דין וחשבון מועצה הו מגדל העמק ועדת חקירה לגבולות עיריית עמק
משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל דין וחשבון ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה האזורית עמק יזרעאל מוגש למנכ"ל משרד הפנים מר עמרם קלעג'י ירושלים כסלו תשע"א דצמבר 3122 1 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל .2כתב מינוי ופירוט הרכב הוועדה בתאריך 6במרץ 2011מינה מנכ"ל משרד הפנים בפועל ,ד"ר שוקי אמרני ,ועדה על מנת לערוך חקירה בדבר שינוי תחום עיריית מגדל העמק בגבולה עם המועצה האזורית עמק יזרעאל .להלן הרכב הוועדה: פרופ' ערן רזין – יו"ר גב' מיכל בר גיורא – חברה גב' אסתי מנקיטה – חברה למרכזת הוועדה מונתה גב' דניה ואקנין ,שהוחלפה בגב' דסי רוטשטיין ,שהוחלפה בגב' שרון קרמר. בעקבות עתירת המועצה המקומית יפיע לבג"ץ בעניינה של הועדה ,ביולי ,2011תיקן מנכ"ל משרד הפנים ,מר עמרם קלעג'י ,את כתב המינוי ,ביום ה ,3.10.2011-כך שהועדה לא תכלול בהמלצתה התייחסות לשטח המצוי בצידה המזרחי והצפון- מזרחי של מגדל העמק ,המסומן במספר 2ובצבע ירוק ומכונה "שטח מוסכם להעברה ממגדל העמק לעמק יזרעאל" במפת הבקשה המצויה בפני ועדת החקירה. נוסחי כתבי המינוי המקורי והמתוקן מצורפים כנספח א'. .3הרקע להקמת הוועדה להלן פרטים על הרשויות המקומיות המעורבות (פרסומי ל.מ.ס:). אוכלוסיה ()2010 מס' יישובים שטח שיפוט (דונם) מדד סוציואקונומי (מתוך )10 עיריית מגדל העמק 24,100 --7,637 5 המועצה האזורית עמק יזרעאל 32,100 38 350,000 8 סוגיית השיוך המוניציפלי של השטחים שנכללו בבקשה הנוכחית איננה חדשה, והיא נדונה בועדות קודמות :ועדת ברזילי (בודק יחיד) ,שהגישה את המלצותיה ב- ,1995וועדת עדי ניב שהגישה את המלצותיה ב .2005-ועדות אלו ניסו לפתור את המצב הקרקעי-התכנוני הסבוך אליו נקלעו הרשויות המקומיות עקב נסיבות היסטוריות ,בראש ובראשונה סוגיית האדמות הרשומות מאז 1947כאדמות הנציב העליון לטובת הכפר יפיע והנמצאות בשטחי השיפוט של המועצה המקומית יפיע, המועצה האזורית עמק יזרעאל ועיריית מגדל העמק .1סוגיית רישומן של אדמות אלו הגיעה לבית המשפט העליון בשנת ,1976אך זה לא חילץ אותה מהמבוי הסתום ורק חזר על עצת בית המשפט המחוזי לנהל מו"מ בנושא .החלטה שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל בעניין האדמות בשנת 1984לא בוצעה בגלל אי הסכמת המועצה המקומית יפיע .גם המלצתו של יגאל ברזילי בשנת 1995להעביר שטחים לתחום שיפוט המועצה המקומית יפיע בתנאי שתוסר הערת האזהרה בשטחים האחרים לא יושמה ,מכיוון שהמועצה המקומית יפיע לא הסכימה לכך בסופו של דבר. 1הסוגיה מתוארת במאמרו של עדי ניב" ,קרקעות בארץ ישראל שנרשמו על שם הנציב העליון הבריטי" ,קרקע, חוברת מס' ,60עמ' .2005 ,95-77 2 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל בשנת 2003מינה מנכ"ל משרד הפנים ועדת גבולות חדשה על מנת להמליץ בדבר שינויים בגבולות המוניציפליים של עיריית מגדל העמק עם המועצה האזורית עמק יזרעאל .הפעם עמדה במוקד בקשת מגדל העמק להרחיב את שטחה בכיוון צפון- מערב לצורך הקמת שכונה של 4500יח"ד ,על אדמות הנמצאות בחזקת קיבוץ כפר החורש בחוזה חכירה לדורות .אחרי הקמת הועדה עלתה דרישה לצרף לכתב המינוי גם את בדיקת גבולותיה של המועצה המקומית יפיע עם שתי הרשויות המקומיות האחרות ובסופו של דבר אכן הורחב כתב המינוי .אינטרסים של קיבוץ כפר החורש קשרו בין בקשתה של מגדל העמק מעמק יזרעאל לבין סוגיית גבולות יפיע ואדמות הנציב העליון .הקיבוץ התבקש מחד גיסא לוותר על קרקעות מהמשבצת החקלאית שלו לטובת מגדל העמק ,ומאידך גיסא ביקש להסיר את הערת האזהרה לטובת יפיע על אדמות הגובלות בקיבוץ ועל אדמות הנמצאות בתוכו. ועדת ניב המליצה ב 2005-להעביר מהמועצה האזורית עמק יזרעאל לעיריית מגדל העמק את השטח המבוקש לצורך הקמת שכונת מגורים (כ 1710-דונם) ממשבצת כפר החורש ,בהתניה שלא יועלו שיעורי הארנונה הנגבים בו משימושים חקלאיים, כל עוד הם קיימים .