‫רטיבות במבנים‬
‫י דע ח ו ס ך כ ס ף‬
‫מגדל חברה לביטוח בע"מ‬
‫בתוך מבנה "מותר" למים להימצא אך‬
‫ורק באחד המקומות הבאים‪:‬‬
‫בצנרת המים הביתית חמים‪/‬קרים‬
‫בצנרת השפכים בעת זרימתם לפרקי זמן קצרים‬
‫בתוך אגן הרחצה‪ -‬אמבטיה‬
‫באקווריום‬
‫בכלי הבישול ובמדיח הכלים‬
‫בצנרת מי‪-‬עיבוי של מזגנים‬
‫המשך‪..‬‬
‫מערכות כיבוי אש אוטומטיות‪ -‬ספרינקלרים‬
‫בתוך מכלי הדחה (ניאגרה) ובשיפולי האסלה‬
‫בתוך מרזבים לניקוז מי‪-‬גשמים‬
‫בתוך צנרת השקיה פנימית מבוקרת ומנוקזת‬
‫מתקני שתייה ‪ ,‬מכונות קפה ‪ ,‬ומתקנים לייצור קרח‬
‫היכן בתוך מבנה אסור שימצאו מים‬
‫בשום פנים ואופן ?‬
‫בקירות ותקרות‬
‫במבנה תומך של אגן רחצה‪ -‬אמבטיה‬
‫בתשתית הרצפה‪ -‬מצע החול‪ ,‬או הסומסום‬
‫מאחורי אריחי קיר ( שם עולים מים באופן קפילארי‬
‫עד התקרה)‬
‫באוויר שבחלל המבנה בהתייחס לתנאים‬
‫האטמוספריים הן בתוכו והן מחוצה לו‪ ( .‬החורף‬
‫האחרון היה רטוב וקר)‬
‫מה גורם למים לצאת ממקום בו "מותר" להם‬
‫להיות‪ ,‬ולהסתנן אל המקומות בהם "אסור" להם‬
‫להימצא בשום אופן ?‬
‫שילוב סוגי צנרת ממתכות שונות ( נחושת וברזל‬
‫ללא מחבר פליז)‬
‫מיקום לא מתאים‪ :‬הטמנת צנרת בתוך רצפת‬
‫המבנה ‪ ,‬או בקירותיו‪ .‬התקנת דוד מים חמים‬
‫בחלל התקרה מטעמי אסתטיקה‪ .‬חשיפת צנרת עם‬
‫ציפוי מתכת לסביבה רטובה "עוינת"‬
‫פעילות יתר של מזגנים בחודשי הקיץ וייצור מוגבר‬
‫של מי‪-‬עיבוי‪.‬‬
‫המשך‪..‬‬
‫חדירת מי‪-‬גשמים אל‪-‬תוך המבנה דרך גגות לא‬
‫אטומים וסדקים בקירותיו מרזבים סתומים‪ ,‬או‬
‫שבורים‪.‬‬
‫עבודות במסגרת תמ"א ‪ :38‬איטום הגג מוסר‪,‬‬
‫הדירות העליונות נחשפות למי‪-‬גשמים‪ ,‬או מים‬
‫מפעולות הבניה‪ -‬עובש‪ ,‬חיידקים‪ ,‬מחלות‪.‬‬
‫היעדר איטום נאות בין נקזי הרצפה לסביבתם או‪,‬‬
‫היעדר הפרדה בין חדרים "רטובים" ל"יבשים"‬
‫גורמים נוספים‪:‬‬
‫אופן החיבור של מכשירים למי‪-‬שתייה‪ ,‬צנרת דקה ‪,‬‬
‫חלשה ומחברים רעועים‬
‫צנרת שפכים קצרה מדי‪ ,‬או ארוכה מדי ללא‬
‫שיפועים מתאימים‬
‫היעדר איטום בין בתים דו‪-‬משפחתיים ללא איטום‬
‫נאות בין אחד לשני‬
‫שימוש בברכות‪ ,‬מכלים ומשאבות שפכים בקומות‬
‫מרתף ללא עמידה בתקנים‪ ,‬ללא שסתום אל‪-‬חוזר‬
‫וחשש גדול לערבוב מי‪-‬גשמים עם מי‪-‬ביוב‬
‫סיכום הגורמים שבגללם מים חודרים למקומות לא רצויים‬
‫במבנה וגורמים לתסמונת הבניין ה"מסריח"‪ ,‬תסמונת‬
‫הבניין החולה ולירידה בלתי נמנעת בערכו‪.‬‬
‫בעיות צנרת שונות‬
‫ליקויים תכנוניים במבנה‬
‫בעיות איטום שונות‬
‫בעיות שקשורות לאקלים הפנימי‬
‫היכן מים שחודרים אל‪-‬תוך המבנה‬
‫נוטים להסתתר ?‬
‫"נכלאים" בתשתית חיפוי הרצפה‪ -‬בטון‪ ,‬חול‪,‬‬
