Tønsberg kommune
JournalpostID
17/3572
Saksbehandler:
Dorthe Dohrn Ellefsen, telefon: 33 34 86 31
Kommuneutvikling
Gebyrregulativ for kommunens arbeid med bygge - og delingssøknader etter planog bygningsloven § 33-1
Utvalg
Utvalg for bygge- og arealsaker
Formannskapet
Bystyret
Møteddato
27.01.2017
30.01.2017
08.02.2017
Saksnummer
019/17
003/17
002/17
Rådmannens innstilling
Forslag til revidert gebyrregulativ tilpasset endringer i plan og bygingsloven, endring i praksis i
Tønsberg kommune samt bedre samsvar med prinsippet om selvkost, legges ut på høring.
Høringsfrist 06.03.2017.
27.01.2017 Utvalg for bygge- og arealsaker:
Møtebehandling:
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.
Etter dette har Utvalg for bygg- og arealsaker fattet følgende vedtak:
UBA- 019/17 Vedtak:
Forslag til revidert gebyrregulativ tilpasset endringer i plan og bygingsloven, endring i praksis i Tønsberg
kommune samt bedre samsvar med prinsippet om selvkost, legges ut på høring.
Høringsfrist 06.03.2017.
30.01.2017 Formannskapet:
Møtebehandling:
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt.
Etter dette fremmer Formannskapet slik innstilling for Bystyret:
FORM- 003/17 Vedtak:
Forslag til revidert gebyrregulativ tilpasset endringer i plan og bygingsloven, endring i praksis i Tønsberg
kommune samt bedre samsvar med prinsippet om selvkost, legges ut på høring.
Høringsfrist 06.03.2017.
08.02.2017 Bystyret:
Møtebehandling:
Formannskapet innstilling enstemmig vedtatt.
Etter dette har Bystyret fattet følgende vedtak:
BY- 002/17 Vedtak:
Forslag til revidert gebyrregulativ tilpasset endringer i plan og bygingsloven, endring i praksis i Tønsberg
kommune samt bedre samsvar med prinsippet om selvkost, legges ut på høring.
Høringsfrist 06.03.2017.
Sammendrag:
Som følge av lovendringer, endret dispensasjonspraksis og Fylkesmannens vedtak om at
gebyrregulativet ikke i tilstrekkelig grad viser at det er selvkostbasert, anses det som nødvendig å
gjøre endringer i dagens gebyrregulativ. De viktigste endringene vil være en endret
kostnadsfordeling, nye kategorier for en mer presis gebyrfastsettelse og bortfall av gebyr for visse
sakskategorier.
Det anbefales at forslaget til revidert regulativ legges ut på høring.
Vedlegg:
Gebyrregulativ for kommunens arbeid med bygge - og delingssøknader etter plan- og
bygningsloven § 33-1
gebyrregulativ - endringsforslag (L)(1148408)
Innledning – hva saken gjelder:
Som følge av lovendringer anses det som nødvendig å gjøre endringer i dagens gebyrregulativ. De
viktigste endringene vil være en endret kostnadsfordeling, nye kategorier for en mer presis
gebyrfastsettelse og bortfall av gebyr for visse sakskategorier.
Flere tiltak er gjort ikke søknadspliktig, kommunen skal ikke lenger godkjenne foretak i byggesaker
og det er innført nye tidsfrister. Videre er det skjedd en endring av praksis i forhold til behandling
av dispensasjoner.
Det nåværende regulativ er basert på bystyrevedtak fra 1998 (BYR 11/98, vedtatt 11.02.98) hvor
hovedprinsippene er følgende:
· Regulativet er basert på gjennomsnittlige enhetspriser og ikke på timefakturering for den
enkelte sak. Gebyret vil derfor sjelden treffe sakens konkrete arbeidsmengde. Til gjengjeld vil
belastningen på den enkelte tiltakshaver stå i forhold til hans investering.
