Brygge - GB 30/178 - Oftenesveien 111
Søgne kommune Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: 30/178 2014/3399 -38100/2014 Bjørg Holme 21.11.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon - Brygge - GB 30/178 - Oftenesveien 111 Utv.saksnr 6/15 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 28.01.2015 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 og § 12-4 – rettsvirkning av reguleringsplan, avslås søknad om dispensasjon for oppføring av brygge på GB 30/178, Oftenesveien 111. Bakgrunnen for avslaget er at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av brygge som søkt, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra bli vesentlig tilsidesatt. Bakgrunn for saken: Saksutredning: Søknaden: Det søkes om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for å bygge en 8 m lang steinbrygge på GB 30/178. Mesteparten av brygga søkes plassert utenfor byggegrensa i reguleringsplanen. Brygga krever derfor dispensasjon fra byggegrensa i reguleringsplanen. Fylkesmannen mener at siden gjeldende plan er fra før 1992, den er fra 1991, går kommunedelplanen foran reguleringsplanen. Denne har en bestemmelse om plankrav. De mener omsøkt brygge krever dispensasjon fra dette plankravet. Kommunens planavdeling er ikke enig i denne vurderingen, men mener reguleringsplanen er gjeldende, se vedlagte vurdering. Den aktuelle eiendommen var opprinnelig en del av en større hytteeiendom GB 30/11 hvor det var regulert inn til sammen fire hytter. I den senere tid er eiendommen delt opp i fire nye hytteeiendommer i tillegg til avgivereiendommen 30/11 som inneholder fellesareal og en stor sjøbu. Resten av fellesarealet er fordelt på de andre hytteeiendommene. Fradeling av 30/180 er godkjent i 2013, 30/175 i 2011, 30/174 i 2011 og 30/178 i 2012. Fradelingen er ikke i tråd med planen, da fellesarealet er fordelt på de ulike hytteeiendommene. Hytta på 30/175 er ferdigstilt i 2013, hytta på 30/174 er ferdigstilt i 2012. GB 30/180 er foreløpig ubebygd. Det er gitt igangsettingstillatelse til hytta på 30/178 i 1996. Det er ikke mulig å finne denne byggesaken i arkivet, men den er omtalt i matrikkelen. Tilbygg og sjøbod på 30/178 er godkjent i 2014, se vedlagte særutskrift. Sjøbua på 30/11 er tatt i bruk i 1996 i følge matrikkelen, vi har ikke funnet byggesaken på denne eiendommen. Alle eiendommene eies av de samme 5 eierne. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område regulert til område for fritidsbebyggelse i reguleringsplan for Søndre del av Oftenes. Reguleringsplanen er egengodkjent 12.12.1991. § 1. PLANOMRÅDET Det regulerte området er på planen vist med reguleringsgrense. Innenfor denne grenselinje skal arealene disponeres som vist på planen. § 2. BYGGEOMRÅDE: HYTTER. I området kan oppføres inntil 12 hytter eksklusiv eksisterende hytter. Hver tomt skal kun bebygges med 1 hytte. Brutto gulvareal (inkl. evt. uthus) skal ikke overstige 100 m² pr. tomt. Bebyggelsen skal være i 1. etasje og ha saltak. Eventuelt loftsrom skal kunne utnyttes. § 3. Bebyggelsens plassering på de enkelte tomter skal fastsettes etter konkret vurdering i det enkelte tilfellet. Bestemmelsene i Plan- og bygningsloven om avstand til nabogrenser skal ved dette følges. § 4. FELLESOMRÅDE: BÅTPLASS Sjøbuer max 10 m² pr. hyttetomt med tilhørende brygge kan oppføres i området hvor angitt felles båtplass. Sjøbuene skal føres opp i en stil som passer inn blant de eksisterende bygg i området. § 6. … FELLESAREAL. Fellesarealer i vestre del av planen omfatter følgende: …Fellesareal i østre del av planen på eiendommen 30/11 er felles for en bestående hytte og tre planlagte hytter på eiendommen 30/11. På plankartet er det angitt felles båtplass for 30/11. Plankartet viser også byggegrense mot sjøen. Deler av brygga kommer i konflikt med denne. Eiendommen ligger også innenfor område regulert til nåværende fritidsbebyggelse i Kommunedelplan for Kjellandsheia. Bestemmelser til kommunedelplan for Kjellandsheia, Oftenes og Leireheia sier bl.a. følgende: Følgende retningslinje gjelder i kommunedelplanen: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas.Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannens miljøvernavdeling bemerker i uttalelse datert 12.11.2014 at felles båtplass er svært nær GB 30/178. Det bemerkes at kommunedelplan for Kjellansheia går foran reguleringsplanen med krav om at nye tiltak ikke kan finne sted før dette kan skje i samsvar med områdereguleringsplan. De mener søknaden krever dispensasjon fra dette plankravet. Det vises til tidligere planprosess i området som ikke kom i mål. Det vises også til de strenge nasjonale føringene når det gjelder bygging i strandsonen. Det pekes på at omsøkt brygge vil øke det bebygde preget i strandsonen og dermed ytterligere svekke naturverdiene i strandsonen. Kommunen gis råd om å avslå søknaden. Kommunens planavdeling er ikke enig med fylkesmannen i at det er plankrav i området, se vedlagte vurdering. Avdelingen sier blant annet følgende i sin vurdering: Vi vurderer at det er sannsynlig at reguleringsplanen for «Søndre del av