1. No category

Til naboer
Bergen 27.10 2014
Jnr. 182/14 BL/OBS
Møllekvartalet Hegreneset (gnr/bnr 168/1091):
- Ny nabovarsling om tillatelse til tiltak og dispensasjon fra
bestemmelser i kommunedelplan (KDP) Bergen indre havn og KDP
Sandviken- Fjellsiden nord.
Bakgrunn
Møllekvartalet fikk 13.04, 2013 en rammetillatelse på villkår basert på dispensasjon fra
plankravet (= kravet om utarbeidelse av reguleringsplan) og andre dispensasjoner for å kunne
"redde" et kvartal med betydelige verneverdier basert på "vern gjennom bruk". Anken på
tillatelsen ble formelt avvist av fylkesmannen i brev av 08.04, 2014. I tillatelsen gis det adgang
til å rehabilitere hele kvartalet, men det settes begrensninger mht hvor stor del av kvartalet som
kan endres til kontorformål o.a. utleie. I praksis vill det tilsi at ca. 4.000 m2 kan leies ut til andre
formål enn lager/industri med en begrensning til ca. 100 arbeidsplasser.
En omfattende prosjektering og deretter anbudsrunde sommeren 2014 konkluderte med at det
ville koste langt mer å sette kvartalet istand enn kalkulert i forkant av rammesøknaden. Dette er
et kvartal som bl.a. inneholder en av byens største og eldste sjøboder (fra 1760) med svært
kompliserte krav for å møte bl.a. forventet havstigning. Behovet for å ta vare på verneverdiene
har ikke blitt mindre i den tiden som har løpt, men for eierne må det være kostnadsmessig
dekning for et utlegg i størrelsesorden 200 millioner kroner. På den bakgrunn er det nødvendig
å søke om å få utvidet det utleibare bruksarealet for kontor o.l. formål til hele kvartalet (ca.
10.000 m2) og med et antatt antall arbeidsplasser på rundt 200. Alt er gjort klart for igangsetting
av tiltaket, slik at en ved en endret rammetillatelse vil kunne komme raskt igang med prosjektet
inkludert arbeidene med de delene som det haster mest prekært å istandsette.
Konsekvenser av søknaden
I et stort næringsområde som det samlete Hegreneset med over 25 bedrifter og rundt 300
arbeidsplasser er ikke den omsøkte økningen utleieareal/arbeidsplasser så betydelig som den
umiddelbart kan fremstå som, fordi en ikke uvesentlig del av arbeidsplassene i kvartalet vil
kunne komme fra virksomheter som allerede er etablert i området, og som utvider og
omlokaliserer seg. Dette er også kontorarbeidsplasser,og ikke industri og lagerbedrifter med
tunge kjørteøy som man ellers finner flere av blant dagens virksomheter. I dette bildet hører
også at enkelte av virksomhetene i området med de største og tyngste kjøretøyene allerede
har flyttet fra området, eller ventelig vil flytte fra området innen Møllekvartalet er ferdig
rehabilitert. Det gjelder bl.a. sementtransportene. Vår vurdering er at det siden rammetilattelsen
sist ble gitt, er mindre av den mest belastende trafikken for naboer, og at det i løpet av få år vil
bli en ytterligere reduksjon.
Utvidelsen av utleiearealet vil etter parkeringsnormalen (Kommuneplanens arealdel (KPA)
vedtatt 24.03, 2013) der område S8 - som Hegreneset inngår i er plassert i den såkalte
parkeringsone 2 (P2) kreve ca. 42 p-plasser mot 23 som var kravet i rammetillatelsen som ble
gitt i 2013. Altså en økning på 19 p-plasser. Imidlertid vil tiltakshaver IKKE KREVE FLERE P-
2
nye p-plasser. Krav iht P1 (sentrumsområder) vil tilsi 15 p-plasser og altså FÆRRE enn i
den gitte rammetillatelsen. Med ny offentlig, sykkelvei frem til Hegreneset sør gjennom
Nyhavn (jfr. reguleringsplan for Nyhavn) og også gangvei - samt signaler i bystyrets vedtak
17.06, 2014 om betydelig oppgradering av kollektivtilbudet i området, er dette akseptabelt for
Møllekvartalets eier. Vi vil i denne sammenheng vise til at DnB nylig samlet det meste av sin
virksomhet i Bergensområdet i Solheimsviken i et 35.000 m2 stort nybygg med ca. 1.500
arbeidsplasser så og si uten p-plasser til ansatte. DnBs nybygg ligger 2,5 km fra Fisketorget,
Hegreneset er 3,5 km. Det er 560 meter fra DNBs hovedinngang til nærmeste bybanestopp.
Fra Møllekvartalet til nærmeste busstopp i hovedveien vil det i fremtiden være 490 meter, langt
mindre dersom det etableres et system med matebusser el.l. som antydes i bystyrets vedtak
17.06,2014.
Rammesøknaden er forøvrig langt på vei identisk med den som ble sendt på høring sist og
innvilget av kommunen, den eneste reelle endringen er at istedetfor å rehabilitere 10.000 m2 for
så å kunne leie ut ca. 4.000 m2 til kontorformål o.l., vil en nå kunne leie ut alt det en
rehabiliterer.
Søknaden inneholder også - som sist - en del dispensasjonssøknader fra enkelte punkt i
byggeforskriftene og fra plankravene i kommunedelplanene for Indre havn og for Sandviken Fjellsiden nord. For ordens skyld gir vi denne oversikten (på ny):
Hva skal gjøres?
Bygningsmassen på ca.10.600 m2 skal rehabiliteres og ombygges til i hovedsak kontor og
kontorrelaterte formål:
Bygg
Karakteristikk
Gamle pakkhus
Laftebygg fra ca 1760
Nye pakkhus
Stolpebygg fra ca 1878
Gamle mølle:
Mursteinsbygg med etajeskiller
i tre fra ca 1868
Betongbygg fra 1964
Melsilo:
Skal gjøres



