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www.ddiv.de  Eine starke Gemeinschaft
Scheitert die Energiewende an
Wohnungseigentümergemeinschaften?
Martin Kaßler, Geschäftsführer
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V.
Der DDIV ist der Berufsverband der professionell tätigen Immobilienverwaltungen und vertritt über
1.800 Mitgliedsunternehmen, die in Landesverbänden organisiert sind
Die Unternehmen verwalten 3,8 Mio. Wohnungen mit 350 Mio. qm im Wert rund 450 Mrd. Euro
Berliner Energietage
27. April 2015
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Inhaltsübersicht
• Die Energiewende: politische Grundlagen
• Bestandsaufnahme Wohnungseigentum
• Energetische Sanierung und altersgerechter Umbau in WEG –
Sachstandsbericht
• Lösungsansätze
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1. Die Energiewende
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1. Die Energiewende
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Energiekonzept 2050
•
•
Gesamtstrategie für umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung
Hauptteil der Energieversorgung soll aus erneuerbaren Energien erfolgen
 Ziel:
•
Klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050
durch langfristige Senkung des Wärmebedarfs
Gebäudebereich ist „Herzstück“ der Energieeinsparung
40 % des deutschen Energieverbrauchs und 33 % der CO2-Emmissionen entfallen auf
Gebäude (24 % auf Wohn-, 16 % auf Nichtwohngebäude)
 Zur Zielerreichung notwendig:
 Verdopplung der energetischen Sanierungsrate von jährlich 1% auf 2%
 Reduzierung des Wärmebedarfs um 20 % bis 2020, um 80 % bis 2050
 Minderung des Primärenergieverbrauch bis 2020 um 20 %, bis 2050 um 50 %
(gegenüber 2008)
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1. Die Energiewende
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Handlungen des Gesetzgeber zum Energiekonzept 2050
•
Energieeinsparen per Gesetz:
 z.B. EEG, BImSchG, EEWärmeG, EnEG, EnEV (Kernelement des Energiekonzepts 2050!)
•
Bundeshaushalt 2014/2015 für Gebäudesanierungsprogramm und Altersgerechtes Wohnen:
 Budget von 1,5 Mrd. Euro
 300 Mio. Euro zusätzlich über Zuschussprogramm für Privateigentümer
zur energetischen Gebäudesanierung
 10 Mio. Euro für KfW-Programm „Altersgerecht Wohnen“ (54 Mio. Euro bis 2018)
•
Einbindung aller Akteure zur Verbesserung des Wohnungsmarktes in Deutschland, u. a.
 Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen, BMUB
 Energiewende Plattform Gebäude, BMWi
 Wohnwirtschaftlicher Rat der Bundesregierung
 Zahlreiche weitere Gremien auf unterschiedlichen Ebenen (Landesebene, Verbände, etc.)
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1. Die Energiewende
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Zusätzliche Anreize durch neue Aktionsprogramme
•
Aktionsprogramm Klimaschutz 2020 (BMUB), u. a.:
– Bildungsinitiative für Gebäudeeffizienz
– Energetische Stadtsanierung: Zuschussförderung integrierter Sanierungskonzepte sowie
anteilige Kostenübernahme von Sanierungsmanagern („Kümmerer“)
– Verstärkte Förderung klimafreundlicher Wärmeerzeugung (KWK-Anlagen), einschließlich
Abbau bestehender steuerlicher Hemmnisse
•
Nationaler Aktionsplan Energieeffizienz (BMWi), u. a.:
– Erweiterung der Vor-Ort-Energieberatung (BAFA) seit 1. März auch für WEG:
• Zuschuss bei Energieberatung in Wohnhäusern mit mind. drei Wohneinheiten
• Zuschuss für Erläuterung eines Energieberatungsberichts in ETV/ Beiratssitzung
• Sanierungskonzept für Komplettsanierung oder Fahrplan für Einzelmaßnahmen
– Aufstockung des CO2-Gebäudesanierungsprogramm um 200 Mio. Euro
– Stärkere Aktivierung von WEG in der Kredit- und Zuschussförderung
– Ausweitung des Bürgschaftsrahmens für Contracting-Verträge
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1. Die Energiewende
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Greifen diese zusätzlichen Anreize in der Zukunft?