Oftenes» var kjent da kommunedelplanen ble utarbeidet og at det var et bevisst valg å ikke ta med planen i opplistingen over planområder hvor det skal være plankrav. Kommunen har hatt byggesaker innenfor planområdet etter vedtaket av kommunedelplanen, som har blitt behandlet uten å ta hensyn til et eventuelt plankrav, dette underbygger vurderingen av at området ikke omfattes av plankravet. I e-post fra fylkeskonservatoren 25.11.2014 bes det om at saken utsettes til det foreligger uttalelse fra Norsk Maritimt Museum (NMM). Norsk Maritimt Museum (NMM) anser 3.12.2014 sannsynligheten for en konflikt med kulturminner under vann som svært lav, pga. tiltakets omfang og grunnforholdene på stedet. NMM har derfor ingen anmerkning til tiltaket, utover å minne om at hvis det under tiltakets gjennomføring oppdages kulturhistorisk materiale som kan være vernet eller fredet (for eksempel vrakdeler, keramikk, bearbeidet flint, glass, krittpiper eller annet), må arbeidene straks stanses og museet varsles, jfr. kml § 14 tredje ledd. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men står også selv ansvarlig for at det blir overholdt. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det søkes om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for bygging av en 8 meter lang steinbrygge. Brygga vil ligge ute i sjøen og delvis inne på landareal som er regulert til byggeområde. En del av brygga vil ligge utenfor byggegrensen i planen. Hytta eies av Åse Slettebøe og er utskilt fra familiesameiet mellom fem søsken. De er nå i gang med å oppløse sameiet 30/11. Pr i dag eies alle de 5 parsellene av det som opprinnelig var GB 30/11 av de samme 5 eierne. Det er formålet på land som gjelder ved oppføring av brygge, og dette det må gis dispensasjon fra. Alle søsknene (naboene) er enige om at Åse bør få bygge en egen brygge på dette stedet. Hun benytter i dag stedet til å fortøye båter. Gamle folk på Oftenes kaller stedet for Vedderstø og kan fortelle at det alltid har vært benyttet av grunneiere til å fortøye båter på, lenge før hyttene ble bygget i området. Stedet kan fortsatt benyttes til å fortøye båter uten at det bygges ny brygge i strid med de strenge nasjonale føringene som gjelder for bygging i strandsonen. Der brygga skal bygges er det en naturlig grunne inn mot fjellet som ligger like under vannflaten. Denne flaten danner et naturlig fundament for brygga. Den skal utføres i stein og de skal benyttes lokal grov stein som vil gå i ett med fjellet bakenfor. Det vil ikke være nødvendig å sprenge eller på annen måte endre terrenget. Den vil følgelig få en plassering og en utforming som gjør at den faller naturlig inn i landskapsbildet. Det er positivt at brygga som søkes bygd gis en utforming som gjør at den går mest mulig ei ett med det naturlige fjellet på stedet. Stedet er allerede sterkt privatisert ved at det er bebygd med hytter, brygger og sjøboder. Det er ikke benyttet av allmenheten på noen måte. Administrasjonen er enig i at de mange hyttene i området bidrar til privatisering. Denne delen av Oftenes er regulert til byggeområder og fellesareal for Åses familie. Bebyggelsen på stedet er til dels bygget i strid med planen. Ved at kommunen tidligere har godkjent bygging av en stor sjøbod på fellesarealet (angitt som felles båtplass) har man på en måte fjernet grunnlaget for å opprettholde dette arealet som felles for eierne av GB 30/11. Vi har ikke klart å finne byggesaken for den store sjøboden på GB 30/11 i vårt arkiv. Men i matrikkelen er det oppgitt datoer for rammetillatelse, igangsettingstillatelse og når tiltaket er tatt i bruk. I følge tiltakshaver ble boden bygd for ca 20 år siden. Grunnen til at det ble gitt tillatelse til en så stor bod var at tiltakshaver var yrkesfisker. Siden vi ikke finner byggesaken vet vi ikke noe mer om begrunnelsen enn det tiltakshaver opplyser. Området sjøboden står på er ikke omregulert. Selv om det er gitt dispensasjon til å oppføre den store sjøboden er området fortsatt å betrakte som fellesareal, i følge planen. Felles båtplass for GB 30/11 er på planen angitt her. Dette arealet var heller ikke i utgangspunktet stort nok til å betjene alle parter i familien. På grunn av sjøboden er det blitt enda mindre. Planen har som prinsipp at det skal være felles båtplasser. GB 30/178 ligger ved siden av felles båtplass. I følge uttalelse fra planavdelingen var det sannsynligvis et bevisst valg at den aktuelle reguleringsplanen fortsatt skal gjelde. Det er ikke noe plankrav for dette området i kommunedelplanen for Kjellandsheia som ble vedtatt 16.6.2011. Det må derfor antas at de vurderinger som er gjort i reguleringsplanen fra 1991 fortsatt er gjeldende. Området skal ha felles båtplasser for å begrense utbyggingen i strandsonen, i tråd med de strenge nasjonale føringene når det gjelder dette. Som man ser av planen er det på flere steder langs sjøen angitt «båtplass». På disse stedene er det bygget brygger. Vi kan ikke se at den brygga som her omsøkes vil sjenere verken beboere eller allmenheten på noen som helst måte. Planens intensjon er at brygger