לגבי שטח צמוד של כ 55-דונם ממשבצת כפר החורש בו הייתה כוונה לתכנן תחנת דלק ושטח מסחרי נחלקו חברי הועדה בין המצדדים בהשארתו בעמק יזרעאל לתומכים בהעברתו למגדל העמק .בכל מקרה הומלץ על חלוקת ההכנסות מארנונה ומהיטלים שמקורם במתחם זה .סוכמו גם שורה של שינויי גבולות ממזרח למגדל העמק :קביעת הגבול בין מגדל העמק לעמק יזרעאל לאורך תוואי כביש מס' ( 75עוקף מגדל העמק) ,העברת שטחים מעמק יזרעאל וממגדל העמק ליפיע (כ 750-דונם) ,ומיפיע לעמק יזרעאל לטובת קיבוץ כפר החורש (כ55- דונם) .יישום ההמלצות הנוגעות ליפיע הותנה בהסכמת המועצה המקומית יפיע למחיקת הערת האזהרה לטובת כפר יפיע על האדמות שלא יועברו לתחום שיפוטה. שר הפנים החליט לאמץ את המלצות הוועדה כמקשה אחת ,אלא שגם הפעם עלה הדבר על שרטון וכעבור חמש שנים ממועד הגשת ההמלצות טרם הושגו הסכמות שיאפשרו את יישומן .הסוגיה הסבוכה יותר נגעה להסרת הערת האזהרה לטובת כפר יפיע ,כאשר קיבוץ כפר החורש לא הסכים לוותר על אדמותיו לצורך הקמת שכונה במגדל העמק בלי שתוסר הערת האזהרה על קרקעות הנמצאות בתוך התחום הבנוי של הקיבוץ ובסמוך לו. כאשר נראה היה שהסוגיה הגיעה למבוי סתום ,ותכנון השכונה החדשה בשטח שמבקשת מגדל העמק מתעכב שנים ארוכות בגלל סוגיות שאין להן קשר לשכונה, קודמה יוזמה להפריד את שתי הסוגיות ולטפל בשטח המערבי ללא קשר לסוגיית אדמות הנציב העליון .ראש עיריית מגדל העמק וראש המועצה האזורית עמק יזרעאל הגיעו להסכמה העוסקת בהעברת שטחי כפר החורש שמצפון-מערב למגדל העמק למגדל העמק ,לצורך תכנון השכנה החדשה .בתמורה יועברו ממגדל העמק לעמק יזרעאל שטחים המיועדים בסופו של דבר ליפיע ,אשר יהוו מעין "פיקדון" ,על מנת לאפשר לעמק יזרעאל להמשיך במו"מ עם המועצה המקומית יפיע להורדת הערת האזהרה ולפתור את בעייתו של קיבוץ כפר החורש. בהתאם להסכמה זו מונתה ועדת הגבולות הנוכחית ב .6.3.2011-לוועדה הוגש מכתב המפרט את ההסכמות ,מתאריך ,5.4.2011שגרסה מעודכנת שלו נושאת את התאריך ( 21.7.2011נספח ב') .כפי שארע בועדת ניב ב ,2003-גם הפעם ביקשה יפיע לצרפה למנדט הועדה ,על מנת שזו תטפל במכלול הסוגיות שנדונו בועדת ניב ולאור 3 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל העובדה שיפיע היא בעלת עניין וזיקה וזכויות קנייניות ותכנוניות באדמות שביקשה מגדל העמק להעביר לעמק יזרעאל כפיקדון .לחליפין דרשה יפיע לגרוע את השטח שבמזרח מגדל העמק ממנדט הועדה. משלא קיבלה מענה עתרה המועצה המקומית יפיע לבג"ץ ביולי ,2011בבקשה לעכב את דיוני ועדת הגבולות .במקביל נחתם ב 21.9.2011-מסמך הבנות בין ראשי הרשויות המקומיות עמק יזרעאל ,יפיע ומגדל העמק וקיבוץ כפר החורש ,ובו שינויי גבולות מוסכמים בין שלושת הרשויות המקומיות בשטחים שממזרח למגדל העמק. הצדדים פנו במשותף למנכ"ל משרד הפנים בבקשה להקים ועדת גבולות נוספת לנושא זה ,בכפוף לגריעת השטח שנועד להעברה "כפיקדון" ממגדל העמק לעמק יזרעאל ממנדט הועדה הנוכחית. בעקבות זאת מינה מנכ"ל משרד הפנים ב 3.10.2011-ועדה נוספת בהרכב זהה לבחינת שינויי הגבולות המוצעים ממזרח למגדל העמק ,וכתב המינוי של הועדה הנוכחית תוקן (נספח א'). .4מהלך עבודת הוועדה הוועדה קיימה ארבע ישיבות ,במהלכן שמעה את נציגי הרשויות המקומיות וגורמים אחרים שהייתה להם נגיעה בדבר .כמו כן ערכה הוועדה סיור בשטח הנדון ב.3.7.11- פרסום אודות הוועדה הופיע בעיתון הארץ ב 30.5.2011-ובמקומון ידיעות קריית שמונה ב .3.6.2011-פרסום אודות כתב המינוי המתוקן הופיע בעיתון הארץ ב- 14.11.2011ובידיעות הגליל ב(.18.11.2011-נספח ד'). להלן רשימת האנשים שהופיעו בפני הוועדה בישיבותיה: מספר ישיבה ותאריך ישיבה מספר 2 5.5.2011 ישיבה מספר 3 +סיור 3.7.2011 ישיבה מספר 4 21.7.2011 משתתפים מר אייל בצר ,ראש המועצה האזורית עמק יזרעאל מר עידו דורי ,סגן ראש המועצה האזורית עמק יזרעאל מר אלי ברדה ,ראש עיריית מגדל העמק מר רונן פלג ,מהנדס עיריית מגדל העמק מר עמרן כנאנה ,ראש