1. No category

UDBUDSMATERIALE
Del af Litra aa
HOTEL og mulighed for dagligvarebutik på
MARKEDSPLADSEN
By- og Miljø
Maj 2016
1
INDLEDNING:
Nyt hotel til Hillerød
Hillerød Kommune har en helt unik beliggende grund midt i byen, tæt på byens perle
Frederiksborg Slot og lige op til byens gågade. Her ønsker Byrådet, at der etableres et
tidssvarende, moderne og trendy hotel med vægt på Affordable luxury (luksus til at betale)
Service Apartments. Et sådant hotel vil give Nordsjælland en facilitet, der mangler, og vil supplere
det gode byliv i Hillerød by.
Byen og slottet, og nu de Unesco-udpegede Parforce jagtskove, tiltrækker mange turister og
gæster fra nær og fjern. København er kun en god halv time væk via S-tog eller
Hillerødmotorvejen.
Hillerød huser store internationale virksomheder som Novo, Biogen og Foss og i starten af
2020’erne tages Nyt Hospital Nordsjælland i den sydlige bydel Favrholm i brug. Så der er behov
for at forskere, projektansatte mv. kan opholde sig i kortere eller længere tid i byen, og at der
bliver yderligere konferencemuligheder i byen.
Stedet og historien om navnet ”Markedspladsen”
I Hillerød er der blevet holdt markeder lige siden slutningen af 1600-tallet. Markederne blev i de
første små to hundrede år holdt på forskellige mindre markedspladser i byen, men i 1845 købte
Hillerød Købstad et areal ved området, der i dag hedder Markedspladsen, så byen fik én stor
samlet plads til markederne. Indtil få år forinden, havde salpeterværket ligget her. Det
Frederiksborgske Salpeterværk, blev oprettet af Frederik V i 1753, og nedlagt i 1841.
Området blev indtil slutningen af 1960’erne brugt til at holde flere årlige kreaturmarkeder, hvor
køer, heste, grise, høns osv. blev solgt på auktioner. I 1930 blev der opført en markedshal, der
blev brugt til formålet. Hallen blev revet ned i 1967 og markederne stoppede omkring det
tidspunkt, hvorefter der blev etableret den parkeringsplads og turistbusparkering, der er i dag.
Baggrund i ”Helhedsplanen for Slotssøkarreen”
I 2006 gennemførte Hillerød Kommune en arkitektkonkurrence for byudviklingsområdet
Slotssøkarréen. Fogh & Følner og Juul & Frost’s forslag blev valgt og i 2007 bearbejdede de to
arkitektfirmaer deres forslag til én samlet helhedsplan, som Hillerød Byråd vedtog i 2008.
Helhedsplanen danner fortsat grundlag for nye lokalplaner for området.
https://www.hillerod.dk/media/259759/helhedsplan-for-slotssoekarreen.pdf
Hovedelementer i helhedsplanen er ”muren”, der samler og styrer det bebyggede ud mod sø og
slot og tværgående ”flows”, der indfanger bevægelsen mellem vigtige punkter i byen.
Markedspladsen indgår i helhedsplanen som en væsentlig plads, og udgør en del af
Markedsflowet. Markedsflowet mellem Markedspladsen og Posen, skal sammen med Arkadeflowet
og Kulturflowet skabe markante tværgående passager på tværs af gågaden. Det er
helhedsplanen, der lægger op til at placere et hotel- og konferencecenter, samt eventuelt boliger,
butikker, Wellnesscenter m.m. på Markedspladsen.
2
Trafikken skal jf. helhedsplanen underordne sig byens rum og byliv. Det var tanken at
parkeringen på Fisketorvet og Markedspladsen skulle flyttes fra terræn til en underjordisk og/eller
indbygget p-løsning, der bindes sammen under Slotsgade, men dette virker ikke økonomisk
realistisk i dag. Slotsbroforpladsen var ønsket bilfri, men den foreslåede løsning med fjernelse af
biltrafik og etablering af en (ensporet) busvej bag om Slotskroen er ikke længere mulig. Der er
dog fortsat ønske om, og behov for, at mindske virkningen af trafikken ved Lille Slotssø,
Slangerupgade og Slotbroforpladsen, så sammenhængen mellem by og slot styrkes her.
Udvikling af Markedspladsen ved salg
Med baggrund i Helhedsplan for Slotssøkarréområdet udbydes en grund til etablering af et hotel
på den nordlige del af den kommunale ejendom, Markedspladsen, hvor der i dag er parkering for
turistbusser og personbiler. Placeringen i bykernen tæt på Frederiksborg Slot og med god
tilgængelighed er attraktiv for et hotel. Dette er i overensstemmelse med Byrådets vision for
bymidten; Fra købstad til mødestad, hvor Byrådet har fokus på byens eventyrlige historie som
slotsby og købstad i hjertet af Nordsjælland. Her skal være dejligt at komme, at være her, at
mødes – at opleve, handle og bruge bykernens mange rum.
https://www.hillerod.dk/media/259912/vision-fra-koebstad-til-moedestad.pdf
Grunden, der er på ca. 4.000 m2, udbydes til salg til opførelse af et hotel, eventuelt i samspil med
en dagligvarebutik i stueetagen på ca. 1.000 m2, og i begrænset omfang andre anvendelser, som
f.eks. privat service, kontorer og boliger. Den samlede bebyggelse må have et etageareal på max
10.000 m2. En del af grunden skal anlægges til parkering og flow.
1.
Valg af tilbud
Udvælgelseskriterier
Tilbud vil blive vurderet ud fra både pris og projekt.