‫סומסום‪ ,‬טיט ואריחים עצמם‬
‫מטפסים לכיוון התקרה מאחורי אריחי קיר‪ ,‬בעיקר‬
‫בחדרי רחצה‬
‫נספגים בשכבה החיצונית של הקירות‪ -‬טיט‪ ,‬גבס ‪,‬‬
‫צבע‬
‫נספגים בחלקי מבנה מבטון‬
‫מים שלא במקומם יגרמו לנזקים‬
‫בעלי השלכות בריאותיות מזיקות‬
‫ריח תדיר של טחב בחלק מהמבנה‪ ,‬או בכולו‬
‫תלונות מצד הדיירים על‪:‬‬
‫סחרחורת‬
‫דמיעה תכופה‬
‫שיעול טורדני‬
‫גירוי בעור ובעיניים‬
‫עייפות‬
‫אדישות‬
‫ועוד‪...‬‬
‫מה הם התסמינים שמעידים על‬
‫המצאות מים שלא במקומם?‬
‫בשיפולי קירות נראים נבגי עובש בצבעים שונים‬
‫חלק הארי של העובש‪ ,‬אינו נראה לעין‬
‫התנאים להתפתחות עובש וחיידקים דומים‪ ,‬ריח‬
‫טחב מעיד על חשש לנוכחות עובש גם אם אינו נראה‬
‫לעין‬
‫העובש עלול להימצא לא‪-‬רק על גבי קירות אלא גם‬
‫בתוכם‬
‫המשך‪..‬‬
‫העובש עלול להתפתח בגב ארונות שצמודים לקיר‬
‫או רצפה רטובים‬
‫ברזל זיון שחשוף למים מפתח קורוזיה ונפגע חוזקו‬
‫הסטאטי‬
‫מי‪-‬ביוב יגרמו לריח רע ולמחלות‬
‫המשך‪..‬‬
‫צבע מתקלף‬
‫משקופי עץ במבנים ישנים נעוצים בתוך התשתית ‪,‬‬
‫נרקבים ‪ 60%‬לחות משקלית‬
‫מלחים אלקאליים בצורת אבקה לבנה מצטברים על‪-‬‬
‫גבי האריחים‬
‫טיח מתפורר‬
‫המשך‪..‬‬
‫"טלוויזיות" על‪-‬גבי אריחי טראצו‬
‫אריחי אבן‪ ,‬ושיש מאבדים את הברק והמרקם‬
‫משתנה‬
‫המבנה הופך למפגע תברואתי ואסתטי‬
‫גישות שונות בהתייחסות לטיפול‬
‫ברטיבות בתוך מבנה‪:‬‬
‫הגישה השמרנית‪:‬‬
‫רטיבות במבנה איננה גזירת גורל‬
‫יש לברר בהקדם את הסיבות לרטיבות ולשלול‪:‬‬
‫נזילה פעילה‪ ,‬כשלים באיטום פנימי‪/‬חיצוני‪ ,‬מתאר‬
‫התפשטות המים‬
‫יש לבצע את התיקונים הדרושים או לנקוט באמצעי‬
‫המניעה המתאימים ללא דיחוי‬
‫המשך‪:‬‬
‫הגישה השמרנית‪:‬‬
‫בתוך כך‪ ,‬להקפיד על כללי היגיינה הכרחיים‪ ,‬לקטול‬
‫חיידקים ועובש‪ ,‬לסלק נבגים‪ ,‬לאוורר את המבנה‬
‫ככל שניתן‬
‫להרחיק רהיטים שצמודים לקירות לפחות ‪ 15‬ס"מ‬
‫ולאפשר תנועת אוויר‪ ,‬מהירות אוויר גבוהה מ‪0.5 -‬‬
‫מ'‪/‬שניה מעכבת עובש‬
‫לחשוף אזורים רטובים לאור השמש‬
‫לבצע הערכת נזקים לחלקי מבנה‬
‫המשך‪:‬‬
‫הגישה ה"לוחמנית" הידועה גם בשם‪,‬‬
‫"הסחת הדעת מהעיקר"‬
‫"מרדף" בלתי מוסבר אחר המים באשר הם‬
‫יש‪/‬אין‪/‬כמה‪ ,‬אך לא בהכרח למה ?‬
‫התעלמות מוחלטת מהדינמיקה של ה"דעיכה" ואי‪-‬‬
‫התייחסות לשלב הביניים של נזקים תברואתיים‪ ,‬או‬
‫אסתטיים‪.‬‬
‫וזאת לעיתים קרובות בא על‪-‬חשבון‪:‬‬
‫נקיטת צעדים מידיים להפחתת המים‬
‫חילוץ מספר אריחים להפגת לחץ האדים‬
‫שימוש בתהליכי ייבוש מואצים בשיטות שונות‬
‫נקיטת אמצעי ביניים לשמירה על בריאות הדיירים‬
‫ועיכוב תסמינים‬
