הורד PDF - BIG עמוד הבית

‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫דוח תקופתי‬
‫לשנת ‪2012‬‬
‫‪2‬‬
‫‪‬‬
‫שם החברה‪:‬‬
‫מספר החברה ברשם החברות‪:‬‬
‫המען הרשום של החברה‪:‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫‪513623314‬‬
‫רחוב ספיר ‪ ,1‬הרצליה‪46733 ,‬‬
‫כתובת הדואר האלקטרוני של החברה‪:‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫אתר החברה‪:‬‬
‫‪www.bigcenters.co.il‬‬
‫מספרי טלפון‪:‬‬
‫מספר פקס‪:‬‬
‫תאריך הדוח על המצב הכספי‪:‬‬
‫תאריך הדוח‪:‬‬
‫‪073-2600420 ,073-2600400‬‬
‫‪073-2600426‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫‪ 24‬במרס ‪2013‬‬
‫‪3‬‬
‫‪‬‬
‫תוכן העניינים‬
‫פרק ‪- 1‬‬
‫תיאור עסקי החברה לשנת ‪2012‬‬
‫פרק ‪- 2‬‬
‫דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה‬
‫פרק ‪- 3‬‬
‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬ודוח כספי נפרד של‬
‫החברה לשנת ‪2012‬‬
‫פרק ‪- 4‬‬
‫פרטים נוספים על החברה‬
‫פרק‪- 5‬‬
‫שאלון ממשל תאגידי‬
‫פרק ‪- 6‬‬
‫דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל‬
‫הגילוי‬
‫‪4‬‬
‫‪‬‬
‫פרק ‪ - 1‬תיאור עסקי החברה לשנת ‪2012‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫עמוד‬
‫פרק א' ‪ -‬תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה‬
‫‪1‬‬
‫פעילות החברה ותיאור התפתחות עסקיה‬
‫‪8‬‬
‫‪2‬‬
‫תחומי פעילות‬
‫‪13‬‬
‫‪3‬‬
‫השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה‬
‫‪13‬‬
‫‪4‬‬
‫חלוקת דיבידנדים‬
‫‪14‬‬
‫פרק ב' ‪ -‬מידע אחר‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫מידע כספי לגבי תחום הפעילות של החברה‬
‫סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על‬
‫פעילות החברה‬
‫‪16‬‬
‫‪16‬‬
‫פרק ג' ‪ -‬תיאור עסקי החברה לפי תחומי פעילות‬
‫‪7‬‬
‫מידע כללי על הפעילות‬
‫‪21‬‬
‫‪8‬‬
‫תמצית התוצאות‬
‫‪30‬‬
‫‪9‬‬
‫אזורים גיאוגרפיים‬
‫‪30‬‬
‫‪10‬‬
‫פילוחים ברמת הפעילות בכללותה‬
‫‪31‬‬
‫‪11‬‬
‫הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‬
‫‪34‬‬
‫‪12‬‬
‫שוכרים עיקריים )מצרפי(‬
‫‪34‬‬
‫‪13‬‬
‫נכסים בהקמה )מצרפי(‬
‫‪34‬‬
‫‪14‬‬
‫קרקעות )מצרפי(‬
‫‪35‬‬
‫‪15‬‬
‫רכישת ומכירת נכסים )מצרפי(‬
‫‪35‬‬
‫‪16‬‬
‫רשימת נכסים מהותיים‬
‫‪37‬‬
‫‪17‬‬
‫התאמות הנדרשות ברמת התאגיד‬
‫‪18‬‬
‫נכסי נדל"ן להשקעה מהותיים מאוד‬
‫‪19‬‬
‫פעילות נוספת‬
‫‪20‬‬
‫תחרות‬
‫‪45‬‬
‫‪46‬‬
‫‪61‬‬
‫‪64‬‬
‫‪5‬‬
‫‪‬‬
‫עמוד‬
‫‪21‬‬
‫רכוש קבוע‪ ,‬מקרקעין ומיתקנים‬
‫‪22‬‬
‫ביטוח‬
‫‪65‬‬
‫‪65‬‬
‫‪23‬‬
‫נכסים לא מוחשיים‬
‫‪66‬‬
‫‪24‬‬
‫הון אנושי‬
‫‪67‬‬
‫‪25‬‬
‫הון חוזר‬
‫‪71‬‬
‫‪26‬‬
‫השקעות‬
‫‪72‬‬
‫‪27‬‬
‫מימון‬
‫‪74‬‬
‫‪28‬‬
‫מיסוי‬
‫‪78‬‬
‫‪29‬‬
‫סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם‬
‫‪78‬‬
‫‪30‬‬
‫מגבלות ופיקוח על פעילות קבוצת ביג‬
‫‪81‬‬
‫‪31‬‬
‫הסכמים מהותיים‬
‫‪82‬‬
‫‪32‬‬
‫הסכמי שיתוף פעולה‬
‫‪88‬‬
‫‪33‬‬
‫הליכים משפטיים‬
‫‪91‬‬
‫‪34‬‬
‫יעדים ואסטרטגיה עסקית‬
‫‪95‬‬
‫‪35‬‬
‫צפי להתפתחות בשנה הקרובה‬
‫‪97‬‬
‫‪36‬‬
‫מידע כספי לגבי איזורים גיאוגרפיים‬
‫‪97‬‬
‫‪37‬‬
‫דיון בגורמי סיכון‬
‫‪97‬‬
‫‪6‬‬
‫פרק א'‪ :‬תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה‬
‫מקרא‬
‫למען הנוחות‪ ,‬בפרק ‪ 1‬זה לדוח תהיינה לקיצורים הבאים המשמעות הרשומה לצידם‪:‬‬
‫החברה ‪-‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‪.‬‬
‫הקבוצה או קבוצת ביג ‪-‬‬
‫החברה יחד עם תאגידים מאוחדים‪ ,‬תאגידים‬
‫מאוחדים באיחוד יחסי‪ ,‬חברות כלולות ושותפויות‪.‬‬
‫ביג ‪- USA‬‬
‫ביג יו‪.‬אס‪.‬אי‪ .‬בע"מ‪ ,‬חברה בשליטתה של החברה‪,‬‬
‫ואשר החברה מחזיקה במניות המהוות ‪ 80%‬מהונה‬
‫‪1‬‬
‫המונפק והנפרע‪.‬‬
‫ביג ארה"ב ‪-‬‬
‫‪ ,Big Shopping Centers USA, Inc.‬חברה בבעלות‬
‫מלאה בשרשור של ביג ‪ ,USA‬אשר התאגדה בדלוור‬
‫ארה"ב‪.‬‬
‫קבוצת ביג ארה"ב ‪-‬‬
‫ביג ארה"ב יחד עם תאגידים מאוחדים‪ ,‬תאגידים‬
‫מאוחדים באיחוד יחסי ושותפויות‪.‬‬
‫ביג ‪- CEE‬‬
‫‪ ,CEE-BIG B.V.‬חברה המוחזקת על‪-‬ידי החברה‬
‫בשיעור ‪ ,50%‬אשר התאגדה בהולנד‪.‬‬
‫קבוצת ביג ‪- CEE‬‬
‫ביג ‪ CEE‬יחד עם חברות בנות סרביות בבעלותה‬
‫המלאה‪.‬‬
‫ביג הודו ‪-‬‬
‫‪ ,Big India Malls Private Ltd.‬חברה המוחזקת על‪-‬‬
‫ידי החברה )באמצעות ‪ ,Big Global Enterprise‬חברה‬
‫בבעלותה המלאה של החברה( בשיעור ‪ ,30.15%‬אשר‬
‫התאגדה בהודו‪.‬‬
‫קבוצת ביג הודו ‪-‬‬
‫ביג הודו יחד עם חברות בנות אשר התאגדו בהודו‪,‬‬
‫המוחזקות על‪-‬ידה בשיעור ‪.100%-99%‬‬
‫התשקיף הראשון ‪-‬‬
‫התשקיף שפרסמה החברה ביום ‪ 29‬במאי ‪.2006‬‬
‫תשקיף המדף הראשון ‪-‬‬
‫תשקיף המדף שפרסמה החברה ביום ‪ 22‬באוגוסט‬
‫‪.2007‬‬
‫תשקיף המדף השני ‪-‬‬
‫תשקיף המדף שפרסמה החברה ביום ‪ 9‬בפברואר ‪.2010‬‬
‫הבורסה ‪-‬‬
‫הבורסה לניירות ערך בתל‪-‬אביב בע"מ‪.‬‬
‫מניות רגילות ‪-‬‬
‫מניות בנות ‪ 0.01‬ש"ח ערך נקוב כל אחת של החברה‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪1‬‬
‫החל מחודש פברואר ‪ ,2012‬יתרת הזכויות בביג ‪ ,USA‬מוחזקות על‪-‬ידי גופים מקבוצת מגדל )"מגדל"(‪.‬‬
‫לפרטים אודות התקשרות החברה וביג ‪ USA‬בהסכם במסגרתו הוקצו למגדל מניות המהוות‪ ,‬לאחר הקצאתן‪,‬‬
‫‪ 20%‬מהונה המונפק והנפרע של ביג ‪ ,USA‬ראה סעיף ‪ 31.2‬לדוח‪.‬‬
‫‪-7‬‬‫דולר ‪-‬‬
‫דולר ארה"ב‪.‬‬
‫חוק החברות ‪-‬‬
‫חוק החברות‪ ,‬התשנ"ט‪.1999-‬‬
‫חוק ניירות ערך ‪-‬‬
‫חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח‪.1968-‬‬
‫הדוח התקופתי או הדוח ‪-‬‬
‫הדוח התקופתי של החברה לשנת ‪.2012‬‬
‫דוח הדירקטוריון ‪-‬‬
‫דוח הדירקטוריון של החברה הכלול בפרק ‪ 2‬לדוח‬
‫התקופתי‪.‬‬
‫הדוחות הכספיים ‪-‬‬
‫הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר ‪ 2012‬הכלולים בפרק ‪ 3‬לדוח התקופתי‪.‬‬
‫סעיף __ לדוח ‪-‬‬
‫הפניה לסעיף הרלוונטי בפרק ‪ 1‬לדוח התקופתי )תיאור‬
‫עסקי התאגיד(‪.‬‬
‫מועד הדוח ‪-‬‬
‫מועד פרסום הדוח או מועד סמוך למועד הפרסום‪,‬‬
‫בהתאם לעניין‪.‬‬
‫מ"ר ‪-‬‬
‫מטר מרובע‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫התייחסות בדוח זה ל"תקופת הדוח" הינה לתקופה שמיום ‪ 1‬בינואר ‪ 2012‬ועד יום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪.2012‬‬
‫________________________‬
‫‪2‬‬
‫הנתונים המופיעים בדוח של שטחי מרכזי הקניות אשר לקבוצה זכויות בהם בארה"ב‪ ,‬הומרו למ"ר מרגל‬
‫מרובע‪ ,‬מידת השטח המקובלת בהסכמים שהקבוצה צד להם בקשר עם מרכזי הקניות האמורים‪ ,‬לפי היחס‪1 :‬‬
‫רגל מרובע = ‪ 0.0929‬מ"ר‪.‬‬
‫‪-8‬‬‫‪.1‬‬
‫פעילות החברה ותיאור התפתחות עסקיה‬
‫‪1.1‬‬
‫החברה הוקמה והתאגדה בישראל ביום ‪ 26‬בדצמבר ‪ 2004‬תחת השם ביג מרכזי קניות‬
‫)‪ (2004‬בע"מ‪ ,‬כחברה פרטית על‪-‬פי חוק החברות‪ ,‬בכדי לרכז את פעילותם של בעלי‬
‫המניות בחברה בתחום הייזום‪ ,‬ההחזקה‪ ,‬התפעול וההשכרה של מרכזי קניות פתוחים‬
‫‪3‬‬
‫בישראל‪.‬‬
‫‪1.2‬‬
‫החברה הפכה לחברה ציבורית‪ ,‬כמשמעה בחוק החברות‪ ,‬עם הנפקת מניות רגילות של‬
‫החברה לציבור במסגרת התשקיף הראשון של החברה‪.‬‬
‫‪1.3‬‬
‫קבוצת ביג הוקמה על‪-‬ידי מר יהודה נפתלי‪ ,‬המכהן כיו"ר דירקטוריון החברה‪ ,‬מר רון‬
‫)רוני( נפתלי ומר אברהם גילת‪ ,‬המכהנים כדירקטורים בחברה‪ 4.‬נכון למועד הדוח‪ ,‬ה"ה‬
‫יהודה נפתלי ורון )רוני( נפתלי הינם בעלי השליטה בחברה )באמצעות חברות פרטיות‬
‫בשליטתם(‪.‬‬
‫‪1.4‬‬
‫מאז היווסדה‪ ,‬עוסקת קבוצת ביג‪ ,‬בתפעול ובהשכרה של שטחי מסחר בעיקר במתכונת‬
‫של מרכזי קניות פתוחים הידועים בשמות‪ ,‬כגון "‪ "Outlet" ,"Power Center‬ו‪-‬‬
‫"‪") "Retail Boxes‬מרכזי קניות" או "מרכזי קניות פתוחים"(‪ ,‬ובייזום פרויקטים‪ ,‬הן‬
‫‪5‬‬
‫באמצעות הקמה של מרכזים כאמור והן באמצעות רכישת מרכזים כאמור‪.‬‬
‫מרכזי קניות פתוחים הינם מרכזים מסחריים גדולים יחסית המושכרים בדרך כלל‬
‫ביחידות גדולות )‪ (Big Boxes‬הכוללים מקומות חניה רבים שאינם מקורים‪ .‬ייחודם‬
‫של הנכסים כאמור נעוץ‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בכך שהם מאפשרים לשוכרים להקים חנויות‬
‫גדולות במיוחד )אשר אינן מוקמות בדרך כלל בקניונים רגילים(‪ ,‬בעלויות נמוכות‬
‫יחסית‪ .‬לקונים מאפשר מרכז קניות כאמור לבצע קניות במגוון חנויות בעלות מבחר‬
‫מוצרים גדול‪ ,‬במיקום נוח‪ ,‬נגיש וללא בעיות חניה‪.‬‬
‫‪1.5‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬פועלת קבוצת ביג בשני אזורים גיאוגרפים עיקריים ‪ -‬בישראל‬
‫ובארה"ב‪ ,‬כמפורט להלן‪:‬‬
‫ישראל ‪ -‬החברה פועלת בישראל בעצמה ובאמצעות תאגידים מאוחדים‪ ,‬תאגידים‬
‫מאוחדים באיחוד יחסי‪ ,‬חברות כלולות ושותפויות‪.‬‬
‫נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2012‬קבוצת ביג היא בעלת הזכויות )בעצמה וביחד עם אחרים(‬
‫והמפעילה של שבעה עשר )‪ (17‬מרכזי קניות בישראל‪ ,‬בערים קריית שמונה‪ ,‬כרמיאל‪,‬‬
‫מושב רגבה‪ ,‬טבריה‪ ,‬נצרת‪ ,‬עפולה‪ 6,‬יוקנעם‪ ,‬קריות‪ ,‬פרדס חנה‪ 7,‬ראשון לציון‪ ,‬יהוד‪,‬‬
‫מודיעין‪ ,‬בית שמש‪ ,‬קרית גת‪ ,‬קסטינה‪ ,‬באר שבע ואילת‪ ,‬בשטח מסחרי כולל של כ‪226-‬‬
‫________________________‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫ביום ‪ 20‬ביוני ‪ ,2011‬שונה שם החברה לשמה הנוכחי‪.‬‬
‫קודם להקמת החברה רוכזה פעילות הקבוצה על‪-‬ידי תאגידים בבעלותם של ה"ה יהודה נפתלי‪ ,‬רון )רוני( נפתלי‬
‫ואברהם גילת‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי במסגרת חלק ממרכזי הקניות הפתוחים של קבוצת ביג בישראל‪ ,‬מקימה הקבוצה גם שטחי משרדים‬
‫אותם היא משכירה‪ ,‬בהיקפים שאינם מהותיים לקבוצה‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬החברה פועלת להתקנת מערכות סולאריות‬
‫על גגות מרכזי הקניות של הקבוצה‪ ,‬כאשר למועד הדוח קיבלה החברה רישיונות לייצור חשמל בשמונה )‪(8‬‬
‫אתרים )קריית שמונה‪ ,‬טבריה‪ ,‬כרמיאל‪ ,‬רגבה‪ ,‬בית שמש‪ ,‬קריית גת‪ ,‬קסטינה ובאר שבע(‪ .‬למועד הדוח‬
‫מתקבלים בפועל תקבולים משש )‪ (6‬תחנות סולאריות‪ :‬מערכת בינונית בטבריה‪ ,‬בית שמש וכרמיאל ומספר‬
‫מערכות קטנות ברגבה‪ ,‬כרמיאל וקריות‪ .‬כן‪ ,‬נכון למועד הדוח החברה מתקינה מערכות סולאריות בינוניות‬
‫בקסטינה ובקרית גת‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה גם סעיף ‪ 34.3‬לדוח‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי המרכז המסחרי בעפולה נפתח לקהל במהלך הרבעון השלישי של שנת ‪ 2012‬ואוכלס במלואו‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי המרכז המסחרי בפרדס חנה נפתח לקהל במהלך הרבעון הראשון של שנת ‪ 2012‬ואוכלס במלואו‪.‬‬
‫‪-9‬‬‫אלפי מ"ר‪ 8.‬לקבוצת ביג זכויות בניה נוספות בלתי מנוצלות בחלק מהמרכזים‬
‫האמורים בשטח כולל של כ‪ 341-‬אלפי מ"ר‪ .‬בנוסף‪ ,‬במהלך הרבעון הראשון של שנת‬
‫‪ ,2013‬פתחה החברה לקהל הרחב את המרכז השמונה‪ -‬עשר )‪ (18‬בבית שמש המהווה‬
‫את הקניון הראשון אותו מפעילה החברה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬קבוצת ביג היא בעלת הזכויות )בעצמה וביחד עם אחרים(‬
‫בקרקעות הממוקמות בשישה )‪ (6‬אתרים נוספים בישראל )בערים‪/‬אזורים טבריה‪ ,‬צ'ק‬
‫פוסט‪ 9,‬אשקלון‪ ,‬אשדוד‪ ,10,‬פתח תקווה וכפר סבא( בשטח כולל של כ‪ 289-‬דונם‪,‬‬
‫ועליהם מקימה קבוצת ביג ומתכוונת להקים בעתיד מרכזי קניות בשטח של עד כ‪111-‬‬
‫אלפי מ"ר‪.‬‬
‫ארה"ב ‪ -‬החברה פועלת בארה"ב‪ ,‬החל משנת ‪ ,2010‬באמצעות קבוצת ביג ארה"ב‪ .‬נכון‬
‫למועד הדוח‪ ,‬ביג היא בעלת הזכויות )בעצמה וביחד עם אחרים( בעשרים ושישה )‪(26‬‬
‫מרכזי קניות בארה"ב‪ ,‬בשטח מסחרי כולל של כ‪ 491-‬אלפי מ"ר‪ 11.‬מרבית מרכזי‬
‫הקניות האמורים מרוכזים במדינת קליפורניה ובמדינת נבאדה ויתר מרכזי הקניות‬
‫נמצאים במדינות מרילנד‪ ,‬וושינגטון‪ ,‬טקסס‪ ,‬ניו יורק‪ ,‬אורגון‪ ,‬פנסילבניה ויוטה‪.‬‬
‫לפרטים אודות תחילת פעילות קבוצת ביג בארה"ב‪ ,‬ראה סעיף ‪ 1.9‬לדוח‪.‬‬
‫החל מיום ‪ 23‬בפברואר ‪ ,2012‬ולאחר השלמת הסכם מיום ‪ 16‬בפברואר ‪ 2012‬במסגרתו‬
‫התקשרו החברה וביג ‪ USA‬עם גופים מקבוצת מגדל )"מגדל"( מחזיקה מגדל במניות‬
‫ביג ‪ ,USA‬המהוות‪ ,‬לאחר הקצאתן‪ 20% ,‬מהונה המונפק והנפרע של ביג ‪.USA‬‬
‫לפרטים נוספים אודות ההסכם האמור‪ ,‬ראה סעיף ‪ 31.2‬לדוח‪.‬‬
‫‪1.6‬‬
‫בנוסף‪ ,‬לקבוצה פעילות בשני אזורים גיאוגרפיים נוספים‪ ,‬סרביה והודו‪ ,‬אשר נכון ליום‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הינה בהיקף לא מהותי‪ .‬במסגרת פעילות זו‪ ,‬לקבוצה אחזקות –‬
‫באמצעות קבוצת ביג ‪ CEE‬וקבוצת ביג הודו – בקרקעות הממוקמות בשלושה אתרים‬
‫בסרביה אשר עליהן מקימה קבוצת ביג ומתכוונת להקים בעתיד מרכזי קניות בשטח‬
‫של עד כ‪ 60-‬אלפי מ"ר ושטחי משרדים בשטח של עד כ‪ 15-‬אלפי מ"ר‪ 12,‬כאשר במהלך‬
‫הרבעון הרביעי של שנת ‪ 2012‬נפתח לקהל הרחב חלקו הראשון של המרכז המסחרי‬
‫בעיר ‪ Novi Sad‬בשטח של כ‪ 10-‬אלפי מ"ר; במקרקעין בהודו עליהם הוקם מרכז‬
‫קניות בשטח בנוי של כ‪ 20-‬אלפי מ"ר ובקרקעות הממוקמות בשני אתרים נוספים‬
‫בהודו‪ ,‬אשר נכון למועד הדוח שונה ייעודם למגורים‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪19.2‬‬
‫לדוח‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪12‬‬
‫הנתון אינו כולל את בניין ‪ D‬במרכז הקניות באילת בשטח של כ‪ 5-‬אלפי מ"ר אשר הקבוצה פועלת לשינוי ייעודו‬
‫ואשר טרם החל להניב הכנסות‪ ,‬נכון למועד הדוח‪.‬‬
‫בנוגע למקרקעין אלו נחתם מזכר הבנות במסגרתו ניתנה לקבוצה הזכות לשכור את הקרקע לתקופה של ‪299‬‬
‫חודשים וזאת בכפוף להתקיימות של מספר תנאים מתלים אשר טרם התקיימו במלואם למועד הדוח‪ ,‬וביניהם‬
‫אישור תב"ע למרכז קניות וקבלת היתר בנייה לבניית מרכז קניות‪ ,‬וזאת במועדים אשר נקבעו במזכר ההבנות‪.‬‬
‫לפרטים אודות התקשרות החברה בעסקה מותנית לרכישה בשלבים של ‪ 50%‬ממניות מבוא אשדוד‪ ,‬ראה סעיף‬
‫‪ 26.1‬לדוח‪.‬‬
‫בשנת הדוח רכשה החברה‪ ,‬באמצעות ביג ‪ ,USA‬שני מרכזים מסחריים במדינות פנסילבניה ויוטה‪ .‬לפרטים‬
‫אודות רכישת המרכזים האמורים‪ ,‬ראה סעיפים ‪ 31.1.7‬ו‪ 31.1.8-‬לדוח‪ ,‬בהתאמה‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬במהלך שנת הדוח‪,‬‬
‫מכרה ביג ‪ USA‬נכס במדינת קליפורניה‪ ,‬כמפורט בהערת שוליים ‪ 48‬לדוח‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬התקשרה החברה באמצעות חברה בת בשליטתה המשותפת בהסכם לרכישת ‪ 50%‬מהונה המונפק‬
‫והנפרע ומזכויות ההצבעה של חברה הולנדית אשר התקשרה בהסכם מותלה לרכישת מלוא הזכויות בקרקע‬
‫בת ‪ 136‬דונם בבלגראד‪ ,‬ואשר עליה בכוונת החברה ההולנדית להקים מרכז מסחרי בשטח של כ‪ 50-‬אלפי מ"ר‪.‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬קבוצת ביג ‪ CEE‬פועלת לשם העברת מלוא המניות בחברה המשותפת המחזיקה בקרקע‬
‫בבלגראד על שמה של קבוצת ביג ‪ .CEE‬לפרטים נוספים אודות העסקה האמורה‪ ,‬ראה סעיף ‪ 19.1‬לדוח‪.‬‬
‫‪-10‬‬‫‪1.7‬‬
‫כמו‪-‬כן‪ ,‬מנהלת קבוצת ביג באופן שוטף משאים ומתנים עם גורמים שונים לשם‬
‫רכישת קרקעות או מרכזים קיימים בישראל‪ ,‬בארה"ב ובסרביה‪ .‬לפרטים אודות‬
‫משאים ומתנים מהותיים אשר מנהלת קבוצת ביג נכון למועד הדוח‪ ,‬ראה סעיף ‪7.9‬‬
‫לדוח‪.‬‬
-11-
13
‫פי חלוקה לאזורי פעילות‬-‫להלן תרשים החזקות עיקריות של קבוצת ביג על‬
1.8
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫הודו‬
‫ישראל‬
‫סרביה‬
‫ארה"ב‬
50%
100%
49.50%100%
Big
Global
Enterprise
30.15%
CEE - BIG
(6 )
B.V.
‫ביג נועה‬
(7 )
‫בע"מ‬
‫מצוקים חיפה‬
‫( בע"מ‬1995)
‫מרכזים‬
100% ‫ביג‬
‫מסחריים שותפות‬
‫מוגבלת‬
("‫)"שותפות ביג‬
‫תאגידים‬
‫ישראליים‬
50%
99.95%
100%
80%
‫אי‬.‫אס‬.‫יו‬
‫ביג‬
100%
(9)
‫בע"מ‬
100%
99%-100%
‫ביג צפון אמריקה בע"מ‬
50%
50%
100%
‫רגבה נכסים‬
‫( בע"מ‬1992)
‫חוצות רגבה‬
(8)
‫בע"מ‬
(8)
BIG Shopping Centers
USA, Inc
Indian Subsidiaries
50%
Campus View, LLC
100%
Campus View
Big Management
USA, Inc
100%
Serbian Subsidiaries
Big India Malls
Private Ltd (8)
100%
50%
Airport center, LLC
100%
Airport Center
100%
73.33%
Red Development Of
West Dodge, LLC(4)
BIG Waterfront LP,
LLC
75%
80%
BMJ
Waterfront, LP
(5 )
168th and dodge, L.P.
100%
Village Pointe Omaha,
NE
49.9%
(3 )
KIM-BIG II JV, LP
100%
American
Subsidiaries
(1)
49.9%
(2 )
KIM-BIG JV, LP
100%
American
Subsidiaries
100%
BIG Vineyard
Village, LLC
100%
Vineyard Village
Euless, TX
________________________
.‫ נכון למועד הדוח‬,‫חברות פעילות‬
13
‫‪-12-‬‬
‫)‪ (1‬יתרת הזכויות מוחזקות על‪-‬ידי ‪ ,("Kimco PL") Kimco PL Retail, Inc‬אשר למיטב ידיעת‬
‫החברה הינה חברה שהתאגדה במדינת דלוור‪ ,‬ארה"ב‪ ,‬והינה בבעלות מלאה של ‪Kimco‬‬
‫‪.("Kimco") Realty Corporation‬‬
‫למיטב ידיעת החברה‪ ,‬ובהתאם לפרסומים פומביים של ‪ Kimco ,Kimco‬הינה חברה‬
‫שהתאגדה במדינת מרילנד בארה"ב‪ ,‬אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר ב‪,NYSE-‬‬
‫הפועלת כ‪) REIT-‬קרן להשקעות בנדל"ן( ומחזיקה ומנהלת מרכזי קניות פתוחים רבים‪.‬‬
‫למיטב ידיעת החברה ובהתאם לפרסומים של ‪ ,Kimco‬נכון למועד הדוח‪ ,‬מחזיקה ‪Kimco‬‬
‫זכויות בכ‪ 896-‬נכסי נדל"ן בתחום הקמעונאות ב‪ 44-‬מדינות בארה"ב‪ ,‬קנדה‪ ,‬מקסיקו‪ ,‬מרכז‬
‫אמריקה ודרום אמריקה‪ ,‬בהיקף כולל של כ‪ 131-‬מיליון רגל מרובע‪.‬‬
‫)‪ 33.3% (2‬מהזכויות מוחזקות על‪-‬ידי ‪ ,KRC-BIG Retail, Inc.‬אשר למיטב ידיעת החברה הינה‬
‫חברה בבעלות מלאה של ‪ Kimco‬ויתרת הזכויות )‪ (16.8%‬מוחזקות על‪-‬ידי קונסורציום של‬
‫משקיעים המחזיקים יחד בזכויות‪ .‬לפרטים אודות התקשרות הקבוצה עם ‪ Kimco‬בשני‬
‫מיזמים משותפים לרכישת זכויות מתאגידים קשורים ל‪ Kimco-‬במרכזי קניות ברחבי‬
‫ארה"ב ולניהולם‪ ,‬ראה סעיף ‪ 1.9.1‬לדוח‪.‬‬
‫)‪ (3‬יתרת הזכויות מוחזקות על‪-‬ידי ‪ ,Red Village Pointe, LLC‬אשר למיטב ידיעת החברה‬
‫הינה חברת ניהול אמריקאית המנהלת את מרכז הקניות ‪Village Pointe‬בנברסקה‪ ,‬ארה"ב‪,‬‬
‫אשר נרכש על‪-‬ידי הקבוצה בחודש דצמבר ‪ 2010‬כמפורט בסעיף ‪ 31.1.4‬לדוח )"מרכז הקניות‬
‫‪.("Village Pointe‬‬
‫)‪ (4‬יתרת הזכויות מוחזקות על‪-‬ידי ‪ ,Quantum Properties IV, LLC‬אשר למיטב ידיעת החברה‬
‫הינה החברה המחזיקה בזכויות הבעלות בקרקע עליה בנוי מרכז הקניות ‪.Village Pointe‬‬
‫)‪ (5‬יתרת הזכויות מוחזקות על‪-‬ידי ‪ ,CEE Adriatic Estates B.V.‬אשר למיטב ידיעת החברה‬
‫מוחזקת בעקיפין על‪-‬ידי ‪ ,("CEE") Central European Estates N.V.‬אשר הינה חברה‬
‫ציבורית שהתאגדה על‪-‬פי דיני הולנד ואשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה‪ ,‬ועל‪-‬‬
‫ידי ‪ ,("EEE") Eastern European Real Estates Opportunities Soparfi S.A.R.L‬השותף‬
‫הפיננסי של ‪.CEE‬‬
‫)‪ (6‬יתרת הזכויות מוחזקות על‪-‬ידי נועה נדל"ן בע"מ‪ ,‬שהינה חברה בשליטת מגה אור החזקות‬
‫בע"מ‪ ,‬חברה ציבורית אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה‪.‬‬
‫)‪ (7‬יתרת הזכויות מוחזקות על‪-‬ידי רגבה מושב שיתופי חקלאי בע"מ ‪ -‬אגודה שיתופית‪.‬‬
‫)‪ (8‬החברה מחזיקה ב‪ 30.15%-‬מההון המונפק וב‪ 31.94%-‬מזכויות ההצבעה‪ .‬יתרת הזכויות‬
‫מוחזקות בידי צדדים שלישיים‪.‬‬
‫)‪ (9‬החל מחודש פברואר ‪ ,2012‬יתרת הזכויות בביג ‪ ,USA‬מוחזקות על‪-‬ידי מגדל‪ .‬לפרטים אודות‬
‫התקשרות החברה וביג ‪ USA‬עם מגדל בהסכם במסגרתו הוקצו למגדל מניות המהוות‪ ,‬לאחר‬
‫הקצאתן‪ 20% ,‬מהונה המונפק והנפרע של ביג ‪ ,USA‬ראה סעיף ‪ 31.2‬לדוח‪.‬‬
‫‪-13‬‬‫‪1.9‬‬
‫אופיים ותוצאותיהם של כל שינוי מבני‪ ,‬מיזוג או רכישה מהותיים‬
‫כאמור‪ ,‬במהלך שנת ‪ 2010‬החלה קבוצת ביג לפעול בארה"ב‪ .‬להלן תיאור העסקאות המהותיות‬
‫אשר קבוצת ביג התקשרה בהן‪ ,‬באמצעות קבוצת ביג ארה"ב‪ ,‬החל משנת ‪ 2010‬ועד למועד‬
‫הדוח )לפרטים נוספים אודות תחילת פעילות קבוצת ביג בארה"ב‪ ,‬ראה סעיף ‪ 7.10‬לדוח(‪:‬‬
‫‪1.9.1‬‬
‫הקבוצה התקשרה עם ‪ ,Kimco‬בשני מיזמים משותפים לרכישת זכויות מתאגידים קשורים ל‪-‬‬
‫‪ Kimco‬במרכזי קניות ברחבי ארה"ב ולניהולם‪ .‬במהלך השנים ‪ 2010‬ו‪ ,2011-‬רכשה קבוצת ביג‬
‫במסגרת המיזמים המשותפים האמורים‪ ,‬זכויות )בשיעור ‪ (49.9%‬בעשרים ושניים )‪ (22‬מרכזי‬
‫קניות‪ ,‬בקליפורניה‪ ,‬נבאדה‪ ,‬וושינגטון‪ ,‬אורגון‪ ,‬ניו יורק ומרילנד ערב רכישתם‪ ,‬כל מרכזי‬
‫הקניות שנרכשו במסגרת העסקאות האמורות נוהלו על‪-‬ידי חברות קשורות של ‪ ,Kimco‬ו‪-‬‬
‫‪ Kimco‬החזיקה בחלק מהזכויות במרכזי הקניות‪ .‬לפרטים נוספים אודות עסקאות הרכישה‬
‫האמורות‪ ,‬ההסכמים שנחתמו בקשר עם עסקאות אלו וניהול מרכזי הקניות שנרכשו כאמור‪,‬‬
‫ראה סעיפים ‪ 31.1‬ו‪ 7.11-‬לדוח‪.‬‬
‫‪1.9.2‬‬
‫כמו‪-‬כן‪ ,‬התקשרה הקבוצה בהסכמים במסגרתם רכשה זכויות במרכז קניות בנברסקה )בשיעור‬
‫אפקטיבי של כ‪ ,44%-‬בדילול‪ ,‬לאחר השקעת מגדל( בשטח מסחרי כולל של כ‪ 41-‬אלפי מ"ר‬
‫)לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪ 31.1.4‬לדוח(; במרכז קניות בטקסס )‪ 80%‬מהזכויות לאחר‬
‫השקעת מגדל( בשטח מסחרי כולל של כ‪ 19-‬אלפי מ"ר )לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪31.1.5‬‬
‫לדוח(; במרכז קניות בפנסילבניה )בשיעור אפקטיבי של כ‪ ,64%-‬בדילול לאחר השקעת מגדל(‬
‫בשטח מסחרי כולל של כ‪ 71-‬אלפי מ"ר )לפרטים נוספים ראה‪ ,‬סעיף ‪ 31.1.7‬לדוח(; ובמרכז‬
‫קניות ביוטה )בשיעור אפקטיבי של כ‪ 40%-‬בדילול‪ ,‬לאחר השקעת מגדל( בשטח מסחרי כולל‬
‫של כ‪ 20-‬אלפי מ"ר )לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪ 31.1.8‬לדוח(‪.‬‬
‫‪1.9.3‬‬
‫ביום ‪ 23‬בפברואר ‪ ,2012‬הושלם הסכם מיום ‪ 16‬בפברואר ‪ 2012‬במסגרתו התקשרו החברה וביג‬
‫‪ USA‬עם מגדל בעסקה במסגרתה הוקצו למגדל מניות ביג ‪ ,USA‬המהוות‪ ,‬לאחר הקצאתן‪,‬‬
‫‪ 20%‬מהונה המונפק והנפרע של ביג ‪ USA‬וזאת בתמורה לסך של ‪ 30,000‬אלפי דולר )המשקף‬
‫לביג ‪ USA‬שווי חברה בסך של ‪ 120,000‬אלפי דולר‪ ,‬לאחר הכסף( )כפוף להתאמות שנקבעו‬
‫בהסכם(‪ .‬לפרטים נוספים אודות ההסכם האמור‪ ,‬ראה סעיף ‪ 31.2‬לדוח‪.‬‬
‫‪1.9.4‬‬
‫בחודש דצמבר ‪ ,2012‬השלימה שותפות ביג את עסקת מכירת הזכויות במרכז המסחרי "ביג‬
‫נצבא פולג"‪ ,‬בנתניה‪ ,‬לנצבא החזקות ‪ 1995‬בע"מ )"נצבא"(‪ 14.‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪31.3‬‬
‫לדוח‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫תחומי פעילות‬
‫קבוצת ביג עוסקת בייזום )רכישה והקמה(‪ ,‬החזקה ותפעול של שטחי מסחר במתכונת של‬
‫מרכזי קניות פתוחים בעיקר‪ ,‬בשני אזורים גיאוגרפיים עיקריים ‪ -‬ישראל וארה"ב‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה‬
‫להלן יפורטו השקעות בהון החברה‪ ,‬שהתבצעו‪ ,‬למיטב ידיעת החברה‪ ,‬בשנתיים שקדמו למועד‬
‫הדוח ובתקופה שמיום ‪ 1‬בינואר ‪ 2013‬ועד למועד הדוח‪ ,‬וכן כל עסקה מהותית אחרת שנעשתה‬
‫‪15‬‬
‫על‪-‬ידי בעל עניין בחברה במניות החברה מחוץ לבורסה‪:‬‬
‫________________________‬
‫‪14‬‬
‫‪15‬‬
‫למיטב ידיעת החברה‪ ,‬נצבא הינה חברה ציבורית אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה‪.‬‬
‫לא כולל עסקאות שנעשו על‪-‬ידי בעל עניין במסגרת המסחר בבורסה וכן עסקאות לא מהותיות שנעשו על‪-‬ידי בעלי עניין‬
‫מחוץ לבורסה‪.‬‬
‫‪-14-‬‬
‫מועד ביצוע‬
‫העסקה‬
‫מהות העסקה‬
‫ספטמבר ‪2011‬‬
‫אוקטובר ‪2011‬‬
‫נובמבר ‪2011‬‬
‫הקצאה‪ ,‬במסגרת הצעה פרטית‪ ,‬למר איתן בר זאב‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫הנפקה‪ ,‬על‪-‬פי דוח הצעת מדף‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫הנפקה‪ ,‬במסגרת הצעה פרטית‪ ,‬לגוף מוסדי‪.‬‬
‫מכירה‪ ,‬בעסקה מחוץ לבורסה‪ ,‬על‪-‬ידי מר איתן בר‬
‫‪21‬‬
‫זאב‪.‬‬
‫מימוש ומכירה‪ ,‬על‪-‬ידי נושאי משרה בחברה‪ ,‬לגוף‬
‫מוסדי שהינו צד שלישי )"הגוף המוסדי"(‪ ,‬כמפורט‬
‫בסעיף ‪ 24.9.2‬לדוח‪.‬‬
‫מכירה‪ ,‬בעסקה מחוץ לבורסה‪ ,‬על‪-‬ידי מר ישראל‬
‫‪22‬‬
‫יעקבי‪.‬‬
‫‪ 1‬בינואר ‪2012‬‬
‫דצמבר ‪2012‬‬
‫‪ 10‬בינואר ‪2013‬‬
‫‪16‬‬
‫מספר‬
‫מניות‬
‫סכום‬
‫העסקה‪/‬סך‬
‫התמורה‬
‫)בש"ח(‬
‫‪111,423‬‬
‫‪7,830‬‬
‫‪80,000‬‬
‫‪9,733,129‬‬
‫‪18‬‬
‫‪665,500‬‬
‫‪20‬‬
‫‪6,500,000‬‬
‫שיעור‬
‫מההון‬
‫המונפק‬
‫והנפרע‬
‫)ב‪(%-‬‬
‫‪0.96‬‬
‫‪0.07‬‬
‫‪0.68‬‬
‫‪8,735‬‬
‫‪8,500‬‬
‫‪8,100‬‬
‫‪11,765‬‬
‫‪1,000,025‬‬
‫‪0.1‬‬
‫‪8,500‬‬
‫‪-‬‬
‫‪27,330‬‬
‫‪2,459,700‬‬
‫‪0.23%‬‬
‫‪9,000‬‬
‫‪-‬‬
‫‪10,310‬‬
‫‪1,051,929‬‬
‫‪0.09‬‬
‫‪10,203‬‬
‫‪-‬‬
‫‪.4‬‬
‫חלוקת דיבידנדים‬
‫‪4.1‬‬
‫להלן פירוט אודות דיבידנדים שהחברה הכריזה וחילקה בשנתיים האחרונות‬
‫מועד החלטת‬
‫הדירקטוריון אודות‬
‫חלוקת הדיבידנד‬
‫‪ 27‬בנובמבר ‪2012‬‬
‫‪ 20‬במרס ‪2012‬‬
‫‪ 24‬בנובמבר ‪2011‬‬
‫‪4.2‬‬
‫סכום הדיבידנד‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫‪45,000‬‬
‫‪15,000‬‬
‫‪15,000‬‬
‫שיעור מההון‬
‫המונפק והנפרע‬
‫)ב‪(%-‬‬
‫‪38,136.83‬‬
‫‪12,712.27‬‬
‫‪12,712.27‬‬
‫מחיר‬
‫מניה‬
‫נגזר‬
‫)באג'(‬
‫התחייבויות‬
‫להשקעות‬
‫נוספות‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫מועד תשלום‬
‫הדיבידנד‬
‫מותרת‪/‬באישור‬
‫בית משפט‬
‫‪ 27‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫‪ 18‬באפריל ‪2012‬‬
‫‪ 26‬בדצמבר ‪2011‬‬
‫מותרת‬
‫מותרת‬
‫מותרת‬
‫יתרת רווחים‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2012‬מסתכמים ה"רווחים" הצבורים של החברה לעניין מבחן הרווח לפי‬
‫סעיף ‪ 302‬לחוק החברות‪ ,‬בכ‪ 1,191,494-‬אלפי ש"ח‪.‬‬
‫למיטב ידיעת החברה‪ ,‬לחברה אין מגבלות חיצוניות שהשפיעו או עשויות להשפיע בעתיד על‬
‫יכולתה של החברה לחלק דיבידנד לבעלי מניותיה‪.‬‬
‫חלוקת דיבידנדים על‪-‬ידי החברה‪ ,‬אם וככל שיוחלט לגביה על‪-‬ידי דירקטוריון החברה‪ ,‬תהיה‬
‫בהתאם להוראות חוק החברות ובכפוף לתנאים הקבועים בו ביחס לחלוקה‪ ,‬ולהוראות כל דין‪.‬‬
‫ביום ‪ 29‬במאי ‪ ,2011‬קיבל דירקטוריון החברה החלטה בדבר מדיניות חלוקת דיבידנד‪ .‬במסגרת‬
‫מדיניות הדיבידנד שהתקבלה כאמור‪ ,‬ובכפוף להוראות הדין‪ ,‬דירקטוריון החברה והחלטות‬
‫החברה‪ ,‬החברה תחלק לבעלי מניותיה דיבידנד שנתי בסך של ‪ 30‬מיליוני ש"ח‪ ,‬כאשר חלוקת‬
‫הדיבידנד כאמור תבוצע על‪-‬פי החלטות דירקטוריון החברה‪ ,‬פעמיים בשנה‪ .‬לפרטים נוספים‬
‫אודות מדיניות החלוקה של החברה‪ ,‬לרבות התנאים והשיקולים לחלוקת דיבידנד‪ ,‬ראה דוח‬
‫מיידי שפרסמה החברה ביום ‪ 30‬במאי ‪) 2011‬אסמכתא מספר‪ ,(2011-01-167310 :‬המובא בדוח‬
‫________________________‬
‫‪16‬‬
‫‪17‬‬
‫‪18‬‬
‫‪19‬‬
‫‪20‬‬
‫‪21‬‬
‫‪22‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬מכהן מר איתן בר זאב כמנכ"ל החברה וכדירקטור בה‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה תקנה ‪ 26‬לחלק ‪ 4‬לדוח‪.‬‬
‫לפרטים נוספים אודות דוח הצעת המדף ותוצאות ההנפקה‪ ,‬ראה דיווחים מיידיים שפרסמה החברה ביום ‪ 27‬באוקטובר‬
‫‪) 2011‬אסמכתאות מספר‪ 2011-01-309093 :‬ו‪ ,(2011-01-310059-‬המובאים בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫תמורה כוללת ברוטו‪.‬‬
‫לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום ‪ 6‬בנובמבר ‪) 2011‬אסמכתא מספר‪ ,(2011-01-318159:‬המובא‬
‫בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫תמורה כוללת ברוטו‪.‬‬
‫ראה הערת שוליים ‪.19‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬מכהן מר ישראל יעקבי כמשנה למנכ"ל החברה ואחראי על תחום הכספים‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה תקנה‬
‫‪26‬א לחלק ‪ 4‬לדוח‪.‬‬
‫‪-15‬‬‫זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫ביום ‪ 28‬באוגוסט ‪ ,2012‬החליט דירקטוריון החברה‪ ,‬כי על אף תוצאותיה הכספיות החיוביות‬
‫של החברה ליום ‪ 30‬ביוני ‪ ,2012‬להקפיא למשך שניים‪-‬עשר )‪ (12‬חודשים הקרובים כל חלוקת‬
‫דיבידנד שהייתה אמורה להתבצע‪ ,‬בהתאם למדיניות חלוקת הדיבידנדים של החברה וזאת על‬
‫מנת שהחברה תהא ערוכה‪ ,‬באופן נאות‪ ,‬להזדמנויות הצפויות בעקבות השינוי במצב הכלכלי‬
‫ו‪/‬או הגיאופוליטי‪ .‬לפרטים נוספים ראה דוח רבעוני לתקופה שנסתיימה ביום ‪ 30‬ביוני ‪2012‬‬
‫שפרסמה החברה ביום ‪ 29‬באוגוסט ‪) 2012‬אסמכתא מספר‪ ,(2012-01-222675 :‬המובא בדוח זה‬
‫בדרך של הפניה‪.‬‬
‫ביום ‪ 27‬בנובמבר ‪ ,2012‬החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של ‪ 45,000‬אלפי‬
‫ש"ח ששולם ביום ‪ 27‬בדצמבר ‪ ,2012‬וזאת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בהתבסס על התוצאות הכספיות‬
‫החיוביות ליום ‪ 30‬בספטמבר ‪ ,2012‬ולאור תזרים מזומנים משמעותי כתוצאה ממכירת המרכז‬
‫המסחרי "ביג נצבא פולג"‪ ,‬בנתניה‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 31.3‬לדוח‪ .‬לפרטים נוספים ראה דוח רבעוני‬
‫לתקופה שנסתיימה ביום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2012‬שפרסמה החברה ביום ‪ 28‬בנובמבר ‪2012‬‬
‫)אסמכתא מספר‪ ,(2012-01-292362 :‬המובא בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫לפרטים אודות מדיניות חלוקה שנקבעה בכל אחד מהסכמי השותפויות עם ‪ ,Kimco‬ראה סעיף‬
‫‪ 32.2‬לדוח‪.‬‬
‫‪-16-‬‬
‫פרק ב'‪ :‬מידע אחר‬
‫מידע כספי לגבי תחום הפעילות של החברה‬
‫‪.5‬‬
‫‪23‬‬
‫הדוחות הכספיים של החברה ערוכים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים )"‪.("IFRS‬‬
‫כאמור בסעיף ‪ 2‬לדוח‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬לחברה תחום פעילות אחד‪.‬‬
‫נתונים כספיים‬
‫‪5.1‬‬
‫להלן מובאים נתונים כספיים של קבוצת ביג כפי שמפורט בדוחותיה הכספיים לשנים ‪,2010‬‬
‫‪24‬‬
‫‪ 2011‬ו‪) 2012-‬באלפי ש"ח(‪:‬‬
‫הכנסות‬
‫‪25‬‬
‫עלויות קבועות המיוחסות לתחום הפעילות‬
‫עלויות‬
‫המיוחסות‬
‫עלויות משתנות המיוחסות לתחום הפעילות‬
‫לתחום הפעילות‬
‫סך הכל‬
‫רווח מפעולות רגילות המיוחס לבעלים של החברה האם‬
‫החלק ברווח מפעולות רגילות המיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫סך הנכסים המיוחסים לתחום הפעילות‬
‫סך ההתחייבויות המיוחסות לתחום הפעילות‬
‫‪26‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪433,821‬‬
‫)‪(132,453‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪367,539‬‬
‫)‪(113,394‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪240,021‬‬
‫)‪(66,016‬‬
‫)‪(22,426‬‬
‫)‪(20,352‬‬
‫)‪(14,548‬‬
‫)‪(154,879‬‬
‫‪254,512‬‬
‫‪24,429‬‬
‫‪5,653,235‬‬
‫‪4,028,171‬‬
‫)‪( 133,746‬‬
‫‪228,778‬‬
‫‪5,015‬‬
‫‪4,709,331‬‬
‫‪3,430,549‬‬
‫)‪(80,564‬‬
‫‪159,457‬‬
‫‬‫‪4,164,915‬‬
‫‪3,005,566‬‬
‫לפרטים נוספים אודות התוצאות הכספיות של קבוצת ביג‪ ,‬ראה הדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪5.2‬‬
‫הסבר התפתחויות שחלו‬
‫לפרטים נוספים אודות ההתפתחויות שחלו בנתונים לשנים ‪ 2011 ,2010‬ו‪ ,2012-‬ראה סעיפים ‪4‬‬
‫ו‪ 5 -‬לדוח הדירקטוריון‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה‬
‫‪6.1‬‬
‫מצב הכלכלה העולמית‬
‫שנת ‪ ,2012‬בהמשך לשנת ‪ ,2011‬אופיינה במגמת אי וודאות כלכלית ובסימני האטה בצמיחה‬
‫העולמית‪ .‬חוסר היציבות בשווקים נבע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מחוסר היציבות הפוליטית במדינות המזרח‬
‫התיכון‪ ,‬משבר החוב הפיסקאלי בארה"ב ומשברי החובות אשר פקדו את מדינות אירופה בשנת‬
‫‪ .2011‬בניגוד למשבר הפיננסי בשווקים הגלובאליים אשר התרחש בשנת ‪ 2008‬משבר אשר הגיע‬
‫לשיאו עם קריסתם של מספר גופים פיננסיים גדולים והלאמתם )"המשבר העולמי"(‪,‬‬
‫המשברים הנוכחיים מתאפיינים בקשיי נזילות של מדינות כדוגמת‪ ,‬אך לא רק‪ ,‬פורטוגל‪ ,‬יוון‬
‫וספרד‪ .‬משברים אלו‪ ,‬ככל שיימשכו‪ ,‬עלולים להביא להמשך האטת הצמיחה הגלובאלית כולה‬
‫בשנת ‪.2013‬‬
‫________________________‬
‫‪23‬‬
‫‪24‬‬
‫‪25‬‬
‫‪26‬‬
‫בהצגת הנתונים לאורך הדוח‪ ,‬נעשה שימוש בשערי המרה של דולר באופן שנתונים הלקוחים ממאזן החברה תורגמו לפי‬
‫שער סגירה ליום ‪ 31‬בדצמבר של תקופת הדיווח הרלוונטית ונתונים אשר נלקחו מדוח רווח והפסד של החברה תורגמו לפי‬
‫שער חליפין ממוצע לתקופת הדיווח הרלוונטית‪.‬‬
‫הואיל ולחברה תחום פעילות אחד מהותי‪ ,‬לא בוצעה חלוקה לתחומי פעילות ולא בוצעה התאמה למאוחד‪.‬‬
‫במסגרת עלויות קבועות נכללו הוצאות תפעול שוטפות‪ ,‬הוצאות מטה והוצאות פחת‪.‬‬
‫במסגרת עלויות משתנות נכללו הוצאות מכירה ושיווק והוצאות בגין נדל"ן להשקעה‪.‬‬
‫‪-17‬‬‫נכון למועד הדוח‪ ,‬קשה לצפות כיצד ישפיעו המשברים על השוק הישראלי ו‪/‬או האמריקאי‪.‬‬
‫יתכן כי במהלך השנה הקרובה רמת הצריכה הפרטית תקטן‪ ,‬דבר אשר עלול להשפיע על רמת‬
‫הפדיון של הרשתות הקמעונאיות‪ .‬בהקשר זה ראוי לציין כי הכנסות החברה הנובעות כאחוז‬
‫מהפדיון הינם כ‪ 3%-‬בלבד‪ .‬זאת ועוד‪ ,‬מכוון שמרבית המרכזים אשר בבעלותה של החברה‬
‫משמשים בעיקרם לצרכים בסיסיים )‪ (Necessities‬ופחות לאופנה ומוצרי יוקרה‪ ,‬החברה‬
‫מעריכה כי הפגיעה‪ ,‬ככל שתתרחש‪ ,‬תהיה קטנה יותר ותשפיע רק על חלק קטן יחסית של‬
‫השוכרים‪ .‬בנוסף‪ ,‬העומס הממוצע על השוכרים במרכזים השונים )דמי שכירות וניהול חלקי‬
‫פדיון( נמוך באופן משמעותי לעומת המצב‪ ,‬בחלק נכבד מהקניונים‪ ,‬כך שגם במקרה בו תרד‬
‫רמת המכירות באחוזים בודדים לא יהיה בכך כדי לפגוע באופן מהותי ביכולת השוכרים לשלם‬
‫דמי שכירות‪.‬‬
‫הנהלת החברה בוחנת באורח שוטף את ההתפתחויות והשלכות האפשריות של המצב הכלכלי‬
‫בשווקים על עסקי החברה‪.‬‬
‫לפרטים אודות ההשפעה העשויה להיות למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה‪ ,‬ראה סעיף‬
‫‪ 37.1.1‬לדוח‪.‬‬
‫‪6.2‬‬
‫פעילות הקבוצה בישראל‬
‫‪6.2.1‬‬
‫כללי‬
‫בשנת ‪ 2012‬חל שיפור בנתוני המשק הישראלי‪ ,‬אך במקביל להאטה בכלכלה הגלובלית‪ ,‬הלך‬
‫קצב הצמיחה של המשק הישראלי והתמתן‪ .‬שיעור צמיחת התמ"ג עמד על כ‪ 3.1%-‬והצמיחה‬
‫לנפש עמדה על כ‪) 1.2%-‬יותר מן הממוצע במדינות ה‪ 27OECD-‬העומד על כ‪ (0.7%-‬וזאת‪ ,‬לצד‬
‫גידול בקצב מתון בצריכה הפרטית בשיעור של כ‪ ,2.7%-‬לעומת עליה בשיעור של כ‪ 3.6%-‬בשנת‬
‫‪ .2011‬כמו‪-‬כן‪ ,‬שיעור האבטלה נאמד בסוף שנת ‪ 2012‬בשיעור של כ‪ ,6.9%-‬לעומת ‪5.6%‬‬
‫‪28‬‬
‫אשתקד‪.‬‬
‫החל מהמחצית השנייה של שנת ‪ ,2011‬החל בנק ישראל בהורדה של שיעור הריבית במשק‬
‫בהדרגתיות וזאת‪ ,‬נוכח החשש מהשפעתה השלילית של ההאטה הכלכלית הגלובאלית על‬
‫צמיחת המשק המקומי ובמטרה לתמוך בפעילות הריאלית ולהוזיל את עלויות האשראי במשק‪.‬‬
‫מגמה זו נמשכה בשנת ‪ ,2012‬כך שנכון לחודש דצמבר ‪ 2012‬ולמועד הדוח‪ ,‬עומד שיעור הריבית‬
‫על ‪ .1.75%‬בשנת ‪ 2012‬הצליח בנק ישראל לשמור על קצב האינפלציה בתוך היעד‪ ,‬ונרשם שיעור‬
‫‪29‬‬
‫אינפלציה שנתי של ‪ ,1.5%‬לעומת ‪ 2.2%‬בשנת ‪.2011‬‬
‫‪6.2.2‬‬
‫המצב הביטחוני‪-‬מדיני בישראל‬
‫המשק הישראלי בכלל ופעילות המרכזים המסחריים בפרט‪ ,‬מושפעים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מהמצב‬
‫הביטחוני והמדיני‪ .‬החמרה במצב הביטחוני והמדיני בישראל‪ ,‬לרבות שינויים פוליטיים וחוסר‬
‫היציבות המאפיינים את אזור המזרח התיכון‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬עלולים להביא להאטה במשק‬
‫________________________‬
‫‪27‬‬
‫‪28‬‬
‫‪29‬‬
‫ה‪ (Organization for Economic Co-operation and Development) OECD-‬הינו ארגון בינלאומי לפיתוח ולשיתוף‬
‫פעולה כלכלי בו חברות ‪ 34‬מדינות‪ ,‬הנחשבות למדינות המפותחות והמתועשות בעולם‪ .‬הארגון מהווה פורום לדיון‬
‫ולתיאום מדיניות כלכלית וחברתית אשר לעתים גם מתקבלות בו החלטות אופרטיביות לגבי תחום פעילות מסוים‪ .‬ביום‬
‫‪ 10‬במאי ‪ 2010‬התקבלה ישראל לארגון ה‪.OECD-‬‬
‫לקוח מתוך "החשבונות הלאומיים לישראל לשנת ‪ ,"2012‬אשר פורסם על‪-‬ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודש‬
‫מרס ‪ ,http://www.cbs.gov.il/reader/newhodaot/hodaa_template.html?hodaa=201308058 ;2013‬וכן מתוך‬
‫"נתונים מסקר כוח אדם לחודש דצמבר‪ ,‬לרבע רביעי ולשנת ‪ ,"2012‬אשר פורסם על‪-‬ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‬
‫בחודש ינואר ‪.http://www.cbs.gov.il/reader/newhodaot/hodaa_template.html?hodaa=201320024 ;2013‬‬
‫לקוח מאתר בנק ישראל; ‪.http://www.boi.org.il/he/Pages/Default.aspx‬‬
‫‪-18‬‬‫ולהקטנת ביקושים וכן‪ ,‬ביחס לפעילות הקמת המרכזים המסחריים של הקבוצה‪ ,‬למחסור‬
‫בכוח אדם ובחומרי גלם והתייקרות עלות הבניה‪.‬‬
‫‪6.2.3‬‬
‫ענף המכירות הקמעונאיות בישראל‬
‫בהתאם למגמת התמתנות הצמיחה במשק הישראלי לשנת ‪ 2012‬כאמור‪ ,‬רשם ענף המסחר‬
‫ושירותי ההארחה גידול בתוצר של ‪ 2.7%‬לעומת שנת ‪ 30.2011‬בנוסף‪ ,‬נרשמה בשנת ‪ 2012‬עליה‬
‫בפדיון של המכירה הקמעונאית בשיעור של כ‪ 31.5.7%-‬סך הפדיון ברשתות השיווק גדל ב‪3.8%-‬‬
‫בשנת ‪ ,2012‬וזאת בהמשך לעליה של ‪ 1.4%‬בשנת ‪ 32.2011‬מנתוני הפדיון ניתן ללמוד על‬
‫התייצבות המסחר הקמעונאי בשנת ‪.2012‬‬
‫‪6.2.4‬‬
‫המחאה החברתית בישראל‬
‫במהלך שנת ‪ 2011‬פרצה מחאה חברתית בישראל על רקע מחירי הדיור הגבוהים ויוקר המחיה‪.‬‬
‫גילויי המחאה החברתית התבטאו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בהפעלת לחץ צרכני קבוצתי על יצרני וספקי מזון‬
‫ורשתות השיווק השונות‪ .‬בחודש אוגוסט ‪ 2011‬מונתה על‪-‬ידי ראש הממשלה‪ ,‬הועדה לשינוי‬
‫חברתי כלכלי בראשות פרופ' טרכטנברג )"ועדת טרכטנברג"(‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 6.2.5‬לדוח‪.‬‬
‫במהלך שנת ‪ 2012‬פחתו גילויי המחאה החברתית אך אותותיה של המחאה עדיין ניכרים‪.‬‬
‫‪6.2.5‬‬
‫הועדה לשינוי חברתי כלכלי בישראל‬
‫לאור גילויי המחאה החברתית כאמור בסעיף ‪ 6.2.4‬לדוח‪ ,‬בחודש אוגוסט ‪ 2011‬מינה ראש‬
‫הממשלה את ועדת טרכטנברג‪ .‬בחודש דצמבר ‪ ,2011‬בעקבות המלצותיה של הוועדה מחודש‬
‫ספטמבר ‪ ,2011‬פורסם החוק לשינוי נטל המס )תיקוני חקיקה(‪ ,‬התשע"ב‪") 2011-‬החוק לשינוי‬
‫נטל המס"(‪ ,‬שעניינו שינויים בנטל המיסוי ובין היתר‪ ,‬העלאת מס החברות החל על תאגידים‬
‫בשנת ‪ 2012‬לשיעור של ‪ 25%‬וביטול מתווה ההפחתה ההדרגתית של שיעור מס החברות )אשר‬
‫היה אמור להגיע עד לשיעור של ‪ 18%‬בשנת ‪ ,2016‬בהתאם לחקיקה אשר הייתה קיימת עובר‬
‫לחוק לשינוי נטל המס(‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬הועלה מתחילת שנת ‪ 2012‬שיעור המס על רווחי הון וכן על‬
‫ריבית בגין נכס הצמוד למדד ועל דיבידנד‪ ,‬ב‪) 5%-‬כך שעבור בעל מניות לא מהותי יעמוד שיעור‬
‫המס על ‪ 25%‬ועבור בעל מניות מהותי על ‪.(30%‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬אין ודאות בדבר אלו המלצות נוספות של הועדה תאומצנה ובדבר אופן‬
‫ולוחות הזמנים ליישומן של המלצות הועדה שאומצו ולפיכך לא ניתן להעריך את מידת‬
‫ההשפעה של האמור על עסקיה של החברה‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬השפעת השינוי כאמור על יתרת‬
‫המיסים הנדחים הביאה לגידול ביתרות המיסים הנדחים בסך של כ‪ 73,702-‬אלפי ש"ח‪ .‬עדכון‬
‫יתרת המסים הנדחים הביא לקיטון ברווח הנקי וברווח הכולל בשנת ‪ 2011‬בסך של כ‪73,702-‬‬
‫אלפי ש"ח שנזקף לסעיף מסים על ההכנסה‪ .‬כמו‪-‬כן השינוי הביא לקיטון בהון ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר ‪ 2011‬בסכום זהה‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪30‬‬
‫‪31‬‬
‫‪32‬‬
‫ראה הערת שוליים ‪.28‬‬
‫לקוח מתוך "מדדי פדיון לכל ענפי הכלכלה )הסיווג האחיד ‪ (2011‬על‪-‬פי נתוני מע"מ‪ :‬שנת ‪ ,"2012‬אשר פורסם על‪-‬ידי‬
‫הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודש פברואר ‪;2013‬‬
‫‪http://www.cbs.gov.il/reader/newhodaot/hodaa_template.html?hodaa=201329044‬‬
‫לקוח מתוך "פדיון )מכירות( של רשתות השיווק בחודשים נובמבר ‪-2012‬ינואר ‪ "2013‬אשר פורסם על‪-‬ידי הלשכה‬
‫המרכזית לסטטיסטיקה בחודש פברואר ‪;2013‬‬
‫‪.http://www.cbs.gov.il/reader/newhodaot/hodaa_template.html?hodaa=201329045‬‬
‫‪-19‬‬‫‪6.2.6‬‬
‫הוועדה להגברת התחרויות במשק‬
‫בחודש אוקטובר ‪ 2010‬הוקמה הועדה להגברת התחרותיות במשק )"ועדת הריכוזיות"(‪ ,‬במטרה‬
‫להמליץ לממשלה על צעדי מדיניות רצויים להתמודדות עם מבנה האחזקות במשק‪ ,‬בדגש על‬
‫סוגיית השליטה של חברות ריאליות בחברות פיננסיות וכן‪ ,‬סוגיית השליטה בחברה ציבורית‬
‫באמצעות מבנה אחזקות פרמידיאלי‪ ,‬אשר יביאו לעידוד התחרות וליעילות בפעילות המשקית‪.‬‬
‫בחודש פברואר ‪ 2012‬פרסמה הוועדה את המלצותיה הסופיות‪ 33,‬הכוללות‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את‬
‫ההמלצות הבאות‪ :‬מגבלות על שליטה או החזקה של תאגיד ריאלי משמעותי ושל השולט בו‪,‬‬
‫בגוף פיננסי משמעותי )כהגדרת מונחים אלה בהמלצות(; הטלת מגבלות על שליטה בחברות‬
‫הבנויות במבנה פירמידאלי באמצעות הגבלת מספר השכבות וכן‪ ,‬בחינת שיקולי תחרות ענפית‬
‫ושיקולי ביזור שליטה בתשתיות חיוניות‪ .‬בחודש מאי ‪ 2012‬פורסם תזכיר חוק לקידום‬
‫התחרות ולצמצום הריכוזיות‪ ,‬התשע"ב‪ ,2012-‬הכולל‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את המלצות ועדת הריכוזיות‬
‫המפורטות לעיל‪ .‬בחודש יולי ‪ ,2012‬אושרה בקריאה ראשונה בכנסת הצעת חוק ממשלתית‬
‫לקידום התחרות ולצמצום הריכוזיות‪ ,‬המיישמת את מרבית המלצות וועדת הריכוזיות‪.‬‬
‫למועד הדוח‪ ,‬טרם יושמו המלצות ועדת הריכוזיות בחקיקה או בכללים מחייבים‪ ,‬לפיכך אין‬
‫ביכולתה של החברה להעריך בשלב זה את ההשפעה על פעילות החברה‪ ,‬אם בכלל‪.‬‬
‫‪6.3‬‬
‫פעילות הקבוצה בארה"ב‬
‫‪6.3.1‬‬
‫כללי‬
‫כאמור‪ ,‬ארה"ב אשר הינה המדינה בעלת הכלכלה הגדולה ביותר בעולם‪ ,‬סבלה מהמשבר‬
‫העולמי שפגע בכלכלה ובמערכת הפיננסית שלה‪ .‬הודות לתגובה מוניטארית חזקה של הממשל‬
‫בארה"ב ומדיניות פיסקאלית מרחיבה שתמכה בכלכלת ארה"ב נרשמה צמיחה מהירה החל‬
‫מהמחצית השנייה של שנת ‪ ,2009‬אולם השפעת המדיניות המרחיבה הלכה ופחתה ועל רקע‬
‫השפל בשוק העבודה ואי ההתקדמות בפתרון הבעיות הפיסקאליות‪ ,‬הואט קצב הצמיחה החל‬
‫מהרבעון השני של שנת ‪ .2010‬ברבעון השלישי לשנת ‪ ,2011‬הורידה ‪ Standard & Poor's‬את‬
‫דירוג האשראי של ארה"ב ל‪) AA+ -‬מ‪ (AAA-‬עם תחזית דירוג שלילית וזאת‪ ,‬מאחר‬
‫ולהערכתה תוכנית הקיצוצים אשר נתקבלה בתקציב ארה"ב אינה מספקת כדי להביא‬
‫להתייצבות התפתחות החוב בטווח הבינוני‪ .‬ברבעון האחרון לשנת ‪ ,2012‬נתוני הפעילות‬
‫בארה"ב העידו על שיפור מסוים‪ ,‬אך קצב הצמיחה נותר נמוך יחסית לשנים שלפני המשבר‬
‫הכלכלי של שנת ‪.2008‬‬
‫המצב הכלכלי של המדינות השונות בארה"ב אינו אחיד וישנן מדינות שהמשבר נתן בהן‬
‫אותותיו ביתר שאת ממדינות אחרות‪.‬‬
‫לפרטים אודות התמורות הכלכליות אשר חלו במדדים עיקריים בארה"ב בשנת ‪ ,2012‬ראה‬
‫טבלת אזורים גיאוגרפיים בסעיף ‪ 9‬לדוח‪.‬‬
‫ארה"ב ממשיכה להתמודד עם איומים על יציבות הכלכלה והמצב הפיסקאלי בה ממשיך להיות‬
‫לא ברור‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ .‬אמנם אינדיקאטורים כלכליים מסוימים מאותתים על התייצבות‬
‫כלכלית‪ ,‬אך יסודות השוק עדיין חלשים‪ ,‬והיציאה מהמיתון יכולה להימשך עוד מספר שנים‪.‬‬
‫‪6.3.2‬‬
‫ענף המכירות הקמעונאיות בארה"ב‬
‫ענף הקמעונאות‪ ,‬אשר פעילות קבוצת ביג בארה"ב מושפעת ממצבו ומהתנודות בו לאור‬
‫השפעתו על איתנותם הפיננסית של השוכרים במרכזי הקניות‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 37.2.4‬לדוח‪,‬‬
‫________________________‬
‫‪33‬‬
‫לפרטים נוספים‪ ,‬ראה באתר האינטרנט של משרד האוצר בכתובת‪.www.mof.gov.il/Pages/default.aspx :‬‬
‫‪-20‬‬‫הושפע לרעה מהמשבר הכלכלי העולמי‪ .‬עובדה זו באה לידי ביטוי‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בכמות ובשיעור‬
‫השטחים הפנויים במרכזים המסחריים בארה"ב‪ .‬עם זאת‪ ,‬החל בסוף הרבעון השלישי של שנת‬
‫‪ ,2010‬ונכון למועד הדוח‪ ,‬נראו סימני התאוששות מתונה וזהירה בענף‪ ,‬חל גידול בחלק ממרכזי‬
‫הקניות בארה"ב בשטחים המושכרים ורמת דמי השכירות התייצבה‪ ,‬זאת הודות לאמון גובר‬
‫של הצרכנים בהתאוששות הכלכלה האמריקאית‪ .‬מרכזים מסחריים שכונתיים וקניונים‬
‫אזוריים דומיננטיים ממשיכים להפגין ביצועים טובים‪ ,‬כמו גם מרכזי קניות המוכרים עודפים‬
‫)‪ (Outlet Mall‬הנהנים מביקוש גבוה‪ .‬מרכזים מסחריים פתוחים הנמצאים בשולי ערים וליד‬
‫צמתים חשובים )‪ (Power Centers‬ומרכזים קהילתיים ממשיכים בהתאוששות אם כי בקצב‬
‫איטי יותר‪.‬‬
‫נראה כי המשך הצמיחה בענף תלוי בהתפתחויות הגלובאליות שכן‪ ,‬ההתפתחויות באירופה‬
‫מגבירות את החשש ממיתון נוסף ומשפיעות על אמון הצרכנים‪.‬‬
‫‪6.4‬‬
‫לפרטים אודות המאפיינים הכלכליים בישראל ובארה"ב‪ ,‬ראה סעיף ‪ 9‬לדוח‪.‬‬
‫‪6.5‬‬
‫לפרטים נוספים אודות גורמי הסיכון המשפיעים על קבוצת ביג‪ ,‬ראה סעיף ‪ 37‬לדוח‪.‬‬
‫‪-21-‬‬
‫פרק ג'‪ :‬תיאור עסקי החברה לפי תחומי פעילות‬
‫‪.7‬‬
‫מידע כללי על הפעילות‬
‫‪7.1‬‬
‫האזורים הגיאוגרפיים בהם מתבצעת הפעילות‬
‫כאמור‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬פועלת קבוצת ביג בשני אזורים גיאוגרפיים עיקריים ‪ -‬ישראל‬
‫וארה"ב ‪ -‬בייזום )הקמה ורכישה(‪ ,‬החזקה ותפעול של שטחי מסחר במתכונת של מרכזי קניות‬
‫פתוחים בעיקרם‪ .‬כמו‪-‬כן פועלת קבוצת ביג בסרביה ובהודו‪ ,‬בהיקף שאינו מהותי‪.‬‬
‫‪7.2‬‬
‫מבנה תחום הפעילות ושינויים החלים בו‬
‫מקובל לחלק את תחום הנכסים המניבים )שלא למגורים( לשלושה ענפים‪ :‬ענף המשרדים‬
‫והעסקים‪ ,‬ענף המלאכה והתעשייה וענף המרכזים המסחריים‪ .‬כאמור‪ ,‬קבוצת ביג עוסקת‬
‫בעיקר בייזום )רכישה והקמה(‪ ,‬החזקה ותפעול של שטחי מסחר במתכונת של מרכזי קניות‬
‫פתוחים‪.‬‬
‫ענף המרכזים המסחריים כולל מבנים המנוהלים כנקודת מכירה אחת‪ ,‬כגון מרכזי מסחר חוץ‬
‫עירוניים המאופיינים בדרך כלל במספר גדול של חנויות עוגן ומחסני עודפים‪ ,‬ואשר מציעים‬
‫סחורות במחירים נמוכים בהשוואה לקניונים ומאופיינים בדמי שכירות נמוכים בהשוואה‬
‫לאלו בקניונים‪.‬‬
‫הגורמים המשפיעים על הצלחתם של מרכזי מסחר בישראל הינם‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מיקום הנכס‬
‫וקרבה לשכונות מגורים‪ ,‬גישה לתחבורה )כולל תחבורה ציבורית(‪ ,‬תמהיל החנויות במרכז‬
‫והיצע המותגים הקיים בו‪ ,‬היצע המרכזים המסחריים באזור‪ ,‬זמינות המרכז המסחרי )שעות‬
‫פתיחה וימי הפתיחה(‪ ,‬מיצוב המרכז המסחרי והתאמתו לקהל היעד אליו הוא פונה‪ ,‬נוחות‬
‫‪34‬‬
‫החניה וקיום מוקדים בידוריים במרכז המסחרי כמוקדי משיכה ללקוחות‪.‬‬
‫בתחום המרכזים המסחריים‪ ,‬לא ניכרה השפעה מהותית של ההאטה הכלכלית על דמי‬
‫השכירות למ"ר או על התפוסה במרכזי המסחר‪ ,‬זאת בשל רצון רשתות הקמעונאות הגדולות‬
‫לשמר את מיקומיהן במרכזי המסחר המובילים והן בשל הביקוש בתקופה האחרונה מצד‬
‫רשתות בינלאומיות להיכנס לקניונים מרכזיים‪ .‬בשנת ‪ 2011‬ענף המסחר בישראל נהנה‬
‫מצמיחה ומתאפיין בעלייה בדמי השכירות‪ .‬בסקירה ענפית שנערכה בשנת ‪ ,2011‬נמצא כי‬
‫נכסים שנמצאים במיקומים מרכזיים ממשיכים ליהנות מביקושים גבוהים לשטחי מסחר‪,‬‬
‫ושיעורי התפוסה במרכזי המסחר הדומיננטיים‪ ,‬הקרובים ל‪ ,100%-‬ממחישים זאת‪ .‬מרכזי‬
‫המסחר המובילים ממשיכים ליהנות מכניסה של רשתות בינלאומיות‪ ,‬המגדילות את התנועה‬
‫והמחזור‪ .‬בסקירה ענפית שנערכה לשנת ‪ ,2012‬עולה כי ענף המסחר בישראל ממשיך להפגין‬
‫עוצמה וכי חברות הנדל"ן המובילות בענף ימשיכו ליהנות מביקושים גבוהים לשטחי מסחר‬
‫‪35‬‬
‫חדשים‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪34‬‬
‫‪35‬‬
‫הנתונים לקוחים מסקירת חברת מעלות ‪ -‬חברה ישראלית לדירוג ניירות ערך בע"מ )"מעלות"( משנת ‪ ,2008‬בנושא‬
‫"מרכזים מסחריים בישראל"‪.‬‬
‫לקוח מתוך סקירת מעלות מחודש דצמבר ‪ 2012‬בנושא‪" :‬זרקור ענפי‪ :‬סיכום ‪ 2012‬ומבט קדימה לשנת ‪."2013‬‬
‫‪.http://www.maalot.co.il/publications/SR20130101163736.pdf‬‬
‫‪-22‬‬‫‪7.3‬‬
‫סוגי נכסים מניבים‬
‫מרכזי הקניות אשר לקבוצת ביג זכויות בהם‪ ,‬הינם על‪-‬פי רוב מרכזים מסחריים חד‪-‬קומתיים‬
‫פתוחים המיועדים בעיקר לקניות‪ ,‬להבדיל מקניונים המיועדים בעיקר לבילוי ולקניות‪ .‬מרכזי‬
‫הקניות של קבוצת ביג ממוקמים בסמוך לצירי תנועה ראשיים המאפשרים גישה נוחה וחניה‬
‫פתוחה וחופשית לרווחת קהל המבקרים ומתוכננים כך שיהוו מוקד משיכה של קהל לקוחות‬
‫מקומי המתגורר בקרבת מרכזי הקניות‪ .‬קהל המבקרים נחשף לתמהיל שוכרים מגוון‪ ,‬הכולל‬
‫חנויות טקסטיל ואופנה‪ ,‬סופרמרקטים‪ ,‬היפר‪-‬פארמים‪ ,‬דראגסטורים או בתי מרקחת )"היפר‪-‬‬
‫פארמים"(‪ ,‬חנויות חשמל‪ ,‬רשתות "עשה זאת בעצמך"‪ ,‬חנויות צעצועים‪ ,‬מחנאות וספורט‪ ,‬בתי‬
‫קפה ומסעדות‪ .‬חלוקת המבנים לחנויות מתבצעת בדרך כלל במתכונת המכונה "‪"Big Boxes‬‬
‫דהיינו חנויות גדולות ועמוקות מחזית החנות ועד לקיר האחורי של המבנה‪ ,‬כך שלמרבית‬
‫החנויות במרכז טיפוסי חזית הפונה למגרש חניה‪ .‬עלות התחזוקה של מרכז קניות פתוח‬
‫טיפוסי נמוכה יחסית וזאת בשל אפיוני המבנה‪ ,‬אשר אינם כוללים שטחים ציבוריים מקורים‬
‫רבים המצריכים מיזוג ו‪/‬או חימום‪ ,‬דרגנועים‪ ,‬מעליות וכו'‪.‬‬
‫ייחודם של נכסים כאמור נעוץ‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בכך שהם מאפשרים לשוכרים להקים חנויות גדולות‬
‫במיוחד )אשר אינן מוקמות בדרך כלל בקניונים רגילים( ולהפעילן כחנויות דגל או חנויות‬
‫מיוחדות‪ ,‬הכוללות‪ ,‬בין היתר‪ ,‬עודפים ומלאים‪ ,‬הכל בעלויות נמוכות יחסית‪ .‬לקונים מאפשר‬
‫מרכז קניות כאמור לבצע קניות בחנויות בעלות מבחר מוצרים גדול‪ ,‬במיקום נוח וללא בעיות‬
‫חניה‪ .‬סמוך למועד הדוח‪ ,‬שיעורי התפוסה במרכזי הקניות שלקבוצת ביג זכויות בהם בישראל‬
‫ובארה"ב‪ ,‬הינם כ‪ 100%-‬בקירוב ו‪ ,90.2%-‬בהתאמה‪.‬‬
‫‪7.4‬‬
‫תמהיל שוכרים‬
‫קבוצת ביג שואפת ליצור בכל מרכז קניות תמהיל של חנויות הכולל‪ ,‬בין היתר‪ :‬סופרמרקט‪,‬‬
‫סניף של רשת היפר‪-‬פארמים‪ ,‬סניף של רשת "עשה זאת בעצמך"‪ ,‬סניף של רשת ציוד משרדי‪,‬‬
‫חנויות ביגוד והנעלה‪ ,‬חשמל ואלקטרוניקה‪ ,‬בתי קפה וחנויות נוספות לפי הביקוש לשטחי‬
‫מסחר ולפי אופי המרכז ומיקומו‪.‬‬
‫בהתאם‪ ,‬משכירה קבוצת ביג את שטחי המסחר במרכזי הקניות לשוכרים שונים‪ ,‬המורכבים‬
‫מתמהיל מגוון הכולל‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את ענפי המזון‪ ,‬האופנה וההנעלה‪ ,‬מוצרי החשמל‪ ,‬הצעצועים‪,‬‬
‫הספורט‪ ,‬המחנאות‪ ,‬ההיפר‪-‬פארמים וכן הסעדה ובתי קפה‪ .‬בכל מרכז קניות קיימים שוכר עוגן‬
‫אחד או יותר‪ ,‬המהווים גורם משיכה למרכז הקניות‪ ,‬ויתר השוכרים הינם שוכרים קטנים‬
‫יותר‪ .‬שוכרי העוגן הינם לרוב מסוג חנויות "עשה זאת בעצמך" )‪,(Do It Yourself‬‬
‫סופרמרקטים‪ ,‬רשתות חשמל גדולות‪ ,‬חנויות טקסטיל מוזלות או היפר‪-‬פארמים המציעים‬
‫מוצרים יומיומיים‪ ,‬ולא מוצרי יוקרה‪.‬‬
‫קבוצת ביג‪ ,‬מעצם פעילותה בתחום הנדל"ן המסחרי המניב‪ ,‬חשופה לסיכונים הנובעים ממצב‬
‫הפעילות העסקית במשק‪ .‬בין היתר‪ ,‬תלויות תוצאותיה העסקיות של קבוצת ביג בגורמים‬
‫ענפיים המשפיעים בעיקר על התפתחות ההיצע )התחלות בניה‪ ,‬השקעות חדשות‪ ,‬שיעורי‬
‫תפוסה וכו'(‪ .‬מגוון לקוחותיה של קבוצת ביג והשתייכותם לענפי המסחר השונים כאמור‪,‬‬
‫מקטינים את חשיפת הקבוצה למיתון בענף מסוים ויוצרים חלופות זמינות ללקוחות שאינם‬
‫מצליחים לעמוד בהתחייבויותיהם כלפיה‪.‬‬
‫‪-23‬‬‫‪7.5‬‬
‫אופן ההתקשרות עם השוכרים‬
‫ככלל‪ ,‬הסכמי השכירות עם השוכרים במרכזי הקניות הינם לתקופות משתנות של בין שנה לבין‬
‫‪ 10‬שנים )עם אופציות של השוכרים להארכת התקופה(‪ .‬ההסכמים בחלקם נחתמו לפני שנים‬
‫רבות ולכן חלק מהאופציות להארכה כבר מומשו‪ .‬קיים קשר ישיר בין עוצמתו של השוכר‬
‫בהיבטים של מותג וגודל המושכר לבין משך תקופת השכירות‪ ,‬כאשר במרבית המקרים שטחים‬
‫גדולים או שטחים המושכרים למותגים החזקים מושכרים לתקופות ארוכות יותר‪.‬‬
‫דמי השכירות מבוססים על דמי שכירות בסיסיים‪ ,‬המשולמים על‪-‬פי רוב מראש ובמקרים‬
‫מסוימים מחויבים השוכרים‪ ,‬בנוסף לדמי שכירות בסיסיים‪ ,‬בתשלום באחוזים מפדיונם‬
‫המותאמים למאפייני הענף אליו משתייך כל שוכר ולעיתים אף קיימת הבחנה בין סוגי מוצרים‬
‫שונים לעניין הפדיון‪ .‬התחייבויותיהם הכספיות של חלק מהשוכרים מגובות בערבויות בנקאיות‬
‫או לחילופין בפיקדונות בגובה דמי שכירות של חודש עד שלושה חודשים‪ .‬ברוב הסכמי‬
‫השכירות נקבע כי דמי השכירות יועלו במקרה בו יבחרו השוכרים לממש את האופציה‬
‫להארכת תקופת השכירות‪ .‬בנוסף‪ ,‬בחלק מההסכמים אשר נחתמו לתקופות ארוכות‪ ,‬נקבע כי‬
‫דמי השכירות יעלו במהלך השנים )לדוגמא‪ ,‬בחלק מהסכמי שכירות לתקופה של ‪ 20‬שנה‪ ,‬לכל ‪5‬‬
‫שנים נקבעו דמי שכירות בשיעור שונה‪ ,‬כאשר לתקופת האופציה נקבעו דמי שכירות גבוהים אף‬
‫יותר(‪ .‬על‪-‬פי רוב‪ ,‬השוכרים מקבלים את מעטפת הנכס בלבד וכל ההתאמות הנדרשות לשוכרים‬
‫נעשות על חשבונם‪.‬‬
‫לקבוצת ביג התחייבות כלפי חלק משוכרי מרכזי הקניות‪ ,‬בקשר עם תמהיל השוכרים והרכב‬
‫השוכרים במרכזי הקניות השונים ‪ -‬לרבות הענקת בלעדיות ביחס לחלק ממרכזי הקניות של‬
‫הקבוצה בארה"ב ‪ -‬כך שבאותו מרכז קניות לא תפתח חנות העוסקת באותו התחום‪ .‬כמו‪-‬כן‪,‬‬
‫על‪-‬פי הסכמי השכירות ביחס לחלק ממרכזי הקניות של הקבוצה בארה"ב‪ ,‬שוכר אינו רשאי‬
‫לשנות את תחום עיסוקו לתחום עיסוקו של שוכר אחר באותו מרכז קניות ביחס אליו הוענקה‬
‫לו בלעדיות‪ .‬קבוצת ביג סבורה כי אין בהתחייבויות אלו כדי להשפיע מהותית על פעילותה‬
‫השוטפת וכי אין לה חשיפה בגין ההתחייבויות כאמור‪.‬‬
‫‪7.6‬‬
‫דיון בתשואה הנדרשת מנכסים מניבים כחלק מהאסטרטגיה למימוש ולרכישת נכסים‬
‫במסגרת הקריטריונים בהם עושה הקבוצה שימוש במהלך בחינת מרכזי קניות קיימים‬
‫מושכרים המועמדים לרכישה על‪-‬ידי הקבוצה‪ ,‬בוחנת הקבוצה את שיעורי התשואה של‬
‫המרכזים הנבחנים‪ ,‬המושתתים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על הפערים שבין שיעורי הריבית לבין שיעור‬
‫התשואה המבוקש לרכישת המרכז‪ .‬הקבוצה‪ ,‬במרבית המקרים‪ ,‬תחליט לרכוש מרכז קניות‪,‬‬
‫באם תשתכנע על בסיס המידע שקיים בפניה‪ ,‬כי ניתן יהיה באופן שוטף בעתיד ליצור פער של כ‪-‬‬
‫‪ 3%‬בין שיעורי הריבית לבין שיעורי התשואה‪ .‬הפער כאמור נבחן הן ביחס למצב מרכז הקניות‬
‫במועד בחינת רכישתו והן ביחס לצפי השינוי בפער‪ ,‬בין כתוצאה משינוי מתשואה חזויה ובין‬
‫כתוצאה משינוי בעלויות הריבית החזויות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬שיעור הפער האמור‪ ,‬כפוף לנסיבות‬
‫ולנתונים הקיימים ביחס לכל מרכז הנבחן על‪-‬ידי הקבוצה‪ ,‬ויכול להשתנות מעת לעת בהתאם‬
‫לנסיבות והנתונים כאמור‪ ,‬לרבות במקרים חריגים בהם שיעורי המינוף של מרכז הקניות‬
‫הנבחן גבוהים באופן מיוחד‪ ,‬שאז תבחן הקבוצה רכישתם של מרכזי קניות גם בפערים נמוכים‬
‫יותר‪ .‬יובהר‪ ,‬כי קריטריון זה אינו עומד בפני עצמו וכי הוא מהווה חלק ממכלול קריטריונים‬
‫המשמשים לקבלת החלטה בקשר עם רכישת נכס מניב‪.‬‬
‫‪-24‬‬‫‪7.7‬‬
‫מדיניות רכישת נכסים‬
‫קבוצת ביג פועלת לאיתור מרכזי קניות קיימים מושכרים או לאיתור קרקעות עליהן תוכל‬
‫הקבוצה להקים מרכזי קניות חדשים )בסעיף זה להלן‪" :‬הנכס"(‪ .‬במהלך בחינת הנכס‬
‫משתמשת הקבוצה בחלק או בכל הקריטריונים המפורטים להלן‪ ,‬בהתאם לנסיבות ולנתונים‬
‫הקיימים‪:‬‬
‫‪7.7.1‬‬
‫מיקום הנכס ביחס לאוכלוסיה )בעיקר בפרברים( וכן ביחס לתחרות קיימת ולתחרות עתידית‬
‫)עם עדיפות לסביבה שאינה רווית תחרות עיקשת וחריפה ולהימצאות הנכס באזור גיאוגרפי‬
‫אשר ימנע בעתיד כניסתו של מרכז קניות מתחרה אשר יימצא בסמיכות טובה יותר‬
‫לאוכלוסיית היעד של הנכס(;‬
‫‪7.7.2‬‬
‫קירבה לצירי תנועה ראשיים; כמות האוכלוסייה; כמות המשתמשים הפוטנציאליים‬
‫והמאפיינים הסוציו‪-‬דמוגרפיים של האוכלוסייה בסביבת הנכס‪ ,‬כגון שיעורי אבטלה‪ ,‬גיל‬
‫)כאשר חתך האוכלוסייה המועדף הינו גילאי ‪ (30-40‬והכנסה )בדגש על הכנסה ממוצעת עד מעט‬
‫מעל הממוצע(;‬
‫‪7.7.3‬‬
‫שיעור התשואה הקיים והצפוי מהנכס‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 7.6‬לדוח‪ ,‬רמת הסיכון להחזר‬
‫ההשקעה‪ ,‬לרבות עומס ‪ -‬היינו‪ ,‬היחס בין דמי השכירות והניהול המשולמים על‪-‬ידי שוכר לבין‬
‫פדיונו‪ ,‬רמת המינוף של הנכס‪.‬‬
‫‪7.7.4‬‬
‫דמי השכירות המשולמים במרכז הקניות )שאינם גבוהים באופן יחסי בהשוואה לאלו‬
‫המשולמים במרכזי קניות אחרים(;‬
‫‪7.7.5‬‬
‫שטח מרכז הקניות והשטח הניתן להשכרה;‬
‫‪7.7.6‬‬
‫עיצוב ותכנון מרכז הקניות ומצבם הפיזי של המבנים ‪ -‬התמקדות במרכזי קניות בעלי קומה‬
‫אחת אשר בנויים מבחינה הנדסית באופן נאות ומבחינה אדריכלית המאפשרים החלפה נוחה‬
‫וגמישות בבחירת השוכרים;‬
‫‪7.7.7‬‬
‫נקודות כניסה ויציאה ממרכזי הקניות; נראות מרכזי הקניות מצירי התנועה המרכזיים‬
‫הסמוכים;‬
‫‪7.7.8‬‬
‫החוזק של תמהיל השוכרים במרכזי הקניות )הן מבחינת אופי ואיכות השוכרים ‪ -‬בעיקר‬
‫שוכרים הפונים לצרכים בסיסיים וחנויות דיסקאונט‪ ,‬והן מבחינת החוזק הפיננסי של‬
‫השוכרים(;‬
‫‪7.7.9‬‬
‫שוכרי עוגן )זהותם‪ ,‬איכותם וחוסנם(; מועדי סיום של חוזי השכירות במרכזי הקניות;‬
‫‪7.7.10‬‬
‫שיעורי תפוסה במרכזי הקניות;‬
‫יובהר‪ ,‬כי אופן שקלול פרמטרים רבים אלו‪ ,‬כולם או חלקם‪ ,‬לשם קבלת החלטה האם לרכוש‬
‫מרכז קניות או לאו‪ ,‬הינו גמיש ומשתנה ביחס לכל החלטת רכישה‪ ,‬בהתאם לנסיבות ובהתאם‬
‫לקריטריונים השונים‪ .‬כל מקרה ניבחן לגופו על‪-‬ידי הקבוצה‪ ,‬על בסיס ניסיונה והמידע העומד‬
‫לפניה‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬קודם לבחירה של נכס על‪-‬ידי הקבוצה‪ ,‬עורכת הקבוצה בדיקות בנוגע לנכס הנבדק‬
‫וסביבתו‪ ,‬במסגרתן נבחנים‪ ,‬על‪-‬פי רוב‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הנושאים המפורטים להלן‪:‬‬
‫‪‬‬
‫מיפוי מרכזי הקניות המתחרים ברדיוס של עד כ‪ 15-‬ק"מ‪ .‬מושם דגש על השוכרים במרכזי‬
‫הקניות והתנועה בהם‪ ,‬היקפי המכירות ודמי השכירות המשולמים על‪-‬ידי שוכרים‪ ,‬ככל‬
‫‪-25‬‬‫שנתונים אלו ידועים לקבוצה;‬
‫‪‬‬
‫מאפיינים דמוגרפיים בסביבה המסחרית של הנכס תוך שימת דגש על פוטנציאל גידול‬
‫האוכלוסייה;‬
‫‪‬‬
‫תכניות לפיתוח סביב הנכס בתחום המסחר‪ ,‬משרדים‪ ,‬דיור או תעשייה;‬
‫‪‬‬
‫בחינת המאפיינים של מרכז הקניות ‪ -‬שטחו‪ ,‬שיעור התפוסה ודמי השכירות בו;‬
‫‪‬‬
‫המעסיקים הגדולים בסביבה של הנכס וחוסנם הכלכלי;‬
‫‪‬‬
‫שיעור האבטלה בעיר‪ ,‬במחוז‪ ,‬או במדינה בה נמצא הנכס;‬
‫‪‬‬
‫מידע בנושא דיור באזור הנכס‪ ,‬כגון בדיקת מחירי הדירות החציונים בתקופת שלוש‬
‫השנים שקדמה לרכישת הנכס‪ ,‬הצע הדירות באזור הנכס ועוד;‬
‫‪‬‬
‫שינויים העומדים להתבצע בתחום התשתית שעשויים להשפיע על הנכס‪ ,‬כגון שינויים‬
‫בכבישים מהירים וברחובות ראשיים‪ ,‬בדרכי גישה לכבישים‪ ,‬בפסי רכבת ועוד‪.‬‬
‫הקריטריונים האמורים ביחס לרכישה של נכסים הינם מידע צופה פני עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק‬
‫ניירות ערך‪ ,‬אשר מתבססים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על שיעורי הריבית הקיימים והצפויים‪ ,‬המצב‬
‫הכלכלי בישראל ובארה"ב‪ ,‬מקורות מימון לרכישת הנכסים‪ ,‬שערי חליפין קיימים וצפויים‪,‬‬
‫שיעורי מס קיימים וצפויים החלים על החברה ומדיניות חשבונאית קיימת‪ .‬קריטריונים אלה‬
‫עשויים להשתנות באופן מהותי מהקריטריונים המפורטים לעיל כתוצאה משינויים מהותיים‬
‫בשיעורי הריבית‪ ,‬בכלכלה בישראל ובארה"ב בכלל ובשוק הנדל"ן בישראל ובארה"ב בפרט‪,‬‬
‫בשערי החליפין‪ ,‬בשיעורי מס החלים על הקבוצה ובמדיניות החשבונאית‪ ,‬וכן כתוצאה משינוי‬
‫במקורות המימון ו‪/‬או בתמהילם‪.‬‬
‫‪7.8‬‬
‫מדיניות מימוש נכסים‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬לא קיימת בחברה מדיניות מימוש נכסים‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬במידה והקבוצה‬
‫תתקשר עם שותפים‪ ,‬לרבות שותפים מוסדיים בישראל‪ ,‬ביחס למי מבין מרכזי הקניות של‬
‫הקבוצה‪ ,‬יתכן שתגובש לגביהם מדיניות כאמור‪.‬‬
‫‪7.9‬‬
‫משאים ומתנים בנוגע לשטחים ולמרכזי קניות‬
‫‪7.9.1‬‬
‫קבוצת ביג מנהלת באופן שוטף משאים ומתנים עם גורמים שונים לשם רכישת קרקעות או‬
‫מרכזים קיימים בישראל‪ ,‬בארה"ב ובסרביה‪.‬‬
‫‪7.9.2‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬מנהלת קבוצת ביג משאים ומתנים עם גורמים מוסדיים שונים בישראל‬
‫בקשר עם כניסתם כשותפים בביג ‪ USA‬ו‪/‬או כניסתם כשותפים בחלק ממרכזי הקניות של‬
‫הקבוצה הקיימים או העתידיים בארה"ב‪ .‬יובהר‪ ,‬כי נכון למועד הדוח‪ ,‬אין כל ודאות כי מי‬
‫מבין המשאים ומתנים האמורים יבשיל לכדי הסכם‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי הערכות קבוצת ביג לעיל בדבר המשאים ומתנים המפורטים לעיל‪ ,‬הינן מידע צופה‬
‫פני עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ ,‬המבוסס‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הערכותיה של קבוצת ביג את‬
‫פוטנציאל השיווק והפיתוח שלה‪ .‬הערכות אלו עשויות שלא להתממש‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬או‬
‫להתממש באופן שונה‪ ,‬לרבות באופן שונה מהותית‪ ,‬מהצפוי‪ ,‬מסיבות שונות וביניהן‪ ,‬המשבר‬
‫הכלכלי בשווקים ו‪/‬או ההתאוששות ממשבר זה‪ ,‬שינויים בשוק הנדל"ן בישראל‪ ,‬באירופה‬
‫ובארה"ב‪ ,‬הצלחתה של קבוצת ביג בשיווק ובפיתוח מרכזי הקניות החדשים‪ ,‬שיעורי הריבית‬
‫הקיימים והצפויים‪ ,‬מקורות מימון לרכישת הנכסים ותמהילם‪ ,‬שערי חליפין קיימים וצפויים‬
‫‪-26‬‬‫החלים על הקבוצה ושינויים במדיניות חשבונאית קיימת ו‪/‬או עקב התממשותם של כל או‬
‫חלק מגורמי הסיכון המתוארים בסעיף ‪ 37‬לדוח‪.‬‬
‫‪7.10‬‬
‫שינויים מהותיים בבסיס הפעילות העסקית בשלוש השנים האחרונות‬
‫בשלהי שנת ‪ ,2007‬החל משבר פיננסי בשווקים הגלובליים‪ ,‬אשר הגיע לשיאו עם קריסתם של‬
‫מוסדות פיננסיים בינלאומיים והלאמתם של חברות ביטוח ובנקים במהלך שנת ‪ .2008‬בעקבות‬
‫המשבר הכלכלי העולמי האמור‪ ,‬נרשמה ירידה בצמיחה של הכלכלה הגלובלית‪.‬‬
‫לאור תקופת המיתון בכלכלה האמריקאית והיווצרות חלון הזדמנויות עסקיות עקב המשבר‬
‫הכלכלי העולמי כאמור ולאור ניסיונו של מר יהודה נפתלי‪ ,‬יו"ר דירקטוריון החברה‬
‫וממייסדיה‪ ,‬אשר החל בפעילות של הקמה‪ ,‬החזקה‪ ,‬תפעול והשכרה של מרכזי קניות פתוחים‬
‫בארה"ב עוד בשנת ‪ ,1976‬בחודש מאי ‪ 2009‬קיבל דירקטוריון החברה החלטה לבחון ביצוע‬
‫השקעה אסטרטגית בארה"ב תוך שימוש במקורות החברה וגיוס מקורות נוספים‪ ,‬בהיקפים‬
‫גדולים‪ ,‬לביצוע השקעות ברכישת מרכזי קניות בעלי אופי דומה לאלו המנוהלים על‪-‬ידי החברה‬
‫בארץ ובחודש אפריל ‪ 2010‬הוקמה ביג ארה"ב‪ ,‬חברה בבעלותה המלאה של החברה‪ ,‬על‪-‬מנת‬
‫לעסוק בתחום הפעילות של החברה בארה"ב‪.‬‬
‫לפרטים אודות העסקאות המהותיות אשר קבוצת ביג התקשרה בהן‪ ,‬באמצעות קבוצת ביג‬
‫ארה"ב במהלך שנת ‪ 2012‬ועד למועד הדוח‪ ,‬ראה סעיפים ‪ 1.9.1-1.9.3‬לדוח‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬לפרטים‬
‫אודות התקשרות החברה וביג ‪ USA‬עם מגדל בהסכם במסגרתו הוקצו למגדל מניות המהוות‪,‬‬
‫לאחר הקצאתן‪ 20% ,‬מהונה המונפק והנפרע של ביג ‪ ,USA‬ראה סעיף ‪ 31.2‬לדוח‪.‬‬
‫‪7.11‬‬
‫ניהול מרכזי הקניות של הקבוצה‬
‫להלן פרטים עיקריים בדבר אופן ניהול מרכזי הקניות של הקבוצה באזורים הגיאוגרפיים בהם‬
‫פועלת הקבוצה‪:‬‬
‫ישראל ‪ -‬לרוב‪ ,‬מרכזי הקניות בהם מחזיקה הקבוצה בישראל מנוהלים‪ ,‬מתוחזקים ומופעלים‬
‫על‪-‬ידי הקבוצה המעסיקה את מנהלי המרכזים‪ ,‬הפועלים במרכזים עצמם ומעסיקים קבלני‬
‫שירותים לצורך שירותי אבטחה וניקיון‪ .‬דמי הניהול השנתיים נגבים מהשוכרים על‪-‬פי רוב‪,‬‬
‫על‪-‬בסיס של עלות שירותי הניהול )‪ (Cost‬בתוספת ‪ .15%‬דמי הניהול המוערכים משולמים ביחד‬
‫עם דמי השכירות‪ ,‬על‪-‬פי הסכומים הקבועים בהסכמי השכירות‪ ,‬ובסוף כל שנה מתבצעת‬
‫התחשבנות ביחס לדמי הניהול המוערכים ששולמו במהלך השנה‪.‬‬
‫ארה"ב ‪ -‬נכון למועד הדוח‪ ,‬השותף הכללי בכל אחד מהמיזמים המשותפים עם ‪ ,Kimco‬שהינו‬
‫חברות בת או תאגידים קשורים של ‪ ,Kimco‬אחראי על הניהול היומיומי השוטף של המיזמים‬
‫המשותפים ושל מרכזי הקניות הפועלים במסגרתם‪ ,‬אם כי החלטות תפעוליות כמפורט‬
‫בהסכמי השותפויות של המיזמים המשותפים וכן החלטות פיננסיות ואסטרטגיות בקשר עם‬
‫המיזמים המשותפים או תאגידים המוחזקים על‪-‬ידיהם‪ ,‬כגון החלטות למכירת נכסים‬
‫מהותיים של השותפויות‪ ,‬אישור תקציב ועסקאות חריגות‪ ,‬החלטה בדבר מכירה‪ ,‬מיזוג‪ ,‬המרה‪,‬‬
‫איחוד או כל שינוי ארגוני אחר‪ ,‬שינוי מהותי בתנאי שכירות ו‪/‬או בתכנית עסקית‪ ,‬רכישת‬
‫נכסים חדשים‪ ,‬העברת זכויות בשותפות וכיוצ"ב‪ ,‬טעונות אישור של כל השותפים המוגבלים‬
‫בהם )למעט שותפים מוגבלים מסוג ‪ ,Class B‬בקשר עם השותפות ‪,(KIM-BIG II JV, LP‬‬
‫לרבות של ביג ארה"ב‪ ,‬בנוסף לאישורו של השותף הכללי‪ .‬לפרטים נוספים אודות היחסים בין‬
‫הצדדים‪ ,‬כפי שעוגנו בהסכמי השותפויות של המיזמים המשותפים‪ ,‬ראה סעיפים ‪ 32.2‬לדוח‪.‬‬
‫‪-27‬‬‫מרבית מרכזי הקניות של הקבוצה בארה"ב‪ 36,‬מנוהלים על‪-‬ידי חברת ניהול בבעלות מלאה של‬
‫‪") Kimco‬חברת הניהול"(‪ ,‬על‪-‬פי הסכמי ניהול בין הצדדים‪ .‬תקופת כל הסכם ניהול הינה שנה‬
‫אחת ממועד חתימתו‪ ,‬והיא תחודש באופן אוטומטי מדי שנה לתקופות בנות שנה אחת‪ ,‬אלא‬
‫אם חברת הניהול תודיע בכתב לבעלי מרכז הקניות על סיום ההתקשרות לפחות חודש אחד‬
‫לפני מועד החידוש האוטומטי‪ .‬על אף האמור‪ ,‬הסכמי הניהול יסתיימו באופן אוטומטי במקרה‬
‫של מכירת מרכז קניות על‪-‬ידי בעליו לצד שלישי שאינו קשור ל‪ .Kimco-‬עוד נקבעו בהסכם‬
‫עילות לסיום ההסכם על‪-‬ידי חברת הניהול ועילות מקובלות לסיום הסכם על‪-‬ידי כל אחד‬
‫מהצדדים‪ .‬בגין שירותיה על‪-‬פי הסכמי הניהול‪ ,‬זכאית חברת הניהול לדמי ניהול חודשיים‬
‫מקובלים וכן להחזר הוצאות סבירות‪ ,‬עמלות ותשלומים נוספים כמפורט בהסכמי הניהול‪.‬‬
‫יתרת מרכזי הקניות של קבוצת ביג בארה"ב‪ ,‬מנוהלים על‪-‬ידי חברות ניהול ואשר למיטב ידיעת‬
‫החברה הינן בעלות ניסיון בניהול של עשרות מרכזי קניות בארה"ב‪ ,‬תמורת דמי ניהול‬
‫מקובלים‪.‬‬
‫השלכות מס ייחודיות במסגרת הפעילות‬
‫‪7.12‬‬
‫לפרטים אודות הוראות הדין העיקריות בתחום המיסוי החלות על הקבוצה‪ ,‬ראה ביאור ‪25‬‬
‫לדוחות הכספיים‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬ביחס לחוק לשינוי נטל המס‪ ,‬ראה סעיף ‪ 6.2.5‬לדוח‪.‬‬
‫מגבלות חקיקה‪ ,‬תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על תחום הפעילות‬
‫‪7.13‬‬
‫לפרטים אודות מגבלות ופיקוח החלות על פעילות קבוצת ביג‪ ,‬ראה סעיף ‪ 30‬לדוח‪.‬‬
‫שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו‬
‫‪7.14‬‬
‫בשנים האחרונות ניתן להצביע על גידול בתחום הפעילות וברווחיות של קבוצת ביג כדלקמן‪:‬‬
‫‪7.14.1‬‬
‫שמירה על אחוזי תפוסה גבוהים עד מלאים של מרכזי הקניות שמפעילה קבוצת ביג‪ .‬נכון ליום‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬ולמועד הדוח‪ ,‬פעלו מרכזי הקניות של קבוצת ביג בישראל בתפוסה של ‪100%‬‬
‫בקירוב‪ .‬נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬ולמועד הדוח‪ ,‬שיעור התפוסה במרכזי הקניות של קבוצה‬
‫זכויות בהם בארה"ב‪ ,‬הינו כ‪.90.2%-‬‬
‫‪7.14.2‬‬
‫בשנים האחרונות החלה קבוצת ביג להשכיר גם שטחים מצומצמים יותר‪ ,‬בצד שטחי המסחר‬
‫הגדולים‪ ,‬לשוכרים שונים וזאת לאור ביקושים הולכים וגוברים לשטחי מסחר מצומצמים יותר‬
‫בעיקר לשוכרים מתחום האופנה )יצוין כי המגמה של כניסת שוכרים קטנים אינה מהותית ולא‬
‫תשנה את אופיים של מרכזי הקניות הפתוחים באופן מהותי(‪ .‬לפרטים נוספים בדבר המגמה‬
‫האמורה‪ ,‬ראה סעיף ‪ 34.7‬לדוח‪.‬‬
‫‪7.14.3‬‬
‫חידוש הסכמים ישנים‪ ,‬בדמי שכירות גבוהים יותר‪ ,‬ביחד עם הקטנת חלק מהשטחים וכן‬
‫תוספת של מבנים המיועדים בעיקר לחנויות אופנה בשטחים קטנים‪ ,‬וכן העליה שחלה במדד‬
‫המחירים לצרכן אליו צמודים חוזי השכירות הביאו לגידול בדמי השכירות למ"ר במהלך שלוש‬
‫השנים האחרונות‪.‬‬
‫‪7.14.4‬‬
‫הצלחתם של המרכזים שבאה לידי ביטוי בהצלחתם של השוכרים במרכזיה של קבוצת ביג‬
‫הביאה לעליה בביקוש לשטחים במרכזי קבוצת ביג וכתוצאה מכך גם לעליה בדמי השכירות‬
‫הנגבים בגין מ"ר‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪36‬‬
‫עשרים ושניים )‪ (22‬מרכזי קניות אשר נרכשו במסגרת המיזמים המשותפים בין קבוצת ביג ובין ‪.Kimco‬‬
‫‪-28‬‬‫‪7.15‬‬
‫התפתחויות בשווקים של תחום הפעילות‪ ,‬או שינויים במאפייני הלקוחות שלו‬
‫בשנים האחרונות נכנסו לשוק הנכסים המניבים קרנות הנדל"ן ) ‪Real Estate Investment‬‬
‫‪ ("REIT"-Trust‬וכן גופים מוסדיים אחרים‪ ,‬כגון קרנות פנסיה‪ ,‬חברות ביטוח וקופות גמל‪.‬‬
‫גופים אלו החלו רוכשים נכסים מניבים גדולים או פורטפוליו של נכסים מניבים )שיעורים‬
‫שונים בתיקים הכוללים מספר נכסים( המושכרים לתקופה ארוכה‪ .‬כניסה של גופים כאמור‬
‫תורמת להעלאה בשווי הנכסים‪.‬‬
‫‪7.16‬‬
‫גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות והשינויים החלים בהם‬
‫להערכת קבוצת ביג‪ ,‬גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות הינם‪:‬‬
‫‪7.16.1‬‬
‫איתור קרקעות ונכסים מתאימים להקמת והפעלת מרכזי קניות בעלי המאפיינים הייחודיים‬
‫לקבוצת ביג‪.‬‬
‫‪7.16.2‬‬
‫תכנון מקצועי התואם את מטרות מרכזי הקניות של קבוצת ביג‪.‬‬
‫‪7.16.3‬‬
‫פיזור גיאוגרפי של המרכזים שבבעלות קבוצת ביג‪.‬‬
‫‪7.16.4‬‬
‫קבלת תנאי מימון נוחים לביצוע פרויקטים חדשים‪.‬‬
‫‪7.16.5‬‬
‫יצירת תמהיל שוכרים מגוון ואיכותי אשר יבדיל את מרכזי קבוצת ביג ממרכזים מתחרים‪.‬‬
‫‪7.16.6‬‬
‫חיזוק המותג "‪ "BIG‬בישראל והטמעת מרכזי הקניות הנושאים את שם המותג כמרכזי קניות‬
‫מגוונים ואיכותיים‪.‬‬
‫‪7.16.7‬‬
‫מיקום המרכזים שבבעלות קבוצת ביג סמוך לצירי תנועה ראשיים‪.‬‬
‫‪7.16.8‬‬
‫גישה נוחה למרכזים שבבעלות קבוצת ביג וחנייה רבה בסמיכות להם‪.‬‬
‫‪7.16.9‬‬
‫ימי פתיחה נוחים של המרכזים שבבעלות קבוצת ביג‪.‬‬
‫‪7.16.10‬‬
‫יכולת קבוצת ביג להציע לשוכרי המרכזים מחיר אטרקטיבי בזכות עלויות בנייה ותחזוקה‬
‫נמוכות יחסית לקניונים‪.‬‬
‫‪7.16.11‬‬
‫ניהול מקצועי‪.‬‬
‫‪7.16.12‬‬
‫יתרון גודלה של הקבוצה‪.‬‬
‫‪7.17‬‬
‫מחסומי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום הפעילות והשינויים החלים בהם‬
‫מחסום הכניסה העיקרי לתחום מרכזי הקניות הפתוחים הנו הקושי באיתור ורכישה של שטחי‬
‫קרקע מתאימים‪ ,‬מבחינת גודלם‪ ,‬מיקומם והתב"ע החלה‪ ,‬להקמת פרויקטים כאמור ו‪/‬או‬
‫קושי באיתור מרכזי קניות קיימים מניבים העונים על קריטריונים ופרמטרים שונים אשר‬
‫קבעה הקבוצה בבואה לרכוש מרכזי קניות קיימים‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 7.7‬לדוח‪.‬‬
‫לקבוצת ביג נכסי נדל"ן ייחודיים‪ .‬בשל תמהיל החנויות עליו מקפידה קבוצת ביג ובשל חווית‬
‫הקניה הייחודית המושגת במרכזי קבוצת ביג‪ ,‬קיים אפיון למרכזי קבוצת ביג בישראל‪ ,‬אשר‬
‫מזוהה עם המותג "‪ "BIG‬ובארה"ב מזוהים מרבית מרכזי הקניות של הקבוצה עם ‪Kimco‬‬
‫אשר הינה חברה ותיקה בשוק האמריקאי בעלת היקף פעילות רחב‪ .‬להערכת קבוצת ביג‪,‬‬
‫המוניטין המאפיין את מותגה‪ ,‬והידע והניסיון שצברה‪ ,‬מקנים לה מעמד ייחודי בענף‪.‬‬
‫מחסומי היציאה העיקריים הינם‪ (1) :‬מימוש נכסי נדל"ן אינו הליך מהיר ועלול לארוך זמן‬
‫ממושך; )‪ (2‬התחייבויות חוזיות ארוכות טווח כלפי בעלי זכויות‪ ,‬רשויות ושוכרים וכלפי גופים‬
‫‪-29‬‬‫מממנים ו‪ (3)-‬תקופת ביצוע ארוכה של פרויקטים‪.‬‬
‫‪7.18‬‬
‫תחליפים למקור ההכנסה בתחום הפעילות ושינויים החלים בו‬
‫מקור ההכנסה בתחום הפעילות הינם השטחים להשכרה במרכזי הקניות של קבוצת ביג‬
‫והתחליפים להם הינם נכסי נדל"ן בעלי אופי דומה המצויים בסמוך למרכזים אלו‪ ,‬כמו גם‬
‫קניונים המצויים בדרך כלל במרכזי הערים ומספקים חלופה בעיקר לחנויות קטנות יותר‪.‬‬
‫‪7.19‬‬
‫מבנה התחרות בתחום הפעילות והשינויים החלים בו‬
‫לפרטים אודות התחרות בתחום הפעילות‪ ,‬ראה סעיף ‪ 20‬לדוח‪.‬‬
‫‪-30-‬‬
‫‪.8‬‬
‫תמצית התוצאות‬
‫להלן תמצית תוצאות הפעילות עבור השנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪) 2010-‬באלפי ש"ח(‪:‬‬
‫לשנה שנסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫‪367,539‬‬
‫‪433,821‬‬
‫‪203,378‬‬
‫‪260,782‬‬
‫‪437,171‬‬
‫‪539,724‬‬
‫‪179,191‬‬
‫‪186,549‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2010‬‬
‫‪240,021‬‬
‫‪232,795‬‬
‫‪447,302‬‬
‫‪156,523‬‬
‫סך הכנסות הפעילות )מאוחד(‬
‫רווחים )הפסדים( משערוכים )מאוחד(*‬
‫רווח הפעילות )מאוחד(‬
‫‪37‬‬
‫‪ NOI‬מנכסים זהים )‪) (Same Property NOI‬מאוחד(‬
‫‪ NOI‬מנכסים זהים )‪) (Same Property NOI‬חלק‬
‫‪156,523‬‬
‫‪171,191‬‬
‫‪186,549‬‬
‫התאגיד(‬
‫‪195,652‬‬
‫‪290,014‬‬
‫‪338,348‬‬
‫סה"כ ‪) NOI‬מאוחד(**‬
‫‪195,652‬‬
‫‪284,580‬‬
‫‪305,503‬‬
‫סה"כ ‪) NOI‬חלק התאגיד(**‬
‫ללא הכנסות אחרות‪ ,‬נטו‪.‬‬
‫*‬
‫** עיקר הגידול בין השנים ‪ 2010‬ו‪ 2011-‬מקורו ברכישת הנכסים בארה"ב אשר בוצעה במהלך החציון השני של שנת ‪.2010‬‬
‫‪.9‬‬
‫אזורים גיאוגרפיים‬
‫להלן פרטים אודות המאפיינים הכלכליים באזורים הגיאוגרפיים העיקריים בהם מתבצעת‬
‫הפעילות‪:‬‬
‫ארה"ב‬
‫ישראל‬
‫לשנת‬
‫‪ ‬‬
‫‪2012‬‬
‫תוצר מקומי גולמי )‪*(PPP‬‬
‫)במיליארד דולר(‬
‫תוצר לנפש )‪) (PPP‬בדולר(*‬
‫שיעור צמיחה בתוצר המקומי‬
‫)‪*(PPP‬‬
‫שיעור צמיחה בתוצר לנפש )‪*(PPP‬‬
‫שיעור אינפלציה*‬
‫התשואה על חוב ממשלתי מקומי‬
‫לטווח ארוך**‬
‫דירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך‬
‫) ‪Foreign Long Term Credit‬‬
‫‪*** (Ratings‬‬
‫שער חליפין מטבע מקומי ביחס****‬
‫לשקל ליום האחרון של השנה‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫פרמטרים מאקרו כלכליים‪*:‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪247.946‬‬
‫‪ 236.994‬‬
‫‪221.83‬‬
‫‪15,653,366‬‬
‫‪ 15,075.675‬‬
‫‪14,498.925‬‬
‫‪32,211.997‬‬
‫‪31,466.552‬‬
‫‪30,101.550‬‬
‫‪49,802.148‬‬
‫‪48,327.861‬‬
‫‪46,811.195‬‬
‫‪2.946%‬‬
‫‪4.605%‬‬
‫‪ 5.741%‬‬
‫‪2.170%‬‬
‫‪ 1.808%‬‬
‫‪2.391%‬‬
‫‪4.185%‬‬
‫‪1.661%‬‬
‫‪4.177%‬‬
‫‪ 3.450%‬‬
‫‪4.084%‬‬
‫‪ 2.687%‬‬
‫‪1.552%‬‬
‫‪1.967%‬‬
‫‪1.549%‬‬
‫‪ 3.142%‬‬
‫‪1.511%‬‬
‫‪1.640%‬‬
‫‪ 4.40%‬‬
‫‪4.98%‬‬
‫‪4.68%‬‬
‫‪1.8%‬‬
‫‪2.79%‬‬
‫‪3.21%‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪A‬‬
‫‪AA‬‬
‫‪AA‬‬
‫‪AAA‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪3.7330‬‬
‫‪3.821‬‬
‫‪3.549‬‬
‫* על‪-‬פי פרסום של ‪ ,"World Economic Outlook Database" ,("IMF") International Monetary Fund‬מחודש‬
‫‪;IMF‬‬
‫אומדן‬
‫על‬
‫מבוססים‬
‫‪2012‬‬
‫נתוני‬
‫‪.2012‬‬
‫אוקטובר‬
‫‪.http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2012/02/pdf/text.pdf‬‬
‫** על‪-‬פי פרסום של ‪ ,"Long-Term Interest Rate" ,OECD‬מיום ‪ 11‬במרס ‪ ,2013‬אשר מתייחס לשנים ‪;2012-2010‬‬
‫‪.http://www.oecd-ilibrary.org/economics/long-term-interest-rates_2074384x-table10‬‬
‫*** על‪-‬פי הדירוג של חברת ‪ Standard and Poor's‬העולמית; ‪.www.standardandpoors.com/home/en/eu‬‬
‫**** על‪-‬פי נתוני בנק ישראל; ‪.http://www.boi.org.il/he/Markets/ExchangeRates/Pages/Default.aspx‬‬
‫________________________‬
‫‪37‬‬
‫בדוח זה‪ NOI ,‬משמעו הכנסות החברה מנכס או מספר נכסים מניבים בניכוי העלויות הנדרשות לתפעול הנכס או הנכסים‬
‫האמורים‪.‬‬
‫‪-31‬‬‫פילוחים ברמת הפעילות בכללותה‬
‫‪.10‬‬
‫‪39,38‬‬
‫להלן פילוחים שונים לגבי נכסי הנדל"ן המניב של הקבוצה לפי אזורים‪:‬‬
‫‪10.1‬‬
‫‪40‬‬
‫פילוח שטחי נדל"ן מניב‬
‫להלן פילוח שטחי הנדל"ן המניב של הקבוצה לפי אזורים‪ ,‬ליום ‪ 31‬בדצמבר של השנים ‪ 2012‬ו‪-‬‬
‫‪ ,2011‬תוך הפרדה בין חלק החברה והדוח הכספי המאוחד‪:‬‬
‫אזורים‬
‫ישראל‬
‫‪41‬‬
‫ארה"ב‬
‫סה"כ‬
‫‪10.2‬‬
‫שימושים‬
‫במאוחד‬
‫חלק החברה‬
‫במאוחד‬
‫חלק החברה‬
‫במאוחד‬
‫חלק החברה‬
‫ליום ‪31.12.2012‬‬
‫אחוז מסך שטח‬
‫מסחר )במ"ר(‬
‫הנכסים‬
‫‪36%‬‬
‫‪167,941‬‬
‫‪38%‬‬
‫‪167,941‬‬
‫‪64%‬‬
‫‪300,312‬‬
‫‪62%‬‬
‫‪278,624‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪468,254‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪446,565‬‬
‫ליום ‪31.12.2011‬‬
‫אחוז מסך שטח‬
‫מסחר )במ"ר(‬
‫הנכסים‬
‫‪43%‬‬
‫‪166,716‬‬
‫‪43%‬‬
‫‪166,716‬‬
‫‪57%‬‬
‫‪224,380‬‬
‫‪57%‬‬
‫‪216,904‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪391,096‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪383,620‬‬
‫פילוח שווי הוגן נדל"ן מניב‬
‫להלן פילוח שווי הנדל"ן המניב של הקבוצה לפי אזורים‪ ,‬ליום ‪ 31‬בדצמבר של השנים ‪ 2012‬ו‪-‬‬
‫‪ ,2011‬תוך הפרדה בין חלק החברה והדוח הכספי המאוחד‪:‬‬
‫ליום ‪31.12.2012‬‬
‫אזורים‬
‫שימושים‬
‫במאוחד‬
‫ישראל‬
‫)באלפי ש"ח( חלק החברה‬
‫במאוחד‬
‫ארה"ב‬
‫)באלפי דולר( חלק החברה‬
‫במאוחד‬
‫סה"כ‬
‫)באלפי ש"ח( חלק החברה‬
‫מסחר‬
‫סה"כ‬
‫)באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫‪2,386,590‬‬
‫‪2,386,590‬‬
‫‪570,997‬‬
‫‪525,264‬‬
‫‪4,518,122‬‬
‫‪4,347,401‬‬
‫‪2,386,590‬‬
‫‪2,386,590‬‬
‫‪2,131,532‬‬
‫‪1,960,811‬‬
‫‪4,518,122‬‬
‫‪4,347,401‬‬
‫ליום ‪31.12.2011‬‬
‫אחוז‬
‫מסך‬
‫שווי‬
‫הנכסים‬
‫‪53%‬‬
‫‪55%‬‬
‫‪47%‬‬
‫‪45%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫מסחר‬
‫סה"כ‬
‫)באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫אחוז מסך‬
‫שווי הנכסים‬
‫‪2,322,706‬‬
‫‪2,322,706‬‬
‫‪433,584‬‬
‫‪411,218‬‬
‫‪3,979,431‬‬
‫‪3,893,968‬‬
‫‪2,322,706‬‬
‫‪2,322,706‬‬
‫‪1,656,725‬‬
‫‪1,571,262‬‬
‫‪3,979,431‬‬
‫‪3,893,968‬‬
‫‪58%‬‬
‫‪60%‬‬
‫‪42%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫________________________‬
‫‪38‬‬
‫‪39‬‬
‫‪40‬‬
‫‪41‬‬
‫"חלק החברה" המוצג לגבי חלק מהנתונים המפורטים החל מסעיף ‪ 10‬זה לדוח‪ ,‬הינו בהתאם לשיעור ההחזקה של החברה‬
‫בתאגיד המחזיק בנכס‪.‬‬
‫בפילוחים המפורטים בסעיף ‪ 10‬זה להלן‪ ,‬נכללים נכסים מניבים שהקמתם נסתיימה בלבד‪.‬‬
‫הואיל וכלל נכסי הנדל"ן להשקעה המוחזקים בחברה‪ ,‬בחברות בנות או בחברות תחת שליטה משותפת )"נכסי הנדל"ן‬
‫להשקעה של הקבוצה"( הינם לשימוש מסחרי )למעט נכסים הכוללים שימוש עיקרי למסחר ושימוש זניח למשרדים(‪,‬‬
‫ניתנים הפילוחים השונים לגבי נכסי הנדל"ן המניב לפי אזורים בלבד‪.‬‬
‫הנתון לא כולל את בניין ‪ D‬במרכז הקניות באילת שטח של כ‪ 5-‬אלפי מ"ר אשר הקבוצה פועלת לשינוי ייעודו ואשר טרם‬
‫החל להניב הכנסות‪ ,‬נכון למועד הדוח‪.‬‬
‫‪-32‬‬‫פילוח רווח תפעולי נקי )‪(NOI‬‬
‫‪10.3‬‬
‫להלן פילוח של סך רווח תפעולי נקי )‪ (NOI‬לפי אזורים‪ ,‬ליום ‪ 31‬בדצמבר של השנים ‪,2012‬‬
‫‪ 2011‬ו‪ ,2010-‬תוך הפרדה בין חלק החברה והדוח הכספי המאוחד‪:‬‬
‫ליום ‪31.12.2012‬‬
‫שימושים‬
‫אזורים‬
‫ישראל‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫ארה"ב*‬
‫)באלפי דולר(‬
‫סה"כ‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫במאוחד**‬
‫חלק החברה**‬
‫במאוחד‬
‫חלק החברה‬
‫במאוחד‬
‫חלק החברה‬
‫ליום ‪31.12.2011‬‬
‫מסחר‬
‫סה"כ‬
‫)באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫אחוז‬
‫מסך‬
‫‪ NOI‬של‬
‫הנכסים‬
‫מסחר‬
‫‪204,834‬‬
‫‪204,834‬‬
‫‪32,694‬‬
‫‪30,550‬‬
‫‪330,899‬‬
‫‪322,631‬‬
‫‪204,834‬‬
‫‪204,834‬‬
‫‪126,065‬‬
‫‪117,797‬‬
‫‪330,899‬‬
‫‪322,631‬‬
‫‪62%‬‬
‫‪63%‬‬
‫‪38%‬‬
‫‪37%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪187,761‬‬
‫‪187,761‬‬
‫‪29,379‬‬
‫‪27,860‬‬
‫‪292,881‬‬
‫‪287,447‬‬
‫סה"כ‬
‫)באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫‪187,761‬‬
‫‪187,761‬‬
‫‪105,120‬‬
‫‪99,686‬‬
‫‪292,881‬‬
‫‪287,447‬‬
‫ליום ‪31.12.2010‬‬
‫אחוז‬
‫מסך‬
‫‪NOI‬‬
‫של‬
‫הנכסים‬
‫‪64%‬‬
‫‪65%‬‬
‫‪36%‬‬
‫‪35%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫מסחר‬
‫סה"כ‬
‫)באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫אחוז‬
‫מסך‬
‫‪ NOI‬של‬
‫הנכסים‬
‫‪156,523‬‬
‫‪156,523‬‬
‫‪9,930‬‬
‫‪9,930‬‬
‫‪193,332‬‬
‫‪193,332‬‬
‫‪156,523‬‬
‫‪156,523‬‬
‫‪36,809‬‬
‫‪36,809‬‬
‫‪193,332‬‬
‫‪193,332‬‬
‫‪81%‬‬
‫‪81%‬‬
‫‪19%‬‬
‫‪19%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫* הואיל והנכסים בארה"ב נרכשו על‪-‬ידי הקבוצה במהלך החודשים מאי עד יולי ‪ ,2010‬הנתונים המופיעים עבור שנת‬
‫‪ 2010‬הינם בגין החודשים מאי עד דצמבר ‪.2010‬‬
‫** במסגרת חישוב ה‪ NOI -‬בשנת ‪ 2011‬נלקח בחשבון ה‪ NOI -‬של המרכז ביג פאשן נצרת לפי שיעור ההחזקה אפקטיבי‬
‫של ‪ 26.6%‬מינואר עד ספטמבר ‪ 2011‬ו‪ 41%-‬ברבעון האחרון של שנת ‪.2011‬‬
‫פילוח רווחי והפסדי שערוך‬
‫להלן פילוח של סך רווחי )או הפסדי( השערוך לפי אזורים‪ ,‬ליום ‪ 31‬בדצמבר של השנים ‪,2012‬‬
‫‪ 2011‬ו‪ ,2012-‬תוך הפרדה בין חלק החברה והדוח הכספי המאוחד‪:‬‬
‫‪10.4‬‬
‫ליום ‪31.12.2012‬‬
‫שימושים‬
‫אזורים‬
‫ישראל‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫ארה"ב*‬
‫)באלפי דולר(‬
‫סה"כ‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫במאוחד‬
‫חלק החברה‬
‫במאוחד‬
‫חלק החברה‬
‫במאוחד‬
‫חלק החברה‬
‫*‬
‫‪10.5‬‬
‫מסחר‬
‫סה"כ‬
‫)באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫‪228,750‬‬
‫‪228,750‬‬
‫)‪(3,275‬‬
‫)‪(3,170‬‬
‫‪215,827‬‬
‫‪216,528‬‬
‫‪228,750‬‬
‫‪228,750‬‬
‫)‪(12,923‬‬
‫)‪(12,222‬‬
‫‪215,827‬‬
‫‪216,528‬‬
‫אחוז‬
‫מסך‬
‫רווחי‬
‫השערוך‬
‫‪106%‬‬
‫‪106%‬‬
‫)‪(6%‬‬
‫)‪(6%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫ליום ‪31.12.2011‬‬
‫מסחר‬
‫סה"כ‬
‫)באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫‪135,963‬‬
‫‪135,963‬‬
‫‪19,835‬‬
‫‪19,101‬‬
‫‪196,431‬‬
‫‪194,195‬‬
‫‪135,963‬‬
‫‪135,963‬‬
‫‪60,468‬‬
‫‪58,232‬‬
‫‪196,431‬‬
‫‪194,195‬‬
‫אחוז‬
‫מסך‬
‫רווחי‬
‫השערוך‬
‫‪67%‬‬
‫‪68%‬‬
‫‪33%‬‬
‫‪32%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫ליום ‪31.12.2010‬‬
‫מסחר‬
‫סה"כ‬
‫)באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫‪180,137‬‬
‫‪180,137‬‬
‫‪5,107‬‬
‫‪5,107‬‬
‫‪198,575‬‬
‫‪198,575‬‬
‫‪180,137‬‬
‫‪180,137‬‬
‫‪18,438‬‬
‫‪18,438‬‬
‫‪198,575‬‬
‫‪198,575‬‬
‫לא כולל רווח ממוניטין שלילי אשר נוצר בגין רכישת מרכזי הקניות של הקבוצה בארה"ב במהלך שנת ‪ ,2010‬בסך כולל‬
‫של ‪ 55,050‬אלפי ש"ח‪.‬‬
‫פילוח דמי שכירות ממוצעים למ"ר‬
‫להלן פילוח של דמי שכירות ממוצעים למ"ר לחודש בפועל לפי אזורים‪ ,‬לשנים ‪ 2012‬ו‪:2011-‬‬
‫שימושים‬
‫אזורים‬
‫ישראל )בש"ח(*‬
‫ארה"ב )בדולר(**‬
‫*‬
‫**‬
‫מסחר‬
‫לשנה שנסתיימה ביום‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫‪90‬‬
‫‪91‬‬
‫‪12‬‬
‫‪12‬‬
‫במהלך שנת ‪ ,2012‬נע טווח דמי השכירות למ"ר לחודש בין ‪ 57‬ש"ח למ"ר ל‪ 138-‬ש"ח‪.‬‬
‫במהלך שנת ‪ ,2012‬נע טווח דמי השכירות למ"ר לחודש בין ‪ 5‬דולר ל‪ 18-‬דולר‪.‬‬
‫אחוז‬
‫מסך‬
‫רווחי‬
‫השערוך‬
‫‪91%‬‬
‫‪91%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪9%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪-33-‬‬
‫פילוח דמי שכירות ממוצעים למ"ר בחוזים שנחתמו בתקופת הדיווח‬
‫‪10.6‬‬
‫להלן פילוח של דמי שכירות ממוצעים למ"ר לחודש המשתקף מחוזים שנחתמו בתקופה )ללא‬
‫מרכזים שנפתחו במהלך התקופה( לפי אזורים‪ ,‬לשנים ‪ 2012‬ו‪:2011-‬‬
‫שימושים‬
‫אזורים‬
‫ישראל )בש"ח(*‬
‫ארה"ב )בדולר(**‬
‫*‬
‫**‬
‫‪10.7‬‬
‫מסחר‬
‫חוזים שנחתמו בשנה שנסתיימה ביום‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫‪91‬‬
‫‪91‬‬
‫‪15‬‬
‫‪14‬‬
‫במהלך שנת ‪ ,2012‬נע טווח דמי השכירות למ"ר לחודש בין ‪ 51‬ש"ח למ"ר ל‪ 123-‬ש"ח‪.‬‬
‫במהלך שנת ‪ ,2012‬נע טווח דמי השכירות למ"ר לחודש בין ‪ 9‬דולר ל‪ 28-‬דולר‪.‬‬
‫פילוח שיעורי תפוסה ממוצעים‬
‫להלן פילוח של שיעורי תפוסה ממוצעים לפי אזורים‪ ,‬לשנים ‪ 2012‬ו‪ 2011-‬וכן שיעור תפוסה‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪:2012‬‬
‫שימושים‬
‫אזורים‬
‫ישראל )בקירוב(*‬
‫ארה"ב‬
‫*‬
‫‪10.8‬‬
‫מסחר‬
‫)באחוזים ‪(%‬‬
‫לשנת ‪2012‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪90.2%‬‬
‫ליום ‪31.12.2012‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪90.2%‬‬
‫לשנת ‪2011‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪89.41%‬‬
‫לא כולל את בניין ‪ D‬במרכז הקניות באילת אשר ביחס אליו פועלת הקבוצה לשינוי ייעוד ואשר אינו‬
‫מאוכלס‪ ,‬נכון למועד הדוח‪.‬‬
‫פילוח מספר נכסים מניבים‬
‫להלן פילוח של מספר הנכסים המניבים של הקבוצה לפי אזורים‪ ,‬ליום ‪ 31‬בדצמבר של השנים‬
‫‪ 2012‬ו‪:2011-‬‬
‫שימושים‬
‫אזורים‬
‫ישראל‬
‫ארה"ב‬
‫סה"כ מספר נכסים מניבים‬
‫‪10.9‬‬
‫מסחר‬
‫ליום‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪16‬‬
‫‪25‬‬
‫‪41‬‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫‪17‬‬
‫‪26‬‬
‫‪43‬‬
‫פילוח שיעורי תשואה ממוצעים )לפי שווי בסוף שנה( בפועל‬
‫להלן פילוח של שיעורי התשואה הממוצעים בפועל )לפי שווי בסוף שנה( לפי אזורים‪ ,‬לשנים‬
‫‪ 2012‬ו‪:2011-‬‬
‫ישראל*‬
‫ארה"ב‬
‫*‬
‫שימושים‬
‫מסחר‬
‫אזורים‬
‫לשנה שנסתיימה ביום )באחוזים ‪(%‬‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪7.34%‬‬
‫‪8.37%‬‬
‫‪6.93%‬‬
‫לא כולל בניין ‪ D‬בנכס במרכז הקניות באילת‪ ,‬אשר נכון למועד הדוח טרם החל להניב הכנסות והנכס ביהוד‪ ,‬אשר‬
‫עיקר שוויו נובע מזכויות בניה שטרם נוצלו ולא מתזרים מזומנים‪.‬‬
‫‪-34‬‬‫הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‬
‫‪.11‬‬
‫להלן פרטים אודות הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‪:‬‬
‫תקופת הכרה‬
‫בהכנסה ‪ ‬‬
‫רבעון ‪ 1‬‬
‫רבעון ‪ 2‬‬
‫רבעון ‪ 3‬‬
‫רבעון ‪ 4‬‬
‫שנת‬
‫‪ 2013‬‬
‫שנת ‪2014‬‬
‫שנת ‪2015‬‬
‫שנת ‪2016‬‬
‫שנת ‪ 2017‬ואילך ‪ ‬‬
‫סה"כ‬
‫בהנחת אי‪-‬מימוש תקופת אופציות שוכרים‬
‫שטח נשוא‬
‫מספר חוזים‬
‫הכנסות‬
‫ההסכמים‬
‫מסתיימים‬
‫מרכיבים‬
‫המסתיימים‬
‫קבועים‬
‫)באלפי‬
‫‪ ‬‬
‫(‬
‫ח‬
‫"‬
‫)באלפי ש‬
‫‪ ‬‬
‫במ"ר(‬
‫‪30‬‬
‫‪74‬‬
‫‪82,597‬‬
‫‪5‬‬
‫‪43‬‬
‫‪81,117‬‬
‫‪5‬‬
‫‪31‬‬
‫‪79,224‬‬
‫‪11‬‬
‫‪73‬‬
‫‪76,227‬‬
‫‪48‬‬
‫‪139‬‬
‫‪256,943‬‬
‫‪53‬‬
‫‪142‬‬
‫‪194,338‬‬
‫‪39‬‬
‫‪112‬‬
‫‪147,033‬‬
‫‪278‬‬
‫‪642‬‬
‫‪329,538‬‬
‫‪469‬‬
‫‪1,256‬‬
‫‪1,247,017‬‬
‫בהנחת מימוש תקופות אופציות שוכרים‬
‫מספר חוזים‬
‫הכנסות‬
‫שטח נשוא‬
‫מסתיימים ‪ ‬‬
‫מרכיבים‬
‫ההסכמים‬
‫‪ ‬‬
‫קבועים‬
‫המסתיימים‬
‫)באלפי ש"ח( ‪ ‬‬
‫)באלפי מ"ר( ‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ 85,117‬‬
‫‪ 84,918‬‬
‫‪84,977‬‬
‫‪58‬‬
‫‪ 332,689‬‬
‫‪ 323,016‬‬
‫‪ 308,837‬‬
‫‪2,386,541‬‬
‫‪3,690,603‬‬
‫‪ 56‬‬
‫‪ 28‬‬
‫‪24‬‬
‫‪58‬‬
‫‪85‬‬
‫‪ 99‬‬
‫‪77‬‬
‫‪829‬‬
‫‪1,256‬‬
‫‪ 11‬‬
‫‪ 2‬‬
‫‪4‬‬
‫‪4‬‬
‫‪ 20‬‬
‫‪19‬‬
‫‪ 16‬‬
‫‪394‬‬
‫‪469‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי הערכות קבוצת ביג לעיל בדבר המידע בגין הכנסות צפויות המפורט לעיל‪ ,‬הינן מידע‬
‫צופה פני עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ ,‬המבוסס על הסכמי שכירות חתומים אשר בידי‬
‫קבוצת ביג נכון למועד הדוח‪ .‬הערכות אלו עשויות שלא להתממש‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬או להתממש‬
‫באופן שונה‪ ,‬לרבות באופן שונה מהותית‪ ,‬מהצפוי‪ ,‬מסיבות שונות וביניהן‪ ,‬בשל המשבר‬
‫הכלכלי בשווקים‪ ,‬ביטול מוקדם ו‪/‬או הפרה של חוזי השכירות‪ ,‬משבר עסקי של מי‬
‫מהשוכרים ו‪/‬או עקב התממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון המתוארים בסעיף ‪ 37‬לדוח‪.‬‬
‫שוכרים עיקריים )מצרפי(‬
‫‪.12‬‬
‫‪42‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬לקבוצה אין שוכרים עיקריים בנכסיה‪.‬‬
‫נכסים בהקמה )מצרפי(‬
‫‪.13‬‬
‫להלן פרטים אודות נכסי נדל"ן להשקעה בהקמה‪ ,‬ברמה המצרפית‪ ,‬לפי אזורים‪ ,‬בשנים ‪,2012‬‬
‫‪43‬‬
‫‪ 2011‬ו‪:2010-‬‬
‫אזור‬
‫פרמטרים‬
‫ישראל‬
‫וסרביה‬
‫)מסחרי(‬
‫מספר נכסים בהקמה בתום התקופה‬
‫סה"כ שטחים בהקמה )מתוכנן( בתום התקופה )באלפי מ"ר(‬
‫סה"כ עלויות שהושקעו בתקופה השוטפת )מאוחד( )באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫הסכום בו מוצגים הנכסים בדוחות בתום התקופה )מאוחד(‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫תקציב הקמה בתקופה העוקבת )אומדן( )מאוחד( )באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫סה"כ יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה‬
‫)מאוחד( )אומדן לתום התקופה( )מליוני ש"ח(‬
‫שיעור מהשטח הנבנה לגביו נחתמו חוזי שכירות )‪(%‬‬
‫הכנסה שנתית צפויה מפרויקטים שיושלמו בתקופה‬
‫העוקבת ושנחתמו בהם חוזים לגבי ‪ 50%‬או יותר מהשטח‬
‫)מאוחד( )אומדן( )באלפי ש"ח(*‬
‫תקופה )שנה שנסתיימה ביום(‬
‫‪31.12.2010‬‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫‪5‬‬
‫‪4‬‬
‫‪3‬‬
‫‪61‬‬
‫‪41‬‬
‫‪60‬‬
‫‪148,982‬‬
‫‪68,234‬‬
‫‪28,522‬‬
‫‪332,665‬‬
‫‪193,534‬‬
‫‪86,732‬‬
‫‪74,747‬‬
‫‪186,976‬‬
‫‪67,000‬‬
‫‪-‬‬
‫‪220‬‬
‫‪250‬‬
‫‪49%‬‬
‫‪62%‬‬
‫‪16%‬‬
‫‪32,423‬‬
‫‪15,233‬‬
‫‪5,811‬‬
‫________________________‬
‫‪42‬‬
‫‪43‬‬
‫לעניין פרק ג' זה‪" ,‬מצרפי" או "הרמה המצרפית"‪ ,‬משמעם רמת הפעילות כולה‪.‬‬
‫לקבוצה נכסי נדל"ן להשקעה בהקמה בישראל ובסרביה‪.‬‬
‫‪-35‬‬‫*‬
‫‪.14‬‬
‫נתון זה כולל רק את הפרויקטים אשר הקמתם צפויה להסתיים בתקופה העוקבת לתקופת הדיווח‪ ,‬וכן שנחתמו חוזים‬
‫להשכרת ‪ 50%‬או יותר מסך שטחיהם‪ .‬הנתון מבטא את אומדן ההכנסה השנתי הכולל המייצג הצפוי מפרויקטים אלה‬
‫)ולאו דווקא את ההכנסות בשנה העוקבת(‪.‬‬
‫קרקעות )מצרפי(‬
‫להלן פרטים בדבר קרקעות‪ ,‬שסווגו כנדל"ן להשקעה בהקמה‪ ,‬ברמה המצרפית‪ ,‬לפי אזורים‪,‬‬
‫‪44‬‬
‫בשנים ‪ 2012‬ו‪:2011-‬‬
‫אזור‬
‫תקופה )שנה שנסתיימה ביום(‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫פרמטרים‬
‫ישראל‬
‫הסכום בו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום‬
‫התקופה )מאוחד( )באלפי ש"ח(‬
‫סה"כ שטח הקרקעות בתום התקופה )באלפי מ"ר(‬
‫‪24,000‬‬
‫‪24,000‬‬
‫‪57‬‬
‫‪57‬‬
‫מסחר‬
‫‪20‬‬
‫‪20‬‬
‫‪66‬‬
‫‪66‬‬
‫‪1,600‬‬
‫‪1,485‬‬
‫‪103‬‬
‫‪103‬‬
‫‪52‬‬
‫‪52‬‬
‫סה"כ‪ ,‬זכויות בניה בקרקעות‪ ,‬לפי תוכניות‬
‫מאושרות‪ ,‬לפי שימושים )באלפי מ"ר(‬
‫סרביה‬
‫משרדים‬
‫הסכום בו מוצגות הקרקעות בדוחות הכספיים בתום‬
‫התקופה )מאוחד( )באלפי אירו(‬
‫סה"כ שטח הקרקעות בתום התקופה )באלפי מ"ר(‬
‫סה"כ‪ ,‬זכויות בניה בקרקעות‪ ,‬לפי תוכניות‬
‫מסחר‬
‫מאושרות‪ ,‬לפי שימושים )באלפי מ"ר(‬
‫להלן פרטים בדבר זכויות בנייה בנכסים מניבים של החברה בישראל‪ ,‬בשנים ‪ 2012‬ו‪:2011-‬‬
‫תקופה )שנה שנסתיימה ביום(‬
‫סה"כ‪ ,‬זכויות בניה בנכסים מניבים שטרם‬
‫נוצלו‪ ,‬לפי תוכניות מאושרות‪ ,‬לפי שימושים‬
‫)באלפי מ"ר( )חלק החברה(‬
‫‪.15‬‬
‫מסחר‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪22‬‬
‫‪21‬‬
‫רכישת ומכירת נכסים )מצרפי(‬
