Rapport QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS
2014 - Trimestre 3
RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS
TRIMESTRE 3 - 2014
INTRODUCTION
Voici l’édition couvrant le troisième trimestre de
2014 du Rapport Québec Multi-Logements. Le
rapport, qui est une référence dans le domaine
de l'investissement immobilier, est produit
trimestriellement. Le rapport est un survol des
transactions immobilières multi-logements et il a
été conçu afin de permettre à nos clients et
partenaires de surveiller le pouls du marché des
immeubles à revenus. Nous analysons donc le
marché locatif résidentiel (multi-logements) de
l'est du Québec incluant Québec et Lévis, TroisRivières et finalement Sherbrooke. Nous portons
un regard sur les immeubles de 6 logements et
plus.
Bien que beaucoup de données soient
accessibles via d’autres avenues, nous sommes
fiers de vous présenter le rapport le plus
minutieux et complet sur le marché, vous
permettant ainsi de prendre des décisions
d’acquisitions éclairées et réfléchies grâce à une
multitude d’informations des plus pertinentes. La
recherche et l’analyse sont les tâches les plus
contraignantes pour un investisseur immobilier, il
nous fait donc plaisir de vous simplifier la vie et
vous enrichir dès maintenant, en vous sauvant
des dizaines voir centaines d’heures de
recherche et analyse. Il faut toujours se rappeler
que la ressource la plus précieuse et du coup la
moins abondante au monde est bien sûr le temps!
Bonne lecture,
Nikolaï Ray et Dave Harvey
418.849.7777| RAY HARVEY, firme-conseil en investissement immobilier | www.rayharvey.ca
*affilié à Harvey Agence Immobilière
RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS
TRIMESTRE 3 - 2014
ATTENTION
Ceci est un avis de non-responsabilité. Ce rapport
ne doit en aucun cas être le seul document pour
juger ou évaluer une décision d’achat ou de
vente de multi-logements. Il présente
uniquement des indicateurs de ventes-achats
ainsi que des opinions personnelles. Malgré qu’il
a été élaboré avec grande minutie, il pourrait y
avoir erreur et omission. Il est fortement
recommandé d’utiliser les services d’un
évaluateur agréé et un courtier immobilier afin
de compléter l’achat ou la vente d’une propriété.
En résumé, Ray Harvey se libère de toute
responsabilité sur l’utilisation de ce rapport
quant au processus décisionnel de l’achat ou de
la vente d’un immeuble multi-logements.
AVIS DE CONFIDENTIALITÉ
Ce document est réservé uniquement aux clients
et partenaires de Ray Harvey. L’information
apparaissant dans ce document est de nature
légalement privilégiée et confidentielle. Vous
êtes par la présente, avisé que tout partage,
copie ou communication du contenu de ce
document avec une tierce partie non-abonnée au
Rapport est strictement interdit. Dans le cas d’un
manque de votre part à cette obligation légale,
nous nous réserverons le droit de vous retirer
l’accès au Rapport Québec Multi-Logements
immédiatement, sans préavis, et ce de manière
irrévocable.
418.849.7777| RAY HARVEY, firme-conseil en investissement immobilier | www.rayharvey.ca
*affilié à Harvey Agence Immobilière
RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS
TRIMESTRE 3 - 2014
PROFIL
NIKOLAI RAY
DAVE HARVEY
Associé principal
Stratège financier multi-logements
[email protected]
Associé principal
Courtier immobilier multi-logements
[email protected]
Se spécialisant uniquement en acquisitions
immobilières, il s’est immédiatement
développé une expertise incontestée quant
à l’analyse, la recherche et la négociation
lors d’achats de multi-logements. En plus
d’avoir su profiter du mentorat fourni par
sa famille qui est très active en immobilier,
il additionne ses connaissances acquises
lors de ses hautes études à l’Université de
Harvard
avec
l’expérience
d’un
entrepreneur aguerri ayant fondé et vendu
trois entreprises avant l’âge de 25 ans. Que
l’objectif
soit
d’acheter
quelques
immeubles pour préparer une retraite, soit
se bâtir un parc immobilier considérable,
Nikolaï est l’expert à Québec qui saura vous
accompagner à travers la planification,
l’analyse et finalement la recherche.
Courtier immobilier et actif dans le
domaine de l'immobilier depuis plus de 10
ans dans la région de Québec, Dave se
concentre uniquement sur la vente et
l’achat d’immeubles à revenus. En plus
d’accompagner ses clients dans la vente et
achat d’immeubles, il est aussi promoteur
et investisseur immobilier. Dave est
extrêmement
impliqué
dans
les
organismes immobiliers comme le
témoigne son rôle de membre corporatif
du Comité de développement urbain du
Québec. Il est également membre du
comité commercial de l'association des
courtiers immobilier du Québec.