מועצת יפיע מר אייל בצר ,ראש המועצה האזורית עמק יזרעאל מר עידו דורי ,סגן ראש המועצה האזורית עמק יזרעאל מר אלי ברדה ,ראש עיריית מגדל העמק מר רונן פלג ,מהנדס עיריית מגדל העמק מר עמרן כנאנה ,ראש מועצת יפיע מר עמוס צוק,מנכ"ל קיבוץ כפר החורש מר אלי חלוצי ,קיבוץ כפר החורש מר תמיר ברקין ,נציג מינהל מקרקעי ישראל גב' מיכל אושרוב ,נציגת משרד השיכון מר אלי ברדה ,ראש עיריית מגדל העמק מר רונן פלג ,מהנדס עיריית מגדל העמק מר עידו דורי ,סגן ראש המועצה האזורית עמק יזרעאל מר עמרן כנאנה ,ראש מועצת יפיע מר עמוס צוק,מנכ"ל קיבוץ כפר החורש מר קיטו הנדלר ,מזכיר קיבוץ יפעת מר אמיר כהן ,חבר הנהלה ,קיבוץ יפעת מר סיימון מדליה ,מרכז ועדת תכנון קיבוץ יפעת מר עמרי גורדון ,מנהל רפת העמק קיבוץ יפעת גב' מיכל אושרוב ,משרד השיכון 4 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל ישיבה מספר 5 23.11.2011 גב' גלינה פרידמן ,קק"ל מר אייל בצר-ראש המועצה האזורית עמק יזרעאל מר עידו דורי-סגן ראש המועצה האזורית עמק יזרעאל מר אלי ברדה-ראש עיריית מגדל העמק מר רונן פלג-מהנדס עיריית מגדל העמק מר עימראן כנאנה-ראש מועצה מקומית יפיע מר גיורא סלע-מנהל עסקי,קיבוץ יפעת מר אלי חלוצי-יו"ר קיבוץ כפר החורש .5תמצית עמדות הצדדים 5.2עיריית מגדל העמק עיריית מגדל העמק מבקשת לצרף לשטחה המוניציפאלי כ 1692-דונם מהמועצה האזורית עמק יזרעאל (ראו מפת ההסכמות) .שטחים אלה חיוניים לעיר לצורך בניית כ 4000-יחידות דיור ,לפי תוכניות משרד השיכון. הטיפול בצירוף שטחים אלה לתחום שיפוט מגדל העמק נמשך שנים רבות ,נדון בעבר בשתי ועדות גבולות ונתקל בקשיים רבים .קשיים אלו נבעו מכך שהועדות ניסחו המלצות הנוגעות לשלוש רשויות מקומיות – מגדל העמק ,עמק יזרעאל ויפיע – וקראו ליישומן כמקשה אחת .מצב זה סיכל את העברת השטח למגדל העמק, כיוון שסוגיית אדמות הנציב העליון עם הערת האזהרה לזכות יפיע לא נפתרה. כתוצאה מכך ,משרד השיכון לא יכול היה לקדם בנייה חדשה על השטח שמבקשת מגדל העמק ותושבים מהעיר נאלצו לעזוב אותה לעפולה ולישובי הסביבה .העיר החמיצה הזדמנות למשוך אליה אוכלוסייה בתקופה של ביקושים גבוהים לדיור בשנים האחרונות. 5 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל למגדל העמק אין רזרבות קרקעיות משמעותיות להמשך פיתוח .העתודה היחידה היא על האדמות שהועברו מקיבוץ שריד – גובל בשכונה החרדית של מגדל העמק – ויפותח בעתיד לאוכלוסייה המתאימה .בשלב הנוכחי הגיוני להתקדם לכיוון מערב מבחינת רצף הפיתוח והתשתיות ,מה גם שהחלטה להעביר את השטח למגדל העמק התקבלה כבר ב 2005-ולא יושמה בגלל מחלוקות שאינן מתייחסות לשטח המדובר. ההסכם שנחתם בין המועצה האזורית עמק יזרעאל לעיריית מגדל העמק (נספח ב') הוא פשרה מבחינת מגדל העמק ,אשר הסכימה למתווה של העברת השטחים בשני שלבים :שטח 1יועבר למגדל העמק מייד ושטח 3לאחר השלמת 70%מהבינוי בשטח ,1וזאת בהתאם לדרישת המועצה האזורית עמק יזרעאל .מגדל העמק גם הסכימה לוותר על המרכז המסחרי שיוקם כחלק מהתוכנית סמוך לצומת הכניסה המערבית לעיר :מתחם שהיה סלע מחלוקת בועדת ניב (מעין משולש שיישאר בעמק יזרעאל ,מדרום לכביש 75ומצפון לשטח – 1גוש 17426חלקה .)29ההכנסות ממתחם זה (אגרות ,היטלים וארנונה) יתחלקו בין עמק יזרעאל למגדל העמק בהתאם למפורט בהסכם .ההסכם גם קובע את גובה הארנונה שתגבה מבעלי הזכויות בשטח שיועבר למגדל העמק ,כל עוד הוא משמש לחקלאות. כמו-כן ,כמחווה של רצון טוב ,על פי ההסכם בין הרשויות המקומיות ,מגדל העמק תעביר לעמק יזרעאל 50%מהיטלי ההשבחה וחלף היטלי השבחה שיתקבלו בשטח שיועבר למגדל העמק ,כאשר יישנה ייעודו מחקלאות למגורים .הסכמה זו אינה אידיאלית עבור מגדל העמק ,אך העירייה נאלצה להסכים לכך ובלבד שיתבצע סוף סוף שינוי הגבולות והשטח הנחוץ לצורך הקמת השכונה יועבר אליה. ההסכמה כללה גם את העברת שטח 2במפת ההסכמות ממגדל העמק לתחום שיפוט עמק יזרעאל .