og båtplasser skal være der de er angitt på planen. Denne brygga må etter vår oppfatning sees på som en naturlig fortetting i et allerede utbygget område. Med tanke på det sterke presset for nedbygging av strandsonen vil den foreslåtte brygga bidra til å forsterke det bebygde preget i området. Området vil framstå mer uberørt uten denne brygga, og dermed mer i tråd med de strenge nasjonale føringene som gjelder bygging i strandsonen. På dette grunnlaget mener vi at kommunen bør kunne godkjenne brygga slik at hun trygt kan fortøye egen båt på egen brygge. Hvis kommunen godkjenner brygga som søkt vil det uthule planens prinsipp om felles brygger. Det vil bidra til at det skapes presedens i forhold til lignende saker. Planen som styringsverktøy vil bli svekket. Vi minner om at det på 31/67 også er bygget en brygge mot syd som ikke er innregulert i planen. Brygga på GB 31/67 ble bygget før planen ble vedtatt i 1991. Den var en erstatning for en brygge som røk i et uvær i 1983/84. Brygga som ble bygget til erstatning for denne var større enn den eksisterende. Denne ble ødelagt av uvær i 1987. Brygga som erstattet denne var større og kraftigere og høyere med støpt vegg i front for å tåle påkjenningene. Normalt anses brygger fra før 1982 som godkjent dersom det kan dokumenteres at de eksisterte på det tidspunktet. I dette tilfellet foreligger det en sak fra 2007 hvor de forklaringer som ble gitt når det gjelder bryggas opprinnelse ble tatt til etterretning. Brygga på denne eiendommen anses derfor som godkjent pr i dag. Siden denne brygga er fra før planen ble vedtatt er den ikke et sammenlignbart eksempel som skaper presedens for denne saken. Hensynet bak planen er blant annet å påse at man oppnår en helhetlig utbygging samt å regulere bruken av området, både for allmenhet og for beboere. Vi mener dette best gjøres i plansammenheng, ved en eventuell revisjon av planen. I dette tilfellet vil ikke allmenheten bli berørt. De øvrige hytteeiere har i tillegg ytret et sterkt ønske om at Åse må få lov til å bygge en brygge på egen tomt. Det er gitt tillatelse til sjøbu på samme eiendommen, på det som er regulert til fellesareal. Hyttetomtene er heller ikke fradelt i tråd med planen. Store deler av fellesarealet er lagt til hyttetomtene, under forutsetning av at dette skulle være til uendret bruk. Ved at det er gitt dispensasjon for sjøbu på fellesarealet uthules bruken av området til fellesareal, slik planen forutsetter. Bygging av brygge i strid med planen vil ytterligere svekke planen som styringsverktøy. På grunn av ovenstående spesielle momenter vedrørende familiære forhold og at felles bryggeområde er bebygget i utakt med planen kan vi ikke se at denne saken kan skape presedens for andre saker i planområdet. Hvis det også tillates å bygge brygge i strid med planen, vil dette skape presedens for andre bryggesaker. Vi kan på denne bakgrunn ikke se at dispensasjonen vil være til skade for verken planen eller hensynene bak denne – eller for helse, miljø og sikkerhet i området. Administrasjonen mener en brygge vil være i strid med prinsippet i planen om felles brygger. Fordeler og ulemper: Fordelene for tiltakshaver vil være uomtvistelig store ved at de får sin egen brygge foran hytta si. Den aktuelle eiendommen er blant dem som ligger nærmest fellesområdet og dermed fellesbrygga. Det er derfor ikke denne eiendommen som har størst behov for egen brygge. Administrasjonen er enig i at det kan være en fordel for eierne å få en brygge på egen eiendom. Siden det kun er snakk om fordeler for eierne av eiendommen vektlegges dette argumentet i liten grad. Fordelene for resten av familien vil også være store ved at det blir færre parter å fordele det felles bryggearealet på. Administrasjonen kan ha forståelse for dette argumentet. Selv om fordelene gjelder flere enn bare eierne, gjelder fordelen en svært begrenset gruppe mennesker og kan dermed ikke tillegges stor vekt. Som nevnt vil brygga gli pent og umerkelig inn i landskapsbildet pga sin utforming. I tillegg vil den ikke påvirke allmenhetens interesser i området. Hensynene bak planen vil som nevnt etter vår oppfatning ikke bli skadelidende. Vi kan derfor ikke se at dispensasjonen vil medføre noen som helst samfunnsmessige ulemper. Administrasjonen mener brygga vil skade naturverdiene og de landskapsmessige verdiene ved at fjellet ikke bevares uberørt. Fjellet kan ikke tilbakeføres til slik det var. Dette anses som en større samfunnsmessig ulempe enn fordelene for en svært begrenset gruppe mennesker. Det er viktig å være klar over at presset for å bygge i strandsonen er stort. Verdien av at strandsonen bevares uberørt er så stor at det har ført til strenge nasjonale føringer når det gjelder bygging i strandsonen. Ulempen ved ikke å følge disse føringene vil være større enn fordelene i denne saken. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av ny brygge i naturstein på 30/178. Største delen av brygga kommer i konflikt med byggegrensa mot øst i reguleringsplanen. Planen viser heller ikke noen brygge på det aktuelle stedet. Brygga er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen for å kunne få tillatelse. Noen steder i planen er det skrevet båtplass eller felles båtplass på plankartet. Noen av stedene er det i tillegg tegnet inn brygger. På omsøkt sted er det verken angitt båtplass eller tegnet inn brygge. Planen tolkes dithen at brygge er avhengig av dispensasjon fra planen, siden det verken er angitt båtplass eller vist noen brygge på det aktuelle stedet. I tillegg kommer brygga i konflikt med byggegrensa. Reguleringsplanen gjelder i området. Vi er ikke enig med Fylkesmannen som mener kommunedelplan for Kjellandsheia, med sitt plankrav går foran gjeldende reguleringsplan, se vedlagte uttalelse fra planavdelingen, med begrunnelse. Kommuneplanens arealdel § 5 h sier at brygger skal ha maks kaifront 12 meter. Bryggearealet skal maks være 30 m². Omsøkt brygge er 8 m lang og ikke så veldig bred. Den er i tråd med nevnte bestemmelse i kommuneplanen. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1991 er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommunedelplanen for Kjellandsheia ble vedtatt 16.6.2011. I følge uttalelse fra vår planavdeling var det et bevist valg og ikke ta med planen i opplistingen over planområder hvor det skal være plankrav. Formålet i kommunedelplanen er eksisterende fritidsbebyggelse. Dette er i samsvar med formålet i reguleringsplanen, som er fritidsbebyggelse. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Reguleringsplanen og kommunedelplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven § 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven § 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i § 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Hensynet bak reguleringsplanen er at området skal benyttes – slik bruken er i dag: til område for fritidsbebyggelse. Planen er laget ut fra en helhetlig vurdering av området og fastsetter i detalj, hvor det skal være bebyggelse, fellesareal, båtplasser og parkering. Planen ble revurdert i forbindelse med utarbeidelse av kommunedelplanen for Kjellandsheia som ble vedtatt i 2011. Det forutsettes at de vurderinger som ble gjort i den forbindelse fortsatt er relevante. En plan skal ivareta konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet, samt tilgjengelighet, for å nevne noe. Presset for å bygge i strandsonen er stort. Plan- og bygningslovgivningen skal blant annet bidra til å hindre nedbygging av strandsonen slik at også framtidige generasjoner kan få glede av en uberørt skjærgård. Å tillate bygging av brygge i strid med planen uten at dette har vært gjenstand for en helhetlig vurdering i forbindelse med omregulering eller revisjon av planen vil skape presedens for lignende saker. Dette vil bidra til større press for å bygge i skjærgården, noe som igjen vil medføre mindre uberørt skjærgård til glede for kommende generasjoner. Dette er i strid med de strenge nasjonale føringene som foreligger når det gjelder bygging i strandsonen. Å tillate brygge som søkt øker det bebygde preget. Fjellet hvor brygga skal bygges vil ikke lengre være like uberørt natur. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av brygge som søkt, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt og dispensasjonssøknaden for omsøkte brygge avslås. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for oppføring av brygge avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke brygga nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Plan – og bygningslovens § 19-2 sier også at kommunen ikke bør dispensere når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt. Det er tilfelle i denne saken. Kommunen mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2 ikke er oppfylt, og søknaden om dispensasjon kan ikke innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til saken. Vedlegg 1 Oversiktskart - Brygge - GB 30/178 - Oftenesveien 111 2 Søknad om dispensasjon 3 Bilde - Steinbrygge 4 Uttalelse - søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - anlegg av brygge - GB 30/178 Oftenesveien 111 5 Uttalelse fra Norsk Maritimt Museum - oppføring av brygge - GB 30/178 - Oftenesveien 111 6 Reguleringsplanen og kommunedelplanen - ikke plankrav - Brygge - GB 30/178 Oftenesveien 111 7 Særutskrift - Søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg og bod på - GB 30/178 Oftenesveien 111 Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Tlf.: 38 17 62 07 Deres ref.: 2014/3399 Vår ref.: 2014/5745 Vår dato: 12.11.2014 Arkivkode: 421.3 Søgne kommune Postboks 1051 4682 Søgne Oftenesveien 111 - uttalelse til søknad om dispensasjon fra rplan for anlegg av brygge på gnr. 30 bnr. 178 Vi viser til kommunens skriv av 05.11.2014. Det er søkt om anlegg av en steinbrygge med bryggefront på 8 meter. Plasseringen blir ytterst på en sørvendt odde. Eiendommen er i reguleringsplan for Søndre del av Oftenes fra 1991 regulert til byggeområde for hytte med byggegrense mot sjø. Det meste av brygga vil bli liggende i byggeforbudssonen. Reguleringsplanen forutsetter imidlertid at det skal være felles båtplass for 3 nye hytter