En tant qu’éditeur de ce rapport de
marché, Nikolaï Ray se démarque par sa
connaissance approfondie du marché des
multi-logements et par son vaste réseau de
Transparent, intègre, et passionné, Dave
se distingue certes comme étant la
référence à Québec quant aux courtiers
immobiliers spécialisés en immeubles à
revenus.
418.849.7777| RAY HARVEY, firme-conseil en investissement immobilier | www.rayharvey.ca
*affilié à Harvey Agence Immobilière
RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS
TRIMESTRE 3 - 2014
contacts diversifié.
NORMALISATION
DES CALCULS
Afin de développer les ratios tels les TGA et MRN, nous avons normalisé nos calculs basés sur les
statistiques fournies par la SCHL, la CORPIQ et des évaluateurs agréés.
Poste de dépense
Mauvaises créances et inoccupations
Taxes
Assurances
Énergie
Entretien/réparation
Concierge/salaires
Déneigement et gazon
Gestion et administration
Codes
MRB
Nom
Multiplicateur de revenu brut
MRN
Multiplicateur de revenu net
TGA
Taux global d’actualisation
6 à 11 logements
3%
Coût réel
Coût réel
Coût réel
470$/logement
115$/logement
Coût réel ou 2%
4%
Rent/inv Rentabilité sur investissement-comptant
12 log. et +
3%
Coût réel
Coût réel
Coût réel
490 $/logement
290 $/logement
Coût réel ou 2%
5%
Signification
Ce chiffre nous indique combien est le prix de
vente par rapport aux revenus bruts.
Ce chiffre nous indique combien est le prix de
vente par rapport aux revenus nets effectifs. On
appelle ça le « bottom line ».
Le taux global d’actualisation ou « Cap Rate »
nous indique en combien d’années l’immeuble
se rentabilise. Or, un TGA de 5 nous indique
que l’immeuble se rentabilise en 20 ans (100/5).
Cet indice nous démontre le ratio de rentabilité
(surplus de trésorier ''cash-flow'') par rapport à
la mise de fonds, considérant une mise de fonds
de 25 % et un hypothèque de 3 % sur 25 ans.
Ceci est équivalent au ''dividend yield'' en
bourse.
418.849.7777| RAY HARVEY, firme-conseil en investissement immobilier | www.rayharvey.ca
*affilié à Harvey Agence Immobilière
RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS
TRIMESTRE 3 - 2014
MÉTHODOLOGIE
Le Rapport Québec Multi-Logements se présente comme étant l’outil essentiel à tout investisseur
immobilier acquérant des immeubles dans l'est du Québec.
Il est important de noter que lorsque vous vous abonnez à ce rapport, vous êtes responsable de le
garder confidentiel puisqu’il doit servir uniquement à votre propre lecture personnelle. Si vous
manquez à cette obligation, nous nous réservons le droit de vous retirer le privilège de recevoir le
Rapport Québec Multi-Logements, et ce sans préavis.
Le rapport est présenté sous 2 différentes formules, soit le rapport trimestriel et finalement le rapport
annuel. Il est important de noter que Trois-Rivières, Sherbrooke et les autres régions ne sont
présentés que lors du rapport annuel.
Le rapport trimestriel, publié 4 fois par an, est un résumé analysant les immeubles vendus lors des
trois derniers mois. Ce rapport vous sera remis en format pdf par courriel.
Le rapport annuel, publié 1 fois par année au mois de Février, est un rapport plus exhaustif alors qu’il
rassemble les informations présentes dans les rapports des trimestres ainsi qu’une analyse de d’autres
facteurs socio-économiques comme les tendances au niveau des taux de chômage, les décisions
politiques et gouvernementales, les taux d'inoccupation, les prix des loyers, les fluctuations des taux
d'intérêts et d’autres facteurs qui peuvent influencer vos investissements ainsi que l’offre et la
demande par rapport à l’acquisition d’immeubles à revenus. De plus, des experts spécifiques vous
offriront des articles-conseils pertinents qui vous guidera vers encore plus de succès lors du prochain
trimestre voir année. Ce rapport vous sera remis en mains propres lors du 5 à 7 VIP que nous
organisons pour nos clients.
CÉDULE DE PRODUCTION
Rapports trimestriels
Trimestre
1 - Québec & Lévis
2 - Québec & Lévis
3 - Québec & Lévis
4 - Québec & Lévis
Date de production
25 avril
25 juillet
25 octobre
25 janvier
Rapport annuels
Période
1 - Rapport Annuel
Date de production
1 Février
418.849.7777| RAY HARVEY, firme-conseil en investissement immobilier | www.rayharvey.ca
*affilié à Harvey Agence Immobilière
RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS
TRIMESTRE 3 - 2014
TRANSACTIONS & ANALYSES
Québec & Lévis
2014 - Trimestre 3
Indicateur
MRB
MRN
TGA
Rent./inv.