מדובר בשטחים המיועדים לעבור בסופו של דבר למועצה המקומית יפיע ,אך עמק יזרעאל התחייבה להעבירם ליפיע רק לאחר שיפיע תסיר את הערות האזהרה שלה משטחים הנמצאים בשטחה המוניציפאלי של מגדל העמק .עם תיקון כתב מינוי הועדה הועבר הטיפול בשטח 2לועדת המשך ונגרע מכתב מינוי הועדה הנוכחית. בתגובה לבקשותיה של עמק יזרעאל הובהר ששטח המאגר שמצפון לרפת קיבוץ יפעת לא יבנה וישמר כשצ"פ ,על מנת למנוע היווצרות חיכוכים אפשריים בעתיד סביב מטרדי ריח מהרפת .כמו כן לא יבונו גם שטחי יער מוגנים במתחם .1 מועצת עיריית מגדל העמק אישרה בישיבתה מיום ה 17.5.2011-פה אחד את הסכם שינוי הגבולות עם המועצה האזורית עמק יזרעאל .לסיכום ,יש לקדם במהירות האפשרית את העברת השטחים 1ו 3-לתחום שיפוט מגדל העמק .מגדל העמק מבקשת לקדם במהירות את ההסכם המונח בפני הועדה באופן שינתק אותו מסוגיית אדמות הנציב העליון ויפתור את סוגיית הפיתוח הדחופה של העיר. 5.3המועצה האזורית עמק יזרעאל עמדת המועצה האזורית באה לידי ביטוי בהסכם שחתמה עם מגדל העמק (נספח ב') ובהחלטת מליאת המועצה מיום .25.9.11המועצה האזורית העבירה בעבר למגדל 6 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל העמק כ 500-דונם (מאדמות קיבוץ שריד ,שלא נבנה בהם אף בית עד כה) ,אך גם כיום היא מסכימה ומעוניינת לעזור לעיר השכנה ולהעביר לה שטחים נוספים. עיקר הטעם להסכמה מצוי ברצון לדאוג לקיבוץ "כפר החורש" ,שאינו יכול להתרחב כיוון שבלבו ומסביב לו ישנן אדמות של הנציב העליון עם הערת אזהרה לטובת יפיע .השטחים המיועדים להעברה לעמק יזרעאל הם במשבצת החקלאית של כפר החורש בחוזה חכירה לדורות .וויתור על השטחים של כפר החורש ,מבחינת המועצה האזורית יתקיים אך ורק כאשר יפיע "תשחרר" את הקיבוץ ,דהיינו תסיר את הערות האזהרה ותאפשר לו להתפתח .העברת שטחים של מגדל העמק לעמק יזרעאל שיהוו מעין "פיקדון" ,היא מבחינת המועצה האזורית פשרה שנועדה להקל על מגדל העמק ,באופן שיותיר בידי עמק יזרעאל "מנופי לחץ" על יפיע ,על מנת לפתור את בעייתה של כפר החורש (כאמור סוגיה זו נגרעה מכתב המינוי של הועדה והועברה לועדת המשך). החלטת מליאה המועצה אשרה את המתווה שפורט במכתב ההסכמות (נספח ב') אך בשינויים ובתנאים כדלקמן: .1שטח 3לא יועבר לתחום מגדל העמק וכל התייחסות לשלב זה לא תופיע בהסכם בין הצדדים. .2עיריית מגדל העמק תתחייב וייווצר מנגנון משפטי מחייב לעניין זה ,כי הבנייה בשטח 1תתבצע בשלביות מצד מזרח למערב ,ותתקדם בהתאם לאכלוס בפועל של המבנים. .3בקשר למאגר המים המצוי בשטח ,1שאמור להיות מועבר למגדל העמק, המליאה מאשרת את העברת השטח רק בתנאי שעיריית מגדל העמק יחד עם קיבוץ כפר החורש יחתמו על התחייבות משפטית שלא יפעלו לשינוי הייעוד של הקרקע עליה עומד המאגר ללא הסכמתם של המועצה האזורית ושל קיבוץ יפעת מראש. 5.4המועצה המקומית יפיע המועצה המקומית יפיע היא בעלת זיקה ,עניין ובעלת זכויות קנייניות ותכנוניות באדמות שמבקשת עיריית מגדל העמק להעביר לתחום שיפוט עמק יזרעאל (שטח .)2אדמות אלו מיועדות לעבור בסופו של דבר ליפיע על פי ההסכם בין הרשויות המקומיות עמק יזרעאל ומגדל העמק ,בתנאי שתוסר הערת האזהרה של יפיע בשטחים המוניציפאליים של מגדל העמק ובמסגרת הסכם רחב יותר הנוגע למכלול אדמות הנציב העליון עם הערת האזהרה לזכות יפיע. אדמות אלו (שטח ,)2ביחד עם אדמות נוספות ,שייכות לכפר יפיע עוד מימי המנדט, אך מסיבות התלויות במשרד הפנים ובשלטון המרכזי נגרעו משטח שיפוט יפיע במעמד מתן צו כינון המועצה המקומית יפיע בשנת .1960האדמות נמצאות בחלקן בבעלות פרטית של תושבי הכפר (חלק מתוך אדמות הפרטיים הפך לאחר קום המדינה לנכסי נפקדים) ,ובחלקן האחר רשומות על שם הנציב העליון לטובת כפר יפיע .עם קום המדינה הוחלף הרישום לנוסח "מדינת ישראל לטובת כפר יפיע". ליפיע יש תוכנית אב שאומצה על ידי וועדת ההיגוי הבין-משרדית (כולל נציגים ממשרד הפנים ,מינהל מקרקעי ישראל ,משרד הבינוי והשיכון ,והמשרדים בריאות, איכות הסביבה ,החקלאות ,והתמ"ת) ,שליוותה את המועצה המקומית לאורך כל התהליך .