‫להלן פרטים אודות נכסים שנמכרו ושנרכשו‪ ,‬ברמה המצרפית‪ ,‬לפי אזורים‪ ,‬בשנים ‪2011 ,2012‬‬
‫‪45‬‬
‫ו‪:2010-‬‬
‫אזור‬
‫פרמטרים‬
‫תקופה )שנה שנסתיימה ביום(‬
‫‪31.12.2010‬‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫ישראל‬
‫נכסים‬
‫שנמכרו‬
‫ארה"ב‬
‫מספר נכסים שנמכרו בתקופה‬
‫תמורה ממימוש נכסים שנמכור בתקופה )מאוחד( )באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫שטח נכסים שנמכרו בתקופה )מאוחד( )באלפי מ"ר(‬
‫‪ NOI‬של נכסים שנמכרו )מאוחד( )באלפי ש"ח(‬
‫רווח‪/‬הפסד שנרשם בגין מימוש הנכסים )מאוחד( )באלפי‬
‫‪46‬‬
‫ש"ח(‬
‫‪1‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪265,326‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪14‬‬
‫‪18,741‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪23,504‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪47‬‬
‫________________________‬
‫‪44‬‬
‫‪45‬‬
‫‪46‬‬
‫‪47‬‬
‫לקבוצה קרקעות שסווגו כנדל"ן להשקעה בפתוח בישראל ובסרביה בלבד‪.‬‬
‫במהלך השנים ‪ 2010‬עד ‪ ,2012‬הקבוצה רכשה נכסים בארה"ב בלבד‪ .‬במהלך השנים ‪ 2010‬ו‪ ,2011-‬הקבוצה לא מכרה‬
‫נכסים בישראל ובארה"ב‪ .‬במהלך שנת ‪ 2012‬מכרה הקבוצה נכס בישראל‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 31.3‬לדוח‪ ,‬ונכס בארה"ב‪,‬‬
‫כמפורט בהערת שוליים ‪ 48‬לדוח‪.‬‬
‫הסכום כאמור מהווה ‪ 8.8%‬משווי הנכס‪ .‬שווי המכירה נקבע בהליך ‪ BMBY‬ולדעת החברה הנו גבוה משווי עסקה‬
‫שהייתה מתבצעת מול גורם שלישי‪ ,‬לא קשור‪ ,‬בהליך משא ומתן רגיל‪.‬‬
‫הואיל והנכסים בארה"ב נרכשו על‪-‬ידי הקבוצה במהלך החודשים מאי עד יולי ‪ ,2010‬הנתונים המופיעים עבור שנת ‪2010‬‬
‫הינם בגין החודשים מאי עד דצמבר ‪ .2010‬כמו‪-‬כן‪ ,‬הנתונים המופיעים עבור שנת ‪ 2011‬הינם בגין החודשים מאי )מועד‬
‫רכישת הנכס( – דצמבר ‪.2011‬‬
‫‪-36-‬‬
‫אזור‬
‫נכסים‬
‫שנמכרו‬
‫פרמטרים‬
‫‪48‬‬
‫נכסים‬
‫שנרכשו‬
‫‪49‬‬
‫מספר נכסים שנמכרו בתקופה‬
‫תמורה ממימוש נכסים שנמכור בתקופה )מאוחד( )באלפי‬
‫דולר(‬
‫שטח נכסים שנמכרו בתקופה )מאוחד( )באלפי מ"ר(‬
‫‪ NOI‬של נכסים שנמכרו )מאוחד( )באלפי דולר(‬
‫רווח‪/‬הפסד שנרשם בגין מימוש הנכסים )מאוחד( )באלפי‬
‫דולר(‬
‫‪50‬‬
‫מספר נכסים שנרכשו בתקופה‬
‫עלות נכסים שנרכשו בתקופה )מאוחד( )באלפי דולר(‬
‫‪51‬‬
‫‪ NOI‬של נכסים שנרכשו )מאוחד( )באלפי דולר(‬
‫שטח נכסים שנרכשו בתקופה )מאוחד( )באלפי מ"ר(‬
‫תקופה )שנה שנסתיימה ביום(‬
‫‪31.12.2010‬‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫‬‫‬‫‪1‬‬
‫‪1,337‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪5‬‬
‫‪75‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(352‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2‬‬
‫‪138,036‬‬
‫‪2,559‬‬
‫‪90‬‬
‫‪1‬‬
‫‪21,707‬‬
‫‪1,095‬‬
‫‪23‬‬
‫‪24‬‬
‫‪381,862‬‬
‫‪9,931‬‬
‫‪212‬‬
‫________________________‬
‫‪48‬‬
‫‪49‬‬
‫‪50‬‬
‫‪51‬‬
‫במהלך הרבעון השלישי של שנת ‪ 2012‬מכרו ביג ‪ USA‬ושותפיה את הנכס ‪ Victorian Walk‬שבמדינת קליפורניה‪ ,‬ארה"ב‪,‬‬
‫בתמורה לסך של כ‪ 1,337-‬אלפי דולר )חלק ביג ‪) (USA‬כ‪ 5,230-‬אלפי ש"ח(‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי בחודש אפריל ‪ ,2011‬התקשרה החברה באמצעות חברה בת בשליטתה בהסכם לרכישת ‪ 50%‬מהונה המונפק של‬
‫חברה הולנדית אשר התקשרה בהסכם לרכישת קרקע בשטח של כ‪ 136-‬דונם בבלגראד‪ ,‬סרביה‪ ,‬עליה בכוונת החברה‬
‫ההולנדית להקים מרכז קניות‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬טרם הושלם ההסכם האמור‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪ 19.1‬לדוח‪.‬‬
‫הנתון אינו כולל את העלייה בשיעור ההחזקה בביג פאשן נצרת משיעור של ‪ 26.6%‬לשיעור אפקטיבי של ‪.41%‬‬
‫ה‪ NOI -‬משקף את החלק היחסי בלבד החל ממועד רכישת הנכסים‪.‬‬
‫‪-37-‬‬
‫רשימת נכסים מהותיים‬
‫‪.16‬‬
‫להלן פרטים אודות הנכסים המהותיים של הקבוצה‪ ,‬לשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪:2010-‬‬
‫נתונים נוספים הנדרשים לפי תקנה ‪8‬ב)ט( )לפי‬
‫העניין(‬
‫פריט מידע‬
‫שם הנכס ומאפייניו ‪ ‬‬
‫אזור ‪ ‬‬
‫נברסקה‪,‬‬
‫ארה"ב‬
‫ציון מטבע‬
‫הפעילות ‪ ‬‬
‫דולר ‪ ‬‬
‫שימוש‬
‫עיקרי‬
‫‪Village‬‬
‫עלות‬
‫‪*Pointe‬‬
‫מקורית‬
‫‪ 86,533‬‬
‫)אלפי‬
‫דולר(‬
‫חלק‬
‫‪ 44%‬‬
‫התאגיד‬
‫האפקטיבי‬
‫שטח‬
‫כ‪41,000-‬‬
‫]מ"ר[‬
‫שנה‬
‫שנת‬
‫‪2012‬‬
‫ערך‬
‫בספרים‬
‫בסוף‬
‫תקופה‬
‫)מאוחד(‬
‫)אלפי‬
‫ש"ח( ‪ ‬‬
‫הכנסות‬
‫מדמי‬
‫שווי‬
‫‪NOI‬‬
‫הוגן שכירות בפועל‬
‫בסוף בתקופ בתקופה‬
‫תקופה‬
‫ה ‪) ‬מאוחד(‬
‫)אלפי )מאוחד )אלפי‬
‫דולר( ( )אלפי דולר( ‪ ‬‬
‫דולר(‬
‫‪93,133 347,667‬‬
‫‪6,785‬‬
‫‪6,680‬‬
‫שיעור‬
‫שיעור‬
‫התשואה התשואה‬
‫המותאם‬
‫)‪(%‬‬
‫)‪(%‬‬
‫‪7.17%‬‬
‫‪7.17%‬‬
‫רווחי שערוך‬
‫)מאוחד(‬
‫)אלפי דולר(‬
‫‪3,667‬‬
‫דמי‬
‫מודל‬
‫שיעור‬
‫שכירות‬
‫זיהוי מעריך ההערכה‬
‫התפוסה‬
‫ממוצעים‬
‫שמעריך‬
‫השווי‬
‫לתום‬
‫תקופה ‪ ‬למ"ר‬
‫)שם וניסיון( השווי פעל‬
‫לחודש‬
‫‪52‬‬
‫לפיו‬
‫)‪(%‬‬
‫)בדולר( ‪ ‬‬
‫‪98%‬‬
‫‪18‬‬
‫‪Michel‬‬
‫‪Mcguire‬‬
‫‪53‬‬
‫הנחות נוספות בבסיס‬
‫ההערכה‬
‫שיעור היוון של ‪ 6.5%‬לדמי‬
‫הבסיסיים‪.‬‬
‫השכירות‬
‫גישת היוון בקביעת שיעור ההיוון‬
‫ההכנסות נלקחו בחשבון‪ ,‬בין היתר‪:‬‬
‫שיעור התפוסה‪ ,‬מיקום‪,‬‬
‫ותמהיל‬
‫הנכס‬
‫סוג‬
‫השוכרים‪.‬‬
‫מסחרי‬
‫שנת‬
‫‪2011‬‬
‫‪341,853‬‬
‫שנת‬
‫‪2010‬‬
‫‪86,533 307,107‬‬
‫‪ 6,438 89,467‬‬
‫*‪ ‬‬
‫‪ 6,075‬‬
‫‪6.8%‬‬
‫‪ 6.8%‬‬
‫‪2,933‬‬
‫‪95.02%‬‬
‫‪ 18‬‬
‫*‪ ‬‬
‫*‪ ‬‬
‫*‬
‫*‬
‫‪97%‬‬
‫‪ 17‬‬
‫שיעור היוון של ‪ 6.5%‬לדמי‬
‫‪ ‬הבסיסיים‪.‬‬
‫השכירות‬
‫גישת היוון בקביעת שיעור ההיוון‬
‫‪ 53Michel‬ההכנסות נלקחו בחשבון‪ ,‬בין היתר‪:‬‬
‫‪Mcguire‬‬
‫שיעור התפוסה‪ ,‬מיקום‪,‬‬
‫ותמהיל‬
‫הנכס‬
‫סוג‬
‫השוכרים‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪52‬‬
‫‪53‬‬
‫בגישה זו נעשה היוון ישיר של ההכנסות השנתיות הצפויות לפי שיעור ההיוון הראוי‪.‬‬
‫מעריך שווי מוסמך בעל תואר ראשון במתמטיקה וכלכלה ובנוסף בוגר קורסים בפיתוח ויזום נדל"ן )"‪ .("Michel Mcguire‬למעריך השווי ניסיון בביצוע הערכות שווי לקניונים‪ ,‬מרכזי קניות‬
‫מסחריים משרדים ועוד‪ .‬לחברה אין תלות במעריך השווי‪.‬‬
‫‪-38‬‬‫*‬
‫הואיל והנכס נרכש בסוף חודש דצמבר ‪ ,2010‬לא הוצגו בטבלה הנתונים התוצאתיים‪ .‬יצוין‪ ,‬כי לא נערכה הערכת שווי בקשר עם הנכס לצורך רכישתו ושוויו נקבע במסגרת העסקה בין מוכר‬
‫מרצון לקונה מרצון‪.‬‬
‫נתונים נוספים הנדרשים לפי תקנה ‪8‬ב)ט( )לפי‬
‫העניין(‬
‫פריט מידע‬
‫שם הנכס ומאפייניו ‪ ‬‬
‫אזור‬
‫קליפורניה‬
‫ארה"ב‬
‫ציון מטבע‬
‫הפעילות ‪ ‬‬
‫דולר ‪ ‬‬
‫שימוש‬
‫עיקרי‬
‫‪*La‬‬
‫עלות‬
‫‪Verne‬‬
‫מקורית‬
‫כ‪10,500-‬‬
‫)אלפי‬
‫דולר(‬
‫חלק‬
‫‪ 39.92%‬‬
‫התאגיד‬
‫האפקטיבי‬
‫שטח‬
‫כ‪21,000-‬‬
‫]מ"ר[‬
‫ערך‬
‫בספרים‬
‫שנה‬
‫בסוף‬
‫תקופה‬
‫)מאוחד(‬
‫)אלפי‬
‫ש"ח( ‪ ‬‬
‫שנת‬
‫‪2012‬‬
‫‪64,824‬‬
‫הכנסות‬
‫מדמי‬
‫שווי‬
‫‪NOI‬‬
‫הוגן שכירות בפועל‬
‫בסוף בתקופ בתקופה‬
‫ה‬
‫תקופה‬
‫)מאוחד(‬
‫)אלפי )מאוחד )אלפי‬
‫דולר( ( )אלפי דולר( ‪ ‬‬
‫דולר(‬
‫‪17,365‬‬
‫‪1,060‬‬
‫‪962‬‬
‫שיעור‬
‫שיעור התשואה‬
‫התשואה המותאם‬
‫)‪(%‬‬
‫)‪(%‬‬
‫‪5.54%‬‬
‫‪5.54%‬‬
‫רווחי שערוך‬
‫)מאוחד(‬
‫)אלפי דולר(‬
‫‪150-‬‬
‫דמי‬
‫מודל‬
‫שיעור‬
‫שכירות‬
‫התפוסה ממוצעים זיהוי מעריך ההערכה‬
‫שמעריך‬
‫השווי‬
‫לתום‬
‫למ"ר‬
‫תקופה ‪ ‬לחודש )שם וניסיון( השווי פעל‬
‫‪54‬‬
‫לפיו‬
‫)‪(%‬‬
‫)בדולר( ‪ ‬‬
‫‪93%‬‬
‫‪8‬‬
‫הנחות נוספות בבסיס‬
‫ההערכה‬
‫שיעור היוון של ‪ 6.5%‬לדמי‬
‫הבסיסיים‬
‫השכירות‬
‫בקביעת שיעור ההיוון‬
‫‪Michel‬‬
‫‪ 53‬גישת היוון נלקחו בחשבון‪ ,‬בין היתר‪:‬‬
‫ההכנסות‬
‫‪ ‬‬
‫‪Mcguire‬‬
‫שיעור התפוסה‪ ,‬מיקום‪,‬‬
‫ותמהיל‬
‫הנכס‬
‫סוג‬
‫השוכרים‪.‬‬
‫מסחרי‬
‫שנת‬
‫‪2011‬‬
‫‪ 66,924‬‬
‫‪17,515‬‬
‫‪755‬‬
‫‪ 581‬‬
‫‪**3.3%‬‬
‫‪5.3%‬‬
‫‪7,036‬‬
‫‪83.5%‬‬
‫‪6‬‬
‫שנת‬
‫‪2010‬‬
‫‪37,190‬‬
‫‪10,479‬‬
‫‪*836‬‬
‫‪*393‬‬
‫‪*3.75%‬‬
‫‪7.43%‬‬
‫‪-‬‬
‫‪93.5‬‬
‫‪7‬‬
‫‪Michel‬‬
‫‪Mcguire‬‬
‫‪53‬‬
‫שיעור היוון של ‪ 6.5%‬לדמי‬
‫הבסיסיים‬
‫השכירות‬
‫גישת היוון בקביעת שיעור ההיוון‬
‫ההכנסות נלקחו בחשבון‪ ,‬בין היתר‪:‬‬
‫שיעור התפוסה‪ ,‬מיקום‪,‬‬
‫ותמהיל‬
‫הנכס‬
‫סוג‬
‫השוכרים‪.‬‬
‫* הנכס נרכש בחודש יוני ‪ ,2010‬הנתונים התוצאתיים שבטבלה המתייחסים לשנת ‪ 2010‬משקפים את תוצאות המרכז האמור בתקופה שבין חודש יוני לחודש דצמבר‪.2010 ,‬‬
‫** בשנת ‪ 2011‬בוצעו עבודות התאמה במרכז הקניות‪ ,‬אשר השפיעו על אחוזי התפוסה ועל ההכנסות משכירות בפועל‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪54‬‬
‫בגישה זו נעשה היוון ישיר של ההכנסות השנתיות הצפויות לפי שיעור ההיוון הראוי‪.‬‬
‫‪-39‬‬‫נתונים נוספים הנדרשים לפי תקנה ‪8‬ב)ט( )לפי‬
‫העניין(‬
‫פריט מידע‬
‫שם הנכס ומאפייניו‬
‫אזור‬
‫אזור‬
‫התעשיה‬
‫בנתניה‪,‬‬
‫ישראל‬
‫ציון מטבע‬
‫הפעילות ‪ ‬‬
‫שקל ‪ ‬‬
‫שימוש‬
‫עיקרי‬
‫מסחרי‬
‫עלות‬
‫מקורית‬
‫)אלפי‬
‫ש"ח(‬
‫‪141,651‬‬
‫ערך‬
‫הכנסות‬
‫שווי‬
‫‪NOI‬‬
‫בספרים‬
‫מדמי‬
‫הוגן‬
‫שכירות בפועל‬
‫שנה בסוף‬
‫בסוף בתקופה בתקופה‬
‫תקופה‬
‫)מאוחד( תקופה )מאוחד( )מאוחד(‬
‫)אלפי‬
‫)אלפי‬
‫)אלפי‬
‫)אלפי‬
‫דולר(‬
‫דולר( ‪ ‬‬
‫ש"ח(‬
‫דולר(‬
‫‪2012‬‬
‫ביג‬
‫פולג‬
‫*‪ ‬‬
‫*‪ ‬‬
‫‪220,412 220,412 2011‬‬
‫‪17,101‬‬
‫‪16,433‬‬
‫‪ 18,741‬‬
‫‪ 18,318‬‬
‫שיעור‬
‫התשואה‬
‫)‪(%‬‬
‫‪7.06%‬‬
‫‪8.31%‬‬
‫________________________‬
‫‪55‬‬
‫בגישה זו נעשה היוון ישיר של ההכנסות השנתיות הצפויות לפי שיעור ההיוון הראוי‪.‬‬
‫שיעור‬
‫התשואה‬
‫המותאם‬
‫)‪(%‬‬
‫‪ 7.06%‬‬
‫‪8.31%‬‬
‫רווחי שערוך‬
‫)מאוחד(‬
‫)אלפי דולר(‬
‫‪40,109‬‬
‫‪ 7,458‬‬
‫דמי‬
‫שיעור‬
‫שכירות‬
‫התפוסה‬
‫ממוצעים‬
‫לתום‬
‫למ"ר‬
‫‪ ‬‬
‫תקופה‬
‫לחודש‬
‫)‪(%‬‬
‫)בדולר(‬
‫‪100%‬‬
‫בקרוב‬
‫‪100%‬‬
‫בקרוב ‪ ‬‬
‫‪108‬‬
‫‪ 107‬‬
‫זיהוי מעריך‬
‫השווי‬
‫)שם וניסיון( ‪ ‬‬
‫*‬
‫מודל‬
‫ההערכה‬
‫שמעריך‬
‫השווי‬
‫פעל‬
‫‪55‬‬
‫לפיו‬
‫*‬
‫הנחות נוספות בבסיס‬
‫ההערכה‬
‫*‬
‫שיעור היוון של ‪ 8%‬לדמי‬
‫השכירות הבסיסיים ושל‬
‫‪ 9.25%‬לתוספת דמי‬
‫הנובעים‬
‫השכירות‬
‫מפדיון‪ .‬בקביעת שיעור‬
‫גישת ההיוון נלקחו בחשבון‪,‬‬
‫ירון ספקטור‪ 56‬‬
‫שיעור‬
‫היתר‪:‬‬
‫היוון בין‬
‫ההכנסות התפוסה‪ ,‬מיקום‪ ,‬סוג‬
‫הנכס‪ ,‬תמהיל וכן הערכת‬
‫הנכס כחלק ממכלול‬
‫מרכזי קבוצת ביג המגלם‬
‫פיזור סיכונים ויתרון‬
‫בניהול משותף‪ .‬‬
‫‪-40‬‬‫חלק‬
‫התאגיד‬
‫האפקטיבי‬
‫‪50%‬‬
‫‪212,954 212,954 2010‬‬
‫שטח‬
‫]מ"ר[ ‪ ‬‬
‫כ‪ 27,000-‬‬
‫‪15,373‬‬
‫‪17,605‬‬
‫‪8.27%‬‬
‫‪8.27%‬‬
‫‪22,994‬‬
‫‪100%‬‬
‫בקרוב‬
‫‪102‬‬
‫ירון ספקטור‬
‫‪56‬‬
‫שיעור היוון של ‪ 8%‬לדמי‬
‫השכירות הבסיסיים ושל‬
‫‪ 9.25%‬לתוספת דמי‬
‫הנובעים‬
‫השכירות‬
‫מפדיון‪ .‬בקביעת שיעור‬
‫גישת ההיוון נלקחו בחשבון‪,‬‬
‫שיעור‬
‫היתר‪:‬‬
‫היוון בין‬
‫ההכנסות התפוסה‪ ,‬מיקום‪ ,‬סוג‬
‫הנכס‪ ,‬תמהיל וכן הערכת‬
‫הנכס כחלק ממכלול‬
‫מרכזי קבוצת ביג המגלם‬
‫פיזור סיכונים ויתרון‬
‫בניהול משותף‪.‬‬
‫* הואיל והנכס נמכר ב‪ 31-‬בדצמבר ‪ ,2012‬לא הוצגו בטבלה לעיל הנתונים המאזניים‪ .‬יצוין‪ ,‬כי לא נערכה הערכת שווי בקשר עם הנכס לצורך מכירתו ושוויו נקבע במסגרת‬
‫העסקה שבוצעה בהליך ‪.BMBY‬‬
‫________________________‬
‫‪56‬‬
‫שמאי מקרקעין מוסמך על‪-‬פי חוק שמאי המקרקעין‪ .‬בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים ותואר שני במנהל עסקים‪ ,‬בוגר שמאות מקרקעין וניהול נכסים )"ירון ספקטור"(‪ .‬בעל ניסיון‬
‫בביצוע הערכות שווי‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לחברות‪ :‬גמול חברה להשקעות וגמול מלונאות‪ ,‬ד‪ .‬רוטשטיין‪ ,‬מגדלי עסקים‪ ,‬משהב‪ ,‬ישראלום‪ ,‬מנופים פיננסים‪ ,‬בית גיל הזהב ועוד‪.‬‬
‫‪-41‬‬‫פריט מידע‬
‫שם הנכס ומאפייניו‬
‫אזור‬
‫שדרות‬
‫ההסתדרות‬
‫סמוך לצומת‬
‫קרית אתא‪,‬‬
‫ישראל‬
‫ציון מטבע‬
‫הפעילות ‪ ‬‬
‫שקל ‪ ‬‬
‫ערך‬
‫הכנסות‬
‫בספרים שווי‬
‫‪NOI‬‬
‫מדמי‬
‫הוגן שכירות בפועל‬
‫בסוף‬
‫שנה תקופה בסוף בתקופה בתקופה‬
‫)מאוחד( תקופה )מאוחד( )מאוחד(‬
‫)אלפי‬
‫)אלפי )אלפי‬
‫)אלפי‬
‫דולר(‬
‫דולר( ‪ ‬‬
‫דולר(‬
‫ש"ח(‬
‫‪25,300 331,340 331,340 2012‬‬
‫ביג‬
‫קריות‬
‫‪ 28,072‬‬
‫שיעור‬
‫התשואה‬
‫)‪(%‬‬
‫‪8.47%‬‬
‫שיעור‬
‫התשואה‬
‫המותאם‬
‫)‪(%‬‬
‫‪ 8.47%‬‬
‫נתונים נוספים הנדרשים לפי תקנה ‪8‬ב)ט( )לפי העניין(‬
‫רווחי שערוך‬
‫)מאוחד(‬
‫)אלפי דולר(‬
‫‪24,855‬‬
‫מודל‬
‫דמי‬
‫שיעור‬
‫התפוסה שכירות זיהוי מעריך ההערכה‬
‫שמעריך‬
‫לתום ממוצעים‬
‫השווי‬
‫)שם וניסיון( ‪ ‬השווי‬
‫תקופה ‪ ‬למ"ר‬
‫פעל‬
‫לחודש‬
‫)‪(%‬‬
‫‪57‬‬
‫לפיו‬
‫)בדולר(‬
‫‪100%‬‬
‫בקרוב‬
‫‪83‬‬
‫ירון ספקטור‬
‫‪56‬‬
‫‪58‬‬
‫שימוש‬
‫עיקרי‬
‫מסחרי‬
‫עלות‬
‫מקורית‬
‫)אלפי‬
‫ש"ח(‬
‫‪ 158,095‬‬
‫‪22,424 306,500 306,500 2011‬‬
‫‪ 25,394‬‬
‫‪8.29%‬‬
‫________________________‬
‫‪57‬‬
‫‪58‬‬
‫בגישה זו נעשה היוון ישיר של ההכנסות השנתיות הצפויות לפי שיעור ההיוון הראוי‪.‬‬
‫לפרטים אודות שעבוד הנכס ראה סעיפים ‪ 27.4.1‬ו‪ 27.9.1-‬לדוח‪.‬‬
‫‪8.29%‬‬
‫‪ 10,796‬‬
‫‪100%‬‬
‫בקרוב ‪ ‬‬
‫‪ 74‬‬
‫ירון ספקטור‬
‫‪56‬‬
‫הנחות נוספות בבסיס‬
‫ההערכה‬
‫שיעור היוון של ‪ 8.25%‬לדמי‬
‫השכירות הבסיסיים ושל‬
‫‪ 9.5%‬לתוספת דמי השכירות‬
‫הנובעים מפדיון ו‪9.5%-‬‬
‫לממוצע רווח מניהול בשלוש‬
‫גישת השנים האחרונות‪ .‬בקביעת‬
‫נלקחו‬
‫ההיוון‬
‫היוון שיעור‬
‫ההכנסות בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ :‬שיעור‬
‫התפוסה‪ ,‬מיקום‪ ,‬סוג הנכס‪,‬‬
‫תמהיל וכן הערכת הנכס‬
‫כחלק ממכלול מרכזי קבוצת‬
‫ביג המגלם פיזור סיכונים‬
‫ויתרון בניהול משותף‪.‬‬
‫שיעור היוון של ‪ 8.25%‬לדמי‬
‫השכירות הבסיסיים ושל‬
‫‪ 9.5%‬לתוספת דמי השכירות‬
‫הנובעים מפדיון‪ .‬בקביעת‬
‫נלקחו‬
‫ההיוון‬
‫גישת שיעור‬
‫היוון בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ :‬שיעור‬
‫ההכנסות התפוסה‪ ,‬מיקום‪ ,‬סוג הנכס‪,‬‬
‫תמהיל וכן הערכת הנכס‬
‫כחלק ממכלול מרכזי קבוצת‬
‫ביג המגלם פיזור סיכונים‬
‫ויתרון בניהול משותף‪ .‬‬
‫‪-42‬‬‫פריט מידע‬
‫שם הנכס ומאפייניו‬
‫חלק‬
‫התאגיד‬
‫האפקטיבי‬
‫‪100%‬‬
‫שטח‬
‫]מ"ר[ ‪ ‬‬
‫כ‪26,400 -‬‬
‫ערך‬
‫שווי הכנסות‬
‫‪NOI‬‬
‫בספרים‬
‫מדמי‬
‫הוגן שכירות בפועל‬
‫בסוף‬
‫שנה תקופה בסוף בתקופה בתקופה‬
‫)מאוחד( תקופה )מאוחד( )מאוחד(‬
‫)אלפי‬
‫)אלפי‬
‫)אלפי‬
‫)אלפי‬
‫דולר(‬
‫דולר( ‪ ‬‬
‫ש"ח(‬
‫דולר(‬
‫‪15,823 234,500 234,500 2010‬‬
‫‪18,479‬‬
‫שיעור‬
‫התשואה‬
‫)‪(%‬‬
‫‪7.88%‬‬
‫שיעור‬
‫התשואה‬
‫המותאם‬
‫)‪(%‬‬
‫‪7.88%‬‬
‫נתונים נוספים הנדרשים לפי תקנה ‪8‬ב)ט( )לפי העניין(‬
‫רווחי שערוך‬
‫)מאוחד(‬
‫)אלפי דולר(‬
‫‪17,542‬‬
‫מודל‬
‫דמי‬
‫ההערכה‬
‫שיעור שכירות‬
‫התפוסה ממוצעים זיהוי מעריך שמעריך‬
‫השווי‬
‫לתום‬
‫השווי‬
‫למ"ר‬
‫‪ ‬‬
‫(‬
‫וניסיון‬
‫שם‬
‫)‬
‫‪ ‬‬
‫תקופה‬
‫פעל‬
‫לחודש‬
‫)‪(%‬‬
‫‪57‬‬
‫לפיו‬
‫)בדולר(‬
‫‪100%‬‬
‫בקרוב‬
‫‪68‬‬
‫ירון ספקטור‬
‫‪56‬‬
‫הנחות נוספות בבסיס‬
‫ההערכה‬
‫שיעור היוון של ‪ 8.25%‬לדמי‬
‫השכירות הבסיסיים ושל‬
‫‪ 9.5%‬לתוספת דמי השכירות‬
‫הנובעים מפדיון‪ .‬בקביעת‬
‫נלקחו‬
‫ההיוון‬
‫גישת שיעור‬
‫היוון בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ :‬שיעור‬
‫ההכנסות התפוסה‪ ,‬מיקום‪ ,‬סוג הנכס‪,‬‬
‫תמהיל וכן הערכת הנכס‬
‫כחלק ממכלול מרכזי קבוצת‬
‫ביג המגלם פיזור סיכונים‬
‫ויתרון בניהול משותף‪.‬‬
‫‪-43-‬‬
‫נתונים נוספים הנדרשים לפי תקנה ‪8‬ב)ט( )לפי‬
‫העניין(‬
‫פריט מידע‬
‫שם הנכס ומאפייניו‬
‫אזור‬
‫אזור‬
‫התעשייה‬
‫הישן‪ ,‬בית‬
‫שמש‪,‬‬
‫ישראל‬
‫ציון מטבע‬
‫הפעילות ‪ ‬‬
‫שקל ‪ ‬‬
‫שימוש‬
‫עיקרי‬
‫עלות‬
‫מקורית‬
‫)אלפי‬
‫ש"ח(‬
‫מסחרי‬
‫ערך‬
‫הכנסות‬
‫בספרים שווי‬
‫‪NOI‬‬
‫מדמי‬
‫הוגן שכירות בפועל‬
‫שנה בסוף‬
‫תקופה בסוף בתקופה בתקופה‬
‫)מאוחד( תקופה )מאוחד( )מאוחד(‬
‫)אלפי‬
‫)אלפי )אלפי‬
‫)אלפי‬
‫דולר(‬
‫דולר( ‪ ‬‬
‫דולר(‬
‫ש"ח(‬
‫‪172,980 172,980 2012‬‬
‫קניון‬
‫בית‬
‫‪60‬‬
‫שמש‬
‫‪2011‬‬
‫‪50,410 50,410‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪ -‬‬
‫‪ -‬‬
‫שיעור‬
‫התשואה‬
‫)‪(%‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫שיעור‬
‫התשואה‬
‫המותאם‬
‫)‪(%‬‬
‫‪ -‬‬
‫‪-‬‬
‫רווחי שערוך‬
‫)מאוחד(‬
‫)אלפי דולר(‬
‫‪41,543‬‬
‫)‪ (1,442‬‬
‫מודל‬
‫דמי‬
‫שיעור‬
‫התפוסה שכירות זיהוי מעריך ההערכה‬
‫שמעריך‬
‫לתום ממוצעים‬
‫השווי‬
‫תקופה ‪ ‬למ"ר )שם וניסיון( השווי‬
‫פעל‬
‫לחודש‬
‫)‪(%‬‬
‫‪59‬‬
‫לפיו‬
‫)בדולר(‬
‫‪-‬‬
‫‪ -‬‬
‫‪138,695‬‬
‫________________________‬
‫‪59‬‬
‫‪60‬‬
‫בגישה זו נעשה היוון ישיר של ההכנסות השנתיות הצפויות לפי שיעור ההיוון הראוי‪.‬‬
‫הקניון בבית שמש נפתח לקהל הרחב במהלך הרבעון הראשון לשנת ‪ .2013‬אי לכך לא קיימים נתונים תוצאתיים לשנים ‪.2010-2012‬‬
‫‪-‬‬
‫‪ -‬‬
‫ירון‬
‫ספקטור‪ 56‬‬
‫הנחות נוספות בבסיס‬
‫ההערכה‬
‫שיעור היוון של ‪ 8.5%‬לדמי‬
‫השכירות הבסיסיים בגין‬
‫דברים‬
‫חוזים‪/‬זכרון‬
‫חתומים ושל ‪ 9%‬לשטחים‬
‫הפנויים‪/‬במו"מ‪ .‬בקביעת‬
‫נלקחו‬
‫ההיוון‬
‫גישת שיעור‬
‫היוון בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ :‬מיקום‪,‬‬
‫הכנסות סוג הנכס‪ ,‬תמהיל וכן‬
‫כחלק‬
‫הנכס‬
‫הערכת‬
‫ממכלול מרכזי קבוצת ביג‬
‫המגלם פיזור סיכונים‬
‫ויתרון בניהול משותף‪.‬‬
‫ירון‬
‫גישת‬
‫ספקטור‪ 56‬ההשוואה‬
‫‪ -‬‬
‫‪-44‬‬‫חלק‬
‫התאגיד‬
‫האפקטיבי‬
‫‪100%‬‬
‫שטח‬
‫]מ"ר[‬
‫כ‪13,900 -‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪20,830‬‬
‫‪20,830‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(2,603‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫ירון‬
‫ספקטור‬
‫‪56‬‬
‫גישת‬
‫השוואה‬
‫‪-‬‬
‫‪-45-‬‬
‫‪.17‬‬
‫התאמות הנדרשות ברמת התאגיד‬
‫‪17.1‬‬
‫התאמה לדוח על המצב הכספי‬
‫סך השווי ההוגן )במאוחד( של נכסי הנדל"ן של הקבוצה כמפורט בסעיף ‪ 10.2‬לדוח‪ ,‬תואם‬
‫את השווי ההוגן של נכסי הנדל"ן להשקעה כפי המופיע בדוח על המצב הכספי )המאוחד( של‬
‫הקבוצה‪ ,‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬
‫‪17.2‬‬
‫התאמה לרווחי ‪FFO‬‬
‫להלן פרטים אודות מדד רווח ה‪ 61,(Funds from Operations) FFO-‬וכן להתאמות מהרווח‬
‫הנקי למדד זה לשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪:2012-‬‬
‫רווח נקי לתקופה‬
‫התאמות‪:‬‬
‫נטרול שיערוך נדל"ן להשקעה‬
‫ונדל"ן להקמה‬
‫נטרול הפחתת עודפי עלות‬
‫נטרול מסים נדחים‬
‫נטרול הכנסות ממוניטין שלילי‬
‫נטרול הוצאות פחת והפחתות‬
‫‪62‬‬
‫נטרול התאמות אחרות‬
‫נטרול הוצאות מס בגין מימוש נדל"ן‬
‫להשקעה‬
‫התאמות המתייחסות לחברות‬
‫כלולות המוצגות בהתאם לשיטת‬
‫השווי המאזני‬
‫חלקן של זכיות שאינן מקנות‬
‫שליטה בהתאמות לעיל‬
‫‪Funds From Operations‬‬
‫)‪ (FFO‬נומינאלי לפי הוראות רשות‬
‫‪63‬‬
‫ניירות ערך‬
‫התאמות נוספות‪:‬‬
‫הפרשי שער‬
‫הוצאות מימון אינפלציוניות‬
‫‪ FFO‬ריאלי לפי גישת ההנהלה‬
‫‪ FFO‬לשנה שנסתיימה ביום‬
‫‪31.12.2010‬‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫באלפי ש"ח‪ ,‬מאוחד בלתי מבוקר‬
‫‪272,126‬‬
‫‪91,333‬‬
‫‪277,630‬‬
‫)‪(260,782‬‬
‫)‪(203,378‬‬
‫)‪(232,795‬‬
‫‪10,572‬‬
‫‪40,826‬‬
‫‬‫‪2,770‬‬
‫‪9,003‬‬
‫‪9,279‬‬
‫‪146,107‬‬
‫‬‫‪1,756‬‬
‫‪6,422‬‬
‫‪5,533‬‬
‫‪44,105‬‬
‫)‪(61,963‬‬
‫‪921‬‬
‫‪6,913‬‬
‫‪30,414‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(7,065‬‬
‫‪17,541‬‬
‫)‪(3,365‬‬
‫)‪(4,702‬‬
‫‪1,560‬‬
‫‪-‬‬
‫‪98,666‬‬
‫‪70,620‬‬
‫‪31,475‬‬
‫)‪(162‬‬
‫‪22,493‬‬
‫‪120,997‬‬
‫)‪(2,276‬‬
‫‪35,868‬‬
‫‪104,212‬‬
‫‪15,274‬‬
‫‪34,953‬‬
‫‪81,702‬‬
‫________________________‬
‫‪61‬‬
‫‪62‬‬
‫‪63‬‬
‫רווח נקי‪ ,‬בנטרול רווחים והפסדים ממכירת נכסים‪ ,‬שינויים בשווי ההוגן של נכסים שהוכרו ברווח הכולל‪ ,‬פחת‬
‫והפחתות שונות‪ ,‬הוצאות והכנסות ממיסים נדחים וכן הכנסות או הוצאות אחרות נוספות אשר אינן תזרימיות‬
‫באופיין‪.‬‬
‫הנתון שניתן ביחס לשנת ‪ 2011‬הינו תיאום הוצאות חד פעמיות בסך של כ‪ 5,580-‬אלפי ש"ח‪ ,‬בגין מענק למנכ"ל‬
‫החברה והפרשה בגין הליכים משפטיים חריגים שאינם קשורים לתקופות הדיווח‪ .‬הנתון שניתן בגין ‪ 2012‬הנו הוצאות‬
‫בעבור רכישת נכסים מניבים בתקופה‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי ‪ FFO‬אינו מהווה מדד פיננסי מבוסס כללי חשבונאות מקובלים‪ .‬מדד זה מחושב בהתאם להנחיות הרשות‬
‫ניירות ערך‪ .‬המדד מהווה רווח נקי חשבונאי לתקופה‪ ,‬בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות )לרבות רווחים או‬
‫הפסדים משערוכי נכסים(‪ ,‬מכירות נכסים‪ ,‬פחת והפחתות וסוגי רווח נוספים‪ .‬השימוש במדד זה מקובל לבחינת‬
‫ביצועיהן של חברות נדל"ן מניב‪ .‬ההתאמות הנדרשות מהרווח החשבונאי מפורטות בטבלה בסעיף ‪ 17.2‬זה לעיל‪.‬‬
‫‪-46-‬‬
‫‪.18‬‬
‫נכסי נדל"ן להשקעה מהותיים מאוד‬
‫‪18.1‬‬
‫ביג באר שבע‬
‫‪18.1.1‬‬
‫הצגת הנכס‬
‫להלן פרטים אודות מרכז הקניות ביג באר שבע ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪:2012‬‬
‫פירוט ליום ‪31.12.2012‬‬
‫שם הנכס‪:‬‬
‫מיקום הנכס‪ :‬‬
‫שטחי הנכס ‪ -‬פיצול לפי שימושים‪:‬‬
‫מבנה האחזקה בנכס‪:‬‬
‫חלק התאגיד האפקטיבי בנכס‪:‬‬
‫תאריך רכישת הנכס‪ :‬‬
‫פירוט זכויות משפטיות בנכס‪:‬‬
‫מצב רישום זכויות משפטיות‪:‬‬
‫זכויות בנייה בלתי מנוצלות‬
‫משמעותיות‪:‬‬
‫נושאים מיוחדים‪:‬‬
‫שיטת הצגה בדוחות הכספיים‪:‬‬
‫‪18.1.2‬‬
‫ביג באר שבע‬
‫אזור התעשייה של באר שבע‪ ,‬ישראל ‪ ‬‬
‫שבעה מבנים נפרדים )רובם חד‪-‬קומתיים( בשטח בנוי כולל של כ‪ 33,000-‬מ"ר‪ ,‬מתוכם‬
‫כ‪ 32,400-‬מ"ר הינם שטחים מסחריים להשכרה‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬במרכז כ‪ 1,000-‬מקומות חניה‬
‫פתוחים המשמשים את באי המרכז וגן משחקים לילדים‪.‬‬
‫מחצית מהזכויות בנכס מוחזקות ישירות על‪-‬ידי החברה ומחציתן באמצעות שותפות‬
‫ביג )ראה בנוסף תרשים האחזקות בסעיף ‪ 1.8‬לדוח( ‪ ‬‬
‫‪100%‬‬
‫מחצית מהזכויות נרכשו ביום ‪ 22‬באפריל ‪ 1996‬והיתרה ביום ‪ 31‬במרס ‪ 2003‬‬
‫זכויות חכירה מהוונות הרשומות במינהל מקרקעי ישראל )"ממ"י"( לתקופה של ‪49‬‬
‫שנים המסתיימת בשנת ‪ 2048‬עם אופציה להארכה ב‪ 49-‬שנים נוספות‬
‫הזכויות רשומות בממ"י‪ ,‬מחציתן על‪-‬שם החברה ומחציתן על שם שותפות ביג ‪ ‬‬
‫כ‪ 1,000-‬מ"ר‬
‫‪64‬‬
‫אין‬
‫איחוד‬
‫נתונים עיקריים‬
‫להלן נתונים עיקריים בקשר עם מרכז הקניות ביג באר שבע לשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪:2010-‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק החברה בנכס ‪(100% -‬‬
‫שווי הוגן בסוף תקופה )באלפי ש"ח(‬
‫רווחי או הפסדי שערוך )באלפי ש"ח(‬
‫שיעור תפוסה ממוצע )‪(%‬‬
‫שטחים מושכרים בפועל )מ"ר(‬
‫סה"כ הכנסות )באלפי ש"ח(‬
‫דמי שכירות ממוצעים למטר )לחודש( )ש"ח(‬
‫דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים שנחתמו בתקופה )בש"ח(‬
‫‪) NOI‬אלפי ש"ח(‬
‫‪ NOI‬מותאם )אלפי ש"ח(‬
‫שיעור תשואה בפועל )‪(%‬‬
‫שיעור תשואה מותאם )‪(%‬‬
‫מספר שוכרים לתום שנת דיווח‬
‫‪66‬‬
‫הפדיון הממוצע למ"ר לחודש בש"ח‬
‫בתאריך רכישת הנכס*‬
‫עלות ההקמה )באלפי ש"ח(‬
‫מועד הרכישה‬
‫*‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫‪65‬‬
‫‪519,850‬‬
‫‪63,343‬‬
‫‪) 100%‬בקירוב(‬
‫‪30,137‬‬
‫‪43,872‬‬
‫‪103‬‬
‫‪109‬‬
‫‪39,809‬‬
‫‪39,809‬‬
‫‪7.66%‬‬
‫‪7.66%‬‬
‫‪74‬‬
‫‪1,602‬‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫שנת ‪2010‬‬
‫‪446,870‬‬
‫‪15,793‬‬
‫‪) 100%‬בקירוב(‬
‫‪29,613‬‬
‫‪41,935‬‬
‫‪100‬‬
‫‪91‬‬
‫‪38,455‬‬
‫‪38,455‬‬
‫‪8.61%‬‬
‫‪8.61%‬‬
‫‪62‬‬
‫‪1,517‬‬
‫‪431,077‬‬
‫‪40,257‬‬
‫‪) 100%‬בקירוב(‬
‫‪29,585‬‬
‫‪38,785‬‬
‫‪95‬‬
‫‪95‬‬
‫‪34,437‬‬
‫‪34,437‬‬
‫‪7.99%‬‬
‫‪7.99%‬‬
‫‪67‬‬
‫‪1,493‬‬
‫‪188,318‬‬
‫מחצית מהזכויות נרכשו ביום ‪ 22‬באפריל ‪ 1996‬והיתרה ביום‬
‫‪ 31‬במרס ‪ .2003‬יובהר כי הקבוצה יזמה את בניית מרכז‬
‫הקניות ולא רכשה מרכז קניות בנוי ופועל‪.‬‬
‫מוצג לפי עלות הקמה מקורית‪ ,‬ללא הפחתת פחת או ירידת ערך‪ ,‬כולל השבחות מהותיות שנעשו בנכס‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪64‬‬
‫‪65‬‬
‫‪66‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי בהתאם לתכנית בנין העיר זכויות הבניה הנוספות הינן כ‪ 43,000-‬מ"ר אולם משיקולי תכסית כ‪ 1,000-‬מ"ר‬
‫ניתנים למימוש‪.‬‬
‫השווי כאמור אינו כולל את השווי בגין בנין אמריקן איגל בסך ‪ 3,810‬אלפי ש"ח המוצג במסגרת נדל"ן להשקעה‬
‫בהקמה‪.‬‬
‫יובהר‪ ,‬כי הנתון הינו למיטב ידיעת החברה והוא ניתן על בסיס מידע שהתקבל מאת השוכרים או מאת צדדים‬
‫שלישיים אחרים )לפי העניין( וכי אין ביכולתה של החברה לוודא כי מידע זה אכן נכון‪.‬‬
‫‪-47‬‬‫‪18.1.3‬‬
‫פילוח מבנה הכנסות ועלויות‬
‫להלן נתונים בדבר הכנסות ועלויות בקשר עם מרכז הקניות ביג באר שבע‪ ,‬לשנים ‪,2012‬‬
‫‪ 2011‬ו‪:2010-‬‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק החברה בנכס ‪(100% -‬‬
‫הכנסות‪:‬‬
‫מדמי שכירות ‪ -‬קבועות‬
‫מדמי שכירות ‪ -‬משתנות‬
‫מדמי ניהול‬
‫סה"כ הכנסות‬
‫עלויות‪:‬‬
‫ניהול‪ ,‬אחזקה ותפעול לרבות שיווק וללא העמסות מטה‬
‫סה"כ עלויות‪:‬‬
‫רווח‪:‬‬
‫‪:NOI‬‬
‫‪18.1.4‬‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫שנת ‪2010‬‬
‫‪34,283‬‬
‫‪2,976‬‬
‫‪6,613‬‬
‫‪43,872‬‬
‫‪32,581‬‬
‫‪2,832‬‬
‫‪6,522‬‬
‫‪41,935‬‬
‫‪29,890‬‬
‫‪3,001‬‬
‫‪5,895‬‬
‫‪38,786‬‬
‫‪4,063‬‬
‫‪4,063‬‬
‫‪39,809‬‬
‫‪39,809‬‬
‫‪3,480‬‬
‫‪3,480‬‬
‫‪38,455‬‬
‫‪38,455‬‬
‫‪4,349‬‬
‫‪4,349‬‬
‫‪34,437‬‬
‫‪34,437‬‬
‫שוכרים עיקריים בנכס‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬לא קיימים שוכרים עיקריים במרכז הקניות ביג באר שבע‪.‬‬
‫‪18.1.5‬‬
‫הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‬
‫להלן נתונים אודות הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים בקשר עם מרכז הקניות ביג‬
‫באר שבע‪:‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק החברה בנכס ‪-‬‬
‫‪(100%‬‬
‫מרכיבים קבועים‬
‫מרכיבים משתנים )אומדן(*‬
‫סה"כ‬
‫*‬
‫לשנת ‪2013‬‬
‫‪37,161‬‬
‫‪6,613‬‬
‫‪43,774‬‬
‫לשנת ‪ 2014‬לשנת ‪ 2015‬לשנת ‪ 2016‬לשנת ‪ 2017‬ואילך ‪ ‬‬
‫‪ 36,269‬‬
‫‪ 6,613‬‬
‫‪ 42,882‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪35,588‬‬
‫‪6,613‬‬
‫‪42,201‬‬
‫‪ 32,987‬‬
‫‪6,613‬‬
‫‪ 39,600‬‬
‫‪ 91,596‬‬
‫‪ 6,613‬‬
‫‪ 98,209‬‬
‫בהתאם למידע המצוי בידי הנהלת החברה‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי הערכות הקבוצה לעיל בדבר ההכנסות הצפויות בגין חוזי שכירות חתומים בקשר‬
‫עם ביג באר שבע‪ ,‬הינן מידע צופה פני עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ ,‬המבוסס על חוזי‬
‫שכירות חתומים אשר בידי הקבוצה נכון למועד הדוח ועל מידע המצוי בידי הנהלת‬
‫החברה‪ .‬הערכות אלה עשויות שלא להתממש‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬או להתממש באופן שונה‪,‬‬
‫לרבות באופן שונה מהותית‪ ,‬מכפי שנצפה‪ ,‬מסיבות שונות וביניהן‪ ,‬ביטול מוקדם ו‪/‬או‬
‫הפרה של חוזי השכירות‪ ,‬משבר עסקי של מי מהשוכרים ו‪/‬או עקב התממשותם של כל או‬
‫חלק מגורמי הסיכון כמתואר בסעיף ‪ 37‬לדוח‪.‬‬
‫‪-48‬‬‫‪18.1.6‬‬
‫השבחות ושינויים מתוכננים בנכס‬
‫להלן פרטים אודות השבחות ושינויים מתוכננים במרכז הקניות באר שבע‪:‬‬
‫פרטים‪ :‬‬
‫הוספת שטחי מסחר בסך של כ‪ 700-‬מ"ר המהווים‬
‫תוספת חנויות למרכז מסחרי קיים ‪ ‬‬
‫מהות ההשבחה ‪ ‬‬
‫השטחים הנוספים שיתווספו‬
‫)במ"ר( ‪ ‬‬
‫מצב סטטוטורי‬
‫‪ 700‬מ"ר ‪ ‬‬
‫כולל‬
‫תקציב הקמה )באלפי ש"ח( ‪ ‬‬
‫מתוכננת יתרה‬
‫)נתונים לפי ‪ 100%‬חלק החברה‬
‫שטרם הושקעה‬
‫בנכס ‪(100% -‬‬
‫בפועל ‪ ‬‬
‫שיעור השטחים לגביהם נחתמו הסכמים להשכרה מתוך‬
‫השטחים הנוספים ‪ ‬‬
‫סטאטוס ביצוע‬
‫תאריך צפוי להשלמה‬
‫‪18.1.7‬‬
‫מימון ספציפי‬
‫התקבל היתר בניה‬
‫‪ 6,000‬אלפי ש"ח ‪ ‬‬
‫הושקעו כ‪ 3,800 -‬אלפי ש"ח‬
‫‪100%‬‬
‫נמצא בהליך הקמה‬
‫אפריל ‪2013‬‬
‫‪67‬‬
‫בשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪ 2010-‬ונכון למועד הדוח‪ ,‬לא היה קיים מימון ספציפי בקשר עם מרכז‬
‫הקניות ביג באר שבע‪ .‬יצוין כי מרכז זה משועבד לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב‬
‫)סדרה ד'(‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 18.1.8‬להלן‪.‬‬
‫‪18.1.8‬‬
‫שעבודים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס‬
‫להלן פרטים בדבר שעבודים ומגבלות מהותיות בקשר עם מרכז הקניות ביג באר שבע ליום‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪:2012‬‬
‫פירוט‬
‫הסכום המובטח‬
‫על‪-‬ידי השעבוד‬
‫ליום‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫אגרות החוב )סדרה ד'( מובטחות בשעבוד על‪-‬ידי החברה לטובת‬
‫הנאמן לאגרות החוב )סדרה ד'( בשעבודים כמפורט להלן‪(1) :‬‬
‫שעבוד קבוע ויחיד‪ ,‬מדרגה ראשונה‪ ,‬והמחאה יחידה על דרך‬
‫השעבוד‪ ,‬מדרגה ראשונה‪ ,‬על כל זכויות החכירה )המהוונות( מאת‬
‫ממ"י ביחס לחלקה עליה בנוי ביג באר שבע‪ ,‬הרשומות על‪-‬שם‬
‫קבוצת ביג; )‪ (2‬שעבוד קבוע יחיד‪ ,‬מדרגה ראשונה‪ ,‬והמחאה יחידה‬
‫על דרך השעבוד‪ ,‬מדרגה ראשונה על פירות ביג באר שבע ו‪(3)-‬‬
‫שעבוד קבוע ויחיד‪ ,‬מדרגה ראשונה‪ ,‬על תגמולי ביטוח המגיעים‬
‫ו‪/‬או שיגיעו לקבוצת ביג בהתאם לפוליסת ביטוח רכוש מסוג "אש‬
‫מורחב" של ביג באר שבע‪ ,‬והכל כמפורט בדוח הצעת המדף‬
‫)לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דוח הצעת המדף שפרסמה החברה בדוח‬
‫מתקן ביום ‪ 21‬בפברואר ‪) 2010‬אסמכתא מספר‪2010-01- :‬‬
‫‪ ,(390780‬המובא בדוח זה בדרך של הפניה(‪.‬‬
‫‪430,742‬‬
‫סוג‬
‫שעבודים‬
‫דרגה‬
‫ראשונה‬
‫________________________‬
‫‪67‬‬
‫"מימון ספציפי לנכס" משמעו‪ ,‬הלוואה שנלקחה במטרה לממן רכישת נכס‪ ,‬המקיימת לפחות אחד מאלה‪) :‬א(‬
‫מחויבות החברה לפירעון ההלוואה מוגבלת בעיקרה לנכס או לתזרימים שינבעו מן הנכס )‪ ;(Non-Recource‬או )ב(‬
‫הוסכם כי התזרים המופק מן הנכס ישמש תחילה לכיסוי ההלוואה‪.‬‬
‫‪-49‬‬‫‪18.1.9‬‬
‫פרטים אודות הערכת השווי‬
‫להלן פרטים אודות הערכת שווי בקשר עם מרכז הקניות ביג באר שבע לשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪-‬‬
‫‪:2010‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק התאגיד בנכס ‪(100% -‬‬
‫השווי שנקבע )באלפי ש"ח(‬
‫זהות מעריך השווי‬
‫האם המעריך בלתי תלוי?‬
‫האם קיים הסכם שיפוי?‬
‫‪68‬‬
‫תאריך התוקף של הערכת השווי‬
‫מודל הערכת השווי‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫שנת ‪2010‬‬
‫‪519,850‬‬
‫ירון ספקטור‬
‫כן‬
‫כן‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫‪446,870‬‬
‫ירון ספקטור‬
‫כן‬
‫כן‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪431,077‬‬
‫ירון ספקטור‬
‫כן‬
‫כן‬
‫‪31.12.2010‬‬
‫היוון הכנסות‬
‫היוון הכנסות‬
‫היוון הכנסות‬
‫פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי‬
‫אם ההערכה‬
‫בגישת היוון‬
‫תזרימי‬
‫מזומנים‬
‫) ‪Income‬‬
‫‪(Approach‬‬
‫שטח בר‪-‬השכרה ) ‪Gross‬‬
‫‪ (Leasable Area‬שנלקח‬
‫בחשבון בחישוב )מ"ר(‬
‫שיעור תפוסה בשנה ‪(%) 1+‬‬
‫שיעור תפוסה בשנה ‪(%) 2+‬‬
‫שיעור תפוסה מייצג מתוך‬
‫השטח בר‪-‬ההשכרה לצורך‬
‫הערכת שווי )‪(%‬‬
‫דמי שכירות חודשיים ממוצעים‬
‫למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי‬
‫בשנה ‪) 1+‬ש"ח(‬
‫דמי שכירות חודשיים ממוצעים‬
‫למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי‬
‫בשנה ‪) 2+‬ש"ח(‬
‫דמי שכירות חודשיים מייצגים‬
‫ממוצעים למ"ר מושכר לצורך‬
‫הערכת שווי )ש"ח(‬
‫שיעור היוון שכ"ד שנלקח לצורך‬
‫הערכת השווי )‪(%‬‬
‫שיעור היוון הפרשי פדיון שנלקח‬
‫לצורך הערכת השווי )‪(%‬‬
‫שיעור היוון רווחי ניהול לצורך‬
‫הערכת השווי )‪(%‬‬
‫ניתוח רגישות לשווי‪:‬‬
‫שיעורי‬
‫תפוסה*‬
‫שיעורי היוון‬
‫דמי שכירות‬
‫ממוצעים למטר‬
‫*‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪102‬‬
‫‪92‬‬
‫‪89‬‬
‫‪102‬‬
‫‪92‬‬
‫‪89‬‬
‫‪102‬‬
‫‪92‬‬
‫‪89‬‬
‫‪8%‬‬
‫‪8%‬‬
‫‪8%‬‬
‫‪9.25%‬‬
‫‪9.25%‬‬
‫‪9.25%‬‬
‫‪9.5%‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫שינוי בשווי )באלפי ש"ח(‬
‫בשנת ‪2012‬‬
‫ירידה של ‪5%‬‬
‫)‪(22,990‬‬
‫עליה של ‪0.5%‬‬
‫ירידה של‪0.5%‬‬
‫עליה של ‪5%‬‬
‫ירידה של ‪5%‬‬
‫)‪(27,050‬‬
‫‪30,650‬‬
‫‪22,990‬‬
‫)‪(22,990‬‬
‫הואיל ומרכז הקניות מאוכלס בתפוסה של ‪ 100%‬בקרוב‪ ,‬לא הוצגה בניתוח הרגישות עליה בשיעורי התפוסה‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪68‬‬
‫‪30,137‬‬
‫‪29,613‬‬
‫‪29,585‬‬
‫התאריך אליו מתייחסת הערכת השווי‪.‬‬
‫‪-50-‬‬
‫‪18.2‬‬
‫ביג כרמיאל‬
‫‪18.2.1‬‬
‫הצגת הנכס‬
‫להלן פרטים אודות מרכז הקניות ביג כרמיאל ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪:2012‬‬
‫פירוט ליום ‪31.12.2012‬‬
‫שם הנכס‪:‬‬
‫מיקום הנכס‪ :‬‬
‫שטחי הנכס ‪ -‬פיצול לפי‬
‫שימושים‪:‬‬
‫מבנה האחזקה בנכס‪:‬‬
‫חלק התאגיד האפקטיבי בנכס‪:‬‬
‫תאריך רכישת הנכס‪ :‬‬
‫פירוט זכויות משפטיות בנכס‪:‬‬
‫מצב רישום זכויות משפטיות‪:‬‬
‫זכויות בנייה בלתי מנוצלות‬
‫משמעותיות‪:‬‬
‫נושאים מיוחדים‪:‬‬
‫שיטת הצגה בדוחות הכספיים‪:‬‬
‫‪18.2.2‬‬
‫ביג כרמיאל‬
‫אזור התעשייה הישן של כרמיאל‪ ,‬ישראל‬
‫מרכז הקניות מורכב משני מגרשים בשטח כולל של כ‪ 67,000-‬מ"ר‪ (1) :‬מגרש מספר ‪ 2‬בשטח‬
‫כולל של כ‪ 55,000-‬מ"ר‪ ,‬עליו בנויים ארבעה מבנים מסחריים נפרדים‪ ,‬חד קומתיים‪ ,‬מתוכם‬
‫כ‪ 22,300-‬מ"ר הינם שטחים מסחריים להשכרה ובמרכזם מגרש חניה פתוח הכולל כ‪570-‬‬
‫מקומות חניה; )‪ (2‬מגרש מספר ‪ 1‬בשטח כולל של כ‪ 12,000-‬מ"ר עליו מבנה ובו ארבע קומות‬
‫בשטח של ‪ 4,400‬מ"ר המשמשות לתעשייה עתירת ידע מעל קומת קרקע בשטח מסחרי‬
‫להשכרה של כ‪ 900-‬מ"ר וקומת ביניים בשטח כולל של כ‪ 200-‬מ"ר ועל גג המבנה ובעורפו‬
‫מגרשי חניה פתוחים הכוללים כ‪ 150-‬מקומות חניה‬
‫באמצעות שותפות ביג )ראה בנוסף תרשים האחזקות בסעיף ‪ 1.8‬לדוח( ‪ ‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪ 75%‬מהזכויות נרכשו ביום ‪ 25‬בדצמבר ‪ 2003‬והיתרה ביום ‪ 29‬במרס ‪2005‬‬
‫זכויות חכירה מהוונות לתקופה של ‪ 49‬שנים המסתיימת בשנת ‪ 2047‬עם אופציה להארכת‬
‫התקופה ל‪ 49-‬שנים נוספות‪.‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬רשומות בממ"י ‪ 100%‬מהזכויות על‪-‬שם שותפות ביג‬
‫כ‪ 2,500-‬מ"ר )במגרש ‪(1‬‬
‫‪69‬‬
‫אין‬
‫איחוד‬
‫נתונים עיקריים‬
‫להלן נתונים עיקריים בקשר עם מרכז הקניות ביג כרמיאל לשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪:2010-‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק החברה בנכס ‪(100% -‬‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫שנת ‪2010‬‬
‫שווי הוגן בסוף תקופה )באלפי ש"ח(‬
‫רווחי או הפסדי שערוך )באלפי ש"ח(‬
‫שיעור תפוסה ממוצע )‪(%‬‬
‫שטחים מושכרים בפועל )מ"ר(‬
‫סה"כ הכנסות )באלפי ש"ח(‬
‫דמי שכירות ממוצעים למטר )לחודש( )ש"ח(‬
‫דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים שנחתמו בתקופה )בש"ח(‬
‫‪) NOI‬אלפי ש"ח(‬
‫‪ NOI‬מותאם )אלפי ש"ח(‬
‫שיעור תשואה בפועל )‪(%‬‬
‫שיעור תשואה מותאם )‪(%‬‬
‫מספר שוכרים לתום שנת דיווח‬
‫‪70‬‬
‫הפדיון הממוצע למ"ר לחודש בש"ח‬
‫בתאריך רכישת הנכס*‬
‫עלות ההקמה )באלפי ש"ח(‬
‫‪377,060‬‬
‫‪41,930‬‬
‫‪) 100%‬בקירוב(‬
‫‪22,797‬‬
‫‪33,509‬‬
‫‪103‬‬
‫‪103‬‬
‫‪29,746‬‬
‫‪29,746‬‬
‫‪7.89%‬‬
‫‪7.89%‬‬
‫‪65‬‬
‫‪1,389‬‬
‫‪335,130‬‬
‫‪22,686‬‬
‫‪) 100%‬בקירוב(‬
‫‪22,619‬‬
‫‪31,738‬‬
‫‪97‬‬
‫‪103‬‬
‫‪28,125‬‬
‫‪28,125‬‬
‫‪8.42%‬‬
‫‪8.42%‬‬
‫‪68‬‬
‫‪1,371‬‬
‫‪312,444‬‬
‫‪41,444‬‬
‫‪) 100%‬בקירוב(‬
‫‪22,574‬‬
‫‪29,252‬‬
‫‪93‬‬
‫‪192‬‬
‫‪25,378‬‬
‫‪25,378‬‬
‫‪8.12%‬‬
‫‪8.12%‬‬
‫‪77‬‬
‫‪1,395‬‬
‫מועד הרכישה‬
‫*‬
‫‪174,129‬‬
‫‪ 75%‬מהזכויות נרכשו ביום ‪ 25‬בדצמבר ‪ 2003‬והיתרה ביום ‪29‬‬
‫במרס ‪.2005‬‬
‫מוצג לפי עלות הקמה מקורית‪ ,‬ללא הפחתת פחת או ירידת ערך‪ ,‬כולל עלויות שהוונו בגין השבחות מהותיות‬
‫שנעשו‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪69‬‬
‫‪70‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי בהתאם לתכנית בנין העיר זכויות הבניה הנוספות הינן כ‪ 40,000-‬מ"ר אולם משיקולי תכסית כ‪ 2,500-‬מ"ר‬
‫ניתנים למימוש‪.‬‬
‫יובהר‪ ,‬כי הנתון הינו למיטב ידיעת החברה והוא ניתן על בסיס מידע שהתקבל מאת השוכרים או מאת צדדים‬
‫שלישיים אחרים )לפי העניין( וכי אין ביכולתה של החברה לוודא כי מידע זה אכן נכון‪.‬‬
‫‪-51‬‬‫‪18.2.3‬‬
‫פילוח מבנה הכנסות ועלויות‬
‫להלן נתונים בדבר הכנסות ועלויות בקשר עם מרכז הקניות ביג כרמיאל‪ ,‬לשנים ‪2011 ,2012‬‬
‫ו‪:2010-‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק החברה בנכס ‪(100% -‬‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫הכנסות‪:‬‬
‫מדמי שכירות ‪ -‬קבועות‬
‫מדמי שכירות ‪ -‬משתנות‬
‫מדמי ניהול‬
‫סה"כ הכנסות‬
‫עלויות‪:‬‬
‫ניהול‪ ,‬אחזקה ותפעול לרבות שיווק וללא העמסות מטה‬
‫סה"כ עלויות‪:‬‬
‫רווח‪:‬‬
‫‪:NOI‬‬
‫‪18.2.4‬‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫שנת ‪2010‬‬
‫‪26,093‬‬
‫‪2,005‬‬
‫‪5,411‬‬
‫‪33,509‬‬
‫‪24,616‬‬
‫‪1,832‬‬
‫‪5,291‬‬
‫‪31,739‬‬
‫‪22,746‬‬
‫‪1,641‬‬
‫‪4,864‬‬
‫‪29,251‬‬
‫‪3,762‬‬
‫‪3,762‬‬
‫‪29,747‬‬
‫‪29,747‬‬
‫‪3,524‬‬
‫‪3,524‬‬
‫‪28,215‬‬
‫‪28,215‬‬
‫‪3,873‬‬
‫‪3,873‬‬
‫‪25,378‬‬
‫‪25,378‬‬
‫שוכרים עיקריים בנכס‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬לא קיימים שוכרים עיקריים במרכז הקניות ביג כרמיאל‪.‬‬
‫‪18.2.5‬‬
‫הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‬
‫להלן נתונים אודות הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים בקשר עם מרכז הקניות ביג‬
‫כרמיאל‪:‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק החברה בנכס ‪-‬‬
‫‪(100%‬‬
‫מרכיבים קבועים‬
‫מרכיבים משתנים )אומדן(*‬
‫סה"כ‬
‫*‬
‫לשנת‬
‫‪2013‬‬
‫לשנת‬
‫‪ 2014‬‬
‫‪26,871‬‬
‫‪5,411‬‬
‫‪32,282‬‬
‫‪ 25,869‬‬
‫‪ 5,411‬‬
‫‪ 31,280‬‬
‫לשנת‬
‫‪ 2016‬‬
‫לשנת‬
‫‪ 2015‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪ 21,846‬‬
‫‪23,931‬‬
‫‪ 5,411‬‬
‫‪ 5,411‬‬
‫‪ 27,257‬‬
‫‪29,342‬‬
‫לשנת ‪2017‬‬
‫ואילך ‪ ‬‬
‫‪ 56,402‬‬
‫‪ 5,411‬‬
‫‪ 61,813‬‬
‫בהתאם למידע המצוי בידי הנהלת החברה‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי הערכות הקבוצה לעיל בדבר ההכנסות הצפויות בגין חוזי שכירות חתומים בקשר‬
‫עם ביג כרמיאל‪ ,‬הינן מידע צופה פני עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ ,‬המבוסס על חוזי‬
‫שכירות חתומים אשר בידי הקבוצה נכון למועד הדוח ועל מידע המצוי בידי הנהלת‬
‫החברה‪ .‬הערכות אלה עשויות שלא להתממש‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬או להתממש באופן שונה‪,‬‬
‫לרבות באופן שונה מהותית‪ ,‬מכפי שנצפה‪ ,‬מסיבות שונות וביניהן‪ ,‬ביטול מוקדם ו‪/‬או‬
‫הפרה של חוזי השכירות‪ ,‬משבר עסקי של מי מהשוכרים ו‪/‬או עקב התממשותם של כל או‬
‫חלק מגורמי הסיכון כמתואר בסעיף ‪ 37‬לדוח‪.‬‬
‫‪18.2.6‬‬
‫מימון ספציפי‬
‫בשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪ 2010-‬ונכון למועד הדוח‪ ,‬לא היה קיים מימון ספציפי בקשר עם מרכז‬
‫הקניות ביג כרמיאל חרף היותו משועבד להבטחת אשראי ששימש לצרכי פעילותה הכוללת‬
‫של החברה‪.‬‬
‫‪-52‬‬‫‪18.2.7‬‬
‫שעבודים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס‬
‫להלן פרטים בדבר שעבודים ומגבלות מהותיות בקשר עם מרכז הקניות ביג כרמיאל ליום‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪:2012‬‬
‫פירוט‬
‫הסכום המובטח על‪-‬ידי‬
‫השעבוד ליום‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫שעבוד קבוע מדרגה ראשונה לטובת בנק הפועלים בע"מ )לפרטים‬
‫נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪ 27.4.1‬לדוח( כמפורט להלן‪ (1) :‬זכויות‬
‫שותפות ביג על‪-‬פי הסכמי החכירה שנחתמו עם ממ"י בקשר עם‬
‫המרכז והמקרקעין עליהם בנוי המרכז‪ ,‬לרבות זכויותיו לפיצוי‬
‫ו‪/‬או לשיפוי כלפי צד שלישי בכל הקשור למקרקעין לרבות בשל‬
‫הינזקם או הפקעתם של המקרקעין; )‪ (2‬זכויות שותפות ביג‬
‫לקבלת כספים מאת ממ"י במקרה של ביטול הסכמי החכירה;‬
‫)‪ (3‬מלוא זכויות שותפות ביג לקבלת פטור ו‪/‬או הקלה ו‪/‬או הנחה‬
‫ממס ו‪/‬או לברירה אם לנצל פטור או הקלה או הנחה כאמור בין‬
‫מספר נכסים של שותפות ביג והכל מכוח פקודת מס הכנסה‬
‫)נוסח חדש( תשכ"א ‪ 1961 -‬ו‪/‬או חוק מיסוי מקרקעין )שבח‬
‫ורכישה( תשכ"ג ‪ 1963 -‬ו‪/‬או חוק מס ערך מוסף‪ ,‬התשל"ו ‪1975 -‬‬
‫ו‪/‬או כל דין אחר‪ ,‬אשר יהא בהם להפחית את שיעור המס ו‪/‬או‬
‫סכום המס בגין מכירת המקרקעין‪ (4) .‬זכויות שותפות ביג‬
‫לקבלת כספים‪) ,‬לרבות כספים המגיעים לשותפות במקרה של‬
‫הפרה ו‪/‬או ביטול החוזה( על‪-‬פי חוזי השכירות וכל הסכם נוסף‬
‫ו‪/‬או תיקון לחוזי השכירות‪.‬‬
‫‪188,439‬‬
‫סוג‬
‫שעבודים‬
‫‪18.2.8‬‬
‫דרגה‬
‫ראשונה‬
‫פרטים אודות הערכת השווי‬
‫להלן פרטים אודות הערכת שווי בקשר עם מרכז הקניות ביג כרמיאל לשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪-‬‬
‫‪:2010‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק התאגיד בנכס ‪(100% -‬‬
‫השווי שנקבע )באלפי ש"ח(‬
‫זהות מעריך השווי‬
‫האם המעריך בלתי תלוי?‬
‫האם קיים הסכם שיפוי?‬
‫‪71‬‬
‫תאריך התוקף של הערכת השווי‬
‫מודל הערכת השווי‬
‫פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי‪:‬‬
‫אם ההערכה‬
‫בגישת היוון‬
‫תזרימי‬
‫מזומנים‬
‫) ‪Income‬‬
‫‪(Approach‬‬
‫שטח בר‪-‬השכרה ) ‪Gross Leasable‬‬
‫‪ (Area‬שנלקח בחשבון בחישוב‬
‫)מ"ר(‬
‫שיעור תפוסה בשנה ‪(%) 1+‬‬
‫שיעור תפוסה בשנה ‪(%) 2+‬‬
‫שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח‬
‫בר‪-‬ההשכרה לצורך הערכת שווי‬
‫)‪(%‬‬
‫דמי שכירות חודשיים ממוצעים‬
‫למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי‬
‫בשנה ‪) 1+‬ש"ח(‬
‫דמי שכירות חודשיים ממוצעים‬
‫למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי‬
‫בשנה ‪) 2+‬ש"ח(‬
‫דמי שכירות חודשיים מייצגים‬
‫ממוצעים למ"ר מושכר לצורך‬
‫הערכת שווי )ש"ח(‬
‫________________________‬
‫‪71‬‬
‫התאריך אליו מתייחסת הערכת השווי‪.‬‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫שנת ‪2010‬‬
‫‪377,060‬‬
‫ירון ספקטור‬
‫כן‬
‫כן‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫היוון הכנסות‬
‫‪335,130‬‬
‫ירון ספקטור‬
‫כן‬
‫כן‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫היוון הכנסות‬
‫‪312,444‬‬
‫ירון ספקטור‬
‫כן‬
‫כן‬
‫‪31.12.2010‬‬
‫היוון הכנסות‬
‫‪22,797‬‬
‫‪22,619‬‬
‫‪22,574‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪90‬‬
‫‪87‬‬
‫‪88‬‬
‫‪90‬‬
‫‪87‬‬
‫‪88‬‬
‫‪90‬‬
‫‪87‬‬
‫‪88‬‬
‫‪-53-‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק התאגיד בנכס ‪(100% -‬‬
‫שיעור היוון שכ"ד שנלקח לצורך‬
‫הערכת השווי )‪(%‬‬
‫שיעור היוון הפרשי פדיון שנלקח‬
‫לצורך הערכת השווי )‪(%‬‬
‫שיעור היוון רווחי ניהול לצורך‬
‫הערכת השווי )‪(%‬‬
‫ניתוח רגישות לשווי‪:‬‬
‫שיעורי תפוסה*‬
‫שיעורי היוון‬
‫דמי שכירות‬
‫ממוצעים למטר‬
‫*‬
‫ירידה של ‪5%‬‬
‫עליה של ‪5%‬‬
‫ירידה של ‪0.5%‬‬
‫עליה של ‪5%‬‬
‫ירידה של ‪5%‬‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫שנת ‪2010‬‬
‫‪8%‬‬
‫‪8%‬‬
‫‪8.25%‬‬
‫‪9.25%‬‬
‫‪9.25%‬‬
‫‪9.25%‬‬
‫‪9.5%‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫שינוי בשווי )באלפי ש"ח(‬
‫בשנת ‪2012‬‬
‫)‪(15,440‬‬
‫)‪(18,160‬‬
‫‪20,590‬‬
‫‪15,440‬‬
‫)‪(15,440‬‬
‫הואיל ומרכז הקניות מאוכלס בתפוסה של ‪ 100%‬בקרוב‪ ,‬לא הוצגה בניתוח הרגישות עליה בשיעורי התפוסה‪.‬‬
‫‪-54‬‬‫‪18.3‬‬
‫ביג יקנעם‬
‫‪18.3.1‬‬
‫הצגת הנכס‬
‫להלן פרטים אודות מרכז הקניות ביג יקנעם ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪:2012‬‬
‫פירוט ליום ‪31.12.2012‬‬
‫שם הנכס‪:‬‬
‫מיקום הנכס‪ :‬‬
‫שטחי הנכס ‪ -‬פיצול לפי‬
‫שימושים‪:‬‬
‫מבנה האחזקה בנכס‪:‬‬
‫חלק התאגיד האפקטיבי בנכס‪:‬‬
‫תאריך רכישת הנכס‪ :‬‬
‫פירוט זכויות משפטיות בנכס‪:‬‬
‫מצב רישום זכויות משפטיות‪:‬‬
‫זכויות בנייה בלתי מנוצלות‬
‫משמעותיות‪:‬‬
‫נושאים מיוחדים‪:‬‬
‫שיטת הצגה בדוחות הכספיים‪:‬‬
‫‪18.3.2‬‬
‫ביג יוקנעם‬
‫יקנעם‪ ,‬ישראל‬
‫שלושה מבנים במפלס עליון ובנוסף שטח מסחרי במפלס התחתון בשטח בנוי כולל של כ‪-‬‬
‫‪ 15,000‬מ"ר‪ ,‬מתוכם כ‪ 12,000-‬מ"ר הינם שטחים מסחריים להשכרה‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬במרכז כ‪420-‬‬
‫מקומות חניה פתוחים בבעלות שותפות ביג וכ‪ 180-‬מקומות חניה ציבוריים נוספים‪,‬‬
‫המשמשים את באי המרכז‬
‫באמצעות שותפות ביג )ראה בנוסף תרשים האחזקות בסעיף ‪ 1.8‬לדוח( ‪ ‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪ 22‬בפברואר ‪2006‬‬
‫זכויות חכירה מהוונות לתקופה של ‪ 49‬שנים המסתיימת בשנת ‪ 2055‬עם אופציה להארכת‬
‫התקופה ל‪ 49-‬שנים נוספות‪.‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬רשומות בממ"י ‪ 100%‬מהזכויות על‪-‬שם שותפות ביג‬
‫‬‫אין‬
‫איחוד‬
‫נתונים עיקריים‬
‫להלן נתונים עיקריים בקשר עם מרכז הקניות ביג יקנעם לשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪:2010-‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק החברה בנכס ‪(100% -‬‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫שנת ‪2010‬‬
‫שווי הוגן בסוף תקופה )באלפי ש"ח(‬
‫רווחי או הפסדי שערוך )באלפי ש"ח(‬
‫שיעור תפוסה ממוצע )‪(%‬‬
‫שטחים מושכרים בפועל )מ"ר(‬
‫סה"כ הכנסות )באלפי ש"ח(‬
‫דמי שכירות ממוצעים למטר )לחודש( )ש"ח(‬
‫דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים שנחתמו בתקופה )בש"ח(‬
‫‪) NOI‬אלפי ש"ח(‬
‫‪ NOI‬מותאם )אלפי ש"ח(‬
‫שיעור תשואה בפועל )‪(%‬‬
‫שיעור תשואה מותאם )‪(%‬‬
‫מספר שוכרים לתום שנת דיווח‬
‫‪72‬‬
‫הפדיון הממוצע למ"ר לחודש בש"ח‬
‫בתאריך רכישת הנכס*‬
‫עלות ההקמה )באלפי ש"ח(‬
‫מועד הרכישה‬
‫‪165,480‬‬
‫‪1,160‬‬
‫‪) 100%‬בקירוב(‬
‫‪12,300‬‬
‫‪16,546‬‬
‫‪92‬‬
‫‪76‬‬
‫‪14,660‬‬
‫‪14,660‬‬
‫‪8.86%‬‬
‫‪8.86%‬‬
‫‪58‬‬
‫‪1,349‬‬
‫‪164,320‬‬
‫‪11,377‬‬
‫‪) 100%‬בקירוב(‬
‫‪12,312‬‬
‫‪16,234‬‬
‫‪91‬‬
‫‪119‬‬
‫‪14,554‬‬
‫‪14,554‬‬
‫‪8.86%‬‬
‫‪8.86%‬‬
‫‪53‬‬
‫‪1,345‬‬
‫‪152,943‬‬
‫‪10,663‬‬
‫‪) 100%‬בקירוב(‬
‫‪12,138‬‬
‫‪15,106‬‬
‫‪86‬‬
‫‪124‬‬
‫‪13,585‬‬
‫‪13,585‬‬
‫‪8.88%‬‬
‫‪8.88%‬‬
‫‪54‬‬
‫‪1,280‬‬
‫*‬
‫‪79,769‬‬
‫‪ 22‬בפברואר‪2006 ,‬‬
‫מוצג לפי עלות הקמה מקורית‪ ,‬ללא הפחתת פחת או ירידת ערך‪ ,‬כולל עלויות שהוונו בגין השבחות מהותיות‬
‫שנעשו‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪72‬‬
‫יובהר‪ ,‬כי הנתון הינו למיטב ידיעת החברה והוא ניתן על בסיס מידע שהתקבל מאת השוכרים או מאת צדדים‬
‫שלישיים אחרים )לפי העניין( וכי אין ביכולתה של החברה לוודא כי מידע זה אכן נכון‪.‬‬
‫‪-55‬‬‫‪18.3.3‬‬
‫פילוח מבנה הכנסות ועלויות‬
‫להלן נתונים בדבר הכנסות ועלויות בקשר עם מרכז הקניות ביג יקנעם‪ ,‬לשנים ‪2011 ,2012‬‬
‫ו‪:2010-‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק החברה בנכס ‪(100% -‬‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫הכנסות‪:‬‬
‫מדמי שכירות ‪ -‬קבועות‬
‫מדמי שכירות ‪ -‬משתנות‬
‫מדמי ניהול‬
‫סה"כ הכנסות‬
‫עלויות‪:‬‬
‫ניהול‪ ,‬אחזקה ותפעול לרבות שיווק וללא העמסות מטה‬
‫סה"כ עלויות‪:‬‬
‫רווח‪:‬‬
‫‪:NOI‬‬
‫‪18.3.4‬‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫‪13,556‬‬
‫‪73‬‬
‫‪2,917‬‬
‫‪16,546‬‬
‫‪13,313‬‬
‫‪84‬‬
‫‪2,838‬‬
‫‪16,235‬‬
‫‪1,886‬‬
‫‪1,886‬‬
‫‪14,660‬‬
‫‪14,660‬‬
‫‪1,681‬‬
‫‪1,681‬‬
‫‪14,554‬‬
‫‪14,554‬‬
‫שנת ‪2010‬‬
‫‪12,194‬‬
‫‪263‬‬
‫‪2,649‬‬
‫‪15,106‬‬
‫‪1,521‬‬
‫‪1,521‬‬
‫‪13,585‬‬
‫‪13,585‬‬
‫שוכרים עיקריים בנכס‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬לא קיימים שוכרים עיקריים במרכז הקניות ביג יקנעם‪.‬‬
‫‪18.3.5‬‬
‫הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‬
‫להלן נתונים אודות הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים בקשר עם מרכז הקניות ביג‬
‫יקנעם‪:‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק החברה בנכס ‪-‬‬
‫‪(100%‬‬
‫מרכיבים קבועים‬
‫מרכיבים משתנים )אומדן(*‬
‫סה"כ‬
‫*‬
‫לשנת‬
‫‪2013‬‬
‫לשנת‬
‫‪ 2014‬‬
‫‪13,783‬‬
‫‪2,917‬‬
‫‪16,700‬‬
‫‪ 14,209‬‬
‫‪ 2,917‬‬
‫‪ 17,126‬‬
‫לשנת‬
‫‪ 2016‬‬
‫לשנת‬
‫‪ 2015‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪ 14,409‬‬
‫‪14,231‬‬
‫‪ 2,917‬‬
‫‪ 2,917‬‬
‫‪ 16,966‬‬
‫‪17,148‬‬
‫לשנת ‪2017‬‬
‫ואילך ‪ ‬‬
‫‪ 51,346‬‬
‫‪ 2,917‬‬
‫‪ 54,263‬‬
‫בהתאם למידע המצוי בידי הנהלת החברה‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי הערכות הקבוצה לעיל בדבר ההכנסות הצפויות בגין חוזי שכירות חתומים בקשר‬
‫עם ביג יקנעם‪ ,‬הינן מידע צופה פני עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ ,‬המבוסס על חוזי‬
‫שכירות חתומים אשר בידי הקבוצה נכון למועד הדוח ועל מידע המצוי בידי הנהלת‬
‫החברה‪ .‬הערכות אלה עשויות שלא להתממש‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬או להתממש באופן שונה‪,‬‬
‫לרבות באופן שונה מהותית‪ ,‬מכפי שנצפה‪ ,‬מסיבות שונות וביניהן‪ ,‬ביטול מוקדם ו‪/‬או‬
‫הפרה של חוזי השכירות‪ ,‬משבר עסקי של מי מהשוכרים ו‪/‬או עקב התממשותם של כל או‬
‫חלק מגורמי הסיכון כמתואר בסעיף ‪ 37‬לדוח‪.‬‬
‫‪18.3.6‬‬
‫מימון ספציפי‬
‫בשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪ 2010-‬ונכון למועד הדוח‪ ,‬לא היה קיים מימון ספציפי בקשר עם מרכז‬
‫הקניות ביג יקנעם‪ .‬יצוין כי מרכז זה משועבד לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב )סדרה‬
‫ד'(‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 18.3.7‬להלן‪.‬‬
‫‪-56‬‬‫‪18.3.7‬‬
‫שעבודים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס‬
‫להלן פרטים בדבר שעבודים ומגבלות מהותיות בקשר עם מרכז הקניות ביג יקנעם ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר ‪:2012‬‬
‫פירוט‬
‫הסכום המובטח על‪-‬ידי‬
‫השעבוד ליום‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫אגרות החוב )סדרה ד'( מובטחות בשעבוד על‪-‬ידי החברה לטובת‬
‫הנאמן לאגרות החוב )סדרה ד'( בשעבודים כמפורט להלן‪(1) :‬‬
‫שעבוד קבוע ויחיד‪ ,‬מדרגה ראשונה‪ ,‬והמחאה יחידה על דרך‬
‫השעבוד‪ ,‬מדרגה ראשונה‪ ,‬על כל זכויות החכירה )המהוונות(‬
‫מאת ממ"י ביחס לחלקה עליה בנוי ביג יקנעם‪ ,‬הרשומות על‪-‬שם‬
‫קבוצת ביג; )‪ (2‬שעבוד קבוע יחיד‪ ,‬מדרגה ראשונה‪ ,‬והמחאה‬
‫יחידה על דרך השעבוד‪ ,‬מדרגה ראשונה על פירות ביג יקנעם ו‪(3)-‬‬
‫שעבוד קבוע ויחיד‪ ,‬מדרגה ראשונה‪ ,‬על תגמולי ביטוח המגיעים‬
‫ו‪/‬או שיגיעו לקבוצת ביג בהתאם לפוליסת ביטוח רכוש מסוג‬
‫"אש מורחב" של ביג יקנעם‪.‬‬
‫‪430,742‬‬
‫סוג‬
‫שעבודים‬
‫‪18.3.8‬‬
‫דרגה‬
‫ראשונה‬
‫פרטים אודות הערכת השווי‬
‫להלן פרטים אודות הערכת שווי בקשר עם מרכז הקניות ביג יקנעם לשנים ‪ 2011 ,2012‬ו‪-‬‬
‫‪:2010‬‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫שנת ‪2010‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק התאגיד בנכס ‪(100% -‬‬
‫‪165,480‬‬
‫‪164,320‬‬
‫זהות מעריך השווי‬
‫ירון ספקטור‬
‫ירון ספקטור‬
‫‪152,943‬‬
‫הערכת שווי‬
‫פנימית‬
‫האם המעריך בלתי תלוי?‬
‫האם קיים הסכם שיפוי?‬
‫‪73‬‬
‫תאריך התוקף של הערכת השווי‬
‫מודל הערכת השווי‬
‫פרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי‪:‬‬
‫כן‬
‫כן‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫היוון הכנסות‬
‫כן‬
‫כן‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫היוון הכנסות‬
‫‪31.12.2010‬‬
‫היוון הכנסות‬
‫‪12,300‬‬
‫‪12,312‬‬
‫‪12,138‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪100%‬‬
‫השווי שנקבע )באלפי ש"ח(‬
‫אם ההערכה‬
‫בגישת היוון‬
‫תזרימי‬
‫מזומנים‬
‫) ‪Income‬‬
‫‪(Approach‬‬
‫שטח בר‪-‬השכרה ) ‪Gross Leasable‬‬
‫‪ (Area‬שנלקח בחשבון בחישוב‬
‫)מ"ר(‬
‫שיעור תפוסה בשנה ‪(%) 1+‬‬
‫שיעור תפוסה בשנה ‪(%) 2+‬‬
‫שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח‬
‫בר‪-‬ההשכרה לצורך הערכת שווי‬
‫)‪(%‬‬
‫דמי שכירות חודשיים ממוצעים‬
‫למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי‬
‫בשנה ‪) 1+‬ש"ח(‬
‫דמי שכירות חודשיים ממוצעים‬
‫למ"ר מושכר לצורך הערכת שווי‬
‫בשנה ‪) 2+‬ש"ח(‬
‫דמי שכירות חודשיים מייצגים‬
‫ממוצעים למ"ר מושכר לצורך‬
‫הערכת שווי )ש"ח(‬
‫שיעור היוון שכ"ד שנלקח לצורך‬
‫הערכת השווי )‪(%‬‬
‫שיעור היוון הפרשי פדיון שנלקח‬
‫לצורך הערכת השווי )‪(%‬‬
‫________________________‬
‫‪73‬‬
‫התאריך אליו מתייחסת הערכת השווי‪.‬‬
‫‪93‬‬
‫‪92‬‬
‫‪88‬‬
‫‪93‬‬
‫‪92‬‬
‫‪88‬‬
‫‪93‬‬
‫‪92‬‬
‫‪88‬‬
‫‪8.5%‬‬
‫‪8.5%‬‬
‫‪8.5%‬‬
‫‪9.75%‬‬
‫‪9.75%‬‬
‫‪9.75%‬‬
‫‪-57-‬‬
‫ניתוח רגישות לשווי‪:‬‬
‫שיעורי תפוסה*‬
‫שיעורי היוון‬
‫דמי שכירות‬
‫ממוצעים למטר‬
‫*‬
‫ירידה של ‪5%‬‬
‫עליה של ‪5%‬‬
‫ירידה של ‪0.5%‬‬
‫עליה של ‪5%‬‬
‫ירידה של ‪5%‬‬
‫שינוי בשווי )באלפי ש"ח(‬
‫בשנת ‪2012‬‬
‫)‪(7,670‬‬
‫)‪(8,950‬‬
‫‪10,070‬‬
‫‪8,060‬‬
‫)‪(7,670‬‬
‫הואיל ומרכז הקניות מאוכלס בתפוסה של ‪ 100%‬בקרוב‪ ,‬לא הוצגה בניתוח הרגישות עליה בשיעורי התפוסה‪.‬‬
‫‪-58-‬‬
‫‪18.4‬‬
‫‪Waterfront‬‬
‫‪18.4.1‬‬
‫הצגת הנכס‬
‫להלן פרטים אודות מרכז הקניות ‪ Waterfront‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪:2012‬‬
‫פירוט ליום ‪31.12.2012‬‬
‫שם הנכס‪:‬‬
‫מיקום הנכס‪ :‬‬
‫שטחי הנכס ‪ -‬פיצול לפי‬
‫שימושים‪:‬‬
‫מבנה האחזקה בנכס‪:‬‬
‫חלק התאגיד האפקטיבי בנכס‪:‬‬
‫תאריך רכישת הנכס‪ :‬‬
‫פירוט זכויות משפטיות בנכס‪:‬‬
‫מצב רישום זכויות משפטיות‪:‬‬
‫זכויות בנייה בלתי מנוצלות‬
‫משמעותיות‪:‬‬
‫נושאים מיוחדים‪:‬‬
‫שיטת הצגה בדוחות הכספיים‪:‬‬
‫‪18.4.2‬‬
‫‪Waterfront‬‬
‫פיטסבורג‪ ,‬שמדינת פנסילבניה שבארה"ב‬
‫מרכז מסחרי מסוג ׂפאואר סנטר וכן מתחם ‪ ,Life Style ‬ובו חנויות קטנות יותר‪ .‬שטחו‬
‫המסחרי הכולל של המרכז הינו כ‪ 71,000-‬מ"ר המשתרע על שטח של כ‪ 360-‬דונם‪.‬‬
‫בשרשור באמצעות ביג ‪) USA‬חברת בת( )ראה בנוסף תרשים האחזקות בסעיף ‪ 1.8‬לדוח(‬
‫‪64%‬‬
‫‪ 3‬באוקטובר ‪2012‬‬
‫זכויות בעלות‬
‫זכויות הבעלות רשומות על שם חברת הנכס‬
‫‬‫אין‬
‫איחוד‬
‫נתונים עיקריים‬
‫להלן נתונים עיקריים בקשר עם מרכז הקניות ‪ Waterfront‬לשנים ‪:2012‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק החברה בנכס ‪(100% -‬‬
‫‪74‬‬
‫שווי הוגן בסוף תקופה )באלפי ש"ח(‬
‫רווחי או הפסדי שערוך )באלפי ש"ח(‬
‫שיעור תפוסה ממוצע )‪(%‬‬
‫שטחים מושכרים בפועל )מ"ר(‬
‫סה"כ הכנסות )באלפי ש"ח(‬
‫דמי שכירות ממוצעים למטר )לחודש( )ש"ח(‬
‫דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים שנחתמו בתקופה )ש"ח(‬
‫‪) NOI‬אלפי ‪(₪‬‬
‫‪ NOI‬מותאם )אלפי ש"ח(‬
‫שיעור תשואה בפועל )‪(%‬‬
‫שיעור תשואה מותאם )‪(%‬‬
‫מספר שוכרים לתום שנת דיווח‬
‫בתאריך רכישת הנכס*‬
‫עלות ההקמה )באלפי דולר(‬
‫מועד הרכישה‬
‫*‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫שנת ‪2010‬‬
‫‪419,029‬‬
‫‬‫‪89%‬‬
‫‪63,228‬‬
‫‪10,686‬‬
‫‪50‬‬
‫‬‫‪9,107‬‬
‫‪36,429‬‬
‫‪2.17%‬‬
‫‪8.69%‬‬
‫‪56‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪419,029‬‬
‫‪ 3‬באוקטובר ‪2012‬‬
‫עלות הקמתו של הנכס מהווה את עלות רכישת הנכס‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪74‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי הנכס ‪ Waterfront‬נרכש ביום ‪ 3‬באוקטובר ‪ .2012‬לפיכך אין בידי החברה את המידע עבור השנים ‪2010-‬‬
‫‪.2011‬‬
‫‪-59‬‬‫‪18.4.3‬‬
‫פילוח מבנה הכנסות ועלויות‬
‫להלן נתונים בדבר הכנסות ועלויות בקשר עם מרכז הקניות ‪ ,Waterfront‬לשנים ‪,2012‬‬
‫‪ 2011‬ו‪:2010-‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק החברה בנכס ‪(100% -‬‬
‫‪75‬‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫הכנסות‪:‬‬
‫מדמי שכירות ‪ -‬קבועות‬
‫מדמי שכירות ‪ -‬משתנות‬
‫מדמי ניהול‬
‫סה"כ הכנסות‬
‫עלויות‪:‬‬
‫ניהול‪ ,‬אחזקה ותפעול לרבות שיווק וללא העמסות מטה‬
‫סה"כ עלויות‪:‬‬
‫רווח‪:‬‬
‫‪:NOI‬‬
‫‪18.4.4‬‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫שנת ‪2010‬‬
‫‪10,348‬‬
‫‪639‬‬
‫‪3,659‬‬
‫‪14,646‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪5,537‬‬
‫‪5,537‬‬
‫‪9,107‬‬
‫‪9,109‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫שוכרים עיקריים בנכס‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬לא קיימים שוכרים עיקריים במרכז הקניות ‪.Waterfront‬‬
‫‪18.4.5‬‬
‫הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים‬
‫להלן נתונים אודות הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים בקשר עם מרכז הקניות‬
‫‪:Waterfront‬‬
‫)נתונים לפי ‪ .100%‬חלק החברה בנכס ‪-‬‬
‫‪(100%‬‬
‫מרכיבים קבועים‬
‫מרכיבים משתנים )אומדן(*‬
‫סה"כ‬
‫*‬
‫לשנת‬
‫‪2013‬‬
‫לשנת‬
‫‪ 2014‬‬
‫‪48,100‬‬
‫‪3,659‬‬
‫‪51,759‬‬
‫‪ 46,166‬‬
‫‪ 3,659‬‬
‫‪ 49,825‬‬
‫לשנת‬
‫‪ 2016‬‬
‫לשנת‬
‫‪ 2015‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪ 41,959‬‬
‫‪44,589‬‬
‫‪ 3,659‬‬
‫‪ 3,659‬‬
‫‪ 45,618‬‬
‫‪48,248‬‬
‫לשנת ‪2017‬‬
‫ואילך ‪ ‬‬
‫‪ 368,030‬‬
‫‪ 3,659‬‬
‫‪ 371,689‬‬
‫בהתאם למידע המצוי בידי הנהלת החברה‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי הערכות הקבוצה לעיל בדבר ההכנסות הצפויות בגין חוזי שכירות חתומים בקשר‬
‫עם ‪ ,Waterfront‬הינן מידע צופה פני עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ ,‬המבוסס על חוזי‬
‫שכירות חתומים אשר בידי הקבוצה נכון למועד הדוח ועל מידע המצוי בידי הנהלת‬
‫החברה‪ .‬הערכות אלה עשויות שלא להתממש‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬או להתממש באופן שונה‪,‬‬
‫לרבות באופן שונה מהותית‪ ,‬מכפי שנצפה‪ ,‬מסיבות שונות וביניהן‪ ,‬ביטול מוקדם ו‪/‬או‬
‫הפרה של חוזי השכירות‪ ,‬משבר עסקי של מי מהשוכרים ו‪/‬או עקב התממשותם של כל או‬
‫חלק מגורמי הסיכון כמתואר בסעיף ‪ 37‬לדוח‪.‬‬
‫‪18.4.6‬‬
‫מימון ספציפי‬
‫בשנת ‪ 2012‬ונכון למועד הדוח‪ ,‬קיים מימון ספציפי בקשר עם מרכז הקניות ‪,Waterfront‬‬
‫בהלוואה ממוסד פיננסי מסוג ‪ ,Non Recourse‬כמפורט בסעיף ‪ 27.4.3‬לדוח‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪75‬‬
‫ראה הערת שוליים ‪ 74‬לדוח‪.‬‬
‫‪-60‬‬‫‪18.4.7‬‬
‫שעבודים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס‬
‫להלן פרטים בדבר שעבודים ומגבלות מהותיות בקשר עם מרכז הקניות ‪ Waterfront‬ליום‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪:2012‬‬
‫פירוט‬
‫הסכום המובטח על‪-‬ידי‬
‫השעבוד ליום‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫שעבוד קבוע ויחיד‪ ,‬מדרגה ראשונה‪ ,‬של מלוא זכויות הבעלות‬
‫במקרקעי הנכס; וכן שעבוד קבוע יחיד‪ ,‬מדרגה ראשונה‪ ,‬על‬
‫פירות הנכס ובכלל זאת על תגמולי ביטוח‪ ,‬ככל שיגיעו‪ .‬יצוין‪ ,‬כי‬
‫ההלוואה המובטחת בשעבודים לעיל הינה הלוואה מסוג ‪Non-‬‬
‫‪.Recourse‬‬
‫‪303,717‬‬
‫סוג‬
‫שעבודים‬
‫‪18.4.8‬‬
‫דרגה‬
‫ראשונה‬
‫פרטים אודות הערכת השווי‬
‫יצוין‪ ,‬כי הנכס ‪ Waterfront‬נרכש ביום ‪ 3‬באוקטובר‪ .2012 ,‬לצורך רכישת הנכס לא בוצעה‬
‫הערכת שווי ואי לכך לא הוצגו פרטים אודות הערכת השווי‪ .‬שוויו של הנכס נקבע במסגרת‬
‫העסקה בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון‪.‬‬
‫‪-61‬‬‫‪.19‬‬
‫פעילות נוספת‬
‫כאמור‪ ,‬לקבוצה פעילות נוספת בסרביה ובהודו‪ ,‬אשר נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הינה‬
‫בהיקף לא מהותי‪ ,‬כמפורט להלן‪:‬‬
‫‪19.1‬‬
‫סרביה‬
‫החברה פועלת בסרביה‪ ,‬באמצעות קבוצת ביג ‪ .CEE‬נכון למועד הדוח‪ ,‬קבוצת ביג ‪ CEE‬היא‬
‫בעלת הזכויות בקרקעות הממוקמות בשלושה )‪ (3‬אתרים בסרביה – בערים ‪ Novi Sad‬ו‪-‬‬
‫‪ Sabac‬וברשות המקומית ‪ – Jagodina‬בשטח כולל של כ‪ 193-‬אלפי מ"ר‪ ,‬עליהם מקימה‬
‫קבוצת ביג ומתכוונת להקים בעתיד מרכזי קניות בשטח של עד כ‪ 60-‬אלפי מ"ר ושטחי‬
‫משרדים בשטח של כ‪ 15-‬אלפי מ"ר‪.‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬ולאחר שנתקבל היתר לבניית הפרויקט המיועד להקמה על המקרקעין‬
‫בעיר ‪ ,Novi Sad‬הכולל הקמת שטחי מסחר בשטח של כ‪ 33-‬אלפי מ"ר‪ ,‬החלה קבוצת ביג‬
‫‪ CEE‬בעבודות ההקמה של המרכז המסחרי האמור‪ .‬בהתאם להסכמים עם קבלנים ונותני‬
‫שירותים אחרים בקשר עם הקמת המרכז המסחרי האמור‪ ,‬עלות הקמת המרכז המסחרי‬
‫תסתכם בכ‪ 40-‬מליוני אירו‪ .‬במהלך הרבעון הרביעי של שנת ‪ 2012‬נפתח לקהל הרחב חלקו‬
‫הראשון של המרכז המסחרי בשטח של כ‪ 10-‬אלפי מ"ר‪ .‬במהלך שנת ‪ 2013‬צפויה החברה‬
‫לפתוח את חלקו האחר של המרכז המסחרי כאמור‪.‬‬
‫הקרקעות בעיר ‪ Sabac‬וברשות המקומית ‪ Jagodina‬מצויות בשלבי תכנון שונים‪.‬‬
‫‪76‬‬
‫ההערכות לעיל בדבר התקדמות‪ ,‬השלמת הקמתו ואכלוסו של מרכז הקניות‪ ,‬הינן מידע‬
‫צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ .‬מידע זה נסמך‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על הערכותיה של‬
‫החברה ועל הסכמים עם צדדים שלישיים עימם התקשרה ביג ‪ .CEE‬הערכות אלה עלולות‬
‫שלא להתממש‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬או להתממש באופן שונה מכפי שנצפה‪ ,‬כתוצאה מגורמים‬
‫חיצוניים שאינם בשליטת ביג ‪ ,CEE‬לרבות בשל אי עמידת צדדים שלישיים עימם‬
‫התקשרה החברה בהסכמים וכן כתוצאה מהתממשות כל או חלק מגורמי הסיכון‬
‫המפורטים בסעיף ‪ 37‬לדוח‪.‬‬
‫כמו‪-‬כן‪ ,‬בחודש אפריל ‪ ,2011‬התקשרה החברה באמצעות חברה בת בשליטתה )בסעיף זה‪:‬‬
‫"החברה הבת"( בהסכם‪ ,‬על תיקוניו‪ ,‬לרכישת ‪ 50%‬מהונה המונפק והנפרע ומזכויות‬
‫ההצבעה של חברה הולנדית אשר התקשרה בהסכם מותלה לרכישת מלוא הזכויות בקרקע‬
‫בת ‪ 136‬דונם בבלגראד‪ ,‬ואשר עליה בכוונת החברה ההולנדית להקים מרכז מסחרי בשטח‬
‫של כ‪ 50-‬אלפי מ"ר )בסעיף זה‪" :‬ההסכם"‪" ,‬החברה ההולנדית" ו‪"-‬המקרקעין"‪ ,‬בהתאמה(‪.‬‬
‫כנגד הקצאת ‪ 25%‬מהונה המונפק של החברה ההולנדית שילמה החברה הבת סך של ‪7‬‬
‫מיליון אירו‪ .‬בהתאם להוראות ההסכם מלוא מניותיה של החברה ההולנדית הופקדו‬
‫בנאמנות שהוקמה לצורך העסקה )"הנאמנות"( וניהולה של החברה מתבצע על‪-‬ידי הצדדים‬
‫במשותף‪ .‬במועד חתימת ההסכם החברה ההולנדית הייתה רשומה כבעלים של ‪ 104‬דונם‬
‫מתוך המקרקעין‪ .‬בהתאם להוראות ההסכם‪ ,‬על תיקוניו‪ ,‬נקבע כי עד ליום ‪ 24‬במרס ‪2012‬‬
‫נדרש המוכר להשלים מספר תנאים מתלים לצורך השלמת העסקה וביניהם‪ (1) :‬השלמת‬
‫רכישת ואחזקת כל יתרת המקרקעין )דהיינו ‪ 32‬דונם הנותרים מהמקרקעין( כשהם נקיים‬
‫משעבוד; ו‪ (2)-‬קבלת רישיון לבנייה של מבנה מסחרי בהיקף של כ‪ 50,000-‬מ"ר )בסעיף זה‪:‬‬
‫________________________‬
‫‪76‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי במידה והקבוצה לא תגיע לשלב מתקדם בפיתוח המקרקעין ובהקמת המרכז המסחרי ב‪ Jagodina-‬עד ליום‬
‫‪ 11‬במרס ‪ ,2014‬הרשות המקומית תהא רשאית להביא את הסכם החכירה לידי סיום‪ .‬כאמור‪ ,‬נכון למועד הדוח מצוי‬
‫הפרויקט בהליכי תכנון‪.‬‬
‫‪-62‬‬‫"התנאים המתלים"(‪.‬‬
‫בין הצדדים הוסכם כי עם התקיימות התנאים המתלים תעביר החברה ההולנדית סך נוסף‬
‫של ‪ 7‬מיליון אירו וזאת כנגד הקצאת ‪ 25%‬נוספים מהונה המונפק של החברה ההולנדית‪ ,‬כך‬
‫שלאחר ההקצאה האמורה יחזיקו החברה הבת והמוכר ב‪ 50%-‬כל אחד מהונה המונפק של‬
‫החברה ההולנדית‪ .‬במסגרת הוראות ההסכם נקבע כי במידה והמוכר לא יביא לכדי‬
‫התקיימות התנאים המתלים במועדים שנקבעו בהסכם‪ ,‬ישיב המוכר לחברה הבת את‬
‫הסכומים שהשקיעה החברה הבת בחברה ההולנדית בתוספת ריבית שנקבעה בהסכם וכן‬
‫בתוספת פיצוי מוסכם בסך של ‪ 700‬אלפי אירו וזאת במועדים שנקבעו בהסכם‪ .‬עוד הוסכם‬
‫כי במידה ולא יועברו הסכומים כאמור במועדים שנקבעו‪ ,‬תהא החברה הבת זכאית לדרוש‬
‫מהנאמנות להעביר לידיה את מניות החברה ההולנדית וכן לדרוש מהנאמן לבצע מכירה של‬
‫המקרקעין למזעור נזקיה של החברה הבת‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬המוכר טרם השלים את‬
‫התנאים המתלים ומשכך קבוצת ביג ‪ CEE‬פועלת לשם העברת מלוא המניות בחברה‬
‫ההולנדית המחזיקה בקרקע בבלגראד על שמה של קבוצת ביג ‪.CEE‬‬
‫‪19.2‬‬
‫הודו‬
‫החברה פועלת בהודו באמצעות קבוצת ביג הודו‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬קבוצת ביג היא בעלת‬
‫הזכויות )בשיעור של כ‪ (30.15%-‬במקרקעין בשטח של כ‪ 30-‬דונם עליהם הוקם מרכז קניות‬
‫בשטח בנוי של כ‪ 20-‬אלפי מ"ר בעיר ‪ Thane‬שבהודו‪ ,‬אשר נפתח לקהל הרחב בחודש ינואר‬
‫‪ ,2010‬ובקרקעות הממוקמות בשני )‪ (2‬אתרים בהודו ‪ -‬בערים ‪ Bangalore‬ו‪.Vadodara-‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬פועלת ביג הודו לשינוי ייעוד הקרקע בעיר ‪) Bangalore‬בשטח של כ‪40-‬‬
‫דונם(‪ ,‬באופן שמרבית הזכויות במקרקעין תיועדנה למגורים ויתרתם למסחר )יצוין‪ ,‬כי אין‬
‫בכוונת ביג הודו ליזום ולפתח את פרויקט המגורים בעצמה(‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬מתנהל משא‬
‫ומתן עם קבלן להתקשרות בעסקת קומבינציה‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬במהלך הרבעון הראשון של שנת‬
‫‪ ,2012‬שונתה התב"ע של המגרש בעיר ‪ Vadodara‬לייעוד מגורים‪ .‬ביום ‪ 18‬בינואר ‪,2012‬‬
‫אושרה תכנית פיתוח חדשה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬ביחס למקרקעין בעיר ‪) Vadodara‬בשטח של כ‪75-‬‬
‫דונם(‪ .‬חלקת המקרקעין בעיר ‪ ,Vadodara‬הינה ביעוד של אזור מגורים ) ‪Residential Zone‬‬
‫‪ .(R- 1‬בנוסף‪ ,‬מחלקת פיתוח העיר המוסמכת‪ ,‬מצויה בהליכים שונים להשלמת תכניות‬
‫המתאר‪ ,‬אשר בכפוף להשלמתם‪ ,‬יינתנו לביג הודו האישורים שיאפשרו את הגשת הבקשה‬
‫לקבלת היתר הבניה‪.‬‬
‫ביום ‪ 25‬ביולי ‪ ,2012‬אישר דירקטוריון ביג הודו )בסעיף זה‪" :‬החברה הבת"(‪ ,‬התקשרות‬
‫בהסכם עקרונות בלתי מחייב עם קבלן מבצע‪ ,‬שהינה חברה הודית אשר‪ ,‬למיטב ידיעת‬
‫החברה‪ ,‬היא חברה בעלת ניסיון רב בתחום הקמת מבני מגורים‪ ,‬ובפרט בעיר ‪Bangalore‬‬
‫)"הקבלן המבצע"(‪ ,‬לפיתוח משותף של הקרקע בה מחזיקה חברת הבת בעיר ‪Bangalore‬‬
‫כאמור )"הקרקע" ו‪"-‬הסכם העקרונות"‪ ,‬לפי העניין(‪ .‬הקרקע‪ ,‬אשר הינה בשטח של כ‪40-‬‬
‫דונם‪ ,‬מיועדת להקמת כ‪ 115,000-‬מ"ר שטחי מגורים )כ‪ 100,000-‬מ"ר נטו‪ ,‬בניכוי שטחים‬
‫ציבוריים וכו'(‪ .‬להערכת חברת הבת יכלול הפרויקט כ‪ 900-700-‬יחידות דיור‪ ,‬לצד שטחים‬
‫ציבוריים ושטחי מסחר‪.‬‬
‫במסגרת הסכם העקרונות נקבע‪ ,‬כי הקבלן המבצע יהא אחראי על ניהול הפרויקט ויישא‬
‫בכל עלות הקמתו בתמורה ל‪ 66%-‬מהכנסות הפרויקט‪ ,‬וחברת הבת תהא זכאית ליתרת‬
‫ההכנסות‪ ,‬קרי ‪ .34%‬כמו‪-‬כן‪ ,‬לחברה הבת תהא הגנה באופן שחלקה בהכנסות הפרויקט‬
‫‪-63‬‬‫)‪ (34%‬לא יפחת מסך של כ‪ 105-‬מיליון ש"ח‪ 77.‬לוח הזמנים הצפוי להשלמת הפרויקט מוערך‬
‫בכ‪ 4-‬שנים‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דוח מיידי של החברה מיום ‪ 25‬ביולי ‪) 2012‬אסמכתא‬
‫מספר‪ ,(2012-01-194355 :‬המובא בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫לאור שיהוי מצד הקבלן המבצע ואי חתימתו על הסכם מחייב‪ ,‬הודיע דירקטוריון ביג הודו‬
‫לקבלן בחודש מרס ‪ 2013‬כי ביג הודו משהה את המשך המשא ומתן עמו ומשכך החלה‬
‫במשא ומתן עם קבלן אחר )"הקבלן החדש"( אשר לקח חלק במשא ומתן הראשוני שנוהל‬
‫עם מספר קבלנים‪ ,‬טרם חתימת ההסכם עם הקבלן הנוכחי‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי אין כל ודאות כי ייחתם הסכם מחייב עם הקבלן החדש‪.‬‬
‫ההערכות לעיל בדבר הפרויקט והשלמת המשא ומתן לכדי הסכם מחייב הינן מידע צופה‬
‫פני עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ .‬מידע זה נסמך‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על הערכותיה של החברה‪.‬‬
‫הערכות אלה עלולות שלא להתממש‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬או להתממש באופן שונה מכפי שנצפה‪,‬‬
‫בין היתר‪ ,‬כתוצאה מאי הגעה להסכמות מסחריות עם הקבלן הנוסף וכן כתוצאה‬
‫מהתממשות כל או חלק מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף ‪ 37‬לדוח‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪77‬‬
‫ההגנה בהסכם נקובה במטבע מקומי‪ ,‬רופי הודי‪ ,‬והסכום המצוין כאמור הינו לפי שער חליפין למועד החתימה‪.‬‬
‫‪-64‬‬‫‪.20‬‬
‫תחרות‬
‫‪20.1‬‬
‫כללי‬
‫שוק הנדל"ן המסחרי המניב מתאפיין בהיצע גדול של מרכזי מסחר המתחרים במרכזי‬
‫הקניות של קבוצת ביג‪ .‬מתחריה של קבוצת ביג הינם תאגידים וגופים פרטיים המחזיקים‬
‫בשטחי מסחר להשכרה באזורים הסמוכים למרכזי הקניות של קבוצת ביג‪ ,‬ובחלק‬
‫מהמקרים גם קניונים המציעים חלופה לשוכרים מסוימים‪ .‬במרבית המקרים הקניונים‬
‫המתחרים במרכזי הקניות של הקבוצה הינם בעלי רמת פיתוח גבוהה‪ ,‬מעוצבים‪ ,‬ממוזגים‪,‬‬
‫ממותגים ובעלי שטח רב להשכרה‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬הקניונים האמורים מותאמים לחנויות‬
‫בגדלים קטנים יותר ודמי השכירות והניהול הנגבים בהם גבוהים יותר‪.‬‬
‫באזורי הפעילות העיקריים של הקבוצה‪ ,‬קיים מספר רב של יזמים מסחריים‪ ,‬מקומיים‬
‫ואזוריים‪ ,‬חברות נדל"ן‪ ,‬מוסדות פיננסיים ומשקיעים אחרים אשר מתחרים בקבוצת ביג על‬
‫האפשרות לרכוש או לחכור מרכזי קניות‪ .‬אחת ההשפעות של התחרות על רכישת מרכזי‬
‫הקניות הינה עלייה במחירי הנכסים הנרכשים והקשחת התנאים לרכישתם‪.‬‬
‫כמו‪-‬כן‪ ,‬התחרות בתחום זה מופנית בעיקר לשוכרים איכותיים‪ .‬השכרה לשוכר עוגן או‬
‫שוכר מתחום המרכולים במרכז קניות משפיעה גם על התקשרויות עם שוכרים אחרים‪ ,‬קרי‬
‫על היכולת למשוך שוכרים פוטנציאליים ועל גובה דמי שכירות שניתן לגבות מהם‪ .‬בארה"ב‪,‬‬
‫המשבר הכלכלי וקריסתן או היחלשותן של חברות‪ ,‬לרבות חברות קמעונאיות‪ ,‬החריפה את‬
‫התחרות על שוכרים איכותיים‪ ,‬בעלי איתנות פיננסית‪ ,‬בעיקר על שוכרים הנחשבים כשוכרי‬
‫עוגן‪ ,‬כמי שיש בכוחם למשוך תנועה למרכז הקניות‪.‬‬
‫סמוך לחלק ממרכזי הקניות של קבוצת ביג לא ניתן להקים מרכזי קניות נוספים‪ ,‬דבר‬
‫העשוי לצמצם את החשיפה של אותם מרכזי קניות לתחרות עתידית‪.‬‬
‫‪20.2‬‬
‫התמודדות עם התחרות‬
‫קבוצת ביג מתמודדת עם התחרות האזורית באמצעות הקפדה על ניהול נכון של מרכזיה‬
‫תוך שימת דגש על תמהיל שוכרים נכון במרכזי הקניות‪ ,‬שמירה על אופי המרכזים ומיצובם‬
‫כמרכזי קניות מצליחים‪ .‬בנוסף‪ ,‬רוב מרכזי הקניות של קבוצת ביג נגישים לעורקי תחבורה‬
‫עיקריים ומרובי תנועה‪ ,‬הם מציעים חניה בשפע‪ ,‬ונקודות יציאה וכניסה נוחות‪ .‬עלות הבניה‬
‫ועלות התחזוקה של מרכזי קניות פתוחים‪ ,‬דוגמת מרכזי הקניות של קבוצת ביג‪ ,‬נמוכה‬
‫מעלות הבניה והתחזוקה של קניונים ועל כן במרכזי קניות פתוחים מתאפשרת השכרת‬
‫שטחים גדולים וגביית דמי שכירות ודמי ניהול מהשוכרים הנמוכים מאלו המקובלים‬
‫בקניונים‪ .‬תקופות השכירות של רוב השוכרים הינן ארוכות‪ ,‬ומרבית השוכרים הינם רשתות‬
‫קמעונאיות גדולות ו‪/‬או חברות בעלות איתנות פיננסית גבוהה‪ .‬קבוצת ביג‪ ,‬כמדיניות‪,‬‬
‫משקיעה בתחזוקה‪ ,‬בשימור ובפיתוח מרכזי הקניות‪ ,‬על‪-‬מנת לשמר ולחזק את מעמדה‬
‫התחרותי בשוק הנדל"ן המסחרי‪.‬‬
‫ביחס לפעילות הקבוצה בישראל ‪ -‬מרכזי הקניות של הקבוצה בישראל ממותגים תחת‬
‫המותג "‪ ,"BIG‬ולהערכת הקבוצה‪ ,‬לאור האופי המיוחד של נכסיה‪ ,‬מותג זה מזוהה אצל‬
‫הצרכנים כמקום קניות בעל מעמד ייחודי‪ .‬מוכרות המותג משפיעה אף היא על הביקוש‬
‫לשכירת שטחיה של קבוצת ביג ומעמדה התחרותי‪.‬‬
‫‪-65‬‬‫ביחס לפעילות הקבוצה בארה"ב ‪ -‬הקבוצה מעריכה כי שיתוף הפעולה עם ‪ Kimco‬מחזק‬
‫את מעמדה התחרותי בארה"ב‪ ,‬וזאת לאור הקשרים שפיתחה ‪ Kimco‬לאורך שנות פעילותה‬
‫עם מספר גדול של קמעונאים אזוריים וארציים וניסיונה הרב בשוק הנדל"ן בארה"ב‪ .‬היקף‬
‫הפעילות הרחב של ‪ Kimco‬מאפשר לקבוצת ביג להתקשר עם השוכרים בתנאים הנהוגים‬
‫כלפי ‪ ,Kimco‬דבר המקנה לה יתרון תחרותי‪ .‬היכרותה של ‪ Kimco‬את שוק הנדל"ן‬
‫המסחרי בארה"ב יחד עם ניסיונה של החברה בתכנון ובהקמה של מרכזי קניות בהתאם‬
‫לצרכי השוכרים וקהל המבקרים בהם‪ ,‬מקנה לקבוצת ביג יתרון יחסי בפעילותה בארה"ב‪.‬‬
‫‪.21‬‬
‫רכוש קבוע‪ ,‬מקרקעין ומיתקנים‬
‫‪21.1‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬שוכרת קבוצת ביג את משרדיה‪ ,‬הממוקמים באזור התעשייה בהרצליה‪,‬‬
‫בשטח של כ‪ 1,000-‬מ"ר )ו‪ 20-‬מקומות חניה(‪ ,‬מצדדים שלישיים‪ ,‬על‪-‬פי הסכם שכירות‬
‫מחודש ספטמבר ‪") 2009‬הסכם השכירות"(‪ .‬על‪-‬פי הסכם השכירות‪ ,‬תקופת השכירות הינה‬
‫בת ‪ 10‬שנים החל מיום ‪ 1‬באוגוסט ‪") 2010‬תקופת השכירות"(‪ .‬דמי השכירות החודשיים‬
‫בגין המשרדים הינם בסכום של ‪ 54‬ש"ח למ"ר ברוטו במשך ‪ 5‬השנים הראשונות של תקופת‬
‫השכירות ובסכום של ‪ 57‬ש"ח למ"ר ברוטו במשך ‪ 5‬השנים הנוספות‪ ,‬בתוספת דמי שכירות‬
‫חודשיים בסכום של ‪ 400‬ש"ח בגין כל מקום חניה והכל צמוד למדד המחירים לצרכן‬
‫בהתאם למנגנון כפי שנקבע בהסכם ובתוספת מע"מ‪ .‬נוסף על דמי השכירות‪ ,‬נושאת קבוצת‬
‫ביג בכל ההוצאות הכרוכות בתפעול חברת ניהול המתחזקת‪ ,‬מתפעלת ומנהלת את‬
‫המשרדים בתוספת ‪ 15%‬מסך ההוצאות כדמי ניהול ובתוספת מע"מ‪ .‬על‪-‬פי הסכם השכירות‬
‫לקבוצת ביג שלוש אופציות לשכירת המשרדים לתקופה נוספת כוללת של כ‪ 15-‬שנים‪.‬‬
‫במהלך שנת ‪ 2012‬שילמה החברה בגין שכירת משרדיה כאמור לרבות עבור דמי ניהול‪ ,‬סך‬
‫של כ‪ 1,079-‬אלפי ש"ח‪ ,‬בתוספת מע"מ‪ ,‬בהתאם להוראות הסכם השכירות‪.‬‬
‫‪21.2‬‬
‫לפרטים נוספים בדבר הרכוש הקבוע של קבוצת ביג‪ ,‬ראה ביאור ‪ 14‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪.22‬‬
‫ביטוח‬
‫‪22.1‬‬
‫לקבוצת ביג כיסוי ביטוחי כמפורט להלן‪:‬‬
‫‪22.1.1‬‬
‫במסגרת הסכמי השכירות או הסכמי הניהול‪ ,‬לפי העניין‪ ,‬בהם התקשרה קבוצת ביג בקשר‬
‫עם מרכזי הקניות‪ ,‬מוסכם כי חברת הניהול ו‪/‬או החברה תבטח את הנכסים כחלק‬
‫מהוצאות הניהול בערכם המלא כנגד הסיכונים המוכרים והמקובלים הנהוגים בפוליסת אש‬
‫ מורחב הכוללת סיכוני אש‪ ,‬התפוצצות‪ ,‬רעידות אדמה‪ ,‬פרעות‪ ,‬שביתות‪ ,‬נזק בזדון‪ ,‬שיטפון‬‫ונזקי מים‪ ,‬שבר זכוכית‪ ,‬פריצה‪ ,‬סערה‪ ,‬סופה‪ ,‬כלי טיס והתנגשות‪ ,‬אחריות מעבידים‬
‫ואחריות כלפי צד שלישי‪.‬‬
‫התגמולים הנובעים מביטוח רכוש בקשר עם ביג באר שבע וביג יוקנעם‪ ,‬משועבדים לטובת‬
‫הנאמן לאגרות החוב )סדרה ד'( של החברה‪ ,‬והתגמולים הנובעים מביטוח בקשר עם‬
‫המרכזים המשועבדים לבנקים השונים משועבדים לטובתם‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיפים‬
‫‪ 18.1.8‬ו‪ 18.3.7-‬לדוח‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬
‫‪22.1.2‬‬
‫כמו‪-‬כן‪ ,‬במסגרת הסכמי הניהול בהם התקשרה קבוצת ביג בקשר עם מרכזי הקניות של‬
‫הקבוצה בארה"ב‪ ,‬נקבעו הוראות נוספות בדבר כיסוי ביטוחי למרכזי הקניות‪ ,‬לרבות בדבר‬
‫רכישת פוליסות‪ ,‬על חשבון חברת הניהול‪ ,‬לביטוח הנכסים ולביטוחים אחרים בגבולות‬
‫האחריות והכיסוי הביטוחי‪ ,‬כמפורט בהסכמי הניהול‪ ,‬ורכישת פוליסות לביטוח אחריות‬
‫מסחרית כללית‪ ,‬על חשבון בעלי מרכזי הקניות‪ ,‬שחברת הניהול תהא אחד המוטבים בה‪.‬‬
‫‪-66‬‬‫בנוסף‪ ,‬נקבעו הוראות נוספות בדבר כיסוי ביטוחי למרכזי הקניות‪ ,‬במסגרת הסכמי‬
‫ההלוואה בהם התקשרה הקבוצה בקשר עם חלק ממרכזי הקניות בארה"ב‪.‬‬
‫‪22.1.3‬‬
‫קבוצת ביג מבטחת את העבודות הקבלניות המבוצעות על‪-‬ידי קבלני משנה מטעמה‬
‫בפרויקטים אד הוק‪ .‬דהיינו‪ ,‬כל פרויקט המבוצע על‪-‬ידי החברה מבוטח בהתאם לערך‬
‫העבודות המבוצעות ומשך ביצוען‪ .‬במסגרת הפוליסה נרכש גם ביטוח אחריות כלפי צדדים‬
‫שלישיים בסכום המשקף את היקף וסוג העבודה וכן ביטוח חבות מעבידים בגבול אחריות‬
‫של ‪ 5,000‬אלפי דולר למקרה ולתקופת הביטוח‪.‬‬
‫‪22.2‬‬
‫להערכת הנהלת קבוצת ביג בהסתמך על ייעוץ שקיבלה‪ ,‬קבוצת ביג אינה מצויה במצב של‬
‫תת‪-‬ביטוח‪.‬‬
‫‪.23‬‬
‫נכסים לא מוחשיים‬
‫בישראל‪ ,‬שמה של קבוצת ביג והלוגו הנושא את שמה הינם סימן מסחר רשום‪ ,‬הרשום על‬
‫שם החברה‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬בבעלות החברה סימני מסחר נוספים הרשומים בישראל‪ .‬מעת לעת‬
‫משנה החברה את עיצוב הסימנים המסחריים הרשומים על שמה בישראל כאמור‪ ,‬ומגישה‪,‬‬
‫מעת לעת‪ ,‬בקשות לרישום סימני מסחר נוספים‪ .‬החברה מנהלת באופן שוטף מעקב אחר‬
‫מועדי חידוש התוקף והתפוגה של סימני המסחר האמורים הרשומים על שמה ומאריכה‪,‬‬
‫בהתאם לצורך‪ ,‬את תוקפם של הסימנים בהם היא עושה שימוש‪ .‬הוצאות החברה בגין‬
‫רישום סימני המסחר האמורים וחידושם הינן בסכומים לא מהותיים‪ .‬סימני המסחר הנ"ל‬
‫הינם נכס לא מוחשי חשוב לקבוצת ביג המבדיל את מרכזיה המסחריים בישראל ממרכזים‬
‫מסחריים אחרים‪ .‬בישראל‪ ,‬המוניטין אשר יצא לקבוצת ביג מזוהה עם שמה המסחרי‬
‫והלוגו הנושא אותו ומושך אליו הן שוכרים והן לקוחות‪.‬‬
‫כמו‪-‬כן‪ ,‬כתובת אתר האינטרנט של הקבוצה‪ ,www.bigcenters.co.il ,‬וכן כתובות נוספות‬
‫כגון ‪ www.bigcenters.com‬נמצאות בבעלות החברה ורשומות על שמה במרשם שמות‬
‫המתחם )‪ (Domain Name Registry‬תחת הסיומת הרשמית של ישראל )‪ (.il‬ו‪-‬ותחת‬
‫הסיומות הבינלאומית )‪ (.eu) ,(.com‬ו‪.(.asia)-‬‬
‫‪-67‬‬‫‪.24‬‬
‫הון אנושי‬
‫‪24.1‬‬
‫להלן תיאור המבנה הארגוני של קבוצת ביג‪:‬‬
‫מנכ"ל‬
‫משנה למנכ"ל ואחראי תחום הכספים‬
‫סמנכ"ל בינוי‬
‫ע‪.‬מנכ"ל‬
‫סמנכ"ל ניהול ותפעול‬
‫סמנכ"ל כספים‬
‫יועמ"ש‬
‫מחלקת הבינוי‬
‫מנהל מידע‬
‫מנהלת שיווק‬
‫מנהלי מרכזים‬
‫חשב ביג יו‪.‬אס‪.‬אי והחברות‬
‫הבנות‬
‫עוזר חשב‬
‫הנהלת חשבונות‬
‫כמו‪-‬כן‪ ,‬לקבוצת ביג ארה"ב הנהלה נפרדת‪ ,‬הכוללת את נשיא ביג ארה"ב‪ ,‬סגן נשיא ביג‬
‫ארה"ב‪ ,‬חשבת וכן עובדים אדמיניסטרטיביים נוספים‪ .‬לפרטים אודות נושאי משרה בכירה‬
‫בחברה‪ ,‬המעניקים כאמור לקבוצת ביג ארה"ב שירותי יו"ר דירקטוריון ושירותי ניהול‬
‫משרד ומטה‪ ,‬ראה סעיפים ‪ 24.7‬ו‪ 24.6-‬לדוח‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬
‫‪24.2‬‬
‫נכון למועד הדוח מעסיקה החברה ‪ 49‬עובדים‪ ,‬כמפורט להלן‪:‬‬
‫הנהלה ומטה‬
‫מחלקת כספים‬
‫מחלקה משפטית‬
‫מחלקת שיווק‬
‫מחלקת פיתוח והנדסה‬
‫מנהלי ועובדי המרכזים המסחריים‬
‫סה"כ‬
‫‪24.3‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫ונכון למועד הדוח‬
‫‪9‬‬
‫‪13‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪7‬‬
‫‪18‬‬
‫‪49‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪9‬‬
‫‪13‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪4‬‬
‫‪18‬‬
‫‪46‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪9‬‬
‫‪12‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪5‬‬
‫‪16‬‬
‫‪44‬‬
‫הסכמי העסקה‬
‫עובדי קבוצת ביג‪ ,‬מועסקים באמצעות הסכמי עבודה אישיים‪ ,‬בכתב ובעל‪-‬פה‪ ,‬על בסיס‬
‫שכר חודשי גלובלי או בתוספת שעות נוספות אשר נבחן על‪-‬ידי הנהלת קבוצת ביג‪ ,‬אחת‬
‫לשנה‪ .‬תנאי ההעסקה כוללים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬ביטוח מנהלים‪ ,‬ביטוח אובדן כושר עבודה‪ ,‬זכאות‬
‫לחופשה ודמי הבראה‪.‬‬
‫‪-68‬‬‫הסכמי ההעסקה כאמור הינם‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬לתקופה בלתי קצובה כאשר כל צד רשאי‬
‫להפסיק את ההסכם בהודעה מראש כקבוע בהסכם‪.‬‬
‫בחלק מהסכמי ההעסקה עם נושאי המשרה בחברה וההנהלה הבכירה‪ ,‬קיימת התחייבות‬
‫של העובדים לשמירה על סודיות‪.‬‬
‫‪24.4‬‬
‫אימונים והדרכה‬
‫קבוצת ביג מקיימת הכשרות והדרכות באופן סדיר לעובדיה‪ ,‬בהתאם לתפקיד העובד וצרכי‬
‫הקבוצה‪ .‬בין היתר‪ ,‬שולחת קבוצת ביג את עובדיה המקצועיים לימי עיון‪ ,‬הרצאות‬
‫ותערוכות בנושאים מגוונים‪.‬‬
‫‪24.5‬‬
‫נושאי משרה ועובדי הנהלה בכירה‬
‫נושאי המשרה ועובדי ההנהלה הבכירה מועסקים באמצעות הסכמי עבודה אישיים על‬
‫בסיס שכר חודשי גלובלי אשר נבחן על‪-‬ידי הנהלת קבוצת ביג אחת לשנה‪ .‬תנאי ההעסקה‬
‫כוללים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬ביטוח מנהלים‪ ,‬קרן השתלמות‪ ,‬ביטוח אובדן כושר עבודה‪ ,‬זכאות‬
‫לחופשה ודמי הבראה‪ .‬קבוצת ביג אף מעמידה לרשות עובדיה הבכירים רכב וטלפון‬
‫סלולארי‪ ,‬בתנאים הנקבעים בין הצדדים ונושאת בהוצאות של עובדיה בגין עבודתם‬
‫בקבוצת ביג‪.‬‬
‫הסכמי ההעסקה כאמור הינם‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬לתקופה בלתי קצובה כאשר כל צד רשאי‬
‫להפסיק את ההסכם בהודעה מראש כקבוע בהסכם‪.‬‬
‫חלק מהסכמי ההעסקה כוללים התחייבות של העובדים לשמירה על סודיות‪.‬‬
‫‪24.6‬‬
‫‪") Big Management USA, Inc.‬ביג ניהול ארה"ב"(‪ ,‬חברה אשר התאגדה בארה"ב והינה‬
‫בבעלות מלאה של החברה‪ ,‬מעניקה לקבוצת ביג ארה"ב שירותי ניהול משרד ומטה‪,‬‬
‫במסגרת הסכם ניהול שנחתם בין ביג ארה"ב לביג ניהול ארה"ב‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬ניתנים‬
‫שירותים אלה לקבוצת ביג ארה"ב באמצעות מר יהודה נפתלי‪ ,‬יו"ר החברה‪ ,‬המכהן כיו"ר‬
‫דירקטוריון ביג ‪ USA‬וביג ארה"ב‪ ,‬מר איתן בר זאב‪ ,‬מנכ"ל ודירקטור החברה‪ ,‬המכהן‬
‫כדירקטור ומנכ"ל בביג ‪ ,USA‬מר ישראל יעקבי‪ ,‬המשנה למנכ"ל החברה ואחראי תחום‬
‫הכספים‪ ,‬המכהן כמשנה למנכ"ל ביג ‪ ,USA‬אחראי על תחום הכספים וכדירקטור בביג‬
‫‪ ,USA‬מר ‪ Stanley L. McElroy‬המכהן כנשיא ביג ארה"ב‪ ,‬מר ‪ Dirk Van Wyk‬המכהן‬
‫כסגן נשיא ביג ארה"ב וכן באמצעות החשבת ומנהלת המשרד‪ .‬לפרטים אודות תנאי‬
‫העסקתו של מר ‪ ,Stanley L. McElroy‬ראה סעיף ‪ 8.3‬לפרק ‪ 4‬לדוח‪.‬‬
‫‪24.7‬‬
‫לפרטים בדבר הסכם יעוץ שנחתם עם מר יהודה נפתלי‪ ,‬יו"ר הדירקטוריון ובדבר הסכם‬
‫שירותים שנחתם עם מר איתן בר‪-‬זאב‪ ,‬מנכ"ל קבוצת ביג‪ ,‬ראה סעיפים ‪ 8.1‬ו‪ 8.2-‬לפרק ‪4‬‬
‫לדוח‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬
‫‪24.8‬‬
‫התחייבויותיה של קבוצת ביג בשל סיום יחסי עובד‪-‬מעביד מכוסות במלואן באמצעות‬
‫תשלומים שוטפים לחברות הביטוח בגין פוליסות ביטוח מנהלים‪ ,‬קופה מרכזית לפיצויים‬
‫וכן על‪-‬ידי יתרת התחייבויות בשל סיום יחסי עובד‪-‬מעביד‪.‬‬
‫‪24.9‬‬
‫תיאור תוכניות תגמול לעובדים‬
‫‪24.9.1‬‬
‫לפרטים אודות תכניות התגמול לעובדים של החברה מיום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2006‬ומיום ‪16‬‬
‫במרס ‪ 2008‬ומימושים מכוחם‪ ,‬ראה ביאור ‪ 23‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪-69‬‬‫‪24.9.2‬‬
‫ביום ‪ 27‬בדצמבר ‪ ,2012‬נושאי משרה בכירה בחברה‪ ,‬אשר מחזיקים אופציות לא רשומות‬
‫הניתנות למימוש למניות החברה )"האופציות"(‪ ,‬הגיעו להסכמות עם גוף מוסדי‪ ,‬במסגרתן‬
‫סוכם כי עם מימוש מלוא האופציות על‪-‬ידם למניות רגילות של החברה ירכוש הגוף המוסדי‬
‫את המניות שתנבענה מהמימוש האמור‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬מומשו האופציות האמורות‬
‫ונרכשו על‪-‬ידי הגוף מוסדי‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווחים מיידי שפרסמה החברה ביום ‪27‬‬
‫בדצמבר ‪) 2012‬אסמכתאות מספר‪ 2012-01-322914 :‬ו‪ ,(2012-01-322962-‬המובאים בדוח‬
‫זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫‪24.9.3‬‬
‫עד למועד הדוח‪ ,‬מומשו מלוא האופציות מתוך ‪ 29,500‬אופציות שהוענקו על‪-‬פי החלטת‬
‫דירקטוריון החברה מיום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2006‬ומלוא האופציות מתוך ‪ 31,500‬אופציות‬
‫שהוענקו על‪-‬פי החלטת דירקטוריון החברה מיום ‪ 16‬במרס ‪ ,2008‬ל‪ 28,528 -‬מניות רגילות‬
‫של החברה‪ ,‬באופן שנכון למועד הדוח‪ ,‬לא קיימות עוד אופציות בתוקף‪.‬‬
‫‪24.10‬‬
‫להלן פרטים אודות הוראות הדין העיקריות החלות על החברה בקשר עם עובדיה‪:‬‬
‫‪24.10.1‬‬
‫חוק העסקת עובדים על‪-‬ידי קבלני כוח אדם‪ ,‬התשנ"ו‪") 1996-‬חוק העסקת עובדים"( ‪-‬‬
‫ביום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2008‬נכנס לתוקפו סעיף ‪12‬א' לחוק העסקת עובדים‪ ,‬הקובע‪ ,‬כי עובדו של‬
‫קבלן כוח אדם ייחשב כעובד של המעסיק בפועל שאצלו הוא מועסק‪ ,‬בתום תשעה חודשי‬
‫עבודה רצופים של העסקה‪ .‬לפיכך‪ ,‬כל עובד קבלן כח אדם‪ ,‬אשר מועסק בחברה במשך‬
‫תשעה חודשים החל מיום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2008‬יהפוך לעובד החברה וזאת החל מיום ‪1‬‬
‫באוקטובר ‪ ,2008‬וכל תקופת עבודתו באמצעות קבלן כוח האדם תחשב כוותק לצורך צבירת‬
‫זכויותיו בחברה‪ .‬יצוין‪ ,‬כי במקרים חריגים ניתן יהיה להאריך תקופה זו עד חמישה עשר‬
‫חדשים )קרי‪ ,‬בשישה חדשים נוספים(‪ ,‬לאחר שיתקבל אישור לכך מידי שר התעשייה‬
‫המסחר ותעסוקה‪ .‬עוד יצוין‪ ,‬כי על‪-‬פי החוק‪ ,‬הוראות סעיף ‪12‬א' לא יחולו על עובדים של‬
‫קבלן כוח אדם‪ ,‬אשר מועסקים אצל מעסיק בפועל בתפקידי מחשוב‪ .‬החברה סבורה‪ ,‬כי אין‬
‫לחוק העסקת עובדים השלכה משמעותית על עסקיה‪.‬‬
‫בחודש יולי ‪ ,2011‬התקבל תיקון מספר ‪ 8‬לחוק העסקת עובדים‪ ,‬אשר נכנס לתוקף בחודש‬
‫ינואר ‪") 2012‬התיקון"(‪ .‬התיקון אוסר על קבלת שירותי כוח אדם מקבלן כוח אדם או קבלן‬
‫שירות וכן‪ ,‬התקשרות עם קבלן כוח אדם או קבלן שירות‪ ,‬אלא בתנאי שקבלן כאמור‪ ,‬הינו‬
‫בעל רישיון על‪-‬פי דין והמציא עותק של הרישיון על‪-‬פי הוא פועל‪ .‬האיסור הינו איסור פלילי‬
‫אשר בצידו סנקציה עונשית‪ .‬החברה סבורה כי לתיקון האמור‪ ,‬אין השפעה משמעותית על‬
‫עסקיה‪.‬‬
‫‪24.10.2‬‬
‫צו הרחבה לביטוח פנסיוני מקיף במשק ‪ -‬ביום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2008‬נכנס לתוקפו צו הרחבה‬
‫לביטוח פנסיוני מקיף במשק‪ ,‬אשר החיל על כל המעבידים במשק את החובה לביצוע ביטוח‬
‫פנסיוני לגבי כל עובד אשר מועסק או יועסק בכל מקום עבודה‪ ,‬ואשר אינו זכאי להסדר‬
‫פנסיוני אחר המיטיב עימו‪ .‬על‪-‬פי הוראות הצו האמור‪ ,‬ממומן הביטוח הפנסיוני במשותף‬
‫על‪-‬ידי העובד והמעביד‪ ,‬כאשר הפרשות המעביד לרכיב פיצויי הפיטורים יבואו במקום‬
‫פיצויי פיטורים בגין השכר‪ ,‬הרכיבים והתקופות והשיעורים עבורם בוצעו ההפרשות‪ .‬שיעורן‬
‫הכולל של ההפרשות )מעביד ועובד( משכרו של העובד )עד לגובה השכר הממוצע במשק(‪,‬‬
‫היה ‪ 5%‬ו‪ 7.5%-‬בשנים ‪ 2009‬ו‪ ,2010-‬בהתאמה והינו ‪ 10%‬בשנת ‪ .2011‬שיעורי ההפרשות‬
‫עולים מדי שנה‪ ,‬עד שנת ‪ ,2013‬בה יגיעו שיעורי ההפרשות ל‪ ,15%-‬מהם ‪ 5%‬על חשבון‬
‫העובד לתגמולים ו‪ 10%-‬על חשבון המעביד )תגמולים ופיצויי פיטורים(‪ .‬כעקרון‪ ,‬מועד‬
‫תחילת הזכאות להפרשות הפנסיוניות הינו בתום ‪ 6‬חודשים ממועד תחילת עבודתו של‬
‫העובד אצל המעביד‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬עובדים שטרם הגעתם לעבודה בוצעו להם הפרשות‬
‫‪-70‬‬‫פנסיוניות אצל מעביד אחר‪ ,‬יהיו זכאים להפרשות החל מהיום הראשון לעבודתם‪ ,‬כאשר‬
‫הפרשות אלו יבוצעו רק לאחר ‪ 3‬חודשי עבודה או בתום שנת המס‪ ,‬המועד המוקדם‬
‫מביניהם‪ ,‬רטרואקטיבית‪ .‬בהיות מרבית עובדיה של החברה מבוטחים בהסדרים פנסיוניים‬
‫מיטיבים החברה סבורה‪ ,‬כי אין לצו השלכה מהותית על עסקיה )"צו ההרחבה מ‪.("2008-‬‬
‫בחודש ספטמבר ‪ ,2011‬נכנס לתוקפו צו הרחבה‪ ,‬חלף צו ההרחבה מ‪ .2008-‬צו ההרחבה‬
‫מחיל את עיקרי הוראות צו ההרחבה מ‪ 2008-‬ובין היתר קובע‪ ,‬כי כל עובד‪ ,‬אשר מועסק או‬
‫יועסק בכל מקום עבודה יהיה זכאי להיות מבוטח‪ .‬במסגרת צו ההרחבה הוספה מדרגת‬
‫פנסיה נוספת של ‪ 17.5%‬אחוזי הפרשה החל משנת ‪) 2014‬מתוכם ‪ 6%‬לפיצויים ו‪6%-‬‬
‫לתגמולים על חשבון המעסיק ועוד ‪ 5.5%‬לתגמולים על חשבון העובד( )"צו ההרחבה‬
‫החדש"(‪.‬‬
‫להערכת החברה‪ ,‬אין בצו ההרחבה החדש‪ ,‬כדי להשפיע‪ ,‬באופן מהותי‪ ,‬על תוצאותיה‬
‫הכספיות‪.‬‬
‫הערכות קבוצת ביג לעיל בדבר השלכות אפשריות של חקיקה על קבוצת ביג‪ ,‬הינן מידע‬
‫צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ .‬מידע זה נסמך על פרסומים שונים לא רשמיים‬
‫ומידע שהגיע לידי קבוצת ביג ועל נוסחם של חוקים נכון למועד הדוח‪ .‬השלכות החקיקה‬
‫בפועל עשויות להיות שונות ואף שונות באופן מהותי מזה שנחזה כאמור‪ ,‬כתוצאה מגורמים‬
‫שונים‪ ,‬שהעיקריים שבהם הינם קיומן של עלויות נוספות שיידרשו לצורך יישום‬
‫החקיקה‪ ,‬שינויים בתוכן החקיקה‪ ,‬בהיקפה ו‪/‬או במועד יישומה לעומת זה הידוע לקבוצת‬
‫ביג במועד הדוח‪ ,‬אי אישורם של דברי החקיקה האמורים או אי אישורם במתכונת‬
‫האמורה לעיל‪.‬‬
‫‪24.10.3‬‬
‫החוק להגברת האכיפה של דיני העבודה‪ ,‬התשע"ב‪") 2011 -‬חוק הגברת האכיפה"( ‪ -‬ביום‬
‫‪ 19‬בדצמבר ‪ ,2011‬פורסם חוק להגברת האכיפה‪ ,‬אשר נכנס לתוקפו ביום ‪ 19‬ביוני ‪,2012‬‬
‫וזאת על רקע תופעה ההולכת ומתרחבת של אי ציות לחוקי העבודה כלפי כלל העובדים‬
‫בכלל ועובדי הקבלן בפרט‪ .‬החוק האמור נועד לאכוף באופן יעיל שכר וזכויות באמצעות‬
‫התראות מנהליות והטלת עיצומים כספיים על כלל המעבידים‪ ,‬הטלת אחריות אישית על‬
‫מנכ"לים של חברות מפרות והטלת אחריות ישירה על מזמיני שירות בגין הפרת זכויות‬
‫עובדי קבלן השירותים‪ ,78‬תוך איסור מפורש על תניות שיפוי בין הקבלנים לבין מקבלי‬
‫השירותים והענקת שיפוי‪ ,‬ביטוח או תשלום בקשר עם עיצום כספי אשר הוטל על אדם או‬
‫תאגיד‪.‬‬
‫בחוק האמור התקבלו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הוראות כדלקמן‪ (1) :‬הטלת עיצומים כספיים על‬
‫מעבידים‪ ,‬בכפוף לזכות ערר וערעור‪ ,‬בשל הפרת הוראות חוקי עבודה מסוימים; )‪ (2‬הטלת‬
‫אחריות ישירה )הן פלילית והן אזרחית(‪ ,‬על מזמין שירות בגין הפרות של חוקי העבודה‬
‫אותן ביצע קבלן השירות; )‪ (3‬דרישה ממזמין שירות לנקוט אמצעים סבירים למניעת פגיעה‬
‫בזכויות עובדי קבלן השירות המועסקים אצלו וכן לקבוע בחוזה ההתקשרות עם קבלן‬
‫השירות פרטים מסוימים‪ ,‬כמפורט בחוק האמור; )‪ (4‬בהתקיים תנאים מסוימים‪ ,‬מזמין‬
‫שירות יהיה חייב בגין חובת קבלן השירות כלפי עובדיו לפי הוראות צווי הרחבה החלים‬
‫עליו )לרבות בנושא דמי הבראה‪ ,‬נסיעה‪ ,‬פנסיה‪ ,‬דמי חגים ותוספת יוקר( ובגין חובות‬
‫נוספות )בין היתר‪ ,‬בגין הוראות חוק העוסקות בחופשה‪ ,‬שעות נוספות‪ ,‬ניכוי סכומים‬
‫ממשכורת העובדים‪ ,‬הלנת שכר ותשלום שכר מינימום(; )‪ (5‬הטלת חובה על מזמין השירות‬
‫________________________‬
‫‪ 78‬החוק מגדיר את קבלן השירות כקבלן המספק שירותים באחד התחומים הבאים‪ :‬שמירה ואבטחה‪ ,‬ניקיון והסעדה‪.‬‬
‫‪-71‬‬‫לפקח ולעשות כל שניתן למניעת עבירות על חוקי העבודה בידי קבלן השירות כלפי עובדיו;‬