Kriterierne vil ikke blive vægtet.
Der foretrækkes et projekt, der kan tilføre Hillerød et trendy hotel som en attraktiv funktion i
moderne bæredygtige og smukke arkitektonisk rammer og gerne med ca. 50
kælderparkeringspladser.
Hillerød Byråd vil herefter vælge det, for kommunen, mest fordelagtige tilbud.
Der vil blive udarbejdet lokalplan og kommuneplantillæg på baggrund af det valgte projekt. Der
tages forbehold for om behandling af planforhold og den tilknyttede offentlige høring medfører
ændringer i projektet. Hvis et sådan forhold har økonomisk konsekvens for byder, skal der
forhandles om betingelserne.
Pris
Grundprisen skal være inkl. moms.
3
Grundprisen skal ikke omfatte tilslutningsbidrag, hovedledningsbidrag og lignende, der
efterfølgende betales af køber i overensstemmelse med, de på byggetidspunktet, gældende
takster og betalingsvedtægter for de respektive forsyningsselskaber.
Køber skal etablere ca. 70 og minimum 66 terrænparkeringspladser til personbiler på del af
arealet (se illustration fra trafikanalyse og afsnit om Parkering).
Herudover skal køber etablere en flow-forbindelse med særlige belægninger og by-inventar, der
skal strække sig ud over det udbudte areal OG hen over de to veje nord og syd for det udbudte
areal (se kortbilag og afsnit om Flowforbindelse).
Tilbuddets omfang
Ud over pris skal tilbuddet omfatte følgende beskrivelse af projektet:
- Skitsemæssigt oplæg til bebyggelsens udformning, herunder planer og snit samt angivelse
af brutto- og nettoarealer.
2.
-
Dispositionsskitse med målestok og nordpil, der angiver bebyggelsens disponering,
adgangsforhold for trafik til ejendommen, herunder en løsning og udformning af
parkeringsforhold samt behandling af udendørsarealer og terrænregulering.
-
Facader og visualiseringer af fremtræden, der viser den arkitektoniske idé og behandling af
den samlede ejendom.
-
Tekniske og organisatoriske foranstaltninger til nedbringelse af ressourceforbruget med
hensyn til byggematerialer, energibesparende foranstaltninger, orientering i forhold til sol
og vind, affald, vandforsyning og spildevandsrensning skal indarbejdes i tilbudsprojektet.
-
Skitse for flowforløb fra ny busparkering syd for Markedsstræde, over Markedsstræde, op
langs ny hotelbebyggelse, over vejen Markedspladsen og hen til passagen ved Slotsgade
49.
Muligheder og krav til ny bebyggelse og anlæg
Areal og beliggenhed
Den udbudte ejendom er en del af den offentlige vej litra ”aa” (7000aa). Den del af det offentlige
vejareal, der ønskes afhændet, skal nedlægges i forbindelse med salget, mens adgangsvejene
Markedsstræde og den nordligste del af Markedspladsen bibeholdes som offentlig vej.
Sælger betaler for udstykningen og nedlæggelse af vejarealet. Eventuelle senere udstykninger er
sælger uvedkommende.
Ejendommens areal vil efterfølgende være på ca. 4.000 m2
4
Området er beliggende ved Slangerupgade og Markedsstræde.
Luftfoto over områdets placering i Hillerød bykerne kan ses på forsiden af udbudsmaterialet.
Herunder luftfoto af området:
Planforhold
Den udbudte grund er omfattet af tema-lokalplan for facader og skilte.
https://www.hillerod.dk/media/260133/lokalplan-322-for-facader-og-skilte.pdf
5
Den udbudte grund vil blive omfattet af en ny lokalplan, der vil blive udarbejdet på baggrund af
det tilbudsprojekt som Byrådet udvælger. Tidsplan for ny lokalplan vil blive udarbejdet i
samarbejde mellem køber og sælger.
Udbuddet sker med udgangspunkt i rammerne for lokalplanlægning i Kommuneplan 2013.
http://hillerod-kommuneplan2013.odeum.com/dk/rammer/rammeomraader/vedtaget/sbc3.htm
Området er beliggende i Kommuneplanens rammeområde SB.C.3 afgrænset af Slangerupgade,
Slotsgade og Møllestræde med følgende anvendelse: Butikker (se senere afsnit om Dagligvare- og
udvalgsvarer), boliger, kulturelle og sociale formål, liberale erhverv, offentlig og privat service
samt andre ikke genegivende erhverv, som Byrådet finder naturligt kan indpasses i området.
Der kan desuden opføres et hotel- og kongrescenter.
Max. Bebyggelsesprocent 140 for rammeområdet under ét.
Max. etageantal 3.
Grunden ligger mellem to indblikskiler til Frederiksborg Slot og Slangerupgade er udpeget som
indbliksvej til Frederiksborg Slot.
Hillerød Kommune er sindet, at udarbejde et kommuneplantillæg, der giver mulighed for op til 5-6
etager jf. retningslinje 1.2.3 og 1.13.8 i Kommuneplan 13, der tager udgangspunkt i at
omdannelsen i omdannelsesområdet Slotssøkarreen skal have grundlag i Helhedsplanen for
Slotssøkarreen, og ønske om fortætning af bykernen og spektakulærarkitektur på udvalgte steder.