· Et prinsipp som bystyrevedtaket er basert på, er at hvis gebyret baseres på timefakturering
ville det bli urimelig høyt for mindre prosjekter som eneboliger, garasjer, tilbygg og lignende,
særlig i de tilfeller hvor de krever omfattende saksbehandling på grunn av klager og annet.
· Konsekvensen er at Tønsberg kommune gjennom bystyrevedtaket har vedtatt at større bygg,
næringsbygg og større boligkomplekser har en større andel av kostnadene enn mindre
prosjekter som eneboliger og garasjer.
Disse prinsipper har Fylkesmannen i vedtak av 24.06.16 konkludert med ikke er i samsvar med
loven. Det heter således «Fylkesmannen mener en slik prinsipiell fordeling, der en arealkategori
«subsidierer» en annen, uten at dette har sammenheng med de konkrete kostnader eller
arbeidsbelastning sakstypen innebærer for kommunen, ikke er i tråd med selvkostprinsippet.»
Det er derfor behov for en revidering av regulativet.
Saksfremlegg som er til behandling nå, er basert på at selvkostprinsippet skal ivaretas. Det er
derfor i vedlegg 1 redegjort for kostnader som er knyttet til saksbehandlingen utfra regnskap for
2015 og 2016. Herunder er det vist ressursbruk i de enkelte sakskategorier. Videre er det detaljert
redegjort for overheadskostnader. Det vises spesielt til tabell 8 som viser utregning av timeforbruk
innen for gjeldende kategorier i dagens gebyrregulativ.
Dagens kategorier og forslag til nye kategorier fremgår av vedlegg 2. Foreslåtte nye kategorier er
markert med rødt. I vedlegg 2 fremgår også forslag til nye gebyrer.
Faktagrunnlag:
Se vedlegg 1. Her redegjøres det for de reelle kostnader knyttet til de enkelte sakstyper.
Rettslig grunnlag:
For rettslig grunnlag, se vedlegg 1.
Vurderinger:
Det økonomiske grunnlaget for de nye kategorier fremgår av vedlegg 1. I dette saksfremlegget er
det kun vist forslag til endringer. Punktene referer til vedlegg 2 hvor kategoriene alle har et nummer
Nye kategorier eller endringer av tidligere kategorier er i vedlegg 2 markert med rødt.
Forslag til nye kategorier:
Endring av tillatelse (punkt 1.7):
Det har ikke tidligere vært et eget gebyr for søknad om endring av tillatelse.
For tegninger og prosjekt som revideres eller endres etter at førstegangsvedtak er fattet, fastsettes
et nytt gebyr på 50 % av ordinært gebyr for tiltaket som revideres. Krever kommunen ny søknad,
betales fullt gebyr.
Det bør imidlertid i enkelte saker være rom for å kunne redusere gebyret skjønnsmessig i medhold
av regulativets § 1-4.
Forhåndskonferanser (punkt 2.0). En person på byggesak er dedikert til forhåndskonferanser –
tilsvarende et årsverk. Anslagsvis avholdes det 2 pr. dag. En betraktelig del av disse medfører ikke
en byggesak.
Disse holder høy kvalitet, hvilket medfører den «ulempe» at det i Tønsberg kommune avholdes
særdeles mange forhåndskonferanser i forhold til ander kommuner. Det anses derfor for
nødvendig å gebyrlegge konferansene. Det foreslås et gebyr på kr. 2000,-. Gebyret vil ikke dekke
de faktiske utgiftene, men vil kunne ha en effekt i forhold til å redusere antall av
forhåndskonferanser som ikke resulterer i en byggesøknad. Eksempelvis har vi merket en markant
økning i henvendelser hvor en bolig er til salg og potensielle kjøpere ønsker møte for
utviklingsmuligheter, uten å ha formelle eierrettigheter.
