi det gamle posthuset brukes arealer regulert til gate og fortau. Kjørebanebredden er tenkt redusert fra 7 m til 6 m, dermed blir det plass til et fortau langs venstre side av gata med bredde på 3,8 m. Derav planlegges et sykkelfelt med bredde på 2,1 m og en gangsone på 1,7 m. Forbi det gamle posthuset og opp til ferjeleiet foreslås bygging på privat areal som i dag brukes til parkering, og offentlig areal som i dag brukes til plen. Ved erverv av grunn til 1,5-2,0 meters bredde utenfor eksisterende støttemur vil det bli nok bredde til fortau med møbleringssone, gangsone og sykkelfelt. Gatebredden reduseres fra dagens 7 m til 6 m. Fra Sjøgata 33C og opp til Havnevegen foreslås det å bruke deler av kjørebredden i Gunnlaug Ormstunges gate, fortauet og grønnstripa utenfor fortauet. Gjenstående gatebredde blir da 4,5 m og gata blir enveiskjørt. Bjørkerekka langs dagens fortau foreslås fjernet og erstattet av mer allergivennlige trær. Avkjørselen til kaia fra Gunnlaug Ormstunges gate foreslås stengt. Atkomst til kaia foreslås i stedet fra Havnevegen over tomt for lagerbygg som skal rives. Illustrasjoner/snitt som viser forslag til plassering av fortau, sykkelfelt, gate og beplantning kan ses i vedlagt planbeskrivelse. Støy Klima- og miljødepartementets retningslinjer for støy i arealplanlegging (T-1442) legges til grunn for eventuelle nødvendige støytiltak ved gjennomføring av reguleringsplanen. Planforslaget medfører ingen endring i forhold til dagens situasjon og det vil følgelig ikke være behov for støyskjermingstiltak. Teknisk infrastruktur Teknisk infrastruktur blir ikke direkte berørt av planforslaget, men noen kabler må avdekkes og flyttes samt at det må settes nye sluker for overvann der kantsteinslinjen blir flyttet. Dersom det er behov for nye kabelanlegg på strekningen, kan disse legges ned i fortauet. Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for Side 50 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Det er i forbindelse med planarbeidet ikke vurdert å være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak. Området er ikke utsatt for naturkatastrofer som flom, ras e.l. Med utgangspunkt i kjent informasjon om grunnforhold innenfor planområdet og grunnforhold på tilgrensende arealer, vurderes det å være stabil grunn. Grunnforholdene vil også bli kontrollert med prøvegraving ved anleggsstart. Kulturminner Det foreligger ingen kjente automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Planområdet ligger innenfor foreslått fredningsområde for kulturminnefredning for Levanger sentrum. Krav i forhold til kulturminner og aktsomhetsansvar er gitt i planbestemmelsene. Biologisk mangfold Det meste av planområdet er asfaltert eller opparbeidet plen/park. Det er ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet. Planprosess. Medvirkning Oppstartsmøte i plansaken ble gjennomført 3. juli 2014. Kunngjøring om igangsatt regulering ble gjort på kommunens hjemmeside og ved annonsering i Levangeravisa den 10. juli 2014. Regionale myndigheter og naboer ble tilskrevet direkte. Nord-Trøndelag fylkeskommune, Norcem AS og Sundet terrasse 4 har uttalt seg til varsel om planoppstart. Det vises til redegjørelse i planbeskrivelsen. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, Statens vegvesen, Sametinget, NTE og NVE hadde ingen kommentarer til oppstartsvarselet. I kommunen er planforslaget forelagt Enhet kommunalteknikk, barnerepresentant og folkehelsekoordinator. Folkehelsekoordinator, 25.11.14 Vil påpeke at vi må strekke oss langt for å etablere toveis sykkelfelt med adskilt gangfelt gjennom hele strekningen. Dette vil bli en strekning med økt sykkeltrafikk, også mht ungdomsskolen på Røstad, og det er viktig at det legges godt til rette for at det blir enkelt, trygt og attraktivt å ta seg fram på sykkel og til fots. Her har syklister og gående ulike behov, og det er viktig at infrastruktur legger til rette for at det ikke oppstår farlige situasjoner og konflikt mellom trafikantgruppene. Kommentar: Sjøgata er pr. dags dato den eneste avlastningsgata for Kirkegata gjennom sentrum. Ved behov for stenging av Kirkegata så ledes trafikken i Sjøgata. Dette er aktuelt ved enkelte arrangementer og ved anlegg- og vedlikeholdsarbeid i Kirkegata. Enhet kommunalteknikk ønsker derfor å opprettholde 2-veis trafikk i Sjøgata. Normilk AS har sitt melkemottak i Sjøgata og det er betydelig trafikk med tunge og store kjøretøyer. Ut fra dette vil det være vanskelig å redusere gatebredden til mindre enn 6 meter. Side 51 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Det er da ikke plass til 2-veis sykkelfelt pluss gangsone. Barnerepresentanten, 26.11.14 Barnerepresentanten har sett på planområdet og anser gang- og sykkelvegen for å være så bra som det kan bli, ut fra områdets forutsetninger. Vurdering: Tiltakene vil være et viktig bidrag til etablering av mest mulig trafikksikker forbindelse for gang-/sykkeltrafikk, spesielt knyttet opp mot ny Levanger ungdomsskole ved Røstad. Tygge og gode gang- og sykkelveger vil dessuten være viktig i satsningen på økt sykkelbruk også for resten av innbyggerne i Levanger, noe som også påpekes i kommuneplanens samfunnsdel som ligger ute til høring. Ideelt sett hadde det vært ønskelig med toveis sykkelfelt med adskilt gangfelt gjennom hele strekningen, men i og med at Sjøgata brukes som avlastningsgate og at det er betydelig trafikk med tunge og store kjøretøy i gata, så vil det være vanskelig å redusere gatebredden til mindre enn 6 meter. Og det er dermed ikke mulig å få plass til toveis sykkelfelt pluss gangsone. Grunnen vurderes å være stabil ut fra kjent informasjon om grunnforhold i planområdet, men det påpekes at grunnforholdene vil bli kontrollert med prøvegraving ved anleggsstart. Det tilrås på dette grunnlag at planforslaget framlegges for høring og offentlig ettersyn. Side 52 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Områderegulering Kjønstadmarka 2 - 1719/6/57, 61, 62 og 7/5 Saksbehandler: Kirstine Karlsaune [email protected] E-post: 74 04 82 73 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Levanger kommunestyre Arkivref: 2011/10085 /L2012002 Saksordfører: Astrid Juberg Vordal, AP Møtedato Saksnr. 18.03.2015 20/15 Rådmannens forslag til innstilling: Områderegulering for Kjønstadmarka 2, datert 20.09.2013, sist rev. 05.02.2015, med bestemmelser sist rev. 17.12.2014, vedtas iht. plan- og bygningslovens § 12-12. Følgende sti-/vegnavn vedtas: Sti/veg fra middelalderbosettingene på Kjønstad til Kråkøra ved fjorden (delvis utenfor planområdet) o_Veg 1 o_Veg 2 o_Veg 3 o_Veg 4 Kløva Marka Revhiet Dyrkajorda Steingarden Vedlegg: 1 Planbeskrivelse rev. iht. PUK-vedtak 2 Plankart rev. 05.02.2015 3 Reguleringsbestemmelser rev. 17.12.14 4 Plan VEG 1,VEG 2 5 Lengdeprofil VEG 1, VEG 2 6 Plan og lengdeprofil VEG 3 , VEG 4 7 Rapport grunnundersøkelser Kjønstadmarka 8 ROS-analyse Kjønstadmarka etappe 2 9 ROS-sjekkliste Kjønstadmarka etappe 2 10 Foreslåtte veg-/stedsnavn påskrevet høringsversjon av plankart Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Høringsuttalelser (15 parter) Forhåndsuttalelser (6 stk., oppsummert og kommentert i planbeskrivelse) Normalprofil VEG 1 og VEG 2, 12.02.2013 Overordnet systemplan VA datert 21.02.2013 Rapport fra kulturhistorisk registrering datert 29.11.2012 Mulighetsstudie 12.12.2011 Side 53 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Saksopplysninger: Sammendrag Planområdet er på ca. 200 daa og ligger i nordhellingen på Kjønstad på Levangernesset, ca. 2,7-3,5 km fra Levanger sentrum. Området ligger øst for eksisterende boligfelt. Det foreslås 30 tomter for frittliggende småhusbebyggelse og 9 felt for konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse, med tilhørende infrastruktur og grøntområder. Det legges til rette for ca. 250 boenheter. Planforslag datert 20.09.2013 har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og utviklingskomiteen i Levanger sitt vedtak i møte den 6. november 2013, sak 67/13. Når det gjelder Plan- og utviklingsavdelingens vedtak om rekkefølgebestemmelse anses dette allerede dekt av reguleringsbestemmelse § 11.3, som sier at: «Rundkjøringen i krysset Sivs veg og Gjemblevegen skal opparbeides når delfelt BF1-BF5 er utbygd.» Offentlig ettersyn ble kunngjort den 16.11.13 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 15.11.2013. Høringsfristen var 4. januar 2014. Da planen omfatter automatisk freda kulturminner som ønskes frigitt har det tatt noe tid å få saken klar til sluttbehandling. Begrenset høring 18.12.2014 – 16.01.2015 (endring av garasjehøyde) Innherred samkommune har erfart at maks tillatt mønehøyde for garasjer på eneboligtomter innenfor reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, på 4 meter målt over planert terreng foran høyeste fasade, virker noe lav. Det er mottatt flere søknader om dispensasjon fra denne høyden. På bakgrunn av denne erfaring er garasjehøyden i Kjønstadmarka 2 via begrenset høring økt og begrenset til å gjelde de 30 tomtene som kan bygges ut iht. områderegulering (felt BF1-BF5). Det anses hensiktsmessig at garasjehøyde for konsentrert bebyggelse avklares i påkrevde detaljreguleringer. Det vises til bestemmelsenes § 4.1. Maks mønehøyde ved saltak er økt med 1,0 m og maks gesims ved pulttak er økt med 0,5 m. Plankartet var samtidig revidert iht. innspill (kulturminner, renovasjon, friområde nord for felt BF2). Kommunen mottok kun uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune, som ikke hadde innvendinger. Begrenset høring 06.02.15 – 02.03.15 (justering av felt B8) Planens begrensning og formålsgrense er justert sørvest i felt B8, ved Fagerheim gnr. 7 bnr. 5. Dette for å imøtekomme innspill fra grunneier. Endringen vil medføre at en strekning av eksisterende traktorveg kan tas i bruk til boligformål. Traktorvegen ender i et privat tun, så den er uansett ikke egnet for allmennferdsel uten avtale med grunneier. Det er mottatt to uttalelser til dette. Fylkesmannens Miljøvernavdeling frarår endringen. Kommunens barne- og ungdomsrepresentant frarår endringen hvis friområdet forringes. Endringen er vist på kartet nedenfor. Side 54 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Område hvor plankartet er endret 05.02.2015. Hvite linjer viser plandata iht. siste forslag. Røde linjer viser forrige versjon. I forbindelse med overnevnte høringer er det mottatt følgende uttalelser: 01 NVE, 27.11.13 - flom, geoteknikk 02 Innherred Renovasjon, 04.12.13 - anbefaler nedgravd renovasjon i hele området 03 Sametinget, 03.12.13 04 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.01.14, 15.08.14 + Riksantikvaren 07.08.14, samt 05.01.2015 (til begrenset høring) 05 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 02.01.14 og 02.03.15 - anbefaler krav om boligantall, frarår justering av plangrense felt B8 06 NTE Nett AS, 15.01.14 - ber om at behov for distribusjonsnett synliggjøres i plan 07 Statens vegvesen, 03.02.14 - faglige råd gangforbindelser 08 Eldres råd, 11.12.13 09 Rådet for likestilling av funksjonshemmede Levanger, 04.12.13 10 John Asbjørn Andersen, 02.01.14 - vil ikke avstå grunn til veg 11 Ella-Kari og Paul Fuglesang, 05.01.14 - ber om støyskjerming i Sivs veg 3 F 12 Liv Sofie Kjønstad, 04.01.14 og 09.01.14 - vegnavn 13 Sveinung Havik, 07.01.14 - vegnavn 14 Åshild Bjørgum Øwre, 08.01.14 - vegnavn 15 Barne- og ungdomsrepresentant, Levanger kommune - uttalelse til endring B8 I det følgende er høringsuttalelsene oppsummert og kommentert: 01 NVE, 27.11.13 Flom Etter det NVE kan se av det vedlagte planmaterialet er det ikke vann eller vassdrag i området som kan utgjøre noen flomfare. Utbygging av store arealer med ny bebyggelse Side 55 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste kombinert med sannsynlig endret klima vil imidlertid kunne sette vann- og avløpsanleggene under press. Det er derfor positivt at en her er seg bevisst lokal overvannshåndtering også i form av etablering av utjevningsdam i lavbrekkområdet. Geoteknikk Nordenden av planområdet kommer i berøring med kjent kvikkleiresone «884 Nordvik». Multiconsult har imidlertid gjennomført grunnundersøkelser i området og konkludert med at resultatene fra felt- og laboratorieundersøkelser viser at løsmassene i undersøkelsesområdet ikke er kvikke og at det ikke er påtruffet kvikkleire verken i faresone 884 eller ellers i planområdet Kjønstadmarka 2. Videre skriver Multiconsult at: « Utfra topografi og løsmassemektighet er planområdet ikke utsatt for skredfare. Utbredelsen av kvikkleirefaresonen 884 må revurderes. Med foreliggende datagrunnlag kan området friskmeldes for kvikkleire og faresonen slettes. Planområdet vurderes som egnet for byggeformål og settes til geoteknisk kategori 2.» Grunnlaget for etablering av kvikkleiresona var en dreietrykksondering utført av NGI i 1983. Prøvene ble ikke tatt opp og laboratorievurdert men kun visuelt observert. NVE har gjennomgått den geotekniske rapporten fra Multiconsult og slutter seg til konklusjonene i denne. NVEs «kvikkleireveileder» er derved ikke relevant som grunnlag for videre planlegging og utbygging av området. NVE vil på bakgrunn av denne nye kunnskapen ta grep for å få slettet kvikkleiresone 884 fra Skrednett. Multiconsult påpeker at det er noen lokale bygge- og fundamenteringsutfordringer i området og anbefaler derfor geoteknisk prosjektering for de enkelte tiltakene. Dette har kommunen fulgt opp gjennom å ta inn krav om geoteknisk vurdering for alle søknadspliktige byggetiltak i planområdet. Dette er bra. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. 02 Innherred Renovasjon, 04.12.13 m.m. Det bør tilrettelegges for nedgravd renovasjonssystem for hele utbyggingsområdet. Det er estetisk penere enn tradisjonelle dunker, en unngår flygeavfall og det er brannsikkert. Den 03.11.2014 gjorde IR oppmerksom på at plassering av nedgravd avfallssystem i planforslag rev. 16.10.2014 ikke er i henhold til deres retningslinjer mht. helning på veg. Grense for helning er 4 %, maks 6 %. IR foreslo etterpå en justert plassering. Kommentar: Etter offentlig ettersyn er det lagt inn to felt for nedgravd renovasjonsanlegg, iht. innspill fra Innherred Renovasjon. For konsentrert boligbebyggelse kan evt. flere slike anlegg vurderes ved detaljregulering. I planens § 3.12 går det fram at tomt 10-15 og 17-19 skal oppføres med tilgjengelig boenhet. I byggteknisk forskrift går det fram at for boligbygning med krav til tilgjengelig boenhet, skal felles avfallssystem være lett tilgjengelig, ha trinnfri atkomst og ha innkasthøyde på maksimum 1,1 m. Ifølge veiledningen innebærer «lett tilgjengelig» at det skal være lett å komme til og bruke for alle beboere. Det går også fram at det skal være maks 100 m gangavstand fra boenhet til felles avfallssystem og at en rullestolbruker må kunne komme inntil og betjene innkastluken. Side 56 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Stigning på gangadkomst har betydning for om avfallsanlegget er «lett tilgjengelig» med f.eks. rullestol. Mange vegstrekninger i planen har stigning 8 % (ca. 1:12), mens brukbar stigning for alle er 5 % (1:20). Veg 4, som betjener tomter med krav om tilgjengelige boenheter, har stigning på nesten 8 % i begge ender, og stubben av veg1 mellom dem (ca. profil 500-600) har stigning fra 8 % og ned til ca. 1 %. Det er i denne bakken et renovasjonsanlegg er tegnet inn, ca. ved profil nr. 500, men anlegget er lokalisert ved krysset, hvor en bør unngå særlig stigning. Det øverste anlegget er plassert der vegen er slakere, men evt. brukere i øst vil få en bratt bakke (8 % stigning) ned mot anlegget. Også dette anlegget er plassert ganske nært et antatt slakere kryssområde. Løsningene er ikke ideelle mht. stigning og gangavstand, men bedre løsninger synes vanskelig å finne. 03 Sametinget, 03.12.13 Sametinget kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda samiske kulturminner i det omsøkte området, men foreslår følgende reguleringsbestemmelse: «Kulturminner og aktsomhetsansvaret. Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 8 annet ledd. Kulturminnemyndigheten forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken». Sametinget minner om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda i følge lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) § 4 annet ledd. Kommentar: Anbefalt bestemmelse er tatt inn som § 3.14. § 3.15 er iht. krav fra Riksantikvarens og fylkeskommunen. Kulturminnelovens aktsomhets- og meldeplikt forutsettes hensyntatt av tiltakshaver. 04 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 06.01.14, 15.08.14 + RA 07.08.14 og 05.01.2015. Planen er i tråd med avsatte arealformål i kommunedelplanen for Levanger sentrum; boligområde B5 og avsatt friområde F5 på høydedraget ovenfor boligområdet. Fylkeskommunens uttalelse til planoppstart er fulgt godt opp i planforslaget. Den konkrete utforming og arealbruk vil imidlertid skje i detaljreguleringen av hvert enkelt felt. Det er positivt at det er satt klare rammer for universell utforming, med krav om at minimum 30 % av boligene i delfelt skal oppføres som tilgjengelighet boenhet og at det konkret angis hvilke tomter dette gjelder i feltene for småhusbebyggelse. Kulturminner: I planområdet er det registrert flere kjente automatisk fredete kulturminner som må reguleres som hensynssoner på plankartet. Dette gjelder idnr. 17044 (gravminne) og idnr. 67351 (gravfelt) i kulturminneregisteret Askeladden. De må gis en 5 meter sikringssone i tillegg til kulturminnenes arealavgrensing. Kulturminnene er automatisk fredet iht. Kulturminnelovens § 3. For å ivareta hensikten med KML §§ 3 og 6 reguleres områdene til hensynssone bevaring. De må markeres som Side 57 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste sådan på plankartet og i reguleringsbestemmelsene. Av hensyn til kulturminnene må det ikke skje inngrep i markoverflaten i form av veier, uttak av masse eller annen form for graving. Det må heller ikke oppføres bygg av noe slag i området. Forøvrig henvises til kulturminnelovens bestemmelser. Gjennom arkeologiske forundersøkelser er det avdekket flere automatisk fredete kulturminner i form av spor etter bosetning/aktivitetsområder. Dette er kulturminner som kommer i direkte konflikt med andre formål, og ønskes frigitt. Dette gjelder kulturminnene med idnr. 100554, 100659 og 100771 i Askeladden. Disse kulturminnene er påvist i flere omganger, og det er blant annet gjennomført en kontrollregistrering i vestlige del av området 100554. Her ble det i november 2012 kun påvist tre kokegroper som Riksantikvaren ga dispensasjon for mens fylkeskommunen var i felt. Videre orienteres det om at planen vil bli oversendt til Riksantikvaren etter kulturminnelovens § 8.4 med forespørsel om frigivning av de berørte boplassporene, under vilkår av utgraving. I fylkeskommunens brev av 15.08.14 vises det til tidligere uttalelser, arkeologiske påvisningsundersøkelser og oversendelse til Riksantikvaren med søknad om dispensasjon fra kulturminneloven, for registrerte kulturminner innenfor planområdet. De viser til at Riksantikvaren har følgende merknader og vurdering av saken: … Riksantikvaren legger vekt på at det automatisk fredete gravfeltet i planområdet er lagt til framtidig vern i planens bestemmelser som hensynssone. Det er også påvist kulturminner, bosetningsspor som er av en art som er lite egnet for tilrettelegging i formidlingsøyemed. Riksantikvaren vurderer disse bosetningssporenes bl.a. kokegropenes verneverdi som mindre enn verdien av den kunnskapen som kan erverves gjennom en arkeologisk utgravning, og vi ser at det er en god løsning i denne saken at de dokumenteres ved en arkeologisk undersøkelse før tiltakene i planens bestemmelser gjennomføres. Riksantikvaren finner at reguleringsplan for Kjønstadboligfelt kan godkjennes under forutsetning av at det først foretas en arkeologisk utgravning av de berørte kulturminnene før tiltak etter planen realiseres, jf. vedlagte kart stemplet Riksantikvaren og datert 7. august 2014. I henhold til kulturminneloven § 10 skal arkeologiske granskinger bekostes av tiltakshaver. Vedtak om omfang av den arkeologiske granskingen, herunder endelige kostnader og avgrensing av undersøkelsesområdet kan først skje etter at reguleringsplanen er endelig vedtatt. Arkeologisk utgravning lar seg normalt bare gjennomføre i sommerhalvåret, og tiltakshaver må ta hensyn til dette. Tiltakshaver må varsle fylkeskommunen i god tid før tiltak etter reguleringsplanen ønskes realisert. Riksantikvaren vil deretter fatte vedtak om omfanget av den arkeologiske granskingen. Dette vedtaket vil kunne påklages i medhold av forvaltningsloven §§ 28 og 29. Ifølge NTNU Vitenskapsmuseets forslag til budsjett er en utgraving av angjeldende kulturminner, bosetningsspor på Kjønstad gnr. 6, bnr 57 og 61 beregnet å koste inntil kr 3 110 766,- (2014-kroner og satser). Riksantikvaren vil se nærmere på forslaget til budsjett og arbeidsomfang før vedtak etter kulturminneloven § 10 blir fattet. Side 58 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Kulturminnene, id 100554, id 100659 og id 10077skal merkes i plankartet som bestemmelsesområde og gis fortløpende nr. #1, #2 og #3. Følgende tekst skal tas inn i reguleringsplanens fellesbestemmelser: «Før iverksettingen av tiltak i medhold av planen skal det foretas arkeologisk utgravning av det berørte automatisk fredete kulturminnet, id 100554 og 100659, som er merket som Bestemmelsesområdene #1 og #2 i plankartet. Det berørte automatisk fredete kulturminnet, id 100771, som er merket som bestemmelsesområde #3 i plankartet, kan fjernes uten ytterligere arkeologisk undersøkelse. Det skal tas kontakt med Nord-Trøndelag fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskingen kan fastsettes.» Granskingen bekostes av tiltakshaver, jf. kulturminneloven § 10. Dispensasjon fra den automatiske fredningen gjennom planvedtaket forutsetter at ovennevnte tekst innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Dersom ovennevnte tekst ikke innarbeides i bestemmelsene, og fylkeskommunen ikke finner å ville reise innsigelse mot planen, vil Riksantikvaren normalt gjøre dette. I siste uttalelse har fylkeskommunen ingen merknader til endring av garasjehøyde. Kulturminnefaglig har de heller ingen merknader til forelagt planforslag. Kommentar: Gravfelt med idnr. 67351 ligger utenfor (vest for) planområdet. Gravminne med idnr. 17044 er som ved offentlig ettersyn vist som hensynssone, og vi kan ikke se at fylkeskommunen har innvendinger til begrensning eller bestemmelser. Plankart og bestemmelser (§ 3.15) er supplert iht. Riksantikvarens anbefaling mht. øvrige kulturminner (idnr. 100554, 100659 og 100771). Bestemmelsenes § 8.2 tredje ledd, første setning, er tatt ut iht. innspill fra Fylkesmannens kommunalavdeling. § 3.14 er iht. innspill fra Sametinget. 