Endelig stillingtagen til igangsættelse af et kommuneplantillæg med mulighed for øget etageantal
vil ske ud fra valg af tilbudsprojekt.
http://hillerodkommuneplan2013.odeum.com/dk/de_fire_strukturer/bystruktur/udlaeg_af_arealer/byomdannels
e/
http://hillerodkommuneplan2013.odeum.com/dk/de_fire_strukturer/bystruktur/udlaeg_af_arealer/byomdannels
e/redegoerelse_byomdannelse.htm
http://hillerodkommuneplan2013.odeum.com/dk/de_fire_strukturer/bystruktur/arkitektur_og_bevaring/
I øvrigt gælder kommuneplanens generelle rammer for lokalplanlægning. http://hillerodkommuneplan2013.odeum.com/dk/rammer/generelle_rammer/generelle_rammer.htm
Anvendelse og bebyggelse
Bebyggelse på grunden skal opføres som hotel, gerne i en kombination af almindelige
hotelværelser og hotellejligheder, eventuelt med dagligvarebutik og/eller udvalgsvarebutikker og
andre anvendelser som konferencefaciliteter, gerne med mange mindre mødelokaler,
kontor/rådgivningsvirksomhed gerne som kontorhotel, privat service i form af klinik, spa- eller
6
medical-wellness, (koncept)restaurant/cafe, eller kulturelle og sociale funktioner og evt. boliger
på de øverste etager.
Stueetagen skal primært have udadvendte funktioner som foyer/lounge, butikker og service og
være i overensstemmelse med kommuneplantillæg og bestemmelserne i den lokalplan, som vil
blive udarbejdet for grunden efter valg af projekt.
Bebyggelsens fodaftryk må maksimalt være på 2.000 m2 og gerne mindre, så de trafikale og
byrumsmæssige forhold prioriteres i stueplanniveau.
De overliggende 4 etager må udkrages (bygges ud over stueetagen), hvis det ikke hindrer indblik
til Frederiksborg Slot ad indbliksvejen Slangerupgade, og skaber gode funktionsmæssige og
arkitektoniske virkninger. Ovenpå de i alt 5 etager må der etableres tagterrasse og i ret
begrænset omfang bebyggelse, hvis dette skaber gode funktionsmæssige og arkitektoniske
virkninger. Læs mere om indblikskiler og indbliksveje her: http://hillerodkommuneplan2013.odeum.com/dk/de_fire_strukturer/bystruktur/arkitektur_og_bevaring/
Hoteldelen skal minimum udgøre 4.000 m2 af den samlede bebyggelse.
En dagligvarebutik må udgøre ca. 1.000 m2 af den samlede bebyggelse.
Den samlede bebyggelse må maksimalt udgøre 10.000 m 2.
Konverteringsmuligheder til boliger
Hvis hoteldriften afstedkommer et afkast, som er mindre end 6 % som gennemsnit over en 5 årig
periode, indrømmes der ejer en konverteringsret til bolig, såfremt det samtidig kan påvises at
nøgletal for driften følger normtal for hotelbranchen i Nordsjælland, eller er bedre.
Afkastet skal til alle tider beregnes på baggrund af ejendommens (hotellets værelsesdel)
opførelsessum med tillæg af 20 % som normal developeravance og kan således ikke beregnes
med baggrund i senere højere salgspriser for ejendommen.
Afkastet skal beregnes i forhold til oprindelig opførelsessum med tillæg og ikke i forhold til en
eventuel senere højere markedsværdi for salg af ejendommen.
Dagligvarebutik og udvalgsvarebutikker
Byrådet har reserveret en ramme til en dagligvarebutik på 1.000 m2 til en placering i den vestlige
del af bykernen ved Markedspladsen, som en mulighed i forbindelse med dette udbud af grund til
hotelbyggeri.
http://hillerod-kommuneplan2013.odeum.com/dk/de_fire_strukturer/bystruktur/detailhandel/
Der er jf. Kommuneplan 2013 ledige rammer til udvalgsvarebutikker, der jf.
rammebestemmelserne skal placeres i stueetager.
Udtryk
Da bebyggelsen bliver placeret centralt og meget synligt i Hillerød i slotsnære omgivelser, ønskes
et projektforslag der fremhæver og styrker de arkitektoniske kvaliteter i området. Hotellet skal
7
være med til at brande Hillerød med tidssvarende og innovativ arkitektur under hensyntagen til
omgivelser og beliggenhed.
Det er vigtigt at bebyggelsen tilfører de nære omgivelser kvalitet bl.a. ved at stueetagen er åben
og spændende og er integreret i bylivet, både mod Slangerupgade og som led i flowet mellem
Markedstræde og Slotsgade.
Hotellet må gerne bidrage med noget nyt og det kan give mening at have forskelligt udtryk mod
Slangerupgade/Slottet og mod parkering og baghuse. Facader skal udformes med variation og
samtidigt have et homogent udtryk, der fx. opnås via et fælles formsprog, brug af materialer og
farver. Miljømæssige tiltag skal integreres i arkitekturen.
Det nye byggeri vil med sin volumen og højde have en anden skala end de omkringliggende
bygninger, og det er vigtigt at der arbejdes med en arkitektonisk løsning, så bygningskroppen
ned-scaleres fx. ved tilbagetrækning af øverst(e) etage(r) eller anden underdeling.
