Brf Modellen 5
Karlbergsgatan 47A-47B, Birkagatan 35, Stockholm
Kv Modellen 5
Statusbesiktning av VA-installationer samt yt-och tätskikt
i våtrum
STOCKHOLM 2016-07-08
ÅF-INFRASTRUCTURE AB
Projektledning
Johanna Pernbom
Lars Sandberg
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1
FASTIGHETEN ...................................................................................................................................... 3
2
SYFTE....................................................................................................................................................... 3
3
3.1
BESIKTNING ......................................................................................................................................... 3
VVS .......................................................................................................................................................... 3
Kallvatten och varmvatten ............................................................................................................. 3
Varmvattencirkulation (VVC) ........................................................................................................ 4
Avloppsinstallationer ....................................................................................................................... 5
BYGG ....................................................................................................................................................... 6
3.2
4
BEDÖMNING ....................................................................................................................................... 7
Bedömd livslängd .............................................................................................................................. 7
Svaga punkter ................................................................................................................................. 7
Sammanfattning nuläge ................................................................................................................. 7
5
REKOMMENDATION ........................................................................................................................ 8
Bilaga 1 – Energikalkyl VVC förluster
2
1
Fastigheten
Bostadsrättsföreningen Modellen 5 i Vasastan i Stockholm består av ett flerbostadshus med 32 lägenheter och 7
lokaler. Brf Modellen 5 inkluderar följande adresser:
Karlbergsvägen 47A
Karlbergsvägen 47B
Birkagatan 35
I källarplan finns lokaler där verksamhet bedrivs. I källarplanet finns även förråd, tekniska utrymmen, tvättstuga,
allmänna utrymmen samt en bastu och duschavdelning.
2
Syfte
Denna rapport syftar på att fastställa status på VA-installationer samt tät- och ytskikt i våtrum för att bedöma
kvarstående livslängd och rekommendera teknisk lösning för stambyte/stamrenovering.
3
Besiktning
Besiktningen utfördes 2016-06-29 av Lars Sandberg och Johanna Pernbom, ÅF. Besiktningen utfördes okulärt, dvs
inga provtagningar utfördes. Besiktningen utfördes i 6 lägenheter där badrum, kök och wc inventerades. Även
källare besöktes. VVS-ritningar från ombyggnaden 1975 fanns tillgängliga vid besiktningen. Följande lägenheter
besöktes:
Karlbergsvägen 47A – Eriksén
Karlbergsvägen 47B – Asplund
Karlbergsvägen 47B – Franzén
Karlbergsvägne 47B – Konechny
Birkagatan 35 – Sundeborg
Birkagatan 35 – Norrlind
Vid besiktningen utfördes även temperaturmätning av varmvatten i badrum och kök. Dels mätes
varmvattentemperaturen efter spolning i 10 sekunder och dels mätes maximal temperatur. Enligt dagens regler
skall varmvattentemperaturen vid tappstället vara minst 50 °C efter maximalt 10 sek. Den andra mätningen görs
för att säkerställa att det ej finns någon skållningsrisk, dvs maximalt 60°C. Resultatet från denna mätning visade att
samtliga våtrum och kök där varmtappvattnet mättes uppnådde dessa två krav.
3.1
VVS
Kallvatten och varmvatten
Hela kall- och varmvattensystemet är från ombyggnationen 1975. Varmvatten bereds i fjärrvärmecentral i källaren.
Vid platsbesöket gavs ej tillträde till undercentralen. Inkommande kallvattenledning av koppar. Hela kall- och
varmvattensystemet är uppbyggt av kopparrör, både i stående stammar, i källarstråk samt inom lägenheter.
Ledningarna är sammanfogade med mekaniska och lödda kopplingar.
Isoleringen på ledningarna i källaren innehåller med största sannolikhet ej asbest, då användningen av asbest
förbjöds i Sverige 1976. Ledningarna i källaren har godtagbar isolertjocklek. Stående tappvattenstammar har dock
bristfällig isolering, vilket innebär dels energiförluster från varmvattenledningar, dels värmeöverföring och ofrivillig
uppvärmning av kallvattenledningarna.
3
Vid inventeringen observerades några mindre blindledningar både i källare och inom lägenheter. Blindledningar
innebär stillastående vatten med risk för legionellatillväxt. Enligt dagens regelverk får en blindledning maximalt
vara 1,5 gånger rördiametern.