•
Zuschuss bei Energieberatung durch die Vor-Ort-Energieberatung der BAFA (NAPE)
– In MFH mit mind. drei Wohneinheiten: 60 % der förderfähigen Kosten, max. 1.100 Euro
 Uninteressant für WEG mit mehr als 15 Einheiten: Sanierungs- und Gebäudeanalysen bei
WEG mit 100 WE Kosten zwischen 10.000 – 20.000 Euro
 Keine Anreize für den Verwalter: Wer entschädigt Vorarbeiten, wenn Sanierung nicht
stattfindet? Unternehmerisches Risiko seitens der Verwalter!
•
Zuschüsse für Sanierungskonzepte und anteilige Kostenübernahme für Sanierungsmanager
(„Kümmerer“) (Energetische Stadtsanierung/ Aktionsprogramm Klimaschutz 2020):
 Problem: Stadtsanierung macht Bogen um WEG (u.a. Kosten, Umsetzung)
 Warum nicht auch Verwalter als „Sanierungsmanager“ fördern?
•
Verstärkte Förderung von klimafreundlicher Wärmeerzeugung (KWK-Anlagen/BHKW)
(Energetische Stadtsanierung/ Aktionsprogramm Klimaschutz):
 Vorab allerdings Beseitigung steuerlicher Benachteiligung von WEG notwendig
(selbstnutzende Eigentümer vs. Vermieter/Mieter) vgl. § 4 Nr. 12 UStG
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2. Bestandsaufnahme Wohneigentum
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2. Bestandsaufnahme Wohnungseigentum
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Bestandsaufnahme: WEG zweitgrößte Eigentumsform in Dtld.
•
insgesamt 40,5 Mio. Wohnungen in 19 Mio. Gebäuden in Deutschland
 23,7 Mio. Wohnungen von Privatpersonen (EFH, ZFH, MFH)
 9 Mio. Eigentumswohnungen in
1,8 Mio. Eigentümergemeinschaften
 2,1 Mio. Wohnungen in
Wohnungsgenossenschaften
 2,3 Mio. Wohnungen in
kommunalen Wohnungsunternehmen
 3,4 Mio. Wohnungen in privaten und
anderen Wohnungsunternehmen
Daten: Destatis (2014): Zensus 2011
 Eigentumswohnung zweitwichtigste
Eigentumsform nach Eigenbesitz von Wohnhäusern
 WEGs vereinen auf sich 4x mehr Wohneinheiten
als kommunale Wohnungsunternehmen
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2. Bestandsaufnahme Wohnungseigentum
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Anteil Eigentumswohnungen differiert nach Bundesländern
35,0%
33,1%
30,0%
25,5%
25,0%
24,3%
23,0%
22,9%
Anteil
Eigentumswohnung: 20,0%
deutschlandweit:
15,0%
22 %
22,2%
20,4%
19,9%
17,7%
17,7%
17,7%
16,8%
15,8%
13,1%
11,5%
9,3%
10,0%
5,0%
0,0%
Bundesland
Anteil
Eigentumswohnung
BW
BY
HB
NRW
HE
HH
BE
RP
NI
SH
SN
SL
TH
ST
MV
BB
BadenWürttemberg
Bayern
Bremen
Nordr.Westfalen
Hessen
Hamburg
Berlin
RheinlandPfalz
Niedersachsen
SchleswigHolstein
Sachsen
Saarland
Thüringen
SachenAnhalt
Meck.Vorpommern
Brandenburg
33,1%
25,5%
24,3%
23,0%
22,9%
22,2%
20,4%
19,9%
17,7%
17,7%
17,7%
16,8%
15,8%
13,1%
11,5%
9,3%
201.442
381.259
398.194
677.018
250.688
412.245
84.496
183.964
168.631
101.294
118.229
Anzahl Eigentumswhg.