05 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 02.01.14 og 02.03.2015 Landbruksavdelingen: Kjønstadmarka ble valgt som langsiktig utbyggingsgrep og retning for Levanger sentrum ved revisjon av kommunedelplan for Levanger sentrum i 2000. Dette etter grundige vurderinger av langsiktig utviklingsretning spesielt vurdert i forhold til et langsiktig og sterkt jordvern. Landbruksmyndigheten, da Fylkeslandbruksstyret, satte som vilkår for det nye utbyggingsgrepet at en høg utnytting skulle legges til grunn, og at en måtte komme tilbake til utnyttingen ved utarbeidelse av reguleringsplaner for området. … Samlet areal for reguleringsplanen er 205 daa (dyrka jord, beiteområder og skog), og totalt er det planlagt for 250 boenheter. Det er planlagt eneboliger, kjeda hus, rekkehus, flermannsboliger og lavblokk, i tillegg til grønnstruktur og infrastruktur. Landbruksavdelingen har i forhåndsuttalelse vist forståelse for at det store området kan Side 59 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste romme ulike boformer, men har vært tydelig på at utnyttingen i snitt i de bebygde områdene minimum bør ligge på ca. 3 boenheter pr. daa. Av det foreliggende planforslaget går det fram at utnyttingen innenfor områdene avsatt til bebyggelse og anlegg i snitt er på 2,2 boenhet/daa. I lys av forutsetningen om høg utnytting, og forhåndsuttalelsen om minimum 3 boenheter/daa, mener landbruksavdelingen at den foreslåtte utnyttingen i reguleringsplanen bør sikres som et klart minimum for området. Foreslått %-BYA=30-40% er etter landbruksavdelingens vurdering en minimum BYA i planen, men denne sikrer ikke et minimum antall boenheter. Landbruksavdelingen vil klart råde kommunen til å sikre at det innenfor byggeområdene samlet sett finnes rom for minimum 250 boenheter, gjennom et tillegg i bestemmelsenes § 3.3 Grad av utnytting. Miljøvernavdelingen: Registrerer at det er gjort grundig kartlegging og vurdering av barn og unges interesser, støy, friluftsliv og hensyn til biologisk mangfold. Planområdet omfatter bl.a. et større område kartlagt som naturtype «gammel fattig edellauvskog» med regional verdi i Naturbasen. Dette er i hovedsak avsatt med formål «friområde» og hensynsone «bevaring naturmiljø» i reguleringsplanen, med tilhørende bestemmelser, bl.a. om at friområder skal være offentlige. Dammen i området er nylig kartlagt som naturtypen «humusrik kalksjø» med lokal verdi. (Foreløpig upublisert notat fra NTNU Vitenskapsmuseet). Vi forutsetter at kvalitetene i hensynssoneområdet tas vare på ved utbygging og bruk av planområdet, og at kommunen følger opp situasjonen i hensynssoneområdet med tanke på slitasje og andre inngrep som vil kunne forringe naturkvalitetene. Kommunalavdelingen - Samfunnssikkerhet og beredskap: Det er gjort en grundig ROS-analyse med vurdering av sannsynlighet og konsekvens som har belyst en rekke tema som kan være av betydning for samfunnssikkerheten i området. De forhold som er vurdert å gi en forhøyet risiko er møtt med bestemmelser til planen for å unngå slik risiko. Området er delvis omfattet av en kartlagt kvikkleiresone. Det er gjort ytterligere grunnundersøkelser for å vurdere denne sonen som viser at det ikke er ustabile grunnforhold innenfor reguleringsområdet. Samtidig er det lagt inn krav om grunnundersøkelser også i tilknytning til bebyggelsesplan for å utelukke slik risiko. Det er positivt at hensyn til klimaendringer er grundig vurdert og integrert i planen. Kommunalavdelingen - plankart og planbestemmelser: § 3.3: Andre setning må tas ut, da beregning av utnyttingsgrad uansett må følge TEK10. Skjøtselsplikten i 3. avsnitt i § 8.2 følger av kulturminnelovgivningen, og bør tas ut, da det ikke kan pålegges skjøtselsplikt gjennom bestemmelser til reguleringsplan. Miljøvernavdelingen 02.03.2015 (om endring av felt B8) Planendringen avskjærer og innlemmer deler av en traktorvei som går gjennom området avsatt som friområde i planen. Friområde består av en kalkrygg kategorisert dels som naturbeitemark, dels som gammel fattig edellauvskog. I vår uttalelse til reguleringsplanen, datert 2.1.2014, presiserer vi følgende: «Vi forutsetter at kvalitetene i Side 60 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste hensynssoneområdet tas vare på ved utbygging og bruk av planområdet, og at kommunen følger opp situasjonen i hensynssoneområdet med tanke på slitasje og andre inngrep som vil kunne forringe naturkvalitetene.» I følge vårt kartgrunnlag (GiNT), Naturbase og oversendte flyfoto som viser omsøkt endring, er eksisterende tomtegrense lagt slik at en klart unngår kartlagte naturtype, mens omsøkte endring vil medføre at en mindre bit av området kategorisert som naturbeitemark innlemmes i tomta, noe som vil kunne medføre økt press videre innover området. Kommunen sier i sin vurdering av planendringen at traktorvegen ender i privat grunn, og derfor ikke er egnet for allmenn ferdsel. Traktorvegen går imidlertid i henhold til kartet gjennom område avsatt til friområde i planen. Erfaringsmessig er slike leder ofte viktig i friluftslivsammenheng, og burde i henhold til reguleringsformålet være åpen for allmenn ferdsel til fots selv om start- og endepunkt ikke er tilrettelagt. Vi vil av den grunn be kommunen vurdere om en ytterligere nedbygging/ privatisering av vegen vil kunne vurderes som uheldig for bruken av friområde. Vi viser i denne sammenheng til side 10 i planbeskrivelsen, som omfatter ‘Friluftsliv og rekreasjon’ og ‘Barn og unges interesser’. Miljøvernavdelingen vil med dette som bakgrunn råde kommunen til å avslå omsøkte planendring. Kommentar: Evt. krav om minst 250 boenheter innenfor hele planområdet anses vanskelig å forholde seg til ved detaljregulering. Min. antall boenheter pr. felt eller min. antall boenheter pr. daa, for områder med krav om detaljregulering kunne vært aktuelt. Tabellen viser antall boenheter med 2,2 og 2,5 boenheter pr. daa. Felt Feltareal (daa) Antall boenheter Mulighetsstudie Antall boenheter 2,2 boenheter/daa Antall boenheter 2,5 boenheter/daa BF1-BF5 B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 SUM 30 tomter 16,22 11,52 2,26 4,60 6,06 9,38 7,41 25,76 1,04 87 49 30 3 12 13 13 14 34 2 257 30 36 25 5 10 13 21 16 57 2 215 30 41 29 6 12 15 23 19 64 3 241 Det er fullt mulig å gi bestemmelser om minimum antall boenheter, men det synes naturlig at tetthet vurderes i forbindelse med hver enkelt detaljregulering. § 3.3: Andre setning er tatt ut. § 8.2 tredje ledd, første setning, er tatt ut. Kommunen ser ikke behov for å imøtekomme Miljøvernavdelingens råd mht. siste endring av plankartet, da det finnes andre adkomster til friområdet, se kartet under. Side 61 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Realisering av planen vil også gi adkomst til friområdet i sør. Aktuell strekning av traktorvegen lå utenfor planområdet ved offentlig ettersyn. Den kunne vært regulert som en del av friområdet, og dermed sikret som ferdselsåre fra/til tilliggende tomter, men det er også naturlig at gangforbindelser vurderes i påkrevd detaljregulering av felt B8. Illustrasjon av eksisterende stinett fra tegn_3 sin mulighetsstudie 12.12.2011. 06 NTE Nett AS, 15.01.14 NTE ønsker at tiltakets behov for strømforsyningsanlegg skal komme med i planen. De siterer reguleringsbestemmelse § 3.11 Nettstasjon, og bemerker at utbyggingen vil kreve opp til flere nye nettstasjoner innenfor planområdet, om standard nettstasjon kan tilfredsstille de beskrevne krav og begrensninger er de usikre på. NTE forutsetter at det innenfor planområdet ikke gjennomføres tiltak som er til ulempe for drift og vedlikehold av eksisterende distribusjonsnett, og viser til ledningskart. Dersom eksisterende distribusjonsnett må flyttes eller ombygges må det i sin helhet bekostes av utbygger. NTE ber om å bli kontaktet med tanke på å få avklart eventuelle tiltak i forhold til eksisterende distribusjonsnett og få synliggjort i planen tiltakets behov for distribusjonsnett. Kommentar: Antydning om 250 boenheter burde si noe om behovet for strøm, og her foreligger det ingen fjernvarmekonsesjon. Det er ikke foreslått eget felt for nettstasjon, men det er gitt en fellesbestemmelse om plassering av slike, se § 3.11 i oversendt planforslag. Nettstasjoner kan også inntas i oppfølgende detaljreguleringer. Ved høring var kartgrunnlagets høyspentlinje hensyntatt med fareområde. Lenger nord, innenfor reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, er denne høyspentlinjen forutsatt lagt i jord før utbygging av felt B4. NTEs ledningskart kan tyde på at denne er omlagt/kablet. NTEs ledningskart viser for øvrig høyspentkabel langs deler av Nordsivegen (innenfor felt B1), som bør hensyntas ved detaljregulering. 07 Statens vegvesen, 03.02.14 Planlagt boligområde berører ikke veg som Statens vegvesen har forvaltningsansvaret for, men de har gitt planfaglige råd basert på sitt sektoransvar. Stigningsgrad og universell utforming Det bør legges vekt på å tilpasse området for alle brukergrupper med universell utforming av området. Hensynet til gående og syklende må tillegges stor vekt. Gang- og sykkelveg bør utformes slik at den ikke blir for bratt og dermed fremstår som et attraktivt Side 62 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste og tilgjengelig tilbud til myke trafikanter. I henhold til vegnormalen 017 kan maksimal stigning på gang- og sykkelveg utenfor sentrumsområder være opp til 8 % innenfor kortere strekninger, men på lengre strekninger bør stigningsforholdet ikke overgå 5 % stigning. Ut i fra plankartet ser det ut til at planlagt fortau/gang- og sykkelveg ikke oppnår stigningsforhold som er tilfredsstillende. Anbefaler at stigningsforholdene vurderes før sluttbehandling. Tilbud til gående og til syklende Med unntak av en kort kobling mellom Nordsivegen og ny samlevei, planlegges det fortau, som i hovedsak er et tilbud for gående. Der trafikkmengden og fartsgrensen er lav, kan syklister benytte kjørebanen, eller fortauet på gåendes premisser. Med tanke på trafikksikkerhet, framkommelighet og attraktivitet bør tilbud til gående og syklende være helhetlige og sammenhengende. Valg av løsning og utforming av løsning for gående og syklende bør derfor ses i sammenheng med eksisterende tilbud i området, slik at systemskifter unngås og at tilbudet blir gjennomgående. Det legges til rette for at Nordsivegen forsterkes som en hovedfartsåre for syklende og gående til sentrum. Da er det viktig at det legges til rette for flere gode og funksjonelle koblinger fra fortau i boligområdet og til Nordsivegen. Nordsivegen kan framstå som et alternativ for myke trafikanter, men vegen har ikke et eget tilbud for gående og syklende fra planområdet og til sentrum. I planbeskrivelsen står det at: «Dersom det offentlige opparbeider gang-/sykkelvei fra krysset Gjembleveien/Bragesvei til bussholdeplassen i krysset Gjembleveien/ Åsgårdsvegen/Lins veg, vil dette danne en sammenhengende gangveglinje fra planområdet og inn til Levanger sentrum. Strekningen er skolevei og trygge skoleveier sikres med resterende opparbeidelse av gang-/sykkelvei.» En trygg og sammenhengende skoleveg bør være på plass mellom planområdet og skolen for området tas i bruk. Dagens situasjon med et smalt fortau fram til skolen gir ikke et tilfredsstillende trafikksikkert tilbud for myke trafikanter. Fortauet vil være for smalt til å sykle på. Hadde dette vært langs riks- eller fylkesveg ville Statens vegvesen høyst sannsynlig varslet innsigelse grunnet manglende tilbud til myke trafikanter. Statens vegvesen oppfordrer sterkt om at det tas med i rekkefølgebestemmelsene at det etableres gang- og sykkelvegtilbud på strekningen fra Kjønstadmarka og til skoleområdet, før boliger bygges ut. Kommentar: Veghøyder fastsettes ikke i planen, men vedlagte vegprofiler viser største stigning på 8 % for kjøreveger. Dette er iht. Statens vegvesens vegnormal N100 for adkomstveg i boligområde med fartsgrense 30 km/t. Et fortau må nødvendigvis følge stigningen langs vegen og i planforslaget har flere strekninger 8 % stigning. For at alle skal ha gode forhold bør det være mindre enn 5 % (1:20) stigning på fortauet. Ifølge håndbok N100 og V122 (sykkelhåndboka) kan det utenfor sentrumsområder tillates 8 % stigning på gangveger med lengde inntil 35 m, 7 % for lengde 35-100 og 5 % for lengde over 100 m. Håndbok 278 gir også veiledning i universell utforming av veger og gater. Veg 1 har fire strekninger på 100-200 m med stigning ca. 8 %, og en strekning på ca. Side 63 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste 300 m med 6,5 % stigning. Dette er ikke ideelt ift. gående. Veg 2 (i sør) har vi ikke lengdeprofil av, men den går i delvis svært bratt terreng. Veg 3 (korteste vegstubb) har bratteste parti på 5,63 %. Veg 4 (løkke i nordvest) har strekninger med stigning på ca. 8 % i hver ende. Veg 4 er adkomst til tomter med krav om tilgjengelig boenhet. Deres tilgjengelighet til planens felles renovasjonsanlegg, lekeplass 1 og 3 er ikke god med tanke på stigning. Utforming av friområdene, bl.a. med hensyn til hvor gangadkomst anlegges, kan imidlertid ha noe betydning for tilgjengeligheten. Tilgjengeligheten ellers i feltet begrenses noe, delvis som følge av naturgitte forhold. Planen er ikke revidert mht. gangforbindelser. I forhold til rådet om rekkefølgebestemmelse, så har kommunens fagansvarlig for veg opplyst at de har utvidet eksisterende fortau nettopp på bakgrunn av dette. Det gamle fortauet hadde en bredde på 1,50 meter. Det utvidede fortauet har en asfaltbredde på 3 meter + skulder, noe bredere enkelte steder. Dette må vel være fullt på høyde med en gang-/sykkelveg, i alle fall hva bredde angår. Dette gjelder hele strekningen fra Iduns veg til Lins veg/Åsgårdsvegen. Kommunen ser følgelig ikke behov for rekkefølgebestemmelse om gang- og sykkelveg. 08 Eldres råd, 11.12.2013 Slutter seg til Plan- og utviklingskomiteens vedtak i sak 67/13. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. 09 Rådet for likestilling av funksjonshemmede i Levanger, 04.12.13, sak 5/13 Rådet har ingen innvendinger til den fremlagte planen. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. 10 John Asbjørn Andersen (eier av gnr. 7 bnr. 5), 02.01.14 Andersen viser til at han og flere grunneiere har en avtalehåndgivelse med Levanger tomteselskap fra 1999. I 2011 ble denne transportert til Levanger kommune. I bilaget til avtalen står det: «Situasjonskart hvor eier tegner inn det areal som ikke skal berøres av erverv». Andersens forståelse av dette er at kommunen sammen med ham, skal tegne inn det areal som ikke skal berøres av erverv. Dette er ikke gjennomført. Andersen har kun mottatt ensidig informasjon/forslag om hvordan vegen er lagt på hans eiendom uten at det er konferert med ham på forhånd. Han viser til brev til Levanger kommune av 20.12.07 og Levanger Tomteselskap av 13.12.06, hvor det gis klart uttrykk for at det ikke avstås grunn i det aktuelle området. Det har helt fra avtaleinngåelse vært klart fra Andersens side at han kun vil avstå areal til tomtegrunn. Bakgrunnen for dette var at det var viktig for ham å sikre egne arealer. Han vil ikke avstå grunn til veg tegnet inn på hans eiendom. Han viser også til brev fra Advokatfirmaet Christensen & Ertsaas ANS til Levanger Side 64 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste tomteselskap, datert 01.11.2007. Kommentar: Planforslaget forutsetter erverv av ca. 0,9 daa til vegformål og ca. 1,7 daa til boligformål. I figurene under er Andersens eiendom markert med grått. Gjeldende reguleringsplaner + vedlagte planforslag. Gjeldende reguleringsplan. Figurene viser at 0,3 daa av Andersens eiendom allerede er regulert til friluftsområde, men altså ikke ervervet av kommunen. Arealet som nå foreslås til vegformål er ca. 0,6 daa større og berører innmarksbeite og skog. Kommunestyret vil med hjemmel i vedtatt detaljregulering kunne ekspropriere nødvendig areal til gjennomføring av planen. 11 Ella-Kari og Paul Fuglesang, 05.01.14 Krever støyskjerming av eiendommen Siv veg 3F, mot Gjemblevegen. De viser til at noen eiendommer (f.eks. Kjønstad Østre) har fått støyskjerming ved utbygging av etappe 1 av Kjønstadmarka. Fuglesang har mer trafikk forbi sin eiendom enn det er langs de eiendommene på Kjønstad som har fått støyskjerming. Foruten trafikken til Kjønstadmarka har de også trafikken til Gjemblefeltet forbi sin eiendom. Med utbygging av Kjønstadmarka 2 har de en trafikkmengde som langt overstiger trafikken til eiendommer som fikk støyskjerming ved etappe 1 i utbygging av Kjønstad. De er kjent med saksutredningen der det konkluderes med at det ikke er behov for nye støyberegninger ved etappe 2 i utbygging av Kjønstadmarka. De krever at kommunen foretar en revurdering av dette, også med bakgrunn i at det allerede er etablert støyavskjerming av eiendommer som har mindre trafikk forbi enn de har forbi sin eiendom. Kommentar: I reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1 ble det regulert inn støyskjerm langs bebyggelse på tre eiendommer langs Kjønstadvegen. Dette gjaldt eiendommene 7/1 (Kjønstad østre), 6/125 og 7/34. RG-Prosjekt AS´ beregning i 2006 viste at det ikke er behov for støyskjermingstiltak for eksisterende bebyggelse ved utbygging av etappe 1, og hvor ÅDT ved gjennomføring av planen var beregnet til 850 kjt./døgn. Ved nytt offentlig ettersyn i 2007 ble likevel flere merknader om støy delvis imøtekommet gjennom at det var vist støyskjermingstiltak på plankartet. Dette basert på at RG-Prosjekt AS mente at for Svein Erik Granli vil behovet for tiltak etter retningslinjene bli gjeldende ved i overkant av 1000 kjøretøy, for Liv Kjønstad ved ca. 1200 kjøretøy og for Terje Kjønstad ved ca. 3000 kjøretøy. I forbindelse med denne planprosessen ba også Fuglesang om støyskjerm (uttalelse 04.09.06). Ved kommunestyrets sluttbehandling av planen, sak 24/08, mente kommunen Side 65 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste dette kunne vurderes uavhengig av reguleringssaken. Kommunen viste også til at RGprosjekt antok at det kunne være behov for støyskjerming. I 2009 fikk Levanger kommune engasjert RG-prosjekt til å gjennomføre en støyberegning for vegtrafikkstøy for eksisterende boliger langs Gjemblevegen inkl. konsekvenser av økt trafikk til og fra Kjønstadmarka. Denne hensyntar full utbygging i Kjønstadmarka med 400 boliger og 1 barnehage og med forventet trafikkvekst fram til 2020. Den viser også beregningsresultater for Sivs veg 3 F. Det er beregnet en økning på ca. 2 dB for de beregnede aktuelle boligene. Dette er en økning som knapt vil være merkbar etter begrepene i T-1442 og vegvesenets praksis. Basert på de gjennomførte beregningene har RG-prosjekt konkludert med at den økte trafikken fra/til Kjønstadmarka ikke representerer en merkbar økning i støybelastningen for de aktuelle boligene. Egne skjermingstiltak på grunn av etablering av boligfelt i Kjønstadmarka vil således ikke være nødvendig. Kommunen ser ikke at det er grunnlag for å gjøre en ny beregning nå. For eksisterende bygninger gjelder Forskrift om begrensning av forurensning (forurensningsforskriften). Den setter grense for maksimalt innendørs støynivå i gjennomsnitt over døgnet til 42 dBA. Dersom denne grensen overskrides, har anleggseier plikt til å gjøre nødvendige støyreduserende tiltak. For nye bygg og nye veganlegg gjelder Retningslinje for behandling av støy i arealplaner. 