som er innregulert på gnr. 30 bnr. 11. Omsøkte eiendom er en av disse, etablert i 2012. Felles båtplass er innregulert på fellesareal der reguleringsbestemmelsene gir anledning til bygging av sjøbuer på maks 10 kvm pr. hyttetomt. Det er likevel blitt oppført en stor sjøbod med bruksareal på 69 kvm. Felles båtplass blir da i front av denne boden. For øvrig ligger felles båtplass svært nær eiendommen 30/178. Gjeldende reguleringsplanområde fra 1991 er i kommunedelplan for Kjellandsheia vedtatt som nåværende byggeområde for fritidsbebyggelse. Utfyllende bestemmelser har ikke krav om ny reguleringsplan for nye tiltak i denne planen som går til sjøen, men 3 andre planer, jf. pkt. 2.2. Samtidig sier bestemmelsene at reguleringsplaner etter 1992 gjelder foran kommunedelplanen. Da gjeldende plan er fra 1991, betyr dette at kommunedelplanen går foran med krav om at nye tiltak ikke kan finne sted før dette kan skje i samsvar med områdereguleringsplan. Vi mener derfor at søknaden kreve dispensasjon fra dette plankravet. For strandområdene gjelder strenge nasjonale føringer med bl.a. statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Søgne kommune hører her til områdene med stort press på arealene. Retningslinjene sier bl.a. at bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Eventuelle tiltak bør bare avklares i plan og ikke ved dispensasjon. I dette tilfellet foreligger plan. Planen har blitt forsøkt revidert i perioden 2008 – 2010. Ut fra de strenge nasjonale føringene for strandsonen hadde vi innsigelse til alle nye tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen. Eksisterende anlegg ble akseptert å inngå i planen. For øvrig hadde planforslaget ikke lagt inn brygge på omsøkte bryggelokalisering, men var foreslått regulert til friluftsområde. Kommunen forkastet imidlertid planforslaget og lot planen fra 1991 fortsatt gjelde. Iflg. kommunedelplanen kreves nå områdereguleringsplan før videre utbygging. Evt. dispensasjon fra kommunedelplanen vil lett skape en uheldig presedens. I tillegg vil omsøkte brygge øke det bebygde preget i strandsonen og dermed ytterligere svekke naturverdiene i strandsonen. Vi gir kommunen råd om å avslå søknaden. Besøksadr. Postadr. Telefon Tordenskjoldsgate 65 Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand 38 17 61 00 E-post [email protected] Nettside www.fylkesmannen.no Org.nr. NO974 762 994 Side 2 av 2 Vi minner om at det av pbl. § 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Med hilsen Magnus Thomassen (e.f.) ass. miljøverndirektør Ole-Johan Eik seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Flatnes Bygg Consult AS Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S Side 1 av 1 Fra: Frode Kvalø <[email protected]> Sendt: 3. desember 2014 10:19 Til: Sayej, Ghattas Kopi: Elling Utvik Wammer Emne: SV:14/28012-1 - Anmodning 30/178 - Oftenesveien Norsk Maritimt Sør-Norge. Museum (NMM) er kulturvernets Vi vurderer søknaden ut fra hensynet eller vernet, av Lov om Kulturminner Det omsøkte tiltaket Grunnet tiltakets for oppføring av brygge - gnr landsdelsinstitusjon til en eventuell for forvaltning konflikt med av kulturminner kulturminner under under vann i vann som er fredet, av 9. juni 1978 nr. 50 (kml) §4 eller §14. gjelder etablering heller ikke fått lnnmeldt om uttalelse - dispensasjon 111 av en liten steinbrygge på fjell. NMM har ikke vært i tiltaksområdet og har funn i eller svært nær tiltaksområdet. omfang og grunnforholdene på stedet anser NMM sannsynlighet for en konflikt med kulturminner under vann som svært lav. NMM har derfor ingen anmerkníng kulturhistorisk krittpiper materiale eller annet), må arbeidene underrette til tiltaket, som kan være vernet utover å minne om at hvis det under tiltakets eller fredet (for eksempel vrakdeler, keramikk, gjennomføring bearbeidet oppdages flint, straks stanses og museet varsles, jfr. kml § 14 tredje ledd. Tiltakshaver den som skal utføre arbeidene glass, plikter å om dette, men står også selv ansvarlig for at det blir overholdt. Vennlig hilsen Frode KvalØ Frode Kvalø Forsker Tlf. -47 40034356 [email protected] Norsk Maritimt Museum Bygdøynesveien H0286 37 Oslo Norge Fra: Sayej, Ghattas [maiIto:[email protected]] Sendt: 25. november 2014 10:53 Til: sFjellesPost Emne: 14/28012-1 - Anmodning om uttalelse - dispensasjon Vi sender ovennevnte for oppføring av brygge - gnr 30/178 —Oftenesveien 111 sak for uttalelse. Hilsen Ghattas Sayej Ghattas Jeries Sayej (Ph.D.) Arkeolog/konservator Fylkeskonservatoren Vest-Agder fylkes kommune Postboks 517 Lund, 4605 Kristiansand (Besøksadresse Tordenskjoldsgate 65) Tlf. 38 07 45 00 (sentralbord) Mobil: 47 05 59 07 e-post: [email protected] mhtml:hup://ephorle/6Ph(>1'leweb/sh2n‘e(l/ztspx/GelDOC.aspx?VE_D()KID_DB—44453 21.01.2015 Side 1 av 2 Fra: Atle Danielsen[[email protected]] Dato: 24.11.2014 12:17:46 Til: Berit Wigemyr; Andrè Aarflot; Anne Marit Tønnesland; Bjørg Holme; Jan Inghard Thorsen; Mette Erklev; Terje Axelsen; Øystein Sørensen Tittel: VS: Hva gjelder her? Til orientering. Reguleringsplanen for «Søndre del av Oftenes» ligger