במסגרת התכנון המפורט ,ברוח תוכנית האב של הישוב ,יזמו ממ"י והמועצה המקומית יפיע תוכנית להקמת אזור תעשייה ליפיע בשטח של 360דונם, 7 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל כאשר מחצית שטח אזור התעשייה משתרע על האדמות דנן .מדובר בתכנון מפורט ברמת ביצוע .התוכנית אושרה על ידי הועדה המחוזית ופורסמה ברשומות באוגוסט ,2010אך ביצוע כל עבודה מכוח תוכנית זו הותנה בהסדרת תחום השיפוט בין הרשויות השכנות יפיע ,מגדל העמק ועמק יזרעאל – דהיינו ,העברת כל שטח התוכנית לתחום שיפוט יפיע. כיום מבקשות הרשויות השכנות להעביר כמחצית שטח אזור התעשייה מאחת לשנייה ,וזאת במקום להעבירו לכתובת הנכונה – ליפיע .המועצה המקומית יפיע מתנגדת אפוא לבקשת הרשויות הנ"ל להעביר את שטח 2ממגדל העמק לעמק יזרעאל .העברה כזו פוגעת בזכויות חוקיות ,קנייניות ותכנוניות של כפר יפיע שתוארו לעיל ,זכויות המצדיקות העברה מיידית של השטח הנ"ל ישירות ליפיע. ראוי להעיר כי ועדת ניב התנתה בשנת 2005את יישום המלצותיה בהסרת רישום זכויות אלו מעל כל אדמות הנציב העליון ,למרות שבית המשפט העליון עצמו הגן על זכויות אלו של יפיע וקבע שאין להסירן במחי יד ,וכי הפתרון הראוי לסוגיה ייעשה רק בהסכמת הצדדים הנוגעים לדבר .טענת הרשויות השכנות שמועצת יפיע אינה מעוניינת לקדם הכרעה בנושא הגבולות אינה נכונה .מועצת יפיע קיבלה החלטה המאשרת את הצעת קיבוץ כפר החורש ועמק יזרעאל להסדרת הגבולות עם יפיע – הסדר הכולל את השטח דנן. לסיכום ,יפיע מתנגדת להעברת שטח 2ממגדל העמק לעמק יזרעאל .יפיע מוכיחה רצון טוב לקידום מהיר של הסכם בין הרשויות ,אך לא במסגרת של ויתורים על הבעלות על הקרקע .יפיע אינה מעוניינת להחזיק בני ערובה אלא לפתור את העניין באופן מערכתי .יש להבין כי בכל ועדת גבולות שתקום יפיע היא שחקן מרכזי ,והיא תעביר ללא קושי במליאת המועצה החלטה בה המועצה תוותר על הערות האזהרה שלה בתמורה להרחבת תחומי השיפוט שלה ,כיוון שגם למועצה המקומית יפיע צרכים ועניין להתפתח ,להקים את אזור התעשייה ולהרחיב את בית העלמין (אשר נמצא בתחום המועצה האזורית עמק יזרעאל). 5.5כפר החורש השטחים המבוקשים להעברה מעמק יזרעאל למגדל העמק ( 1ו )3-הם ברובם בתחום המשבצת של כפר החורש בחוזה חכירה לדורות .כיום שטחים אלו מעובדים ויש בהם מטע שקדים. ככלל ,ההסכמות בין המועצה האזורית לעיריית מגדל העמק מקובלות על הקיבוץ, כאשר יש להקפיד ולוודא ,שנשמרות הזכויות של הקיבוץ בשני היבטים: )1כל עוד השטח שיועבר למגדל העמק משמש לחקלאות ,הארנונה עליו תהיה חקלאית. )2המתחם המסחרי שכלוא בין השטחים המבוקשים לכביש 75יישאר בתחומה של המועצה האזורית ,ולא יהיה חלק ממגדל העמק. עם זאת ,כפר החורש מעוניין להרחיב את הדיון ולצרף את המועצה המקומית יפיע לוועדה .זאת מתוך הבנה כי אי הכללתה של יפיע בהליך עלולה להתברר כגורם מעכב ולא מזרז גם למימוש רצונותיה הדחופים של מגדל העמק. 8 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל 5.6משרד הפנים ,מחוז צפון באמצע העשור הראשון של שנות ה 2000-הזמין משרד השיכון עבודות תכנון בה נבחנו שטחים הנדרשים להמשך פיתוחה של מגדל העמק .בהמשך הוכנה על ידי ד"ר ענת גונן תוכנית אב לפיתוח הישוב ,בה מיועדים השטחים המבוקשים להרחבת תחום שיפוט מגדל העמק מדרום לדרך מס' 75לפיתוח .יתרה מזאת ,באותם שטחים הוכנו תוכניות ברמה מפורטת לכמה שכונות מגורים. חשוב לציין ,שתוכנית האב למגדל העמק נידונה בוועדת המשנה לנושאים עקרוניים של הועדה המחוזית ואומצה על ידי כל החברים .לאור זאת ,מומלץ לצרף את השטחים המבוקשים לתחום שיפוט עיריית מגדל העמק. 5.7משרד הפנים ,מנהל התכנון בעמדה ראשונית מיום 19.7.2011צוין כי יש לפעול למיצוי השטחים המיועדים לפיתוח בטרם הרחבת תחום השיפוט .