Gesamt: 8.956.434
1.672.938 1.544.376
Wohnungen insgesamt
Dtld: 40.545.317
5.049.037 6.058.211 347.340
84.382
2.006.422 670.856
8.719.851 2.925.152 905.782
1.868.905 2.002.890 3.816.626 1.417.948 2.325.844 503.323
1.162.028 1.289.856 877.014
1.275.510
Daten: Destatis (2014): Zensus 2011
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2. Bestandsaufnahme Wohnungseigentum
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Zahl der Eigentumswohnungen wächst weiter
Seit dem Altersvermögensgesetz (2001) und der Finanzkrise (2007) erfahren
Eigentumswohnungen einen ähnlichen Boom wie in den 1970er Jahren
Entwicklung Baufertigstellungen 2010 - 2013 in %
(Quelle: Destatis)
Entwicklung Baugenehmigungen 2010 - 2014 in %
(Quelle: Destatis)
50
19,5
40
20
30
20
10
0
23,3
25
42,4
21,7
19,6
11,9
16,9
4,8
5,5
5
15,3
12,9
1,1
18,8
15,3
1,1
-5,8
14,6
15
14,3
9,6
10,8
5,2
-1
-3,2
5
-10
2010
2011
2012
gesamt (in %)
2013
1.Q 2014 1.-2.Q
2014
WEG (in %)
1.-3.Q
2014
EFH (in %)
14,3
10
3,2
2,7
0,5
9,5
10,1
7,2
4
1,2
0
2010
2011
gesamt (in %)
2012
WEG (in %)
2013
EFH (in %)
Daten: Destatis (2015) Baugenehmigung und Baufertigstellungen
 Weiteres Neubauwachstum, insbesondere im Geschosswohnungsbau erwartet
 Positive Aussichten für Immobilienverwalter: 70 % erwarten 2015 Umsatzplus
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3. Energetische Sanierung und
altersgerechter Umbau in WEG:
ein Sachstandsbericht
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Regelungsbedarf und praktische Umsetzung:
Beispiel I: Trinkwasserverordnung
3. DDIV-Branchenbarometer 2015 ergab:
•
Durchführung einer Erst-Beprobung des
Trinkwassers in verwalteten Einheiten (in %)
Nur knapp die Hälfte aller Verwaltungen hat bis Ende
2014 eine Trinkwasser-Erstbeprobung gemäß der
Trinkwassernovelle in ihren verwalteten Einheiten
durchgeführt.
 Je größer die Verwaltung, umso höher der
Beprobungsgrad. Je kleiner die Verwaltung…..
9,8%
4,1%
3,5%
Gesamt
< 20 %
20-39 %
48,9%
9,2%
60-79 %
24,4%
 Nicht alle Verwaltungen können gesetzliche
Anforderungen umsetzen!
 Wie sieht es dann erst bei der energetischen
Sanierung aus?
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40-59 %
80-99 %
100 %
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Regelungsbedarf und praktische Umsetzung:
Beispiel II: Die energetische Sanierung in WEG
3. DDIV-Branchenbarometer 2015 ergab:
•
•
•
Begleitung energetischer Sanierungen
in WEG in 2014:
Knapp 63 % der Verwalter begleiteten 2014 energetische
Sanierungen in WEG
Minimaler Anstieg der Sanierungsaktivitäten
pro Verwaltung i. V. zu 2013 (KfW-DDIV-Umfrage 2014)
Gesamt
ja
37,4%
Tendenz: Je größer die Verwaltung, desto höher
die Umsetzung energetischer Maßnahmen. Je kleiner die
Verwaltung…
 Das Ergebnis lässt aber keine Aussage zu, in welchem
Umfang modernisiert wurde. Daher bleibt zunächst
unbeantwortet, wie viele Einheiten tatsächlich
energetisch saniert wurden und in welchem Umfang?