‫)‪ (6‬בנסיבות מסוימות‪ ,‬חבות ישירה של מזמין שירות במקרים בהם נמסרת לקבלן שירות‬
‫דרישה לעיצום כספי; )‪ (7‬הטלת חובות פיקוח על מנכ"ל מזמין השירות בכל הנוגע להסכם‬
‫ההתקשרות מול קבלן השירות‪ ,‬אשר הפרתן עשויה לגרום‪ ,‬במקרים מסוימים‪ ,‬להטלת‬
‫עיצומים כספיים וקנסות על המנכ"ל‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬החברה מעריכה‪ ,‬כי אין לחוק‬
‫להגברת האכיפה של דיני העבודה השלכה משמעותית על עסקיה של החברה‪.‬‬
‫‪.25‬‬
‫הון חוזר‬
‫‪25.1‬‬
‫אשראי ספקים‬
‫קבוצת ביג משלמת לקבלנים המבצעים את עבודות הבניה והפיתוח של מרכזי הקניות‪,‬‬
‫בטווח של עד כ‪ 60-‬ימים מביצוע העבודה )שוטף‪ (60+‬על‪-‬פי התקדמות הקבלן בביצוע‬
‫העבודות‪ ,‬כפי שנקבע על‪-‬ידי מפקח מקצועי ומאושר על‪-‬ידי מחלקת הבינוי בקבוצת ביג‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬לחברות המספקות שירותי אבטחה וניקיון למרכזי הקניות )בהיקפים לא מהותיים(‬
‫משלמת קבוצת ביג בטווח של עד כ‪ 30-‬ימים מביצוע העבודה )שוטף‪.(30+‬‬
‫‪25.2‬‬
‫אשראי לקוחות‬
‫בהתאם לתנאי הסכמי השכירות‪ ,‬משלמים שוכרי מרכזי הקניות של קבוצת ביג עבור‬
‫השירותים הניתנים להם‪ ,‬חודש עד שלושה חודשים מראש‪ .‬יתרת התמורה שקבוצת ביג‬
‫עתידה לקבל משוכרים על‪-‬פי הסכמים נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2012‬הסתכמה ב‪19,443-‬‬
‫אלפי ש"ח‪.‬‬
‫נכון לתאריך המאזן לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ‪ 94,302 -‬אלפי ש"ח‪.‬‬
‫עיקר הגרעון בהון החוזר מקורו בסיווג חלויות שוטפות בגין ארבע הלוואות אשר צפויות‬
‫להיפרע בחודשים נובמבר ודצמבר ‪ 2013‬בסך כולל של כ‪ 191,254-‬אלפי ש"ח לזמן קצר‪ ,‬וכן‬
‫מסיווג הלוואת ‪ Non-Recourse‬בגין הנכס ‪ Rainbow‬בסך של כ‪ 70,599-‬אלפי ש"ח לזמן‬
‫קצר‪ ,‬עקב אי עמידה בתנאי ההלוואה )לפרטים נוספים ראה ביאור ‪ 21‬ב‪ 4 .‬לדוחות‬
‫הכספיים(‪.‬‬
‫שלוש הלוואות בסך של ‪ 129,692‬אלפי ש"ח מתוך ארבע ההלוואות כאמור הועמדו כנגד‬
‫הנכסים ברגבה‪ ,‬בבית שמש ובקסטינה ונכון למועד הדוחות הכספיים היחס בין ההלוואות‬
‫לשווי הנכסים כאמור עומד על ‪ .51%-55%‬החברה מעריכה‪ ,‬כי החוב ימוחזר וככל הנראה‬
‫בשיעורי ריבית טובים יותר ביחס להלוואות הקיימות‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬לחברה מסגרות‬
‫אשראי בלתי מנוצלות לזמן קצר בסך של כ‪ 16-‬מיליון ש"ח ונכסים מניבים בשווי כולל של‬
‫כ‪ 518-‬מיליון ש"ח אשר לא הועמדו לחברה הלוואות בגינם‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬במהלך חודש מרס‬
‫‪ 2013‬חילט המוסד הפיננסי אשר העמיד את ההלוואה‪ ,‬בקשר עם הנכס ‪ ,Rainbow‬נכס זה‬
‫ולפיכך אין החברה חשופה תזרימית בגין הלוואה זו‪ .‬להערכת הנהלת החברה‪ ,‬מחזור החוב‬
‫כאמור‪ ,‬מסגרות האשראי הבלתי מנוצלות‪ ,‬יתרת הנכסים המניבים הפנויים‪ ,‬בתוספת‬
‫תזרים מזומנים חיובי מפעילות שוטפת‪ ,‬יאפשרו לחברה לעמוד בפרעון התחייבויותיה‬
‫השוטפות‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי הערכות קבוצת ביג בדבר מחזור חוב ההלוואות לעיל‪ ,‬הינן מידע צופה פני עתיד‪,‬‬
‫כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ ,‬המבוסס על הערכותיה של החברה באשר ליכולתה למחזר את‬
‫החוב‪ .‬הערכות אלה עלולות שלא להתממש‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬או להתממש באופן שונה‪,‬‬
‫לרבות מהותית‪ ,‬מהצפוי‪ ,‬כתוצאה ממספר גורמים‪ ,‬וביניהם העמדת קשיים ו‪/‬או סירובם‬
‫של המוסדות הפיננסיים למחזר את חוב ההלוואות כאמור לעיל ו‪/‬או מחזורן של ההלוואות‬
‫‪-72‬‬‫בעלויות מימון שאינן נמוכות ביחס למצב הקיים נכון למועד הדוח ו‪/‬או עקב התממשותם‬
‫של כל או חלק מגורמי הסיכון המתוארים בסעיף ‪ 37‬לדוח‪.‬‬
‫‪.26‬‬
‫השקעות‬
‫החברה היא בעלת הזכויות בארבע חברות כלולות אשר באמצעותן מחזיקה החברה נכסים‪,‬‬
‫כמפורט להלן‪:‬‬
‫‪26.1‬‬
‫מבוא אשדוד בע"מ )"מבוא אשדוד"(‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬החברה מחזיקה ב‪ 95%-‬מהונה המונפק של מבוא אשדוד‪ 79,‬אשר הינה‬
‫חברה שהתאגדה בישראל ביום ‪ 17‬בדצמבר ‪ 2002‬והמחזיקה ב‪ 72%-‬מהונה המונפק של שער‬
‫רכבת אשדוד בע"מ )"שער רכבת"(‪ 80,‬חברה שהתאגדה בישראל ביום ‪ 6‬ביולי ‪ .2005‬שער‬
‫רכבת זכאית להירשם כבעלת הזכויות בחטיבת קרקע באשדוד בשטח של כ‪ 57-‬דונם‪ ,‬עליה‬
‫בכוונת קבוצת ביג להקים פרויקט מסחר בשטח של כ‪ 24,200-‬מ"ר מעל חניון תת קרקעי‬
‫)בסעיף זה "המרכז המסחרי"(‪.‬‬
‫ביום ‪ 12‬באוגוסט ‪ ,2012‬התקשרה החברה בעסקה מותנית שעיקרה רכישה בשלבים של‬
‫‪ 50%‬ממניות מבוא אשדוד‪ .‬בהתאם למתווה העסקה‪ ,‬בשלב הראשון‪ ,‬תתקשר החברה‬
‫בעסקה מותנית לרכישת ‪ 45%‬ממניות מבוא אשדוד‪ ,‬כך שתגיע‪ ,‬בכפוף להתקיימותם של‬
‫התנאים המתלים לשיעור אחזקה של ‪ 95%‬במבוא אשדוד‪ ,‬בתמורה לסך של כ‪ 46-‬מיליוני‬
‫ש"ח‪ .‬בשלב השני‪ ,‬תרכוש החברה את ה‪ 5%-‬מהמניות הנותרות במבוא אשדוד‪ ,‬וזאת לאחר‬
‫חתימת חוזי שכירות ביחס ל‪ 75%-‬משטחי המרכז המסחרי‪ ,‬ובהתקיים אחד משני התנאים‬
‫הבאים‪ (1) :‬קבלת טופס ‪ 4‬למרכז המסחרי; או )‪ (2‬פתיחתו לקהל הרחב‪ .‬ביום ‪ 14‬בפברואר‬
‫‪ ,2013‬הושלם השלב הראשון של העסקה על‪-‬ידי החברה‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווח מידי‬
‫מיום ‪ 14‬בפברואר ‪) 2013‬אסמכתא מספר‪ ,(2013-01-040077 :‬המובא בדוח זה בדרך של‬
‫הפניה‪.‬‬
‫‪26.2‬‬
‫קניאל תעשיות אריזה בע"מ )"קניאל תעשיות"(‬
‫החברה מחזיקה ב‪ 49.5%-‬מהונה המונפק של קניאל תעשיות‪ 81,‬שהינה חברה שהתאגדה‬
‫בישראל ביום ‪ 16‬בדצמבר ‪ .1999‬קניאל תעשיות מחזיקה במקרקעין בשטח של כ‪ 75-‬דונם‬
‫בפתח תקווה‪ ,‬אותם בכוונת הקבוצה לפתח‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬קניאל תעשיות מנהלת משא‬
‫ומתן להתקשרות במזכר הבנות מותנה למכירת הפעילות התעשייתית שלה לצד ג' שאינו‬
‫קשור לחברה )"הרוכש"(‪ .‬מזכר ההבנות מותנה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בהשלמת ביצוע בדיקת נאותות‪,‬‬
‫לשביעות רצון הרוכש וזאת עד ליום ‪ 30‬באפריל ‪ .2013‬יצוין‪ ,‬כי אין כל וודאות כי‬
‫ההתקשרות במזכר ההבנות המותנה והעסקה למכירת הפעילות התעשייתית האמורה‪,‬‬
‫בהתאמה אכן תושלמנה‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪79‬‬
‫‪80‬‬
‫‪81‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬ובכפוף להשלמת תנאי העסקה כמפורט בסעיף זה‪ 5% ,‬מהונה המונפק של מבוא אשדוד מוחזק על‪-‬‬
‫ידי צדדים אשר אינם קשורים לחברה או לבעלי השליטה בחברה‪.‬‬
‫יתרת הונה המונפק של שער רכבת מוחזקת על‪-‬ידי שדה עוזיה מושב עובדים של העובד הציוני להתיישבות שיתופית‬
‫בע"מ‪.‬‬
‫אפקטיבי בניכוי אחזקות צולבות‪ 49.5% .‬מהונה המונפק של קניאל תעשיות מוחזק על‪-‬ידי א‪.‬בן ש"ך השקעות‬
‫ואחזקות בע"מ )"בן ש"ך"(‪ ,‬כאשר צד שלישי המכהן כיו"ר קניאל תעשיות‪ ,‬מחזיק ב‪ 1%-‬מהונה המונפק של קניאל‬
‫תעשיות‪.‬‬
‫‪-73-‬‬
‫‪26.3‬‬
‫קניאל אריזות משקה בע"מ )"קניאל אריזות"(‬
‫החברה מחזיקה ב‪ 49.5%-‬מהונה המונפק של קניאל אריזות‪ 82,‬שהינה חברה שהתאגדה‬
‫בישראל ביום ‪ 12‬בנובמבר ‪ .1946‬קניאל אריזות מחזיקה במקרקעין בשטח של כ‪ 50-‬דונם‬
‫בכפר סבא‪ ,‬אותם בכוונת הקבוצה לפתח‪.‬‬
‫‪26.4‬‬
‫‪") Big India Malls Private Ltd.‬ביג הודו"(‬
‫‪83‬‬
‫החברה מחזיקה ב‪ 30.15%-‬מהונה המונפק וב‪ 31.94%-‬מזכויות ההצבעה בביג הודו‬
‫)באמצעות ‪ 84,(Big Global Enterprise‬אשר התאגדה ביום ‪ 2‬בספטמבר ‪ 2004‬על‪-‬פי דיני‬
‫הודו‪ ,‬כחברה פרטית מוגבלת במניות‪ .‬עיקר פעילותה של ביג הודו הינו זיהוי‪ ,‬רכישה‪ ,‬פיתוח‪,‬‬
‫השבחה‪ ,‬בנייה‪ ,‬השקעה‪ ,‬הפעלה‪ ,‬השכרה‪ ,‬ניהול‪ ,‬מימון ומכירה של מרכזים מסחריים‬
‫פתוחים )‪ (Open Malls‬בהודו כמו‪-‬כן‪ ,‬עוסקת ביג הודו בפיתוח ובנייה של פרויקטים‬
‫למגורים ובנוסף ברכישת מקרקעין‪ ,‬זיהוי‪ ,‬פיתוח‪ ,‬השבחה‪ ,‬השקעה‪ ,‬בנייה‪ ,‬ניהול‪ ,‬השכרת‬
‫ומכירת מבני מגורים‪ ,‬דירות ובתים‪ .‬לפרטים אודות פעילות קבוצת ביג בהודו‪ ,‬באמצעות‬
‫קבוצת ביג הודו‪ ,‬ראה סעיף ‪ 19.2‬לדוח‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪82‬‬
‫‪83‬‬
‫‪84‬‬
‫אפקטיבי בניכוי אחזקות צולבות‪ 49.5% .‬מהונה המונפק של קניאל תעשיות מוחזק על‪-‬ידי בן ש"ך‪ ,‬כאשר צד שלישי‬
‫המכהן כיו"ר קניאל תעשיות‪ ,‬מחזיק ב‪ 1%-‬מהונה המונפק של קניאל אריזות‪.‬‬
‫לפרטים אודות ההחזקות ביתר הזכויות בביג הודו‪ ,‬ראה הערה )‪ (8‬בסעיף ‪ 1.8‬לדוח‪.‬‬
‫החברה מחזיקה במלוא הונה המונפק של ‪ ,Big Global Enterprise‬אשר הינה חברה שהתאגדה ביום ‪ 23‬במאי ‪2007‬‬
‫כחברה פרטית המאוגדת על‪-‬פי דיני מאוריציוס‪ ,‬לשם החזקה במניות ביג הודו בלבד ואשר אין לה נכסים מלבד‬
‫אחזקותיה במניות אלה‪.‬‬
‫‪-74-‬‬
‫‪.27‬‬
‫מימון‬
‫‪27.1‬‬
‫כללי‬
‫קבוצת ביג מממנת את פעילותה השוטפת באמצעות המערכת הבנקאית‪ ,‬הון עצמי והנפקת ניירות ערך כמפורט להלן‪.‬‬
‫‪27.2‬‬
‫להלן פירוט הרכב האשראי ושיעורי הריבית הממוצעת והאפקטיבית הממוצעת בגינו ליום ‪:31.12.2012‬‬
‫הלוואות לזמן ארוך‬
‫מקורות‬
‫בנקאיים‬
‫מקורות‬
‫חוץ‬
‫בנקאיים‬
‫סה"כ‬
‫הלוואות לזמן קצר וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך‬
‫סכום‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫ליום ‪31.12.2012‬‬
‫שיעור ריבית ממוצעת‬
‫ליום ‪31.12.2012‬‬
‫)ב‪(%-‬‬
‫שיעור ריבית אפקטיבית‬
‫ליום ‪31.12.2012‬‬
‫)ב‪(%-‬‬
‫סכום‬
‫)באלפי‬
‫ש"ח( ליום‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫שיעור ריבית ממוצעת‬
‫ליום ‪31.12.2012‬‬
‫)ב‪(%-‬‬
‫שיעור ריבית‬
‫אפקטיבית ליום‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫)ב‪(%-‬‬
‫צמוד מדד‬
‫‪348,073‬‬
‫‪3.85%‬‬
‫‪3.85%‬‬
‫‪142,497‬‬
‫‪5.02%‬‬
‫‪5.02%‬‬
‫צמוד דולרי‬
‫‪1,359,623‬‬
‫‪5.15%‬‬
‫‪5.15%‬‬
‫‪140,425‬‬
‫‪5.98%‬‬
‫‪5.98%‬‬
‫צמוד לאירו‬
‫ריבית‬
‫משתנה‬
‫איגרות חוב‬
‫צמודות‬
‫מדד‬
‫‪31,290‬‬
‫‪5.44%‬‬
‫‪5.44%‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪178,038‬‬
‫‪3.83%‬‬
‫‪3.83%‬‬
‫‪74,271‬‬
‫‪4.02%‬‬
‫‪4.02‬‬
‫‪1,166,848‬‬
‫‪4.46%‬‬
‫‪4.28‬‬
‫‪18,512‬‬
‫‪3.77%‬‬
‫‪3.69%‬‬
‫‪3,083,872‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪375,705‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-75-‬‬
‫‪27.3‬‬
‫להלן פירוט הרכב האשראי ושיעורי הריבית הממוצעת והאפקטיבית הממוצעת בגינו ליום ‪:31.12.2011‬‬
‫הלוואות לזמן ארוך‬
‫מקורות‬
‫בנקאיים‬
‫סכום‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫ליום ‪31.12.2011‬‬
‫שיעור ריבית ממוצעת‬
‫ליום ‪31.12.2011‬‬
‫)ב‪(%-‬‬
‫שיעור ריבית אפקטיבית‬
‫ליום ‪31.12.2011‬‬
‫)ב‪(%-‬‬
‫צמוד מדד‬
‫‪469,542‬‬
‫‪4.15%‬‬
‫‪4.15%‬‬
‫צמוד דולרי‬
‫‪1,149,067‬‬
‫‪5.44%‬‬
‫‪5.44%‬‬
‫‪7,881‬‬
‫‪5.44%‬‬
‫‪5.44%‬‬
‫צמוד אירו‬
‫‪6,148‬‬
‫‪6.72%‬‬
‫‪6.72%‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪199,582‬‬
‫‪4.78%‬‬
‫‪4.78%‬‬
‫‪82,526‬‬
‫‪4.78%‬‬
‫‪4.78%‬‬
‫‪1,004,842‬‬
‫‪4.66%‬‬
‫‪4.56%‬‬
‫‪85,420‬‬
‫‪4.66%‬‬
‫‪4.56%‬‬
‫‪2,829,217‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪191,702‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫ריבית‬
‫משתנה‬
‫מקורות חוץ‬
‫בנקאיים‬
‫סה"כ‬
‫הלוואות לזמן קצר וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך‬
‫שיעור ריבית‬
‫סכום‬
‫שיעור ריבית ממוצעת‬
‫אפקטיבית ליום‬
‫)באלפי‬
‫ליום ‪31.12.2011‬‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫ש"ח( ליום‬
‫)ב‪(%-‬‬
‫)ב‪(%-‬‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪4.15%‬‬
‫‪4.15%‬‬
‫‪15,875‬‬
‫איגרות חוב‬
‫צמודות‬
‫מדד‬
‫מתוך יתרות האשראי לעיל‪ ,‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2011‬סך של כ‪ 88-‬מיליון ש"ח הינו אשראי מזוהה שמימן רכישה והקמה של מרכזי קניות‪.‬‬
‫נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2011‬כ‪ 9%-‬מיתרת האשראי של קבוצת ביג צמוד למדד ריבית הפריים‪ .‬בשנת ‪ 2011‬ריבית הפריים נעה בין שיעור של ‪ 3.5%‬לשיעור‬
‫של ‪.4.75%‬‬
‫לנתונים נוספים אודות אשראי שוטף ואודות הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים‪ ,‬ראה ביאור ‪ 19‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪-76-‬‬
‫‪27.4‬‬
‫מגבלות אשראי‬
‫‪27.4.1‬‬
‫במסגרת התקשרויות קבוצת ביג עם בנקים שונים‪ ,‬אשר העמידו לקבוצת ביג מסגרות אשראי‪,‬‬
‫התחייבה קבוצת ביג כלפי הבנקים לשעבד את נכסיה השונים‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬משועבדים‪ ,‬לפי העניין‪ ,‬לטובת בנקים שונים‪ ,‬בשעבודים ספציפיים‪ ,‬ראשונים‬
‫בדרגה‪ ,‬זכויות קבוצת ביג במקרקעין ובמרכזי הקניות בכרמיאל‪ ,‬בית שמש‪ ,‬רגבה‪ ,‬קסטינה‪,‬‬
‫קרית גת‪ ,‬טבריה‪ ,‬קריות‪ ,‬לרבות הזכויות בקניון ביג פאשן טבריה‪ ,‬מודיעין‪ ,‬עפולה‪ ,‬וראשון‬
‫לציון‪ .‬כמו‪-‬כן משועבדים בשעבודים ספציפיים‪ ,‬בקשר עם המרכזים הנ"ל‪ ,‬זכויות קבוצת ביג‬
‫לקבלת תמורת דמי השכירות מהשוכרים השונים‪ ,‬זכויות לקבלת תקבולי ביטוח‪ ,‬זכויות‬
‫בחשבונות הבנק וזכויות לקבלת פטור ו‪/‬או הקלה ו‪/‬או הנחה ממס ו‪/‬או לברירה אם לנצל פטור‬
‫או הקלה או הנחה כאמור בין מספר נכסים של שותפות ביג והכל מכוח פקודת מס הכנסה‬
‫)נוסח חדש( התשכ"א‪ 1961-‬ו‪/‬או חוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה( התשכ"ג‪ 1963-‬ו‪/‬או חוק‬
‫מס ערך מוסף‪ ,‬התשל"ו‪ 1975-‬ו‪/‬או כל דין אחר‪ ,‬אשר יהא בהם להפחית את שיעור המס ו‪/‬או‬
‫סכום המס בגין מכירת המקרקעין‪ .‬לפרטים נוספים אודות שעבודים בקשר עם מרכז הקניות‬
‫ביג כרמיאל‪ ,‬ראה סעיף ‪ 18.2.7‬לדוח‪ .‬לפרטים נוספים ראה ביאור ‪21‬ד לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫להלן פירוט אודות ההלוואה שהועמדו לקבוצה אשר להבטחתה שועבד הנכס בכרמיאל‪:‬‬
‫התאגיד הלווה‬
‫מועד העמדת‬
‫ההלוואה‬
‫סכום‬
‫ההלוואה‬
‫המקורי‬
‫)באלפי ש"ח(‬
‫מספר‬
‫תשלומים‬
‫)קרן ‪+‬‬
‫ריבית(‬
‫מועד פירעון אחרון‬
‫שותפות ביג בגין‬
‫הנכס בכרמיאל‬
‫‪11.3.2008‬‬
‫‪185,000‬‬
‫‪12‬‬
‫‪11.3.2014‬‬
‫ריבית‬
‫שנתית‬
‫הצמדה‬
‫‪4.43%‬‬
‫מדד לצרכן‬
‫יתרת סכום‬
‫ההלוואה באלפי‬
‫ש"ח )נכון ליום‬
‫‪(31.12.2012‬‬
‫‪188,439‬‬
‫‪27.4.1.1‬‬
‫לפרטים אודות אמות המידה הפיננסיות להן התחייבה קבוצת ביג ראה ביאור ‪19‬ה לדוחות‬
‫הכספיים‪ .‬נכון למועד הדוח עומדת הקבוצה באמות המידה הפיננסיות להן התחייבה‪.‬‬
‫‪27.4.2‬‬
‫בחודש נובמבר ‪ ,2010‬התקשרה קבוצת ביג עם הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ )"הבנק‬
‫הבינ"ל"(‪ ,‬אשר העמיד לקבוצה הלוואה בסכום כולל של ‪ 180‬אלפי ש"ח‪ ,‬כנגד שעבוד קבוע‬
‫מדרגה ראשונה לטובת הבנק הבינ"ל‪ ,‬על זכויות הקבוצה במרכז הקניות ביג קריות‪ .‬כמו‪-‬כן‬
‫הקבוצה התחייבה כלפי הבנק כי גובה יתרת האשראי מכוח ההלוואה האמורה לא יעלה על‬
‫‪ 85%‬מהשווי למימוש מהיר של הנכס האמור‪ .‬למועד הדוח‪ ,‬עומד גובה יתרת האשראי מכוח‬
‫ההלוואה האמורה על כ‪ 72%-‬מהשווי למימוש מהיר של הנכס האמור‪.‬‬
‫‪27.4.3‬‬
‫להלן פירוט בדבר ההלוואה שהועמדה על‪-‬ידי הבנק הבינ"ל ותנאיה‪:‬‬
‫התאגיד‬
‫הלווה‬
‫מועד העמדת‬
‫ההלוואה‬
‫החברה‬
‫‪17.11.2010‬‬
‫סכום‬
‫ההלוואה‬
‫המקורי‬
‫)באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫מספר תשלומים )קרן ‪+‬‬
‫ריבית(‬
‫ריבית שנתית‬
‫‪180,000‬‬
‫‪ 32‬תשלומים תלת חודשיים‬
‫כל אחד בסך של ‪ 1,800‬ש"ח‬
‫על חשבון קרן ההלוואה החל‬
‫ועד‬
‫‪10.2.2011‬‬
‫מיום‬
‫‪ 10.11.2018‬ועוד שלושה‬
‫תשלומים שנתיים שווים כל‬
‫אחד בסך ‪ 40,800‬בצירוף‬
‫ריבית והצמדה החל מיום‬
‫ליום‬
‫ועד‬
‫‪10.11.2018‬‬
‫‪.10.11.2020‬‬
‫‪3.2%‬‬
‫הצמדה‬
‫מדד‬
‫המחירים‬
‫לצרכן‬
‫יתרת סכום‬
‫ההלוואה באלפי‬
‫ש"ח )נכון ליום‬
‫‪(31.12.2012‬‬
‫‪172,440‬‬
‫ ‪-77‬‬‫להלן פירוט בדבר ההלוואה שהועמדה בקשר עם הנכס בנברסקה ארה"ב הידוע בשם ‪Village‬‬
‫‪ Pointe85‬ותנאיה‪:‬‬
‫התאגיד‬
‫הלווה‬
‫מועד העמדת‬
‫ההלוואה‬
‫‪Village‬‬
‫‪Pointe‬‬
‫‪86‬‬
‫‪31.12.2010‬‬
‫סכום‬
‫ההלוואה‬
‫המקורי‬
‫)באלפי‬
‫דולר(‬
‫מספר תשלומים )קרן ‪+‬‬
‫ריבית(‬
‫מועד‬
‫תשלום‬
‫אחרון‬
‫ריבית‬
‫שנתית‬
‫‪56,211‬‬
‫‪51‬‬
‫‪1.3.2015‬‬
‫‪5.5%‬‬
‫הצמדה‬
‫יתרת סכום‬
‫ההלוואה‬
‫באלפי דולר‬
‫)נכון ליום‬
‫‪(31.12.2012‬‬
‫אין‬
‫‪73,903‬‬
‫להלן פירוט בדבר ההלוואה שהועמדה בקשר עם הנכס בפנסילבניה ארה"ב הידוע בשם ‪The‬‬
‫‪ Waterfront‬ותנאיה‪:‬‬
‫התאגיד‬
‫הלווה‬
‫מועד העמדת‬
‫ההלוואה‬
‫‪Waterfront‬‬
‫‪1.10.2012‬‬
‫סכום‬
‫ההלוואה‬
‫המקורי‬
‫)באלפי‬
‫דולר(‬
‫‪81,360‬‬
‫מספר תשלומים )קרן ‪+‬‬
‫ריבית(‬
‫‪120‬‬
‫מועד‬
‫תשלום‬
‫אחרון‬
‫ריבית‬
‫שנתית‬
‫הצמדה‬
‫‪6.10.2022‬‬
‫‪4.349%‬‬
‫אין‬
‫‪87‬‬
‫יתרת סכום‬
‫ההלוואה‬
‫באלפי דולר‬
‫)נכון ליום‬
‫‪(31.12.2012‬‬
‫‪81,360‬‬
‫לפרטים נוספים אודות הנכסים האמורים‪ ,‬ראה סעיפים ‪ 31.1.4 ,16‬ו‪ 31.1.7-‬לדוח‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬
‫לפרטים אודות אמות מידה פיננסיות נוספות בהן קשורה הקבוצה‪ ,‬ראה ביאור ‪ 19‬ה לדוחות‬
‫הכספיים‪.‬‬
‫‪27.4.4‬‬
‫לפרטים אודות ניצול מסגרות האשראי על‪-‬ידי קבוצת ביג‪ ,‬ראה סעיף ‪ 27.7‬לדוח‪.‬‬
‫‪27.5‬‬
‫מימון חוץ בנקאי‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬כ‪ 87%-‬מאשראי קבוצת ביג מבנקים ומגורמים חוץ בנקאיים בישראל צמוד‬
‫למדד המחירים לצרכן‪ ,‬זאת בהתאם להנחיות שנתקבלו בדירקטוריון החברה‪ ,‬על‪-‬מנת ליצור‬
‫מתאם גבוה ככל האפשר בין הכנסות החברה בישראל שהינן בחוזים צמודי מדד‪ ,‬לבין בסיס‬
‫ההצמדה של ההלוואות‪.‬‬
‫‪27.6‬‬
‫אגרות החוב שבמחזור‬
‫לפרטים אודות אגרות החוב של החברה‪ ,‬לרבות אודות דירוגן‪ ,‬ראה ביאור ‪ 19‬לדוחות הכספיים‬
‫וסעיף ‪ 20‬לדוח הדירקטוריון‪ ,‬בדבר גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה‪.‬‬
‫‪27.7‬‬
‫מסגרות אשראי‬
‫נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2012‬עומדת מסגרת האשראי שהעמידו גורמים בנקאיים לקבוצת ביג‬
‫על סך של כ‪ 22-‬מליון ש"ח‪ ,‬מתוכה ניצלה קבוצת ביג סך של כ‪ 6-‬מליון ש"ח‪ ,‬באופן שלתאריך‬
‫הדוח על המצב הכספי לקבוצה מסגרות אשראי בלתי מנוצלות בסך של ‪ 16‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫‪27.8‬‬
‫פיקדונות משוכרים‬
‫בחלק מהסכמי השכירות עם שוכרים נקבע‪ ,‬כי השוכרים נדרשים להעמיד לרשות החברה‬
‫פיקדון בגובה שנע בין חודש לשלושה חודשי שכירות‪ ,‬בנוסף לתשלומים אחרים שהם נדרשים‬
‫________________________‬
‫‪85‬‬
‫‪86‬‬
‫‪87‬‬
‫הנתונים בטבלה מוצגים לפי ‪) 73.3%‬חלק אפקטיבי של החברה בהלוואה כ‪.(44%-‬‬
‫ההלוואה הוסבה לקבוצה במסגרת רכישת הנכס‪.‬‬
‫הנתונים בטבלה מוצגים לפי ‪) 100%‬חלק אפקטיבי של החברה בהלוואה כ‪.(64%-‬‬
‫ ‪-78‬‬‫לשלם בהתאם לתנאי השכירות‪.‬‬
‫נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2012‬חלק הקבוצה ביתרת הפיקדונות של הקבוצה שהתקבלו משוכרים‬
‫בהתאם לתנאי השכירות הינה ‪ 8,016‬אלפי ש"ח‪.‬‬
‫‪27.9‬‬
‫שעבודים‬
‫‪27.9.1‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬להבטחת התחייבויותיה של קבוצת ביג כלפי תאגידים בנקאיים בישראל‪,‬‬
‫שעבדה קבוצת ביג לטובת תאגידים אלו‪ ,‬בשעבוד ספציפי‪ ,‬את כלל נכסיה המניבים בישראל‬
‫)מלבד הנכסים ביהוד‪ ,‬קרית שמונה ‪ ,‬פרדס חנה וקניון בית שמש( וכן נכסים אשר נמצאים‬
‫בשלבי הקמה שונים )לפרטים אודות שעבודים בקשר עם הנכסים ביג כרמיאל ‪ ,‬ביג באר שבע‬
‫וביג יקנעם‪ ,‬ראה סעיפים ‪ 18.1.8 ,18.2.7‬ו‪ 18.3.7-‬לדוח‪ ,‬בהתאמה(‪ .‬יצוין‪ ,‬כי כנגד המרכז‬
‫באילת לא קיימת הלוואה ולפיכך ניתן להסיר את השעבוד תוך זמן סביר מבקשת החברה‪.‬‬
‫כמו‪-‬כן‪ ,‬שעבדה קבוצת ביג את זכויותיה בנכסים בבאר שבע וביקנעם להבטחת אגרות החוב‬
‫)סדרה ד'( שהנפיקה החברה בחודש פברואר ‪ ,2010‬על‪-‬פי דוח הצעת מדף‪ ,‬לרבות הרחבת סדרת‬
‫אגרות החוב )סדרה ד'(‪ ,‬במסגרת הנפקה פרטית למשקיעים‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 20‬לדוח‬
‫הדירקטוריון‪ ,‬בדבר גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה‪.‬‬
‫‪27.9.2‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬להבטחת התחייבויות התאגידים המחזיקים במישרין ב‪ 22-‬ממרכזי הקניות‬
‫של קבוצת ביג בארה"ב אשר נרכשו על‪-‬ידה‪ ,‬כלפי תאגידים מוסדות פיננסיים בארה"ב בגין‬
‫הלוואות שהועמדו על‪-‬ידם לתאגידים אלו‪ ,‬שועבדו זכויות‪ 88‬במרכזי קניות אלו בשעבוד מדרגה‬
‫ראשונה )יובהר‪ ,‬כי לכל הלוואה שועבדו זכויות כאמור ביחס לאותו מרכז קניות בגינו הועמדה‬
‫ההלוואה ובאופן ‪ ,non-recourse‬פרט לנכס הידוע כ‪.(Vineyard village -‬‬
‫‪27.10‬‬
‫הלוואות בקבוצת ביג‬
‫‪27.10.1‬‬
‫בשנים ‪ 2011 ,2010‬ועד למועד הדוח העבירה החברה לביג ארה"ב‪ ,‬בין במישרין ובין באמצעות‬
‫חברות בת של החברה‪ ,‬סכום כולל של כ‪ 96-‬מיליון דולר באמצעות הון בסך של כ‪ 50-‬מיליון‬
‫דולר ובאמצעות הלוואות בסכום כולל של כ‪ 46-‬מיליון דולר‪ .‬ביום ‪ 26‬בדצמבר ‪ ,2011‬הומרו‬
‫ההלוואות כאמור להון‪.‬‬
‫‪.28‬‬
‫מיסוי‬
‫לפרטים אודות חוקי המס החלים על החברה‪ ,‬ראה ביאור ‪ 25‬לדוחות הכספיים‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬ביחס‬
‫לחוק לשינוי נטל המס‪ ,‬ראה סעיף ‪ 6.2.5‬לדוח‪.‬‬
‫‪.29‬‬
‫סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם‬
‫‪29.1‬‬
‫תיאור הסיכונים הסביבתיים‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬לא קיימים סיכונים סביבתיים אשר יש להם או צפויה להיות להם השפעה‬
‫מהותית על הקבוצה‪.‬‬
‫‪29.2‬‬
‫השלכות מהותיות של הוראות הדין על הקבוצה‬
‫קבוצת ביג‪ ,‬מעצם החזקתה בנכסי נדל"ן‪ ,‬עשויה להימצא אחראית על‪-‬פי הוראות הדין הנוגעות‬
‫לאיכות הסביבה הקיימות בכל אחת מהמדינות בהן היא פועלת‪ .‬בהקשר לכך‪ ,‬הקבוצה עלולה‬
‫________________________‬
‫‪88‬‬
‫לרבות‪ :‬המקרקעין וכן הזכויות במקרקעין‪ ,‬המבנים והמיטלטלין הקשורים למקרקעין; הזכויות בהסכמי השכירות ודמי‬
‫השכירות; הסכמי הניהול והתפעול של מרכזי הקניות; נכסים בלתי מוחשיים בקשר עם תפעול מרכזי הקניות; נכסים‬
‫כספיים הקשורים למרכזי הקניות וכספים של הלווה המופקדים אצל המלווה‪.‬‬
‫ ‪-79‬‬‫להיות אחראית ולשאת בעלות פינויים או תיקונם של מפגעים שונים‪ ,‬זיהומים וחומרים‬
‫רעילים המצויים או הנפלטים מנכסיה )וכן עלולה לשאת בקנסות ופיצויים בגין מפגעים‬
‫כאמור(‪ ,‬אשר עלותם עלולה להיות גבוהה ואף לעלות על ערכו של הנכס או ערכם המצטבר של‬
‫נכסי הקבוצה‪ .‬יודגש‪ ,‬כי חלק מהוראות אלו בדבר איכות הסביבה הינן הוראות המטילות‬
‫אחריות מוחלטת על מחזיקים‪/‬בעלים של נכסים )קרי‪ ,‬לא נדרשת כי יהיו אחראיים או שידעו‬
‫על קיומם על‪-‬מנת שתתגבש אחריותם בגין מפגעים אלו(‪ .‬אי‪-‬פינוי המפגעים עלול להשפיע לרעה‬
‫על יכולתה של הקבוצה למכור‪ ,‬להשכיר או לשעבד נכסים בהם מצויים מפגעים אלו ואף לגרור‬
‫להליכים משפטיים‪.‬‬
‫ביחס למרכזי הקניות אותם מקימה הקבוצה‪ ,‬כחלק מתהליך קבלת היתר בניה לפרויקטים‬
‫אלו ולעיתים אף כחלק מאישור תב"ע חדשה‪ ,‬עשוי המשרד לאיכות הסביבה לדרוש ביצועו של‬
‫סקר קרקע ו‪/‬או סקר זיהום מים לאיתור מזהמים )חומרים מסוכנים( ושיקום הקרקע במידת‬
‫הצורך ובמקרה כזה קבלת ההיתר מותנית בביצוע הסקר ובתוצאותיו‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי לשינויים עתידיים בהוראות הדין הנוגעות לאיכות הסביבה החלות על קבוצת ביג ועל‬
‫כל אחד ממרכזי הקניות שלה כאמור לעיל‪ ,‬עשויה להיות השפעה על מצבה התפעולי ו‪/‬או‬
‫הפיננסי של הקבוצה‪.‬‬
‫‪29.3‬‬
‫אירועים או עניינים בעלי השפעה מהותית על הקבוצה‬
‫להערכת החברה ולמיטב ידיעתה‪ ,‬לא קיימים נכון למועד הדוח מפגעים סביבתיים שעלולים‬
‫להשפיע באופן מהותי לרעה על מצבה הפיננסי של הקבוצה‪ ,‬ולא קיימים נגד הקבוצה הליכים‬
‫ו‪/‬או תביעות ו‪/‬או דרישות כלשהם הקשורים לאיכות הסביבה‪ ,‬למעט כמפורט בסעיף ‪29.4‬‬
‫לדוח‪.‬‬
‫‪29.4‬‬
‫הליכים משפטיים או מנהליים מהותיים‬
‫‪29.4.1‬‬
‫ביום ‪ 17‬ביולי ‪ ,2011‬ניתן על‪-‬ידי בית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת‪ ,‬פסק דין בעתירה‬
‫מנהלית‪ ,‬אשר הוגשה בשנת ‪ 2006‬על‪-‬ידי עיריית קריית שמונה והוועדה המקומית קריית‬
‫שמונה‪ ,‬אליה הצטרפה כעותרת אדריאל ישראל בע"מ )"העותרות"(‪ ,‬כנגד החלטת רשות‬
‫הרישוי של הוועדה המקומית גליל עליון למתן היתר בנייה למרכז המסחרי אשר הוקם על‪-‬ידי‬
‫ביג‪-‬מגה אור בע"מ‪ ,‬המוחזקת על‪-‬ידי החברה ועל‪-‬ידי מגה אור החזקות בע"מ בחלקים שווים‬
‫)"המרכז המסחרי" ו‪"-‬ביג מגה אור"‪ ,‬בהתאמה(‪ ,‬בקריית שמונה )"פסק הדין"(‪.‬‬
‫על‪-‬פי פסק הדין‪ ,‬ביג מגה אור רשאית להפעיל מבחינה תכנונית שטחי מסחר בהיקף של ‪8,550‬‬
‫מ"ר )מתוך כ‪ 10,500-‬מ"ר שטחים בנויים של המרכז המסחרי(‪ ,‬בנוסף לשימור זכויות בניה‬
‫נוספות של כ‪ 25,650-‬מ"ר לשטחי תעשייה ו‪/‬או אחסנה ו‪/‬או מלאכה וזאת בכפוף להשלמת‬
‫התנאים הבאים‪ ,‬אשר צוינו בעמדת היועמ"ש‪ (1) :‬ביג מגה אור תמציא אישור חתום מאת‬
‫היועץ המקצועי מטעמה לפיו בוצעו במלואן הפעולות כפי שנדרשו על‪-‬ידי משרד להגנת הסביבה‬
‫)במרכז המסחרי ובמפעלים סמוכים למרכז המסחרי‪ ,‬אשר נתנו הסכמתם לביצוע פעולות‬
‫כאמור )"המפעלים"( )"אישור היועץ"(; )‪ (2‬אישור היועץ יוצג למשרד להגנת הסביבה; )‪ (3‬ביג‬
‫מגה אור תגרום להפקדת תוכנית בניין עיר מפורטת של אזור התעסוקה המרחבי המשותף‬
‫לקריית שמונה ולגליל העליון בתוך חודשיים מיום מתן פסק הדין ותפעל לקידום הליכי התכנון‬
‫והבנייה במטרה להביא לסיומם בתוך שלוש שנים ממועד הגשת התוכנית‪.‬‬
‫בהתאם לתנאים המפורטים לעיל‪ ,‬ביצעה ביג מגה אור את הפעולות כפי שנדרשו על‪-‬ידי המשרד‬
‫להגנת הסביבה במרכז המסחרי ובמפעלים והציגה למשרד להגנת הסביבה אישור היועץ‬
‫מטעמה על ביצוע הפעולות כאמור‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬הגישה ביג מגה אור תוכנית בניין עיר לוועדה‬
‫ ‪-80‬‬‫המקומית גליל עליון‪ ,‬הועדה המקומית קריית שמונה ולוועדת התכנון והבנייה במחוז צפון‪.‬‬
‫כמו‪-‬כן‪ ,‬השלימה ביג מגה אור את כל התנאים שנקבעו בעמדת היועמ"ש‪ .‬עם השלמת התנאים‬
‫כאמור‪ ,‬ניתן למרכז המסחרי‪ ,‬ביום ‪ 3‬בינואר ‪ ,2012‬טופס ‪ 4‬על‪-‬ידי הוועדה המקומית‪ .‬בחודש‬
‫ינואר ‪ 2012‬נפתח המרכז המסחרי‪.‬‬
‫‪29.4.2‬‬
‫ביום ‪ 12‬באוקטובר ‪ ,2011‬הגישה התנור תאגיד מים וביוב )"התנור"(‪ ,‬כנגד הוועדה המקומית‬
‫לתכנון ובניה גליל עליון‪ ,‬היועץ המשפטי לממשלה‪ ,‬הועדה המחוזית לתכנון ובניה צפון ומנגל‬
‫סיידר הגליל )ממנה רכשה ביג מגה אור את המקרקעין עליהם הקימה את המרכז המסחרי(‬
‫)בסעיף זה‪" :‬המשיבים"(‪ ,‬בקשה לצו מניעה זמני‪ :‬לכל פעולה שהיא של בניה‪ ,‬מתן רישיון‬
‫אכלוס למבנה המסחרי כולו או חלקו והנפקת רישיונות עסק לעסקים מסחריים שיבקשו‬
‫להתנהל במרכז ולאכלס את המרכז וזאת עד להכרעה בעתירה המנהלית אשר הוגשה על‪-‬ידה‬
‫באותו מועד )במסגרתה ביקשה התנור צו מניעה קבוע משימוש מסחרי במרכז המסחרי‪ ,‬ממתן‬
‫רישיון אכלוס למבנה המסחרי או חלקו‪ ,‬מהענקת רישיונות עסק לעסקים המסחריים שיבקשו‬
‫להתנהל במרכז והבניה המסחרי ולמניעת הפרות חוק התכנון והבניה(‪.‬‬
‫ביום ‪ 23‬באוקטובר ‪ ,2011‬דחה בית המשפט את הבקשה לצו המניעה הזמני אשר הוגשה‪,‬‬
‫במעמד צד אחד‪ ,‬בקובעו כי אין מקום להוציא צו מניעה זמני במעמד תנור בלבד וכי הבקשה‪,‬‬
‫על פניה‪ ,‬לוקה בשיהוי‪ .‬ביום ‪ 8‬בנובמבר ‪ ,2011‬התקיים דיון בבקשה לצו מניעה זמני‪ ,‬כאשר‬
‫בהמלצת בית המשפט נדחתה הבקשה בהסכמת הצדדים ונקבע כי שאלת הוצאות ההליך תידון‬
‫בפני המותב שידון בעתירה גופא‪.‬‬
‫ביום ‪ 5‬בספטמבר ‪ ,2012‬ניתן פסק דינו של בית המשפט בעתירה גופה‪ ,‬במסגרתו דחה בית‬
‫המשפט את העתירה‪.‬‬
‫‪29.5‬‬
‫מדיניות הקבוצה בניהול סיכונים סביבתיים‬
‫בחברה פועלת ועדת ניהול סיכונים פנימית‪ ,‬אשר חברים בה מנכ"ל החברה‪ ,‬המשנה למנכ"ל‬
‫החברה‪ ,‬סמנכ"ל ואחראי תחום חשבות והיועצת המשפטית ובמסגרתה נבחנים גורמי הסיכון‪,‬‬
‫השפעתם האפשרית על פעילות החברה‪ ,‬ומתקבלות החלטות להקטנתם או מניעתם‪ ,‬בהתאם‪.‬‬
‫זאת ועוד‪ ,‬בישיבות הנהלה שוטפות‪ ,‬המהוות אף הן‪ ,‬מנגנוני בקרה פנימיים בחברה‪ ,‬נבחנים‬
‫גורמי הסיכון הפוטנציאליים‪ ,‬על‪-‬ידי הנהלת החברה‪ ,‬ומתקבלות החלטות‪ ,‬אד הוק‪ ,‬על דרך‬
‫הטיפול בסיכונים אלו‪.‬‬
‫מנגנוני בקרה פנימיים אלו נבנו על‪-‬ידי החברה על‪-‬מנת למנוע סטיות ממדיניות החברה בניהול‬
‫סיכונים‪ ,‬ובכלל זאת סיכונים סביבתיים‪ ,‬ועל‪-‬מנת לאפשר תגובה מיידית להתפתחויות חריגות‬
‫ו‪/‬או לשינויים שחלים‪ ,‬מעת לעת‪.‬‬
‫‪29.6‬‬
‫עלויות סביבתיות החלות על הקבוצה‬
‫בשל ההליכים כאמור בסעיף ‪ 29.4‬לדוח‪ ,‬שילמה ביג מגה אור כ‪ 50-‬אלפי ש"ח בקשר עם ביצוע‬
‫סקר ריחות והפקידה ערבות בנקאית‪ ,‬בידי המשרד לאיכות הסביבה‪ ,‬על סך ‪ 250‬אלפי ש"ח‬
‫ולזאת להבטחת פעולות עתידיות ככל שידרשו בקשר עם ריחות באזור‪ .‬מעבר למתואר לעיל‪,‬‬
‫קבוצת ביג אינה צפויה לשאת בעלויות סביבתיות מהותיות בשנת ‪.2013‬‬
‫הערכת קבוצת ביג ביחס לעלויות הסביבתיות הצפויות כמפורט לעיל‪ ,‬הינה מידע צופה פני‬
‫עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ ,‬אשר מתבססת על הערכותיה של החברה בכל הנוגע‬
‫להליכים בקשר עם מרכז הקניות בקרית שמונה‪ .‬הערכה זו עשויה שלא להתממש‪ ,‬כולה או‬
‫ ‪-81‬‬‫חלקה‪ ,‬או להתממש באופן שונה מכפי שנצפה‪ ,‬ויכול שתושפע מגורמים אשר לא ניתן‬
‫להעריכם מראש‪ ,‬אשר אינם בשליטתה של הקבוצה‪ .‬גורמים עיקריים העשויים להשפיע על‬
‫התממשותה של הערכה זו או על אי התממשותה כאמור לעיל הינם החלטות הרשויות‬
‫המורשות כדין‪ ,‬לרבות החלטת בית המשפט‪.‬‬
‫‪.30‬‬
‫מגבלות ופיקוח על פעילות קבוצת ביג‬
‫‪30.1‬‬
‫ישראל‬
‫‪30.1.1‬‬
‫פעילות קבוצת ביג בתחום הקמת הנכסים כפופה לחוק התכנון והבניה‪ ,‬התשכ"ה‪1965-‬‬
‫והתקנות שהותקנו על‪-‬פיו )להלן יחד‪" :‬חוק התכנון והבניה"(‪ ,‬הקובעים הוראות שונות לעניין‬
‫הליכי תכנון ובניה האוסרים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬על בניה ללא קבלת היתר בניה מהרשויות‪ ,‬כמו גם‬
‫מקימים חבות )ופטור( בהיטלי השבחה בגין מימוש זכויות‪ ,‬לרבות בגין מימוש זכויות בניה לא‬
‫מנוצלות‪ .‬עוד יצוין‪ ,‬כי בהתאם לחוק התכנון והבניה‪ ,‬בעת מימוש זכויות בניה‪ ,‬נדרש תשלום‬
‫אגרות והיטלים נוספים‪ ,‬דוגמת היטלי פיתוח וביוב‪ ,‬אגרות בניה ועוד‪ .‬לעיתים‪ ,‬נדרשת קבוצת‬
‫ביג לפעול לשינוי ייעוד הנכסים שבבעלותה‪ .‬שינוי זה כרוך‪ ,‬לעיתים‪ ,‬בתשלום אגרות והיטלים‬
‫שונים‪ ,‬ובכלל זה היטל השבחה בהתאם לחוק התכנון והבניה‪ .‬עוד יצוין‪ ,‬כי עבירה על דיני‬
‫התכנון והבניה הינה עבירה פלילית‪ ,‬ובעל מקרקעין עשוי לחוב באחריות פלילית גם בשל עבירה‬
‫הנעברת על‪-‬ידי מי משוכרי הנכס שבבעלותו‪.‬‬
‫‪30.1.2‬‬
‫פעילות קבוצת ביג בהשכרת מרכזי הקניות בישראל כפופה לחוק השכירות והשאילה‪ ,‬תשל"א‪-‬‬
‫‪ ,1971‬המסדיר את מערכת היחסים בין השוכר למשכיר‪ ,‬לרבות הוראות בדבר שכירות משנה‪,‬‬
‫חיובי המשכיר והשוכר‪ ,‬תקופות השכירות‪ ,‬העברת המושכר והעברת השכירות ותרופות‬
‫הניתנות לצדדים בשל הפרת החוזה ביניהם‪.‬‬
‫‪30.1.3‬‬
‫פעילות קבוצת ביג כפופה לחוק המקרקעין‪ ,‬התשכ"ט‪ 1969-‬ולתקנות שהותקנו מכוחו‪ ,‬בכל‬
‫הנוגע לזכויות במקרקעין‪ ,‬רישומן והשיתוף בהן עם צדדים שלישיים‪.‬‬
‫‪30.1.4‬‬
‫פעילות קבוצת ביג כפופה לחוק רישוי עסקים‪ ,‬התשכ"ח‪ 1968-‬ולתקנות שהותקנו מכוחו‪ ,‬בכל‬
‫הנוגע להפעלת שטחים מסחריים‪ ,‬הכפופה לקבלת רישיון עסק בהתאם לחוק האמור והתקנות‬
‫מכוחו‪.‬‬
‫‪30.1.5‬‬
‫חלק מהקרקעות בהן מחזיקה קבוצת ביג זכויות‪ ,‬הן קרקעות הנמצאות בבעלות ממשלת‬
‫ישראל‪ ,‬קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח באמצעות מנהל מקרקעי ישראל‪ ,‬והן מוחכרות‬
‫לקבוצת ביג בהסכם חכירה ארוך טווח‪ .‬על זכויותיה של קבוצת ביג בקרקעות האמורות‪ ,‬חלות‬
‫הוראות חוק מנהל מקרקעי ישראל‪ ,‬התש"ך‪ ,1960-‬וכמו‪-‬כן הוראות בקשר עם שינוי ייעוד‬
‫וניצול הזכויות בקרקע‪ ,‬כמקובל בחוזים עם המינהל‪ .‬קבוצת ביג נושאת ועשויה לשאת‬
‫בתשלומים שונים למינהל כגון דמי היתר‪ ,‬דמי היוון ודמי חכירה‪.‬‬
‫‪30.1.6‬‬
‫פעילות קבוצת ביג כפופה לחקיקה בנושא מיסוי מקרקעין‪ ,‬מס רכישה ומס שבח‪ ,‬לעניין‬
‫השלכות המס הכרוכות בשכירויות לתקופות העולות על ‪ 25‬שנים‪ ,‬וכן במקרה בו קבוצת ביג‬
‫רוכשת נכסי נדל"ן‪ ,‬לעניין התמורה המשולמת ברכישת הנכס‪.‬‬
‫‪30.2‬‬
‫מרכזי הקניות‬
‫מרכזי הקניות של הקבוצה‪ ,‬כפופים לדינים הקשורים לנגישות בעלי מוגבלויות למקומות‬
‫ציבוריים ולאזורים מסחריים )שהעונש לאי עמידה בהם הוא קנס ו‪/‬או חשיפה לתביעה נזיקית‬
‫נגד מרכז הקניות( ולרגולציה מקומית בקשר עם בטיחות ואש ושילוט‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬במרבית מרכזי‬
‫הקניות ניתנו זכויות שימוש במקרקעין לתשתיות )כגון גז‪ ,‬חשמל ומים( ובגין כניסה ויציאה‬
‫ ‪-82‬‬‫למרכז הקניות‪ .‬ביחס למרכזי הקניות בישראל‪ ,‬קבוצת ביג מחייבת את לקוחותיה להפעיל את‬
‫עסקיהם במסגרת השעות והימים המותרים על‪-‬פי חוק‪ ,‬ואולם‪ ,‬אינה אוסרת על השוכרים‬
‫מלהפעיל את עסקיהם מעבר לכך‪ ,‬כפוף לכך שהשוכרים ישיגו את כל הרישיונות וההיתרים‬
‫הנדרשים לכך על‪-‬פי כל דין‪.‬‬
‫‪30.3‬‬
‫פעילות קבוצת ביג בחו"ל כפופה לדינים‪ ,‬לרבות דיני המקרקעין ודיני התכנון והבנייה‪ ,‬החלים‬
‫במדינות בהן פועלת קבוצת ביג‪.‬‬
‫‪30.4‬‬
‫לפרטים אודות הוראות הדין העיקריות החלות על החברה בקשר עם עובדיה‪ ,‬ראה סעיף ‪24.10‬‬
‫לדוח‪.‬‬
‫‪30.5‬‬
‫לפרטים אודות השלכות מהותיות של הוראות הדין הנוגעות לאיכות הסביבה החלות על‬
‫פעילות הקבוצה‪ ,‬ראה סעיף ‪ 29.2‬לדוח‪.‬‬
‫‪30.6‬‬
‫לפרטים אודות הוראות הדין העיקריות בתחום המיסוי החלות על הקבוצה‪ ,‬ראה ביאור ‪25‬‬
‫לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪.31‬‬
‫הסכמים מהותיים‬
‫‪31.1‬‬
‫להלן פרטים אודות הסכמי רכישה בהם התקשרה הקבוצה‪ ,‬באמצעות קבוצת ביג ארה"ב‬
‫ובשותפות עם ‪ ,Kimco‬במסגרת עסקאות רכישת מרכזי הקניות בארה"ב )מרכזי הקניות‬
‫שנרכשו במסגרת העסקאות המפורטות להלן ממשיכים לפעול תחת ניהולה של חברה בבעלות‬
‫מלאה של ‪ ,Kimco‬לפרטים נוספים אודות אופן ניהול מרכזי הקניות‪ ,‬ראה סעיף ‪ 7.11‬לדוח(‪:‬‬
‫‪31.1.1‬‬
‫עסקת רכישה ראשונה מחודש מאי ‪2010‬‬
‫ביום ‪ 12‬במאי ‪ ,2010‬התקשרה הקבוצה‪ ,‬באמצעות ביג ארה"ב‪ ,‬בהסכם עם ‪ ,Kimco PL‬ועם‬
‫חברה בת נוספת של ‪ ,Kimco‬אשר החזיקו ערב השלמת העסקה בזכויות בשותפות המוגבלת‬
‫‪") KIM-BIG JV, LP‬שותפות ‪ ,("KIM-BIG 1‬שהינה שותפות מוגבלת שהתאגדה בהתאם‬
‫לדין מדינת דלוור‪ ,‬ארה"ב ואשר מחזיקה במלוא הזכויות בתאגידים המחזיקים במלוא‬
‫הזכויות בשני מרכזי קניות בקליפורניה‪ ,‬ארה"ב‪ ,‬בשטח מסחרי כולל של כ‪ 32-‬אלפי מ"ר‪.‬‬
‫בהסכם נקבע‪ ,‬כי תבוצענה העברה של זכויות בשותפות ‪ KIM-BIG 1‬ממי שהחזיק בזכויות‬
‫אלה ערב העסקה נשוא ההסכם‪ ,‬לביג ארה"ב‪ ,‬כך שעם השלמת העסקה על‪-‬פי ההסכם תחזקנה‬
‫ביג ארה"ב ו‪ Kimco PL-‬ב‪ 49.9%-‬ו‪ ,50.1%-‬בהתאמה‪ ,‬בהון שותפות ‪ ,KIM-BIG 1‬והכל‬
‫בתמורה לתשלום במזומן של כ‪ 35.67-‬מיליון דולר )חלקה של ביג ארה"ב‪ ,‬כ‪ 17.8-‬מיליון דולר‪,‬‬
‫מומן באמצעות הזרמת הון והלוואה שהעמידה החברה לביג ‪.(USA‬‬
‫כמו‪-‬כן בהסכם נקבע‪ ,‬כי ביג ארה"ב ו‪ Kimco PL-‬תהיינה שותפות מוגבלות בשותפות ‪KIM-‬‬
‫‪ BIG 1‬ו‪ ,("KIM-BIG JV") KIM-BIG JV GP, Inc.-‬חברה שהתאגדה במדינת דלוור‪,‬‬
‫ארה"ב ושהינה חברה בבעלות מלאה של ‪ ,Kimco PL‬תשמש כשותף הכללי של שותפות ‪KIM-‬‬
‫‪.BIG 1‬‬
‫בהסכם נקבע‪ ,‬כי ‪ Kimco PL‬תשפה את ביג ארה"ב ותפטור אותה מאחריות בגין מלוא‬
‫העלויות‪ ,‬ההוצאות והנזקים‪ ,‬שתישא בהם כתוצאה מטענות של צדדים שלישיים כלפי הבעלים‬
‫של מרכזי הקניות נשוא העסקה‪ ,‬לגבי אירועים שהתרחשו לפני מועד ההשלמה שלהעסקה על‪-‬‬
‫פי ההסכם וכן בקשר עם עניינים המפורטים בהסכם‪ .‬סכום השיפוי הוגבל לטווח שנקבע בין‬
‫הצדדים‪.‬‬
‫עם השלמת העסקה על‪-‬פי ההסכם‪ ,‬נכנס לתוקף הסכם שותפות‪ ,‬שנחתם על‪-‬ידי ביג ארה"ב יחד‬
‫ ‪-83‬‬‫עם השותפות האחרות בשותפות ‪ .KIM-BIG 1‬לפרטים אודות הסכם השותפות‪ ,‬ראה סעיף‬
‫‪ 32.2.1‬לדוח‪.‬‬
‫בגין שני מרכזי הקניות המוחזקים על‪-‬ידי שותפות ‪ KIM-BIG 1‬כאמור‪ ,‬העמידו תאגידים‬
‫בנקאיים בארה"ב לתאגידים המחזיקים במישרין במרכזי קניות אלה הלוואות בסך כולל של‬
‫‪ 33.5‬מיליון דולר‪ ,‬המהוות ‪ 50%‬משווי הנכסים משכנתא )הלוואות ‪ ,non-recourse‬שהועמדו‬
‫בעבור כל נכס בנפרד‪ ,‬המובטחות בשעבוד הנכסים(‪.‬‬
‫‪31.1.2‬‬
‫עסקת רכישה שנייה מחודש יוני ‪2010‬‬
‫ביום ‪ 10‬ביוני ‪ ,2010‬התקשרה ‪") KIM-BIG II JV, LP‬שותפות ‪ ,("KIM-BIG 2‬שותפות‬
‫מוגבלת אשר התאגדה בהתאם לדין מדינת דלוור‪ ,‬ארה"ב‪ ,‬ואשר אחזקות השותפים המוגבלים‬
‫בה הינן כמפורט להלן‪ (1) :‬ביג ארה"ב ‪ 49.9% -‬מהזכויות; )‪KRC-BIG Retail, Inc. (2‬‬
‫)"‪ ,("KRC-BIG‬חברה בבעלות מלאה של ‪ 33.3% - Kimco‬מהזכויות; ו‪ (3)-‬קונסורציום‬
‫משקיעים ‪ 16.8% -‬מהזכויות ‪ -‬בהסכם לרכישת מלוא הזכויות בתאגידים הקשורים ל‪Kimco-‬‬
‫המחזיקים חמישה‪-‬עשר )‪ (15‬מרכזי קניות בקליפורניה‪ ,‬נבאדה‪ ,‬וושינגטון‪ ,‬אורגון ומרילנד‬
‫בארה"ב‪ ,‬בשטח מסחרי כולל של כ‪ 240-‬אלפי מ"ר‪ 89.‬ערב ביצוע הרכישה החזיקה ‪,Kimco‬‬
‫באמצעות תאגידים קשורים שלה‪ ,‬בזכויות מיעוט בתאגידים שהחזיקו במרכזי הקניות שנרכשו‬
‫במסגרת עסקה זו‪.‬‬
‫התמורה שנקבעה בהסכם בגין הנכסים נשוא ההסכם הינה ‪ 422‬מיליון דולר )"התמורה"(‪.‬‬
‫בהסכם נקבע‪ ,‬כי שותפות ‪ KIM-BIG 2‬תשלם בגין הנכסים את סכום התמורה בניכוי סכום‬
‫הקרן שטרם סולקה של הלוואות משכנתא )הלוואות ‪ ,non-recourse‬שהועמדו בעבור כל נכס‬
‫בנפרד‪ ,‬המובטחות בשעבוד הנכסים( בסך של כ‪ 385-‬מיליון דולר במועד השלמת העסקה‪,‬‬
‫שהעמידו בנקים שונים בגין מרכזי הקניות‪ ,‬ואשר יומחו לשותפות ‪ .KIM-BIG 2‬היינו‪ ,‬סך‬
‫התמורה שתשלם שותפות ‪ KIM-BIG 2‬בגין הנכסים האמורים יהא ‪ 37‬מיליון דולר )חלקה של‬
‫ביג ארה"ב כ‪ 18.5-‬מיליון דולר‪ ,‬מומן באמצעות הזרמת הון והלוואה שהעמידה החברה לביג‬
‫‪.(USA‬‬
‫בהסכם נקבע‪ ,‬כי סכום האחריות המרבי שיישאו בו מוכרות הנכסים והסכום המרבי שישפו בו‬
‫מוכרות הנכסים את שותפות ‪ ,KIM-BIG 2‬בהתאם לתנאי ההסכם‪ ,‬לא יעלה על סכום שהוגבל‬
‫בין הצדדים‪.‬‬
‫במהלך החודשים יוני ואוקטובר ‪ 2010‬הושלמה עסקת הרכישה האמורה וביג ארה"ב שילמה‬
‫סכום נוסף בסך של ‪ 1.5‬מיליון דולר בגין הוצאות נלוות לעסקה והשלמתה וכן הפקידה עתודה‬
‫כספית בסך של כ‪ 2-‬מיליון דולר להבטחת תשלומי ריבית‪ ,‬מסים וכיו"ב לתקופה הקרובה‪.‬‬
‫לפרטים אודות הסכם שותפות ‪ ,KIM-BIG 2‬ראה סעיף ‪ 32.2.2‬לדוח‪.‬‬
‫‪31.1.3‬‬
‫עסקת רכישה שלישית מחודש יולי ‪2010‬‬
‫ביום ‪ 26‬ביולי ‪ ,2010‬רכשה שותפות ‪ ,BIG-KIM‬על‪-‬פי הסכם שנחתם באותו מועד‪ ,‬באמצעות‬
‫תאגידים המוחזקים על‪-‬ידה )להלן יחד בסעיף זה‪" :‬שותפות ‪ ,("KIM-BIG‬את זכויותיה של‬
‫‪ ,("PK") PK Sale LLC‬אשר למיטב ידיעת החברה‪ ,‬הינו תאגיד מוחזק של ‪ ,Kimco‬בחמישה‬
‫מרכזי קניות בקליפורניה ונבאדה ארה"ב‪ ,‬בשטח מסחרי כולל של כ‪ 54-‬אלפי מ"ר‪ ,‬ותמחה את‬
‫________________________‬
‫‪89‬‬
‫הזכויות שנרכשו במסגרת ההסכם הינן זכויות בעלות במרכזי הקניות‪ ,‬למעט חלק מאחד ממרכזי הקניות שהינן מסוג‬
‫‪ ,ground lease‬אשר על‪-‬פי חוות דעתם של יועציה המשפטיים של קבוצת ביג‪ ,‬הינן זכויות חכירה לזמן ארוך‪.‬‬
‫ ‪-84‬‬‫זכויותיה והתחייבויותיה על‪-‬פי הסכמי שכירות עם שוכרים במרכזי הקניות לרוכשות לשותפות‬
‫‪ 90.KIM-BIG‬התמורה שנקבעה בהסכם בגין מרכזי הקניות הינה כ‪ 30-‬מיליון דולר‪ ,‬ממנה‬
‫יקוזז סכום בסך של כ‪ 625-‬אלפי דולר בגין תשלומים ש‪ PK-‬לא תשלם עד מועד השלמה‬
‫העסקה בקשר עם עבודות בניה עבור שוכרים במרכזי הקניות‪ .‬חלקה של ביג ארה"ב בתמורה‬
‫ששולמה בגין מרכזי הקניות‪ ,‬כ‪ 15-‬מיליון דולר‪ ,‬מומן באמצעות הזרמת הון והלוואה שהעמידה‬
‫החברה לביג ‪ .USA‬ערב ביצוע הרכישה החזיקה ‪ ,Kimco‬באמצעות תאגידים קשורים שלה‪,‬‬
‫בזכויות מיעוט בתאגידים שהחזיקו במרכזי הקניות שנרכשו במסגרת עסקה זו‪.‬‬
‫לפרטים אודות הסכם שותפות ‪ ,BIG-KIM 1‬ראה סעיף ‪ 32.2.1‬לדוח‪.‬‬
‫‪31.1.4‬‬
‫בחודש דצמבר ‪ ,2010‬רכשה ביג ארה"ב כ‪ 55%-‬מהזכויות )אפקטיבית( במרכז הקניות הפתוח‬
‫המניב ‪ Village Pointe‬בנברסקה‪ ,‬ארה"ב‪ ,‬בשטח מסחרי כולל של כ‪ 41-‬אלפי מ"ר‪ 91.‬יתר‬
‫הזכויות במרכז הקניות מוחזקות בידי בעל הקרקע )כ‪ (25%-‬ובידי חברת הניהול של מרכז‬
‫הקניות )כ‪ (20%-‬אשר ממשיכה לנהלו לאחר השלמת עסקת הרכישה‪ 92.‬מחיר הרכישה הכולל‬
‫של מרכז הקניות הינו כ‪ 65-‬מיליון דולר )"מחיר הרכישה"(‪ .‬הוסכם‪ ,‬כי הואיל ובמועד הרכישה‬
‫טרם נפרעה הלוואה בגין מרכז הקניות בסך של כ‪ 77-‬מיליון דולר‪ ,‬אשר חלקה היחסי‪ ,‬כ‪42.5-‬‬
‫מיליון דולר‪ ,‬יומחה לביג ארה"ב‪ ,‬הסכום ששילמה ביג ארה"ב בגין מרכז הקניות הינו מחיר‬
‫הרכישה בניכוי חלקה היחסי בסכום ההלוואה כאמור‪ ,‬היינו סך של כ‪ 22.5-‬מיליון דולר‬
‫)שימומן באמצעות הזרמת הון והלוואה שתעמיד החברה לביג ‪ .(USA‬לפרטים נוספים אודות‬
‫מרכז הקניות ‪ ,Village Pointe‬ראה סעיף ‪ 16‬לדוח‪.‬‬
‫‪31.1.5‬‬
‫עסקת רכישה מחודש דצמבר ‪2010‬‬
‫ביום ‪ 2‬בינואר ‪ ,2011‬השלימה חברת בת אמריקאית בבעלותה המלאה של החברה )בסעיף זה‬
‫להלן‪" :‬חברת הבת"(‪ ,‬עסקה לרכישת מלוא הזכויות במרכז הקניות הפתוח ‪Shops at‬‬
‫‪ ,Vineyard Village‬בארה"ב‪ .‬המרכז ממוקם בעיר ‪ ,Euless‬טקסס )בין הערים דאלאס ו‪Fort -‬‬
‫‪ ,(Worth‬השטח המסחרי הכולל הנרכש במרכז הינו כ‪ 19,370-‬מ"ר‪ 93,‬שיעור התפוסה במרכז‬
‫הינו ‪ 98.8%‬ודמי השכירות שהסתכמו למרכז בגין שנת ‪ 2011‬הינם כ‪ 3-‬מליוני דולר‪ .‬במרכז‬
‫מצויים מספר שוכרי עוגן‪ ,‬ביניהם‪Dollar Tree, Party Staples, Petsmart, Marshall's, :‬‬
‫‪ .City, CompUSA, Bed Bath & Beyond, Ross‬חברת ‪ 94Pine Tree‬תנהל את המרכז‬
‫תמורת דמי ניהול מקובלים‪ .‬מחיר הרכישה הכולל של המרכז הסתכם בכ‪ 35.5-‬מליוני דולר‪.‬‬
‫חברת הבת העבירה למוכרת הון בסך ‪ 12.5‬מליוני דולר )כולל סכום הפיקדון אותו העבירה‬
‫לנאמן בעת חתימת ההסכם להבטחת רצינותה(‪ ,‬כמו‪-‬כן ‪ 23‬מליוני דולר נוספים הועמדו על‪-‬ידי‬
‫מוסד בנקאי בארה"ב‪ .‬ההוצאות הנלוות לעסקה )לרבות הוצאות משפטיות( הסתכמו בסך של‬
‫עד כ‪ 250-‬אלפי דולר‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪90‬‬
‫‪91‬‬
‫‪92‬‬
‫‪93‬‬
‫‪94‬‬
‫הזכויות שנרכשו במסגרת ההסכם הינן זכויות בעלות במרכזי הקניות‪ ,‬למעט חלק מאחד ממרכזי הקניות שהינן מסוג‬
‫‪ ,ground lease‬אשר על‪-‬פי חוות דעתם של יועציה המשפטיים של קבוצת ביג‪ ,‬הינן זכויות חכירה לזמן ארוך‪.‬‬
‫המתחם מרכז הקניות מצויים כ‪ 14-‬אלפי מ"ר נוספים‪ ,‬במבנים המצויים בבעלות השוכרים ואחרים ואשר אינם עומדים‬
‫למכירה‪.‬‬
‫למיטב ידיעת החברה‪ ,‬חברה ניהול האמורה מחזיקה מעל ‪ 30‬נכסים בארה"ב‪ ,‬הכוללים כ‪ 1.8-‬מיליון מ"ר מסחר‪.‬‬
‫במתחם מרכז מצויות מספר חנויות נוספות במבנים המצויים בבעלות החנויות או על‪-‬ידי אחרים ואינן כלולות בשטחים‬
‫המשויכים לקבוצה‪.‬‬
‫למיטב ידיעת החברה‪ Pine Tree ,‬עוסקת בפיתוח‪ ,‬רכישה וניהול של מרכזי קניות‪ .‬מאז הקמתה בשנת ‪ ,1995‬עסקה‬
‫החברה בפיתוח וברכישת מעל ‪ 50‬מרכזי קניות בשטח מסחר מצטבר של מעל ‪ 400,000‬מ"ר‪.‬‬
‫ ‪-85‬‬‫‪31.1.6‬‬
‫עסקת רכישה נוספת מחודש מאי ‪2011‬‬
‫ביום ‪ 5‬בינואר ‪ ,2011‬חברת בת אמריקאית בבעלותה המלאה של החברה )בסעיף זה להלן‪:‬‬
‫"חברת הבת"( חתמה באמצעות מיזם משותף שהקימה עם חברת ‪Kimco Realty‬‬
‫‪) Corporation95‬להלן‪" :‬המיזם המשותף" ו‪ ,"Kimco"-‬בהתאמה( על הסכם לרכישת מלוא‬
‫הזכויות במרכז מסחרי פתוח מניב בלונג איילנד‪ ,‬שבמדינת ניו‪-‬יורק‪ ,‬ארה"ב )להלן‪" :‬המרכז"‬
‫ו‪"-‬העסקה"‪ ,‬בהתאמה(‪ ,‬כאשר בהתאם להסכם ‪ Kimco‬תנהל את המרכז תמורת דמי ניהול‬
‫מקובלים‪.‬‬
‫ביום ‪ 19‬במאי ‪ ,2011‬השלימה חברת הבת את עסקת רכישת ‪ 49.9%‬מסך כל הזכויות במרכז‬
‫)היתרה )‪ (50.1%‬נרכשה על‪-‬ידי חברת ‪ .(Kimco‬שם המרכז הינו ‪ ,Independence Plaza‬שטחו‬
‫המסחרי הכולל של המרכז הינו כ‪ 26,000-‬מ"ר ושיעור התפוסה בו‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ ,‬הינו כ‪-‬‬
‫‪ ,88.5%‬המאוכלסים על‪-‬ידי כ‪ 25-‬שוכרים‪ ,‬ביניהם שוכרי עוגן כגון ‪Home ,King Kulen‬‬
‫‪ Depot‬ו‪ ,Old Navy-‬אשר התקשרו בהסכמי שכירות לתקופות שכירות של בין ‪ 3-30‬שנים‪.‬‬
‫מחיר הרכישה הכולל של המרכז הסתכם כ‪ 43.5-‬מליוני דולר‪ .‬בגין המרכז עומדת הלוואה‬
‫עומדת בסך מצטבר של כ‪ 34-‬מליוני דולר )"החוב"(‪ ,‬שתוסב על‪-‬שם המיזם המשותף‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫הזרמת ההון שנדרשה מהמיזם המשותף עמדה על סך של כ‪ 9.5-‬מליוני דולר )לא כולל עלויות‬
‫נלוות(‪ ,‬ונכון למועד הדוח חברת הבת העמידה סך של כ‪ 4.75-‬מליוני דולר )מחצית הסכום(‪,‬‬
‫סכום ששולם באמצעות הזרמת הון לחברת הבת‪ .‬הוצאותיה הנלוות של חברת הבת בקשר‬
‫לעסקה ‪ -‬הוצאות משפטיות‪ ,‬הוצאות תיווך‪ ,‬רישומי זכויות‪ ,‬הסבת ההלוואה הקיימת‪ ,‬עמלות‬
‫נלוות אחרות ועוד‪ ,‬הסתכמו בכ‪ 600-‬אלפי דולר‪ .‬כן הפקידה חברת הבת עתודות כספיות בסכום‬
‫מצטבר של כ‪ 500-‬אלפי דולר אצל הבנק והמיזם המשותף )להבטחת תשלומים עתידיים(‪.‬‬
‫‪31.1.7‬‬
‫עסקת רכישה מחודש אוקטובר ‪2012‬‬
‫ביום ‪ 3‬באוקטובר ‪ ,2012‬השלימה חברת בת אמריקאית בה מחזיקה החברה ‪ 80%‬בשרשור‬
‫)בסעיף זה‪ :‬חברת הבת"(‪ ,‬עסקה לרכישת ‪ 80%‬מהזכויות במרכז המסחרי ‪The Waterfront‬‬
‫בעיר פיטסבורג‪ ,‬שבמדינת פנסילבניה‪ ,‬ארה"ב )"בסעיף זה‪ :‬המרכז המסחרי"(‪ .‬יתרת הזכויות‬
‫במרכז המסחרי נרכשו על‪-‬ידי ‪ 96,M&J Wilkow‬שאף תנהל את המרכז המסחרי לאחר רכישתו‬
‫)החברה ו‪ M&J Wilkow-‬יקראו להלן ביחד‪" :‬הרוכשים"(‪ .‬השטח הכולל של המרכזי המסחרי‬
‫הינו כ‪ 71,000-‬מ"ר מסחרי בנוי‪ ,‬המשתרע על שטח של כ‪ 360-‬דונם‪ 97.‬שיעור התפוסה במרכז‬
‫המסחרי הינו כ‪ ,89%-‬והוא מאוכלס על‪-‬ידי כ‪ 60-‬שוכרים אשר התקשרו בהסכמי שכירות‬
‫לתקופות שכירות של בין ‪ 20-3‬שנים‪ .‬שוכרי העוגן המרכזיים במרכז המסחרי כוללים את‪Old :‬‬
‫‪Bed Bath and ,Office Depot ,Petco ,Michaels ,Best Buy ,Dicks ,DSW ,Navy‬‬
‫‪.Marshalls ,TJ Maxx ,Beyond‬‬
‫מחיר הרכישה הכולל של המרכז המסחרי הסתכם לסך של כ‪ 112.2-‬מיליון דולר‪ .‬העסקה‬
‫בוצעה באמצעות מימון בסך של כ‪ 81.3-‬מיליון דולר ארה"ב )כ‪ 72.5%-‬משווי הנכס(‪ ,‬בשיעור‬
‫ריבית של כ‪ 4.35%-‬ל‪ 10-‬שנים )כאשר ב‪ 5-‬השנים הראשונות תשולם ריבית בלבד; החזר קרן‬
‫מחושב על פני ‪ 30‬שנה(‪ ,‬כך שההון הכולל שהזרימה חברת הבת למוכר הינו כ‪ 24.7-‬מיליון דולר‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪95‬‬
‫‪96‬‬
‫‪97‬‬
‫‪ REIT‬אמריקאי מוביל המחזיק ומנהל כ‪ 1,460-‬נכסי נדל"ן בתחום הקמעונאות ברחבי ארה"ב‪ ,‬מקסיקו‪ ,‬מרכז ודרום‬
‫אמריקה‪.‬‬
‫יחד עם משקיעים מטעמה‪ .‬למיטב ידיעת החברה‪ M&J Wilkow ,‬הינה חברה המנהלת פורטפוליו הכולל ‪ 15‬מרכזי קניות‬
‫ו‪ 12-‬בנייני משרדים בארה"ב )בשווי כולל של כ‪ 825-‬מיליון דולר(‪ ,‬ומחזיקה בזכויות בנכסים עצמאית ועבור אחרים‪.‬‬
‫המרכז המסחרי מהווה חלק ממתחם הכולל שטחי מסחר נוספים )חנויות בודדות(‪ ,‬מגורים‪ ,‬משרדים ומלונאות‪ ,‬ומתפרס‬
‫על פני למעלה מ‪ 1,070-‬דונם‪.‬‬
‫ ‪-86‬‬‫הוצאותיה הנלוות של חברת הבת בקשר לעסקה ‪ -‬הוצאות משפטיות‪ ,‬הוצאות תיווך‪ ,‬רישומי‬
‫זכויות‪ ,‬עלויות בהשגת מימון‪ ,‬ביטוחים‪ ,‬השתתפות בהשקעות ושיפורים בחנויות השוכרים‪,‬‬
‫עמלות נלוות אחרות ועוד‪ ,‬הסתכמו בכ‪ 3.3-‬מיליון דולר‪ .‬כן ביצעו הצדדים התאמות לפיהן‬
‫שיפתה החברה הבת את המוכר בתשלומי המיסים העתידיים ששילם עד שנת ‪ 2013‬בסך של כ‪-‬‬
‫‪ 1.6‬מיליון דולר‪ ,‬והפקידה עתודות כספיות בסכום מצטבר של כ‪ 2.4-‬אלפי דולר בבנק והמיזם‬
‫המשותף )להבטחת תשלומים עתידיים(‪.‬‬
‫לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווחים מיידים שפרסמה החברה ביום ‪ 12‬ביוני ‪) 2012‬אסמכתא מספר‪:‬‬
‫‪ ,(2012-01-154569‬ביום ‪ 12‬באוגוסט )אסמכתא מספר‪ (2012-01-207312 :‬וביום ‪ 3‬באוקטובר‬
‫‪) 2012‬אסמכתא מספר‪ ,(2012-01-247941 :‬המובאים בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫‪31.1.8‬‬
‫עסקת רכישה מחודש נובמבר ‪2012‬‬
‫ביום ‪ 25‬בנובמבר ‪ ,2012‬השלימה חברת בת אמריקאית בה מחזיקה החברה ‪ 80%‬בשרשור‬
‫)"בסעיף זה‪ :‬חברת הבת"(‪ ,‬עסקה לרכישתם של ‪ 50%‬מהזכויות בשני מתחמים מסחריים‬
‫צמודים – ‪ Airport Center‬ו‪ ,Campus View-‬המהווים חלק ממרכז מסחרי גדול ממדים‬
‫בשם ‪ ,Jordan Landing‬בעיר ‪ West Jordan‬שהינה פרבר של ‪ Salt Lake City‬שבמדינת יוטה‪,‬‬
‫ארה"ב )בסעיף זה שני המתחמים הנרכשים יחדיו יקראו להלן‪" :‬המרכז המסחרי"(‪ .‬הזכויות‬
‫במרכז המסחרי נרכשו מ‪ 98,Foursquare Properties Inc.-‬שהחזיקה במלוא הזכויות במרכז‬
‫המסחרי ומחזיקה לאחר הרכישה ב‪ 50%-‬מהזכויות‪ ,‬לצד החברה הבת‪ ,‬ותמשיך לנהלו‪ .‬השטח‬
‫הכולל של המרכזי המסחרי הינו כ‪ 20,000-‬מ"ר מסחרי בנוי‪ .‬שיעור התפוסה במרכז המסחרי‬
‫הינו כ‪ ,98%-‬והוא מאוכלס על‪-‬ידי כ‪ 40-‬שוכרים אשר התקשרו בהסכמי שכירות לתקופות‬
‫שכירות של בין ‪ 15-5‬שנים‪ .‬שוכרי העוגן המרכזיים במרכז המסחרי כוללים את‪Sport :‬‬
‫‪.Petsmart ,Michaels ,Best Buy ,Chalet‬‬
‫מחיר הרכישה הכולל של המרכז המסחרי הסתכם לסך של כ‪ 24.9-‬מיליון דולר‪ 99.‬בנוסף‪,‬‬
‫שילמה החברה הבת סך של ‪ 0.9‬מיליון דולר בגין ‪ 50%‬מהזכויות בשתי חלקות קרקע‪ ,‬לא‬
‫מפותחות‪ ,‬בשטח המקרקעין עליו בנוי המרכז המסחרי )"החלקות"(‪ .‬העסקה בוצעה באמצעות‬
‫מימון ממוסד פיננסי בסך של כ‪ 21.2-‬מיליון דולר )שהינם כ‪ 82%-‬משווי מחצית הזכויות במרכז‬
‫המסחרי והחלקות יחדיו(‪ ,‬בשיעור ריבית של כ‪ 4.75%-‬לתקופה בת עשר שנים )מועד הפרעון‬
‫המקורי של ההלוואה היה אמור לחול בעוד כשלוש שנים והוארך‪ ,‬במסגרת העסקה‪ ,‬לעשר‬
‫שנים; החזר הקרן מחושב על פני ‪ 30‬שנה(‪ ,‬כך שההון הכולל שהזרימה החברה הבת למוכר הינו‬
‫כ‪ 4.6-‬מליון דולר‪.‬‬
‫הוצאותיה הנלוות של חברת הבת בקשר לעסקה ‪ -‬הוצאות בקשר להארכת המימון )לרבות‬
‫שמאות‪ ,‬שיפוי הוצאות משפטיות וכו'(‪ ,‬הוצאות בגין רישומי בעלות‪ ,‬ביטוחים‪ ,‬העברת זכויות‬
‫וכן עלויות משפטיות ועוד‪ ,‬הסתכמו בכ‪ 0.3-‬מיליון דולר‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬העבירה חברת הבת למוכר‬
‫סכום נוסף של כ‪ 0.5-‬מיליון דולר‪ ,‬כהתאמת מחיר בגין‪ :‬מזומן קיים ברמת חברות הנכס‬
‫הנרכשות‪ ,‬כספים שמגיעים לחברות הנכס ומקדמות ששולמו על‪-‬ידי‪ ,‬וכן שכ"ד שהתקבל‬
‫מהמועד בו נקבע מחיר הסגירה ליום ‪ 31‬באוקטובר ‪.2012‬‬
‫________________________‬
‫‪98‬‬
‫‪99‬‬
‫למיטב ידיעת החברה‪ Foursquare Properties Inc. ,‬הינה חברה אמריקאית בעלת נסיון רב בייזום ובניהול מרכזי קניות‬
‫בארה"ב‪.‬‬
‫חברת הבת התחייבה לשלם למוכר סך נוסף המגלם תשואה של ‪ ,7.25%‬על חלקה ב‪ NOI-‬שינבע מהשכרת השטחים‬
‫הריקים במרכז המסחרי )‪ ,(2%‬במידה וההשכרות יבוצעו במהלך שנתיים ממועד השלמת העסקה‪.‬‬
‫ ‪-87‬‬‫לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווחים מיידים שפרסמה החברה ביום ‪ 19‬ביוני ‪) 2012‬אסמכתא מספר‪:‬‬
‫‪ ,(2012-01-160986‬ביום ‪ 28‬באוקטובר )אסמכתא מספר‪ (2012-01-264648 :‬וביום ‪ 25‬בנובמבר‬
‫‪) 2012‬אסמכתא מספר‪ ,(2012-01-288000 :‬המובאים בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫‪31.2‬‬
‫ביום ‪ 23‬בפברואר ‪ ,2012‬הושלם הסכם אשר נחתם בין החברה ו‪-‬ביג ‪ USA‬לבין מגדל‪ ,‬ביום ‪16‬‬
‫בפברואר ‪ ,2012‬במסגרתו הוקצו למגדל‪ ,‬מניות המהוות לאחר הקצאתן כאמור ‪ 20%‬ממניות‬
‫ביג ‪ ,USA‬אשר הינה חברה בת של החברה‪ ,‬אשר החזיקה )בעקיפין(‪ ,‬נכון למועד חתימת‬
‫ההסכם‪ ,‬בזכויות בעשרים וחמישה מרכזי קניות בארה"ב )"הנכסים המניבים"( וזאת‪,‬‬
‫בתמורה לסך של ‪ 30,000‬אלפי דולר )המשקף לביג ‪ USA‬שווי של ‪ 120,000‬אלפי דולר‪ ,‬לפני‬
‫הכסף( )"התמורה"( ובכפוף למנגנון התאמת תמורה‪ ,‬כמפורט להלן )בסעיף זה‪" :‬ההסכם"(‪.‬‬
‫במסגרת ההסכם נקבע‪ ,‬כי ככל שחלקה של ביג ‪ USA‬בסך ה‪ NOI-‬השנתי בפועל‪ ,‬לשנת ‪,2012‬‬
‫כפי שינבע מהנכסים המניבים‪ ,‬יעלה על סך של ‪ 28.5‬מיליון דולר ויגיע עד יגיע לסך של ‪29.1‬‬
‫מיליון דולר‪ ,‬תשלם מגדל לחברה תוספת פרמיה )‪ ,(additional paid-in capital‬ביחס ישר עד‬
‫לתקרה של ‪ 29.1‬מיליון דולר )אשר תשקף לביג ‪ USA‬שווי של ‪ 129,000‬אלפי דולר‪ ,‬לפני הכסף(‪.‬‬
‫בהתאם לתוצאות הכספיות של ביג ‪ USA‬לשנת ‪ 2012‬צפויה החברה לקבל את מלוא תוספת‬
‫הפרמיה האמורה‪.‬‬
‫בין יתר ההוראות אשר נקבעו בהסכם‪ ,‬נכללות ההוראות הבאות‪ ,‬ביחס לניהול ביג ‪(1) :USA‬‬
‫כל עוד תחזיק מגדל ב‪ 11.5%-‬או יותר מהונה המונפק של ביג ‪ ,USA‬יכהנו בדירקטוריון ביג‬
‫‪ USA‬ארבעה דירקטורים מטעם החברה‪ ,‬ודירקטור אחד מטעם מגדל‪ ,‬כאשר זכויות ההצבעה‬
‫בדירקטוריון תהיינה בהתאם לאחוזי האחזקה במניות; )‪ (2‬כל עוד מי מהצדדים מחזיק ב‪-‬‬
‫‪ 11.5%‬או יותר מהונה המונפק של ביג ‪ ,USA‬תידרש הסכמתו בין היתר‪ ,‬לקבלת החלטות‬
‫מהותיות בנוגע לפעילותה )החלטה על כניסה לתחום פעילות שאינו קשור בנכסי או פורטפוליו‬
‫נכסי נדל"ן שהם בעיקרם מרכזים מסחריים פתוחים בצפון אמריקה‪ ,‬שינוי בתקנון ביג ‪USA‬‬
‫הפוגע באופן בלתי פרופורציונאלי במי מבעלי המניות בביג ‪ .(USA‬במקרה בו תקבל החברה‬
‫החלטה מהותית בנוגע לפעילות ביג ‪ USA‬כאמור‪ ,‬ללא הסכמת מגדל‪ ,‬תהא למגדל הזכות‬
‫להפעיל מנגנון "היפרדות"‪ ,‬על‪-‬פיו לחברה תהיה האופציה להחליט על רכישת מניות מגדל‪ ,‬או‬
‫על ביצוע חלוקת נכסים בעין‪ .‬בנוסף‪ ,‬במקרים מסוימים‪ ,‬תשמר למגדל הזכות להגיש תביעה‬
‫בגין פעולת החברה כאמור; )‪ (3‬כמו‪-‬כן‪ ,‬נקבעו בהסכם מנגנונים סטנדרטיים להגנה על בעלי‬
‫המניות )בפרט‪ ,‬על בעלי מניות המיעוט( במקרים של העברת ו‪/‬או הקצאת מניות בביג ‪.USA‬‬
‫‪31.3‬‬
‫ביום ‪ 6‬בנובמבר ‪ ,2012‬התקשרה שותפות ביג בהסכם עם נצבא‪ ,‬שותפתה במרכז המסחרי "ביג‬
‫נצבא פולג"‪ ,‬בנתניה )בסעיף זה‪" :‬המרכז המסחרי"(‪ ,‬על‪-‬פיו הציעה שותפות ביג לנצבא‪ ,‬בהצעה‬
‫בלתי חוזרת‪ ,‬לרכוש מנצבא את כל זכויות נצבא )‪ (50%‬במרכז המסחרי וכן את זכויות נצבא‬
‫בשותפות המוגבלת המשמשת כחברת הניהול של המרכז המסחרי והשותף הכללי בשותפות ביג‬
‫)להלן ביחד‪" :‬חברת הניהול"( בתמורה לסך של כ‪ 258-‬מיליון ש"ח בתוספת מע"מ‪ .‬או‬
‫לחילופין‪ ,‬לפי בחירת נצבא‪ ,‬ושיקול דעתה הבלעדי‪ ,‬כי נצבא תרכוש משותפות ביג את כל זכויות‬
‫שותפות ביג )‪ (50%‬במרכז המסחרי ובחברת הניהול בתמורה לסך של כ‪ 258-‬מיליון ש"ח וכן‬
‫תרכוש משותפות ביג זכויות בניה נוספות למשרדים )"הזכויות הנוספות"(‪ ,‬בתמורה נוספת‬
‫בסך של כ‪ 5.9-‬מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כשסכום זה צמוד למדד הבסיס )מדד המחירים‬
‫לצרכן בגין חודש יוני ‪ (2009‬ולא יפחת ממנו ונושא ריבית שנתית בת ‪ 6%‬החל מיום ‪18‬‬
‫באוקטובר ‪ 2010‬ועד למועד התשלום בפועל על‪-‬ידי נצבא‪.‬‬
‫ביום ‪ 15‬בנובמבר ‪ ,2012‬הודיעה נצבא לשותפות ביג‪ ,‬על החלטתה לרכוש משותפות ביג את‬
‫מלוא זכויות שותפות ביג )‪ (50%‬במרכז המסחרי‪ ,‬לרבות זכויות שותפות ביג בחברת הניהול‬
‫והזכויות הנוספות‪ ,‬בהתאם להסכם‪ .‬ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2012‬הושלמה עסקת הרכישה כאמור‪,‬‬
‫ ‪-88‬‬‫בהתאם לתנאי ההסכם ונכון למועד הדוח מלוא התמורה בגין זכויות שותפות ביג במרכז‬
‫המסחרי‪ ,‬בחברת הניהול ובזכויות הנוספות כאמור לעיל‪ ,‬שולמה על‪-‬יד נצבא לשותפות‪.‬‬
‫לפרטים נוספים אודות העסקה‪ ,‬ראה דיווחים מיידיים שפרסמה החברה ביום ‪ 7‬בנובמבר ‪2012‬‬
‫)אסמכתא מספר‪ ,(2012-01-273573 :‬ביום ‪ 18‬בנובמבר ‪) 2012‬אסמכתא מספר‪2012-01- :‬‬
‫‪ (281559‬וביום ‪ 31‬בדצמבר ‪) 2012‬אסמכתא מספר‪ ,(2012-01-326253 :‬המובאים בדוח זה בדרך‬
‫של הפניה‪.‬‬
‫‪.32‬‬
‫הסכמי שיתוף פעולה‬
‫‪32.1‬‬
‫הסכם שיתוף פעולה עם ‪("CEE Adriatic") CEE Adriatic Estates B.V.‬‬
‫בחודש יולי ‪ ,2008‬התקשרה החברה עם ‪ 100,CEE Adriatic‬בהסכם לשיתוף פעולה )"הסכם‬
‫שיתוף הפעולה"(‪ ,‬להקמת חברה בת בבעלות משותפת תחת דיני הולנד שתוחזק על‪-‬ידי‬
‫הצדדים בחלקים שווים )"החברה המשותפת"(‪ ,‬אשר תעסוק בהקמה ופיתוח של מרכזים‬
‫מסחריים בסרביה‪ ,‬לרבות‪ ,‬אך לא רק‪ ,‬קניונים )‪ ,(Shopping Malls‬מרכזי קניות פתוחים‬
‫)‪ (Open Malls‬ו‪ ,Life Style-‬בעצמה ו‪/‬או באמצעות חברות בנות שלה‪ .‬בהתאם‪ ,‬ביום ‪ 25‬ביוני‬
‫‪ ,2008‬התאגדה ביג ‪ CEE‬על‪-‬פי חוקי מדינת הולנד כחברה פרטית מוגבלת במניות‪ ,‬המוחזקת‬
‫בחלקים שווים על‪-‬ידי החברה ו‪.CEE Adriatic-‬‬
‫במסגרת שיתוף הפעולה‪ ,‬רכשו הצדדים על‪-‬פי הסכמים שהתקשרה בהם קבוצת ביג ‪CEE‬‬
‫במהלך שנת ‪ ,2008‬קרקעות הממוקמות בערים ‪ Jagodina‬ו‪ Sabac-‬וברשות המקומית ‪Novi‬‬
‫‪ Sad‬בשטח כולל של כ‪ 193-‬אלפי מ"ר‪ ,‬עליהם מקימה קבוצת ביג ומתכוונת להקים בעתיד‬
‫מרכזי קניות בשטח של עד כ‪ 60-‬אלפי מ"ר ושטחי משרדים בשטח של כ‪ 15-‬אלפי מ"ר‪ .‬לפרטים‬
‫נוספים אודות פעילות הקבוצה בסרביה‪ ,‬במסגרת שיתוף הפעולה האמור‪ ,‬ראה סעיף ‪19.1‬‬
‫לדוח‪.‬‬
‫‪32.2‬‬
‫להלן פרטים אודות הסכמי השותפות המסדירים את היחסים בין השותפים בשני המיזמים‬
‫בהם התקשרה קבוצת ביג ארה"ב עם ‪:Kimco‬‬
‫‪32.2.1‬‬
‫הסכם השותפות של שותפות ‪KIM-BIG 1‬‬
‫היחסים בין ביג ארה"ב ו‪ ,Kimco PL-‬השותפים המוגבלים בשותפות ‪ ,KIM-BIG 1‬ו‪KIM--‬‬
‫‪ BIG JV‬אשר הינה השותף הכללי בשותפות ‪) KIM-BIG 1‬יחד בסעיף זה להלן‪" :‬השותפים"(‪,‬‬
‫מוסדרים במסגרת תיקון להסכם שותפות ‪ KIM-BIG 1‬מיום ‪ 12‬במאי ‪ 101,2010‬אשר נחתם‬
‫במסגרת עסקת הרכישה הראשונה מחודש מאי ‪) 2010‬בסעיף זה להלן‪" :‬השותפות" ו‪"-‬הסכם‬
‫השותפות"‪ ,‬בהתאמה(‪.‬‬
‫בהסכם השותפות נקבע‪ ,‬כי מטרת השותפות הינה להחזיק‪ ,‬לנהל‪ ,‬להפעיל‪ ,‬לממן‪ ,‬לממן מחדש‪,‬‬
‫להשכיר‪ ,‬למכור באמצעות חברות בת ונכסיהן‪ ,‬נכסים שיהיו בבעלותה של השותפות‪ ,‬מעת לעת‪,‬‬
‫בעצמה או באמצעות חברות בת‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪100‬‬
‫‪101‬‬
‫למיטב ידיעת החברה‪ ,CEE Adriatic Estates B.V. ,‬מוחזקת בעקיפין על‪-‬ידי ‪ ,CEE‬אשר הינה חברה ציבורית על‪-‬פי דיני‬
‫הולנד אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה ואשר הינה צד שלישי לא קשור‪ ,‬ועל‪-‬ידי ‪Eastern Europen Real‬‬
‫‪ Estates Opportunities Soparfi S.A.R.L‬השותף הפיננסי של ‪ ,CEE‬שהינה צד שלישי לא קשור‪.‬‬
‫התיקון האמור החליף הסכם שותפות קודם‪ ,‬שביג ארה"ב או חברה קשורה לה לא היו צד לו‪.‬‬
‫ ‪-89‬‬‫על‪-‬פי הסכם השותפות‪ ,‬כל אחד מהשותפים המוגבלים ישקיע בשותפות על‪-‬פי חלקו‬
‫)"ההשקעות הראשוניות"( וכמו‪-‬כן נקבעו בהסכם הוראות בדבר השקעות נוספות בשותפות‪,‬‬
‫כפי שתידרשנה על‪-‬ידי השותף הכללי מעת לעת )"ההשקעות הנוספות"(‪ ,‬וכי במקרה בו מי‬
‫מבין השותפים המוגבלים לא ישקיע את חלקו‪ ,‬באופן מלא או באופן חלקי‪ ,‬בהשקעות הנוספות‬
‫)"השותף הנמנע"(‪ ,‬השותף המוגבל שהעביר את חלקו לשותפות יהא רשאי לבחור באחת‬
‫מהאפשרויות הבאות‪) :‬א( יוחזר לו ההפרש בין הסכום ששילם לבין הסכום ששילם השותף‬
‫הנמנע; )ב( ההפרש בין הסכום ששילם לבין הסכום ששילם השותף הנמנע יומר להלוואה‬
‫לשותפות )"הלוואה מועדפת"(; )ג( לשלם גם את החלק שלא שילם השותף הנמנע )בנוסף‬
‫לסכום ששילם בגין חלקו בהשקעה(‪ .‬סכום ההלוואה המועדפת ו‪/‬או כל השקעה נוספת שיבצעו‬
‫השותפים המוגבלים כאמור יכונו להלן בסעיף זה‪" :‬ההשקעות המועדפות"‪ .‬סכום ההשקעות‬
‫המועדפות יישא תשואה או ריבית שנתית‪ ,‬לפי העניין‪ ,‬בשיעור הפריים בתוספת ‪ 5%‬או בשיעור‬
‫‪ ,20%‬הגבוה מביניהם )ובכל מקרה שיעור הריבית לא יעלה על השיעור המרבי המותר לפי דין(‪,‬‬
‫והיא תחושב מדי חודש‪.‬‬
‫בהסכם השותפות נקבעה מדיניות חלוקה‪ ,‬על‪-‬פיה‪ ,‬לאחר תשלום מלא של ההלוואות‬
‫המועדפות וההשקעות המועדפות לשותפים תחלק השותפות מדי רבעון לפחות‪ ,‬את יתרת‬
‫המזומנים שתיוותר לאחר התשלומים האמורים ליתר השותפים בה לפי חלקם בשותפות‪ ,‬כפוף‬
‫לדין‪.‬‬
‫בהסכם השותפות נקבע‪ ,‬כי עסקיה של השותפות ינוהלו על‪-‬ידי השותף הכללי‪ ,‬אשר לו תוקנה‬
‫הסמכות לקבל את ההחלטות בקשר עם נכסי השותפות ופעילותה היומיומית‪ ,‬וכי שותפים‬
‫מוגבלים לא ייקחו חלק בניהול או בביצוע עסקיה של השותפות‪ ,‬למעט החלטות מהותיות‪,‬‬
‫שנקבע בהסכם השותפות שתהיינה טעונות אישור של השותפים המוגבלים‪ 102.‬השותף הכללי‬
‫יהא זכאי לעמלת ניהול נכסים שתחושב כשיעור מסך ההון של השותפות ואשר תשולם מדי‬
‫רבעון וכן להחזר הוצאותיו בקשר עם השותפות וכן לעמלות נוספות בקשר עם רכישת נכסים‬
‫נוספים על‪-‬ידי השותפות או חברה בת שלה‪ ,‬כמפורט בהסכם השותפות‪.‬‬
‫נקבע‪ ,‬כי עם כניסת הסכם השותפות לתוקף‪ ,‬כל אחד מהבעלים של הנכסים של השותפות‬
‫)חברות בת של השותפות( יתקשר בהסכם ניהול הנכסים עם חברה קשורה של השותף הכללי‪.‬‬
‫בהסכם השותפות נקבע‪ ,‬כי כל עוד ניהול הנכסים ייעשה על‪-‬ידי חברה קשורה של השותף‬
‫הכללי‪ ,‬ביג ארה"ב כאחת השותפות המוגבלות‪ ,‬תהא רשאית להביא כל אחד מהסכמי הניהול‬
‫לסיום‪ ,‬בהתאם לתנאים הקבועים בהסכמי הניהול‪ ,‬מטעמים מסחריים סבירים‪ .‬לפרטים‬
‫אודות אופן ניהול מרכזי הקניות של הקבוצה בארה"ב‪ ,‬ראה סעיף ‪ 7.11‬לדוח‪.‬‬
‫נקבע‪ ,‬שכוונת הצדדים הינה שהמנוף הפיננסי בגין מימון מצדדים שלישיים עבור כל אחד‬
‫מנכסי השותפות לא יעלה על ‪ 50%‬מסך השווי ההוגן המצרפי של נכסי השותפות‪ .‬בגין מימון‬
‫מצדדים שלישיים שאורגן על‪-‬ידי השותף הכללי עבור איזה מהנכסים של השותפות‪ ,‬תשלם‬
‫השותפות לשותף הכללי עמלת מימון‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪102‬‬
‫לעניין זה "החלטות מהותיות"‪ ,‬בין היתר‪ ,‬החלטות למכירה של נכסים מהותיים של השותפות; אישור תקציב ועסקאות‬
‫חורגות; החלטות בדבר מכירה‪ ,‬מיזוג‪ ,‬המרה‪ ,‬איחוד או כל שינוי ארגוני אחר בקשר עם השותפות או חברה בת שלה;‬
‫שינוי מהותי בתנאי שכירות עיקרית; שינוי מהותי בתוכנית העסקית של השותפות; מתן אישור להעברת זכויות של מי‬
‫מהשותפים לאחר‪ ,‬קבלת שותפים נוספים או הנפקה של זכויות נוספות בשותפות‪ ,‬למעט העברות מותרות; פתיחת הליכים‬
‫מרצון של פשיטת רגל או הליכי חדלות פירעון אחרים; התקשרות או שינוי הסכמים בין השותפות או חברה בת שלה לבין‬
‫מי מהשותפים או צד קשור למי מהשותפים; רכישת נכס חדש על‪-‬ידי השותפות או חברה בת שלה‪ .‬עוד הוסכם‪ ,‬כי כל‬
‫החלטה שתתקבל על‪-‬ידי השותפות וכל פעולה שתבוצע על‪-‬ידיה תהא כפוף לכך שלא יהא בהחלטה או בפעולה כאמור כדי‬
‫לפגוע בזכאותה של ‪ Kimco‬בהטבות מיסוי כקרן ‪) REIT‬קרן להשקעות בנדל"ן(‪.‬‬
‫ ‪-90‬‬‫על‪-‬פי הסכם השותפות‪ ,‬שותף לא יהא רשאי לפרוש מהשותפות ולקבל חלק כלשהו מהשותפות‬
‫כתוצאה מהפרישה‪ ,‬אלא בהסכמת השותפים האחרים‪ ,‬וכי שותף לא יהא רשאי לקבל חזרה‬
‫את סכומי ההון שהשקיע בשותפות או נכסים של השותפות חלף ההון שהשקיע‪ ,‬אלא במקרה‬
‫של פירוק השותפות‪ .‬על‪-‬פי הסכם השותפות‪ ,‬השותפות ניתנת לפירוק בהסכמת כל השותפים‬
‫או בהחלטה שיפוטית‪ ,‬ובמקרה של פירוק כאמור יחולקו נכסיה בין השותפים בתאם לחלקו של‬
‫כל שותף בשותפות‪.‬‬
‫כמו‪-‬כן נקבעו בהסכם השותפות מגבלות על עבירות הזכויות בשותפות לכל אחד מהשותפים‬
‫למעט לנעברים מותרים ובמקרים המפורטים בהסכם השותפות ונקבע מנגנון קניה‪/‬מכירה של‬
‫זכויות של כל אחד מהשותפים בשותפות לשותפים האחרים‪.‬‬
‫נקבע‪ ,‬כי אף שותף לא יהא רשאי להעביר‪ ,‬למכור‪ ,‬להמחות‪ ,‬לשעבד או להעניק‪ ,‬במישרין או‬
‫בעקיפין‪ ,‬את זכויותיו‪ ,‬כולן או חלקן בשותפות‪ ,‬אלא באישור מראש של השותפים האחרים‬
‫)השותף הכללי והשותפים המוגבלים(‪ ,‬למעט לנעברים מותרים‪ ,‬כמפורט בהסכם השותפות‪.‬‬
‫‪32.2.2‬‬
‫הסכם השותפות של שותפות ‪KIM-BIG 2‬‬
‫היחסים בין השותפים בשותפות ‪) KIM-BIG 2‬בסעיף זה להלן‪" :‬השותפות"( מוסדרים‬
‫במסגרת הסכם שותפות מיום ‪ 9‬ביוני ‪ ,2010‬אשר הוראותיו דומות להוראות הסכם שותפות‬
‫‪ .KIM-BIG 1‬להלן הוראות עיקריות נוספות הכלולות בהסכם השותפות ‪) KIM-BIG 2‬בסעיף‬
‫זה להלן‪" :‬הסכם השותפות"(‪:‬‬
‫בהסכם השותפות נקבע‪ ,‬כי ביג ארה"ב ו‪ BIG-KRC-‬תהיינה שותפות מוגבלות מסוג ‪A‬‬
‫בשותפות ‪ ,KIM-BIG 2‬וכי כל משקיע אחר‪ ,‬שהינו או שיהא שותף מוגבל בשותפות ‪KIM- 2‬‬
‫‪ ,BIG‬יהא שותף מוגבל מסוג ‪.B‬‬
‫נקבע‪ ,‬כי כל אחד מהשותפים המוגבלים מסוג ‪ A‬ישקיע בהון השותפות סך של ‪ 5‬מיליון דולר‬
‫כחלק מהתשלום בגין רכישת מרכזי הקניות‪ ,‬וכמו‪-‬כן ישקיעו סכומים נוספים על‪-‬פי חלקם‬
‫בשותפות )כל ההשקעות יכונו יחד להלן‪" :‬ההשקעות הראשוניות"(‪ .‬בנוסף נקבעו בהסכם‬
‫השותפות הוראות בנוגע להשקעות נוספות בשותפות ולגבי הלוואות מועדפות והשקעות‬
‫מועדפות‪ ,‬במקרה שמי מהשותפים המוגבלים לא ישקיע את חלקו‪ ,‬באופן מלא או באופן חלקי‪,‬‬
‫בהשקעות נוספות‪ ,‬בדומה להוראות שנקבעו בהסכם שותפות ‪ ,KIM-BIG 1‬כמפורט בסעיף‬
‫‪ 32.2.1‬לדוח‪.‬‬
‫הון השותפות אשר ייוחס בספרים לכל אחד מהשותפים המוגבלים‪ ,‬יהא בהתאם לחלקם‬
‫בשותפות‪ ,‬למעט במקרים של מימוש נכס על‪-‬ידי השותפות ובמקרה של מכירה‪ ,‬החלפה או‬
‫מימוש אחר של כל או חלק ניכר מנכסי השותפות‪ ,‬שבהם הקצאת ההון תהא בהתאם למפורט‬
‫בהסכם השותפות‪.‬‬
‫בהסכם השותפות נקבעה מדיניות חלוקה‪ ,‬לפיה‪ ,‬לאחר תשלום מלא של ההלוואות המועדפות‬
‫וההשקעות המועדפות )כהגדרת מונחים אלה בסעיף ‪ 32.2.1‬לדוח( לשותפים‪ ,‬תחלק השותפות‬
‫מדי רבעון לפחות‪ ,‬את יתרת המזומנים שתיוותר לאחר התשלומים האמורים לפי הסדר‬
‫המפורט להלן‪ :‬ראשית‪ ,‬ישולם לשותף הכללי סכום השווה לשיעור ממחיר המכירה של כל‬
‫הנכסים שיימכרו עד למועד החלוקה‪ ,‬כמפורט בהסכם השותפות‪ ,‬והיתרה תשולם ליתר‬
‫השותפים על‪-‬פי חלקם בשותפות‪.‬‬
‫ ‪-91‬‬‫בהסכם השותפות נקבע‪ ,‬כי למעט החלטות מהותיות‪ ,‬שנקבע בהסכם השותפות שתהיינה‬
‫טעונות אישור של השותפים המוגבלים מסוג ‪ A‬בנוסף לאישור של השותף הכללי‪ ,‬עסקיה של‬
‫השותפות ינוהלו על‪-‬ידי השותף הכללי‪ ,‬אשר לו תוקנה הסמכות לקבל את ההחלטות בקשר עם‬
‫נכסי השותפות ופעילותה היומיומית‪ ,‬ושותפים מוגבלים לא ייקחו חלק בניהול או בביצוע‬
‫עסקיה של השותפות‪ 103.‬השותף הכללי יהא זכאי לתשלומים‪ ,‬כמתואר בסעיף ‪ 32.2.1‬לדוח‪,‬‬
‫וכמפורט בהסכם השותפות‪ .‬נקבע‪ ,‬כי כל סכום שתשלם השותפות לשותף הכללי מעבר לסכום‬
‫שהוא זכאי‪ ,‬ייחשב כתשלום מקדמה שתישא ריבית שנתית שנקבעה בהסכם‪ .‬כמו‪-‬כן נקבע כי‬
‫במקרה בו השותפות תקבל מימון או מימון מחדש מצד שלישי‪ ,‬אשר השותף הכללי פעל‬
‫להשגתו‪ ,‬השותפות תשלם לשותף הכללי עמלה בסכום‪ ,‬כמפורט בהסכם השותפות‪.‬‬
‫בהסכם השותפות נקבעו הוראות דומות לעניין התקשרות כל תאגיד המחזיק מרכז קניות‪,‬‬
‫שנרכש על‪-‬פי ההסכם המפורט בסעיף ‪ 31.1.2‬לדוח‪ ,‬בהסכם ניהול עם חברה קשורה של השותף‬
‫הכללי אשר תנהל את מרכז הקניות‪ .‬בהסכם הניהול יקבעו הוראות ביחס לתשלומים שישלם‬
‫הבעלים של מרכז הקניות לחברת הניהול‪ .‬ביום ‪ 24‬ביוני ‪ ,2010‬הגיעו הצדדים להסכם השותפות‬
‫להסכמה‪ ,‬לפיה חברת הניהול תהא זכאית לדמי ניהול בהתאם להסכמי הניהול החדשים‪,‬‬
‫שסכומם יחושב החל ממועד הרכישה של מרכזי הקניות‪ .‬לפרטים אודות אופן ניהול מרכזי‬
‫הקניות של קבוצת ביג בארה"ב‪ ,‬ראה סעיף ‪ 7.11‬לדוח‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬ניתנו הסכמות‬
‫הבנקים המממנים לניהול מרכזי הקניות בהתאם להסכם הניהול החדש )חלף הסכם הניהול‬
‫הקודם(‪.‬‬
‫‪.33‬‬
‫הליכים משפטיים‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬קבוצת ביג הינה צד להליכים משפטיים מהותיים כמפורט להלן‪:‬‬
‫‪33.1‬‬
‫בחודש מאי ‪ ,2011‬נתקבלו על‪-‬ידי עיריית נתניה חיובי ארנונה רטרואקטיביים בגין מרכז‬
‫הקניות בפולג‪ ,‬וזאת בסך של כ‪ 16-‬מיליון ש"ח לשנים ‪ 2003-2010‬וחיוב לשנת ‪ 2011‬בסך של כ‪-‬‬
‫‪ 1.2‬מיליון ש"ח‪ .‬החיוב הוטל בגין שטחי קרקע אשר לטענת שותפות ביג ושותפתה לשעבר‬
‫בפרויקט‪ ,‬נצבא‪ ,‬פטורים מארנונה וכן בניגוד להסכם פשרה שנחתם עם עיריית נתניה בשנת‬
‫‪ 2010‬בעניין חיוב הקרקע‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬חיובי הארנונה הוטלו על שטחים משותפים המצויים במרכז‬
‫הקניות בפולג אשר קיומם ידוע לעיריית נתניה ולכן לטענת שותפות ביג ונצבא לא ניתן לחייבם‬
‫רטרואקטיבית‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬קיים תיק אשר תלוי ועומד בפני ועדת הארנונה ולהערכת‬
‫החברה אין לה חשיפה מהותית בגין דרישת תשלום הארנונה האמורה‪.‬‬
‫‪33.2‬‬
‫עקב הפרות מתמשכות של איקרוס ש‪.‬ב‪.‬ע בניה יזום והשקעות בע"מ )"איקרוס"( ובעל השליטה‬
‫בה‪ ,‬של מערכת ההסכמים בינה לבין הקבוצה‪ ,‬תנאי ההלוואות והאשראים אשר הועמדו להם‬
‫על‪-‬ידי החברה בהתאם להסכמים שנחתמו על‪-‬ידי הצדדים‪ ,‬ביום ‪ 20‬במרס ‪ ,2011‬פתחה‬
‫החברה תיק בהוצאה לפועל בתל‪-‬אביב הכולל בקשה למימוש שעבודים קבועים בדרך של מינוי‬
‫כונס נכסים נגד איקרוס‪ .‬החברה ביקשה לאכוף ולממש את השעבוד שנוצר לטובתה על כל‬
‫רכושה של איקרוס וזאת על‪-‬פי אגרת חוב ללא הגבלה בסכום שנוצרה על‪-‬ידי איקרוס לטובת‬
‫החברה וכן לממש את המשכונות שנוצרו לטובת החברה על‪-‬ידי איקרוס ובעל השליטה‬
‫________________________‬
‫‪103‬‬
‫לעניין זה "החלטות עיקריות"‪ ,‬בין היתר‪ ,‬החלטות בקשר עם מכירה של נכסים מהותיים של השותפות; אישור תקציב‬
‫וחריגה מהתוכנית העסקית של השותפות; החלטות בדבר מכירה‪ ,‬מיזוג‪ ,‬המרה‪ ,‬איחוד או כל שינוי ארגוני אחר בקשר עם‬
‫השותפות או חברה בת שלה; התקשרות או שינוי מהותי בתנאי שכירות עיקרית; שינוי מהותי בתוכנית העסקית של‬
‫השותפות; מתן אישור להעברת זכויות של מי מהשותפים לאחר‪ ,‬קבלת שותפים נוספים או הנפקה של זכויות נוספות‬
‫בשותפות‪ ,‬למעט העברות מותרות; פתיחת הליכים מרצון של פשיטת רגל או הליכי חדלות פירעון אחרים; התקשרות או‬
‫שינוי הסכמים בין השותפות או חברה בת שלה לבין מי מהשותפים או צד קשור למי מהשותפים; רכישת נכס חדש על‪-‬ידי‬
‫השותפות או חברה בת שלה; שיפוץ מרכזי קניות‪.‬‬
‫ ‪-92‬‬‫באיקרוס‪.‬‬
‫ביום ‪ 24‬בינואר ‪ ,2012‬הגישה איקרוס לבית המשפט המחוזי בתל‪-‬אביב בקשה דחופה לעיכוב‬
‫הליכי הוצאה לפועל למימוש השעבודים )וזאת לאחר דחיית בקשה בטענת "פרעתי" על‪-‬ידי‬
‫ראש ההוצאה לפועל שהגישו איקרוס ובעל השליטה בה מיום ‪ 28‬בדצמבר ‪ .(2011‬בדיון‬
‫שהתקיים ביום ‪ 26‬בינואר ‪ ,2012‬הגיעו הצדדים להסכמה בה נקבע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬כי ימונו מומחים‬
‫בכירים בתחום הכלכלה והשמאות‪ ,‬כאשר הכלכלן יערוך חישוב ביחס לחובותיה הנטענים של‬
‫איקרוס לחברה והשמאי יערוך שמאות לנכס ביהוד‪ ,‬נשוא המחלוקת‪ ,‬וכי חוות הדעת תהיינה‬
‫סופיות ותחייבנה את הצדדים‪ .‬עוד סוכם‪ ,‬כי עם קבלת הכרעות המומחים תרכוש החברה את‬
‫חלקה של איקרוס בפרויקט‪ ,‬כאשר שווי חלקה של איקרוס בפרויקט יהיה ‪ 50%‬אחוז מהערכת‬
‫שווי הנכס בניכוי החוב‪ ,‬ככל שקיים‪ ,‬ואשר יקבע על בסיס הכרעת הכלכלן כאמור‪ ,‬כאשר‬
‫לחברה ניתנה אפשרות לאתר צד שלישי שישלים את ביצוע העסקה‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬סוכם כי כל‬
‫ההליכים המשפטיים בין הצדדים כאמור לעיל יותלו‪ ,‬וזאת עד לקיום כל התחייבויות הצדדים‪.‬‬
‫בהתאם לאמור לעיל‪ ,‬הצדדים מינו את המומחים כמפורט להלן‪:‬‬
‫מונה מומחה בתחום הכלכלה )"המומחה הכלכלי"(‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬הצדדים הגישו כתבי‬
‫טענות למומחה הכלכלי‪ ,‬לרבות כתב סיכומים‪ ,‬והמומחה הכלכלי אמור להכריע בטענות‬
‫הצדדים‪ ,‬בהתאם‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬מונה שמאי מומחה )"השמאי המומחה"(‪ .‬ביום ‪ 23‬בספטמבר ‪ ,2012‬התקבלה חוות‬
‫דעתו של השמאי המומחה‪ ,‬הקובעת‪ ,‬כי שווי הנכס "ביג יהוד" הינו ‪ 124,300,000‬ש"ח )שווי‬
‫הנכס הבנוי‪ ,‬שווי זכויות בניה נוספות ויתרון כלכלי(‪ ,‬כאשר זכויות החברה בנכס הינן מחצית‪,‬‬
‫קרי ‪ 62,150,000‬ש"ח‪ .‬הצדדים הגישו לשמאי המומחה השגות על הכרעתו‪ ,‬ונכון למועד הדוח‬
‫טרם נתקבלה הכרעתו של השמאי המומחה בהשגות הצדדים‪.‬‬
‫עוד יצוין‪ ,‬כי ראש ההוצאה לפועל החליט שהתיק שנפתח כנגד איקרוס בהוצאה לפועל והועבר‬
‫להכרעות המומחים ייסגר‪ ,‬כאשר הוגשה בקשה להשבת האגרה‪ ,‬וראש ההוצאה לפועל יחליט‬
‫בבקשה לאחר קבלת עמדת היועץ המשפטי לממשלה‪.‬‬
‫‪33.3‬‬
‫ביום ‪ 12‬באוגוסט ‪ ,2009‬הגישו החברה ונצבא )אשר החזיקו במשותף בפרויקט פולג‪ ,‬כמפורט‬
‫בסעיף ‪ 31.3‬לדוח( )"המבקשות"(‪ ,‬תובענה בדרך של המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי‬
‫מרכז כנגד ישראייר תעופה ותיירות בע"מ‪ ,‬סיביל אחזקות בע"מ וגנדן נכסי נדל"ן )‪ (2000‬בע"מ‬
‫)"המשיבות"( לאכיפת הסכמי מכר מקרקעין בין הצדדים בקשר עם מרכז הקניות ביג פולג‬
‫)"התובענה"(‪ .‬הסעדים המבוקשים בתובענה הם חיוב המשיבות לשאת בתשלום דמי היתר‬
‫למינהל מקרקעי ישראל )"דמי ההיתר" ו‪"-‬המינהל"‪ ,‬בהתאמה(‪ ,‬תשלום היטל השבחה‬
‫לעיריית נתניה‪ ,‬והמצאת כלל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות במקרקעין על שם‬
‫המבקשות ‪ -‬רוכשות המקרקעין‪.‬‬
‫ביום ‪ 15‬לדצמבר ‪ ,2011‬נתקבל המפרט הכספי ושוברי תשלום דמי היתר מהמינהל‪ ,‬על סך כולל‬
‫של כ‪ 31-‬מיליון ש"ח )כולל מע"מ(‪ .‬ביום ‪ 15‬לינואר ‪ ,2012‬הגישו המשיבות השגה‪/‬בקשה לעיון‬
‫חוזר‪ ,‬לגבי שומת המנהל ודרישת התשלום כאמור‪ ,‬כאשר ביום ‪ 30‬בדצמבר ‪ 2012‬ניתנה החלטה‬
‫בבקשה לעיון חוזר בשומה‪/‬השגה על שומת המינהל אשר הפחיתה במקצת את התשלום‪ ,‬כאשר‬
‫במסגרת ההחלטה התייחס השמאי לטענות שמאיות בלבד ולא התייחס לטענות המשפטיות‬
‫שהועלו על‪-‬ידי הצדדים‪ .‬נכון למועד הדוח בוחנת החברה‪ ,‬בצוותא עם המשיבות ונצבא‬
‫אפשרות להגשת השגה שמאית בגין ההחלטה כאמור‪ ,‬בהתאם לנהלי המינהל‪ .‬כמו כן‪ ,‬נכון‬
‫למועד הדוח בכוונת החברה להגיש‪ ,‬בצוותא עם המשיבות ונצבא‪ ,‬תביעה כנגד המנהל באשר‬
‫ ‪-93‬‬‫לטענות המשפטיות שלהן בקשר לחיוב בדמי ההיתר כאמור וכן בוחנות הן הגשת תביעה נזיקית‬
‫כנגד המנהל‪.‬‬
‫ביום ‪ 2‬בפברואר ‪ ,2012‬שילמו החברה ונצבא למינהל סך כולל של כ‪ 24.5-‬מיליון ש"ח )מחצית‬
‫כל אחת מהן( והעמידו כל אחת מהן ערבות בקנאית על סך של כ‪ 3.3-‬מיליון ש"ח‪ ,‬הכל כולל‬
‫מע"מ‪ .‬ביום ‪ 1‬בפברואר ‪ ,2012‬חתמו המשיבות על הסכם חכירה חדש מול המנהל‪ ,‬בגין עסקת‬
‫שינוי הייעוד והניצול בגינה בוצע רוב התשלום כאמור‪ ,‬תחת מחאה‪.‬‬
‫לאור ביצוע התשלום למינהל כאמור‪ ,‬הוגשה על‪-‬ידי הצדדים ביום ‪ 13‬בפברואר ‪ ,2012‬לבית‬
‫המשפט‪ ,‬בקשה בהסכמה להפסקת התובענה ללא צו להוצאות‪ ,‬בתנאים הקבועים בהצעת בית‬
‫המשפט מיום ‪ 23‬ליוני ‪ ,2011‬לפיה התובענה תופסק והמבקשות תהיינה רשאיות לחדשה‪ ,‬ללא‬
‫כל צורך בהליך נוסף‪ ,‬במידה ולא יושלם הרישום על שמן‪ ,‬בכל מועד בתוך ‪ 12‬חודשים ממועד‬
‫הפסקת התובענה‪ .‬ביום ‪ 14‬בפברואר ‪ ,2012‬קיבל בית המשפט את הבקשה‪ .‬ביום ‪ 11‬במרס‪,‬‬
‫‪ 2012‬הודיע המינהל‪ ,‬כי ביום ‪ 7‬במרס ‪ ,2012‬אישרה וועדת הפטור של המינהל את עסקת שינוי‬
‫היעוד והניצול כאמור וזאת בהתאם לערכי קרקע משנת ‪ 2006‬ולאור העובדה כי הסכם החכירה‬
‫נחתם תחת מחאה וככל שתוגש תביעה כנגד המינהל כאמור‪ ,‬המנהל שומר על זכותו לעדכן את‬
‫שווי העסקה בהתאם לשומה שתיערך למועד עריכת העסקה‪ .‬ביום ‪ 12‬בנובמבר ‪ ,2012‬נחתם‬
‫הסכם פשרה בין החברה לגנדן נכסי נדל"ן )‪ (2000‬בע"מ )"גנדן"( לפיו נקבע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬כי עד‬
‫לבירור סופי של ההליכים מול המנהל‪ ,‬תשיב גנדן לשותפות ביג סך של ‪ 8,526,000‬ש"ח )כולל‬
‫מע"מ(‪ ,‬במזומן ובערבות בנקאית באופן דומה ובחלקים יחסיים כפי ששילמה‪/‬העמידה החברה‬
‫למנהל‪ ,‬וזאת ב‪ 4-‬תשלומים‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬כלל הסכם הפשרה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הסדר בין הצדדים לגבי‬
‫חלקו של צד בתשלום למנהל ו‪/‬או החזר ממנו לאחר בירור סופי של ההליכים מול המנהל‪.‬‬
‫בהמשך להסכם הפשרה ועל פי הוראותיו‪ ,‬ביום ‪ 11‬לדצמבר ‪ ,2012‬הגישו החברה וחלק‬
‫מהמשיבות לבית המשפט הודעה לפיה הגיעו להסכם פשרה המסיים את כל המחלוקות עם‬
‫המשיבות בתובענה וביקשו ליתן לו תוקף של פסק דין‪ ,‬כאשר באותו יום ניתנה החלטת בית‬
‫המשפט אשר נתנה תוקף של פסק דין להסכם הפשרה כאמור‪.‬‬
‫‪33.4‬‬
‫ביום ‪ 3‬במרס ‪ ,2010‬הוגשה לבית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע עתירה מנהלית על‪-‬ידי‬
‫אדרי נטלי ו‪ 190-‬עותרים נוספים מהעיר אשדוד כנגד החברה‪ ,‬שער הרכבת אשדוד בע"מ )"שער‬
‫הרכבת"(‪ ,‬הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד‪ ,‬רשות הרישוי המקומית‪ ,‬עיריית אשדוד‬
‫והוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום‪ ,‬כנגד הקמת מרכז מסחרי מסוג ‪Power Center‬‬
‫בשטח של כ‪ 13,000-‬מ"ר )להלן בסעיף זה‪" :‬המרכז המסחרי"( על‪-‬ידי החברה ושער הרכבת‬
‫)"בעלי הזכויות"(‪ ,‬באשדוד‪ ,‬וכנגד פעילות להכשרת בינוי נוסף בסמוך לו והיתרי בניה שניתנו‬
‫על‪-‬ידי הוועדה המקומית בהקשר זה )בסעיף זה‪" :‬העתירה" או "העתירה הראשונה"(‪ .‬ביום ‪8‬‬
‫בינואר ‪ ,2012‬לאחר הגשת כל סיכומי הצדדים‪ ,‬ניתן פסק דינו של בית המשפט במסגרתו דחה‬
‫בית המשפט את העתירה‪ .‬ביום ‪ 16‬בפברואר ‪ ,2012‬הגישו העותרים ערעור לבית המשפט העליון‬
‫על פסק דינו של בית המשפט מיום ‪ 8‬בינואר ‪.2012‬‬
‫נכון למועד הדוח קבוע הדיון בערעור ליום ‪ 4‬ביולי ‪ 2013‬כאשר המערערים הגישו את סיכומיהם‬
‫ואילו על שער הרכבת להגיש את סיכומיה עד ליום ‪ 1‬במאי ‪.2013‬‬
‫בנוסף‪ ,‬ביחס למרכז המסחרי הוגשו שני עררים לוועדת הערר לתכנון ובניה מחוז דרום‪(1) :‬‬
‫בחודש אוגוסט ‪ ,2011‬כנגד החלטתה של ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה‬
‫אשדוד מיום ‪ 5‬ליולי ‪ 2011‬לאשר לבעלי הזכויות במרכז המסחרי הקלה לניוד ‪ 4,850‬מ"ר‬
‫מקומות עליונות לקומת קרקע לצורך שינויים בהיתר קיים‪ ,‬להקמת מרכז מסחרי מסוג ‪"Life‬‬
‫ ‪-94‬‬‫"‪ Style‬בהיקף של כ‪ 22,000-‬מ"ר; ו‪ (2)-‬בחודש ספטמבר ‪ ,2011‬על החלטתה של ועדת המשנה‬
‫כאמור מיום ‪ 17‬באוגוסט ‪ 2011‬לאשר שינויים בהיתר קיים על‪-‬ידי הוספת חנייה תת‪-‬קרקעית‬
‫מתחת לשני מגרשי החברה נשוא הבקשה להיתר‪ .‬ביום ‪ 23‬בנובמבר ‪ ,2011‬לאחר קיום דיון‬
‫בעררים בפני וועדת הערר מיום ‪ 9‬בנובמבר ‪ ,2011‬ניתנה החלטת וועדת הערר במסגרתה נדחו‬
‫העררים‪.‬‬
‫ביום ‪ 12‬לינואר ‪ ,2012‬הגישו העוררים עתירה מנהלית כנגד החלטת וועדת הערר אשר דחתה‬
‫את העררים שהוגשו על‪-‬ידם כאמור‪ .‬העתירה נקבעה לדיון מקדים ליום ‪ 5‬במרס ‪ 2012‬בפני‬
‫השופט שדחה את עתירת העותרים בעתירה המנהלית‪ ,‬כאשר היה על החברה להגיש את‬
‫תגובתה לעתירה עד ליום ‪ 1‬במרס ‪ .2012‬ביום ‪ 6‬בפברואר ‪ ,2012‬הגישו העוררים בקשה לפסילת‬
‫השופט שנקבע לדון בתיק כאמור‪ ,‬וזאת בשל הכרעתו בעתירה המנהלית כאמור‪ .‬ביום ‪21‬‬
‫לפברואר ‪ ,2012‬הגישה החברה את תגובתה לבקשה הנ"ל כאשר ביום ‪ 20‬במרס‪ ,2012 ,‬דחה‬
‫בית המשפט את הבקשה‪.‬‬
‫ביום ‪ 1‬באפריל ‪ ,2012‬הגישו העותרים ערעור לבית המשפט העליון על החלטתו של בית המשפט‬
‫אשר דחתה את בקשתם לפסילה כאמור‪ ,‬כאשר ביום ‪ 7‬במאי ‪ 2012‬דחה בית המשפט העליון‬
‫את הערעור‪ ,‬ללא צורך בתגובת שער הרכבת וללא קיום דיון‪.‬‬
‫ביום ‪ 6‬בספטמבר ‪ ,2012‬התקיים דיון מקדמי בעתירה במסגרתו נקבעו מועדים להגשת‬
‫סיכומים מועם הצדדים‪ ,‬כאשר נכון למועד הדוח‪ ,‬הגישו כל הצדדים את סיכומיהם לעתירה‬
‫כאשר לעותרים זכות להגשת סיכומי תשובה‪.‬‬
‫ביום ‪ 15‬באוגוסט ‪ ,2012‬התקבל היתר הבניה נשוא העררים כאמור לעיל‪.‬‬
‫ביום ‪ 6‬בספטמבר ‪ ,2012‬הגישו אלי שליו ואח' ערר נוסף לוועדת הערר לתכנון ובניה מחוז דרום‬
‫וכן בקשה במסגרתו להקפאת מימוש ההיתר )להלן‪" :‬הבקשה"(‪.‬‬
‫לאחר ששער הרכבת הגישה את תגובתה לבקשה‪ ,‬ניתנה ביום ‪ 10‬באוקטובר ‪ 2012‬החלטת‬
‫וועדת הערר במסגרתה דחתה וועדת הערר את הבקשה‪ ,‬תוך חיוב העוררים בהוצאות ותוך‬
‫קביעה כי ההיתר ניתן מכח החלטת הוועדה המקומית מיום ‪ 17‬באוגוסט ‪ 2011‬אשר אושרה‬
‫בהחלטה מפורטת של וועדת הערר ולפיכך‪ ,‬בהיעדר כל החלטה חדשה של הוועדה המקומית‪,‬‬
‫אין עילה לערר ולמעשה הערר כולל את הטענות שנדחו כבר בנוגע להחלטה מיום ‪ 17‬באוגוסט‬
‫‪.2011‬‬
‫ביום ‪ 16‬בינואר ‪ ,2013‬התקיים דיון בערר ובאותו היום ניתנה החלטת וועדת הערר במסגרתה‬
‫דחתה וועדת הערר את הערר‪.‬‬
‫ביום ‪ 26‬בפברואר ‪ ,2013‬הוגשה עתירה מינהלית נגד החלטת ועדת הערר‪ ,‬במסגרתה נדחה הערר‬
‫כאמור‪ .‬נכון למועד זה קבועה העתירה לדיון מקדמי ליום ‪ 10‬באפריל ‪ ,2013‬כאשר על החברה‬
‫להגיש את תגובתה לעתירה עד ליום ‪ 2‬באפריל ‪.2013‬‬
‫‪33.5‬‬
‫בהמשך לאמור בסעיף ‪ 32.1‬לדוח‪ ,‬במהלך שנת ‪ ,2012‬הזרימה החברה‪ ,‬יחד עם שותפתה‬
‫‪ ,EEROES‬אשר מחזיקה ב‪ 35%-‬ב‪") CEE-BIG B.V.-‬החברה המשותפת"(‪ ,‬כספים לחברה‬
‫המשותפת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בגין חלקה של ‪) CEE‬אשר מחזיקה ב‪ 15%-‬בחברה המשותפת( אשר לא‬
‫הזרימה כספים בהתאם לחלקה בחברה המשותפת‪.‬‬
‫ ‪-95‬‬‫עקב חוסר הפעולה של ‪ CEE‬לחתימה על המסמכים הנדרשים להשלמת הליך הנפקת המניות‬
‫והדילול בגין הזרמת הכספים האמורה )בהתאם למנגנון הדילול אשר נקבע בהסכם בין‬
‫השותפים(‪ ,‬החברה יחד עם ‪ EERORES‬פתחה בהליכי בוררות משפטיים בחו"ל על‪-‬מנת‬
‫לאכוף את זכויותיהם של הצדדים‪.‬‬
‫‪33.6‬‬
‫לפרטים בדבר הליכים משפטיים מהותיים הקשורים עם איכות הסביבה‪ ,‬ראה סעיף ‪ 29.4‬לדוח‪.‬‬
‫‪.34‬‬
‫יעדים ואסטרטגיה עסקית‬
‫‪34.1‬‬
‫קבוצת ביג מתכוונת להמשיך ולפעול‪ ,‬להקמה‪ ,‬פיתוח‪ ,‬רכישה ואחזקה של מרכזי קניות נוספים‬
‫קיימים‪ ,‬בעצמה ו‪/‬או בשיתוף עם אחרים‪ ,‬השלמת תוכניות הפיתוח וההקמה בשטחים שכבר‬
‫נרכשו למטרה זו בעבר ואשר טרם מניבים והרחבתם והשבחתם המרכזים הנמצאים בבעלותה‬
‫של קבוצת ביג‪.‬‬
‫‪34.2‬‬
‫קבוצת ביג מתכוונת להמשיך ביצירת שיתופי פעולה עם חברות שעיסוקן קנייה‪ ,‬מכירה‪ ,‬הקמה‬
‫ופיתוח של מרכזי קניות בארה"ב‪ ,‬באמצעות שותפויות‪ ,‬מיזמים משותפים או בבעלות משותפת‬
‫מסוג דומה‪ .‬שותפויות אלה ברובן תפעלנה בדומה למתכונת הפעילות של קבוצת ביג ארה"ב עם‬
‫‪ ,Kimco‬היינו השותפים לקבוצת ביג ארה"ב יהיו מעורבים בטיפול היומיומי של מרכזי הקניות‬
‫ובתחזוקתם‪ ,‬וקבוצת ביג ארה"ב תהא מעורבת ביתר היבטי הניהול של אותם מרכזים‪ .‬בנוסף‪,‬‬
‫הקבוצה בוחנת צירוף שותף‪/‬ים מוסדיים נוספים ו‪/‬או פרטיים למימון הפעילות הקיימת‬
‫ופעילות עתידית‪.‬‬
‫לאור היווצרות הזדמנויות עסקיות עקב המשבר הגלובלי‪ ,‬ביום ‪ 26‬במאי ‪ ,2009‬קיבל‬
‫דירקטוריון החברה החלטה לבחון ביצוע השקעה אסטרטגית בארה"ב תוך שימוש במקורות‬
‫החברה וגיוס מקורות נוספים‪ ,‬בהיקפים גדולים‪ ,‬לביצוע השקעות ברכישת מרכזי קניות בעלי‬
‫אופי דומה לאלו המנוהלים על‪-‬ידי החברה בארץ‪ .‬קבוצת ביג מתכוונת להמשיך באסטרטגיה‬
‫של השקעה בארה"ב תוך שימוש במקורות החברה וגיוס מקורות נוספים‪ ,‬בהיקפים גדולים‪,‬‬
‫לביצוע השקעות ברכישת מרכזי קניות פתוחים‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬נרכשו זכויות ב‪ 26-‬מרכזי‬
‫קניות פתוחים ברחבי ארה"ב‪ .‬בכוונת קבוצת ביג ארה"ב להמשיך ולתור אחר נכסים‬
‫פוטנציאליים דומים נוספים לרכישה בין בעצמה ובין באמצעות התקשרות עם גורמים מוסדיים‬
‫ו‪/‬או אחרים כדוגמת התקשרותה בעסקה עם גופים מקבוצת מגדל בהסכם מיום ‪ 16‬בפברואר‬
‫‪ .2012‬לפרטים נוספים אודות ההסכם האמור‪ ,‬ראה סעיף ‪ 31.2‬לדוח‪.‬‬
‫‪34.3‬‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬פועלת החברה להפעיל מערכות פוטו וולטאיות על גגות מרכזי הקניות‬
‫המנוהלים על‪-‬ידי קבוצת ביג )"מערכות סולאריות"(‪ ,‬וזאת באמצעות שותפויות שונות בהן‬
‫מחזיקה החברה זכויות‪ .‬צעד זה הינו צעד אסטרטגי המשלב ניצול כלכלי של פוטנציאל הגגות‬
‫הנרחב אשר מנוהל על‪-‬ידי קבוצת ביג יחד עם מיצוב החברה כחברה ירוקה‪ ,‬הנעזרת באנרגיית‬
‫השמש לשם ייצור חשמל וחיסכון באנרגיה‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬קיבלה החברה רישיונות לייצור‬
‫חשמל בשמונה אתרים )קריית שמונה‪ ,‬טבריה‪ ,‬כרמיאל‪ ,‬רגבה‪ ,‬בית שמש‪ ,‬קריית גת‪ ,‬קסטינה‬
‫ובאר שבע(‪ .‬למועד הדוח מתקבלים בפועל תקבולים מ‪ 6-‬תחנות סולאריות‪ .‬מערכת בינונית‬
‫בטבריה‪ ,‬בית שמש וכרמיאל ומספר מערכות קטנות ברגבה‪ ,‬כרמיאל וקריות‪ .‬כמו‪ -‬כן‪ ,‬מתקינה‬
‫החברה מערכות בינוניות בקסטינה ובקריית גת‪.‬‬
‫מערכת קטנה מוגדרת כמערכת המחוברת למונה חשמל שמייצר עד ‪ 51‬קילו ואט‪ ,‬מערכת‬
‫בינונית מוגדרת כמערכת המחוברת למונה חשמל והמייצרת בין ‪ 51‬קילו ואט ועד ‪ 5‬מגה‪-‬ואט(‪.‬‬
‫הוצאות והכנסות החברה בקשר עם המערכות הסולאריות מסתכמות במועד הדוח בהיקף לא‬
‫מהותי‪ ,‬ביחס להיקף פעילות קבוצת ביג‪.‬‬
‫ ‪-96‬‬‫‪34.4‬‬
‫בכוונת קבוצת ביג לפעול על‪-‬מנת שכל פיתוח נוסף בקנה מידה גדול הנעשה בישראל בשיתוף‬
‫פעולה עם אחרים‪ ,‬יעשה תחת המותג "‪ ."BIG‬מדיניות זו באה על‪-‬מנת לחזק את המותג ולפתח‬
‫את המוניטין שנצבר בקבוצה‪ ,‬במספר אופנים‪:‬‬
‫]א[‬
‫פריסה גיאוגרפית וחשיפה למגוון קהלים רחב יותר‪.‬‬
‫]ב[‬
‫יכולת תמיכה ופרסום גדולים יותר ככל שיותר מרכזים מוקמים‪.‬‬
‫]ג[‬
‫חיזוק השיתוף עם שוכרים פוטנציאליים המובילים בתחומם תוך יצירת היזון חוזר‬
‫של תועלות ‪ -‬קבוצת ביג מאתרת שטחים נכונים למסחר ותמהיל השוכרים נהנה‬
‫מהרחבת עסקיו ותוך כך מחזק את המרכז‪.‬‬
‫‪34.5‬‬
‫קבוצת ביג תומכת בפעולות הצמיחה וההרחבה באמצעות ניהול יעיל של מרכזיה‪ .‬קבוצת ביג‬
‫עצמה משמשת כחברת הניהול במרכזי הקניות בישראל וממנה מנהלים איכותיים אשר עוברים‬
‫הכשרה בקבוצת ביג‪ ,‬תוך העברת מידע ניהולי בין מרכזי הקניות השונים‪ .‬מרכזי הקניות של‬
‫קבוצת ביג בארה"ב‪ ,‬מנוהלים על‪-‬ידי חברה בבעלות מלאה של ‪ Kimco‬ועל‪-‬ידי חברות ניהול‬
‫נוספות‪ ,‬אשר למיטב ידיעת החברה הינן בעלות ניסיון בניהול של עשרות מרכזי קניות בארה"ב‪.‬‬
‫‪34.6‬‬
‫בכוונת הקבוצה לפעול מעת לעת‪ ,‬בהתאם לצרכיה‪ ,‬לגיוס כספים נוספים מהציבור ו‪/‬או מגופים‬
‫מוסדיים ו‪/‬או ממשקיעים פרטיים אחרים‪.‬‬
‫‪34.7‬‬
‫רכישתם והקמתם של מרכזי קניות פתוחים מתאפיינת בייעודו של מרכז כזה כמרכז לקניות‬
‫של מוצרים הכרחיים )‪ .(Necessities‬קהל הלקוחות הקבוע של מרכזי הקניות‪ ,‬מבצע את‬
‫מרבית הקניות הגדולות בחנויות המרכז )מזון‪ ,‬ביגוד‪ ,‬הנעלה‪ ,‬תרופות ומוצרי טיפוח‪ ,‬צעצועים‪,‬‬
‫צרכי בית ספר‪ ,‬אביזרי חשמל‪ ,‬מחשבים‪ ,‬כלי בית‪ ,‬תקשורת סלולרית וכו'(‪ .‬הלקוח הטיפוסי‬
‫מגיע על‪-‬פי רוב למרכז הקניות כשהוא מצויד "ברשימת קניות" ומטרתו היא קניה ולא בילוי‪.‬‬
‫מרכזי הקניות מתוכננים כך שיהוו מוקד משיכה של קהל לקוחות מקומי המתגורר בקרבת‬
‫מרכזי הקניות‪ .‬ייחודם של נכסים כאמור נעוץ בין היתר בכך שהם מאפשרים לשוכרים להקים‬
‫חנויות גדולות במיוחד‪ ,‬ולקונים לערוך קניות בחנויות בעלות מבחר מוצרים גדול ולא יקר‪,‬‬
‫במיקום נוח וללא בעיות חניה‪.‬‬
‫יחד עם זאת‪ ,‬קיימת מגמה בשנים האחרונות של הוספת חנויות אופנה קטנות במרכזים אשר‬
‫מטרתה לענות על צורך של חלק מהמבקרים במרכזים ורשתות האופנה שמזהות את‬
‫הפוטנציאל )עקב כמות המבקרים הגדולה במרכזים והעלות הנמוכה יחסית של שכר הדירה‬
‫והניהול( ומבקשות לפתוח סניפים גם במרכזים הפתוחים‪ .‬שטחי החנויות קטנים משמעותית‬
‫מ‪ Big Boxes-‬האופייניים למרכזים אך דמי השכירות המשולמים בגינם למ"ר גבוהים יותר‪.‬‬
‫יש להדגיש כי מגמה זו אינה באה להחליף את השטחים הגדולים שימשיכו להוות את העוגן‬
‫המרכזי עליו נשען מרכז הקניות אך היא בהחלט ראויה לציון כיוון שהיא מאפשרת פיתוח‬
‫שטחים נוספים במרכז וחלוקה של שטחים קיימים‪ ,‬באופן שיגדיל את דמי השכירות והתשואה‬
‫במרכזים במקביל ליצירת תמהיל עשיר ומגוון יותר ללקוחות‪.‬‬
‫‪34.8‬‬
‫בשנת ‪ 2009‬בנתה קבוצת ביג מרכז קניות ראשון מסוג "‪ "Life Style‬בעיר נצרת‪ .‬זהו למעשה‬
‫מרכז קניות המכיל בעיקר חנויות אופנה‪ ,‬דומה במהותו לקניון אך אינו מקורה וממוזג כקניון‪,‬‬
‫אלא מעוצב בסגנון של רחוב פתוח‪ .‬לקבוצת ביג תכניות להמשיך ולפתח מרכזי קניות מסוג זה‬
‫ובין היתר קניונים תחת המותג "‪ ."BIG FASHION‬נכון למועד הדוח‪ ,‬נמצאים בשלבי פיתוח‬
‫שונים שני מרכזים תחת המותג "‪ "BIG FASHION‬בערים טבריה ו‪-‬אשדוד‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬בחודש‬
‫מרס ‪ 2013‬ולמועד הדוח נפתח הקניון הראשון של הקבוצה בעיר בית שמש‪ ,‬אף הוא תחת‬
‫המותג "‪."BIG FASHION‬‬
‫ ‪-97‬‬‫‪34.9‬‬
‫מטרת ההשקעה של קבוצת ביג היא להעלות את ההכנסה הנוכחית וכתוצאה מכך את ערך‬
‫הנכסים‪.‬‬
‫‪34.10‬‬
‫קבוצת ביג מתכוונת לפעול בעצמה ו‪/‬או בשיתוף עם שותפיה המנהלים את המרכזים להשכרת‬
‫החנויות במרכזי הקניות לטווח הארוך לשוכרים איכותיים‪ ,‬לחידוש הסכמי שכירות עם‬
‫שוכרים קיימים‪ ,‬להוציא לפועל הסכמי שכירות חדשים ולפעול להשכרת כל השטחים הפנויים‪.‬‬
‫‪34.11‬‬
‫לפרטים אודות התשואה הנדרשת מנכסים מניבים כחלק מהאסטרטגיה למימוש ולרכישת‬
‫נכסים‪ ,‬ראה סעיף ‪ 7.6‬לדוח‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי הערכות קבוצת ביג בדבר היעדים והאסטרטגיות המפורטים לעיל‪ ,‬הינן מידע צופה‬
‫פני עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ ,‬המבוסס על הערכותיה של קבוצת ביג את פוטנציאל‬
‫הפיתוח והשיווק שלה‪ .‬הערכות אלה עלולות שלא להתממש‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬או להתממש‬
‫באופן שונה‪ ,‬לרבות מהותית‪ ,‬מהצפוי‪ ,‬כתוצאה ממספר גורמים‪ ,‬וביניהם המשבר הכלכלי‬
‫בשווקים ו‪/‬או ההתאוששות ממשבר זה‪ ,‬הצלחתה של קבוצת ביג בפיתוח ושיווק מרכזיה‬
‫המסחריים החדשים ו‪/‬או עקב התממשותם של כל או חלק מגורמי הסיכון המתוארים בסעיף‬
‫‪ 37‬לדוח‪.‬‬
‫‪.35‬‬
‫צפי להתפתחות בשנה הקרובה‬
‫קבוצת ביג נוהגת לבחון את תוכניותיה העסקיות מעת לעת ולעדכן את יעדיה בהתאם‬
‫להתפתחויות בתחום הקמעונאות‪.‬‬
‫קבוצת ביג מתעתדת להמשיך ולרכוש מרכזי קניות נוספים ברחבי ארה"ב‪.‬‬
‫המראה החיצוני של חלק ממרכזי הקניות דורש עבודות תחזוקה ושיפורים‪ .‬צוותים משותפים‬
‫לביג ול‪ Kimco-‬יתקצבו במהלך השנים הקרובות את העבודות האמורות וידאגו לביצוען על‪-‬פי‬
‫סדר העדיפויות כדלקמן‪ (1) :‬תחזוקה ושיפוץ תקלות; )‪ (2‬השקעות במושכרים עבור שוכרים‬
‫חדשים או בגין מחדשי חוזים; )‪ (3‬תחזוקה ושיפוץ מראה המרכז על‪-‬פי צפי השיפור שיביא‬
‫השיפוץ להכנסות המרכז‪.‬‬
‫‪.36‬‬
‫מידע כספי לגבי אזורים גיאוגרפיים‬
‫לפרטים אודות האזורים הגיאוגרפיים בהם פועלת קבוצת ביג‪ ,‬ראה ביאור ‪ 29‬לדוחות‬
‫הכספיים‪.‬‬
‫‪.37‬‬
‫דיון בגורמי סיכון‬
‫להערכת קבוצת ביג‪ ,‬לגורמים הבאים עלולה להיות השפעה מהותית על נכסיה והתחייבויותיה‬