Ledningar i wc samt våtrum är generellt dolt förlagda. I några av typbadrummen kommer ledningar för kall- och
varmvatten ut inom våta zonen, dvs vid badkar eller duschplats, vilket innebär förhöjd risk för vattenskada. Enligt
dagens krav får rören inte genombryta tätskikt inom den sk våta zonen, förutom då ledningarna ansluter direkt till
blandare.
Avstängningsventiler i källaren på kall- och varmvattenledningarna utgörs av kulventiler. Det saknas
föravstängningsventiler i form av kulventiler till vissa våtenheter (badrum, wc och kök). I de fall ventiler saknas eller
är svåråtkomliga förlängs tiden för avstängning av vattnet vid ett läckage.
Blandare inom våtrum, wc och kök är av varierande kvalitet. Äldre blandare och blandare av låg kvalitet
förekommer i viss utsträckning. Även toaletter är av varierande kvalitet och ålder. Detta innebär onödigt hög
vattenförbrukning pga otäta packningar och stora flöden samt risk för tryckstötar och läckage av varmvatten till
kallvattensidan.
Vid besiktningen kunde vi inte konstatera några pågående läckage.
Delvis utbytt VVC-ledning i källaren.
Rostangripen avstängningsventil.
Rörgenomföringar inom våta zonen.
Inkommande kallvattenkoppel i lokal i
källaren.
Fördelningsskåp tappvatten inom
lägenhet.
Synliga ledningar i lägenhet,
blindledning, bristfällig isolering.
Varmvattencirkulation (VVC)
Varmvattencirkulationsledningarna är av koppar och är uppdragna i varje stam. Vid platsbesöket observerades att
VVC-stamledningarna är relativt klent dimensionerade (enligt ritningar dim10). Möjlighet till temperaturavläsning
saknas på respektive stam. Klena dimensioner i kombination med att ledningarna är dåligt isolerade innebär höga
4
temperaturfall. Temperaturen på varmvattnet skall vara mellan 50-60°C och väntetiden vid tappstället får
maximalt vara 10 sekunder. Legionellabakterierna gynnas av temperaturer mellan 20 och 40 grader. För att
minimera legionellarisken (legionella orsakar ett antal dödsfall varje år i Sverige) så är VVC ett krav idag vid
renovering och nybyggnation.
Varmvattencirkulation med bristfälligt isolerade ledningar innebär onödigt hög energianvändning, se bilaga 1.
En vanlig orsak till vattenskada är läckage i anslutningen av varmvattencirkulationsledningen till
varmvattenstammen, pga strömningskavitation. Kavitationen orsakas av kombinationen hög hastighet och klena
dimensioner på VVC-ledningen. Vid besiktningen konstaterades att delar av VVC-ledningen i källaren är utbytt.
Troligtvis pga kavitationsskada.
Vi besiktningen observerades att handdukstorkar är anslutna till varmvattencirkulationen. Detta var vanligt under
19970-talet men är enligt dagens regler förbjudet. Detta då det finns en stor risk för legionella tillväxt.
Avloppsinstallationer
Äldre avloppsinstallationer är av gjutjärn i och under bottenplattan. Övriga avloppsinstallationer är från början av
1970-talet. Dock finns delar av de äldre installationerna kvar. Rostutfällning observerades utanpå ledningar i
källare.
Ursprungliga golvbrunnarna är av gjutjärn. Besökta badrummen hade golvbrunn av plast, varierande modell samt
ålder. Gjutjärnsbrunnarna är generellt kraftigt korroderade. Anslutningen mellan golvets tätskikt (tätskikt under
klinkerplattor eller plastmattor) och golvbrunnen är en svag punkt, som ofta leder till inträngande fukt under
tätskikt. Förhöjningsring till golvbrunn förekommer i några av de besökta badrummen. Detta innebär en
ytterligare förhöjd risk för vattenskador. 1991 kom nya regler för golvbrunnar, efter det att vattenskadorna skjutit i
höjden. Golvbrunnar som har installerats före 1991 måste alltid bytas i samband med våtrumsrenovering.
Äldre rostig brunn i källare.
Brunn med förhöjningsring.
5
Plastbrunn i lägenhet.