מכיוון של פי נתוני בינוי מ( 2007-שנאספו עבור תמ"א 35ליווי ועדכון) ,כ 38%-מתוך השטח המיועד לפיתוח בתמ"מ ( 9/2כ- 1700דונם) עדין לא מבונים נדרש לבחון את מיצויים של שטחים אלו טרם הרחבת הפיתוח לשטחים נוספים. עמדה זו זכתה לביקורת מצד מגדל העמק ומשרד השיכון (וגם יו"ר הועדה העיר שראוי לעמדה להיות מבוססת על היכרות מפורטת עם המקום ולא רק על השוואה טכנית של מפת שטח בנוי מ 2007-עם תוכנית המתאר המחוזית) .מגדל העמק ציינה שמאז 2007נוצלו חלק גדול מהעתודות אליהן מתייחס הדוח .החישוב שנעשה גם התעלם מהטופוגרפיה ,יערות ,תב"עות בתוקף וכדו' .השטח המשמעותי היחיד הזמין לבניית מגורים במגדל העמק הוא 210דונם הכלולים בתב"ע הנקראת "אדמות שריד" .גם בשטח זה נמצאת העירייה בעיצומו של הליך שיווק לגוף שהביע עניין לאכלס את כל השכונה כיחידה אחת .משרד הבינוי והשיכון הגיש מסמך המפרט את יתרת מלאי יחידות הדיור לבנייה במגדל העמק 937 :יח"ד על שטחים בהיקף כולל של 257דונם. עמדתו המעודכנת של מינהל התכנון ,מיום ,3.8.2011קובעת כי על פי מדיניות התכנון קיימת עדיפות לפיתוח במחוז צפון ,בודאי בתחום המרקמים העירוניים על פי תמ"א .35תוכנית המתאר המחוזית ,תמ"מ ,9/2כוללת הוראות גמישות המאפשרות להרחיב את הפיתוח והבינוי בתכניות מתאר מקומיות .ממידע שהתקבל ממתכנן המחוז וממשרד השיכון עולה כי השטחים המיועדים לפיתוח שאינם מבונים בפועל במגדל העמק מתוכננים כבר ברמה המקומית ,ונדרשת הרחבה נוספת ,כמבוקש .לאור זאת ,עמדת מתכנן המחוז בנושא זה מקובלת על מנהל התכנון. 5.8מינהל מקרקעי ישראל מקבל את ההסכמות בין שתי הרשויות המקומיות ומברך על ההתקדמות בפתרון הבעיה. 9 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל 5.9משרד השיכון יתרת מלאי יחידות הדיור לשיווק במגדל העמק מצומצמת ביותר 937 :יח"ד ,כאשר תמהיל יחידות הדיור לשיווק אינו כולל כלל יחידות צמודות קרקע ,הן בבניה קבלנית והן בבניה עצמית ,וללא לקיחה בחשבון של שכונת המע"ר הבעייתית .מצאי השטחים הפנויים והזמינים למגורים עומד על 257דונם. משרד השיכון הכין את התשתית התכנונית להרחבת מגדל העמק מערבה לשטחים 1ו 3-במפת הבקשה .התכניות הוכנו ביסודיות ועברו שיפוט מוקדם של רשויות התכנון .התשתיות הכלולות בתכנית האב העירונית למים וביוב מוכנות לחיבור לשכונה המערבית ,בניגוד למצב בשכונת שריד (תכנית ג ,)10176/שהיא הרזרבה המשמעותית השנייה לבנייה במגדל העמק. הליך תכנון לוקח שנים ,ורק לאחר אישורה ניתן לשווק את יחידות הדיור .כבר השנה לאור הביקושים ובמיוחד לאור הביקוש ליחידות צמודות קרקע אנו נמצאים בפיגור של שנים לקבלת מלאי זמין לשיווק .לאור זאת ,משרד השיכון תומך בבקשת מגדל העמק. 5.:החברה להגנת הטבע (מכתב מיום )5.7.11 לחברה להגנת הטבע אין התנגדות עקרונית להעברת שטחים 1ו 3-במפת ההסכמות למגדל העמק .עמדה זו אינה מהווה הסכמה להסכמות השונות שהתקבלו בין עיריית מגדל העמק והמועצה האזורית עמק יזרעאל ובפרט לסעיף 6במסמך ההסכמות מיום ,5.4.2011המתייחס להקמת מרכז מסחרי במערב ההרחבה .כמו- כן ,יש להדגיש כי חלקה 5בגוש 17726שבצפון ההרחבה המוצעת הנה בתחומי יער נטע אדם ויועדה להיות שטח מוגן מפיתוח בתמ"מ .9/2 אין לחברה להגנת הטבע כל עמדה באשר לשטח 2בבקשה. 5.21קק"ל יש לוודא ששטחי היער המעוגנים בתמ"א 22ובתכניות מפורטות ליער וייעור, הנמצאות בשטח המבוקש (שטח )1לא יפותחו ,אלא יישארו שטחים פתוחים .מעבר לכך ,קק"ל תומכת במהלך המוצע לשינוי תחומי השיפוט. 5.22קיבוץ יפעת הקיבוץ תומך בהמשך התפתחותה של מגדל העמק כעיר מרכזית באזור ,ומכיר בצורך להגדיל את שטחי המגורים שבה .עם זאת ,חושש קיבוץ יפעת מכיתורו על ידי בנייה עירונית ,ומפגיעה ברפת הצמודה לשטח אותו מבקשת מגדל העמק ,שמהווה מקור הכנסה עיקרי לקיבוץ. על מנת לשמור על האינטרסים המשותפים מציע הקיבוץ להשאיר את הרצועה הדרומית מתוך השטח המבוקש לעבור למגדל העמק (מאגר כפר החורש שבדרום- מערב שטח )1בתחום המועצה האזורית עמק יזרעאל .לאור מיקום הרפת של יפעת, שטח זה ,הסמוך לרפת ,צריך להישאר פתוח גם בעתיד ויש לעגן זאת משפטית ,כך 11 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל שלא תעלה יוזמה לייבש את המאגר ולבנות בתים ליד רפת יפעת .