12 Liv Sofie Kjønstad, 04.01.14 og 09.01.14 Kjønstad er medlem av styret i Levanger historielag, og har i to e-poster kommet med navneforslag både til veger og områder i planen. Der det ikke er stedegent navn, er det foreslått navn med tilknytning til natur, installasjoner/bruk av området. Sti/veg fra middelalderbosettingene på Kjønstad til Kråkøra ved fjorden: «Kløva»; Kløva er et stedegent navn som det er sterkt ønskelig at videreføres. Kløva var i sin tid hovedleia fra fjorden til bosettingene på Kjønstadbrukene. Kløva er det stedegne navnet på øverste del av hovedvegen dvs. i ytterkant av Kjønstadmarka 2. Opprinnelig er Kløva navnet på vegen mellom middelalderbosettingene på Kjønstadbrukene og Kråkøra ved sjøen. Det hadde vært ønskelig at navnet Kløva ble brukt i en sammenheng i feltet. Veg 1: «Marka»; Begrunnelse: Marka er brukt som stedegent navn på hele området. Marka var også navnet på en husmannsplass i 1865 og 1875. Plassjorda var mest sannsynlig området der det gjennom en del år har vært lekeplass. Det foreslås at hovedvegen i Kjønstadmarka 2 kalles Marka. Veg 2: «Revhølet» eller «Revhiet»; Begrunnelse: Revhølet er et stedegent navn i dialektform på et oppkomme i nærheten av inngangen til et gammelt revhi ved avlingsvegen som går fra Kjønstad mellom, på nordsida av Kjønstadberget og som kommer ut av marka ved Øverstykket ovenfor Langnesset. Hestene brukte å drikke i Revhølet. Det kan fremdeles ses rev i området. Revhølet foreslås som vegnavn på vegen som tar av fra hovedvegen og går oppover mot toppen av berget B8, B10 og B7. Alternativt Revhiet. Av ville dyr er det reven som har dominert i Kjønstadmarka det siste hundreåret. Det er derfor viktig å få et navn som viser til reven. Side 66 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Veg 3: «Dyrkajorda»; Begrunnelse: Det er ikke noe stedegent navn på området for veg 3. Det er åkerland her. Veg 4: «Steingarden» eller «Kokegropa»; Begrunnelse: Det er ikke noe stedegent navn på området for veg 4. Det foreslås derfor å kalle veg 4 for Steingarden. Like ved er det fremdeles en god del igjen av en gammel steingard som markerer den gamle grensa mellom Kjønstad vestre/mellom og Kjønstad nedre /Nordvik. Alternativt «Kokegropa». Begrunnelse: Det er registrert et stort antall kokegroper etter arkeologiske undersøkelser i 2008 og 2012. Noen på området for veg 4 og mange like ved. Dette vil reflektere en svært tidlig bruk av området. Gangveg/utrykningsbilveg: «Nordvikvegen»; Begrunnelse: Vegen ligger på jord av Nordvik og leder mot Nordsivegen og Nordvik. Grøntdrag mellom B4/B5, og B3/B2: «Rådyrstien»; Begrunnelse: Rådyrstien er ikke et stedegent navn. Men 2-3 rådyr ses daglig. Det går rådyrsti på området for hovedvegen, de grønne kanalene mellom feltdelene og de nederste vegene som tar av fra hovedvegen. Rådyrene kommer oppover bakkene, og krysser Kjønstadvegen og fortsetter over innjorda. Rådyrstien foreslås som navn på vegen som tar av fra hovedvegen og går mellom B4 og B5 alternativt som navn på de grønne kanalene. Kjønstad vet at det ikke er vanlig å navnsette friområder, men foreslår følgende: FO1: «Buttmarikåpa»; Begrunnelse: Her er det ikke noe stedegent navn. Arten buttmarikåpe (alchemilla plicata) er funnet på kalkryggen sør i Kjønstadmarka. Buttmarikåpefunnene er ny nordgrense for arten i Norge. Det vises bl.a. til Botanisk notat 2003-1 fra NTNU. FO2: «Kalkskogen»; Begrunnelse: Her er det ikke noe stedegent navn. Det er ønskelig å få et navn som viser til kalk i og med at Kjønstadberget er en kalkrygg. Nord i FO2 vokser det en verdifull kalklågurtskog. Kalkbruddet og kalkovnene, som er tydelige minner om virksomheten til A/S Levanger Kalkværk, ligger like ved. Stedfesting av andre stedegne navn Felt B1: Stedegne navn er Steikpainna (nærmest Nordvik) og Nerstykket. Felt B2: Brattreina er stedegent navn på området B2 / på dyrkajorda fra kanten av marka og ned til Vonheim. Felt B3/B4/B5: Øverstykket er stedegent navn på områdene B3/B4/B5. Øverstykket og Nerstykket er dyrkajorda mellom markakanten og Langnesset. På Øverstykket var det arkeologisk forundersøkelse i 2004. Det er ønskelig at stedegne navn og særlig Brattreina brukes i feltet. Arvid Kjønstad og Marit Woxholt har gitt opplysninger ifb. forslagene til navn på veg 2 og veg 3. Terje Kristian Kjønstad støtter bruk av stedegne navn i området. Kommentar: I uttalelsen er det foreslått navn på både veger og områder. Kommunen bruker ikke å fastsette navn på områder. Foreslåtte veg-/stedsnavn er vist på kartvedlegg, og Side 67 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste oppsummert i tabell. Oppmålingsavdelingens anbefaling til høyre. Formålsnavn i plan Sti/veg fra middelalderbosettingene på Kjønstad til Kråkøra ved fjorden (delvis utenfor planområdet) o_Veg 1 o_Veg 2 o_Veg 3 o_Veg 4 o_GS1 (gang-/sykkelveg) Grønnstruktur mellom B4/B5 og B3/B2 o_FO1 (friområde) o_FO2 (friområde) B1 (boligområde) B2 (boligområde) B3/B4/B5 (boligområde) Navneforslag Kløva Anbefaling OK Marka Revhølet eller Revhiet Dyrkajorda Steingarden eller Kokegropa Nordvikvegen Rådyrstien OK Revhiet OK Steingarden Buttmarikåpa Kalkskogen Steikpainna (nærmest Nordvik) og Nerstykket Brattreina Øverstykket 13 Sveinung Havik, 07.01.14 Havik støtter Liv Kjønstad fullt ut på bruk av «stedegne navn» i nye boligområder. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Se kommentar til uttalelse fra Liv Kjønstad. 14 Åshild Bjørgum Øwre, 08.01.14 Minner om at når det gjeld historielaget så seier namnelova at dei SKAL koplas inn, så alle må vera på vakt dersom slike saker går «utom» og seie frå. Kommentar: Uttalelsen tas til orientering. Se kommentar til uttalelse fra Liv Kjønstad. 15 Barne- og ungdomsrepresentant, Levanger kommune Angående endring av felt B8: Jeg synes dette er vanskelig å si noe om, da det ikke kommer klart frem hvilke konsekvenser endringen vil få for barn- og unge/bruken av friområdet. Vil friområdet bli forringet med å foreta denne endringen vil selvsagt barnog unges representant stille seg bak fylkesmannens uttalelser. Kommentar: Den strekningen av traktorvegen som i februar ble innlemmet i byggeområdet, lå tidligere utenfor planområdet. Friområdet endres ikke, men tilgjengeligheten til friområdet kan bli vanskeligere for den nærmeste bebyggelsen, men det vil også bero på hvilket formål traktorvegen gis i detaljregulering. Planavdelingen ser positivt på endringen. Se også vår kommentar til Fylkesmannens Miljøvernavdeling. Endringer etter høring / offentlig ettersyn I samråd med tiltakshaver er det etter høring / offentlig ettersyn gjort følgende endringer i plandokumentene, hvorav to endringer har vært på begrenset høring: Side 68 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Plankart Bestemmelsesområde #1, #2 og #3 ift. automatisk freda kulturminner er lagt inn. Det er lagt inn en smal stripe med offentlig friområde nord for felt BF2, mot bebyggelse på eiendom 6/6 Nordvik, etter ønske fra Annar Kjønstad. To felt for renovasjonsanlegg er lagt inn. Bestemmelsesområde #4 for terrassehus er markert med omriss (ikke bare linje). Planens begrensning og formålsgrense er justert sørvest i felt B8, ved Fagerheim gnr. 7 bnr. 5. Dette har vært på begrenset høring. Bestemmelser § 3.3 andre setning er tatt ut. § 3.14 om kulturminner er tilføyd iht. innspill fra Sametinget. § 3.15 tilknyttet bestemmelsesområde #1, #2 og #3 er tilføyd. § 4.1: Tidligere fellesbestemmelse om garasjehøyde (§ 3.4 tredje ledd) er flyttet til § 4.1 (som gjelder BF1-BF5) og byggehøyden er økt iht. begrenset høring. § 4.6 om nedgravd renovasjonsanlegg er tilføyd. § 8.2 tredje ledd, første setning, er tatt ut (om skjøtsel etter kulturminneloven). Garasjehøyde for eneboligtomter er justert, dette har vært på begrenset høring. Vurdering: Det er mottatt 15 uttalelser, hvorav ingen formelle innsigelser. Fylkeskommunens og Riksantikvarens krav ift. kulturminner er imøtekommet, og dette innebærer rekkefølgebestemmelse om arkeologisk utgravning i to områder før gjennomføring av tiltak. Øvrige uttalelser er i stor grad søkt imøtekommet, men følgende er det ikke funnet grunnlag eller mulighet til å imøtekomme: - råd om å fastsette min. antall boliger i planområdet - henstilling om å avklare plass for nettstasjoner - råd om revurdering av gangforbindelser ift. stigningsforhold - en grunneiers innvending til å avstå areal til veg - anmodning om ny støyvurdering ift. boliger i Sivs veg - navnsetting av områder - råd om å avvise siste endring av felt B8 Garasjehøyde er justert basert på erfaringer fra Kjønsadmarka boligfelt etappe 1. Planens begrensning og formålsgrense er justert sørvest i B8, etter ønske fra grunneier. Rådmannen anbefaler fem av de foreslåtte sti-/vegnavnene. Rådmannen tilrår at planforslaget vedtas. FØRSTE GANGS BEHANDLING Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtedato 06.11.2013 Saksnr. 67/13 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til områderegulering for Kjønstadmarka 2, datert 20.09.2013, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Levanger - 06.11.2013 Forslag i møte: Forslag til tillegg fra Astrid Juberg Vordal, Ap, på vegne av AP, KRF og SP: 1. Det tas inn i planbeskrivelsen at kommunens interesser skal sikres i tråd med de Side 69 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste føringer som er lagt i Boligsosial Handlingsplan. Dette ut fra følgende styringsprinsipp Kommunen skal kunne ha en disponibel boligmasse i alle deler av kommunen og dermed sikre en spredt bosetting av personer som er vanskeligstilt på boligmarkedet og gjennom dette å unngå oppsamling av kommunalt disponerte boliger. Fra Boligsosial handlingsplan som ble behandlet av kommunestyret 26.10.11, heter det blant annet følgende: “For at innbyggerne i Levanger kommune og personer som ønsker å flytte til kommunen skal kunne skaffe tilpasset bolig for seg og sin familie, må kommunen ha en boligpolitikk som legger til rette for boligbygging i hele kommunen. Kommunen må sørge for tomteområder som egner seg for alle typer boliger og legge til rette for etablerere som har uttalte mål om bolig for alle uansett årsak og behov.” “Noen innbyggere har i en gitt situasjon, midlertidig eller varig, behov for bistand til å skaffe seg egnet bolig, eller beholde egen bolig. Disse innbyggerne er målgruppen for kommunens boligsosiale arbeid.” 2. Det tas inn i rekkefølgebestemmelse at det, etter utbygging av trinn 1, etableres rundkjøring i krysset Gjemblevegen-Sivs veg. Sivs veg er hovedveg fra størstedelen av Gjemblefeltet. Denne vegen møter nå en stadig økende trafikk i Gjemblevegen som en følge av utbyggingen av Kjønstadfeltet. Situasjonen er allerede krevende og det er behov for tiltak. Begrunnelse: Krysset Gjemblevegen- Sivs veg er verken dimensjonert eller tilpasset den trafikkmengden som nå etter hvert kommer fra Kjønstadfeltet. På glatt føre er krysset direkte farlig. Saksordfører: Astrid Juberg Vordal, AP Avstemning: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Tilleggsforslag pkt. 1 enstemmig vedtatt. Tilleggsforslag pkt. 2 enstemmig vedtatt. VEDTAK: 1. Det tas inn i planbeskrivelsen at kommunens interesser skal sikres i tråd med de føringer som er lagt i Boligsosial Handlingsplan. Dette ut fra følgende styringsprinsipp Kommunen skal kunne ha en disponibel boligmasse i alle deler av kommunen og dermed sikre en spredt bosetting av personer som er vanskeligstilt på boligmarkedet og gjennom dette å unngå oppsamling av kommunalt disponerte boliger. Fra Boligsosial handlingsplan som ble behandlet av kommunestyret 26.10.11, heter det Side 70 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste blant annet følgende: “For at innbyggerne i Levanger kommune og personer som ønsker å flytte til kommunen skal kunne skaffe tilpasset bolig for seg og sin familie, må kommunen ha en boligpolitikk som legger til rette for boligbygging i hele kommunen. Kommunen må sørge for tomteområder som egner seg for alle typer boliger og legge til rette for etablerere som har uttalte mål om bolig for alle uansett årsak og behov.” “Noen innbyggere har i en gitt situasjon, midlertidig eller varig, behov for bistand til å skaffe seg egnet bolig, eller beholde egen bolig. Disse innbyggerne er målgruppen for kommunens boligsosiale arbeid.” 2. Det tas inn i rekkefølgebestemmelse at det, etter utbygging av trinn 1, etableres rundkjøring i krysset Gjemblevegen-Sivs veg. Sivs veg er hovedveg fra størstedelen av Gjemblefeltet. Denne vegen møter nå en stadig økende trafikk i Gjemblevegen som en følge av utbyggingen av Kjønstadfeltet. Situasjonen er allerede krevende og det er behov for tiltak. Begrunnelse: Krysset Gjemblevegen- Sivs veg er verken dimensjonert eller tilpasset den trafikkmengden som nå etter hvert kommer fra Kjønstadfeltet. På glatt føre er krysset direkte farlig. Forslag til områderegulering for Kjønstadmarka 2, datert 20.09.2013, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn iht. plan- og bygningslovens § 12-10. Vedlegg: 1 Planbeskrivelse 20.09.2013 2 Plankart datert 20.09.2013 3 Reguleringsbestemmelser 20.09.2013 4 Plan VEG 1,VEG 2 5 Lengdeprofil VEG 1, VEG 2 6 Plan og lengdeprofil VEG 3 , VEG 4 7 Rapport grunnundersøkelser Kjønstadmarka 8 ROS-analyse Kjønstadmarka etappe 2 9 ROS-sjekkliste Kjønstadmarka etappe 2 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Forhåndsuttalelser (6 stk., oppsummert og kommentert i planbeskrivelse) Normalprofil VEG 1 og VEG 2, 12.02.2013 Overordnet systemplan VA datert 21.02.2013 Rapport fra kulturhistorisk registrering datert 29.11.2012 Mulighetsstudie 12.12.2011 Saksopplysninger: Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av tegn_3 as på vegne av Levanger kommune. Områdereguleringen omfatter avsatt boligområde og friområde i gjeldende kommunedelplan. Side 71 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Planforslaget legger til rette for utbygging av ca. 250 nye boenheter. Det foreslås 30 tomter for frittliggende småhusbebyggelse og 9 felt for konsentrert og frittliggende småbebyggelse med krav om detaljregulering. Dette blir en utvidelse av Kjønstadmarka boligfelt, som også innebærer opparbeidelse av en større lekeplass for hele boligfeltet. Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger Dette er en områderegulering i samsvar med overordna plan (kommunedelplan). Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. Planområdet Planområdet er på ca. 200 daa og ligger i nordhellingen på Kjønstad på Levangernesset, ca. 2,7-3,5 km fra Levanger sentrum. Planområdet omkranses av nytt boligfelt, eksisterende boliger, delvis spredt bebyggelse samt gårdsbruk og hytter. Grunnen i planområdet eies av kommunen, med unntak for del av eiendommen 7/5. Planområdet består av dyrket mark, skog, beiteområde samt en kalkrygg i sør, se bonitetskart under. Terrenget er noe variert, men preges av til dels slakke variasjoner med dyrkamark, hellende skogholt og tett lauvskog med innslag av gran. Deler av avsatt boligformål ligger i skåningen fra åsryggen ned til Nordsivegen, med en høydeforskjell på 54 m. Det er flere bratte skrenter innenfor området. Øvre del av planområdet består av en småkupert kalksteinås med tynt jordsmonn og tett vegetasjon, 50-74 meter over havet. Sørsida av åsen består at en bratt kalkskrent med spor av uttak av kalk på 18- og 1900tallet. I de åpnere områdene på nordsida er det god utsikt utover fjorden. Området har ettermiddags/kveldssol fra vest, men er noe vindutsatt med beliggenhet mot nord og fjorden. Utmarksområdene benyttes som tur- og rekreasjonsområde. Det har tidligere vært en traktorvei fra Fagerheim gård gjennom skogsområdet og ned til dyrkamarka på planområdets østlige deler. I samme område finnes også et Side 72 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste innmarksbeite. Det går også en traktorvei i vestlig retning mot Kjønstadmarka boligfelt. Kalkryggen og randsonen mellom skog og dyrkamark utgjør i dag et turområde med et godt utviklet stinett. Hovedstien følger ryggen til aktivitetsområde/naturlekeplass og utsiktspunkt. Barnas representant i kommunen har sammen med skole og barnehager i nærområdet kartlagt brukergrupper av arealene. Nesheim barneskole og Nesset ungdomsskole er ikke brukere av området. Nesset barnehage, Bamberg barnehage og Abrakadabra barnehage benytter området sjeldent, mens Gjemble barnehage benytter området hyppig. Det antas i tillegg at området benyttes av barn i nærområdet. Gjemble barnehage bruker naturlekeplassen og de sørlige deler av åsryggen opptil tre ganger i uken, noe hyppigere i sommerhalvåret. En vanlig tur starter fra stien som treffer Kjønstadveien lengst mot sørøst, og har stopper ved en liten dam, utsiktspunkt mot Røstad, naturlekeplass (med bl.a. bålplass, lavvo, slenge, huske, balanse/snurrestativ, trestokker osv.) og ved utsiktpunktet «Løveklippen» med utsikt mot sør. Planområdet ligger ca. 160-250 m fra strandsonen, med badeplass (ikke offentlig sikret) ca. 350 m fra nærmeste del av planområdet. I nærheten av badeplassen finnes også et godt synlig kulturminne (kalkovn). Planstatus Planområdet er i kommunedelplan for Levanger sentrum avsatt til framtidig boligområde (felt B5) og framtidig friområde (felt F7). Området mellom Nordsivegen og sjøen er avsatt som landbruks- natur- og friluftsområde, og vurderes som særlig viktig i forhold til friluftsinteressene. Det går fram av kommunedelplanen at i forbindelse med full utbygging av Kjønstadmarka må allmenhetens interesser langs de sjønære områdene sikres. Friområde F7 vil også fungere som tur- og rekreasjonsområde for bl.a. bebyggelsen på Gjemble og Bamberg. Friområdet er en viktig kvalitet for boligfeltene i området. Kommunedelplanen viser til at opparbeiding av nye byggeområder krever nye veganlegg, hvor følgende aktuelle strekninger for Kjønstadmarka er nevnt: - B5 Kjønstadmarka: Hovedveg til Gjemblevegen rustes opp - Gang-/ og sykkelveg til Gjemblevegen - Nordsivegen rustes opp fra kryss m/Gjemblevegen til Kjønstadmarka I kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.11, vises det til at kommunedelplanen skal gjelde. Planområdet grenser til, og delvis overlapper, reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1 vedtatt 16.04.2008, med siste endring vedtatt 08.09.2010. Planforslaget Generelt Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse og lekeplass), samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (veg, fortau, gang-/sykkelveg, annen Side 73 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste veggrunn), grønnstruktur (grønnstruktur, friområde), hensynssoner (bevaring naturmiljø, båndlegging etter lov om kulturminner og faresone høyspent), bestemmelsesområde (midlertidig anleggsområde vegfylling/-skjæring). Planområdet antas å ha et utbyggingspotensiale på ca. 250 boenheter, fordelt på ulike boligtyper. For de 30 tomtene i felt BF1-BF5 kan det søkes direkte om byggetillatelse. For de øvrige feltene kreves det detaljregulering før det kan søkes om byggetillatelse. Planområdet tenkes utbygd i tre etapper. Det er ikke gitt rekkefølgebestemmelser ift. dette. Som grunneier kan kommunen styre dette gjennom bl.a. opparbeidelse av infrastruktur og salg av tomter/felt. I figuren ovenfor til venstre er planforslaget drapert over terrengmodell sett fra øst. Gjeldende reguleringsplaner for Kjønstadmarka og Håa ses i bakgrunnen. 