Flowforbindelse
Køber skal etablere flow-forbindelse jf. Helhedsplanen for Slotssøkarréen, der med særlig
belægninger og byinventar skal lede besøgende smukt, interessant og sikkert frem til slot og
handelsgader fra turistbusparkeringen og langs ny bebyggelses østside, til passagen til Slotsgade
ved Slotsgade 49 som vist på kortbilag. Se inspiration i Helhedsplanen på side 20-28 og side 41
her:
https://www.hillerod.dk/media/259759/helhedsplan-for-slotssoekarreen.pdf
Flowene er tænkt som sprælske og farvestrålende, og indeholdende opholdsarealer, kunst og
aktiviteter. De kan styre trafik og virke som katalysator på bylivet, så både den iscenesatte kultur
og det spontane kan tage afsæt i flowenes elementer.
’Markedsflowet’ er en af Helhedsplanens tre overordnede tværgående ’flows’ og skal, via
gennemgangen ved Slotgade 49, binde Markedspladsen sammen med Slotgade og videre ned til
Slotssøen over Fisketorvet og Posen.
Der skal udarbejdes en skitse for hvordan projektet vil arbejde med flow-forbindelsen i form af
belægninger og elementer, der understøtter ’mødestaden’ og fysiske aktiviteter.
Vejadgang og passager
Det udbudte areal får vejadgang fra henholdsvis Markedsstræde og vejen Markedspladsen, der
udskilles i den nordlige del af Markedspladsen (se kortbilag), der også skal fungere som redningsog vejadgang til bebyggelsen på Slotsgade 39-59, Slangerupgade 1-3 og Markedspladsen 1-15.
Markedsstræde fastholdes som vej og opretholdes som forbindelse mellem Nordstensvej (byens
centerlinje), P-hus ved Slotsarkaderne, Møllestræde og Slangerupgade.
8
Varelevering
Der er mange hensyn at tage til de forskellige funktioner, der skal fungere sammen: Turistbussers
ind- og udkørsel ved Markedsstræde, ind- og udkørsel for parkanter, trafik på Markedsstræde,
rednings- og adgangsarealer mod bebyggelsen ved Slotsgade, gode forhold for afsættelse af
turister og deres videre færd over pladsen til passagen til Slotsgade og gode muligheder for
ophold og byliv på pladsen.
Det er derfor vigtigt, at varelevering til hotel- og butikker bliver en integreret løsning, indenfor
byggefeltet, som ikke generer øvrig trafik og byliv.
Udgangspunktet er at varelevering skal ske fra vejen Markedspladsen (nord for den udbudte
grund).
Parkering
Området ligger i kommuneplanens parkeringsnormsområde 2, hvor normen er minimum 1 plads
pr. 150 em2 og maksimum 1 plads pr. 100 em2, hvilket for en bebyggelse på 10.000 em2 svarer til
minimum 66 og maksimum 100 p-pladser.
Et projekt med ca. 50 p-pladser som kælderparkering under ny bebyggelse foretrækkes og selve
terrænparkeringsarealet for biler, der sælges med, skal omorganiseres til mere effektiv udnyttelse
med ca. 70 offentligt tilgængelige bilparkeringspladser (se vedlagte illustration fra trafikanalyse).
Det kan oplyses, at der i dag er ca. 110 bilparkeringspladser på Markedspladsen med betalt
parkering (p-afgiften på Markedspladsen er pt. 10 kr. i timen).
De offentlige parkeringspladser udgør en meget stor del af de offentlige parkeringsmuligheder i
den vestlige del af bykernen. Parkeringspladserne ligger med en kort gangafstand til gågaderne
og den største belægning er i sommermånederne, hvor pladsen ofte er fuld.
Pladsdannelse og parkering
Parkeringsarealet skal indrettes til flest mulige parkeringspladser og skal gerne kunne fungere
som en plads, der kan bruges til events i særlige tilfælde f.eks. ved at pladsen indrettes som en
stor flade uden kantsten mv. og ved udformning af belægningerne så de binder arealet sammen i
en pladsdannelse.
Orientering om Byrådets principper for løsning af bilparkering og turistbusparkering
Turistbusparkering placeres, som i ”Helhedsplanens for Slotssøkarreen”, i den sydlige del af
Markedspladsen. Der planlægges etableret 14 større busparkeringspladser (mod de 18 små
pladser, der er i dag), hvoraf den sydøstlige del (ca. 6 buspladser) i vinterperioden fra oktober til
og med april kan anvendes til bilparkering.
Parkeringshenvisninger søges opgraderet i et samarbejde mellem kommunen og private
grundejere fra Slangerupgade til parkeringspladser ved Munkeengen og Herluf Trolles Torv, som i
dag har betydelig ledig kapacitet. Eventuelt også til andre nærliggende parkeringsmuligheder i
samarbejde med ejere af disse pladser, for at imødegå lavere parkeringsdækning i den vestlige
9
del af bykernen (ca. 14 pladser færre end i dag, hvis der også kan etableres ca. 50
kælderparkeringspladser under hotelbyggeriet).
På den nordligste del af Markedspladsen, der opretholdes som offentligt vejareal og genplaceres 4
taxaholdepladser.
Opholdsarealer
I henhold til kommuneplanen skal der anlægges et udendørs, bilfrit opholdsareal til boliger (25 %
af etage m2) og erhverv m.m. (5 % af etage m2).
Byrådet afgør hvilke arealer, der er velegnede som opholdsarealer. Som eksempler kan nævnes
haver og grønne arealer, tagterrasser og visse udendørs befæstede arealer (eksempelvis gårdrum
med torve eller pladskarakter).
I særlige tilfælde kan altaner, balkoner og overdækkede arealer medregnes, når krav vedrørende
støj kan overholdes. Der vil da stilles vilkår om, at der skal være et sammenhængende fælles
opholdsareal.
3.
