Haus & Grund Landsberg  Lechstr. 3  86899 Landsberg Haus- und Grundbesitzerverein Landsberg am Lech e. V. Lechstr. 3, 86899 Landsberg Telefon (08191) 2008 Telefax (08191) 59759 An alle Vermieter, die Formularmietverträge verwenden [email protected] www. Haus-und-Grund-Landsberg.de Landsberg, den 20.03.15 BGH: Renovierungsklauseln bei Quotenabgeltungsklauseln unwirksam unrenovierten Wohnungen und Eine Renovierungsklausel ist unwirksam, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam – unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 BGB). 1. Renovierungsklauseln Grundsätzlich obliegt dem Vermieter die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen. Durch Renovierungsklauseln wird diese auf den Mieter abgewälzt. Der Bundesgerichtshof ist nun auf einmal der Ansicht, dass eine Renovierungsklausel unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert übergeben wurde, weil dies den Mieter unangemessen benachteilige. Schließlich könne nicht festgestellt werden, ob die Abnutzungen durch den Mieter selbst oder den Vormieter herbeigeführt worden sind. Der Mieter dürfe jedoch nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsarbeiten verpflichtet werden. Die Benachteiligung könne jedoch durch Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter behoben werden. In der zugrundliegenden Entscheidung war dieser mit Erlass einer halben Monatsmiete jedenfalls zu niedrig. Früher war der Bundesgerichtshof noch der Ansicht, dass eine Klausel in einem Mietvertragsformular den Mieter selbst dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn er in eine unrenovierte Wohnung einzieht, solange die Klausel die „üblichen“ Renovierungsfristen an den Mietbeginn anknüpft. Hieran hält der Bundesgerichtshof jetzt nicht mehr fest. Eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder Mitgliederberatung immer Dienstag von 13 – 18/19 Uhr Freitag von 8.30 - 12 und 13 - 17 Uhr Haus & Grund Landsberg vom 20.03.15 Seite 2 gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst erhalten hat. Hinweise: Sowohl mit unseren, als auch allen anderen üblichen Formularmietverträgen müssen bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung hinsichtlich der Überbürdung der Schönheitsreparaturen (vgl. § 10 des von uns vertriebenen, aktuellen Vertragsformulars) neue Überlegungen angestellt werden. Zur Auswahl stehen folgende Varianten: - Klausel unverändert lassen. Hoffen, dass diese Kombination eventuell doch zulässig ist oder der Mieter sich nicht auf die neuesten Entscheidungen beruft und bei Mietende trotzdem renoviert (Risiko: Kostenerstattungsanspruch des Mieters). - Klausel unverändert lassen, aber: Vereinbarung einer angemessen, finanziellen Kompensation für den Mieter, für den bereits renovierungsbedürftigen Zustand. - Klausel durch andere Schönheitsreparaturklausel ersetzen. Z. B. nur Vereinbarung einer fachgerechten Anfangsrenovierung durch den Mieter und Verzicht auf die laufende Renovierung (d. h. Mieter darf die Mieträume unrenoviert zurückgeben). Hierzu können Sie sich von uns beraten lassen. Bei Vermietung von neuen oder frisch renovierten Wohnungen kann unser aktuelles Formular weiter verwendet werden. 2. Quotenabgeltungsklauseln Quotenabgeltungsklauseln verpflichten den Mieter dazu, einen Anteil der Renovierungskosten zu tragen, wenn er vor Ablauf der vereinbarten Renovierungsfristen auszieht. Selbst wenn dem Mieter die Wohnung renoviert übergeben wurde, sei die Berechnung der vom Mieter anteilig zu zahlenden Kosten problematisch. Der Berechnung lägen viele Hypothesen und Prognosen zugrunde. So müsse etwa der Zeitpunkt geschätzt werden, zu dem ein Renovierungsbedarf voraussichtlich eintreten wird. Bei dieser Schätzung müsse unterstellt werden, dass der Mieter die Wohnung wie bisher nutzt. Diese Schwierigkeiten bei der Berechnung der vom Mieter zu tragenden Kosten könnten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters sein. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln den Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sind. Schließlich könne der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden und für den Mieter sei bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich, welche Belastungen auf ihn zukommen können. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Hinweise: Eine derartige Klausel ist im aktuellen Formularmietvertrag (Fassung 2014) von Haus & Grund Augsburg nicht enthalten, in den älteren schon. Da die Entscheidungen des BGH – wie immer – auch für laufende Mietverträge gelten, dürften die in den älteren Formularen noch verwendeten Klauseln unwirksam sein. Sofern dann bei Mietende die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind, kann vom Mieter keine anteilige Kostenbeteiligung gefordert werden. 3. Fazit Zu den Urteilen 18. März 2015 mit den Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13 liegt bisher nur eine Pressemitteilung vor. Endgültige Beurteilungen und Empfehlungen, welche Regelungen künftig voraussichtlich vor Gericht Bestand haben, können daher erst nach Veröffentlichung der vollständigen Entscheidungen und Analyse in einigen Wochen/Monaten gegeben werden.