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62,6%
nein
3. Energ. Sanierung & altersgerechter Umbau in WEG
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Probleme und Hemmnisse energetischer Sanierung in WEG
•
90 % aller energetischen Sanierungsmaßnahmen
sind Teilsanierungen (DDIV/KfW-Umfrage, 2014)
– Aufteilung der Kosten über längeren Zeitraum
– geringere Komplexität bei Einzelmaßnahmen
Verteilung Teil- und Vollsanierungen in 2013
(DDIV-KfW-Umfrage 2013):
10%
Teilsanierungen
Vollsanierungen
•
Komplexe und zähe Abstimmungsprozesse in WEG
90%
•
Lange Dauer in der Umsetzung von Sanierungen:
– ETV i.d.R. nur einmal jährlich, Planung etc.
•
Fehlende Motivation, aber auch Qualifikation von
Haus- und Immobilienverwaltungen
Daten: DDIV-KfW-Umfrage (2014)
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3. Energ. Sanierung & altersgerechter Umbau in WEG
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„Kein Geld, keine Anreiz“, so der Wohnungseigentümer
Finanzielle Hemmnisse energetischer Sanierungen
 Finanzielle Überforderung (86 %)




WEG heterogen, nicht nur bei finanziellen
Ressourcen
z.T. haben sich Eigentümer mit
Wohneigentumskauf übernommen
zu geringe Instandhaltungsrücklagen, fehlende
Mittel für Sonderumlagen
61 % der Privateigentümer erwirtschaften
keinen Gewinn (33 % schreiben Verluste)
 Zu geringe Instandhaltungsrücklage (76 %)


Finanzierung laufender
Instandhaltungsmaßnahmen
keine Anpassung der Rücklagen im Vorfeld auf
anstehende Instandsetzungsmaßnahmen durch
Verwalter
 Schlechte Kreditwürdigkeit (33 %)

DDIV-KfW-Umfrage 2014:
Was sind die größten (finanziellen) Hemmnisse für
energetische Sanierungen?
Keine Kenntnisse
bekannt
3,13%
Sonstiges
9,38%
Wirtschaftlichkeit/
Amortisation
6,70%
Altersstruktur
5,33%
Schlechte Kreditwürdigkeit
32,59%
Finanzielle
Überforderung
85,71%
Instandhaltungsrücklage zu gering
zu hohe formale Kreditanforderungen der
Banken
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0,00%
75,89%
50,00%
100,00%
Daten: DDIV-KfW-Umfrage (2014)
3. Energ. Sanierung & altersgerechter Umbau in WEG
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„Rechnet sich das?“ Eigentümer hinterfragen Wertsteigerung
Hemmnisse, seitens der Eigentümer:
 „Zu geringe Energieeinspareffekte“ (68 %)

Fast 70 % der Verwalter gehen davon aus, dass
Eigentümer auf Grund zu geringer
Energieeinspareffekte vor Sanierungen
zurückschrecken
 Kein Mehrwert erkennbar (60 %)


Oft mehr Aufwand als Ertrag
Wirtschaftlichkeitsprinzip nicht gegeben
 „Bringt das überhaupt was?“ (53 %)

Unsicherheit über die Wirksamkeit
energetischer Maßnahmen
DDIV-KfW-Umfrage 2014:
Was sind die größten Hemmnisse für energetische WEGSanierungen seitens der Eigentümer?
Keine Hemmnisse
bekannt
1,83%
Sonstiges
Unsicherheit über
Maßnahmen
13,76%
52,75%
Nur geringe
Einspareffekte erwartet
68,35%
Kein Mehrwert in
Sanierung erkennbar
0,00%
60,55%
50,00%
100,00%
Daten: DDIV-KfW-Umfrage (2014)
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3. Energ. Sanierung & altersgerechter Umbau in WEG
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„Energetische Sanierungen sind zu komplex!“, so der Verwalter
Hemmnisse seitens der Verwalter, energetische
Sanierungen anzustoßen:
 Komplexität der Prozesse (61 %)


Antragsverfahren für WEG bei KfW-Programmen
zu kompliziert und aufwendig, z. B. De-minisErklärungen aller Eigentümer notwendig
weitere Entschlackung/ Vereinfachung der
Antragsverfahren für Förderprogramme
DDIV-KfW-Umfrage 2014:
Was sind die Hemmnisse für energetische WEGSanierungen seitens der Immobilienverwalter?
