Ljubljana, 15. april 2014
Primerjava oddajanja stanovanja, počitniške hiš ali druge nepremičnine stanovanjske
namembnosti
a). z najemno pogodbo po stanovanjskem zakonu kot najemodajalec in prejema
prihodke iz premoženja
b). kot oseba (sobodajalec), ki v skladu z zakonu o gostinstvu v stanovanju nudi
nastanitev in prejema prihodke iz dejavnosti
ter predlogi sprememb zakonov, ki urejajo to področje
Izhodišče:
Prazno počitniško hišo ali stanovanje želimo oddati, za 7 dni nastanili stranko, gosta ali
najemnika, ki pride na oddih, na konferenco ali na zdravstveni tretma
Lastnik stanovanja ima na izbiro dve možnosti samostojne oddaje počitniške hiše, stanovanja
ali druge nepremičnine stanovanjske namembnosti. Izbira med:
a) sklenitvijo najemne stanovanjske pogodbe za določen čas;
b) registracijo za opravljanje dejavnosti, izpolnitev zahtev, ki jih stanovanjski zakon in
zakon o gostinstvu zahtevata za kratkoročno nudenje turistične nastanitve v
stanovanju, počitniški hiši ali drugi nepremičnini stanovanjske namembnosti.
Namen stanovanjskega zakona je tudi omejevanje najemanja stanovanj za namene, ki niso
namenjeni urejanju človekovega doma, torej ki niso namenjeni trajnemu bivanju stanovalcev
v stanovanju ali vsaj začasni nekaj mesečni premostitvi potrebe po stanovanju.
A temu ni tako. Stanovanjski zakon dopušča in omogoča zelo kratek in enostaven najem
stanovanja proti plačilu s stanovanjsko najemno pogodbo (npr. za en teden, za popoldanski
počitek), ki stranki, v tem primeru najemniku omogoča nastanitev v enakih časovnih okvirih,
kot je to običajno in pričakovano v turističnih nastanitvenih objektih.
Ker so ostala določila stanovanjskega zakona in z njim povezanih zakonov, ki urejajo
najemna razmerja in prijavo bivanja pisana za nekaj mesečni najem, ne pa kot rečeno npr.
samo za vikend, praznike, lahko iznajdljivi lastnik počitniške hiše ali stanovanja le tega odda
samo s stanovanjsko najemno pogodbo brez izpolnjevanja zahtev zakona o gostinstvu in se
posledično izogne mnogim obveznostim in plačilu davka. Iznajdljivega lastnika je zelo težko
sankcionirati, če do poročanja Geodetski upravi RS (GURS) v roku od 45 do 15 dni o
sklenitvi stanovanjske najemne pogodbe ne pride, ker je stranka pred zakonsko obveznostjo
poročanja o najemnem razmerju GURSu že odšla, ker Zakon o prijavi prebivališča ne
predvideva prijavo bivanja stranke v 12 urah, ker v stanovanje, v katerem ni registrirano
opravljanje dejavnosti, ne sme vstopiti tržna inšpekcija, policija pa le z nalogom.
Z razvojem interneta je najemanje počitniških hiš in stanovanj postalo enostavno. Če v skladu
z zakonom o gostinstvu ne bi imeli urejenega področja kratkoročnega oddajanja stanovanj, bi
se lahko zgodilo enako kot v New Yorku in Parizu, kjer razmišljajo o prepovedi
kratkoročnega oddajanja stanovanj. Torej delujmo za izboljšanje obeh ureditev.
Zavod GSD in njegovi predhodniki opažamo iznajdljivost lastnikov stanovanjskih
nepremičnin, sivega trga in nelojalne konkurence že dalj časa in predlagamo:
- da se zakonsko določi najkrajši rok, ko je še smiselno in možno skleniti stanovanjsko
najemno pogodbo,
- da zakon o gostinstvu in z njim povezani predpisi spremenijo določbe, s katerimi
prekomerno omejujejo opravljanje nastanitvene dejavnosti ter da se bodo v skladu z
njim pričakovano ugodno reševale vse potrebe po krajšem najemu stanovanja tako
državljanom Slovenije kot tujcem in pravnim subjektom.