3D Innsyn er tilgjengelig her: http://tema.webatlas.no/innherred/Web3D Utomhusplan Det skal utarbeides utomhusplan ifb. rammesøknad og denne skal vise utforming av uteareal, beplantning, lekearealer, nivåforskjeller, håndtering av overvann, nærlekeplass m.m. Utomhusplan er altså knyttet til en trinnvis søknadsprosess som er mest aktuell ved samlet utbygging av flere boliger. I øvrige saker skal det iht. TEK10 foreligge bl.a. situasjonsplan. Bebyggelsen Grad av utnytting I felt BF1-BF5 foreslås %-BYA 30 %. I øvrige delfelt foreslås %-BYA 30-40 %. Hustyper I felt B1-B2 tillates frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse; enebolig, flermannsbolig, kjedehus, rekkehus og lavblokk. I felt B3-B9 tillates frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse; enebolig, flermannsbolig, kjedehus og rekkehus. Innenfor bestemmelsesgrense i felt B8 gis det mulighet for terrassert bebyggelse. Gitte byggehøyder gir mulighet for 3 etasjer, inkludert kjeller og loft, men i noen felt tillates større volum (lavblokk og terrassert bebyggelse). Byggehøyde, takform Tillatt maks gesims- og mønehøyde varierer med hustype og takform, og er gitt i bestemmelsenes §§ 4.1 og 4.2. Høyder skal måles på høyeste fasade over planert terreng, bortsett fra for terrassert bebyggelse hvor andre regler er angitt. Takvinkler er gitt i § 3.5. Side 74 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste For frittliggende småhusbebyggelse i felt BF1-BF5 gis det mulighet for saltak, pulttak og flate tak med maks gesimshøyder på hhv. 6,5, 8,0 og 7,0 meter. For saltaket er største mønehøyde 9,2 meter. For eneboliger, kjedahus, rekkehus og tomannsboliger i felt B1-B9 er byggehøydene som for felt BF1-BF5. For flermannsboliger og lavblokk med saltak tillates gesimshøyde inntil 9,0 meter og mønehøyde inntil 11,5 meter. Ved pulttak tillates gesimshøyde inntil 10,0 meter og ved flate tak tillates gesimshøyde inntil 9,0 meter. I felt B8 kan det innenfor bestemmelsesgrensen oppføres terrassert bebyggelse med byggehøyde inntil 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsens høyde i front eller bakkant kan ikke ha større byggehøyder enn 6,5 m. Bebyggelsen kan ha lengde maks 22 meter. For lavblokk og terrassehus tillates det at byggverk for tekniske installasjoner som ventilasjon etc., oppføres 1 meter over maks angitt byggehøyde. Det er gitt egne bestemmelser for garasjer (3.4). Bebyggelsens plassering Bebyggelse skal ligge innenfor viste byggegrenser, iht. reglene i pbl § 29-4 og reguleringsbestemmelser for frittstående garasjer (§ 3.4 siste ledd). Mot friområde/grøntdrag er det vist byggegrenser kun 2 meter fra formålsgrenser. Mot offentlig veg er byggegrensen 9 meter fra senterlinje VEG 1, og 8 meter fra senterlinje i VEG 2, VEG 3 og VEG 4. Estetikk Ved utforming og prosjektering av byggeområder og uteområder skal det legges vekt på høy kvalitet i arkitektonisk utforming av fasader og tak. Bebyggelsen skal gjenspeile samtidens kvaliteter i materialbruk og detaljering. Boligbebyggelse som ligger i samme delområde/ vegstrekning skal utformes med samme beslektet formspråk og takform. Biladkomst, fortau, gang-/sykkelveg Planområdet får adkomst fra Kjønstadvegen, som er tilknyttet Gjemblevegen. Samlevegen er ført i en løkke, med ensidig fortau. Det foreslås tre adkomstveger fra denne, med smalere vegbredde og uten fortau. Alle vegene er planlagt som offentlige. Private enkeltavkjørsler forutsettes avklart ifb. hver enkelt byggesøknad, selv om dette kan være en utfordring ved adressering. For felt med krav om detaljregulering forutsettes adkomst og internveger løst i detaljregulering. Det foreslås en gang- og sykkelvegforbindelse mellom Nordsivegen og samlevegen. Denne skal være kjørbar og tilgjengelig for drift- og utrykningskjøretøy. Den skal også kunne brukes som sekundær adkomstveg til området dersom hovedadkomst blir stengt ved ulykker, skader og lignende. Alle nye veger, fortau, gang- og sykkelveg, avkjørsler og kryss, vist på plankartet skal være utformet i henhold til Håndbok 017. Annen veggrunn og bestemmelsesområde Smale striper langs vegformålet foreslås regulert som annen veggrunn - tekniske anlegg Side 75 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste (vegskulder, grøft, snøopplag). Areal for vegers skjæring, fylling og grøfter foreslås regulert som annen veggrunn - grøntareal eller som boligformål med bestemmelsesområde (midlertidig anleggsområde). Etter at vegen er ferdigstilt kan det i bestemmelsesområdet tillates boligbebyggelse, såfremt bebyggelsen hensyntar veggrunnen. Kollektivtilbud Det er ikke etablert kollektivtrafikk fra planområdet i dag, men det er regulert en bussholdeplass i etappe 1. Planområdet skal for øvrig være dimensjonert for buss. Skoleveg Nærmeste barneskole (Nesheim skole) ligger ca. 3 km unna, Nesset ungdomsskole med Nesseguttbanen gress- /og grusbane ligger ca. 1,4 km unna og Levanger videregående skole ligger i sentrum. Det er besluttet at Nesheim skole skal legges ned, og at Nesset ungdomsskole skal bli ny barneskole. Ungdomsskoleelevene skal flytte til ny skole nærmere sentrum. Fra planområdet er det etablert gang-/sykkelveg fra Kjønstadmarka boligfelt langs Kjønstadvegen til krysset Gjemblevegen/Bragesveg. Derfra er det enkelt fortau ca. 480 meter før ny gang- og sykkelveg (retning Levanger sentrum) begynner ved bussholdeplassen i krysset Gjemblevegen/Åsgårdsvegen/Lins veg. I planbeskrivelsen anbefales det at resterende strekning for gang-/sykkelveg (langs Gjemblevegen) fullføres for å gi en tryggere skoleveg. Barnehagetilbud utenfor planområdet Det er pr. i dag full barnehagedekning i Levanger kommune. I tilgrensende reguleringsplan for Kjønstadmarka etappe 1 er det regulert inn en barnehagetomt, som ennå ikke er tatt i bruk. Det er i dag 6 barnehager innenfor en radius på 3 km fra planområdet, hvor de nærmeste (Gjemble barnehage og Nesset menighetsbarnehage) ligger i underkant av 1,5 km unna, retning Levanger sentrum. Ny 6-8 avdelings barnehage på sørsiden av Gjemleshaugen er under opparbeidelse, ca. 1,5 km nordvest for Levanger sentrum og med tilsvarende avstand fra planområdet. Barnehagen erstatter Nesset og Bamberg menighetsbarnehage i tillegg til barnehagedrift ved Salberg gård (Gjemble Søndre). Servicetilbud Planområdet ligger ca. 3 km fra Levanger sentrum og ca. 4 km fra kjøpesenteret «Magneten». Det offentlige servicetilbudet i Levanger er generelt godt. Sykehuset ligger i sentrum. Nærmeste handel (Prix Levangernesset) ligger ca. 2 km unna planområdet. Parkering Det foreslås parkeringskrav iht. kommuneplanens arealdel bestemmelse pkt.1.5.7. Enebolig/tomannsbolig skal ha 2,0 parkeringsplasser per boligenhet. Rekkehus og boliger med tre eller flere enheter skal ha 1,5 p-plass per boligenhet, og hybler skal ha 1,0 p-plass pr. boligenhet. Lek og uteopphold Ifølge rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen skal det ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det erstattes av fullverdige arealer. Dette er ikke aktuelt Side 76 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste i denne saken. Ifølge kommunens vedtekter skal det i boligområdene avsettes minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal pr. bolig. Innenfor en avstand på 100 m fra boligbebyggelsen skal det sikres småbarnslekeplass på min. 100 m2 (min. 150 m2 ifølge ny arealdel). Det skal sikres kvartalslekeplass på min. 1,5 daa innenfor en avstand på 250 m fra bebyggelsen. For leke-/oppholdsarealer er kommuneplanens arealdel sine bestemmelser i § 1.5.8 lagt til grunn. Dette innebærer bl.a. en økning av minimumskravet til småbarnslekeplasser (for boligområder med 5 eller flere boenheter), krav om områdelekeplass på minimum 1,5 dekar innenfor en avstand på 250 m fra boligbebyggelsen (for boligområder med 25 eller flere enheter) samt krav om minimum 1,5 daa stort areal til ballfelt innenfor en avstand på 400 m fra boligbebyggelsen (for boligområder med 100 eller flere boligenheter). Punkt III A. 3. i utbyggingsavtale for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, godkjent av kommunestyret den 01.10.2008, sak 75/08, sier følgende: «Utbygger besørger og bekoster opparbeidelse av ballplass - fortrinnsvis på område F7.” Annen lokalitet kan vurderes i områdeplanen, men ballplassen bør ligge sentralt i forhold til hele boligfeltet inkl. etappe 1 vest for planområdet.» Overnevnte tilsier at det for ca. 250 boenheter kreves ca. 12,5 daa leke-/oppholdsareal. Planen viser tre lekeplasser samt friområder og øvrig grønnstruktur. For felt B1-B9 må detaljregulering avklare tilhørende småbarnslekeplasser og/eller evt. større lekeplass. Ballplass kan vanskelig etableres i kommunedelplanens friområde F7 på grunn av store terrengforskjeller. Lek 1 er felles områdelekeplass med ballfelt for alle boligene innenfor planområdet samt for alle boliger i tidligere regulert boligfelt. Områdelekeplassen er på 3,05 daa og ligger innenfor 400 m fra boligbebyggelsen i nytt felt (målt i luftlinje), og innenfor 1 km fra boligbebyggelsen i tidligere regulert felt. Reell gangavstand kan for flere, også de innenfor nytt felt, bli ca. 1 km. Området skal benyttes av ca. 350 boenheter totalt. Dvs. at ballplass dekker ca. 1/5 av kravet til 50 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Grønnstruktur og friområder på vel 60 daa skal benyttes av ca. 250 boenheter. Dette gir 240 m2 pr. boenhet, men ikke alt dette er egnet til uteopphold/ferdsel. Lek 2 er felles småbarnslekeplass for de 9 tomtene i felt BF4 og BF5. Lekeplassen er på 160 m2 og er innenfor 100 m fra boligbebyggelsen. Dette gir 17,8 m2 lek pr. boenhet. Sammen med Lek 1, friområder og grønnstruktur anses arealkravet på til sammen 450 m2 uteopphold dekt for disse 9 tomtene. Lek 3 er felles småbarnslekeplass for de 21 tomtene i felt BF1, BF2 og BF3. Lekeplassen er på 440 m2 og ligger innenfor 100 m fra boligbebyggelsen. Dette gir ca. 20 m2 lek pr. boenhet. Sammen med Lek 1, friområder og grønnstruktur anses arealkravet på til sammen 1050 m2 uteopphold dekt for disse 21 tomtene. Ifølge bestemmelsenes §§ 3.9 og 11.2 skal småbarnslekeplassene utstyres med minimum sittebenk, sandkasse og huske, samt være ferdigstilt før boligene tas i bruk. Side 77 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Universell utforming og tilgjengelige boenheter Levanger kommune er pilotkommune for universell utforming, og planavdelingen har anbefalt at i felt hvor forholdene ligger til rette for det, bør det vurderes å stille krav om (eller anbefale) at en viss andel av boligene skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplan. For felt med plankrav kan lokalisering av slike boliger angis i detaljregulering. Krav til andel tilgjengelige boenheter går fram av bestemmelsenes § 3.12. I felt BF1-BF5 skal 9 av de 30 tomtene ha tilgjengelig boenhet, dvs. 30 % av dem. I øvrige felt med plankrav skal minst 30 % av boenhetene være tilgjengelig boenhet. Det er gitt bestemmelse om universell utforming av deler av utearealet (§ 3.9). På grunn av naturlige stigningsforhold i topografien og behovet for å bevare eksisterende terreng, vil enkelte strekninger av stinettet ha høyere stigningsforhold enn anbefalt for rullestolbrukere og disse vil derfor ikke kunne være i bruk for alle. Også kjøreveger med fortau har delvis større stigning enn anbefalt i forhold til dette. For at alle myke trafikanter skal ha gode forhold bør det være mindre enn 5 % (1:20) stigning og 2 % tverrfall. Her har kjøreveger delvis opptil 8 % stigning. Dette kan begrense tilgjengeligheten for enkelte myke trafikanter, bl.a. til lekeplasser. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det vises til sjekkliste, ROS-analyse og oppsummering i planbeskrivelse. Planforslaget er vurdert å ikke medføre særskilte negative konsekvenser for miljø eller samfunn. Planområdet anses ikke å være særlig utsatt for risiko. Risiko vil i første rekke knytte seg til trafikksikkerhet, grunnforhold og anleggsfase. Trafikkforhold og trafikksikkerhet Atkomst til planområdet vil være via ny atkomstveg fra Kjønstadveien. Avbøtende tiltak vil være å planlegge for ryddige atkomstforhold med gode siktlinjer. Det planlegges for atskilte soner for kjørende og gående samt oversiktlige overganger til gang-/sykkelveg langs Kjønstadveien. Anleggsfase Anleggsarbeidet forventes ikke å være spesielt ulykkesutsatt. Rutinene for anleggsarbeid kan vanskelig styres gjennom planarbeidet og er et ansvar som tilligger neste fase. Faren for ulykker i anleggsfasen handler hovedsakelig om faren for arbeidere. Avbøtende tiltak vil være beredskapsplan, HMS-rutiner under anleggsarbeid, skjermet veg- og anleggsområde med mer. Bestemmelser om atkomst og vegtrafikkstøy er nedfelt i bestemmelser. Det tas sikte på etablering av oversiktlige og gode atkomstløsninger, og avkjøring må markeres tydelig for å hindre risiko for ulykker og påkjørsler. Det tilrettelegges for gang-/sykkeltrafikk med etablering av fortau. Radon Det er ingen kjente forekomster av radon i området, sannsynligvis fordi området ikke er undersøkt med hensyn til dette. Byggteknisk forskrift TEK10 skal følges. Side 78 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Grunnforhold Planområdet heller slakt mot nord retning fjorden. Ifølge NGUs kvartærgeologiske kart består løsmassene i nedre del av planområdet av marine strandavsetninger og tynn hav/strandavsetning. Øvre deler av planområdet består av forvitringsmateriale og bart fjell. Skredkart fra NGU viser kvikkleire innenfor planområdet (kvikkleiresone 884 Nordvik). Kvikkleira ligger i risikoklasse 2, som er definert som lav skredfaregrad. Skredskade/konsekvensklasse er registrert som alvorlig. Det utpeker seg ellers ingen øvrige aktsomhetsområder (steinsprang, snøskred, snø- og steinskred) eller fareområder(flom). Det foreligger ingen kjente forhold vedrørende forurenset grunn. Det er utført grunnundersøkelser i planområdet. I rapporten fra Multiconsult datert 04.01.2013 går det fram at resultatene fra felt- og laboratorieundersøkelser viser at løsmassene i undersøkelsesområdet ikke er kvikke. Det er ikke påtruffet kvikkleire hverken i faresone 884 eller i planområdet forøvrig. Rapporten konkluderer med at planområdet ut fra topografi og løsmassemektighet ikke er utsatt for skredfare og at området i kvikkleirefaresone 884 kan friskmeldes for kvikkleire og faresonen slettes. De påpeker videre: Løsmassemektigheten er varierende og det er til dels grunt til berg. Det er påvist høyt grunnvannsnivå og permeable masser i planområdet. Det anbefales geoteknisk prosjektering for de enkelte tiltakene som veg- og boligbygging. Planområdet vurderes som egnet for byggeformål og settes til geoteknisk kategori 2. Det er i bestemmelsene krav om geoteknisk prosjektering ved byggetiltak. Regulering med hensynssone (Faresone - ras- og skredfare - H310) anses med dette unødvendig. Støy Planforslaget vil medføre biltrafikk både i og utenfor planområdet. Trafikk langs Gjemblevegen er moderat med årsdøgntrafikk (ÅDT) på 1500-2000 kjt/d. ÅDT for Nordsivegen anses å ligge langt lavere enn for Gjemblevegen. Ved full utbygging med ca. 250 boliger vil årsdøgntrafikk (ÅDT) i starten av planen ligge på ca. 875-1000 kjøretøy pr. døgn. Trafikk i rushtimen er anslått til ca. 100 kjt./døgn, dvs. 25 biler per kvarter på det travleste (morgen og ettermiddag). Det er konkludert med at dette innebærer fullt ut håndterbare trafikkmengder. Det er gitt generelle bestemmelser ift. støy (§ 7.1). Ifølge planbeskrivelsen er etappe 2 gitt de samme forutsetninger som etappe 1, og nye støyberegninger er derfor ansett som unødvendig. Kulturminner Det er registrert flere automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Ifølge planbeskrivelsen gjelder dette gravfelt og gravminne i tillegg til tre felt for bosetning aktivitetsområde. Gravfeltet er lokalisert i nærheten av Fagerheim gård og gravminne er lokalisert like nord for åsryggen. To av bosetning - aktivitetsområdene er lokalisert sentralt i planområdet, mens det siste feltet er lokalisert på sørsiden langs Nordsivegen. Etter det kommunen kan se ligger gravfeltet utenfor planområdet. Like nordøst for planområdet, ned mot strandsonen, er det en bevaringsverdig kalkovn etter tidligere kalkbrudd i området. Kulturminnet er i dårlig forfatning og er i dag sikret utvendig. Gravminnet med sikringsbuffer er foreslått regulert med hensynssone båndlagt etter lov Side 79 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste om kulturminner, med egne bestemmelser. Endelige avgrensning vil bli gjort etter offentlig ettersyn. Arkeologiske registreringer Ifb. regulering av Kjønstadmarka boligfelt etappe 1 med ny veg mellom Gjemble og Kjønstadmarka, ble det utført kulturhistoriske registreringer. Rapport er utført av NordTrøndelag fylkeskommune i perioden 2004-2005. Følgende funn er registrert: - Tidligere registrert to mulige gravhauger i området (gnr/bnr 6/2 og 6/3). - Ett løsfunn av flintdolk (gnr 6 gnr 20) - Nyere tids kulturminner i området: Steingjerde mellom eiendommene 6/2 og 6/3. I område 1 (høydedraget i Kjønstadmarka) ble det funnet ett mulig stolpehull fra etter steinalder, ved «Smeddihaugen» mellom Kjønstadgården (6/2) og Fagerheim (7/5,6). De to mulige gravhaugene som ble registrert tidlig på 70-tallet, er etter all sannsynlighet naturformasjoner. I område 2 (dyrka områder nord for Kjønstadmarka) ble det funnet 35 kokegroper og 15 mulige stolpehull etter bronsealder-/jernalderbosetting, spesielt konsentrert ved veien NØ i området. I område 3 (planlagt veitrase på eiendom 7/1 fra Gjemblevegen til Kjønstadmarka) ble det funnet 2 kokegroper og 39 mulige stolpehull fra bronsealder-/ jernalderbosetting, i den sørlige halvdelen av veitraseen. Ifb. områderegulering av Kjønstadmarka 2, ble det i november 2012 utført en ny arkeologisk registrering i de deler av området som ikke ble sjaktet ved forrige registrering. Det ble gravd 15 sjakter på sørsiden av Nordsivegen ved gården Norvik, og tre av disse inneholdt funn. Det ble registrert 4 automatiske fredete kulturminner i form av kokegroper. Riksantikvaren innvilget dispensasjon fra kulturminneloven, slik at funnene ble snittet og dokumentert og området ble frigitt til omregulering. Biologisk mangfold Kunnskapsgrunnlaget for arter og naturtyper Ifølge Miljødirektoratets naturbase faktaark BN00011317 er det innenfor planområdets søndre del registrert naturtype gammel fattig edellauvskog, som anses som viktig. Lokaliteten på 45 daa omfatter det meste av kalkryggen i den sørlige delen av Kjønstadmarka, inklusive det gamle kalkbruddet. Vegetasjonen på lokaliteten er en mosaikk med tørrberg, kantkratt, kalkskog med hhv. furu og gran i tresjiktet, hasselkratt og rik lauvskog. Fragmentert landskap med 50-50 fordeling med sørvendt berg og rasmarker B. Delvis innenfor overnevnte naturtype foreligger også miljøregistreringer i skog; sørvendte bergvegger med kalklågurt (kilde: Skog og landskap). Ifølge naturbasen er det ikke registrert utvalgte naturtyper eller prioriterte arter. I planområdet er det ifølge Artskart gjort funn med belegg av flere arter som i rødlista er kategorisert som livskraftige (LC) samt av svartelista art (blankmispel) kategorisert med svært høy risiko (SE). Det er videre observert arter som i rødlista er kategorisert som sterkt truet (EN; hubro), sårbar (VU; myrhauk), nær truet (NT; nebbstarr, stær, hønsehauk), livskraftige (LC), ikke rødlistevurdert (NE) samt svartelista arter med svært høy risiko (blankmispel, vinterkarse, platanlønn), høy risiko (rødhyll), potensielt høy risiko (vårpengeurt, ugrasklokke) og lav risiko. De sårbare, sterkt trua og nær trua rødlisteartene er et fåtall objekter av fuglearter. Side 80 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste I sørøst grenser planområdet til naturtype naturbeitemark (faktaark BN00011318), som anses som viktig. Det er ønskelig med fortsatt beite, og området var i 2009 beitet med hest. Rapport botanisk serie 2010-3 NTNU Vitenskapsmuseet er et utkast til regionale handlingsplaner for 5 utvalgte karplanter i Nord-Trøndelag. En av disse artene er bakkefiol, og Levanger er mht. antall kjente forekomster trolig den viktigste kommunen for arten i Nord-Trøndelag. Det foreligger i Artsdatabanken opplysninger om fire artsfunn av bakkefiol i Kjønstadmarka på Levangernesset. To av funnene (med belegg) er i den sørlige delen som omfatter de kjente naturtypene, et område som ikke planlegges utbygd. To registreringer (kun observasjoner) er i kommende boligfelt. Tre av fire artsfunn stammer fra registreringer i 2002. Området ble også befart mht. bakkefiol i 2012, og det ble gjort 4 funn innenfor det arealet som i kommunedelplanen er avsatt til friområde. Tre av funnene er i foreslått friområde o_FO2, mens det fjerde er like vest for planområdet/friområdet. Det er all grunn til å anta at arten fortsatt finnes i området. Arten er på rødlista, men kategorisert som livskraftig. Ifølge artsdatabanken er arten dokumentert eller antatt å være etablert med reproduserende bestand i Norge. De viktigste områdene er foreslått regulert som friområde og de viktigste lokalitetene er sikret med hensynssone for bevaring av naturmiljø. Når det gjelder svartelista arter er funnene i en bratt og lite tilgjengelig skråning øst i friområdet. Her blir det sannsynligvis ikke ferdsel eller inngrep som kan bidra til uheldig spredning av arten. I badeområdet som er omtalt, og som ligger utenfor planområdet, er det registrert ålegrassamfunn av vanlig ålegras, svært viktig (BN00074322). Det samme er tilfellet med Neset (nord), Vika, som ligger rett nord for planområdet. Landskap Landskapsformer er hensyntatt gjennom terrengtilpassede veiføringer og regulering av grønnstruktur. Terrenget er stedvis bratt og krevende, men veger har maks stigning på 8 %. Den skogkledde åsryggen i sør ivaretas i stor grad gjennom regulering til friområde, delvis med hensynssone for bevaring av eksisterende skog og vegetasjon. Karakteristiske koller og skråninger reguleres til grønnstruktur. Sammen gir dette en naturlig avgrensning av de ulike utbyggingsfeltene. Dyrka mark og beiteområder erstattes av boligtomter. I bestemmelsenes § 3.4 er det gitt føringer for terrenginngrep. Friluftsliv Friluftsinteressene for store deler av kalksteinåsen ivaretas og sikres videre med regulering av friområde. Planforslaget medfører likevel at buffersonen mellom bebyggelse og friområde reduseres, og vil slik kunne redusere bruksverdien for deler av området. 