Temps de vente
Moyenne
10.8
19.5
5.1 %
3.9 %
89 jours
Médiane
10.9
19.0
5.3 %
4.1 %
59 jours
418.849.7777| RAY HARVEY, firme-conseil en investissement immobilier | www.rayharvey.ca
*affilié à Harvey Agence Immobilière
RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS
TRIMESTRE 3 - 2014
Voici les 22 transactions enregistrées au 1er Octobre 2014 :
Secteur
Portes Prix($)
Temps
MRB
MRN
TGA
Rent./invest.
Lévis
6
607 000
16
12.5
21.1
4.7
1.9 %
Lévis
9
946 000
26
13.1
20.9
4.8
2.1 %
Lévis
10
751 000
251
10.7
23.8
4.2
- 0.2 %
Lévis
6
415 000
51
9.2
15.1
6.6
9.5 %
Ancienne-Lor.
6
587 000
66
12.7
20.8
4.8
2.2 %
Beauport
8
685 000
51
10.8
19.7
5.1
3.2 %
Beauport
8
760 000
103
10.7
16.7
6.0
7.0 %
Charlesbourg
13
965 000
193
9.1
18.6
5.4
4.4 %
Limoilou
6
480 000
87
10.6
23.0
4.3
0.3 %
Limoilou
6
460 000
36
9.4
17.8
5.6
5.4 %
Limoilou
6
454 000
445
10.9
22.9
4.4
0.4 %
Limoilou
7
410 000
42
8.8
17.7
5.6
5.5 %
Limoilou
10
681 000
100
7.6
17.9
5.6
5.3 %
Limoilou
7
565 000
29
11.5
18.6
5.4
4.4 %
Montcalm
6
710 000
95
14.6
24.9
4.0
- 1.0 %
Montcalm
6
720 000
105
11.5
20.2
4.9
2.7
St-Roch
6
485 000
15
11.5
19.3
5.2
3.7 %
St-Sauveur
7
560 000
5
10.5
17.7
5.6
5.5 %
St-Sauveur
6
493 000
35
10.1
16.2
6.2
7.6 %
St-Sauveur
6
265 000
42
8.0
15.4
6.5
8.9 %
Duberger/Saules
7
465 000
36
11.6
22.1
4.5
1.1 %
Vanier
6
550 000
100
12.1
18.1
5.5
5.1 %
418.849.7777| RAY HARVEY, firme-conseil en investissement immobilier | www.rayharvey.ca
*affilié à Harvey Agence Immobilière
RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS
TRIMESTRE 3 - 2014
ÉVOLUTION DU MARCHÉ
2013
Indicateur
MRB
MRN
TGA
Rent/inv
Trimestre 1
11.7
20.7
4.8
-
Trimestre 2
11.2
19.4
5.1
-
Trimestre 3
11.9
20.1
5.0
-
Trimestre 4
11.2
19.4
5.1
-
Trimestre 3
10.8
19.5
5.1
3.9 %
Trimestre 4
-
2014
Indicateur
MRB
MRN
TGA
Rent/inv
Trimestre 1
9.8
18.9
5.3
-
Trimestre 2
10.8
18.7
5.3
-
25
20
15
MRB
MRN
10
5
0
2013 - T1
2013 - T2
2013 - T3
2013 - T4
2014 - T1
2014 - T2
2014 - T3
418.849.7777| RAY HARVEY, firme-conseil en investissement immobilier | www.rayharvey.ca
*affilié à Harvey Agence Immobilière
RAPPORT QUÉBEC MULTI-LOGEMENTS
TRIMESTRE 3 - 2014
MOT DE LA FIN
C’est avec grande fierté et enthousiasme que
nous vous présentons le Rapport Québec MultiLogements, et nous souhaitons qu’il servira non
seulement à vous permettre de faire des
meilleures acquisitions et investissements mais
surtout à vous bâtir une richesse et une liberté
afin de profiter pleinement de ce que cette vie a
à nous offrir!
L’acquisition immobilière et le monde des
immeubles à revenus nécessitent une expertise
accrue, c’est pourquoi Ray Harvey est là pour
vous! Une clé de la réussite en investissement
immobilier est de bien s’entourer d’une équipe
d’experts professionnels et intègres qui sauront
vous guider vers l’atteinte de vos objectifs
simplement et en toute sérénité.
Que ce soit au niveau de la planification ou de la
stratégie d’investissement et d’acquisition, au
niveau de l’analyse et le processus décisionnel, et
finalement au niveau de la recherche et du
« prospecting », Ray Harvey a l’expertise, les
outils et le réseau nécessaire pour vous guider
vers les plus hauts sommets en immobilier.
Nous sommes toujours disponibles pour nos
clients et les considérons avec le plus grand
dévouement et respect qu’un investisseur !
Nous vous souhaitons succès, bonheur et
prospérité.
Nikolaï Ray et Dave Harvey,
418.849.7777| RAY HARVEY, firme-conseil en investissement immobilier | www.rayharvey.ca
*affilié à Harvey Agence Immobilière