Oplysninger om grunden og generelle krav
Eksisterende anlæg
Parkeringsautomaterne ejers af Hillerød Kommune og sælger fjerner disse i forbindelse med
overdragelse af arealet til køber.
Belysningen/lamperne på arealet ejes af er Verdo A/S og sælger sørger for, at Verdo fjerner disse
i forbindelse med overdragelse af arealet til køber.
Kommunalt toilethus nedlægges og forpagter af grillbar/pølsevogn opsiges (6 måneders
opsigelsesvarsel) i forbindelse med overdragelse af arealet til køber.
Køber skal nedrive toiletbygning. Sælger foranlediger at pølsevogn/grillbar fjernes. Køber
retablerer parkeringsarealerne. Samtlige udgifter incl. moms til fjernelse af toiletbygning og
retablering af parkeringsareal, betales af køber.
Langs Markedspladsen ved Slangerupgade står mellemstore fine platantræer. De fleste er skadede
af påkørsel med turistbusser, så de ikke på sigt kan bevares. Øvrig beplantning ved
parkeringsanlægget er heller ikke bevaringsværdig.
Arkæologi
Nordsjællands Folkemuseum har oplyst, at der på Markedspladsen litra aa ikke findes bygninger
af særlig kulturhistorisk værdi.
Arealet blev bebygget med salpetermoseværket i 1753, men før dette fungerede det som
møddings- og losseplads grundet dets vådbundskarakter. Hvorvidt de tidligste faser af
10
salpetermoseværket er interessant at få belyst rent arkæologisk, er ikke afgjort, men eventuelle
fund fra tiden før 1753, som f.eks. affaldslag, trækonstruktioner, brønde eller andet vil have stor
værdi for forståelsen af Hillerød bys historie. Sådanne fund vil være at anse for skjulte
fortidsminder i henhold til museumslovens kap 8 § 27 og nødudgravning vil være lovpåkrævet i
fald fundene berøres af anlægsarbejdet.
Museet anbefaler, at der gennemføres en arkæologisk forundersøgelse og eventuel udgravning i
god tid forud for anlægsarbejdet. I dette tilfælde vil det dog medføre betydelige logistiske
problemer, og Museet vil derfor anbefale, at der påbegyndes en dialog mellem Museet, bygherren,
rådgiveren og entreprenøren, når der skal realiseres anlægsarbejder på grunden.
Hvis der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes spor af fortidsminder, der er beskyttet
af Museumslovens kap. 8, § 27 stk. 2., skal arbejdet standses, i det omfang det berører
fortidsmindet og fundet skal indberettes til Folkemuseet. Museet vil efterfølgende beslutte,
hvornår anlægsarbejdet kan genoptages.
Dette er sælger uvedkommende.
Jordbundsforhold
Der foreligger geoteknisk undersøgelse for hele litra aa af 27. juli 2004, bl.a. om jordbunds- og
grundvandsforholdene. Den tager udgangspunkt i 5 boringer, hvoraf de 3 har relevans for den
udbudte grund. Køber er bekendt med denne undersøgelse i hele sit omfang (bilag til udbuddet).
Resumé i rapporten om jordbundsforhold: Der er store variationer i tykkelsen af fyld- og
blødbunds-lag på mellem 1,6 og 5,7 m. Der er registreret vandspejl ca. 2 m under terræn (nok
højere i perioder med megen nedbør). For størstedelen af arealet vil pælefundering være
nødvendigt for byggeri uden kælder. Selv med kælder i ét niveau (fx P-kælder under hele arealet)
vil pælefundering være naturlig på store dele af grunden. Gulve anbefales udført armeret og
fritspændende mellem fundamenterne. Udgravning af kælder forudsætter, at der gennemføres en
grundvandssænkning (formentlig ved hjælp af sugespidser).
Sælger er uden ansvar for jordbundens beskaffenhed, herunder forekomsten af eventuelle
byggerester, ubenyttede rør, drænledninger eller lignende og eventuelle udgifter til særlige
foranstaltninger er Hillerød Kommune uvedkommende.
Hvis der i forbindelse med opførelse af nyt byggeri kræves pilotering/ekstrafundering betales
samtlige udgifter inkl. moms til nævnte pilotering/ekstrafundering af køber.
Køber er berettiget til at træde tilbage fra handlen senest 30 dage efter underskrift af
købsaftalen, hvis det ved geoteknisk rapport kan dokumenteres, at der kræves
ekstrafundering/og eller pilotering ud over hvad der måtte kunne forventes i forhold til
oplysningerne i udbudsmaterialet.
11
Forurening
Markedspladsens litra aa er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2 og der skal derfor søges §8tilladelse efter jordforureningsloven til at ændre anvendelse og til bygge- og anlægsarbejde.
Region Hovedstaden vil blive hørt ved § 8 tilladelse fra kommunens miljøteam. I udgangspunktet
vil hotel blive betragtet som følsom anvendelse, da der gives mulighed for hotellejligheder
(langtidsophold) og en mulighed for overgang til boliger, som er defineret som følsom anvendelse.
Køber er bekendt med geoteknisk undersøgelse for hele litra aa af 27. juli 2004, bl.a. om
forurening, i hele sit omfang (bilag til udbuddet). Den tager udgangspunkt i 5 boringer, hvoraf de
3 har relevans for den udbudte ejendom.