Razlogi, zakaj se lastniki počitniških hiš in stanovanj odločajo za oddajo s stanovanjsko
najemno pogodbo bolj kot za izpolnjevanje premnogih zahtev zakona o gostinstvu, so
ponazorjeni v tabeli primerjave nudenja nastanitve v skladu z zakonom o gostinstvu kot
sobodajalec in kot najemodajalec s stanovanjsko najemno pogodbo.
Ista oseba stranka, gost ali najemnik, ki ne pozna slovenskih predpisov, v obeh primerih lahko
prejme enako storitev.
Lastnik stanovanja v primeru oddaje počitniške hiše ali stanovanja v skladu z zakonom o
gostinstvu potrebuje specifično znanje, šele v nekaj mesecih lahko izpolni zakonske zahteve,
ki jih določa zakona o gostinstvu in potem prvič sprejme stranko (gosta) na nastanitev. Letni
obračuna prihodkov in odhodkov ob upoštevanju statističnih podatkih o zasedenosti
počitniških hiš in apartmajev (tabela 2 – projekcija primerjava prihodkov in odhodkov) po
plačilu davčnih obremenitev, prispevkov za socialno varnost in pokojninsko zavarovanje
pokaže, da je finančni rezultat glede na vložek bistveno premajhen.
Nasprotno lastnik, ki proti plačilu s stanovanjsko najemno pogodbo za določen čas nastani
stranko (najemnika) v počitniški hiši ali stanovanju ne opravlja gospodarske dejavnosti, zato
mu ni potrebno izpolniti zahtev zakona o gostinstvu in zakonov, ki urejajo opravljanje
dejavnosti. Najemnika lahko nastani takoj. Iznajdljivi lastnik lahko poskrbi, da nastanitev ne
bo nikjer, nikdar zabeležena in se še dodatno izogne plačilu davka od dohodkov iz
premoženja.
Zavod GSD, področna turistična organizacija za razvoj zasebnih nastanitev, Mala ulica 8,
SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, F: +386 1 434 26 64, E: [email protected], www.gsd.si
2
TABELA primerjave priprave in oddaje počitniške hiše ali stanovanja v skladu z zakonom o gostinstvu kot sobodajalec in s stanovanjsko
najemno pogodbo
Zp.
Št.
Nastanitev gosta ali najemnika (npr. za 7 dni)
1.
Zakoni, ki neposredno vplivajo na oddajo stanovanja
2.
Vrsta najema in prihodka lastnika
3.
1. Predpogoj za nastanitev stranke – razpolagalna
pravica nepremičnine
4.
2. Predpogoj za nastanitev stranke – registracija
dejavnosti (AJPES)
Zakon o gostinstvu
Zakon o gostinstvu, zakon o
gospodarskih družbah, stanovanjski
zakon, zakon o prijavi prebivališča,
zakon o spodbujanju turizma,
obligacijski zakonik, stvarnopravni
zakonik
Turistični najem, prihodek iz
dejavnosti
Dokazilo o lastništvu ali razpolagalni
pravici - najemna pogodbo, ki
dovoljuje opravljanje dejavnosti 55.203
DA
Registracija dejavnosti I 55.203 ali I
55.209 : vpis v register sobodajalcev,
če sobodajalec ne oddaja več kot 15
ležišč in jih ne oddaja več kot pet
mesecev v celem letu in ne
neprekinjeno več kot 3 mesece,
dejavnost ali
vpis v register samostojnih
podjetnikov, če oddaja več kot 15
ležišč ali trajno
ali registracija pravne osebe v sodni
register za dejavnost
Stanovanjska najemna
pogodba
Opomba
Stanovanjski zakon, zakon o
prijavi prebivališča, obligacijski
zakonik, stvarnopravni zakonik
Stanovanjski najem za določen
čas, prihodek iz premoženja
Dokazilo o lastništvu ali
razpolagalni pravici - najemna
pogodbo, ki dovoljuje oddajanje
v podnajem
NE
ne gre za opravljanje dejavnosti
Pogoje za opravljanje
dejavnosti nadzira
tržna inšpekcija
5.