innenfor kommunedelplanen for Kjelandsheia, men tiltak innenfor denne planen utløser ikke krav om regulering. Atle Fra: Vibeke Wold Sunde Sendt: 24. november 2014 10:50 Til: Glenn Oskar Austegard; Atle Danielsen Emne: SV: Hva gjelder her? Kommundelplanen for Kjellandsheia ble vedtatt 16.06.2011. I første ledd i bestemmelse 2.2. er det gitt et generelt plankrav for tiltak etter pbl §§ 81, 86 a og b, 87 og 93 i regulerings- og bebyggelsesplaner som er vedtatt før 1992. Det er videre presisert i bestemmelsen hvilke planer plankravet gjelder for: 19841126 Ausviga del av 30/26 19900201 Del av gnr. 30, bnr. 9, 10, 26 m.fl. Ausviga 19920611 Brønnvika Reguleringsplanen for «Søndre del av Oftenes – 19911212», inngår ikke i opplistingen over planer hvor det i første ledd i bestemmelse 2.2. er gitt et plankrav for tiltak. Vi vurderer at det er sannsynlig at reguleringsplanen for «Søndre del av Oftenes» var kjent da kommunedelplanen ble utarbeidet og at det var et bevisst valg å ikke ta med planen i opplistingen over planområder hvor det skal være plankrav. Områdene som er listet opp er regulert til fritidsbebyggelse i vedtatte reguleringsplaner, men er satt av til boligbebyggelse i kommunedelplanen for Kjellandsheia. Formålet avsatt i kommuneplanen tyder på at kommunen ønsker en transformasjon av områdene fra fritidsbebyggelse til boligbebyggelse. Det er da naturlig at kommunen har satt bestemmelser som hindrer videre utvikling av områdene til fritidsbebyggelse og gitt et plankrav for nye tiltak. I reguleringsplanen for «Søndre del av Oftenes» er området regulert til fritidsbebyggelse og det er avsatt til nåværende fritidsbebyggelse i kommunedelplanen. Formålene i reguleringsplanen og kommunedelplanen samsvarer. Vi legger til grunn at kommunen har ønsket at området skal forbli et området for fritidsbebyggelse i tråd med vedtatt reguleringsplan og at plankravet ikke gjelder for området som er regulert i reguleringsplanen for Søndre del av Oftenes – 19911212. Kommunen har hatt byggesaker innenfor planområdet etter vedtaket av kommunedelplanen, som har blitt behandlet uten å ta hensyn til et eventuelt plankrav, dette underbygger vurderingen av at området ikke omfattes av plankravet. Med vennlig hilsen Vibeke Wold Sunde Arealplanlegger Søgne kommune, arealenheten Postadresse: Postboks 1051, 4682 Søgne Besøksadresse: Søgne Rådhus, Rådhusveien 1 Telefon direkte: +47 99 76 61 73 file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/449407_FIX.HTML 26.11.2014 Side 2 av 2 E-post: [email protected] Hjemmeside: sogne.kommune.no cid:image001.jpg@01CCC9 F0.CB5F82B0 Fra: Glenn Oskar Austegard Sendt: 21. november 2014 14:35 Til: Daniel Holm; Vibeke Wold Sunde Emne: VS: Hva gjelder her? Kan noen av dere svare på denne? Glenn Fra: Atle Danielsen Sendt: 21. november 2014 14:32 Til: Glenn Oskar Austegard Kopi: Bjørg Holme Emne: Hva gjelder her? Planavdelingen må definer hvordan vi skal forholde oss til reguleringsplanen for «Søndre del av Oftenes» 19911212. Hvis vi leser punkt 2.2 i bestemmelsene til kommunedelplanen for Kjellandsheia, kan det se ut som om at det er plankrav innenfor denne planen…………..eller er det det??? Vi har tidligere behandlet noen byggesaker innenfor dette planområdet, og ikke tatt hensyn til at det kanskje er et plankrav her. Vi har en kunde som venter på svar her, og vil gjerne vite dette så snart som mulig. Atle file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/449407_FIX.HTML 26.11.2014 Arkiv: Saksmappe: Saksbehandler: Dato: Søgne kommune 30/178 2013/2500 -9929/2014 Anne Marit Tønnesland 14.03.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av tilbygg og bod på - GB 30/178 - Oftenesveien 111 Utv.saksnr 43/14 Utvalg Plan- og miljøutvalget Møtedato 26.03.2014 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens § 19-2 avslås søknaden om dispensasjon for oppføring av tilbygg mot nordvest samt bod på arealet regulert til fellesareal, og fra reguleringsbestemmelsenes § 2 vedrørende utnyttelsesgrad. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 26.03.2014 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens § 19-2 avslås søknaden om dispensasjon for oppføring av tilbygg mot nordvest samt bod på arealet regulert til fellesareal, og fra reguleringsbestemmelsenes § 2 vedrørende utnyttelsesgrad. Repr. Daland (FRP) fremmet fellesforslag på vegne av FRP og Høyre: I medhold av plan- og bygningslovens § 19-2 innvilges søknaden om dispensasjon for oppføring av tilbygg mot nordvest samt bod på arealet regulert til fellesareal, og fra reguleringsbestemmelsenes § 2 vedrørende utnyttelsesgrad som omsøkt på vilkår : Før det gis tillatelse til plassering innenfor fellesareal, skal det innhentes samtykkeerklæring fra gb 30/ 174-175-180 Begrunnelse for vedtaket: Iht til regjeringens gjeldende veileder om grad av utnytting (side 56) , skal reguleringsplaner 19871997 ikke benytte brutto gulvareal som utnyttelsesgrad. Veilederen beskriver at det enten skal nyttes bya, bra eller tu. Plan og miljøutvalget legger til grunn at utnyttelsesgraden for gjeldende reguleringsplan