Keine Hemmnisse
bekannt
12,79%
Sonstiges
7,31%
 Fehlende Anreize (58 %)

selten Bereitschaft zur Vergütung des massiven
zeitlichen und finanziellen Mehraufwand
 Fehlendes Knowhow (42 %)


keine Mindestqualifikationen für Tätigkeit als
Verwalter erforderlich
Angebot für Schulungen/ Ausbildung/
Weiterbildungen für energetische Sanierungen als
verpflichtendes Element fehlt
Komplexität der
Prozesse
60,73%
Fehlendes Know-How
41,55%
Fehlende Anreize
57,99%
0%
25%
50%
75%
Daten: DDIV-KfW-Umfrage (2014)
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3. Energ. Sanierung & altersgerechter Umbau in WEG
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Sanierungsstand in WEG: 70 % aller Wohnungen sind unsaniert
Sanierungsstand in Deutschland:
• 56 % aller Wohnungen in Bestandsbauten gelten als unsaniert
• In WEG sind 70 % der Eigentumswohnungen unsaniert  15 % mehr als im Durchschnitt
Sanierungsfortschritt von Wohnungen nach Eigentümergruppen
WEG
69,29
Private Einzeleigentümer
20,87
54,91
Wohnungsunternehmer
28,57
52,74
Wohnungsgenossenschaften
27,07
57,05
Gesamt
55,92
0%
unsaniert
10%
20%
30%
12,95
25,86
43,09
Sonstige
8,15
15,48
50%
60%
geringer energetischer Zustand, aber 1 Maßnahme durchgeführt
3,82
8,5
23,91
26,81
40%
3,53
17,57
21,35
70%
80%
teilmodernisiert
1,69
3,55
13,49
3,77
90%
100%
vollmodernisiert
Daten: InWIS (2012). Eigene Abfragen und Berechnungen auf Grundlage der Datenbasis Gebäudebestand, Institut für Wohnen und Umwelt (2010)
 WEG als zweitgrößte Eigentumsform, verfügt aber über geringste Sanierungsrate und den
höchsten Sanierungsbedarf.
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3. Energ. Sanierung & altersgerechter Umbau in WEG
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Verwalter gewinnt an gesamtgesellschaftlicher Bedeutung
•
Rolle des Verwalters: Wichtigster Ansprechpartner für Erhalt und Wertsteigerung von
Vermögen. Verwalter agieren heute als:
•
•
•
•
•
•
•
Geschäftsführer: setzt als Vertreter der WEG Beschlüsse um
Vermögensberater: sorgt für Werterhalt und Wertsteigerung der Immobilie
Initiator: gibt Anstoß zu Modernisierung, energ. Sanierung und altersgerechtem Umbau
Lotse und Modernisierungsexperte: bringt Vorschläge und Umsetzungsmaßnahmen ein
Aufklärer: informiert über mögliche Maßnahmen und bringt Erfahrungswerte ein
Katalysator: beschleunigt Umsetzung durch effektives Management
Seelsorger: kümmert sich um Harmonie in der WEG und vermittelt zwischen Eigentümern
 Vergütungsstruktur am Markt?
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4. Schlussfolgerungen
4. Schlussfolgerungen
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Ansätze zur Lösung des Sanierungsstaus (I)
 Informationsoffensive für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter
 Aufklärungsoffensive zu Vorteilen energetischer Sanierung und altersgerechten Umbaus
 Infokampagne für Verwalter: nur die Hälfte kennt KfW-Förderprogramme;
viele scheuen Sanierungen weil Aufwand und Komplexität zu hoch
 Weitere Anreize für Verwalter und Eigentümer schaffen
 Steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung (Sanierungs-AfA umsetzen!)