3.
Predpogoj za nastanitev stranke – uporabno
dovoljenje stanovanjske namembnosti
nepremičnine
6.
4. Predpogoj za nastanitev stranke – soglasje
solastnikov v primeru večstanovanjske hiše
7.
5. Predpogoj za oddajo – minimalni tehnični pogoji in
minimalni obseg storitev ter kategorizacija
DA
Uporabno dovoljenje za stanovanjsko
namembnost nepremičnine oziroma se
šteje, da v skladu z ZGO-1 (Ur.l.RS št.
110/2002) ima stanovanje uporabno
dovoljenje, če se je prostor oziroma
stanovanje zgrajeno pred 31.12.1967,
uporabljalo za stanovanje pred
31.12.1967 ter se njegova uporaba do
danes ni spremenila. V upravnem
postopku se mora lastninska pravica
izkazati iz vpisa v Z.K., prodajna
pogodba ne zadostuje
DA -V primeru večstanovanjske hiše
mora nosilec dejavnosti pridobiti
soglasja solastnikov, ki imajo več
kakor tri četrtine solastniških deležev,
vključujoč soglasja etažnih lastnikov
vseh posameznih delov, katerih zidovi
ali stropi mejijo z njegovo
stanovanjsko enoto (14. člen SZ1)
DA - Ureditev stanovanja v skladu s
Pravilnikom o merilih in načinu
kategorizacije nastanitvenih obratov,
Pravilnikom o minimalnih tehničnih
pogojih in o minimalnem obsegu
storitev za opravljanje gostinske
dejavnosti ter v skladu z obema
pravilnikoma poleg minimalne
kvalitete in predpisanih storitev
zagotoviti tudi požarni red in varnost
inštalacij …
Zavod GSD, področna turistična organizacija za razvoj zasebnih nastanitev, Mala ulica 8,
SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, F: +386 1 434 26 64, E: [email protected], www.gsd.si
NE
Nadzira gradbena
inšpekcija
NE
Nadzira stanovanjska
inšpekcija
NE
Nadzira tržna
inšpekcija
4
DA
Vloga za pridobitev odločbe upravne
enote, s katero se določi dolžnost
vodenja knjige gostov s kopijo. Prijavo
gostov se na pristojno policijsko
postajo lahko opravlja fizično s
pomočjo overjene knjige gostov ali
elektronsko preko sistema egost
(http://www.policija.si/portal/eGost/eG
ost.php).
8.
6. Predpogoj za oddajo – ureditev prijavne službe
gostov
9.
Vselitev in namestitev
10.
Poročanje o sklenitvi najemne pogodbe
11.
Prijava bivanja gosta v skladu z zakonom o prijavi
prebivališča
v 12 urah – policijska prijava, npr.
preko sistema egost
12.
Izdaja računa
13.
Vodenje knjigovodstva
14.
Plačilo turistične takse
DA
ob odhodu
DA
DA
25-egav mesecu za pretekli mesec
15.
16.