skal beregnes med BRA. Gjeldende kommuneplan legger opp til BRA på 120/138 Den politiske intensjonen bak kommuneplanens bestemmelse §5 c, er at det i eldre reguleringsplaner skal legges til grunn en utnyttelsesgrad på bra 120 m2 (138 m2 inkl parkering) der forholdene ligger til rette for det. Intensjonen må være, på sikt, å justere eldre reguleringsplaner slik at planenes status samsvarer med kommuneplanen i den utstrekning dette er hensiktsmessig Votering: Rådmannens til vedtak satt opp mot FRP og Høyre sitt fellesforslag. Fellesforslaget enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens § 19-2 innvilges søknaden om dispensasjon for oppføring av tilbygg mot nordvest samt bod på arealet regulert til fellesareal, og fra reguleringsbestemmelsenes § 2 vedrørende utnyttelsesgrad som omsøkt på vilkår : Før det gis tillatelse til plassering innenfor fellesareal, skal det innhentes samtykkeerklæring fra gb 30/ 174-175-180 Begrunnelse for vedtaket: Iht til regjeringens gjeldende veileder om grad av utnytting (side 56) , skal reguleringsplaner 1987- 1997 ikke benytte brutto gulvareal som utnyttelsesgrad. Veilederen beskriver at det enten skal nyttes bya, bra eller tu. Plan og miljøutvalget legger til grunn at utnyttelsesgraden for gjeldende reguleringsplan skal beregnes med BRA. Gjeldende kommuneplan legger opp til BRA på 120/138 Den politiske intensjonen bak kommuneplanens bestemmelse §5 c, er at det i eldre reguleringsplaner skal legges til grunn en utnyttelsesgrad på bra 120 m2 (138 m2 inkl parkering) der forholdene ligger til rette for det. Intensjonen må være, på sikt, å justere eldre reguleringsplaner slik at planenes status samsvarer med kommuneplanen i den utstrekning dette er hensiktsmessig Saksutredning: Søknaden: Det søkes dispensasjon for oppføring av 2 tilbygg til hytte, samt en frittstående bod på GB 30/178. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes § 2 vedrørende utnyttelsesgrad, samt fra arealformålet, fellesareal. Søknaden er mottatt henholdsvis 20. august og 9. desember 2013. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område delvis regulert til hytter og delvis til fellesareal i reguleringsplanen for Søndre del av Oftenes. Reguleringsplanen er egengodkjent 12. desember 1991. Relevante bestemmelser i saken: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder: «I dette tilfellet er det vedtatt grønne fellesarealer. Vi vurderer disse som del av reguleringsplanens grønnstruktur som ikke bør bebygges. Når det i tillegg er vist atkomststi til sjøen i grønnstrukturen tett inntil omsøkte tilbygg mot nordvest, vil dette forsterke privatiseringsgraden. Noe tilsvarende vil gjelde uteboden. Denne blir liggende for seg selv innenfor grønnstrukturen, ca. 15 fra sjøkanten. Boden vil slik sett kunne øke det bebygde preget langs sjøen og føre til ytterligere privatisering av strandområdet. Vi gir derfor råd om at kommunen avslår dispensasjonssøknaden slik den foreligger.» Vest-Agder fylkeskommune: har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Det vises til uttalelsen i sin helhet. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Det er ønskelig med litt større inngangsparti mot nordvest, og dette tilbygget vil ligge helt skjult fra sjøen. Inngangspartiet blir på 12 m², og vil ikke bli synlig sett fra sjøen. Det som imidlertid må understrekes, er at tilbygget skal plasseres i et område regulert til fellesområde, nær regulert atkomststi til sjøen. Privatiseringsgraden vil øke, og ha en negativ innvirkning på bruken av stien. Hvis den utvendige boden skulle plasseres innenfor byggeområdet i planen, vil dette bety at boden vil ligge veldig eksponert i strandsonen. Den omsøkte plasseringen vil være mest naturlig på tomten. Boden skal plasseres ca. 9 meter fra hytten, på et ubebygd fellesareal. Med dette privatiseres en større del av eiendommen, noe som anses for å være svært uheldig. Boden vil også komme i tilknytning til regulert sti. Vi anmoder tiltakshaver om å plassere en evt. bod innenfor område regulert til byggeområde, for på den måten å samle bebyggelsen. Vi mener tilbygget og uteboden ikke vil hindre allmennheten ytterligere eller bidra til å forringe det biologiske mangfold, da eiendommen allerede er privatisert og et tilbygg ikke vil bety annen bruk enn den som er i dag. Vi er uenig med søker på dette punkt, og viser til punktene over. Området er regulert til fellesområde, og er uansett ikke tilgjengelig for allmennheten. Fellesområdet på tidligere GB 30/11, skal være felles for hyttene på GB 30/11, nå henholdsvis GB 30/174, 175, 178 og 180. En privatisering av fellesområdene gir redusert ferdselsmulighet for brukerne av området, er uheldig og klart i strid med plan. Vi mener fordelene for tiltakshaver er større enn de samfunnsmessige ulempene. Vi kan heller ikke se at intensjonen i planen eller hensynene bak denne på noen måte blir skadelidende. Vi viser til punktet overfor, og må si oss uenig med søker på dette punkt. Fordelene for tiltakshaver kan etter vår vurdering ikke vektes tungt. Fellesarealene må i hovedsak fremstå