 KfW-Programm: Förderung von Familien zum Erwerb von selbstgenutztem Wohnungseigentum im energieeffizienten Neubau (Entlastung angespannter Wohnungsmärkte)
 Einführung eines Sanierungsbonus für Verwalter durch die KfW – analog Energieberater
 Vor-Ort-Energieberatung an der Realität ausrichten:
• Fördersummen ausrichten an der Anzahl der Einheit und dem Umfang der
Aufwendungen
• Zuschuss nicht an Eigentümer, sondern an Wohnungseinheit binden
• Aufwand des Verwalters vergüten  trägt unternehmerisches Risiko für Vorarbeit
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4. Schlussfolgerungen
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Ansätze zur Lösung des Sanierungsstaus (II)
 KfW-Förderprogramme noch praxisnaher gestalten
 Entschlackung, Verstetigung und Aufstockung der Förderprogramme  Koalitionsvertrag!
 Komplexität, Beantragungsumfang und Antragsbedingungen für WEG vereinfachen
 Förderung von WEG-Gewerbeeinheiten im CO2-Gebäudesanierungsprogramm
berücksichtigen
 Ausbau der Förderung anhand der Bedürfnisse von WEG, u. a. verbesserte Kombination
von Einzelmaßnahmen; Sanierungsfahrpläne an Förderung binden
 Finanzierung vereinfachen
 Behebung von Finanzierungsproblemen für WEG
• Aufhebung des Bankendurchleitungsprinzips
• Kreditmodelle/Förderprogramme für WEG anbieten (ähnlich BW, SH, Hessen, etc)
 Lösungsstrategien, wie Finanzierungen und KfW-Kredite für WEG sichergestellt werden
 Faire Kostenverteilung energetischer Sanierungen zwischen Mieter, Vermieter und Staat
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4. Schlussfolgerungen
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Idee: Konjunkturprogramm 3.0 für energetische Sanierung?
 In 6,2 Mio. sanierungsbedürftigen Eigentumswohnungen versteckt sich ein
umfassendes Konjunkturprogramm  Vorteile für Regierung, Eigentümer und Mieter
 Bundesweites WEG-Förderprogramm mit erleichterten Antragsbedingungen, z. B. mit
verbindlicher Übernahme von Bürgschaften für WEG durch die Bundesländer
 Hoher Sanierungsbedarf bei WEG (> 70 % aller Eigentumswohnungen)
 Zugleich entfallen rund 80 % das gesamten Bauvolumens im Wohnungsbau auf
Bestandsmaßnahmen: 2010 waren dies insgesamt 101,5 Mrd. Euro
Bauvolumenrechnung – Wohnungsbau in Preisen von 2000 in Mrd. Euro
Quelle: Heinze GmbH
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Freiwilligkeit schlägt Zwang: Motivieren und Anreize schaffen!
Sanierungen basieren in erster Linie auf Eigeninitiative
und nicht aufgrund gesetzlicher Vorgaben
Motive für Modernisierungsmaßnahmen:
 Wunsch nach mehr Wohnkomfort (48%)
 Beseitigung von Schäden (47%)
Oft wird nicht nur der einzelne Schaden beseitigt, sondern
mit weiteren Maßnahmen zur Gebäudeverbesserung
kombiniert
 Energiekosten-Einsparung (43%)
 Frei gewordene Geldmittel (8%)
Ausreichend Instandhaltungsrücklage wichtig um
Baumaßnahmen überhaupt durchführen zu können
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Quelle: GfK/ LBS Research 2011
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4. Schlussfolgerungen
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 Die Energiewende im Gebäudebereich wird scheitern, wenn Bund und Länder
künftig nicht verstärkt die Belange von Wohnungseigentümergemeinschaften
und Immobilienverwaltungen deutlicher in den Fokus rücken.
 Nur das Zusammenspiel von Gesetzgebung, Förderpolitik und Information wird
den Sanierungsgrad in Wohnungseigentümergemeinschaften signifikant
steigen lassen.
 Dabei gilt am Wirtschaftlichkeitsgebot zu festzuhalten.
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Mehr Wissenswertes über die Branche?
23. Deutschen Verwaltertag
am 17./18. September 2015
im Estrel Hotel Berlin
www.deutscher-verwaltertag.de