Poročanje statističnemu uradu o številu gostov, njihovih
prihodih in nočitvah
Plačilo prispevkov za socialno varnost in pokojninsko
zavarovanje
Predaja osebnih podatkov gostov, ki so
podlaga za prijavo bivanja in predaja
ključev
NE
NE
Sklenjena stanovanjska najemna
pogodba z najemnikom za
določen čas in, predaja ključev
DA
Podatki o pogodbah sklenjenih
v tekočem mesecu morajo biti
oddani na GURS do 15.-ega v
naslednjem mesecu
v 3 dneh po vselitvi na
policijsko postajo, če bivanje
traja več kot 3 in manj kot 60
dni
NE
NE
DA
DA
NE
DA
min 225 EUR za 5 mescev
NE
Zavod GSD, področna turistična organizacija za razvoj zasebnih nastanitev, Mala ulica 8,
SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, F: +386 1 434 26 64, E: [email protected], www.gsd.si
vezani na opravljanje
dejavnosti
5
17.
Davek od dohodka iz dejavnosti (30% prihodkov
obdavčenih s 20% davkom)
18.
Davek od odhodka iz premoženja (90% prihodkov
obdavčenih s 25% davkom)
19.
Predviden nepremičninski davek
20.
Letni obračun prihodkov oz. bilanca uspeha
DA
mesečno odvajanje
NE
Nadzira DURS
NE
DA
davek se obračuna in plača v
okviru napovedi dohodnine, če
je pogodba registrirana
Nadzira DURS
0,75%
0,15%
DA
NE
v okviru napovedi dohodnine
Zavod GSD, področna turistična organizacija za razvoj zasebnih nastanitev, Mala ulica 8,
SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, F: +386 1 434 26 64, E: [email protected], www.gsd.si
Nadzirata GURS in
DURS
Nadzira DURS
6
Obrazložitev in predlogi:
Ad4) Registracija dejavnosti fizične osebe z vpisom v register sobodajalcev pri AJPESu, če
sobodajalec ne oddaja več kot 15 ležišč in jih ne oddaja več kot pet mesecev v celem
letu in ne neprekinjeno več kot 3 mesece ni dorečeno in usklajeno. Če je fizična oseba
registrirana za dejavnost vpisana v evidence AJPES-a celo leto, mora tudi za 12
mesecev plačevati prispevke za socialno varnost in pokojninsko zdravstveno
zavarovanje, enako kot samostojni podjetnik, čeprav posluje največ 5 mesecev.
Omejitev poslovanja registriranim fizičnim osebam z vnaprejšnjo določitvijo 5
mesečnih obdobij, v katerih bodo oddajali v skladu z zakonom o gostinstvu, je prav tako
nerealna, ker nikoli ne veš kdaj bodo gostje in ker zasedenosti počitniške hiše ali
stanovanja 5 mesecev (dni) na leto v večini slovenskih krajev ni dosegljiva tudi ob
celoletnem oddajanju.
Na drugi strani se lastniku počitniške hiše ali stanovanja za sklepanje stanovanjskih
najemnih pogodb ni potrebno registrirati za opravljanje dejavnosti.
Predlagamo poenotenje.
Ad5) Uporabno dovoljenje v skladu z namembnostjo objekta pridobi investitor po zaključku
gradnje, pred predajo objekta v uporabo. Uporabno dovoljenje v skladu z ZGO-1E ni
več potrebno za določene enostavne objekte, tudi enostanovanjske hiše v katerih se ne
opravlja dejavnost. Veliko večstanovanjskih hiš (blokov in stolpnic) zgrajenih po letu
1967 prav tako nima uporabnega dovoljenja, ker zakon več let ni sankcioniral
investitorja v primeru, da po zaključku gradnje, pred vselitvijo stanovalcev, ni pridobil
uporabnega dovoljenja.
Za sklenitev stanovanjske najemne pogodbe se od najemodajalca uporabno dovoljenje
ne zahteva.
Uporabno dovoljenje nadzira gradbena inšpekcija, v povezavi z oddajanjem počitniške
hiše ali stanovanja za krajši čas še nismo zasledili, da bi gradbena inšpekcija izvajala
preventivni nadzor.
