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LEITARTIKEL
WOHNUNGSWIRTSCHAFT
Prof. Dr. Lars P. Feld:
Aktuelle Lage der
Immobilienwirtschaft
Lorem Ispum
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Seiten 4 – 5
Seite 6 – 7 | 14 – 15
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Blase oder rationales
Investment?
▶ Demografie und
Energiewende
Lorem Ispum
INVESTMENT &
FINANZIERUNG
LAGE & MANAGEMENT
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Renditen unter Druck
▶ Fondsanlagen
▶ Financial Advisory
Wertsteigerung
Alles außer A
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Seiten 10 – 11 | 13 | 15 | 18 – 19
Seiten 8 | 9 | 13
HandelsblattJournal
Sonderveröffentlichung von Handelsblatt und Euroforum
April 2015
www.handelsblatt-journal.de
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
INVESTMENTS – FINANZIERUNG – KAPITALANLAGE
Mit einem Grußwort von Dr. Barbara Hendricks, MdB, BMUB
10 INVESTMENTSTRATEGIEN
Advertorial
Renditen unter Druck
– was tun?
von Dr. Reinhard Kutscher
O
ffene Immobilienfonds erfreuen sich bei Privatanlegern zurzeit großer Be­
liebtheit. Der Rating-Agentur Scope zufolge flossen den 13 für Privatinves­
toren aktuell zugänglichen Fonds im vergangenen Jahr allein rund 2,8 Mil­
liarden Euro an neuen Mitteln zu. Dies ist einerseits erfreulich, belegen die Zahlen
doch die unverändert hohe Akzeptanz dieser Anlageklasse. Gleichzeitig stellen die
starken Mittelzuflüsse die Fondsmanager vor erhebliche Herausforderungen, denn
sie müssen in einer ausgeprägten Hochpreisphase an den Immobilienmärkten in­
vestiert werden. Erschwerend kommt hinzu, dass sich mit liquiden Mitteln der­
zeit kaum Rendite erwirtschaften lässt. Diese Herausforderung trifft nicht allein die
Fondsanbieter. Das anhaltende Niedrigzinsumfeld lässt Investoren auf breiter Front
ein weiteres Nachgeben der Renditen erwarten. Dies belegen aktuelle Umfragen wie
die Investitions­klima-Studie von Union Investment. Danach glaubt nur jeder zweite
Immo­bilienanleger aus dem professionellen Umfeld, die selbst gesteckten Rendite­
ziele in den nächsten drei Jahren zu erreichen. Für den ebenfalls abgefragten Anlage­
zeitraum von fünf Jahren ist das Erwartungsbild nur geringfügig besser.
Wie andere sicherheitsorientierte Investoren stehen Offene Immobilienfonds vor
dem Dilemma, dass ein Strategiewechsel hin zu deutlich höheren Risiken ihren Anle­
gern nur schwer zu vermitteln ist. Gleichzeitig genügt das bloße Fortführen der bis­
herigen Strategien nicht, um das vom Anleger erwartete Renditeniveau zu halten.
Was tun also? Eine mögliche Antwort liegt in einer noch aktiveren Steuerung der
Portfolios. Dabei ist ein umfassender Ansatz notwendig, der alle Werthebel auf der
Immobilienseite, aber auch die Steuerung und Anlage der liquiden Mittel umfasst.
Projektkäufe ohne Bietergefechte
Die größte Herausforderung besteht derzeit wohl in der Akquisition werthaltiger Ob­
jekte auf den teilweise heiß gelaufenen Immobilienmärkten in Deutschland und Eu­
ropa. Um diesem Problem zu begegnen, müssen auch klassische Core-Investoren
auf der Risikokurve etwas höher ansetzen. Sollen Abstriche bei der Gebäudequali­
tät oder opportunistische Investments in instabile Regionen mit höheren Länderri­
siken vermieden werden, bleiben in der aktuellen Marktphase Projektkäufe als eine
mögliche Option – sowohl in den europäischen Kernländern als auch in Amerika, Asi­
en und Australien. Ein großer Vorteil dabei: Die Transaktionen finden „off-market“
statt, preistreibende Bieterverfahren werden weiträumig umgangen. Darüber hinaus
bieten sogenannte „Forward Fundings“ dem Käufer die Möglichkeit, noch im Bau be­
findliche Objekte qualitativ zu beeinflussen. Erfahrungen aus vergangenen Immobi­
lienzyklen zeigen, dass Projektkäufe Renditen ermöglichen, die rund einen halben
Prozentpunkt oberhalb derer liegen, die sich mit fertiggestellten Objekten erzielen
lassen.