som ubebygde, slik at brukerne kan ferdes fritt. Reguleringsbestemmelsene sier at det er tillatt med 100 m² bruksareal for eiendommen. Det totale arealet overstiger ikke BRA=100 m². Reguleringsplanen angir ingen bestemmelser om bruksareal. Dette må bero på en misforståelse. Det er i bestemmelsene angitt at det pr. eiendom kan oppføres en hytte (inkl. uthus) med brutto gulvareal 100 m². Brutto gulvareal er tilnærmet likt bebygd areal, når bebyggelsen er i en etasje. Hvis man skal anslå hva bestemmelsen i gjeldende plan innebærer, vil man grovt sett kunne si at det tilsvarer ca. 90 m² bruksareal, men som sagt er det ikke bruksareal som er tellende i denne saken. Det bebygde arealet overskrides med ca. 4 m². Det er gitt tilsvarende dispensasjon for arealutnyttelse på naboeiendommen GB 31/118 og 31/3 i 2013. Plan- og miljøutvalget innvilget dispensasjon for tilbygg til hytte og sjøbu i møte 16. oktober 2013. Administrasjonen kan vanskelig se at en enkeltsak skal føre til presedens for alle saker i etterkant av et slikt vedtak, og er av den oppfatning at planen skal følges. Endringer bør skje gjennom planarbeid, og ikke gjennom dispensasjon. Ny kommuneplan vedtatt 22. november 2012 sier at hytter i Søgne nå kan tillates med BRA = 120 m². Vi påregner at dette etter hvert vil bli gjeldende praksis for alle områder i kommunen i takt med at gamle planer blir revidert, erstattet eller tilsidesatt. Kommunen skal ta stilling til gjeldende planer, og kan ikke behandle søknader etter hva man antar bli fremtidige endringer. Administrasjonens samlede vurdering: Til informasjon: Omsøkte tilbygg mot øst kan oppføres uten dispensasjon. Det gjøres av den grunn ingen vurderinger i forhold til dette. Det skal imidlertid understrekes at dersom utvalget velger å gi dispensasjon for tilbygg mot nordvest og bod, blir totalt brutto gulvareal over 100 m², og tilbygget mot øst må da inngå i en evt. disp. fra utnyttelsesgraden. Det søkes om oppføring av to tilbygg og en bod på eiendommen. Tiltaket er i strid med reguleringsbestemmelsenes § 2 vedrørende utnyttelsesgrad, samt arealformålet, fellesareal. I gjeldende reguleringsplan er eiendommen delvis regulert til hytter og delvis til fellesareal. Det er i bestemmelsene angitt at det pr. eiendom kan oppføres en hytte (inkl. uthus) med brutto gulvareal 100 m². Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1991, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Reguleringsplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven § 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven § 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Tilbygg mot nordvest: I henhold til reguleringsplanen er det inntegnet en sti over fellesarealet ned til sjøen. Denne ligger tett inn til eksisterende hytte som er plassert helt i formålsgrensen. Dersom det tillates oppføring at tilbygg mot stien, vil dette komme i konflikt med folks oppfatning av hva som er tilgjengelig og hva som er privat område. Dette vil vanskeliggjøre bruken. Hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, vil derfor bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er ikke oppfylt. Bod: Oppføring av bod, ca. 9 meter fra hytta vil privatisere en større del av eiendommen, enn hva som er tilfelle i dag. Bruken av området vil endres, ettersom øvrige brukere av området ikke vil føle det naturlig å gå over et område som fremstår som privat. Hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, vil her bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Vi gjør av den grunn ingen vurderinger av fordeler og ulemper. Avslutningsvis: I forbindelse med oppdelingen av GB 30/11, må det sies at kommunen vurderte planen feil, og tillot at deler av fellesområdet ble lagt inn i hver av eiendommene uten dispensasjon. Dette fordi man la til grunn at disse områdene ble fradelt til uendret bruk. Selv om planen viser at arealene er fellesarealer, er det tydelig at eierne nå oppfatter disse som mer private enn hva de var tidligere. Det er derfor viktig at kommunen tar vare på disse områdene gjennom en stram dispensasjonspraksis. Vi vurderer de grenser som er satt i denne planen å være satt slik de er for å begrense størrelsen på bygningene på disse sjønære eiendommene. Vi minner om at reguleringsplanen har strammere begrensninger enn tidligere kommuneplan også, hvor grensen var 100 m² BRA. Dersom det nå ble gitt dispensasjon for utvidelse opp til bruttoareal på 104,5 ville det etter vår vurdering kunne skape en uheldig presedens som kan brukes i mange av kommunens hytteområder. Hvorvidt det skal åpnes for utvidelser utover det som er angitt i den enkelte plan bør, etter administrasjonens vurdering, ikke skje som dispensasjoner i den enkelte sak, men eventuelt vurderes gjennom en reguleringsprosess. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon - GB 30/178 - Oftenesveien 111 2 Situasjonsplan og tegninger 3 Tillegg til søknad om dispensasjon 4 Foto 5 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder 6 Oversiktskart 7 Reguleringsplankart 8 Reguleringsbestemmelser
© Copyright 2024