Resumé i rapporten om forurening: Der er undersøgt for oliekomponenter, PAH’er og
tungmetaller. Der er fundet klasse 4 jord pga. bly, klasse 3-4 jord pga. olieprodukter og klasse 23 jord pga. PAH’er. Dette overskrider Miljøstyrelsens afskæringskriterier for følsom anvendelse
(bolig, børneinstitution, offentlig legeplads, kolonihave, sommerhusgrund, alment tilgængeligt
område, rekreativt område, institution). Der må påregnes ekstraudgifter til håndtering og
bortskaffelse af forurenet jord i forbindelse med anlægsarbejder. Der anbefales afgrænsning af
forureninger og yderligere arbejde med lokalisering af tidligere forureningskilder, og det anbefales
at udbredelsen af olieforureningen i grundvandet undersøges nærmere.
Ejendommen er beliggende i byzone og er dermed klassificeret som ejendom, der tillige kan være
lettere forurenet. Ejendommen er dermed omfattet af reglerne om anmeldelse af jordflytning.
Samtlige udgifter incl. moms til fjernelse af forurening, betales af køber.
Parterne er enige om, at en eventuel forurening oprenses til Miljøstyrelsens kvalitetskriterium for
ren jord til formålet.
Skal der flyttes jord fra en ejendom skal flytningen anmeldes til kommunen og der skal tages
prøver af den jord der flyttes. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejdet konstateres
yderligere tegn på jordforurening, skal kommunens Miljø og Byg kontaktes.
Køber er berettiget til at træde tilbage fra handlen senest 30 dage efter underskrift af
købsaftalen, hvis det ved miljøteknisk rapport kan dokumenteres, at der kræves nødvendig
oprensning udover, hvad der er oplyst i udbudsmaterialet.
Terrænforhold
Sælger foretager ikke terrænregulering på grunden. Udgifter til eventuel nødvendig
terrænregulering, inden for lokalplanens rammer, er sælger uvedkommende.
12
Byggemodning
Køber bekoster byggemodning på egen grund og betaler tilslutnings-/byggemodningsbidrag til
forsyningsselskaber vedrørende el, vand, varme og kloak i henhold til de til enhver tid gældende
betingelser/vedtægter og takster på byggetidspunktet.
Køber skal selv rette henvendelse til de forskellige forsyningsvirksomheder med henblik på
etablering af forsyning på egen grund.
Køber skal ansøge om godkendelse af byggemodning og eventuelt vejprojekt hos Trafik, Vej og
Park og kan finde oplysninger herom på https://www.hillerod.dk/borger/bolig-byggeri-ogflytning/privat-byggemodning/.
Forsyningsforhold og tilslutningsbidrag
Oplysninger om forsyningsområderne www.hillerodforsyning.dk
www.verdohillerodelnet.dk
Vandforsyning
Vandforsyningen varetages af Hillerød Vand A/S.
Køber betaler tilslutningsafgifter efter de for Hillerød Vand A/S gældende takster på
byggetidspunktet.
Stikledning til toilet og grillbar/pølsevogn skal fjernes eller omlægges, når disse nedrives. Køber
skal betale omkostninger hertil.
Eventuel omlægning af ledning i Markedsstræde (afhængig af byggeriets udformning) vil være
købers omkostning idet omlægning ikke er vejformål. Herefter skal Hillerød Vand A/S have
tinglyst ret til at placering af ny ledning, evt. udføre reparationsarbejder og med et
deklarationsbælte på 2m fra midte af rør.
Der gøres opmærksom på at der i forbindelse med sprinklingsanlæg kan være særlige forhold, der
skal aftales med Hillerød Vand A/S.
Varmeforsyning
Området forsynes med fjernvarme fra Hillerød Varme A/S.
Køber betaler tilslutningsafgifter efter de for Hillerød Varme A/S gældende takster på
byggetidspunktet.
Elforsyning
Området forsynes med el fra Verdo Hillerød Elnet A/S
El-stikledninger tilsluttes til Verdo Hillerød El-net efter anvisning. Køber betaler tilslutningsbidrag,
jf. Verdo Hillerød El-nets gældende prisblad på byggetidspunktet.
13
Kloakforsyning
Ny bebyggelse skal tilsluttes Hillerød Forsynings kloaksystemer.
Området ved Markedspladsen er udlagt til fælleskloakering (opland A1a), men skal jf.
Spildevandsplanen 2013-2016 ved nybyggeri overgå til separatkloakering og tilkobles
forsyningens kloak- og regnvandsledninger.
Da det er en p-plads i dag er den aktuelle befæstigelsesgrad 1,0. Det vurderes at anvendelse som
hotel henhører under Spildevandsplanens kategori: kontor- og serviceområde, med krav om en
makimal befæstigelsesgrad på 0,6. Alt regnvand derudover skal forsinkes.
Så længe grunden er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2 må der ikke nedsives.
Eksisterende ledninger
Eksisterende ledninger og kabler skal kunne fungere i bygge- og anlægsperioden.
Eventuel omlægning af ledninger, brønde og kabler, herunder fjernelse af eksisterende ledninger
til toilethus og grillbar/pølsevogn, skal udføres under anvisning af ledningsejeren og Hillerød
Kommune. Omlægningen skal være omkostningsfrit for Hillerød Kommune og
forsyningsselskaberne.
Eventuelle drænledninger over arealet skal opretholdes eller hvis nødvendigt omlægges for købers
regning.
Køber er forpligtet til selv at rette henvendelse til de forskellige forsyningsselskaber
med henblik på etablering af forsyning på egen grund, samt på at få oplysninger om
aktuelle ledningsforhold.