Eine andere Möglichkeit, dem derzeitigen Preiswettbewerb im Core-Segment aus­
zuweichen, ist die Öffnung der Anlageprofile und die konsequente Weiterentwick­
lung von B-Stadt-Strategien. Attraktive B-Städte sind in Deutschland beispielsweise
Bremen, Hannover, Leipzig, Freiburg, Darmstadt oder Karlsruhe. Als Beispiele aus
dem Ausland lassen sich Birmingham, Breslau sowie Brisbane, Austin, Minneapolis,
Dallas, Las Vegas oder Phoenix nennen. Das Geschäft außerhalb der Top-Investment­
standorte ist deutlich kleinteiliger – wer aber bereit ist, die Extrameile zu gehen, kann
sich auch hier ertragsstarke Objekte sichern, die einen wichtigen Beitrag zu stabi­
len Renditen leisten – insbesondere auch in der Verknüpfung mit Investments im
Projektstadium.
HandelsblattJournal
Dr. Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung
der Union Investment Real Estate GmbH, Hamburg
„Wer aber bereit ist, die Extrameile
zu gehen, kann sich ertragsstarke
Objekte sichern, die einen wichtigen
Beitrag zu stabilen Renditen leisten.“
Sonderveröffentlichung zum Thema „IMMOBILIENWIRTSCHAFT“ | April 2015
INVESTMENTSTRATEGIEN 11
Advertorials
Verjüngungskur für Immobilienportfolios
Die aktuelle Nachfragesituation bietet Managern
von Immobilienportfolios natürlich auch Chan­
cen, ihre Bestände umzustrukturieren und zu be­
reinigen. Es ist daher naheliegend, alle Objekte
in einem Portfolio auf Verkaufsmöglichkeiten zu
prüfen. Seit 2012 konnte Union Investment bei­
spielsweise über 60 Objekte mit einem Gesamt­
volumen von rund 2,5 Milliarden Euro und einem
Durchschnittsalter von 17 Jahren veräußern. Das
Durchschnittsalter der Neuzugänge lag im selben
Zeitraum bei 5,7 Jahren – das Portfolio konnte also
deutlich verjüngt werden. Angesichts der regen
Nachfrage sind derzeit auch Verkäufe von mittle­
ren bis großen Portfolios denkbar. Vergleichbare
Transaktionen von großvolumigen, internationa­
len Gewerbeimmobilienportfolios waren in den
Jahren 2006 bis 2008 zu beobachten.
Neben der Transaktionsseite liegt vor allem im
aktiven Bestandsmanagement der entscheidende
Hebel, um einem Absinken der Renditen entge­
genzuwirken. Die Aussichten dafür sind auf lange
Sicht gut: In vielen wichtigen Immobilienmärkten
werden die Mieten steigen. Dies wirkt sich wiede­
rum positiv auf die Immobilienbewertungen aus.
Eine der wichtigsten Aufgaben im Asset Manage­
ment ist es, die aktuell günstige Marktlage zu nut­
zen, um Leerstände abzubauen und die Struktur
der Mietvertragslaufzeiten zu optimieren – letzte­
res durch Vertragsverlängerungen und langfristi­
ge Neuvermietungen.
Wenig Cash
Eine weitere Säule zur Stabilisierung der Rendi­
ten ist das aktive Liquiditätsmanagement. Bei den
Offenen Immobilienfonds arbeitet Union Invest­
ment auf der Zuflussseite bereits seit vielen Jahren
mit einem Ampelsystem. Steht die Vertriebsam­
pel auf „Rot“, werden keine neuen Anteilschei­
ne ausgegeben – wie derzeit etwa beim UniImmo:
Europa. Damit wird die Liquidität auf einem Ni­
veau gehalten, das die Fondsperformance nicht
über Gebühr belastet. Die Liquidität wird nur in
sehr geringem Maße „cash“, in Form von Bank­
guthaben, gehalten. Negativzinsen, die Banken
inzwischen teilweise auf solche Guthaben berech­
nen, wirken sich daher erst in der vierten Nach­
kommastelle auf die Fondsperformance aus. Der
Großteil der Liquidität wird in separaten, hausin­
Neue Anlageverordnung erleichtert
Fondsanlagen in die Immobilienquote
von Angela Summonte
M
it der am 7. März 2015 in Kraft getre­
tenen Anlageverordnung wurde der
Katalog der für das Sicherungsvermö­
gen deutscher Versicherer zulässigen Anlage­
gegenstände flexibilisiert.