‫של קבוצת ביג ועל תוצאות פעילותה ו‪/‬או על יכולתה של קבוצת ביג לקיים התחייבויותיה‪:‬‬
‫‪37.1‬‬
‫סיכוני מקרו‬
‫‪37.1.1‬‬
‫מצב השוק‪ :‬פעילות קבוצת ביג בארץ ובחו"ל חשופה למשברים הכלכליים בשווקים‪ ,‬להאטה‬
‫כלכלית ולסיכוני שוק‪ .‬בפעילות הקבוצה בארה"ב‪ ,‬בעקבות המשבר הפיסקלי בו נתונה הכלכלה‬
‫האמריקאית‪ ,‬השוק והתנאים הכלכליים הינם בלתי צפויים‪ ,‬מאתגרים והעלו את רמת אי‬
‫היציבות בשוק‪ .‬כל אלה עלולים להקשות על הקבוצה בגיוס תוספות מימון הון‪ ,‬או גיוס הון‬
‫בתנאים מובטחים‪ ,‬להשפיע על נזילות ולהקשות על קבלת מימון ממוסדות פיננסים‪ .‬יצוין‪ ,‬כי‬
‫היה והמשבר שחווה כלכלת ארה"ב יסתיים או לכל הפחות יחלש‪ ,‬צפוי כי תהיה לכך השפעה‬
‫ ‪-98‬‬‫חיובית ניכרת על המכירות בענף הקמעונאות‪ ,‬ועל כן‪ ,‬על פעילות קבוצת ביג בארה"ב‪.‬‬
‫‪104‬‬
‫‪37.1.2‬‬
‫המצב הכלכלי במדינות הפעילות‪ :‬פעילות קבוצת ביג עלולה להיות מושפעת מהמצב הכלכלי‬
‫במדינות בהן היא פועלת ומגורמים אחרים הכוללים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬תנודות בשערי מטבע‪ ,‬שינויים‬
‫חקיקתיים ורגולטורים‪ ,‬נטל מס‪ ,‬כללי חשבונאות שונים‪ ,‬שינויים במדד והתאמה חלקית של‬
‫מחירי הנדל"ן למחירי התשומות‪ .‬כל אחד מהסיכונים האמורים‪ ,‬עלול להשפיע על תזרים‬
‫המזומנים של קבוצת ביג ו‪/‬או לפגום ביכולתה ללוות‪ ,‬ועל כן עלול להשפיע באופן שלילי על‬
‫עסקיה‪ ,‬על מצבה הכלכלי ועל תוצאות פעילותה של קבוצת ביג‪.‬‬
‫‪37.1.3‬‬
‫המצב הביטחוני‪-‬מדיני בישראל‪ :‬המשק הישראלי בכלל ופעילות המרכזים המסחריים בפרט‪,‬‬
‫מושפעים מהמצב הביטחוני והמדיני בישראל‪ .‬לפרטים אודות הסיכונים בהחמרה במצב‬
‫הביטחוני‪-‬מדיני בישראל על פעילות החברה‪ ,‬ראה סעיף ‪ 6.2.2‬לדוח‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬אי היציבות‬
‫הפוליטית במזרח התיכון עלולה‪ ,‬להשפיע לרעה על מצבו של המשק הישראלי‪.‬‬
‫‪37.1.4‬‬
‫שינויים במדד המחירים לצרכן‪ :‬תזרימי המזומנים העתידיים של קבוצת ביג מדמי שכירות‪,‬‬
‫חשופים לשינויים במדד המחירים לצרכן לגבי הסכמי שכירות שדמי השכירות בגינם צמודים‬
‫למדד המחירים לצרכן‪.‬‬
‫‪37.1.5‬‬
‫שינויים בשיעורי הריבית‪ :‬שינויים בשיעורי הריבית במשק עשויים להשפיע על הלוואות‬
‫שניתנו לקבוצת ביג על‪-‬ידי מוסדות בנקאיים וכן על עודפי המזומנים של קבוצת ביג המופקדים‬
‫בפיקדונות שקליים וצמודי מט"ח‪.‬‬
‫‪37.2‬‬
‫סיכונים ענפיים‬
‫‪37.2.1‬‬
‫שינויים רגולטורים‪ :‬המשק הישראלי‪ ,‬נתון בשנים האחרונות למגמת הידוק המעורבות‬
‫הרגולטורית‪ ,‬בין היתר‪ ,‬באמצעות הקמת וועדות שונות אשר מטרתן גיבוש המלצות לקידום‬
‫רפורמות כלכליות וחברתיות ולהגברת התחרותיות )לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיפים ‪ 6.2.4‬עד‬
‫‪ 6.2.6‬לדוח(‪ .‬שינויים רגולטורים‪ ,‬ככל שיהיו‪ ,‬וקביעת הוראות חוק נוספות אשר יחולו על‬
‫פעילות קבוצת ביג‪ ,‬עלולים לחשוף את קבוצת ביג להוצאות לא צפויות לשם עמידה בהם‪.‬‬
‫‪37.2.2‬‬
‫חשיפה למצב ענף הקמעונאות‪ :‬התוצאות העסקיות של קבוצת ביג מושפעות ממצב ענף‬
‫הקמעונאות במדינות בהן היא פועלת‪ ,‬אשר להערכת החברה הגורמים אשר עלולים להשפיע‬
‫עליו לרעה הינם כדלקמן‪] :‬א[ הרעה במצב הכלכלי במדינות בהן פועלת קבוצת ביג בכלל וכן‬
‫ברמה האזורית והמקומית של כל אחד ממרכזי הקניות של קבוצת ביג; ]ב[ הרעה באיתנות‬
‫הפיננסית של חברות קמעונאיות גדולות; ]ג[ היצע עודף או ירידה בביקושים לשטחי מסחר; ]ד[‬
‫חיזוק המגמה של רכישות לקוחות באמצעות קטלוגים והאינטרנט‪.‬‬
‫‪37.2.3‬‬
‫שוכרי עוגן‪ :‬הכנסות של קבוצת ביג מושפעות מקיומם של שוכרי עוגן‪ 105.‬לעזיבת שוכר עוגן‬
‫השלכות על מרכז הקניות בו הוא מצוי‪ ,‬ועל כוח המשיכה של אותו מרכז קניות‪ ,‬ולכן גם על‬
‫הכנסות קבוצת ביג מאותו מרכז קניות‪ ,‬וזאת אף אם דייר העוגן ממשיך לשלם את דמי‬
‫השכירות בגין החנות שנסגרה‪ .‬אי עמידה של מי משוכרי העוגן בתשלומי דמי השכירות בשל‬
‫היחלשות במצבם הפיננסי או מטעמים אחרים עלולה לפגוע בתוצאות העסקיות של קבוצת ביג‪.‬‬
‫________________________‬
‫‪104‬‬
‫‪105‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי החברה אינה יכולה להעריך האם‪ ,‬באיזו כמות או למשך כמה זמן‪ ,‬הגורמים המפורטים בסעיף ‪ 37.1.1‬זה לדוח‪,‬‬
‫ימשיכו להתקיים‪ ,‬אם בכלל‪ .‬המשך קיומם ו‪/‬או התעצמותם ו‪/‬או היחלשותם עלולים להשפיע על פעילותה של קבוצת ביג‬
‫ועל תוצאותיה העסקיות‪.‬‬
‫לעניין זה "שוכר עוגן"‪ ,‬משמעו רשת קמעונאית גדולה או שוכר אחר המהווה מוקד משיכה מרכזי של מבקרים לנכס‬
‫מסוים והקשור בהסכמי שכירות ארוכי טווח בנכס‪ ,‬בהם לעיתים דמי השכירות נמוכים מדמי השכירות הרגילים שהיו‬
‫משולמים בעד השטח המושכר‪.‬‬
‫ ‪-99‬‬‫השלכה נוספת של עזיבת שוכר עוגן באה לידי ביטוי גם במקרים בהם שוכרים מסוימים תלויים‬
‫בשוכר העוגן‪ ,‬ועזיבת שוכר עוגן עלולה לגרום להפחתה בשיעור דמי השכירות של שוכרים‬
‫אחרים או אף לעזיבתם )‪ ,(co-tenancy‬לפרטים נוספים ראו סעיף ‪ 7.5‬לדוח‪.‬‬
‫‪37.2.4‬‬
‫איתנות פיננסית של שוכרים‪ :‬תחום מרכזי הקניות מושפע באופן שלילי מתנאים כלכליים‬
‫הגורמים לפגיעה בשוכרים ואף לפשיטת רגל ולחדלות פירעון ולסגירת חנויות‪ .‬האטה בענף‬
‫הקמעונאות עלולה להשפיע באופן ישיר על ביצועי קבוצת ביג‪ ,‬שכן פגיעה באיתנות הפיננסית‬
‫של שוכרים עלולה להביא לגידול בהפרשות לחובות מסופקים ו‪/‬או להביא לסיום הסכמי‬
‫השכירות ולפינוי השוכרים‪ .‬כתוצאה מכך קיים סיכון שקבוצת ביג לא תוכל לחדש הסכמי‬
‫שכירות עם שוכרים מהותיים קיימים‪ ,‬לא תוכל להשכיר מחדש את שטחי המסחר בדמי‬
‫שכירות אטרקטיביים או בכלל‪ ,‬ותשלומי השכירות לקבוצת ביג עלולים לקטון באופן‬
‫משמעותי‪ .‬לשוכרים קיימת גם האפשרות להפעיל לחץ על המשכיר לשיפור תנאי השכירות‬
‫במועדי חידוש האופציה או תום תקופת השכירות‪ .‬בתנאי שוק קשים כאשר היצע השטחים‬
‫המסחריים רב על הביקוש קיימת סבירות שחלק מהשוכרים יצליחו להפחית את דמי‬
‫השכירות‪ ,‬ובכך לפגוע בתזרימי המזומנים ובתוצאות הכספיות של קבוצת ביג‪ .‬שטחים פנויים‬
‫במרכזים עלולים להגדיל את הוצאות קבוצת ביג‪ ,‬שכן לא מתקבל תשלום מהשוכרים בגין‬
‫כיסוי הוצאות כלליות במרכז‪ ,‬וזו הוצאה שקבוצת ביג תאלץ לשאת בה‪.‬‬
‫‪37.2.5‬‬
‫ירידת שווי נכסיה של קבוצת ביג‪ :‬ירידת שווי נכסי קבוצת ביג‪ ,‬כתוצאה מקיטון דמי שכירות‬
‫עקב הסיבות המנויות בסעיפים ‪ 37.2.2‬ו‪ 37.2.4-‬לדוח‪ ,‬עשויה להביא לפגיעה בתוצאות הכספיות‬
‫של קבוצת ביג עקב הצורך בביצוע הפרשות לירידת ערך בהתאם למבחנים הקבועים בתקן‬
‫חשבונאות ‪ 15‬בדבר ירידת ערך של נכסים‪.‬‬
‫‪37.2.6‬‬
‫ביטוח‪ :‬בהתאם להסכמי השכירות‪ ,‬השוכרים נדרשים לרכוש פוליסות ביטוח נגד נזקי רכוש‪,‬‬
‫וקבוצת ביג נדרשת לרכוש ביטוח אחריות לנזקי טבע ולהפסדי דמי שכירות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬עלול‬
‫להתרחש אירוע שאינו מכוסה תחת הפוליסות או אירוע שעובר את סכום הכיסוי המקסימאלי‬
‫בפוליסה קיימת‪.‬‬
‫‪37.2.7‬‬
‫תחרות‪ :‬ענף הנדל"ן המניב נתון לתחרות רבה‪ .‬התחרות‪ ,‬יחד עם הירידה בביקוש למוצרי‬
‫צריכה‪ ,‬עלולים להביא לשחיקה בדמי השכירות של קבוצת ביג ולפגיעה בתוצאותיה העסקיות‪.‬‬
‫לפרטים אודות השפעת מתחרי קבוצת ביג על תוצאותיה העסקיות‪ ,‬ראה סעיף ‪ 20‬לדוח‪.‬‬
‫‪37.2.8‬‬
‫רגולציות סביבתיות ומקומיות‪ :‬תחת מגוון חוקים ורגולציות סביבתיות )פדראליים‪ ,‬מדינתיים‬
‫ומקומיים( קבוצת ביג עלולה להיחשב כמי שנדרשת לשאת בעלויות עבור טיפול בחומרים‬
‫מסוכנים או רעילים בנכסיה ו‪/‬או בעלויות פוטנציאליות הקשורות לחומרים אלה‪ .‬קבוצת ביג‬
‫עלולה להיחשב כאחראית כאמור לעיל גם אם לא ידעה על קיומם של חומרים מסוכנים או‬
‫רעילים‪ ,‬או שלא הייתה אחראית ישירה לכך‪ .‬פעילות קבוצת ביג נדרשת לעמוד תחת חוקי‬
‫הרשויות המקומיות )לדוגמא רישיון העסק ניתן על‪-‬ידי העירייה(‪ ,‬בהם ממוקמים מרכזי‬
‫הקניות‪ ,‬וכן בהתאם לחוקי בטיחות ואש‪ .‬עיכוב בקבלת אישור נדרש מאת רשות מקומית או אי‬
‫קבלתו עלולים לגרום לפגיעה ברווחיות הפרויקט או לנשיאה בהוצאות כספיות שונות לצורך‬
‫עמידה בדרישות הרשויות המקומיות השונות‪.‬‬
‫‪37.2.9‬‬
‫התייקרות בתשומות הבניה‪ :‬התייקרות תשומות הבניה‪ ,‬עשויה להשפיע על מחירי ההתקשרות‬
‫של קבוצת ביג עם קבלני המשנה עימם עובדת קבוצת ביג בפרויקטים אותם מקימה‪.‬‬
‫‪37.2.10‬‬
‫עליה במחירי הקרקעות‪ :‬עליה במחירי הקרקעות עלולה להשפיע על פעילות הפיתוח של‬
‫קבוצת ביג‪.‬‬
‫ ‪-100‬‬‫‪37.3‬‬
‫סיכונים מיוחדים‬
‫‪37.3.1‬‬
‫שיפוצים‪ ,‬תיקון ליקויים והשבחות‪ :‬לקבוצת ביג עלולות להיווצר במשך השנים הוצאות‬
‫מהותיות בגין תפעול והחזקת מרכזי הקניות‪ ,‬לרבות שיפוצים‪ ,‬תיקון ליקויים והשבחות לצורך‬
‫השכרה מחדש וכן הוצאות תפעוליות שונות שלא יהא ניתן להטיל על השוכרים‪ ,‬ושהקבוצה‬
‫תיאלץ לשאת בהן‪.‬‬
‫‪37.3.2‬‬
‫רכישת מרכזים קיימים‪ :‬במסגרת פעילות קבוצת ביג באמצעות רכישת זכויות במרכזי קניות‬
‫קיימים‪ ,‬ייתכנו מצבים בהם הקבוצה‪ (1) :‬תצפה לתפוסה ולדמי שכירות בשיעורים שונים מאלו‬
‫המתקבלים בפועל; )‪ (2‬תעריך באופן שגוי את הוצאות הפיתוח בגין הנכסים הנרכשים; )‪(3‬‬
‫תתקשה לתפעל נכסים שתרכוש לבד )אם בכלל(‪ ,‬בשוק המקומי שבו ממוקם הנכס עקב‬
‫הוצאות מטה גבוהות וחוסר ניסיון בכלכלה המקומית; )‪ (4‬הנכסים עלולים להיות כפופים‬
‫לאחריות סביבתית שקבוצת ביג לא הייתה מודעת לכך בעת רכישת הנכסים; )‪ (5‬לקבוצת ביג‬
‫עלול להיות קושי בהשגת מימון ועמידה בהוצאות תפעוליות‪.‬‬
‫‪37.3.3‬‬
‫יחס מינוף של הנכסים בארה"ב להלוואות‪ :‬יחס ההלוואות לרכישת מרכזי הקניות של‬
‫הקבוצה בארה"ב‪ ,‬ביחס להון העצמי הוא גבוה‪ ,‬ולכן ישנה חשיפה לסיכון של מינוף גבוה ) ‪loan‬‬
‫‪ .(to value‬פעילות קבוצת ביג ארה"ב ברמות מינוף גבוהות עלולה להשפיע לשלילה על תזרים‬
‫המזומנים שלה‪ ,‬על קושי בהשגת מימון בתנאים טובים או בכלל וכן לעלולה להביא לסיכון של‬
‫אובדן ההון שהושקע‪ .‬יצוין שההלוואות לרכישת מרכזי הקניות הוענקו כאשר הבטוחה היחידה‬
‫הינה הנכס הנרכש )הלוואה מסוג ‪ ,(non-recourse‬ולכן החשיפה הינה להון העצמי )בלבד(‪ .‬יחד‬
‫עם זאת‪ ,‬קיים סיכון בקשר לבטוחה‪ ,‬שכן יחס המינוף הגבוה עלול להביא למצב בו קבוצת ביג‬
‫ארה"ב לא תוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא ואז הנכס יעבור לבעלות המלווה‪ ,‬דבר שישפיע‬
‫לרעה על מצבה של קבוצת ביג ארה"ב‪ ,‬לרבות על דירוג האשראי שלה‪ ,‬תזרים המזומנים‪ ,‬קושי‬
‫בצמיחה והשפעה שלילית על תפעולה‪.‬‬
‫‪37.3.4‬‬
‫מיזמים משותפים בארה"ב‪ :‬נכון למועד הדוח‪ ,‬קבוצת ביג פועלת בארה"ב באמצעות מיזם‬
‫משותף עם ‪ Kimco‬וכן ייתכן שתשתף פעולה עם גופים נוספים בעתיד‪ .‬השותפים הכלליים‬
‫במיזמים המשותפים ובחברות בת ובתאגידים המוחזקים במישרין ו‪/‬או בעקיפין על‪-‬ידיהם‪,‬‬
‫הינם חברות בת או חברות קשורות של ‪ ,Kimco‬אשר אחראיים על הניהול היומיומי השוטף של‬
‫המיזמים המשותפים ושל מרכזי הקניות הפועלים במסגרת המיזמים המשותפים‪ .‬לשותף‬
‫הכללי בכל אחד מהמיזמים המשותפים‪ ,‬מוקנות כל הסמכויות לקבל את ההחלטות בקשר עם‬
‫נכסי המיזמים המשותפים ופעילותם השוטפת‪ .‬הקבוצה חשופה לכך שהשותף הכללי במיזם‬
‫משותף או במרכז קניות הפועל במסגרת מיזם משותף יקבל החלטה עסקית שיש בה כדי‬
‫להשפיע באופן מהותי על החוב ו‪/‬או על ההון של הקבוצה‪ .‬על אף האמור לעיל‪ ,‬החלטות‬
‫תפעוליות מסוימות וכן החלטות פיננסיות ואסטרטגיות בקשר עם המיזמים המשותפים או‬
‫תאגידים המוחזקים על‪-‬ידיהם‪ ,‬טעונות אישור הן של השותף הכללי בהם והן של כל השותפים‬
‫המוגבלים‪ ,‬לרבות של ביג ארה"ב‪.‬‬
‫‪37.3.5‬‬
‫חשיפה למצב הכלכלי של השותפים במיזמים המשותפים בארה"ב‪ :‬ייתכן מצב בו שותף‬
‫למיזם יפשוט את הרגל )למיטב ידיעת החברה‪ ,‬נכון למועד הדוח‪ Kimco ,‬היא תאגיד ענק‬
‫מבוסס(‪ ,‬ו‪/‬או שייווצר סכסוך בין הצדדים‪ ,‬אשר עלול להוביל לפגיעה במוניטין קבוצת ביג‬
‫ובערך השקעותיה‪.‬‬
‫‪37.3.6‬‬
‫אסונות טבע ביחס לנכסים בארה"ב‪ :‬חלק ממרכזי הקניות ממוקמים בקליפורניה‪ ,‬ארה"ב‪,‬‬
‫ולכן חשופים לסיכון של נזקי רעידות אדמה‪ ,‬ומרכזי קניות אחרים בארה"ב חשופים לנזקים‬
‫שעלולים להיגרם כתוצאה מהוריקן‪ ,‬מסופות טרופיות או מעלייה ברמות גאות הים‪ .‬במידה‬
‫ ‪-101‬‬‫שייגרם נזק נרחב לנכסי קבוצת ביג עקב אחד מהגורמים האמורים‪ ,‬עלולה להיגרם לה חשיפה‬
‫מהותית אשר לא ניתן לאמוד את היקפה‪.‬‬
‫‪37.4‬‬
‫להלן הערכות קבוצת ביג לגבי מידת ההשפעה של גורמי הסיכון האמורים עליה‪:‬‬
‫גורמי סיכון‬
‫השפעה גדולה‬
‫סיכוני מקרו‬
‫מצב השוק‬
‫המצב הכלכלי במדינות הפעילות‬
‫המצב הביטחוני‪-‬מדיני בישראל‬
‫שינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫שינויים בשיעורי הריבית‬
‫סיכונים ענפיים‬
‫שינויים רגולטוריים‬
‫מסחר חשיפה למצב ענף הקמעונאות‬
‫שוכרי עוגן‬
‫איתנות פיננסית של שוכרים‬
‫ירידת שווי נכסיה של קבוצת ביג‬
‫ביטוח‬
‫תחרות‬
‫רגולציות סביבתיות ומקומיות‬
‫התייקרות בתשומות הבניה‬
‫עליה במחירי הקרקעות‬
‫סיכונים מיוחדים‬
‫שיפוצים‪ ,‬תיקון ליקויים והשבחות‬
‫רכישת מרכזים קיימים‬
‫יחס מינוף של הנכסים בארה"ב להלוואות‬
‫מיזמים משותפים בארה"ב‬
‫חשיפה למצב הכלכלי של השותפים‬
‫במיזמים המשותפים בארה"ב‬
‫אסונות טבע ביחס לנכסים בארה"ב‬
‫מידת ההשפעה‬
‫השפעה בינונית‬
‫השפעה קטנה‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫‪V‬‬
‫פעילותה של קבוצת ביג מתאפיינת בכמות גדולה של שוכרים‪ ,‬בפיזור ענפי ובפיזור גיאוגרפי‪.‬‬
‫הנתונים הללו מאפשרים לקבוצת ביג להקטין את חשיפתה לשינויים בפעילות ענף מסוים וכן‬
‫להקטין את חשיפתה לפעילות שוכר ספציפי‪.‬‬
‫יהודה נפתלי‪ ,‬יו"ר דירקטוריון‬
‫איתן בר זאב‪ ,‬מנכ"ל ודירקטור‬
‫תאריך‪ 24 :‬במרס‪2013 ,‬‬
‫‪-102 -‬‬
‫פרק ‪ - 2‬דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫)"החברה"(‬
‫תמצית דוחות כספיים מאוחדים )מבוקרים(‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫‪1‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫הסברי הדירקטוריון‬
‫לתקופות שנסתיימו ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫דירקטוריון החברה מתכבד להגיש את הדוחות הכספיים של החברה לתקופה שנסתיימה ביום ‪31‬‬
‫בדצמבר ‪:2012‬‬
‫חלק א‪ .‬הסברי הדירקטוריון למצב עסקי הקבוצה‬
‫‪.1‬‬
‫כללי‬
‫א‪.‬‬
‫מבוא‬
‫קבוצת ביג הינה הבעלים‪ ,‬המנהלת והמפתחת של נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב וכן בייזום ופיתוח של‬
‫קרקעות בבעלותה המלאה או החלקית בישראל‪ ,‬בהודו ובסרביה‪ .‬הקבוצה מתמקדת בעיקר בענף המרכזים‬
‫המסחריים‪ .‬בנוסף פועלת הקבוצה בביצוע השקעות ופעילות בתחומי האנרגיה הסולארית‪ .‬הפיזור הגאוגרפי‬
‫וכן כמות השוכרים וגיוונם‪ ,‬מהווים יתרון רב ערך‪ ,‬אשר מסייע להתפתחותה ולחוסנה של החברה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬פועלת הקבוצה לאיתור ומימוש הזדמנויות עסקיות בדרך של רכישת נכסים ו‪/‬או חברות הפועלות‬
‫בתחומי עיסוקה‪ ,‬באזורי פעילותה ובאזורים אחרים‪.‬‬
‫מדיניות החברה‪ ,‬כפי שבאה לידי ביטוי לאורך השנים‪ ,‬הינה להתמקד בהגדלת תזרים המזומנים שלה על ידי‬
‫ניהול פרו‪-‬אקטיבי של נכסיה‪ .‬הנהלת החברה מאמינה‪ ,‬כי החזקת נכסיה לאורך זמן תביא ליצירת ערך נוסף‬
‫לבעלי מניותיה‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫נכסים‬
‫ליום‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬מחזיקה הקבוצה ‪ 49‬נכסים בישראל וארה"ב‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪ 43‬מרכזים מסחריים מניבים‬
‫‪‬‬
‫‪ 3‬מרכזים מסחריים בפיתוח‬
‫‪‬‬
‫‪ 3‬קרקעות‬
‫הנכסים המניבים משתרעים על שטח בנוי להשכרה בהיקף של כ‪ 722-‬אלפי מ"ר )חלק החברה כ‪ 476-‬אלפי‬
‫מ"ר(; הנכסים כאמור מוצגים בספרי החברה בשווים ההוגן בסך של כ‪ 4,518 -‬מיליוני ש"ח‪ .‬דמי השכירות‬
‫אשר הניבו הנכסים )חלק החברה( בשנת‪ 2012 ,‬הסתכמו לכ‪ 1341-‬מיליוני ש"ח‪.‬‬
‫בישראל‪ ,‬פועלת החברה ברכישה‪ ,‬פיתוח וניהול של מרכזים מסחריים בעצמה‪ ,‬באמצעות חברות מאוחדות‪,‬‬
‫חברות כלולות וחברות בשליטה משותפת‪ .‬בבעלות החברה ‪ 17‬מרכזים מסחריים מניבים בשטח בנוי כולל‬
‫של כ‪ 231 -‬אלפי מ"ר )חלקה של החברה כ‪ 175-‬אלפי מ"ר(‪ ,‬וכן ‪ 3‬מרכזים מסחריים בשלבי פיתוח שונים‬
‫ושלוש קרקעות לפיתוח עתידי‪.‬‬
‫בארה"ב פועלת החברה באמצעות ביג ‪ . USA‬החל מיום ‪ 23‬בפברואר‪ 2012 ,‬ולאחר השלמת הסכם מיום ‪16‬‬
‫בפברואר‪ ,2012 ,‬במסגרתו התקשרו החברה וביג ‪ USA‬עם גופים מקבוצת מגדל )"מגדל"( מחזיקה מגדל‬
‫במניות ביג ‪ USA‬המהוות לאחר הקצאתן ‪ 20%‬מהונה המונפק והנפרע של ביג ‪ .USA‬ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫מחזיקה ביג ‪ USA‬במישרין ובעקיפין בכ‪ 26-‬מרכזים מסחריים פתוחים )מרביתם בשיעור של ‪ ,(49.9%‬בעיקר‬
‫בקליפורניה ולאס וגאס‪ .‬הנכסים כאמור משתרעים על שטח בנוי להשכרה בהיקף של‬
‫כ‪ 491 -‬אלפי מ"ר‬
‫)חלקה של ביג ‪ USA‬כ‪ 300-‬אלפי מ"ר(‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫יצוין כי סך דמי השכירות אינם כוללים את בנין ‪ D‬באילת בשטח של כ‪ 5,000-‬מ"ר אשר טרם החל להניב הכנסות ושוויו נכלל‬
‫בשווי הנכסים המניבים‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫פרט להשקעותיה של הקבוצה בישראל וארה"ב‪ ,‬לקבוצה פעילות בסרביה והודו כמפורט להלן‪:‬‬
‫בסרביה החברה פועלת באמצעות חברת ביג ‪ .CEE‬נכון למועד הדוח‪ ,‬קבוצת ביג היא בעלת הזכויות‬
‫בעקיפין )בשיעור של כ‪ (50%-‬בקרקעות הממוקמות בשלושה אתרים בסרביה ‪ -‬בערים ‪ Sabac ,Novi Sad‬ו‪-‬‬
‫‪ - Jagodina‬בשטח כולל של כ‪ 193-‬אלפי מ"ר‪ ,‬עליהם מקימה קבוצת ביג ומתכוונת להקים בעתיד מרכזי‬
‫קניות בשטח של עד כ‪ 60-‬אלפי מ"ר ושטחי משרדים בשטח של כ‪ 15-‬אלפי מ"ר‪ .‬במהלך הרבעון הרביעי‬
‫של שנת ‪ 2012‬נפתח לקהל הרחב השלב הראשון במרכז המסחרי בעיר ‪ Novi Sad‬בשטח של כ‪10,000 -‬‬
‫מ"ר‪ .‬במהלך שנת ‪ 2013‬צפויה החברה לפתוח את חלקו השני של המרכז‪ ,‬כאשר לאחר פתיחת המרכז‬
‫במלואו‪ ,‬יסתכם שטחו הכולל לכ‪ 33,000 -‬מ"ר‪.‬‬
‫בהודו החברה פועלת באמצעות חברת ביג הודו‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬החברה בעלת הזכויות )בשיעור של כ‪-‬‬
‫‪ (30.15%‬בעקיפין באמצעות ביג הודו במקרקעין בשטח של כ‪ 30-‬דונם עליהם הוקם מרכז קניות בשטח‬
‫בנוי של כ‪ 20-‬אלפי מ"ר בעיר ‪ Thane‬ובקרקעות בשטח של כ‪ 40-‬דונם וכ‪ 75-‬דונם הממוקמות בערים‬
‫‪ Bangalore‬ו‪ Vadodara-‬בהתאמה‪ .‬ביום ‪ 25‬ביולי‪ 2012 ,‬אישר הדירקטוריון של ביג הודו התקשרות בהסכם‬
‫עקרונות בלתי מחייב עם קבלן מבצע לפיתוח הקרקע ב‪ Bangalore -‬במסגרתו יוקמו כ‪ 115,000 -‬שטחי‬
‫מגורים )כ‪ 700-900-‬יחידות דיור(‪ .‬במסגרת הסכם העקרונות‪ ,‬הקבלן המבצע יהא אחראי על ניהול הפרויקט‬
‫ויישא בכל עלות הקמתו בתמורה לכ‪ 66%-‬מהכנסות הפרויקט וביג הודו תהא זכאית ליתרת ההכנסות כ‪-‬‬
‫‪ .34%‬בנוסף‪ ,‬לזכות ביג הודו תהא הגנה באופן שחלקה בהכנסות הפרויקט לא יפחת מסך של כ‪105-‬‬
‫מיליון ש"ח )לפי שער חליפין למועד(‪.‬‬
‫לאור התמהמהותו של הקבלן המבצע ואי חתימתו על הסכם מחייב‪ ,‬הודיע דירקטוריון ביג הודו לקבלן‬
‫בחודש מרץ‪ 2013 ,‬כי ביג הודו משהה את המשך המשא ומתן עמו ומשכך החלה במשא ומתן עם קבלן‬
‫אחר אשר לקח חלק במשא ומתן הראשוני שנוהל עם מספר קבלנים‪ ,‬טרם חתימת ההסכם עם הקבלן‬
‫הנוכחי‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬במהלך התקופה שונתה התב"ע של המגרש ב‪ Vadodara-‬לייעוד למגורים‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי הערכות קבוצת ביג המפורטות לעיל‪ ,‬הינן מידע צופה פני עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪,‬‬
‫התשכ"ח – ‪") 1968‬חוק ניירות ערך"( המבוסס על הערכותיה של קבוצת ביג בלבד‪ .‬הערכות אלה‬
‫עלולות שלא להתממש‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬או להתממש באופן שונה‪ ,‬לרבות מהותית‪ ,‬מהצפוי‪ ,‬כתוצאה‬
‫מגורמים שונים כגון‪ ,‬וביניהם עומק המשבר הכלכלי בשווקים ו‪/‬או התאוששות ממשבר זה‪ ,‬הצלחתה של‬
‫קבוצת ביג‪ ,‬בפיתוח ושיווק מרכזיה המסחריים וניהולם ו‪/‬או עקב התממשותם של כל או חלק מגורמי‬
‫הסיכון המתוארים בסעיף ‪ 37‬לפרק ‪ 1‬לדוח זה‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫להלן מפה המפרטת את אזורי הפעילות של החברה‪:‬‬
‫מידע פומבי נוסף באשר לקבוצת ביג‪ ,‬לרבות מצגות עדכניות‪ ,‬מידע באשר לנכסים‪ ,‬ועוד )מידע אשר מובהר‬
‫כי אינו מהווה חלק מדו"ח זה ואף אינו כלול על דרך ההפניה(‪ ,‬ניתן למצוא באתר האינטרנט של החברה ‪-‬‬
‫‪www.bigcenters.co.il‬‬
‫‪.2‬‬
‫השפעות המשבר הכלכלי והביטחוני‬
‫בשנת ‪ 2012‬לא חל שינוי מהותי בפדיונות השוכרים במרכזי החברה בארץ ביחס תקופה מקבילה אשתקד ) ‪same‬‬
‫‪ .(stores‬יחד עם זאת ולאור המצב הגיאופוליטי והביטחוני והצפי להאטה מסוימת בצמיחה ולגידול באבטלה‪ ,‬נערכת‬
‫החברה לטיפול נקודתי בשוכרים שמצבם עלול להיפגע‪ .‬להערכת החברה‪ ,‬פיזור תיק הנכסים שבבעלות החברה‪,‬‬
‫התחזוקה והניהול השוטפים האקטיביים של הנכסים‪ ,‬שיעורי התפוסה הגבוהים במרכזי הקבוצה והמגוון הרחב של‬
‫עסקים‪ ,‬מפחיתים‪ ,‬את היקף הפגיעה האפשרית בעסקיה השוטפים‪ .‬בהקשר זה ראוי לציין‪ ,‬כי הכנסות החברה‬
‫הנובעות כאחוז מהפדיון הנם כ‪ 3%-‬בלבד‪ .‬זאת ועוד‪ ,‬מכוון שמרבית המרכזים אשר בבעלותה של החברה‬
‫משמשים בעיקרם לצרכים בסיסיים )‪ (NECESSITIES‬ופחות לאופנה ומוצרי יוקרה‪ ,‬החברה מעריכה כי הפגיעה‪ ,‬ככל‬
‫שתתרחש‪ ,‬לא תהא מהותית ותשפיע רק על חלק קטן יחסית של השוכרים‪ .‬בנוסף‪ ,‬העומס הממוצע על השוכרים‬
‫במרכזים השונים )דמי שכירות וניהול חלקי פדיון( נמוך באופן משמעותי לעומת המצב‪ ,‬בחלק נכבד מהקניונים‪ ,‬כך‬
‫שגם במקרה בו תרד רמת המכירות באחוזים בודדים לא יהיה בכך כדי לפגוע באופן מהותי ביכולת השוכרים‬
‫לשלם דמי שכירות )למעט ברשתות אופנה אשר עלולות להיקלע לחדלות פרעון כתוצאה מהפסדים כבדים בעיקר‬
‫בעסקיהן בקניונים הסגורים אך משקלן של אלו בהיקף הכללי של החברה זניח(‪ .‬עוד יצוין כי בהתאם לניסיון עבר‪,‬‬
‫במקרים בהם רשת גדולה נקלעה לקשיים‪ ,‬ונאלצה לפנות שטחים משמעותיים במרכזיה השונים של החברה‪,‬‬
‫שטחים אלו אכלסו בסמוך לפינוי השטח בשכ"ד שאינו נופל ולעיתים אף עולה על שכ"ד ששילם השוכר שיצא‪.‬‬
‫בארה"ב התאפיינה שנת ‪ 2012‬בהמשך ההתאוששות האיטית של ענף הקמעונאות‪ .‬נתוני הצריכה ונתוני המאקרו‬
‫בארה"ב מצביעים על שיפור קל יחד עם זאת‪ ,‬נוכח העובדה שהמשבר הכלכלי טרם חלף‪ ,‬אין לדעת את השפעתו‬
‫על השוק הישראלי ו‪/‬או האמריקאי‪ ,‬אם בכלל‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי הערכות קבוצת ביג המפורטות לעיל‪ ,‬הינן מידע צופה פני עתיד‪ ,‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך‪ ,‬המבוסס על‬
‫הערכותיה של קבוצת ביג בלבד‪ .‬הערכות אלה עלולות שלא להתממש‪ ,‬כולן או חלקן‪ ,‬או להתממש באופן שונה‪,‬‬
‫לרבות מהותית‪ ,‬מהצפוי‪ ,‬כתוצאה מגורמים שונים כגון‪ ,‬וביניהם עומק המשבר הכלכלי בשווקים ו‪/‬או התאוששות‬
‫ממשבר זה‪ ,‬הצלחתה של קבוצת ביג‪ ,‬בפיתוח ושיווק מרכזיה המסחריים וניהולם ו‪/‬או עקב התממשותם של כל או‬
‫חלק מגורמי הסיכון המתוארים בסעיף ‪ 37‬לדוח זה‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫דגשים לתקופה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫א‪.‬‬
‫החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪ 2013 ,‬יישום למפרע ‪) IFRS 11‬להלן‬
‫תקן ‪ .(11‬בהתאם לתקן ‪ 11‬עסקאות משותפות )‪ ,(joint ventures‬שבהן לצדדים להסדר יש שליטה משותפת‬
‫על הזכויות בנכסים נטו של העסקה המשותפת‪ ,‬יטופלו רק לפי שיטת השווי המאזני ופעילויות משותפות‬
‫)‪ ,(joint operations‬שבהן לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על הזכויות בנכסים של הפעילות המשותפת‬
‫ומחויבות משותפת בגין ההתחייבויות של הפעילות המשותפת‪ ,‬יאוחדו בדוחות הכספיים על פי חלקה היחסי‬
‫בפעילות זו כפי שנקבע בהסדר המשותף‪ ,‬בדומה לטיפול החשבונאי הקיים היום‪.‬‬
‫להערכת החברה‪ ,‬השפעת תקן ‪ 11‬צפויה להביא לקיטון בסך מאזן החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬בסכום‬
‫של כ‪ 1,357 -‬מיליוני ש"ח‪ .‬כמו כן‪ ,‬צפוי כי ההכנסות והרווח התפעולי לשנת ‪ 2012‬יקטנו בכ‪ 172 -‬מיליון וכ‪-‬‬
‫‪ 134‬מליון ‪ ,₪‬בהתאמה‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫התפתחות שטחי מסחר )מ"ר( – ‪100%‬‬
‫‪5‬‬
‫ג‪.‬‬
‫שווי הוגן נדל"ן מניב )במיליוני ‪(₪‬‬
‫ד‪.‬‬
‫פילוח הכנסות שכירות )אלפי ‪(₪‬‬
‫‪6‬‬
‫ה‪.‬‬
‫שיעורי תפוסה נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫*‪ 100%‬בקירוב‬
‫ו‪.‬‬
‫נדל"ן בהקמה‬
‫שם הנכס‬
‫שטח להשכרה במ"ר‬
‫מועד השלמה צפוי‬
‫קניון בית שמש )‪(1‬‬
‫‪14,145‬‬
‫רבעון ראשון‪2013 ,‬‬
‫קניון טבריה )חלק ביג ‪(50%‬‬
‫‪13,340‬‬
‫רבעון שני‪2013 ,‬‬
‫ביג אשדוד )חלק ביג ‪(2) (36%‬‬
‫‪24,200‬‬
‫טרם החל הליך בנייה‬
‫)‪ (1‬בחודש מרץ‪ 2013 ,‬נפתח קניון בית שמש לקהל הרחב‪ .‬נכון למועד פתיחתו של הקניון‪ ,‬נחתמו חוזים‬
‫מחייבים בגין ‪ 82%‬משטחי ההשכרה בקניון‪.‬‬
‫להערכת החברה‪ ,‬נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬סך העלויות לצורך השלמת הקמת הקניון צפויות‬
‫להסתכם בסך של כ‪ 20-‬מיליוני ‪ .₪‬כמו כן‪ ,‬השלמת אכלוס הקניון במלואו צפוי לתרום להכנסות שכר‬
‫הדירה כ‪ 21-‬מיליוני ‪ ₪‬בשנה‪.‬‬
‫)‪ (2‬לפרטים בדבר עליה בעקיפין בשיעור ההחזקה של הקרקע באשדוד ראה באור ‪ 21‬ב' ‪ 3‬לדוחות‬
‫הכספיים‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫ז‪.‬‬
‫קרקעות‬
‫שם הקרקע‬
‫ח‪.‬‬
‫דונם‬
‫אשקלון )חלק ביג ‪(50%‬‬
‫‪57‬‬
‫כפר סבא )חלק ביג ‪(49.5%‬‬
‫‪50‬‬
‫פתח תקווה )חלק ביג ‪(49.5%‬‬
‫‪75‬‬
‫‪(Funds From Operation) FF0‬‬
‫ה‪ FFO -‬הינו מדד מקובל למתן מידע נוסף על תוצאות הפעילות של חברות נדל"ן‪ ,‬המעניק בסיס נאות‬
‫להשוואה בין חברות הנדל"ן המניב‪ FFO .‬מציג את יכולת ייצור המזומנים של החברה מפעילות שוטפת‬
‫ונמשכת בתקופת הדוח‪.‬‬
‫בחישוב ה‪ FFO-‬לא נכללו הפרשי שער והוצאות הפרשי הצמדה בגין קרן אגרות חוב והלוואות צמודות מדד‪,‬‬
‫זאת כי לדעת הנהלת החברה ההוצאות האמורות אינן משקפות תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת נמשכת‪.‬‬
‫החברה סבורה כי פרסום מדד זה משקף באופן נכון יותר את תוצאותיה התפעוליות של החברה‪ .‬כמו כן ‪,‬‬
‫פרסום ה‪ FFO -‬כאמור יאפשר בסיס טוב יותר להשוואת תוצאותיה התפעוליות של החברה בתקופה מסוימת‬
‫לתקופות קודמות ויגביר את האחידות וההשוואתיות של מדד פיננסי זה לזה המפורסם על ידי חברות נדל"ן‬
‫אחרות‪ .‬אולם יש להדגיש כי ה‪:FFO-‬‬
‫‪ ‬לא מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים‪.‬‬
‫‪ ‬לא משקף מזומנים שבידי החברה ויכולתה לחלקם‪.‬‬
‫‪ ‬אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הנקי המדווח לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה‪.‬‬
‫‪ -FFO‬מאוחד )באלפי ‪(₪‬‬
‫ל‪ 12-‬חודשים שהסתיימו ביום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫רווח נקי‬
‫‪277,634‬‬
‫‪91,333‬‬
‫‪272,126‬‬
‫נטרול שיערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן בהקמה‬
‫)‪(260,782‬‬
‫)‪(203,378‬‬
‫)‪(232,795‬‬
‫נטרול תנועה במיסים הנדחים‬
‫‪40,827‬‬
‫‪146,107‬‬
‫‪44,105‬‬
‫נטרול הפחתת עודפי עלות‬
‫‪10,572‬‬
‫‪9,279‬‬
‫‪5,533‬‬
‫נטרול הכנסות אחרות‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(61,963‬‬
‫נטרול הוצאות פחת והפחתות‬
‫‪2,770‬‬
‫‪1,756‬‬
‫‪921‬‬
‫נטרול התאמות אחרות‬
‫‪9,003‬‬
‫‪6,422‬‬
‫‪6,913‬‬
‫נטרול הוצאות מס בגין מימוש נדל"ן להשקעה‬
‫‪30,414‬‬
‫התאמות המתייחסות לחברות כלולות‬
‫)‪(7,065‬‬
‫‪17,541‬‬
‫)‪(3,365‬‬
‫חלקן של הזכויות שאינן מקנות שליטה בהתאמות לעיל‬
‫)‪(4,702‬‬
‫‪1,560‬‬
‫‪-‬‬
‫‪ FFO‬נומינאלי‬
‫‪98,671‬‬
‫‪70,620‬‬
‫‪31,475‬‬
‫התאמות נוספות‬
‫הפרשי שער‬
‫)‪(162‬‬
‫)‪(2,276‬‬
‫‪15,274‬‬
‫הוצאות מימון אינפלציוניות‬
‫‪22,493‬‬
‫‪35,868‬‬
‫‪34,953‬‬
‫‪ FFO‬ריאלי לפי גישת ההנהלה‬
‫‪121,002‬‬
‫‪104,212‬‬
‫‪81,702‬‬
‫‪8‬‬
‫‪ -FFO‬פעילות ארה"ב בלבד )באלפי דולר(‬
‫ל‪ 12-‬חודשים שהסתיימו ביום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫ט‪.‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫רווח נקי‬
‫‪49‬‬
‫‪12,248‬‬
‫‪16,531‬‬
‫נטרול שיערוך נדל"ן להשקעה‬
‫‪3,276‬‬
‫)‪(17,483‬‬
‫)‪(5,107‬‬
‫נטרול תנועה במיסים הנדחים‬
‫‪303‬‬
‫‪10,950‬‬
‫‪123‬‬
‫נטרול הפחתת עודפי עלות‬
‫‪2,740‬‬
‫‪2,604‬‬
‫‪1,492‬‬
‫נטרול הוצאות פחת והפחתות‬
‫‪67‬‬
‫‪52‬‬
‫‪-‬‬
‫נטרול התאמות אחרות‬
‫‪2,342‬‬
‫‪619‬‬
‫)‪(14,473‬‬
‫נטרול חיובים בינחברתיים‬
‫‪-‬‬
‫)‪(2,423‬‬
‫‪2,451‬‬
‫חלקן של הזכויות שאינן מקנות שליטה בהתאמות לעיל‬
‫)‪(1,182‬‬
‫‪440‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ ‪FFO‬‬
‫‪7,595‬‬
‫‪7,007‬‬
‫‪1,017‬‬
‫‪(Net Operating Income) N.O.I‬‬
‫להלן מידע אודות ה‪) N.O.I -‬רווח מהשכרת נכסים והפעלתם‪ ,‬בנטרול פחת והפחתות(‪.‬‬
‫נתון ה‪ NOI-‬משמש‪ ,‬בין היתר‪ ,‬למדידת תזרים המזומנים החופשי הפנוי לשירות חוב פיננסי שנלקח למימון‬
‫רכישת הנכסים‪ ,‬וזאת לאחר שמה‪ NOI-‬מקוזזות השקעות בשיפורים ושמירה על הקיים )‪ .(Capex‬מודגש‬
‫בזאת כי ה‪:NOI-‬‬
‫‪ ‬לא מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים‪.‬‬
‫‪ ‬לא משקף מזומנים שבנמצא למימון כל תזרימי המזומנים של הקבוצה‪ ,‬כולל יכולתה לבצע‬
‫חלוקת כספים‪.‬‬
‫‪ ‬אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הנקי המדווח לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה‪.‬‬
‫‪ NOI‬מאוחד )אלפי ‪(₪‬‬
‫ל‪ 12-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2011‬‬
‫הכנסות מהשכרה‪ ,‬דמי ניהול ואחרות‬
‫‪433,821‬‬
‫‪367,539‬‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה בנטרול השקעות בנדל"ן מניב )‪(Capex‬‬
‫)‪(85,193‬‬
‫)‪(70,966‬‬
‫הוצאות מכירה ושיווק‬
‫)‪(10,280‬‬
‫)‪(6,559‬‬
‫‪N.O.I‬‬
‫‪338,348‬‬
‫‪290,014‬‬
‫‪ NOI‬פעילות ארה"ב בלבד בהתאם לשיעור הכללתם בדוחות‬
‫המאוחדים )אלפי דולר(‬
‫ל‪ 12-‬חודשים שהסתיימו‬
‫ביום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2011‬‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה בנטרול השקעות בנדל"ן מניב )‪(Capex‬‬
‫‪48,587‬‬
‫)‪(14,757‬‬
‫)‪(299‬‬
‫‪43,027‬‬
‫)‪(13,115‬‬
‫)‪(222‬‬
‫‪N.O.I‬‬
‫‪33,531‬‬
‫‪29,690‬‬
‫הכנסות מהשכרה‪ ,‬דמי ניהול ואחרות‬
‫הוצאות מכירה ושיווק‬
‫‪9‬‬
‫י‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫חלוקת דיבידנדים בגין השנים ‪2008-2012‬‬
‫נתונים נבחרים ממאזן החברה )באלפי ‪(₪‬‬
‫סך מאזן‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫‪31.12.2011‬‬
‫‪5,653,235‬‬
‫‪4,709,331‬‬
‫‪461,142‬‬
‫‪236,964‬‬
‫‪4,902,026‬‬
‫‪4,219,872‬‬
‫רכוש שוטף‬
‫נדל"ן להשקעה ונדל"ן בפיתוח‬
‫נכסים לא שוטפים‬
‫‪290,067‬‬
‫‪252,495‬‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫‪555,444‬‬
‫‪267,379‬‬
‫התחייבויות לזמן ארוך‬
‫‪3,472,727‬‬
‫‪3,163,170‬‬
‫הון עצמי כולל זכויות מיעוט‬
‫‪1,625,064‬‬
‫‪1,278,782‬‬
‫הון עצמי מיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫‪1,444,836‬‬
‫‪1,245,878‬‬
‫רכוש שוטף‬
‫הרכוש השוטף ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכם לסך של כ‪ 461-‬מיליון ‪ ₪‬לעומת כ‪ 237-‬מיליון ‪ ₪‬ליום ‪ 31‬בדצמבר‪,‬‬
‫‪ .2011‬עיקר השינוי מקורו בגידול בסעיפים מזומנים ושווי מזומנים ופקדונות וניירות ערך אשר גדלו בסך של כ‪190 -‬‬
‫מיליון ‪ .₪‬עיקר הגידול מקורו במכירת הנכס ביג פולג בחודש דצמבר‪ 2012 ,‬כמפורט בבאור ‪ 21‬ב' ‪ 8‬לדוחות‬
‫הכספיים‪ .‬בנוסף‪ ,‬במהלך התקופה חל גידול של כ‪ 31 -‬מיליון ‪ ₪‬ביתרת החייבים אשר נבע בעיקר מעליה ביתרת‬
‫ההלוואות שהעמידה החברה לשותפיה‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫נכסים לא שוטפים‬
‫סך הנכסים הלא שוטפים במאזן החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכמו לכ‪ 5,192 -‬מיליון ‪ ₪‬לעומת סך של‬
‫‪ 4,472‬מיליון ‪ ₪‬ליום ‪ 31‬בדצמבר‪.2011 ,‬‬
‫עיקר הגידול מקורו בשינויים ביתרות הסעיפים כדלקמן‪:‬‬
‫הלוואות וחייבים אחרים – הסתכמו ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬לסך של כ‪ 94-‬מיליון ‪ ₪‬לעומת כ‪ 63-‬מיליון ‪ ₪‬ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר‪ .2011 ,‬העליה כאמור מקורה בעיקר בגידול ביתרת ההלוואה שהעמידה החברה לחברה כלולה לצורך‬
‫תשלום היטלי פיתוח בגין הקרקע באשדוד‪.‬‬
‫נדל"ן להשקעה – הסתכם ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬לסך של כ‪ 4,518-‬מיליון ‪ ₪‬לעומת סך של כ‪ 3,979-‬מיליון ‪₪‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2011 ,‬עיקר השינוי מקורו ברכישת שני מרכזים מסחריים בארה"ב בסך של כ‪ 539-‬מיליון ‪ ,₪‬עליה‬
‫בשווי הנדל"ן להשקעה בסך של כ‪ 219-‬מיליון ‪ ,₪‬סיווג מנדל"ן בפיתוח לנדל"ן להשקעה בסך של כ‪ 78-‬מיליון ‪₪‬‬
‫והשקעה בנדל"ן להשקעה במהלך שנת ‪ 2012‬שהסתכמה לסך של כ‪ 29-‬מיליון ש"ח‪ .‬מאידך‪ ,‬במהלך התקופה‬
‫מכרה החברה את הנכס בפולג בסך של כ‪ 265 -‬מליון ‪) ₪‬ראה באור ‪ 21‬ב' ‪ 8‬לדוחות הכספיים( וכן חלה ירידה‬
‫בשווי השקלי של הנכסים בארה"ב בסך של כ‪ 61-‬מיליון ‪ ₪‬עקב ירידה בשער חליפין של הדולר‪.‬‬
‫שיעורי התשואה הממוצעים הגלומים בהערכות השווי בגין הנכסים המניבים בישראל ובארה"ב נכון ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר‪ 2012 ,‬הנם כ‪ 8.29%-‬וכ‪ ,7.04%-‬בהתאמה‪.‬‬
‫נדל"ן להשקעה בפיתוח ‪ -‬הסתכם ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬לסך של כ‪ 384-‬מיליון ‪ ₪‬לעומת סך של כ‪ 240-‬מיליון‬
‫‪ ₪‬ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2011 ,‬עיקר הגידול מקורו בהמשך השקעות שביצעה החברה במהלך השנה לצורך המשך‬
‫פיתוחם של המרכזים בהקמה בסך של כ‪ 176-‬מיליון ‪ ₪‬וכן מעליה בשווי הנדל"ן בהקמה בסך של כ‪ 45-‬מיליון ‪.₪‬‬
‫מאידך קיטון של כ‪ 78-‬מיליון ‪ ₪‬מקורו בסיווג נדל"ן בפיתוח לנדל"ן להשקעה‪.‬‬
‫רכוש קבוע‪ -‬הסתכם ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬לסך של כ‪ 39-‬מיליון ‪ ₪‬לעומת סך של כ‪ 35-‬מיליון ‪ ₪‬ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר‪ .2011 ,‬עיקר השינוי מקורו ברכישת ובהתקנת מערכות סולאריות ליצור חשמל‪.‬‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫סך ההתחייבויות השוטפות במאזן החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכמו לסך של כ‪ 555-‬מיליון ‪ ₪‬לעומת כ‪-‬‬
‫‪ 267‬מיליון ‪ ₪‬ליום ‪ 31‬בדצמבר‪.2011 ,‬‬
‫עיקר הגידול מקורו בשינויים ביתרות הסעיפים כדלקמן‪:‬‬
‫גידול ביתרת האשראי מתאגידים בנקאיים בסך של כ‪ 255-‬מיליון ‪ ₪‬אשר נובע מסיווגם לזמן קצר של הלוואות בסך‬
‫של כ‪ 191-‬אשר צפויות להיפרע במהלך השנה הקרובה ומסיווג הלוואה בסך של כ‪ 71-‬מיליון ‪ ₪‬לזמן קצר‪ ,‬בעקבות‬
‫אי תשלום הריבית המהווה הפרה של הסכם ההלוואה )לפרטים נוספים ראה באור ‪ 21‬ב' ‪ 4‬לדוחות הכספיים(‪.‬‬
‫קיטון ביתרת החלויות השוטפות של אגרות חוב ואגרות חוב להמרה בסך של כ‪ 67 -‬מיליון ‪ ₪‬בעקבות פרעון מלא‬
‫של אגרות החוב סדרה א' ואגרות החוב סדרה ב'‪.‬‬
‫גידול ביתרת זכאים ויתרות זכות בסך של כ‪ 91 -‬מיליון ‪ ₪‬אשר נובע בעיקרו מהפרשה למע"מ‪ ,‬שבח ורווח הון בגין‬
‫מכירת הנכס בפולג בסכום כולל של כ‪ 75-‬מיליון ‪.₪‬‬
‫‪11‬‬
‫ההתחייבויות לזמן ארוך –‬
‫סך ההתחייבויות לזמן ארוך במאזן החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכמו לסך של כ‪ 3,473-‬מיליון ‪ ₪‬לעומת‬
‫‪ 3,163‬מיליון ‪ ₪‬ליום ‪ 31‬בדצמבר‪.2011 ,‬‬
‫עיקר השינוי מקורו בשינויים ביתרות הסעיפים כדלקמן‪:‬‬
‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים ואחרים‪-‬‬
‫בתקופת הדוח חל גידול של כ‪ 100-‬מיליון ‪ ,₪‬ביתרת ההתחייבויות‬
‫לתאגידים בנקאיים ואחרים‪ .‬עיקר הגידול מקורו בקבלת הלוואות בסך של כ‪ 345-‬מליון ‪ ₪‬ששימשו בעיקר לצורך‬
‫רכישת הנכס ‪The waterfront‬‬
‫בארה"ב )ראה באור ‪ 5‬א' לדוחות הכספיים( והסבת החוב בסך של כ‪ 80-‬מליון ‪₪‬‬
‫בגין רכישת המרכז ביוטה שבארה"ב כמפורט בסעיף ‪ 5‬ב' לדוחות הכספיים‪ .‬מנגד‪ ,‬פרעה החברה כ‪ 36-‬מיליון ‪₪‬‬
‫מהתחייבויותיה לזמן ארוך וכן סיווגה סך של ‪ 262‬מיליון ‪ ₪‬מיתרת ההלוואות לזמן קצר כמפורט לעיל‪ .‬בנוסף‪,‬‬
‫במהלך התקופה חל קיטון בשווי השקלי של התחייבויות החברה לתאגידים בארה"ב בסך של כ‪ 38-‬מיליון ‪₪‬‬
‫בעקבות ירידה בשער החליפין של הדולר‪ .‬יתרת הגידול מקורו בעליית מדד המחירים לצרכן‪.‬‬
‫אגרות חוב– במהלך התקופה חלה עליה בסך של כ‪ 162-‬מיליון ‪ ₪‬ביתרת אגרות החוב אשר נבעה בעיקרה‬
‫מהרחבה של אגרות החוב סדרה ג' בכ‪ 168-‬מיליון ‪.₪‬‬
‫מיסים נדחים – במהלך התקופה חל גידול ביתרת המיסים הנדחים בסך של כ‪ 39-‬מיליון ‪ .₪‬עיקר הגידול מקורו‬
‫בעליית שווי הנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‪.‬‬
‫הון המיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫ההון המיוחס לבעלי מניות החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬הסתכם בכ‪ 1,445-‬מיליון ש"ח‪ ,‬לעומת כ‪ 1,246 -‬מיליון‬
‫ש"ח ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ .2011‬עיקר הגידול נבע מרווח כולל לתקופה המיוחס לבעלי מניות החברה בסך של כ‪264-‬‬
‫מיליון ‪ ₪‬ומאידך תשלום דיבידנד בסך של כ‪ 60-‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫‪.5‬‬
‫דוחות רווח והפסד לשנים ‪2010-2012‬‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2010‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫הכנסות מהשכרה‪ ,‬דמי ניהול ואחרות‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה ואחרות‬
‫‪433,821‬‬
‫‪97,339‬‬
‫‪367,539‬‬
‫‪84,759‬‬
‫‪240,021‬‬
‫‪42,639‬‬
‫רווח גולמי‬
‫עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‪ ,‬נטו‬
‫‪336,482‬‬
‫‪260,782‬‬
‫‪282,780‬‬
‫‪203,378‬‬
‫‪197,382‬‬
‫‪232,795‬‬
‫הוצאות מכירה ושיווק‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫‪10,280‬‬
‫‪45,664‬‬
‫‪6,559‬‬
‫‪40,863‬‬
‫‪8,139‬‬
‫‪28,865‬‬
‫הכנסות אחרות‪ ,‬נטו‬
‫פחת והפחתות‬
‫‬‫‪1,596‬‬
‫‬‫‪1,565‬‬
‫‪55,050‬‬
‫‪921‬‬
‫רווח תפעולי‬
‫הוצאות מימון‬
‫הכנסות מימון‬
‫חלק החברה ברווחי )הפסדי( חברות כלולות‪ ,‬נטו‬
‫‪539,724‬‬
‫‪437,171‬‬
‫‪447,302‬‬
‫)‪(177,018‬‬
‫‪5,237‬‬
‫)‪(175,213‬‬
‫‪5,846‬‬
‫)‪(138,908‬‬
‫‪5,194‬‬
‫‪4,563‬‬
‫)‪(17,548‬‬
‫‪3,448‬‬
‫רווח לפני מסים על הכנסה‬
‫‪372,506‬‬
‫‪250,256‬‬
‫‪317,036‬‬
‫מסים על הכנסה )הטבת מס(‬
‫‪90,251‬‬
‫‪154,361‬‬
‫‪44,910‬‬
‫רווח נקי‬
‫‪282,255‬‬
‫‪95,895‬‬
‫‪272,126‬‬
‫רווח )הפסד( כולל אחר )לאחר השפעת המס(‪:‬‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות מאוחדות‬
‫)‪(15,074‬‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות כלולות‬
‫קרן הון בגין עסקאות גידור‬
‫)‪(1,554‬‬
‫)‪(1,407‬‬
‫‪29,282‬‬
‫)‪(5,992‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(14,019‬‬
‫‪1,801‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ רווח )הפסד( כולל אחר‬
‫)‪(18,035‬‬
‫‪23,290‬‬
‫)‪(12,218‬‬
‫סה"כ רווח כולל‬
‫‪264,220‬‬
‫‪119,185‬‬
‫‪259,908‬‬
‫הכנסות מהשכרת ודמי ניהול‬
‫בשנת ‪ 2012‬חל גידול בהכנסות בשיעור של כ‪ 18%-‬והן הסתכמו בכ‪ 434-‬מיליון ש"ח‪ ,‬לעומת כ‪ 368-‬מיליון ש"ח‬
‫בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬עיקר הגידול נובע מעליה בשיעור ההחזקה במרכז ביג נצרת ומכניסתו לראשונה‬
‫לאיחוד יחסי במהלך הרבעון הרביעי של שנת ‪ ,2011‬מהרחבת המרכז בקריות‪ ,‬מרכישת המרכז ‪Independence‬‬
‫במהלך מאי ‪ 2011‬ורכישת המרכזים בפיטסבורג ויוטה במהלך הרבעון הרביעי של שנת ‪ ,2012‬מפתיחתם של‬
‫המרכזים בקרית שמונה‪ ,‬בפרדס חנה ועפולה‪ ,‬ובנוסף מהחלפה טבעית של שוכרים וחידוש חוזי שכירות בדמי‬
‫שכירות גבוהים יותר ומעליה במדד המחירים לצרכן‪.‬‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה‬
‫בשנת ‪ 2012‬הסתכמו הוצאות הפעלת הנכסים בכ‪ 97-‬מיליון ש"ח‪ ,‬לעומת כ‪ 85-‬מיליון ש"ח בתקופה המקבילה‬
‫אשתקד‪ .‬עיקר הגידול מקורו בהמשך הרחבת הפעילות של החברה אשר באה לידי ביטוי בפתיחתם של המרכזים‬
‫בקרית שמונה‪ ,‬פרדס חנה‪ ,‬עפולה והרחבת הפעילות הסולארית במקביל לרכישת הנכסים בארה"ב כמפורט לעיל‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫הוצאות מכירה ושיווק‬
‫בשנת ‪ 2012‬הסתכמו הוצאות מכירה ושיווק בכ‪ 10-‬מיליון ש"ח‪ ,‬לעומת כ‪ 7-‬מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫עיקר הגידול מקורו באסטרטגיית החברה להרחיב את היקף ההשקעה בשיווק במטרה לסייע לשוכרי הקבוצה‬
‫לשמור ואף להגדיל את פידיונם‪.‬‬
‫עליית בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‪ ,‬נטו‬
‫בשנת ‪ 2012‬הכירה החברה בעליה בשווי הוגן של כ‪ 261-‬מיליון ש"ח לעומת ‪ 203‬מיליון ש"ח בתקופה המקבילה‬
‫אשתקד‪.‬‬
‫עיקר העלייה בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח נובע מהמשך פיתוחם של הנכסים‬
‫בהקמה בישראל‪ ,‬ועליית תזרים המזומנים בנכסים המניבים‪.‬‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫בשנת ‪ 2012‬הסתכמו הוצאות הנהלה וכלליות בכ‪ 46-‬מיליון ‪ ₪‬לעומת סך של כ‪ 41-‬מיליון ‪ ₪‬בתקופה המקבילה‬
‫אשתקד‪ .‬עיקר הגידול מקורו בעלויות הנלוות ברכישת המרכזים בארה"ב בסך של כ‪ 9-‬מליון ש"ח‪ .‬מנגד‪ ,‬בשנת‬
‫‪ 2011‬הכירה החברה בהוצאה חד פעמית בסך של כ‪ 4.2-‬מיליון ‪ ₪‬בגין מענק למנכ"ל החברה כמפורט בביאור ‪26‬‬
‫ב )‪ (2‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫הוצאות מימון‬
‫בשנת ‪ 2012‬הסתכמו הוצאות המימון נטו בכ‪ 172-‬מיליון ‪ ₪‬לעומת סך של כ‪ 169-‬מיליון ‪ ₪‬בתקופה המקבילה‬
‫אשתקד‪ .‬למרות הגידול בהיקף פעילותה של החברה‪ ,‬לא חל גידול אקוויוולנטי בהוצאות המימון וזאת בעיקר משום‬
‫שבשנה הנוכחית עלה מדד המחירים לצרכן בשיעור של ‪ 1.44%‬לעומת ‪ 2.55%‬בשנה אשתקד וזאת במקביל‬
‫לירידה בעלות המימון הריאלית הממוצעת של החברה‪.‬‬
‫חלק החברה ברווחי‪/‬הפסדי חברות כלולות‪ ,‬נטו‬
‫בשנת ‪ 2012‬הסתכם חלק החברה בריווחי חברות כלולות נטו לסך של כ‪ 5-‬מיליון ‪ ₪‬לעומת הפסד של כ‪ 18-‬מיליון‬
‫‪ ₪‬בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬חלק החברה ברווחי חברות כלולות בשנת ‪ 2012‬מקורו בעיקר ברווחי חברת ביג‬
‫הודו בסך של כ‪ 11 -‬מיליון ‪ ₪‬הנובע משערוך הנדל"ן להשקעה של המגרש ב‪ Vadodara-‬בעקבות אישור שינוי יעוד‬
‫הקרקע למגורים‪ .‬בנוסף‪ ,‬בעקבות שיערוך הקרקע באשדוד‪ ,‬בה החזיקה החברה ‪ 36%‬בעקיפין באמצעות חברת‬
‫מבוא אשדוד‪ ,‬הכירה החברה ברווח של כ‪ 6-‬מיליון ‪ .₪‬מאידך‪ ,‬במהלך התקופה כאמור רשמה החברה הפסד של‬
‫כ‪ 12-‬מיליון ‪ ₪‬בגין החזקתה בחברות קניאל אשר נבע בעיקרו מהוצאות הפרשה לסיום יחסי עובד מעביד בעקבות‬
‫הקפאת קו המשקה‪.‬‬
‫מסים על ההכנסה‬
‫בשנת ‪ 2012‬הסתכמו הוצאות המיסים בכ‪ 90-‬מיליון ‪ ₪‬לעומת סך של כ‪ 154-‬מיליון ‪ ₪‬בתקופה המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫מסים על ההכנסה בתקופת הדו"ח כוללים הוצאות מסים נדחים בסך של כ‪ 41-‬מיליון ‪ ₪‬לעומת הוצאות מסים‬
‫נדחים בסך של כ‪ 146-‬מיליון ‪ ₪‬בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬הוצאות המסים השוטפים בתקופת הדוח הסתכמו‬
‫לסך של כ‪ 49-‬מליון ‪ ₪‬וכוללים בעיקר הפרשה בסך של כ‪ 30-‬מיליון ‪ ₪‬בגין מכירת הנכס בפולג‪ .‬יצוין‪ ,‬כי במהלך‬
‫הרבעון הרביעי אשתקד בוטל מתווה ההפחתה של מס החברות והחל משנת ‪ 2012‬הועלה שיעור המס ל‪ .25%-‬כמו‬
‫כן‪ ,‬הועלה בהתאמה שיעור מס רווחי הון‪ .‬השפעת השינוי כאמור הביאה לגידול בהוצאות המיסים של שנת ‪2011‬‬
‫בסך של כ‪ 74-‬מיליון ‪.₪‬‬
‫רווח למניה‬
‫הרווח הבסיסי והמדולל למניה המיוחס לבעלי מניות החברה לשנת ‪ ,2012‬הסתכם לסך של ‪ ₪ 23.53‬ו‪,₪ 23.45-‬‬
‫בהתאמה‪.‬‬
‫‪14‬‬
‫תמצית דוחות רווח והפסד רבעוניים‬
‫רצ"ב תמצית דוחות רווח והפסד מאוחדים של החברה וחברות מאוחדות לכל אחד מהרבעונים בשנת הדיווח‪:‬‬
‫‪31‬‬
‫במרץ‬
‫‪2012‬‬
‫ל‪ 3-‬חודשים שהסתיימו ביום‬
‫‪30‬‬
‫‪30‬‬
‫בספטמבר‬
‫ביוני‬
‫‪2012‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪31‬‬
‫בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫הכנסות מהשכרה‪ ,‬דמי ניהול ואחרות‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה ואחרות‬
‫‪98,941‬‬
‫‪21,099‬‬
‫‪103,987‬‬
‫‪20,518‬‬
‫‪107,226‬‬
‫‪23,539‬‬
‫‪123,667‬‬
‫‪32,183‬‬
‫רווח גולמי‬
‫עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬
‫בפיתוח‪ ,‬נטו‬
‫הוצאות מכירה ושיווק‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫פחת והפחתות‬
‫‪77,842‬‬
‫‪83,469‬‬
‫‪83,687‬‬
‫‪91,484‬‬
‫‪106,280‬‬
‫‪1,833‬‬
‫‪9,162‬‬
‫‪387‬‬
‫‪82,627‬‬
‫‪2,212‬‬
‫‪8,677‬‬
‫‪389‬‬
‫‪43,536‬‬
‫‪2,763‬‬
‫‪9,808‬‬
‫‪409‬‬
‫‪28,339‬‬
‫‪3,472‬‬
‫‪18,017‬‬
‫‪411‬‬
‫‪172,740‬‬
‫)‪(35,864‬‬
‫‪8,748‬‬
‫‪154,818‬‬
‫)‪(54,144‬‬
‫)‪(306‬‬
‫‪114,243‬‬
‫)‪(50,209‬‬
‫‪3,618‬‬
‫‪97,923‬‬
‫)‪(31,564‬‬
‫)‪(7,497‬‬
‫רווח לפני מסים על הכנסה‬
‫מסים על הכנסה )הטבת מס(‬
‫‪145,624‬‬
‫‪34,540‬‬
‫‪100,368‬‬
‫‪25,141‬‬
‫‪67,652‬‬
‫‪14,165‬‬
‫‪58,862‬‬
‫‪16,405‬‬
‫רווח נקי )הפסד(‬
‫‪111,084‬‬
‫‪75,227‬‬
‫‪53,487‬‬
‫‪42,457‬‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות‬
‫מאוחדות‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות‬
‫כלולות‬
‫קרן הון בגין עסקאות גידור‬
‫סה"כ רווח )הפסד( כולל אחר‬
‫)‪(17,102‬‬
‫‪36,966‬‬
‫)‪(1,883‬‬
‫)‪(33,055‬‬
‫‪1,314‬‬
‫‬‫)‪(15,788‬‬
‫)‪(4,662‬‬
‫‬‫‪32,304‬‬
‫)‪(1,973‬‬
‫‬‫)‪(3,856‬‬
‫‪3,767‬‬
‫)‪(1,407‬‬
‫)‪(30,695‬‬
‫סה"כ רווח )הפסד( כולל‬
‫‪95,296‬‬
‫‪107,531‬‬
‫‪49,631‬‬
‫רווח תפעולי‬
‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬
‫חלק החברה ברווחי )הפסדי( חברות כלולות‪ ,‬נטו‬
‫‪15‬‬
‫‪11,762‬‬
‫‪.6‬‬
‫נזילות ומקורות מימון‬
‫לקבוצה מדיניות של שמירה על רמת נזילות נאותה המאפשרת מחד צמצום של עלויות המימון ומאידך ניצול‬
‫הזדמנויות עסקיות בתחומי עיסוקה וכן גמישות בנגישות למקורות המימון‪.‬‬
‫מקורות הנזילות של הקבוצה הינם מזומנים הנובעים מנכסיה המניבים‪ ,‬קווי אשראי‪ ,‬הלוואות לזמן ארוך‪ ,‬גיוסי‬
‫אגרות חוב‪ ,‬אגרות חוב להמרה וגיוסיי הון‪ .‬הקבוצה משתמשת במקורות אלה‪ ,‬לשם רכישה‪ ,‬פיתוח של נכסים‬
‫מניבים‪ ,‬פירעון התחייבויות‪ ,‬השקעות בחברות מוחזקות והשקעות אחרות‪.‬‬
‫לתאריך הדיווח לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ‪ 94,302-‬אלפי ש"ח‪ .‬עיקר הגרעון מקורו בסיווג חלויות שוטפות‬
‫בגין ‪ 4‬הלוואות אשר צפויות להיפרע בחודשים נובמבר ודצמבר ‪ 2013‬בסך כולל של כ‪ 191,254-‬אלפי ש"ח לזמן‬
‫קצר‪ ,‬וכן מסיווג הלוואת ‪ Non-Recourse‬בגין הנכס ‪Rainbow‬‬
‫עמידה‪ ,‬של חברת הנכס ‪Rainbow‬‬
‫בסך של כ‪ 70,599-‬אלפי ש"ח לזמן קצר‪ ,‬עקב אי‬
‫‪ ,‬בתנאי ההלוואה )לפרטים נוספים ראה ביאור ‪ 21‬ב' ‪ 4‬להלן(‪.‬‬
‫שלוש הלוואות‪ ,‬בסך של ‪ 129,692‬אלפי ש"ח‪ ,‬מתוך ארבעת ההלוואות כאמור הועמדו כנגד הנכסים ברגבה‪ ,‬בבית‬
‫שמש וקסטינה ונכון למועד הדוחות הכספיים היחס בין ההלוואות לשווי הנכסים כאמור עומד על ‪ 51%-55%‬בלבד‪.‬‬
‫יצוין כי בהתאם לאינדיקציות חיוביות שקבלה הנהלת החברה מגורמים פיננסיים שונים‪ ,‬אשר הוצגו בפני דירקטוריון‬
‫החברה‪ ,‬להערכת החברה‪ ,‬צפוי כי ההלוואות תמוחזרנה ואף בשיעורי ריבית מוטבים ביחס לשיעורי ריבית של‬
‫ההלוואות הקיימות אשר הנן צמודות למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית שנתית של ‪ .5.15%‬בנוסף‪ ,‬לתאריך‬
‫הדיווח לחברה מסגרות אשראי בלתי מנוצלות לזמן קצר בסך של כ‪ 16-‬מיליון ש"ח ונכסים מניבים בשווי כולל של‬
‫כ‪ 518-‬מיליון ש"ח אשר לא הועמדו לחברה הלוואות בגינם )"בסעיף זה ‪" -‬הנכסים המניבים הפנויים"(‪ .‬משכך‬
‫ובהתאם לאינדיקציות מגורמים פיננסיים‪ ,‬לא צפוי קושי בהעמדת הלוואה נוספת‪ ,‬במידת הצורך‪ ,‬כנגד שיעבוד אחד‬
‫או יותר מהנכסים המניבים הפנויים‪ .‬זאת ועוד‪ ,‬דירקטוריון החברה בחן את תזרים המזומנים החיובי הצפוי של‬
‫הקבוצה עד ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ ,2016 ,‬אשר לפיו החברה תוכל לעמוד בפרעון התחייבויותיה‪ .‬כמו כן‪ ,‬במהלך חודש‬
‫מרס ‪ 2013‬חילט המוסד הפיננסי אשר העמיד את ההלוואה בקשר עם הנכס ‪ ,Rainbow‬נכס זה‪ ,‬ולפיכך אין‬
‫החברה חשופה תזרימית בגין הלוואה זו‪ .‬להערכת הנהלת החברה‪ ,‬מחזור ההלוואות כאמור‪ ,‬מסגרות האשראי‬
‫הבלתי מנוצלות העומדות לרשותה של החברה‪ ,‬יתרת הנכסים המניבים הפנויים‪ ,‬בתוספת תזרים מזומנים חיובי‬
‫מפעילות שוטפת‪ ,‬יאפשרו לחברה לעמוד בפרעון התחייבויותיה השוטפות‪.‬‬
‫משכך‪ ,‬קבע דירקטוריון החברה כי אין בכך כדי להצביע על בעיית נזילות בתאגיד‪.‬‬
‫לנתונים בדבר מצבת ההתחייבויות של החברה והחברות המאוחדות והמאוחדות באיחוד יחסי‪ ,‬לפי מועדי פרעון‪,‬‬
‫ראה דיווח החברה מיום ‪ 24‬במרס‪) 2013 ,‬אסמכתא מספר ‪.(2013-01-018151‬‬
‫‪.7‬‬
‫תזרים מזומנים‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת ‪ -‬בשנת ‪ 2012‬הסתכמו לסך של כ‪ 144-‬מיליון ש"ח לעומת כ‪ 96-‬מיליון ‪₪‬‬
‫בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬עיקר הגידול בתזרים מפעילות שוטפת בתקופת הדוח מקורו בהמשך הרחבת‬
‫הפעילות של החברה אשר כללה בין היתר את הרחבת המרכז בקריות‪ ,‬פתיחת המרכזים בקרית שמונה‪ ,‬בפרדס‬
‫חנה‪ ,‬עפולה ורכישת המרכזים ‪ Airport Center ,The Waterfront ,Independence‬ו‪ .Campus View-‬כמו כן עליה‬
‫בשיעור האחזקה במרכז בנצרת ואיחודו לראשונה באיחוד יחסי ברבעון הרביעי לשנת ‪ 2011‬תרמה אף היא לגידול‬
‫כאמור‪.‬‬
‫תזרים המזומנים שנבעו ושימשו לפעילות השקעה ‪ -‬בשנת ‪ 2012‬הסתכם תזרים המזומנים ששימש לפעילות‬
‫השקעה לסך של כ‪ 500-‬מיליון ש"ח לעומת תזרים שנבע מפעילות השקעה בסך של כ‪ 21-‬מיליון ‪ ₪‬בתקופה‬
‫המקבילה אשתקד‪.‬‬
‫עיקר התזרים בתקופה הנוכחית שימש לרכישת שותפויות שאוחדו לראשונה בסך של כ‪ 432-‬מליון ‪ ,₪‬להמשך‬
‫פיתוחם של המרכזים בהקמה ובנדל"ן להשקעה סך של כ‪ 198-‬מיליון ‪ ₪‬והשקעה בפקדונות לז"ק בסך של‬
‫‪16‬‬
‫כ‪-‬‬
‫‪ 112‬מליון ‪ .₪‬מאידך‪ ,‬במהלך התקופה מכרה החברה את חלקה במרכז המסחרי בפולג בתמורה לסך של‬
‫כ‪-‬‬
‫‪ 265‬מליון ‪.₪‬‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות מימון‪ -‬בשנת ‪ 2012‬הסתכמו המזומנים שנבעו מפעילות מימון לסך של כ‪ 423-‬מיליון‬
‫ש"ח לעומת סך של כ‪ 19-‬מיליון ‪ ₪‬בתקופה המקבילה אשתקד‪ .‬עיקר התזרים בשנת ‪ 2012‬נבע מקבלת הלוואות‬
‫לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים בסך של כ‪ 345-‬מיליון ‪ ₪‬ששימש בעיקרו לרכישת המרכז ‪ The Waterfront‬בארה"ב‪,‬‬
‫הרחבת אגרת החוב סדרה ג' בסך של כ‪ 167 -‬מיליון ‪ ₪‬ומהנפקת ‪ 20%‬מהון המניות של חברת הבת ביג יו‪.‬אס‪.‬אי‬
‫לגופים שונים מקבוצת מגדל בתמורה לכ‪ 113-‬מיליון ‪ .₪‬כמו כן‪ ,‬במהלך התקופה פרעה החברה אגרות חוב ואגרות‬
‫חוב ניתנות להמרה בסך של כ‪ 87-‬מיליון ‪ ₪‬ואשראי לזמן קצר וארוך בסך של כ‪ 53-‬מיליון ‪ .₪‬בנוסף‪ ,‬בשנת ‪2012‬‬
‫שילמה החברה לבעלי מניותיה דיבידנד בסך ‪ 60‬מיליון ‪.₪‬‬
‫חלק ב'‪ :‬סיכוני שוק ודרכי ניהולם‬
‫‪.8‬‬
‫סיכוני שוק‪:‬‬
‫האחראי לניהול סיכוני השוק בחברה הוא מר איתן בר זאב‪ ,‬המשמש כמנכ"ל קבוצת ביג‪ .‬לפרטים אודות השכלתו‪,‬‬
‫כישוריו וניסיונו העסקי של מר בר זאב‪ ,‬ראה סעיף ‪ 14‬בפרק ‪ 4‬לדוח זה‪.‬‬
‫תיאור סיכוני השוק‬
‫להערכת קבוצת ביג‪ ,‬לגורמים הבאים עלולה להיות השפעה מהותית על נכסיה של קבוצת ביג והתחייבויותיה ועל‬
‫תוצאות פעילותה של קבוצת ביג ו‪/‬או על יכולתה של קבוצת ביג לקיים התחייבויותיה‪:2‬‬
‫גורמי מקרו‪:‬‬
‫משבר כלכלי בשווקים והאטה במשק‪ ,‬שינויים בשערי חליפין‪ ,‬שינויים במדד המחירים לצרכן‪ ,‬שינויים בשיעורי‬
‫הריבית‪ ,‬החמרת המצב הביטחוני‪ ,‬הפוליטי והכלכלי‪.‬‬
‫גורמים ענפיים‬
‫ירידה בביקושים לשטחי מסחר‪ ,‬ירידה בכושר התשלום של שוכרים‪ ,‬ירידת שווי נכסי קבוצת ביג‪ ,‬התייקרות תשומות‬
‫הבניה ועליה במחירי הקרקעות‪.‬‬
‫מדיניות החברה בניהול סיכוני השוק‪ ,‬פיקוח‪ ,‬אופן מימוש המדיניות ומנגנוני הבקרה‪:‬‬
‫בישיבות קבועות הנערכות לפחות פעם ברבעון מתקיים דיון בהשתתפות‪ ,‬בין היתר‪ ,‬יו"ר דירקטוריון החברה‪ ,‬מנכ"ל‬
‫החברה‪ ,‬המשנה למנכ"ל החברה ואחראי על תחום הכספים ובהשתתפות חברת יעוץ חיצונית בהן מתקבלת סקירה‬
‫על התפתחויות כלכליות ותחזיות על נתוני השוק )ריבית אינפלציה‪ ,‬מט"ח ועוד(‪ .‬בהתבסס על המידע נעשות‬
‫הערכות לגבי סיכוני השוק והשפעתם על מאזני ההצמדה של קבוצת ביג‪ ,‬בהמשך לדיון זה מתקבלות החלטות‬
‫ההנהלה על צורת המימון הרצויה וזאת בהתאם להנחיות הדירקטוריון‪ ,‬כפי שניתנות מעת לעת‪.‬‬
‫בהתאם להנחיות שנתקבלו בדירקטוריון החברה במהלך ‪ ,2007‬נכון למועד הדוח מרבית מהלוואות הקבוצה‬
‫בישראל‪ ,‬לזמן ארוך‪ ,‬צמודות למדד המחירים לצרכן‪ ,‬על מנת ליצור מתאם גבוה בין הכנסות החברה שהינן בחוזים‬
‫צמודי מדד‪ ,‬לבין בסיס ההצמדה של ההלוואות‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬בחברה פועלת ועדת ניהול סיכונים פנימית‪ ,‬אשר חברים בה מנכ"ל החברה‪ ,‬המשנה למנכ"ל החברה‪,‬‬
‫היועצת המשפטית וסמנכ"ל הכספים‪ .‬במסגרת ועדת ניהול הסיכונים נבחנים גורמי הסיכון‪ ,‬השפעתם על פעילות‬
‫החברה‪ ,‬ומתקבלות החלטות להקטנתם‪/‬מניעתם‪ ,‬בהתאם‪.‬‬
‫זאת ועוד בישיבות הנהלה שוטפות‪ ,‬המהוות אף הן‪ ,‬מנגנוני בקרה פנימיים בחברה‪ ,‬נבחנים גורמי הסיכון הענפיים‪,‬‬
‫‪2‬‬
‫לפירוט בדבר גורמי הסיכון ראה סעיף ‪ 37‬בפרק ‪ 1‬לדוח זה‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫על ידי הנהלת החברה‪ ,‬ומתקבלות החלטות‪ ,‬אד הוק‪ ,‬על דרך הטיפול בסיכונים אלו‪.‬‬
‫הואיל ופעילותה של קבוצת ביג מתאפיינת בכמות גדולה של שוכרים‪ ,‬בפיזור ענפי ובפיזור גיאוגרפי‪ .‬הנתונים הללו‬
‫מאפשרים לקבוצת ביג להקטין את חשיפתה לשינויים בפעילות ענף מסוים וכן להקטין את חשיפתה לפעילות‬
‫שוכר ספציפי‪.‬‬
‫מנגנוני בקרה פנימיים אלו מונו על ידי החברה על מנת למנוע סטיות ממדיניות החברה בניהול סיכוני השוק ועל‬
‫מנת להוות מנגנונים המאפשרים‪ ,‬תגובה מיידית להתפתחויות חריגות ו‪/‬או לשינויים שחלים‪ ,‬מעת לעת‪.‬‬
‫להלן מאזן הצמדה של נכסי החברה והתחייבויותיה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫באירו‬
‫או‬
‫בהצמדה‬
‫אליו‬
‫בדולר של‬
‫ארה"ב או‬
‫בהצמדה אליו‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫בהצמדה‬
‫למדד‬
‫המחירים‬
‫לא צמוד‬
‫לצרכן‬
‫אלפי ש"ח‬
‫פריטים לא‬
‫כספיים‬
‫סה"כ‬
‫נכסים שוטפים‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫פקדונות וניירות ערך‬
‫שוכרים‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫‪46,165‬‬
‫‪7,396‬‬
‫‪9,722‬‬
‫‪95‬‬
‫‪5,571‬‬
‫‪340‬‬
‫‪263‬‬
‫‪5,241‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪25,601‬‬
‫‪208,953‬‬
‫‪115,616‬‬
‫‪9,458‬‬
‫‪17,204‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪9,517‬‬
‫‪260,689‬‬
‫‪123,352‬‬
‫‪19,443‬‬
‫‪57,658‬‬
‫‪63,378‬‬
‫‪11,415‬‬
‫‪25,601‬‬
‫‪351,231‬‬
‫‪9,517‬‬
‫‪461,142‬‬
‫נכסים לא שוטפים‬
‫הלוואות וחייבים אחרים‬
‫השקעה בחברות כלולות‬
‫מקדמה על חשבון השקעה במניות‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫נדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫רכוש קבוע‬
‫נכסים בלתי מוחשיים‬
‫‪9,835‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪365‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪56,138‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪28,001‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪138,772‬‬
‫‪17,271‬‬
‫‪4,518,122‬‬
‫‪383,904‬‬
‫‪39,354‬‬
‫‪331‬‬
‫‪94,339‬‬
‫‪138,772‬‬
‫‪17,271‬‬
‫‪4,518,122‬‬
‫‪383,904‬‬
‫‪39,354‬‬
‫‪331‬‬
‫‪9,835‬‬
‫‪365‬‬
‫‪56,138‬‬
‫‪28,001‬‬
‫‪5,097,754‬‬
‫‪5,192,093‬‬
‫‪73,213‬‬
‫‪11,780‬‬
‫‪81,739‬‬
‫‪379,232‬‬
‫‪5,107,271‬‬
‫‪5,653,235‬‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫אשראי מתאגידים בנקאים ומאחרים‬
‫חלויות שוטפות של אגרות חוב ואגרות‬
‫חוב הניתנות להמרה במניות‬
‫התחייבויות לספקים ולנותני שירותים‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫‪140,425‬‬
‫‪-‬‬
‫‪142,497‬‬
‫‪74,271‬‬
‫)‪(6,035‬‬
‫‪351,158‬‬
‫‪9,006‬‬
‫‪21,283‬‬
‫‬‫‪4,360‬‬
‫‪2,995‬‬
‫‪18,512‬‬
‫‬‫‪68,233‬‬
‫‬‫‪19,780‬‬
‫‪60,117‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪18,512‬‬
‫‪33,146‬‬
‫‪152,628‬‬
‫‪170,714‬‬
‫‪7,355‬‬
‫‪229,242‬‬
‫‪154,168‬‬
‫)‪(6,035‬‬
‫‪555,444‬‬
‫‪-‬‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬
‫ואחרים‬
‫אגרות חוב‬
‫פקדונות משוכרים‬
‫התחייבויות בשל הטבות לעובדים‬
‫התחייבות בגין חכירה‬
‫נגזרים פיננסים‬
‫מסים נדחים‬
‫‪1,359,623‬‬
‫‬‫‪3,268‬‬
‫‬‫‪4,972‬‬
‫‪1,368‬‬
‫‪-‬‬
‫‪31,290‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪348,073‬‬
‫‪1,166,848‬‬
‫‪4,181‬‬
‫‬‫‪13,066‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪178,038‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(46,624‬‬
‫‬‫‬‫‪849‬‬
‫‬‫‬‫‪407,775‬‬
‫‪1,870,400‬‬
‫‪1,166,848‬‬
‫‪7,449‬‬
‫‪849‬‬
‫‪18,038‬‬
‫‪1,368‬‬
‫‪407,775‬‬
‫‪1,369,231‬‬
‫‪31,290‬‬
‫‪1,532,168‬‬
‫‪178,038‬‬
‫‪362,000‬‬
‫‪3,472,727‬‬
‫‪18‬‬
‫להלן מאזן הצמדה של נכסי החברה והתחייבויותיה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫באירו‬
‫או‬
‫בהצמדה‬
‫אליו‬
‫בדולר של‬
‫ארה"ב או‬
‫בהצמדה אליו‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬
‫בהצמדה‬
‫למדד‬
‫המחירים‬
‫לצרכן‬
‫לא צמוד‬
‫אלפי ש"ח‬
‫פריטים לא‬
‫כספיים‬
‫סה"כ‬
‫נכסים שוטפים‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫פקדונות וניירות ערך‬
‫שוכרים‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫‪36,857‬‬
‫‪2,659‬‬
‫‪8,926‬‬
‫‪95‬‬
‫‪2,906‬‬
‫‪3,457‬‬
‫‬‫‪1,884‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪3,877‬‬
‫‪143,922‬‬
‫‪4,316‬‬
‫‪7,024‬‬
‫‪10,148‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪10,893‬‬
‫‪183,685‬‬
‫‪10,432‬‬
‫‪15,950‬‬
‫‪26,897‬‬
‫‪48,537‬‬
‫‪8,247‬‬
‫‪3,877‬‬
‫‪165,410‬‬
‫‪10,893‬‬
‫‪236,964‬‬
‫נכסים לא שוטפים‬
‫הלוואות וחייבים אחרים‬
‫השקעה בחברות כלולות‬
‫מקדמה על חשבון השקעה במניות‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫נדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫רכוש קבוע‬
‫נכסים בלתי מוחשיים‬
‫‪3,337‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪166‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪55,642‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪4,039‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪136,747‬‬
‫‪17,320‬‬
‫‪3,979,431‬‬
‫‪240,441‬‬
‫‪34,642‬‬
‫‪602‬‬
‫‪63,184‬‬
‫‪136,747‬‬
‫‪17,320‬‬
‫‪3,979,431‬‬
‫‪240,441‬‬
‫‪34,642‬‬
‫‪602‬‬
‫‪3,337‬‬
‫‪166‬‬
‫‪55,642‬‬
‫‪4,039‬‬
‫‪4,409,183‬‬
‫‪4,472,367‬‬
‫‪51,874‬‬
‫‪8,413‬‬
‫‪59,519‬‬
‫‪169,449‬‬
‫‪4,420,076‬‬
‫‪4,709,331‬‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫אשראי מתאגידים בנקאים ומאחרים‬
‫חלויות שוטפות של אגרות חוב ואגרות‬
‫חוב הניתנות להמרה במניות‬
‫התחייבויות לספקים ולנותני שירותים‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫‪7,881‬‬
‫‪-‬‬
‫‪13,509‬‬
‫‪84,892‬‬
‫)‪(10,563‬‬
‫‪95,719‬‬
‫‪4,886‬‬
‫‪17,780‬‬
‫‬‫‪1,550‬‬
‫‪2,067‬‬
‫‪85,420‬‬
‫‬‫‪28,595‬‬
‫‬‫‪17,803‬‬
‫‪13,559‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪85,420‬‬
‫‪24,239‬‬
‫‪62,001‬‬
‫‪30,547‬‬
‫‪3,617‬‬
‫‪127,524‬‬
‫‪116,254‬‬
‫)‪(10,563‬‬
‫‪267,379‬‬
‫‪-‬‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬
‫ואחרים‬
‫אגרות חוב‬
‫פקדונות משוכרים‬
‫התחייבויות בשל הטבות לעובדים‬
‫התחייבות בגין חכירה‬
‫מסים נדחים‬
‫‪1,149,067‬‬
‫‬‫‪2,890‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪6,184‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪483,791‬‬
‫‪1,004,842‬‬
‫‪3,147‬‬
‫‬‫‪12,325‬‬
‫‪-‬‬
‫‪185,333‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(53,806‬‬
‫‬‫‬‫‪596‬‬
‫‬‫‪365,801‬‬
‫‪1,770,569‬‬
‫‪1,004,842‬‬
‫‪6,037‬‬
‫‪596‬‬
‫‪12,325‬‬
‫‪365,801‬‬
‫‪1,151,957‬‬
‫‪6,184‬‬
‫‪1,504,105‬‬
‫‪185,333‬‬
‫‪312,591‬‬
‫‪3,160,170‬‬
‫‪19‬‬
‫‪.9‬‬
‫ניתוח רגישות‪:‬‬
‫רגישות לשינויים בשע"ח דולר‪/‬שקל‬
‫רווח )הפסד(‬
‫מהשינויים‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫רווח )הפסד(‬
‫מהשינויים‬
‫שווי הוגן‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪3.7330‬‬
‫‪-5%‬‬
‫‪-10%‬‬
‫‪4,617‬‬
‫‪2,308‬‬
‫‪46,165‬‬
‫)‪(2,308‬‬
‫)‪(4,617‬‬
‫פקדונות בתאגידים בנקאיים‬
‫‪740‬‬
‫‪370‬‬
‫‪7,396‬‬
‫)‪(370‬‬
‫)‪(740‬‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫‪806‬‬
‫‪403‬‬
‫‪8,057‬‬
‫)‪(403‬‬
‫)‪(806‬‬
‫שוכרים‬
‫‪972‬‬
‫‪486‬‬
‫‪9,722‬‬
‫)‪(486‬‬
‫)‪(972‬‬
‫הלוואות וחייבים אחרים לז"א‬
‫‪984‬‬
‫‪492‬‬
‫‪9,835‬‬
‫)‪(492‬‬
‫)‪(984‬‬
‫)‪(901‬‬
‫)‪(450‬‬
‫)‪(9,006‬‬
‫‪450‬‬
‫‪901‬‬
‫)‪(2,128‬‬
‫)‪(1,064‬‬
‫)‪(21,283‬‬
‫‪1,064‬‬
‫‪2,128‬‬
‫)‪(327‬‬
‫)‪(163‬‬
‫)‪(3,268‬‬
‫‪163‬‬
‫‪327‬‬
‫התחייבות לספקים ונותני שירותים‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫פקדונות משוכרים ז"א‬
‫מסים נדחים‬
‫)‪(8,329‬‬
‫)‪(4,165‬‬
‫)‪(83,294‬‬
‫‪4,165‬‬
‫‪8,329‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Village Pointe‬‬
‫)‪(20,102‬‬
‫)‪(10,051‬‬
‫)‪(201,016‬‬
‫‪10,051‬‬
‫‪20,102‬‬
‫)‪(524‬‬
‫)‪(262‬‬
‫)‪(5,237‬‬
‫‪262‬‬
‫‪524‬‬
‫)‪(142‬‬
‫)‪(71‬‬
‫)‪(1,416‬‬
‫‪71‬‬
‫‪142‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Towne Center East‬‬
‫)‪(3,417‬‬
‫)‪(1,708‬‬
‫)‪(34,166‬‬
‫‪1,708‬‬
‫‪3,417‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Gaitherstowne Plaza‬‬
‫)‪(2,428‬‬
‫)‪(1,214‬‬
‫)‪(24,283‬‬
‫‪1,214‬‬
‫‪2,428‬‬
‫)‪(193‬‬
‫)‪(97‬‬
‫)‪(1,931‬‬
‫‪97‬‬
‫‪193‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Stanford Ranch‬‬
‫)‪(2,814‬‬
‫)‪(1,407‬‬
‫)‪(28,145‬‬
‫‪1,407‬‬
‫‪2,814‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Vineyard Village‬‬
‫)‪(8,490‬‬
‫)‪(4,245‬‬
‫)‪(84,896‬‬
‫‪4,245‬‬
‫‪8,490‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪independence plaza‬‬
‫)‪(6,543‬‬
‫)‪(3,272‬‬
‫)‪(65,434‬‬
‫‪3,272‬‬
‫‪6,543‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪The Waterfront‬‬
‫)‪(22,095‬‬
‫)‪(11,047‬‬
‫)‪(220,946‬‬
‫‪11,047‬‬
‫‪22,095‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Airport Center‬‬
‫)‪(2,086‬‬
‫)‪(1,043‬‬
‫)‪(20,856‬‬
‫‪1,043‬‬
‫‪2,086‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Village Pointe 2‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Village Pointe 3‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Southwood Village‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Campus View‬‬
‫)‪(5,212‬‬
‫)‪(2,606‬‬
‫)‪(52,117‬‬
‫‪2,606‬‬
‫‪5,212‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪North County Plaza‬‬
‫)‪(4,847‬‬
‫)‪(2,424‬‬
‫)‪(48,470‬‬
‫‪2,424‬‬
‫‪4,847‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Fullerton Town Center‬‬
‫)‪(7,064‬‬
‫)‪(3,532‬‬
‫)‪(70,640‬‬
‫‪3,532‬‬
‫‪7,064‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪La Verne Towne Center‬‬
‫)‪(2,966‬‬
‫)‪(1,483‬‬
‫)‪(29,658‬‬
‫‪1,483‬‬
‫‪2,966‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Rheem Valley‬‬
‫)‪(3,993‬‬
‫)‪(1,996‬‬
‫)‪(39,928‬‬
‫‪1,996‬‬
‫‪3,993‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Cable Park‬‬
‫)‪(2,609‬‬
‫)‪(1,304‬‬
‫)‪(26,088‬‬
‫‪1,304‬‬
‫‪2,609‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Palomar Village SC‬‬
‫)‪(3,883‬‬
‫)‪(1,942‬‬
‫)‪(38,831‬‬
‫‪1,942‬‬
‫‪3,883‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Lakewood Shopping Center‬‬
‫)‪(2,255‬‬
‫)‪(1,128‬‬
‫)‪(22,551‬‬
‫‪1,128‬‬
‫‪2,255‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Lakewood Village‬‬
‫)‪(3,824‬‬
‫)‪(1,912‬‬
‫)‪(38,241‬‬
‫‪1,912‬‬
‫‪3,824‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Cheyenne Commons‬‬
‫)‪(8,559‬‬
‫)‪(4,279‬‬
‫)‪(85,587‬‬
‫‪4,279‬‬
‫‪8,559‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Rainbow Promenade‬‬
‫)‪(5,983‬‬
‫)‪(2,992‬‬
‫)‪(59,835‬‬
‫‪2,992‬‬
‫‪5,983‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Sunset Esplanade‬‬
‫)‪(5,805‬‬
‫)‪(2,902‬‬
‫)‪(58,047‬‬
‫‪2,902‬‬
‫‪5,805‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Panther Lake‬‬
‫)‪(1,628‬‬
‫)‪(814‬‬
‫)‪(16,280‬‬
‫‪814‬‬
‫‪1,628‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Olympia Square‬‬
‫)‪(4,082‬‬
‫)‪(2,041‬‬
‫)‪(40,815‬‬
‫‪2,041‬‬
‫‪4,082‬‬
‫חוזי שכירות ‪ -‬ארה''ב‬
‫‪112,989‬‬
‫‪56,494‬‬
‫‪1,129,887‬‬
‫)‪(56,494‬‬
‫)‪(112,989‬‬
‫עסקת ‪SWAP airportcenter‬‬
‫)‪(56‬‬
‫)‪(28‬‬
‫)‪(555‬‬
‫‪28‬‬
‫‪56‬‬
‫עסקת ‪SWAP campus view‬‬
‫‪149‬‬
‫‪74‬‬
‫)‪(1,487‬‬
‫)‪(74‬‬
‫)‪(149‬‬
‫)‪(22,028‬‬
‫)‪(11,014‬‬
‫)‪(223,246‬‬
‫‪11,014‬‬
‫‪22,028‬‬
‫סה"כ‬
‫‪20‬‬
‫השווי ההוגן של הרכיבים המוכרים במאזן מוערך בכ‪ (223,246)-‬אלפי ש"ח נכון ל‪.31/12/2012-‬‬
‫לחברה הלוואות נקובות בדולר ארה''ב לטווחי זמן שונים )הקצרות מביניהן עד דצמבר ‪ ,2013‬ארוכות ‪ -‬עד ספטמבר ‪.(2020‬‬
‫הלוואות אלו רגישות לשינויים בשער חליפין דולר‪/‬שקל‪ .‬ההלוואות הוונו בריבית ממוצעת של ‪.6.03%‬‬
‫לחברה התקשרויות איתנות ‪ -‬שכר דירה‪ .‬תקבולים עבור התקשרויות אלו נקובים בדולר ארה''ב ולכן שווין של‬
‫ההתקשרויות רגיש לשינויים בשער החליפין דולר‪/‬שקל‪.‬‬
‫חשיפת החברה הבסיסית היא חשיפה לעליית שע"ח דולר‪/‬שקל‪.‬‬
‫רגישות לשינויים בשע"ח אירו‪/‬שקל‬
‫רווח )הפסד(‬
‫שווי הוגן‬
‫מהשינויים‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪4.9206‬‬
‫‪-5%‬‬
‫‪-10%‬‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫‪557‬‬
‫‪279‬‬
‫‪5,571‬‬
‫)‪(279‬‬
‫)‪(557‬‬
‫פקדונות בתאגידים בנקאיים‬
‫‪34‬‬
‫‪17‬‬
‫‪340‬‬
‫)‪(17‬‬
‫)‪(34‬‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫‪524‬‬
‫‪262‬‬
‫‪5,241‬‬
‫)‪(262‬‬
‫)‪(524‬‬
‫שוכרים‬
‫‪26‬‬
‫‪13‬‬
‫‪263‬‬
‫)‪(13‬‬
‫)‪(26‬‬
‫‪37‬‬
‫‪18‬‬
‫‪365‬‬
‫)‪(18‬‬
‫)‪(37‬‬
‫התחייבות לספקים ונותני שירותים‬
‫)‪(436‬‬
‫)‪(218‬‬
‫)‪(4,360‬‬
‫‪218‬‬
‫‪436‬‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫)‪(300‬‬
‫)‪(150‬‬
‫)‪(2,995‬‬
‫‪150‬‬
‫‪300‬‬
‫הלוואה באירו )סרביה(‬
‫)‪(3,085‬‬
‫)‪(1,542‬‬
‫)‪(30,845‬‬
‫‪1,542‬‬
‫‪3,085‬‬
‫עסקאות אקדמה למכירת אירו‪/‬ש"ח‬
‫)‪(6,811‬‬
‫)‪(3,406‬‬
‫‪160‬‬
‫‪3,406‬‬
‫‪6,811‬‬
‫)‪(9,453‬‬
‫)‪(4,727‬‬
‫)‪(26,261‬‬
‫‪4,727‬‬
‫‪9,453‬‬
‫הלוואות וחייבים אחרים לז"א‬
‫סה"כ‬
‫השווי ההוגן של הרכיבים המוכרים במאזן מוערך בכ‪ (26,261)-‬אלפי ש"ח נכון ל‪.31/12/2012 -‬‬
‫החברה ביצעה עסקאות אקדמה למכירת אירו תמורת שקלים ליום ‪ ,31/12/2013‬כשעלייה בשער החליפין אירו‪/‬שקל מוריד‬
‫את השווי ההוגן של עסקה זו‪ ,‬ולהפך‪ .‬השווי ההוגן של עסקאות האקדמה המופיע בדוח זה מבוסס על השווי ההוגן כפי‬
‫שחושב ע"י חיסונים פיננסים‪.‬‬
‫לחברה הלוואה בריבית משתנה שנלקחה באירו‪ .‬הלוואה זו רגישה לשינויים בשער החליפין אירו‪/‬שקל‪ .‬עלייה בשער‬
‫החליפין תגדיל את התחייבויות החברה במונחים שקליים‪ ,‬ולהיפך‪.‬‬
‫חשיפת החברה הבסיסית היא חשיפה לעלייה בשע"ח אירו‪/‬שקל‪.‬‬
‫רגישות לשינויים בריבית שקלית נומינלית‬
‫שווי‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫עסקאות אקדמה למכירת אירו‪/‬ש"ח‬
‫סה"כ‬
‫הוגן‬
‫‪16%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫)‪(180‬‬
‫)‪(113‬‬
‫)‪(56‬‬
‫‪160‬‬
‫)‪(180‬‬
‫)‪(113‬‬
‫)‪(56‬‬
‫‪160‬‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫‪-5%‬‬
‫‪-10%‬‬
‫‪-16%‬‬
‫‪56‬‬
‫‪113‬‬
‫‪180‬‬
‫‪56‬‬
‫‪113‬‬
‫‪180‬‬
‫ניתוח הרגישות של הריבית השקלית כולל תרחיש נוסף )‪ 16%‬למעלה ו‪ 16%-‬למטה( הבוחן את השינוי היומי הקיצוני‬
‫ביותר שאירע בעשר השנים האחרונות‪.‬‬
‫עלייה בריבית השקלית הנומינלית מגדילה את נקודות הפורוורד המתקבלות בעסקאות אקדמה‪ ,‬בשל התרחבות פער‬
‫ריביות‪ ,‬ובכך מורידה את השווי ההוגן של עסקאות האקדמה למכירת אירו‪.₪/‬‬
‫‪21‬‬
‫רגישות לשינויים בריבית שקלית ריאלית‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫התקשרויות איתנות‪-‬חוזי שכירות‬
‫התחייבות בגין ליסינג‬
‫‪16%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫)‪(6,611‬‬
‫)‪(4,169‬‬
‫)‪(2,100‬‬
‫שווי הוגן‬
‫‪306,342‬‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫‪-5%‬‬
‫‪-10%‬‬
‫‪-16%‬‬
‫‪2,132‬‬
‫‪4,298‬‬
‫‪6,940‬‬
‫‪7‬‬
‫‪4‬‬
‫‪2‬‬
‫)‪(1,396‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(5‬‬
‫)‪(7‬‬
‫הלוואה צמודת מדד ‪ -‬רגבה‬
‫‪119‬‬
‫‪74‬‬
‫‪37‬‬
‫)‪(50,248‬‬
‫)‪(37‬‬
‫)‪(75‬‬
‫)‪(120‬‬
‫הלוואה צמודת מדד ‪ -‬קסטינה‬
‫‪81‬‬
‫‪51‬‬
‫‪25‬‬
‫)‪(35,763‬‬
‫)‪(25‬‬
‫)‪(51‬‬
‫)‪(82‬‬
‫הלוואה צמודת מדד ‪ -‬בית שמש‬
‫‪79‬‬
‫‪50‬‬
‫‪25‬‬
‫)‪(33,555‬‬
‫)‪(25‬‬
‫)‪(50‬‬
‫)‪(80‬‬
‫הלוואה צמודת מדד ‪ -‬כרמיאל‬
‫‪665‬‬
‫‪416‬‬
‫‪208‬‬
‫)‪(196,493‬‬
‫)‪(209‬‬
‫)‪(418‬‬
‫)‪(670‬‬
‫הלוואה צמודת מדד ‪M180 -‬‬
‫‪3,846‬‬
‫‪2,417‬‬
‫‪1,214‬‬
‫)‪(178,587‬‬
‫)‪(1,226‬‬
‫)‪(2,463‬‬
‫)‪(3,963‬‬
‫אג"ח ג'‬
‫‪10,982‬‬
‫‪6,888‬‬
‫‪3,454‬‬
‫)‪(833,736‬‬
‫)‪(3,475‬‬
‫)‪(6,971‬‬
‫)‪(11,193‬‬
‫אג''ח ד'‬
‫סה"כ‬
‫‪9,014‬‬
‫‪5,662‬‬
‫‪2,843‬‬
‫)‪(457,156‬‬
‫)‪(2,866‬‬
‫)‪(5,757‬‬
‫)‪(9,257‬‬
‫‪18,183‬‬
‫‪11,394‬‬
‫‪5,710‬‬
‫)‪(1,480,593‬‬
‫)‪(5,734‬‬
‫)‪(11,491‬‬
‫)‪(18,432‬‬
‫ניתוח הרגישות של הריבית הריאלית כולל תרחיש נוסף )‪ 16%‬למעלה ו‪ 16%-‬למטה( הבוחן את השינוי היומי הקיצוני‬
‫ביותר שאירע בעשר השנים האחרונות‪.‬‬
‫החברה לוותה מבנקים ומשוק ההון הלוואות צמודות מדד לטווחי זמן שונים‪ ,‬שעתידות להיפרע עד שנת ‪ .2020‬ההלוואות‬
‫מושפעות משינוי בריבית באופן שעלייה בריבית מקטינה את שווי ההוגן של התחייבויות החברה‪ .‬ההלוואות הוונו בריבית‬
‫ממוצעת של ‪.2.09%‬‬
‫החברה הנפיקה אגרות חוב )צמודות מדד(‪ .‬שינויים בשווי ההוגן של אגרות החוב חושבו על ידי היוון תזרים המזומנים‪.‬‬
‫השווי ההוגן של האגרות מוצג לפי שווי בורסה‪ ,‬כלומר‪ :‬הכפלת מחיר השוק ביום ‪ 31/12/2012‬בכמות הערך הנקוב‬
‫המונפק‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫רגישות לשינויים בריבית הדולרית‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫שווי הוגן‬
‫‪-5%‬‬
‫‪-10%‬‬
‫‪-26%‬‬
‫‪26%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫)‪(98‬‬
‫)‪(196‬‬
‫)‪(510‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(5‬‬
‫)‪(13‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Village Pointe‬‬
‫‪508‬‬
‫‪196‬‬
‫‪98‬‬
‫)‪(201,016‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Village Pointe 2‬‬
‫‪13‬‬
‫‪5‬‬
‫‪3‬‬
‫)‪(5,237‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(4‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Village Pointe 3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫)‪(1,416‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(732‬‬
‫)‪(87‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Towne Center East‬‬
‫‪709‬‬
‫‪276‬‬
‫‪138‬‬
‫)‪(34,166‬‬
‫)‪(139‬‬
‫)‪(279‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Gaitherstowne Plaza‬‬
‫‪86‬‬
‫‪33‬‬
‫‪17‬‬
‫)‪(24,283‬‬
‫)‪(17‬‬
‫)‪(33‬‬
‫)‪(1‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Southwood Village‬‬
‫‪1‬‬
‫‪1‬‬
‫‪0‬‬
‫)‪(1,931‬‬
‫)‪(0‬‬
‫)‪(1‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Stanford Ranch‬‬
‫‪572‬‬
‫‪222‬‬
‫‪111‬‬
‫)‪(28,145‬‬
‫)‪(112‬‬
‫)‪(225‬‬
‫)‪(590‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Vineyard Village‬‬
‫‪476‬‬
‫‪184‬‬
‫‪92‬‬
‫)‪(84,896‬‬
‫)‪(92‬‬
‫)‪(184‬‬
‫)‪(480‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪independence plaza‬‬
‫‪59‬‬
‫‪23‬‬
‫‪11‬‬
‫)‪(65,434‬‬
‫)‪(11‬‬
‫)‪(23‬‬
‫)‪(59‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪The Waterfront‬‬
‫‪7,172‬‬
‫‪2,798‬‬
‫‪1,405‬‬
‫)‪(220,946‬‬
‫)‪(1,418‬‬
‫)‪(2,849‬‬
‫)‪(7,516‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Airport Center‬‬
‫‪618‬‬
‫‪241‬‬
‫‪121‬‬
‫)‪(20,856‬‬
‫)‪(122‬‬
‫)‪(246‬‬
‫)‪(648‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Campus View‬‬
‫‪1,545‬‬
‫‪603‬‬
‫‪303‬‬
‫)‪(52,117‬‬
‫)‪(305‬‬
‫)‪(614‬‬
‫)‪(1,619‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪North County Plaza‬‬
‫‪3,858‬‬
‫‪1,532‬‬
‫‪774‬‬
‫)‪(48,470‬‬
‫)‪(790‬‬
‫)‪(1,596‬‬
‫)‪(4,290‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Fullerton Town Center‬‬
‫‪5,717‬‬
‫‪2,272‬‬
‫‪1,148‬‬
‫)‪(70,640‬‬
‫)‪(1,172‬‬
‫)‪(2,369‬‬
‫)‪(6,371‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪La Verne Towne Center‬‬
‫‪2,306‬‬
‫‪915‬‬
‫‪462‬‬
‫)‪(29,658‬‬
‫)‪(471‬‬
‫)‪(511‬‬
‫)‪(1,373‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Rheem Valley‬‬
‫‪3,524‬‬
‫‪1,405‬‬
‫‪710‬‬
‫)‪(39,928‬‬
‫)‪(727‬‬
‫)‪(1,470‬‬
‫)‪(3,969‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Cable Park‬‬
‫‪2,262‬‬
‫‪901‬‬
‫‪456‬‬
‫)‪(26,088‬‬
‫)‪(466‬‬
‫)‪(942‬‬
‫)‪(2,542‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Palomar Village SC‬‬
‫‪3,282‬‬
‫‪1,306‬‬
‫‪660‬‬
‫)‪(38,831‬‬
‫)‪(675‬‬
‫)‪(1,364‬‬
‫)‪(3,677‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Lakewood Shopping Center‬‬
‫‪1,740‬‬
‫‪690‬‬
‫‪349‬‬
‫)‪(22,551‬‬
‫)‪(355‬‬
‫)‪(718‬‬
‫)‪(1,928‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Lakewood Village‬‬
‫‪2,911‬‬
‫‪1,154‬‬
‫‪583‬‬
‫)‪(38,241‬‬
‫)‪(594‬‬
‫)‪(1,200‬‬
‫)‪(3,222‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Cheyenne Commons‬‬
‫‪7,491‬‬
‫‪2,985‬‬
‫‪1,509‬‬
‫)‪(85,587‬‬
‫)‪(1,544‬‬
‫)‪(3,123‬‬
‫)‪(8,427‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Rainbow Promenade‬‬
‫‪5,056‬‬
‫‪2,012‬‬
‫‪1,017‬‬
‫)‪(59,835‬‬
‫)‪(1,039‬‬
‫)‪(2,102‬‬
‫)‪(5,663‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Sunset Esplanade‬‬
‫‪4,645‬‬
‫‪1,845‬‬
‫‪932‬‬
‫)‪(58,047‬‬
‫)‪(951‬‬
‫)‪(1,922‬‬
‫)‪(5,169‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Panther Lake‬‬
‫‪1,198‬‬
‫‪475‬‬
‫‪240‬‬
‫)‪(16,280‬‬
‫)‪(244‬‬
‫)‪(493‬‬
‫)‪(1,321‬‬
‫הלוואה ארה''ב ‪Olympia Square‬‬
‫‪3,296‬‬
‫‪1,309‬‬
‫‪662‬‬
‫)‪(40,815‬‬
‫)‪(675‬‬
‫)‪(1,365‬‬
‫)‪(3,672‬‬
‫)‪(126,292‬‬
‫)‪(51,842‬‬
‫)‪(26,475‬‬
‫‪1,129,887‬‬
‫‪27,651‬‬
‫‪56,553‬‬
‫‪158,437‬‬
‫עסקת ‪SWAP airportcenter‬‬
‫‪38‬‬
‫‪15‬‬
‫‪8‬‬
‫)‪(555‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪(15‬‬
‫)‪(41‬‬
‫עסקת ‪SWAP campus view‬‬
‫חוזי שכירות ‪ -‬ארה''ב‬
‫סה"כ‬
‫‪92‬‬
‫‪36‬‬
‫‪18‬‬
‫)‪(1,487‬‬
‫)‪(18‬‬
‫)‪(37‬‬
‫)‪(98‬‬
‫)‪(67,113‬‬
‫)‪(28,408‬‬
‫)‪(14,649‬‬
‫)‪(187,570‬‬
‫‪15,603‬‬
‫‪32,670‬‬
‫‪94,415‬‬
‫ניתוח הרגישות של הריבית הדולרית כולל תרחיש נוסף )‪ 26%‬למעלה ו‪ 26%-‬למטה( הבוחן את השינוי היומי הקיצוני‬
‫ביותר שאירע בעשר השנים האחרונות‪.‬‬
‫עלייה בריבית הדולרית מקטינה את שווין ההוגן של התחייבויות החברה בגין ההלוואות אשר נלקחו בריבית קבועה‪ ,‬וזאת‬
‫מכוון שההפרש בין הריבית הקבועה שאותה משלמת החברה לבין הריבית המשתנה מתרחב‪/‬מצטמצם )תלוי איזה ריבית‬
‫גבוהה יותר(‪ .‬במקביל‪ ,‬העלייה בריבית מקטינה את השווי של תקבולי החברה בגין חוזי שכירות‪ ,‬שכן עתה מהוונים‬
‫התזרימים בריבית גבוהה יותר‪.‬‬
‫רגישות לשינויים בריבית האירו‬
‫רווח )הפסד(‬
‫שווי הוגן‬
‫מהשינויים‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫הלוואה באירו )סרביה(‬
‫‪364‬‬
‫‪183‬‬
‫עסקאות אקדמה למכירת אירו‪/‬ש"ח‬
‫סה"כ‬
‫)‪(30,845‬‬
‫‪-5%‬‬
‫‪-10%‬‬
‫)‪(185‬‬
‫)‪(371‬‬
‫‪22‬‬
‫‪11‬‬
‫‪160‬‬
‫)‪(11‬‬
‫)‪(22‬‬
‫‪386‬‬
‫‪194‬‬
‫)‪(30,685‬‬
‫)‪(196‬‬
‫)‪(393‬‬
‫עלייה בריבית האירו מעלה את השווי ההוגן של עסקאות האקדמה למכירת אירו‪/‬שקל‪.‬‬
‫‪23‬‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫‪1.5%‬‬
‫הלוואות וחייבים אחרים לז"א‬
‫התקשרויות איתנות‪-‬חוזי שכירות‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫‪0.2%‬‬
‫שווי הוגן‬
‫‪0.1%‬‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫‪-0.1%‬‬
‫‪-0.2%‬‬
‫‪-1.5%‬‬
‫‪842‬‬
‫‪112‬‬
‫‪56‬‬
‫‪56,138‬‬
‫)‪(56‬‬
‫)‪(112‬‬
‫)‪(842‬‬
‫‪4,595‬‬
‫‪613‬‬
‫‪306‬‬
‫‪306,342‬‬
‫)‪(306‬‬
‫)‪(613‬‬
‫)‪(4,595‬‬
‫‪384‬‬
‫‪51‬‬
‫‪26‬‬
‫‪25,601‬‬
‫)‪(26‬‬
‫)‪(51‬‬
‫)‪(384‬‬
‫)‪(1,023‬‬
‫)‪(136‬‬
‫)‪(68‬‬
‫)‪(68,233‬‬
‫‪68‬‬
‫‪136‬‬
‫‪1,023‬‬
‫התחייבות בגין ליסינג‬
‫)‪(21‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(1,396‬‬
‫‪1‬‬
‫‪3‬‬
‫‪21‬‬
‫התחייבות בגין חכירה תפעולית‬
‫)‪(196‬‬
‫)‪(26‬‬
‫)‪(13‬‬
‫)‪(13,067‬‬
‫‪13‬‬
‫‪26‬‬
‫‪196‬‬
‫פקדונות משוכרים ז"א‬
‫)‪(63‬‬
‫)‪(8‬‬
‫)‪(4‬‬
‫)‪(4,181‬‬
‫‪4‬‬
‫‪8‬‬
‫‪63‬‬
‫‪4,518‬‬
‫‪602‬‬
‫‪301‬‬
‫‪301,204‬‬
‫)‪(301‬‬
‫)‪(602‬‬
‫)‪(4,518‬‬
‫סה"כ‬
‫ניתוח הרגישות של ‪ 5%‬ו‪) 10%-‬למעלה ולמטה( בוצע על הערכת אינפלציה של ‪ 2%‬לשנה‪ ,‬המבוססת על מרכז יעד‬
‫האינפלציה של בנק ישראל‪.‬‬
‫כמו כן הוספנו תרחיש קיצון של ‪) 1.5%‬למעלה ולמטה( וזאת על פי בדיקה היסטורית ב‪ 10-‬שנים האחרונות של שינוי‬
‫במדד המחירים לצרכן )תרחיש קיצון זה אירע בין מרץ לאפריל ‪.(2002‬‬
‫בטבלה מוצגים הפריטים הרגישים לשינויים במדד מחיר לצרכן‪ .‬נבחנה רגישותם של פריטים המופיעים במאזן וכן פריטים‬
‫חוץ‪-‬מאזניים‪.‬‬
‫ההתקשרויות האיתנות הן התקשרויות חוץ‪-‬מאזניות‪ ,‬צמודות למדד המחירים לצרכן ולכן רגישות לשינויים במדד‪.‬‬
‫ההתקשרויות כוללות תקבולים בגין שכר דירה ותשלומים בגין ליסינג‪.‬‬
‫רגישות לשינויים במחירי ניירות ערך סחירים שקליים‬
‫שווי‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫‪21%‬‬
‫אג"ח שקלי לא צמוד‬
‫סה"כ‬
‫‪10%‬‬
‫הוגן‬
‫‪5%‬‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫‪-5%‬‬
‫‪-10%‬‬
‫‪-21%‬‬
‫‪140‬‬
‫‪67‬‬
‫‪33‬‬
‫‪668‬‬
‫)‪(33‬‬
‫)‪(67‬‬
‫)‪(140‬‬
‫‪140‬‬
‫‪67‬‬
‫‪33‬‬
‫‪668‬‬
‫)‪(33‬‬
‫)‪(67‬‬
‫)‪(140‬‬
‫רגישות לשינויים במחירי ניירות ערך סחירים צמודי מדד‬
‫שווי‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫אג"ח צמוד מדד‬
‫סה"כ‬
‫רווח )הפסד( מהשינויים‬
‫הוגן‬
‫‪16%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪-5%‬‬
‫‪-10%‬‬
‫‪-16%‬‬
‫‪78‬‬
‫‪49‬‬
‫‪24‬‬
‫‪486‬‬
‫)‪(24‬‬
‫)‪(49‬‬
‫)‪(78‬‬
‫‪78‬‬
‫‪49‬‬
‫‪24‬‬
‫‪486‬‬
‫)‪(24‬‬
‫)‪(49‬‬
‫)‪(78‬‬
‫ניירות הערך שהחברה מחזיקה הינם ניירות ערך סחירים שיש להם מחיר שוק‪ .‬השווי ההוגן שלהם חושב לפי מכפלת מחיר‬
‫השוק ביום ‪ 31/12/2012‬בכמות הערך הנקוב שהחזיקה החברה באותו המועד‪ .‬ניתוח הרגישות שבוצע הוא לרגישות בשינוי‬
‫מחירי ניירות הערך‪ ,‬אשר מהווים את השווי ההוגן של ניירות הערך‪.‬‬
‫בהתאם להמלצות ועדת גלאי ‪ ,2‬נוסף תרחיש קיצוני על סמך בדיקת השינויים היומיים בניירות הערך שהחברה מחזיקה‪.‬‬
‫‪24‬‬
‫הריביות חסרות סיכון לתקופה הרלוונטית )ריבית שקלית‪ ,‬ריבית דולרית וריבית אירו( ששימשו כבסיס לחישוב השווי ההוגן‬
‫הן‪:‬‬
‫שיעורי הריבית הדולרית‪0.39% -1.944% :‬‬
‫שיעור ריבית האירו‪0.33% :‬‬
‫שיעור הריבית השקלית‪1.66% :‬‬
‫בחישוב השווי ההוגן נלקחה בחשבון פרמיית הסיכון הרלוונטית‪.‬‬
‫נתוני בסיס ל‪31/12/2012 -‬‬
‫שער דולר‪/‬שקל ‪3.733 -‬‬
‫שער אירו‪/‬שקל ‪4.9206 -‬‬
‫מדד ידוע – ‪) 138.77‬לפי בסיס ממוצע ‪(1998‬‬
‫‪25‬‬
‫חלק ג'‪ :‬היבטי ממשל תאגידי‬
‫‪.10‬‬
‫תרומות‬
‫קבוצת ביג תורמת‪ ,‬באופן קבוע‪ ,‬לקהילה בה היא מפעילה את מרכזיה המסחריים‪ .‬התרומה ניתנת באופן של ארגון‬
‫פעילויות משותפות עם גופים שונים וכן בתרומה ישירה לנזקקים ובפעילות למען האוכלוסייה הסמוכה‪ .‬בתאריך ‪24‬‬
‫בנובמבר‪ 2011 ,‬החליט דירקטוריון החברה‪ ,‬כי סך התרומות השנתיות של הקבוצה לא יעלה על ‪ 1%‬מסך הכנסות‬
‫דמי השכירות ממרכזי הקבוצה‪ ,‬בישראל‪ .‬סך תרומות הקבוצה בתקופת הדו"ח הסתכמו לכ‪ 1,252-‬אלפי ש"ח‪.‬‬
‫‪.11‬‬
‫דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית פיננסית‬
‫בהתאם לתקנות החברות )תנאים ומבחנים לדירקטור בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית ולדירקטור בעל כשירות‬
‫מקצועית(‪ ,‬התשס"ו‪ ,2005-‬ובהתחשב בהשכלתם האקדמאית‪ ,‬ניסיונם העסקי‪ ,‬כישוריהם וידיעותיהם בעבר ובהווה‬
‫של חברי הדירקטוריון‪ ,‬בנושאים עסקיים‪-‬חשבונאיים ובנושאי דוחות כספיים‪ ,‬חברי דירקטוריון החברה אותם רואה‬
‫הדירקטוריון כבעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית הינם‪ :‬ה"ה )רוני( נפתלי‪ ,‬אברהם גילת‪ ,‬איתן בר זאב‪ ,‬יוסף‬
‫פרייברון‪ ,‬עזריאל )עזרי( גונן ומזל כהן בהארי‪ .‬לפרטים בדבר השכלתם‪ ,‬כישוריהם וניסיונם העסקי של הדירקטורים‬
‫האמורים בהתאם להוראות תקנה ‪ 26‬לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים ראה פרק ‪ 4‬לדוח התקופתי‪.‬‬
‫לפרטים אודות המספר המזערי של דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית הראוי לחברה ראה שאלון‬
‫ממשל תאגידי בפרק ‪ 5‬לדוח התקופתי‪.‬‬
‫‪.12‬‬
‫דירקטורים בלתי תלויים‬
‫לפרטים אודות הדירקטורים הבלתי תלויים של החברה ראה שאלון ממשל תאגידי בפרק ‪ 5‬לדוח התקופתי‪.‬‬
‫‪.13‬‬
‫תגמולים שניתנו כמפורט בתקנה ‪ 21‬לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים )"תקנה ‪("21‬‬
‫בישיבת הדירקטוריון מיום ‪ 24‬במרס ‪ ,2013‬במסגרת דיון בתנאי העסקתם והתגמולים שניתנו לכל אחד מנושאי‬
‫המשרה הבכירה ובעלי העניין בנפרד‪ ,‬כמפורט בתקנה ‪ ,21‬ובחינת הקשר בינם לבין תרומתם ופעילותם בחברה‬
‫בשנת ‪ ,2012‬הוצגו בפני הדירקטוריון הנתונים הרלוונטיים לגבי כל נושא משרה ובעל עניין‪ ,‬בהתאם להוראות תקנה‬
‫‪ ,21‬לרבות תנאי העסקתם‪ ,‬שווי ההטבות והתמורה ששולמה להם בשנת ‪ ,2012‬בנוסף לסקירת תחומי אחריותם‬
‫ופעולותיהם של נושאי המשרה ובעלי העניין בשנת ‪ ,2012‬סמכויותיהם‪ ,‬ביצועיהם‪ ,‬כישוריהם‪ ,‬ניסיונם‪ ,‬בקיאותם‬
‫ועמידתם בדרישות תפקידיהם ובתנאי ההעסקה שנקבעו עימם וכן נתונים אודות התגמול המקובל בשוק בגין ביצוע‬
‫תפקידים דומים בחברות בהיקף ובתחום פעילות הדומים לאלה של החברה‪.‬‬
‫דירקטוריון החברה סבור‪ ,‬כי לתמרוצם של נושאי המשרה הבכירה בחברה ובעלי העניין בה במילוי תפקידיהם‪,‬‬
‫חשיבות בניהול פעילותה של החברה והבאתה להישגים‪ .‬לפיכך‪ ,‬דירקטוריון החברה מעריך‪ ,‬תוך התחשבות‪ ,‬בין‬
‫היתר‪ ,‬במצבה הכספי של החברה‪ ,‬יעדיה וכן בהתייחס לניסיונם ולתרומתם של נושאי המשרה הבכירה ובעלי‬
‫העניין בחברה במסגרת מילוי תפקידיהם‪ ,‬כי התגמולים שניתנו‪ ,‬כמפורט בתקנה ‪ ,21‬לנושאי המשרה הבכירה‬
‫בחברה ולבעלי עניין בה בגין כהונתם בה‪ ,‬מתאימים לתפקידים אותם הם ממלאים בחברה ובתרומתם לקבוצה‬
‫ולפעילותה‪ ,‬ועל כן תגמולים אלה מהווים תמורה הוגנת וסבירה‪.‬‬
‫‪.14‬‬
‫גילוי בדבר מבקר פנים‬
‫פרטי מבקר הפנים‪:‬‬
‫שם המבקר הפנימי בחברה‪ :‬רו"ח ליאור פרומוביץ;‬
‫תאריך תחילת כהונה‪ 16 :‬בנובמבר ‪;2006‬‬
‫למיטב ידיעת החברה‪ ,‬המבקר הפנימי עומד בתנאים הקבועים בסעיף ‪)3‬א( לחוק הביקורת הפנימית‪ ,‬התשנ"ב‪-‬‬
‫‪") 1992‬חוק הביקורת הפנימית"(;‬
‫למיטב ידיעת החברה‪ ,‬המבקר הפנימי עומד בהוראות סעיף ‪146‬ב לחוק החברות‪ ,‬התשנ"ט‪") 1999-‬חוק החברות"(‬
‫וכן בהוראות סעיף ‪ 8‬לחוק הביקורת הפנימית;‬
‫‪26‬‬
‫המבקר הפנימי‪ ,‬על פי הודעתו‪ ,‬אינו מחזיק בניירות ערך של החברה או של גוף קשור אליה‪ ,‬כהגדרת מונח זה‬
‫בתוספת הרביעית לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(‪ ,‬התש"ל – ‪.1970‬‬
‫אין למבקר כל קשרים עסקיים עם החברה או עם גוף קשור אליה והמבקר אינו עובד של החברה‪ .‬המבקר הפנימי‬
‫אינו ממלא בחברה כל תפקיד נוסף מעבר לכהונתו כמבקר פנים וביצוע טסטים במסגרת תהליך ה‪.ISOX-‬‬
‫דרך המינוי‪:‬‬
‫מינוי המבקר הפנימי אושר על ידי וועדת הביקורת ודירקטוריון החברה ביום ‪ 16‬בנובמבר‪ .2006 ,‬השכלתו‪ ,‬כישוריו‪,‬‬
‫וניסיונו הרב בביקורת פנימית הינם חלק מנימוקי הדירקטוריון לאישור המינוי וכן בהתחשב בסוג החברה גודלה‬
‫והיקף ומורכבות פעילותה‪.‬‬
‫המבקר הפנימי הינו רואה חשבון מוסמך וחבר לשכת רואי החשבון בישראל‪ .‬המבקר הפנימי הינו בוגר אוניברסיטת‬
‫בר אילן בכלכלה ובחשבונאות‪.‬‬
‫זהות הממונה על המבקר הפנימי‪:‬‬
‫הממונה על המבקר הפנימי הינו יו"ר הדירקטוריון‪.‬‬
‫תכנית העבודה‪:‬‬
‫לחברה הוכנה תכנית עבודה שנתית‪ ,‬המהווה את המסגרת הפורמאלית המפורטת לעבודת הביקורת‪ .‬קביעת נושאי‬
‫הביקורת השנתיים נעשתה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בהסתמך על סקר סיכונים שנערך על ידי המבקר הפנימי ובהתחשב בגורמים‬
‫המפורטים להלן‪ :‬התייחסות לתחום הפעילות של החברה וגורמי הסיכון הרלוונטיים‪ ,‬המבנה הארגוני ומבנה‬
‫האחזקות של החברות בקבוצה‪ ,‬בחינת הסתברות לגבי קיומם של ליקויים תפעוליים‪ ,‬ניהוליים ומנהלתיים‪ ,‬קיום‬
‫בקרות רלוונטיות בנושא האמור והמידע המצוי בידי החברה ובחינת משמעות ניהולית‪ ,‬תפעולית או כלכלית של‬
‫הנושא מבחינת בקרה פנימית‪.‬‬
‫תכנית עבודה שנתית מוצעת לשנת ‪ 2012‬הוכנה על ידי מבקר הפנים תוך התייעצות עם יו"ר דירקטוריון החברה‪,‬‬
‫מנכ"ל החברה וחברי ועדת הביקורת‪ .‬תכנית הביקורת נדונה בועדת הביקורת וקיבלה את אישורה‪ .‬תכנית העבודה‬
‫כוללת הקצאת משאבים לביקורת‪ ,‬בהתאם לצרכים ולנסיבות ומותירה בידי המבקר הפנימי שיקול דעת לסטות‬
‫ממנה‪ .‬במסגרת זו יבחן מבקר הפנים נושאים נוספים‪ ,‬שאינם מהווים חלק מתכנית הביקורת השנתית‪ ,‬כפי שיוצעו על‬
‫ידי ועדת הביקורת של החברה ו‪/‬או מבקר הפנים לפי הענין‪ ,‬מעת לעת‪.‬‬
‫ביקורת של תאגידים מוחזקים‪:‬‬
‫תכנית הביקורת מתייחסת לחברה ולחברות מוחזקות ואף לפעילות תאגידים מוחזקים בחו"ל‪.‬‬
‫היקף העסקה‪:‬‬
‫בשנת ‪ 2012‬אושר היקף של עד ‪ 500‬שעות עבודה‪ .‬שעות העבודה שהושקעו על ידי מבקר הפנים בשנת ‪ 2012‬הינן‬
‫‪.462‬‬
‫‪2012‬‬
‫ביקורת החברה‬
‫מספר שעות עבודה שהושקעו בפעילות בישראל‬
‫‪279‬‬
‫ביקורת תאגידים‬
‫סה"כ שעות‬
‫מוחזקים של החברה‬
‫מספר שעות עבודה שהושקעו בפעילות בחו"ל‬
‫סה"כ‬
‫‪279‬‬
‫‪122‬‬
‫‪401‬‬
‫‪61‬‬
‫‪61‬‬
‫‪183‬‬
‫‪462‬‬
‫עריכת הביקורת‪:‬‬
‫בהתאם למידע שנמסר להנהלת החברה על‪-‬ידי המבקר הפנימי‪ ,‬הביקורת נערכת על‪-‬פי תקנים מקצועיים מקובלים‬
‫כאמור בסעיף ‪)4‬ב( לחוק הביקורת הפנימית‪ ,‬וההנחיות המקצועיות והתדריכים‪ ,‬כפי שאושרו ופורסמו על‪-‬ידי לשכת‬
‫המבקרים הפנימיים בישראל‪ .‬הדירקטוריון הסתמך על דיווחיו של המבקר הפנימי בדבר עמידתו בדרישות התקנים‬
‫המקצועיים האמורים‪.‬‬
‫‪27‬‬
‫לדעת הדירקטוריון‪ ,‬המבקר הפנימי עומד בדרישות שנקבעו בתקנים המקצועיים וזאת בהתחשב במקצועיותו של‬
‫המבקר‪ ,‬ניסיונו הרב בתחום הביקורת הפנימית‪ ,‬לרבות בחברות ציבוריות‪ ,‬כישוריו והאופן בו הוא עורך ומגיש את‬
‫ממצאי הביקורת הנערכים על ידו‪.‬‬
‫גישה למידע‪:‬‬
‫למבקר הפנימי של החברה ניתנת גישה חופשית‪ ,‬מתמדת ובלתי אמצעית לכל מידע שבבעלות החברה בתאגידים‬
‫שבשליטתה‪ ,‬ובתאגידים המוחזקים בחו"ל‪ ,‬לרבות לנתונים כספיים בהתאם לקבוע בסעיף ‪ 9‬לחוק הביקורת הפנימית‪.‬‬
‫בנוסף מוזמן המבקר הפנימי לישיבות הדירקטוריון בהם נדונים ומאושרים הדוחות הכספיים‪.‬‬
‫דין וחשבון המבקר‪:‬‬
‫דוחות הביקורת מוגשים בכתב ליו"ר דירקטוריון החברה‪ ,‬למנכ"ל החברה ולחברי ועדת הביקורת‪ .‬הדוחות נידונים‬
‫בועדת הביקורת‪ .‬בשנת ‪ 2012‬הוכנו והוגשו‪ ,‬במהלך החודשים פברואר –נובמבר‪ ,‬שבעה דוחות על ידי המבקר הפנימי‪.‬‬
‫שני דוחות נדונו בישיבת ועדת הביקורת מיום ‪ 22‬באוגוסט‪ .2012 ,‬וחמישה דוחות נוספים נדונו בישיבת ועדת הביקורת‬
‫מיום ‪ 30‬בינואר‪.2013 ,‬‬
‫הערכת הדירקטוריון את פעילות המבקר הפנימי‪:‬‬
‫להערכת ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה‪ ,‬היקף אופי ורציפות פעילות המבקר ותכנית עבודתו הינם סבירים‪,‬‬
‫בנסיבות העניין‪ ,‬ויש בהם כדי להגשים את מטרות הביקורת הפנימית בחברה‪.‬‬
‫תגמול‪:‬‬
‫המבקר הפנימי מקבל שכר של ‪ 200‬ש"ח לשעה צמוד למדד ‪ ,7/2006‬בצירוף מע"מ כדין‪.‬‬
‫בשנת ‪ 2012‬שולם למבקר הפנים סך של ‪ ₪ 127,240‬ובתוספת מע"מ‪ ,‬מתוכו סך של ‪ ₪ 24,430‬הינו בגין שנת ‪.(2011‬‬
‫להערכת הדירקטוריון תגמול המבקר הפנימי הינו סביר ואין בו כדי להשפיע על הפעלת שיקול דעתו המקצועי של‬
‫המבקר הפנימי‪ ,‬בעריכת הביקורת‪.‬‬
‫‪.15‬‬
‫רואה חשבון מבקר‬
‫קוסט פורר גבאי את קסירר )‪(ERNST & YOUNG‬‬
‫הינם רואי החשבון המבקרים של החברה‪ .‬שכ"ט רואי החשבון‬
‫המבקרים בגין ביקורת‪ ,‬שירותים הקשורים לביקורת ושירותי מס שוטפים בשנת ‪ 2012‬הסתכמו לסך של כ‪1,242 -‬‬
‫‪3‬‬
‫אלפי ‪) ₪‬לעומת ‪ 1,078‬אלפי ‪ ₪‬בשנת ‪ (2011‬ושעות העבודה שהושקעו על ידי רואי החשבון המבקרים במתן שירותים‬
‫אלה הסתכמו לסך של ‪) 5,248‬לעומת ‪ 4,612‬שעות בשנת ‪ .(2011‬כמו כן הוענקו שירותים נלווים נוספים במהלך שנת‬
‫‪ 2012‬בסך כולל של ‪ 161‬אלפי ‪ ₪‬ובהיקף של ‪ 405‬שעות )לעומת שירותים נלווים נוספים בסך כולל של ‪ 120‬אלפי ‪₪‬‬