Det har vært diskutert om beløpet bør trekkes fra byggesaksgebyret i tilfelle det senere kommer
inn en søknad på tiltaket. I og med at gebyret ikke dekker de reelle kostnader samt at de ikke er
alle som ber om forhåndskonferanse, anbefaler administrasjonen imidlertid at beløpet ikke skal
trekkes fra ved en senere søknad. Da vil det i mindre grad påvirke overheaden og i større grad
falle på de som ber om forhåndskonferanse.
Forslag til gebyrstørrelse: kr. 2000,Det skal påpekes at for mindre tiltak vil det være naturlig å henvende seg til kundemottaket hvor
det ikke skal koste noe å få rådgivning.
Oppdeling hybler (punkt 2.1.3)
Regelverket har endret seg markant på dette område. Oppdeling til hybler i eksisterende bygg er
nå av lovgiver i utgangspunktet unntatt søknadsplikt. Av Pbl. §§ 1-6 og 31-6 fremgår imidlertid at
kommunen kan gjøre oppdeling søknadspliktig, hvilket Tønsberg kommune har gjort. Hjemmelen
er i midlertid begrenset til kun å kunne stille krav vedrørende parkering og uteopphold, ikke
tekniske krav som eksempelvis brann og akustikk.
Dette gjør saksbehandlingen enklere og gebyret bør være lavere enn en egen boenhet. I og med
at det er tiltakshaver som selv kan søke (§ 20-4 tiltak), foreslås en sats som tilsvarer slike tiltak.
Forslag til gebyrstørrelse: kr. 8000,Midlertidige brukstillatelser – ferdigattest etter mer enn 5 år etter siste igangsettingstillatelse –
bekreftelse på lovlig etablert bruk (punkt 2.4.5):
Midlertidig brukstillatelse: gis når tiltaket ikke er helt ferdigstilt. Det må derfor gjøres en vurdering
fra saksbehandler i forhold til om vilkårene for brukstillatelse er til stede. Det er fra lovgivers side et
klart ønske at midlertidig brukstillatelse så vidt mulig bør unngås. Å gebyrlegge midlertidig
brukstillatelse vil derfor både være med til å dekke de reelle merkostnader forbundet med saken,
men også virke preventivt i forhold til lovgivers intensjon med midlertidig brukstillatelse.
Forslag til gebyrstørrelse: kr. 3000,Ferdigattest som gis etter mer enn 5 år etter siste igangsettingstillatelse: er ressurskrevende da
saken jo har ligget «død» i en lang periode og det må brukes ressurser på sakens historikk. Det vil
ofte være en annen saksbehandler, foretak har blitt endret og regelverket har ofte også endret seg.
I slike saker vil det også ofte være nødvendig å foreta en lovlighetsvurdering i forhold til om tiltaket
har vært tatt i bruk før ferdigattest.
Forslag til gebyrstørrelse: kr. 5000,«Lovlig etablert bruk»: En ny kategori som bør tas inn, er avklaringer i forhold til lovlig status i eldre
byggesaker. Som følge av regelverket kan det ikke lengre gis ferdigattest på tiltak som er omsøkt
før 1998.
Avklaringer i disse saker medfører stort ressursbruk når de skal gjennomgås for å kunne finne
grunnlag for konklusjon om lovlig eller ulovlig etablering. Der det konstateres som ulovlig vil
saksbehandlingen forutsatt senere innkommet søknad, kunne medføre timebasert gebyr, jfr.
ovenfor, samt overtredelsesgebyr for forhold etter 2010. Der det ikke innkommer søknad men
forholdet rettes, inngår kostnadene i overhead, alternativt overtredelsesgebyr.
Der det konkluderes med lovlig etablering, vil det variere mye vedrørende medgått tid, noen kan
helt enkelt bekreftes som lovlig etablert, mens andre saker kan versere over år, så gebyret bør
være timebasert. Selv om det viser seg at tiltaket er lovlig etablert bør vi kunne ta betaling, fordi
forholdet uomtvistelig er en konsekvens av at tidligere regelverk ikke er overholdt, da det ellers
skulle det ha vært ferdigattest på saken, da ferdigattest også har vært krav etter tidligere regelverk.