מוצע גם כי השטחים שיעברו למגדל העמק ,יפותחו בהדרגה מכיוון צפון-מזרח לכיוון דרום- מערב ,גם בשטח המוגדר שלב א' (שטח ,)1דבר אשר ימנע חיכוך מיותר טרם שגידול האוכלוסייה במגדל העמק ידרוש זאת. .6הערכה בכל הנוגע לשיקולי תכנון קיימת הסכמה רחבה על הצורך שיש למגדל העמק בבניית שכונה בשטחים 1ו .3-הפיתוח המוצע תואם את תמ"א 35ואת הוראות הגמישות בתמ"מ .9/2ועדת גבולות קודמת כבר המליצה על העברת מתחם זה למגדל העמק לצורך בניית שכונה בשנת .2005אכן ,נייר העמדה הראשוני שהגיש מינהל התכנון ,שהתבסס על השוואה פשטנית בין מפות שטח בנוי משנת 2007 לכתם הזמין לבנייה בתוך תחום השיפוט הקיים על פי התמ"מ ,לקתה בחסר ,בכך שלא בחנה בפירוט את השטחים שלכאורה עדין זמינים לפיתוח לפי השוואה זו. פירוט רזרבות הבנייה המועטות שנמסר על ידי משרד הבינוי והשיכון ועל ידי עיריית מגדל העמק מקובל על הועדה .אפשר להבין את התסכול שחשה מגדל העמק כאשר קידום השכונה מתעכב שנים ארוכות ,בתקופה של גאות בשוק הנדל"ן ,בגלל מחלוקות שאינן נוגעות למתחם המדובר. המכשול העיקרי להעברת השטח הנדון מעמק יזרעאל למגדל העמק הוסר בעקבות ההסכמות להקים ועדת גבולות נוספת שתדון במכלול הסוגיות שבין יפיע לעמק יזרעאל ולמגדל העמק .ועדה זו אכן הוקמה ובפניה הוצגו הסכמות בין שלוש הרשויות וקיבוץ כפר החורש ,הנוגעות לשינויי גבולות מוניציפליים ולאדמות הנציב העליון בהן תוסר הערת האזהרה לטובת כפר יפיע .הסכמות אלו אושרו על ידי מליאת המועצה המקומית יפיע .העברת סוגיית יפיע לועדת גבולות אחרת ,בהקשר של מסמך הסכמות שעשוי לפתור מחלוקת הנמשכת כבר שנים רבות ,מקלה על מימוש המלצות להעברת השטח הנחוץ להקמת שכונה בשטח שמצפון-מערב למגדל העמק. הקמת הועדה הנוספת ומסמך ההסכמות החדש מסירים מן הפרק את המחלוקת סביב שטח ( 2שהבקשה הייתה להעבירו כ"פיקדון" ממגדל העמק לעמק יזרעאל, כאשר בסופו של דבר הוא מיועד לעבור ליפיע) .שטח זה הוצא מכתב מינוי הועדה. הקמת הועדה החדשה גם מיתנה את חששותיו של כפר החורש מויתור על שטח המשבצת במערב בלא שתיפתר בעיית אדמות הנציב העליון עם הערת האזהרה לטובת יפיע ,הנמצאות בתוך השטח המבונה של הקיבוץ וצמוד לו. העברת השטח המיועד לבניית השכונה מעמק יזרעאל לוותה בשורה של הסכמות וסיכומים שקיבלו ביטוי בהסכם שהושג בין ראשי שתי הרשויות המקומיות .הסכם זה אומץ על ידי מליאת המועצה במגדל העמק ואומץ בכפוף לשינויים ותיקונים על ידי מליאת המועצה האזורית עמק יזרעאל. להסכמות אלה שלושה מרכיבים .האחד הוא מרכיב כלכלי .זה בא להבטיח קודם כל שחיובי הארנונה על שימושי הקרקע החקלאיים בשטח שיועבר למגדל העמק לא יועלו כל עוד השטח משמש לחקלאות .סוכם גם על אי העברה למגדל העמק של המרכז המסחרי המתוכנן לשכונה ליד צומת הכניסה לעיר .ההכנסות מאגרות, 11 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל היטלים וארנונה שמקורם במתחם יתחלקו בין שתי הרשויות המקומיות ,כך שבמתחם זה יהיה משום פיצוי לכפר החורש ולעמק יזרעאל על העברת יתרת השטח למגדל העמק .סיכומים אלה סבירים ומקובלים על הועדה ,אם כי אין לוועדה מנדט לשמש כועדת חלוקת הכנסות בהתאם לסעיף 9ב' לפקודת העיריות .סוגיית חלוקת ההכנסות מתבססת אפוא על הסכם בין שתי הרשויות המקומיות ואיננה חלק מהמלצות הועדה .עוד נציין ,שועדות התכנון הן אלה שיקבעו אם אכן יוקם מרכז מסחרי במתחם המדובר ,ואין בהמלצת הועדה לאמץ את ההסכמה בין הצדדים משום קביעה תכנונית .בין שתי הרשויות הושגה גם הסכמה על חלוקת התקבולים מהיטלי השבחה /חלף היטלי השבחה שמקורם בשכונת המגורים שתיבנה .הועדה לא נדרשה לחוות דעתה על סוגיה זו וגם לו נדרשה לא יכלה לעשות זאת על פי סעיף 9ב' מכיוון שאין מדובר בשימושי קרקע עסקיים אלא במגורים ,שסעיף 9ב' לא חל עליהם. מרכיב שני כולל את שלביות העברת השטח .ההסכמות מאפריל 2011קבעו עקרונית שהן שטח 1והן שטח 3יועברו למגדל העמק .