‫ובהיקף של ‪ 196‬שעות‪ ,‬בשנת ‪.(2011‬‬
‫שכר רו"ח המבקר נקבע על ידי דירקטוריון החברה‪.‬‬
‫העקרונות לקביעת שכר הטרחה של רו"ח המבקר הינם על בסיס הערכת שעות עבודה הנדרשות לביקורת החברה‬
‫בהתבסס על היקף הפעילות המבוקרת ומורכבותה‪ .‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪ 3‬יצוין‪ ,‬כי הנתונים הנ"ל אינם כוללים את שכ"ט רואי החשבון המבקרים בגין ביקורת‪ ,‬שירותים הקשורים לביקורת ושירותי מס‬
‫שוטפים שנתנו לחברת הבת בקשר עם פעילות הקבוצה בארה"ב אשר הסתכמו לסך של ‪ 160‬אלפי דולר וכ‪ 132 -‬אלפי דולר‪,‬‬
‫בהתאמה )לעומת סך של ‪ 185‬אלפי דולר בגין שירותי ביקורת ומס וכ‪ 20 -‬אלפי דולר בגין שירותים נלווים בשנת ‪ .(2011‬שעות‬
‫העבודה שהושקעו על ידי רואי החשבון המבקרים במתן שירותים אלה הסתכמו לסך של ‪ 1,290‬שעות )לעומת ‪ 709‬שעות בשנת‬
‫‪ .(2011‬כמו כן הוענקו שירותים נלווים נוספים במהלך שנת ‪ 2012‬בהיקף של ‪ 739‬שעות )לעומת שירותים נלווים נוספים בהיקף של‬
‫‪ 10‬שעות בשנת ‪.(2011‬‬
‫‪28‬‬
‫‪‬‬
‫‪.16‬‬
‫גילוי בדבר הליך אישור הדוחות הכספיים‬
‫לפרטים אודות אופן הליך אישור הדוחות הכספיים של החברה‪ ,‬ראה שאלון ממשל תאגידי בפרק ‪ 5‬לדוח זה‪.‬‬
‫‪.17‬‬
‫אכיפה פנימית‬
‫ביום ‪ 24‬בנובמבר‪ , 2011 ,‬אישר דירקטוריון החברה את מינויה של היועצת המשפטית של החברה‪ ,‬עו"ד קרן כהן‪,‬‬
‫לתפקיד הממונה על אכיפה פנימית בקבוצה‪ ,‬כחלק מיישום תכנית אכיפה פנימית שהחברה מבצעת בהתאם‬
‫להוראות חוק ייעול הליכי האכיפה ברשות ניירות ערך )תיקוני חקיקה( ‪ ,‬התשע"א ‪ 2012-‬ולהנחיית רשות ניירות‬
‫ערך מיום ‪ 15‬באוגוסט‪ - 2012 ,‬קריטריונים להכרה בתכנית אכיפה פנימית בתחום ניירות הערך וניהול השקעות‪.‬‬
‫ביום ‪ 20‬במרס‪ 2012 ,‬אושרה תכנית אכיפה על ידי ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה ונכון למועד הדוח החברה‬
‫ממשיכה לפעול ליישומה והטמעתה של תכנית האכיפה‪.‬‬
‫חלק ד'‪ :‬גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד‬
‫‪.18‬‬
‫מידע נוסף ואירועים לאחר תאריך הדו"ח על המצב הכספי‬
‫לפרטים אודות אירועים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬ראה ביאור ‪30‬‬
‫לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪.19‬‬
‫אומדנים חשבונאיים קריטיים‪:‬‬
‫לפרטים אודות אומדנים חשבונאים קריטיים ראה ביאור ‪ 3‬ב' לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪.20‬‬
‫גילוי יעודי למחזיקי אגרות חוב‬
‫נתונים בדבר אגרות החוב של החברה שבמחזור נכון ליום פרסום דוח זה‪:‬‬
‫סדרה ד'‬
‫סדרה ג'‬
‫מועד הנפקת‬
‫‪ 29.3.2007‬וביום ‪ 4.6.2007‬וכן הרחבת סדרה‬
‫ביום ‪ 6.9.2011‬ו‪27.10.2011-‬‬
‫סך כל שוויה הנקוב‬
‫‪ 626,163‬אלפי ‪ ₪‬ערך נקוב‬
‫הסדרה‬
‫‪ 21.2.2010‬עפ"י תשקיף מדף של החברה מיום‬
‫‪9.2.2010‬‬
‫‪ 20.6.2012‬בהתאם להסכם להקצאה פרטית שנחתם‬
‫בין החברה לבין מספר משקיעים שאינם קשורים‬
‫לחברה‪.‬‬
‫‪ 423,734‬אלפי ‪ ₪‬ערך נקוב‬
‫של הסדרה במועד‬
‫הנפקתה‬
‫השווי הנקוב שלה‬
‫‪ 626,163‬אלפי ‪ ₪‬ערך נקוב‬
‫‪ 402,134‬אלפי ‪ ₪‬ערך נקוב‬
‫שווי נקוב חדש‪ ,‬לפי‬
‫תנאי ההצמדה‬
‫‪ 746,323‬אלפי ‪₪‬‬
‫‪ 430,742‬אלפי ‪₪‬‬
‫סכום הריבית‬
‫שנצברה ליום‬
‫‪ 9,049‬אלפי ש"ח‬
‫‪ 7,741‬אלפי ‪₪‬‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫‪29‬‬
‫סדרה ג'‬
‫יתרת הסדרות )ללא‬
‫סדרה ד'‬
‫‪ 432,273‬אלפי ‪₪‬‬
‫‪ 753,086‬אלפי ‪₪‬‬
‫ריבית( כפי שנכללה‬
‫בדוחות הכספיים‬
‫ליום ‪31.12.2012‬‬
‫השווי הבורסאי ליום‬
‫‪20/03/2013‬‬
‫‪ 829,291‬אלפי ‪₪‬‬
‫‪ 457,310‬אלפי ‪₪‬‬
‫סוג הריבית‬
‫קבועה‬
‫קבועה‬
‫שיעור הריבית‬
‫‪4.85%‬‬
‫‪3.77%‬‬
‫מועדי תשלום הקרן‬
‫ב‪ 5-‬תשלומים שווים ביום ‪ 31‬במרס של כל אחת‬
‫מהשנים ‪ 2015‬עד ‪) 2019‬ועד בכלל(‪.‬‬
‫ב – ‪ 9‬תשלומים שווים בסך ‪ ₪ 17,484,073‬ביום ‪10‬‬
‫בינואר של כל אחת מהשנים ‪ 2013‬עד ‪) 2019‬כולל(‬
‫והיתרה בסך של ‪ ₪ 279,745,171‬בתשלום אחד ביום‬
‫‪ 10‬בינואר ‪.2020‬‬
‫מועדי תשלום‬
‫תשלום פעמיים בשנה ביום ‪ 31‬במרס וביום ‪30‬‬
‫בספטמבר של כל אחת מהשנים ‪ 2008‬ועד ‪2018‬‬
‫וכן ביום ‪ 30‬בספטמבר ‪ 2007‬וביום ‪ 31‬במרס ‪2019‬‬
‫)כולל(‪.‬‬
‫תשלום פעמיים בשנה ביום ‪ 10‬בינואר וביום ‪ 10‬ביולי‬
‫של כל אחת מהשנים ‪ 2010‬עד ‪) 2020‬כולל(‪.‬‬
‫זכות לביצוע פדיון‬
‫לא קיימת זכות לפדיון מוקדם או להמרה כפויה‪.‬‬
‫קיימת זכות לפדיון מוקדם בתנאים שלהלן‪ :‬החברה‬
‫תמסור למחזיקי אגרות החוב הודעה בכתב עם העתק‬
‫לנאמן ותפרסם דוח מידי על פדיון מוקדם של היתרה‬
‫הבלתי מסולקת של אגרות החוב כולה או חלקה‪ ,‬אשר‬
‫יסולק למחזיקים לא לפני ‪ 17‬ימים ולא יאוחר מ ‪ 45‬ימים‬
‫ממועד מסירת ההודעה האמורה‪ .‬לא יבוצע פדיון‬
‫מוקדם לחלק מאגרות החוב אם סכום הפדיון לא יפחת‬
‫מסך של ‪ 3,200‬אלפי ‪ .₪‬מועד הפדיון המוקדם לא‬
‫יחול בתקופה שבין המועד הקובע לתשלום הריבית‬
‫לבין מועד תשלומה בפועל‪ .‬הסכום שישולם למחזיקי‬
‫אגרות החוב יהיה מורכב מהגבוה מבין‪ (1 :‬הערך‬
‫ההתחייבותי של יתרת איגרות החוב שבמחזור‪ ,‬דהיינו‬
‫קרן בתוספת ריבית והפרשי הצמדה עד למועד הפדיון‬
‫המוקדם בפועל ‪ (2‬יתרת תזרים המזומנים הצפוי‬
‫מאגרות החוב )קרן בתוספת ריבית והפרשי הצמדה(‬
‫כשהיא מהוונת לפי תשואת האג"ח הממשלתי‪ .‬היוון‬
‫אגרות החוב יחושב החל ממועד הפדיון המוקדם ועד‬
‫למועד הפירעון האחרון שנקבע ביחס לאגרות החוב‪.‬‬
‫לא קיימת זכות להמרה כפויה‪.‬‬
‫לא ניתנה ערבות ואין נכסים משועבדים להבטחת‬
‫התחייבויות החברה עפ"י סדרה זו‬
‫להבטחת התחייבויות החברה עפ"י סדרה זו שועבדו‬
‫זכויות הקבוצה במרכזים בבאר שבע וביקנעם‪ .‬לפרטים‬
‫נוספים ראה סעיפים ‪ 18.1.8‬ו‪ 18.3.7 -‬לפרק ‪ 1‬לדוח זה‪.‬‬
‫הריבית‬
‫מוקדם או המרה‬
‫כפויה‬
‫ערבות‪/‬נכסים‬
‫משועבדים‬
‫‪30‬‬
‫סדרה ד'‬
‫סדרה ג'‬
‫שם הנאמן ופרטיו‬
‫הרמטיק נאמנות )‪ (1975‬בע"מ‪ ,‬מרחוב הירקון‬
‫‪ ,113‬תל אביב‪ ,‬טלפון‪ ,03-5274867 :‬פקס‪03- :‬‬
‫‪ .5271736‬דוא"ל ‪[email protected]‬‬
‫האחראי‪ :‬עו"ד דן אבנון‪ ,‬מנכ"ל משותף ו‪/‬או עו"ד‬
‫מרב עופר אורן‪.‬‬
‫רזניק פז נבו ר‪.‬פ‪.‬ן נאמנויות ‪ 2007‬בע"מ‪ ,‬מרחוב יד חרוצים‬
‫‪ 14‬תל אביב ‪ .6770007 ,‬טלפון‪ 03-6389200 :‬פקס‪03- :‬‬
‫‪ .6389222‬דוא"ל ‪ [email protected]‬האחראי‪ :‬עו"ד‬
‫מיכל אבטליון‪-‬ראשוני‪.‬‬
‫החברה המדרגת‬
‫‪ .STANDARD & POOR'S Maalot‬הדירוג שנקבע‬
‫למועד הנפקת הסדרה וביום ‪ 10‬במרס‪2008 ,‬‬
‫)‪ .(A+/Stable‬הדירוג שנקבע ליום ‪ 3‬במרס‪,2010 ,‬‬
‫‪ 16‬ביוני‪ ,2010 ,‬ליום ‪ 14‬באפריל‪ 3 , 2011,‬ביוני‪,‬‬
‫‪ 2012‬ולמועד פרסום הדוח ‪.A/ Stable‬‬
‫חברת מדרוג בע"מ הדירוג שנקבע ביום ‪ 16‬בפברואר‪,‬‬
‫‪ 2010‬בסמוך למועד הנפקת הסדרה )‪ .(A1‬הדירוג‬
‫שנקבע ביום ‪ 13‬ביולי‪ ,2011 ,‬ביום ‪ 21‬ביוני‪, 2012 ,‬‬
‫ולמועד פרסום הדוח )‪.(Stable A2‬‬
‫ונתונים אודות‬
‫הדירוג שניתן‬
‫לסדרות אגרות‬
‫החוב‬
‫חברת מדרוג בע"מ הדירוג שנקבע ביום ‪ 13‬ביולי‪,‬‬
‫‪ 7 ,2011‬בספטמבר‪ 2011 ,‬ולמועד פרסום הדוח‬
‫)‪.(Stable A2‬‬
‫‪ STANDARD & POOR'S Maalot‬הדירוג שנקבע ליום ‪3‬‬
‫במרס‪ ,2010 ,‬ולמועד פרסום הדוח )‪.(A+/Stable‬‬
‫הערות לטבלה‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫החברה עומדת‪ ,‬למיטב ידיעתה‪ ,‬נכון למועד פרסום דוח זה בכל התנאים וההתחייבויות בהתאם לשטרי‬
‫הנאמנות‪ ,‬שנחתמו עם הנאמנים לבעלי סדרות אגרות החוב המפורטים לעיל‪ .‬לא התקיימו‪ ,‬למיטב ידיעת‬
‫החברה‪ ,‬תנאים המקימים עילות להעמדת איגרות החוב לפירעון מידי‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫כל סדרות אגרות החוב של החברה שבמחזור‪ ,‬כמפורט לעיל‪ ,‬הינן מהותיות‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫ביום ‪ 30‬במאי ‪ ,2012‬פרעה החברה את מלוא יתרת הקרן והריבית של אגרות החוב )סדרה א'( של החברה בסך‬
‫של כ‪ 54.8-‬מיליון ש"ח‪ .‬עד למועד פרעונן של אגרות החוב )סדרה א'( כאמור‪ ,‬דורגו אגרות החוב )סדרה א'(‬
‫על‪-‬ידי ‪ STANDARD & POOR'S Maalot‬בדירוג ‪.ilA/Stable‬‬
‫‪.4‬‬
‫ביום ‪ 30‬במאי ‪ ,2012‬פרעה החברה את מלוא יתרת הקרן והריבית של אגרות החוב )סדרה ב'( של החברה בסך‬
‫של כ‪ 25-‬מיליון ש"ח‪ .‬עד למועד פרעונן של אגרות החוב )סדרה ב'( כאמור‪ ,‬דורגו אגרות החוב )סדרה ב'( על‪-‬‬
‫ידי ‪ STANDARD & POOR'S Maalot‬בדירוג ‪ ilA/Stable‬ועל‪-‬ידי מדרוג בע"מ בדירוג )‪.A2 (Stable‬‬
‫יהודה נפתלי‬
‫איתן בר זאב‬
‫‪‬‬
‫יו"ר דירקטוריון‬
‫מנכ"ל החברה ודירקטור‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫תאריך‪ 24 :‬במרס‪.2013 ,‬‬
‫‪31‬‬
‫‪-103 -‬‬
‫פרק ‪ - 3‬דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬ודוח‬
‫כספי נפרד של החברה לשנת ‪2012‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫דוחות כספיים מאוחדים ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫תוכן העניינים‬
‫עמוד‬
‫דוח רואה החשבון המבקר בדבר ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על הדיווח הכספי‬
‫‪2‬‬
‫דוח רואה החשבון המבקר‬
‫‪3‬‬
‫דוחות מאוחדים על המצב הכספי‬
‫‪4-5‬‬
‫דוחות מאוחדים על הרווח הכולל‬
‫‪6‬‬
‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון‬
‫‪7-8‬‬
‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬
‫‪9-11‬‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫‪12-70‬‬
‫נספח לדוחות הכספיים המאוחדים ‪ -‬רשימת החברות הפעילות של הקבוצה‬
‫‪---------------‬‬
‫‪71‬‬
‫פורר גבאי את קסיררר‬
‫ר‬
‫קוסט‬
‫עמינדב ‪,3‬‬
‫ב‬
‫רח'‬
‫תל‪-‬אביב ‪03‬‬
‫‪670670‬‬
‫טל‪2525 .‬‬
‫‪03-6232‬‬
‫‪03-5622‬‬
‫פקס ‪2555‬‬
‫‪ww‬‬
‫‪ww.ey.com‬‬
‫קניות בע"מ‬
‫ת‬
‫מרכזי‬
‫ת של ביג מ‬
‫החשבון המבקר לבבעלי המניות‬
‫ן‬
‫אה‬
‫דוח רוא‬
‫קורת של רכייבי בקרה פננימית על דיוווח כספי‬
‫בדבר ביק‬
‫ערך‬
‫תאם לסעיף ‪9‬ב )ג( בתקננות ניירות ע‬
‫בהת‬
‫חות תקופתיים ומיידיים((‪ ,‬התש"ל‪19770-‬‬
‫)דוח‬
‫של ביג מרכזי קקניות בע"מ בבע"מ )להלן ‪ -‬החברה( לייום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫ביקרנו רככיבי בקרה פננימית על דיוווח כספי ל‬
‫מית‬
‫ם בקרה פנימ‬
‫של החברה אחראים לקיום‬
‫פיסקה הבאה‪ .‬הדירקטוריוון וההנהלה ש‬
‫‪ .2012‬רכיבי בקררה אלה נקבעעו כמוסבר בפ‬
‫המצורפת לדדוח‬
‫קטיבית על דדיווח כספי ולהערכתם את האפקטיביות של רככיבי בקרה פפנימית על דדיווח כספי ה‬
‫אפק‬
‫על דיווח כספפי של החבררה בהתבסס על‬
‫על רכיבי בקקרה פנימית ע‬
‫קופתי לתארייך הנ"ל‪ .‬אחרריותנו היא ללחוות דיעה ע‬
‫התק‬
‫ביקורתנו‪.‬‬
‫תקן ביקורת ‪ 104‬של לשככת רואי חשבבון‬
‫על ידינו נקבעעו בהתאם לת‬
‫פי שבוקרו ל‬
‫רכיבי בקררה פנימית עעל דיווח כספ‬
‫שראל‬
‫ם אלה הינם‪(1) :‬‬
‫ספי"‪ ,‬על תיקווניו‪) ,‬להלן ‪ -‬תקן ביקורת ‪ .(104‬רכיבים‬
‫"ביקורת של רכיבי בבקרה פנימית על דיווח כס‬
‫ת‬
‫ביש‬
‫של דיווח כספפי ובקרות כללליות של מעערכות מידע; )‪(2‬‬
‫תהליך העריכה והסגירה ש‬
‫ת בקרות על ת‬
‫ארגון‪ ,‬לרבות‬
‫בקררות ברמת הא‬
‫חד‬
‫ערכות שווי ננדל"ן להשקעה )כל אלה יח‬
‫הכספיים המאוחדים; )‪ (3‬בקרות עעל תהליך הע‬
‫ם‬
‫תהליך סגירת הדוחחות‬
‫ך‬
‫בקררות על‬
‫מכונים להלן ‪ -‬רכיבי הבקרה המבוקרים(‪.‬‬
‫את ביקורתנו בההתאם לתקן ביקורת ‪ .104‬על‪-‬פי תקן זזה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת וולבצעה במטרה‬
‫ערכנו ת‬
‫חון אם רכיבי בקרה אלה קויימו באופןן אפקטיבי מכל‬
‫שיג מידה סביירה של ביטח‬
‫רכיבי הבקרה המבבוקרים ולהש‬
‫י‬
‫לזהות את‬
‫קרה המבוקריים‪,‬‬
‫דיווח כספי‪ ,‬זיהווי רכיבי הבק‬
‫ח‬
‫מית על‬
‫תנו כללה השגת הבנה לגבבי בקרה פנימ‬
‫תיות‪ .‬ביקורת‬
‫חינות המהות‬
‫הבח‬
‫עול‬
‫אפקטיביות התכנון והתפע‬
‫הבקרה המבוקרים ‪ ,‬וכן בחינה ווהערכה של א‬
‫ה‬
‫ברכיבי‬
‫שה מהותית ב‬
‫העררכת הסיכון שקיימת חולש‬
‫של אותם רכיבי בקרה בהתבבסס על הסיככון שהוערך‪ .‬בביקורתנו‪ ,‬לגבבי אותם רכייבי בקרה‪ ,‬כלללה גם ביצועע נהלים אחררים‬
‫קרה פנימית על‬
‫תאם לנסיבות‪ .‬ביקורתנו התייחסה רק ללרכיבי הבקרה המבוקרים‪ ,‬להבדיל מבק‬
‫כאללה שחשבנו ככנחוצים בהת‬
‫קרים בלבד‪ .‬ככמו‬
‫סת לרכיבי הבקרה המבוק‬
‫המהותיים בקקשר עם הדיוווח הכספי‪ ,‬וללפיכך חוות דדעתנו מתייחס‬
‫כלל התהליכים ה‬
‫ל‬
‫ם ולפיכך‪ ,‬חווות‬
‫אינם מבוקרים‬
‫לא התייחסה ללהשפעות הדדדיות בין רכייבי הבקרה ההמבוקרים לבבין כאלה שא‬
‫כן‪ ,‬ביקורתנו א‬
‫תנו‬
‫ת לחוות דעת‬
‫אפשריות כאללה‪ .‬אנו סבוורים שביקוררתנו מספקת בסיס נאות‬
‫תנו אינה מבביאה בחשבוןן השפעות א‬
‫דעת‬
‫המתואר לעיל‪.‬‬
‫ר‬
‫קשר‬
‫בהק‬
‫לגלות‬
‫שויים שלא ללמנוע או ל‬
‫ימית על דיווח ככספי בכלל‪ ,‬וורכיבים מתוככה בפרט‪ ,‬עש‬
‫בשל מגבללות מובנות‪ ,‬בקרה פנ ת‬
‫שהי חשופה ללסיכון שבקררות‬
‫אפקטיביות נוכחית כלש‬
‫ת‬
‫ת‬
‫על בסיס הערכת‬
‫ת מסקנות לגבי העתיד ל‬
‫הצגגה מוטעית‪ .‬ככמו כן‪ ,‬הסקת‬
‫ם של המדיניוות או הנהלים תשתנה לרעה‪.‬‬
‫שמידת הקיום‬
‫בנסיבות או ש‬
‫תהפוכנה לבלתי מתאימות בגגלל שינויים ב‬
‫פ‬
‫‪.2012‬‬
‫החברה קיימהה באופן אפקטיבי‪ ,‬מכל הבבחינות המהוותיות‪ ,‬את רככיבי הבקרה המבוקרים לייום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫לדעתנו‪ ,‬ה‬
‫חברה לימים ‪31‬‬
‫חדים של הח‬
‫ספיים המאוח‬
‫ביקורת מקובלים בבישראל‪ ,‬את הדוחות הכס‬
‫ת‬
‫ם‪ ,‬בהתאם ללתקני‬
‫ביקרנו גם‬
‫השנים בתקופפה שהסתיימהה ביום ‪ 31‬בדדצמבר ‪ 2012‬והדוח שלנו‪ ,‬מיום ‪ 24‬במררץ‪,‬‬
‫בדצצמבר ‪ 2012‬ו‪ 2011-‬ולכל אחחת משלוש ה‬
‫ספיים‪.‬‬
‫‪ 2013‬כלל חוות דדעת בלתי מססוייגת על אותם דוחות כס‬
‫קוסט פורר גבאי את קסירר‬
‫רואי חשבבון‬
‫תל‪-‬אביב‪,‬‬
‫‪ 24‬במרץ‪2013 ,‬‬
‫‪- 2 -‬‬
‫פורר גבאי את קסיררר‬
‫ר‬
‫קוסט‬
‫עמינדב ‪,3‬‬
‫ב‬
‫רח'‬
‫תל‪-‬אביב ‪03‬‬
‫‪670670‬‬
‫טל‪2525 .‬‬
‫‪03-6232‬‬
‫‪03-5622‬‬
‫פקס ‪2555‬‬
‫‪ww‬‬
‫‪ww.ey.com‬‬
‫אה החשבון ההמבקר‬
‫דוח רוא‬
‫בע"מ‬
‫מ‬
‫בעלי המניות של ביג מרכזזי קניות‬
‫לב‬
‫חברה( לימים ‪31‬‬
‫בע"מ )להלן ‪ -‬הח‬
‫מ‬
‫את הדוחות הממאוחדים על המצב הכספי המצורפים של ביג מרכזזי קניות‬
‫ביקרנו ת‬
‫בדצצמבר ‪ 2012‬ו‪ 2011-‬ואת הדדוחות המאוחדים על הרווח הכולל‪ ,‬ההשינויים בהוון ותזרימי המ‬
‫מזומנים לכלל אחת משלוש‬
‫השננים בתקופה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדדצמבר ‪ .2012‬דוחות כספייים אלה היננם באחריות הדירקטוריון וההנהלה ש‬
‫של‬
‫תנו‪.‬‬
‫סס על ביקורת‬
‫ת דיעה על דוחות כספיים אלה בהתבס‬
‫החבברה‪ .‬אחריותנו היא לחוות‬
‫עסקאות משוותפות שאוחדו אשר נכסייהן הכלולים בבאיחוד מהוווים‬
‫של שותפות וע‬
‫ת הכספיים ש‬
‫לא ביקרנו את הדוחות‬
‫מה‪ ,‬והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהווות‬
‫צמבר ‪ 2012‬ו‪ ,2011 -‬בהתאמ‬
‫כ‪ %9-‬וכ‪ 10%-‬מככלל הנכסים המאוחדים ללימים ‪ 31‬בדצ‬
‫מה‪.‬‬
‫שנים שהסתייימו בימים ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2011 ,20112‬ו‪ ,20100-‬בהתאמ‬
‫המאוחדות לש‬
‫כ‪ ,%7-‬כ‪ 12%-‬וכ‪ 18.9%-‬מכללל ההכנסות ה‬
‫ההשקעה בהן הסתכמה לסך‬
‫סיס השווי המאזני‪ ,‬אשר ה‬
‫מוצגות על בס‬
‫של חברות המ‬
‫ת הכספיים ש‬
‫כמו כן לא ביקרננו את הדוחות‬
‫ואשר חלקה של החברה ברוווחי‬
‫ר‬
‫התאמה‪,‬‬
‫ש"ח לימים ‪ 31‬בבדצמבר ‪ 22012‬ו‪ ,2011-‬בה‬
‫אלפי ש"ח ו‪ 944,228-‬אלפי ח‬
‫י‬
‫של ‪88,283‬‬
‫שנים שהסתייימו‬
‫אלפי ש"ח לש‬
‫של )‪ (5,946‬אלפפי ש"ח‪ (17,,028) ,‬אלפי ש""ח ו‪ 6,506-‬א‬
‫תכם לסך ל‬
‫)בהפסדי( החברוות הנ"ל הסת‬
‫חברות בוקרו על ידי רואיי חשבון אחררים‬
‫ם של אותן ח‬
‫חות הכספיים‬
‫התאמה‪ .‬הדוח‬
‫בימים ‪ 31‬בדצמבבר ‪ 20011 ,2012‬ו‪ ,2010-‬בה‬
‫חות‬
‫ססת על דוח‬
‫תייחסת לסככומים שנכללו בגין אותן חברות‪ ,‬מבוס‬
‫מצאו לנו וחווות דעתנו‪ ,‬כככל שהיא מת‬
‫שדווחותיהם הומ‬
‫אחרים‪.‬‬
‫רואי החשבון הא‬
‫תקנים שנקבעעו בתקנות רוואי חשבון )דדרך‬
‫אל‪ ,‬לרבות ת‬
‫קובלים בישרא‬
‫את ביקורתנו ב התאם לתקני ביקורת מק‬
‫ערכנו ת‬
‫שיג‬
‫ש מאיתנו לתככנן את הביקורת ולבצעה במטרה להש‬
‫תקנים אלה נדרש‬
‫ם‬
‫תשל"ג‪ .1973-‬על פי‬
‫רואה חשבון(‪ ,‬הת‬
‫ה‬
‫פעולתו של‬
‫מית של ראייות‬
‫קורת כוללת בדיקה מדגמ‬
‫צגה מוטעית מהותית‪ .‬ביק‬
‫של ביטחון שאאין בדוחות הכספיים הצ‬
‫מידה סבירה ל‬
‫אות שיושמו ושל האומדננים‬
‫ספיים‪ .‬ביקוררת כוללת גם בחינה של ככללי החשבונא‬
‫שבדוחות הכס‬
‫מים ובמידע ש‬
‫התוומכות בסכומ‬
‫תה‪.‬‬
‫ספיים בכללות‬
‫הדירקטוריון וההנהלה של החברה וכןן הערכת נאותות ההצגה בדוחות הכס‬
‫ן‬
‫שמעותיים שנעשו על ידי‬
‫המש‬
‫סיס נאות לחוות דעתנו‪.‬‬
‫שבון האחרים מספקים בס‬
‫אנו סבורים שביקורתנו ודוחוות רואי החש‬
‫משקפים באוופן‬
‫ספיים הנ"ל מ‬
‫של רואי חשבבון אחרים‪ ,‬הדוחות הכס‬
‫על הדוחות ש‬
‫לדעתנו‪ ,‬בבהתבסס על ביקורתנו וע‬
‫מאוחדות שללה לימים ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫של החברה ווהחברות המ‬
‫מצב הכספי ש‬
‫תיות‪ ,‬את המ‬
‫חינות המהות‬
‫נאות‪ ,‬מכל הבח‬
‫השנים בתקופפה‬
‫אחת משלוש ה‬
‫ת‬
‫הן לכל‬
‫מזומנים שלה‬
‫ו‪ 20111 -‬ואת תווצאות פעוללותיהן‪ ,‬השינויים בהון ותזרימי המ‬
‫והוראות תקנות נייר ות ערך )דוחות‬
‫ת‬
‫‪(IFR‬‬
‫בהתאם לתקני דיוווח כספי בינללאומיים )‪RS‬‬
‫ם‬
‫ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫סתיימה ם‬
‫שהס‬
‫כספפיים שנתיים(‪ ,‬התש"ע‪.20110 -‬‬
‫לשכת רואי חשבוון בישראל "בביקורת של רככיבי בקרה פנימית על דיוווח‬
‫ת‬
‫תקן ביקורת ‪ 1044‬של‬
‫ם‪ ,‬בהתאם לת‬
‫ביקרנו גם‬
‫נו‪ ,‬מיום ‪ 24‬במרץ‪ 2013 ,‬כלל‬
‫החברה ליום ‪ 31‬בדדצמבר ‪ ,2012‬והדוח של ו‬
‫ה‬
‫פי של‬
‫קרה פנימית עעל דיווח כספ‬
‫כספפי"‪ ,‬רכיבי בק‬
‫חוות דעת בלתי מסוייגת על קיומם של אותם רכיבים באופן אפקט יבי‪.‬‬
‫ת‬
‫קוסט פורר גבאי את קסירר‬
‫רואי חשבבון‬
‫תל אביב‪,‬‬
‫‪ 24‬במרץ‪2013 ,‬‬
‫‪- 3 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫דוחות מאוחדים על המצב הכספי‬
‫באור‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫נכסים שוטפים‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫פקדונות וניירות ערך‬
‫שוכרים‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫‪260,689‬‬
‫‪123,352‬‬
‫‪19,443‬‬
‫‪57,658‬‬
‫‪183,685‬‬
‫‪10,432‬‬
‫‪15,950‬‬
‫‪26,897‬‬
‫‪461,142‬‬
‫‪236,964‬‬
‫נכסים לא שוטפים‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪21‬ב'‬
‫‪12‬‬
‫‪13‬‬
‫‪14‬‬
‫‪15‬‬
‫הלוואות וחייבים אחרים‬
‫השקעות בחברות מוחזקות‬
‫מקדמה על חשבון השקעה במניות‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫נדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫רכוש קבוע‬
‫נכסים בלתי מוחשיים‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים‪.‬‬
‫‪- 4 -‬‬
‫‪94,339‬‬
‫‪138,772‬‬
‫‪17,271‬‬
‫‪4,518,122‬‬
‫‪383,904‬‬
‫‪39,354‬‬
‫‪331‬‬
‫‪63,184‬‬
‫‪136,747‬‬
‫‪17,320‬‬
‫‪3,979,431‬‬
‫‪240,441‬‬
‫‪34,642‬‬
‫‪602‬‬
‫‪5,192,093‬‬
‫‪4,472,367‬‬
‫‪5,653,235‬‬
‫‪4,709,331‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫דוחות מאוחדים על המצב הכספי‬
‫באור‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫‪16‬‬
‫אשראי מתאגידים בנקאיים‬
‫חלויות שוטפות של אגרות חוב ואגרות חוב הניתנות להמרה במניות‬
‫התחייבויות לספקים ולנותני שירותים‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫‪17‬‬
‫‪18‬‬
‫‪351,158‬‬
‫‪18,512‬‬
‫‪33,146‬‬
‫‪152,628‬‬
‫‪95,719‬‬
‫‪85,420‬‬
‫‪24,239‬‬
‫‪62,001‬‬
‫‪555,444‬‬
‫‪267,379‬‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫‪19‬‬
‫‪19‬‬
‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים ואחרים‬
‫אגרות חוב‬
‫נגזרים פיננסים‬
‫פקדונות משוכרים‬
‫התחייבויות בשל הטבות לעובדים‬
‫התחייבות בגין חכירה‬
‫מסים נדחים‬
‫‪19‬‬
‫‪25‬‬
‫הון המיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫‪22‬‬
‫‪20‬‬
‫הון מניות‬
‫פרמיה על מניות‬
‫קרן מעסקאות תשלום מבוסס מניות‬
‫קרן בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים‬
‫קרן בגין עסקאות עם זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫קרן בגין עסקאות גידור‬
‫יתרת רווח‬
‫‪1,870,400‬‬
‫‪1,166,848‬‬
‫‪1,368‬‬
‫‪7,449‬‬
‫‪849‬‬
‫‪18,038‬‬
‫‪407,775‬‬
‫‪1,770,569‬‬
‫‪1,004,842‬‬
‫‬‫‪6,037‬‬
‫‪596‬‬
‫‪12,325‬‬
‫‪368,801‬‬
‫‪3,472,727‬‬
‫‪3,163,170‬‬
‫‪40‬‬
‫‪263,744‬‬
‫‬‫)‪(3,774‬‬
‫)‪(5,542‬‬
‫)‪(1,126‬‬
‫‪1,191,494‬‬
‫‪40‬‬
‫‪261,547‬‬
‫‪2,185‬‬
‫‪8,246‬‬
‫‬‫‬‫‪973,860‬‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪1,444,836‬‬
‫‪180,228‬‬
‫‪1,245,878‬‬
‫‪32,904‬‬
‫סה"כ הון‬
‫‪1,625,064‬‬
‫‪1,278,782‬‬
‫‪5,653,235‬‬
‫‪4,709,331‬‬
‫‪23‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים‪.‬‬
‫‪ 24‬במרץ‪2013 ,‬‬
‫תאריך אישור הדוחות הכספיים‬
‫יהודה נפתלי‬
‫יו"ר הדירקטוריון‬
‫‪- 5 -‬‬
‫איתן בר זאב‬
‫מנכ"ל וחבר‬
‫הדירקטוריון‬
‫ישראל יעקבי‬
‫משנה למנכ"ל ואחראי‬
‫תחום הכספים בחברה‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫דוחות מאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר‬
‫באור‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫)למעט נתוני רווח נקי למניה(‬
‫‪24‬א'‬
‫‪24‬ב'‬
‫‪433,821‬‬
‫‪97,339‬‬
‫‪367,539‬‬
‫‪84,759‬‬
‫‪240,021‬‬
‫‪42,639‬‬
‫‪336,482‬‬
‫‪282,780‬‬
‫‪197,382‬‬
‫‪24‬ג'‬
‫‪260,782‬‬
‫‪10,280‬‬
‫‪45,664‬‬
‫‬‫‪1,596‬‬
‫‪203,378‬‬
‫‪6,559‬‬
‫‪40,863‬‬
‫‬‫‪1,565‬‬
‫‪232,795‬‬
‫‪8,139‬‬
‫‪28,865‬‬
‫‪55,050‬‬
‫‪921‬‬
‫רווח תפעולי‬
‫הוצאות מימון‬
‫הכנסות מימון‬
‫חלק החברה ברווחי )הפסדי( חברות כלולות‪ ,‬נטו‬
‫‪24‬ד'‬
‫‪24‬ד'‬
‫‪11‬‬
‫‪539,724‬‬
‫)‪(177,018‬‬
‫‪5,237‬‬
‫‪4,563‬‬
‫‪437,171‬‬
‫)‪(175,213‬‬
‫‪5,846‬‬
‫)‪(17,548‬‬
‫‪447,302‬‬
‫)‪(138,908‬‬
‫‪5,194‬‬
‫‪3,448‬‬
‫רווח לפני מסים על הכנסה‬
‫מסים על הכנסה‬
‫‪25‬ד'‬
‫‪372,506‬‬
‫‪90,251‬‬
‫‪250,256‬‬
‫‪154,361‬‬
‫‪317,036‬‬
‫‪44,910‬‬
‫‪282,255‬‬
‫‪95,895‬‬
‫‪272,126‬‬
‫הכנסות מהשכרה‪ ,‬דמי ניהול ואחרות‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה ואחרות‬
‫רווח גולמי‬
‫עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬
‫בפיתוח‪ ,‬נטו‬
‫הוצאות מכירה ושיווק‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫הכנסות אחרות‪ ,‬נטו‬
‫פחת והפחתות‬
‫רווח נקי‬
‫רווח )הפסד( כולל אחר )לאחר השפעת המס(‪:‬‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות‬
‫מאוחדות‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של חברות‬
‫כלולות‬
‫קרן הון בגין עסקאות גידור‬
‫)‪(15,074‬‬
‫‪29,282‬‬
‫)‪(14,019‬‬
‫)‪(1,554‬‬
‫)‪(1,407‬‬
‫)‪(5,992‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,801‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ רווח )הפסד( כולל אחר‬
‫)‪(18,035‬‬
‫‪23,290‬‬
‫)‪(12,218‬‬
‫סה"כ רווח כולל‬
‫‪264,220‬‬
‫‪119,185‬‬
‫‪259,908‬‬
‫רווח נקי מיוחס ל‪:‬‬
‫בעלי מניות החברה‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪277,634‬‬
‫‪4,621‬‬
‫‪91,333‬‬
‫‪4,562‬‬
‫‪272,126‬‬
‫‪-‬‬
‫‪282,255‬‬
‫‪95,895‬‬
‫‪272,126‬‬
‫סה"כ רווח כולל מיוחס ל‪:‬‬
‫בעלי מניות החברה‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪264,488‬‬
‫)‪(268‬‬
‫‪112,202‬‬
‫‪6,983‬‬
‫‪259,908‬‬
‫‪-‬‬
‫‪264,220‬‬
‫‪119,185‬‬
‫‪259,908‬‬
‫‪28‬‬
‫רווח נקי למניה המיוחס לבעלי מניות החברה )בש"ח(‬
‫רווח נקי בסיסי‬
‫‪23.53‬‬
‫‪7.84‬‬
‫‪23.95‬‬
‫רווח נקי מדולל‬
‫‪23.45‬‬
‫‪7.82‬‬
‫‪23.70‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים‪.‬‬
‫‪- 6 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון‬
‫מיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫פרמיה על‬
‫מניות‬
‫הון‬
‫מניות‬
‫קרן בגין‬
‫קרן בגין‬
‫התאמות‬
‫עסקאות עם‬
‫הנובעות‬
‫קרן מעסקאות‬
‫זכויות שאינן‬
‫מתרגום‬
‫תשלום‬
‫קרן בגין‬
‫עסקאות גידור מבוסס מניות דוחות כספיים מקנות שליטה‬
‫יתרת‬
‫רווח‬
‫סה"כ‬
‫זכויות שאינן‬
‫מקנות שליטה‬
‫סה"כ‬
‫הון‬
‫אלפי ש"ח‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2012 ,‬‬
‫‪40‬‬
‫‪261,547‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2,185‬‬
‫סה"כ רווח נקי‬
‫רווח כולל אחר )לאחר השפעת המס(‪:‬‬
‫הפסד מעסקאות גידור תזרים מזומנים‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של‬
‫פעילות חוץ‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(1,126‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(12,020‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ רווח כולל‬
‫חלוקת דיבידנד בחברה מאוחדת‬
‫דיבידנד ששולם‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה שנוצרו בחברות‬
‫שאוחדו לראשונה‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(1,126‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(12,020‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪277,634‬‬
‫‬‫)‪(60,000‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫הנפקת הון לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫עלות תשלום מבוסס מניות‬
‫מימוש אופציות לעובדים‬
‫‬‫‬‫*‬
‫‬‫‬‫‪2,197‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‪12‬‬
‫)‪(2,197‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(5,542‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(5,542‬‬
‫‪12‬‬
‫‪-‬‬
‫‪118,485‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫‪40‬‬
‫‪263,744‬‬
‫)‪(1,126‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(3,774‬‬
‫)‪(5,542‬‬
‫‪1,191,494‬‬
‫‪1,444,836‬‬
‫‪180,228‬‬
‫*‬
‫מייצג סכום הנמוך מ‪ 1-‬אלפי ש"ח‪.‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים‪.‬‬
‫‪- 7 -‬‬
‫‪8,246‬‬
‫‪-‬‬
‫‪973,860‬‬
‫‪1,245,878‬‬
‫‪32,904‬‬
‫‪1,278,782‬‬
‫‪-‬‬
‫‪277,634‬‬
‫‪277,634‬‬
‫‪4,621‬‬
‫‪282,255‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(1,126‬‬
‫)‪(281‬‬
‫)‪(1,407‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(12,020‬‬
‫)‪(4,608‬‬
‫)‪(16,628‬‬
‫‪264,488‬‬
‫‬‫)‪(60,000‬‬
‫)‪(268‬‬
‫)‪(1,263‬‬
‫‪-‬‬
‫‪264,220‬‬
‫)‪(1,263‬‬
‫)‪(60,000‬‬
‫‪30,370‬‬
‫‪30,370‬‬
‫‪112,943‬‬
‫‪12‬‬
‫‬‫‪1,625,064‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫דוחות מאוחדים על השינויים בהון‬
‫פרמיה על‬
‫מניות‬
‫הון‬
‫מניות‬
‫מיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫קרן בגין‬
‫התאמות‬
‫הנובעות‬
‫תקבולים בגין קרן מעסקאות‬
‫מתרגום‬
‫תשלום‬
‫אופציות‬
‫מבוסס מניות דוחות כספיים‬
‫המרה‬
‫יתרת‬
‫רווח‬
‫סה"כ‬
‫זכויות שאינן‬
‫מקנות שליטה‬
‫סה"כ‬
‫הון‬
‫אלפי ש"ח‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2010 ,‬‬
‫‪27‬‬
‫‪162,983‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,771‬‬
‫רווח נקי‬
‫הפסד כולל אחר )לאחר השפעת המס(‪:‬‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילות חוץ‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(12,218‬‬
‫סה"כ רווח )הפסד( כולל‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(12,218‬‬
‫‪272,126‬‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫דיבידנד ששולם‬
‫הנפקת חבילה )בניכוי הוצאות הנפקה(‬
‫מימוש ופקיעת כתבי אופציה למניות‬
‫עלות תשלום מבוסס מניות‬
‫‬‫‬‫‪7‬‬
‫‪4‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪49,833‬‬
‫‪31,951‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪3,254‬‬
‫)‪(3,254‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪316‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(30,000‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(30,000‬‬
‫‪53,094‬‬
‫‪28,701‬‬
‫‪316‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2010 ,‬‬
‫‪38‬‬
‫‪244,767‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2,087‬‬
‫)‪(12,623‬‬
‫‪897,527‬‬
‫‪1,131,796‬‬
‫‪27,553‬‬
‫סה"כ רווח נקי‬
‫רווח כולל אחר )לאחר השפעת המס(‪:‬‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילות חוץ‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪91,333‬‬
‫‪91,333‬‬
‫‪4,562‬‬
‫‪95,895‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪20,869‬‬
‫‪-‬‬
‫‪20,869‬‬
‫‪2,421‬‬
‫‪23,290‬‬
‫סה"כ רווח כולל‬
‫חלוקת דיבידנד בחברה מאוחדת‬
‫דיבידנד ששולם‬
‫הנפקת מניות )בניכוי הוצאות הנפקה(‬
‫עלות תשלום מבוסס מניות‬
‫‬‫‬‫‬‫‪2‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪16,780‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪98‬‬
‫‪20,869‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪91,333‬‬
‫‬‫)‪(15,000‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪112,202‬‬
‫‬‫)‪(15,000‬‬
‫‪16,782‬‬
‫‪98‬‬
‫‪6,983‬‬
‫)‪(1,632‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪119,185‬‬
‫)‪(1,632‬‬
‫)‪(15,000‬‬
‫‪16,782‬‬
‫‪98‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫‪40‬‬
‫‪261,547‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2,185‬‬
‫‪8,246‬‬
‫‪973,860‬‬
‫‪1,245,878‬‬
‫‪32,904‬‬
‫‪1,278,782‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים‪.‬‬
‫‪- 8 -‬‬
‫)‪(405‬‬
‫‪655,401‬‬
‫‪819,777‬‬
‫‪-‬‬
‫‪819,777‬‬
‫‪272,126‬‬
‫‪272,126‬‬
‫‪-‬‬
‫‪272,126‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(12,218‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(12,218‬‬
‫‪259,908‬‬
‫‪-‬‬
‫‪259,908‬‬
‫‪27,553‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪27,553‬‬
‫)‪(30,000‬‬
‫‪53,094‬‬
‫‪28,701‬‬
‫‪316‬‬
‫‪1,159,349‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת‬
‫‪282,255‬‬
‫רווח נקי‬
‫‪95,895‬‬
‫‪272,126‬‬
‫התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת‪:‬‬
‫התאמות לסעיפי רווח והפסד‪:‬‬
‫מסים על הכנסה‬
‫הוצאות ריבית‪ ,‬נטו‬
‫שערוך פקדונות וניירות ערך‬
‫שערוך מרכיב אופציית המרה של אגרות חוב הניתנות להמרה במניות‬
‫ושל השקעה באגרות חוב הניתנות להמרה במניות‬
‫עלות תשלום מבוסס מניות‬
‫חלק החברה בהפסדי )ברווחי( חברות כלולות‪ ,‬נטו‬
‫שינוי בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים‬
‫פחת והפחתות‬
‫עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫השפעת מיצוע הכנסות‬
‫שערוך הלוואות שניתנו‪ ,‬התחייבויות לתאגידים בנקאיים ואחרים‪ ,‬אגרות‬
‫חוב ואגרות חוב הניתנות להמרה‬
‫רווח הון‬
‫הכנסות אחרות‪ ,‬נטו‬
‫הפרשי שער בגין הלוואות לחברות מוחזקות‬
‫‪90,251‬‬
‫‪151,750‬‬
‫)‪(702‬‬
‫‪154,361‬‬
‫‪143,066‬‬
‫‪233‬‬
‫‪44,910‬‬
‫‪86,906‬‬
‫‪4,578‬‬
‫‬‫‪12‬‬
‫)‪(4,563‬‬
‫‪267‬‬
‫‪2,770‬‬
‫)‪(260,782‬‬
‫)‪(3,625‬‬
‫‬‫‪98‬‬
‫‪17,548‬‬
‫‪346‬‬
‫‪1,756‬‬
‫)‪(203,378‬‬
‫)‪(2,614‬‬
‫)‪(71‬‬
‫‪316‬‬
‫)‪(3,448‬‬
‫)‪(32‬‬
‫‪921‬‬
‫)‪(232,795‬‬
‫)‪(1,611‬‬
‫‪25,671‬‬
‫‬‫‬‫‪314‬‬
‫‪43,684‬‬
‫‬‫‬‫)‪(13,451‬‬
‫‪34,007‬‬
‫)‪(768‬‬
‫)‪(61,216‬‬
‫‪14,933‬‬
‫‪1,363‬‬
‫‪141,649‬‬
‫)‪(113,370‬‬
‫שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות‪:‬‬
‫עלייה בשוכרים‬
‫ירידה )עלייה( בחייבים ויתרות חובה‬
‫עלייה )ירידה( בהתחייבויות לספקים ולנותני שירותים‬
‫עלייה בזכאים ויתרות זכות‬
‫שינוי בבעלי עניין‬
‫)‪(4,007‬‬
‫‪4,143‬‬
‫‪7,099‬‬
‫‪2,165‬‬
‫‪4‬‬
‫)‪(4,647‬‬
‫)‪(4,222‬‬
‫)‪(1,473‬‬
‫‪7,657‬‬
‫)‪(1,821‬‬
‫)‪(3,373‬‬
‫)‪(3,118‬‬
‫‪5,278‬‬
‫‪3,016‬‬
‫)‪(293‬‬
‫‪9,404‬‬
‫)‪(4,506‬‬
‫‪1,510‬‬
‫מזומנים ששולמו והתקבלו במהלך השנה עבור‪:‬‬
‫ריבית ששולמה‬
‫ריבית שהתקבלה‬
‫מסים ששולמו‬
‫מסים שהתקבלו‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת‬
‫)‪(149,766‬‬
‫‪2,785‬‬
‫)‪(6,223‬‬
‫‪4,252‬‬
‫)‪(144,944‬‬
‫‪2,368‬‬
‫)‪(2,493‬‬
‫‪7,584‬‬
‫)‪(81,892‬‬
‫‪1,732‬‬
‫)‪(7,379‬‬
‫‪4,440‬‬
‫)‪(148,952‬‬
‫)‪(137,485‬‬
‫)‪(83,099‬‬
‫‪144,070‬‬
‫‪95,553‬‬
‫‪77,167‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים‪.‬‬
‫‪- 9 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות השקעה‬
‫פרעון )השקעה( בפקדונות לזמן קצר בתאגידים בנקאיים‬
‫השקעה ברכוש קבוע‬
‫תשלום מקדמה בגין עבודות קבלניות‬
‫תשלום על חשבון השקעה במניות‬
‫השקעה בפקדונות לזמן ארוך‪ ,‬נטו‬
‫רכישת חברות מאוחדות שאוחדו לראשונה )א( )ב(‬
‫השקעה בחברות כלולות‬
‫השקעה בנדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫תמורה ממימוש נדל"ן להשקעה‬
‫מע"מ בגין מימוש נדל"ן להשקעה‬
‫השקעה בנכסים בלתי מוחשיים‬
‫מתן הלוואה לא שוטפת‬
‫מתן הלוואה לזמן קצר‪ ,‬נטו‬
‫פרעון הלוואות לזמן ארוך‬
‫השקעה בניירות ערך‬
‫השקעה בנדל"ן להשקעה‬
‫)‪(112,399‬‬
‫)‪(7,280‬‬
‫‬‫‬‫)‪(6,940‬‬
‫)‪(431,972‬‬
‫‬‫)‪(173,969‬‬
‫‪265,326‬‬
‫‪45,105‬‬
‫)‪(76‬‬
‫)‪(24,844‬‬
‫)‪(30,393‬‬
‫‪1,243‬‬
‫‬‫)‪(24,151‬‬
‫‪220,593‬‬
‫)‪(29,762‬‬
‫)‪(5,000‬‬
‫)‪(17,376‬‬
‫)‪(2,774‬‬
‫)‪(35,913‬‬
‫)‪(1,579‬‬
‫)‪(77,439‬‬
‫‬‫‬‫)‪(302‬‬
‫)‪(11,731‬‬
‫)‪(2,950‬‬
‫‪508‬‬
‫‬‫)‪(15,410‬‬
‫)‪(202,776‬‬
‫)‪(5,335‬‬
‫‬‫)‪(3,354‬‬
‫‬‫)‪(455,586‬‬
‫‬‫)‪(77,725‬‬
‫‪768‬‬
‫‬‫)‪(407‬‬
‫)‪(14,864‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‬‫)‪(8,412‬‬
‫‪-‬‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( השקעה‬
‫)‪(500,350‬‬
‫‪20,865‬‬
‫)‪(767,693‬‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות מימון‬
‫פרעון אגרות חוב להמרה‬
‫פרעון אגרות חוב‬
‫דיבידנד ששולם‬
‫הנפקת הון מניות )בניכוי הוצאות הנפקה(‬
‫הנפקת הון לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫תקבולים בגין אופציית המרה )בניכוי הוצאות הנפקה(‬
‫תקבולים בגין מימוש אופציות למניות‬
‫קבלת הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים‬
‫פרעון הלוואות לזמן ארוך מתאגידים בנקאיים ואחרים‬
‫אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים‪ ,‬נטו‬
‫פקדונות משוכרים‪ ,‬נטו‬
‫חלוקת דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫הנפקת אגרות חוב )בניכוי הוצאות הנפקה(‬
‫)‪(23,619‬‬
‫)‪(63,112‬‬
‫)‪(60,000‬‬
‫‬‫‪112,943‬‬
‫‬‫‬‫‪344,697‬‬
‫)‪(36,488‬‬
‫)‪(16,857‬‬
‫‪737‬‬
‫)‪(1,263‬‬
‫‪167,702‬‬
‫)‪(23,125‬‬
‫)‪(61,748‬‬
‫)‪(15,000‬‬
‫‪16,782‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪176,605‬‬
‫)‪(31,554‬‬
‫)‪(205,968‬‬
‫‪573‬‬
‫)‪(1,632‬‬
‫‪163,975‬‬
‫)‪(22,239‬‬
‫)‪(48,689‬‬
‫)‪(30,000‬‬
‫‪49,840‬‬
‫‬‫‪3,254‬‬
‫‪28,701‬‬
‫‪281,146‬‬
‫)‪(23,853‬‬
‫‪228,198‬‬
‫‪682‬‬
‫‬‫‪267,753‬‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( מימון‬
‫‪424,740‬‬
‫‪18,908‬‬
‫‪734,793‬‬
‫הפרשי תרגום בגין יתרות מזומנים ושווי מזומנים‬
‫‪8,544‬‬
‫‪2,844‬‬
‫)‪(4,613‬‬
‫עלייה )ירידה( במזומנים ושווי מזומנים‬
‫‪77,004‬‬
‫‪138,170‬‬
‫‪39,654‬‬
‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה‬
‫‪183,685‬‬
‫‪45,515‬‬
‫‪5,861‬‬
‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה‬
‫‪260,689‬‬
‫‪183,685‬‬
‫‪45,515‬‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים‪.‬‬
‫‪- 10 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫)א(‬
‫רכישת חברות‪/‬שותפויות שאוחדו באיחוד יחסי לראשונה‬
‫נכסים והתחייבויות של החברות המאוחדות ליום הרכישה‪:‬‬
‫הון חוזר )למעט מזומנים ושווי מזומנים(‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫רכוש קבוע‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫מוניטין שלילי‪ ,‬נטו מעלויות עסקה‬
‫מסים נדחים‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫השקעה בחברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני‬
‫)ב(‬
‫‪972‬‬
‫)‪(99,896‬‬
‫‬‫‪80,362‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(51,597‬‬
‫‪189,888‬‬
‫‪5‬‬
‫)‪(64,390‬‬
‫‬‫)‪(6,054‬‬
‫‬‫)‪(31,939‬‬
‫)‪(1,298‬‬
‫)‪(1,318,132‬‬
‫‬‫‪855,455‬‬
‫‪62,968‬‬
‫‪42,212‬‬
‫‪27,553‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(18,562‬‬
‫)‪(35,913‬‬
‫)‪(331,242‬‬
‫רכישת חברות‪/‬שותפויות מאוחדות שאוחדו לראשונה‬
‫נכסים והתחייבויות של החברות המאוחדות ליום הרכישה‪:‬‬
‫הון חוזר )למעט מזומנים ושווי מזומנים(‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫)ג(‬
‫)‪(4,926‬‬
‫)‪(439,122‬‬
‫‪269‬‬
‫‪30,369‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪1,646‬‬
‫)‪(125,990‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫)‪(413,410‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(124,344‬‬
‫פעילות מהותית שלא במזומן‬
‫‪3,013‬‬
‫השקעה בנדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים‪.‬‬
‫‪- 11 -‬‬
‫‪4,134‬‬
‫‪1,280‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :1‬‬
‫כללי‬
‫א‪.‬‬
‫תאור החברה‬
‫‪.1‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ )להלן ‪ -‬החברה( הוקמה והתאגדה בישראל ביום ‪ 26‬בדצמבר‪2004 ,‬‬
‫כחברה פרטית על פי חוק החברות והחלה בפעילותה ביום ‪ 30‬ביוני‪ .2005 ,‬החברה עוסקת‬
‫בעצמה‪ ,‬באמצעות שותפויות‪ ,‬חברות מאוחדות וחברות כלולות )להלן ‪ -‬הקבוצה( בהחזקה‪,‬‬
‫בתפעול והשכרת מרכזי קניות ומסחר בעיקר מסוג ‪ Power Center‬ובייזום פרוייקטים‪,‬‬
‫באמצעות הקמת ורכישת מרכזים כאמור‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הקבוצה היא בעלת הזכויות )בעצמה ויחד עם אחרים( והמפעילה של‬
‫‪ 17‬מרכזים מסחריים ברחבי ישראל‪ .‬במהלך הרבעון הראשון של שנת ‪ 2013‬נפתח לקהל‬
‫המרכז ה‪ 18-‬של הקבוצה בבית שמש‪ .‬המרכז כאמור הנו הקניון הראשון של הקבוצה‪.‬‬
‫בנוסף התקשרה החברה בעצמה‪ ,‬או יחד עם צדדים שלישיים‪ ,‬בהסכמים לרכישת קרקעות ב‪6-‬‬
‫אתרים נוספים‪ :‬טבריה‪ ,‬אשקלון‪ ,‬אשדוד‪ ,‬צומת הצ'ק פוסט‪ ,‬פתח תקוה וכפר סבא‪ ,‬בשטח‬
‫כולל של כ‪ 289-‬דונם עליהם מתכוונת הקבוצה להקים בעתיד מרכזים מסחריים‪.‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬החברה הינה בעלת זכויות בשרשור )בעצמה ויחד עם אחרים( ב‪26 -‬‬
‫מרכזים מסחריים מניבים בארה"ב‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬החברה התקשרה בהסכמים עם צדדים שלישיים לייזום ופיתוח השקעות בהודו‬
‫ובסרביה‪ .‬במהלך שנת ‪ 2012‬פתחה החברה את המרכז המסחרי הראשון בסרביה‪ ,‬בעיר נובי‬
‫סאד‪.‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬החברה הינה בעלת ‪ 49.5%‬ממניות חברות קניאל תעשיות אריזה‬
‫בע"מ וקניאל אריזות משקה בע"מ )יחד ולהלן ‪ -‬חברות קניאל(‪ .‬קניאל תעשיות אריזה וקניאל‬
‫אריזות משקה הינן חברות תעשייתיות העוסקות ביצור‪ ,‬שיווק ומכירה של אריזות פח‬
‫ואריזות משקה‪ ,‬בהתאמה‪ .‬בשלהי ‪ 2012‬הקפיאה חברת קניאל אריזות משקה את פעילותה‬
‫בתחום התעשייתי ובכוונת החברה לפעול לפיתוח המקרקעין עליה הייתה ממוקמת הפעילות‬
‫התעשייתית‪ .‬קניאל תעשיות אריזה הינה בעלת מקרקעין בשטח של כ‪ 75-‬דונם בפתח תקוה‬
‫ואילו קניאל אריזות משקה הינה בעלת מקרקעין בשטח של כ‪ 50-‬דונם בכפר סבא‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫למועד הדיווח החברה מפעילה מערכות פוטו וולטאיות על חלק מגגות מרכזי הקניות‬
‫המנוהלים על‪-‬ידי קבוצת ביג )מערכות סולאריות(‪ ,‬וזאת באמצעות שותפויות שונות בהן‬
‫מחזיקה החברה זכויות‪ .‬צעד זה הינו צעד אסטרטגי המשלב ניצול כלכלי של פוטנציאל הגגות‬
‫הנרחב המנוהל על‪-‬ידי קבוצת ביג יחד עם מיצוב החברה כחברה ירוקה הנעזרת באנרגיית‬
‫השמש לייצור חשמל וחיסכון באנרגיה‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫לתאריך הדיווח לחברה גרעון בהון החוזר בסך של כ‪ 94,302-‬אלפי ש"ח‪ .‬עיקר הגרעון מקורו‬
‫בסיווג חלויות שוטפות בגין ארבע הלוואות אשר צפויות להיפרע בחודשים נובמבר ודצמבר‬
‫‪ 2013‬בסך כולל של כ‪ 191,254-‬אלפי ש"ח לזמן קצר‪ ,‬וכן מסיווג הלוואת ‪ Non-Recourse‬בגין‬
‫הנכס ‪ Rainbow‬בסך של כ‪ 70,599-‬אלפי ש"ח לזמן קצר‪ ,‬עקב אי עמידה בתנאי ההלוואה‬
‫)לפרטים נוספים ראה ביאור ‪ 21‬ב' ‪ 4‬להלן(‪.‬‬
‫שלוש הלוואות בסך של ‪ 129,692‬אלפי ש"ח מתוך ארבעת ההלוואות כאמור הועמדו כנגד‬
‫הנכסים ברגבה‪ ,‬בבית שמש וקסטינה ונכון למועד הדוחות הכספיים היחס בין ההלוואות‬
‫לשווי הנכסים כאמור עומד על ‪ .51%-55%‬להערכת החברה‪ ,‬צפוי כי לא זאת בלבד שהחוב‬
‫ימוחזר אלא אף בשיעורי ריבית מוטבים ביחס להלוואות הקיימות‪ .‬לתאריך הדיווח לחברה‬
‫מסגרות אשראי בלתי מנוצלות לזמן קצר בסך של כ‪ 16-‬מיליון ש"ח ונכסים מניבים בשווי‬
‫כולל של כ‪ 518-‬מיליון ש"ח אשר לא הועמדו לחברה הלוואות בגינם‪ .‬כמו כן‪ ,‬במהלך חודש‬
‫מרץ‪ ,2013 ,‬חילט המוסד הפיננסי‪ ,‬אשר העמיד את ההלוואה בקשר עם הנכס ‪ Rainbow‬את‬
‫הנכס )ראה באור ‪21‬ב)‪ ((4‬ולפיכך אין החברה חשופה תזרימית בגין הלוואה זו‪ .‬להערכת‬
‫הנהלת החברה‪ ,‬מחזור החוב כאמור‪ ,‬מסגרות האשראי הבלתי מנוצלות‪ ,‬יתרת הנכסים‬
‫המניבים הפנויים‪ ,‬בתוספת תזרים מזומנים חיובי מפעילות שוטפת‪ ,‬יאפשרו לחברה לעמוד‬
‫בפרעון התחייבויותיה השוטפות‪.‬‬
‫‪- 12 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :1‬‬
‫כללי )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫הגדרות‬
‫בדוחות כספיים אלה ‪-‬‬
‫החברה‬
‫‪ -‬ביג מרכזי קניות בע"מ‪.‬‬
‫הקבוצה‬
‫‪ -‬החברה והחברות המוחזקות שלה המצוינות בנספח המצורף‪.‬‬
‫חברות מאוחדת ‪ -‬חברות אשר לחברה שליטה בהן )כהגדרתה ב‪ ,((2008) IAS 27 -‬ואשר דוחותיהן‬
‫מאוחדים עם דוחות החברה‪.‬‬
‫חברות בשליטה ‪ -‬חברות המוחזקות על ידי מספר גורמים ביניהם קיימת הסכמה חוזית לשליטה‬
‫משותפת‪ ,‬ואשר דוחותיהן מאוחדים בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה‬
‫משותפת‬
‫בדרך של איחוד יחסי‪.‬‬
‫חברות כלולות‬
‫ חברות אשר לחברה השפעה מהותית בהן ואינן חברות מאוחדות ואשר השקעת‬‫החברה בהן כלולה בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה על בסיס השווי‬
‫המאזני‪.‬‬
‫חברות מוחזקות ‪ -‬חברות מאוחדות‪ ,‬חברות בשליטה משותפת או חברות כלולות‪.‬‬
‫צדדים קשורים‬
‫‪ -‬כהגדרתם ב‪.IAS 24-‬‬
‫בעלי עניין ובעל ‪ -‬כהגדרתם בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התש"ע‪.2010-‬‬
‫שליטה‬
‫דולר‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫‪ -‬דולר ארה"ב‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית‬
‫המדיניות החשבונאית המפורטת להלן יושמה בדוחות הכספיים בעקביות‪ ,‬בכל התקופות המוצגות‪ ,‬למעט‬
‫אם נאמר אחרת‪.‬‬
‫א‪.‬‬
‫בסיס הצגת הדוחות הכספיים‬
‫הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים )להלן ‪.(IFRS -‬‬
‫כמו כן‪ ,‬הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם להוראות תקנות ניירות ערך )דוחות כספיים‬
‫שנתיים(‪ ,‬התש"ע‪.2010-‬‬
‫הדוחות הכספיים של החברה ערוכים על בסיס העלות‪ ,‬למעט‪ :‬נדלן להשקעה; נדל"ן להשקעה‬
‫בפיתוח; נכסים והתחייבויות פיננסיות מסויימים )כולל מכשירים נגזרים( המוצגים בשווי הוגן דרך‬
‫רווח והפסד‪.‬‬
‫החברה בחרה להציג את פריטי הרווח או ההפסד לפי שיטת מאפיין הפעילות‪.‬‬
‫בעת הכנת הדוחות הכספיים‪ ,‬נדרשת ההנהלה להסתייע באומדנים חשבונאיים קריטיים‪ .‬כמו כן‬
‫נדרש מההנהלה להפעיל שיקול דעת בתהליך יישום עיקרי המדיניות החשבונאית‪ .‬הנושאים בהם‬
‫נדרש שיקול דעת משמעותי ונדרש להסתייע באומדנים‪ ,‬אשר יש להם השפעה מהותית על סכומים‬
‫שהוכרו בדוחות הכספיים‪ ,‬מפורטים בבאור ‪.3‬‬
‫‪- 13 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫תקופת המחזור התפעולי‬
‫המחזור התפעולי של החברה הינו שנה‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫דוחות כספיים מאוחדים‬
‫הדוחות הכספיים המאוחדים כוללים את הדוחות של חברות שלחברה יש שליטה בהן )חברות‬
‫בנות(‪ .‬שליטה מתקיימת כאשר לחברה יש את היכולת‪ ,‬במישרין או בעקיפין‪ ,‬להתוות את המדיניות‬
‫הכספית והתפעולית של החברה הנשלטת‪ .‬בבחינת שליטה מובאת בחשבון השפעת זכויות הצבעה‬
‫פוטנציאליות שניתנות למימוש בתאריך הדיווח‪ .‬איחוד הדוחות הכספיים מתבצע החל ממועד השגת‬
‫השליטה‪ ,‬ועד למועד בו הופסקה השליטה‪.‬‬
‫הדוחות הכספיים של החברה והחברות הבנות ערוכים לתאריכים ולתקופות זהים‪ .‬המדיניות‬
‫החשבונאית בדוחות הכספיים של החברות הבנות יושמה באופן אחיד ועקבי עם זו שיושמה בדוחות‬
‫הכספיים של החברה‪ .‬יתרות ועסקאות הדדיות מהותיות ורווחים והפסדים הנובעים מעסקאות בין‬
‫החברה והחברות הבנות בוטלו במלואם בדוחות הכספיים המאוחדים‪.‬‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה בגין חברות בנות מייצגות את חלקן של הזכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫ברווח )הפסד( הכולל של החברות הבנות ובנכסים נטו לפי שוויים ההוגן במועד רכישת החברות‬
‫הבנות‪ .‬הזכויות שאינן מקנות שליטה מוצגות בנפרד במסגרת ההון של החברה‪ .‬הפסדים מיוחסים‬
‫לזכויות שאינן מקנות שליטה גם אם כתוצאה מכך יתרת הזכויות שאינן מקנות שליטה בדוח‬
‫המאוחד על המצב הכספי הינה שלילית‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫צירופי עסקים ומוניטין‬
‫צירופי עסקים מטופלים בשיטת הרכישה‪ .‬עלות הרכישה נמדדת על פי השווי ההוגן של התמורה‬
‫שהועברה במועד הרכישה בתוספת זכויות שאינן מקנות שליטה בנרכשת‪ .‬בכל צירוף עסקים‪,‬‬
‫החברה בוחרת האם למדוד את הזכויות שאינן מקנות שליטה בנרכשת בהתאם לשוויים ההוגן‬
‫במועד הרכישה או לפי חלקן היחסי בשווי ההוגן של הנכסים המזוהים נטו של הנרכשת‪.‬‬
‫עלויות רכישה ישירות נזקפות בעת התהוותן לדוח רווח והפסד‪.‬‬
‫בעת רכישת עסק‪ ,‬החברה מבצעת סיווג וייעוד של הנכסים וההתחייבויות בהתאם לתנאים החוזיים‪,‬‬
‫התנאים הכלכליים ותנאים רלוונטים אחרים במועד הרכישה‪.‬‬
‫בצירוף עסקים המושג בשלבים‪ ,‬זכויות הוניות בנרכשת שהוחזקו על ידי הרוכשת קודם להשגת‬
‫השליטה נמדדות בשווי הוגן למועד הרכישה תוך הכרה בדוח רווח או הפסד משערוך ההשקעה‬
‫הקודמת במועד העלייה לשליטה‪.‬‬
‫תמורה מותנית מוכרת בשוויה ההוגן במועד הרכישה‪ .‬תמורה מותנית מסווגת כנכס או כהתחייבות‬
‫פיננסית בהתאם ל‪ .IAS 39-‬שינויים עוקבים בשווי ההוגן של התמורה המותנית מוכרים בדוח רווח‬
‫והפסד או בדוח על הרווח הכולל האחר‪ .‬אם התמורה המותנית מסווגת כמכשיר הוני‪ ,‬היא נמדדת‬
‫לפי שוויה ההוגן במועד הרכישה ללא מדידה עוקבת‪.‬‬
‫מוניטין נמדד לראשונה לפי העלות‪ ,‬שהינה ההפרש בין תמורת הרכישה והזכויות שאינן מקנות‬
‫שליטה לבין הסכום נטו של הנכסים המזוהים שנרכשו ושל ההתחייבויות שניטלו‪ .‬אם סכום‬
‫המוניטין שהתקבל הינו שלילי‪ ,‬הרוכש יכיר ברווח שנוצר במועד הרכישה‪.‬‬
‫לאחר ההכרה הראשונית מוניטין נמדד לפי העלות בניכוי הפסד מירידת ערך שנצבר‪ .‬באשר לבחינת‬
‫ירידת ערך של מוניטין‪ ,‬מוניטין שנרכש בצירוף עסקים‪ ,‬נבחן ומיוחס ליחידות מניבות המזומנים‬
‫אשר אליהן הוקצה‪.‬‬
‫‪- 14 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫ה‪.‬‬
‫השקעה בישויות בשליטה משותפת‬
‫הדוחות הכספיים המאוחדים כוללים את הדוחות הכספיים של ישויות בשליטה משותפת‪ ,‬לגביה‬
‫קיים בין בעלי מניותיה הסכם חוזי לשליטה משותפת‪ ,‬ואשר מאוחדות עם דוחות החברה בדרך של‬
‫איחוד יחסי‪ .‬החברה מאחדת בדוחותיה הכספיים המאוחדים את חלקה בנכסים‪ ,‬בהתחייבויות‪,‬‬
‫בהכנסות ובהוצאות של החברה בשליטה משותפת עם פריטי הדוחות הכספיים המתאימים‪.‬‬
‫יתרות ועסקאות הדדיות מהותיות ורווחים והפסדים הנובעים מעסקאות בין החברה והחברות‬
‫הבנות לבין החברה בשליטה משותפת מבוטלים בהתאם לשיעור ההחזקה בחברה בשליטה‬
‫המשותפת‪.‬‬
‫כאשר הקבוצה מאבדת את השליטה המשותפת‪ ,‬היא מודדת ומכירה בהשקעה שנותרה לה לפי‬
‫שווייה ההוגן‪ .‬כל הפרש בין הערך בספרים של החברה בשליטה משותפת לשעבר נכון למועד שבו‬
‫נפסקה השליטה המשותפת‪ ,‬לבין השווי ההוגן של השקעה כלשהי שנותרה ותמורה כלשהי‬
‫מהמימוש מוכר ברווח או הפסד‪ .‬השקעה שנותרה‪ ,‬אשר מקנה לחברה השפעה מהותית‪ ,‬מטופלת‬
‫כהשקעה בחברה כלולה‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫השקעות בחברות כלולות‬
‫חברות כלולות הינן חברות שלקבוצה יש השפעה מהותית על המדיניות הכספית והתפעולית שלהן‪,‬‬
‫אך לא שליטה‪ .‬ההשקעה בחברה כלולה מוצגת על בסיס שיטת השווי המאזני‪.‬‬
‫לפי שיטת השווי המאזני‪ ,‬ההשקעה בחברה הכלולה מוצגת לפי עלות בתוספת שינויים שלאחר‬
‫הרכישה בחלק הקבוצה בנכסים נטו‪ ,‬לרבות רווח כולל אחר של החברה הכלולה‪ .‬רווחים והפסדים‬
‫הנובעים מעסקאות בין הקבוצה לבין החברה הכלולה מבוטלים בהתאם לשיעור ההחזקה בחברה‬
‫הכלולה‪.‬‬
‫שיטת השווי המאזני מיושמת עד למועד איבוד ההשפעה המהותית או סיווגה כהשקעה המוחזקת‬
‫למכירה‪.‬‬
‫הדוחות הכספיים של החברה והחברה הכלולה ערוכים לתאריכים ולתקופות זהים‪ .‬המדיניות‬
‫החשבונאית בדוחות הכספיים של החברה הכלולה יושמה באופן אחיד ועקבי עם זו שיושמה‬
‫בדוחות הכספיים של הקבוצה‪.‬‬
‫במועד איבוד ההשפעה המהותית‪ ,‬הקבוצה מודדת בשווי הוגן השקעה כלשהיא שנותרה בחברה‬
‫הכלולה‪ ,‬ומכירה ברווח או הפסד בהפרש שבין התמורה ממימוש ההשקעה בחברה הכלולה והשווי‬
‫ההוגן של ההשקעה שנותרה לבין הערך בספרים של ההשקעה שמומשה במועד זה‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫מטבע הפעילות‪ ,‬מטבע ההצגה ומטבע חוץ‬
‫‪.1‬‬
‫מטבע הפיעלות ומטבע ההצגה‬
‫מטבע ההצגה של הדוחות הכספיים הינו ש"ח‪.‬‬
‫הקבוצה קובעת עבור כל חברה בקבוצה‪ ,‬לרבות חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני‪,‬‬
‫מהו מטבע הפעילות של כל חברה ולפי מטבע זה נמדדים מצבה הכספי ותוצאות פעולותיה‬
‫של כל חברה בנפרד‪.‬‬
‫נתוני הדוחות הכספיים של חברה מוחזקת אשר מטבע הפעילות שלה שונה ממטבע הפעילות‬
‫של החברה )להלן ‪ -‬פעילות חוץ(‪ ,‬מתורגמים למטבע הפעילות של החברה לצורך הכללתם‬
‫בדוחות הכספיים המאוחדים‪.‬‬
‫נכסים והתחייבויות מתורגמים לפי שער סגירה בכל תאריך דיווח‪ .‬מוניטין שנוצר ברכישה של‬
‫פעילות חוץ והתאמות שווי הוגן ליתרות של נכסים והתחייבויות‪ ,‬במועד רכישת פעילות חוץ‪,‬‬
‫מטופלים כנכסים והתחייבויות של פעילות החוץ ומתורגמים לפי שער הסגירה בתאריך‬
‫הדיווח‪ .‬פריטי דוח רווח והפסד מתורגמים לפי שערי חליפין ממוצעים בכל התקופות‬
‫המוצגות‪ .‬הפרשי התרגום שנוצרו נזקפים כרווח )הפסד( כולל אחר לסעיף נפרד בהון‪,‬‬
‫ב"התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים"‪.‬‬
‫‪- 15 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫הלוואות בין‪-‬חברתיות בקבוצה‪ ,‬אשר אין כוונה לסלקן והן אינן צפויות להיפרע בעתיד‬
‫הנראה לעין‪ ,‬ולפיכך מהוות במהותן חלק מההשקעה בפעילות חוץ‪ ,‬מטופלות כחלק‬
‫מההשקעה‪ ,‬לפיכך הפרשי שער מהלוואות אלו )בניכוי השפעת המס( והפרשי שער בגין מכשיר‬
‫פיננסי במטבע חוץ המהווה גידור של השקעה נטו בפעילות חוץ נזקפים‪ ,‬בניכוי השפעת המס‪,‬‬
‫כרווח )הפסד( כולל אחר ל"התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים" ולסעיף "קרן בגין‬
‫עסקאות גידור"‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬
‫בעת מימוש פעילות חוץ‪ ,‬או בעת מימוש חלקי של פעילות חוץ‪ ,‬תוך איבוד שליטה‪ ,‬הרווח‬
‫)הפסד( המצטבר המתייחס לאותה פעילות‪ ,‬שהוכר ברווח כולל אחר נזקף לרווח או הפסד‪.‬‬
‫בעת מימוש חלקי של פעילות חוץ תוך שימור השליטה בחברה המאוחדת‪ ,‬חלק יחסי של‬
‫הסכום שהוכר ברווח הכולל האחר מיוחס מחדש לזכויות שאינן מקנות שליטה‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫עסקאות‪ ,‬נכסים והתחייבויות במטבע חוץ‬
‫עסקאות הנקובות במטבע חוץ נרשמות עם ההכרה הראשונית בהן לפי שער החליפין במועד‬
‫העסקה‪ .‬לאחר ההכרה הראשונית‪ ,‬נכסים והתחייבויות כספיים הנקובים במטבע חוץ‬
‫מתורגמים בכל תאריך דיווח למטבע הפעילות לפי שער החליפין במועד זה‪ .‬הפרשי שער‪,‬‬
‫למעט אלה המהוונים לנכסים כשירים או נזקפים להון בעסקאות גידור‪ ,‬נזקפים לרווח או‬
‫הפסד‪ .‬נכסים והתחייבויות לא כספיים הנקובים במטבע חוץ המוצגים לפי עלות מתורגמים‬
‫לפי שער החליפין במועד העסקה‪ .‬נכסים והתחייבויות לא כספיים הנקובים במטבע חוץ‬
‫המוצגים לפי שווי הוגן מתורגמים למטבע הפעילות בהתאם לשער החליפין במועד שבו נקבע‬
‫השווי ההוגן‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫פריטים כספיים צמודי מדד‬
‫נכסים והתחייבויות כספיים הצמודים על פי תנאיהם לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫בישראל )להלן ‪ -‬המדד( מותאמים לפי המדד הרלוונטי‪ ,‬בכל תאריך דיווח‪ ,‬בהתאם לתנאי‬
‫ההסכם‪ .‬הפרשי הצמדה הנובעים מההתאמה כאמור‪ ,‬למעט אלה המהוונים לנכסים כשירים‬
‫או נזקפים להון בעסקאות גידור‪ ,‬נזקפים לרווח או הפסד‪.‬‬
‫ח‪.‬‬
‫שווי מזומנים‬
‫שווי מזומנים נחשבים השקעות שנזילותן גבוהה‪ ,‬הכוללות פקדונות בתאגידים בנקאיים לזמן קצר‬
‫אשר אינם מוגבלים בשעבוד‪ ,‬שתקופתם המקורית אינה עולה על שלושה חודשים ממועד ההשקעה‬
‫או שעולה על שלושה חודשים אך הם ניתנים למשיכה מיידית ללא קנס‪ ,‬ומהווים חלק מניהול‬
‫המזומנים של הקבוצה‪.‬‬
‫ט‪.‬‬
‫פקדונות לזמן קצר‬
‫פקדונות בתאגידים בנקאיים לזמן קצר שתקופתם המקורית עולה על שלושה חודשים ממועד‬
‫ההשקעה‪ .‬הפקדונות מוצגים בהתאם לתנאי הפקדתם‪.‬‬
‫י‪.‬‬
‫הפרשה לחובות מסופקים‬
‫ההפרשה לחובות מסופקים נקבעת באופן ספציפי בגין חובות שלהערכת הנהלת החברה גבייתם‬
‫מוטלת בספק‪ .‬כמו כן‪ ,‬החברה מכירה בהפרשה בגין קבוצות לקוחות המוערכות באופן קבוצתי בגין‬
‫ירידת ערך בהתבסס על מאפייני סיכוני האשראי שלהם‪ .‬חובות לקוחות שחלה ירידה בערכם‪,‬‬
‫נגרעים במועד בו נקבע שחובות אלה אינם ניתנים לגבייה‪.‬‬
‫‪- 16 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫יא‪.‬‬
‫הכרה בהכנסה‬
‫הכנסות מוכרות ברווח הכולל או הפסד כאשר הן ניתנות למדידה באופן מהימן‪ ,‬צפוי שההטבות‬
‫הכלכליות הקשורות לעסקה יזרמו לחברה וכן העלויות שהתהוו או שיתהוו בגין העסקה ניתנות‬
‫למדידה באופן מהימן‪ .‬כאשר החברה פועלת כספק עיקרי ונושאת בסיכונים הנגזרים מהעסקה‬
‫ההכנסות מוצגות על בסיס ברוטו‪ .‬במקרים בהם החברה פועלת כסוכן מבלי לשאת בסיכונים‬
‫ובתשואות הנגזרים מהעסקה‪ ,‬ההכנסות מוצגות על בסיס נטו‪ .‬ההכנסות נמדדות על פי שוויה ההוגן‬
‫של התמורה בעסקה בניכוי הנחות ומסי מכירה‪.‬‬
‫להלן הקריטריונים הספציפיים בדבר הכרה בהכנסה אשר נדרש שיתקיימו לפני ההכרה בהכנסה‪:‬‬
‫הכנסות מדמי שכירות‬
‫הכנסות מדמי שכירות מוכרות לפי שיטת הקו הישר על פני תקופת השכירות‪ .‬עלייה קבועה בדמי‬
‫השכירות לאורך תקופת החוזה‪ ,‬מוכרת כהכנסה בהתאם לשיטת הקו הישר על פני תקופת השכירות‪.‬‬
‫הכנסות ריבית‬
‫הכנסות ריבית בגין נכסים פיננסיים‪ ,‬הנמדדים בעלות מופחתת ונכסים פיננסיים נושאי ריבית‬
‫המסווגים כזמינים למכירה‪ ,‬מוכרות על בסיס צבירה בשיטת הריבית האפקטיבית‪.‬‬
‫יב‪.‬‬
‫מסים על ההכנסה‬
‫מסים על ההכנסה ברווח או הפסד כוללים מסים שוטפים ומסים נדחים‪ .‬תוצאות המס בגין‬
‫מסים שוטפים או נדחים נזקפות לרווח או הפסד‪ ,‬למעט אם הן מתייחסות לפריטים הנזקפים‬
‫לרווח כולל אחר או להון‪ .‬במקרים אלה השפעת המס אף היא נזקפת לסעיף המתייחס ברווח‬
‫כולל אחר או בהון‪.‬‬
‫‪.1‬‬
‫מסים שוטפים‬
‫חבות בגין מסים שוטפים נקבעת תוך שימוש בשיעורי המס וחוקי המס שחוקקו או אשר‬
‫חקיקתם הושלמה למעשה‪ ,‬עד לתאריך הדיווח‪ ,‬וכן התאמות נדרשות בקשר לחבות המס‬
‫לתשלום בגין שנים קודמות‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫מסים נדחים‬
‫מסים נדחים מחושבים בגין הפרשים זמניים בין הסכומים הנכללים בדוחות הכספיים לבין‬
‫הסכומים המובאים בחשבון לצורכי מס‪.‬‬
‫יתרות המסים הנדחים מחושבות לפי שיעור המס הצפוי לחול כאשר הנכס ימומש או‬
‫ההתחייבות תסולק‪ ,‬בהתבסס על חוקי המס שחוקקו או אשר חקיקתם הושלמה למעשה עד‬
‫לתאריך הדיווח‪ .‬סכום המסים הנדחים ברווח או הפסד מבטא את השינויים ביתרות הנ"ל‬
‫בתקופת הדיווח‪ ,‬למעט בגין שינויים המיוחסים לפריטים הנזקפים לרווח כולל אחר או להון‪.‬‬
‫בכל תאריך דיווח נכסי מסים נדחים נבחנים ובמידה שלא צפוי ניצולם הם מופחתים‪,‬‬
‫הפרשים זמניים )כגון הפסדים מועברים לצורכי מס( בגינם לא הוכרו נכסי מסים נדחים‬
‫נבחנים בכל תאריך דיווח ובמידה שניצולם צפוי מוכר נכס מס נדחה מתאים‪.‬‬
‫המסים הנדחים בגין נדל"ן להשקעה המוחזק במטרה להשיב את מרבית )‪(substantially all‬‬
‫ההטבות הכלכליות הגלומות בו בדרך של מימוש ולא בדרך של שימוש‪ ,‬נמדדים לפי אופן‬
‫היישוב הצפוי של נכס הבסיס‪ ,‬על בסיס מימוש ולא שימוש‪.‬‬
‫‪- 17 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫בחישוב המסים הנדחים לא מובאים בחשבון המסים שהיו חלים במקרה של מימוש‬
‫ההשקעות בחברות מוחזקות‪ ,‬כל עוד מכירת ההשקעות בחברות מוחזקות אינה צפויה בעתיד‬
‫הנראה לעין‪ .‬כמו כן‪ ,‬לא הובאו בחשבון מסים נדחים בגין חלוקת רווחים על ידי חברות‬
‫מוחזקות כדיבידנדים‪ ,‬מאחר שחלוקת הדיבידנד אינה כרוכה בחבות מס נוספת‪ ,‬או בשל‬
‫מדיניות החברה שלא ליזום חלוקת דיבידנד על ידי חברה מאוחדת הגוררת חבות מס נוספת‪.‬‬
‫נכסי מסים נדחים והתחייבויות מסים נדחים מוצגים כנכסים לא שוטפים והתחייבויות לא‬
‫שוטפות‪ ,‬בהתאמה‪ .‬מסים נדחים מקוזזים אם קיימת זכות חוקית לקיזוז נכס מס שוטף כנגד‬
‫התחייבות מס שוטפת והמסים הנדחים מתייחסים לאותה ישות החייבת במס ולאותה רשות‬
‫מס‪.‬‬
‫יג‪.‬‬
‫חכירות‬
‫המבחנים לסיווג חכירה כמימונית או כתפעולית מבוססים על מהות ההסכמים והם נבחנים במועד‬
‫ההתקשרות על‪-‬פי הכללים להלן שנקבעו ב‪:IAS 17-‬‬
‫הקבוצה כחוכר‬
‫‪.1‬‬
‫חכירה מימונית‬
‫נכסים אשר כל הסיכונים וההטבות הקשורים לבעלות על הנכס הועברו לקבוצה‪ ,‬מסווגים‬
‫כחכירה מימונית‪ .‬הנכס החכור נמדד בתחילת תקופת החכירה לפי הנמוך מבין השווי ההוגן‬
‫של הנכס החכור או הערך הנוכחי של תשלומי החכירה המינימליים‪ .‬ההתחייבות בגין תשלומי‬
‫החכירה מוצגת בערך נוכחי‪ .‬תשלומי החכירה מוקצים בין הוצאות המימון ופרעון של‬
‫ההתחייבות לפי שיטת הריבית האפקטיבית‪.‬‬
‫הנכס בחכירה מופחת לאורך תקופת החיים השימושיים שלו‪ ,‬או תקופת החכירה כנמוך‬
‫שבהם‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫חכירה תפעולית‬
‫נכסים אשר לא מועברים באופן ממשי כל הסיכונים וההטבות הגלומים בבעלות על הנכס‬
‫החכור‪ ,‬מסווגים כחכירה תפעולית‪ .‬תשלומי החכירה מוכרים כהוצאה ברווח או הפסד בקו‬
‫ישר על פני תקופת החכירה‪.‬‬
‫הקבוצה כמחכיר‬
‫חכירה תפעולית‬
‫נכסים אשר לא מועברים באופן ממשי כל הסיכונים וההטבות הקשורים לבעלות על הנכס‪ ,‬מסווגים‬
‫כחכירה תפעולית‪ .‬עלויות ראשוניות ישירות שהתהוו בגין הסכם החכירה‪ ,‬מתווספות לעלות הנכס‬
‫המוחכר ומוכרות כהוצאה לאורך תקופת החכירה לפי אותו בסיס‪ .‬תקבולי החכירה מוכרים כהכנסה‬
‫ברווח או הפסד בקו ישר על פני תקופת החכירה‪ .‬תקבולי חכירה מותנים נזקפים לדוח רווח והפסד‬
‫כהכנסה במועד שבו לחברה זכאות לקבלם‪.‬‬
‫יד‪.‬‬
‫רכוש קבוע‬
‫פריטי הרכוש הקבוע מוצגים לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירות‪ ,‬בניכוי פחת שנצבר‪ ,‬בניכוי‬
‫הפסדים מירידת ערך שנצברו ואינם כוללים הוצאות תחזוקה שוטפת‪ .‬העלות כוללת חלקי חילוף‬
‫וציוד עזר המשמשים את הרכוש הקבוע‪.‬‬
‫רכיבי פריט רכוש קבוע בעלי עלות משמעותית ביחס לסך העלות של הפריט‪ ,‬מופחתים בנפרד‪ ,‬לפי‬
‫שיטת הרכיבים‪.‬‬
‫נכס בהקמה כולל את עלות החומרים‪ ,‬שכר עבודה ישיר‪ ,‬עלויות אשראי וכן כל עלות נוספת שניתן‬
‫לייחס במישרין להבאת הנכס למיקום ולמצב באופן שיוכל לפעול באופן שהתכוונה ההנהלה‪.‬‬
‫‪- 18 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫הפחת מחושב בשיעורים שנתיים שווים על בסיס שיטת הקו הישר לאורך תקופת החיים‬
‫השימושיים בנכס‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫ציוד משרדי‬
‫כלי רכב‬
‫שיפורים במושכר‬
‫מערכות סולאריות‬
‫‪%‬‬
‫בעיקר ‪%‬‬
‫‪6-33‬‬
‫‪15‬‬
‫‪10-33‬‬
‫‪5‬‬
‫‪33‬‬
‫‪15‬‬
‫‪10‬‬
‫‪5‬‬
‫שיפורים במושכר מופחתים לפי שיטת הקו הישר על פני תקופת השכירות )לרבות תקופת האופציה‬
‫להארכה שבידי הקבוצה שבכוונתה לממשה( או בהתאם לתקופת החיים המשוערת של השיפור‪ ,‬לפי‬
‫הקצר שבהם‪.‬‬
‫אורך החיים השימושיים‪ ,‬שיטת הפחת וערך השייר של כל נכס נבחנים לפחות בכל סוף שנה‬
‫והשינויים מטופלים כשינוי אומדן חשבונאי באופן של מכאן‪-‬ולהבא‪.‬‬
‫הפחתת נכסים מופסקת כמוקדם מבין המועד בו הנכס מסווג כמוחזק למכירה לבין המועד שבו‬
‫הנכס נגרע‪.‬‬
‫נכס נגרע מהדוחות הכספיים במועד המכירה או כאשר לא צפויות עוד הטבות כלכליות מהשימוש‬
‫בנכס‪ .‬רווח או הפסד מגריעת הנכס )המחושב כהפרש בין התמורה נטו מהגריעה והעלות המופחתת‬
‫בדוחות הכספיים( נכלל ברווח או הפסד בתקופה בה נגרע הנכס‪.‬‬
‫טו‪.‬‬
‫עלויות אשראי‬
‫הקבוצה מהוונת עלויות אשראי הקשורות לרכישה‪ ,‬הקמה או ייצור של נכסים כשירים אשר נדרשת‬
‫תקופת זמן משמעותית להכנתם‪ ,‬לשימושם המיועד או מכירתם‪.‬‬
‫היוון עלויות האשראי מתחיל במועד שבו הוצאו עלויות בגין הנכס עצמו‪ ,‬התחילו הפעולות להכנת‬
‫הנכס ונגרמו עלויות אשראי‪ ,‬ומסתיים כאשר הושלמו מהותית כל הפעולות להכנת הנכס הכשיר‬
‫לשימושו המיועד או למכירתו‪ .‬הסכום של עלויות האשראי המהוון בתקופת הדיווח כולל עלויות‬
‫אשראי ישירות ועלות אשראי כללי על פי שיעור היוון משוקלל‪.‬‬
‫טז‪.‬‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫נדל"ן להשקעה נמדד לראשונה לפי העלות כולל עלויות רכישה ישירות‪ .‬לאחר ההכרה הראשונית‪,‬‬
‫נדל"ן להשקעה נמדד בשווי ההוגן‪ ,‬אשר משקף את תנאי השוק במועד הדיווח‪ .‬רווחים או הפסדים‬
‫הנובעים משינויים בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה נזקפים לרווח או הפסד‪ .‬עם זאת‪ ,‬בנדל"ן‬
‫להשקעה בהקמה כשהשווי ההוגן אינו ניתן למדידה מהימנה‪ ,‬בשל אופי והיקף סיכוני הפרוייקט‪ ,‬אזי‬
‫הוא נמדד על פי עלותו‪ ,‬בניכוי הפסדים מירידת ערך במידה שקיימים‪ ,‬עד למועד השלמתו או עד‬
‫למועד שבו השווי ההוגן ניתן למדידה מהימנה או השלמת הבנייה‪ ,‬כמוקדם מביניהם‪.‬‬
‫לצורך קביעת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה מתבססת הקבוצה על הערכת שווי שמבוצעת על‬
‫ידי מעריכים חיצוניים בלתי תלויים שהינם מומחים בהערכות שווי של נדל"ן והינם בעלי הידע‬
‫והניסיון הנדרשים‪.‬‬
‫נדל"ן להשקעה נגרע כאשר הוא ממומש או כאשר נפסק השימוש בו ולא צפויות הטבות כלכליות‬
‫עתידיות ממימושו‪ .‬ההפרש בין התמורה נטו ממימוש הנכס לבין היתרה בדוחות הכספיים מוכר‬
‫ברווח או הפסד בתקופה שבה נגרע הנכס‪.‬‬
‫‪- 19 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫יז‪.‬‬
‫נכסים בלתי מוחשיים‬
‫נכסים בלתי מוחשיים הנרכשים בנפרד נמדדים עם ההכרה הראשונית לפי העלות בתוספת עלויות‬
‫רכישה ישירות‪ .‬נכסים בלתי מוחשיים הנרכשים בצירופי עסקים נמדדים לפי השווי ההוגן במועד‬
‫הרכישה‪ .‬עלויות בגין נכסים בלתי מוחשיים אשר פותחו באופן פנימי‪ ,‬למעט עלויות פיתוח‬
‫מהוונות‪ ,‬נזקפות לרווח או הפסד בעת התהוותן‪ .‬לאחר ההכרה הראשונית‪ ,‬נכסים בלתי מוחשיים‬
‫נמדדים על‪-‬פי עלותם בניכוי הפחתה מצטברת ובניכוי הפסדים מירידת ערך שנצברו‪.‬‬
‫נכסים בלתי מוחשיים בעלי אורך חיים שימושיים מוגדר‪ ,‬מופחתים על פני אורך החיים השימושיים‬
‫שלהם ונבחנת לגביהם ירידת ערך כאשר קיימים סימנים המצביעים על ירידת ערך‪ .‬תקופת ההפחתה‬
‫ושיטת ההפחתה של נכס בלתי מוחשי נבחנות לפחות בכל סוף שנה‪ .‬שינויים באורך החיים‬
‫השימושיים או בדפוס הצריכה הצפוי של ההטבות הכלכליות הצפויות לנבוע מהנכס מטופלים‬
‫כשינוי אומדן חשבונאי מכאן ולהבא‪ .‬הוצאות ההפחתה בגין נכסים בלתי מוחשיים בעלי אורך חיים‬
‫שימושיים מוגדר נזקפות לרווח או הפסד‪.‬‬
‫רווחים או הפסדים מגריעת נכס בלתי מוחשי נמדדים לפי ההפרש בין התמורה ממימוש‪ ,‬נטו ועלות‬
‫הנכס ונזקפים לרווח או הפסד‪.‬‬
‫תוכנות‬
‫נכסי הקבוצה כוללים מערכות מחשב המורכבות מחומרה ותוכנות‪ .‬תוכנות המהוות חלק אינטגרלי‬
‫מחומרה‪ ,‬אשר אינה יכולה לפעול ללא התוכנות המותקנות עליה‪ ,‬מסווגות כרכוש קבוע‪ .‬לעומת‬
‫זאת‪ ,‬רשיונות לתוכנות העומדות בפני עצמן ומוסיפות פונקציונליות נוספת לחומרה‪ ,‬מסווגים‬
‫כנכסים בלתי מוחשיים‪ .‬אורך תקופת החיים השימושיים של תוכנה הינו ‪ 3‬שנים‪.‬‬
‫יח‪.‬‬
‫ירידת ערך נכסים לא פיננסיים‬
‫החברה בוחנת את הצורך בירידת ערך נכסים לא פיננסיים כאשר ישנם סימנים כתוצאה מאירועים‬
‫או שינויים בנסיבות המצביעים על כך שהיתרה בדוחות הכספיים אינה ברת‪-‬השבה‪.‬‬
‫במקרים בהם היתרה בדוחות הכספיים של הנכסים הלא פיננסיים עולה על הסכום בר‪-‬ההשבה‬
‫שלהם‪ ,‬מופחתים הנכסים לסכום בר‪-‬ההשבה שלהם‪ .‬הסכום בר‪-‬ההשבה הינו הגבוה מבין שווי הוגן‬
‫בניכוי עלויות למכירה ושווי שימוש‪ .‬בהערכת שווי השימוש מהוונים תזרימי המזומנים הצפויים לפי‬
‫שיעור ניכיון לפני מס המשקף את הסיכונים הספציפיים לכל נכס‪ .‬בגין נכס שאינו מייצר תזרימי‬
‫מזומנים עצמאיים נקבע הסכום בר‪-‬ההשבה עבור היחידה מניבת המזומנים שאליה שייך הנכס‪.‬‬
‫הפסדים מירידת ערך נזקפים לרווח או הפסד‪.‬‬
‫הפסד מירידת ערך של נכס‪ ,‬למעט מוניטין‪ ,‬מבוטל רק כאשר חלו שינויים באומדנים ששימשו‬
‫בקביעת הסכום בר‪-‬ההשבה של הנכס מהמועד בו הוכר לאחרונה ההפסד מירידת הערך‪ .‬ביטול‬
‫ההפסד כאמור מוגבל לנמוך מבין סכום ירידת הערך של הנכס שהוכר בעבר )בניכוי פחת או הפחתה(‬
‫או סכום בר‪-‬ההשבה של הנכס‪ .‬לגבי נכס הנמדד לפי העלות‪ ,‬ביטול הפסד כאמור נזקף לרווח או‬
‫הפסד‪.‬‬
‫הקריטריונים הייחודיים להלן מיושמים בבחינת ירידת ערך של הנכסים הספציפיים הבאים‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫השקעה בחברה כלולה‬
‫החברה קובעת‪ ,‬לאחר יישום שיטת השווי המאזני‪ ,‬אם יש צורך להכיר בהפסד נוסף בגין‬
‫ירידת ערך של ההשקעה בחברות כלולות‪ .‬החברה קובעת בכל תאריך דיווח אם קיימת ראיה‬
‫אובייקטיבית לירידת ערך של ההשקעה בחברה כלולה‪ .‬בחינת ירידת הערך נעשית בהתייחס‬
‫להשקעה בכללותה‪ ,‬כולל המוניטין המיוחס לחברה הכלולה‪ .‬במידה שקיימת ראיה‬
‫אובייקטיבית כאמור‪ ,‬מוכר הפסד מירידת ערך‪ ,‬בסכום ההפרש בין הסכום בר‪-‬ההשבה של‬
‫ההשקעה בחברה הכלולה לבין ערכה בדוחות הכספיים‪ .‬ההפסד נזקף לרווח או הפסד לסעיף‬
‫"חלק הקבוצה ברווחי )בהפסדי( חברות כלולות‪ ,‬נטו"‪.‬‬
‫‪- 20 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫יט‪.‬‬
‫מכשירים פיננסיים‬
‫‪.1‬‬
‫נכסים פיננסיים‬
‫נכסים פיננסיים בתחולת ‪ IAS 39‬מוכרים במועד ההכרה הראשונית לפי שווי הוגן ובתוספת‬
‫עלויות עסקה ישירות‪ ,‬למעט לגבי נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד‪,‬‬
‫אשר לגביהם עלויות עסקה נזקפות לרווח או הפסד‪.‬‬
‫לאחר ההכרה הראשונית‪ ,‬הטיפול החשבונאי בנכסים פיננסיים מבוסס על סיווגם כמפורט‬
‫שלהלן‪:‬‬
‫א(‬
‫נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד‬
‫בקבוצה זו נכללים נכסים פיננסיים המוחזקים למסחר ונכסים פיננסיים אשר יועדו עם‬
‫ההכרה הראשונית בהם להיות מוצגים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד‪.‬‬
‫ב(‬
‫הלוואות וחייבים‬
‫הלוואות וחייבים הינן השקעות המוחזרות בתשלומים קבועים או הניתנים לקביעה‬
‫שאינם נסחרים בשוק פעיל‪ .‬לאחר ההכרה הראשונית‪ ,‬הלוואות מוצגות על פי תנאיהן‬
‫לפי העלות בניכוי עלויות עיסקה ישירות‪ ,‬תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית‪,‬‬
‫ובניכוי הפרשה לירידת ערך‪ .‬אשראי לזמן קצר מוצג לפי תנאיו‪ ,‬בדרך כלל בערכו‬
‫הנומינלי‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫התחייבויות פיננסיות‬
‫התחייבויות פיננסיות בתחולת ‪ IAS 39‬נמדדת בעלות מופחתת‪.‬‬
‫כל ההתחייבויות מוכרות לראשונה בשווי הוגן‪ ,‬הלוואות מוצגות בניכוי עלויות עיסקה‬
‫ישירות‪.‬‬
‫לאחר ההכרה הראשונית‪ ,‬הטיפול החשבונאי בהתחייבויות פיננסיות הינו כמפורט להלן‪:‬‬
‫התחייבויות פיננסיות בעלות מופחתת‬
‫לאחר ההכרה הראשונית‪ ,‬הלוואות‪ ,‬לרבות אגרות חוב‪ ,‬מוצגות על פי תנאיהן לפי העלות‬
‫בניכוי עלויות עסקה ישירות תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית‪ .‬הפחתת הריבית‬
‫האפקטיבית נזקפת לרווח והפסד לסעיף המימון‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫שווי הוגן‬
‫השווי ההוגן של מכשירים פיננסיים הנסחרים בשוק פעיל נקבע על ידי מחירי השוק בתאריך‬
‫הדיווח‪ .‬בגין מכשירים פיננסיים שלהם אין שוק פעיל‪ ,‬השווי ההוגן נקבע באמצעות שימוש‬
‫בשיטות הערכה‪ .‬שיטות אלו כוללות התבססות על עסקאות שבוצעו לאחרונה בתנאי שוק‪,‬‬
‫התייחסות לשווי השוק הנוכחי של מכשיר אחר דומה במהותו‪ ,‬היוון תזרימי מזומנים או‬
‫שיטות הערכה אחרות‪ .‬ראה באור ‪27‬ג'‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫קיזוז מכשירים פיננסיים‬
‫נכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות מקוזזים והסכום נטו מוצג בדוח על המצב הכספי אם‬
‫קיימת זכות שניתנת לאכיפה משפטית לקזז את הסכומים שהוכרו‪ ,‬וכן קיימת כוונה לסלק‬
‫את הנכס ואת ההתחייבות על בסיס נטו או לממש את הנכס ולסלק את ההתחייבות במקביל‪.‬‬
‫‪- 21 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫‪.5‬‬
‫מכשירים פיננסיים מורכבים‬
‫אגרות חוב להמרה‪ ,‬הכוללות רכיב המרה הוני ורכיב של התחייבות‪ ,‬מפוצלות לשני רכיבים‪.‬‬
‫הפיצול כאמור‪ ,‬מחושב על ידי קביעה של הרכיב ההתחייבותי בהתבסס על השווי ההוגן של‬
‫התחייבות דומה ללא אופציית המרה‪ .‬הערך של רכיב ההמרה ההוני נקבע כערך שייר ומחושב‬
‫כהפרש בין סך התמורה שהתקבלה בגין אגרות החוב להמרה לבין הסכום שיוחס לרכיב‬
‫ההתחייבותי ובהתאם לכך מוצג בתקופות עוקבות‪ .‬עלויות עסקה ישירות הוקצו בין רכיב‬
‫ההון ורכיב ההתחייבות על בסיס יחס ההקצאה של התמורה לרכיבי ההון וההתחייבות‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫הנפקת ניירות ערך בחבילה‬
‫בהנפקה של ניירות ערך בחבילה‪ ,‬מוקצית התמורה שהתקבלה )לפני הוצאות הנפקה( לניירות‬
‫הערך שהונפקו בחבילה בהתאם לסדר ההקצאה להלן‪ :‬נגזרים פיננסיים ומכשירים פיננסיים‬
‫אחרים המוצגים בשווי הוגן מידי תקופה‪ .‬לאחר מכן נקבע השווי ההוגן עבור התחייבויות‬
‫פיננסיות ומכשירים מורכבים )כגון אגרות חוב להמרה( המוצגים בעלות מופחתת‪ .‬התמורה‬
‫המוקצית עבור מכשירים הוניים נקבעת כערך שייר‪ .‬עלויות ההנפקה מוקצות לכל רכיב‬
‫בהתאם ליחס הסכומים שנקבע לכל רכיב בחבילה‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫גריעת מכשירים פיננסיים‬
‫א(‬
‫נכסים פיננסיים‬
‫נכס פיננסי נגרע כאשר פקעו הזכויות החוזיות לקבלת תזרימי המזומנים מהנכס‬
‫הפיננסי‪ ,‬או כאשר החברה העבירה את הזכויות החוזיות לקבלת תזרימי המזומנים‬
‫מהנכס הפיננסי או כאשר נטלה על עצמה מחויבות לשלם את תזרימי המזומנים‬
‫שהתקבלו במלואם לצד השלישי‪ ,‬ללא עיכוב משמעותי‪ .‬בנוסף העבירה באופן ממשי‬
‫את כל הסיכונים וההטבות הקשורים לנכס‪ ,‬או לא העבירה ואף לא הותירה באופן‬
‫ממשי את כל הסיכונים וההטבות הקשורים לנכס אך העבירה את השליטה על הנכס‪.‬‬
‫ב(‬
‫התחייבויות פיננסיות‬
‫התחייבות פיננסית נגרעת כאשר היא מסולקת‪ ,‬דהיינו ההתחייבות נפרעה‪ ,‬בוטלה או‬
‫פקעה‪ .‬התחייבות פיננסית מסולקת כאשר החייב )הקבוצה( פורע את ההתחייבות על‬
‫ידי תשלום במזומן‪ ,‬בנכסים פיננסיים אחרים‪ ,‬בסחורות או שירותים‪ ,‬או משוחרר‬
‫משפטית מההתחייבות‪.‬‬
‫‪.8‬‬
‫ירידת ערך נכסים פיננסיים‬
‫הקבוצה בוחנת בכל תאריך דיווח האם קיימת ראיה אובייקטיבית לירידת ערך נכס פיננסי או‬
‫קבוצה של הנכסים הפיננסיים הבאים‪:‬‬
‫נכסים פיננסיים המוצגים בעלות מופחתת‬
‫ראייה אובייקטיבית לירידת ערך קיימת כאשר אירוע אחד או יותר השפיעו באופן שלילי על‬
‫אומדן תזרימי המזומנים העתידיים מהנכס לאחר מועד ההכרה‪ .‬ראיות לירידת ערך‪ ,‬כוללות‪,‬‬
‫בין היתר‪ ,‬סימנים לכך שלחייב קשיים פיננסיים‪ ,‬לרבות קשיי נזילות ואי יכולת לעמוד‬
‫בתשלומי קרן או ריבית‪ .‬סכום ההפסד הנזקף לרווח או הפסד נמדד כהפרש בין יתרת הנכס‬
‫בדוחות הכספיים לבין הערך הנוכחי של אומדן תזרימי המזומנים העתידיים )שאינם כוללים‬
‫הפסדי אשראי עתידיים שטרם התהוו(‪ ,‬המהוונים בהתאם לשיעור הריבית האפקטיבית‬
‫המקורית של הנכס הפיננסי )שיעור הריבית האפקטיבית שחושב בעת ההכרה לראשונה(‪ .‬אם‬
‫הנכס הפיננסי נושא ריבית משתנה‪ ,‬ההיוון נעשה בהתאם לשיעור הריבית האפקטיבית‬
‫הנוכחית‪ .‬יתרת הנכס בדוחות הכספיים מוקטנת באמצעות רישום הפרשה )ראה גם לעיל‬
‫הפרשה לחובות מסופקים(‪ .‬בתקופות עוקבות הפסד מירידת ערך מבוטל כאשר ניתן לייחס‬
‫באופן אובייקטיבי את השבת ערכו של הנכס לאירוע שהתרחש לאחר ההכרה בהפסד‪ .‬ביטול‬
‫כאמור נזקף לרווח או הפסד עד לגובה ההפסד שהוכר‪.‬‬
‫‪- 22 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫כ‪.‬‬
‫מכשירים פיננסיים נגזרים לצורכי גידור )הגנה(‬
‫הקבוצה מבצעת לעתים התקשרויות במכשירים פיננסיים נגזרים כגון חוזי אקדמה )‪ (Forward‬בגין‬
‫מטבע חוץ ועסקאות החלפה של שיעורי ריבית )‪ (IRS‬כדי להגן על עצמה מפני הסיכונים הכרוכים‬
‫בתנודות בשערי החליפין של מטבע חוץ ובשיעורי הריבית‪ .‬נגזרים פיננסיים אלה מוכרים לראשונה‬
‫לפי השווי ההוגן‪ .‬לאחר ההכרה הראשונית הנגזרים הפיננסיים נמדדים לפי שווי הוגן‪ .‬נגזרים‬
‫מוכרים בדוח על המצב הכספי כנכסים כשהשווי ההוגן שלהם חיובי וכהתחייבויות כשהשווי ההוגן‬
‫שלהם שלילי‪.‬‬
‫רווחים או הפסדים הנובעים משינויים בשווי ההוגן של נגזרים שאינם משמשים למטרות גידור‬
‫נזקפים מיידית לרווח או הפסד‪.‬‬
‫למטרת דיווח חשבונאי‪ ,‬עסקאות גידור )הגנה( מסווגות כדלקמן‪:‬‬
‫גידור תזרימי מזומנים ‪ -‬כנגד החשיפה לשינויים בתזרימי המזומנים שאינם ניתנים לייחוס לסיכון‬
‫מסוים בקשר עם נכס או התחייבות שהוכרו‪.‬‬
‫במועד ההתקשרות הקבוצה ייעדה ותיעדה את סוג הגידור שהיא בחרה ליישם לצורכי דיווח‬
‫חשבונאי ואת יעדי ואסטרטגיית ניהול הסיכונים לגבי גידור זה‪ .‬התיעוד כולל זיהוי של המכשיר‬
‫המגדר‪ ,‬הפריט או העסקה המגודרים‪ ,‬מהות הסיכון המגודר וכיצד החברה מעריכה את אפקטיביות‬
‫מכשיר הגידור בפועל‪ ,‬מול הציפיות מהמכשיר המגדר להגן באופן אפקטיבי על הסיכון המגודר‪.‬‬
‫בחינת אפקטיביות הגידור נעשית על בסיס שוטף בכל תקופת דיווח‪.‬‬
‫עסקאות גידור העונות על הקריטריונים של עסקאות גידור )הגנה( מטופלות כדלקמן‪:‬‬
‫גידור תזרימי מזומנים‬
‫החלק האפקטיבי של השינויים בשווי ההוגן של המכשיר המגדר מוכר בהון כרווח )הפסד( כולל אחר‬
‫בעוד שהחלק הלא אפקטיבי מוכר מיידית לרווח או הפסד‪.‬‬
‫רווח )הפסד( כולל אחר מועבר לרווח או הפסד כאשר תוצאות עסקת הגידור נזקפות לרווח או‬
‫הפסד‪ ,‬לדוגמה‪ ,‬כאשר ההכנסה או ההוצאה שגודרה מוכרת ברווח או הפסד‪.‬‬
‫כא‪.‬‬
‫הפרשות‬
‫הפרשה בהתאם ל‪ IAS 37-‬מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחויבות בהווה )משפטית או משתמעת(‬
‫כתוצאה מאירוע שהתרחש בעבר‪ ,‬צפוי שיידרש שימוש במשאבים כלכליים על מנת לסלק את‬
‫המחויבות וניתן לאמוד אותה באופן מהימן‪ .‬כאשר הקבוצה צופה שחלק או כל ההוצאה תוחזר‬
‫לחברה‪ ,‬כגון בחוזה ביטוח‪ ,‬ההחזר יוכר כנכס נפרד‪ ,‬רק במועד בו קיימת וודאות למעשה לקבלת‬
‫הנכס‪ .‬ההוצאה תוכר בדוח רווח והפסד בניכוי החזר ההוצאה‪.‬‬
‫להלן סוגי ההפרשות שנכללו בדוחות הכספיים‪:‬‬
‫תביעות משפטיות‬
‫הפרשה בגין תביעות מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחוייבות משפטית בהווה או מחוייבות‬
‫משתמעת כתוצאה מאירוע שהתרחש בעבר‪ ,‬כאשר יותר סביר מאשר לא )‪ (more likely than not‬כי‬
‫הקבוצה תידרש למשאביה הכלכליים לסילוק המחוייבות וניתן לאמוד אותה באופן מהימן‪.‬‬
‫‪- 23 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫כב‪.‬‬
‫התחייבויות בשל הטבות לעובדים‬
‫בקבוצה קיימים מספר סוגי הטבות לעובדים‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫הטבות עובד לזמן קצר‬
‫הטבות לעובדים לזמן קצר כוללות משכורות‪ ,‬ימי חופשה‪ ,‬מחלה‪ ,‬הבראה והפקדות מעסיק‬
‫לביטוח לאומי ומוכרות כהוצאה עם מתן השירותים‪ .‬התחייבות בגין בונוס במזומן או תוכנית‬
‫להשתתפות ברווחים‪ ,‬מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחוייבות משפטית או משתמעת לשלם‬
‫את הסכום האמור בגין שירות שניתן על ידי העובד בעבר וניתן לאמוד באופן מהימן את‬
‫הסכום‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫הטבות לאחר סיום העסקה‬
‫התוכניות ממומנות בדרך כלל על ידי הפקדות לחברות ביטוח והן מסווגות כתוכניות להפקדה‬
‫מוגדרת וכן כתוכניות להטבה מוגדרת‪.‬‬
‫לקבוצה תוכניות להפקדה מוגדרת‪ ,‬בהתאם לסעיף ‪ 14‬לחוק פיצויי פיטורין שלפיהן הקבוצה‬
‫משלמת באופן קבוע תשלומים מבלי שתהיה לה מחוייבות משפטית או משתמעת לשלם‬
‫תשלומים נוספים גם אם בקרן לא הצטברו סכומים מספיקים כדי לשלם את כל ההטבות‬
‫לעובד המתייחסות לשירות העובד בתקופה השוטפת ובתקופות קודמות‪.‬‬
‫הפקדות לתוכנית להפקדה מוגדרת בגין פיצויים או בגין תגמולים‪ ,‬מוכרות כהוצאה בעת‬
‫ההפקדה לתוכנית במקביל לקבלת שירותי העבודה מהעובד‪.‬‬
‫בנוסף לקבוצה תוכנית להטבה מוגדרת בגין תשלום פיצויים בהתאם לחוק פיצויי פיטורין‪.‬‬
‫לפי החוק‪ ,‬זכאים עובדים לקבל פיצויים עם פיטוריהם או עם פרישתם‪ .‬ההתחייבות בשל‬
‫סיום העסקה נמדדת לפי שיטת שווי אקטוארי של יחידת הזכאות החזויה‪ .‬החישוב‬
‫האקטוארי מביא בחשבון עליות שכר עתידיות ושיעור עזיבת עובדים‪ ,‬וזאת על בסיס הערכה‬
‫של עיתוי התשלום‪ .‬הסכומים מוצגים על בסיס היוון תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים‪,‬‬
‫לפי שיעורי הריבית של אגרות חוב ממשלתיות‪ ,‬אשר מועד פרעונן דומה לתקופת ההתחייבות‬
‫המתייחסת לפיצויי הפרישה‪.‬‬
‫החברה מפקידה כספים בגין התחייבויותיה לתשלום פיצויים לחלק מעובדיה באופן שוטף‬
‫בקרנות פנסיה וחברות ביטוח )להלן ‪ -‬נכסי התוכנית(‪ .‬נכסי התוכנית הם נכסים המוחזקים‬
‫על ידי קרן הטבות עובד לזמן ארוך או בפוליסות ביטוח כשירות‪ .‬נכסי התוכנית אינם זמינים‬
‫לשימוש נושי הקבוצה‪ ,‬ולא ניתן לשלמם ישירות לקבוצה‪.‬‬
‫כג‪.‬‬
‫עסקאות תשלום מבוסס מניות‬
‫עובדים של החברה זכאים להטבות בדרך של תשלום מבוסס מניות המסולקות במכשירים הוניים‬
‫)להלן ‪ -‬עסקאות המסולקות בהון(‪.‬‬
‫עסקאות המסולקות במכשירים הוניים‬
‫עלות העסקאות עם עובדים המסולקות במכשירים הוניים נמדדת לפי השווי ההוגן של המכשירים‬
‫ההוניים במועד ההענקה‪ .‬השווי ההוגן נקבע באמצעות שימוש במודל תמחור אופציות מקובל‪.‬‬
‫עלות העסקאות המסולקות במכשירים הוניים מוכרת ברווח או הפסד יחד עם גידול מקביל בהון על‬
‫פני התקופה שבה תנאי הביצוע ו‪/‬או השירות מתקיימים ומסתיימת במועד שבו העובדים‬
‫הרלוונטיים זכאים לגמול )להלן ‪ -‬תקופת ההבשלה(‪ .‬ההוצאה המצטברת המוכרת בגין עסקאות‬
‫המסולקות במכשירים הוניים בתום כל מועד דיווח עד למועד ההבשלה משקפת את מידת חלוף‬
‫תקופת ההבשלה ואת האומדן הטוב ביותר של הקבוצה לגבי מספר המכשירים ההוניים שיבשילו‬
‫בסופו של דבר‪ .‬ההוצאה או ההכנסה בדוח על הרווח הכולל משקפת את השינוי בין ההוצאה‬
‫שנצברה עד לסוף התקופה המדווחת לבין זו שנצברה עד לסוף התקופה הקודמת‪.‬‬
‫‪- 24 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :2‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית )המשך(‬
‫הוצאה בגין הענקות שאינן מבשילות בסופו של דבר אינה מוכרת‪ ,‬למעט הענקות שההבשלה שלהן‬
‫תלויה בתנאי שוק אשר מטופלות כהענקות שהבשילו ללא קשר לקיום תנאי השוק‪ ,‬בהנחה שכל‬
‫שאר תנאי ההבשלה )שירות ו‪/‬או ביצוע( התקיימו‪.‬‬
‫כד‪.‬‬
‫רווח )הפסד( למניה‬
‫רווח למניה מחושב על ידי חלוקה של הרווח הנקי המיוחס לבעלי מניות החברה במספר המניות‬
‫הרגילות המשוקלל הקיים בפועל במהלך התקופה‪.‬‬
‫מניות רגילות פוטנציאליות )ניירות ערך המירים כדוגמת אגרות חוב להמרה‪ ,‬כתבי אופציה‬
‫ואופציות לעובדים( נכללות בחישוב הרווח המדולל למניה במידה שהשפעתן מדללת את הרווח‬
‫למניה מפעילויות נמשכות‪ .‬מניות רגילות פוטנציאליות שהומרו במהלך התקופה נכללות ברווח‬
‫המדולל למניה רק עד למועד ההמרה‪ ,‬ומאותו מועד נכללות ברווח הבסיסי למניה‪ .‬חלקה של החברה‬
‫ברווחי חברות מוחזקות מחושב לפי חלקה ברווח למניה של אותן חברות מוחזקות מוכפל במספר‬
‫המניות המוחזקות על ידי החברה‪.‬‬
‫באור ‪- :3‬‬
‫עיקרי השיקולים‪ ,‬האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספיים‬
‫בתהליך יישום עיקרי המדיניות החשבונאית בדוחות הכספיים‪ ,‬הפעילה הקבוצה שיקול דעת ושקלה את‬
‫השיקולים לגבי הנושאים הבאים‪ ,‬שלהם ההשפעה המהותית על הסכומים שהוכרו בדוחות הכספיים‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫השיקולים‬
‫‪-‬‬
‫סיווג חכירה‬
‫לצורך הבחינה האם יש לסווג חכירה כמימונית או תפעולית‪ ,‬בוחנת החברה האם החכירה‬
‫מעבירה במהותה את כל הסיכונים וההטבות הנלווים לבעלות בנכס‪ .‬בכלל זאת בוחנת‬
‫החברה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את קיומה של אופציית רכישה במחיר הזדמנותי‪ ,‬את תקופת החכירה‬
‫ביחס לאורך החיים הכלכלי של הנכס ואת הערך הנוכחי של תשלומי החכירה המינימליים‬
‫ביחס לשווי ההוגן של הנכס‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫קביעת השווי ההוגן של עסקאות תשלום מבוסס מניות‬
‫השווי ההוגן של עסקאות תשלום מבוסס מניות נקבע באמצעות שימוש במודל תמחור‬
‫אופציות מקובל‪ .‬המודל מתבסס על נתוני מחיר המניה ומחיר המימוש ועל הנחות בדבר‬
‫תנודתיות צפויה‪ ,‬אורך החיים הצפוי‪ ,‬דיבידנד צפוי ושיעור ריבית חסרת סיכון‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫אומדנים והנחות‬
‫בעת הכנת הדוחות הכספיים‪ ,‬נדרשת ההנהלה להסתייע באומדנים‪ ,‬והנחות המשפיעים על יישום‬
‫המדיניות החשבונאית ועל הסכומים המדווחים של נכסים‪ ,‬התחייבויות‪ ,‬הכנסות והוצאות‪ .‬שינויים‬
‫באומדנים החשבונאיים נזקפים בתקופה בה נעשה שינוי האומדן‪.‬‬
‫להלן ההנחות העיקריות שנעשו בדוחות הכספיים בקשר לאי הודאות לתאריך הדיווח ואומדנים‬
‫קריטיים שחושבו על ידי הקבוצה ואשר שינוי מהותי באומדנים ובהנחות עשוי לשנות את ערכם של‬
‫נכסים והתחייבויות בדוחות הכספיים בשנה העוקבת‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫נדל"ן להשקעה הניתן למדידה מהימנה מוצג לפי שווי הוגן לתאריך הדיווח כאשר שינויים‬
‫בשווי ההוגן נזקפים לרווח או הפסד‪ .‬השווי ההוגן נקבע בדרך כלל על ידי מעריכי שווי‬
‫חיצוניים בלתי תלויים‪ ,‬בהתאם להערכות שווי כלכליות הכוללות שימוש בטכניקות הערכה‬
‫והנחות לגבי אומדנים של תזרימי מזומנים עתידיים הצפויים מהנכס ואומדן שיעור היוון‬
‫מתאים לתזרימי מזומנים אלה‪ .‬אם ניתן‪ ,‬השווי ההוגן נקבע בהתייחס לעסקאות שנעשו‬
‫לאחרונה בנדל"ן בעל אופי ומיקום דומים לזה המוערך‪.‬‬
‫‪- 25 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :3‬‬
‫עיקרי השיקולים‪ ,‬האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספיים )המשך(‬
‫במדידת השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה נדרשים מעריכי השווי והנהלת החברה להשתמש‬
‫בהנחות מסוימות לגבי שיעורי התשואה הנדרשים לגבי נכסי הקבוצה‪ ,‬מחירי ההשכרה‬
‫העתידיים‪ ,‬שיעורי התפוסה‪ ,‬חידושי חוזים‪ ,‬הסתברות להשכרת שטחים פנויים‪ ,‬הוצאות‬
‫תפעול הנכסים‪ ,‬איתנותם הפיננסית של השוכרים והשלכות הנובעות מהשקעות שיידרשו‬
‫לפיתוח עתידי‪ ,‬על מנת להעריך את תזרימי המזומנים העתידיים מהנכסים‪ .‬שינוי בהנחות‬
‫המשמשות במדידת הנדל"ן להשקעה עשוי לגרום לשינוי בשווי ההוגן‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫מדידה מהימנה של נדל"ן להשקעה בהקמה‬
‫לצורך הבחינה האם השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה בהקמה ניתן למדידה מהימנה‪ ,‬מביאה‬
‫הקבוצה בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את הקריטריונים הרלוונטיים הבאים‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪.6‬‬
‫‪.7‬‬
‫מיקום הנדל"ן בהקמה באיזור שבו השוק מפותח ונזיל‪.‬‬
‫ציטוט מחיר מעסקאות אחרונות או הערכות קודמות של רכישה או מכירה של נכסים‬
‫במצב ומיקום דומים‪.‬‬
‫חתימה על הסכם הקמה עם קבלן מבצע‪.‬‬
‫השגת היתרי בניה‪.‬‬
‫אחוז מהשטחים המיועדים להשכרה אשר הושכר מראש לשוכרים‪.‬‬
‫אומדן מהימן של עלויות הקמה‪.‬‬
‫אומדן מהימן של שווי הנכס המוגמר‪.‬‬
‫כאשר בחינת הגורמים לעיל מעלה כי שוויו ההוגן של הנדל"ן להשקעה בהקמה ניתן למדידה‬
‫מהימנה‪ ,‬הנדל"ן נמדד לפי שוויו ההוגן בהתאם למדיניות הקבוצה לגבי נדל"ן להשקעה‪ .‬כאשר‬
‫מדידה מהימנה אינה אפשרית‪ ,‬נדל"ן להשקעה בהקמה נמדד לפי עלות בניכוי הפסד מירידת‬
‫ערך‪ ,‬במידה שקיים‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫תביעות משפטיות‬
‫בהערכות סיכויי תוצאות התביעות המשפטיות שהוגשו נגד החברה וחברות מוחזקות שלה‪,‬‬
‫הסתמכו החברות על חוות דעת יועציהן המשפטיים‪ .‬הערכות אלה של היועצים המשפטיים‬
‫מתבססות על מיטב שיפוטם המקצועי‪ ,‬בהתחשב בשלב בו מצויים ההליכים‪ ,‬וכן על הניסיון‬
‫המשפטי שנצבר בנושאים השונים‪ .‬מאחר שתוצאות התביעות תקבענה בבתי המשפט‪,‬‬
‫עלולות תוצאות אלה להיות שונות מהערכות אלה‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫הלוואות מתאגידים בנקאיים‬
‫הלוואות מתאגידים בנקאיים אשר נרכשו במסגרת צירוף עסקים מוצגים למועד הרכישה‬
‫בהתאם לשוויים ההוגן‪ .‬השווי ההוגן נקבע על ידי מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי בהתאם‬
‫להערכות שווי כלכליות הכוללות שימוש בטכניקות הערכה והנחות לגבי אומדנים של תזרימי‬
‫מזומנים עתידיים הצפויים מההתחייבות ואומדן שיעור היוון מתאים לתזרימי מזומנים אלה‪.‬‬
‫באור ‪- :4‬‬
‫גילוי לתקני ‪ IFRS‬חדשים בתקופה שלפני יישומם‬
‫‪ - IAS 1‬הצגת דוחות כספיים‬
‫בחודש יוני ‪ 2011‬פרסם ה‪ IASB-‬תיקון ל‪) IAS 1-‬להלן ‪ -‬התיקון(‪ .‬התיקון עוסק בנושא הצגת רווח כולל‬
‫אחר‪ .‬בהתאם לתיקון‪ ,‬פריטים אשר ניתן להעבירם לרווח או הפסד בתקופה מאוחרת יותר )למשל‪ ,‬בעת‬
‫גריעה או יישוב( יוצגו בנפרד מהפריטים אשר לא יועברו לרווח או הפסד לעולם‪.‬‬
‫התיקון ייושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪ ,2013 ,‬או‬
‫לאחריו‪ .‬החברה תאמץ את התיקון בדוחות הכספיים החל ממועד תחילת יישום התקן בשנת ‪.2013‬‬
‫‪- 26 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :4‬‬
‫גילוי לתקני ‪ IFRS‬חדשים בתקופה שלפני יישומם )המשך(‬
‫‪) IAS 19‬מתוקן( ‪ -‬הטבות עובד‬
‫ה‪ IASB-‬פירסם מספר תיקונים ל‪ .IAS 19-‬עיקרי התיקונים הם‪:‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫מדידה מחדש של התחייבות להטבה מוגדרת‪ ,‬נטו )לשעבר רווחים והפסדים אקטואריים( תוכר‬
‫ברווח הכולל האחר ולא ייזקפו לרווח או הפסד‪.‬‬
‫שיטת "הרצועה"‪ ,‬אשר אפשרה דחייה של רווחים או הפסדים אקטואריים מבוטלת‪.‬‬
‫הכנסות בגין נכסי התכנית תוכרנה ברווח או הפסד בהתבסס על שיעור היוון שמשמש למדידת‬
‫ההתחייבויות בשל הטבות לעובדים‪ .‬התשואה על נכסי התכנית למעט הכנסות כאמור‪ ,‬הכלולות‬
‫ברווח והפסד‪ ,‬יכללו כחלק מהמדידה מחדש של ההתחייבות להטבה מוגדרת‪.‬‬
‫האבחנה בין הטבות עובד לטווח קצר לבין הטבות עובד לטווח ארוך תתבסס על מועד הסילוק‬
‫הצפוי ולא על המועד בו קמה זכאות העובד להטבות‪.‬‬
‫עלות שירותי עבר הנובעת משינויים בתכנית תוכר מיידית‪.‬‬
‫התקן ייושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪ 2013 ,‬או‬
‫לאחריו‪ .‬אימוץ מוקדם אפשרי‪.‬‬
‫להערכת החברה‪ ,‬לתקן לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪ - IAS 32‬מכשירים פיננסיים‪ :‬הצגה ו‪ - IFRS 7 -‬מכשירים פיננסיים‪ :‬גילוי‬
‫ה‪ IASB-‬פירסם תיקונים ל‪) IAS 32-‬להלן ‪ -‬התיקונים ל‪ (IAS 32 -‬בנושא קיזוז נכסים פיננסיים והתחייבויות‬
‫פיננסיות‪ .‬התיקונים ל‪ IAS 32 -‬מבהירים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את משמעות המונח "קיימת באופן מיידי )‪(currently‬‬
‫זכות משפטית ניתנת לאכיפה לקזז" )להלן ‪ -‬הזכות לקזז(‪ .‬התיקונים ל‪ IAS 32 -‬קובעים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬כי הזכות‬
‫לקזז חייבת להיות ניתנת לאכיפה משפטית לא רק במהלך העסקים הרגיל של הצדדים לחוזה אלא גם‬
‫במקרה של פשיטת רגל או חדלות פירעון של אחד הצדדים‪ .‬כמו כן‪ ,‬התיקונים ל‪ IAS 32 -‬קובעים שעל מנת‬
‫שהזכות לקזז תהיה קיימת באופן מיידי‪ ,‬אסור שהיא‬
‫תהיה תלויה באירוע עתידי או שיהיו פרקי זמן שבהם היא לא תחול‪ ,‬או שיהיו אירועים שיגרמו לפקיעתה‪.‬‬
‫ה‪ IASB-‬פירסם גם תיקונים ל‪) IFRS 7-‬להלן ‪ -‬התיקונים ל‪ (IFRS 7 -‬בנושא קיזוז נכסים פיננסיים‬
‫והתחייבויות פיננסיות‪ .‬בהתאם לתיקונים ל‪ IFRS 7 -‬נדרשת החברה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬לתת מידע על זכויות קיזוז‬
‫ועל הסדרים קשורים )כגון הסכמים בנושא בטוחות(‪ ,‬כמו כן נדרש לתת מידע על הרכב הסכומים שקוזזו‬
‫וכן לתת מידע על סכומים הכפופים להסדרים שמאפשרים קיזוז אולם אינם עומדים בכל הקריטריונים‬
‫לקיזוז שנקבעו ב‪.IAS 32 -‬‬
‫התיקונים ל‪ IAS 32 -‬ייושמו למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪,‬‬
‫‪ 2014‬או לאחריו‪ .‬אימוץ מוקדם אפשרי‪ ,‬אולם נדרש לתת גילוי לעובדה זו וכן לתת את הגילויים הנדרשים‬
‫על פי התיקונים ל‪ IFRS 7 -‬כאמור לעיל‪ .‬התיקונים ל‪ IFRS 7 -‬ייושמו למפרע החל מהדוחות הכספיים‬
‫לתקופות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪ 2013 ,‬או לאחריו‪.‬‬
‫להערכת החברה‪ ,‬לתיקונים ל‪ IAS 32 -‬לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים‪ .‬הגילויים‬
‫הנדרשים לפי התיקונים ל‪ IFRS 7 -‬ייכללו בדוחות הכספיים של החברה‪.‬‬
‫‪ - IFRS 9‬מכשירים פיננסיים‬
‫‪.1‬‬
‫ה‪ IASB-‬פירסם את החלק הראשון בשלב הראשון )‪ (phase 1‬של ‪ - IFRS 9‬מכשירים פיננסיים‪ ,‬כחלק‬
‫מפרוייקט החלפת ‪ - IAS 39‬מכשירים פיננסיים‪ :‬הכרה ומדידה‪) IFRS 9 .‬להלן ‪ -‬התקן( מתמקד בעיקר‬
‫בסיווג ובמדידה של נכסים פיננסיים והוא חל על כל הנכסים הפיננסיים שבתחולת ‪.IAS 39‬‬
‫תאריך התחילה של התקן הוא ‪ 1‬בינואר‪ .2015 ,‬אימוץ מוקדם אפשרי‪.‬‬
‫‪- 27 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :4‬‬
‫גילוי לתקני ‪ IFRS‬חדשים בתקופה שלפני יישומם )המשך(‬
‫‪.2‬‬
‫פורסמו תיקונים בנושא גריעה ובנושא התחייבויות פיננסיות‪.‬‬
‫תאריך התחילה של התיקונים הוא ‪ 1‬בינואר‪.2015 ,‬‬
‫להערכת החברה‪ ,‬לתקן לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪ - IFRS 13 ,IFRS 12 ,IFRS 11 ,IFRS 10‬דוחות כספיים מאוחדים‪ ,‬הסדרים משותפים‪ ,‬גילוי בדבר זכויות‬
‫בישויות אחרות‪ ,‬מדידת שווי הוגן‬
‫ה‪ IASB-‬פירסם ארבעה תקנים חדשים‪ IFRS 10 :‬דוחות כספיים מאוחדים‪ IFRS 11 ,‬הסדרים משותפים‪,‬‬