Forslag til gebyrstørrelse: Timegebyr for medgått tid er på 01.11.16 kr. 990,-.
Et minstegebyr bør imidlertid settes til 3000,- som tilsvare foreslått gebyr for midlertidig
brukstillatelse.
Innhenting av manglende dokumentasjon, eventuell returnering av søknad (punkt 2.5.2 og 2.5.3),
kfr. Pbl sak10, § 5-4:
Bygningsmyndigheten bruker særdeles mye tid på å innhente opplysninger som er nødvendige for
behandling av søknadene. Dette er i dag ressurser som må dekkes gjennom overheadkostnader,
noe som synes urimelig i forhold til de søknader som tilfredsstiller dokumentasjonskravene som
fremgår av saksbehandlingsforskriften.
Gebyrlegging i forbindelse med retur av søknad og innhenting av nødvendig dokumentasjon er nye
kategorier som anbefales innført for å dekke de reelle kostnader som er forbundet med
merarbeidet i slike saker. Videre håper administrasjonen at det kan medføre en læring så
søknadene blir bedre.
Det foreslås at første tilbakemelding hvor det kreves gebyr skal være forholdsvis beskjeden, og
beløpet er derfor satt til 500,-. Hvis det fortsatt er mangler, anbefales det er noe større beløp,
1200,- Hvis det fortsatt ikke kommer nødvendig dokumentasjon inn returneres søknaden og det i
legges et gebyr på kr. 2000,Avvik fra Teknisk forskrift, pbl § 31-2, 4. ledd (punkt 2.6.3):
Av plan og bygningslovens § 31-2. Tiltak på eksisterende byggverk, fremgår at kommunen kan gi
tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også
når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader,
dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig
bruk.
Forslag til gebyr: Dette er således et avvik fra forskriften som krever mye ekstra arbeid og som bør
gebyrlegges spesielt. Ressursmessig utgjør det i underkant av 5 timer merarbeid pr avvik. Det
anses derfor som riktig å fastsette et gebyr på kr. 8500,-. Dette ut fra en vurdering av
saksbehandlers tidsforbruk.
Endring av gebyr for eksisterende kategorier:
Igangsettingssøknader utover den første (punkt 2.4.3):
I forbindelse med store prosjekter er det ofte en rekke tyngre spørsmål som først avklares ved
søknad om IG. Tidsbruken anses for større enn det som ligger til grunn i dagens regulativ. Det
foreslås derfor en mindre oppjustering.
Skilt (punkt 2.4.4): Det foreslås en større grad av differensiering i forbindelse med gebyrsetting av
skilt. Det foreslås at behandling av et enkelt skilt reduseres fra dagens kr. 7405,- til 5000,- Mindre
folieringer (ikke heldekkende) foreslås gebyrsatt til 2.500,-. Skiltplan for flere skilt bør ut fra tidsbruk
være lik dagens gebyr.
Dispensasjoner (punkt 2.6.1 og 2.6.2):
Det ses et behov for å justere satsen for dispensasjoner. Etter at kommunen har endret praksis,
samtidig som det ikke lengre er et generelt plankrav i kommuneplanen, er det kun «reelle»
dispensasjoner, som er forholdsvis tidskrevende å behandle. Det foreslås derfor en oppjustering,
så gjennomsnittlig tidsforbruk på dispensasjoner som ikke krever uttalelse fra overordnet
myndighet tilsvarer ca. 4 timer, tilsvarende et gebyr på kr. 6.900,- og for dispensasjoner med
høringsuttalelse et gebyr på kr. 12.000,- som tilsvare ca. 6,9 timer.
Innløsning av festetomter (retningslinje til punkt 2.7.1):
Muligheten for å kunne redusere gebyr for innløsning av festetomter i medhold av forskriftens § 14, på lik linje med nylig regulert byggefelt hvor det er vist tomtegrenser, synliggjøres og anbefales
innført.