Predlagamo, da se osebi, ki v skladu z zakonom o gostinstvu nudi nastanitev v
počitniški hiši ali stanovanju, dovoli opravljanje nastanitvene dejavnosti brez eksplicitne
zahteve uporabnega dovoljenja do določenega števila ležišč in pod pogojem, da z vidika
zanesljivosti in funkcionalnosti objekta odgovarja za varnost nastanjenih gostov.
Ad6) V primeru oddaje stanovanja v večstanovanjski hiši s stanovanjsko najemno pogodbo
soglasje etažnih lastnikov ni potrebno.
Soglasje je v skladu s stanovanjskim zakonom potrebno pridobiti v primeru opravljanja
katerekoli mirne dejavnosti v stanovanju (pisarniške dejavnosti, šiviljstvo, arhitekturni
biroji, odvetniki, oddajanje stanovanja za krajša bivanja v skladu z zakonom o
gostinstvu), vendar v večini primerov nosilci dejavnosti soglasji nimajo, stanovanjska
inšpekcija ukrepa le na podlagi prijave solastnikov večstanovanjske hiše.
Pri oddajanju stanovanja v kratkoročni najem v skladu z zakonom o gostinstvu,
stanovanje v največji meri ostane v funkciji stanovanja, prav tako se isto nastanitev
lahko opravi s stanovanjsko najemno pogodbo.
Zavod Gostoljubnost slovenskih domov, področna turistična organizacija za razvoj zasebnih nastanitev
Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, F: +386 1 434 26 64, E: [email protected], www.gsd.si
Predlagamo, da se za nastanitev gostov v stanovanju v večstanovanjski hiši tudi v
skladu z zakonom o gostinstvu soglasje etažnih lastnikov vnaprej ne zahteva, ob
pritožbi določenega deleža etažnih lastnikov, zaradi motenja miru, prekomerne
obremenitve skupnih delov in naprav ipd., pa mora oseba, ki v takšnem stanovanju nudi
nastanitev, s z nastanitvijo gostov takoj prekiniti. Enako velja tudi za ostale primere
opravljanja dejavnosti, podoben instrument je v sedanji praksi.
V vsakem primeru pa imajo solastniki zakonsko možnost, da v medsebojnem
sporazumu, v katerem določajo svoje medsebojne obveznosti glede upravljanja hiše,
delitve stroškov, uporabe skupnega dvorišča, skupnih prostorov itd., določili tudi
pogoje, kako bodo uporabljali svoja stanovanja: dovolijo opravljanje dejavnosti v njih,
katere dejavnosti lahko, katere ne in pod kakšnimi pogoji.
Ad7) Ker stranka, ki najame nastanitev v skladu z zakonom o gostinstvu ali s stanovanjsko
najemno pogodbo, lahko dobi enako storitev, bi v obeh primerih morali veljati enaki
standardi glede prostorov in storitev ter pogoji za nastanitev stranke.
Ad8 in Ad11) Prijava bivanja gosta v skladu z zakonom o prijavi prebivališča, bi morala biti v
obeh primerih enaka. V primeru nastanitve s stanovanjsko najemno pogodbo so
obveznosti prijave lastnika in najemnika vezane na tri dni, rok omogoča izmikanje
prijavi.
Ad9 in Ad 10) Stranka (najemnik) se lahko v počitniško hišo ali stanovanje vseli v trenutku,
ko je z najemodajalcem podpisana stanovanjska najemna pogodba. Najemodajalec mora
o sklenjenem najemnem razmerju poročati Geodetski upravi RS (GURS) na
predpisanem obrazcu, do 15-ega v mesecu za sklenjena razmerja v preteklem mesecu.
Za izpolnitev obveznosti ima od 45 do 15 dni, o obveznosti poroča potem, ko je stranka
(najemnik) že odšel, kar ni smiselno.
Prijava v skladu z zakonom o prijavi prebivališča primeru prav tako ni smiselna, če je
bilo najemno razmerje sklenjeno za vikend (2 dni).