‫‪ IFRS 12‬גילוי בדבר זכויות בישויות אחרות )להלן ‪ -‬התקנים החדשים( וכן את ‪ IFRS 13‬מדידת שווי הוגן‪,‬‬
‫ותיקן שני תקנים קיימים ‪) IAS 27R‬מתוקן ‪ (2011‬דוחות כספיים נפרדים ו‪) IAS 28R-‬מתוקן ‪ (2011‬השקעות‬
‫בחברות כלולות ובעסקאות משותפות‪.‬‬
‫התקנים החדשים ייושמו למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪,‬‬
‫‪ ,2013‬או לאחריו‪ .‬אימוץ מוקדם אפשרי‪ ,‬אולם אם חברה בוחרת לבצעו‪ ,‬עליה לאמץ את התקנים החדשים‬
‫כמכלול אחד )למעט דרישות הגילוי על פי ‪ IFRS 12‬שניתן לאמצן בנפרד(‪ .‬התקנים כוללים הוראות מעבר‬
‫עם הקלות מסוימות בעת היישום לראשונה‪.‬‬
‫להלן עיקרי הוראות התקנים האמורים והשפעותיהם הצפויות על החברה‪:‬‬
‫‪ - IFRS 10‬דוחות כספיים מאוחדים‬
‫‪) IFRS 10‬להלן ‪ -‬תקן ‪ (10‬מחליף את ‪ IAS 27‬בדבר הטיפול החשבונאי בדוחות כספיים מאוחדים‪ ,‬וכן כולל‬
‫את הטיפול החשבונאי באיחוד ישויות מובנות )‪ (structured entities‬שטופלו בעבר ב‪ SIC 12-‬איחוד ‪ -‬ישויות‬
‫למטרות מיוחדות‪.‬‬
‫על פי תקן ‪ 10‬על מנת שתתקיים שליטה נדרש קיומם של כוח )‪ (power‬וחשיפה או זכות לתשואות משתנות‬
‫)‪ (variable returns‬מהחברה המושקעת‪ .‬כוח הינו היכולת להשפיע ולכוון את הפעילויות של החברה‬
‫המושקעת‪ ,‬אשר משפיעות באופן משמעותי על התשואה של המשקיע‪ .‬תקן ‪ 10‬קובע כי בעת בחינת קיומה‬
‫של שליטה יש להביא בחשבון זכויות הצבעה פוטנציאליות רק אם הן ממשיות‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬תקן ‪ 10‬קובע כי משקיע יכול שישלוט גם אם מחזיק פחות מרוב זכויות ההצבעה בחברה המוחזקת‬
‫)שליטה אפקטיבית(‪ ,‬וזאת בניגוד ל‪ IAS 27-‬הקיים אשר איפשר לבחור שני מודלים לאיחוד ‪ -‬מודל השליטה‬
‫האפקטיבית ומודל השליטה המשפטית‪.‬‬
‫תקן ‪ 10‬ייושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪ 2013 ,‬או‬
‫לאחריו‪.‬‬
‫להערכת החברה‪ ,‬לתקן ‪ 10‬לא צפויה להיות השפעה מהותית על הדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪ - IFRS 11‬הסדרים משותפים‬
‫‪) IFRS 11‬להלן ‪ -‬תקן ‪ (11‬מחליף את ‪ IAS 31‬בדבר הטיפול החשבונאי בזכויות בעסקאות משותפות ואת‬
‫‪ SIC 13‬בדבר פרשנות לטיפול החשבונאי בהשקעות לא כספיות על ידי ישויות בשליטה משותפת‪ .‬תקן זה‬
‫מחלק את ההסדרים לשני סוגים‪:‬‬
‫עסקאות משותפות )‪ ,(joint ventures‬שבהן לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על הזכויות בנכסים נטו של‬
‫העסקה המשותפת יטופלו רק לפי שיטת השווי המאזני ופעילויות משותפות )‪ ,(joint operations‬שבהן‬
‫לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על הזכויות בנכסים של הפעילות המשותפת ומחויבות משותפת בגין‬
‫ההתחייבויות של הפעילות המשותפת יאוחדו בדוחות הכספיים על פי חלקה היחסי בפעילות זו כפי‬
‫שנקבע בהסדר המשותף‪ ,‬בדומה לטיפול החשבונאי הקיים היום‪.‬‬
‫תקן ‪ 11‬ייושם למפרע החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום ‪ 1‬בינואר‪ 2013 ,‬או‬
‫לאחריו‪.‬‬
‫‪- 28 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :4‬‬
‫גילוי לתקני ‪ IFRS‬חדשים בתקופה שלפני יישומם )המשך(‬
‫להערכת החברה‪ ,‬השפעת תקן ‪ 11‬צפויה להביא לקיטון בסך מאזן החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬בסכום‬
‫של כ‪ 1,357 -‬מיליוני ש"ח‪ .‬כמו כן‪ ,‬צפוי כי ההכנסות והרווח התפעולי לשנת ‪ 2012‬יקטנו בכ‪ 172 -‬מיליון וכ‪-‬‬
‫‪ 134‬מליון ש"ח בהתאמה‪.‬‬
‫‪ - IFRS 12‬גילוי בדבר זכויות בישויות אחרות‬
‫‪) IFRS 12‬להלן ‪ -‬תקן ‪ (12‬קובע דרישות גילוי לגבי ישויות מוחזקות של החברה‪ ,‬לרבות חברות בנות‪,‬‬
‫הסדרים משותפים‪ ,‬חברות כלולות וישויות מובנות )‪ .(structured entities‬תקן ‪ 12‬מרחיב את דרישות הגילוי‬
‫בנוגע לשיקולים ולהנחות ששימשו את ההנהלה בקביעת קיומה של שליטה‪ ,‬שליטה משותפת או השפעה‬
‫מהותית בישויות מוחזקות‪ ,‬וכן בקביעת סוג ההסדר המשותף‪ .‬תקן ‪ 12‬כולל גם דרישות גילוי לגבי ישויות‬
‫מוחזקות מהותיות‪.‬‬
‫הגילויים המתאימים ייכללו בדוחות הכספיים של החברה עם אימוץ התקן לראשונה‪.‬‬
‫‪ - IFRS 13‬מדידת שווי הוגן‬
‫‪) IFRS 13‬להלן ‪ -‬תקן ‪ (13‬קובע הנחיות באשר לאופן מדידת שווי הוגן‪ ,‬ככל שמדידה זו נדרשת בהתאם‬
‫לתקינה הבינלאומית‪ .‬תקן ‪ 13‬מגדיר שווי הוגן כמחיר שהיה מתקבל במכירת נכס‪ ,‬או משולם בהעברת‬
‫התחייבות‪ ,‬בעסקה רגילה )‪ (orderly‬בין משתתפי שוק במועד המדידה‪ .‬בנוסף‪ ,‬מפרט את המאפיינים של‬
‫משתתפים בשוק )‪ (market participants‬עליהן התבססו ההנחות בחישוב השווי ההוגן‪ .‬מדידת שווי הוגן‬
‫תבוסס על ההנחה כי העסקה תבוצע בשוק העיקרי של הנכס או ההתחייבות‪ ,‬או בהיעדר שוק עיקרי‪ ,‬בשוק‬
‫המועיל )‪ (advantageous‬ביותר‪ .‬הגילויים החדשים חלים מכאן ולהבא ולא חלים על מספרי ההשוואה‪.‬‬
‫הגילויים המתאימים ייכללו בדוחות הכספיים של החברה עם אימוץ התקן לראשונה‪.‬‬
‫תיקונים ל‪ - IFRS, 11 IFRS, 12 IFRS 10-‬דוחות כספיים מאוחדים‪ ,‬הסדרים משותפים‪ ,‬גילוי בדבר זכויות‬
‫בישויות אחרות )להלן ‪ -‬התיקונים(‬
‫בחודש יולי ‪ 2012‬פרסם ה‪ IASB-‬תיקונים לתקנים הכוללים הקלות בקשר להוראות המעבר ומאפשרים‬
‫לתקן את מספרי ההשוואה לשנה אחת בלבד‪ .‬תיקון מספרי השוואה לתקופות קודמות יותר הינו אפשרי‬
‫אך אינו חובה‪ .‬התיקונים אף ביטלו את הדרישה להציג מידע השוואתי לתקופות הקודמות ביחס לישויות‬
‫מובנות שאינן מאוחדות‪ .‬התיקונים נכנסים לתוקף החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות‬
‫ביום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2013‬אימוץ מוקדם אפשרי‪.‬‬
‫באור ‪- :5‬‬
‫צרופי עסקים‬
‫א‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 3‬באוקטובר‪ 2012 ,‬השלימה חברת בת אמריקאית בה מחזיקה החברה ‪ 80%‬בשרשור )להלן‪-‬‬
‫"חברת הבת"(‪ ,‬הסכם לרכישת ‪ 80%‬מהזכויות בממרכז המסחרי ‪ ,The Waterfront‬בעיר פיטסבורג‬
‫שבמדינת פנסילבניה‪ ,‬ארה"ב )להלן "המרכז המסחרי"(‪ .‬יתרת הזכיות במרכז המסחרי נרכשו על ידי‬
‫חברת ‪) M&J WILKOW‬יחד עם משקיעים מטעמה( שאף תנהל את המרכז )ביג ו‪M&J -‬‬
‫‪WILKOW‬יחדיו להלן "הרוכשים"(‪.‬‬
‫שטחו המסחרי של המרכז המסחרי הינו בהיקף של כ‪ 71,000-‬מ"ר‪ ,‬המשתרע על שטח של כ‪360 -‬‬
‫דונם‪ .‬המרכז המסחרי מהווה חלק ממתחם הכולל שטחי מסחר נוספים )חנויות בודדות(‪ ,‬מגורים‪,‬‬
‫משרדים ומלונאות ומתפרס על פני למעלה מ‪ 1,070-‬דונם‪.‬‬
‫שיעור התפוסה במרכז המסחרי נכון למועד הרכישה הינו כ‪ 89%-‬והוא מאוכלס על ידי כ‪ 60-‬שוכרים‬
‫אשר התקשרו בהסכמי שכירות לתקופות שכירות של בין ‪ 3-20‬שנים‪.‬‬
‫מחיר הרכישה ששילמו הרוכשים הסתכם לסך של כ‪ 112.25-‬מיליון דולר ארה"ב‪ .‬העסקה כאמור‬
‫בוצעה באמצעות מימון בסך של כ‪ 81.36-‬מליון דולר ארה"ב )כ‪ 72.5%-‬משווי הנכס(‪ ,‬בשיעור ריבית‬
‫שנתית של כ‪ 4.35%-‬ל‪ 10-‬שנים )כאשר ב‪ 5-‬שנים ראשונות תשולם ריבית בלבד‪ ,‬החזר קרן מחושב‬
‫על פני ‪ 30‬שנה(‪ ,‬כך שההון הכולל שהזרימו הרוכשים הסתכם לכ‪ 30.9-‬מליון דולר ארה"ב )חלק‬
‫החברה הבת כ‪ 24.7-‬מיליוני דולר ארה"ב(‪ .‬כמו כן שילמו הרוכשים סכום נוסף של כ‪ 1.2-‬מליון דולר‬
‫כהתאמת מחיר בגין‪ :‬הוצאות מראש ששולמו ובניכוי יתרות זכאים‪.‬‬
‫‪- 29 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :5‬‬
‫צרופי עסקים )המשך(‬
‫בנוסף למחיר הרכישה כאמור‪ ,‬הצטברו עלויות נוספות בגין העסקה בסך כולל של כ‪ 2-‬מיליון דולר‬
‫ארה"ב‪.‬‬
‫החברה הבת טיפלה בעסקה בשיטת הרכישה בהתאם לעקרונות ‪ IFRS 3‬המתוקן‪ .‬בשיטה זו מזוהים‬
‫נכסים והתחייבויות של החברה הנרכשת בהתאם לשווים ההוגן למועד הרכישה‪ .‬השווי ההוגן של‬
‫הנכסים המזוהים וההתחייבויות המזוהות של המרכז המסחרי הינו כדלקמן‪:‬‬
‫שווי הוגן‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪8,391‬‬
‫‪439,122‬‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫‪447,513‬‬
‫‪3,465‬‬
‫‪269‬‬
‫ספקים‬
‫פקדונות משוכרים לא שוטפים‬
‫‪3,734‬‬
‫נכסים מזוהים‪ ,‬נטו‬
‫‪443,779‬‬
‫זכויות אשר שאינן מקנות שליטה‬
‫)‪(30,369‬‬
‫סך עלות הרכישה‬
‫‪413,410‬‬
‫החברה ביצעה ייחוס זמני של עלות הרכישה בהתייחס לשווי ההוגן של הנכסים וההתחייבויות‬
‫שנרכשו במסגרת צירוף עסקים‪ .‬שווים ההוגן של הנכסים וההתחייבויות שנרכשו ניתן להתאמה עד‬
‫שנים עשר חודשים ממועד הרכישה‪ .‬במידה שרלוונטי‪ ,‬במועד הייחוס הסופי ההתאמות תבוצענה‬
‫בדרך של הצגה מחדש של מספרי ההשוואה שדווחו בעבר לפי הייחוס הזמני‪.‬‬
‫החל ממועד הרכישה‪ ,‬תרם המרכז המסחרי כ‪ 4,665-‬אלפי ש"ח לרווח הנקי המאוחד וכ‪ 14,644-‬אלפי‬
‫ש"ח למחזור ההכנסות המאוחד‪ .‬אם צירוף העסקים היה מתבצע בתחילת השנה‪ ,‬הרווח הנקי‬
‫המאוחד היה מסתכם לסך של כ‪ 300,915-‬אלפי ש"ח ומחזור ההכנסות המאוחד היה מסתכם לסך של‬
‫כ‪ 492,397-‬אלפי ש"ח‪ ,‬ללא הנחות פרופורמה‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫ביום ‪ 25‬בנובמבר‪ 2012 ,‬השלימה חברת בת אמריקאית בה מחזיקה החברה ‪ 80%‬בשרשור )להלן‬
‫בסעיף זה ‪" -‬חברת הבת"(‪ ,‬את רכישת ‪ 50%‬מהזכויות בשני מתחמים מסחריים צמודים ‪Airport‬‬
‫‪ Center‬ו‪ ,Campus View-‬המהווים חלק ממרכז מסחרי‪ ,‬גדול ממדים‪ ,‬בשם ‪ ,Jordan Landing‬בעיר ‪West‬‬
‫‪ Jordan‬שהינה פרבר של ‪ Salt Lake City‬שבמדינת יוטה‪ ,‬ארה"ב‪ .‬שטחו הכולל של המרכז המסחרי הינו‬
‫כ‪ 20,000-‬מ"ר‪ ,‬שיעור התפוסה במרכז המסחרי נכון למועד הרכישה הינו כ‪ ,98%-‬והוא מאוכלס על‬
‫ידי כ‪ 40-‬שוכרים אשר התקשרו בהסכמי שכירות לתקופות שכירות של בין ‪ 5-15‬שנים‪.‬‬
‫מחיר רכישת הזכויות כאמור הסתכם בכ‪ 25-‬מיליוני דולר ארה"ב‪ .‬בנוסף‪ ,‬שילמה חברת הבת סך של‬
‫‪ 0.9‬מיליוני דולר בגין ‪ 50%‬מהזכויות בשתי חלקות קרקע‪ ,‬לא מפותחות‪ ,‬בשטח המקרקעין עליו בנוי‬
‫המרכז המסחרי‪ .‬יצוין כי‪ ,‬חברת הבת התחייבה לשלם למוכר סכום נוסף המגלם תשואה של ‪,7.25%‬‬
‫על חלקה ב‪ NOI-‬שינבע מהשכרת השטחים הריקים במרכז )‪ 2%‬כאמור(‪ ,‬במידה וההשכרות יבוצעו‬
‫במהלך שנתיים ממועד השלמת העסקה‪ .‬העסקה כאמור‪ ,‬בוצעה באמצעות הסבת הלוואה קיימת‬
‫בסך של כ‪ 20.7-‬מיליון דולר ארה"ב‪ ,‬בשיעור ריבית של כ‪ 4.75%-‬ל‪ 10-‬שנים )מועד הפירעון המקורי‬
‫של ההלוואה היה אמור לחול בעוד כשלוש שנים והוארך‪ ,‬במסגרת העסקה לעשר שנים‪ ,‬החזר הקרן‬
‫מחושב על פני ‪ 30‬שנה(‪ .‬כמו כן בוצעה התאמה למחיר הרכישה בסכום של כ‪ 0.3-‬מליון דולר בגין‪:‬‬
‫הוצאות מראש ששולמו ובניכוי יתרות זכאים‪ ,‬כך שההון הכולל שהזרימה החברה הבת הינו כ‪4.8-‬‬
‫מיליוני דולר ארה"ב‪.‬‬
‫‪- 30 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :5‬‬
‫צרופי עסקים )המשך(‬
‫החברה הבת טיפלה בעסקה בשיטת הרכישה בהתאם לעקרונות ‪ IFRS 3‬המתוקן‪ .‬בשיטה זו מזוהים‬
‫נכסים והתחייבויות של החברה הנרכשת בהתאם לשווים ההוגן למועד הרכישה‪ .‬השווי ההוגן של‬
‫הנכסים המזוהים וההתחייבויות המזוהות של המרכז המסחרי הינו כדלקמן‪:‬‬
‫שווי הוגן‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪466‬‬
‫‪324‬‬
‫‪99,896‬‬
‫לקוחות‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫‪100,686‬‬
‫‪535‬‬
‫‪1,227‬‬
‫‪80,251‬‬
‫‪111‬‬
‫ספקים‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫הלוואות לזמן ארוך‬
‫פקדונות משוכרים לא שוטפים‬
‫‪82,124‬‬
‫‪18,562‬‬
‫סך עלות הרכישה‬
‫החברה ביצעה ייחוס זמני של עלות הרכישה בהתייחס לשווי ההוגן של הנכסים וההתחייבויות‬
‫שנרכשו במסגרת צירוף עסקים‪ .‬שווים ההוגן של הנכסים וההתחייבויות שנרכשו ניתן להתאמה עד‬
‫שנים עשר חודשים ממועד הרכישה‪ .‬במידה שרלוונטי‪ ,‬במועד הייחוס הסופי ההתאמות תבוצענה‬
‫בדרך של הצגה מחדש של מספרי ההשוואה שדווחו בעבר לפי הייחוס הזמני‪.‬‬
‫החל ממועד הרכישה‪ ,‬תרמו המרכזים המסחריים כאמור כ‪ 259-‬אלפי ש"ח לרווח הנקי המאוחד וכ‪-‬‬
‫‪ 971‬אלפי ש"ח למחזור ההכנסות המאוחד‪ .‬אם צירוף העסקים היה מתבצע בתחילת השנה‪ ,‬הרווח‬
‫הנקי המאוחד היה מסתכם לסך של כ‪ 284,845-‬אלפי ש"ח ומחזור ההכנסות המאוחד היה מסתכם‬
‫לסך של כ‪ 443,531-‬אלפי ש"ח‪ ,‬ללא הנחות פרופורמה‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫ביום ‪ 19‬במאי‪ 2011 ,‬השלימה ביג ארה"ב‪ ,‬באמצעות מיזם משותף שהקימה עם חברת ‪) Kimco‬להלן ‪-‬‬
‫המיזם המשותף(‪ ,‬את עסקת רכישת ‪ 49.9%‬מהזכויות במרכז ‪ ,Independence Plaza‬מרכז קניות בלונג‬
‫איילנד‪ ,‬במדינת ניו יורק‪ ,‬ארה"ב )להלן ‪ -‬המרכז(‪ .‬שטחו המסחרי הכולל של המרכז הינו כ‪26,000-‬‬
‫מ"ר‪ ,‬המאוכלס על ידי כ‪ 25-‬שוכרים ושיעור התפוסה בו למועד הרכישה הינו כ‪.88.5%-‬‬
‫החל ממועד הרכישה ועד לתום ‪ ,2011‬הסתכמו דמי השכירות מהמרכז לסך של כ‪ 2.3-‬מליון דולר‪.‬‬
‫מחיר הרכישה הכולל של המרכז הינו כ‪ 43.5-‬מליוני דולר‪ .‬בגין המרכז עומדת הלוואה בסך של כ‪34-‬‬
‫מליוני דולר )להלן ‪ -‬החוב(‪ ,‬שהוסבה על שם המיזם המשותף‪ ,‬כך שהזרמת ההון שנדרשה מהמיזם‬
‫המשותף למוכר עמדה על כ‪ 9.5-‬מליוני דולר‪ ,‬והחברה הבת העבירה כמחצית מסכום זה‪.‬‬
‫במהלך הרבעון הרביעי לשנת ‪ 2011‬השלימה החברה את ביצוע ייחוס עלות הרכישה בהתייחס לשווי‬
‫ההוגן של הנכסים וההתחייבויות שנרכשו במסגרת צירוף עסקים‪ .‬במסגרת הייחוס הסופי בוצעו‬
‫התאמות לייחוס הזמני שהוצג ברבעון השני לשנת ‪ 2011‬בדרך של הצגה מחדש‪.‬‬
‫‪- 31 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :5‬‬
‫צרופי עסקים )המשך(‬
‫החברה הבת טיפלה בעסקה בשיטת הרכישה בהתאם לעקרונות ‪ IFRS 3‬המתוקן‪ .‬בשיטה זו מזוהים‬
‫נכסים והתחייבויות של החברה הנרכשת בהתאם לשווים ההוגן למועד הרכישה‪ .‬השווי ההוגן של‬
‫הנכסים המזוהים וההתחייבויות המזוהות של המרכז המסחרי הינו כדלקמן‪:‬‬
‫שווי הוגן‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪4,026‬‬
‫‪80,316‬‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫‪84,342‬‬
‫‪100‬‬
‫‪263‬‬
‫‪64,099‬‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫פקדונות משוכרים לא שוטפים‬
‫הלוואות לזמן ארוך‬
‫‪64,462‬‬
‫באור ‪- :6‬‬
‫נכסים מזוהים‪ ,‬נטו‬
‫‪19,880‬‬
‫סך עלות הרכישה‬
‫‪19,880‬‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫א‪.‬‬
‫ההרכב‪:‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫מזומנים ופקדונות למשיכה מיידית‬
‫ב‪.‬‬
‫באור ‪- :7‬‬
‫‪260,689‬‬
‫‪183,685‬‬
‫לפרטים נוספים‪ ,‬ראה באור ‪.(5) 27‬‬
‫פקדונות וניירות ערך‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫פקדונות בתאגידים בנקאיים‬
‫פקדונות בנאמנות )‪(1‬‬
‫פקדונות משועבדים‬
‫פקדונות במטבע חוץ‬
‫אחרים‬
‫‪111,444‬‬
‫‪3,568‬‬
‫‪7,736‬‬
‫‪27‬‬
‫‬‫‬‫‪6,116‬‬
‫‪-‬‬
‫‪122,775‬‬
‫‪6,116‬‬
‫השקעות הנמדדות בשווי הוגן כנגד רווח או הפסד‬
‫השקעה בקרנות וניירות ערך‬
‫)‪(1‬‬
‫לפרטים נוספים ראה ביאור ‪) .21‬ב( )‪(8‬‬
‫‪- 32 -‬‬
‫‪577‬‬
‫‪4,316‬‬
‫‪123,352‬‬
‫‪10,432‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :8‬‬
‫שוכרים‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫חובות פתוחים )‪(1‬‬
‫המחאות לגבייה‬
‫הכנסות לקבל‬
‫)‪(1‬‬
‫לאחר ניכוי הפרשה לחובות מסופקים‬
‫‪13,920‬‬
‫‪921‬‬
‫‪4,602‬‬
‫‪11,098‬‬
‫‪309‬‬
‫‪4,543‬‬
‫‪19,443‬‬
‫‪15,950‬‬
‫‪1,579‬‬
‫‪1,325‬‬
‫להלן התנועה בהפרשה לחובות מסופקים‪:‬‬
‫סה"כ‬
‫אלפי ש"ח‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2011 ,‬‬
‫‪988‬‬
‫הפרשה במשך השנה‬
‫הכרה בחובות אבודים שנמחקו‬
‫‪726‬‬
‫)‪(389‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫‪1,325‬‬
‫הפרשה במשך השנה‬
‫הכרה בחובות אבודים שנמחקו‬
‫‪1,314‬‬
‫)‪(1,060‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫‪1,579‬‬
‫להלן ניתוח יתרת השוכרים שלא הוכרה בגינם ירידת ערך )הפרשה לחובות מסופקים(‪ ,‬לפי תקופת הפיגור‬
‫בגבייה ביחס לתאריך הדיווח‪:‬‬
‫שוכרים שטרם‬
‫הגיע מועד‬
‫פרעונם )ללא‬
‫פיגור בגבייה(‬
‫לקוחות שמועד פרעונם עבר‬
‫והפיגור בגבייתם הינו‬
‫עד‬
‫מעל ‪90‬‬
‫‪60-90‬‬
‫‪30-60‬‬
‫‪ 30‬יום‬
‫יום‬
‫יום‬
‫יום‬
‫אלפי ש"ח‬
‫סה"כ‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫‪9,771‬‬
‫‪5,481‬‬
‫‪1,430‬‬
‫‪419‬‬
‫‪2,342‬‬
‫‪19,443‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫‪9,248‬‬
‫‪3,244‬‬
‫‪1,263‬‬
‫‪225‬‬
‫‪1,970‬‬
‫‪15,950‬‬
‫‪- 33 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :9‬‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫הלוואות והכנסות לקבל משותפים‬
‫יתרות חובה עם חברות כלולות‬
‫מוסדות‬
‫הוצאות מראש‬
‫חייבים בגין תשלום דמי היתר‬
‫אחרים‬
‫באור ‪- :10‬‬
‫‪31,421‬‬
‫‪470‬‬
‫‪5,517‬‬
‫‪9,517‬‬
‫‪8,593‬‬
‫‪2,140‬‬
‫‪7,811‬‬
‫‪566‬‬
‫‪5,827‬‬
‫‪10,893‬‬
‫‬‫‪1,800‬‬
‫‪57,658‬‬
‫‪26,897‬‬
‫הלוואות וחייבים אחרים‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫הלוואות לשותפים )‪(1‬‬
‫הלוואות לחברות כלולות‬
‫בעל עניין‬
‫עובדים‬
‫פקדונות‬
‫אחרים‬
‫)‪(1‬‬
‫‪35,408‬‬
‫‪27,997‬‬
‫‪9,205‬‬
‫‪4,415‬‬
‫‪10,201‬‬
‫‪7,113‬‬
‫‪36,399‬‬
‫‪4,039‬‬
‫‪9,847‬‬
‫‪4,392‬‬
‫‪3,337‬‬
‫‪5,170‬‬
‫‪94,339‬‬
‫‪63,184‬‬
‫עקב הפרות מתמשכות של מערכת ההסכמים בין איקרוס ובעל השליטה בה לבין הקבוצה‪ ,‬פתחה‬
‫החברה תיק בהוצאה לפועל ביום ‪ 20‬במרס ‪ ,2011‬הכולל בקשה למימוש שעבודים קבועים בדרך של‬
‫מינוי כונס נכסים נגד איקרוס‪ .‬החברה ביקשה לאכוף ולממש את השעבוד שנוצר לטובתה על כל‬
‫רכושה של איקרוס וזאת על‪-‬פי אגרת חוב ללא הגבלה בסכום שנוצרה על‪-‬ידי איקרוס לטובת‬
‫החברה וכן לממש את המשכונות שנוצרו לטובת החברה על‪-‬ידי איקרוס ובעל השליטה באיקרוס‪.‬‬
‫ביום ‪ 24‬בינואר ‪ ,2012‬הגישה איקרוס לבית המשפט המחוזי בתל‪-‬אביב בקשה דחופה לעיכוב הליכי‬
‫הוצאה לפועל למימוש השעבודים )וזאת לאחר דחיית בקשה בטענת "פרעתי" על‪-‬ידי ראש ההוצאה‬
‫לפועל שהגישו איקרוס ובעל השליטה בה מיום ‪ 28‬בדצמבר ‪ .(2011‬בדיון שהתקיים ביום ‪ 26‬בינואר‬
‫‪ ,2012‬הגיעו הצדדים להסכמה בה נקבע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬כי ימונו מומחים בכירים בתחום הכלכלה‬
‫והשמאות‪ ,‬כאשר הכלכלן יערוך חישוב ביחס לחובותיה הנטענים של איקרוס לחברה והשמאי יערוך‬
‫שמאות לנכס ביהוד‪ ,‬נשוא המחלוקת‪ ,‬וכי חוות הדעת תהיינה סופיות ותחייבנה את הצדדים‪ .‬עוד‬
‫סוכם‪ ,‬כי עם קבלת הכרעות המומחים תרכוש החברה את חלקה של איקרוס בפרויקט‪ ,‬כאשר שווי‬
‫חלקה של איקרוס בפרויקט יהיה ‪ 50%‬אחוז מהערכת שווי הנכס בניכוי החוב‪ ,‬ככל שקיים‪ ,‬ואשר‬
‫יקבע על בסיס הכרעת הכלכלן כאמור‪ ,‬כאשר לחברה ניתנה אפשרות לאתר צד שלישי שישלים את‬
‫ביצוע העסקה‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬סוכם כי כל ההליכים המשפטיים בין הצדדים כאמור לעיל יותלו‪ ,‬וזאת עד‬
‫לקיום כל התחייבויות הצדדים‪.‬‬
‫הצדדים הגישו כתבי טענות למומחה הכלכלי‪ ,‬לרבות כתב סיכומים‪ ,‬והמומחה אמור להכריע בטענות‬
‫הצדדים בהתאם‪.‬‬
‫ביום ‪ 23‬בספטמבר‪ 2012 ,‬התקבלה חוות דעתו של השמאי‪ ,‬הקובעת‪ ,‬כי שווי הנכס "ביג יהוד" הינו‬
‫‪ 124,300‬אלפי ש"ח )שווי הנכס הבנוי‪ ,‬שווי זכויות בניה נוספות ויתרון כלכלי(‪ ,‬כאשר זכויות ביג‬
‫בנכס הינן מחצית‪ ,‬קרי ‪ 62,150‬אלפי ש"ח‪ .‬יצוין‪ ,‬כי הנכס כאמור מוצג בדוחותיה הכספיים של‬
‫החברה לפי סכום של ‪ 103,630‬אלפי ש"ח בלבד )חלק החברה ‪ (50%‬וזאת בהתבסס על הערכת שווי‬
‫חיצונית‪ .‬בהמשך לאמור לעיל‪ ,‬הצדדים הגישו השגות לשמאי המומחה על הכרעתו‪ ,‬וממתינים‬
‫להכרעתו הסופית בהשגות הצדדים‪.‬‬
‫עוד יצוין‪ ,‬כי ראש ההוצאה לפועל החליט כי התיק שנפתח כנגד איקרוס בהוצאה לפועל והועבר‬
‫להכרעות המומחים ייסגר‪ ,‬כאשר הוגשה בקשה להשבת האגרה‪ ,‬וראש ההוצאה לפועל יחליט‬
‫בבקשה לאחר קבלת עמדת היועץ המשפטי לממשלה‪.‬‬
‫‪- 34 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :11‬‬
‫השקעות בחברות מוחזקות‬
‫א‪.‬‬
‫הרכב ההשקעה בחברות כלולות‬
‫חברות כלולות‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫עלות המניות‬
‫הפסדים שנצברו ממועד הרכישה‬
‫התאמות מתרגום דוחות כספיים‬
‫ב‪.‬‬
‫‪160,915‬‬
‫)‪(16,069‬‬
‫)‪(6,074‬‬
‫‪160,915‬‬
‫)‪(20,632‬‬
‫)‪(3,536‬‬
‫‪138,772‬‬
‫‪136,747‬‬
‫התנועה בהשקעה בחברות כלולות בשנת ‪2012‬‬
‫חברות‬
‫כלולות‬
‫אלפי ש"ח‬
‫ג‪.‬‬
‫יתרה לתחילת השנה‬
‫‪136,747‬‬
‫תנועה במשך השנה‪:‬‬
‫השקעות‬
‫חלק הקבוצה ברווחים‪ ,‬נטו‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים‬
‫‬‫‪4,563‬‬
‫)‪(2,538‬‬
‫יתרה לסוף השנה‬
‫‪138,772‬‬
‫תמצית נתונים מהדוחות הכספיים של החברות הכלולות‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫חלק הקבוצה במאזן החברות הכלולות בהתאם לשיעור ההחזקה בהן‬
‫לתאריך הדיווח‪:‬‬
‫נכסים שוטפים‬
‫נכסים לא שוטפים *(‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫‪119,211‬‬
‫‪257,023‬‬
‫)‪(199,226‬‬
‫)‪(32,116‬‬
‫)‪(6,120‬‬
‫‪111,722‬‬
‫‪240,152‬‬
‫)‪(181,333‬‬
‫)‪(29,763‬‬
‫)‪(4,031‬‬
‫נכסים נטו‬
‫‪138,772‬‬
‫‪136,747‬‬
‫*( כולל יתרות עודפי עלות‬
‫)‪(4,668‬‬
‫)‪(4,668‬‬
‫‪- 35 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :11‬‬
‫השקעות בחברות מוחזקות )המשך(‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫חלק הקבוצה בתוצאות הפעולות של החברות‬
‫הכלולות בהתאם לשיעור ההחזקה בהן בשנה‪:‬‬
‫הכנסות‬
‫‪141,907‬‬
‫‪141,747‬‬
‫‪166,327‬‬
‫רווח נקי )הפסד( *(‬
‫‪4,563‬‬
‫)‪(17,548‬‬
‫‪3,448‬‬
‫*(‬
‫ד‪.‬‬
‫כולל התאמות בגין עודפי עלות‪.‬‬
‫תמצית נתונים מהדוחות הכספיים של חברות בשליטה משותפת‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫חלק הקבוצה במאזן החברות בהתאם לשיעור ההחזקה בהן לתאריך‬
‫הדיווח‪:‬‬
‫נכסים שוטפים‬
‫נכסים לא שוטפים‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫‪34,727‬‬
‫‪813,768‬‬
‫)‪(221,281‬‬
‫)‪(281,118‬‬
‫‪40,449‬‬
‫‪672,450‬‬
‫)‪(120,488‬‬
‫)‪(284,723‬‬
‫נכסים נטו‬
‫‪346,096‬‬
‫‪307,688‬‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫חלק הקבוצה בתוצאות הפעולות של החברות‬
‫בשליטה משותפת בהתאם לשיעור ההחזקה בהן‬
‫בשנה‪:‬‬
‫הכנסות‬
‫עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה *(‬
‫הוצאות תפעוליות‪ ,‬נטו‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬
‫מסים על הכנסה‬
‫רווח נקי‬
‫*(‬
‫כולל התאמות בגין עודפי עלות‪.‬‬
‫‪- 36 -‬‬
‫‪42,798‬‬
‫‪25,184‬‬
‫‪2,039‬‬
‫‪5,169‬‬
‫‪13,877‬‬
‫‪10,473‬‬
‫‪36,424‬‬
‫‪25,596‬‬
‫‪62,455‬‬
‫‪1,980‬‬
‫‪4,568‬‬
‫‪14,420‬‬
‫‪20,841‬‬
‫‪46,242‬‬
‫‪21,046‬‬
‫‪6,473‬‬
‫‪1,187‬‬
‫‪4,145‬‬
‫‪10,592‬‬
‫‪2,411‬‬
‫‪9,184‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :11‬‬
‫השקעות בחברות מוחזקות )המשך(‬
‫ה‪.‬‬
‫מידע נוסף בדבר חברות בשליטה משותפת המוחזקות במישרין על ידי החברה‬
‫מדינת‬
‫התאגדות‬
‫זכויות‬
‫החברה‬
‫בהון‬
‫ובהצבעה‬
‫‪%‬‬
‫סכומים שהעמידה‬
‫החברה לחברה‬
‫בשליטה משותפת‬
‫ערבויות‬
‫הלוואות‬
‫אלפי ש"ח‬
‫חלק‬
‫החברה‬
‫בהון‬
‫החברה‬
‫בשליטה‬
‫משותפת‬
‫‪2012‬‬
‫ביג מגה אור בע"מ‬
‫לב קסטינה בע"מ‬
‫בן ישי את אלי קסטינה בע"מ‬
‫מגה אור מודיעין‬
‫ביג מגה אור עפולה בע"מ‬
‫מרכז מסחרי בכניסה לנצרת‬
‫דוד דנילוף יזמות בע"מ‬
‫‪CEE BIG B.V.‬‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫הולנד‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪56.95‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪97,569‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪30,135‬‬
‫‬‫‪109,071‬‬
‫‪63,429‬‬
‫‪17,257‬‬
‫‪17,257‬‬
‫‪10,900‬‬
‫‪6,780‬‬
‫‬‫‪23,250‬‬
‫‪31,289‬‬
‫‪73,722‬‬
‫‪11,695‬‬
‫‪11,856‬‬
‫‪16,684‬‬
‫‪2,656‬‬
‫‪84,403‬‬
‫‪58,938‬‬
‫‪75,337‬‬
‫‪236,775‬‬
‫‪170,162‬‬
‫‪335,291‬‬
‫‪2011‬‬
‫ביג נועה בע"מ‬
‫לב קסטינה בע"מ‬
‫בן ישי את אלי קסטינה בע"מ‬
‫מגה אור מודיעין‬
‫ביג נועה עפולה בע"מ‬
‫מרכז מסחרי בכניסה לנצרת‬
‫דוד דנילוף יזמות בע"מ‬
‫‪CEE BIG B.V.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫ישראל‬
‫הולנד‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪56.95‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪61,569‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪10,454‬‬
‫‬‫‪93,138‬‬
‫‪60,153‬‬
‫‪17,498‬‬
‫‪17,498‬‬
‫‪11,500‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪7,936‬‬
‫‬‫‪6,184‬‬
‫‪57,452‬‬
‫‪9,638‬‬
‫‪9,822‬‬
‫‪17,990‬‬
‫‪2,241‬‬
‫‪75,928‬‬
‫‪46,639‬‬
‫‪63,028‬‬
‫‪165,161‬‬
‫‪124,769‬‬
‫‪282,738‬‬
‫מידע נוסף בדבר חברות מאוחדות המוחזקות במישרין על ידי החברה‬
‫מדינת‬
‫התאגדות‬
‫זכויות‬
‫החברה‬
‫בהון‬
‫ובהצבעה‬
‫‪%‬‬
‫סכומים שהעמידה‬
‫החברה לחברה‬
‫מאוחדת‬
‫ערבויות‬
‫הלוואות‬
‫אלפי ש"ח‬
‫היקף‬
‫ההשקעה‬
‫בחברה‬
‫מאוחדת‬
‫‪2012‬‬
‫‪Big Global Enterprise‬‬
‫ביג יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ‬
‫‪Big Management‬‬
‫מצוקים חיפה בע"מ‬
‫ביג אנרגיה‬
‫מאורציוס‬
‫ישראל‬
‫ארה"ב‬
‫ישראל‬
‫‪100‬‬
‫‪100‬‬
‫‪100‬‬
‫‪100‬‬
‫‪42,397‬‬
‫‬‫‬‫‪51,269‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪50,533‬‬
‫‪462,388‬‬
‫‪380‬‬
‫‪89,858‬‬
‫)‪(6‬‬
‫‪93,666‬‬
‫‪-‬‬
‫‪603,153‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪Big Global Enterprise‬‬
‫ביג יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ‬
‫‪Big Management‬‬
‫מצוקים חיפה בע"מ‬
‫ז‪.‬‬
‫מאורציוס‬
‫ישראל‬
‫ארה"ב‬
‫ישראל‬
‫‪100‬‬
‫‪100‬‬
‫‪100‬‬
‫‪100‬‬
‫‪43,244‬‬
‫‬‫‬‫‪51,269‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫‪42,409‬‬
‫‪478,326‬‬
‫‪630‬‬
‫‪77,218‬‬
‫‪94,513‬‬
‫‪-‬‬
‫‪598,583‬‬
‫לרשימת החברות המוחזקות על ידי הקבוצה‪ ,‬ראה נספח לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪- 37 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :12‬‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫א‪.‬‬
‫ההרכב‪:‬‬
‫מבנים להשכרה‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪3,979,431‬‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‬
‫‪3,392,117‬‬
‫תוספות במשך השנה‬
‫תוספות בגין חברות שאוחדו לראשונה‬
‫מיון מנדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫השקעה בנדל"ן להשקעה‬
‫קרן הון מהפרשי תרגום‬
‫עלייה בשווי ההוגן‬
‫‪539,018‬‬
‫‪77,577‬‬
‫‪29,484‬‬
‫)‪(61,514‬‬
‫‪219,452‬‬
‫‪189,888‬‬
‫‪61,998‬‬
‫‪15,410‬‬
‫‪120,973‬‬
‫‪199,045‬‬
‫סה"כ תוספות‬
‫‪804,017‬‬
‫‪587,314‬‬
‫גריעות במשך השנה‬
‫ב‪.‬‬
‫מימוש נדל"ן להשקעה‬
‫‪265,326‬‬
‫‪-‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪4,518,122‬‬
‫‪3,979,431‬‬
‫נדל"ן להשקעה מוצג בשווי ההוגן כפי שנקבע הן על‪-‬פי הערכות שווי שבוצעו על ידי מעריך שווי‬
‫חיצוני בלתי תלוי שהינו בעל כישורים מקצועיים מוכרים וניסיון רב בנוגע למיקום וסוג הנדל"ן‬
‫שהוערך והן על פי הערכות שווי פנימיות של הנהלת החברה המבוססות על מתודולוגיה זהה‬
‫למתודולוגיה בה השתמש מעריך השווי החיצוני‪ .‬השווי ההוגן מייצג את הסכום ביום ההערכה לפיו‬
‫יוחלפו הנכסים בין המוכר לקונה בעסקה בתנאי שוק לאחר שהצדדים פעלו בתבונה ובזהירות ללא‬
‫כפייה לפי תקני הערכות שווי בינלאומיים ו‪ .IAS 40-‬השווי ההוגן נקבע בהתבסס על אומדן תזרימי‬
‫המזומנים העתידיים הצפויים מהנכס‪ .‬באמידת תזרימי המזומנים הובא בחשבון הסיכון המובנה‬
‫שלהם‪.‬‬
‫להלן שיעורי התשואה הממוצעים הגלומים בהערכות השווי‪ ,‬בגין הנכסים המניבים באזורי הפעילות‬
‫העיקריים של החברה‪:‬‬
‫ארה"ב‬
‫ישראל‬
‫‪%‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫ג‪.‬‬
‫‪8.29‬‬
‫‪8.22‬‬
‫‪7.04‬‬
‫‪7.12‬‬
‫זכויות החברה במקרקעין בישראל ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הינן כדלקמן‪:‬‬
‫אינן רשומות‬
‫בלשכת‬
‫רשומות‬
‫רישום‬
‫בלשכת רישום‬
‫המקרקעין *(‬
‫המקרקעין‬
‫‪%‬‬
‫זכויות בעלות‬
‫זכויות חכירה מהוונות )‪(1‬‬
‫זכויות חכירה )‪(1‬‬
‫‪- 38 -‬‬
‫סה"כ‬
‫‪14.6‬‬
‫‪11.3‬‬
‫‪3.3‬‬
‫‪5.1‬‬
‫‪62.8‬‬
‫‪2.9‬‬
‫‪19.7‬‬
‫‪74.1‬‬
‫‪6.2‬‬
‫‪29.2‬‬
‫‪70.8‬‬
‫‪100‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :12‬‬
‫נדל"ן להשקעה )המשך(‬
‫)‪(1‬‬
‫זכויות החכירה הינן לתקופה שבין ‪ 49‬שנים ל‪ 999-‬שנים עם אופציות להארכה בשנים נוספות‪.‬‬
‫*(‬
‫‪ 62%‬מהזכויות‪ ,‬שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין‪ ,‬רשומות על שם הקבוצה‪ ,‬בין‬
‫במישרין ובין בעקיפין‪ ,‬במינהל מקרקעי ישראל‪.‬‬
‫יובהר כי חלק מהנכסים הינם נכסים אשר נרכשו לאחרונה ובשל כך טרם התקבלו אישורי‬
‫המסים ומסמכים נוספים הנדרשים על פי דין להשלמת העברת הזכויות בנכסים אלה על שם‬
‫החברה‪.‬‬
‫החברה פועלת בימים אלה להסדרת רישום הזכויות על שמה במינהל מקרקעי ישראל ו‪/‬או‬
‫בלשכת רישום המקרקעין‪ ,‬לפי העניין‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫לקבוצה זכויות בנדל"ן על פי חוזה חכירה תפעולית ממינהל מקרקעי ישראל‪ .‬הקבוצה נכנסה‬
‫להסכמי חכירה מסחריים על נדל"ן זה‪ ,‬אשר כולל מבנים להשכרה וקרקעות‪ .‬הקבוצה טיפלה בזכויות‬
‫אלה כנדל"ן להשקעה‪ .‬הזכויות נמדדו על פי שווין ההוגן וכתוצאה מכך נמדד הנדל"ן להשקעה כולו‬
‫על פי שוויו ההוגן‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫דמי החכירה הבסיסיים המינימליים לקבל של דמי החכירה השנתיים הינם כדלקמן‪:‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫שנה ראשונה‬
‫שנה שנייה עד שנה חמישית‬
‫לאחר השנה החמישית‬
‫ו‪.‬‬
‫באור ‪- :13‬‬
‫‪319,147‬‬
‫‪701,665‬‬
‫‪226,205‬‬
‫‪289,152‬‬
‫‪596,514‬‬
‫‪171,290‬‬
‫‪1,247,017‬‬
‫‪1,056,956‬‬
‫באשר לשעבודים‪ ,‬ראה באור ‪21‬ד'‪.‬‬
‫נדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫א‪.‬‬
‫התנועה וההרכב‪:‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‬
‫‪240,441‬‬
‫‪209,107‬‬
‫תוספות במשך השנה‬
‫עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה בפיתוח‪ ,‬נטו‬
‫מיון לנדל"ן בהשקעה‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים‬
‫‪176,370‬‬
‫‪44,955‬‬
‫)‪(77,577‬‬
‫)‪(285‬‬
‫‪84,629‬‬
‫‪6,947‬‬
‫)‪(61,998‬‬
‫‪1,756‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪383,904‬‬
‫‪240,441‬‬
‫‪- 39 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :13‬‬
‫נדל"ן להשקעה בפיתוח )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫הוצאות שהוונו‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫באור ‪- :14‬‬
‫הוצאות מימון‬
‫‪9,304‬‬
‫‪5,426‬‬
‫‪3,613‬‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫‪2,586‬‬
‫‪2,802‬‬
‫‪2,896‬‬
‫רכוש קבוע‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫ציוד‬
‫משרדי‬
‫כלי‬
‫רכב‬
‫שיפורים‬
‫במושכר‬
‫אלפי ש"ח‬
‫מערכות‬
‫סולאריות‬
‫סה"כ‬
‫עלות‬
‫‪2,525‬‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2012 ,‬‬
‫תוספות במשך השנה‬
‫‪728‬‬
‫)‪(497‬‬
‫גריעות במשך השנה‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים )‪(2‬‬
‫‪1,150‬‬
‫‪6‬‬
‫)‪(45‬‬
‫‪-‬‬
‫‪7,817‬‬
‫‪52‬‬
‫‬‫)‪(17‬‬
‫‪26,945‬‬
‫‪6,494‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪38,437‬‬
‫‪7,280‬‬
‫)‪(542‬‬
‫)‪(19‬‬
‫‪2,754‬‬
‫‪1,111‬‬
‫‪7,852‬‬
‫‪33,439‬‬
‫‪45,156‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫פחת שנצבר‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2012 ,‬‬
‫תוספות במשך השנה‬
‫גריעות במשך השנה‬
‫‪1,659‬‬
‫‪505‬‬
‫)‪(386‬‬
‫‪834‬‬
‫‪103‬‬
‫)‪(30‬‬
‫‪1,112‬‬
‫‪641‬‬
‫‪-‬‬
‫‪190‬‬
‫‪1,174‬‬
‫‪-‬‬
‫‪3,795‬‬
‫‪2,423‬‬
‫)‪(416‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫‪1,778‬‬
‫‪907‬‬
‫‪1,753‬‬
‫‪1,364‬‬
‫‪5,802‬‬
‫עלות מופחתת ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫‪976‬‬
‫‪204‬‬
‫‪6,099‬‬
‫‪32,075‬‬
‫‪39,354‬‬
‫‪- 40 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :14‬‬
‫רכוש קבוע )המשך(‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫ציוד‬
‫משרדי‬
‫כלי‬
‫רכב‬
‫שיפורים‬
‫במושכר‬
‫אלפי ש"ח‬
‫מערכות‬
‫סולאריות‬
‫סה"כ‬
‫עלות‬
‫‪2,415‬‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2011 ,‬‬
‫‪108‬‬
‫תוספות במשך השנה‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים ‪2‬‬
‫‪1,150‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‪5,026‬‬
‫‪2,709‬‬
‫‪82‬‬
‫‬‫‪26,945‬‬
‫‪-‬‬
‫‪8,591‬‬
‫‪29,762‬‬
‫‪84‬‬
‫‪2,525‬‬
‫‪1,150‬‬
‫‪7,817‬‬
‫‪26,945‬‬
‫‪38,437‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫פחת שנצבר‬
‫באור ‪- :15‬‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2011 ,‬‬
‫תוספות במשך השנה‬
‫‪1,450‬‬
‫‪209‬‬
‫‪690‬‬
‫‪144‬‬
‫‪309‬‬
‫‪803‬‬
‫‬‫‪190‬‬
‫‪2,449‬‬
‫‪1,346‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫‪1,659‬‬
‫‪834‬‬
‫‪1,112‬‬
‫‪190‬‬
‫‪3,795‬‬
‫עלות מופחתת ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫‪866‬‬
‫‪316‬‬
‫‪6,705‬‬
‫‪26,755‬‬
‫‪34,642‬‬
‫נכסים בלתי מוחשיים‬
‫א‪.‬‬
‫בגין השקעות בתוכנה‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫ההרכב‪:‬‬
‫שנת ‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫עלות‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2012 ,‬‬
‫תוספות במשך השנה‬
‫‪2,065‬‬
‫‪76‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫‪2,141‬‬
‫הפחתה שנצברה‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2012 ,‬‬
‫תוספות במשך השנה‬
‫‪1,463‬‬
‫‪347‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫‪1,810‬‬
‫יתרה מופחתת ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫‪331‬‬
‫‪- 41 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :15‬‬
‫נכסים בלתי מוחשיים )המשך(‬
‫שנת ‪2011‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫עלות‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2011 ,‬‬
‫תוספות במשך השנה‬
‫‪1,763‬‬
‫‪302‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫‪2,065‬‬
‫הפחתה שנצברה‬
‫באור ‪- :16‬‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2011 ,‬‬
‫תוספות במשך השנה‬
‫‪1,054‬‬
‫‪409‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫‪1,463‬‬
‫יתרה מופחתת ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫‪602‬‬
‫אשראי מתאגידים בנקאיים‬
‫א‪.‬‬
‫ההרכב‪:‬‬
‫שיעור ריבית‬
‫משוקלל‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪%‬‬
‫אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים‬
‫חלויות שוטפות של התחייבויות לא שוטפות‬
‫מתאגידים בנקאיים )ראה באור ‪(19‬‬
‫ב‪.‬‬
‫באור ‪- :17‬‬
‫‪4.06‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪60,238‬‬
‫‪68,268‬‬
‫‪290,920‬‬
‫‪27,451‬‬
‫‪351,158‬‬
‫‪95,719‬‬
‫להבטחת האשראי שניתן לה רשמה החברה שעבוד על נכסים מסוימים‪ ,‬ראה באור ‪21‬ד'‪.‬‬
‫התחייבויות לספקים ולנותני שירותים‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫חובות פתוחים‬
‫שטרות לפרעון‬
‫הוצאות לשלם‬
‫‪15,798‬‬
‫‪4,964‬‬
‫‪12,384‬‬
‫‪6,563‬‬
‫‪5,430‬‬
‫‪12,246‬‬
‫‪33,146‬‬
‫‪24,239‬‬
‫החובות לספקים אינם נושאים ריבית‪ .‬ממוצע ימי אשראי ספקים הינו שוטף ‪.60 +‬‬
‫‪- 42 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :18‬‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫עובדים ומוסדות בגין שכר‬
‫בעלי עניין )‪(1‬‬
‫ריבית לשלם‬
‫מוסדות‬
‫שותפים‬
‫הכנסות מראש‬
‫פקדונות משוכרים )‪(2‬‬
‫זכאים בגין עסקאות אקדמה‬
‫זכאים אחרים‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(2‬‬
‫באור ‪- :19‬‬
‫‪3,001‬‬
‫‪302‬‬
‫‪31,996‬‬
‫‪107,335‬‬
‫‪2,024‬‬
‫‪7,172‬‬
‫‪567‬‬
‫‬‫‪231‬‬
‫‪3,217‬‬
‫‪297‬‬
‫‪27,418‬‬
‫‪13,428‬‬
‫‪10,614‬‬
‫‪5,462‬‬
‫‪611‬‬
‫‪366‬‬
‫‪588‬‬
‫‪152,628‬‬
‫‪62,001‬‬
‫היתרה אינה נושאת ריבית והצמדה‪.‬‬
‫ראה באור ‪.20‬‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫א‪.‬‬
‫ההרכב‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫סכום הקרן‬
‫הצמודה‬
‫אלפי ש"ח‬
‫הלוואות צמודות‬
‫הלוואות פריים‬
‫הלוואות בדולר‬
‫הלוואות באירו‬
‫אגרות חוב )סדרה ג'( )‪(3‬‬
‫אגרות חוב )סדרה ד'( )‪(4‬‬
‫‪490,570‬‬
‫‪192,070‬‬
‫‪1,505,664‬‬
‫‪31,290‬‬
‫‪746,323‬‬
‫‪430,742‬‬
‫שיעור ריבית‬
‫נקוב‬
‫‪%‬‬
‫שיעור ריבית‬
‫אפקטיבית‬
‫‪%‬‬
‫צמוד‪3.2-5.15+‬‬
‫פריים ‪0.3-1.8 +‬‬
‫דולרי ‪4.35-6.77‬‬
‫יורובור ‪5.25 +‬‬
‫צמוד ‪4.85 +‬‬
‫צמוד ‪3.77 +‬‬
‫צמוד‪3.2-5.15+‬‬
‫‪4.55-5.25‬‬
‫דולרי ‪4.35-6.77‬‬
‫‪5.4‬‬
‫צמוד ‪4.6 +‬‬
‫צמוד ‪3.69 +‬‬
‫‪3,396,659‬‬
‫יתרה‬
‫אלפי ש"ח‬
‫יתרה בניכוי‬
‫חלויות שוטפות‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪490,570‬‬
‫‪192,070‬‬
‫‪1,447,390‬‬
‫‪31,290‬‬
‫‪753,086‬‬
‫‪432,274‬‬
‫‪348,073‬‬
‫‪178,038‬‬
‫‪1,313,000‬‬
‫‪31,290‬‬
‫‪753,086‬‬
‫‪413,761‬‬
‫‪3,346,680‬‬
‫‪3,037,248‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫סכום הקרן‬
‫הצמודה‬
‫אלפי ש"ח‬
‫הלוואות צמודות‬
‫הלוואות פריים‬
‫הלוואות בדולר‬
‫הלוואות באירו‬
‫אגרות חוב )סדרה א'( )‪(1‬‬
‫אגרות חוב )סדרה ג'( )‪(3‬‬
‫אגרות חוב )סדרה ד'( )‪(4‬‬
‫אגרות חוב להמרה )סדרה‬
‫ב'( )‪(2‬‬
‫‪485,416‬‬
‫‪213,841‬‬
‫‪1,158,943‬‬
‫‪6,184‬‬
‫‪51,070‬‬
‫‪735,749‬‬
‫‪273,706‬‬
‫‪23,327‬‬
‫שיעור ריבית‬
‫נקוב‬
‫‪%‬‬
‫שיעור ריבית‬
‫אפקטיבית‬
‫‪%‬‬
‫צמוד‪3.2-5.15+‬‬
‫פריים ‪0.3-1 +‬‬
‫דולרי ‪5.45-6.7‬‬
‫יורובור ‪5.25 +‬‬
‫צמוד‪6 +‬‬
‫צמוד ‪4.85 +‬‬
‫צמוד ‪3.77 +‬‬
‫צמוד‪3.2-5.15+‬‬
‫‪4.55-5.25‬‬
‫‪5.45-6.7‬‬
‫‪6.719‬‬
‫צמוד‪6.47+‬‬
‫צמוד‪4.60+‬‬
‫צמוד‪3.9+‬‬
‫צמוד ‪6 +‬‬
‫צמוד‪6.81+‬‬
‫‪2,948,236‬‬
‫‪- 43 -‬‬
‫יתרה‬
‫אלפי ש"ח‬
‫יתרה בניכוי‬
‫חלויות שוטפות‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪485,416‬‬
‫‪213,841‬‬
‫‪1,092,579‬‬
‫‪6,184‬‬
‫‪50,991‬‬
‫‪744,099‬‬
‫‪271,906‬‬
‫‪469,541‬‬
‫‪199,583‬‬
‫‪1,095,261‬‬
‫‪6,184‬‬
‫‬‫‪744,099‬‬
‫‪260,743‬‬
‫‪23,266‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2,888,282‬‬
‫‪2,773,254‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :19‬‬
‫התחייבויות לא שוטפות )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫)‪(1‬‬
‫‪ 133,000,000‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה א'(‪ ,‬נושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של ‪6%‬‬
‫צמוד )קרן וריבית( למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש אפריל ‪ .2006‬אגרות החוב‬
‫עומדות לפרעון בשלושה תשלומים שווים ביום ‪ 30‬במאי של כל אחת מהשנים ‪ 2010‬עד ‪.2012‬‬
‫הריבית בגין אגרות החוב תשולם בתשלום שנתי ביום ‪ 30‬במאי של כל אחת מהשנים ‪ 2007‬עד‬
‫‪.2012‬‬
‫נכון למועד הדוחות הכספיים אגרות החוב )סדרה א'( נפרעו במלואן‪.‬‬
‫)‪(2‬‬
‫‪ 81,000,000‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה ב'(‪ ,‬נושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של ‪6%‬‬
‫צמוד )קרן וריבית( למדד המחירים לצרכן שפורסם בגין חודש אפריל ‪ .2006‬אגרות החוב‬
‫עומדות לפרעון בארבעה תשלומים שווים ביום ‪ 30‬במאי של כל אחת מהשנים ‪ 2009‬עד ‪.2012‬‬
‫אגרות החוב ניתנות להמרה במניות רגילות בנות ‪ 0.01‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כל אחת החל מיום רישומן‬
‫למסחר עד ליום ‪ 14‬במאי‪ ,2012 ,‬באופן שהחל ממועד רישומן למסחר עד ליום ‪ 30‬במאי‪2009 ,‬‬
‫כל ‪ 165‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה ב'( יהיו ניתנות להמרה במניה רגילה אחת בת ‪ 0.01‬ש"ח‬
‫ע‪.‬נ‪ .‬של החברה והחל מיום ‪ 31‬במאי‪ 2009 ,‬עד ליום ‪ 14‬במאי‪ 2012 ,‬כל ‪ 222‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות‬
‫חוב יהיו ניתנות להמרה במניה רגילה אחת בת ‪ 0.01‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬של החברה‪.‬‬
‫נכון למועד הדוחות הכספיים אגרות החוב )סדרה ב'( נפרעו במלואן‪.‬‬
‫)‪(3‬‬
‫‪ 626,163,216‬ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה ג'( נושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של ‪,4.85%‬‬
‫צמודות למדד המחירים לצרכן שפורסם בחודש פברואר ‪ ,2007‬עומדות לפרעון בחמישה‬
‫תשלומים שווים ביום ‪ 31‬בחודש מרס בכל אחת מהשנים ‪ 2015‬עד ‪ .2019‬במהלך החודשים‬
‫ספטמבר ‪ -‬אוקטובר ‪ 2011‬הנפיקה החברה כ‪ 137,161,000 -‬ש"ח ע‪.‬נ אגרות חוב )סדרה ג'(‬
‫באמצעות דוח הצעת מדף שפרסמה מכוח תשקיף המדף של החברה מחודש פברואר ‪ .2010‬סך‬
‫התרומה ברוטו שהחברה קיבלה בעד הנפקת אגרות החוב לעיל הסתכמה לסך של כ‪140,870-‬‬
‫אלפי ש"ח‪.‬‬
‫)‪(4‬‬
‫‪ 423,733,684‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬אגרות חוב )סדרה ד'( צמודות מדד רשומות על שם‪ ,‬בנות ‪ 1‬ש"ח ע‪.‬נ‪.‬‬
‫כ"א‪ ,‬נושאות ריבית שנתית קבועה בשיעור של ‪ 3.77%‬לשנה צמודה למדד המחירים לצרכן‬
‫שפורסם בחודש פברואר ‪ .2010‬קרן אגרות החוב עומדת לפרעון בתשעה תשלומים שנתיים‬
‫בשיעור של ‪ 4%‬כל אחד ביום ‪ 10‬בינואר של כל אחת מהשנים ‪ 2011‬עד ‪) 2019‬כולל( והיתרה‬
‫בשיעור של ‪ 64%‬בתשלום אחד ביום ‪ 10‬בינואר‪ .2020 ,‬הריבית בגין אגרות החוב תשולם‬
‫בתשלומים חצי שנתיים ביום ‪ 10‬בינואר וביום ‪ 10‬ביולי של כל אחת מהשנים ‪ 2010‬עד ‪.2020‬‬
‫ביום ‪ 20‬ביוני‪ 2012 ,‬הנפיקה החברה בהנפקה פרטית למשקיעים שאינם קשורים לחברה‪ ,‬סך‬
‫של ‪ 153,733,684‬ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ד'( של החברה‪ ,‬בדרך של הרחבת סדרת‬
‫אגרות החוב )סדרה ד'(‪ ,‬תמורת סך כולל של כ‪ 171,566-‬אלפי ש"ח‪ .‬מהתמורה ברוטו כאמור‬
‫הופחת סך של כ‪ 3,098-‬אלפי ש"ח בתמורה לוויתור על תשלום ריבית אשר היה אמור‬
‫להתבצע בגין אגרות החוב שהונפקו בהרחבה בתאריך ‪ 10‬ביולי‪.2012 ,‬‬
‫מועדי הפרעון לאחר תאריך הדיווח ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫שנה‬
‫ראשונה‬
‫שנה‬
‫שנייה‬
‫שנה‬
‫שלישית‬
‫שנה‬
‫רביעית‬
‫אלפי ש"ח‬
‫שנה‬
‫חמישית‬
‫שנה‬
‫שישית‬
‫ואילך‬
‫סה"כ‬
‫הלוואות‬
‫אגרות חוב )סדרה ג'(‬
‫אגרות חוב )סדרה ד'(‬
‫‪296,921‬‬
‫‬‫‪17,800‬‬
‫‪237,332‬‬
‫‬‫‪17,800‬‬
‫‪245,472‬‬
‫‪149,265‬‬
‫‪17,800‬‬
‫‪833,787‬‬
‫‪149,265‬‬
‫‪17,800‬‬
‫‪17,094‬‬
‫‪149,265‬‬
‫‪17,800‬‬
‫‪588,988‬‬
‫‪298,528‬‬
‫‪341,742‬‬
‫‪2,219,594‬‬
‫‪746,323‬‬
‫‪430,742‬‬
‫סה"כ‬
‫‪314,721‬‬
‫‪255,132‬‬
‫‪412,537‬‬
‫‪1,000,852‬‬
‫‪184,159‬‬
‫‪1,229,258‬‬
‫‪3,396,659‬‬
‫‪- 44 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :19‬‬
‫התחייבויות לא שוטפות )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫מועדי הפרעון לאחר תאריך הדיווח ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫שנה‬
‫ראשונה‬
‫שנה‬
‫שנייה‬
‫שנה‬
‫שלישית‬
‫שנה‬
‫רביעית‬
‫אלפי ש"ח‬
‫שנה‬
‫חמישית‬
‫שנה‬
‫שישית‬
‫ואילך‬
‫סה"כ‬
‫הלוואות‬
‫אגרות חוב )סדרה א'(‬
‫אגרות חוב )סדרה ג'(‬
‫אגרות חוב )סדרה ד'(‬
‫אגרות חוב להמרה‬
‫‪38,014‬‬
‫‪51,070‬‬
‫‬‫‪11,404‬‬
‫‪23,327‬‬
‫‪224,539‬‬
‫‬‫‬‫‪11,404‬‬
‫‪-‬‬
‫‪230,087‬‬
‫‬‫‬‫‪11,404‬‬
‫‪-‬‬
‫‪246,094‬‬
‫‬‫‪147,150‬‬
‫‪11,404‬‬
‫‪-‬‬
‫‪896,178‬‬
‫‬‫‪147,150‬‬
‫‪11,404‬‬
‫‪-‬‬
‫‪229,472‬‬
‫‬‫‪441,449‬‬
‫‪216,686‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,864,384‬‬
‫‪51,070‬‬
‫‪735,749‬‬
‫‪273,706‬‬
‫‪23,327‬‬
‫סה"כ‬
‫‪123,815‬‬
‫‪235,943‬‬
‫‪241,491‬‬
‫‪404,648‬‬
‫‪887,607 1,054,732‬‬
‫‪2,948,236‬‬
‫ג‪.‬‬
‫התחייבות החברה לפרעון אגרות החוב )קרן‪ ,‬ריבית והפרשי הצמדה( סדרה ג' אינה מובטחת‬
‫בשעבוד כלשהו‪.‬‬
‫להבטחת מחויבויות החברה על פי תנאי אגרות החוב )סדרה ד'( נרשמו שעבודים בגין זכויות החברה‬
‫בנכסים הידועים כ"ביג באר‪-‬שבע" וכ"ביג יקנעם" והכל כמפורט בדוחות הצעת המדף‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫התחייבות בגין חכירה מימונית‬
‫להלן מידע בדבר התחייבות בגין חכירה מימונית לפי פילוח מועדי התשלום‪:‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫ערך נוכחי של‬
‫תשלומי‬
‫ערך נוכחי‬
‫תשלומי‬
‫תשלומי‬
‫חכירה‬
‫של תשלומי‬
‫חכירה‬
‫החכירה‬
‫החכירה‬
‫מרכיב‬
‫מינימליים‬
‫מרכיב‬
‫מינימליים‬
‫המינימליים‬
‫הריבית‬
‫המינימליים עתידיים‬
‫הריבית‬
‫עתידיים‬
‫אלפי ש"ח‬
‫שנה ראשונה‬
‫שנה שנייה עד שנה חמישית‬
‫לאחר שנה חמישית‬
‫‪1,798‬‬
‫‪7,195‬‬
‫‪31,861‬‬
‫‪1,527‬‬
‫‪5,843‬‬
‫‪15,446‬‬
‫‪271‬‬
‫‪1,352‬‬
‫‪16,415‬‬
‫‪901‬‬
‫‪4,805‬‬
‫‪24,227‬‬
‫‪773‬‬
‫‪3,976‬‬
‫‪12,176‬‬
‫‪128‬‬
‫‪830‬‬
‫‪11,367‬‬
‫‪40,854‬‬
‫‪22,816‬‬
‫‪18,038‬‬
‫‪29,933‬‬
‫‪16,925‬‬
‫‪12,325‬‬
‫בגין חכירות מסוימות עשויה החברה להידרש לשלם תשלומי חכירה נוספים‪ ,‬התלויים בשינויים‬
‫במדד המחירים לצרכן ובסך ההכנסות של המרכז המסחרי הרלוונטי‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫מגבלות חוזיות ואמות מידה פיננסיות‬
‫הקבוצה התחייבה כלפי בנק הפועלים‪ ,‬אשר העמיד לקבוצה הלוואות כנגד המרכזים בכרמיאל‪,‬‬
‫רגבה‪ ,‬קסטינה ובית שמש בסכום כולל של ‪ 313,720‬אלפי ש"ח )חלק ביג(‪ ,‬כי יחס הכנסות לפרעון‬
‫קרן וריבית במרכזים כאמור יעמוד על ‪ 1.3‬ומעלה החל משנת ‪ 2008‬ואילך‪.‬‬
‫הקבוצה התחייבה כלפי בנק לאומי‪ ,‬אשר העמיד לחברה בת הלוואה כנגד המרכז במודיעין בסך כולל‬
‫של ‪ 24,200‬אלפי ש"ח )חלק ביג ‪ ,(50%‬כי היחס בין יתרת החובה כלפי הבנק לבין ההכנסה‬
‫התפעולית‪ ,‬נטו מהמרכז לא תעלה על ‪ ,7.5‬ההון הזר לא יעלה על ‪ 75%‬וכן שהיחס בין יתרת החובה‬
‫כלפי הבנק לבין שווי הבטוחה לאחר הפחתות לא יעלה על ‪.0.65‬‬
‫הקבוצה התחייבה כלפי בנק הבינלאומי‪ ,‬אשר העמיד לחברה הלוואה כנגד המרכז בקריות בסכום‬
‫כולל של ‪ 180,000‬אלפי ש"ח‪ ,‬כי גובה האשראי לא יעלה על ‪ 85%‬מהשווי למימוש מהיר‪.‬‬
‫הקבוצה התחייבה כלפי בנק דיסקונט‪ ,‬אשר העמיד לחברה בת הלוואה כנגד המרכז בקרית גת בסך‬
‫כולל של ‪ 50,000‬אלפי ש"ח )חלק ביג ‪ ,(50%‬כי החל מחודש דצמבר ‪ 2012‬שוויו של המרכז בהתאם‬
‫להערכת שמאי חיצוני בלתי תלוי לא תפחת באופן מהותי ביחס לשווי הנכס כפי שהוצג בהערכת‬
‫השמאי ליום ‪ 31‬בדצמבר‪.2009 ,‬‬
‫‪- 45 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :19‬‬
‫התחייבויות לא שוטפות )המשך(‬
‫החברה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרה ד'( כי שווי המרכזים ביג באר שבע וביג יקנעם‬
‫אשר שועבדו לטובת מחזיקי אגרות החוב )סדרה ד'(‪ ,‬כשהוא מוכפל ב‪ ,0.75-‬לא יפול מיתרת הערך‬
‫הנקוב של אגרות החוב )סדרה ד'( שבמחזור‪ ,‬בתוספת ריבית והפרשי הצמדה בגינם‪.‬‬
‫החברה התחייבה כלפי בנק דיסקונט‪ ,‬אשר העמיד לזכות החברה אשראי בסך של כ‪ 70-‬מיליון ש"ח‬
‫כנגד שעבוד מדרגה ראשונה של מניות החברה בחברות קניאל תעשיות וקניאל אריזות משקה‪,‬‬
‫לשמור על מספר התניות פיננסיות כדלקמן‪ (1 :‬ההון העצמי המוחשי של החברה לא יפחת משיעור‬
‫של ‪ 20%‬מסך המאזן של החברה לאותה שנה‪ (2 .‬היחס בין קרן ההלוואה לבין שווי הנכס הידוע‬
‫כ"ביג ראשון" לא יעלה על ‪.70%‬‬
‫הקבוצה התחייבה כלפי בנק הפועלים‪ ,‬אשר העמיד לקבוצה הלוואה כנגד הנכס ‪Vineyard Village‬‬
‫בסכום כולל של ‪ 23,075‬אלפי דולר‪ ,‬כי היחס בין ההכנסה התפעולית לפרעון קרן וריבית בגין‬
‫ההלוואה יעמוד על ‪ 1.25‬ומעלה וכן‪ ,‬היחס בין יתרת ההלוואה לשווי הנכס לא יעלה על ‪.75%‬‬
‫החברה התחייבה כלפי בנק מרכנתיל‪ ,‬אשר העמיד לזכות החברה הלוואה בסך ‪ 65,000‬אלפי ש"ח‪ ,‬כי‬
‫חלק החברה בהכנסות השכירות בגין המרכז המסחרי בנצרת מחולק בסכום יתרת ההלוואה לא‬
‫יפחת מ‪.1/8 -‬‬
‫לתאריך הדיווח החברה עומדת באמות המידה שנקבעו‪.‬‬
‫באור ‪- :20‬‬
‫פקדונות משוכרים‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫פקדונות משוכרים )‪(1‬‬
‫בניכוי ‪ -‬חלויות שוטפות‬
‫)‪(1‬‬
‫‪8,016‬‬
‫‪567‬‬
‫‪6,648‬‬
‫‪611‬‬
‫‪7,449‬‬
‫‪6,037‬‬
‫פקדונות משוכרים מתקבלים להבטחת עמידתם בתנאי השכירות‪ ,‬פקדונות אלה אינם נושאים ריבית‬
‫והצמדה‪.‬‬
‫מועדי פרעון לאחר תאריך המאזן ליום ‪ 31‬בדצמבר‪:2012 ,‬‬
‫שנה‬
‫ראשונה‬
‫פקדונות משוכרים‬
‫‪567‬‬
‫שנה‬
‫שנייה‬
‫‪1,746‬‬
‫‪- 46 -‬‬
‫שנה‬
‫שנה‬
‫רביעית‬
‫שלישית‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪2,327‬‬
‫‪1,412‬‬
‫שנה‬
‫חמישית‬
‫ואילך‬
‫סה"כ‬
‫‪1,964‬‬
‫‪8,016‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :21‬‬
‫התחייבויות תלויות והתקשרויות‬
‫א‪.‬‬
‫התחייבויות תלויות‬
‫‪.1‬‬
‫החברה התחייבה לשפות את נושאי המשרה בשל כל חבות או הוצאה‪ ,‬כמפורט בחוזה‬
‫הביטוח‪ ,‬שתוטלנה עליהם ו‪/‬או שיוציאו עקב פעולות שעשו נושאי המשרה‪.‬‬
‫סכום השיפוי מוגבל לגבוה מבין ‪ 25%‬מההון של החברה לפי הדוחות הכספיים האחרונים של‬
‫החברה שקדמו לתשלום סכום השיפוי או סך של ‪ 15‬מיליון דולר ארה"ב‪.‬‬
‫התחייבות החברה לשיפוי תעמוד לזכות נושא המשרה גם לאחר סיום כהונתו כנושא משרה‬
‫בחברה‪ ,‬ובלבד שהפעולות בגינן ניתנה ההתחייבות לשיפוי נעשו ו‪/‬או ייעשו בתקופת הכהונה‬
‫כנושא משרה בחברה או בחברה אחרת בקבוצה‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫התקשרויות‬
‫‪.1‬‬
‫ביום ‪ 16‬בפברואר‪ 2012 ,‬חתמה החברה על הסכם עם גופים שונים מקבוצת מגדל )להלן ‪-‬‬
‫ההסכם ו‪-‬מגדל(‪ .‬בהתאם להסכם‪ ,‬בתמורה לסך של ‪ 30‬מליון דולר )להלן ‪ -‬התמורה(‪ ,‬בכפוף‬
‫למנגנון התאמת תמורה‪ ,‬כמפורט להלן‪ ,‬הוקצו למגדל ‪ 20%‬מהונה המונפק והנפרע של‬
‫החברה הבת‪ ,‬ביג יו‪ .‬אס‪ .‬אי‪ .‬בע"מ )להלן ‪ -‬המניות הנרכשות והחברה הבת‪ ,‬בהתאמה(‪ ,‬אשר‬
‫מחזיקה )בעקיפין( בזכויות בעשרים וחמישה מרכזי קניות בארה"ב )להלן ‪ -‬הנכסים המניבים(‪.‬‬
‫התמורה כאמור לעיל משקפת שווי לחברה הבת של ‪ 120‬מליון דולר לפני הכסף‪.‬‬
‫בהסכם נקבע מנגנון של התאמת תמורה‪ ,‬לפיו ככל שסך ה‪ NOI-‬השנתי )חלק החברה הבת(‬
‫בפועל לשנת ‪ 2012‬מ‪ 25-‬המרכזים הקיימים‪ ,‬יעלה על סך של ‪ 28.5‬מיליון דולר ארה"ב )להלן ‪-‬‬
‫סך היעד(‪ ,‬ועד לסך של ‪ 29.1‬מיליון דולר ארה"ב‪ ,‬תשלם מגדל תוספת פרמיה עד לתקרה של‬
‫‪ 2.25‬מיליון דולר ארה"ב‪ ,‬ביחס ישר )להלן ‪ -‬הסכום הנוסף(‪ .‬הסכום הנוסף‪ ,‬ככל שישולם‬
‫במלואו‪ ,‬ישקף שווי לחברה הבת של ‪ 129‬מליון דולר לפני הכסף‪ .‬מובהר‪ ,‬כי בשום מקרה לא‬
‫תופחת התמורה‪ ,‬ובכלל זה גם אם סך ה‪ NOI-‬השנתי יפחת מסך היעד‪ .‬בהתאם לתוצאות ביג‬
‫יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ החברה צפויה לקבל את מלוא הסכום הנוסף כמפורט לעיל‪.‬‬
‫הסכום הנוסף ישולם על‪-‬ידי מגדל כפרמיה נוספת )‪ (additional paid-in capital‬בגין המניות‬
‫הנרכשות ולא יוקצו מניות נוספות תמורתו‪.‬‬
‫כל עוד מגדל מחזיקה ב‪ 11.5%-‬או יותר מהונה המונפק של החברה הבת‪ ,‬לחברה יהיו ארבעה‬
‫דירקטורים בחברה הבת‪ ,‬ולמגדל דירקטור אחד‪ .‬זכויות ההצבעה בדירקטוריון תהיינה בהתאם‬
‫לאחוזי ההחזקה‪.‬‬
‫עוד נקבע כי החל ממועד ההשלמה וכל עוד מי מהצדדים מחזיק ב‪ 11.5%-‬או יותר מהונה‬
‫המונפק של החברה הבת‪ ,‬תידרש הסכמתו‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בנושאים הבאים‪ :‬כניסה לתחום‬
‫פעילות שאינו קשור בנכסי או פורטפוליו נדל"ן שהם בעיקרם מרכזים מסחריים פתוחים‬
‫בצפון אמריקה; שינוי בתקנון החברה הבת באופן שפוגע באופן בלתי פרופורציונלי במי‬
‫מבעלי המניות בחברה הבת‪ ,‬ועוד‪ ,‬כקבוע לעניין זה בהסכם‪ .‬במקרה בו קבלה החברה החלטה‬
‫בנושאים הדורשים הסכמת מגדל חרף אי‪-‬קבלת הסכמה כאמור‪ ,‬תהא למגדל הזכות להפעיל‬
‫מנגנון "היפרדות" )אשר על‪-‬פיו תרכוש החברה את מניות מגדל בהון העצמי‪ ,‬או תתבצע‬
‫חלוקת נכסים בעין‪ ,‬על‪-‬פי בחירת החברה(‪ .‬בנוסף‪ ,‬בחלק מהמקרים המנויים לעיל‪ ,‬תישמר‬
‫למגדל הזכות להגיש תביעה בגין פעולת החברה כאמור‪.‬‬
‫כמו כן נקבעו בהסכם מנגנונים סטנדרטיים להגנה על בעלי המניות במקרים של העברת ו‪/‬או‬
‫הקצאת מניות בחברה הבת‪ ,‬ובפרט ביחס לבעלי מניות המיעוט‪ ,‬והכל כקבוע בהסכם‪.‬‬
‫‪- 47 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :21‬‬
‫התחייבויות תלויות והתקשרויות )המשך(‬
‫‪.2‬‬
‫ביום ‪ 25‬ביולי‪ 2012 ,‬אישר דירקטוריון ‪ Big India Malls Private LtD‬בה מחזיקה החברה כ‪-‬‬
‫‪) 30.18%‬בשרשור; להלן ‪" -‬החברה הכלולה"( התקשרות בהסכם עקרונות בלתי‪-‬מחייב עם‬
‫קבלן מבצע‪ ,‬לפיתוח משותף )‪ (joint development agreement‬של הקרקע בה מחזיקה החברה‬
‫הכלולה ב‪) Bangalore -‬להלן ‪" -‬הקרקע"(‪ .‬הסכם העקרונות נחתם עם חברה הודית בעלת‬
‫ניסיון רב בתחום הקמת מבני מגורים‪ ,‬ובפרט ב‪) Bangalore-‬להלן ‪" -‬היזם"(‪.‬‬
‫הקרקע‪ ,‬בשטח של כ‪ 40-‬דונם‪ ,‬מיועדת להקמת כ‪ 115,000-‬מ"ר שטחי מגורים )כ‪ 100,000-‬מ"ר‬
‫נטו‪ ,‬בניכוי שטחים ציבוריים וכו'(‪ .‬להערכת החברה הכלולה יכלול הפרויקט כ‪700-900-‬‬
‫יחידות דיור‪ ,‬לצד שטחים ציבוריים ושטחי מסחר‪.‬‬
‫עיקרי ההסכם הנם כדלקמן‪:‬‬
‫‪(1‬‬
‫היזם יישא בכל עלות הקמת הפרויקט בתמורה ל‪ 66%-‬מהכנסות הפרויקט‪ ,‬והחברה‬
‫הכלולה תהא זכאית ליתרת ההכנסות‪ ,‬קרי ‪;34%‬‬
‫‪(2‬‬
‫לחברה הכלולה תהא הגנה באופן שחלקה בהכנסות הפרויקט )‪ (34%‬לא יפחת מסך של‬
‫כ‪ 105-‬מיליון ש"ח )ההגנה בהסכם נקובה במטבע מקומי‪ ,‬רופי הודי‪ ,‬והסכום המצוין‬
‫כאמור הנו לפי שער חליפין למועד החתימה(;‬
‫‪(3‬‬
‫לוח הזמנים הצפוי להשלמת הפרויקט מוערך בכ‪ 4-‬שנים לאחר אישור תוכניות‬
‫הפרויקט וקבלת היתר בניה‪.‬‬
‫לאור התמהמהותו של הקבלן המבצע ואי חתימתו על הסכם מחייב‪ ,‬הודיע דירקטוריון ביג‬
‫הודו לקבלן בחודש מרץ ‪ 2013‬כי ביג הודו משהה את המשך המשא ומתן עמו ומשכך החלה‬
‫במשא ומתן עם קבלן אחר אשר לקח חלק במשא ומתן הראשוני שנוהל עם מספר קבלנים‪,‬‬
‫טרם חתימת ההסכם עם הקבלן הנוכחי‪ .‬יצוין‪ ,‬כי אין כל ודאות כי המשא ומתן יבשיל לכדי‬
‫הסכם מחייב‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫ביום ‪ 12‬באוגוסט‪ 2012 ,‬התקשרה החברה בעסקה מותנית שעיקרה רכישה בשלבים של‬
‫מחצית ממניות חברה כלולה‪ ,‬מבוא אשדוד בע"מ )להלן בסעיף זה ‪" -‬החברה הכלולה"(‪.‬‬
‫החברה הכלולה מחזיקה בשרשור‪ ,‬ב‪ 72%-‬מהזכויות בחטיבת קרקע באשדוד‪ ,‬בשטח של כ‪57-‬‬
‫דונם‪ ,‬עליה צפוי להיות מוקם מרכז מסחרי הכולל שטחי מסחר של כ‪ 23,000-‬מ"ר מעל חניון‬
‫תת קרקעי )"המרכז המסחרי"(‪ .‬בהתאם למתווה העסקה‪ ,‬בשלב הראשון‪ ,‬תתקשר החברה‬
‫בעסקה מותנית לרכישת ‪ 45%‬ממניות החברה הכלולה‪ ,‬כך שתגיע‪ ,‬בכפוף להתקיימותם של‬
‫התנאים המתלים הכוללים‪ ,‬כקבוע בהסכם‪ ,‬לשיעור החזקה של ‪ ,95%‬בחברה הכלולה‪,‬‬
‫בתמורה לסך של כ‪ 46-‬מיליוני ש"ח‪ .‬בשלב השני‪ ,‬תרכוש החברה את ‪ 5%‬מהמניות הנותרות‬
‫בחברה הכלולה‪ ,‬וזאת לאחר חתימת חוזי שכירות ביחס ל‪ 75%-‬משטחי המרכז המסחרי‪,‬‬
‫ובהתקיים אחד משני התנאים הבאים‪ (1) :‬קבלת טופס ‪ 4‬למרכז המסחרי או )‪ (2‬פתיחתו‬
‫לקהל הרחב‪.‬‬
‫ביום ‪ 14‬בפברואר‪ 2013 ,‬הושלם השלב הראשון של העסקה כאמור‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫החל מהרבעון השלישי של שנת ‪ 2012‬שותפות בשליטה משותפת )להלן בסעיף זה‬
‫"השותפות"(‪ ,‬המוחזקת בעקיפין על ידי ביג יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ‪ ,‬שילמה באופן חלקי את תשלומי‬
‫הריבית בגין הלוואה שנלקחה ממוסד פיננסי על ידי הבעלים הקודמים של הנכס ‪Rainbow‬‬
‫ואשר ביג יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ נכנסה בנעליו במועד הרכישה )יוני ‪ .(2010‬אי תשלום הריבית‬
‫במלואה )כ‪ 488-‬אלפי דולר‪ ,‬חלק ביג יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ כ‪ 244-‬אלפי דולר(‪ ,‬מהווה הפרה של‬
‫הסכם ההלוואה‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬חלקה של ביג יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ ביתרת ההלוואה בסך של‬
‫‪ 18,912‬אלפי דולר )כ‪ 70,599 -‬אלפי ש"ח( סווג לזמן קצר בניכוי יתרת עודף העלות שנוצר בעת‬
‫רכישת הנכס בסך של כ‪ 1,617 -‬אלפי דולר )חלק ביג יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ( )כ‪ 6,035 -‬אלפי ש"ח(‪.‬‬
‫ההלוואה כאמור הנה הלוואה מסוג ‪ Non Recourse‬כך שביג יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ חשופה מבחינה‬
‫תזרימית אך ורק בגובה ההון העצמי שהושקע בנכס‪ .‬עוד יצוין כי נכון למועד הדוח הכספי‪,‬‬
‫מוצג הנכס בשווי הוגן של כ‪ 12,307-‬אלפי דולר )חלק ביג יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ( )כ‪ 45,942 -‬אלפי‬
‫ש"ח(‪ ,‬בתוספת נכס מס בסך כ‪ 2,759-‬אלפי דולר )חלק ביג יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ( )כ‪ 10,299 -‬אלפי‬
‫ש"ח(‪.‬‬
‫‪- 48 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :21‬‬
‫התחייבויות תלויות והתקשרויות )המשך(‬
‫במהלך חודש מרץ‪ 2013 ,‬חילט המוסד הפיננסי את הנכס אשר היה משועבד כבטוחה לפרעון‬
‫האשראי כנגד מחיקת מלוא יתרת החוב‪ .‬אי לכך‪ ,‬החברה צפויה להכיר במהלך הרבעון‬
‫הראשון של שנת ‪ 2013‬ברווח בגובה ההפרש בין סך ההלוואה והשווי ההוגן של הנכס )כ‪6,605-‬‬
‫אלפי דולר לפני השפעת המס וכ‪ 4,493-‬לאחר השפעת המס(‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫במהלך הרבעון השלישי של שנת ‪ ,2012‬מכרו ביג יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ ושותפיה את הנכס‬
‫‪ ,VICTORIAN WALK‬שבמדינת קליפורניה‪ ,‬ארה"ב )להלן "המרכז המסחרי"(‪ .‬התמורה‬
‫שהתקבלה ממכירת הנכס הסתכמה לכ‪ 1,337-‬אלפי דולר )חלק ביג יו‪.‬אס‪.‬אי( )כ‪ 5,230-‬אלפי‬
‫ש"ח(‪.‬‬
‫‪.6‬‬
‫החל מדצמבר ‪ 2011‬הזרימה החברה‪ ,‬יחד עם שותפתה ‪ ,EEROES‬כספים לחברת ‪CEE- BIG‬‬
‫‪) B.V.‬להלן‪" ,‬החברה המשותפת"( לרבות בגין חלקה של ‪(CEE) Central European Estates N.V‬‬
‫)המחזיקה השלישית בחברה המשותפת( שלא היה בידה להזרים לפי חלקה‪ .‬כתוצאה‬
‫מהזרמות כספים אלו‪ ,‬ומנגנון הדילול כקבוע בהסכם השותפים‪ ,‬שיעורי ההחזקה של החברה‬
‫בחברה המשותפת צפויים לעלות ל‪.53.245% -‬‬
‫עקב חוסר שיתוף הפעולה של ‪ CEE‬לחתימה על המסמכים הנדרשים להשלמת הליך הנפקת‬
‫המניות הנדרשות בגין הדילול כאמור ‪ -‬השינויים האמורים טרם התרחשו משפטית‪ ,‬והחברה‬
‫יחד עם שותפתה ‪ EEROES‬פתחו בהליכים משפטיים בחו"ל על מנת לאכוף את זכויותיהם של‬
‫הצדדים‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫ביום ‪ 11‬באפריל‪ 2011 ,‬התקשרה החברה‪ ,‬באמצעות חברה בשליטתה המשותפת בהסכם‬
‫מסגרת מותנה לרכישת ‪ 50%‬מהונה המונפק והנפרע ומזכויות ההצבעה בחברה הולנדית‪,‬‬
‫שצפויה להחזיק )בעקיפין ובשרשור( לאחר קיום מספר תנאים מתלים‪ ,‬כמפורט להלן‪ ,‬במלוא‬
‫הזכויות בקרקע בת כ‪ 136-‬דונם בבלגרד )להלן בסעיף זה ‪ -‬ההסכם‪ ,‬החברה ההולנדית‬
‫והמקרקעין‪ ,‬בהתאמה(‪.‬‬
‫כנגד הקצאת ‪ 25%‬מהון המניות המונפק והנפרע של החברה ההולנדית שילמה החברה‬
‫המשותפת למוכר סך כולל של ‪ 7‬מליון אירו‪ .‬בהתאם להסכם‪ ,‬מלוא מניותיה של החברה‬
‫ההולנדית הופקדו אצל עמותה הולנדית המשמשת את הצדדים כנאמן )להלן ‪ -‬הנאמן(‪.‬‬
‫למועד הדיווח רשומה החברה ההולנדית כבעלים של כ‪ 104-‬דונם מהמקרקעין‪ .‬עד ליום ‪31‬‬
‫באוקטובר‪ 2011 ,‬נדרש המוכר להשלים מספר תנאים מתלים לצורך השלמת העסקה‪ :‬א(‬
‫השלמת רכישת‪ ,‬אחזקת והשגת בעלות מלאה של המקרקעין‪ ,‬קרי כ‪ 32-‬דונם נוספים )לסך‬
‫כולל של ‪ 136‬דונם(‪ ,‬נקיים מכל שעבוד; ב( קבלת רישיון הנדרש על פי הדין הסרבי למבנה‬
‫המתוכנן שכולל כ‪ 50,000-‬מ"ר מסחר‪ .‬עם התקיימות התנאים המתלים הללו‪ ,‬תעביר החברה‬
‫המשותפת סך כולל של ‪ 7‬מליון אירו נוספים כנגד הקצאת ‪ 25%‬נוספים מהון המניות המונפק‬
‫והנפרע ומזכויות ההצבעה של החברה ההולנדית‪ ,‬כך שלאחר ההקצאה הנוספת יחזיקו בה‬
‫המוכר והחברה המשותפת ‪ 50%‬כל אחד‪ .‬הקצאת המניות תבוצע על ידי הנאמן‪ ,‬בהתאם‬
‫להסכם נאמנות והוראות בלתי חוזרות‪.‬‬
‫בהתאם לקבוע בהסכם‪ ,‬במקרה שהמוכר לא יצליח לעמוד בתנאים המתלים להשלמת‬
‫העסקה עד ליום ‪ 31‬באוקטובר‪ 2011 ,‬ישיב המוכר לחברה המשותפת‪ ,‬בתוך ‪ 90‬יום‪ ,‬את‬
‫הסכום שהועבר לו בצירוף ריבית ‪ 4%+ EURIBOR‬וכן פיצוי מוסכם בסך ‪ 700‬אלפי אירו‪ .‬אם‬
‫לא יועבר הסך הנ"ל בתוך התקופה הנקובה לעיל‪ ,‬רשאית החברה לדרוש מהנאמן להעביר‬
‫אליה את כל הון המניות של החברה ההולנדית ולעשות בקרקע הנרכשת כל פעולה או‬
‫דיספוזציה למזעור נזקיה‪ .‬במסגרת ההסכם התחייב המוכר לשפות את החברה המשותפת בגין‬
‫כל הנזקים‪ ,‬החבויות וההוצאות שייגרמו לה או למי מטעמה כתוצאה מאי קיום התחייבויותיו‬
‫ומצגיו‪ ,‬וכן בקשר עם התחייבויות טרם חתימת ההסכם‪.‬‬
‫נכון למועד הדוחות הכספיים ולאחר שהוארך המועד‪ ,‬בהסכמת שני הצדדים‪ ,‬להשלמת‬
‫התנאים המתלים מספר פעמים‪ ,‬המוכר טרם השלים את מלוא התחייבויותיו‪ .‬משכך החברה‬
‫המשותפת פועלת לשם העברת מלוא המניות בחברה ההולנדית המחזיקה בקרקע בבלגראד‬
‫על שמה של החברה המשותפת‪.‬‬
‫‪- 49 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :21‬‬
‫התחייבויות תלויות והתקשרויות )המשך(‬
‫‪.8‬‬
‫ביום ‪ 6‬בנובמבר‪ 2012 ,‬התקשרה ביג מרכזים מסחריים שותפות מוגבלת )להלן בסעיף זה‪-‬‬
‫"השותפות"(‪ ,‬המוחזקת במלואה ע"י החברה‪ ,‬בהסכם עם נצבא החזקות ‪ 1995‬בע"מ )להלן ‪-‬‬
‫"נצבא"(‪ ,‬שותפתה‪ ,‬במרכז המסחרי הידוע כ"ביג נצבא פולג" בנתניה )להלן ‪" -‬המרכז‬
‫המסחרי"(‪ ,‬על פיו הציעה השותפות לנצבא‪ ,‬בהצעה בלתי חוזרת‪ ,‬לרכוש מנצבא את כל‬
‫זכויות נצבא במרכז המסחרי )‪ (50%‬וכן את זכויות נצבא בשותפות המוגבלת המשמשת‬
‫כחברת הניהול של המרכז המסחרי והשותף הכללי בשותפות )‪) (50%‬להלן ביחד ‪" -‬חברת‬
‫הניהול"( בתמורה לסכום של כ‪ 258 -‬מיליון ש"ח בתוספת מע"מ‪ ,‬או לחלופין‪ ,‬לפי בחירת‬
‫נצבא‪ ,‬ושיקול דעתה הבלעדי‪ ,‬כי נצבא תרכוש מהשותפות את כל זכויות השותפות במרכז‬
‫המסחרי ובחברת הניהול )‪ (50%‬בתמורה לסך של כ‪ 258 -‬מיליון ש"ח וכן תרכוש מהשותפות‬
‫זכויות בניה נוספות למשרדים )להלן ‪" -‬הזכויות הנוספות"(‪ ,‬בתמורה נוספת בסך של כ‪5.9 -‬‬
‫מיליון ש"ח ובתוספת מע"מ כשסכום זה צמוד למדד הבסיס )מדד המחירים לצרכן בגין חודש‬
‫יוני‪ (2009 ,‬ולא יפחת ממנו ונושא ריבית שנתית של ‪ ,6%‬החל מיום ‪ 18‬באוקטובר‪ 2010 ,‬ועד‬
‫למועד התשלום בפועל על ידי נצבא‪.‬‬
‫ביום ‪ 15‬בנובמבר‪ 2012 ,‬הודיעה נצבא‪ ,‬על החלטתה לרכוש מהשותפות את מלוא זכויות‬
‫השותפות במרכז המסחרי )‪ ,(50%‬לרבות זכויות השותפות בחברת הניהול )‪ (50%‬בהתאם‬
‫להסכם‪.‬‬
‫סך של כ‪ 199-‬מליון ש"ח מהתמורה שולמה על ידי נצבא לשותפות ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫והיתרה הופקדה בידי נאמן המוסכם על הצדדים‪ .‬ביום ‪ 4‬בפברואר‪ 2013 ,‬קיבלה החברה את‬
‫יתרת התמורה‪ ,‬בניכוי הסכומים אשר שולמו ישירות מחשבון הנאמנות למס שבח‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫ערבויות‬
‫החברה נתנה ערבויות לצדדים שלישיים )כגון מינהל מקרקעי ישראל ועיריות שונות( בסך כולל של‬
‫כ‪ 5.6-‬מליון ש"ח להבטחת תשלומים המגיעים להם בקשר עם פעילותה השוטפת בפרויקטים‬
‫השונים‪.‬‬
‫בנוסף העמידה החברה ערבות בסך כולל של כ‪ 3.6-‬מליון ש"ח להבטחת קיום מחויבויות של עסקה‬
‫משותפת )אשר החברה בעלת ‪ 50%‬מהזכויות בה( כלפי צד ג' אשר רכש מהעסקה המשותפת‪ ,‬טרם‬
‫רכישת הזכויות על ידי החברה זכויות בפרויקט המשותף‪ .‬המחויבות כלפי צד ג' תתממש רק באי‬
‫התקיימות תנאים מסוימים בקשר למכירת זכויות בפרויקט לצד ג' כאמור לעיל‪ ,‬כפי שנקבע בהסכם‬
‫בין הצדדים‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫שעבודים‬
‫להבטחת התחייבויותיה של הקבוצה כלפי הבנקים בישראל‪ ,‬שיעבדה החברה בשעבוד ספציפי את‬
‫כלל הנכסים המניבים בישראל מלבד הנכסים‪ ,‬יהוד‪ ,‬קרית שמונה ופרדס חנה וכן נכסים הנמצאים‬
‫בשלבי הקמה שונים‪ .‬יצויין כי כנגד הנכס באילת לא הועמדה הלוואה לזכות החברה‪ .‬יתרת‬
‫ההתחייבויות המובטחות בישראל ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הינה בסך של ‪ 723‬מליון ש"ח )חלק ביג(‪.‬‬
‫להבטחת התחייבויות הקבוצה כלפי הבנקים בארה"ב שיעבדה החברה בשעבוד ספציפי את כלל‬
‫הנכסים המניבים בארה"ב‪ ,‬מלבד ‪ 4‬נכסים שנרכשו בחודש יולי ‪ .2010‬יתרת ההתחייבויות המובטחות‬
‫בארה"ב ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הינה בסך של ‪ 1,506‬מליון ש"ח )חלק החברה(‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬שיעבדה החברה את מניותיה בחברות קניאל תעשיות אריזה בע"מ וקניאל אריזות משקה‬
‫בע"מ להבטחת אשראי בנקאי בסך של כ‪ 56-‬מיליון ש"ח‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫התחייבויות תלויות להשלמת פיתוח ופיתוח מחדש של נכסים‬
‫לחברה ולחברות מאוחדות של החברה התחייבויות חוץ מאזניות להשלמת פיתוח ופיתוח מחדש של‬
‫נכסים מניבים אשר לתאריך הדיווח מסתכמות לסך של כ‪ 47-‬מליון ש"ח )‪ 115 - 2011‬מליון ש"ח(‪.‬‬
‫‪- 50 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :22‬‬
‫הון‬
‫א‪.‬‬
‫ההרכב‪:‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫מונפק ונפרע‬
‫רשום‬
‫מספר המניות‬
‫מניות רגילות בנות ‪ 0.01‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כ"א‬
‫‪420,000,000‬‬
‫‪11,826,947‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬
‫מונפק ונפרע‬
‫רשום‬
‫מספר המניות‬
‫מניות רגילות בנות ‪ 0.01‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כ"א‬
‫‪420,000,000‬‬
‫‪11,799,617‬‬
‫ב‪.‬‬
‫ביום ‪ 6‬בנובמבר‪ 2011 ,‬השלימה החברה הנפקה של ‪ 80,000‬מניות רגילות של החברה בהצעה פרטית‪,‬‬
‫בהתאם להסכם הקצאת מניות שנחתם בין החברה לבין גוף מוסדי אשר אינו קשור בחברה‪ .‬סך‬
‫התמורה ברוטו שהחברה קיבלה בעד הנפקת המניות הסתכמה לסך של כ‪ 6.5-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫ביום ‪ 27‬באוקטובר‪ 2011 ,‬הנפיקה החברה כ‪ 7,830-‬מניות רגילות של החברה באמצעות דוח הצעת‬
‫מדף שפרסמה מכוח תשקיף מדף‪ .‬סך התמורה ברוטו שהחברה קיבלה בעד הנפקת המניות‪ ,‬כאמור‪,‬‬
‫הסתכמה לסך של כ‪ 666 -‬אלפי ש"ח‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫לפרטים בדבר המניות אשר הוקצו למנכ"ל החברה ראה באור ‪ 26‬ב' )‪.(2‬‬
‫ה‪.‬‬
‫לפרטים בדבר המניות שהוקצו במסגרת מימוש האופציות על ידי עובדי החברה ראה באור ‪.23‬‬
‫ו‪.‬‬
‫זכויות הנלוות למניות‬
‫ז‪.‬‬
‫‪.1‬‬
‫זכויות הצבעה באסיפה הכללית‪ ,‬זכויות לדיבידנד‪ ,‬זכויות בפירוק החברה וזכויות למינוי‬
‫הדירקטורים בחברה‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫סחירות בבורסה לניירות ערך בתל אביב‪.‬‬
‫דיבידנד שהוכרז‬
‫ביום ‪ 29‬במאי‪ 2011 ,‬קיבל דירקטוריון החברה החלטה בדבר מדיניות חלוקת דיבידנד‪ .‬במסגרת‬
‫מדיניות הדיבידנד‪ ,‬ובכפיפות להוראות הדין‪ ,‬החברה תשלם לבעלי מניותיה דיבידנד שנתי בסך של‬
‫‪ 30‬מליוני ש"ח‪ .‬החלוקה תהא מותנית בעמידה במבחנים הקבועים בחוק ובכך שלא תגרום לפגיעה‬
‫מהותית בתזרים המזומנים של החברה‪ ,‬בתכניותיה העסקיות או בתכניות ההשקעה של החברה ככל‬
‫שיהיו‪ .‬חלוקת הדיבידנד כאמור תבוצע על פי החלטות דירקטוריון החברה‪ ,‬פעמיים בשנה‪ ,‬בכפוף‬
‫לאמור לעיל ובכפוף לקיום יתרת רווחים ראויים לחלוקה‪ .‬דירקטוריון החברה יהא רשאי‪ ,‬בכל עת‪,‬‬
‫להתחשב בשיקולים עסקיים‪ ,‬ובהתאם להוראות כל דין לשנות את מדיניות הדיבידנד הנ"ל‪ ,‬לשנות‬
‫את הסכומים שיחולקו כדיבידנד‪ ,‬לחלק כדיבידנד סכומים נוספים מעבר לסכומים הנ"ל או להחליט‬
‫שלא לחלק דיבידנד כלל‪.‬‬
‫יובהר‪ ,‬כי כל חלוקת דיבידנד בפועל כפופה לעמידה בכל התנאים הדרושים לכך על פי דין‪ ,‬ובהתאם‬
‫להחלטות ספציפיות של דירקטוריון החברה‪.‬‬
‫ביום ‪ 20‬במרס‪ 2012 ,‬החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של ‪ 15,000‬אלפי ש"ח‬
‫ששולם ביום ‪ 18‬באפריל‪ .2012 ,‬בהקשר כאמור יצוין כי ביום ‪ 28‬באוגוסט‪ 2012 ,‬החליט דירקטוריון‬
‫החברה להקפיא למשך ‪ 12‬החודשים הקרובים כל חלוקת דיבידנד שהייתה אמורה להתבצע‪ ,‬בהתאם‬
‫למדיניות חלוקת הדיבידנדים‪ ,‬וזאת על מנת שהחברה תהא ערוכה‪ ,‬באופן נאות‪ ,‬להזדמנויות‬
‫הצפויות בעקבות השינוי במצב הכלכלי ו‪/‬או הגיאופוליטי כתוצאה מהאיומים העומדים לפתחה של‬
‫מדינת ישראל‪.‬‬
‫‪- 51 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :22‬‬
‫הון )המשך(‬
‫למרות האמור לעיל‪ ,‬לאור הצפי לתזרים מזומנים משמעותי כתוצאה ממכירת המרכז ביג פולג‪ ,‬ביום‬
‫‪ 27‬בנובמבר ‪ ,2012‬החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של ‪ 45,000‬אלפי ש"ח ששולם‬
‫ביום ‪ 27‬בדצמבר‪.2012 ,‬‬
‫ח‪.‬‬
‫קרן בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים‬
‫הקרן משמשת לרישום שינויים בשערי חליפין של מטבע חוץ הנובעים מתרגום הדוחות הכספיים‬
‫של חברות מוחזקות המהוות פעילויות חוץ‪ .‬כמו כן‪ ,‬קרן זו משמשת לרישום השינויים בשערי‬
‫החליפין בגין הלוואה לחברה מאוחדת המהווה במהותה השקעה הונית‪.‬‬
‫ט‪.‬‬
‫ניהול ההון בחברה‬
‫ביום ‪ 27‬באוקטובר‪ 2011 ,‬השלימה החברה הנפקה של ‪ 7,830‬מניות רגילות של החברה באמצעות‬
‫דוח הצעת מדף שפרסמה מכוח תשקיף המדף‪.‬‬
‫ביום ‪ 6‬בנובמבר‪ 2011 ,‬השלימה החברה הנפקה של ‪ 80,000‬מניות רגילות של החברה בהצעה פרטית‪,‬‬
‫בהתאם להסכם הקצאת מניות שנחתם בין החברה לבין‪ ,‬גוף מוסדי‪ ,‬אשר אינו קשור לחברה‪.‬‬
‫סך התמורה ברוטו שהחברה קיבלה בעד שתי ההנפקות כאמור הסתכמה לסך של כ‪ 7.2-‬מליון ש"ח‪.‬‬
‫ביום ‪ 27‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הנפיקה החברה ‪ 27,330‬מניות רגילות של החברה במסגרת מימוש אופציות‬
‫על ידי עובדי החברה כמפורט בבאור ‪ 23‬להלן‪.‬‬
‫מטרת החברה בניהול ההון הינה לשמור על דירוג אשראי גבוה ויחסי הון טובים שיבטיחו תמיכה‬
‫בפעילות העסקית ויצרו ערך מרבי לבעלי המניות‪.‬‬
‫החברה פועלת להשגת תשואה על ההון ברמה המקובלת בענף ובתחום הפעילות בשווקים בהם‬
‫פועלת החברה‪ .‬תשואה זו נתונה לשינויים בהתאם לגורמי השוק בענף הפעילות ובסביבה העסקית‬
‫של החברה‪ .‬החברה אינה נתונה לדרישות כלשהן באשר להשגת רמה מסוימת של תשואה על ההון‪.‬‬
‫בשנים ‪ 2012‬ו‪ 2011-‬השיגה החברה תשואה על ההון של ‪ 22.57%‬ושל ‪ ,7.90%‬בהתאמה‪.‬‬
‫הקבוצה בוחנת את הונה בהתייחס ליחס חוב נטו להון בתוספת חוב נטו‪ .‬חוב נטו מחושב כסך‬
‫החוב בניכוי מזומנים ושווי מזומנים‪ .‬הון כולל את מרכיבי ההון העצמי‪ :‬הון מניות‪ ,‬פרמיה‪ ,‬יתרת‬
‫רווח‪ ,‬קרנות‪ ,‬לרבות הלוואות בעלים‪.‬‬
‫בשנת ‪ ,2012‬כמו בשנים קודמות‪ ,‬אסטרטגיית הקבוצה הינה לשמור לאורך זמן על יחס של חוב נטו‬
‫להון בתוספת חוב נטו הנמוך מ‪ 70%-‬וזאת כדי להבטיח גיוס מימון בנקאי בעלות המקובלת בקבוצה‬
‫והנמוכה ביותר האפשרית וכן להבטיח דירוג אשראי גבוה‪.‬‬
‫להלן נתונים בדבר יחס חוב נטו להון לתקופות הרלבנטיות‪:‬‬
‫יחס חוב להון‪:‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫סך הכל חוב מדווח בדוחות הכספיים‬
‫‪3,406,918‬‬
‫‪2,956,550‬‬
‫בניכוי ‪ -‬מזומנים ושווי מזומנים‬
‫‪260,689‬‬
‫‪183,685‬‬
‫חוב נטו‬
‫‪3,146,229‬‬
‫‪2,772,865‬‬
‫סך הכל הון מדווח בדוחות הכספיים‬
‫‪1,625,064‬‬
‫‪1,278,782‬‬
‫יחס חוב נטו להון בתוספת חוב‪ ,‬נטו‬
‫‪65.94%‬‬
‫‪68.44%‬‬
‫בדבר גילוי בגין אמות מידה פיננסיות‪ ,‬ראה באור ‪17‬ד'‪.‬‬
‫‪- 52 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :23‬‬
‫תשלום מבוסס מניות‬
‫א‪.‬‬
‫הוצאה שהוכרה בדוחות הכספיים‬
‫ההוצאה שהוכרה בדוחות הכספיים בעבור שירותים שהתקבלו מעובדים מוצגת בטבלה שלהלן‪:‬‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫תוכניות תשלום מבוסס מניות המסולקות‬
‫במכשירים הוניים‬
‫‪12‬‬
‫‪98‬‬
‫‪316‬‬
‫עסקאות תשלום מבוסס המניות שהוענקו על ידי החברה לעובדיה מתוארות להלן‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫ביום ‪ 25‬במרס‪ 2007 ,‬הוענקו ‪ 29,500‬אופציות )לא רשומות למסחר( )להלן ‪ -‬האופציות(‪ ,‬ל‪ 5-‬עובדים‬
‫ונושאי משרה של החברה אשר ביניהם לבין החברה מתקיימים יחסי עובד‪-‬מעביד וזאת בהתאם‬
‫להחלטת דירקטוריון מיום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2006 ,‬בהתאם לתוכנית‪ ,‬האופציות יוענקו ללא תמורה‬
‫וניתנות למימוש ל‪ 29,500-‬מניות רגילות רשומות על שם בנות ‪ 0.01‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כ"א של החברה‪,‬‬
‫תמורת תוספת מימוש השווה ל‪ 60-‬ש"ח‪.‬‬
‫במועד המימוש לא יידרשו הניצעים לשלם את מחיר המימוש‪ ,‬אלא החברה תקצה לניצעים כמות‬
‫מניות אשר שווי השוק שלהן לפי שער הסגירה של מניות החברה בבורסה ביום המסחר שקדם‬
‫למועד המימוש שווה לסכום ההטבה בלבד‪ ,‬ובלבד שהניצע שילם לחברה את סכום הערך הנקוב‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 27‬בדצמבר‪ 2012 ,‬מימשו העובדים את יתרת האופציות שעמדו לזכותם‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫ביום ‪ 16‬במרס‪ 2008 ,‬החליט דירקטוריון החברה להעניק ‪ 31,500‬אופציות )לא רשומות למסחר( )להלן‬
‫ האופציות(‪ ,‬ל‪ 4-‬עובדים ונושאי משרה של החברה אשר ביניהם לבין החברה מתקיימים יחסי עובד‪-‬‬‫מעביד‪ .‬בהתאם לתוכנית‪ ,‬האופציות יוענקו ללא תמורה וניתנות למימוש ל‪ 31,500-‬מניות רגילות‬
‫רשומות על שם בנות ‪ 0.01‬ש"ח ע‪.‬נ‪ .‬כ"א של החברה‪ ,‬תמורת תוספת מימוש השווה ל‪ 61.4-‬ש"ח‬
‫שהינו ממוצע שער הנעילה המתואם של מניה רגילה של החברה בבורסה לניירות ערך בתל‪-‬אביב‬
‫)להלן ‪ -‬הבורסה(‪ ,‬בשלושים )‪ (30‬ימי המסחר שקדמו ליום החלטה זו בדבר הענקת האופציות‪.‬‬
‫במועד המימוש לא ידרשו הניצעים לשלם את מחיר המימוש אלא החברה תקצה לניצעים כמות‬
‫מניות אשר שווי השוק שלהן לפי שער הסגירה של מניות החברה בבורסה ביום המסחר שקדם‬
‫למועד המימוש‪ ,‬שווה לסכום ההטבה בלבד‪ ,‬ובלבד שהניצע שילם לחברה את סכום הערך הנקוב‪.‬‬
‫ביום ‪ 24‬בנובמבר‪ 2011 ,‬הוארכה תקופת המימוש של מלוא מנות האופציה שהוענקו לעובדים ביום‬
‫‪ 25‬במרס‪ 2007 ,‬ושתי מנות האופציה הראשונות‪ ,‬שהוענקו לעובדים ביום ‪ 16‬במרס‪ ,2008 ,‬עד ליום‬
‫‪ 25‬במרס‪ 2013 ,‬ו‪ 16-‬במרס‪ ,2013 ,‬בהתאמה‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 27‬בדצמבר‪ 2012 ,‬מימשו העובדים את יתרת האופציות שעמדו לזכותם‪.‬‬
‫‪- 53 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :23‬‬
‫תשלום מבוסס מניות )המשך(‬
‫ד‪.‬‬
‫תנועה במהלך השנה‬
‫להלן טבלה הכוללת את מספר האופציות למניות‪ ,‬את הממוצע המשוקלל של מחיר המימוש שלהן‬
‫ואת השינויים שנעשו בתוכניות אופציות לעובדים במשך השנה השוטפת‪:‬‬
‫‪2012‬‬
‫אופציות למניות לתחילת‬
‫השנה‬
‫אופציות למניות שהוענקו‬
‫במהלך השנה‬
‫אופציות למניות שמומשו‬
‫במהלך השנה‬
‫אופציות למניות לסוף‬
‫השנה‬
‫אופציות למניות ניתנות‬
‫למימוש לסוף השנה‬
‫באור ‪- :24‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫ממוצע‬
‫משוקלל‬
‫של מחיר‬
‫המימוש‬
‫ש" ח‬
‫ממוצע‬
‫משוקלל‬
‫של מחיר‬
‫המימוש‬
‫ש" ח‬
‫מספר‬
‫האופציות‬
‫ממוצע‬
‫משוקלל‬
‫של מחיר‬
‫המימוש‬
‫ש" ח‬
‫מספר‬
‫האופציות‬
‫מספר‬
‫האופציות‬
‫‪61,000‬‬
‫‪52.6‬‬
‫‪58,250‬‬
‫‪47.49‬‬
‫‪59,500‬‬
‫‪52.6‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪58,250‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,250‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,500‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪58,250‬‬
‫‪-‬‬
‫‪59,500‬‬
‫‪52.6‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪47,750‬‬
‫‪-‬‬
‫‪29,167‬‬
‫‪-‬‬
‫פירוטים נוספים לסעיפי דוחות על הרווח הכולל‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫א‪.‬‬
‫הכנסות‬
‫הכנסות מהשכרה‬
‫הכנסות מדמי ניהול‬
‫הכנסות מפעילות סולארית‬
‫ב‪.‬‬
‫‪341,498‬‬
‫‪87,099‬‬
‫‪5,224‬‬
‫‪290,300‬‬
‫‪75,677‬‬
‫‪1,562‬‬
‫‪191,905‬‬
‫‪48,116‬‬
‫‪-‬‬
‫‪433,821‬‬
‫‪367,539‬‬
‫‪240,021‬‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה‬
‫הוצאות בגין נדל"ן להשקעה‬
‫שמירה‬
‫ניקיון‬
‫חשמל ומים‬
‫אחזקה ותיקונים‬
‫מסים‬
‫דמי ניהול‬
‫אחרות‬
‫‪- 54 -‬‬
‫‪12,146‬‬
‫‪6,301‬‬
‫‪5,693‬‬
‫‪4,219‬‬
‫‪29,842‬‬
‫‪25,456‬‬
‫‪8,084‬‬
‫‪5,598‬‬
‫‪13,793‬‬
‫‪5,951‬‬
‫‪4,968‬‬
‫‪3,808‬‬
‫‪24,855‬‬
‫‪20,236‬‬
‫‪5,704‬‬
‫‪5,444‬‬
‫‪6,409‬‬
‫‪4,965‬‬
‫‪5,099‬‬
‫‪2,774‬‬
‫‪13,642‬‬
‫‪5,477‬‬
‫‪2,397‬‬
‫‪1,876‬‬
‫‪97,339‬‬
‫‪84,759‬‬
‫‪42,639‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :24‬‬
‫פירוטים נוספים לסעיפי דוחות על הרווח הכולל )המשך(‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫ג‪.‬‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫שכר והוצאות נלוות‬
‫שירותים מקצועיים‬
‫שכר לבעל עניין )‪(1‬‬
‫ייעוץ מבעל שליטה )‪(2‬‬
‫אחזקת משרד‬
‫הפרשה לחובות מסופקים‬
‫תרומות‬
‫נסיעות לחו"ל‬
‫עלות רכישת נכסים‬
‫אחרות‬
‫‪12,215‬‬
‫‪7,912‬‬
‫‪3,606‬‬
‫‪1,778‬‬
‫‪4,440‬‬
‫‪1,314‬‬
‫‪1,252‬‬
‫‪744‬‬
‫‪9,003‬‬
‫‪3,400‬‬
‫‪11,506‬‬
‫‪10,418‬‬
‫‪7,751‬‬
‫‪1,668‬‬
‫‪3,825‬‬
‫‪726‬‬
‫‪1,277‬‬
‫‪565‬‬
‫‪842‬‬
‫‪2,823‬‬
‫‪9,495‬‬
‫‪8,634‬‬
‫‪3,493‬‬
‫‪960‬‬
‫‪2,090‬‬
‫‪1,242‬‬
‫‪444‬‬
‫‪911‬‬
‫‬‫‪2,151‬‬
‫בניכוי ‪ -‬השתתפות חברה כלולה‬
‫‪45,664‬‬
‫‪-‬‬
‫‪41,401‬‬
‫‪538‬‬
‫‪29,420‬‬
‫‪555‬‬
‫‪45,644‬‬
‫‪40,863‬‬
‫‪28,865‬‬
‫)‪ (1‬ראה באור ‪26‬ב')‪.(2‬‬
‫)‪ (2‬ראה באור ‪26‬ב')‪.(1‬‬
‫ד‪.‬‬
‫הכנסות והוצאות מימון‬
‫הוצאות מימון‬
‫הוצאות מימון מהלוואות לזמן קצר מבנקים‬
‫הוצאות מימון מהלוואות לזמן ארוך מבנקים‬
‫הפחתת עודפי עלות‪ ,‬נטו‬
‫הוצאות מימון מהלוואות לזמן ארוך מאחרים‬
‫הוצאות מימון בגין אגרות חוב ואגרות חוב להמרה‬
‫הוצאות מימון אחרות‬
‫הפרשי שער‪ ,‬נטו **(‬
‫‪1,253‬‬
‫‪105,560‬‬
‫‪10,572‬‬
‫‪2,309‬‬
‫‪65,233‬‬
‫‪1,395‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2,995‬‬
‫‪97,080‬‬
‫‪9,279‬‬
‫‬‫‪69,921‬‬
‫‪1,364‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2,885‬‬
‫‪(* 47,965‬‬
‫‪(* 5,533‬‬
‫‬‫‪69,872‬‬
‫‪711‬‬
‫‪15,274‬‬
‫בניכוי ‪ -‬הוצאות מימון שהוונו‬
‫‪186,322‬‬
‫‪9,304‬‬
‫‪180,639‬‬
‫‪5,426‬‬
‫‪142,240‬‬
‫‪3,332‬‬
‫‪177,018‬‬
‫‪175,213‬‬
‫‪138,908‬‬
‫*(‬
‫סווג מחדש‪.‬‬
‫**(‬
‫בשנת ‪ 2010‬מוצג בניכוי רווח מעסקאות פורוורד בסך של ‪ 9,870‬אלפי ש"ח‪ ,‬אשר נועדו לגדר‬
‫את החשיפה להפרשי השער‪.‬‬
‫‪- 55 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :24‬‬
‫פירוטים נוספים לסעיפי דוחות על הרווח הכולל )המשך(‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫הכנסות מימון‬
‫הכנסות מימון מבנקים‬
‫הכנסות מימון ממתן הלוואות לזמן קצר‬
‫הכנסות מימון ממתן הלוואות לזמן ארוך‬
‫הפרשי שער נטו *(‬
‫הכנסות מימון אחרות‬
‫*(‬
‫באור ‪- :25‬‬
‫‪2,060‬‬
‫‪952‬‬
‫‪1,753‬‬
‫‪162‬‬
‫‪310‬‬
‫‪1,086‬‬
‫‪593‬‬
‫‪1,891‬‬
‫‪2,276‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2,794‬‬
‫‪948‬‬
‫‪1,381‬‬
‫‬‫‪71‬‬
‫‪5,237‬‬
‫‪5,846‬‬
‫‪5,194‬‬
‫בשנת ‪ 2012‬כולל רווח מעסקאות פורוורד בסך של ‪ 381‬אלפי ש"ח לעומת הפסד של ‪11,318‬‬
‫אלפי ש"ח בשנת ‪ 2011‬אשר נועדו לגדר את החשיפה להפרשי השער‪.‬‬
‫מסים על הכנסה‬
‫א‪.‬‬
‫חוקי המס החלים על חברות הקבוצה‬
‫חוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה(‪ ,‬התשמ"ה‪1985-‬‬
‫על פי החוק‪ ,‬עד לתום שנת ‪ 2007‬נמדדו התוצאות לצורכי מס בישראל כשהן מותאמות לשינויים‬
‫במדד המחירים לצרכן‪.‬‬
‫בחודש פברואר ‪ 2008‬התקבל בכנסת תיקון לחוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה(‪ ,‬התשמ"ה‪-‬‬
‫‪ 1985‬המגביל את תחולתו של חוק התיאומים משנת ‪ 2008‬ואילך‪ .‬החל משנת ‪ ,2008‬נמדדות‬
‫התוצאות לצורכי מס בערכים נומינליים למעט תיאומים מסוימים בגין שינויים במדד המחירים‬
‫לצרכן בתקופה שעד ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ .2007 ,‬תיאומים המתייחסים לרווחי הון‪ ,‬כגון בגין מימוש‬
‫נדל"ן )שבח( וניירות ערך‪ ,‬ממשיכים לחול עד למועד המימוש‪ .‬התיקון לחוק כולל בין היתר את‬
‫ביטול התוספת והניכוי בשל אינפלציה והניכוי הנוסף בשל פחת )לנכסים בני פחת שנרכשו לאחר‬
‫שנת המס ‪ (2007‬החל משנת ‪.2008‬‬
‫ב‪.‬‬
‫שיעורי המס החלים על חברות הקבוצה‬
‫‪.1‬‬
‫שיעור מס החברות בישראל בשנת ‪ 2009‬היה ‪ ,26%‬בשנת ‪ 2010‬היה ‪ 25%‬ובשנת ‪.24% - 2011‬‬
‫חבר בני אדם חייב במס על רווח הון ריאלי בשיעור מס החברות החל בשנת המכירה‪.‬‬
‫כהוראת שעה לשנים ‪ ,2006-2009‬נקבע כי במכירת נכס שאיננו נייר ערך הנסחר בבורסה‬
‫)למעט מוניטין שלא שולם עבורו( שנרכש לפני יום ‪ 1‬בינואר‪ 2003 ,‬ונמכר עד ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר‪ - 2009 ,‬על חלק רווח ההון הריאלי המיוחס לינארית לתקופה שעד ליום ‪ 31‬בדצמבר‪,‬‬
‫‪ 2002‬יחול מס החברות בשיעור הקבוע בפקודה בשנת המכירה ולגבי חלק רווח ההון הריאלי‬
‫המיוחס לינארית לתקופה שמיום ‪ 1‬בינואר‪ 2003 ,‬ועד למועד המכירה יחול מס בשיעור של‬
‫‪.25%‬‬
‫ביום ‪ 5‬בדצמבר‪ 2011 ,‬התקבל בכנסת החוק לשינוי נטל המס )תיקוני חקיקה(‪ ,‬התשע"ב‪2011-‬‬
‫)להלן ‪ -‬החוק(‪ .‬במסגרת החוק בוטל‪ ,‬בין היתר‪ ,‬החל משנת ‪ ,2012‬מתווה ההפחתה של שיעורי‬
‫מס החברות‪ .‬במסגרת החוק גם הועלה מס החברות לשיעור של ‪ 25%‬החל משנת ‪ .2012‬לאור‬
‫העלאת שיעור מס החברות ל‪ 25% -‬כאמור לעיל‪ ,‬הועלו בהתאמה גם שיעור המס על רווח הון‬
‫ריאלי ושיעור המס של השבח הריאלי‪.‬‬
‫‪- 56 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :25‬‬
‫מסים על הכנסה )המשך(‬
‫השפעת השינוי כאמור על יתרות המסים הנדחים הביאה לגידול ביתרות המסים הנדחים נכון‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2011 ,‬בסך של כ‪ 73,702-‬אלפי ש"ח‪ .‬עדכון יתרות המסים הנדחים הביא‬
‫לקיטון ברווח הנקי בשנת ‪ 2011‬בסך של כ‪ 73,702-‬אלפי ש"ח‪ ,‬שנזקף לסעיף מסים על הכנסה‪.‬‬
‫כמו כן השינוי הביא לקיטון בהון ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ ,2011 ,‬בסכום זהה‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫חברות הקבוצה מחוץ לישראל‬
‫שיעורי המס העיקריים החלים על החברות הקבוצה שמקום התאגדותן מחוץ לישראל הינם‪:‬‬
‫חברה המאוגדת בהולנד ‪ -‬שיעור מס של ‪.25.5%‬‬
‫חברה המאוגדת במאוריציוס ‪ -‬שיעור מס של ‪.15%‬‬
‫חברות המאוגדות בארה"ב ‪ -‬שיעור מס ממוצע של כ‪.40% -‬‬
‫ג‪.‬‬
‫מסים נדחים‬
‫הרכב ותנועת המסים הנדחים הינם כדלקמן‪:‬‬
‫בגין נדל"ן‬
‫להשקעה‬
‫בגין‬
‫הפסדים‬
‫להעברה‬
‫לצורכי מס‬
‫בגין‬
‫הלוואות‬
‫אלפי ש"ח‬
‫אחרים‬
‫סה"כ‬
‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר‪2010 ,‬‬
‫)‪(129,877‬‬
‫‪2,519‬‬
‫‪-‬‬
‫‪192‬‬
‫)‪(127,166‬‬
‫כניסה לאיחוד‬
‫קרן מהפרשי תרגום‬
‫זקיפה לדוח על הרווח הכולל‬
‫)‪(7,589‬‬
‫‪585‬‬
‫)‪(50,023‬‬
‫‬‫‬‫‪3,651‬‬
‫)‪(34,623‬‬
‫‪2,669‬‬
‫‪2,251‬‬
‫‬‫‪16‬‬
‫)‪(42,212‬‬
‫‪3,254‬‬
‫)‪(44,105‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2010 ,‬‬
‫)‪(186,904‬‬
‫‪6,170‬‬
‫)‪(29,703‬‬
‫‪208‬‬
‫)‪(210,229‬‬
‫כניסה לאיחוד‬
‫קרן מהפרשי תרגום‬
‫זקיפה לדוח על הרווח הכולל‬
‫)‪(6,054‬‬
‫)‪(4,774‬‬
‫)‪(147,143‬‬
‫‬‫‪312‬‬
‫)‪(2,017‬‬
‫‬‫)‪(1,949‬‬
‫‪5,904‬‬
‫‬‫‬‫)‪(2,851‬‬
‫)‪(6,054‬‬
‫)‪(6,411‬‬
‫)‪(146,107‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫)‪(344,875‬‬
‫‪4,465‬‬
‫)‪(25,748‬‬
‫)‪(2,643‬‬
‫)‪(368,801‬‬
‫קרן מהפרשי תרגום‬
‫זקיפה לדוח על הרווח הכולל‬
‫‪1,418‬‬
‫)‪(47,133‬‬
‫)‪(21‬‬
‫)‪(1,006‬‬
‫‪456‬‬
‫‪4,229‬‬
‫‬‫‪3,083‬‬
‫‪1,853‬‬
‫)‪(40,827‬‬
‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫)‪(390,590‬‬
‫‪3,438‬‬
‫)‪(21,063‬‬
‫‪440‬‬
‫)‪(407,775‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬המסים הנדחים בישראל ובארה"ב מחושבים לפי שיעור מס ממוצע של ‪25%‬‬
‫ו‪ ,40%-‬בהתאמה בהתבסס על שיעורי המס הצפויים לחול בעת המימוש‪.‬‬
‫‪- 57 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :25‬‬
‫מסים על הכנסה )המשך(‬
‫ד‪.‬‬
‫מסים על ההכנסה הכלולים בדוחות על הרווח הכולל‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫מסים שוטפים )‪(1‬‬
‫מסים נדחים‬
‫מסים בגין שנים קודמות‬
‫)‪(1‬‬
‫ה‪.‬‬
‫‪49,108‬‬
‫‪40,827‬‬
‫‪316‬‬
‫‪5,705‬‬
‫‪146,107‬‬
‫‪2,549‬‬
‫‪805‬‬
‫‪44,105‬‬
‫‪-‬‬
‫‪90,251‬‬
‫‪154,361‬‬
‫‪44,910‬‬
‫הוצאות המסים השוטפים לשנת ‪ 2012‬כוללות הפרשה בסך ‪ 30,414‬אלפי ש"ח בגין מכירת‬
‫הנכס ביג פולג‪.‬‬
‫מס תיאורטי‬
‫להלן מובאת התאמה בין סכום המס‪ ,‬שהיה חל אילו כל ההכנסות וההוצאות‪ ,‬הרווחים וההפסדים‬
‫בדוח על הרווח הכולל היו מתחייבים במס לפי שיעור המס הסטטוטורי‪ ,‬לבין סכום מסים על‬
‫ההכנסה שנזקף בדוח על הרווח הכולל‪:‬‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫רווח לפני מסים על הכנסה ולפני חלק החברה‬
‫ברווחי )בהפסדי( חברות כלולות‬
‫‪367,943‬‬
‫‪267,804‬‬
‫‪313,588‬‬
‫שיעור המס הסטטוטורי‬
‫‪25%‬‬
‫‪24%‬‬
‫‪25%‬‬
‫מס מחושב לפי שיעור המס הסטטוטורי‬
‫‪91,986‬‬
‫‪64,273‬‬
‫‪78,397‬‬
‫עלייה )ירידה( במסים על ההכנסה הנובעת מהגורמים‬
‫הבאים‪:‬‬
‫הכנסות פטורות‬
‫הוצאות שאינן מותרות בניכוי לצורכי מס‬
‫הפסדים אשר לא נוצרו בגינם מסים נדחים‬
‫הפרשים בבסיס המדידה )מדד לצורכי מס ומטבע‬
‫חוץ בדוחות הכספיים(‬
‫יצירת מסים נדחים בשיעורי מס שונים‬
‫השפעת שינוי שיעור המס‬
‫יצירה לראשונה של מסים נדחים בגין הפסדים‬
‫מועברים‬
‫חלק זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫מסים בגין שנים קודמות‬
‫)‪(102‬‬
‫‪136‬‬
‫‪3,098‬‬
‫)‪(219‬‬
‫‪390‬‬
‫‪1,648‬‬
‫)‪(* (13,590‬‬
‫‪605‬‬
‫‪3,643‬‬
‫)‪(4,398‬‬
‫‪348‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(4,560‬‬
‫‪18,623‬‬
‫‪73,702‬‬
‫)‪(6,325‬‬
‫)‪(17,820‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(1,133‬‬
‫‪316‬‬
‫)‪(950‬‬
‫)‪(1,095‬‬
‫‪2,549‬‬
‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫מסים על ההכנסה‬
‫‪90,251‬‬
‫‪154,361‬‬
‫‪44,910‬‬
‫שיעור מס אפקטיבי ממוצע‬
‫*(‬
‫‪24.53%‬‬
‫סווג מחדש‪.‬‬
‫‪- 58 -‬‬
‫‪57.64%‬‬
‫‪14.3%‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :25‬‬
‫מסים על הכנסה )המשך(‬
‫ו‪.‬‬
‫שומות מס‬
‫לכל חברות הקבוצה שומות מס הנחשבות כסופיות עד וכולל שנת המס ‪.2006‬‬
‫ז‪.‬‬
‫הפסדים מועברים לצורכי מס‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬לחברות מאוחדות של החברה הפסדים לצורכי מס המסתכמים לסך של כ‪11-‬‬
‫מליוני ש"ח )‪ - 2011‬כ‪ 29-‬מליוני ש"ח(‪ .‬בגין יתרות אלו נרשמו בדוחות הכספיים נכסי מסים נדחים‬
‫בסך של ‪ 3.4‬מליוני ש"ח )‪ - 2011‬כ‪ 4.5-‬ש"ח( בשל הצפי לניצולם כתוצאה מקיומה של הכנסה חייבת‬
‫בעתיד שכנגדה ינוצלו נכסי המסים הנדחים‪ .‬בשנת ‪ 2012‬לא נכלל נכס מס נדחה בגין הפסדים‬
‫להעברה בסך של כ‪ 1-‬מיליון ש"ח כתוצאה מהעדר צפי לניצולו בעתיד הנראה לעין‪.‬‬
‫באור ‪- :26‬‬
‫עסקאות ויתרות עם בעלי עניין וצדדים קשורים‬
‫א‪.‬‬
‫יתרות עם בעלי עניין וצדדים קשורים‬
‫‪2012‬‬
‫ב‪.‬‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪2010‬‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫‪302‬‬
‫‪297‬‬
‫‪2,118‬‬
‫הלוואות וחייבים אחרים‬
‫‪10,120‬‬
‫‪9,847‬‬
‫‪-‬‬
‫הוצאות ותשלומים אחרים‬
‫‪2012‬‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪2010‬‬
‫הוצאות ייעוץ מבעל שליטה )‪(1‬‬
‫‪1,778‬‬
‫‪1,668‬‬
‫‪960‬‬
‫הוצאות שכר לבעל עניין )‪(2‬‬
‫‪3,606‬‬
‫‪7,751‬‬
‫‪3,493‬‬
‫)‪(1‬‬
‫ביום ‪ 11‬במאי‪ 2011 ,‬אישרו האסיפה הכללית והאסיפה המיוחדת של בעלי המניות של החברה‬
‫את התקשרותה של ביג ארה"ב בהסכם ייעוץ עם מר יהודה נפתלי המכהן כיו"ר דירקטוריון‬
‫ביג ארה"ב וביג יו‪.‬אס‪.‬אי‪ .‬בע"מ‪) ,‬להלן ‪ -‬יו"ר הדירקטוריון(‪ ,‬לפיו יעניק מר נפתלי שירותי‬
‫ייעוץ לכל חברות קבוצת ביג ארה"ב בהיקף של משרה מלאה‪ .‬בהתאם לתנאי העסקתו של‬
‫יו"ר הדירקטוריון הוא זכאי לשכר בסך של עד ‪ 37‬אלפי דולר לחודש )הכולל הפרשות‬
‫סוציאליות כנדרש בהתאם לדין החל בארה"ב(‪ ,‬כאשר הסכום צמוד למדד המחירים לצרכן‬
‫בארצות הברית )‪ .(CPI‬כמו כן‪ ,‬יו"ר הדירקטוריון יהא זכאי לרכב מנהלים מדרגה השקולה‬
‫לדרגה ‪) 7‬בישראל(‪ ,‬כאשר גילום שווי שימוש רכב יהא על חשבון הקבוצה‪ ,‬וכן להחזר הוצאות‬
‫בקשר עם השירותים אותם יעניק לקבוצה‪.‬‬
‫ביום ‪ 29‬ביוני‪ 2011 ,‬אישרו ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה את התקשרות ביג ארה"ב‬
‫בתיקון להסכם ייעוץ עם מר יהודה נפתלי )להלן בסעיף זה ‪ -‬הסכם הייעוץ המתוקן( באופן‬
‫שהחל מכניסת הסכם הייעוץ לתוקף )קרי‪ ,‬מיום ‪ 1‬בינואר‪ (2011 ,‬השכר אשר ישולם למר‬
‫יהודה נפתלי בתמורה לשירותי הייעוץ‪ ,‬ישולם לו באופן הבא‪ :‬שמונה )‪ (8‬תשלומים חודשיים‬
‫בני ‪ 37‬אלפי דולר כל אחד ישולמו על‪-‬ידי החברה וארבעה )‪ (4‬תשלומים חודשיים בני ‪37‬אלפי‬
‫דולר כל אחד ישולמו על‪-‬ידי ביג ארה"ב‪ ,‬והכל צמוד למדד המחירים לצרכן בארה"ב )‪.(CPI‬‬
‫ביום ‪ 7‬באוגוסט‪ 2011 ,‬אישרה האסיפה המיוחדת של בעלי המניות של החברה את התקשרות‬
‫ביג ארה"ב בהסכם הייעוץ המתוקן כאמור לעיל‪.‬‬
‫‪- 59 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :26‬‬
‫עסקאות ויתרות עם בעלי עניין וצדדים קשורים )המשך(‬
‫)‪(2‬‬
‫ביום ‪ 11‬במאי‪ 2011 ,‬אישרו האסיפה הכללית והאסיפה המיוחדת של בעלי המניות של החברה‬
‫את התקשרות החברה בהסכם ייעוץ עם מר איתן בר זאב‪ ,‬המכהן כדירקטור וכמנכ"ל החברה‪,‬‬
‫ועם חברה בבעלותו המלאה )להלן בסעיף זה ‪ -‬הסכם הייעוץ וחברת הייעוץ‪ ,‬בהתאמה(‪ ,‬למתן‬
‫שירותי ייעוץ על‪-‬ידי מר בר זאב באמצעות חברת הייעוץ‪ ,‬בהיקף של משרה מלאה‪ .‬בתמורה‬
‫לשירותי הייעוץ ובתמורה למילוי כל יתר התחייבויותיו של היועץ וחברת הייעוץ על‪-‬פי‬
‫ההסכם‪ ,‬תשלם החברה לחברת הייעוץ תמורה בסך של ‪ 291,121‬ש"ח לחודש‪ ,‬בתוספת מע"מ‬
‫כחוק‪ ,‬כנגד חשבונית מס כדין שתוצא לחברה‪ ,‬צמודים למדד המחירים לצרכן הידוע ביום ‪15‬‬
‫בחודש בינואר‪) 2011 ,‬להלן ‪ -‬דמי הייעוץ(‪ .‬ההסכם החדש יכנס לתוקף החל מיום ‪ 1‬בינואר‪,‬‬
‫‪ 2011‬באופן שהחל ממועד זה יהיה זכאי היועץ לתמורה הקבועה כאמור ולא יהא זכאי לכל‬
‫בונוס הנגזר מההסכם הקודם‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬החברה תקצה ליועץ ו‪/‬או לחברת הייעוץ‪ ,‬בהתאם לשיקול דעתו של היועץ‪146,000 ,‬‬
‫מניות של החברה )להלן ‪ -‬המניות(‪ ,‬באופן שמחיר המניות יהיה ממוצע שער הנעילה של‬