‫נקיטת צעדים לשמירה על התכולה‬
‫סינדרום ‪6%‬‬
‫מתייחס לתקן ישראל שמפורסם ומעודכן מעת לעת‬
‫על‪-‬ידי מכון התקנים ועיקרו‪ ,‬כללים להכנת תשתית‬
‫לריצוף בבניה חדשה‬
‫רבים ובהם מכון התקנים אצים לאמץ נקודת ייחוס זו‬
‫כאשר מאובחנת רטיבות במבנה‪.‬‬
‫באין מדד קביל אחר נוטות חברות הביטוח לאמץ את‬
‫"טוטם" ‪ 6%‬כמדד בלעדי לרטוב‪/‬לא רטוב‬
‫מבצעי המדידות מספקים בדייקנות את הנתון‪ ,‬אך‬
‫לעולם לא טורחים להוסיף פרשנות ראויה למספר‬
‫היבש‪ ,‬למשל‪ :‬אם היום מצאתי ‪ 6%‬לחות משקלית‬
‫מה צפוי להימצא ביום המחרת ? מה יקרה בעוד‬
‫חודש ?‬
‫אומרים המצדדים‪:‬‬
‫" לנטות אחרי רבים להטות" ‪ :‬שמות כ"ג ‪2‬‬
‫זה מה שרוצים לשמוע בבית המשפט‬
‫זה התקן ( לבנייה חדשה)‬
‫כך כולם מבקשים ועושים‬
‫חברות הביטוח מכירות בכך‬
‫שימוש במדדים נכונים לקביעת מצב‬
‫הרטיבות כגון‪:‬‬
‫במקרים כאלה יש יתרון מובהק לגישה השמרנית‪:‬‬
‫שלילת ליקויים באטומים פנימיים וחיצוניים‬
‫מדידת פעילות המים על ידי קביעת פערים בלחץ‬
‫אדים בין חלל המבנה לאוויר שבתוך התשתית‬
‫כיצד זה נעשה ?‬
‫פעולות מועילות ומספיקות‪:‬‬
‫הפחתת לחות בשיטות החימום והיניקה‬
‫צעדים תברואתיים שונים‬
‫בשבחי שיטת הברווז לקביעת מצב‬
‫הרטיבות במבנה‪:‬‬
‫אם רואים מים זה מים‬
‫רואים תסמינים של מים במבנה זה ממים‬
‫יש ריח של מים‪ ,‬או טחב‪ -‬זה ממים‬
‫מבחינים בליקויים אופייניים למים – זה קרה עקב מים‬
‫ייטיב לעשות השמאי שיתרכז בנזקים שהמים גרמו‬
‫בסוך תקופת פעילותם ולא בתחילתה (חיפוש מים‬
‫בחול) וניתן להמציא הוכחות כדלקמן‪:‬‬
‫צילומי קירות מתקלפים ומתפוררים‬
‫סימון גובהם של המים העולים על‪-‬ידי בדיקה‬
‫אינדיקטיבית‬
‫שיעור הלחות המשקלית במשקופים‬
‫צילומים מעוררי חלחלה של עובש‬
‫בדיקות מעבדה שמאששות הימצאות עובש או חיידקים‬
‫במבנה‬
‫השאלה האולטימטיבית אותה צריך‬
‫השמאי לשאול‪" :‬האם המים פעילים" ?‬
‫מים פעילים‪ :‬יוצרים "טלוויזיות" בשולי האריחים‬
‫והפוגות‬
‫מים פעילים‪ :‬עולים בקירות‬
‫מים פעילים‪ :‬מותירים מלחים אלקאליים על פני‬
‫האריחים ובפוגות‬
‫מים פעילים‪ :‬גורמים לשגשוג עובש וחיידקיים‬
‫מים פעילים‪ :‬השלכות בריאותיות מזיקות‬
‫מהם מים שאינם פעילים ?‬
‫כמות קטנה של מים שנמצאת במקומות "אסורים" אך‬
‫אינה שואפת‪:‬‬
‫ לעלות בקירות‬‫ לייצר מלחים‬‫‪ -‬לגרום לתסמינים בריאותיים‬
‫סוף השלב של פעילות המים הנו השלב בו‬
‫צריכים השמאים לבוא ולהעריך את הנזקים‪.‬‬
‫ימדדו מ"ר של קירות ששיפוליהם התקלפו או התפוררו‬
‫כמה מ"ר של תשתית אם בכלל יש להחליף‬
‫האם יש להחליף צנרת בלויה ‪ ,‬או רכיבים ממערכת‬
‫החשמל וכיו"ב‬