ואולם בסעיף 3במכתב ההסכמות נאמר ששטח 1יועבר מיידית ושטח 3יידון בין עמק יזרעאל ומגדל העמק עם התקדמות האכלוס בפועל של לפחות 70%מהיחידות שייבנו על הקרקע המועברת מיידית (שטח .)1כאשר הובא ההסכם לאישור מליאת המועצה האזורית עמק יזרעאל הרחיקה זו לכת וקבעה שאין להתייחס כלל לשטח 3במסמך ההסכמות. בדיוני הועדה נאמר כי ממילא מכתב ההסכמה קובע ששטח 3יידון עם התקדמות האכלוס ואינו קובע שהשטח יועבר. לגבי היבט זה ,נראה לוועדה כי באופן עקרוני יש הסכמה ששכונת המגורים תכלול גם את שטח .3כך סוכם כבר בועדת ניב מ 2005-וגם בסעיף 1במכתב ההסכמות. קביעה זו כעת חשובה גם לצורך תכנון כולל של השכונה ,שייקח בחשבון את התרחבותה בעתיד לשטח .3מוסכם גם שאין להעביר את שטח 3למגדל העמק כעת .הועדה ממליצה אפוא להעביר מיידית את שטח 1למגדל העמק .לגבי שטח 3 ממליצה הועדה באופן עקרוני להעבירו למגדל העמק בשלב ב' וכך הוא מסומן גם במפת ההמלצה. מרכיב שלישי כלל התניות תכנוניות שביקשה מליאת מועצת עמק יזרעאל לשלב בהסכם .אלה מתייחסים להתחייבות של עיריית מגדל העמק שהבנייה בשטח 1 תתבצע בשלביות מצד מזרח למערב ,ותתקדם בהתאם לאכלוס בפועל של המבנים, ולאי שינוי ייעוד הקרקע עליה עומד מאגר המים בדרום שטח ,1ללא הסכמתם של המועצה האזורית ושל קיבוץ יפעת .התניה זו באה למנוע מצב בו יבנו בתי מגורים סמוך לרפת הגדולה של קיבוץ יפעת. לועדת הגבולות אין סמכות להמליץ בענייני תכנון .היא יכולה להביע עמדה אך ההכרעה היא כמובן בידי מוסדות התכנון .בקשות אלה של עמק יזרעאל ,ובפרט השנייה שבהן ,סבירות ומקובלות וגם מגדל העמק הביעה את הסכמתה לקבלן. שאלת עיגונן של ההסכמות במסמך משפטי איננה מעניינה של הועדה ,שכל שהיא יכולה ומוצאת לנכון לעשות הוא להזכיר את ההתניות המבוקשות בהמלצותיה. 12 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל .7המלצות יש להעביר מתחום שיפוט המועצה האזורית עמק יזרעאל לתחום שיפוט עיריית מגדל העמק את שטח ( 2נספח ג') .חיובי הארנונה על שימושי הקרקע החקלאיים בשטח שיועבר למגדל העמק לא יועלו כל עוד השטח משמש לחקלאות (פרטי הסיכום מופיעים בסעיף 5במכתב ההסכמות של ראשי שתי הרשויות המקומיות) .שתי הרשויות גם מסכימות שייעוד שטח מאגר המים הסמוך לרפת קיבוץ יפעת לא יישונה ולא תהיה בו בנייה ,וכמו כן שהשכונה תפותח ככל הניתן בשלביות ממזרח למערב. יש להעביר את שטח 4מעמק יזרעאל למגדל העמק ,אך רק עם התקדמות האכלוס של השכונה שתיבנה בשטח 81%( 2בהתאם להבנות בין שני ראשי הרשויות) .הטיפול הפרטני בהעברת מתחם 3למגדל העמק ייעשה בעתיד ,עם התקדמות האכלוס כאמור. המלצות הועדה התקבלו פה אחד. הועדה מודה לשלושת הרכזות שריכזו את עבודתה. פרופ' ערן רזין -יו"ר גב' מיכל בר גיורא - חברה גב' אסתי מנקיטה -חברה 13 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל 8נספחים א.כתב מינוי הוועדה וכתב מינוי מתוקן. 14 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל 15 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל נספח ב'. סיכום מקורי בין ראש עיריית מגדל העמק לראש המוא"ז עמק יזרעאל (אושר על ידי מועצת עיריית מגדל העמק) 16 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל 17 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל סיכום מתוקן בין ראש עיריית מגדל העמק לראש המוא"ז עמק יזרעאל (אושר בסייגים על ידי מועצת עמק יזרעאל) 18 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל 19 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל נספח ג',מפת ההמלצה. 21 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל נספח ד',פרסומים. 21 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל 22 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל 23 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל 24 משרד הפנים ועדת חקירה לגבולות עיריית מגדל העמק והמועצה המקומית עמק יזרעאל 25
© Copyright 2024