3.2
BYGG
Det förekommer variation på statusen av yt- och tätskikt i badrum, men de inventerade våtrummen var generellt i
godtagbart skick. Normal livslängd för plastmatta som tätskikt är ca 25 år, tätskikt med kakel och klinker ca 30 år.
Samtliga av de besökta lägenheterna hade kakel och klinker.
Enligt dagens krav skall slitsbottnar utföras med tätskikt samt fall mot lågpunkt med ett skvallerrör, så att ett
läckage på ledningarna i slits visar sig i tidigt skede, innan vattenskadan är ett faktum. Vid besiktningen
konstaterades att slitsbottnarna i fastigheten inte är täta.
Vid besiktningen observerades att flera av badrummen hade s.k. insteg, dvs att badrumsgolvets nivå är högre än
hall. Insteg på upp till 20 cm noterades.
Insteg till våtrum.
Ej tät slitsbotten.
Föravstängningsventiler till våtenhet,
dock ej tät slitsbotten.
6
4
Bedömning
Bedömd livslängd
Bedömd teknisk
livslängd
Bedömd kvarstående
livslängd
Ansvarig enligt
stadgarna
Tappvattenledningar, KV och VV
50-60 år
10-20 år
BRF
VVC-ledningar
40 år
0 år
BRF
Avloppsledningar i gjutjärn
40-50 år
0-10 år
BRF
Golvbrunnar i gjutjärn, källare
40-50 år
0 år
BRF
Golvbrunnar i gjutjärn, lägenhet
40-50 år
0 år
BRH
Plast golvbrunnar, före 1991
0 år
0 år
BRH
Golvbrunnar, efter 1991
30 år
0-30 år
BRH
Tätskikt i badrum, sten, kakel och
klinker
30 år
0-30 år
BRH
Tätskikt i badrum, plastmatta
25 år
0-25 år
BRH
Svaga punkter
De största riskerna för vattenskador i fastigheten i rangordning:
1.
Handhavandefel t.ex. ej rensade golvbrunnar vilket orsakar översvämning och läckage.
2.
Utslitna VVC-ledningar pga kavitation, orsakar akuta och omfattande vattenskador.
3.
Rostiga avloppsrör, orsakar fuktskador, förträngningar i ledningar kan leda till stopp med akuta
vattenskador som följd.
4.
Anslutning av tätskikt mot golvbrunn, orsakar fuktskador i golv och tak.
5.
Tätskikt, orsakar fukt i vägg och golv.
6.
Rostiga golvbrunnar, orsakar lukt, läckage och dålig avrinning, som kan leda till akuta översvämningar.
7.
Rörgenomföringar i vägg inom våta zonen, orsakar fuktskador i vägg och golv.
8.
Rörgenomföreningar i golv, för avlopp till toalett och tvättställ.
9.
Inbyggda kopplingar på kall och varmvatten, mekaniska kopplingar och lödningar.
10. Gamla blandare och äldre toaletter med stora flöden samt otäta packningar, vatten- och energislöseri.
Sammanfattning nuläge
Med hänsyn till fastighetens ålder och skick är vår bedömning att stambyte och våtrumsrenovering bör påbörjas
inom en 3-årsperiod.
7
5
Rekommendation
Avloppsstammar, golvbrunnar och VVC-ledningar bedöms vara i behov av utbyte inom en 3-års period. Att relina
avloppsledningarna är inget alternativ då det enbart åtgärdar spillvattnet och ej tappvattenledningar och
golvbrunnar utan vår rekommendation är att utföra ett traditionellt stambyte kring år 2019.
Med stambyte menas att gamla stammar för avlopp, tappvatten samt VVC ersätts med nya, vilket ger en ny
livslängd om ca 50 år. Ledningarna isoleras väl samt byggs med täta slitsbottnar och skvallerrör, för att uppfylla
dagens krav enligt BBV och Säker Vatten. Även renovering av badrummens yt- och tätskikt samt utbyte av rör,
porslin och blandare inom lägenheterna. De badrum som renoverats på senare år och uppfyller grundläggande
krav kan efter besiktning behållas. Övriga våtenheter renoveras, för att få enhetliga kvalitetssäkrade installationer,
bra priser vid gemensam upphandling samt minimera störande badrumsrenoveringar och vattenskador under
lång tid. Denna bedömning baseras på de utrymmen och installationer som var tillgängliga vid statusbesiktningen.