Renovation og Affaldshåndtering
Der skal etableres renovation i overensstemmelse med AT-vejledning D.2.24 af juli 2009 om
indretning og brug af dagrenovationssystemer samt Hillerød Kommunes regulativer vedrørende
husholdningsaffald og erhvervsaffald.
www.hillerodforsyning.dk/affald/lovgivningogregulativer
Servitutter
Der er på nuværende tidspunkt ingen servitutter på grunden, da det er et vejareal.
Hillerød Forsyning har ledninger i område, som de vil sørge for bliver tinglyst. Køber skal tåle
dette.
Tilgængelighed
Opholds-, færdsels- og adgangsarealer skal udformes under størst mulig
hensyntagen til syns- og bevægelseshæmmede, herunder kørestolsbrugere, jf. DS 105
”Udearealer for alle”.
14
Brandkrav
Brandveje skal ud fra byens brandslukningsmateriel udføres i mindst 350 cm’s fri bredde og
brandredningsarealer skal udføres i mindst 500 cm’s fri bredde og dimensioneres for et samlet
tryk på mindst 18 tons pr. køretøj. Stigninger på terræn og vejarealer må højst udføres 1:20 (5
cm pr. meter) og ramper må højst udføres 1:10 (10 cm pr. meter). Svingningsdiameter skal
mindst udføres som 23 meter for udvendig side af brandveje. Brandveje og brandredningsarealer,
der ender blindt skal udføres med vendeplads. Brandveje skal altid anlægges langs bygningers
indgangsfacader.
Brandveje og brandredningsarealer kan i særlige tilfælde tillades spærret med aflåste bomme eller
ved opsætning af nøgleboks, efter Frederiksborg Brand og Rednings nærmere godkendelse.
Brandveje og brandredningsarealer må ikke anvendes til parkering m.v. og skal holdes frie og
ryddede. Det forventes at der skal opsættes en eller to nye brandhaner ved ny plads og
bebyggelse på Markedspladsen. Køber betaler udgifter hertil.
For bygninger, hvor underkant af øverste redningsåbninger er mere end 10,8 meter over terræn
men under 23 meter over terræn gælder følgende: Brandredningsarealer kan undlades, såfremt
hver brandcelle har adgang til sikkerhedstrappe. Brandredningsarealer skal anlægges med
nærmeste kant mindst 4 meter og højst 7 meter fra facader med redningsåbninger. Der skal
tages hensyn til eventuelle bygningsfremspring. Er redningsåbningerne anbragt modsat
indgangsfacaderne, skal der anlægges brandvej langs indgangsfacaderne og brandredningsarealer
langs facader med redningsåbninger. Det samme gælder for bygninger uden gennemgående
brandceller med redningsåbninger, der vender bort fra indgangsfacaderne.
Gennemgange og passager skal have en højde på mindst 240 cm og fri bredde på mindst 130 cm.
Porte eller gennemkørsler skal have en fri højde på mindst 350 cm og fri bredde på mindst 350
cm udført som selvstændig brandsektion.
Hvis der, som forventet, vælges en sprinklingsløsning for hotellet, skal der muligvis indtænkes et
lokal vandreservoir, der kan eventuelt begrænses i omfang, hvis der arbejdes med
vandtågedysere i dele af bebyggelsen fx. på værelserne.
4.
Overtagelse og berigtigelse
Grunden overtages som er og forefindes samt som beset af køber. Overtagelse fastsættes til den
1. i måneden i vedtagelse af endelig lokalplan.
Grunden henligger fra overtagelsesdatoen for købers regning og risiko i enhver henseende.
Sælger udarbejder købsaftale. Salget er betinget af Hillerød Byråds godkendelse.
Købesummen betales kontant. Køber deponerer købesummen eller stiller bankgaranti for
købesummen i et pengeinstitut senest samtidig med at underskrift af købsaftalen.
Købesummen frigives til sælger, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende
15
retsanmærkninger.
Hvis der pr. overtagelsesdagen fortsat sker sikkerhedsstillelse ved bankgaranti, udgør
forrentningen overfor sælger diskontoen + 5 % p.a. fra overtagelsesdagen til udbetalingen. Hvis
garantien pr. overtagelsesdagen overgår til deponering forrentes den med den til en hver tid
gældende depotrente.
Køber sørger for berigtigelse af handlen og betaler omkostningerne i forbindelse hermed. Køber er
forpligtiget til at lade sig repræsentere af bestallingshavende advokat. Sælger bærer
omkostningerne til egne udgifter.
Hvis byggeriet på grunden ikke er påbegyndt senest 2 år fra overtagelsen har sælger ret men ikke
pligt til at tilbagekøbe ejendommen for salgsprisen og uden tillæg af de af køber afholdte udgifter
vedrørende ejendommen og eventuel værdistigning.
Sælger betaler dog de af køber afholdte udgifter eller overtager de udgifter til tilslutnings- og
investeringsbidrag der påhviler køberen, og købers eventuelle supplerende miljø- og geotekniskeundersøgelser.
Køber er pligtig til at betale samtlige omkostninger, som må bliver pålagt Hillerød Kommune i
forbindelse med tilbagekøb af ejendommen.
Er der påbegyndt byggeri på grunden fastsættes prisen på baggrund af en vurdering fra en uvildig
ejendomsmægler.
Byggeriet anses for påbegyndt, når støbning af fundament er påbegyndt.
Det er et vilkår for handlen, at der tinglyses en servitut om Hillerød Kommunes tilbagekøbsret,
som køber er forpligtet til at få udarbejdet.
Køber foranlediger udarbejdelse af servitut og betaler omkostninger til tinglysning.
5.