5,5 daa av avsatt friområde i kommundelplanen foreslås som byggeformål i områdereguleringen. Til gjengjeld reguleres et område på 5,4 daa rundt båndlagt gravminne til friområde. Vann, avløp, energiløsninger Vann- og avløpsledninger ligger langs Nordsivegen. Det foreligger ellers ingen teknisk infrastruktur innenfor selve planområdet. Det forutsettes at området tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg. Det stilles i reguleringsbestemmelsene krav om at tekniske planer, dvs. vei- og skiltplan og vann- og Side 81 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste avløpsplan for de enkelte delfeltene, skal være godkjent av Levanger kommune før igangsettingstillatelse kan gis. Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Overflatevannet håndteres primært lokalt ved bruk av infiltrasjon i grunnen på hver enkelt tomt. Overvannet fra veier og gater og andre steder med tett belegg håndteres ved hjelp av infiltrasjon i grunnen og fordrøyningsanlegg i lavbrekkområdet ved kvartalslekeplassen. Overvannshåndtering er nevnt i bestemmelsenes § 3.10. Det forutsettes ny infrastruktur, og boligene skal bygges iht. TEK10 mht. energiforbruk. Det er ikke foreslått eget felt for nettstasjon, men det er gitt en fellesbestemmelse om plassering av slike, se § 3.11. Renovasjon For boliger i felt BF1-BF5 legges det opp til privat avfallshåndtering på hver enkelt tomt. Avfallsløsninger for øvrig boligbebyggelse skal vises i oppfølgende detaljregulering. Økonomiske konsekvenser for kommunen Kjøreveg, fortau og annen veggrunn foreslås regulert til offentlig formål. Samlevegen er nesten 1,5 km lang og vil betjene et stort antall boliger. De mindre vegene er hver på ca. 300 m. Det anses som mest hensiktsmessig at infrastrukturen er i offentlig eie. Utbyggingsavtale m.m. I planbeskrivelsen er det signalisert behov for utbyggingsavtale, men etter det vi kjenner til har kommunen i stedet tenkt å legge evt. føringer ved salg av tomter/felt. Det med velforeninger er f.eks. nevnt i planbeskrivelsen. (Det foreligger utbyggingsavtale mellom tomteselskapet og Levanger kommune ang. utbygging av Kjønstadmarka boligfelt etappe 1). Store deler av sjøsiden på Ytter Nesset oppleves i dag som privatisert, og i tråd med anbefaling i kommunedelplanen og innspill fra bl.a. kommuneoverlege bør allmenhetens interesser langs de sjønære områdene sikres. Det er viktig å sikre allmennheten adkomst til strandsonen med bl.a. badestrand. Det er en gangforbindelse ned til Nordsivegen, samt mulighet for snarveger via grønnstrukturen. Videre forbindelse til ned til fjorden, som ligger utenfor planens begrensning, bør sikres gjennom privat avtale mellom Levanger kommune og grunneiere. Planprosess Medvirkning Forhåndskonferanse: 19.01.2012 Levanger kommune har gitt føringer om at planen skal inndeles i 3 områdekategorier etter utnyttelsesgrad/bygningstypologi og framdrift: Type A: Tomter til eneboliger som selges til private og som forutsettes utbygd i tidlig fase. Områdeplanen for disse områdene gis høy detaljeringsgrad og forutsettes utbygd uten detaljregulering. Type B: Ulike delfelt med konsentrert småhusbebyggelse (rekke-/kjedehus og lignende). Det stilles krav om detaljregulering av delfeltene før utbygging. Detaljeringsnivå tilpasses dette. Type C: Øvre del av planområdet skal i følge planforslaget utvikles med eneboliger, men på et senere tidspunkt. Detaljregulering framstilles derfor mindre detaljert enn Side 82 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste type A. Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort tirsdag 28.02.2012 i Trønderavisa og Levangeravisa, og lagt ut på kommunens hjemmeside. Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert 22.02.2012. Innspill fra følgende er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen: 1. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 07.05.2012 2. Nord Trøndelag Fylkeskommune v/ Regional utviklingsavdeling (NTFK) 19.03.2012 3. Statens vegvesen (SVV) 13.03.2012 4. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) 02.03.2012 5. Monika og Reidar Wikdahl 11.03.2012 6. Liv Sofie Kjønstad 09.05.2012 Planområdet er noe redusert i sørvest ift. varsel om planoppstart. Intern høring i kommunen To versjoner av planforslaget er forelagt avdeling for naturforvaltning, barnerepresentant, kommuneoverlege, folkehelsekoordinator, fagperson for universell utforming, barnehagekonsulent samt Estetikkutvalget i Levanger. Ved første høring (av plandokumenter 21.02.13) kom det to innspill: Barne- og ungdomsrepresentant, 15.03.13 Barnerepresentanten var sammen med Tegn 3 og representant fra Gjemble barnehage på befaring i området. Gjemble barnehage beskriver at en vanlig tur starter fra stien som treffer Kjønstadveien lengst mot sørøst. Et naturlig stoppested på vei til naturlekeplassen er en liten dam som ligger like ved tråkket, som er veldig populær blant barna. Ovenfor denne dammen er det en høy skrent. Det er svært viktig at denne sikres før igangsetting av bebyggelse. Savner lekeplasser i utbyggingsetappe 2 og 3. Er det avsatt nok areal til lekeplasser i forhold til etappe 1? Boligbebyggelsen er plassert helt inntil friområdet. Anbefaler avstand fra friområde til tomtene slik at friområdet kan ivaretas på en best mulig måte. Svært viktig at det lages nok lekeplasser, slik at belastningen på naturleikeplassen, (som er opparbeidet av Gjemble barnehage) samt friområdet, ikke blir utsatt for FOR mye slitasje. Erfaringsvis må en slik naturleikeplass flyttes på, slik at naturen har mulighet til å blomstre opp igjen. Med tanke på at det skal bygges såpass mange boliger, må det legges til rette for alternative lekeplasser, ballbinger, evt. sykkelbaner eller andre tilbud for barn og unge. Nesset ungdomsskole blir om noen år erstattet av Nesheim barneskole. Det kan tenkes at de kommer til å benytte seg av Kjønstadmarka. Kommentar: I senere vedlagte planforslag er det: Ikke forutsatt sikring av nevnte skrent. Det er ikke registrert fare for steinsprang/skred i området. Sikring kan vurderes uavhengig av reguleringsplanen. Lekeplasser i utbyggingsetappe 2 og 3 (B og C) forutsettes detaljregulert senere, men Side 83 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Lek 1 er felles også for disse etappene. Det er satt av tilstrekkelig lekeplasser ift. etappe 1 (A), se egen vurdering. Deler av grønnstrukturen vil måtte fungere som buffersone mot boligbebyggelsen. Flere steder er det beholdt kun 2 m byggegrense ift. formålsgrense. Slitasje på grønnstruktur/lekeplasser kan være en utfordring, men her har en forholdt seg til kommunens overordna arealkrav. Når det gjelder utforming og utstyr på lekeplassene, så er bestemmelsene noe begrenset. Ballbinger og sykkelbaner er ikke spesielt omtalt. Kommuneoverlege, samfunnsplanlegger og folkehelsekoordinator, ISK God folkehelse er samfunnets viktigste ressurs, og kommunen har et hovedansvar for å bidra til en samfunnsutvikling som fremmer folkehelsa, inkludert utjevning av sosiale helseforskjeller. Ansvaret er bl.a. definert i Plan- og bygningsloven og Folkehelseloven. Gjennom utforming av det fysiske miljøet kan kommunen legge til rette for gode opplevelser, fysisk aktivitet og sosial kontakt mellom mennesker, noe som bidrar til å styrke helse og livskvalitet for innbyggerne. Dette er også av avgjørende betydning for å fremme bolyst og attraktivitet. Det er godt dokumentert at nærhet til innbydende friluftsområder bidrar til at flere er fysisk aktive og får gode naturopplevelser i hverdagen, slik at livskvaliteten øker og den enkeltes helse blir bedre. Umiddelbar nærhet til slike uteområder er spesielt avgjørende for personer som i dag er inaktive, og nærhetsfaktoren er også et godt dokumentert virkemiddel i utjevning av sosiale helseforskjeller. Feltene B7, B9 og B10 «spiser» mye av friarealet i Kjønstadmarka, som i dag er et mye brukt tur- og rekreasjonsområde på Levangernesset, særlig av folk som er bosatt på Gjemble og i Kjønstadmarka (Gjembletoppen har ingen tilsvarende friområder som kan sammenlignes med Kjønstadmarka). I et folkehelseperspektiv er dette uheldig, da det bør være en viss størrelse på friområdene for at de skal være egnet til nærmiljøturer, trening osv. Det er avgjørende at det planlegges gode og trafikksikre gang- og sykkelstier i forbindelse med boligfeltene slik at beboere stimuleres til å gå/sykle til og fra skole/barnehage/jobb/fritidsaktiviteter. Dette er gunstig både for helse, trivsel, samfunnsøkonomi, trafikkbilde og miljø. Med en utbygging tilsvarende 300 boenheter, vil det bety en betydelig befolkningsøkning i området. Innbyggere på Gjemble kommer i tillegg. Det blir derfor særlig viktig å bevare attraktive arealer for tur, mosjon og naturopplevelser i nærmiljøet. Friområdet i Kjønstadmarka brukes også hyppig av barnehager på Nesset, og innbygging av friområdet som beskrevet på plankartet, vil ha en uheldig innvirkning på Kjønstadmarka som «naturlekeplass». Friområdet på toppen av Kjønstadmarka vil også være godt egnet til bruk for uteundervisning og aktivitet for «Nesset oppvekstsenter». Det er avgjørende at det kobles på kvalitativt gode sykkel- og gangstier som gir enkel tilgang til friområdene. Med hensyn til rettigheter og muligheter for strandaktivitet bør det planlegges vei ned til strandsonen. I dag er alle veiene som fører ned til stranda privat eid, og stengt for almen ferdsel. Dette ligger vel utenfor området som nå skal detaljreguleres, men vi Side 84 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste ønsker likevel å presise innspillet da det har betydning for kommende (og eksisterende) beboere i området. Samarbeid med velforeninger og andre frivillige organisasjoner i området om ivaretakelse av friområder og aktivitet i området bør tilstrebes. Kommuneplanens samfunnsdel med visjon om «Livskvalitet og vekst» underbygger vurderingene. Kommentar: I revidert planforslag er felt B10 tatt ut og felt B8 er redusert noe i sør. Øvrige forhold tas til orientering, og anses delvis hensyntatt. Ved andre interne høring (plandokumenter datert 20.06.13) kom det to kommentarer. Barnerepresentanten uttaler at foreløpig uttalelse 15.03.13 står «ved lag». Kommunelegen ser at plankartet er justert slik de foreslo i forrige runde (fjernet tomtene på nedsida av vegen i friområdet), men at word-dokumentene ikke er endret. Tror ellers at dette blir en god løsning. Planforslaget er revidert/kvalitetssikret senest den 30.09.2013. Andre innspill Marit Woxholt, 15.08.13 Ved framtidig tomtefradeling fra 6/33, ønskes grensejustering mot Kjønstadmarka og adkomst fra planlagt ny veg i Kjønstadmarka. Det vil også bli aktuelt å søke vann- og kloakktilkobling til framtidig tomt. Kommentar: Innspillet berører tredje boligtomt fra toppen av feltet, på nedsiden av veg 1. Kommunalteknikk har meddelt at de ikke ønsker endring av planen på dette stadiet, men at de ikke har tatt endelig stilling til forespørselen. Vurdering: Forholdet til overordnet plan (kommunedelplan) Planforslaget er stort sett i samsvar med gjeldende kommunedelplan, men noen avvik bør nevnes. Ca. 3 daa av felt B8 i sør samt deler av vegføring, er i konflikt med avsatt friområde. Dette er imidlertid ikke i konflikt med registrert biologisk mangfold. Det er kompensert for dette avviket ved regulering av grøntområder innenfor avsatt byggeområde. Dette avviket kan være noe uheldig for opplevelsen av friområdet, som er en viktig kvalitet for boligfeltet. Avgrensningen er imidlertid justert slik at eksisterende traktorveg ikke berøres. Generelt kan det også bygges svært nær friområdene, noe som kan medføre at en større del av friområdene oppfattes som buffersoner mindre egnet for ferdsel/opphold. Kapasiteten (hvor mye bruk et naturområde tåler) er vanskelig å forutse, men området er tilnærmet like stort som avsatt friområde i kommunedelplanen. Side 85 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Flyfoto med planforslag (hvite linjer), kommunedelplan (turkise linjer) og diverse tema med fargelagte flater. Fareområde kvikkleire - «frikjent» (rødt), kulturminner (lilla), naturtyper (gult), miljøregistreringer i skog (grønt) og marine naturtyper (blått). Vist vegfylling overlapper tidligere vedtatt reguleringsplan, hvor arealet er regulert til friluftsområde og hvor gammel vegtrase skal bevares og nyttes som offentlig tursti. Fyllingen tar også ørlite av to lekeplasser. Forhåpentligvis kan denne turstimuligheten videreføres i vegskråningen. Stien må også føres utenom en boligtomt. Planforslag vist med røde streker overlapper tidligere regulert boligfelt. Bestemmelsenes § 3.9 med krav til arealer for utendørs lek og opphold er iht. føringer i ny arealdel, og anses oppfylt for de feltene som kan bygges ut uten ytterligere detaljregulering. Ballfelt er ikke nevnt i bestemmelsen, da det er sikret med eget formål. Ballfeltet har ikke fått en så sentral plassering som en skulle ønske, og gangavstand for flere vil bli lengre enn anbefalt. Lokaliseringen er forståelig utfra terrengforhold. Landskap, terrengforhold, estetikk Uheldige silhuettvirkninger av ny bebyggelse er lite sannsynlig, pga. terrengforhold og vegetasjon. Det er i stor grad tatt hensyn til eksisterende terreng, vegetasjon og landskapsformer ved utarbeidelse av planen. Side 86 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Området er delvis svært bratt, og dette har lagt føringer for bl.a. infrastrukturen. Største stigning på veger er 8 %, og dette er større enn det som anbefales ift. universell utforming (5 %). Dette kan bl.a. ha betydning for tilgjengeligheten til lekeplasser. Skråningsutslag og lengdeprofil viser delvis omfattende terrenginngrep, men terrenget er også utfordrende. Det gis mulighet for saltak, pulttak og flate tak. Pga. noen smale tomter er det ikke gitt bestemmelser om takfallretning og møneretning ift. terreng, slik det er gjort i reguleringsplanen for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1. Det er imidlertid angitt at boligbebyggelse som ligger i samme delområde/vegstrekning skal utformes med samme beslektet formspråk og takform. Størst variasjon blir det sannsynligvis i felt med ulike tiltakshavere/utbyggere. Vegtrafikkstøy Ifølge planbeskrivelsen er etappe 2 gitt de samme forutsetninger som etappe 1, og nye støyberegninger er derfor ansett som unødvendig. Dette blir imidlertid et boligområde med flere boenheter, og dermed mer trafikk, spesielt i starten av samlevegen. Vurdering ift. «Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker» (T-1442/2012) T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy avhengig av støybelastningen. Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål (bl.a. bolig), og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. I veileder til T-1442/2012 er det vist en forenklet sjablonmetode for å vurdere støy. I Kjønstadmarka må en påregne at høyde på vegbane over omgivende terreng kan være > 0,5 m, og da skal tabell 47 for hard mark brukes, uavhengig av om marktype mellom veg og mottaker er myk eller hard mark. Tabellen har laveste hastighet 50 km/t. Ved å bruke tabell 47, 1000 i ÅDT, 50 km/t og 0-3 % tunge kjøretøy blir avstanden fra midt veg til støysone på 6 meter for rød sone og 20 meter for gul sone. Situasjonen i Kjønstadmarka vil være bedre, da hastigheten vil være lavere enn 50 km/t. For de mest trafikkbelastede tomtene i begynnelsen av feltet kan overnevnte, sammen med angitte byggegrenser (8-9 m), tilsi at bolighus kan bli berørt av gul støysone, og at utearealer kan bli berørt av både gul og rød sone. I planforslaget er det ikke angitt hensynssoner hvor det skal tas hensyn til støy, men det er altså gitt bestemmelser om støy. Tidligere støyberegninger I forbindelse med reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1 (med ca. 90 boliger pluss barnehage) utførte RG-prosjekt støyberegninger (notat 14.06.2006) for eksisterende boliger langs planens samleveg V1 (omlegging av Kjønstadvegen) og det ble bestemt grense for gul sone langs planens internveg V2. Det ble konkludert med at det ikke var behov for avbøtende tiltak for eksisterende boliger etter utbygging av etappe 1, men at det må gjennomføres nye beregninger i forbindelse med planlegging av senere etapper. I starten av feltet (fram til barnehagen) var det lagt inn en byggegrense på 13 meter fra senter veg, i grensen for gul støysone. Side 87 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste RG-prosjekt rapport fra desember 2009 «Vegtrafikkstøy for eksisterende boliger langs Gjemblevegen - konsekvenser av økt trafikk til Kjønstadmarka» omhandler støyberegning som hensyntar full utbygging av Kjønstadmarka med totalt ca. 400 boliger a 3,5 kjøretøy pr. dag og 1 barnehage a 100 kjøretøy pr. dag. For bebyggelse i Sivs veg m.m. er det beregnet en økning på ca. 2 dB ved full utbygging, og det er konkludert med at det ikke er behov for egne skjermingstiltak pga. etablering av boligfelt i Kjønstadmarka. Forholdet til naturmangfoldloven Etter naturmangfoldloven § 7 skal prinsippene i naturmangfoldloven §§ 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og vurderingen og vektleggingen skal framgå av vedtaket. Prinsippene skal holdes opp mot forvaltningsmålene i §§ 4 og 5. I planprosessen er kunnskapsgrunnlaget supplert med ny registrering av bakkefiol, og kunnskapsgrunnlaget anses som tilstrekkelig. Føre-var prinsippet er dermed tillagt mindre vekt. Det er lagt mindre vekt på artsobservasjoner uten belegg, spesielt fugleobservasjoner. Disse er ikke tillagt vekt, da området ikke anses å være naturlig funksjonsområde for observerte rødlistearter. Det er også tatt landskapsmessige hensyn. Utover det som er opplyst i saken er det ikke kjennskap til eller påvist prioriterte, truede eller nær truede arter iht. Norsk rødliste for arter 2010, og heller ikke utvalgte, truede eller nær truede naturtyper iht. Norsk rødliste for naturtyper 2011, som vil bli skadelidende som følge av tiltaket. Det er imidlertid observert rødlista fuglearter, men området regnes ikke som funksjonsområde for disse. Bakkefiol, som er en utvalgt karplante i fylket, er også registrert i planområdet, men hensyntatt gjennom regulering til grønnstruktur. Eksisterende kunnskapsgrunnlag basert på Naturbasen til Miljødirektoratet og Artsdatabankens artskart samt kommunens egen kjennskap til området, vurderes som tilstrekkelig i forhold til sakens karakter og evt. risiko for skade på naturmangfold, jf. § 8. Kommunen har vurdert tiltaket i henhold til prinsippene for offentlig beslutningstaking nedfelt i Naturmangfoldloven (NML) §§ 8-12 og kommet frem at det her ikke ligger noe til hinder for gjennomføring av tiltaket som planlagt. Grunnforhold Det er i bestemmelsenes § 12.1 krav om geoteknisk vurdering og anbefaling for alle søknadspliktige byggetiltak i området. Ifølge rapport fra grunnundersøkelser gjelder dette både veg- og boligbygging. For felt som ikke kreves detaljregulert skulle vi helst sett at dette forholdet var nærmere avklart på planstadiet. Konklusjon Vedlagte planforslag legger godt til rette for en videre boligutbygging i Kjønstadmarka. Rådmannen tilrår at vedlagte planforslag legges ut til offentlig ettersyn. Det ønskes forslag til vegnavn i planområdet, og Levanger historielag bør tilskrives. Side 88 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Utbyggingsavtale Røstad studentby Saksbehandler: Kirstine Karlsaune [email protected] E-post: 74 04 82 73 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Levanger kommunestyre Møtedato 18.03.2015 Arkivref: 2014/6394 - /L81 Saksordfører: (Ingen) Saksnr. 