Att räkna ut den optimala tidpunkten för stambyte med hänsyn till kostnader för vattenskador är omöjligt, då det
inte går att prissätta det lidande och extra arbete som en vattenskada innebär. De kostnader som läggs ner på
reparationer vid vattenskador går inte heller att tillgodoräkna sig när väl installationsbytet påbörjas, utan dessa
kostnader är i allmänhet bortkastade.
Vi rekommenderar att boende och lokalhyresgäster informeras om läget och att föreningen påbörjar planeringen
för ett kommande stambyte. Vid omförhandling av hyresavtal bör frågan hanteras.
ÅF har väl utarbetade rutiner för att leda projektet genom alla faser – beslutsskede, upphandling samt
genomförande. Vi berättar gärna mer!
8
BRF Modellen 5
Energikalkyl VVC förluster
ÅF-Infrastructure AB, Frösundaleden 2 (goods 2E), SE-169 99
Telefon +46 10 505 00 00, www.afconsult.com
Org.nr 556185-2103, VAT nr SE556185210301
Energikalkyl VVC förluster Brf Modellen 5
PM
Handläggare
Mottagare
Joakim Karlsson
Brf Modellen 5
702002-9349
Karlbergsvägen 47 A
113 35 Stockholm
Sverige
Tel
+46 10 505 96 40
Mobil
+46725206521
E-post
[email protected]
Datum
2016-07-08
Projekt-ID
Energidata/fastighetsuppgifter
Atemp (uppvärmd area)
Antaget fjärrvärmepris
3 901 m2
0,75 kr/kWh ex. moms
Årsenergi fjärrvärme år 2015 (Fortum normalårskorrigering)
Årsenergi fastighetsel år 2015
475 MWh
51 MWh
Summa årsenergi
Prestanda
526 MWh
135 kWh/m2 år
Energiberäkning VVC förluster
VVC förluster beräknades utifrån energistatistik, timvärden i juli år 2016. Antaget i
beräkningen är att all fjärrvärmeanvändning denna period utgör varmvattenberedning
och VVC förluster då inget uppvärmningsbehov råder. Nästa antagande i beräkningen
är att ingen tappning sker nattetid och att energianvändningen denna period för
fjärrvärme endast utgörs av VVC förluster. Underlag för analys visas i figuren nedan.
50
25
20
Effekt kW
40
15
30
10
20
10
0
5
Utomhustemperatur °C
60
Fjärrvärme
Temperatur
0
Figur 1: Fjärrvärmeanvändning, uppmätta timvärden 2016-07-01 till 2016-07-06.
I figur 1 ovan framgår tydligt att baslasten är ca 8 kW som utgörs av VVC förluster.
VVC förlusterna kan också analyseras i följande figur nedan.
2
Energikalkyl VVC förluster Brf Modellen 5
PM
60
Effekt kW
50
40
30
20
10
0
12
14
16
18
20
22
Utomhustemperatur °C
Figur 2: Effektsignatur fjärrvärme, uppmätta timvärden 2016-07-01 till 2016-07-06.
Samma slussats kan dras från figur 2 som figur 1 ovan. En kontroll av timvärden från
år juli och augusti år 2015 genomfördes med motsvarande resultat.
JMs energiklassning för nya byggnader är att VVC förluster utgör 4 kWh/m2 år. Vid
ombyggnation av varmvattenstammar antas förlusterna för VVC motsvara
nybyggnation och därmed 4 kWh/m2 år.
Kalkyl VVC förluster
Med befintligt varmvattensystem
Baslast VVC förluster (enligt energistatistik ovan)
Beräknad årsenergi VVC förluster
Beräknad specifik energi
ca 8 kW
70 080 kWh
18 kWh/m2 år
Förväntade VVC förluster vid ombyggnation
Antagen specifik energi
Beräknad baslast VVC förluster
Beräknad årsenergi VVC förluster
4 kWh/m2 år
ca 2 kW
15 604 kWh
Energi- och kostnadsreducering
Årsenergireducering (av VVC förluster)
Årlig kostnadsreducering
54 476 kWh
40 857 kr
3
Energikalkyl VVC förluster Brf Modellen 5