Krav under udførelsen
Forsikringsforhold
Køber forpligtiger sig til at tegne en entrepriseforsikring (all-risk), inklusiv rammeforsikring.
Generelt
Eksisterende ledninger og kabler skal fungere i bygge- og anlægsperioden.
Fortove og veje, som beskadiges i forbindelse med byggeriets opførelse, skal retableres.
Eventuel omlægning af ledninger, brønde og kabler skal udføres efter anvisning fra Hillerød
Forsyning eller andre relevante ledningsejere.
16
Byggeplads
Køber kan i byggeperioden ikke disponere eller råde over arealer uden for grunden til plads for
materiel og mandskabsskure m.v.
Regler for anvisning af bygge- og anlægsaffald i Hillerød Kommune skal overholdes. Reglerne kan
ses på Hillerød Forsynings hjemmeside
www.hillerodforsyning.dk/affald/raadogvejledningforerhverv/byggeoganlaegsaffald/
Der kan ikke påregnes anvist plads for udgravet jord. I tilfælde af forekomst af forurenet jord
varetager køber alle forpligtigelser i henhold til gældende lovgivning om forurenet jord.
Støj og vibrationer
Hillerød Kommunes vejledning om støj og vibrationer ved bygge- og anlægsarbejder skal
overholdes. Vejledningen kan ses på kommunens hjemmeside
www.hillerod.dk/ForBorger/natur_miljø_og_klima/Miljoe/vejledninger_og_foreskrifter.aspx.
6.
Udbudsform
Grunden udbydes til salg i offentligt udbud i henhold til Indenrigsministeriets ”Bekendtgørelse nr.
799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste
ejendomme”
Offentliggørelsen af udbuddet er annonceret i Børsen Ejendomme den 18. maj 2016 og i Estate
Media den 6. juni 2016.
Tilbud på grunden og tilbudsblanket inkl. bilagsmateriale sendes digitalt til [email protected], så vi
har det senest den 1. september 2016 kl. 12.00.
Købstilbud skal angive et fast beløb.
Der udbetales ikke vederlag til de bydende.
Spørgsmål kan rettes til Ragnhild Nielsen på tlf. 7232 2131 [email protected]
eller
Birgitte Christensen på tlf.: 7232 2136, mail: [email protected]
Der skal ved afgivelse af tilbud på grunden leveres følgende digitalt:

Udfyldt tilbudsblanket, med angivelse pris på grundareal inkl. moms

Skitsemæssigt oplæg til bebyggelsens udformning, herunder planer og snit samt angivelse
af brutto- og nettoarealer og bebyggelsesprocent.

Dispositionsskitse med målestok og nordpil, der angiver bebyggelsens disponering,
adgangsforhold for trafik til ejendommen, herunder en løsning og udformning af
17
parkeringsforhold samt behandling af udendørsarealer og terrænregulering.

Facader og visualiseringer af fremtræden, der viser den arkitektoniske idé og behandling af
den samlede ejendom.

Tekniske og organisatoriske foranstaltninger til nedbringelse af ressourceforbruget med
hensyn til byggematerialer, energibesparende foranstaltninger, orientering i forhold til sol
og vind, affald, vandforsyning og spildevandsrensning skal indarbejdes i tilbudsprojektet.

Skitse for flowforløb fra ny busparkering syd for Markedsstræde, over Markedsstræde, op
langs ny hotelbebyggelse, over vejen Markedspladsen og hen til passagen ved Slotsgade
49.
7.
Grundlag for afgivelse af tilbud
Dette dokument ”Udbudsmateriale for del af Litra aa Markedspladsen, maj 2016”
Bilag
-
der vedlægges:
Udkast til købsaftale
Tilbudsblanket
Orienterende ledningskort
Geoteknisk undersøgelse af 27. juli 2004
Kortbilag
Illustrationer fra trafikanalyse
Hotelanalyse fra NHC
Digitale bilag er indsat i de relevante tekstafsnit.
Kortgrundlag kan hentes på www.kortforsyningen.dk under - Hent dine egne kort.
Ved henvendelse til sælger kan byder få udleveret digital afgræsning af det udbudte areal.
8.
Bedømmelse af tilbud
Tilbud skal fremtræde som fuldstændige tilbud, omfattende såvel pris på køb af grunden som
projekt, jf. pkt. 6.
Tilbuddene skal på alle punkter opfylde de i nærværende udbudsmaterialet stillede krav til
tilbuddenes indhold og udformning.
Der vil ved bedømmelsen af det for Hillerød Kommune bedste tilbud blive lagt vægt på såvel den
tilbudte pris som tilbudsgivernes oplæg til byggeri på grunden.
Der foretrækkes et projekt, der kan tilføre Hillerød et trendy hotel som en attraktiv funktion i
moderne bæredygtige og smukke arkitektoniske rammer og med ca. 50 kælderparkeringspladser.
18
De to kriterier ”pris og projekt” er ikke vægtet, men vil blive vurderet som en helhed, hvor efter
Byrådet vil vælge det for kommunen mest fordelagtige projekt.
Hillerød Kommune vil, ved kvitteringen for indkomne bud, oplyse, hvornår den politiske
behandling af tilbuddene, og dermed valg af tilbud planlægges afholdt.
Hillerød kommune forbeholder sig ret til at vælge frit mellem de modtagne tilbud eller forkaste
dem alle, jfr. § 6 i Indenrigsministeriets ”Bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af
kommunens og regionens faste ejendomme” nr. 799 af 24. juni 2011.
19
20