‫מניות החברה בבורסה לניירות ערך בתל‪-‬אביב בע"מ )להלן ‪ -‬הבורסה(‪ ,‬בשבעת ימי המסחר‬
‫שקדמו ליום החלטת דירקטוריון החברה בדבר ההתקשרות עם היועץ בהסכם )היינו יום ‪22‬‬
‫במרס‪ .(2011 ,‬בנוסף‪ ,‬החברה תעניק ליועץ מענק חד פעמי‪ ,‬בסך של ‪ 4.2‬מליון ש"ח )להלן ‪-‬‬
‫המענק(‪ ,‬מתוכו ‪ 3.15‬מליון ש"ח ישמשו את היועץ לרכישת המניות‪ .‬יתרת הסכום הנדרש‬
‫לרכישת המניות תועמד על‪-‬ידי החברה כהלוואה לחברת הייעוץ )להלן ‪ -‬ההלוואה(‪ .‬ההלוואה‬
‫תהא בתנאי ‪ .Full Recourse‬קרן ההלוואה תישא ריבית בשיעור של ‪ 4%‬לשנה‪ ,‬ותהא צמודה‬
‫)קרן וריבית( למדד הידוע במועד קבלת כל סכום על חשבון ההלוואה ובתוספת מע"מ כדין‪,‬‬
‫או שיעור ריבית נמוך יותר במידה שיאושר על‪-‬ידי רשויות המס ובלבד שאינו נמוך משיעור‬
‫עלות ההלוואה לחברה‪ 10% .‬מקרן ההלוואה תשולם על‪-‬ידי חברת הייעוץ ב‪ 48-‬תשלומים‬
‫חודשיים שווים וצמודים והיתרה )קרן‪ ,‬ריבית והפרשי הצמדה( תשולם בתום תקופת‬
‫ההלוואה‪ .‬ההלוואה תועמד לתקופה של ארבע )‪ (4‬שנים ממועד ההעמדה לחברת הייעוץ‪ ,‬אשר‬
‫תהא ניתנת להארכה על‪-‬ידי חברת הייעוץ לתקופה של ‪ 12‬חודשים נוספים‪ ,‬באותם תנאים‪.‬‬
‫להבטחת החזר ההלוואה תשועבדנה המניות שתירכשנה על‪-‬ידי היועץ לטובת החברה ובנוסף‬
‫חברת הייעוץ תהא ערבה להחזר מלוא סכום ההלוואה‪ ,‬הריבית וההצמדה שנצברו בגינה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬חברת הייעוץ תהיה זכאית להחזר עבור הוצאות שהוציא היועץ מעת לעת )כולל‬
‫הוצאות אירוח וכלכלה( כראוי בקשר למתן השירותים לחברה )‪ ,(Out of Pocket Expenses‬והכל‬
‫בהתאם למדיניות החברה‪ ,‬כפי שתקבע מעת לעת‪ .‬כמו כן נקבע‪ ,‬כי החברה תישא בהוצאות‬
‫טלפון נייד‪ ,‬טיסות ונסיעות לחו"ל של היועץ במסגרת מתן שירותי הייעוץ‪ ,‬והכל בהתאם‬
‫למדיניות החברה ועל‪-‬פי תפקיד היועץ‪.‬‬
‫חלף העמדת רכב מדרגה ‪ 7‬לרשות היועץ על‪-‬ידי החברה‪ ,‬שעלותו כולל אחזקתו תגולם‬
‫ותשולם על‪-‬ידי החברה‪ ,‬כקבוע בהסכם הקודם‪ ,‬תשתתף החברה בהוצאות היועץ בגין אחזקת‬
‫רכב בסך שנתי כולל של כ‪ 200-‬אלפי ש"ח‪ ,‬צמוד למדד המחירים לצרכן הידוע ביום ‪ 15‬בינואר‪,‬‬
‫‪ ,2011‬בתוספת מע"מ כדין‪ .‬כמו כן‪ ,‬היועץ יהא רשאי לרכוש את הרכב אשר העמידה לרשותו‬
‫החברה בעבר בהתאם להוראות ההסכם הקודם בין הצדדים בתמורה למחירו על‪-‬פי הקבוע‬
‫במחירון "יצחק לוי" במועד רכישת הרכב על‪-‬ידי היועץ‪.‬‬
‫ביום ‪ 29‬ביוני‪ 2011 ,‬אישר דירקטוריון החברה‪ ,‬לאחר אישור ועדת הביקורת של החברה מאותו‬
‫מועד‪ ,‬את תיקון תנאי הסכם הייעוץ‪ ,‬בכפוף לאישור האסיפה הכללית של בעלי המניות של‬
‫החברה‪ .‬על‪-‬פי התיקון להסכם הייעוץ‪ ,‬עד ליום ‪ 31‬באוגוסט‪) 2011 ,‬המועד הקובע(‪ ,‬ירכשו המנכ"ל‬
‫ו‪/‬או חברת הייעוץ‪ ,‬על פי שיקול דעתו של המנכ"ל‪ ,‬עד ‪ 146,000‬מניות רגילות של החברה‪ ,‬בין‬
‫בדרך של הקצאת מניות על‪-‬ידי החברה ובין בדרך של רכישת מניות בבורסה או מחוצה לה‪ ,‬והכל‬
‫בהתאם להוראות התיקון להסכם הייעוץ‪ ,‬כמפורט להלן‪:‬‬
‫במועד הקובע‪ ,‬תקצה החברה למנכ"ל ו‪/‬או לחברת הייעוץ )בהתאם לשיקול דעתו של‬
‫המנכ"ל(‪ 34,427 ,‬מניות רגילות של החברה )להלן ‪ -‬המניות(‪ ,‬במחיר הממוצע‪ ,‬בתמורה לסך‬
‫של ‪ 3.15‬מליון ש"ח‪ ,‬אשר הינו כאמור סך המענק שתעניק החברה למנכ"ל‪ ,‬בניכוי מס‪.‬‬
‫‪- 60 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :26‬‬
‫עסקאות ויתרות עם בעלי עניין וצדדים קשורים )המשך(‬
‫בנוסף‪ ,‬המנכ"ל ו‪/‬או חברת הייעוץ )בהתאם לשיקול דעתו של המנכ"ל(‪ ,‬רשאים לרכוש מניות‬
‫רגילות נוספות של החברה‪ ,‬בין בבורסה ובין מחוצה לה‪ ,‬במחיר שוק‪ ,‬על‪-‬פי דין‪ ,‬וזאת עד‬
‫למועד הקובע )להלן ‪ -‬המניות הנוספות(‪ .‬במועד הקובע‪ ,‬תקצה החברה למנכ"ל ו‪/‬או לחברת‬
‫הייעוץ )בהתאם לשיקול דעתו של המנכ"ל(‪ ,‬כמות מניות רגילות של החברה‪ ,‬שתהווה את‬
‫ההפרש בין כמות המניות הנוספות ובין סך של ‪ 111,573‬מניות )להלן ‪ -‬המניות המוקצות(‪,‬‬
‫וזאת במחיר הנמוך מבין‪ (1) :‬מחיר השוק של המניות במועד הקובע )קרי‪ ,‬שער הנעילה‬
‫בבורסה של המניות ביום המסחר האחרון לפני המועד הקובע(‪ ,‬ו‪ (2)-‬המחיר הממוצע )להלן ‪-‬‬
‫מחיר ההקצאה(‪ .‬יודגש‪ ,‬כי בהתאם לתיקון הסכם הייעוץ כאמור‪ ,‬כמות המניות הכוללת‬
‫שתירכש על‪-‬ידי המנכ"ל ו‪/‬או חברת הייעוץ על‪-‬פי הסכם הייעוץ‪ ,‬בין באופן של הקצאה על‪-‬ידי‬
‫החברה ובין באופן של רכישה בבורסה או מחוצה לה‪ ,‬תהא עד ‪ 146,000‬מניות רגילות של‬
‫החברה‪ .‬רכישת המניות הנוספות והמניות המוקצות‪ ,‬תמומן באמצעות ההלוואה שתעמיד‬
‫החברה למנכ"ל ו‪/‬או לחברת הייעוץ‪ ,‬בהתאם לשיקול דעתו של המנכ"ל‪ ,‬כמפורט לעיל‪.‬‬
‫ביום ‪ 7‬באוגוסט‪ 2011 ,‬אישרה האסיפה המיוחדת של בעלי המניות של החברה את התקשרות‬
‫החברה בהסכם הייעוץ המתוקן כאמור לעיל‪.‬‬
‫ביום ‪ 4‬בספטמבר‪ 2011 ,‬הקצתה החברה למנכ"ל החברה ‪ 111,423‬מניות רגילות של החברה‬
‫וזאת בהתאם לקבוע בהסכם היעוץ המתוקן שנחתם עם מנכ"ל החברה‪ ,‬כמפורט לעיל‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫הטבות לאנשי מפתח ניהוליים‬
‫‪2012‬‬
‫הטבות לזמן קצר‬
‫תשלום מבוסס מניות‬
‫‪2010‬‬
‫‪5,783‬‬
‫‪12‬‬
‫‪5,317‬‬
‫‪94‬‬
‫‪4,678‬‬
‫‪276‬‬
‫‪5,795‬‬
‫‪5,411‬‬
‫‪4,954‬‬
‫לבעלי עניין שהינם נושאי משרה בכירים‪ ,‬ראה סעיף א' לעיל‪.‬‬
‫‪- 61 -‬‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :27‬‬
‫מכשירים פיננסיים‬
‫א‪.‬‬
‫גורמי סיכון פיננסיים‬
‫פעילויות הקבוצה חושפות אותה לסיכונים פיננסיים שונים‪ ,‬כגון סיכוני שוק )לרבות סיכון מטבע‬
‫חוץ‪ ,‬סיכון מדד המחירים לצרכן‪ ,‬וסיכון שווי הוגן בגין שיעור ריבית(‪ ,‬סיכון אשראי‪ ,‬סיכון נזילות‬
‫וסיכון תזרים מזומנים בגין שיעור ריבית‪ .‬תוכנית ניהול הסיכונים הכוללת של הקבוצה מתמקדת‬
‫בפעולות לצמצום למינימום השפעות שליליות אפשריות על הביצועים הפיננסיים של הקבוצה‪.‬‬
‫הקבוצה משתמשת במכשירים פיננסיים נגזרים לגדר חשיפות מסוימות לסיכונים‪.‬‬
‫ניתוח סיכוני השוק והשפעתם על מאזן ההצמדה של הקבוצה מבוצע על ידי מחלקת הכספים של‬
‫החברה בעזרת ייעוץ חיצוני‪ .‬בהתאם לתוצאות הניתוח ולהנחיות המתקבלות מדירקטוריון החברה‪,‬‬
‫נקבע מבנה המימון האופטימלי לחברה‪.‬‬
‫‪.1‬‬
‫סיכוני שוק‬
‫א(‬
‫סיכון מדד המחירים לצרכן‬
‫לקבוצה הלוואות מתאגידים בנקאיים ואגרות חוב שהונפקו אשר צמודות לשינויים‬
‫במדד המחירים לצרכן בישראל‪ .‬כמו כן‪ ,‬לקבוצה הלוואות שניתנו אשר צמודות‬
‫לשינויים במדד זה‪ .‬הסכום נטו של המכשירים הפיננסיים הצמוד למדד המחירים‬
‫לצרכן ובגינו קיימת לקבוצה חשיפה לשינויים במדד המחירים לצרכן ליום ‪ 31‬בדצמבר‪,‬‬
‫‪ 2012‬הינו כ‪ 1,679,672-‬אלפי ש"ח )‪ - 2011‬כ‪ 1,550,026-‬אלפי ש"ח(‪.‬‬
‫ב(‬
‫סיכון שיעור ריבית‬
‫סיכון שיעור הריבית של הקבוצה‪ ,‬נובע בעיקר מהלוואות לזמן ארוך ולזמן קצר‪.‬‬
‫התחייבויות הנושאות שיעורי ריבית משתנים חושפות את הקבוצה לסיכון שיעור‬
‫ריבית בגין תזרים מזומנים ואלו הנושאות שיעורי ריבית קבועים חושפות את הקבוצה‬
‫לסיכון שיעור ריבית בגין שווי הוגן‪ .‬בסוף שנת ‪ 2012‬כ‪ 91%-‬מההלוואות הן בריבית‬
‫קבועה )‪ - 2011‬כ‪.(91%-‬‬
‫ג(‬
‫סיכון תזרים מזומנים בגין שיעור ריבית‬
‫הקבוצה חשופה לסיכון בגין שינויים בריבית השוק הנובע מהלוואות שהתקבלו‬
‫ונושאות ריבית משתנה‪ .‬ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ ,2012 ,‬בקירוב כ‪ 92%-‬מהלוואות לזמן ארוך‬
‫נקובות בריבית קבועה )‪ - 2011‬כ‪.(93%-‬‬
‫ד(‬
‫סיכון מטבע חוץ‬
‫הקבוצה פועלת בפריסה בינלאומית והיא חשופה לסיכון שער חליפין הנובע מחשיפה‬
‫למטבעות שונים בעיקר לדולר‪ ,‬יורו ורופי‪ .‬סיכון שער חליפין נובע בעיקר מהשקעות‬
‫נטו בפעילויות חוץ‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫סיכון אשראי‬
‫לקבוצה אין ריכוזים משמעותיים של סיכון אשראי וזאת משום שהחברה נוהגת לגבות את‬
‫הכנסותיה בגין שכר הדירה הבסיסי ודמי ניהול מראש‪.‬‬
‫סיכון אשראי עשוי להיווצר מחשיפות של התקשרות במספר מכשירים פיננסיים עם גוף אחד‬
‫או כתוצאה מהתקשרות עם מספר קבוצות חייבים בעלות אפיונים כלכליים דומים‪ ,‬שיכולתם‬
‫לעמוד במחויבויותיהם צפויה להיות מושפעת באופן דומה משינויים בתנאים כלכליים או‬
‫אחרים‪ .‬תכונות העשויות לגרום לריכוז סיכון כוללות את מהות הפעילויות בהן עוסקים‬
‫החייבים‪ ,‬כגון הענף בו הם פועלים‪ ,‬האזור הגיאוגרפי בו מתבצעות פעילויותיהם ורמת‬
‫איתנותם הפיננסית‪.‬‬
‫לתאריך המאזן כוללת יתרת השוכרים בעיקר הכנסות משכר דירה בגין הפרשי פדיון והכנסות‬
‫דמי ניהול הנגבים בתקופה של עד ‪ 3‬חודשים‪.‬‬
‫‪- 62 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :27‬‬
‫מכשירים פיננסיים )המשך(‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכמו המזומנים ושווי מזומנים בסך של ‪ 260,689‬אלפי ש"ח )‪- 2011‬‬
‫‪ 183,685‬אלפי ש"ח(‪ .‬כל הפקדונות מופקדים בתאגידים פיננסיים מהדרג הגבוה ביותר‪.‬‬
‫הכנסות החברות המאוחדות נובעות מלקוחות בישראל‪ ,‬ארה"ב וסרביה‪ .‬החברות המאוחדות‬
‫עוקבות באופן שוטף אחר חובות הלקוחות‪ ,‬ובדוחות הכספיים נכללות הפרשות לחובות‬
‫מסופקים המשקפות בצורה נאותה‪ ,‬לפי הערכת החברות המאוחדות‪ ,‬את ההפסד הגלום‬
‫בחובות שגבייתם מוטלת בספק‪.‬‬
‫לחברות המאוחדות אין ריכוזים משמעותיים של סיכון אשראי‪.‬‬
‫בהתאם למדיניות החברה‪ ,‬מבוצעות באופן שוטף הערכות על איתנות האשראי היחסית של‬
‫המוסדות הפיננסיים השונים בהם החברה מחזיקה את המזומנים ושווי המזומנים‬
‫שבבעלותה‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫סיכון נזילות‬
‫לקבוצה עומדות מסגרות אשראי לזמן קצר בסכום כולל של כ‪ 22-‬מיליוני ש"ח )‪ - 2011‬כ‪141-‬‬
‫מיליוני ש"ח(‪ .‬ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬מתוך מסגרות האשראי נוצלו כ‪ 6-‬מיליוני ש"ח )‪- 2011‬‬
‫כ‪ 2-‬מיליוני ש"ח(‪ .‬ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬צפוי כי כ‪ 16%-‬מאמצעי המימון של הקבוצה ייפרעו‬
‫בטווח של שנה )שנת ‪.(12% - 2011‬‬
‫הטבלה שלהלן מציגה את מועדי הפרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה על פי התנאים‬
‫החוזיים בסכומים לא מהוונים )כולל תשלום בגין ריבית(‪:‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫עד שנה‬
‫הלוואות מתאגידים בנקאיים‬
‫ואחרים‬
‫התחייבויות לספקים ולנותני‬
‫שירותים‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫אגרות חוב‬
‫פקדונות משוכרים‬
‫משנה עד‬
‫שנתיים‬
‫משנתיים‬
‫עד ‪ 3‬שנים‬
‫מ‪ 3-‬שנים‬
‫עד ‪ 4‬שנים‬
‫אלפי ש"ח‬
‫מ‪ 4-‬שנים עד‬
‫‪ 5‬שנים‬
‫מעל ‪5‬‬
‫שנים‬
‫סה"כ‬
‫‪459,871‬‬
‫‪322,662‬‬
‫‪316,748‬‬
‫‪891,542‬‬
‫‪40,869‬‬
‫‪911,869‬‬
‫‪2,943,561‬‬
‫‪33,146‬‬
‫‪152,061‬‬
‫‪63,395‬‬
‫‪567‬‬
‫‬‫‬‫‪62,718‬‬
‫‪1,746‬‬
‫‬‫‬‫‪208,261‬‬
‫‪2,327‬‬
‫‬‫‬‫‪201,554‬‬
‫‪1,412‬‬
‫‬‫‬‫‪194,760‬‬
‫‪1,161‬‬
‫‬‫‬‫‪680,865‬‬
‫‪803‬‬
‫‪33,146‬‬
‫‪152,061‬‬
‫‪1,411,553‬‬
‫‪8,016‬‬
‫‪709,040‬‬
‫‪387,126‬‬
‫‪527,336‬‬
‫‪1,094,508‬‬
‫‪236,790‬‬
‫‪1,593,537‬‬
‫‪4,548,337‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫עד שנה‬
‫הלוואות מתאגידים בנקאיים‬
‫ואחרים‬
‫התחייבויות לספקים ולנותני‬
‫שירותים‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫אגרות חוב ניתנות להמרה‬
‫אגרות חוב‬
‫פקדונות משוכרים‬
‫משנה עד‬
‫שנתיים‬
‫משנתיים‬
‫עד ‪ 3‬שנים‬
‫מ‪ 3-‬שנים‬
‫עד ‪ 4‬שנים‬
‫אלפי ש"ח‬
‫מ‪ 4-‬שנים עד‬
‫‪ 5‬שנים‬
‫מעל ‪5‬‬
‫שנים‬
‫סה"כ‬
‫‪202,814‬‬
‫‪255,772‬‬
‫‪369,158‬‬
‫‪311,437‬‬
‫‪941,371‬‬
‫‪256,021‬‬
‫‪2,336,573‬‬
‫‪24,239‬‬
‫‪61,390‬‬
‫‪24,665‬‬
‫‪104,613‬‬
‫‪611‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪51,031‬‬
‫‪1,256‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪49,828‬‬
‫‪641‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪20,606‬‬
‫‪1,839‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪192,765‬‬
‫‪2,095‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪716,811‬‬
‫‪206‬‬
‫‪24,239‬‬
‫‪61,390‬‬
‫‪24,665‬‬
‫‪1,135,654‬‬
‫‪6,648‬‬
‫‪418,332‬‬
‫‪308,059‬‬
‫‪419,627‬‬
‫‪333,882‬‬
‫‪1,136,231‬‬
‫‪973,038‬‬
‫‪3,589,169‬‬
‫‪- 63 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :27‬‬
‫מכשירים פיננסיים )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫פוזיציות בנגזרים‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬לחברה עסקת אקדמה לטווח של עד שנה‪ ,‬כלהלן‪:‬‬
‫החברה ביצעה עסקת אקדמה למכירת ‪ 13,900‬אלפי אירו במטרה לגדר את החשיפה המאזנית לשינוי‬
‫בשער החליפין בגין השקעותיה בסרביה‪ .‬העסקה לא טופלה בדוחות הכספיים כהגנה חשבונאית‬
‫ולכן כל תוצאותיה נזקפו לרווח והפסד‪.‬‬
‫החברה ביצעה עסקת ‪ SWAP‬שמטרתה לקבע את הריבית על ההלוואה שהוסבה במסגרת רכישת‬
‫שני המרכזים כמפורט בבאור ‪ 5‬ב‪ .‬עסקת הגידור מקבעת את ריבית הליבור חודשית‪) 2.9%+‬הריבית‬
‫הנקובה( לריבית קבועה בשיעור שנתי של‪ .4.75%-‬העסקה טופלה בדוחות הכספיים כהגנה‬
‫חשבונאית ולכן תוצאותיה נזקפו להון כרווח )הפסד( כולל אחר‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫שווי הוגן‬
‫הטבלה שלהלן מפרטת את היתרה בדוחות הכספיים והשווי ההוגן של קבוצות מכשירים פיננסיים‪,‬‬
‫המוצגים בדוחות הכספיים‪:‬‬
‫יתרה בדוחות הכספיים‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫שווי הוגן‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫נכסים פיננסיים‬
‫הלוואות לזמן קצר שניתנו )‪(1‬‬
‫הלוואות לא שוטפות שניתנו )‪(1‬‬
‫‪27,160‬‬
‫‪84,135‬‬
‫‬‫‪59,681‬‬
‫‪27,160‬‬
‫‪84,135‬‬
‫‬‫‪59,681‬‬
‫‪111,295‬‬
‫‪59,681‬‬
‫‪111,295‬‬
‫‪59,681‬‬
‫התחייבויות פיננסיות‬
‫הלוואות לא שוטפות בריבית קבועה )‪1,923,710 (3‬‬
‫‪297,848‬‬
‫הלוואות אחרות בריבית משתנה )‪(1‬‬
‫‪1,185,360‬‬
‫אגרות חוב )‪(2‬‬
‫‪1,642,364‬‬
‫‪275,924‬‬
‫‪1,090,262‬‬
‫‪1,810,060‬‬
‫‪297,848‬‬
‫‪1,290,767‬‬
‫‪1,529,882‬‬
‫‪275,924‬‬
‫‪1,105,444‬‬
‫‪3,406,918‬‬
‫‪3,008,550‬‬
‫‪3,398,675‬‬
‫‪2,911,250‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(3‬‬
‫היתרה בדוחות הכספיים מהווה קירוב לשווי ההוגן‪.‬‬
‫השווי ההוגן מבוסס על מחירים מצוטטים בשוק פעיל לתאריך המאזן‪.‬‬
‫השווי ההוגן מבוסס על היוון תזרים מזומנים בריבית משוקללת של ‪.6%‬‬
‫היתרה בדוחות הכספיים של מזומנים ושווי מזומנים‪ ,‬פקדונות בתאגידים בנקאיים‪ ,‬שוכרים‪ ,‬חייבים‬
‫ויתרות חובה‪ ,‬הלוואות לחברות כלולות‪ ,‬הלוואות שניתנו לזמן ארוך‪ ,‬אשראי מתאגידים בנקאיים‬
‫ואחרים‪ ,‬התחייבויות לספקים ולנותני שירותים וזכאים ויתרות זכות תואמת או קרובה לשווי ההוגן‬
‫שלהם‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫סיווג מכשירים פיננסיים לפי מדרג שווי הוגן‬
‫המכשירים הפיננסיים המוצגים במאזן לפי שווי הוגן מסווגים‪ ,‬לפי קבוצות בעלות מאפיינים דומים‪,‬‬
‫למדרג שווי הוגן כדלהלן הנקבע בהתאם למקור הנתונים ששימש לקביעת השווי ההוגן‪:‬‬
‫רמה ‪:1‬‬
‫רמה ‪:2‬‬
‫רמה ‪:3‬‬
‫מחירים מצוטטים )ללא התאמות( בשוק פעיל של נכסים והתחייבויות זהים‪.‬‬
‫נתונים שאינם מחירים מצוטטים שנכללו ברמה ‪ 1‬אשר ניתנים לצפייה במישרין או‬
‫בעקיפין‪.‬‬
‫נתונים שאינם מבוססים על מידע שוק ניתן לצפייה )טכניקות הערכה ללא שימוש‬
‫בנתוני שוק ניתנים לצפייה(‪.‬‬
‫‪- 64 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :27‬‬
‫מכשירים פיננסיים )המשך(‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬לחברה התחייבויות פיננסיות נגזרות הנמדדות בשווי הוגן המסתכמות לסך‬
‫של כ‪ 1,368-‬אלפי ש"ח‪ .‬השווי ההוגן נמדד ונקבע על פי רמה ‪ 2‬כמפורט לעיל‪.‬‬
‫כמו כן לחברה נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן המסתכמים לסך של ‪ 123,634‬אלפי ש"ח‪ .‬השווי‬
‫ההוגן נמדד ונקבע על פי רמה ‪ 1‬כמפורט לעיל‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק‬
‫החברה ביצעה מבחני רגישות לגורמי סיכון שוק עיקריים שיש בהם כדי להשפיע על תוצאות‬
‫הפעילות או המצב הכספי המדווחים‪ .‬מבחני הרגישות מציגים את הרווח או ההפסד ו‪/‬או השינוי‬
‫בהון העצמי )לפני מס(‪ ,‬עבור כל מכשיר פיננסי בגין משתנה הסיכון הרלבנטי שנבחר עבורו נכון לכל‬
‫מועד דיווח‪ .‬בחינת גורמי הסיכון והנכסים וההתחייבויות הפיננסיים נעשתה על בסיס מהותיות‬
‫החשיפה ביחס לכל סיכון‪ ,‬בהנחה שכל שאר המשתנים קבועים‪ .‬מבחני הרגישות כוללים את‬
‫החברות להן חשיפה לגורמי הסיכון‪.‬‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‪ ,‬כולל נכסים עד טווח של שנה‪ ,‬לא נכללו בטבלאות החשיפה לעקומות‬
‫ריבית‪.‬‬
‫‪.1‬‬
‫רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫המכשיר‬
‫מבחן רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫במדד של‬
‫במדד של‬
‫בדצמבר‬
‫במדד של‬
‫במדד של‬
‫‪1%‬‬
‫‪0.5%‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫אג"ח ג'‬
‫אג"ח ד'‬
‫הלוואות לא שוטפות בריבית‬
‫קבועה‬
‫‪14,926‬‬
‫‪8,615‬‬
‫‪7,463‬‬
‫‪4,307‬‬
‫‪833,611‬‬
‫‪457,156‬‬
‫‪3,732‬‬
‫‪2,154‬‬
‫‪7,463‬‬
‫‪4,307‬‬
‫‪9,526‬‬
‫‪4,763‬‬
‫‪494,646‬‬
‫‪2,382‬‬
‫‪4,763‬‬
‫סה"כ‬
‫‪33,067‬‬
‫‪16,533‬‬
‫‪1,785,413‬‬
‫‪8,268‬‬
‫‪16,533‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫המכשיר‬
‫מבחן רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫במדד של‬
‫במדד של‬
‫בדצמבר‬
‫במדד של‬
‫במדד של‬
‫‪1%‬‬
‫‪0.5%‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫אג"ח א'‬
‫אג"ח ב'‬
‫אג"ח ג'‬
‫אג"ח ד'‬
‫הלוואות לא שוטפות בריבית‬
‫קבועה‬
‫‪1,021‬‬
‫‪467‬‬
‫‪14,715‬‬
‫‪5,474‬‬
‫‪511‬‬
‫‪233‬‬
‫‪7,357‬‬
‫‪2,737‬‬
‫‪53,222‬‬
‫‪24,320‬‬
‫‪763,356‬‬
‫‪264,546‬‬
‫‪255‬‬
‫‪117‬‬
‫‪3,679‬‬
‫‪1,369‬‬
‫‪511‬‬
‫‪233‬‬
‫‪7,357‬‬
‫‪2,737‬‬
‫‪9,708‬‬
‫‪4,854‬‬
‫‪466,118‬‬
‫‪2,427‬‬
‫‪4,854‬‬
‫סה"כ‬
‫‪31,385‬‬
‫‪15,692‬‬
‫‪1,571,562‬‬
‫‪7,847‬‬
‫‪15,692‬‬
‫‪- 65 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :27‬‬
‫מכשירים פיננסיים )המשך(‬
‫‪.2‬‬
‫רגישות לשינויים בריבית בנק ישראל‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫המכשיר‬
‫הלוואות לזמן ארוך בריבית‬
‫משתנה‬
‫מבחן רגישות לשינויים בריבית בנק ישראל‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫בריבית‬
‫בריבית‬
‫בדצמבר‬
‫בריבית‬
‫בריבית‬
‫של ‪2%‬‬
‫של ‪0.5%‬‬
‫של ‪0.25%‬‬
‫‪2012‬‬
‫של ‪1%‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪5,127‬‬
‫‪2,564‬‬
‫‪256,351‬‬
‫‪641‬‬
‫‪1,282‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬
‫המכשיר‬
‫הלוואות לזמן ארוך בריבית‬
‫משתנה‬
‫‪.3‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בריבית בנק ישראל‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫בריבית‬
‫בריבית‬
‫בדצמבר‬
‫בריבית‬
‫בריבית‬
‫של ‪2%‬‬
‫של ‪0.5%‬‬
‫של ‪0.25%‬‬
‫‪2011‬‬
‫של ‪1%‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪5,290‬‬
‫‪2,645‬‬
‫‪264,515‬‬
‫‪661‬‬
‫‪1,323‬‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של האירו‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫המכשיר‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של האירו‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫בשע"ח של בשע"ח של‬
‫בשע"ח של בשע"ח של‬
‫בדצמבר‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫עסקאות אקדמה אירו‪/‬שקל‬
‫הלוואה באירו‬
‫‪6,811‬‬
‫‪3,129‬‬
‫‪3,406‬‬
‫‪1,564‬‬
‫‪160‬‬
‫)‪(30,845‬‬
‫‪3,406‬‬
‫‪1,564‬‬
‫‪6,811‬‬
‫‪3,129‬‬
‫סה"כ‬
‫‪9,940‬‬
‫‪4,970‬‬
‫)‪(30,685‬‬
‫‪4,970‬‬
‫‪9,940‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬
‫המכשיר‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של האירו‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫בשע"ח של בשע"ח של‬
‫בשע"ח של בשע"ח של‬
‫בדצמבר‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪2011‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫עסקאות אקדמה אירו‪/‬שקל‬
‫הלוואה באירו‬
‫‪5,747‬‬
‫‪618‬‬
‫‪2,874‬‬
‫‪309‬‬
‫)‪(39‬‬
‫)‪(4,527‬‬
‫‪2,874‬‬
‫‪309‬‬
‫‪5,747‬‬
‫‪618‬‬
‫סה"כ‬
‫‪6,365‬‬
‫‪3,183‬‬
‫)‪(4,566‬‬
‫‪3,183‬‬
‫‪6,365‬‬
‫ביום ‪ 27‬בדצמבר‪ 2012 ,‬ביצעה החברה עסקת אקדמה למכירת ‪ 13.9‬מליון אירו תמורת שקלים‬
‫לתקופה של שנה‪.‬‬
‫‪- 66 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :27‬‬
‫מכשירים פיננסיים )המשך(‬
‫שער החליפין של האירו ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הינו ‪ 4.92‬ש"ח ל‪ 1-‬אירו )‪ 4.938 - 2011‬ש"ח ל‪-‬‬
‫‪ 1‬אירו(‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של הדולר‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של האירו‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫בשע"ח של בשע"ח של‬
‫בדצמבר‬
‫בשע"ח של בשע"ח של‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫המכשיר‬
‫הלוואות בדולר‬
‫‪.5‬‬
‫‪150,005‬‬
‫‪75,002‬‬
‫‪1,315,414‬‬
‫‪75,002‬‬
‫‪150,005‬‬
‫תנאי הצמדה של יתרות כספיות‬
‫צמוד‬
‫למדד‬
‫המחירים‬
‫לצרכן‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫באירו‬
‫או‬
‫בש"ח‬
‫בהצמדה‬
‫לא צמוד‬
‫לו‬
‫אלפי ש"ח‬
‫בדולר‬
‫ארה"ב או‬
‫בהצמדה‬
‫לו‬
‫אחר‬
‫סה"כ‬
‫נכסים‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫פקדונות וניירות ערך‬
‫שוכרים‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫הלוואות וחייבים אחרים‬
‫לזמן ארוך‬
‫‬‫‬‫‬‫‪25,601‬‬
‫‪46,165‬‬
‫‪7,396‬‬
‫‪9,722‬‬
‫‪95‬‬
‫‪5,571‬‬
‫‪340‬‬
‫‪263‬‬
‫‪5,241‬‬
‫‪208,953‬‬
‫‪115,616‬‬
‫‪9,458‬‬
‫‪17,204‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‪9,517‬‬
‫‪260,689‬‬
‫‪123,352‬‬
‫‪19,443‬‬
‫‪57,658‬‬
‫‪56,138‬‬
‫‪9,835‬‬
‫‪365‬‬
‫‪28,001‬‬
‫‪-‬‬
‫‪94,339‬‬
‫‪81,739‬‬
‫‪73,213‬‬
‫‪11,780‬‬
‫‪379,232‬‬
‫‪9,517‬‬
‫‪555,481‬‬
‫צמודות‬
‫למדד‬
‫המחירים‬
‫לצרכן‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫באירו‬
‫או‬
‫בדולר‬
‫ארה"ב או בהצמדה‬
‫בש"ח‬
‫לו‬
‫לא צמוד‬
‫בהצמדה לו‬
‫אלפי ש"ח‬
‫סה"כ‬
‫התחייבויות‬
‫אשראי לזמן קצר מתאגידים‬
‫בנקאיים ומנותני אשראי אחרים‬
‫התחייבויות לספקים ולנותני‬
‫שירותים וזכאים ויתרות זכות‬
‫אגרות חוב‬
‫התחייבויות נושאות ריבית‬
‫למוסדות פיננסיים ולאחרים‬
‫התחייבויות פיננסיות אחרות‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪60,238‬‬
‫‪60,238‬‬
‫‪68,233‬‬
‫‪1,185,360‬‬
‫‪24,755‬‬
‫‪-‬‬
‫‪7,356‬‬
‫‪-‬‬
‫‪78,258‬‬
‫‪-‬‬
‫‪178,602‬‬
‫‪1,185,360‬‬
‫‪490,570‬‬
‫‪4,181‬‬
‫‪1,500,048‬‬
‫‪3,268‬‬
‫‪31,290‬‬
‫‪-‬‬
‫‪192,070‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2,213,978‬‬
‫‪7,449‬‬
‫‪1,748,344‬‬
‫‪1,528,071‬‬
‫‪38,646‬‬
‫‪330,566‬‬
‫‪3,645,627‬‬
‫‪- 67 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :28‬‬
‫רווח נקי למניה‬
‫פרוט כמות המניות והרווח ששימשו בחישוב רווח נקי למניה‪:‬‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫כמות‬
‫רווח‬
‫מניות‬
‫נקי‬
‫משוקללת‬
‫אלפי ש"ח‬
‫כמות המניות ורווח נקי ששימשו‬
‫בחישוב הרווח הנקי הבסיסי‬
‫למניה‬
‫כמות המניות ורווח נקי ששימשו‬
‫בחישוב הרווח הנקי המדולל‬
‫למניה‬
‫באור ‪- :29‬‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬
‫כמות‬
‫רווח‬
‫מניות‬
‫נקי‬
‫משוקללת‬
‫אלפי ש"ח‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪2010‬‬
‫כמות‬
‫רווח‬
‫מניות‬
‫נקי‬
‫משוקללת‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪11,799,692‬‬
‫‪277,634‬‬
‫‪11,648,436‬‬
‫‪914,333‬‬
‫‪11,363,032‬‬
‫‪272,126‬‬
‫‪11,867,570‬‬
‫‪278,345‬‬
‫‪11,672,225‬‬
‫‪91,333‬‬
‫‪11,625,247‬‬
‫‪275,535‬‬
‫מגזרי פעילות‬
‫א‪.‬‬
‫כללי‬
‫למטרות ניהול‪ ,‬הקבוצה בנויה לפי אזורים גיאוגרפיים בהתאם למיקום הנכסים ולה שני מגזרי‬
‫פעילות חשבונאיים כדלקמן‪ :‬ישראל וארה"ב‪.‬‬
‫ההנהלה עוקבת אחר תוצאות הפעילות של האזורים הגיאוגרפיים שלה בנפרד לצורכי קבלת‬
‫החלטות לגבי הקצאת משאבים והערכת ביצועים‪.‬‬
‫ביצועי המגזר מוערכים בהתבסס על ‪ EBITDA‬כמפורט להלן‪.‬‬
‫ישראל‬
‫ארה"ב‬
‫מגזרים‬
‫אחרים‬
‫אלפי ש"ח‬
‫התאמות‬
‫סה"כ‬
‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫הכנסות מחיצוניים‬
‫הכנסות בין‪-‬מגזריות‬
‫‪245,717‬‬
‫‪596‬‬
‫‪187,307‬‬
‫‪-‬‬
‫‪797‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(596‬‬
‫‪433,821‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ הכנסות‬
‫‪246,313‬‬
‫‪187,307‬‬
‫‪797‬‬
‫)‪(596‬‬
‫‪433,821‬‬
‫רווח )הפסד( מגזרי )‪(EBITDA‬‬
‫‪187,438‬‬
‫‪108,221‬‬
‫)‪(1,801‬‬
‫‪-‬‬
‫‪293,858‬‬
‫שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬
‫בפיתוח‬
‫השקעה בנדל"ן להשקעה‬
‫פחת והפחתות‬
‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬
‫חלק החברה בהפסדי חברות כלולות‬
‫‪260,782‬‬
‫)‪(12,146‬‬
‫)‪(2,770‬‬
‫)‪(171,781‬‬
‫‪4,563‬‬
‫רווח לפני מסים על הכנסה‬
‫‪372,506‬‬
‫‪- 68 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :29‬‬
‫מגזרי פעילות )המשך(‬
‫ישראל‬
‫ארה"ב‬
‫מגזרים‬
‫אחרים‬
‫אלפי ש"ח‬
‫התאמות‬
‫סה"כ‬
‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫הכנסות מחיצוניים‬
‫הכנסות בין‪-‬מגזריות‬
‫‪213,460‬‬
‫‪591‬‬
‫‪154,079‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(591‬‬
‫‪367,539‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ הכנסות‬
‫‪214,051‬‬
‫‪154,079‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(591‬‬
‫‪367,539‬‬
‫רווח )הפסד( מגזרי )‪(EBITDA‬‬
‫‪160,228‬‬
‫‪91,571‬‬
‫)‪(2,648‬‬
‫‪-‬‬
‫‪249,151‬‬
‫שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬
‫בפיתוח‬
‫השקעה בנדל"ן להשקעה‬
‫פחת והפחתות‬
‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬
‫חלק החברה בהפסדי חברות כלולות‬
‫‪203,378‬‬
‫)‪(13,793‬‬
‫)‪(1,565‬‬
‫)‪(169,367‬‬
‫)‪(17,548‬‬
‫רווח לפני מסים על הכנסה‬
‫‪250,256‬‬
‫ישראל‬
‫ארה"ב‬
‫מגזרים‬
‫אחרים‬
‫אלפי ש"ח‬
‫התאמות‬
‫סה"כ‬
‫לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2010 ,‬‬
‫הכנסות מחיצוניים‬
‫הכנסות בין‪-‬מגזריות‬
‫‪188,093‬‬
‫‪584‬‬
‫‪51,928‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫‬‫)‪(584‬‬
‫‪240,021‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ הכנסות‬
‫‪188,677‬‬
‫‪51,928‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(584‬‬
‫‪240,021‬‬
‫רווח )הפסד( מגזרי )‪(EBITDA‬‬
‫‪140,042‬‬
‫‪28,790‬‬
‫)‪(2,045‬‬
‫‪-‬‬
‫‪166,787‬‬
‫שערוך נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬
‫בפיתוח‬
‫השקעה בנדל"ן להשקעה‬
‫פחת והפחתות‬
‫הוצאות מימון‪ ,‬נטו‬
‫חלק החברה ברווחי חברות כלולות‬
‫הכנסות אחרות‪ ,‬נטו‬
‫‪232,795‬‬
‫)‪(6,409‬‬
‫)‪(921‬‬
‫)‪(133,714‬‬
‫‪3,448‬‬
‫‪55,050‬‬
‫רווח לפני מסים על הכנסה‬
‫‪317,036‬‬
‫‪- 69 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫באורים לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫באור ‪- :29‬‬
‫מגזרי פעילות )המשך(‬
‫ב‪.‬‬
‫מידע גיאוגרפי‬
‫יתרות בדוחות הכספיים של נכסים לא שוטפים )רכוש קבוע‪ ,‬נדל"ן להשקעה‪ ,‬נדל"ן להשקעה‬
‫בפיתוח ונכסים בלתי מוחשיים( לפי מדינת המושב )ישראל( ומחוצה לה‪ ,‬בהתבסס על מיקום‬
‫הנכסים‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫ישראל‬
‫סרביה‬
‫ארה"ב‬
‫באור ‪- :30‬‬
‫‪2,721,273‬‬
‫‪88,082‬‬
‫‪2,132,356‬‬
‫‪2,544,918‬‬
‫‪52,477‬‬
‫‪1,657,721‬‬
‫‪4,941,711‬‬
‫‪4,255,116‬‬
‫אירועים לאחר תאריך הדיווח‬
‫א‪.‬‬
‫נכון למועד חתימת הדוחות הכספיים‪ ,‬מנהלת חברת קניאל תעשיות אריזה בע"מ )בסעיף זה ‪-‬‬
‫"קניאל תעשיות"( משא ומתן לחתימת מזכר הבנות מותנה למכירת הפעילות התעשייתית של‬
‫קניאל תעשיות לצד שלישי אשר אינו קשור לחברה )בסעיף זה ‪" -‬הרוכש"(‪ .‬מזכר ההבנות מותנה‪ ,‬בין‬
‫היתר‪ ,‬בהשלמת ביצוע בדיקת נאותות‪ ,‬לשביעות רצון הרוכש וזאת עד ליום ‪ 30‬באפריל‪.2013 ,‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי אין כל וודאות כי העסקה למכירת הפעילות התעשייתית האמורה אכן תושלם‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫ביום ‪ 19‬במרס‪ 2013 ,‬התקשרה החברה‪ ,‬עם צד ג' שאינו קשור‪ ,‬בהסכם מותנה‪ ,‬להקצאת מניות‬
‫בחברת פרוייקט אשר הינה זכאית להירשם כבעלים של מקרקעין בשטח של כ‪ 16-‬דונם בירכא )להלן‬
‫– "ההסכם" ו‪"-‬חברת הפרוייקט"‪ ,‬בהתאמה( באופו שבו לאחר ההקצאה תחזיק החברה ב‪50%‬‬
‫מהונה המונפק והנפרע של חברת הפרוייקט‪ .‬יצוין כי בכוונת חברת הפרוייקט להקים בעתיד מבנה‬
‫מסחרי )לרבות משרדים ושירותים לשימוש שטחי המסחר( בשטח של כ‪ 8,500-‬מ"ר )להלן – המבנה‬
‫המסחרי(‪ .‬הסכם ההקצאה מותנה‪ ,‬בין היתר‪ ,‬בקבלת היתר בניה להקמת המבנה המסחרי‪ ,‬בשיווק‬
‫של חוזי שכירות מחייבים של לפחות מחצית מהשטחים העיקריים למסחר וכיו"ב כקבוע בהסכם‪,‬‬
‫וזאת עד ליום ‪ 1‬באפריל‪ 2014 ,‬עם אופציה להארכה בשנים עשר חודשים נוספים‪ ,‬המוקנית לחברה‪.‬‬
‫יצוין כי אין כל ודאות כי התנאים המתלים להסכם אכן יתקיימו‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫בדבר חילוט הנכס ‪ RAINBOW‬על ידי הבנק המממן לאחר תאריך המאזן ראה באור ‪21‬ב)‪.(4‬‬
‫‪- 70 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫נספח לדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫רשימת החברות הפעילות של הקבוצה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫שיעור‬
‫הבעלות‬
‫בחברה ליום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2012‬‬
‫‪%‬‬
‫חברות ושותפויות מאוחדות‬
‫‪100‬‬
‫‪100‬‬
‫‪100‬‬
‫‪80‬‬
‫‪100‬‬
‫‪100‬‬
‫‪100‬‬
‫ביג מרכזים מסחריים שותפות מוגבלת‬
‫ביג מרכזים מסחריים בע"מ‬
‫מצוקים חיפה )‪ (1995‬בע"מ‬
‫ביג יו‪.‬אס‪.‬אי בע"מ‬
‫ביג אנרגיה‬
‫‪(4) Big Management‬‬
‫‪(3) Big Global Enterprise‬‬
‫חברות ושותפויות מאוחדות באיחוד יחסי‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪25‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪56.95‬‬
‫‪50‬‬
‫ביג מגה אור בע"מ‬
‫דלק ביג ושות' ‪ -‬שותפות מוגבלת )‪(1‬‬
‫חוצות רגבה בע"מ )‪(1‬‬
‫רגבה נכסים )‪ (1992‬בע"מ )‪(1‬‬
‫שותפות ביג בית שמש )‪(1‬‬
‫מצר שופינג סנטר בע"מ )‪(1‬‬
‫לב קסטינה בע"מ‬
‫בן ישי את אלי קסטינה בע"מ‬
‫מגה אור מודיעין בע"מ‬
‫ביג מגה אור עפולה בע"מ‬
‫דוד דנילוף יזמות בע"מ‬
‫מרכז מסחרי בכניסה לנצרת )‪ (2006‬בע"מ‬
‫‪(2) CEE-BIG B.V.‬‬
‫חברות כלולות‬
‫‪49.5‬‬
‫‪49.5‬‬
‫‪50‬‬
‫‪30.15‬‬
‫קניאל תעשיות אריזה בע"מ‬
‫קניאל אריזות משקה בע"מ‬
‫מבוא אשדוד‬
‫‪(5) Big India Malls‬‬
‫)‪(1‬‬
‫)‪(2‬‬
‫)‪(3‬‬
‫)‪(4‬‬
‫)‪(5‬‬
‫מוחזקות באמצעות שותפות מאוחדת‪.‬‬
‫חברה רשומה בהולנד‪.‬‬
‫חברה רשומה במאוריציוס‪.‬‬
‫חברה רשומה בארה"ב‪.‬‬
‫חברה רשומה בהודו‬
‫‪-------------------‬‬
‫‪F:\W2000\w2000\5281\M\12\C12-BIG-IFRS.docx‬‬
‫‪- 71 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫המיוחסים לחברה‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫קוסט פורר גבאי את קסיררר‬
‫רח' עמינדב ‪,3‬‬
‫תל‪-‬אביב ‪03‬‬
‫‪670670‬‬
‫טל‪03-6232525 .‬‬
‫‪03-5622‬‬
‫פקס ‪2555‬‬
‫‪ww‬‬
‫‪ww.ey.com‬‬
‫שבון המבקר‬
‫של רואה החש‬
‫דוח מיוחד ש‬
‫לתקנות ניירות ערךך )דוחות תקוופתיים ומיידייים(‪ ,‬התש"ל‪1970-‬‬
‫ת‬
‫על מידע כספי ננפרד לפי תקננה ‪9‬ג'‬
‫ם(‪ ,‬התש"ל‪19770-‬‬
‫תיים ומיידיים‬
‫ביקרנו את המידדע הכספי הננפרד המובא לפי תקנה ‪9‬ג' לתקנות נייירות ערך )דדוחות תקופת‬
‫של ביג מרכזי קנניות בע"מ )ללהלן ‪ -‬החברה( לימים ‪ 31‬בדצמבר ‪ 20012‬ו‪ 2011-‬ולככל אחת משלווש השנים שהאחרונה שבבהן‬
‫קטוריון של החברה‪ .‬המידעע הכספי הנפרד‬
‫ח לדוח הדירק‬
‫קופתי כנספח‬
‫תיימה ביום ‪ 311‬בדצמבר ‪ 201 2‬ואשר נכלל בדוח התק‬
‫הסת‬
‫דיעה על המידע הכספי הנפררד בהתבסס על‬
‫ה‬
‫חריותנו היא לחוות‬
‫של החברה‪ .‬אח‬
‫הדירקטוריון וההנהלה ל‬
‫הינו באחריות ה‬
‫ו‬
‫ביקורתנו‪.‬‬
‫סים‬
‫מוחזקות אשר הנכסים בנניכוי התחייבויות המיוחס‬
‫המידע הכספיי מתוך הדוחות הכספיים של חברות מ‬
‫לא ביקרנו את ה‬
‫שר‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪ 20112‬ו‪ ,2011-‬בבהתאמה‪ ,‬ואש‬
‫ש"ח לימים ‪3‬‬
‫מו לסך של ‪ 381,7999‬אלפי ש"ח ו‪ 325,374 -‬אלפי ש‬
‫להן‪ ,‬נטו הסתכמ‬
‫‪,‬‬
‫ש"ח‬
‫ח‪ 27,745 ,‬אלפפי ש"ח ו‪ 41,1228 -‬אלפי ש‬
‫אלה הסתכם לסך של ‪ 17,,852‬אלפי ש"ח‬
‫קה של החברה ברווחי החחברות הנ"ל א‬
‫חלק‬
‫ת בוקרו על יידי‬
‫הכספיים של אותן חברות‬
‫מו בימים ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2011 ,20012‬ו‪ ,2010-‬בהתאמ ה‪ .‬הדוחות ה‬
‫לשננים שהסתיימ‬
‫תיהם הומצאו לנו וחוות דעתנו‪ ,‬ככל שהיא מתיייחסת לסכומים אלה שנככללו בגין אוותן‬
‫חרים שדוחות‬
‫רואי חשבון אח‬
‫מבוססת על דוחות ררואי החשבון האחרים‪.‬‬
‫ת‬
‫חבררות‪,‬‬
‫ם לתקני ביקוורת‬
‫מאיתנו לתכננן את הביקוררת‬
‫מקובלים בישראל‪ .‬עלל פי תקנים אלה נדרש מ‬
‫ם‬
‫ערככנו את ביקוררתנו בהתאם‬
‫אין במידע הככספי הנפרד הצגה מוטעיית מהותית‪ .‬ביקורת כולללת‬
‫של ביטחון שא‬
‫ולבצצעה במטרה להשיג מידהה סבירה ל‬
‫של‬
‫ת גם בחינה ש‬
‫טים הכלולים במידע הכספפי הנפרד‪ .‬בייקורת כוללת‬
‫קה מדגמית של ראיות ההתומכות בסככומים ובפרט‬
‫בדיק‬
‫מידע הכספי הנפרד ושל האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטורריון‬
‫הכלללים החשבוננאיים שיושממו בעריכת המ‬
‫חות‬
‫ספי הנפרד בככללותה‪ .‬אנו סבורים שבייקורתנו ודוח‬
‫נאותות ההצגה של המידע הכס‬
‫ת‬
‫חברה וכן העערכת‬
‫הנהלה של הח‬
‫והה‬
‫תנו‪.‬‬
‫אחרים מספקיים בסיס נאות לחוות דעת‬
‫רואי החשבון הא‬
‫הנפרד ערוך‪ ,‬מכל הבחיננות‬
‫סס על ביקוררתנו ועל הדוחות של ררואי חשבון אחרים‪ ,‬המידע הכספי ה‬
‫לדעעתנו‪ ,‬בהתבס‬
‫מיידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬
‫ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומ‬
‫ת‬
‫תקנות‬
‫ת תקנה ‪9‬ג' לת‬
‫הותיות‪ ,‬בהתאם להוראות‬
‫המה‬
‫תל‪-‬אביב‪,‬‬
‫‪ 24‬במרץ‪2013 ,‬‬
‫‪2‬‬
‫ט‬
‫קוסט פורר גבאי את קסירר‬
‫רואי חשבבון‬
‫‪- 2 -‬‬
‫דוח מיוחד לפי תקנה ‪9‬ג'‬
‫נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים‬
‫המיוחסים לחברה‬
‫להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברה מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר‪ 2012 ,‬המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים )להלן ‪ -‬דוחות מאוחדים(‪ ,‬המוצגים בהתאם לתקנה ‪9‬ג'‬
‫לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬
‫עיקרי המדיניות החשבונאית שיושמה לצורך הצגת נתונים כספיים אלה פורטו בבאור ‪ 2‬לדוחות המאוחדים‪.‬‬
‫חברות מוחזקות כהגדרתן בבאור ‪1‬ב' בדוחות המאוחדים‪.‬‬
‫‪- 3 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך המאזנים המאוחדים המיוחסים לחברה‬
‫מידע נוסף‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫נכסים שוטפים‬
‫א‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫פקדונות בתאגידים בנקאיים‬
‫שוכרים‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫ב‬
‫ב‬
‫‪196,682‬‬
‫‪115,011‬‬
‫‪5,556‬‬
‫‪20,632‬‬
‫‪142,312‬‬
‫‬‫‪5,257‬‬
‫‪16,251‬‬
‫‪337,881‬‬
‫‪163,820‬‬
‫נכסים לא שוטפים‬
‫ב‬
‫ה‬
‫הלוואות וחייבים אחרים‬
‫השקעה בחברות מוחזקות‬
‫נדל"ן להשקעה‬
‫נדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫רכוש קבוע‬
‫נכסים בלתי מוחשיים‬
‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬
‫‪- 4 -‬‬
‫‪109,706‬‬
‫‪1,154,990‬‬
‫‪1,750,768‬‬
‫‪214,430‬‬
‫‪10,328‬‬
‫‪329‬‬
‫‪65,131‬‬
‫‪1,078,978‬‬
‫‪1,797,501‬‬
‫‪88,833‬‬
‫‪6,800‬‬
‫‪599‬‬
‫‪3,240,551‬‬
‫‪3,037,842‬‬
‫‪3,578,432‬‬
‫‪3,201,662‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך המאזנים המאוחדים המיוחסים לחברה‬
‫מידע נוסף‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫התחייבויות שוטפות‬
‫אשראי מתאגידים בנקאיים ומאחרים‬
‫חלויות שוטפות של אגרות חוב ואגרות חוב הניתנות להמרה במניות‬
‫התחייבויות לספקים ולנותני שירותים‬
‫זכאים ויתרות זכות‬
‫ג‬
‫ג‬
‫ג‬
‫ג‬
‫‪99,078‬‬
‫‪18,512‬‬
‫‪11,755‬‬
‫‪123,961‬‬
‫‪74,406‬‬
‫‪85,420‬‬
‫‪10,103‬‬
‫‪33,518‬‬
‫‪253,306‬‬
‫‪203,447‬‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫ג‬
‫ג‬
‫התחייבויות לתאגידים בנקאיים ואחרים‬
‫אגרות חוב‬
‫פקדונות משוכרים‬
‫התחייבויות בשל הטבות לעובדים‬
‫מסים נדחים‬
‫ד‬
‫‪456,369‬‬
‫‪1,166,848‬‬
‫‪3,158‬‬
‫‪849‬‬
‫‪253,066‬‬
‫‪519,674‬‬
‫‪1,004,842‬‬
‫‪2,557‬‬
‫‪596‬‬
‫‪224,668‬‬
‫‪1,880,290‬‬
‫‪1,752,337‬‬
‫הון המיוחס לבעלי מניות החברה‬
‫הון מניות‬
‫פרמיה על מניות‬
‫קרן מעסקאות תשלום מבוסס מניות‬
‫יתרת רווח‬
‫קרן בגין התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים‬
‫קרן בגין עסקאות עם זכויות שאינן מקנות שליטה‬
‫קרן בגין עסקאות גידור‬
‫‪40‬‬
‫‪263,744‬‬
‫‬‫‪1,191,494‬‬
‫)‪(3,774‬‬
‫)‪(5,542‬‬
‫)‪(1,126‬‬
‫‪40‬‬
‫‪261,547‬‬
‫‪2,185‬‬
‫‪973,860‬‬
‫‪8,246‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫סה"כ הון‬
‫‪1,444,836‬‬
‫‪1,245,878‬‬
‫‪3,578,432‬‬
‫‪3,201,662‬‬
‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬
‫‪ 24‬במרץ‪2013 ,‬‬
‫תאריך אישור הדוחות הכספיים‬
‫יהודה נפתלי‬
‫יו"ר הדירקטוריון‬
‫‪- 5 -‬‬
‫איתן בר זאב‬
‫מנכ"ל וחבר הדירקטוריון‬
‫ישראל יעקבי‬
‫משנה למנכ"ל ואחראי‬
‫תחום הכספים בחברה‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על רווח או הפסד ורווח כולל אחר המיוחסים לחברה‬
‫מידע נוסף‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח )למעט נתוני רווח נקי למנייה(‬
‫הכנסות מהשכרה ודמי ניהול‬
‫הוצאות הפעלת נכסים להשכרה‬
‫‪195,118‬‬
‫‪27,125‬‬
‫‪181,674‬‬
‫‪27,054‬‬
‫‪163,976‬‬
‫‪22,355‬‬
‫רווח גולמי‬
‫עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה ונדל"ן להשקעה‬
‫בפיתוח‬
‫הוצאות מכירה ושיווק‬
‫הוצאות הנהלה וכלליות‬
‫הכנסות אחרות‬
‫פחת והפחתות‬
‫‪167,993‬‬
‫‪154,620‬‬
‫‪141,621‬‬
‫‪242,308‬‬
‫‪8,184‬‬
‫‪21,860‬‬
‫‬‫‪1,273‬‬
‫‪83,652‬‬
‫‪5,372‬‬
‫‪22,964‬‬
‫‬‫‪1,313‬‬
‫‪194,294‬‬
‫‪7,492‬‬
‫‪18,478‬‬
‫‪768‬‬
‫‪847‬‬
‫רווח תפעולי‬
‫הוצאות מימון‬
‫הכנסות מימון‬
‫חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות‪ ,‬נטו‬
‫‪378,984‬‬
‫‪92,030‬‬
‫‪13,500‬‬
‫‪51,792‬‬
‫‪208,623‬‬
‫‪110,926‬‬
‫‪15,150‬‬
‫‪68,204‬‬
‫‪309,866‬‬
‫‪106,443‬‬
‫‪19,041‬‬
‫‪88,844‬‬
‫‪352,246‬‬
‫‪74,612‬‬
‫‪181,051‬‬
‫‪89,718‬‬
‫‪311,308‬‬
‫‪39,182‬‬
‫‪277,634‬‬
‫‪91,333‬‬
‫‪272,126‬‬
‫רווח לפני מסים על ההכנסה‬
‫מסים על ההכנסה )הטבת מס(‬
‫ד‬
‫רווח נקי המיוחס לחברה‬
‫רווח )הפסד( כולל אחר המיוחס לחברה )לאחר השפעת‬
‫המס(‪:‬‬
‫התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים‬
‫קרן בגין עסקאות גידור‬
‫)‪(12,020‬‬
‫)‪(1,126‬‬
‫‪20,869‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(12,218‬‬
‫‪-‬‬
‫סה"כ רווח כולל המיוחס לחברה‬
‫‪264,488‬‬
‫‪112,202‬‬
‫‪259,908‬‬
‫רווח נקי בסיסי‬
‫‪23.53‬‬
‫‪7.84‬‬
‫‪23.95‬‬
‫רווח נקי מדולל‬
‫‪23.45‬‬
‫‪7.82‬‬
‫‪23.70‬‬
‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬
‫‪- 6 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה‬
‫‪277,634‬‬
‫רווח נקי המיוחס לחברה‬
‫התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של החברה‬
‫)‪(207,907‬‬
‫)א(‬
‫‪69,727‬‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת של החברה‬
‫‪91,333‬‬
‫‪272,126‬‬
‫)‪(37,110‬‬
‫)‪(218,279‬‬
‫‪54,223‬‬
‫‪53,847‬‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות השקעה של החברה‬
‫פקדונות לזמן קצר בתאגידים בנקאיים‬
‫רכישת רכוש קבוע‬
‫תמורה ממימוש נדל"ן להשקעה‬
‫מע"מ בגין מימוש נדל"ן להשקעה‬
‫השקעה בנדל"ן להשקעה‬
‫השקעה בנדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫השקעה בנכסים בלתי מוחשיים‬
‫השקעה בחברות מוחזקות ויתרות חובה‬
‫תשלום מקדמה בגין עבודות קבלניות‬
‫מתן הלוואה לזמן ארוך‬
‫מתן הלוואה לזמן קצר‬
‫)‪(114,937‬‬
‫)‪(4,704‬‬
‫‪265,326‬‬
‫‪45,105‬‬
‫)‪(13,374‬‬
‫)‪(84,121‬‬
‫)‪(76‬‬
‫)‪(33,928‬‬
‫‬‫)‪(41,480‬‬
‫)‪(8,593‬‬
‫‪215,625‬‬
‫)‪(2,105‬‬
‫‬‫‬‫)‪(3,250‬‬
‫)‪(44,726‬‬
‫)‪(301‬‬
‫)‪(104,818‬‬
‫)‪(5,000‬‬
‫)‪(10,644‬‬
‫‪-‬‬
‫)‪(201,904‬‬
‫)‪(4,853‬‬
‫‪768‬‬
‫‬‫‬‫)‪(23,716‬‬
‫)‪(405‬‬
‫)‪(374,767‬‬
‫‬‫)‪(9,012‬‬
‫)‪(2‬‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( השקעה של החברה‬
‫‪9,218‬‬
‫‪44,781‬‬
‫)‪(613,891‬‬
‫תזרימי מזומנים מפעילות מימון של החברה‬
‫קבלת הלוואות לזמן ארוך‬
‫הנפקת הון מניות )לאחר ניכוי הוצאות הנפקה(‬
‫תקבולים בגין אופציית המרה )בניכוי הוצאות הנפקה(‬
‫תקבולים בגין מימוש אופציות‬
‫קבלת )פרעון( פקדונות משוכרים‬
‫הנפקת אגרות חוב )לאחר ניכוי הוצאות הנפקה(‬
‫פרעון הלוואות‪ ,‬אגרות חוב ניתנות להמרה והתחייבויות אחרות לזמן‬
‫ארוך‬
‫קבלת )פרעון( הלוואה מחברה בת‬
‫אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ומנותני אשראי אחרים‪ ,‬נטו‬
‫דיבידנד ששולם‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪460‬‬
‫‪167,702‬‬
‫‪80,000‬‬
‫‪16,782‬‬
‫‬‫‬‫‪72‬‬
‫‪163,975‬‬
‫‪180,000‬‬
‫‪49,840‬‬
‫‪3,254‬‬
‫‪28,701‬‬
‫‪607‬‬
‫‪267,753‬‬
‫)‪(110,565‬‬
‫‬‫)‪(22,172‬‬
‫)‪(60,000‬‬
‫)‪(104,529‬‬
‫‬‫)‪(110,349‬‬
‫)‪(15,000‬‬
‫)‪(78,365‬‬
‫)‪(14,537‬‬
‫‪161,023‬‬
‫)‪(30,000‬‬
‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות )ששימשו לפעילות( מימון של החברה‬
‫)‪(24,575‬‬
‫‪30,951‬‬
‫‪568,276‬‬
‫עלייה )ירידה( במזומנים ושווי מזומנים‬
‫‪54,370‬‬
‫‪129,955‬‬
‫‪8,232‬‬
‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה‬
‫‪142,312‬‬
‫‪12,357‬‬
‫‪4,125‬‬
‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה‬
‫‪196,682‬‬
‫‪142,312‬‬
‫‪12,357‬‬
‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬
‫‪- 7 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫נתונים כספיים מתוך הדוחות המאוחדים על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪ ‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫)א(‬
‫התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת של‬
‫החברה‬
‫הכנסות והוצאות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים של החברה‪:‬‬
‫פחת והפחתות‬
‫עלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה‬
‫הכנסות אחרות‬
‫שערוך הלוואות שניתנו‪ ,‬התחייבויות לתאגידים בנקאיים‬
‫ואחרים‪ ,‬אגרות חוב ואגרות חוב הניתנות להמרה‬
‫עלות תשלום מבוסס מניות‬
‫חלק החברה ברווחי חברות מוחזקות‬
‫מסים נדחים‪ ,‬נטו‬
‫שינוי בהתחייבויות בשל הטבות לעובדים‬
‫‪1,396‬‬
‫)‪(242,308‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,313‬‬
‫)‪(83,652‬‬
‫‪-‬‬
‫‪847‬‬
‫)‪(194,294‬‬
‫)‪(768‬‬
‫‪8,087‬‬
‫‪12‬‬
‫)‪(51,792‬‬
‫‪28,398‬‬
‫‪266‬‬
‫‪16,809‬‬
‫‪98‬‬
‫)‪(68,204‬‬
‫‪81,557‬‬
‫‪346‬‬
‫‪25,850‬‬
‫‪316‬‬
‫)‪(88,844‬‬
‫‪38,839‬‬
‫)‪(32‬‬
‫)‪(255,941‬‬
‫)‪(51,733‬‬
‫)‪(218,086‬‬
‫שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות של החברה‪:‬‬
‫עלייה בשוכרים‬
‫ירידה )עלייה( בחייבים ויתרות חובה‬
‫עלייה )ירידה( בהתחייבויות לספקים ולנותני שירותים‬
‫עלייה בזכאים ויתרות זכות‬
‫שינוי בבעלי עניין‬
‫)ב(‬
‫)‪(1,010‬‬
‫‪445‬‬
‫‪2,356‬‬
‫‪46,239‬‬
‫‪4‬‬
‫)‪(671‬‬
‫‪13,317‬‬
‫)‪(695‬‬
‫‪4,493‬‬
‫)‪(1,821‬‬
‫)‪(274‬‬
‫)‪(6,547‬‬
‫‪807‬‬
‫‪6,114‬‬
‫)‪(293‬‬
‫‪48,034‬‬
‫‪14,623‬‬
‫)‪(193‬‬
‫)‪(207,907‬‬
‫)‪(37,110‬‬
‫)‪(218,279‬‬
‫פעילויות מהותיות שלא במזומן‬
‫‪564‬‬
‫השקעה בנדל"ן להשקעה בפיתוח‬
‫המידע הנוסף המצורף מהווה חלק בלתי נפרד מהנתונים הכספיים ומהמידע הכספי הנפרד‪.‬‬
‫‪- 8 -‬‬
‫‪328‬‬
‫‪1,693‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫א‪.‬‬
‫יתרת המזומנים ושווי מזומנים המיוחסת לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫במטבע חוץ או‬
‫בהצמדה לו‬
‫אירו‬
‫דולר‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫‪187‬‬
‫‪2,894‬‬
‫בהצמדה‬
‫בהצמדה‬
‫למדד‬
‫המחירים לבסיס‬
‫אחר‬
‫לצרכן‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫ללא‬
‫הצמדה‬
‫סה"כ‬
‫‪193,601‬‬
‫‪196,682‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫במטבע חוץ או‬
‫בהצמדה לו‬
‫אירו‬
‫דולר‬
‫מזומנים ושווי מזומנים‬
‫ב‪.‬‬
‫‪1,453‬‬
‫‪2,102‬‬
‫בהצמדה‬
‫בהצמדה‬
‫למדד‬
‫המחירים לבסיס‬
‫אחר‬
‫לצרכן‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫ללא‬
‫הצמדה‬
‫סה"כ‬
‫‪138,757‬‬
‫‪142,312‬‬
‫גילוי בדבר הנכסים הפיננסיים המיוחסים לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(‬
‫‪.1‬‬
‫שוכרים‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫חובות פתוחים‬
‫המחאות לגבייה‬
‫הכנסות לקבל‬
‫‪.2‬‬
‫‪2,082‬‬
‫‪724‬‬
‫‪2,750‬‬
‫‪1,540‬‬
‫‪257‬‬
‫‪3,460‬‬
‫‪5,556‬‬
‫‪5,257‬‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫מוסדות‬
‫הוצאות מראש‬
‫הלוואות והכנסות לקבל משותפים‬
‫חייבים בגין תשלום דמי היתר‬
‫אחרים‬
‫‪- 9 -‬‬
‫‪1,437‬‬
‫‪1,205‬‬
‫‪8,072‬‬
‫‪8,593‬‬
‫‪1,325‬‬
‫‪1,699‬‬
‫‪5,215‬‬
‫‪7,869‬‬
‫‬‫‪1,468‬‬
‫‪20,632‬‬
‫‪16,251‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ב‪.‬‬
‫גילוי בדבר הנכסים הפיננסיים המיוחסים לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( )המשך(‬
‫‪.3‬‬
‫הלוואות וחייבים אחרים לא שוטפים‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫הלוואות לשותפים חברות מוחזקות ושוכרים‬
‫הלוואות לעובדים ולבעל עניין‬
‫‪.4‬‬
‫‪95,639‬‬
‫‪14,067‬‬
‫‪50,892‬‬
‫‪14,239‬‬
‫‪109,706‬‬
‫‪65,131‬‬
‫פירוט ההשקעות המהותיות בקבוצות הנכסים הפיננסיים בהתאם ל‪ IAS 39-‬המיוחסים לחברה‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫הלוואות וחייבים‬
‫‪.5‬‬
‫‪130,338‬‬
‫‪81,382‬‬
‫מועדי המימוש החזויים של ההשקעות המהותיות לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם ל‪IAS 39 -‬‬
‫המיוחסים לחברה‪:‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫עד שנה‬
‫חייבים והלוואות וחייבים‬
‫אחרים לא שוטפים‬
‫‪20,632‬‬
‫‪ 6‬שנים‬
‫ואילך ו‪/‬או‬
‫משנה עד משנתיים מ‪ 3-‬שנים מ‪ 4-‬שנים טרם נקבע‬
‫שנתיים עד ‪ 3‬שנים עד ‪ 4‬שנים עד ‪ 5‬שנים מועד פרעון‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪4,764‬‬
‫‪9,823‬‬
‫‪209‬‬
‫‪300‬‬
‫‪94,610‬‬
‫סה"כ‬
‫‪130,338‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫עד שנה‬
‫חייבים והלוואות וחייבים‬
‫אחרים לא שוטפים‬
‫‪16,251‬‬
‫משנה עד משנתיים מ‪ 3-‬שנים מ‪ 4-‬שנים טרם נקבע‬
‫שנתיים עד ‪ 3‬שנים עד ‪ 4‬שנים עד ‪ 5‬שנים מועד פרעון‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪742‬‬
‫‪- 10 -‬‬
‫‪2,614‬‬
‫‪10,820‬‬
‫‪63‬‬
‫‪50,892‬‬
‫סה"כ‬
‫‪81,382‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ב‪.‬‬
‫גילוי בדבר הנכסים הפיננסיים המיוחסים לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( )המשך(‬
‫‪.6‬‬
‫תנאי הצמדה של הנכסים הפיננסיים לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם ל‪ IAS 39 -‬המיוחסים‬
‫לחברה‪:‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫במטבע חוץ או‬
‫בהצמדה לו‬
‫אירו‬
‫דולר‬
‫הלוואות וחייבים‬
‫‪77‬‬
‫‪282‬‬
‫בהצמדה‬
‫בהצמדה‬
‫למדד‬
‫לבסיס‬
‫המחירים‬
‫לצרכן‬
‫אחר‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪82,102‬‬
‫‪-‬‬
‫ללא‬
‫הצמדה‬
‫‪47,877‬‬
‫סה"כ‬
‫‪130,338‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2010 ,‬‬
‫במטבע חוץ או‬
‫בהצמדה לו‬
‫אירו‬
‫דולר‬
‫הלוואות וחייבים‬
‫ג‪.‬‬
‫‪77‬‬
‫‪-‬‬
‫בהצמדה‬
‫בהצמדה‬
‫למדד‬
‫לבסיס‬
‫המחירים‬
‫לצרכן‬
‫אחר‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪61,953‬‬
‫‪-‬‬
‫ללא‬
‫הצמדה‬
‫‪19,352‬‬
‫סה"כ‬
‫‪81,382‬‬
‫גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(‬
‫‪.1‬‬
‫התחייבויות לספקים ולנותני שירותים‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫חובות פתוחים‬
‫שטרות לפרעון‬
‫הוצאות לשלם‬
‫‪.2‬‬
‫‪1,699‬‬
‫‪2,499‬‬
‫‪7,557‬‬
‫‪863‬‬
‫‪2,787‬‬
‫‪6,453‬‬
‫‪11,755‬‬
‫‪10,103‬‬
‫זכאים ויתרות זכות המיוחסים לחברה‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫הכנסות מראש‬
‫ריבית לשלם‬
‫התחייבויות לעובדים והתחייבויות אחרות בגין שכר ומשכורת‬
‫מוסדות‬
‫בעל עניין‬
‫התחייבויות לשותפים‬
‫פקדונות משוכרים‬
‫זכאים ויתרות זכות אחרים‬
‫‪- 11 -‬‬
‫‪1,686‬‬
‫‪20,949‬‬
‫‪3,001‬‬
‫‪97,540‬‬
‫‪302‬‬
‫‬‫‪342‬‬
‫‪141‬‬
‫‪1,775‬‬
‫‪21,415‬‬
‫‪3,217‬‬
‫‪4,155‬‬
‫‪297‬‬
‫‪1,670‬‬
‫‪551‬‬
‫‪438‬‬
‫‪123,961‬‬
‫‪33,518‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ג‪.‬‬
‫גילוי בדבר הנכסים הפיננסיים המיוחסים לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( )המשך(‬
‫‪.3‬‬
‫גורמי סיכון פיננסיים המיוחסים לחברה‬
‫פעילויות החברה חושפות אותה לסיכונים פיננסיים שונים‪ ,‬כגון סיכוני שוק )לרבות סיכון מדד המחירים‬
‫לצרכן וסיכון שווי הוגן בגין שיעור ריבית(‪ ,‬סיכון אשראי‪ ,‬סיכון נזילות וסיכון תזרים מזומנים בגין שיעור‬
‫ריבית‪ .‬תוכנית ניהול הסיכונים הכוללת של החברה מתמקדת בפעולות לצמצום למינימום השפעות‬
‫שליליות אפשריות על הביצועים הפיננסיים של החברה‪ .‬הקבוצה משתמשת במכשירים פיננסיים נגזרים‬
‫לגדר חשיפות מסוימות לסיכונים‪.‬‬
‫ניתוח סיכוני השוק והשפעתם על מאזן ההצמדה של החברה מבוצע על ידי מחלקת הכספים של החברה‬
‫בעזרת ייעוץ חיצוני‪ .‬בהתאם לתוצאות הניתוח ולהנחיות המתקבלות מדירקטוריון החברה‪ ,‬נקבע מבנה‬
‫המימון האופטימלי לחברה‪.‬‬
‫א(‬
‫סיכוני שוק‬
‫‪(1‬‬
‫סיכון מדד המחירים לצרכן‬
‫לחברה הלוואות מתאגידים בנקאיים ואגרות חוב שהונפקו אשר צמודות לשינויים במדד‬
‫המחירים לצרכן בישראל‪ .‬כמו כן‪ ,‬לחברה הלוואות שניתנו אשר צמודות לשינויים במדד זה‪.‬‬
‫הסכום נטו של המכשירים הפיננסיים אשר צמוד למדד המחירים לצרכן ושבגינו קיימת‬
‫לחברה חשיפה לשינויים במדד המחירים לצרכן ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הינו כ‪ 1,581,882-‬אלפי‬
‫ש"ח )‪ - 2011‬כ‪ 1,470,832-‬אלפי ש"ח(‪.‬‬
‫‪(2‬‬
‫סיכון שיעור ריבית‬
‫סיכון שיעור הריבית של החברה‪ ,‬נובע בעיקר מהלוואות שוטפות ולא שוטפות‪ .‬התחייבויות‬
‫הנושאות שיעורי ריבית משתנים חושפות את החברה לסיכון שיעור ריבית בגין תזרים‬
‫מזומנים ואלו הנושאות שיעורי ריבית קבועים חושפות את החברה לסיכון שיעור ריבית בגין‬
‫שווי הוגן‪ .‬בסוף שנת ‪ 2012‬כ‪ 91%-‬מההלוואות )לרבות אגרות חוב( היו בשיעור ריבית קבוע‬
‫)‪ – 2011‬כ‪.(89%-‬‬
‫‪(3‬‬
‫סיכון תזרים מזומנים בגין שיעור ריבית‬
‫החברה חשופה לסיכון בגין שינויים בריבית השוק מהלוואות שהתקבלו ונושאות ריבית‬
‫משתנה‪ .‬ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬כ‪ 92%-‬בקירוב מההלוואות לא שוטפות נקובות בריבית‬
‫קבועה )‪ – 2011‬כ‪.(91%-‬‬
‫ב(‬
‫סיכון אשראי‬
‫לחברה אין ריכוזים משמעותיים של סיכון אשראי וזאת משום שהחברה נוהגת לגבות את הכנסותיה‬
‫בגין שכר הדירה הבסיסי ודמי ניהול מראש‪.‬‬
‫סיכון אשראי עשוי להיווצר מחשיפות של התקשרות במספר מכשירים פיננסיים עם גוף אחד או‬
‫כתוצאה מהתקשרות עם מספר קבוצות חייבים בעלות אפיונים כלכליים דומים‪ ,‬שיכולתם לעמוד‬
‫במחויבויותיהם צפויה להיות מושפעת באופן דומה משינויים בתנאים כלכליים או אחרים‪ .‬תכונות‬
‫העשויות לגרום לריכוז סיכון כוללות את מהות הפעילויות שבהן עוסקים החייבים‪ ,‬כגון הענף שבו‬
‫הם פועלים‪ ,‬האזור הגיאוגרפי שבו מתבצעות פעילויותיהם ורמת איתנותם הפיננסית‪.‬‬
‫לתאריך המאזן כוללת יתרת השוכרים בעיקר הכנסות משכר דירה בגין הפרשי פדיון הנגבה בתקופה‬
‫של עד ‪ 3‬חודשים‪.‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכמו המזומנים ושווי מזומנים בסך של ‪ 196,682‬אלפי ש"ח )‪- 2011‬‬
‫‪ 142,312‬אלפי ש"ח(‪ .‬כל הפקדונות מופקדים בתאגידים פיננסיים מהדרג הגבוה ביותר‪.‬‬
‫‪- 12 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ג‪.‬‬
‫גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( )המשך(‬
‫הכנסות החברה נובעות מלקוחות בישראל‪ .‬החברה עוקבת באופן שוטף אחר חובות הלקוחות‪,‬‬
‫ובדוחות הכספיים נכללות הפרשות לחובות מסופקים המשקפות בצורה נאותה‪ ,‬לפי הערכת החברה‪,‬‬
‫את ההפסד הגלום בחובות שגבייתם מוטלת בספק‪.‬‬
‫לחברה אין ריכוזים משמעותיים של סיכון אשראי‪.‬‬
‫בהתאם למדיניות החברה‪ ,‬מבוצעות באופן שוטף הערכות על איתנות האשראי היחסית של‬
‫המוסדות הפיננסיים השונים בהם החברה מחזיקה את המזומנים ושווי המזומנים שבבעלותה‪.‬‬
‫ג(‬
‫סיכון נזילות‬
‫לחברה עומדות מסגרות אשראי בסך כולל של כ‪ 577-‬מליוני ש"ח )‪ - 2011‬כ‪ 757-‬מליוני ש"ח(‪ .‬ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר‪ 2012 ,‬מתוך מסגרות האשראי נוצלו כ‪ 561-‬מליוני ש"ח )‪ 617 - 2011‬מליוני ש"ח(‪ .‬לאותו מועד‬
‫צפוי כי ‪ 14.7%‬מאמצעי המימון ייפרעו בטווח של שנה‪.‬‬
‫הטבלה להלן מציגה את זמני הפרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של החברה על פי התנאים החוזיים‬
‫בסכומים לא מהוונים )כולל תשלומים בגין ריבית(‪:‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫עד‬
‫שנה‬
‫הלוואות מתאגידים בנקאיים )‪(1‬‬
‫התחייבויות לספקים ולנותני‬
‫שירותים‬
‫זכאים‬
‫אגרות חוב )‪(2‬‬
‫משנתיים מ‪ 3-‬שנים מ‪ 4-‬שנים‬
‫עד ‪3‬‬
‫משנה עד‬
‫עד ‪5‬‬
‫עד ‪4‬‬
‫שנים‬
‫שנתיים‬
‫שנים‬
‫שנים‬
‫אלפי ש"ח‬
‫מעל ‪5‬‬
‫שנים‬
‫סה"כ‬
‫‪120,350‬‬
‫‪213,436‬‬
‫‪25,684‬‬
‫‪74,110‬‬
‫‪19,258‬‬
‫‪168,584‬‬
‫‪621,422‬‬
‫‪11,755‬‬
‫‪123,961‬‬
‫‪63,395‬‬
‫‬‫‬‫‪62,718‬‬
‫‬‫‬‫‪208,261‬‬
‫‬‫‬‫‪201,554‬‬
‫‬‫‬‫‪194,760‬‬
‫‬‫‬‫‪680,865‬‬
‫‪11,755‬‬
‫‪123,961‬‬
‫‪1,411,553‬‬
‫‪319,461‬‬
‫‪276,154‬‬
‫‪233,945‬‬
‫‪275,664‬‬
‫‪214,018‬‬
‫‪849,449‬‬
‫‪2,168,691‬‬
‫שעבודים‬
‫)‪(1‬‬
‫להבטחת התחייבויותיה של הקבוצה כלפי הבנקים‪ ,‬שיעבדה החברה בשעבוד ספציפי את כלל‬
‫הנכסים המניבים בישראל מלבד הנכס ביהוד וכן נכסים אשר נמצאים בשלבי הקמה שונים‪ .‬יצוין כי‬
‫כנגד הנכס באילת לא הועמדה הלוואה לזכות החברה‪.‬‬
‫)‪(2‬‬
‫להבטחת מחויבויות החברה על פי תנאי אגרות החוב )סדרה ד'( נרשמו שעבודים בגין זכויות החברה‬
‫בנכסים הידועים כ"ביג באר‪-‬שבע" וכ"ביג יקנעם" והכל כמפורט בדוחות הצעת המדף‪.‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫עד‬
‫שנה‬
‫הלוואות מתאגידים בנקאיים‬
‫התחייבויות לספקים ולנותני‬
‫שירותים‬
‫זכאים‬
‫אגרות חוב‬
‫אגרות חוב ניתנות להמרה‬
‫משנתיים מ‪ 3-‬שנים מ‪ 4-‬שנים‬
‫עד ‪5‬‬
‫עד ‪4‬‬
‫עד ‪3‬‬
‫משנה עד‬
‫שנים‬
‫שנים‬
‫שנים‬
‫שנתיים‬
‫אלפי ש"ח‬
‫מעל ‪5‬‬
‫שנים‬
‫סה"כ‬
‫‪98,488‬‬
‫‪89,764‬‬
‫‪211,645‬‬
‫‪26,459‬‬
‫‪74,794‬‬
‫‪186,082‬‬
‫‪687,232‬‬
‫‪10,103‬‬
‫‪33,518‬‬
‫‪104,613‬‬
‫‪24,665‬‬
‫‬‫‬‫‪51,031‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪49,828‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪200,606‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪192,765‬‬
‫‪-‬‬
‫‬‫‬‫‪716,811‬‬
‫‪-‬‬
‫‪10,103‬‬
‫‪33,518‬‬
‫‪1,315,654‬‬
‫‪24,665‬‬
‫‪271,387‬‬
‫‪140,795‬‬
‫‪261,473‬‬
‫‪227,065‬‬
‫‪267,559‬‬
‫‪902,893‬‬
‫‪2,071,172‬‬
‫‪- 13 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ג‪.‬‬
‫גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( )המשך(‬
‫‪.4‬‬
‫תנאי הצמדה של התחייבויות פיננסיות המיוחסות לחברה לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם ל‪-‬‬
‫‪IAS 39‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫בהצמדה‬
‫בהצמדה‬
‫למדד‬
‫לבסיס‬
‫המחירים‬
‫אחר‬
‫לצרכן‬
‫אלפי ש"ח‬
‫במטבע חוץ או‬
‫בהצמדה לו‬
‫אירו‬
‫דולר‬
‫התחייבויות פיננסיות הנמדדות‬
‫בעלות מופחתת‬
‫התחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך‬
‫רווח או הפסד‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,663,984‬‬
‫‬‫‪1,663,984‬‬
‫ללא‬
‫הצמדה‬
‫סה"כ‬
‫‪-‬‬
‫‪215,697‬‬
‫‪1,879,681‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪215,697‬‬
‫‪1,879,681‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫בהצמדה‬
‫בהצמדה‬
‫למדד‬
‫לבסיס‬
‫המחירים‬
‫אחר‬
‫לצרכן‬
‫אלפי ש"ח‬
‫במטבע חוץ או‬
‫בהצמדה לו‬
‫אירו‬
‫דולר‬
‫התחייבויות פיננסיות הנמדדות‬
‫בעלות מופחתת‬
‫התחייבויות פיננסיות בשווי הוגן דרך‬
‫רווח או הפסד‬
‫)‪(1‬‬
‫‪.5‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪326‬‬
‫‪40‬‬
‫‪326‬‬
‫‪40‬‬
‫‪1,529,821‬‬
‫‬‫‪1,529,821‬‬
‫ללא‬
‫הצמדה‬
‫סה"כ‬
‫‪-‬‬
‫‪200,333‬‬
‫‪1,730,154‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪366‬‬
‫‪-‬‬
‫‪200,333‬‬
‫‪1,730,520‬‬
‫היתרה כוללת את כל ההתחייבויות הפיננסיות למעט דיבידנד שהוכרז‪ ,‬מרכיב אופציית המרה של‬
‫אגרות חוב להמרה‪ ,‬התחייבויות בשל הטבות לעובדים ומסים נדחים‪.‬‬
‫שווי הוגן המיוחס לחברה‬
‫היתרה בדוחות הכספיים של מזומנים ושווי מזומנים‪ ,‬השקעות לזמן קצר‪ ,‬לקוחות‪ ,‬חייבים ויתרות חובה‪,‬‬
‫הלוואות שניתנו‪ ,‬אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים‪ ,‬התחייבויות לספקים ולנותני שירותים וזכאים‬
‫ויתרות זכות תואמת או קרובה לשווי ההוגן שלהם‪.‬‬
‫השווי ההוגן של אגרות החוב לימים ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬ו‪ 2011-‬הסתכם לסך של ‪ 1,290,767‬אלפי ש"ח ו‪-‬‬
‫‪ 1,105,444‬אלפי ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬
‫היתרה בדוחות הכספיים של אגרות החוב למועדים כאמור הסתכמה לסך של ‪ 1,185,360‬אלפי ש"ח ו‪-‬‬
‫‪ 1,090,262‬אלפי ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬
‫השווי ההוגן של ההלוואות הלא שוטפות בריבית קבועה ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הסתכם לסך של ‪408,635‬‬
‫אלפי ש"ח‪ .‬היתרה בדוחות הכספיים של ההלוואות כאמור לאותו מועד הסתכמה לסך של ‪ 393,282‬אלפי‬
‫ש"ח‪.‬‬
‫‪- 14 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ג‪.‬‬
‫גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( )המשך(‬
‫‪.6‬‬
‫סיווג מכשירים פיננסיים המיוחסים לחברה לפי מדרג שווי הוגן‬
‫המכשירים הפיננסיים המוצגים במאזן לפי שווי הוגן מסווגים‪ ,‬לפי קבוצות בעלות מאפיינים דומים‪ ,‬למדרג‬
‫שווי הוגן כדלהלן הנקבע בהתאם למקור הנתונים ששימש לקביעת השווי ההוגן‪:‬‬
‫מחירים מצוטטים )ללא התאמות( בשוק פעיל של נכסים והתחייבויות זהים‪.‬‬
‫נתונים שאינם מחירים מצוטטים שנכללו ברמה ‪ 1‬אשר ניתנים לצפייה במישרין או בעקיפין‪.‬‬
‫נתונים שאינם מבוססים על מידע שוק ניתן לצפייה )טכניקות הערכה ללא שימוש בנתוני‬
‫שוק ניתנים לצפייה(‪.‬‬
‫רמה ‪:1‬‬
‫רמה ‪:2‬‬
‫רמה ‪:3‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬אין לחברה התחייבויות פיננסיות הנמדדות בשווי הוגן‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫נגזרים וגידור המיוחסים לחברה‬
‫לחברה חוזי אקדמה במטבע חוץ שמטרתם להגן עליה מפני החשיפה לתנודות בשערי חליפין בגין חלק‬
‫מהעסקאות שלה‪ .‬חוזי האקדמה במטבע חוץ לא יועדו כגידורים של תזרימי מזומנים או שווי הוגן‪ ,‬והם‬
‫נחתמים לתקופות הזהות לתקופות בהן לחברה חשיפות למטבע חוץ בגין עסקאות‪ .‬נגזרים אלה אינם‬
‫נחשבים כגידור מבחינה חשבונאית‪.‬‬
‫‪.8‬‬
‫מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק המיוחסים לחברה‬
‫א(‬
‫רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2012 ,‬‬
‫המכשיר‬
‫מבחן רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫במדד של‬
‫במדד של‬
‫בדצמבר‬
‫במדד של‬
‫במדד של‬
‫‪1%‬‬
‫‪0.5%‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫אג"ח ג'‬
‫אג"ח ד'‬
‫הלוואות לא שוטפות בריבית קבועה‬
‫‪14,926‬‬
‫‪8,615‬‬
‫‪7,866‬‬
‫‪7,463‬‬
‫‪4,307‬‬
‫‪3,933‬‬
‫‪833,611‬‬
‫‪457,156‬‬
‫‪408,635‬‬
‫‪3,732‬‬
‫‪2,154‬‬
‫‪1,966‬‬
‫‪7,463‬‬
‫‪4,307‬‬
‫‪3,933‬‬
‫סה"כ‬
‫‪31,407‬‬
‫‪15,703‬‬
‫‪1,699,402‬‬
‫‪7,852‬‬
‫‪15,703‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2011 ,‬‬
‫המכשיר‬
‫מבחן רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫במדד של‬
‫במדד של‬
‫בדצמבר‬
‫במדד של‬
‫במדד של‬
‫‪1%‬‬
‫‪0.5%‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪1%‬‬
‫‪2%‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫אג"ח א'‬
‫אג"ח ב'‬
‫אג"ח ג'‬
‫אג"ח ד'‬
‫הלוואות לא שוטפות בריבית קבועה‬
‫‪1,021‬‬
‫‪467‬‬
‫‪14,715‬‬
‫‪5,474‬‬
‫‪8,024‬‬
‫‪511‬‬
‫‪233‬‬
‫‪7,357‬‬
‫‪2,737‬‬
‫‪4,012‬‬
‫‪53,222‬‬
‫‪24,320‬‬
‫‪763,356‬‬
‫‪264,546‬‬
‫‪380,447‬‬
‫‪255‬‬
‫‪117‬‬
‫‪3,679‬‬
‫‪1,369‬‬
‫‪2,006‬‬
‫‪511‬‬
‫‪233‬‬
‫‪7,357‬‬
‫‪2,737‬‬
‫‪4,012‬‬
‫סה"כ‬
‫‪29,701‬‬
‫‪14,850‬‬
‫‪1,485,891‬‬
‫‪7,426‬‬
‫‪14,850‬‬
‫‪- 15 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ג‪.‬‬
‫גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( )המשך(‬
‫ב(‬
‫רגישות לשינויים בריבית בנק ישראל‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫המכשיר‬
‫הלוואות לא שוטפות בריבית משתנה‬
‫מבחן רגישות לשינויים בריבית בנק ישראל‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫בריבית‬
‫בריבית‬
‫בדצמבר‬
‫בריבית‬
‫בריבית‬
‫של ‪2%‬‬
‫של ‪0.5%‬‬
‫של ‪0.25%‬‬
‫‪2012‬‬
‫של ‪1%‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪3,040‬‬
‫‪1,520‬‬
‫‪151,992‬‬
‫‪380‬‬
‫‪760‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬
‫המכשיר‬
‫הלוואות לא שוטפות בריבית משתנה‬
‫ג(‬
‫מבחן רגישות לשינויים בריבית בנק ישראל‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫בריבית‬
‫בריבית‬
‫בדצמבר‬
‫בריבית‬
‫בריבית‬
‫של ‪2%‬‬
‫של ‪0.5%‬‬
‫של ‪0.25%‬‬
‫‪2011‬‬
‫של ‪1%‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪3,857‬‬
‫‪1,929‬‬
‫‪192,862‬‬
‫‪482‬‬
‫‪964‬‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של האירו‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫המכשיר‬
‫עסקאות אקדמה אירו‪/‬שקל‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של האירו‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫בשע"ח של בשע"ח של‬
‫בשע"ח של בשע"ח של‬
‫בדצמבר‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪6,811‬‬
‫‪3,406‬‬
‫‪160‬‬
‫‪3,406‬‬
‫‪6,811‬‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬
‫המכשיר‬
‫עסקאות אקדמה אירו‪/‬שקל‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של האירו‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ליום‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫‪31‬‬
‫בשע"ח של בשע"ח של‬
‫בשע"ח של בשע"ח של‬
‫בדצמבר‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪2011‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪5,747‬‬
‫‪2,874‬‬
‫)‪(39‬‬
‫‪2,874‬‬
‫‪5,747‬‬
‫ביום ‪ 27‬בדצמבר‪ 2012 ,‬ביצעה החברה עסקת אקדמה למכירת ‪ 13.9‬מליון אירו תמורת שקלים‬
‫לתקופה של שנה‪.‬‬
‫שער החליפין של האירו ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬הינו ‪ 4.92‬ש"ח ל‪ 1-‬אירו )‪ 4.938 - 2011‬ש"ח ל‪1-‬‬
‫אירו(‪.‬‬
‫‪- 16 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ג‪.‬‬
‫גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות( )המשך(‬
‫ד(‬
‫רגישות לשינויים בשער החליפין של הדולר‬
‫ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2011‬‬
‫המכשיר‬
‫עסקאות אקדמה דולר‪/‬שקל‬
‫מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של האירו‬
‫רווח מהשינוי‬
‫שווי הוגן‬
‫הפסד מהשינוי‬
‫ירידה‬
‫ירידה‬
‫ליום ‪31‬‬
‫עלייה‬
‫עלייה‬
‫בשע"ח של בשע"ח של‬
‫בדצמבר‬
‫בשע"ח של בשע"ח של‬
‫‪10%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪10%‬‬
‫אלפי ‪₪‬‬
‫‪19,121‬‬
‫‪9,560‬‬
‫)‪(327‬‬
‫‪9,560‬‬
‫‪19,121‬‬
‫מבחני רגישות והנחות העבודה העיקריות‬
‫השינויים שנבחרו במשתני הסיכון הרלוונטיים נקבעו בהתאם להערכות ההנהלה לגבי שינויים‬
‫אפשריים סבירים במשתני סיכון אלה‪.‬‬
‫החברה ביצעה מבחני רגישות לגורמי סיכון שוק עיקריים שיש בהם כדי להשפיע על תוצאות‬
‫הפעולות או המצב הכספי המדווחים‪ .‬מבחני הרגישות מציגים את הרווח או ההפסד ו‪/‬או השינוי‬
‫בהון )לפני מס(‪ ,‬עבור כל מכשיר פיננסי בגין משתנה הסיכון הרלוונטי שנבחר עבורו נכון לכל מועד‬
‫דיווח‪ .‬בחינת גורמי הסיכון נעשתה על בסיס מהותיות החשיפה של תוצאות הפעולות או המצב‬
‫הכספי בגין כל גורם סיכון בהתייחס למטבע הפעילות ובהנחה שכל שאר המשתנים קבועים‪.‬‬
‫בהלוואות לזמן ארוך בריבית קבועה לא קיימת לחברה חשיפה בגין סיכון ריבית‪.‬‬
‫בהלוואות לזמן ארוך בריבית משתנה‪ ,‬מבחן הרגישות לסיכון ריבית התבצע רק על הרכיב המשתנה‬
‫בריבית‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫גילוי בדבר יתרות נכסי מסים נדחים והתחייבויות מסים נדחים המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות‬
‫מוחזקות( וגילוי בדבר הכנסות מסים או הוצאות מסים המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(‬
‫מסים על ההכנסה המיוחסים לחברה‬
‫‪.1‬‬
‫חוקי המס החלים על החברה‬
‫חוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה(‪ ,‬התשמ"ה‪1985-‬‬
‫על‪-‬פי החוק‪ ,‬עד לתום שנת ‪ 2007‬נמדדו התוצאות לצורכי מס בישראל כשהן מותאמות לשינויים במדד‬
‫המחירים לצרכן‪.‬‬
‫בחודש פברואר ‪ 2008‬התקבל בכנסת תיקון לחוק מס הכנסה )תיאומים בשל אינפלציה(‪ ,‬התשמ"ה‪1985-‬‬
‫המגביל את תחולתו של חוק התיאומים משנת ‪ 2008‬ואילך‪ .‬החל משנת ‪ ,2008‬נמדדות התוצאות לצורכי מס‬
‫בערכים נומינליים למעט תיאומים מסוימים בגין שינויים במדד המחירים לצרכן בתקופה שעד ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר‪ .2007 ,‬תיאומים המתייחסים לרווחי הון‪ ,‬כגון בגין מימוש נדל"ן )שבח( וניירות ערך‪ ,‬ממשיכים‬
‫לחול עד למועד המימוש‪ .‬התיקון לחוק כולל‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את ביטול תיאום התוספת והניכוי בשל אינפלציה‬
‫והניכוי הנוסף בשל פחת החל משנת ‪.2008‬‬
‫‪- 17 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ד‪.‬‬
‫גילוי בדבר יתרות נכסי מסים נדחים והתחייבויות מסים נדחים המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות‬
‫מוחזקות( וגילוי בדבר הכנסות מסים או הוצאות מסים המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(‬
‫)המשך(‬
‫‪.2‬‬
‫שיעורי המס החלים על החברה‬
‫שיעור מס החברות בישראל בשנת ‪ 2009‬היה ‪ ,26%‬בשנת ‪ 2010‬היה ‪ 25%‬ובשנת ‪.24% - 2011‬‬
‫חבר בני אדם חייב במס על רווח הון ריאלי בשיעור מס החברות החל בשנת המכירה‪.‬‬
‫כהוראת שעה לשנים ‪ ,2006-2009‬נקבע כי במכירת נכס שאיננו נייר ערך הנסחר בבורסה )למעט מוניטין‬
‫שלא שולם עבורו( שנרכש לפני יום ‪ 1‬בינואר‪ 2003 ,‬ונמכר עד ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ - 2009 ,‬על חלק רווח ההון‬
‫הריאלי המיוחס לינארית לתקופה שעד ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2002 ,‬יחול מס החברות בשיעור הקבוע בפקודה‬
‫בשנת המכירה ולגבי חלק רווח ההון הריאלי המיוחס לינארית לתקופה שמיום ‪ 1‬בינואר‪ 2003 ,‬ועד למועד‬
‫המכירה יחול מס בשיעור של ‪.25%‬‬
‫ביום ‪ 5‬בדצמבר‪ 2011 ,‬התקבל בכנסת החוק לשינוי נטל המס )תיקוני חקיקה(‪ ,‬התשע"ב‪) 2011-‬להלן ‪-‬‬
‫החוק(‪ .‬במסגרת החוק בוטל‪ ,‬בין היתר‪ ,‬החל משנת ‪ ,2012‬מתווה ההפחתה של שיעורי מס החברות‪.‬‬
‫במסגרת החוק הועלה גם מס החברות לשיעור של ‪ 25%‬החל משנת ‪ .2012‬לאור העלאת שיעור מס החברות‬
‫ל‪ 25% -‬כאמור לעיל‪ ,‬הועלו בהתאמה גם שיעור המס על רווח הון ריאלי ושיעור המס של השבח הריאלי‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫שומות מס המיוחסות לחברה‬
‫שומות מס סופיות‬
‫לחברה טרם הוצאו שומות מס סופיות מאז היווסדה‪ ,‬אולם השומות של החברה לשנות המס עד וכולל‬
‫‪ 2006‬נחשבות כסופיות‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫מסים נדחים המיוחסים לחברה‬
‫ההרכב‬
‫מאזנים‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫דוחות על הרווח הכולל‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫התחייבויות מסים נדחים‬
‫נדל"ן להשקעה המוצג בשווי הוגן‬
‫אחרים‬
‫‪253,506‬‬
‫‪-‬‬
‫‪222,025‬‬
‫‪3,000‬‬
‫‪31,481‬‬
‫)‪(3,000‬‬
‫‪78,703‬‬
‫‪3,000‬‬
‫‪37,587‬‬
‫‪-‬‬
‫‪253,506‬‬
‫‪225,025‬‬
‫‪28,481‬‬
‫‪81,703‬‬
‫‪37,587‬‬
‫נכסי מסים נדחים‬
‫הפסדים מועברים לצורכי מס‬
‫אחרים‬
‫‬‫‪440‬‬
‫‬‫‪357‬‬
‫‬‫)‪(83‬‬
‫‬‫)‪(149‬‬
‫‪1,269‬‬
‫)‪(17‬‬
‫‪440‬‬
‫‪357‬‬
‫)‪(83‬‬
‫)‪(149‬‬
‫‪1,252‬‬
‫‪28,398‬‬
‫‪81,554‬‬
‫‪38,839‬‬
‫הוצאות )הכנסות( מסים נדחים‬
‫התחייבויות מסים נדחים‪ ,‬נטו‬
‫‪253,066‬‬
‫‪- 18 -‬‬
‫‪224,668‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ד‪.‬‬
‫גילוי בדבר יתרות נכסי מסים נדחים והתחייבויות מסים נדחים המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות‬
‫מוחזקות( וגילוי בדבר הכנסות מסים או הוצאות מסים המיוחסות לחברה )ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(‬
‫)המשך(‬
‫המסים הנדחים מוצגים במאזן כדלקמן‪:‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫‪253,066‬‬
‫התחייבויות לא שוטפות‬
‫‪224,668‬‬
‫המסים הנדחים מחושבים לפי שיעור מס ממוצע של ‪ (25% - 2011) 25%‬בהתבסס על שיעורי המס הצפויים‬
‫לחול בעת המימוש‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫מסים על ההכנסה המיוחסים לחברה הכלולים בדוחות על הרווח הכולל‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫מסים שוטפים )‪(1‬‬
‫מסים נדחים‪ ,‬ראה גם סעיף ‪ 5‬לעיל‬
‫מסים בגין שנים קודמות‬
‫התאמת יתרות המסים הנדחים בעקבות שינוי בשיעורי‬
‫המס‬
‫)‪(1‬‬
‫ה‪.‬‬
‫‪46,094‬‬
‫‪28,398‬‬
‫‪120‬‬
‫‪5,284‬‬
‫‪18,732‬‬
‫‪2,880‬‬
‫‪343‬‬
‫‪38,839‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪62,822‬‬
‫‪-‬‬
‫‪74,612‬‬
‫‪89,718‬‬
‫‪39,182‬‬
‫הוצאות המסים השוטפים לשנת ‪ 2012‬כוללות הפרשה בסך ‪ 30,414‬אלפי ש"ח בגין מכירת הנכס ביג‬
‫פולג‪.‬‬
‫הלוואות‪ ,‬יתרות והתקשרויות מהותיות עם חברות מוחזקות‬
‫יתרות ועסקאות עם חברות מוחזקות‬
‫‪.1‬‬
‫יתרות עם חברות מוחזקות‬
‫א(‬
‫ההרכב‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫חייבים ויתרות חובה‬
‫ערבויות לטובת חברות מוחזקות )ראה סעיף ב'(‬
‫ב(‬
‫‪6,517‬‬
‫‪218,686‬‬
‫‪6,924‬‬
‫‪261,615‬‬
‫החברה ערבה לחוב חברות מאוחדות וחוב חברות מאוחדות באיחוד יחסי ללא הגבלה בסכום עד‬
‫למחצית מגובה ההלוואה בחברה המאוחדת‪ .‬להבטחת הערבות נרשם שעבוד קבוע ללא הגבלה‬
‫בסכום על הנכס של החברה המאוחדת‪.‬‬
‫יתרת חוב החברות המאוחדות להן ערבה החברה מסתכמת לסך של כ‪ 218,686-‬אלפי ש"ח ליום ‪31‬‬
‫בדצמבר‪ 31) 2012 ,‬בדצמבר‪ - 2011 ,‬סך של ‪ 261,615‬אלפי ש"ח(‪.‬‬
‫‪- 19 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ה‪.‬‬
‫הלוואות‪ ,‬יתרות והתקשרויות מהותיות עם חברות מוחזקות )המשך(‬
‫‪.2‬‬
‫עסקאות עם חברות מוחזקות‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫הכנסות מדמי ניהול‬
‫‪.3‬‬
‫‪4,161‬‬
‫‪3,542‬‬
‫‪3,538‬‬
‫הכנסות והוצאות מימון עם חברות מוחזקות‬
‫לשנה שהסתיימה ביום‬
‫‪ 31‬בדצמבר‬
‫‪2010‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2012‬‬
‫אלפי ש"ח‬
‫הכנסות מימון‬
‫הוצאות מימון‬
‫ו‪.‬‬
‫‪9,958‬‬
‫‪2,272‬‬
‫‪18,748‬‬
‫‪11,614‬‬
‫‪16,317‬‬
‫‪20,614‬‬
‫‪7,686‬‬
‫‪7,134‬‬
‫)‪(4,297‬‬
‫ארועים מהותיים בתקופת הדוח‬
‫‪.1‬‬
‫ביום ‪ 20‬במרס‪ 2012 ,‬החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של ‪ 15,000‬אלפי ש"ח ששולם‬
‫ביום ‪ 18‬באפריל‪ .2012 ,‬בהקשר כאמור יצוין כי ביום ‪ 28‬באוגוסט‪ 2012 ,‬החליט דירקטוריון החברה להקפיא‬
‫למשך ‪ 12‬החודשים הקרובים כל חלוקת דיבידנד שהייתה אמורה להתבצע‪ ,‬בהתאם למדיניות חלוקת‬
‫הדיבידנדים‪ ,‬וזאת על מנת שהחברה תהא ערוכה‪ ,‬באופן נאות‪ ,‬להזדמנויות הצפויות בעקבות השינוי במצב‬
‫הכלכלי ו‪/‬או הגיאופוליטי כתוצאה מהאיומים העומדים לפתחה של מדינת ישראל‪.‬‬
‫למרות האמור לעיל‪ ,‬לאור הצפי לתזרים מזומנים משמעותי כתוצאה ממכירת המרכז ביג פולג‪ ,‬ביום ‪27‬‬
‫בנובמבר ‪ ,2012‬החליט דירקטוריון החברה על חלוקת דיבידנד בסך של ‪ 45,000‬אלפי ש"ח ששולם ביום ‪27‬‬
‫בדצמבר‪.2012 ,‬‬
‫‪.2‬‬
‫ביום ‪ 20‬ביוני‪ 2012 ,‬הנפיקה החברה בהנפקה פרטית למשקיעים שאינם קשורים לחברה‪ ,‬סך של‬
‫‪ 153,733,684‬ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ד'( של החברה‪ ,‬בדרך של הרחבת סדרת אגרות החוב )סדרה‬
‫ד'(‪ ,‬תמורת סך כולל של כ‪ 171,566-‬אלפי ש"ח‪ .‬מהתמורה ברוטו כאמור הופחת סך של כ‪ 3,098-‬אלפי ש"ח‬
‫בתמורה לוויתור על תשלום ריבית אשר היה אמור להתבצע בגין אגרות החוב שהונפקו בהרחבה בתאריך‬
‫‪ 10‬ביולי‪.2012 ,‬‬
‫להבטחת התחייבויותיה‪ ,‬שיעבדה החברה את הנכס הידוע בשם "ביג יקנעם" לטובת מחזיקי אגרות החוב‬
‫)סדרה ד'( בנוסף לשעבוד הקיים על הנכס ביג באר שבע‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫ביום ‪ 12‬באוגוסט‪ 2012 ,‬התקשרה החברה בעסקה מותנית שעיקרה רכישה בשלבים של מחצית ממניות‬
‫חברה כלולה‪ ,‬מבוא אשדוד בע"מ )להלן בסעיף זה ‪" -‬החברה הכלולה"(‪ .‬החברה הכלולה מחזיקה בשרשור‪,‬‬
‫ב‪ 72%-‬מהזכויות בחטיבת קרקע באשדוד‪ ,‬בשטח של כ‪ 57-‬דונם‪ ,‬עליה צפוי להיות מוקם מרכז מסחרי‬
‫הכולל שטחי מסחר של כ‪ 23,000-‬מ"ר מעל חניון תת קרקעי )"המרכז המסחרי"(‪ .‬בהתאם למתווה העסקה‪,‬‬
‫בשלב הראשון‪ ,‬תתקשר החברה בעסקה מותנית לרכישת ‪ 45%‬ממניות החברה הכלולה‪ ,‬כך שתגיע‪ ,‬בכפוף‬
‫להתקיימותם של התנאים המתלים הכוללים‪ ,‬כקבוע בהסכם‪ ,‬לשיעור החזקה של ‪ ,95%‬בחברה הכלולה‪,‬‬
‫בתמורה לסך של כ‪ 46-‬מיליוני ש"ח‪ .‬בשלב השני‪ ,‬תרכוש החברה את ‪ 5%‬מהמניות הנותרות בחברה‬
‫הכלולה‪ ,‬וזאת לאחר חתימת חוזי שכירות ביחס ל‪ 75%-‬משטחי המרכז המסחרי‪ ,‬ובהתקיים אחד משני‬
‫התנאים הבאים‪ (1) :‬קבלת טופס ‪ 4‬למרכז המסחרי או )‪ (2‬פתיחתו לקהל הרחב‪.‬‬
‫ביום ‪ 14‬בפברואר‪ 2013 ,‬הושלם השלב הראשון של העסקה כאמור‪.‬‬
‫‪- 20 -‬‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫מידע נוסף‬
‫ו‪.‬‬
‫ארועים מהותיים בתקופת הדוח )המשך(‬
‫‪.4‬‬
‫ביום ‪ 6‬בנובמבר‪ 2012 ,‬התקשרה ביג מרכזים מסחריים שותפות מוגבלת )להלן בסעיף זה– "השותפות"(‪,‬‬
‫המוחזקת במלואה ע"י החברה‪ ,‬בהסכם עם נצבא החזקות ‪ 1995‬בע"מ )להלן – "נצבא"(‪ ,‬שותפתה‪ ,‬במרכז‬
‫המסחרי הידוע כ"ביג נצבא פולג" בנתניה )להלן – "המרכז המסחרי"(‪ ,‬על פיו הציעה השותפות לנצבא‪,‬‬
‫בהצעה בלתי חוזרת‪ ,‬לרכוש מנצבא את כל זכויות נצבא במרכז המסחרי )‪ (50%‬וכן את זכויות נצבא‬
‫בשותפות המוגבלת המשמשת כחברת הניהול של המרכז המסחרי והשותף הכללי בשותפות )‪) (50%‬להלן‬
‫ביחד ‪" -‬חברת הניהול"( בתמורה לסכום של כ‪ 258 -‬מיליון ש"ח בתוספת מע"מ‪ ,‬או לחלופין‪ ,‬לפי בחירת‬
‫נצבא‪ ,‬ושיקול דעתה הבלעדי‪ ,‬כי נצבא תרכוש מהשותפות את כל זכויות השותפות במרכז המסחרי‬
‫ובחברת הניהול )‪ (50%‬בתמורה לסך של כ‪ 258 -‬מיליון ש"ח וכן תרכוש מהשותפות זכויות בניה נוספות‬
‫למשרדים )להלן ‪" -‬הזכויות הנוספות"(‪ ,‬בתמורה נוספת בסך של כ‪ 5.9-‬מיליון ש"ח ובתוספת מע"מ כשסכום‬
‫זה צמוד למדד הבסיס )מדד המחירים לצרכן בגין חודש יוני‪ (2009 ,‬ולא יפחת ממנו ונושא ריבית שנתית‬
‫של ‪ ,6%‬החל מיום ‪ 18‬באוקטובר‪ 2010 ,‬ועד למועד התשלום בפועל על ידי נצבא‪.‬‬
‫ביום ‪ 15‬בנובמבר‪ 2012 ,‬הודיעה נצבא‪ ,‬על החלטתה לרכוש מהשותפות את מלוא זכויות השותפות במרכז‬
‫המסחרי )‪ ,(50%‬לרבות זכויות השותפות בחברת הניהול )‪ (50%‬בהתאם להסכם‪.‬‬
‫סך של כ‪ 199-‬מליון ש"ח מהתמורה שולמה על ידי נצבא לשותפות ביום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬והיתרה הופקדה‬
‫בידי נאמן המוסכם על הצדדים‪ .‬ביום ‪ 4‬בפברואר‪ 2012 ,‬קיבלה החברה את יתרת התמורה בניכוי הסכומים‬
‫אשר שולמו ישירות מחשבון הנאמנות למס שבח‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫בתאריך ‪ 27‬בדצמבר‪ 2012 ,‬מומשו מלוא האופציות )‪ 28,000‬מתוך ‪ (29,500‬שהוענקו על‪-‬פי החלטת‬
‫דירקטוריון החברה מיום ‪ 31‬בדצמבר ‪ ,2006‬ומלוא האופציות )‪ 30,250‬מתוך ‪ (31,500‬שהוענקו על‪-‬פי החלטת‬
‫דירקטוריון החברה מיום ‪ 16‬במרס ‪ ,2008‬ל‪ 27,330 -‬מניות רגילות של החברה‪ ,‬באופן שנכון למועד הדוח‪,‬‬
‫לא קיימות עוד אופציות בתוקף‪.‬‬
‫‪ .6‬ביום ‪ 19‬במרס‪ 2013 ,‬התקשרה החברה‪ ,‬עם צד ג' שאינו קשור‪ ,‬בהסכם מותנה‪ ,‬להקצאת מניות בחברת‬
‫פרוייקט אשר הינה זכאית להירשם כבעלים של מקרקעין בשטח של כ‪ 16-‬דונם בירכא )להלן – "ההסכם" ו‪-‬‬
‫"חברת הפרוייקט"‪ ,‬בהתאמה( באופו שבו לאחר ההקצאה תחזיק החברה ב‪ 50%‬מהונה המונפק והנפרע של‬
‫חברת הפרוייקט‪ .‬יצוין כי בכוונת חברת הפרוייקט להקים בעתיד מבנה מסחרי )לרבות משרדים ושירותים‬
‫לשימוש שטחי המסחר( בשטח של כ‪ 8,500-‬מ"ר )להלן – המבנה המסחרי(‪ .‬הסכם ההקצאה מותנה‪ ,‬בין‬
‫היתר‪ ,‬בקבלת היתר בניה להקמת המבנה המסחרי‪ ,‬בשיווק של חוזי שכירות מחייבים של לפחות מחצית‬
‫מהשטחים העיקריים למסחר וכיו"ב כקבוע בהסכם‪ ,‬וזאת עד ליום ‪ 1‬באפריל‪ 2014 ,‬עם אופציה להארכה‬
‫בשנים עשר חודשים נוספים‪ ,‬המוקנית לחברה‪.‬‬
‫יצוין כי אין כל ודאות כי התנאים המתלים להסכם אכן יתקיימו‪.‬‬
‫‪-----------‬‬
‫‪F:\W2000\w2000\5281\M\12\12-BIG-IFRS-SOLO.docx‬‬
‫‪- 21 -‬‬
‫‪-1 -‬‬
‫פרק ‪ - 4‬פרטים נוספים על החברה‬
‫שם החברה‪ :‬ביג מרכזי קניות בע"מ )"החברה"(‬
‫מספר חברה ברשם החברות‪513623314 :‬‬
‫המען הרשום של החברה )תקנה ‪25‬א'(‪ :‬רחוב ספיר ‪ ,1‬הרצליה‪46852 ,‬‬
‫כתובת הדואר האלקטרוני של החברה )תקנה ‪25‬א'(‪[email protected] :‬‬
‫מספרי טלפון )תקנה ‪25‬א'(‪073-2600420 ,073-2600400 :‬‬
‫מספר פקס )תקנה ‪25‬א'(‪073-2600426 :‬‬
‫תאריך הדוח על המצב הכספי‪ 31 :‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫תאריך הדוח‪ 24 :‬במרס ‪2013‬‬
‫‪.1‬‬
‫תקנה ‪10‬א' ‪ -‬תמצית דוחות על הרווח הכולל לשנה שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪) 2012‬באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫ראה סעיף ‪ 4‬לפרק ‪ 2‬לדוח )דוח הדירקטוריון על מצב ענייני החברה( ‪ -‬מצב כספי‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫תקנה ‪10‬ג' ‪ -‬שימוש בתמורת ניירות הערך‬
‫‪2.1‬‬
‫ביום ‪ 9‬בפברואר ‪ ,2010‬פרסמה החברה תשקיף מדף )"תשקיף המדף השני"(‪ ,‬מכוחו הנפיקה‬
‫ורשמה למסחר‪ ,‬במסגרת שני דוחות הצעת מדף אשר פרסמה ביום ‪ 21‬בפברואר ‪) 2010‬כפי שתוקנו‬
‫באותו מועד וביום ‪ 22‬בפברואר ‪ 270,000,000 ,(2010‬ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ד'( )"אגרות‬
‫החוב )סדרה ד'("(‪ 700,000 ,‬מניות רגילות בנות ‪ 0.01‬ש"ח ערך נקוב כל אחת של החברה )בסעיף‬
‫זה‪" :‬מניות רגילות של החברה"( ו‪ 700,000-‬כתבי אופציה )סדרה ‪ (2‬של החברה‪ .‬לפרטים נוספים‪,‬‬
‫ראה סעיף ‪ 20‬לדוח הדירקטוריון‪ ,‬בדבר גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה‪.‬‬
‫סך התמורה המיידית ברוטו שקיבלה החברה בעד הקצאת אגרות החוב )סדרה ד'(‪ ,‬הסתכמה בסך‬
‫של ‪ 270,000,000‬ש"ח‪ .‬כפי שנקבע בדוח הצעת המדף על‪-‬פיו הונפקו אגרות החוב )סדרה ד'(‪ ,‬כספי‬
‫תמורת ההנפקה האמורים‪ ,‬יועדו לשמש את החברה לפירעון אגרות החוב של החברה אשר היו‬
‫במחזור נכון לחודש פברואר ‪ 2010‬ואשר עמדו לפירעון בחודש מאי ‪ 2010‬והיתרה יועדה לפעילות‬
‫שוטפת ופיתוח נכסים בארץ‪ .‬החברה עשתה שימוש במלוא תמורת הנפקת אגרות החוב )סדרה ד'(‪,‬‬
‫כדלקמן‪ :‬סכום של כ‪ 84-‬מיליוני ש"ח‪ ,‬שימש את החברה לצורך פירעון אגרות חוב )סדרות א ו‪-‬ב'(‬
‫של החברה שנפרעו בחודש מאי ‪ 2010‬והיתרה‪ ,‬בסך של כ‪ 186-‬מיליוני ש"ח שימשה לפעילות‬
‫שוטפת הכוללת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬פיתוח נכסים בארץ והחזר הלוואות‪.‬‬
‫סך התמורה המיידית ברוטו שקיבלה החברה בעד הקצאת המניות הרגילות של החברה וכתבי‬
‫האופציה )סדרה ‪ ,(2‬הסתכמה בסך של ‪ 54,740,000‬ש"ח‪ .‬כפי שנקבע בדוח הצעת המדף על‪-‬פיו‬
‫הונפקו המניות הרגילות של החברה וכתבי האופציה )סדרה ‪ ,(2‬כספי תמורת ההנפקה האמורים‪,‬‬
‫יועדו לשמש את החברה למימון פעילותה העסקית‪ ,‬להחזר הלוואות או על‪-‬פי החלטות דירקטוריון‬
‫החברה‪ ,‬כפי שתהיינה מעת לעת‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬עשתה החברה שימוש במלוא כספי ההנפקה‬
‫לצורך מימון פעילותה העסקית‪ ,‬ובכלל זאת רכישת זכויות הקבוצה במרכזי הקניות בארה"ב‪.‬‬
‫‪-2 -‬‬
‫‪2.2‬‬
‫בימים ‪ 8‬בספטמבר ו‪ 27-‬באוקטובר ‪ ,2011‬הנפיקה החברה ורשמה למסחר‪ ,‬במסגרת שני דוחות‬
‫הצעת מדף )אשר הראשון מביניהם תוקן ביום ‪ 11‬בספטמבר ‪ ,(2011‬מכח תשקיף המדף השני‪,‬‬
‫‪ 137,161,000‬ש"ח ערך נקוב אגרות חוב )סדרה ג'(‪ ,‬על דרך של הרחבת סדרה )"אגרות החוב )סדרה‬
‫ג'("( ו‪ 7,830-‬מניות רגילות בנות ‪ 0.01‬ש"ח ערך נקוב כל אחת של החברה‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה‬
‫סעיף ‪ 20‬לדוח הדירקטוריון‪ ,‬בדבר גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה‪.‬‬
‫סך התמורה המיידית ברוטו שקיבלה החברה בעד הקצאת אגרות החוב )סדרה ג'(‪ ,‬הסתכמה בסך‬
‫של כ‪ 166,288-‬אלפי ש"ח‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬סך התמורה המיידית שקיבלה החברה בגין הקצאת המניות‬
‫הרגילות הסתכמה בכ‪ 660-‬אלפי ש"ח‪ .‬כפי שנקבע בדוח הצעת המדף על‪-‬פיו הונפקו אגרות החוב‬
‫)סדרה ג'( והמניות הרגילות כאמור‪ ,‬מלוא כספי תמורת ההנפקה האמורים‪ ,‬שימשו את החברה‬
‫למימון פעילותה העסקית של החברה בארץ ובחו"ל ולהחזר הלוואות‪.‬‬
‫‪2.3‬‬
‫ביום ‪ 20‬ביוני ‪ ,2012‬הנפיקה החברה סך כולל של ‪ 153,733,684‬ש"ח ערך נקוב אגרות החוב )סדרה‬
‫ד'(‪ ,‬בדרך של הרחבת סדרת אגרות החוב )סדרה ד'( של החברה אשר הונפקו ונרשמו למסחר‬
‫בבורסה לניירות ערך בתל‪-‬אביב בע"מ )"הבורסה"( לראשונה בהתאם לדוח הצעת מדף של החברה‬
‫מיום ‪ 21‬בפברואר ‪ ,2010‬מכח תשקיף המדף השני כמפורט לעיל‪ ,‬וזאת כאמור במסגרת הנפקה‬
‫פרטית למשקיעים שאינם קשורים לחברה‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪ 20‬לדוח הדירקטוריון‪,‬‬
‫בדבר גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה‪.‬‬
‫סך התמורה המיידית ברוטו שקיבלה החברה בעד הקצאת אגרות החוב )סדרה ד'(‪ ,‬הסתכמה בסך‬
‫של ‪ 171,566,000‬ש"ח‪ .‬מהתמורה ברוטו כאמור‪ ,‬הופחת סך של ‪ 3,098,000‬ש"ח בתמורה לויתור על‬
‫תשלום ריבית אשר היה אמור להתבצע ביום ‪ 10‬ביולי ‪ 2012‬בגין אגרות החוב )סדרה ד'(‪ .‬מלוא‬
‫כספי תמורת ההנפקה האמורים‪ ,‬שימשו לצורך פרעון התחייבויות‪ ,‬העמדת אשראי ו‪/‬או הלוואות‬
‫לחברות בנות ותאגידים קשורים לחברה להמשך פעילותה השוטפת של החברה‪.‬‬
‫‪-3 -‬‬
‫תקנה ‪ - 11‬רשימת השקעות בחברות בת וחברות קשורות מהותיות בתאריך הדוח על המצב הכספי )באלפי ש"ח(‬
‫‪.3‬‬
‫שם החברה‬
‫הלוואות ושטרי הון כמוצג בספרי החברה המוחזקת )חלק‬
‫קבוצת ביג( ליום ‪31.12.2012‬‬
‫החברה‬
‫המחזיקה‬
‫סוג המניה‬
‫מספר המניות‬
‫המונפקות‬
‫סה"כ ערך נקוב‬
‫ערך‬
‫ההשקעה‪,‬‬
‫לרבות‬
‫הלוואות‪,‬‬
‫בדוח‬
‫הכספי‬
‫הנפרד של‬
‫החברה‬
‫ליום‬
‫‪31.12.2012‬‬
‫שיעור אחזקה בהון המניות המונפק‪ ,‬בכוח‬
‫‪1‬‬
‫ההצבעה ומהסמכות למנות דירקטורים‬
‫יתרה‬
‫תנאי ובסיס‬
‫הצמדה‬
‫ריבית‬
‫שנות‬
‫ומועד‬
‫פדיון‬
‫שער‬
‫בבורסה‬
‫לתאריך‬
‫הדוח על‬
‫המצב‬
‫הכספי‬
‫החברה‬
‫רגילה‬
‫‪200‬‬
‫‪ 200‬ש"ח‬
‫‪170,805‬‬
‫‪50%‬‬
‫)‪(87,835‬‬
‫צמוד מדד‬
‫‪7%‬‬
‫טרם נקבע‬
‫אין‬
‫החברה‬
‫רגילה‬
‫‪51,456,341‬‬
‫‪ 514,563‬ש"ח‬
‫‪462,388‬‬
‫‪80%‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫אין‬
‫‪2‬‬
‫ביג מגה אור בע"מ‬
‫)"ביג מגה אור"(‬
‫ביג יו‪.‬אס‪.‬אי‪ .‬בע"מ‬
‫)"ביג ‪("USA‬‬
‫נכון ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪ 2012‬ולמועד הדוח‪ ,‬מניות ו‪/‬או ניירות ערך המירים של חברות הבת והחברות הקשורות של החברה אינם רשומים למסחר בבורסה‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫תקנה ‪ - 12‬שינויים בהשקעות בחברות בת ובחברות קשורות‬
‫לפרטים אודות שינויים בהשקעות החברה בחברות בת וחברות קשורות של החברה‪ ,‬ראה ביאור ‪ 11‬לדוחות הכספיים של החברה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪,2012‬‬
‫המובאים בפרק ‪ 3‬לדוח‪.‬‬
‫‪.5‬‬
‫תקנה ‪ - 13‬הכנסות של חברות בת וחברות קשורות מהותיות והכנסות מהן לתאריך הדוח על המצב הכספי )באלפי ש"ח(‬
‫הרווח הכולל בשנת ‪2012‬‬
‫)חלק החברה(‬
‫חברה בת‪/‬קשורה של החברה‬
‫ביג מגה אור בע"מ‬
‫ביג ‪USA‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬
‫‪3‬‬
‫רווח‬
‫)הפסד(‬
‫‪16,270‬‬
‫‪43‬‬
‫רווח כולל‬
‫אחר‬
‫‪16,270‬‬
‫)‪(16,161‬‬
‫דמי ניהול‬
‫עד יום ‪31.12.2012‬‬
‫‪1,146‬‬
‫‪-‬‬
‫מיום ‪ 31.12.2012‬ועד מועד‬
‫הדוח‬
‫מועד‬
‫סכום‬
‫תשלום‬
‫)אומדן(‬
‫‬‫‪286‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫דיבידנד‬
‫עד יום ‪31.12.2012‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫מיום ‪ 31.12.2012‬ועד‬
‫מועד הדוח‬
‫מועד‬
‫סכום‬
‫תשלום‬
‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫ריבית והצמדה‬
‫עד יום ‪31.12.2012‬‬
‫‪4,402‬‬
‫‪-‬‬
‫מיום ‪ 31.12.2012‬ועד מועד‬
‫הדוח‬
‫מועד‬
‫סכום‬
‫תשלום‬
‫‬‫‪1,162‬‬
‫‬‫‪-‬‬
‫כלל ההחזקות בחברות האמורות אשר אינן החזקות של החברה‪ ,‬במישרין או בעקיפין‪ ,‬מוחזקות על‪-‬ידי צדדים שלישיים אשר אינם קשורים לחברה או לבעלי השליטה בה‪.‬‬
‫כולל ביג מגה אור קריית גת בע"מ‪ .‬יתרת האחזקות בביג מגה אור )‪ (50%‬מוחזקים על‪-‬ידי נועה נכסי נדל"ן בע"מ )"נועה נכסי נדל"ן"(‪ ,‬חברה בת בבעלות מלאה של מגה אור החזקות בע"מ‪,‬‬
‫חברה ציבורית אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה‪ .‬בהתאם לקבוע בהסכם המייסדים שבין החברה לבין נועה נכסי נדל"ן מחודש דצמבר ‪ ,2005‬אשר מסדיר‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את החזקות‬
‫הצדדים‪ ,‬אופן קבלת ההחלטות בהתאם ליחסי ההחזקות של הצדדים והגבלות על עבירות מניות הצדדים בביג מגה אור )כגון זכות סירוב ראשונה וזכות הצטרפות(‪ ,‬לצדדים‪ ,‬אשר יחסי‬
‫ההחזקות שלהם בביג מגה אור שווים‪ ,‬נתונה זכות הצבעה שווה )‪ 50%‬לכל צד( בכל עניין בביג מגה אור‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬בין הצדדים נחתם הסכם שעבודים המסדיר את התנאים למתן הסכמת ביג מגה‬
‫אור לרשום שעבודים על נכסיה לטובת גוף מממן של כל צד‪ ,‬לרבות התנאים למימושם‪.‬‬
‫ראה הערת שוליים ‪ 2‬לעיל‪.‬‬
‫‪-4 -‬‬
‫‪.6‬‬
‫תקנה ‪ - 14‬רשימת הלוואות‬
‫מתן הלוואות אינו אחד מעסקיה העיקריים של החברה‪.‬‬
‫‪.7‬‬
‫תקנה ‪ - 20‬מסחר בבורסה‬
‫‪7.1‬‬
‫במהלך שנת ‪ 2012‬נרשמו למסחר ניירות הערך כדלקמן‪:‬‬
‫ביום ‪ 20‬ביוני ‪ ,2012‬הנפיקה החברה סך כולל של ‪ 153,733,684‬ש"ח ערך נקוב אגרות החוב )סדרה‬
‫ד'(‪ ,‬בדרך של הרחבת סדרת אגרות החוב )סדרה ד'( של החברה‪ ,‬במסגרת הנפקה פרטית‬
‫למשקיעים שאינם קשורים לחברה‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪ 20‬לדוח הדירקטוריון‪ ,‬בדבר גילוי‬
‫ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה‪.‬‬
‫‪7.2‬‬
‫בשנת ‪ 2012‬לא חלו הפסקות מסחר בניירות הערך של החברה‪ ,‬למעט הפסקות מסחר בהתאם‬
‫‪4‬‬
‫לאירועים המפורטים להלן‪:‬‬
‫מועד הדיווח‬
‫המיידי‬
‫תוכן הדיווח המיידי‬
‫מספר אסמכתא‬
‫הערת‬
‫‪ 30‬במאי ‪2012‬‬
‫דוח רבעון ראשון לשנת ‪2012‬‬
‫‪2012-01-140367‬‬
‫הפסקת מסחר‬
‫קצובה‬
‫‪ 30‬במאי ‪2012‬‬
‫‪ 30‬במאי ‪2012‬‬
‫‪ 29‬באוגוסט‬
‫‪2012‬‬
‫‪4‬‬
‫פרעון מלוא יתרת הקרן והריבית של אגרות החוב‬
‫)סדרה א'( של החברה בסך של כ‪ 55,000,000-‬ש"ח‪,‬‬
‫כמפורט בסעיף ‪ 20‬לדוח הדירקטוריון‪ ,‬בדבר גילוי‬
‫ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה‬
‫פרעון מלוא יתרת הקרן והריבית של אגרות החוב‬
‫)סדרה ב'( של החברה בסך של כ‪ 25,000,000-‬ש"ח‪,‬‬
‫כמפורט בסעיף ‪ 20‬לדוח הדירקטוריון‪ ,‬בדבר גילוי‬
‫ייעודי למחזיקי אגרות החוב של החברה‬
‫דוח רבעון שני לשנת ‪2012‬‬
‫המידע הנכלל בדיווחים המיידיים האמורים‪ ,‬מובא בדוח זה על דרך ההפניה‪.‬‬
‫‪2012-01-140538‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2012-01-140538‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2012-01-222675‬‬
‫הפסקת מסחר‬
‫קצובה‬
‫‪-5 -‬‬
‫‪.8‬‬
‫תקנה ‪ - 21‬תגמולים לבעלי עניין ולנושאי משרה בכירה‬
‫להלן פרטים אודות התגמולים שניתנו בשנת ‪ 2012‬לכל אחד מחמשת בעלי התגמולים הגבוהים ביותר מבין נושאי המשרה הבכירה בחברה או בתאגיד‬
‫בשליטתה‪ ,‬שניתנו להם בקשר עם כהונתם בחברה או בתאגיד בשליטתה‪ ,‬בין אם התגמולים ניתנו על‪-‬ידי החברה ובין אם ניתנו על‪-‬ידי אחר‪:‬‬
‫פרטי מקבל התגמולים‬
‫שם‬
‫יהודה‬
‫נפתלי‬
‫איתן בר‬
‫זאב‬
‫ישראל‬
‫יעקבי‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪12‬‬
‫‪13‬‬
‫‪14‬‬
‫‪15‬‬
‫תפקיד‬
‫יו"ר דירקטוריון‬
‫החברה‪ ,‬ביג‬
‫‪ USA‬וביג‬
‫ארה"ב‬
‫מנכ"ל החברה‬
‫ודירקטור‬
‫משנה למנכ"ל‬
‫החברה ואחראי‬
‫היקף‬
‫משרה‬
‫לתקופת שנים עשר )‪ (12‬החודשים שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫‪5‬‬
‫תגמולים בעבור שירותים )באלפי ש"ח(‬
‫שיעור אחזקה בהון‬
‫תשלום‬
‫דמי‬
‫דמי‬
‫החברה ביום ‪31‬‬
‫מבוסס‬
‫עמלה‬
‫מענק‬
‫שכר*‬
‫יעוץ‬
‫ניהול‬
‫בדצמבר ‪2011‬‬
‫‪7‬‬
‫מניות‬
‫)ב‪(%-‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪47.35‬‬
‫‪-‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪7.18‬‬
‫‪-‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪0.19‬‬
‫‪1,126‬‬
‫‪-‬‬
‫‪300‬‬
‫תגמולים אחרים‬