21/15 Rådmannens forslag til innstilling: Vedlagte utbyggingsavtale for «Røstad studentby» godkjennes i medhold av plan- og bygningslovens kapittel 17. Vedlegg: 1 Røstad studentby utbyggingsavtale Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sakspapir Levanger kommunestyre 28.01.2015, sak 2/15 (vedtak av detaljregulering Røstad studentby). Saksopplysninger: Vedlagte utbyggingsavtale mellom Stiklestad Eiendom AS og Levanger kommune avklarer gjennomføring av utbyggingstiltak som er forutsatt i detaljregulering for Røstad studentby, vedtatt 28.01.2015. Avtalen omfatter bl.a. opparbeidelse av felles areal for uteopphold og leik samt bygging av offentlig kjøreveg og fortau. Avtalen har ligget ute til offentlig ettersyn iht. Plan- og byggesakssjefen i Innherred samkommune sitt vedtak den 29.01.2015, delegert sak 60/15. Offentlig ettersyn ble kunngjort i Levangeravisa 31.01.2015 og på kommunens hjemmeside. Frist for uttalelse var 2. mars 2015. Det er ikke mottatt uttalelser. Vurdering: Selv om utbyggingsavtalen kunne omfattet flere forhold, som vurdert ved første gangs behandling i delegert sak, tilrår Rådmannen at vedlagte utbyggingsavtale godkjennes. FØRSTE GANGS BEHANDLING Utvalg Plan- og byggesakssjefen - delegert sak Dato 29.01.2015 Saksnr. 60/15 Plan- og byggesakssjefens vedtak: Vedlagte utbyggingsavtale for «Røstad studentby» legges ut til offentlig ettersyn med 30 Side 89 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste dagers frist for merknader, iht. plan- og bygningslovens § 17-4. Vedlegg: 1 Røstad studentby utbyggingsavtale Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sakspapir Levanger kommunestyre 28.01.2015, sak 2/15 (vedtak av detaljregulering Røstad studentby). Saksopplysninger: I oktober 2012 ble kunngjøring om igangsatt planarbeid og forhandlinger om utbyggingsavtale for området «Røstad studentby» annonsert i Trønderavisa. Vedlagte forslag til utbyggingsavtale mellom Stiklestad Eiendom AS og Levanger kommune avklarer gjennomføring av utbyggingstiltak som er forutsatt i detaljregulering for Røstad studentby, vedtatt 28.01.2015. Avtalen omfatter bl.a. opparbeidelse av felles areal for uteopphold og leik samt bygging av offentlig kjøreveg og fortau. Tidligere hjemlet plan- og bygningslovens Kap. XI-A Utbyggingsavtaler §§ 64 a-f (1985) bruk av utbyggingsavtaler. I sak 53/06 fattet Levanger kommunestyre vedtak om bruk av utbyggingsavtaler og de muligheter og begrensninger som herav følger. Kapittel 17 Utbyggingsavtaler i gjeldende plan- og bygningslov synes forholdsvis lite endret ift. overnevnte. § 1.2 i bestemmelser til kommuneplanens arealdel, vedtatt 13.04.11, sak 18/11, hjemler også bruk av utbyggingsavtaler. Overnevnte er lagt til grunn for å opprette vedlagte utbyggingsavtale. Innhold i en utbyggingsavtale § 17-3 i plan- og bygningsloven sier følgende om innholdet i en utbyggingsavtale: § 17-3. Avtalens innhold En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Side 90 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Bestemmelser til kommuneplanens arealdel sier følgende: 1.2 Utbyggingsavtale (§ 11-9, nr. 2) 1.2.1 Utbyggingsavtale kan brukes innenfor hele kommunen. Utbyggingsavtale skal inngås før igangsettingstillatelse gis, der utbygging i henhold til vedtatt arealplan med tilhørende bestemmelser også forutsetter andre tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak. 1.2.2 Utbyggingsavtale kan også inngås der det fra kommunens side er ønskelig å regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, eller å stille krav til bygningers utforming. Vurdering: En utbyggingsavtale kan omfatte flere forhold enn de som er nevnt i aktuell avtale. Avtalen omfatter f.eks. ikke antall boliger, boligstørrelse, felles parkering, forkjøpsrett (kommunen eller andre), gjerde mot jernbanen, evt. gatebelysning, utstyr på lekeplass, avfall/miljøtorg, strømforsyning/nettstasjon, fjernvarme, universell utforming/tilgjengelighet eller tilpasning av veg/fortau i nord oppimot eksisterende veg/parkeringsplass på Statsbyggs eiendom. Det synes likevel rimelig at det meste av dette blir utbyggers ansvar å følge opp, og dermed ikke nødvendig å ta med i avtalen med kommunen. Noe er også nevnt i vedtatte reguleringsbestemmelser, men boligstørrelse, gatebelysning og tilpasning av veg/fortau er ikke tema i plan og avtale. Forkjøpsrett for SiNoT og registrerte studenter ved HiNT er for øvrig nevnt i opsjonsavtale om kjøp av fast eiendom datert 20.06.2014 mellom Stiklestad Eiendom AS og Studentsamskipnaden i Nord-Trøndelag. Når det gjelder hovedanlegg i avtalens kap. III punkt C viser planforslaget 2,0 m bredt fortau i øst, mens regulert bredde er større sør for planområdet. Videre er hjemmelshaver av gnr. 274 bnr. 21 pr. dags dato Suttuøra AS, selv om det er Expo-nor Eiendom AS som har vurdert utbygging. Avtalens kap. III punkt B) om lekeplassetablering iht. planen utfyller bestemmelsene. Innholdet i utbyggingsavtalen er vurdert til å ligge innenfor rammene i vedtatt detaljregulering for Røstad studentby. Avtalen er vurdert til å følge opp intensjonene i aktuell plan. Omfang og innhold i utbyggingsavtalen sikrer en rasjonell og forsvarlig utbygging av planområdet med nødvendig infrastruktur. I plan- og bygningslovens § 17-4 andre ledd heter det at dersom fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale bygger på kompetansen i § 17-3 andre eller tredje ledd, skal forslaget legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. Den framlagte avtalen bygger på kompetansen i tredje ledd, og det anbefales derfor at foreliggende utbyggingsavtale legges ut til offentlig ettersyn med 30 dagers frist for merknader. Side 91 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Endring av bestemmelse (økt %-BYA) - Reguleringsplan Fossingtrøa Åsen - 1719/207/104 m.fl. Saksbehandler: Kirstine Karlsaune [email protected] E-post: 74 04 82 73 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtedato 18.03.2015 Arkivref: 2010/9177 /2011001 Saksordfører: (Ingen) Saksnr. 22/15 Rådmannens forslag til vedtak: Reguleringsendring for Fossingtrøa, sist rev. 03.03.2015, med maks 35 %-BYA i felt B6 og B10, vedtas som en mindre endring iht. plan- og bygningslovens §§ 12-12 og 12-14. Vedlegg: 1 Søknad om mindre endring av utnyttingsgrad - Reguleringsplan Fossingtrøa 2 Plankart sist rev. 03.03.2015 3 Reguleringsbestemmelser sist rev. 03.03.2015 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Detaljregulering for Fossingtrøa, vedtatt 12.12.2012. Saksopplysninger: Byggmester Kolstad AS har med brev datert 19.01.2015 søkt om en mindre endring av bestemmelser tilknyttet detaljregulering for Fossingtrøa, vedtatt 12.12.2012. Området ligger øst for Åsen sentrum. Det søkes om at %-BYA (prosent bebygd areal) i bestemmelsenes § 2.1.3 økes fra 25 %BYA til 30 eller 35 %-BYA. Søknaden er begrunnet i vedlagte brev. Aktuell bestemmelse gjelder planens tomter for frittliggende småhusbebyggelse. Forslaget har vært på begrenset høring iht. plan- og byggesakssjefens vedtak i delegert sak 64/15. Kommunalteknikk ble anmodet om å orientere mulige tomtekjøpere. Frist for eventuelle uttalelser var satt til 27. februar 2015. Det er mottatt følgende uttalelser: 1 Nord-Trøndelag fylkeskommune, 11.02.2015 2 Statens vegvesen, 12.02.2015 3 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, 25.02.2015 Ingen innvendinger. Ingen merknader. Ingen merknader. Vurdering: Som nevnt ved første gangs behandling og høring kan 35 %-BYA gi store bolighus på de største tomtene. Tomtene variere fra 690 – 1017 m2. Det er imidlertid ikke mottatt Side 92 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste innvendinger, og Rådmannen tilrår at forslag om inntil 35 %-BYA i planens felt B6 og B10 vedtas som en mindre endring. FØRSTE GANGS BEHANDLING Utvalg Plan- og byggesakssjefen - delegert sak Dato 04.02.2015 Saksnr. 64/15 Plan- og byggesakssjefens vedtak: Vedlagte forslag til endring av bestemmelser tilknyttet endra reguleringsplan for Fossingtrøa (vedtatt 12.12.2012), sendes på begrenset høring, iht. plan- og bygningslovens § 12-14 tredje ledd. Vedlegg: 1 Søknad om mindre endring av utnyttingsgrad - Reguleringsplan Fossingtrøa Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Detaljregulering for Fossingtrøa, vedtatt 12.12.2012. Saksopplysninger: Byggmester Kolstad AS har med brev datert 19.01.2015 søkt om en mindre endring av bestemmelser tilknyttet detaljregulering for Fossingtrøa, vedtatt 12.12.2012. Det søkes om at %-BYA (prosent bebygd areal) i bestemmelsenes § 2.1.3 økes fra 25 %BYA til 30 eller 35 %-BYA. Søknaden er begrunnet i vedlagte brev. Aktuell bestemmelse gjelder planens tomter for frittliggende småhusbebyggelse. Planområdet Planområdet ligger sør for fylkesveg 108 og nord for boligfeltet Fossingtrøa, som ligger øst for jernbanen og Åsen sentrum. På grunn av endret trase for fylkesvegen ble det i 2012 vedtatt en endring av reguleringsplanen for Fossingtrøa, som var vedtatt 15.11.1981. Boligområdet er regulert til 15 eneboligtomter og ett felt med konsentrert småhusbebyggelse. Det ble samtidig gitt bestemmelser iht. ny plan- og bygningslov. Reguleringsplanbase + kartgrunnlag. Saken gjelder felt B6 og B10. Side 93 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Vurdering: Da planendringen ble vedtatt 12.12.2012 innebar det at tidligere U-grad = 0,2 ble endret til %-BYA = 25 % for tomtene i område B6 og B10, og til %-BYA = 30 % for felt B11. Eneboligtomtene er fra 0,7 til 1,0 daa. Det var tatt utgangspunkt i gjeldende bestemmelser, som kommunen mente var fornyet/modernisert på en fornuftig måte. U-grad er definert slik i gammel veileder T-1205 for grad av utnytting: «Forholdet mellom brutto golvareal i bebyggelse og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park, vann eller elv, maksimalt 10,0 m». Utnyttingsgrad skal ikke brukes i dag, men kan være brukt i planer som ble vedtatt før byggeforskrift 1987 trådte i kraft. Konvertering til dagens grad av utnytting er ikke mulig. Et regneeksempel for den minste tomta på 690 m2 (tomt 10), som ligger inntil kjøreveg på to sider, ville med U=0,2 fått et brutto grunnareal på ca. 850 m2 og et brutto golvareal på ca. 170 m2. Fordelt over to etasjer ville det gitt kun 85 m2 BYA. Uansett virket 25 %-BYA noe romsligere enn U=0,2, selv om konvertering altså ikke er mulig. For mange tomter i eldre del av boligfeltet Fossingtrøa gjelder fortsatt U=0,2. Tabellen under viser hvordan bebygd areal inkl. parkering vil variere med aktuelle tomtestørrelser og ulik grad av utnytting. Fradelte tomter varierer fra 690 - 1017 m2. Tomtestørrelse Maks bebygd areal Maks bebygd areal Maks bebygd areal ved 25 %-BYA ved 30 %-BYA ved 35 %-BYA 700 m2 175 m2 210 m2 245 m2 1000 m2 250 m2 300 m2 350 m2 I bestemmelsene er det krav om plass for to biler pr. tomt samt snumulighet. Veileder for grad av utnytting § 5-7. Parkeringsareal sier bl.a. følgende: Areal som er nødvendig for å dekke parkeringsbehovet på en tomt, skal medregnes i bebygd areal og i bruksareal som legges til grunn ved beregning av grad av utnytting. Dette gjelder uavhengig av om parkeringsbehovet dekkes ved parkering innomhus, oppføring av garasjeanlegg og carport, eller om parkering skjer på terreng uten overbygging. Videre går det fram at det kan være tilstrekkelig å reservere 18 m² pr. biloppstillingsplass når parkeringsbehovet dekkes ved overflateparkering. Med overnevnte veiledning vil nødvendig parkering oppta minst 36 m2 av maks %BYA, men planen åpner for 50 m2 BYA frittstående garasje. Min. 4 av boligtomtene skal følge prinsippene for tilgjengelig boenhet. Vi kjenner ikke til om det er gjort vurderinger ift. hvor mye ekstra boligareal som evt. trengs for å oppnå tilgjengelig boenhet i en enebolig, men det finnes vurderinger ift. små leiligheter. I søknaden vises det til at andre reguleringsplaner har høyere grad av utnytting. Reguleringsplan for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1 har 30 %-BYA for eneboligtomtene. Bestemmelsene er endret flere ganger under utbygging, men ikke %BYA. Reguleringsendring for Forbregd Lein del III, vedtatt 26.11.2012, har 35 %-BYA. Begge disse boligområdene har relativt store tomter (0,8-1,0 daa). I reguleringsplan for Stokkberget, sør for Fossingtrøa boligfelt, har flere eneboligtomter 20 %-BYA og BYA=200 m2, men planen er ikke gjennomført. Detaljregulering for Brubakken i Halsan, vedtatt 18.06.2014, har 40 %-BYA for ene- og tomannsboliger, men tomtene er mindre (varierer fra 5,5 til 7,9 daa). Side 94 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Innherred samkommune ser positivt på å øke %-BYA til 35 %, selv om dette kan gi store bolighus på de største tomtene. Endringsforslaget sendes på høring. Da %-BYA er påskrevet plankartet må både plankart og bestemmelser endres iht. evt. vedtak. Side 95 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Klage på avslag - Søknad om leilighet i driftsbygning - 1719/94/2 Auringan - Lars Waade Saksbehandler: Gunnar Vatn [email protected] E-post: 74048217 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtedato 18.03.2015 Arkivref: 2013/5379 /1719/94/2 Saksordfører: (Ingen) Saksnr. 23/15 Rådmannens forslag til vedtak: Vedtak i sak 924/14 datert 10.12.2014 opprettholdes. Klage fra Lars Waade tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Hjemmel/bakgrunn for saken: Lars Waade har søkt om å innrede en leilighet i en driftsbygning på eiendommen Auringan med gnr/bnr 94/2 i Levanger kommune. Søknaden er i strid med LNFRformålet i kommuneplanen. Det er gitt et administrativt avslag på søknaden. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling fraråder sterkt at det skal gis dispensasjon. Avslaget er påklaget av tiltakshaver. Vedlegg: 1 Vedtak 924/14 datert 10.12.2014 2 Klage på avslag datert 01.01.2015 3 Oversiktskart 1:30 000 4 Oversiktskart 1:5 000 5 Utsnitt kommuneplan 6 Begrunnelse for søknad mottatt 27.06.2014 7 Begrunnelse for søknad mottatt 08.09.2014 8 Uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 10.11.2014 9 Uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 10.04.2014 10 Korrespondanse tiltakshaver og Fylkesmannen angående søknad om to tomter Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad mottatt 27.06.2014 2. Supplerende søknad (plantegning og begrunnelse) mottatt 08.09.2014 3. Uttalelse fra Landbruksavdelingen i samkommune datert 15.09.2014 4. Høringsbrev datert 16.10.2014 5. Uttalelse fra Landbruksavdelingen i samkommune datert 19.10.2014 6. Uttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 24.10.2014 7. Uttalelse fra Statens vegvesen Region midt datert 03.11.2014 Side 96 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Saksopplysninger: Søknaden: Lars Waade har søkt om å innrede en leilighet i en eksisterende driftsbygning på eiendommen Auringan med gnr/bnr 94/2 i Levanger kommune. Søknaden ble mottatt 27.06.2014. Driftsbygningen ble godkjent oppført i 2013 etter at tidligere bygning brant ned. På gården er det fra før 2 boenheter. Leiligheten skal være bygd og tatt i bruk uten at det foreligger tillatelse. Avløpsanlegget på gården ble i 2014 oppgradert. Det ble da innvilget utslippstillatelse til et utslipp på 8 pe for de to eksisterende boenhetene på eiendommen. Avløpsanlegget skal være dimensjonert for 15 pe. Anlegget består av en slamavskiller med rensing i et filterbedanlegg med filtermassen Filtralite, som er et produkt laget av leire. Utslipp etter rensing havner i Hotranvassdraget. I følge dokumentasjon vedlagt søknaden skal rensegraden være innenfor de strengeste kravene som stilles i Forurensningsforskriftens § 12-8. Planstatus: Tiltaket omfattes av kommuneplanen for Levanger kommune og ligger i et område for Landbruks-, Natur-, Frilufts- og Reindriftsformål hvor det ikke er åpnet for spredt boligbebyggelse. Det er ikke behov for en tredje boenhet på eiendommen med bakgrunn i dagens drift. Dette bekreftes muntlig av Petter Bjarnes, fagansvarlig på landbruk i enhet for samfunnsutvikling i Innherred samkommune. En ny boenhet vil derfor være i strid med landbruksbegrepet i LNFR-formålet. Miljøtilstanden til Hotranvassdraget: I følge nettportalen Vann-nett er den økologiske tilstanden til Hotranvassdraget dårlig, og det er en risiko for at miljømålet ikke nås innen 2021. Vann-nett eies av miljøforvaltningen og Norges Vassdrags- og Energidirektorat (NVE). I følge kart kommunen har tilgjengelig som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold så er Hotranvassdraget registrert med naturtype viktig bekkedrag. I følge Naturmangfoldlovens § 7 skal det i saker som behandles etter Plan- og bygningsloven fremgå at prinsippene i Naturmangfoldloven §§ 8-12 er vurdert. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har i tidligere uttalelser til fradeling av boligtomter i nærheten av omsøkte tiltak, sterkt frarådet at dispensasjon er blitt gitt, fordi det ikke er ønskelig med økt utslipp til Hotransvassdraget. Med bakgrunn i dette, så kan det derfor også vurderes at oppføring av ny boenhet som medfører ekstra utslipp til et vassdrag, som allerede har en dårlig miljøtilstand, å være i strid med naturbegrepet i LNFR-formålet. Søknaden må behandles som en dispensasjonssak. Dispensasjonssøknaden: Begrunnelse for søknaden er redegjort for i førstegangsvedtaket i saken, og ligger også som vedlegg. Andre myndigheter: I henhold til Plan- og bygningslovens § 19-1 og § 21-5 ble saken sendt på en Side 97 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste høringsrunde i brev datert 16.10.2014. Statens vegvesen Region midt skriver i brev datert 03.11.2014 at tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesveg 115 kan påregnes bli gitt dersom krav til sikt og geometrisk utforming oppfylles. Det kan se ut for at vegetasjon og diverse installasjoner er sikthindrende i nord-vestlig retning og må påregnes flyttet hvis tillatelse skal kunne gis. Statens vegvesen har for øvrig ingen innvendinger til saken. Nord-Trøndelag fylkeskommune har i brev datert 24.10.2014 ingen regionale merknader til saken ut fra hensynet til plan- og friluftsforhold. I forhold til Kulturminneloven forutsetter de at kommunen har avklart at tiltaket ikke kommer nærmere enn 100 meter fra registrerte automatisk freda kulturminner. Innherred samkommunes landbruksavdeling har i e-post datert 15.09.2014 og 19.10.2014 ingen merknad til omsøkte tiltak etter Jordloven. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag sin miljøvernavdeling sier i sin uttalelse datert 10.11.2014 at de sterkt fraråder at det gis dispensasjon. De viser til tidligere uttalelse til søknad om fradeling av to boligtomter på samme eiendom. Eiendommen drenerer til en vannforekomst med svært dårlig vannmiljø/vannkvalitet (mht. næringsinnhold). Med utgangspunkt i Hotranvassdragets miljøtilstand, sees det behov for å sanere avløp i området, som en del av en tiltakspakke for å nå målet om god økologisk kvalitet innen 2021. Det vises bla til at Hotranvassdraget er et anadromt vassdrag med en sjøørretbestand, og kategorisert som et viktig bekkedrag med regional verdi. Miljøvernavdelingen kan ikke se at forholdene er endret, og gjentar derfor tidligere uttalelse at etablering av nye kloakkutslipp i et allerede hardt belastet vassdrag innebærer et skritt i feil retning. Kulturminner: I følge Riksantikvarens base over automatisk freda kulturminner ligger nærmeste kulturminne ca. 200 meter unna omsøkte tiltak. 1.gangs behandling av saken: Søknaden ble behandlet første gang i administrativ sak 924/14 i brev datert 10.12.2014. Det ble gitt avslag på søknad om dispensasjon. Vedtaket ligger vedlagt dette saksframlegget. Klage: I brev datert 01.01.2015 klager Lars Waade på vedtaket. Klagen ligger som vedlegg til saksframlegget. Befaring: Kommunen var på befaring av avløpsanlegget den 13.02.2015. Vurdering: Vurdering om klagen er rettidig: Forvaltningslovens § 29 om klagefrist sier at det er 3 ukers klagefrist fra det tidspunkt underretning om vedtak er mottatt av vedkommende part. Vedtaket er datert 10.12.2014. Klage er datert 01.01.2015. I klagen er det anført at Side 98 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste vedtaket ble mottatt 21.12.2014, pga at det var påført feil adresse på brevet. Med bakgrunn i ovennevnte, vurderer Rådmannen at klagen er rettidig. Vurdering av klage: I klagen vises det til at søknaden er avslått med begrunnelsen det må trekkes en grense for den økende forurensningen i Hotranvassdraget. Klager forutsetter derfor at grunnlaget for avslaget er at utslippet til vassdraget økes med en ekstra boenhet på gården, som igjen vil si at utslippet fra gården må ha en dårligere kvalitet enn det vannet som er i elva, eller er dårligere enn det man på sikt ønsker at vassdraget skal ha. Dette påstår klager ikke medfører riktighet, ifølge den dokumentasjon som er sendt inn omkring renseanlegget. I følge de utslippsspesifikasjoner som fremkommer her så renser anlegget langt bedre på alle parametere man ønsker målt, enn det vannet som allerede er i elva, og også bedre enn det EUs miljødirektiv legger opp til. Derfor vurderes hensynet til miljøforurensning som ugyldig, og det hevdes at saksbehandler overhodet ikke har satt seg inn i dette. Kommentar: Kommunen er innforstått med at valgte avløpsløsning for dagens to boenheter, tilfredsstiller de strengeste kravene som stilles etter Forurensningsforskriftens § 12-8 a). Det er også positivt for miljøtilstanden til Hotranvassdraget at gamle avløpsanlegg blir oppgradert. Etablering av en ny boenhet vil likevel medføre at det etableres et nytt utslipp, og med det økt belastning på vassdraget. Alt dette var kjent ved første gangs behandling, og er derfor ikke noe nytt. I klagen anføres at Paulsen, fagperson ved Fylkesmannens miljøvernavdeling, sier at kommunen har plikt til å sette seg inn i og vurdere minirenseanlegg, og opplyste videre at de med sine innsigelser ønsker at kommunen er seg sitt ansvar bevisst og ikke skyver dem foran seg for å begrunne et avslag. Kommentar: Fylkesmannen har i tidligere uttalelse sagt at de forventer at Innherred samkommune som forurensnings- og planmyndighet, utnytter de muligheter som planog bygningsloven og forurensningsloven gir til å oppnå god økologisk tilstand i Hotranvassdraget, og vist til Vannforskriften, som sier at det gjennom vedtak av betydning for vannmiljø, skal arbeides for å oppnå god økologisk tilstand i alle vannforekomster innen utgangen av 2021. De viser videre til at det er grundig dokumentert at forurensningssituasjonen i Hotranvassdraget ikke er tilfredsstillende. Utslipp fra kloakk og landbruk antas å ha størst betydning. Det er nødvendig med tiltak. Fylkesmannen skriver videre at de er kjent med at det finnes konstruerte infiltrasjonsanlegg, med korallsand o.l. men har liten erfaring med slike anlegg. De antar at slike anlegg kan ha et restutslipp, og sannsynligvis begrenset levetid. Oppgradering av avløpsanlegg, kan bidra til bedre vannkvalitet, men Fylkesmannen mener imidlertid at det ikke bør legges til rette for ny bebyggelse med private avløp som kan medføre fare for økt tilførsler av næring så lenge det ikke kan dokumenteres god økologisk tilstand i vannforekomsten og så lenge det ikke foreligger konkrete bindende planer for kloakksanering. Samling av kloakk til fellesledninger og rensing i Holsand renseanlegg synes for oss å være den beste løsningen her, så lenge det Side 99 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste ikke finnes egnede naturlige løsmasser for infiltrasjon. Enkelte nye utslipp er vanskelig å unngå med dagens regelverk, som feks fra beitedyr. Forurensning fra kloakkutslipp kan derimot påvirkes og reguleres. Forurensningsloven gir anledning til forskjellsbehandling dersom dette kan begrunnes i resipienthensyn, dvs. at vannkvaliteten på stedet kan legges til grunn. Avslag på søknader om fradeling samt nye private avløp får presedensvirkning (dvs. får betydning for hvordan senere saker blir behandlet) i nedslagsfeltet til Hotranvassdraget, samt i andre vannforekomster i risiko for ikke å oppnå god økologisk tilstand innen 2021. Fylkesmannen har i flere uttalelser har samme synspunkt, så også i uttalelsen til omsøkte etablering av leilighet. De har sagt at selv med høy rensegrad så vil nye kloakkanlegg medføre et restutslipp til vassdraget. Det er bla vist til stikkprøver tatt ut ved eiendommen Engstad, ikke langt fra Auringan, hvor det er målt E.coli verdier som innebærer at vatnet er uegnet bla til drikke- og badevann samt jordbruksvatning. Prøven skal være tatt 08.02.2013 etter en lang kuldeperiode, og følgelig skulle det da være ingen avrenning fra landbruk. Det konkluderes derfor med at det er behov for sanering/oppgradering av eksisterende avløp fremfor etablering av nye. Det vises i den sammenheng til enstemmig vedtak i samkommunestyret i møte 30.01.2014 – «Tiltaksanalyse i vannrammedirektivet Innherred samkommune – perioden 2014-2021.» I kommuneplanen er det i øvre deler av Hotranvassdraget åpnet for spredt boligbebyggelse innenfor et omfang av 6 boenheter, men da under forutsetning av at det kan etableres godkjente løsninger for avløp. Omsøkte eiendom ligger ikke innenfor en sone hvor det åpnet for slik boligbebyggelse. I arbeidet med kommuneplan er det vurdert hvor det kan åpnes for spredt boligbebyggelse, og da må en anta at bla avløp har vært et av momentene i vurderingen. Det er ikke planer pr i dag om å etablere en kommunal avløpsløsning i dette område. I følge Plan- og bygningslovens § 19-2 bør ikke kommunen dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til saken. Fylkesmannens miljøvernavdeling har i denne og flere andre saker uttalt seg negativt til saken, ved at de frarår sterkt at det skal gis dispensasjon og ber om å bli orientert om vedtak i saken. Da følger det altså av lovteksten at kommunen ikke bør dispensere fra kommuneplanen. I klagen anføres at Landbruksavdelingen ikke har hatt noen innsigelser til saken. Kommentar: Det er riktig at Landbruksavdelingen ikke har hatt merknader til saken, og dette var kjent ved første gangs behandling av saken. Det er et forhold som kan tale for at det kan gis dispensasjon fra landbruksformålet, men samlet sett har ikke dette hatt avgjørende betydning vedtaket. Konklusjon: Rådmannen har vurdert klagen nøye og kommet til at den ikke inneholder noe vesentlig nytt som ikke var kjent ved første gangs behandling av saken. Rådmannen anbefaler derfor at vedtak i sak 924/14 datert 10.12.2014 opprettholdes, og at saken sendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Side 100 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Levanger kommune Sakspapir Etterhåndsgodkjennelse av anneks, dispensasjonssøknad hytte - 1719/243/2/3 Tomt nr 84 Løvtangen - Torgeir Skirstad Saksbehandler: Audhild Slapgård [email protected] E-post: 74048506 Tlf.: Utvalg Plan- og utviklingskomiteen i Levanger Møtedato 18.03.2015 Arkivref: 2014/8131 /1719/243/2/3 Saksordfører: (Ingen) Saksnr. 24/15 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan og bygningslovens § 19-2 (dispensasjon) gis det avslag på søknad om etterhåndsgodkjennelse og dispensasjon for arealoverskridelse. Dette gjelder både i forhold til annekset og hytta. Hjemmel/bakgrunn for saken: Plan og bygningslovens §§ 20-1, 20-2 og § 19-2. Vedlegg: 1 Søknad anneks 2006 2 Søknad anneks 2015 3 Byggetillatelse hytta 1997 4 Dispensasjonssøknad 01.03.2000 5 Vedtak fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 6 Klage fra Skirstad 7 Vedtak av 08.12.14 8 Klagebehandling 13.01.15 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: Saken gjelder søknad om etterhåndsgodkjennelse av hytte oppført i 1997 og anneks oppført i 2006 på eiendommen 243/2/3 i Levanger kommune. Eiendommen skal nå selges og det er ikke samsvar mellom gitte tillatelser og det som er oppført på eiendommen. Den 23.04.1997 ble hytta godkjent. Hytta skulle ut fra tegningene ha et BYA på 78,6 m2, dette inkludert takoverbygd terrasse. På søknadsskjemaet er arealet oppgitt til 80 m2. Her er det benyttet samme regnemåte som det er i dag. Dette for å gi et godt sammenligningsgrunnlag i forhold til den nye reguleringsplanen som annekset er oppført etter. I reguleringsplan Løvtangen plan id 1993014, som var gjeldene plan på det tidspunktet Side 101 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste hytta ble oppført, heter det «det er tillatt å føre opp ei hytte med uthus på tomta. (Arealet som er oppgitt her er etter regnemåten i 1997.) Hytta kan maksimalt ha grunnflate på 70 m2 og uthus på 12 m2.» Ut fra de innsendte og godkjente tegningene skal hytta ha ei grunnflate på 45.84 m2 og ei bod på om lag 10 m2 som er bygd sammen med hytta. Arealforskjellen på de to regnemåtene kommer som følge av at i den gamle planen skulle ikke takoverbygg medregnes i arealet. Det er dette som er byggesøkt og godkjent av kommunen. Hytta som står der i dag har det et samlet BYA på 109,7 m2. Dette arealet fordeler seg slik: Hytta: Sum 10,2x7,50= 76,50m2 2,25x5,30=11,92m2 = 88,50m2 Bod bygd på baksiden av hytta : 2,25x1,75= 3,90m2 Takutstikk: Sum Totalt BYA 1,65x7,5 = 12,37m2 2,25x2,25= 5,0 m2 = 17,37m2 =109,77m2 Uthus på 5,3x5,3 = 28 m2 kommer i tillegg til dette. Noe som gir et samlet BYA på eiendommen på 137,77 m2 Anneks: Kommunen oppfatter dette som et anneks og ikke uthus, siden bygget er ment til overnatting. Innherred samkommune godkjente den 22.03.2006 søknad om oppføring av anneks på 4x5 meter. Både tegninger og søknadskjema viser at bygget skal ha et BYA på 20 m2. Det er videre i søknaden opplyst at hytta har et BYA på 80 m2 alt dette er i henhold til gjeldende reguleringsplan og søknaden ble på bakgrunn av dette godkjent av kommunen. Som følge av at hytta nå skal selges tok Skirstad kontakt pr. telefon med kommunen for å undersøke at alle papirene var i orden. I samtalen ble det stilt spørsmål i forhold til annekset hvorvidt dette var godkjent eller ikke. Eier ble i samtalen informert om at saksbehandler ikke kunne finne noen godkjennelse med det samme, men at dette ikke nødvendigvis betydde det samme som at annekset ikke var bygge meldt, men at man måtte gå nærmer inn i saken for å finne dokumentene. Innherred samkommune mottok den 06.11.2014 søknad om etterhåndsgodkjennelse av anneks på hyttetomt nr. 84 på Løvtangen. Kommunen var i kontakt med tiltakshaver før behandlingen av saken, da kommunen ønsket en befaring for selv å kunne foreta en kontrollmåling av annekset. Kommunen var på befaring og målte annekset til 5,3x5,3 = 28 m2. Søknaden ble på bakgrunn av dette avslått den 08.12.2014, da bygget var større enn hva reguleringsplanen tillater og større enn hva som var godkjent av kommunen i 2006. Side 102 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste I tiden etter avslaget ble det en del epost korrespondanse mellom saksbehandler og tiltakshaver. Se vedlegg vedrørende dette. Vedtaket ble den 15.12.2014 påklaget. Se vedlegg nr. 6. Innherred samkommune behandlet saken på nytt uten å finne grunnlag for å endre standpunkt. Saken ble den 13.01.2015 oversendt til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Dette vedtaket ble også signert av enhetsleder Petter Voll. Etter at tiltakshaver mottok oversendelsesbrevet, tok tiltakshaver kontakt med kommunen for å under søke om Voll var tidligere ansatt i DNB. Dette ble det svart bekreftende på og tiltakshaver stilte da spørsmål vedrørende administrasjonens habilitet i denne saken. På bakgrunn av saksbehandlers samtale med tiltakshaver, foretok kommunen en habilitetsvurdering og konkluderte med at enhetslederen var inhabil i denne saken. Som følge av leders inhabilitet, ble også saksbehandler inhabil og vedtaket av 08.12.14 er ugyldig. Denne vurderingen ble oversendt til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag den 03.02.2015. Videre mottok Innherred samkommune den 19.02.2015 en epost fra tiltakshaver der det blir fremmet krav om erstatning for tapt inntekt på salget på til sammen kr 113 947. I eposten heter det følgende: «Til Innherred Samkommune (ISK) Saken gjelder deres ref PETVOL 2014/8131. Har nå mottatt en erkjennelse fra ISK om at saken min er blitt feilaktig behandlet fra dere. Dette gjelder bl.a habilitetsspørsmålet. Kommunen erkjenner at det foreligger «særegne forhold» i dette brevet og det er jeg helt enig i. Kommunen erkjenner også at det er forhold i saken som svekker en objektiv behandling. Helt utrolig at de da har behandlet den, men men… Petter Voll kjenner årsakene til inhabilitet i dette tilfellet svært godt så jeg slipper å repetere disse her. Til tross for dette har saksbehandling i flere tilfeller vært signert Petter Voll. Dette burde en leder på tidligst mulig tidspunkt forstått og ikke påvirket saken fra starten av. Saken fikk et helt annet omfang etter at Petter Voll tok tak i saken. Det er tross alt et lite anneks på BRA 22m2 vi snakker om. Når saken er feilaktig behandlet og dette er innrømmet av Kommunen er jo selvsagt neste spørsmål om det foreligger et tap for kunden her. Svaret på dette er jo entydig ja. Hytta ble signert solgt medio oktober-14. Kjøper Tore Martinsen, Trondheim. Sum NOK 2.100.000,- Oppgjøret skulle foreligge innen 15 oktober 2015 Med bakgrunn av det inntrufne har ikke kjøper ennå valgt og overta hytta. Ønsker at Side 103 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Kommunen skal sende ham beskjed om at alt er i orden. Jeg har levd i god tro på at dette var i orden for 17 år siden og annekset fikk byggetillatelse i 2006. Og jeg har søkt om det jeg har bygget ! dette er helt i samsvar til tross for at Kommunen hevder noe annet. Saken skal nå opp til politisk behandling i mars eller april. Det er sannsynlig at den politiske behandlingen medfører innhenting av nye mål. Da vil den igjen kunne behandles i mai. Dette medfører i perioden okt 2014-mai 2015 har jeg tapt inntektene på dette salget beregnet slik: 15.10.2014-01.01.2015 = 78 dager, sats 9.5% = 42.633,01.01.2015-15.05.2015 = 134 dager, sats 9.25% = 71.314,SUM: NOK 113.947,Ved innbetaling nå vil beløpet være : 70.307,- (pr 22.02.2015) Mitt kontonr er ****. Jeg krever dette utbetalt nå og vil forbeholde meg retten til å kreve resten ved endelig behandling av saken. Jeg vil også komme tilbake til et saler for medgåtte timer i sakens anledning når dette er avsluttet. Om kravet bestrides bes kravet uten opphold oversendes Fylkesmannen i NordTrøndelag for behandling. Ber også om at saksfremlegget for den politiske behandlingen sendes meg i god tid og at dagens saksvedlegg i saken skrevet av Kommunen makuleres da dette er innrømmet feilaktig i saken. Torgeir og Tove Skirstad» Kommunen har verken gitt tilsvar eller vurdert denne henvendelsen. Dette ettersom saken ikke er avsluttet og det er samkommunestyret som må behandle denne saken. Den 26.02.2015 mottok Innherred samkommune vedtak fra Fylkesmannen i NordTrøndelag, der de har sett på kommunens habilitet i saken. Fylkesmannen har opphevet kommunens vedtak av 08.12.2014 som ugyldig på grunn av ledes inhabilitet i saken. Som følge av dette legges saken frem til politisk behandling i Levanger kommune. Når det gjelder selve hytta har kommunen kun mottatt dispensasjonssøknad. Dette medfører at ved et eventuelt positivt vedtak i saken, må hytta etterhåndsgodkjennes i henhold til pbl §20-1. Vurdering: Habilitetsvurdering: Innherred samkommune mottok den 06.11.2014 søknad om etterhåndsgodkjennelse av eksisterende anneks. Denne søknaden ble den 08.12.2014 avslått, siden bygget er større enn reguleringsplanen tillater. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver den 15.12.2014. Saken ble oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelsen den 13.01.2015. Side 104 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Det ble per telefon og senere per epost stilt spørsmål vedrørende enhetsleder Petter Volls habilitet i denne saken. I brev til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 23.02.2015 gjorde Innherred samkommune en habilitetsvurdering av Petter Voll. Her fremgår det at Skirstad har vært Petter Volls nærmeste leder i DNB, og at Voll finner det naturlig å betrakte seg som inhabil i denne saken. I vurderingen heter det: «I dette tilfellet må man kunne fastslå at det foreligger «særegne forhold», som gjør Voll inhabil i dette tilfellet. Her er det forhold som objektivt sett er egnet til å svekke tilliten til en objektiv behandling av Skirstads sak. Som følge av at Enhetslederen Petter Voll har erklært seg inhabil i denne saken, er også saksbehandler Audhild Slapgård inhabil, jf. fvl. § 6-3. Inhabilitet er en sterk ugyldighetsgrunn og kommunen anser som følge av dette vedtaket av 08.12.2014 ugyldig.» Fylkesmannen i Nord-Trøndelag slår fast at saksbehandlingsfeilen, inhabilitet, kan ha hatt betydning for resultatet i saken, og at Innherred samkommunes vedtak derfor må anses som ugyldig, jf. forvaltningslovens. § 41, heretter forkortet fvl. Vedtaket ble av den grunn opphevet og hjemvist kommunen for ny behandling. Om inhabilitet gjelder reglene i fvl. kap. II §§ 6-10 Forvaltningslovens §6 lyder: «En offentlig tjenestemann er ugild til å tilrettelegge grunnlaget for en avgjørelse eller til å treffe avgjørelse i en forvaltningssak a) når han selv er part i saken b) når han er i slekt eller svogerskap med en part i opp- eller nedstigende linje eller i sidelinje så nær som søsken c) når han er eller har vært gift med eller forlovet med eller er fosterfar, fostermor eller fosterbarn til en part d) når han er verge eller fullmektig for en part i saken eller har vært verge eller fullmektig for en part etter at saken begynte e) når han som leder eller har ledende stilling i, eller er medlem av styret eller bedriftsforsamling for, et selskap som er part i saken og ikke helt ut eies av stat eller kommune, eller en forening, sparebank eller stiftelse som er part i saken. Likeså er han ugild når andre særegne forhold foreligger som er egnet til å svekke tilliten til hans upartiskhet, iblant annet skal det legges vekt på om avgjørelsen i saken kan innebære særlig fordel , tap eller ulempe for han selv eller noen som han har nær personlig tilknytning til. Det skal også legges vekt på om gildhetsinnsigelse er reist av en part. Er den overordnede tjenestemann ugild, kan avgjørelse i saken heller ikke treffes av en direkte underordnet tjenestemann i samme forvaltningsorgan. Ugildhetsreglene får ikke anvendelse dersom det er åpenbart at tjenestemannens tilknytning til saken eller partene ikke vil kunne påvirke hans standpunkt og verken offentlige eller private interesser tilsier at han viker sete.» Kommunens saksbehandler i saken er direkte underordnet Petter Voll. Dette betyr at også hun er inhabil til å fatte vedtak i saken, såkalt avledet inhabilitet, jf. fvl. § 6 tredje ledd. Regelen gjelder bare de som er «direkte underordnet» den inhabile. Det avgjørende er at den overordnete har en formell myndighet til å instruere den underordnete om behandling av saken. Konsekvensen av denne regelen er at på grunn av Petter Volls inhabilitet, er samtlige ansatte ved enheten for samfunnsutvikling inhabile til å treffe avgjørelse i saken. Den underordnedes inhabilitet gjelder altså bare adgangen til å avgjøre saken. Som utgangspunkt kan derfor en underordnet tjenestemann tilrettelegge grunnlaget for avgjørelsen der en direkte overordnet tjenestemann i Side 105 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste samme forvaltningsorgan er inhabil. Forutsetningen for dette er at selve avgjørelsen treffes av noen som er overordnet Petter Voll, i dette tilfellet administrasjonssjefen. Saksbehandler kan kun forberede saken såfremt det ikke er særlige forhold i det konkrete tilfellet som er egnet til å svekke tilliten til den underordnedes upartiskhet, jf. fvl. § 6 annet ledd. Er det slike forhold, vil den underordnede bli inhabil etter fvl. § 6 annet ledd. Saken er blitt forberedt for politisk behandling av saksbehandler Audhild Slapgård. Petter Voll har trådt til side og saksbehandlers overordnede er administrasjonssjefen. I henhold til fvl. § 6 tredje ledd er det klart at Audhild Slapgård kan forberede saken til politisk behandling, så fremt det ikke er særegne forhold som er egnet til å svekke tilliten til hennes upartiskhet. Spørsmålet blir dermed og det foreligger særegne forhold i denne saken som er egnet til å svekke tilliten til den underordnedes upartiskhet, jf. fvl. § 6 annet ledd? Det lar seg vanskelig gjøre å gi en uttømmende beskrivelse av hva slags tilknytning til saken eller partene som vil bli regnet som «et særegent forhold» i en konkret sak. Særegne forhold kan være forhold av samme art som fvl. § 6 første ledd bokstav a-e (annet slektskapsforhold, samboere etc.) eller at man har en annen spesiell interesse i sakens utfall. Slik som økonomisk interesse eller andre former for interessemotsetninger. Etter kommunens vurdering kan det ikke sies å være et særegent forhold at Petter Voll er saksbehandlers overordnede. Kommunen kan ikke se at forberedende saksbehandler har noen økonomiske interesser eller interessemotsetninger i denne saken. Forslag til vedtak er utarbeidet av administrasjonssjefen i Innherred samkommune og Rådmannen i Levanger kommune, basert på sakens dokumenter. Saken er kun blitt forberedt av saksbehandler ved å klarlegge faktum i saken for politikerne. Saksfremlegget har lagt vekt på de hensyn som lovlig kan vektlegges når saker forberedes, slik som eksempelvis reguleringsplan, hensyn for og imot og etablert dispensasjonspraksis innenfor planområdet. Videre skal det i vurderingen om det foreligger særegne forhold blant annet legges vekt på om avgjørelsen kan innebære «særlig fordel, tap eller ulempe for ham selv eller noen som han har en nær personlig tilknytning til.» Det neste spørsmålet blir dermed om avgjørelsen i saken kan innebære en «særlig fordel, tap eller ulempe for ham selv eller noen som han har en nær personlig tilknytning til?» For at noe skal utgjøre en særlig fordel, tap eller ulempe for tjenestemannen eller deres nærmeste, må det dreie seg om en fordel eller ulempe som tilkommer vedkommende spesielt, eller som hun eller han vil merke i spesielt stor grad. Forberedende saksbehandler har ingen annen tilknytning til denne saken annet enn å være saksbehandler. Avgjørelsen i denne saken vil på ingen måte innebære en særlig fordel, tap eller ulempe for henne eller noen hun har en nær personlig tilknytning til. Til sist skal det legges vekt på om inhabilitetsinnsigelsen er reist av en part. Disse momentene er ikke vilkår for inhabilitet, men momenter som inngår i den konkrete habilitetsvurderingen. I denne saken er habilitetsinnsigelsen reist av tiltakshaver. Rådmannen er enig i inhabilitetsinnsigelsen ifht. Petter Voll. Når det gjelder saksbehandlers rolle i dette, viser Rådmannen til den overnevnte vurderingen. Saksbehandlers rolle i denne saken har kun vært forberedende. Konklusjon: Etter en samlet helhetsvurdering av inhabilitetsinnsigelsen finner Rådmannen at det ikke foreligger særegne forhold som er egnet til å svekke tilliten til saksbehandlers upartiskhet, jf. fvl. § 6 annet ledd. Dette tilsier at saksbehandler kan forberede saken til politisk behandling og at administrasjonssjefen utarbeider forslag til vedtak. Planstatus: Side 106 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Området reguleres av reguleringsplan Løvtangen plan id 2004016 og er regulert til hytte med fellesområde. I nevnte plan er det satt en arealbegrensing for hytte til 80 m2 i grunnflate, 20 m2 anneks totalt 100 m2 på tomta samt 50 m2 terrasse. Videre er det i plan markert plassering av hytta. Dispensasjonsvurderingen: Søknaden behandles som om tiltakene ikke er utført. Det vil derfor verken bli tale om fordel eller ulempe for tiltakshaver at arbeidene allerede er påstartet. Rådmannen kan heller ikke vektlegge eventuelt økonomisk tap tiltakshaver påføres, dersom omsøkte dispensasjoner ikke kan godkjennes. At arbeidet er påstartet før nødvendige tillatelser er gitt, står for tiltakshavers egen regning og risiko. Eier av hytta og tiltakshaver Torgeir Skirstad vil heretter bli kalt tiltakshaver. Annekset: I henhold til plan- og bygningslovens § 19-2 første ledd, har kommunen ”adgang til å gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt (…) i medhold av denne lov”. Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at ”hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra (…) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt” og videre at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er ”klart større enn ulempene” jf. pbl. § 19-2 annet ledd. Vilkårene er kumulative og begge må derfor være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243, hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås. Pbl. § 19-2 viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes § 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det første spørsmålet blir i denne saken om dispensasjonen vil medføre at reguleringsplanen «blir vesentlig tilsidesatt». I denne saken dreier det seg om at annekset er 8 m2 større enn tillatt. I prosent utgjør dette en overskridelse på 40 %, noe man kan vurdere som en vesentlig overskridelse av det som er tillatt. Bebyggelsen ligger om lag 200 meter fra sjø, og det er flere hytter Side 107 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste foran denne. Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om å ivare ta områder som er regulert til fellesområdet for hytter, samt at eiendommene ikke skal virke overbebygde. Miljøhensyn må således anses å være tungtveiende i vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra bestemmelsen om arealbegrensinger. Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes som fellesområde for de øvrige hytteeierne og at arealbegrensningene kommer som en følge av disse vurderingene. Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste premisset for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal mye til før kommunen kan gi dispensasjon fra dette punktet. Åsenfjord og Løvtangen er som kjent et pressområde, der man generelt ønsker å ta vare på de gjenstående arealene. Dersom fellesområdet på Løvtangen fortsatt skal oppfattes som fellesområde og kunne benyttes av alle hytteeierne innenfor dette feltet, bør kommunen sørge for å sikre at disse ivaretas gjennom å føre en restriktiv dispensasjonspraksis innenfor planområdet. Etter kommunens vurdering gjør hensynene bak planbestemmelsene seg gjeldende med styrke. Ut fra dokumentene i saken, er det tydelig at tiltakshaver har vært kjent med arealbegrensningene i plan. Det faktum at tiltakshaver har valgt å bygge større enn tillatelsen tilsier, kan ikke andre enn tiltakshaver bebreides for. Videre viser tiltakshaver til at annekset er godkjent slik det står og har sendt kommunen ei plantegning som er målsatt med 4,95 x 4,85 m2. Dette er et dokument kommunen ikke har sett tidligere og viser til innsendte og godkjente tegninger av annekset stemplet av kommunen den 07.03.2006 og godkjent den 22.03.2006. Disse tegningen viser som nevnt at annekset skal være 5x4= 20 m2 inkludert takutstikk over inngangsparti. Tiltakshaver skriver videre i at det var uvisst for han at takutstikket skulle medregnes. Rådmannen viser i så måte til de målsatte tegninger som viser at bygget totalt skal har et BYA på 20m2. Når det gjelder tillatelsen gitt den 22.03.2006, følger av vedtaket at «tiltakshaver må selv påse at arbeidet ikke er i strid med Plan- og bygningsloven, byggeforskriftene, kommunens vedtekter, reguleringsplan med bestemmelser eller annet regelverk.» Som selvbygger plikter man å sette seg inn i gjeldende regelverk før man bygger. Dersom det likevel er noe som er uklart, må man ta kontakt med kommunen før bygget oppføres. Videre vil en dispensasjon i denne saken være med på å danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Kommunen har hatt flere henvendelser fra hytteeiere i dette området som ønsker større areal, og kommunen har vært konsekvent på at 20 m2 og 80 m2 er øvre grense. Kommunen ønsker også å kunne behandle alle som bygger innenfor samme reguleringsplaner likt, slik en evt. dispensasjon her vil få konsekvenser for hele planområdet. Når det gjelder lignende saker innenfor samme planområde vises det til sak nr. 2014/8695, 2006/8951 og 2012/2924. Dette er et tilfeldig utvalg av saker der det er gitt Side 108 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste avslag på dispensasjonssøknader i forhold til utnyttelsesgrad. Dette medfører at ved en eventuell positiv dispensasjonsbehandling, risikerer man derfor å gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis i planområdet. Dette vil igjen medføre en uthuling av reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i forarbeidene til pbl. § 19-2. Kommunen skal og må vurdere dispensasjonssøknaden opp imot planområdet som en helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at kommunen også må åpne for at også andre fritidseiendommer innenfor samme reguleringsplan kan oppføre uthus/anneks med samme størrelse. Dette vil i realiteten medføre at man har uthulet reguleringsplanens begrensinger i forhold til uthus/anneks innenfor planområde. Dette er noe man skal være meget forsiktig med og det er slike forhold som det advares imot i forarbeidene til pbl. § 19-2. Konklusjon: Summen av dette medfører at planen blir vesentlig tilsidesatt. Vilkårene som dispensasjon er således ikke tilstede. Det neste spørsmålet blir om fordelene er større enn ulempene i denne saken. Videre er det slik at fordelene må være klart større enn ulempene for at kommunen skal kunne innvilge en dispensasjon. Det fremgår også klart av pbl § 19-2 4. ledd siste setning at kommunen ikke bør dispensere fra reguleringsplaner når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Denne saken har ikke vært på høringsrunde, slik at det foreligger ingen uttalelser fra andre myndigheter. Dette begrunnes med at det aktuelle området er regulert til hyttebebyggelse og fellesområde. Området har ingen registrerte fornminner eller kulturminner. Rådmannen kan ikke se at tiltaket som sådan berøres av naturmangfoldloven. En arealoverskridelse som i dette tilfellet er snakk om, vil slik Rådmannen ser det ikke berøres av hørings myndighetenes interesser. I denne saken er annekset plassert omlag 10-11 meter fra selve hytta. Dette medfører at området hytteeier benytter, også kan gå på bekostning av fellesarealet til alle hytteeierne i området. Det må likevel påpekes at annekset er plassert meget fin i terrenget og blander seg godt inn i omgivelsene rundt. Annekset virker verken stort eller ruvende selv om annekset er større enn hva reguleringsplanen åpner for. Anneks som plasseres langt unna fra fritidsboligen bidrar i de fleste tilfeller til å gi inntrykk av en større hyttetomt enn det i realiteten er snakk om. Slik at et større areal båndlegges og privatiseres enn det planen åpner for. Dette er et forhold som kun gir fordeler for tiltakshaver. Slik kommunen har vurdert saken finnes det ingen spesielle forhold i dispensasjonssøknaden, som gjør at søknaden skiller seg vesentlig fra forhold som kan påberopes av andre hytteeiere i området. Tiltakshaver anførsler om at det ble gitt dispensasjon til en lignende sak fra Sande kommune og viser til en Fylkesmanns avgjørelse derfra. Rådmannen har ikke sett på disse saken. Dette begrunnes med at det er snakk om en helt annen reguleringsplan, annen kommune og et annet fylke. Disse anførslene kan således ikke tillegges særlig vekt i denne saken. Side 109 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Videre har eier anført at annekset ble oppført i god tro. Samt at det var innvendige mål som var gjeldene. Dersom tiltakshaver var usikker på dette, kunne dette lett vært oppklart dersom tiltakshaver hadde tatt kontakt med kommunen. Videre vises det til det godkjente annekset som er målsatt, og kommunen har ingen grunn til å tro at dette er innvendige mål. Det anføres også at det var grunneier som gjennomførte tiltaket. Kommunen har gjennomgått sitt arkiv, og der er det klart at det er hytteeieren selv som har søkt og fått godkjent uthus på 20 m2, og han har i brev til kommunen opplyst om at han og grunneier ikke er helt enige, se vedlegg, og som eier er man ansvarlig for at de nødvendige tillatelser er gitt før man starter byggingen, samt at bygget blir i samsvar med tillatelsen gitt av kommunen. Eier av annekset har også påpekt at nabo ikke har noen motforestillinger til annekset. Dette er klart en fordel for eier, men igjen vil dette være et moment som mange av hytteeierne innenfor dette planområdet vil kunne påberope seg, og er ikke særlig spesielt for akkurat denne eiendommen. Når det gjelder søknaden og bygget som sådan, er det slik at det til enhver tid er eier som er ansvarlig for at de nødvendige godkjennelser foreligger. I klagen/dispensasjonssøknaden er det ikke anført noen særskilte grunner som kun kan påberopes av denne hytteeieren, til at annekset skal kunne være 40 % større enn hva planen tillater. Konklusjon: En helhetlig vurdering av saken viser at også ulempene med dispensasjonen er klart større enn fordelene som oppnås. Hytta: Mange av de samme hensynene vil gjøre seg gjeldende for hytta som for annekset. Av pbl. § 19-2(1) fremgår det at «Kommunen kan gi varig (…) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt (…) i medhold av [plan- og bygningsloven]». Bestemmelsen gir uttrykk for at kommunen har adgang til å gi dispensasjon fra bestemmelser i vedtatte reguleringsplaner. I utgangspunktet kan det derfor innvilges dispensasjon fra reguleringsplan Løvtangen. Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. I bestemmelsens annet ledd presiseres det at dispensasjon ikke kan gis dersom «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt». Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. § 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jfr. Ot.prp.nr.32 (2007-2008) s. 242-243, hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås. Side 110 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Pbl. § 19-2 viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes § 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I § 19-2(4) angis det videre at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges «særlig vekt». I bestemmelsens forarbeider presiseres det at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, og at dette også gjelder i dispensasjonssaker. I tilfeller hvor det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. Tiltakshaver opplyser i sin dispensasjonssøknad at de har kjøpt en ferdig oppsatt og godkjent hytte. Videre at de har levd i god tro i 17 år om at hytta er godkjent slik den står. Tiltakshaver viser videre til at det er gitt brukstillatelse på hytta. Rådmannen har gjennomgått alle dokumentene for denne hytteeiendommen og kan ikke finnet at det verken er søk om eller gitt brukstillatelse eller ferdigattest for denne eiendommen. I utgangspunktet har enhver kjøper undersøkelsesplikt. I dette tilfellet har dokumentene vært lett tilgjengelige, og kjøper/tiltakshaver kunne på hvilket som helst tidspunkt tatt kontakt med kommunen for å undersøke hva som var godkjent på hytta. Tiltakshaver har i denne saken påberopt seg god tro. Rådmannen viser i så måte til kommunens vedtak av 01.03.2000. Der kommunen skriver «våre papirer viser at omsøkt fritidsbolig har en grunnflate på 55 m2. fritidsboligen er midlertidig oppført med en grunnflate på ca 82 m2. Det var grunneier som førte opp fritidsboligen, hun er bedt om å levere nye tegninger.» Dette vedtaket ble sendt til Torgeir Skirstad. Kommunen mottok tilsvar på dette vedtaket. Dokumentet er datostemplet her den 12.04.2000. Tiltakshaver skriver: «(…) Dette var noe uklart da Teknisk etat hadde godkjent min hytte på 54m2, men som i virkeligheten var så stor at utvendig bod var ikke i samsvar med gjeldende reguleringsplan for Løvtangen. (…)» Ut fra dette mener Rådmannen at tiltakshaver har vært informert om størrelsen på hytta siden 01.03.2000. I denne saken dreier det seg om en arealoverskridelse på 29 m2. Omregnet i prosent utgjør dette 36%, dette må man kunne si er en forholdsvis stor overskridelse. Dersom det åpnes for at denne hytta kan ha et BYA på 109 m2, vil dette klart medføre en uthuling av reguleringsplanen. Slik Rådmannen ser der, foreligger ingen særskilte forhold på eiendommen eller hos tiltakshaver, som gjør at søknaden vil avvike fra flertallet av andre lignende søknader i området. En dispensasjon i saken vil i realiteten derfor kunne bety at det åpnes for en utstrakt nedbygging av fellesområder / friområder i planområdet, hvilket må anses for å være en svært tungtveiende ulempe i helhetsvurderingen, til fordel for en enkelt hytteeier. Side 111 av 112 Levanger kommune – Plan- og utviklingskomiteen 18.03.15 - Sakliste Konklusjon: Etter en samlet vurdering vil hensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanen bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. Det neste spørsmålet blir så om fordelene er større enn ulempene. I denne saken er det snakk om en forholdsvis stor arealoverskridelse på 29 m2 og som vil ha stor betydning for familien som sådan. Selv om hytta ligger om lag 200 meter fra sjø og det faktum at det er flere hytter foran denne, er det de samme prinsippene som ellers som gjør seg gjeldene. Slik at dette momentet ikke kan tillegges særlig vekt. Ellers er det positivt at hytten er tilpasset terrenget så godt som mulig i denne saken. Det er også slik at området i høy grad allerede er båndlagt gjennom omfattende fritidsbebyggelse. Rådmannen ønsker generelt at arealoverskridelser gjøres via en plan endring og ikke som dispensasjon. Dette for å sikre likebehandling av alle innenfor et og samme planområdet. Kommunen kan ikke se at verdien for den enkelte hytteeier skal kunne veie tyngre enn hensynet til plan og likebehandlingsprinsippet. Det foreligger ingen særskilte forhold på eiendommen eller hos tiltakshaver, som gjør at søknaden vil avvike fra flertallet av andre lignende søknader i området. En dispensasjon i saken vil i realiteten derfor kunne bety at det åpnes for en utstrakt bruk av dispensasjoner i planområdet, hvilket må anses for å være en svært tungtveiende ulempe i helhetsvurderingen, til fordel for en enkelt hytteeier. Som ovennevnte viser, anses dispensasjon i dette tilfellet for vesentlig å tilsidesette hensyn bak reguleringsplanen. En helhetsvurdering viser også at ulempene med en dispensasjon er atskillig større enn de fordeler som oppnås. Konklusjon: En samlet og helhetlig vurdering av saken viser at ulempen er klart større enn fordelen som oppnås i denne saken. Vilkårene for å kunne gi dispensasjon etter pbl § 19- er ikke tilstede i dette tilfellet, og søknaden avslås. Side 112 av 112
© Copyright 2026