Für die Immobilienquote sind nunmehr An­
lagen in offene und geschlossene Spezial-­
Immobilienfonds, aber auch in geschlosse­
ne Publikums-Immobilienfonds geeignet. Die
Fonds müssen dem Recht eines EWR-Staa­
tes unterliegen. Die Fonds-Verwaltungsgesell­
schaft muss ihren Sitz ebenfalls in Deutschland
oder einem anderen Land des EWR haben und
über eine Erlaubnis verfügen, die mit der für
eine deutsche Kapitalverwaltungsgesellschaft
erforderlichen Erlaubnis vergleichbar ist. In­
vestmentvermögen aus Drittstaaten, etwa den
USA und Australien, sowie nicht regulierte Ve­
hikel sind damit nicht ohne weiteres für die
Immobilienquote geeignet.
Energien zu investieren. So wurden etwa die
Anforderungen an immobilien- und infrastruk­
turspezifische Debt-Funds erleichtert.
Die zunächst angedachte Regelung, wonach
die Anlage in nicht für die Immobilien- oder
Beteiligungsquote qualifizierende alternative
Investmentfonds auf eine Quote von 7,5% limitiert ist, wurde auf eingegrenzte Konstellatio­
nen beschränkt.
ternen Wertpapierspezialfonds gehalten, die in
Pfandbriefe sowie in fest und variabel verzinsli­
che Anleihen anlegen und nach wie vor eine posi­
tive – wenn auch geringe – Rendite abwerfen.
Bleibt festzuhalten: Der internationale Nachfra­
gedruck nach Immobilien und die auf lange Sicht
niedrigen Zinsen werden auch in Zukunft hohe
Anforderungen an Manager von Immobilienport­
folios stellen. Die neuen Strategien werden Im­
pulse für das Risikomanagement geben, das zu
einer wichtigen Disziplin des Immobilienmanage­
ments heranreifen wird. Man darf in jedem Fall
gespannt bleiben, wie der Spagat zwischen Si­
cherheitsorientierung und wettbewerbsfähiger
Fondsperformance von den unterschiedlichen
Akteuren gemeistert wird.
http://realestate.union-investment.de
Die Branche reagiert erleichtert, dass die No­
velle nun verabschiedet ist. BNP Paribas ist auf
die Anforderungen durch die neue Anlagever­
ordnung gut vorbereitet, weil die vielfältigen
Regulierungsprozesse in den vergangenen Jah­
ren eng begleitet und praxistaugliche Lösungen entwickelt wurden.
Etliche Versicherer betrifft die neue Anlagever­
ordnung nur noch bis zu den ab 2016 gelten­
den Solvency II Anforderungen. Die übrigen
Versicherer, Pensionskassen und Versorgungs­
werke müssen auch danach die Zulässigkeit
von Anlagen weiterhin in eigener Verantwor­
tung gegebenenfalls mit Unterstützung von ex­
ternen Experten nach Maßgabe der Anlagever­
ordnung sicherstellen.
Über BNP Paribas Securities Services
Angela Summonte,
Head of Sales Asset
Managers, Alternative
BNP Paribas Securities Services bietet als
marktführende Verwahrstelle in Deutschland die gesamte Wertschöpfungskette
des Investmentprozesses für alle Kunden­
segmente, Fondstypen und Anlageklassen
weltweit an.
Asset Managers, Asset
Owners and Corporates
Ferner wurde die Möglichkeit für Versicherer
erweitert, in Infrastruktur und erneuerbare
BNP Paribas
Securities Services
http://securities.bnpparibas.com
Sonderveröffentlichung zum Thema „IMMOBILIENWIRTSCHAFT“ | April 2015
HandelsblattJournal