‫אחר‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,778‬‬
‫‪9‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪3,606‬‬
‫‪-‬‬
‫‪43‬‬
‫‪13‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪148‬‬
‫‪6‬‬
‫‪217‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪14‬‬
‫ריבית‬
‫דמי‬
‫שכירות‬
‫‪6‬‬
‫סה"כ‬
‫אחר‬
‫‪8‬‬
‫)באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,995‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪12‬‬
‫‪3,649‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪15‬‬
‫‪1,580‬‬
‫סכומי התגמולים מוצגים במונחי עלות לחברה‪.‬‬
‫סכומי התגמולים מוצגים במונחי עלות לחברה‪.‬‬
‫הסכום הרשום בטור "תשלום מבוסס מניות"‪ ,‬מבטא את ההוצאה שרשמה החברה בשנת ‪ 2012‬לפי תקן חשבונאות בינלאומי ‪ IFRS2‬בגין הענקת אופציות למר ישראל יעקבי ולמר חי גאליס‬
‫כמפורט להלן‪.‬‬
‫זכות לקבלת כסף או שווה כסף‪ ,‬בין אם ניתנת למימוש מיידי ובין אם לאו‪.‬‬
‫סכום של כ‪ 306-‬אלפי דולר ארה"ב‪ ,‬שולמו על‪-‬ידי החברה וסכום של כ‪ 153-‬אלפי דולר ארה"ב‪ ,‬שולמו על‪-‬ידי ביג ארה"ב‪ ,‬בהתאם להסכם הייעוץ )כהגדרתו בסעיף ‪ 8.1‬להלן(‪.‬‬
‫רכב מנהלים שהועמד לרשות מר נפתלי ושווי השימוש בגינו‪ ,‬כולל הוצאות פחת בסך ‪ 97‬אלפי ש"ח‪ ,‬בהתאם להסכם הייעוץ )כהגדרתו בסעיף ‪ 8.1‬להלן(‪.‬‬
‫השתתפות בהוצאות רכב‪ ,‬בהתאם להסכם הייעוץ )כהגדרתו בסעיף ‪ 8.2‬להלן(‪.‬‬
‫לפרטים אודות הלוואה אשר העמידה החברה למר בר זאב ו‪/‬או חברת הייעוץ בהתאם להסכם הייעוץ ראה סעיף ‪ 8.2‬להלן‪.‬‬
‫בשנים ‪ 2006‬ו‪ ,2008-‬הקצתה החברה למר יעקבי אופציות על‪-‬פי תוכנית אופציות לעובדי החברה‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪ 8.4‬להלן‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬לפרטים אודות מימוש האופציות על‪-‬ידי מר‬
‫יעקבי ומכירתן לגוף המוסדי‪ ,‬ראה סעיף ‪ 24.9.2‬לחלק ‪ 1‬לדוח‪.‬‬
‫הוצאות רכב חברה שהועמד לרשות המשנה למנכ"ל החברה‪.‬‬
‫לפרטים אודות הלוואות שהעמידה החברה למר ישראל יעקבי לשם רכישת מניות החברה בסכום כולל שלא יעלה על ‪ 1,950‬אלפי ש"ח ראה סעיף ‪ 8.4‬להלן‪ .‬יצוין‪ ,‬כי ביום ‪ 29‬במאי ‪ ,2012‬אישר‬
‫דירקטוריון החברה להאריך את מועדי פרעון ההלוואה אשר אושרה על‪-‬ידו ביום ‪ 12‬במרס ‪ 2009‬בהתאם למועדי הפרעון של ההלוואה אשר הועמדה למר יעקבי ביום ‪ 26‬ביולי ‪.2010‬‬
‫במהלך דצמבר ‪ 2012‬וינואר ‪ 2013‬פרע מר יעקבי ‪ 800‬אלפי ש"ח ו‪ 730-‬אלפי ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬כך שנכון למועד הדוח מסתכמות יתרת קרן ההלוואות שהועמדו למר יעקבי בסך של כ‪ 517-‬אלפי‬
‫ש"ח‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪ 8.4‬להלן‪.‬‬
‫‪-6 -‬‬
‫פרטי מקבל התגמולים‬
‫שם‬
‫תפקיד‬
‫היקף‬
‫משרה‬
‫לתקופת שנים עשר )‪ (12‬החודשים שהסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪2012‬‬
‫‪5‬‬
‫תגמולים בעבור שירותים )באלפי ש"ח(‬
‫שיעור אחזקה בהון‬
‫תשלום‬
‫דמי‬
‫דמי‬
‫החברה ביום ‪31‬‬
‫מבוסס‬
‫עמלה‬
‫מענק‬
‫שכר*‬
‫יעוץ‬
‫ניהול‬
‫בדצמבר ‪2011‬‬
‫‪7‬‬
‫מניות‬
‫)ב‪(%-‬‬
‫תגמולים אחרים‬
‫אחר‬
‫ריבית‬
‫דמי‬
‫שכירות‬
‫‪6‬‬
‫סה"כ‬
‫אחר‬
‫‪8‬‬
‫)באלפי‬
‫ש"ח(‬
‫על תחום‬
‫הכספים‬
‫‪Stanley‬‬
‫‪L.‬‬
‫‪McElroy‬‬
‫)**(‬
‫חי גאליס‬
‫נשיא ביג ארה"ב‬
‫ונשיא ביג ניהול‬
‫ארה"ב‬
‫‪100%‬‬
‫‪0‬‬
‫‪1,013‬‬
‫סמנכ"ל ניהול‬
‫ותפעול‬
‫‪100%‬‬
‫‪0.18‬‬
‫‪842‬‬
‫‪16‬‬
‫‪578‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪180‬‬
‫‪17‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2‬‬
‫‪46‬‬
‫‪109‬‬
‫‪18‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪1,637‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫‪-19‬‬
‫‪1,133‬‬
‫)*( רכיב השכר הנקוב בטבלה לעיל מהווה את העלות הכוללת של השכר‪ ,‬לרבות משכורת‪ ,‬הפרשות סוציאליות ותנאים נלווים כמקובל‪.‬‬
‫)**( הנתונים בדבר התגמולים ששולמו למר מקלרוי בשנת ‪ 2012‬כאמור בטבלה זו לעיל‪ ,‬מתורגמים לפי שער חליפין ממוצע לשנת ‪ ,2012‬קרי ‪ 3.856‬דולר ארה"ב לש"ח‪.‬‬
‫‪16‬‬
‫‪17‬‬
‫‪18‬‬
‫‪19‬‬
‫שכרו של מר ‪ ,Stanley L. McElroy‬משולם על‪-‬ידי ביג ארה"ב‪ .‬לפרטים אודות תנאי העסקתו של מר מקלרוי‪ ,‬ראה סעיף ‪ 8.3‬להלן‪.‬‬
‫בשנים ‪ 2006‬ו‪ ,2008-‬הקצתה החברה למר גאליס אופציות על‪-‬פי תוכנית אופציות לעובדי החברה‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪ 8.5‬להלן‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬לפרטים אודות מימוש האופציות על‪-‬ידי מר‬
‫גאליס ומכירתן לגוף המוסדי‪ ,‬ראה סעיף ‪ 24.9.2‬לחלק ‪ 1‬לדוח‪.‬‬
‫הוצאות רכב חברה שהועמד לרשות סמנכ"ל הניהול ותפעול‪.‬‬
‫ביום ‪ 12‬במרס ‪ ,2009‬אישר דירקטוריון החברה להעמיד למר גאליס הלוואה לשם רכישת מניות החברה בסך שלא יעלה על ‪ 650‬אלפי ש"ח לפרק זמן של ‪ 3‬שנים )להלן בה"ש – "ההלוואה‬
‫הראשונה"(‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬ביום ‪ 26‬ביולי ‪ ,2010‬אישר דירקטוריון החברה להעמיד למר גאליס הלוואה נוספת לשם רכישת מניות החברה‪ ,‬בסך שלא יעלה על ‪ 700‬אלפי ש"ח ולפרק זמן של ‪ 4‬שנים‪,‬‬
‫בתוספת אופציה להארכת תקופת ההלוואה לתקופה נוספת של ‪ 4‬שנים )להלן בה"ש – "ההלוואה השניה"(‪ .‬בנוסף‪ ,‬הוענקה למר גאליס הלוואה נוספת בסך של ‪ 70‬אלפי ש"ח בתנאי החזר‬
‫זהים‪ .‬ביום ‪ 29‬במאי ‪ ,2012‬אישר דירקטוריון החברה להאריך את מועדי פרעון ההלוואה הראשונה בהתאם למועדי הפרעון של ההלוואה השניה‪.‬‬
‫‪-7 -‬‬
‫‪8.1‬‬
‫ביום ‪ 11‬במאי ‪ ,2011‬אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה‪ ,‬לאחר שהתקבלו‬
‫אישורי ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה ביום ‪ 22‬במרס ‪ ,2011‬הסכם ייעוץ בין מר יהודה‬
‫נפתלי‪ ,‬מבעלי השליטה בחברה המכהן נכון למועד הדוח כיו"ר הדירקטוריון )"מר נפתלי"(‪ ,‬לבין‬
‫החברה וביג ארה"ב‪ ,‬על‪-‬פיו‪ ,‬החל מיום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2011‬מעניק מר נפתלי שירותי ייעוץ לביג ארה"ב‬
‫יחד עם תאגידים מאוחדים‪ ,‬תאגידים מאוחדים באיחוד יחסי‪ ,‬חברות כלולות ושותפויות )"קבוצת‬
‫ביג ארה"ב"( ולחברה‪ ,‬בהיקף של משרה מלאה )בסעיף זה‪" :‬הסכם הייעוץ"(‪ .‬הסכם הייעוץ מבטל‬
‫ומחליף הסכם קודם מיום ‪ 2‬במרס ‪) 2006‬כפי שתוקן ביום ‪ 15‬במאי ‪ ,(2006‬מכוחו הוענקו משנת‬
‫‪ ,2006‬על‪-‬ידי מר נפתלי‪ ,‬שירותי ייעוץ לחברה ולחברות הבת של החברה‪.‬‬
‫על‪-‬פי תנאי הסכם הייעוץ‪ ,‬ישולם למר נפתלי‪ ,‬על‪-‬ידי ביג ארה"ב‪ ,‬שכר בסך של עד ‪ 37,000‬דולר‬
‫ארה"ב לחודש )כולל הפרשות סוציאליות כנדרש על‪-‬פי הדין בארה"ב(‪ ,‬צמוד למדד המחירים‬
‫לצרכן בארה"ב‪ ,‬בגין שירותי הייעוץ לקבוצת ביג ארה"ב‪ .‬בנוסף‪ ,‬יהא מר נפתלי זכאי להחזר‬
‫הוצאות‪ 20‬בקשר עם השירותים אותם יעניק לקבוצה ולרכב מנהלים )מדרגה השקולה לדרגה ‪7‬‬
‫בישראל(‪ ,‬כאשר גילום שווי שימוש רכב יהא על חשבון הקבוצה‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬יבוטח מר נפתלי בביטוח‬
‫אחריות דירקטורים ונושאי משרה ויהא זכאי לכתב פטור ושיפוי והכל כמקובל בחברה )לפרטים‬
‫נוספים‪ ,‬ראה סעיפים ‪ 10.2.1‬ו‪ 10.2.2-‬להלן(‪.‬‬
‫הסכם הייעוץ הינו בתוקף למשך שלוש שנים‪ .‬על‪-‬אף האמור‪ ,‬החל מכניסת הסכם הייעוץ לתוקף‪,‬‬
‫כל צד יהא רשאי להביאו לסיום בהתראה של שלושים יום‪ ,‬מראש ובכתב‪ ,‬בנסיבות מסוימות כגון‬
‫חדלות פירעון‪ ,‬פירוק וכינוס נכסים‪ .‬החלטה על ביטול ההסכם על‪-‬ידי הקבוצה‪ ,‬או החלטה שלא‬
‫לחדשו‪ ,‬תהיה טעונה אישור ועדת הביקורת של החברה‪.‬‬
‫לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום ‪ 24‬במרס ‪) 2011‬אסמכתא מספר‪2011- :‬‬
‫‪ (01-090765‬ודוח מתקן שפרסמה החברה ביום ‪ 27‬באפריל ‪) 2011‬אסמכתא מספר‪2011-01- :‬‬
‫‪ ,(129786‬המובאים בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫ביום ‪ 7‬באוגוסט ‪ ,2011‬אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה‪ ,‬לאחר שהתקבל‬
‫אישור ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה ביום ‪ 29‬ביוני ‪ ,2011‬תיקון להסכם הייעוץ‪ ,‬על‪-‬פיו החל‬
‫מיום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2011‬ישולם שכרו של מר נפתלי באופן הבא‪ :‬שמונה תשלומים חודשיים בסך של‬
‫‪ 37,000‬דולר ארה"ב‪ ,‬כל אחד‪ ,‬ישולמו על‪-‬ידי החברה וארבעה תשלומים חודשיים בסך של ‪37,000‬‬
‫דולר ארה"ב‪ ,‬כל אחד‪ ,‬ישולמו על‪-‬ידי ביג ארה"ב והכל בצמוד למדד המחירים בארה"ב‪.‬‬
‫לפרטים נוספים אודות תנאי הסכם הייעוץ‪ ,‬ראה דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום ‪ 30‬ביוני ‪2011‬‬
‫)אסמכתא מספר‪ ,(2011-01-197565 :‬המובא בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫‪8.2‬‬
‫‪20‬‬
‫ביום ‪ 11‬במאי ‪ ,2011‬אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה‪ ,‬לאחר שהתקבלו‬
‫אישורי ועדת הביקורת ביום ‪ 17‬במרס ‪ 2011‬ודירקטוריון החברה ביום ‪ 22‬במרס ‪ 2011‬וכן‪ ,‬לאחר‬
‫קבלת אישורי ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה מיום ‪ 5‬באפריל ‪ 2011‬לשינוי בתנאי ההסכם‪,‬‬
‫הסכם ייעוץ בין מר איתן בר זאב וחברה בבעלותו המלאה‪ ,‬המכהן נכון למועד הדוח כדירקטור‬
‫וכמנכ"ל החברה )"מר בר זאב" ו‪"-‬חברת הייעוץ"‪ ,‬בהתאמה(‪ ,‬לבין החברה‪ ,‬על‪-‬פיו‪ ,‬החל מיום ‪1‬‬
‫בינואר ‪ ,2011‬מעניק מר בר זאב שירותי ייעוץ באמצעות חברת הייעוץ לחברה‪ ,‬בהיקף של משרה‬
‫מלאה )בסעיף זה‪" :‬הסכם הייעוץ"(‪ .‬הסכם הייעוץ מחליף הסכם קודם מיום ‪ 11‬באוגוסט ‪2004‬‬
‫)כפי שתוקן ביום ‪ 11‬במאי ‪ ,(2006‬מכוחו הוענקו משנת ‪ ,2004‬על‪-‬ידי מר בר זאב באמצעות חברת‬
‫הייעוץ‪ ,‬שירותי ייעוץ לחברה )"הסכם הייעוץ הקודם"(‪.‬‬
‫במסגרת הסכם הייעוץ לא נקבעה תקרה של סכום ההוצאות שמר נפתלי יהיה זכאי לקבל מביג ארה"ב‪ .‬אך‪ ,‬המדובר‬
‫בהוצאות סבירות ומקובלות‪ ,‬אשר מר נפתלי יוציא לשם מתן שירותי הייעוץ‪ ,‬ואשר יאושרו על ‪-‬ידי הגורמים המוסמכים‬
‫בחברה בהתאם למדיניות החברה‪.‬‬
‫‪-8-‬‬
‫על‪-‬פי תנאי הסכם הייעוץ‪ ,‬תשולם לחברת הייעוץ‪ ,‬על‪-‬ידי החברה‪ ,‬תמורה בסך של ‪ 291,121‬ש"ח‬
‫לחודש בתוספת מע"מ כחוק‪ ,‬צמוד למדד המחירים לצרכן הידוע ביום ‪ 15‬בינואר ‪ ,2011‬בגין‬
‫שירותי הייעוץ ובתמורה למילוי כל התחייבויותיו של מר בר זאב וחברת הייעוץ על‪-‬פי הסכם‬
‫הייעוץ‪ .‬בנוסף‪ ,‬תהא חברת הייעוץ זכאית להחזר הוצאות שהוציא מר בר זאב מעת לעת )כולל‬
‫הוצאות אירוח וכלכלה( כראוי בקשר עם מתן שירותי הייעוץ לחברה )‪(Out of pocket Expenses‬‬
‫והכל בהתאם למדיניות החברה‪ ,‬כפי שתקבע מעת לעת וכן‪ ,‬הוצאות טלפון נייד‪ ,‬טיסות ונסיעות‬
‫לחו"ל במסגרת שירותי הייעוץ‪ ,‬בהתאם למדיניות החברה ועל‪-‬פי התפקיד‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬תשתתף‬
‫החברה בהוצאות מר בר זאב בגין אחזקת רכב בסך שנתי כולל של ‪ 200,000‬ש"ח‪ ,‬צמוד למדד‬
‫המחירים לצרכן הידוע ביום ‪ 15‬בינואר ‪ ,2011‬בתוספת מע"מ כדין‪ .‬בהתאם להוראות ההסכם‬
‫ונכון למועד דוח זה‪ ,‬מר בר זאב רכש את הרכב אשר העמידה לרשותו החברה על‪-‬פי הסכם הייעוץ‬
‫הקודם‪ .‬מר בר זאב יבוטח בביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה ויהא זכאי לכתב פטור‬
‫ושיפוי והכל כמקובל בחברה )לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיפים ‪ 10.2.1‬ו‪ 10.2.2-‬להלן(‪.‬‬
‫על‪-‬פי תנאי ההסכם‪ ,‬תקצה החברה למר בר זאב ו‪/‬או לחברת הייעוץ‪ ,‬בהתאם לשיקול דעתו של מר‬
‫בר זאב‪ 146,000 ,‬מניות רגילות בנות ‪ 0.01‬ש"ח ערך נקוב כל אחת של החברה‪ ,‬אשר תהוונה‪ ,‬לאחר‬
‫ההקצאה‪ 1.24% ,‬מזכויות ההצבעה ומההון המונפק והנפרע של החברה )בפסקה זו – "המניות"(‪,‬‬
‫במחיר ממוצע שער הנעילה של מניות החברה בבורסה בשבעת ימי המסחר אשר קדמו ליום ‪22‬‬
‫במרס ‪) 2011‬דהיינו‪ 91.4971 ,‬ש"ח( )"המחיר הממוצע"(‪ .‬החברה תעניק למר בר זאב מענק חד‬
‫פעמי‪ ,‬בסך של ‪ 4.2‬מיליון ש"ח )"המענק"(‪ ,‬מתוכו סך של ‪ 3.15‬מיליון ש"ח ישמש את מר בר זאב‬
‫לרכישת המניות ויתרת הסכום הנדרש לרכישת המניות יועמד על‪-‬ידי החברה כהלוואה למר בר‬
‫זאב ו‪/‬או לחברת הייעוץ‪ .‬ההלוואה האמורה תהא בתנאי ‪ ,Full Recourse‬תישא ריבית של ‪4%‬‬
‫לשנה ותהא צמודה )קרן וריבית( למדד המחירים לצרכן הידוע במועד קבלת כל סכום על חשבון‬
‫ההלוואה ובתוספת מע"מ כדין או בשיעור ריבית נמוך יותר במידה ויאושר על‪-‬ידי רשויות המס‬
‫ובלבד שאינו נמוך משיעור עלות ההלוואה לחברה‪ 10% .‬מקרן ההלוואה תשולם על‪-‬ידי חברת‬
‫הייעוץ ב‪ 48-‬תשלומים חודשיים‪ ,‬שווים וצמודים והיתרה )קרן‪ ,‬ריבית והפרשי הצמדה( תשולם‬
‫בתום תקופת ההלוואה‪ .‬ההלוואה תועמד לתקופה של ארבע שנים ותהא ניתנת להארכה לתקופה‬
‫של שניים עשר חודשים נוספים‪ ,‬באותם תנאים‪ .‬להבטחת החזר ההלוואה תשועבדנה המניות אשר‬
‫תירכשנה על‪-‬ידי מר בר זאב לטובת החברה וחברת הייעוץ תהא ערבה להחזר מלוא סכום‬
‫ההלוואה‪ ,‬הריבית וההצמדה שנצברו בגינה‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬יתרת קרן ההלוואה עומדת על סך‬
‫של כ‪ 9,449-‬אלפי ש"ח‪.‬‬
‫הסכם הייעוץ הינו בתוקף למשך שלוש שנים‪ .‬בתום תקופת הסכם הייעוץ‪ ,‬תסתיים ההתקשרות‬
‫ללא צורך בהודעה מוקדמת‪ .‬על‪-‬אף האמור‪ ,‬החל מכניסת הסכם הייעוץ לתוקף‪ ,‬כל צד יהא רשאי‬
‫להביאו לסיום בהתראה של מאה שמונים יום‪ ,‬מראש ובכתב ובמקרה שההודעה המוקדמת תינתן‬
‫פחות משישה חודשים לפני תום תקופת ההסכם‪ ,‬יפוג ההסכם במועדו מבלי שיידרש לנמק את‬
‫הסיבות לביטולו‪ .‬סיום כהונת המנכ"ל כיועץ שקולה להודעה מוקדמת‪ .‬בתקופת ההודעה‬
‫המוקדמת מר בר זאב‪ ,‬יהא חייב להעמיד לחברה את שירותי הייעוץ והחברה תהא חייבת לשלם לו‬
‫את התמורה בגינם‪ .‬בנוסף‪ ,‬החברה תהא רשאית לסיים את ההתקשרות בהסכם‪ ,‬לאלתר‪ ,‬במקרים‬
‫שנקבעו בהסכם הייעוץ‪ ,‬לרבות אם מר בר זאב או חברת הייעוץ יפרו התחייבות מהותית ו‪/‬או‬
‫יעברו עבירה שיש עימה קלון ו‪/‬או יעשו פעולה אשר ניתן על‪-‬פי הדין לשלול בגינה פיצויי פיטורין‪.‬‬
‫החלטה על ביטול ההסכם על‪-‬ידי קבוצת ביג ארה"ב‪ ,‬או החלטה שלא לחדשו‪ ,‬תהיה טעונה אישור‬
‫ועדת הביקורת של החברה‪.‬‬
‫‪-9-‬‬
‫לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום ‪ 24‬במרס ‪) 2011‬אסמכתא מספר‪2011- :‬‬
‫‪ ,(01-090765‬דוח משלים שפרסמה החברה ביום ‪ 5‬באפריל ‪) 2011‬אסמכתא מספר‪2011-01- :‬‬
‫‪ (111564‬ודוח מתקן שפרסמה החברה ביום ‪ 27‬באפריל ‪) 2011‬אסמכתא מספר‪,(2011-01-129786 :‬‬
‫המובאים בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫ביום ‪ 7‬באוגוסט ‪ ,2011‬אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה‪ ,‬לאחר שהתקבל‬
‫אישור ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה ביום ‪ 29‬ביוני ‪ ,2011‬תיקון להסכם הייעוץ‪ ,‬על‪-‬פיו עד‬
‫ליום ‪ 31‬באוגוסט ‪") 2011‬המועד הקובע"(‪ ,‬ירכשו מר בר זאב או חברת הייעוץ‪ ,‬על‪-‬פי שיקול דעתו‬
‫של מר בר זאב‪ 146,000 ,‬מניות רגילות של החברה‪ ,‬בין בדרך של הקצאת מניות על‪-‬ידי החברה ובין‬
‫בדרך של רכישת מניות בבורסה או מחוצה לה‪ ,‬כדלקמן‪] :‬א[ במועד הקובע‪ ,‬תקצה החברה למר בר‬
‫זאב ו‪/‬או לחברת הייעוץ‪ ,‬בהתאם לשיקול דעת מר בר זאב‪ 34,427 ,‬מניות רגילות של החברה‬
‫)בפסקה זו‪" :‬המניות"(‪ ,‬במחיר הממוצע‪ ,‬בתמורה לסך של ‪ 3.15‬מיליון ש"ח‪ ,‬סך המענק אשר‬
‫תעמיד החברה למר בר זאב בניכוי מס; ]ב[ בנוסף‪ ,‬מר בר זאב ו‪/‬או חברת הייעוץ רשאים לרכוש‬
‫מניות רגילות נוספות של החברה בבורסה ומחוצה לה במחיר שוק עד למועד הקובע )"המניות‬
‫הנוספות"(‪ .‬במועד הקובע‪ ,‬תקצה החברה למר בר זאב ו‪/‬או לחברת הייעוץ‪ ,‬על‪-‬פי שיקול דעתו של‬
‫מר בר זאב‪ ,‬מניות בגובה ההפרש בין כמות המניות הנוספות ובין סך של ‪ 111,573‬מניות וזאת‪,‬‬
‫במחיר הנמוך בין‪ (1) :‬מחיר השוק של המניות במועד הקובע ו‪ (2)-‬המחיר הממוצע‪.‬‬
‫בהתאם לאמור לעיל‪ ,‬ביום ‪ 4‬בספטמבר ‪ ,2011‬הוקצו למר בר זאב‪ ,‬בהקצאה פרטית‪111,423 ,‬‬
‫מניות‪.‬‬
‫לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווח מיידי מיום ‪ 30‬ביוני ‪) 2011‬אסמכתא מספר‪ (2011-01-197565 :‬ודוח‬
‫מתקן שפרסמה החברה ביום ‪ 13‬ביולי ‪) 2011‬אסמכתא מספר‪ ,(2011-01-212070 :‬המובאים בדוח‬
‫זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫‪8.3‬‬
‫שירותיו של מר ‪") Stanley L. McElroy‬מר מקלרוי"(‪ ,‬כנשיא ביג ארה"ב וביג ניהול ארה"ב‪ ,‬ניתנים‬
‫בהתאם להסכם ניהול שנחתם בין ביג ארה"ב ובין ביג ניהול ארה"ב‪ ,‬על‪-‬פיו מעניקה ביג ניהול‬
‫ארה"ב שירותי ניהול משרד ומטה לקבוצת ביג ארה"ב‪ .‬תנאי העסקתו של מר מקלרוי כנשיא ביג‬
‫ארה"ב ונשיא ביג ניהול ארה"ב‪ ,‬הינם כדלקמן‪:‬‬
‫שכר שנתי בסך ‪ 275‬אלפי דולר ארה"ב )כולל מסים והפרשות סוציאליות כנדרש בהתאם לדין החל‬
‫בארה"ב(‪ ,‬אשר ישולם בתשלומים דו‪-‬חודשיים והחזר הוצאות סבירות כנגד הצגת חשבונית‪ .‬כמו‪-‬‬
‫כן‪ ,‬זכאי מר מקלרוי לביטוח רפואי ולהפרשה לחסכון פנסיוני‪.‬‬
‫בנוסף לשכר השנתי‪ ,‬זכאי מר מקלרוי לבונוס שנתי בסכום של ‪ 165‬אלפי דולר ארה"ב )כולל מסים‬
‫והפרשות סוציאליות כנדרש בהתאם לדין החל בארה"ב(‪ ,‬אשר ישולם גם הוא בתשלומים דו‪-‬‬
‫חודשיים‪.‬‬
‫תקופת ההתקשרות הינה לשלוש שנים‪ ,‬עם אפשרות לחידוש אוטומטי לשנה נוספת כל שנה‪ ,‬אלא‬
‫אם אחד מהצדדים נתן הודעה מוקדמת בכתב לצד השני של עד תשעים ימים לפני מועד סיומה של‬
‫שנת ההעסקה‪ ,‬החל משנת ההעסקה השלישית‪ .‬מר מקלרוי יוכל לסיים את העסקתו בהודעה‬
‫מוקדמת בכתב של שלושה חודשים מראש‪ ,‬וביג ניהול ארה"ב רשאית לסיים את ההתקשרות‬
‫באופן מיידי ללא הודעה מוקדמת בנסיבות חריגות המפורטות בתנאי ההתקשרות עימו‪.‬‬
‫התמורה בגין שירותיו כאמור לעיל משולמת למר מקלרוי על‪-‬ידי ביג ניהול ארה"ב‪.‬‬
‫‪-10-‬‬
‫‪8.4‬‬
‫בהתאם להסכם העסקה אשר נחתם ביום ‪ 25‬באפריל ‪ 2005‬והסכמות בכתב מחודש ינואר ‪2006‬‬
‫ומחודש אוקטובר ‪ ,2008‬בין החברה לבין מר ישראל יעקבי )"הסכם ההעסקה" ו‪"-‬מר יעקבי"‪,‬‬
‫בהתאמה(‪ ,‬מועסק מר יעקבי כמשנה למנכ"ל החברה ואחראי על תחום הכספים‪ .‬על‪-‬פי תנאי ההסכם‬
‫משולמת למר יעקבי‪ ,‬משכורת בסיס בסך של כ‪ 50,000-‬ש"ח לחודש‪ ,‬צמודה למדד המחירים לצרכן‬
‫לחודש דצמבר ‪ ,2008‬בתוספת גילום שווי רכב בדרגה ‪ 5‬וטלפון נייד וכן הפרשות סוציאליות ונלוות‬
‫כמקובל וביטוח בגין אובדן כושר עבודה‪ .‬סיום ההתקשרות בין הצדדים יהא בהודעה מוקדמת של‬
‫בין שלושים יום לשלושה חודשים במקרה בו סיום ההתקשרות הינו ביוזמת מר יעקבי‪ ,‬בהתאם‬
‫לנסיבות הקבועות בהסכם ההעסקה‪ ,‬ובהודעה מוקדמת של שלושים יום במקרה בו סיום‬
‫ההתקשרות הינו ביוזמת החברה‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬כולל הסכם ההעסקה מנגנון תקופת הסתגלות של בין‬
‫שלושה לשישה חודשים‪ ,‬בהתאם לנסיבות הקבועות בהסכם ההעסקה‪.‬‬
‫ביום ‪ 25‬במרס ‪ 2007‬וביום ‪ 29‬במאי ‪ ,2008‬הוענקו למר יעקבי ‪ 16,500‬ו‪ 16,500-‬אופציות הניתנות‬
‫למימוש לעד ‪ 16,500‬ולעד ‪ 16,500‬מניות רגילות של החברה‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬על‪-‬פי תוכנית האופציות‬
‫לעובדי החברה )לפרטים אודות תוכנית האופציות האמורה‪ ,‬ראה ביאור ‪ 23‬לדוחות הכספיים(‪.‬‬
‫ביום ‪ 12‬במרס ‪ ,2009‬אישר דירקטוריון החברה להעמיד למר יעקבי הלוואה לשם רכישת מניות‬
‫החברה בלבד‪ ,‬בסך שלא יעלה על ‪ 1,350‬אלפי ש"ח לפרק זמן של שלוש שנים )בסעיף זה‪:‬‬
‫"ההלוואה"(‪ 21.‬על‪-‬פי תנאי ההלוואה‪ ,‬עד ליום ‪ 1‬בינואר ‪ 2012‬ייאסר על מר יעקבי למכור את‬
‫המניות שתירכשנה על‪-‬ידו‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬ביום ‪ 26‬ביולי ‪ ,2010‬אישר דירקטוריון החברה להעמיד למר‬
‫יעקבי הלוואה נוספת לשם רכישת מניות החברה בלבד‪ ,‬בסך שלא יעלה על ‪ 600‬אלפי ש"ח ולפרק‬
‫זמן של ארבע שנים‪ ,‬בתוספת אופציה להארכת תקופת ההלוואה לתקופה נוספת של ארבע שנים‬
‫)"ההלוואה הנוספת"(‪ 22.‬ביום ‪ 27‬בדצמבר ‪ ,2012‬הגיע מר יעקבי יחד עם נושאי משרה בכירה‬
‫אחרים בחברה‪ ,‬להסכמות עם גוף מוסדי‪ ,‬להסכמות במסגרתן סוכם כי עם מימוש מלוא האופציות‬
‫כאמור על‪-‬ידו למניות רגילות של החברה ירכוש הגוף המוסדי את המניות שתנבענה מהמימוש‬
‫האמור‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬מומשו האופציות האמורות ונרכשו על‪-‬ידי הגוף מוסדי‪ .‬לפרטים‬
‫נוספים‪ ,‬ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום ‪ 27‬בדצמבר ‪) 2012‬אסמכתא מספר‪2012-01- :‬‬
‫‪ ,(322914‬המובא בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫‪8.5‬‬
‫‪21‬‬
‫‪22‬‬
‫בהתאם להסכם מיום ‪ 12‬למרס ‪ ,2007‬בין החברה ובין מר חי גאליס )"מר גאליס"(‪ ,‬מעניק מר‬
‫גאליס לחברה שירותים כסמנכ"ל ניהול ותפעול‪ ,‬החל מיום ‪ 1‬בספטמבר ‪ 2003‬וזאת‪ ,‬בתמורה‬
‫לתשלום שכר חודשי של ‪ 40‬אלפי ש"ח‪ ,‬בתוספת גילום שווי רכב מדרגה ארבע וטלפון נייד וכן‬
‫הפרשות סוציאליות‪ ,‬קרן השתלמות ונלוות כמקובל וביטוח בגין אובדן כושר עבודה‪ .‬כמו‪-‬כן‪ ,‬כולל‬
‫הסכם ההעסקה מנגנון הודעה מוקדמת הדדית של חודשיים‪ .‬ביום ‪ 25‬במרס ‪ 2007‬וביום ‪ 29‬במאי‬
‫‪ ,2008‬הוענקו למר גאליס ‪ 5,000‬ו‪ 5,000-‬אופציות הניתנות למימוש לעד ‪ 5,000‬ולעד ‪ 5,000‬מניות‬
‫רגילות של החברה‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬על‪-‬פי תוכנית האופציות לעובדי החברה )לפרטים אודות תוכנית‬
‫האופציות האמורה‪ ,‬ראה ביאור ‪ 23‬לדוחות הכספיים(‪ .‬ביום ‪ 27‬בדצמבר ‪ ,2012‬הגיע מר גאליס יחד‬
‫עם נושאי משרה בכירה אחרים בחברה‪ ,‬להסכמות עם גוף מוסדי‪ ,‬להסכמות במסגרתן סוכם כי עם‬
‫מימוש מלוא האופציות כאמור על‪-‬ידו למניות רגילות של החברה ירכוש הגוף המוסדי את המניות‬
‫שתנבענה מהמימוש האמור‪ .‬נכון למועד הדוח‪ ,‬מומשו האופציות האמורות ונרכשו על‪-‬ידי הגוף‬
‫הלוואה הינה בתנאי שוק )ריבית שנתית בשיעור ‪ ,4%‬צמודה למדד‪ ,‬ממועד קבלת כל סכום על חשבון ההלוואה( וכן‪,‬‬
‫בתנאי ‪ .Full Recourse‬על‪-‬פי תנאי ההלוואה‪ ,‬במהלך תקופת ההלוואה ישלם מר יעקבי ‪ 10%‬מקרן ההלוואה ב‪36-‬‬
‫תשלומים חודשיים שווים וצמודים ויתרת ההלוואה תשולם על‪-‬ידו בתום תקופת ההלוואה‪ .‬להבטחת החזר ההלוואה‬
‫נרשם לטובת החברה משכון בגין המניות אשר נרכשו על‪-‬ידי מר יעקבי כאמור‪.‬‬
‫ההלוואה הנוספת הינה בתנאי ‪ .Full Recourse‬במהלך תקופת ההלוואה ישלם מר יעקבי ‪ 10%‬מקרן ההלוואה ב‪48-‬‬
‫תשלומים חודשיים שווים וצמודים ויתרת ההלוואה תשולם על‪-‬ידו בתום תקופת ההלוואה‪ .‬להבטחת החזר ההלוואה‬
‫ירשם לטובת החברה משכון בגין המניות אשר ירכשו על‪-‬ידי מר יעקבי כאמור‪.‬‬
‫‪-11-‬‬
‫מוסדי‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום ‪ 27‬בדצמבר ‪) 2012‬אסמכתא‬
‫מספר‪ ,(2012-01-322914 :‬המובא בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫‪8.6‬‬
‫להלן יפורטו תגמולים שניתנו לכל בעל עניין בחברה‪ ,‬שאינו נמנה על מקבלי התגמולים כמפורט‬
‫בטבלה בסעיף ‪ 8‬זה לעיל‪ ,‬על‪-‬ידי החברה או על‪-‬ידי תאגיד בשליטתה בקשר עם שירותים שנתן‬
‫כבעל תפקיד בחברה או בתאגיד בשליטתה‪ ,‬בין אם מתקיימים יחסי עובד‪-‬מעביד ובין אם לאו‪,‬‬
‫ואף אם בעל העניין אינו נושא משרה בכירה‪ ,‬בשנת ‪:2012‬‬
‫‪8.6.1‬‬
‫ביום ‪ 28‬באוגוסט ‪ ,2012‬אישר דירקטוריון החברה‪ ,‬לאחר אישור ועדת הביקורת של החברה‪,‬‬
‫בהתאם לתקנה ‪1‬ב לתקנות החברות )הקלות בעסקאות עם בעלי עניין‪ ,‬התש"ס‪") 2000-‬תקנות‬
‫ההקלות"(‪ ,‬כי החל מיום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2012‬ישולמו למר רון )רוני( נפתלי‪ ,‬מבעלי השליטה בחברה‬
‫והמכהן נכון למועד הדוח כדירקטור בחברה‪ ,‬גמול שנתי וגמול ההשתתפות בהתאם לסכום הקבוע‪,‬‬
‫כהגדרתו בתוספת השנייה ובתוספת השלישית לתקנות החברות )כללים בדבר גמול והוצאות‬
‫לדירקטור חיצוני(‪ ,‬התש"ס‪ ,2000-‬כפי שיהיו מעת לעת )"הסכום הקבוע" ו‪"-‬תקנות הגמול"‪,‬‬
‫בהתאמה(‪ ,‬בגין כהונתו כדירקטור בחברה‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווח מיידי שפרסמה החברה‬
‫ביום ‪ 28‬באוגוסט ‪) 2012‬אסמכתא מספר‪ ,(2012-01-222174 :‬המובא בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫ביום ‪ 9‬באוקטובר ‪ ,2012‬מונה מר רון נפתלי לתקופת כהונה נוספת כדירקטור בחברה‪.‬‬
‫‪8.6.2‬‬
‫ביום ‪ 26‬בנובמבר ‪ ,2009‬אישר דירקטוריון החברה‪ ,‬לאחר המלצת ועדת הביקורת של החברה‪ ,‬כי‬
‫החל מיום ‪ 6‬באוקטובר ‪ ,2009‬ישולמו לגב' מזל כהן בהארי‪ ,‬אשר מונתה כדירקטורית בחברה‬
‫במסגרת האסיפה הכללית השנתית של בעלי המניות של החברה מיום ‪ 6‬באוקטובר ‪ ,2009‬גמול‬
‫שנתי וגמול ההשתתפות בהתאם לסכום הקבוע‪ ,‬כהגדרתו בתוספת השנייה ובתוספת השלישית‬
‫לתקנות הגמול‪ ,‬בגין כהונתה כדירקטורית בחברה‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווח מיידי שפרסמה‬
‫החברה ביום ‪ 26‬בנובמבר ‪) 2009‬אסמכתא מספר‪ ,(2009-01-299796 :‬המובא בדוח זה בדרך של‬
‫הפניה‪ .‬ביום ‪ 9‬באוקטובר ‪ ,2012‬מונתה הגב' מזל כהן בהארי לתקופת כהונה נוספת כדירקטורית‬
‫בחברה‪.‬‬
‫‪8.6.3‬‬
‫ה"ה יוסף פרייברון ועזריאל )עזרי( גונן‪ ,‬אשר מונו כדירקטורים חיצוניים בחברה במסגרת‬
‫האסיפה הכללית השנתית של בעלי המניות של החברה מיום ‪ 6‬באוקטובר ‪ 23,2009‬ובמסגרת‬
‫האסיפה הכללית השנתית של החברה מיום ‪ 29‬באוגוסט ‪ ,2010‬בהתאמה‪ ,‬זכאים לגמול שנתי‬
‫וגמול השתתפות על‪-‬פי הסכום הקבוע‪ ,‬כהגדרתו כאמור‪.‬‬
‫‪8.6.4‬‬
‫סך הגמול שניתן בגין שנת ‪ 2012‬לדירקטורים החיצוניים של החברה‪ ,‬למר רון נפתלי ולגב' מזל כהן‬
‫בהארי המכהנים כדירקטורים בחברה‪ ,‬לרבות ההוצאות הנלוות אליו‪ ,‬הסתכם בכ‪ 261-‬אלפי ש"ח‪.‬‬
‫הגמול שניתן לדירקטורים החיצוניים של החברה ולגב' מזל כהן בהארי‪ ,‬לא עלה על הסכום הקבוע‬
‫לפי תקנה ‪ 7‬לתקנות הגמול‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫תקנה ‪21‬א' ‪ -‬השליטה בחברה‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬בעלי השליטה בחברה הינם ה"ה יהודה נפתלי ורון )רוני( נפתלי‪ ,‬המחזיקים‬
‫במניות החברה באמצעות חברות פרטיות בבעלותם‪ ,‬לאור היותם צד להסכם מיום ‪ 12‬ביוני ‪2007‬‬
‫בנוגע למניות החברה המוחזקות על‪-‬ידם או שתוחזקנה על‪-‬ידם בעתיד‪ ,‬בין במישרין ובין בעקיפין‬
‫באמצעות חברות בבעלותם‪ ,‬לרבות בנוגע להצבעה באסיפה הכללית‪ ,‬מינוי דירקטורים ומנגנונים‬
‫‪23‬‬
‫ביום ‪ 9‬באוקטובר ‪ ,2012‬אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את הארכת כהונתו של מר יוסף פרייבורן‬
‫כדירקטור חיצוני בחברה לתקופת כהונה נוספת בת שלוש שנים החל מיום ‪ 6‬באוקטובר ‪.2012‬‬
‫‪-12-‬‬
‫בדבר עבירות המניות המוחזקות על‪-‬ידם )"בעלי השליטה"(‪.‬‬
‫‪.10‬‬
‫תקנה ‪ - 22‬עסקאות עם בעל שליטה‬
‫להלן פרטים‪ ,‬למיטב ידיעת החברה‪ ,‬בדבר עסקאות של החברה עם בעל שליטה או שלבעל שליטה‬
‫יש עניין אישי באישורן‪ ,‬אשר החברה התקשרה בהן בשנת ‪ 2012‬או במהלך התקופה מיום ‪ 1‬בינואר‬
‫‪ 2013‬ועד למועד פרסום דוח זה או שהינן עדיין בתוקף במועד הדוח )למעט עסקאות זניחות כאמור‬
‫בסעיף ‪ 10.3‬להלן(‪:‬‬
‫‪10.1‬‬
‫עסקאות המנויות בסעיף ‪ (4)270‬לחוק החברות‪ ,‬התשנ"ט‪") 1999-‬חוק החברות"(‪:‬‬
‫‪ 10.1.1‬ביום ‪ 9‬באוקטובר ‪ ,2012‬אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את מינויים מחדש‬
‫של בעלי השליטה המכהנים כיו"ר דירקטוריון וכדירקטור לתקופת כהונה נוספת בדירקטוריון‬
‫החברה ועד לתום האסיפה השנתית הבאה‪.‬‬
‫‪ 10.1.2‬לתיאור הסכם הייעוץ העומד בתוקף החל מיום ‪ 1‬בינואר ‪ ,2011‬בין מר נפתלי‪ ,‬לבין החברה‬
‫וקבוצת ביג ארה"ב‪ ,‬ראה סעיף ‪ 8.1‬לעיל‪.‬‬
‫‪ 10.1.3‬ביום ‪ 7‬באוגוסט ‪ ,2011‬אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה‪ ,‬לאחר שהתקבלו‬
‫אישורי ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה ביום ‪ 29‬ביוני ‪ ,2011‬הסכם העסקה בין הגב' טליה‬
‫נפתלי‪ ,‬בתו של מר יהודה נפתלי‪ ,‬מבעלי השליטה בחברה )"הגב' נפתלי"(‪ ,‬לבין ביג ארה"ב‪ ,‬על‪-‬פיו‪,‬‬
‫החל מיום ‪ 1‬במאי ‪ ,2011‬מכהנת הגב' נפתלי כמנהלת פרוייקט בנייה ) ‪Project Manager of‬‬
‫‪ (Construction‬בביג ארה"ב‪ ,‬בהיקף של משרה מלאה )בסעיף זה‪" :‬הסכם ההעסקה"(‪.‬‬
‫על‪-‬פי תנאי הסכם ההעסקה‪ ,‬תהא הגב' טליה נפתלי זכאית לשכר שנתי בסך של ‪ 75,000‬דולר‬
‫ארה"ב וכמו‪-‬כן תהא זכאית לתנאים המוענקים לכלל עובדי ביג ארה"ב בהתאם למדיניותה נכון‬
‫ההעסקה ליום ‪ 30‬ביוני ‪ (1) :2011‬אחד עשר ימי חופשה וחמישה עשר ימי היעדרות בתשלום מדי‬
‫שנה; )‪ (2‬השתתפות בעלות ביטוח בריאות וביטוח שיניים בסך חודשי של כ‪ 680-‬דולר ארה"ב; )‪(3‬‬
‫מימון פוליסת ביטוח פיצויי עובדים בעלות של ‪ 375‬דולר ארה"ב לשנה; )‪ (4‬השתתפות בעלות‬
‫שנתית של עד ‪ 1,000‬דולר ארה"ב בגין לימודים‪ ,‬השתתפות בימי עיון או בהשתלמויות מקצועיות‪,‬‬
‫כפוף לאישור מוקדם בכתב של ביג ארה"ב; )‪ (5‬והחזר הוצאות בקשר עם עבודתה של הגב' נפתלי‬
‫ובכלל זאת‪ ,‬החזר הוצאות נסיעה ושהייה והכל בכפוף לאישור מוקדם של ביג ארה"ב‪ 24.‬בנוסף‪,‬‬
‫תהא זכאית הגב' נפתלי לבונוס שנתי בסך שלא יעלה על גובה משכורת חודשית אחת‪ ,‬בהתאם‬
‫למדיניות ביג ארה"ב‪ ,‬כפי שתהא מעת לעת‪.‬‬
‫הסכם ההעסקה יהא בתוקף למשך שלוש שנים‪ ,‬לאחריה יובא שוב לאישור האורגנים המוסמכים‬
‫על‪-‬פי דין‪ .‬כל אחד מהצדדים יהא רשאי לבטל את ההסכם בכל עת‪ ,‬ללא הודעה מוקדמת ומכל‬
‫סיבה שהיא‪.‬‬
‫לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום ‪ 30‬ביוני ‪) 2011‬אסמכתא מספר‪2011- :‬‬
‫‪ (01-197565‬ודוח מתקן שפרסמה החברה ביום ‪ 13‬ביולי ‪) 2011‬אסמכתא מספר‪2011-01- :‬‬
‫‪ ,(212070‬המובאים בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫לפרטים אודות ביטוח דירקטורים ונושאי משרה וכן אודות פטור ושיפוי דירקטורים ונושאי משרה‬
‫ובכללם בעלי שליטה בחברה‪ ,‬ראה סעיף ‪ 10.2.1‬ו‪ 10.2.2-‬להלן‪.‬‬
‫‪24‬‬
‫במסגרת הסכם ההעסקה לא נקבעה תקרה של סכום ההוצאות לו תהא זכאית הגב' נפתלי‪ ,‬אך כאמור קבלת החזר‬
‫ההוצאות כפופה לאישור מוקדם בכתב של ביג ארה"ב‪ ,‬ותהא בהתאם למדיניות ביג ארה"ב‪ ,‬כפי שתהיה מעת לעת‪.‬‬
‫‪-13-‬‬
‫‪10.2‬‬
‫עסקאות שאינן מנויות בסעיף ‪ (4)270‬לחוק החברות‪:‬‬
‫‪ 10.2.1‬ביטוח דירקטורים ונושאי משרה‬
‫הדירקטורים בחברה ונושאי המשרה שלה‪ ,‬לרבות נושאי משרה שהינם בעלי שליטה בחברה‪,‬‬
‫בוטחו במסגרת פוליסה לביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה‪ ,‬אשר אושרה על‪-‬ידי‬
‫דירקטוריון החברה והאסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה ביום ‪ 15‬במאי ‪ ,2006‬קודם‬
‫להנפקת ניירות ערך של החברה ורישומם למסחר בבורסה על‪-‬פי התשקיף הראשון והפיכתה של‬
‫החברה לחברה ציבורית‪.‬‬
‫ביום ‪ 2‬באפריל ‪ ,2008‬לאחר המלצת ועדת הביקורת מיום ‪ 21‬בינואר ‪ 2008‬ואישור דירקטוריון‬
‫החברה מיום ‪ 17‬בפברואר ‪ ,2008‬הוחלט באסיפה הכללית המיוחדת של בעלי המניות של החברה‪,‬‬
‫לאשר עדכון תנאי ביטוח אחריות הדירקטורים ונושאי המשרה אשר חודש ביום ‪ 1‬ביוני ‪2008‬‬
‫ואשר פקע ביום ‪ 30‬במאי ‪") 2009‬הפוליסה הקיימת"(‪ ,‬באופן שסכום הכיסוי הכולל יהא ‪15,000‬‬
‫אלפי דולר ארה"ב )במקום ‪ 5,000‬אלפי דולר ארה"ב( והפרמיה הכוללת לא תעלה על כ‪ 25-‬אלפי‬
‫דולר ארה"ב‪ .‬כן הוחלט כי החברה תרכוש פוליסות ביטוח לביטוח אחריות דירקטורים ונושאי‬
‫משרה‪ ,‬לאחר פקיעת הפוליסה הקיימת‪ ,‬אשר ירכשו לרבות בדרך של הארכות נוספות או חידוש‬
‫של הפוליסה הקיימת ו‪/‬או באמצעות רכישת פוליסה אחרת בכיסוי ביטוחי שלא יפחת מזה הקיים‬
‫על‪-‬פי האמור לעיל‪ ,‬בכפוף לתנאים המצטברים הבאים‪ (1) :‬רכישות הפוליסות‪ ,‬כאמור‪ ,‬יעשו‬
‫למספר תקופות ביטוח אשר לא יעלו במצטבר על חמש שנים‪ ,‬מתום פקיעת הפוליסה הקיימת‬
‫)דהיינו‪ ,‬עד יום ‪ 30‬במאי ‪ ;(2014‬ו‪ (2)-‬גבולות האחריות במסגרת פוליסה כאמור לא יעלו על ‪15,000‬‬
‫אלפי דולר ארה"ב‪ ,‬לתביעה ובמצטבר‪ ,‬והפרמיה השנתית לא תעלה על ‪ 25‬אלפי דולר ארה"ב‪.‬‬
‫בהתאם לאמור לעיל‪ ,‬מוארך תוקף הפוליסה מדי שנה בשנה נוספת‪ ,‬באופן שנכון למועד הדוח‬
‫תוקף הפוליסה הינו עד ליום ‪ 30‬במאי ‪.2013‬‬
‫ביום ‪ 29‬ביוני ‪ ,2011‬אישר דירקטוריון החברה‪ ,‬לאחר אישור ועדת הביקורת של החברה מאותו‬
‫מועד‪ ,‬את ההתקשרות בפוליסת ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה כאמור לעיל‪ ,‬לגבי בעלי‬
‫השליטה בחברה המכהנים כיו"ר דירקטוריון וכדירקטור בחברה‪ ,‬לתקופה נוספת של שלוש שנים‬
‫בהתאם לתקנה ‪1‬ב)‪ (5‬לתקנות ההקלות‪.‬‬
‫‪ 10.2.2‬פטור ושיפוי דירקטורים ונושאי משרה‬
‫ביום ‪ 15‬במאי ‪ ,2006‬קודם להנפקת ניירות ערך של החברה ורישומם למסחר בבורסה על‪-‬פי‬
‫התשקיף הראשון והפיכתה של החברה לחברה ציבורית‪ ,‬אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות‬
‫של החברה להעניק לדירקטורים ונושאי המשרה המכהנים בחברה‪ ,‬לרבות נושאי משרה שהינם‬
‫בעלי שליטה בחברה‪ ,‬דהיינו מי שכיהן מעת לעת בחברה כנושא משרה‪ ,‬כמשמעותו בחוק החברות‪,‬‬
‫לרבות היועץ המשפטי‪ ,‬מתן כתבי פטור ושיפוי‪ .‬ביום ‪ 11‬במאי ‪ ,2011‬אישרה האסיפה הכללית של‬
‫בעלי המניות של החברה‪ ,‬לאחר שהתקבל אישור דירקטוריון החברה וועדת הביקורת של החברה‬
‫ביום ‪ 5‬באפריל ‪ ,2011‬לתקן את כתבי השיפוי כאמור‪ .‬לפרטים אודות כתבי השיפוי‪ ,‬ראה הנוסח‬
‫אשר צורף כנספח ב' לדוח המיידי שפרסמה החברה ביום ‪ 5‬באפריל ‪ 2011‬בדבר זימון האסיפה‬
‫הכללית )אסמכתא מספר‪ ,(2011-01-11597 :‬המובא בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫‪10.3‬‬
‫עסקאות זניחות‬
‫‪ 10.3.1‬בהתאם להחלטות דירקטוריון החברה מיום ‪ 12‬במרס ‪ ,2009‬מיום ‪ 7‬בפברואר ‪ 2010‬ומיום ‪22‬‬
‫במרס ‪ ,2011‬אימצה החברה כללים וקווים מנחים לסיווגה של עסקה של חברה או חברה מאוחדת‬
‫שלה עם בעל עניין בה )"עסקת בעל עניין"( כעסקה זניחה כקבוע בתקנה ‪)41‬א()‪)(6‬א( לתקנות‬
‫‪-14-‬‬
‫ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(‪ ,‬התש"ע‪.2010-‬‬
‫במהלך העסקים הרגיל שלה החברה וחברות מאוחדות וקשורות שלה‪ ,‬מבצעות או עשויות לבצע‬
‫עסקאות בעלי עניין וכן התחייבויות לביצוע עסקאות בעלי עניין בקשר עם רכישת או מכירת‬
‫מוצרים או שירותים‪ ,‬לרבות אך לא רק עסקאות מן הסוגים ובעלות מאפיינים כמפורט להלן‪:‬‬
‫עסקאות לרכישה ו‪/‬או למכירה‪ ,‬שכירות ו‪/‬או השכרת נכסי מקרקעין; התקשרויות עם ספקי ציוד‬
‫לשימוש שוטף; התקשרויות עם ספקי מוצרים‪/‬שירותים שונים; התקשרויות בנוגע למתן‪/‬קבלת‬
‫שירותים שונים ובכלל זאת שירותי ייעוץ‪ ,‬הפעלה‪ ,‬ניהול וכיוצ"ב; עסקאות לרכישה‪ ,‬מכירה ו‪/‬או‬
‫שכירת ו‪/‬או השכרת מיטלטלין וטובין מבעלי עניין; עסקאות בקשר עם מבצעי שיווק‪ ,‬פרסום‬
‫והנחות ביחד עם בעלי עניין או הקשורים למוצרים של בעלי עניין; אישור פעולות שאינן חריגות‬
‫ואישור עסקאות שאינן חריגות ביחד עם גופים נוספים שלבעל השליטה עניין אישי בהם לשם‬
‫עסקה שלהם עם גורם אחר או לשם התקשרות משותפת עם גורם אחר‪.‬‬
‫דירקטוריון החברה קבע‪ ,‬כי בהעדר שיקולים איכותיים מיוחדים העולים מכלל נסיבות העניין‪,‬‬
‫עסקת בעל עניין תחשב כעסקה זניחה אם אמת המידה הרלבנטית המחושבת לעסקה )אחת או‬
‫יותר‪ ,‬כאמור להלן( הינה בשיעור של אחוז אחד )‪ (1%‬ומטה והיקפה אינו עולה על שלושה מיליון‬
‫ש"ח‪.‬‬
‫בכל עסקת בעל עניין שנבחן סיווגה כעסקה זניחה תחושב אחת או יותר מאמות המידה‬
‫הרלבנטיות לעסקה מסוימת על בסיס הדוחות הכספיים השנתיים האחרונים של החברה‪) :‬א( יחס‬
‫הכנסות‪-‬סך הכנסות נשוא עסקת בעלי העניין חלקי סך ההכנסות השנתי; )ב( יחס הוצאות‬
‫תפעוליות ‪ -‬היקף ההוצאה נשוא עסקת בעל העניין חלקי סך ההוצאות התפעוליות השנתי; )ג( יחס‬
‫רווחים ‪ -‬הרווח או ההפסד בפועל או החזוי המשויך לעסקת בעל העניין חלקי הרווח או ההפסד‬
‫השנתי הממוצע בשלוש השנים האחרונות‪ ,‬מחושב על בסיס שנים עשר רבעונים שפורסמו לגביהם‬
‫דוחות כספיים סקורים או מבוקרים; )ד( יחס נכסים ‪ -‬היקף הנכסים נשוא עסקת בעל העניין‬
‫חלקי סך הנכסים; )ה( יחס התחייבויות ‪ -‬התחייבות נשוא עסקת בעל העניין חלקי סך‬
‫ההתחייבויות‪.‬‬
‫במקרים בהם לפי שיקול דעת החברה‪ ,‬כל אמות המידה הכמותיות הנזכרות לעיל אינן רלבנטיות‬
‫לבחינת זניחותה של עסקת בעלי עניין‪ ,‬תיחשב העסקה כזניחה‪ ,‬בהתאם לאמת מידה רלבנטית‬
‫אחרת‪ ,‬שתיקבע על‪-‬ידי החברה‪ ,‬ובלבד שאמת המידה הרלבנטית המחושבת לעסקה תהיה בשיעור‬
‫של מאחוז אחד )‪ (1%‬ומטה והיקפה אינו עולה על שלושה מליון ש"ח‪.‬‬
‫בחינת השיקולים האיכותיים של עסקת בעלי עניין עשויה להוביל לסתירת החזקה בדבר זניחות‬
‫העסקה כאמור לעיל‪ .‬כך לדוגמא‪ ,‬עסקת בעלי עניין לא תיחשב בדרך כלל כזניחה אם היא נתפסת‬
‫כאירוע משמעותי על‪-‬ידי הנהלת החברה ומשמשת בסיס לקבלת החלטות ניהוליות‪ ,‬או אם‬
‫במסגרת עסקת בעלי העניין צפויים בעלי העניין לקבל טובות הנאה שיש חשיבות במסירת דיווח‬
‫עליהם בציבור‪.‬‬
‫זניחותה של עסקה תיבחן על בסיס שנתי לצורך דיווח במסגרת דוח תקופתי‪ ,‬דוחות כספיים‬
‫ותשקיף )לרבות דוח הצעת מדף(‪ ,‬תוך צירוף כלל העסקאות מאותו סוג של החברה עם בעל העניין‬
‫או עם תאגידים בשליטתו של בעל העניין‪ .‬יצוין‪ ,‬כי עסקאות נפרדות המתבצעות באופן תדיר וחוזר‬
‫מידי תקופה‪ ,‬שאין ביניהן תלות )כגון רכישת מוצרים מבעל עניין על בסיס הזמנה נקודתית וללא‬
‫שקיימת התחייבות לרכישה כאמור(‪ ,‬יבחנו על בסיס שנתי לצורך דיווח במסגרת דוח תקופתי‪,‬‬
‫דוחות כספיים ותשקיף )לרבות דוח הצעת מדף(‪ ,‬ועל בסיס העסקה המסוימת לצרכי דיווח מיידי‪.‬‬
‫עסקאות אשר מתקיימת ביניהן תלות‪ ,‬כך שבפועל הן חלק מאותה התקשרות )לדוגמא ניהול משא‬
‫‪-15-‬‬
‫ומתן מרוכז לגבי מכלול העסקאות(‪ ,‬ייבחנו כעסקה אחת‪.‬‬
‫‪.11‬‬
‫תקנה ‪ - 24‬החזקות בעלי עניין ונושאי משרה בכירה‬
‫לפרטים אודות החזקות בעלי עניין ונושאי משרה בחברה במניות החברה וניירות הערך אחרים של‬
‫החברה במועד הדוח או בתאריך סמוך למועד הדוח ככל האפשר‪ ,‬ראה דוח מיידי שפרסמה החברה‬
‫ביום ‪ 6‬בפברואר ‪) 2013‬אסמכתא מספר‪ ,(2013-01-032094 :‬המובא דוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫‪.12‬‬
‫תקנה ‪24‬א' ‪ -‬הון רשום‪ ,‬הון מונפק וניירות ערך המירים‬
‫לפרטים אודות ההון הרשום והמונפק של החברה וניירות הערך ההמירים של החברה‪ ,‬ראה ביאור‬
‫‪ 22‬לדוחות הכספיים‪.‬‬
‫‪.13‬‬
‫תקנה ‪24‬ב' ‪ -‬מרשם בעלי המניות‬
‫למרשם בעלי המניות האחרון של החברה‪ ,‬ראה קובץ נלווה למצבת הון ומרשמי ניירות הערך של‬
‫התאגיד והשינויים בה‪ ,‬כפי שפרסמה החברה בדוח מיידי מתקן ביום ‪ 31‬בדצמבר ‪) 2012‬אסמכתא‬
‫מספר‪ ,(2012-01-326109 :‬המובא בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫‪-16 -‬‬
‫תקנה ‪ - 26‬הדירקטורים של החברה‬
‫‪.14‬‬
‫מען להמצאת כתבי בי‪-‬דין‬
‫רחוב ספיר ‪ ,1‬הרצליה‬
‫רון )רוני( נפתלי‬
‫‪048351241‬‬
‫‪ 31‬בדצמבר ‪1947‬‬
‫רחוב השדות ‪ ,77‬כפר‬
‫שמריהו‬
‫רחוב התומר ‪ ,8‬סביון‬
‫נתינות‬
‫ישראלית ואמריקאית‬
‫ישראלית‬
‫ישראלית‬
‫יו"ר הדירקטוריון‬
‫דירקטור‬
‫דירקטור‬
‫חברות בועדות דירקטוריון‬
‫לא‬
‫לא‬
‫לא‬
‫חבר בוועדת כספים‬
‫והשקעות‬
‫דירקטור‪/‬ית חיצוני‪/‬ת‬
‫דירקטור‪/‬ית בלתי תלוי‪/‬ה‬
‫בעל‪/‬ת מומחיות חשבונאית‬
‫ופיננסית או כשירות‬
‫מקצועית‬
‫לא‬
‫לא‬
‫לא‬
‫לא‬
‫לא‬
‫לא‬
‫לא‬
‫לא‬
‫בעל כשירות מקצועית‬
‫בעל מומחיות‬
‫חשבונאית ופיננסית‬
‫בעל מומחיות‬
‫חשבונאית ופיננסית‬
‫עובד‪/‬ת של התאגיד‪ ,‬חברה‬
‫בת‪ ,‬חברה קשורה או של‬
‫בעל עניין‬
‫היום בו החל‪/‬ה לכהן‬
‫כדירקטור‪/‬ית בחברה‬
‫מספר זיהוי‬
‫תאריך לידה‬
‫תפקיד בחברה‬
‫השכלה‬
‫‪25‬‬
‫יהודה נפתלי‬
‫‪048351217‬‬
‫‪ 18‬באוקטובר ‪1943‬‬
‫אברהם גילת‬
‫‪030550529‬‬
‫‪ 17‬בנובמבר ‪1949‬‬
‫איתן בר זאב‬
‫‪031085665‬‬
‫‪ 26‬ביוני ‪1952‬‬
‫רחוב קרני ‪ ,1‬תל‪-‬‬
‫אביב‬
‫רחוב ספיר ‪ ,1‬הרצליה‬
‫ישראלית ואמריקאית‬
‫ישראלית‬
‫ישראלית‬
‫דירקטורית‬
‫דירקטור‬
‫דירקטור ומנכ"ל‬
‫החברה‬
‫מזל כהן בהארי‬
‫‪0548254467‬‬
‫‪ 18‬ביולי ‪1963‬‬
‫יוסף פרייברון‬
‫‪050578004‬‬
‫‪ 2‬במרס ‪1951‬‬
‫רחוב ספיר ‪ ,1‬הרצליה‬
‫עזריאל )עזרי( גונן‬
‫‪003665023‬‬
‫‪ 3‬במרס ‪1949‬‬
‫רחוב דוד שמעוני ‪,2‬‬
‫הרצליה‬
‫ישראלית‬
‫דירקטור‬
‫חברה בוועדת‬
‫הביקורת‪ ,‬בוועדת‬
‫מאזן‪ ,‬בוועדת כספים‬
‫והשקעות ובוועדת‬
‫התגמול‬
‫לא‬
‫כן‬
‫כן‬
‫כן‬
‫בעל מומחיות‬
‫חשבונאית ופיננסית‬
‫בעל מומחיות‬
‫חשבונאית ופיננסית‬
‫בעל מומחיות‬
‫חשבונאית ופיננסית‬
‫לפרטים אודות הסכם‬
‫ייעוץ אשר מכוחו‬
‫מעניק מר נפתלי‬
‫שירותים לקבוצת ביג‪,‬‬
‫ראה סעיף ‪ 8.1‬לעיל‬
‫לא‬
‫לא‬
‫לפרטים אודות הסכם‬
‫ייעוץ אשר מכוחו‬
‫מעניק מר בר זאב‬
‫שירותים לקבוצת ביג‪,‬‬
‫ראה סעיף ‪ 8.2‬לעיל‬
‫לא‬
‫לא‬
‫‪ 27‬בדצמבר ‪2004‬‬
‫‪ 26‬בדצמבר ‪2004‬‬
‫‪ 27‬בדצמבר ‪2004‬‬
‫‪ 27‬בדצמבר ‪2004‬‬
‫‪ 6‬באוקטובר ‪2009‬‬
‫‪ 6‬באוקטובר ‪2009‬‬
‫תיכונית‬
‫לתואר‬
‫לימודים‬
‫בכלכלה‬
‫ראשון‬
‫וסטטיסטיקה‪,‬‬
‫אוניברסיטת תל‪-‬אביב‬
‫בכלכלה‪,‬‬
‫‪BA‬‬
‫תל‪-‬‬
‫אוניברסיטת‬
‫אביב; ‪ MBA‬במנהל‬
‫התמחות‬
‫עסקים‪,‬‬
‫בשיווק‪ ,‬אוניברסיטת‬
‫ניו יורק‬
‫בכלכלה‪,‬‬
‫‪BA‬‬
‫האוניברסיטה‬
‫העברית בירושלים‬
‫בכלכלה‪,‬‬
‫‪BA‬‬
‫האוניברסיטה‬
‫העברית בירושלים;‬
‫‪ MBA‬במנהל עסקים‪,‬‬
‫אוניברסיטת תל‪-‬אביב‬
‫יו"ר ועדת הביקורת‬
‫ויו"ר ועדת המאזן‪,‬‬
‫חבר בוועדת התגמול‬
‫חבר בוועדת‬
‫הביקורת‪ ,‬בוועדת‬
‫מאזן‪ ,‬בוועדת כספים‬
‫והשקעות ויו"ר ועדת‬
‫התגמול‬
‫כן‬
‫כן‬
‫בעל מומחיות‬
‫חשבונאית ופיננסית‬
‫לא‬
‫‪25‬‬
‫בכלכלה‬
‫‪BA‬‬
‫וחשבונאות‪,‬‬
‫בר‪-‬‬
‫אוניברסיטת‬
‫אילן; רואה חשבון‬
‫מוסמך‬
‫‪ 29‬באוגוסט ‪2010‬‬
‫בכלכלה‬
‫‪BA‬‬
‫ובסטטיסטיקה‪,‬‬
‫האוניברסיטה‬
‫העברית בירושלים‬
‫ביום ‪ 9‬באוקטובר ‪ ,2012‬אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה את הארכת כהונתו של מר יוסף פרייבורן כדירקטור חיצוני בחברה לתקופת כהונה נוספת בת שלוש שנים החל‬
‫מיום ‪ 6‬באוקטובר ‪ .2012‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה דוח מיידי שפרסמה החברה ביום ‪ 28‬באוגוסט ‪) 2012‬אסמכתא מספר‪ (2012-01-222165 :‬וביום ‪ 9‬באוקטובר ‪) 2012‬אסמכתא מספר‪2012-01- :‬‬
‫‪ ,(249765‬המובאים בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫‪-17-‬‬
‫ייזום וייעוץ שוטף‬
‫לקבוצת ביג‬
‫ומנהל של‬
‫בעלים‬
‫בבעלותו‬
‫תאגידים‬
‫ובבעלותו החלקית‪.‬‬
‫יו"ר‬
‫בנוסף‪,‬‬
‫דירקטוריון ודירקטור‬
‫בחברות כמפורט מטה‬
‫מנכ"ל ודירקטור‬
‫במיקאל בע"מ‬
‫תאגידים נוספים בהם‬
‫מכהן‪/‬נת‬
‫הוא‪/‬היא‬
‫כדירקטור‪/‬ית‬
‫מצוקים חיפה )‪(1995‬‬
‫בע"מ‪ ,‬ביג מרכזים‬
‫מסחריים בע"מ‪,‬‬
‫חוצות רגבה בע"מ‪,‬‬
‫רגבה נכסים )‪(1992‬‬
‫בע"מ‪ ,‬ביג שער הנגב‬
‫בע"מ‪ ,‬מבוא אשדוד‬
‫בע"מ‪ ,‬ביג טייבה‬
‫בע"מ‪ ,‬מגה אור‬
‫מודיעין בע"מ‪ ,‬מרכז‬
‫מסחרי בכניסה לנצרת‬
‫)‪ (2006‬בע"מ; ‪Lanet‬‬
‫‪ ;Corporation‬ביג‬
‫‪ USA‬וביג ארה"ב‪.‬‬
‫בן‪/‬בת משפחה של בעל‬
‫עניין‬
‫אחיו של רון )רוני(‬
‫נפתלי‪ ,‬דירקטור‬
‫בחברה‬
‫שהחברה‬
‫דירקטור‪/‬ית‬
‫רואה אותו‪/‬תה כבעל‪/‬ת‬
‫חשבונאית‬
‫מומחיות‬
‫ופיננסית לצורך עמידה‬
‫במספר המזערי שקבע‬
‫הדירקטוריון לפי סעיף‬
‫‪)92‬א()‪ (12‬לחוק החברות‪,‬‬
‫התשנ"ט‪1999-‬‬
‫לא‬
‫עיסוק בחמש‬
‫האחרונות‬
‫השנים‬
‫מנכ"ל החברה ומנכ"ל‬
‫ביג ‪USA‬‬
‫יועצת פיננסית לגופים‬
‫מוסדיים ופרטיים‬
‫יו"ר דירקטוריון פעיל‬
‫במעיינות עדן בע"מ‪,‬‬
‫‪Eden Springs B.V.‬‬
‫ו‪Eden Springs -‬‬
‫‪.Europe B.V‬‬
‫דירקטור בחברות‬
‫מיקאל בע"מ‪ ,‬אדתום‬
‫בע"מ‪ ,‬ננרג'י מערכות‬
‫בע"מ‪ ,‬ננרג'י תאי דלק‬
‫בע"מ‪ ,‬עומרים )חצור(‬
‫בע"מ‪ ,‬ווב פיק –‬
‫החזקות אינטרנטיות‬
‫בע"מ ו‪-‬טרייסנס‬
‫מערכות בע"מ‪.‬‬
‫מנכ"ל ודירקטור‬
‫במיקאל בע"מ‪,‬‬
‫דירקטור בחברת‬
‫טרייסנס מערכות‬
‫בע"מ ודירקטור‬
‫בחברת טרייפוד בע"מ‬
‫מצוקים חיפה )‪(1995‬‬
‫בע"מ‪ ,‬ביג ‪ ,USA‬ביג‬
‫מסחריים‬
‫מרכזים‬
‫בע"מ‪ ,‬חוצות רגבה‬
‫בע"מ‪ ,‬רגבה נכסים‬
‫)‪ (1992‬בע"מ‪ , ,‬ביג‬
‫דלק נדל"ן בע"מ‪ ,‬ביג‬
‫שער הנגב בע"מ‪ ,‬ביג‬
‫מגה אור עפולה בע"מ‪,‬‬
‫ביג מגה אור קריית גת‬
‫בע"מ‪ ,‬מרכז מסחרי‬
‫בכניסה לנצרת )‪(2006‬‬
‫בע"מ‪ ,‬מבוא אשדוד‬
‫בע"מ‪ ,‬שער רכבת‬
‫אשדוד בע"מ‪ ,‬ביג‬
‫טייבה בע"מ‪ ,‬בן ישי‬
‫את אלי – קסטינה‬
‫בע"מ‪ ,‬לב קסטינה‬
‫בע"מ‪ ,‬קניאל תעשיות‬
‫אריזה בע"מ‪ ,‬קניאל‬
‫אריזות משקה בע"מ‪,‬‬
‫מגה אור מודיעין‬
‫בע"מ ותמר ואיתן‬
‫אחזקות בע"מ‪.‬‬
‫אחיו של יהודה נפתלי‪,‬‬
‫יו"ר דירקטוריון‬
‫החברה‬
‫לא‬
‫לא‬
‫כן‬
‫כן‬
‫כן‬
‫וחבר‬
‫מנכ"ל‬
‫דירקטוריון בישפרו‬
‫ישראלית‬
‫חברה‬
‫להשכרת מבנים בע"מ‬
‫דירקטור ויועץ עצמאי‬
‫דירקטורית חיצונית‬
‫בנטו מ‪.‬ע‪ .‬אחזקות‬
‫בע"מ‬
‫דירקטור בפרמיו‬
‫השקעות בע"מ‬
‫דירקטור במפעל‬
‫חוליות קיבוץ שדה‬
‫נחמיה‬
‫לא‬
‫לא‬
‫לא‬
‫כן‬
‫לא‬
‫לא‬
‫‪-18 -‬‬
‫‪.15‬‬
‫תקנה ‪26‬א' ‪ -‬נושאי משרה בכירה‬
‫שם‬
‫מספר‬
‫זיהוי‬
‫תאריך‬
‫לידה‬
‫מועד תחילת‬
‫כהונה‬
‫תפקיד שהוא ממלא‬
‫בחברה‪ ,‬בחברה בת‬
‫של החברה‪ ,‬או בבעל‬
‫עניין בה‬
‫בן משפחה‬
‫של נושא‬
‫משרה‬
‫בכירה אחר‬
‫או של בעל‬
‫עניין בחברה‬
‫ישראל‬
‫יעקבי‬
‫‪054327283‬‬
‫‪ 23‬ביוני‬
‫‪1956‬‬
‫‪ 1‬במאי‬
‫‪2005‬‬
‫משנה למנכ"ל‪ ,‬אחראי‬
‫על תחום הכספים‬
‫בחברה‪ .‬דירקטור‪,‬‬
‫משנה למנכ"ל‬
‫ואחראי על תחום‬
‫הכספים בביג ‪USA‬‬
‫לא‬
‫קרן כהן‬
‫‪027963305‬‬
‫‪3‬‬
‫בפברואר‬
‫‪1971‬‬
‫‪ 5‬בפברואר‬
‫‪2006‬‬
‫יועצת משפטית של‬
‫קבוצת ביג‬
‫לא‬
‫אסף נגר‬
‫‪034401505‬‬
‫‪6‬‬
‫באוקטובר‬
‫‪1977‬‬
‫‪ 22‬במרס‬
‫‪2011‬‬
‫סמנכ"ל כספים‬
‫לא‬
‫השכלה‬
‫עיסוק ב‪ 5-‬השנים‬
‫האחרונות‬
‫‪ BA‬בכלכלה‪,‬‬
‫האוניברסיטה העברית‬
‫בירושלים‪ MA ,‬במנהל‬
‫עסקים‪ ,‬אוניברסיטת‬
‫בר‪-‬אילן‬
‫משנה למנכ"ל‬
‫החברה ואחראי על‬
‫תחום הכספים‬
‫‪ LLB‬במשפטים‪,‬‬
‫המסלול האקדמי של‬
‫המכללה למנהל‬
‫‪ BA‬במנהל עסקים‬
‫התמחות בחשבונאות ו‪-‬‬
‫‪ MBA‬במנהל עסקים‪,‬‬
‫התמחות במימון‪ .‬רו"ח‬
‫מוסמך‪ ,‬המסלול‬
‫האקדמי של המכללה‬
‫למנהל‬
‫יועצת משפטית‬
‫בקבוצת ביג‬
‫סמנכ"ל ואחראי‬
‫תחום החשבות של‬
‫קבוצת ביג‪ .‬חשב‬
‫בקבוצת ביג‬
‫ליאור‬
‫פרומוביץ‬
‫‪056127483‬‬
‫‪26‬‬
‫בדצמבר‬
‫‪1959‬‬
‫‪ 16‬בנובמבר‬
‫‪2006‬‬
‫מבקר פנימי‬
‫לא‬
‫‪ BA‬בכלכלה‬
‫ובחשבונאות‬
‫בעל משרד רו"ח‬
‫פעיל‬
‫חי גאליס‬
‫‪038312880‬‬
‫‪ 5‬בינואר‬
‫‪1976‬‬
‫‪ 1‬במרס‬
‫‪2009‬‬
‫סמנכ"ל ניהול ותפעול‬
‫לא‬
‫‪ BA‬ו‪ MBA-‬במנהל‬
‫עסקים‪ ,‬התמחות‬
‫בשיווק‪ ,‬אוניברסיטת‬
‫מנצ'סטר‪ -‬הקריה‬
‫האקדמית‬
‫סמנכ"ל ניהול‬
‫ותפעול‪ ,‬מנהל‬
‫המרכזים בקבוצת‬
‫ביג‬
‫מילשטיין‬
‫יהודה‬
‫ארז‬
‫‪022981815‬‬
‫‪ 25‬ביוני‬
‫‪1967‬‬
‫נובמבר‬
‫‪2007‬‬
‫סמנכ"ל בינוי‬
‫לא‬
‫‪ B.Sc‬בהנדסה אזרחית‬
‫סמנכ"ל בינוי מ‬
‫ומהנדס ראשי‬
‫בקבוצת ביג‬
‫‪.16‬‬
‫תקנה ‪26‬ב' ‪ -‬מורשה חתימה של התאגיד‬
‫נכון למועד הדוח‪ ,‬לא קיימים מורשי חתימה עצמאיים לחברה‪.‬‬
‫‪.17‬‬
‫תקנה ‪ - 27‬רואה חשבון של החברה‬
‫קוסט פורר גבאי את קסירר‪ ,‬רחוב עמינדב ‪ ,3‬תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫‪.18‬‬
‫תקנה ‪ - 28‬שינוי בתזכיר או בתקנון‬
‫בשנת הדוח לא חל שינוי בתקנון של החברה‪ .‬לפרטים אודות תקנון החברה המעודכן למועד הדוח‪,‬‬
‫ראה דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום ‪ 7‬באוגוסט ‪) 2011‬אסמכתא מספר‪,(2011-01-233451 :‬‬
‫המובא בדוח זה בדרך של הפניה‪.‬‬
‫‪.19‬‬
‫תקנה ‪ - 29‬המלצות והחלטות הדירקטורים‬
‫המלצות הדירקטורים בפני האסיפה הכללית‪ ,‬והחלטותיהם שאינן טעונות אישור האסיפה‬
‫הכללית בדבר‪:‬‬
‫‪ 19.1.1‬תשלום דיבידנד או ביצוע חלוקה‪ ,‬כהגדרתה בחוק החברות‪ ,‬בדרך אחרת או חלוקת מניות הטבה‪:‬‬
‫בימים ‪ 20‬במרס ‪ 2012‬ו‪ 27-‬בנובמבר ‪ ,2012‬החליט דירקטוריון החברה על חלוקת ‪ 15,000,000‬ש"ח‬
‫ו‪ 45,000,000-‬ש"ח‪ ,‬בהתאמה‪ ,‬דיבידנדים לבעלי המניות של החברה‪ .‬לפרטים נוספים‪ ,‬ראה סעיף ‪4‬‬
‫לפרק ‪ 1‬לדוח‪.‬‬
‫‪-19-‬‬
‫‪ 19.1.2‬שינוי ההון הרשום או המונפק של החברה‪:‬‬
‫אין‪.‬‬
‫‪ 19.1.3‬שינוי תזכיר או תקנון החברה‪:‬‬
‫בשנת הדוח לא חל שינוי בתקנון של החברה‪ ,‬כמפורט בסעיף ‪ 18‬לעיל‪.‬‬
‫‪ 19.1.4‬פדיון ניירות ערך בני פדיון‪ ,‬כמשמעותם בסעיף ‪ 312‬לחוק החברות‪:‬‬
‫אין‪.‬‬
‫‪ 19.1.5‬פדיון מוקדם של אגרות חוב‪:‬‬
‫אין‪.‬‬
‫‪ 19.1.6‬עסקה שאינה בהתאם לתנאי השוק בין החברה לבעל עניין בה‪:‬‬
‫אין‪.‬‬
‫‪ 19.1.7‬החלטות אסיפה כללית שלא בהתאם להמלצות הדירקטורים‪:‬‬
‫אין‪.‬‬
‫‪ 19.1.8‬אסיפות כלליות מיוחדות‪:‬‬
‫אין‪.‬‬
‫‪.20‬‬
‫תקנה ‪29‬א'‪ -‬החלטות החברה‬
‫‪20.1‬‬
‫אישור פעולות נושא משרה לפי סעיף ‪ 255‬לחוק החברות‪:‬‬
‫אין‪.‬‬
‫‪20.2‬‬
‫פעולה של נושא משרה לפי סעיף ‪)254‬א( לחוק החברות אשר לא אושרה‪ ,‬בין אם הובאה לאישור‬
‫לפי סעיף ‪ 255‬לחוק החברות ובין אם לאו‪:‬‬
‫אין‪.‬‬
‫‪20.3‬‬
‫עסקאות חריגות הטעונות אישורים מיוחדים לפי סעיף ‪ (1)270‬לחוק החברות‪:‬‬
‫ראה סעיף ‪ 8.6.2‬לעיל‪.‬‬
‫‪20.4‬‬
‫פטור‪ ,‬ביטוח או התחייבות לשיפוי לנושא משרה‪ ,‬שבתוקף בתאריך הדוח‪:‬‬
‫ראה סעיפים ‪ 10.2.1‬ו‪ 10.2.2-‬לעיל‪.‬‬
‫יהודה נפתלי‬
‫איתן בר זאב‬
‫יו"ר דירקטוריון‬
‫מנכ"ל החברה ודירקטור‬
‫תאריך‪ 24 :‬במרס‪2013 ,‬‬
‫‪-20-‬‬
‫פרק ‪ - 5‬שאלון ממשל תאגידי‬
‫ביג מרכזי קניות בע"מ‬
‫שאלון ממשל תאגידי‬
‫)הנחיה לפי סעיף ‪36‬א לחוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח‪) 1968-‬להלן‪" :‬החוק"((‬
‫הגדרות‬
‫בהנחיה זו‪-‬‬
‫"בעל עניין"‪" ,‬דירקטור בלתי תלוי"‪" ,‬דירקטור חיצוני"‪" ,‬ועדת דירקטוריון"‪" ,‬חברה ציבורית"‪" ,‬ענין אישי"‪" ,‬עסקה"‪" ,‬פעולה"‪" ,‬קרוב"‪" ,‬שליטה"‪,‬‬
‫"תקנון" ‪ -‬כהגדרתם בסעיף ‪ 1‬לחוק החברות;‬
‫"דוח תקופתי"‪ -‬כמשמעות המונח בפרק ב' לתקנות הדוחות;‬
‫"דוח רבעוני"‪ -‬כמשמעות המונח בפרק ד' לתקנות הדוחות;‬
‫"הוועדה"‪" ,‬הצהרה"‪" ,‬ועדה לבחינת הדוחות הכספיים"‪ -‬כמשמעותם בתקנות אישור הדוחות הכספיים;‬
‫"זיקה"‪ -‬כמשמעות המונח בסעיף ‪ 240‬לחוק החברות;‬
‫"חוק החברות"‪ -‬חוק החברות‪ ,‬התשנ"ט‪;1999-‬‬
‫"חוק ניירות ערך" ‪ -‬חוק ניירות ערך‪ ,‬התשכ"ח‪;1968-‬‬
‫"כשירות מקצועית"‪" ,‬מומחיות חשבונאית ופיננסית" ‪ -‬כמשמעותם בתקנות החברות )תנאים ומבחנים לדירקטור בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית‬
‫ולדירקטור בעל כשירות מקצועית(‪ ,‬התשס"ו‪;2005-‬‬
‫"מבטח"‪" ,‬שנת הדיווח"‪ -‬כהגדרתם בתקנות הדוחות;‬
‫‪ 1‬‬
‫"נושא משרה בכירה" ‪ -‬כהגדרתו בסעיף ‪)37‬ד( לחוק ניירות ערך;‬
‫"שליטה"‪" ,‬בעל שליטה"‪ -‬כמשמעותם בסעיף ‪ 1‬או ‪ 268‬לחוק החברות‪ ,‬לפי העניין;‬
‫"שנת הדיווח"‪ -‬משמעה מיום ‪ 1‬בינואר ‪ 2012‬ועד ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪;2012‬‬
‫"תאגיד"‪ -‬תאגיד מדווח שהנו בגדר חברה ציבורית כמשמעות המונח בחוק החברות )ובכלל זה תאגיד בנקאי ומבטח שהנם בגדר חברה ציבורית(‪ ,‬או בגדר‬
‫תאגיד זר;‬
‫"תאגיד בנקאי"‪ -‬כהגדרתו בחוק ניירות ערך;‬
‫"תאגיד זר"‪ -‬חברה שהתאגדה מחוץ לישראל ומניותיה הוצעו לציבור בישראל‪ ,‬כאמור בסעיף ‪39‬א לחוק ניירות ערך;‬
‫"תקנות אישור הדוחות הכספיים"‪ -‬תקנות החברות )הוראות ותנאים לעניין הליך אישור הדוחות הכספיים(‪ ,‬התש"ע – ‪;2010‬‬
‫"תקנות הדוחות"‪ -‬תקנות ניירות ערך )דו"חות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬התש"ל‪.1970-‬‬
‫שאלון ממשל תאגידי‬
‫במסגרת שאלון זה תשומת לב כי ‪-‬‬
‫)‪ (1‬השאלון ערוך במתכונת שבה תשובה "נכון" לגבי כל אחת מן השאלות מהווה אינדיקציה חיובית לקיומו של ממשל תאגידי תקין‪ ,‬ולהיפך‪ .‬תשובה "נכון" תסומן במשבצת הרלוונטית באמצעות –√ ותשובה "לא‬
‫נכון" תסומן באמצעות‪ ;X -‬למען הסר ספק יובהר כי השאלון אינו בא למצות את כל היבטי הממשל התאגידי הרלוונטיים לתאגיד‪ ,‬אלא עוסק במספר היבטים בלבד; לצורך קבלת מידע נוסף )ולפי העניין(‪ ,‬יש‬
‫לעיין בדיווחים השוטפים של התאגיד‪ .‬‬
‫)‪" (2‬שנת הדיווח" משמעה מיום ‪ 1‬בינואר ‪ 2012‬ועד ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪;2012‬‬
‫)‪ (3‬לצד כל שאלה מצוינת המסגרת הנורמטיבית‪ .‬במקרה שהשאלה מתייחסת להוראת חובה מצוין הדבר במפורש; ‪ ‬‬
‫)‪ (4‬במקרה שתאגיד מבקש להוסיף מידע העשוי להיות חשוב למשקיע סביר בקשר עם תשובותיו בשאלון‪ ,‬יוכל לעשות כן במסגרת הערות סיום לשאלון‪ ,‬תוך הפניה מן השאלה הרלוונטית‪.‬‬
‫‪ 2‬‬
‫עצמאות הדירקטוריון ‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫לא נכון ‪ ‬‬
‫נכון‬
‫‪ .1‬‬
‫‪ ‬‬
‫בכל שנת הדיווח כיהנו בתאגיד שני דירקטורים חיצוניים או יותר‪.‬‬
‫בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהנו שני דירקטורים חיצוניים אינה עולה על ‪ 90‬ימים‪ ,‬כאמור‬
‫בסעיף ‪363‬א‪).‬ב()‪ (10‬לחוק החברות‪ ,‬ואולם בכל תשובה שהיא )נכון‪/‬לא נכון( תצוין תקופת הזמן )בימים( בה לא כיהנו‬
‫בתאגיד שני דירקטורים חיצוניים או יותר בשנת הדיווח )ובכלל זה גם תקופת כהונה שאושרה בדיעבד‪ ,‬תוך הפרדה בין‬
‫הדירקטורים החיצונים השונים(‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫מסגרת נורמטיבית‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיף ‪ 239‬לחוק החברות ‪ ‬‬
‫דירקטור א'‪ :‬יוסף פרייברון‪.‬‬
‫דירקטור ב'‪ :‬עזריאל )עזרי( גונן‪.‬‬
‫מספר הדירקטורים החיצוניים המכהנים בתאגיד נכון למועד פרסום שאלון זה‪.2 :‬‬
‫‪.2‬‬
‫א‪.‬‬
‫מספר הדירקטורים הבלתי תלויים המכהנים בתאגיד נכון למועד פרסום שאלון זה‪) 1 :‬ראה הערה מס' ‪ 1‬בשולי‬
‫השאלון(‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫נכון למועד פרסום שאלון זה‪-‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאגיד שיש בו בעל שליטה או מי שמחזיק בדבוקת שליטה )בסעיף זה ‪ -‬בעל שליטה( ‪ -‬שליש מבין‬
‫חברי הדירקטוריון‪ ,‬לפחות‪ ,‬בלתי תלויים‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאגיד שאין בו בעל שליטה‪ -‬רוב חברי הדירקטוריון בלתי תלויים‪.‬‬
‫‪ 3‬‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫חוק החברות ‪ -‬סעיף ‪1‬‬
‫לתוספת הראשונה )הוראות‬
‫ממשל תאגידי מומלצות(‪,‬‬
‫ותקנה ‪)10‬ב()‪9‬א( ו‪)48-‬ג()‪9‬א(‬
‫לתקנות הדוחות ‪ ‬‬
‫ג‪.‬‬
‫התאגיד קבע בתקנון כי יכהן בו שיעור‪/ 1‬מספר מינימאלי של דירקטורים בלתי תלויים‪.‬‬
‫‪X‬‬
‫אם תשובתכם הינה "נכון" יצוין‪-‬‬
‫‪ ‬‬
‫שיעור‪/‬מספר הדירקטורים הבלתי תלויים שנקבע בתקנון‪._____ :‬‬
‫התאגיד עמד בפועל בהוראת התקנון בשנת הדיווח )לענין כהונת דירקטורים בלתי תלויים(‪:‬‬
‫כן‬
‫לא‬
‫)יש לסמן ‪ x ‬במשבצת המתאימה(‪.‬‬
‫‪ .3‬‬
‫בשנת הדיווח נערכה בדיקה עם הדירקטורים החיצוניים )והדירקטורים הבלתי תלויים( ונמצא כי הם קיימו בשנת‬
‫הדיווח את הוראת סעיף ‪)240‬ב( ו‪)-‬ו( לחוק החברות לעניין היעדר זיקה של הדירקטורים החיצוניים )והבלתי תלויים(‬
‫המכהנים בתאגיד וכן מתקיימים בהם התנאים הנדרשים לכהונה כדירקטור חיצוני )או בלתי תלוי(‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫סעיפים ‪)240‬ב(‪245 ,241 ,‬א‪.‬‬
‫ו‪ 246 -‬לחוק החברות ‪ ‬‬
‫אם תשובתכם הינה "נכון" ‪ -‬יצוין הגורם שערך את הבדיקה האמורה‪ :‬היועצים המשפטיים של החברה‪.‬‬
‫‪ .4‬‬
‫כל הדירקטורים אשר כיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח‪ ,‬אינם כפופים‪ 2‬למנהל הכללי‪ ,‬במישרין או בעקיפין )למעט‬
‫דירקטור שהוא נציג עובדים‪ ,‬אם קיימת בתאגיד נציגות לעובדים(‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי‪ ,‬הדירקטור כפוף למנהל הכללי כאמור( ‪ -‬יצוין מספר הדירקטורים שלא עמדו‬
‫במגבלה האמורה‪ ._____ :‬‬
‫‪ .5‬‬
‫‪ ‬‬
‫טרם התחלת כל ישיבת דירקטוריון ביקש התאגיד מכל הדירקטורים המשתתפים בדיון ו‪/‬או בהצבעה כאמור‪ ,‬גילוי לגבי‬
‫‪3‬‬
‫קיומו של עניין אישי ו‪/‬או ניגוד עניינים שלהם בנושא שעל סדר יומה של הישיבה‪ ,‬לפי העניין‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫בנוסף‪ ,‬יצוין האם דירקטורים שהודיעו על קיומו של ענין אישי ו‪/‬או ניגוד עניינים‪ ,‬השתתפו בדיון ו‪/‬או בהצבעה כאמור‬
‫)למעט דיון ו‪/‬או הצבעה שלרוב הדירקטוריון היה עניין אישי כאמור בסעיף ‪)278‬ב( לחוק החברות(‪:‬‬
‫כן‪ .‬שיעור הדירקטורים כאמור שהשתתפו בדיון ו‪/‬או בהצבעה‪._____ :‬‬
‫)יש להוסיף שורות נוספות לפי מספר הדיונים‪/‬הצבעות שהיו בשנת הדיווח(‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ 1‬בשאלון זה "שיעור"‪ -‬מספר מסוים מתוך כל הדירקטורים‪ .‬כך‪ ,‬לדוגמה‪ ,‬בתאגיד בו נקבע שיעור של שליש דירקטורים בלתי תלויים יצוין ‪.1/3‬‬
‫‪ 2‬עצם כהונה כדירקטור בתאגיד מוחזק‪ ,‬לא ייחשב כ"כפיפות" לעניין שאלה זו‪.‬‬
‫‪ 3‬בשנת היישום לראשונה‪ ,‬תאגיד רשאי שלא לענות על שאלה זו‪.‬‬
‫‪ 4‬‬
‫חוק החברות ‪ -‬סעיף ‪3‬‬
‫לתוספת הראשונה )הוראות‬
‫ממשל תאגידי מומלצות(‬
‫‪ ‬‬
‫סעיפים ‪ 269 ,255‬ו‪278 -‬‬
‫לחוק החברות ‪ ‬‬
‫‪ .6‬‬
‫‪ ‬לא‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫בשנת הדיווח‪ ,‬לא סירב הדירקטוריון להעמיד שירותי ייעוץ מקצועי על חשבון התאגיד‪ ,‬בהתאם לבקשת דירקטור לפי‬
‫סעיף ‪)266‬א( לחוק החברות‪ ,‬ככל שנתבקש לכך‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי‪ ,‬הדירקטוריון סירב כאמור( – יפורטו נימוקי הדירקטור לבקשה ונימוקי‬
‫הדירקטוריון לאי‪-‬היענות לבקשה‪ ,‬או לחלופין תינתן הפנייה לדיווח המיידי בו ניתן גילוי לאמור‪._____ :‬‬
‫‪ ‬‬
‫סעיף ‪)266‬א( לחוק החברות ‪ ‬‬
‫‪ ‬לא רלוונטי )הדירקטוריון לא נתבקש כאמור(‪ .‬‬
‫‪.7‬‬
‫בעל השליטה )לרבות קרובו ו‪/‬או מי מטעמו(‪ ,‬שאינו דירקטור או נושא משרה בכירה אחר בתאגיד‪ ,‬לא נכח בישיבות‬
‫הדירקטוריון שהתקיימו בשנת הדיווח‪.‬‬
‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי‪ ,‬בעל שליטה ו‪/‬או קרובו ו‪/‬או מי מטעמו שאינו חבר דירקטוריון ו‪/‬או נושא משרה‬
‫בכירה בתאגיד נכח בישיבות הדירקטוריון כאמור( – יצוינו הפרטים הבאים לגבי נוכחות האדם הנוסף בישיבות‬
‫הדירקטוריון כאמור‪:‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫סעיף ‪ 106‬לחוק החברות‬
‫‪ ‬‬
‫זהות‪._____ :‬‬
‫תפקיד‪._____ :‬‬
‫פירוט הזיקה לבעל השליטה )אם מי שנכח אינו בעל השליטה עצמו(‪._____ :‬‬
‫האם היה זה לשם הצגת נושא מסוים‪:‬‬
‫כן‬
‫לא‬
‫)יש לסמן ‪ x ‬במשבצת המתאימה(‬
‫שיעור נוכחותו בישיבות הדירקטוריון שהתקיימו בשנת הדיווח‪._____ :‬‬
‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ 5‬‬
‫כ שירות וכישורי הדירקטורים‬
‫נכון ‪ ‬‬
‫‪ .8‬‬
‫‪ ‬‬
‫בתקנון התאגיד לא קיימת הוראה המגבילה את האפשרות לסיים מיידית את כהונתם של כלל הדירקטורים בתאגיד‪,‬‬
‫שאינם דירקטורים חיצוניים )לעניין זה – קביעה ברוב רגיל אינה נחשבת מגבלה(‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫לא נכון‬
‫‪ ‬‬
‫סעיפים ‪ 85‬ו‪ 222 -‬לחוק‬
‫החברות‪ ,‬סעיף ‪46‬ב‪ .‬לחוק‬
‫ניירות ערך ‪ ‬‬
‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי‪ ,‬קיימת מגבלה כאמור( יצוין –‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ .9‬‬
‫‪ ‬‬
‫א‪.‬‬
‫פרק הזמן שנקבע בתקנון לכהונת דירקטור‪._____ :‬‬
‫ב‪.‬‬
‫הרוב הדרוש שנקבע בתקנון לסיום כהונתם של הדירקטורים‪._____ :‬‬
‫ג‪.‬‬
‫מנין חוקי שנקבע בתקנון באסיפה הכללית לשם סיום כהונתם של הדירקטורים‪._____ :‬‬
‫ד‪.‬‬
‫הרוב הדרוש לשינוי הוראות אלו בתקנון‪._____ :‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫כל הדירקטורים שכיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח הצהירו עובר למועד זימון האסיפה הכללית שעל סדר יומה היה‬
‫מינוים‪ ,‬כי יש להם הכישורים הדרושים )תוך פירוטם( והיכולת להקדיש את הזמן הראוי לשם ביצוע תפקידם וכי לא‬
‫מתקיימות לגביהם ההגבלות האמורות בסעיפים ‪ 226‬ו‪ 227 -‬לחוק החברות‪ ,‬ולעניין דירקטור בלתי תלוי מתקיים בהם‬
‫גם האמור בפסקאות )‪ (1‬ו‪ (2)-‬להגדרה "דירקטור בלתי תלוי" שבסעיף ‪ 1‬לחוק החברות‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיפים ‪224‬א‪.‬ו‪224 -‬ב‪.‬‬
‫לחוק החברות ‪ ‬‬
‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" ‪ -‬יצוינו שמות הדירקטורים שלא התקיים האמור לגביהם‪ ._____ :‬‬
‫‪ .10‬‬
‫מסגרת נורמטיבית‬
‫לתאגיד יש תוכנית הכשרה לדירקטורים חדשים‪ ,‬בתחום עסקי התאגיד ובתחום הדין החל על התאגיד והדירקטורים‪,‬‬
‫וכן תכנית המשך להכשרת דירקטורים מכהנים‪ ,‬המותאמת‪ ,‬בין השאר‪ ,‬לתפקיד שהדירקטור ממלא בתאגיד‪.‬‬
‫אם תשובתכם הינה "נכון"‪ -‬יצוין האם התוכנית הופעלה בשנת הדיווח‪:‬‬
‫‪ 6‬‬
‫‪X‬‬
‫‪ ‬‬
‫חוק החברות – סעיף ‪) 4‬א(‬
‫לתוספת הראשונה )הוראות‬
‫ממשל תאגידי מומלצות( ‪ ‬‬
‫כן‬
‫לא‬
‫)יש לסמן ‪ x ‬במשבצת המתאימה( ‪ ‬‬
‫‪ .11‬‬
‫‪ .12‬‬
‫יו"ר הדירקטוריון )או אדם אחר שמינה הדירקטוריון( אחראי על הטמעת הוראות הממשל התאגידי החלות על התאגיד‪,‬‬
‫ופעל לעדכון הדירקטורים בנושאים הקשורים בממשל תאגידי במהלך שנת הדיווח‪] .‬אם הדירקטוריון מינה אדם אחר‬
‫לתפקיד האחראי )חלף יו"ר הדירקטוריון(‪ ,‬נא ציינו את שמו ותפקידו‪ ._____ :‬‬
‫א‪ .‬‬
‫בתאגיד נקבע מספר מזערי נדרש של דירקטורים בדירקטוריון שעליהם להיות בעלי מומחיות חשבונאית‬
‫ופיננסית‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫חוק החברות – סעיף ‪) 4‬ב(‬
‫לתוספת הראשונה )הוראות‬
‫ממשל תאגידי מומלצות( ‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיף ‪)92‬א()‪ (12‬לחוק‬
‫החברות ‪ ‬‬
‫אם תשובתכם הינה "נכון" – יצוין המספר המזערי שנקבע‪ .1 :‬‬
‫ב‪.‬‬
‫בכל שנת הדיווח כיהנו בתאגיד‪ ,‬בנוסף לדירקטור החיצוני בעל המומחיות החשבונאית ופיננסית‪ ,‬דירקטורים‬
‫נוספים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית במספר שאותו קבע הדירקטוריון‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהנו דירקטורים נוספים בעלי מומחיות חשבונאית‬
‫ופיננסית אינה עולה על ‪ 60‬ימים‪ ,‬ואולם בכל תשובה שהיא )נכון‪/‬לא נכון( תצוין תקופת הזמן )בימים( בה לא‬
‫כיהנו בתאגיד דירקטורים כאמור‪._____ :‬‬
‫סעיף ‪)219‬ד( לחוק החברות ‪ ‬‬
‫מספר הדירקטורים שכיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח‪:‬‬
‫ג‪.‬‬
‫בעלי כשירות חשבונאית ופיננסית‪.6 :‬‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫בעלי כשירות מקצועית‪.1 :‬‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫במקרה שהיו שינויים במספר הדירקטורים כאמור בשנת הדיווח‪ ,‬יינתן הנתון של המספר הנמוך ביותר )למעט‬
‫בתקופת זמן של ‪ 60‬ימים מקרות השינוי( של דירקטורים מכל סוג שכיהנו בשנת הדיווח‪.‬‬
‫‪ .13‬‬
‫א‪.‬‬
‫במועד מינוי דירקטור חיצוני בשנת הדיווח‪ ,‬קוימה הוראת סעיף ‪)239‬ד( לחוק החברות לענין גיוון הרכב‬
‫הדירקטוריון משני המינים‪.‬‬
‫לא רלוונטי )לא מונה דירקטור חיצוני בשנת הדיווח(‬
‫סעיפים ‪)92‬א()‪)219 ,(12‬ד(‪,‬‬
‫‪)240‬א‪ (1‬לחוק החברות‪,‬‬
‫תקנה ‪)10‬ב()‪)(9‬א( ו‪)48-‬ג()‪(9‬‬
‫לתקנות הדוחות‬
‫‪ ‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיף ‪)239‬ד( לחוק החברות ‪ ‬‬
‫‪ 7‬‬
‫בכל שנת הדיווח כלל הרכב הדירקטוריון חברים משני המינים‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" – יצוין פרק הזמן )בימים( בו לא התקיים האמור‪._____ :‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫חוק החברות – סעיף ‪2‬‬
‫לתוספת הראשונה )הוראות‬
‫ממשל תאגידי מומלצות(‬
‫בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהנו דירקטורים משני המינים אינה עולה על ‪ 60‬ימים‪,‬‬
‫ואולם בכל תשובה שהיא )נכון‪/‬לא נכון( תצוין תקופת הזמן )בימים( בה לא כיהנו בתאגיד דירקטורים משני‬
‫המינים‪._____ :‬‬
‫מספר הדירקטורים מכל מין המכהנים בדירקטוריון התאגיד נכון למועד פרסום שאלון זה‪:‬‬
‫ג‪.‬‬
‫גברים‪ ,6 :‬נשים‪.1 :‬‬
‫‪ 8‬‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫ישיבות הדירקטוריון )וכינוס אסיפה כללית( ‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪.14‬‬
‫‪ ‬‬
‫נכון ‪ ‬‬
‫לא נכון ‪ ‬‬
‫מסגרת נורמטיבית‬
‫_____‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫סעיפים ‪ 98 , 97‬ו‪224 -‬א‪.‬‬
‫לחוק החברות ‪ ‬‬
‫מספר ישיבות הדירקטוריון שהתקיימו במהלך כל רבעון בשנת הדיווח‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫רבעון ראשון )שנת ‪:(2012‬‬
‫רבעון שני‪:‬‬
‫רבעון שלישי‪:‬‬
‫רבעון רביעי‪:‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.2‬‬
‫לצד כל אחד משמות הדירקטורים שכיהנו בתאגיד במהלך שנת הדיווח‪ ,‬יצוין שיעור השתתפותו בישיבות‬
‫הדירקטוריון )בס"ק זה ‪ -‬לרבות ישיבות ועדות הדירקטוריון בהן הוא חבר‪ ,‬וכמצוין להלן( שהתקיימו במהלך‬
‫שנת הדיווח )ובהתייחס לתקופת כהונתו(‪:‬‬
‫)יש להוסיף שורות נוספות לפי מספר הדירקטורים(‪.‬‬
‫שם הדירקטור‬
‫יהודה נפתלי‬
‫שיעור‬
‫השתתפותו‬
‫בישיבות‬
‫הדירקטוריון‬
‫שיעור‬
‫השתתפותו‬
‫בישיבות ועדת‬
‫ביקורת )לגבי‬
‫דירקטור החבר‬
‫בוועדה זו(‬
‫שיעור‬
‫השתתפותו‬
‫בישיבות הועדה‬
‫לבחינת הדוחות‬
‫כספיים )לגבי‬
‫דירקטור החבר‬
‫בוועדה זו(‬
‫שיעור השתתפותו בישיבות‬
‫ועדות דירקטוריון נוספות בהן‬
‫הוא חבר )תוך ציון שם הועדה(‬
‫_____‬
‫‪ 12‬ישיבות‬
‫מתוך ‪12‬‬
‫)‪(100%‬‬
‫‪ ‬‬
‫רון )רוני( נפתלי‬
‫‪ 10‬ישיבות‬
‫מתוך ‪12‬‬
‫)‪(83.33%‬‬
‫‪ 9‬‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫אברהם גילת‬
‫‪ ‬‬
‫איתן בר זאב‬
‫‪ ‬‬
‫מזל כהן בהארי‬
‫‪ ‬‬
‫יוסף פרייברון‬
‫‪ ‬‬
‫עזריאל )עזרי(‬
‫גונן‬
‫‪ 8‬ישיבות מתוך‬
‫‪12‬‬
‫‪ ‬‬
‫)‪ (66.66%‬‬
‫‪ 11‬ישיבות‬
‫מתוך ‪12‬‬
‫ועדת כספים והשקעות‪:‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ 2‬ישיבות מתוך ‪2‬‬
‫)‪ (91.66%‬‬
‫)‪(100%‬‬
‫‪ 12‬ישיבות‬
‫מתוך ‪12‬‬
‫‪ 5‬ישיבות מתוך‬
‫‪5‬‬
‫‪ 4‬ישיבות מתוך‬
‫‪4‬‬
‫)‪ (100%‬‬
‫)‪(100%‬‬
‫)‪(100%‬‬
‫ועדת כספים והשקעות‪:‬‬
‫‪ 2‬ישיבות מתוך ‪2‬‬
‫)‪(100%‬‬
‫הערה‬
‫)ראה‬
‫מס' ‪ 2‬בשולי‬
‫השאלון(‬
‫‪ 12‬ישיבות‬
‫מתוך ‪12‬‬
‫‪ 5‬ישיבות מתוך‬
‫‪5‬‬
‫‪ 4‬ישיבות מתוך‬
‫‪4‬‬
‫)‪ (100%‬‬
‫)‪(100%‬‬
‫)‪(100%‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫הערה‬
‫)ראה‬
‫מס' ‪ 2‬בשולי‬
‫השאלון(‬
‫‪ 12‬ישיבות‬
‫מתוך ‪12‬‬
‫‪ 5‬ישיבות מתוך‬
‫‪5‬‬
‫‪ 4‬ישיבות מתוך‬
‫‪4‬‬
‫)‪ (100%‬‬
‫)‪(100%‬‬
‫)‪(100%‬‬
‫ועדת כספים והשקעות‪:‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ 2‬ישיבות מתוך ‪2‬‬
‫)‪(100%‬‬
‫הערה‬
‫)ראה‬
‫מס' ‪ 2‬בשולי‬
‫השאלון(‬
‫‪ .15‬‬
‫בשנת הדיווח קיים הדירקטוריון דיון אחד לפחות לעניין ניהול עסקי התאגיד בידי המנהל הכללי ונושאי המשרה‬
‫הכפופים לו‪ ,‬בלא נוכחותם‪ ,‬לאחר שניתנה להם הזדמנות להביע את עמדתם‪.‬‬
‫‪ 10‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫חוק החברות ‪ -‬סעיף ‪5‬‬
‫לתוספת הראשונה )הוראות‬
‫ממשל תאגידי מומלצות( ‪ ‬‬
‫‪.16‬‬
‫בשנת הדיווח כונסה אסיפה שנתית )ולא יאוחר מתום חמישה עשר חודשים לאחר האסיפה השנתית האחרונה(‪.‬‬
‫‪ 11‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיף ‪ 60‬לחוק החברות‬
‫הפרדה בין תפקידי המנהל הכללי ויושב רא ש הדירקטוריון ‪ ‬‬
‫נכון ‪ ‬‬
‫‪ .17‬‬
‫‪‬‬
‫בכל שנת הדיווח כיהן בתאגיד יו"ר דירקטוריון‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫לא נכון ‪ ‬‬
‫מסגרת נורמטיבית‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהן בתאגיד יו"ר דירקטוריון אינה עולה על ‪ 60‬ימים כאמור‬
‫בסעיף ‪363‬א‪ (2).‬לחוק החברות(‪ ,‬ואולם בכל תשובה שהיא )נכון‪/‬לא נכון( תצוין תקופת הזמן )בימים( בה לא כיהן‬
‫בתאגיד יו"ר דירקטוריון כאמור‪._____ :‬‬
‫סעיף ‪)94‬א( לחוק החברות ‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪.18‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪‬‬
‫בכל שנת הדיווח כיהן בתאגיד מנהל כללי‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהן בתאגיד מנכ"ל אינה עולה על ‪ 90‬ימים כאמור בסעיף‬
‫‪363‬א‪ (6).‬לחוק החברות‪ ,‬ואולם בכל תשובה שהיא )נכון‪/‬לא נכון( תצוין תקופת הזמן )בימים( בה לא כיהן בתאגיד‬
‫מנכ"ל כאמור‪._____ :‬‬
‫‪ .19‬‬
‫סעיף ‪ 119‬לחוק החברות‬
‫בתאגיד בו מכהן יו"ר הדירקטוריון גם כמנכ"ל התאגיד ו‪/‬או מפעיל את סמכויותיו‪ ,‬כפל הכהונה אושר בהתאם‬
‫להוראות סעיף ‪)121‬ג( לחוק החברות‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫אם תשובתכם הינה "נכון" ‪ -‬נא הפנו לדיווח המיידי אודות האסיפה הכללית אשר אישרה את כפל הכהונה ו‪/‬או‬
‫הפעלת הסמכויות כאמור‪._____ :‬‬
‫סעיפים ‪ 95‬ו‪ 121 -‬לחוק‬
‫החברות ‪ ‬‬
‫‪ ‬לא רלוונטי )ככל שלא מתקיים בתאגיד כפל כהונה כאמור(‪ .‬‬
‫‪ .20‬‬
‫‪‬‬
‫המנכ"ל אינו קרוב של יו"ר הדירקטוריון‪.‬‬
‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי‪ ,‬המנכ"ל הנו קרוב של יו"ר הדירקטוריון( – ‪ ‬‬
‫א‪.‬‬
‫תצוין הקרבה המשפחתית בין הצדדים‪._____ :‬‬
‫ב‪.‬‬
‫הכהונה אושרה בהתאם לסעיף ‪)121‬ג( לחוק החברות‪:‬‬
‫כן‬
‫‪ 12‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫_____‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫סעיפים ‪ 95‬ו‪ 121 -‬לחוק‬
‫החברות ‪ ‬‬
‫לא‬
‫)יש לסמן ‪ x ‬במשבצת המתאימה(‬
‫‪.21‬‬
‫בעל שליטה או קרובו אינו מכהן כמנכ"ל או כנושא משרה בכירה בתאגיד‪ ,‬למעט כדירקטור‪.‬‬
‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪.‬‬
‫‪ 13‬‬
‫‪X‬‬
‫‪ ‬‬
‫סעיף ‪ 106‬לחוק החברות‬
‫‪ ‬‬
‫ועדת הביקורת ‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫לא נכון ‪ ‬‬
‫נכון‬
‫‪ .22‬‬
‫כל הדירקטורים החיצוניים היו חברים בועדת הביקורת במהלך שנת הדיווח‪ .‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫יו"ר ועדת הביקורת הוא דירקטור חיצוני‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫מסגרת נורמטיבית‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיף ‪ 115‬לחוק החברות ‪ ‬‬
‫‪.23‬‬
‫‪ .24‬‬
‫בועדת הביקורת לא כיהן בשנת הדיווח ‪ -‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיף ‪ 115‬לחוק החברות ‪ ‬‬
‫_____‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיף ‪ 115‬לחוק החברות ‪ ‬‬
‫א‪.‬‬
‫בעל השליטה או קרובו‪.‬‬
‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫יו"ר הדירקטוריון‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫ג‪.‬‬
‫דירקטור המועסק על ידי התאגיד או על ידי בעל השליטה בתאגיד או בידי תאגיד בשליטתו‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫ד‪.‬‬
‫דירקטור הנותן לתאגיד או לבעל השליטה בתאגיד או תאגיד בשליטתו שירותים דרך קבע‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫ה‪.‬‬
‫דירקטור שעיקר פרנסתו על בעל השליטה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪.‬‬
‫‪ 14‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪.25‬‬
‫מי שאינו רשאי להיות חבר בוועדת ביקורת‪ ,‬ובכלל זה בעל שליטה או קרובו‪ ,‬לא נכח בשנת הדיווח בישיבות‬
‫ועדת הביקורת‪ ,‬למעט בהתאם להוראות סעיף ‪)115‬ה( לחוק החברות‪.‬‬
‫‪ .26‬‬
‫מנין חוקי לדיון ולקבלת החלטות בכל ישיבות ועדת הביקורת שהתקיימו בשנת הדיווח היה רוב של חברי‬
‫הועדה‪ ,‬כאשר רוב הנוכחים היו דירקטורים בלתי תלויים ואחד מהם לפחות היה דירקטור חיצוני‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫‪ ‬‬
‫סעיף ‪) 115‬ה( לחוק החברות ‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיף ‪116‬א‪ .‬לחוק החברות ‪ ‬‬
‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" ‪ -‬יצוין שיעור הישיבות בהן לא התקיימה הדרישה כאמור ‪ ._____ :‬‬
‫‪ .27‬‬
‫ועדת הביקורת קיימה בשנת הדיווח ישיבה אחת לפחות בנוכחות המבקר הפנימי ורואה החשבון המבקר‪ ,‬לפי העניין‪,‬‬
‫ובלא נוכחות של נושאי משרה בתאגיד שאינם חברי הוועדה‪ ,‬לעניין ליקויים בניהול העסקי של התאגיד‪) .‬ראה הערה מס'‬
‫‪ 3‬בשולי השאלון( ‪ ‬‬
‫‪X‬‬
‫‪ .28‬‬
‫בכל ישיבות ועדת הביקורת בה נכח מי שאינו רשאי להיות חבר הועדה‪ ,‬היה זה באישור יו"ר הועדה ו‪/‬או לבקשת הועדה‬
‫)לגבי היועץ המשפטי ומזכיר התאגיד שאינו בעל שליטה או קרובו(‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ .29‬‬
‫בשנת הדיווח היו בתוקף הסדרים שקבעה ועדת הביקורת לגבי אופן הטיפול בתלונות של עובדי התאגיד בקשר לליקויים‬
‫בניהול עסקיו ולגבי ההגנה שתינתן לעובדים שהתלוננו כאמור‪ .‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ 15‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיף ‪ (1)117‬לחוק החברות‪,‬‬
‫חוק החברות ‪ -‬סעיף ‪6‬‬
‫לתוספת הראשונה )הוראות‬
‫ממשל תאגידי מומלצות( ‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיף ‪) 115‬ה( לחוק החברות ‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיף ‪ (6)117‬לחוק החברות ‪ ‬‬
‫תפקידי הועדה לבחינת הדוחות הכספיים ) להלן ‪ -‬הועדה( בעבודתה המקדימה לאישור הדוחות הכספיים ‪ ‬‬
‫לא נכון ‪ ‬‬
‫נכון‬
‫‪.30‬‬
‫א‪.‬‬
‫המלצותיה של הועדה בנוגע לדוחות הכספיים שהוגשו בשנת הדיווח הובאו בפני הדירקטוריון זמן סביר לפני‬
‫הדיון בדירקטוריון‪ ,‬ודיווחה לו על כל ליקוי או בעיה שהתגלו במהלך הבחינה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫ב‪.‬‬
‫יצוין פרק הזמן )בימים( אותו קבע הדירקטוריון כזמן סביר להעברת המלצות לקראת ישיבת הדירקטוריון‬
‫בה יאושרו הדוחות התקופתיים או הרבעוניים‪) 2 :‬ראה הערה מס' ‪ 4‬בשולי השאלון(‪.‬‬
‫_____‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫מסגרת נורמטיבית‬
‫הוראת חובה‬
‫תקנה ‪ (3)2‬לתקנות אישור הדוחות‬
‫הכספיים‪ ,‬והנחיית גילוי בעניין‬
‫הליך אישור הדוחות הכספיים‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫מספר הימים שחלפו בפועל בין מועד העברת ההמלצות לדירקטוריון למועד אישור הדוחות הכספיים‪) :‬ראה‬
‫הערה מס' ‪ 4‬בשולי השאלון(‬
‫_____‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫_____‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫מספר חבריה לא פחת משלושה )במועד הדיון בועדה ואישור הדוחות כאמור(‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫התקיימו בה כל התנאים הקבועים בסעיף ‪)115‬ב( ו‪)-‬ג( לחוק החברות )לענין כהונת חברי ועדת ביקורת(‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫דוח רבעון ראשון )שנת ‪:(2012‬‬
‫דוח רבעון שני‪:‬‬
‫דוח רבעון שלישי‪:‬‬
‫דוח שנתי‪:‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.4‬‬
‫‪.3‬‬
‫‪.31‬‬
‫רואה החשבון המבקר של התאגיד הוזמן לכל ישיבות הועדה והדירקטוריון‪ ,‬והמבקר הפנימי קיבל הודעות על קיום‬
‫הישיבות כאמור‪ ,‬בה נדונו הדוחות הכספיים של התאגיד המתייחסים לתקופות הנכללות בשנת הדיווח‪.‬‬
‫‪.32‬‬
‫בועדה התקיימו בכל שנת הדיווח‪ ,‬כל התנאים המפורטים להלן‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫‪ 16‬‬
‫‪ ‬‬
‫הוראת חובה‬
‫סעיף ‪ 168‬לחוק החברות‪ ,‬תקנה‬
‫‪ (2)2‬לתקנות אישור הדוחות‬
‫הכספיים‪ .‬‬
‫הוראת חובה‬
‫תקנה ‪ 3‬לתקנות אישור הדוחות‬
‫הכספיים‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫יו"ר הועדה הוא דירקטור חיצוני‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫ד‪.‬‬
‫כל חבריה דירקטורים ורוב חבריה דירקטורים בלתי תלויים‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫ה‪.‬‬
‫לכל חבריה היכולת לקרוא ולהבין דוחות כספיים ולפחות אחד מהדירקטורים הבלתי תלויים הוא בעל‬
‫מומחיות חשבונאית ופיננסית‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫ו‪.‬‬
‫חברי הוועדה נתנו הצהרה עובר למינוים‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫ז‪.‬‬
‫המניין החוקי לדיון ולקבלת החלטות בוועדה היה רוב חבריה ובלבד שרוב הנוכחים היו דירקטורים בלתי‬
‫תלויים ובהם דירקטור חיצוני אחד לפחות‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫_____ ‪ ‬‬
‫אם תשובתכם הנה "לא נכון" לגבי אחד או יותר מסעיפי המשנה של שאלה זו‪ ,‬יפורט אילו מהתנאים כאמור לא‬
‫התקיים‪._____ :‬‬
‫‪ 17‬‬
‫רואה חשבון מבקר ‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ .33‬‬
‫נכון ‪ ‬‬
‫ועדת הביקורת )ו‪/‬או הועדה לבחינת הדוחות הכספיים( הניחה את דעתה כי היקף עבודתו של רואה החשבון המבקר בגין‬
‫שירותי ביקורת ‪ ‬בשנת הדיווח ‪ ‬ושכר טרחתו ביחס ‪ ‬להיקף ‪ ‬שעות ‪ ‬הביקורת ‪ ‬בשנת ‪ ‬הדיווח‪ ,‬הינם נאותים לשם ביצוע עבודת‬
‫ביקורת ראויה‪) .‬ראה הערה מס' ‪ 5‬בשולי השאלון(‪.‬‬
‫לא נכון ‪ ‬‬
‫‪X‬‬
‫מסגרת נורמטיבית‬
‫סעיף ‪ (5)117‬לחוק החברות‬
‫‪ ‬‬
‫‪ .34‬‬
‫טרם מינויו של רואה החשבון המבקר‪ ,‬העבירה ועדת הביקורת )ו‪/‬או הועדה לבחינת הדוחות הכספיים( את המלצותיה‬
‫לאורגן הרלוונטי בתאגיד‪ ,‬בקשר עם היקף עבודתו ושכרו של רואה החשבון המבקר‪) .‬ראה הערה מס' ‪ 5‬בשולי השאלון(‪.‬‬
‫‪X‬‬
‫‪ ‬‬
‫לא רלוונטי )בשנת הדיווח לא מונה רואה חשבון מבקר(‪.‬‬
‫אם תשובתכם הינה "נכון" ‪ -‬יצוין האם האורגן הרלוונטי בתאגיד פעל על פי המלצות ועדת הביקורת )ו‪/‬או הועדה לבחינת‬
‫הדוחות הכספיים(‪:‬‬
‫כן‬
‫‪ ‬‬
‫סעיף ‪ (5)117‬לחוק החברות‬
‫לא )במקרה שהתשובה היא "לא"‪ ,‬נא פרטו בהערות סיום לשאלון זה כיצד האורגן הרלוונטי )תוך ציון זהותו( הניח‬
‫דעתו בקשר עם היקף עבודתו ושכרו של רואה החשבון המבקר(‪.‬‬
‫)יש לסמן ‪ x ‬במשבצת המתאימה(‪.‬‬
‫‪ .35‬‬
‫‪ .36‬‬
‫ועדת הביקורת )ו‪/‬או הועדה לבחינת הדוחות הכספיים( בחנה בשנת הדיווח כי לא היתה מגבלה על עבודת רואה החשבון‬
‫המבקר‪) .‬ראה הערה מס' ‪ 5‬בשולי השאלון(‪.‬‬
‫ועדת ‪ ‬הביקורת ‪) ‬ו‪/‬או הועדה לבחינת הדוחות הכספיים( דנה ‪ ‬בשנת הדיווח עם ‪ ‬רואה ‪ ‬החשבון ‪ ‬המבקר ‪ ‬בממצאי ‪ ‬הביקורת ‪ ‬‬
‫והשלכותיהם‪.‬‬
‫‪ 18‬‬
‫‪X‬‬
‫‪‬‬
‫חוק ניירות ערך ותקנותיו‬
‫)לעניין "דוחות מבוקרים‬
‫כדין"(‬
‫תקנה ‪ 2‬לתקנות אישור‬
‫הדוחות הכספיים‪ ,‬חוק‬
‫החברות ‪ -‬סעיף ‪ 6‬לתוספת‬
‫הראשונה )הוראות ממשל‬
‫תאגידי מומלצות(‬
‫ועדת הביקורת )ו‪/‬או הועדה לבחינת הדוחות הכספיים( הניחה את דעתה‪ ,‬טרם מינויו של רואה החשבון המבקר‪ ,‬בדבר‬
‫התאמת כשירותו לביצוע ביקורת בתאגיד וזאת לאור אופי פעילות התאגיד ומורכבותו‪) .‬ראה הערה מס' ‪ 6‬בשולי השאלון(‬
‫‪ .37‬‬
‫‪X‬‬
‫חוק ניירות ערך ותקנותיו‬
‫)לעניין "דוחות מבוקרים‬
‫כדין"(‬
‫_____‬
‫חוק ניירות ערך ותקנותיו‬
‫)לעניין "דוחות מבוקרים‬
‫כדין"(‬
‫לא רלוונטי )בשנת הדיווח לא מונה רואה חשבון מבקר(‪.‬‬
‫‪ .38‬‬
‫נא פרטו את מספר השנים בהם מכהן השותף המטפל במשרד רואה החשבון המבקר בתפקידו )כרואה חשבון מבקר‬
‫בתאגיד(‪.6 :‬‬
‫‪ .39‬‬
‫רואה החשבון המבקר השתתף בשנת הדיווח בכל ישיבות הועדה לבחינת הדוחות הכספיים אליהן הוזמן‪.‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ 19‬‬
‫_____‬
‫‪‬‬
‫סעיף ‪) 168‬ב( לחוק החברות‪,‬‬
‫תקנה ‪ 2‬לתקנות אישור‬
‫הדוחות הכספיים‬
‫עסקאות עם בעלי עניין ‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ .40‬‬
‫‪ .41‬‬
‫נכון ‪ ‬‬
‫התאגיד אימץ נוהל‪ ,‬שאושר בידי ועדת ביקורת‪ ,‬שעניינו עסקאות בעלי עניין על מנת להבטיח כי עסקאות כאמור יאושרו‬
‫כדין‪ .‬‬
‫בעל השליטה או קרובו )לרבות חברה שבשליטתו( אינו מועסק על‪-‬ידי התאגיד או נותן לו שירותי ניהול‪.‬‬
‫אם תשובתכם הינה "לא נכון" )קרי‪ ,‬בעל השליטה או קרובו מועסק על ידי התאגיד או נותן לו שירותי ניהול( יצוין –‬
‫‪ ‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫לא נכון ‪ ‬‬
‫מסגרת נורמטיבית‬
‫‪ ‬‬
‫סעיפים ‪,255 ,253 ,117‬‬
‫‪ 270-278‬לחוק החברות ‪ ‬‬
‫‪X‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫סעיף ‪ (4)270‬לחוק החברות ‪ ‬‬
‫ מספר המועסקים על‪-‬ידי התאגיד מקרב בעל השליטה בו ו‪/‬או קרובו )לרבות חברות שבשליטתם(‪ .2 :‬‬‫ האם הסכמי העסקה ו‪/‬או שירותי הניהול כאמור אושרו בידי האורגים הקבועים בדין‪:‬‬‫‪ ‬כן‬
‫לא‬
‫)יש לסמן ‪ x ‬במשבצת המתאימה(‬
‫‪ .42‬‬
‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪._____ .‬‬
‫למיטב ידיעת התאגיד‪ ,‬לבעל השליטה אין עסקים נוספים בתחום פעילותו של התאגיד )בתחום אחד או יותר(‪] .‬‬
‫אם תשובתכם הינה " לא נכון" – יצוין האם נקבע הסדר לתיחום פעילויות בין התאגיד ובעל השליטה בו‪ :‬‬
‫כן‬
‫לא‬
‫)יש לסמן ‪ x ‬במשבצת המתאימה(‬
‫לא רלוונטי )בתאגיד אין בעל שליטה(‪.‬‬
‫‪ 20‬‬
‫‪‬‬
‫‪ ‬‬
‫‪ ‬‬
‫סעיף ‪ 254‬לחוק החברות‪ ,‬סעיף‬
‫‪ 36‬לחוק ניירות ערך )פרט‬
‫חשוב למשקיע הסביר( ‪ ‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫‪ .1‬הערה לעניין תשובה לשאלה מספר ‪2‬א‪:‬‬
‫מלבד הדירקטורים החיצוניים שנזכרו לעיל בסעיף ‪.1‬‬
‫‪ .2‬הערה לעניין תשובה לשאלה מספר ‪14‬ב‪:‬‬
‫ישיבת ועדת הביקורת קוימה בחודש ינואר ‪ 2013‬בגין נושאי הביקורת של שנת ‪.2012‬‬
‫‪ .3‬הערה לעניין תשובה לשאלה מספר ‪:27‬‬
‫החברה קיימה בסעיף זה בשנת הדיווח את הוראות סעיף ‪ (1)117‬לחוק החברות‪.‬‬
‫‪ .4‬הערה לעניין תשובה לשאלות מספר ‪30‬ב ו‪30-‬ג‪:‬‬
‫נקבע בימי עסקים‪.‬‬
‫‪ .5‬הערה לעניין תשובה לשאלות מספר ‪ 34 ,33‬ו‪ :35-‬‬
‫נעשה בשנת ‪ 2013‬בגין שנת ‪ 2012‬במסגרת ישיבת הועדה לבחינת הדוחות הכספיים להמלצה לאישור הדוחות הכספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪.2012‬‬
‫‪ .6‬הערה לעניין תשובה לשאלה מספר ‪ :37‬‬
‫האמור נבחן על‪-‬ידי דירקטוריון החברה‪.‬‬
‫יהודה נפתלי‬
‫יוסף פרייברון‬
‫יו"ר הדירקטוריון‬
‫יו"ר ועדת הביקורת‬
‫יו"ר הועדה לבחינת הדוחות הכספיים‬
‫תאריך החתימה‪ 24 :‬במרס ‪2013‬‬
‫‪ 21‬‬
‫‪-21-‬‬
‫פרק ‪ – 6‬דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית‬
‫על הדיווח הכספי ועל הגילוי‬
‫דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה ‪9‬‬
‫ב)א( לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(‪ ,‬תש"ל ‪:1970 -‬‬
‫ההנהלה‪ ,‬בפיקוח הדירקטוריון של ביג מרכזי קניות בע"מ )להלן ‪" -‬התאגיד"( אחראית‬
‫לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד‪.‬‬
‫לעניין זה חברי ההנהלה הם‪:‬‬
‫‪ .1‬איתן בר זאב‪ ,‬מנהל כללי;‬
‫‪ .2‬ישראל יעקבי‪ ,‬משנה למנהל כללי ואחראי על תחום הכספים;‬
‫בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד‪ ,‬אשר‬
‫תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם‪,‬‬
‫או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים‪ ,‬בפיקוח דירקטוריון התאגיד‪ ,‬אשר‬
‫נועדו לספק מידה סבירה של ביטחון בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות‬
‫בהתאם להוראות הדין‪ ,‬ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם‬
‫על פי הוראות הדין נאסף‪ ,‬מעובד‪ ,‬מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין‪.‬‬
‫הבקרה הפנימית כוללת‪ ,‬בין השאר‪ ,‬בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד‬
‫נדרש לגלותו כאמור‪ ,‬נצבר ומועבר להנהלת התאגיד‪ ,‬לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה‬
‫הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים‪ ,‬וזאת כדי‬
‫לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים‪ ,‬בהתייחס לדרישת הגילוי‪.‬‬
‫בשל המגבלות המבניות שלה‪ ,‬בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת‬
‫לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה‪.‬‬
‫ההנהלה‪ ,‬בפיקוח הדירקטוריון‪ ,‬ביצעה בדיקה והערכה של הבקרה הפנימית על הדיווח‬
‫הכספי ועל הגילוי בתאגיד והאפקטיביות שלה; הערכת אפקטיביות הבקרה הפנימית על‬
‫הדיווח הכספי והגילוי שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כללה‪:‬‬
‫‪ .1‬הערכת סיכוני הדיווח והגילוי‪ ,‬מיפוי וזיהוי התהליכים העסקיים אשר התאגיד רואה‬
‫אותם כמהותיים מאד לדיווח הכספי והגילוי‪ ,‬מיפוי הבקרות הקיימות בתהליכים‬
‫שנבחרו ובחירת בקרות מפתח‪ ,‬הערכת אפקטיביות הבקרות והערכה כוללת של‬
‫אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי‪ .‬התהליך אותו רואה החברה כמהותי‬
‫מאד לדיווח הכספי ולגילוי הינו תהליך הערכת שווי נדל"ן להשקעה‪.‬‬
‫‪ .2‬עדכון המטריצות שהכינה החברה בשנת ‪ 2010‬ועודכנו בשנת ‪ 2011‬ובשנת ‪ ,2012‬על‬
‫מנת לוודא את התהליכים והאתרים המהותיים האמורים להיכלל במיפוי הנוכחי‪.‬‬
‫‪ .3‬עדכון התהליכים והבקרות בתחומי הפעילות ובאתרים שנקבעו כמהותיים ביותר‬
‫בפעילות החברה‪ ,‬ככל שנדרש‪ ,‬בהתאם לשינויים שחלו במהלך שנת ‪.2012‬‬
‫‪ .4‬במהלך שנת ‪ 2012‬בדקה החברה את ביצוע הבקרות שהוגדרו וכן כי רמת התיעוד‬
‫הנדרשת הינה נאותה ובהתאם לכפי שהוגדר‪.‬‬
‫בהתבסס על הערכת האפקטיביות שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כמפורט לעיל‪,‬‬
‫הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה‪ ,‬כי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל‬
‫הגילוי בתאגיד ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2012 ,‬היא אפקטיבית;‬
‫הצהרת מנהלים‬
‫הצהרת מנהל כללי‬
‫בהתאם לתקנה ‪9‬ב)ד()‪ (1‬לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪ ,‬תש"ל‪1970-‬‬
‫אני‪ ,‬איתן בר זאב‪ ,‬מצהיר כי‪:‬‬
‫בחנתי את הדוח התקופתי של ביג מרכזי קניות בע"מ )להלן – "התאגיד"(‬
‫)‪(1‬‬
‫לשנת ‪) 2012‬להלן – "הדוחות"(;‬
‫לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא‬
‫)‪(2‬‬
‫חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם‪,‬‬
‫לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים‪ ,‬לא יהיו מטעים בהתייחס‬
‫לתקופת הדוחות;‬
‫לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים‬
‫)‪(3‬‬
‫באופן נאות‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי‪ ,‬תוצאות‬
‫הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם‬
‫מתייחסים הדוחות;‬
‫גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד‪ ,‬לדירקטוריון ולוועדת‬
‫)‪(4‬‬
‫הביקורת של דירקטוריון התאגיד בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר‬
‫לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‪:‬‬
‫את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או‬
‫)א(‬
‫בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים‬
‫באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף‪ ,‬לעבד‪ ,‬לסכם או‬
‫לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי‬
‫והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –‬
‫כל תרמית‪ ,‬בין מהותית ובין שאינה מהותית‪ ,‬שבה מעורב המנהל הכללי‬
‫)ב(‬
‫או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד‬
‫משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;‬
‫אני‪ ,‬לבד או יחד עם אחרים בתאגיד‪:‬‬
‫)‪(5‬‬
‫קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים‬
‫)א(‬
‫תחת פיקוחי‪ ,‬המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד‪ ,‬לרבות‬
‫חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים‬
‫שנתיים(‪ ,‬התש"ע‪ ,2010-‬מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות‬
‫המאוחדות‪ ,‬בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –‬
‫קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים‬
‫)ב(‬
‫תחת פיקוחי‪ ,‬המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי‬
‫והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין‪ ,‬לרבות בהתאם לכללי‬
‫חשבונאות מקובלים;‬
‫הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל‬
‫)ג(‬
‫הגילוי‪ ,‬והצגתי בדוח זה את מסקנות הדירקטוריון וההנהלה לגבי‬
‫האפקטיביות של הבקרה הפנימית כאמור למועד הדוחות‪.‬‬
‫אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר‪ ,‬על פי כל דין‪.‬‬
‫‪ 24‬במרס‪2013 ,‬‬
‫תאריך‬
‫____________________‬
‫איתן בר זאב‪ ,‬מנהל כללי‬
‫הצהרת מנהלים‬
‫הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים‬
‫בהתאם לתקנה ‪9‬ב)ד()‪ (2‬לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(‪,‬‬
‫תש"ל‪1970-‬‬
‫אני‪ ,‬ישראל יעקבי‪ ,‬מצהיר כי‪:‬‬
‫)‪ (1‬בחנתי את הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות של ביג מרכזי קניות‬
‫בע"מ )להלן – "התאגיד"( לשנת ‪) 2012‬להלן – "הדוחות"(;‬
‫)‪ (2‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים‬
‫כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ‬
‫כדי שהמצגים שנכללו בהם‪ ,‬לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים‪ ,‬לא יהיו‬
‫מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות;‬
‫)‪ (3‬לפי ידיעתי‪ ,‬הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן‬
‫נאות‪ ,‬מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי‪ ,‬תוצאות הפעולות ותזרימי‬
‫המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;‬
‫)‪ (4‬גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד‪ ,‬לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של‬
‫דירקטוריון התאגיד‪ ,‬בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית‬
‫על הדיווח הכספי ועל הגילוי‪:‬‬
‫)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה‬
‫של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת‬
‫לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות‪ ,‬העלולים באופן סביר‬
‫להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף‪ ,‬לעבד‪ ,‬לסכם או לדווח על מידע‬
‫כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות‬
‫הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן –‬
‫)ב( כל תרמית‪ ,‬בין מהותית ובין שאינה מהותית‪ ,‬שבה מעורב המנהל הכללי או‬
‫מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד‬
‫משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;‬
‫)‪ (5‬אני‪ ,‬לבד או יחד עם אחרים בתאגיד‪:‬‬
‫)א( קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת‬
‫פיקוחי‪ ,‬המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד‪ ,‬לרבות חברות‬
‫מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(‪,‬‬
‫התש"ע‪ ,2010-‬ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול‬
‫בדוחות‪ ,‬מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות‪ ,‬בפרט‬
‫במהלך תקופת ההכנה של הדוחות; וכן –‬
‫)ב( קבעתי בקרות ונהלים‪ ,‬או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת‬
‫פיקוחנו‪ ,‬המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת‬
‫הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין‪ ,‬לרבות בהתאם לכללי חשבונאות‬
‫מקובלים;‬
‫)ג( הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי‪,‬‬
‫ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות‬
‫למועד הדוחות; מסקנותיי לגבי הערכתי כאמור הובאו לפני הדירקטוריון‬
‫וההנהלה ומשולבות בדוח זה‪.‬‬
‫אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר‪ ,‬על פי כל דין‪.‬‬
‫‪ 24‬במרס‪2013 ,‬‬
‫תאריך‬
‫_________________________‬
‫ישראל יעקבי‪ ,‬משנה למנהל כללי‬
‫ואחראי על תחום הכספים‬