Zakon obeh zgornjih primerov ne bi smel dopuščati.
Oseba, ki nastani stranko (gosta) v skladu z zakonom o gostinstvu prijavi gosta v 12-ih
urah.
Ad 12, 13,15, 16, 20)
Oseba, ki nastani stranko (gosta) v skladu z zakonom o gostinstvu ima vrsto obveznosti,
ki izhajajo iz opravljanja dejavnosti, tudi obveznost izdaje računa. Obveznosti vodijo v
urejeno pregledno poslovanje in omejujejo sivo ekonomijo. V primeru nastanitve
najemnika s stanovanjsko najemno pogodbo najemodajalec ne opravlja dejavnosti, v
primeru razširjenega plačila z gotovino in sklenitve stanovanjske najemne pogodbe, ki
se ne prijavi, ostaja za iznajdljive lastnike veliko možnosti utaje davčnih obveznosti.
Predlagamo izenačitev pogojev.
Ad14) Plačilo turistične takse je v primeru nastanitve v skladu z zakonom o gostinstvu
utečeno in v praksi uveljavljeno, pri oddaji s stanovanjsko najemno pogodbo je plačilo
turistične redko, nadzor težek.
Zavod Gostoljubnost slovenskih domov, področna turistična organizacija za razvoj zasebnih nastanitev
Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, F: +386 1 434 26 64, E: [email protected], www.gsd.si
Sklepne ugotovitve
Predlagamo, da stanovanjski zakon določi razumno mejo, ko ni možno skleniti stanovanjske
najemne pogodbe za določen čas, oziroma naj bo zakon tako dosleden, da ga je možno
izvajati.
Do leta 1998, ko je moral najemnik stanovanja ob sklenitvi stanovanjske najemne pogodbe
imeti pred tem zagotovljeno delo (delovno vizo), stanovanjskega zakona ni bilo možno
izigravati tako kot sedaj. Razen tega je do leta 2003, ko je bil sprejet novi stanovanjski zakon
veljalo, da lahko lastnik odda največ tri stanovanja za določen čas. Te omejitve ni več.
Da se je kratkoročno oddajanje počitniških hiš in stanovanj po principu najema s
stanovanjskimi najemnimi pogodbami tako razširil, ali da se uporabljajo stanovanja za
gospodarske dejavnosti brez soglasij solastnikov, je razlog tudi v nekajletnem neregistriranju
stanovanjskih najemnih pogodb.
Predlogi za razmejitev najema stanovanja za kratek čas s stanovanjsko najemno
pogodbo od turističnega najema so podjetniško in racionalno naravnani za vse in
nikogar ne omejujejo, samo urejajo transparentno uporabo nepremičnin stanovanjske
namembnosti v korist vseh.
Nekdo, ki išče počitniško hišo ali stanovanje za nekaj dni, mu je vseeno na kakšen način
bo navedeno najel. Ne more pa biti vseeno vsem tistim, ki svoje počitniške hiše in
stanovanja za iste namene in še več za širše gledano namenjajo turizmu po opisanih
predpisih, plačujejo davke, in jim je izigravanje zakonov s strani iznajdljivih lastnikov
nelojalna konkurenca, državi pa izpad proračunskih prihodkov in zaviranje interesa za
hitrejši gospodarski razvoj, ki se začne z investiranjem v obnovo nepremičnin, njihovo
notranje urejanje, zaposlovanje v domačem okolju.
Upoštevati je potrebno vsa povpraševanja, dati možnosti vsem, toda s prioriteto in
strategijo, ki je v nacionalnem interesu.
Uroš Buda
nam. direktorja
Zavod Gostoljubnost slovenskih domov, področna turistična organizacija za razvoj zasebnih nastanitev
Mala ulica 8, SI - 1000 Ljubljana, T: +386 1 434 26 66, F: +386 1 434 26 64, E: [email protected], www.gsd.si