Sammenligning med andre kommuners gebyrregulativ
Se vedlegg 2, tabell 3 med tilhørende tekst. Ved en sammenligning med sammenlignbare
kommuner i Vestfold ses det forskjeller. De største forskjellene som gjør at disse bør vurderes
særskilt fremgår i nedenstående:
Bygningstiltak gebyrsatt etter areal (punkt 2.3):
Ved sammenligning med de øvrige kommunene som Tønsberg naturlig kan sammenligne seg
med, ses at de andre kommunene ligger vesentlig over Tønsberg når det gjelder større
leilighetskompleks. Dette skyldes at de regner pr enhet, mens vi i Tønsberg regner pr. areal når
det gjelder bygg på 4 etasjer eller mer.
Ved utbygging av 50 leiligheter med et areal på 4500 m2, inkl. parkeringskjeller, vil et vedtak
gebyrsettes til kr. 232.560,- Dette tilsvare ca. 134 arbeidstimer, og rundt regnet tre uker. Dette kan
umiddelbart synes høyt. Men det må huskes på at det vanligvis er knyttet en stor møteaktivitet til
slike saker. Videre må det forventes at det blir avhold befaring og at flere saksbehandlere er tyngre
inne i sakene enn i mindre komplekse saker.
Selv om Tønsberg ligger i den rimelige ende sammenlignet med de øvrige kommuner, anbefales
det ikke at gebyret settes opp i denne kategori.
Boligbygg under 4 etasjer (punkt 2.2.3):
Det kan imidlertid ses av utregningene at Tønsberg har et noe høyere gebyr når det gjelder
flermannsboliger under 4 etasjer som regnes pr. boenhet. Dette bekreftes av beregninger for
gjennomsnittlig tidsforbruk på flermannsboliger som viser at kostnaden ikke samsvarer med reelt
tidsforbruk. Det fremgår således at ut fra nåværende regulativ skal timeforbruket pr. enhet være
ca. 11 timer. Dette anses for å være for høyt.
Følgende foreslås derfor: For flermannsboliger gjelder at for de tre første enheter gjelder dagens
sats. Fra og med den 4. enhet bør en enhet koste tilsvarende 5 arbeidstimer som vil medføre at en
4-mannsbolig vil komme til å koste 59.870,- (=57.120,- (3-mannsbolig) + 2769,- (5 timer av 550,-)).
Gebyret gjelder per bygning.
Dagens gebyrsats er 78.160,-.
Søknader etter plan og bygningsloven § 20-4 (punkt 2.1.1, 2.1.2. og 2.1.3):
Et annet avvik i forhold til gjennomsnittet er mindre tiltak hvor Tønsberg ligger i den tyngre ende
med et gebyr på 6 345,-. Dette tilsvarer ut fra 2016 priser 3,7 timer. Hvilket erfaringsmessig ikke
tilsvarer den reelle tidsbruk. Det anbefales derfor at dette beløpet settes opp til 8000,- som tilsvarer
4,6 timer. Dette for at regulativet skal være i tråd med regelverket når det gjelder selvkost.
Økonomiske konsekvenser:
Med en så grunnleggende endring av regulativet som det foreslåtte, kan det være vanskelig å
treffe presist i forhold til budsjett. Det må derfor forventes at det vil være nødvendig med mindre
justeringer ved neste revisjon.
Konklusjon:
Med de foreslåtte endringene mener administrasjonen at Tønsberg kommune vil få et
gebyrregulativ som dekker de reelle kostnader forbundet med byggesaksbehandling.
En større grad av differensiering med oppdeling i nye kategorier, håper vi kan bidra til at
gebyrleggingen blir i tråd med selvkostprinsippet.
Videre behandling
Bystyret behandler saken. Vedtas rådmannens innstilling legges saken ut på høring frem til
06.03.17.
Tønsberg,
rådmann
virksomhetsleder