Skal tilbakeføres med vindu i fasaden og reetablering av 2 takarker.
Eksisterende og nyere takoppbygg skal fjernes
Skal tilbakeføres med flere vindu i fasaden

Bygget er ferdig istandsatt på utsiden

Innvendige støpte sjakter for silo skal fjernes og det skal etableres nye
etasjeskiller.
Det ønskes noen nye vindu i yttervegg mot øst over taket til gamle
pakkhus. Det blir behov for nytt teknisk rom på tak samt takterrasse.
Det skal etableres nye trapper og heis for hele anlegget.
Det skal etableres delvis nye etasjeskiller innvendig.
Det skal lages ny hovedinngang til plan 2.
Det blir behov for nytt teknisk rom på tak samt takterrasse.

Nye mølle:
Betongbygg fra 1980.




Det skal i tillegg gjøres en oppgradering av Hegrenesveien slik at det blir bedre siktlinjer og 2 nye
møteplasser.
Det søkes om følgende dispensasjoner:
Bestemmelser i kommunedelplan Fjellsiden Nord :
§ 04
PLANKRAV , midlertidig disp fra plankrav søkes grunnet verneverdig bebyggelse
Bestemmelser i kommunedelplan Bergen indre havn pkt/§ 7:
”Bestemmelser til Hegreneset”, underpunkt rekkefølge: ”Ny atkomstveg i tunnel skal være ferdig
opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for nye byggetiltak.”
Teknisk forskrift
Kap. 12/III
§12-18
Kap 13/IV
§13-7
Kap 14/II
§14-3
§14-4
krav til stigningsforhold I rampe
lydisolasjon internt mellom bruksenheter
energitiltak mht U-verdi og lekkasjetall
energirammer
Plan og bygningslov
Kap 31
§31-2 tiltak på eksisterende byggverk, bruksendring fra mølle/silo til kontor/lager utleie.
3
I rammetilattelsen var det et krav om at reguleringen av hele Hegreneset måtte skje parallelt med
istandsettelsen av Møllekvartalet. Reguleringsplanen for Hegreneset ble nabovarslet 28.09,2013 med
høringsfrist 11.november,2013. Planen er siden videreutviklet og avventer nå bl.a. avklaringene av
bybanen/kollektivløsning. Det ble avholdt nabomøte høsten 2013.
Oppsummert
Dette er i prinsippet samme rammesøknad som ble sendt dere i april 2013 mht alle tegninger og
illustrasjoner og tiltak - som f.eks. nye møteplasser og forbedringer av Hegrenesveien. Endringene er i
klartekst disse:
I vedlagte kopi av søknadsskjemaet er det bedt om en formuleringsmessig endring i rammetillatelsen mht
bruksomfanget. Under punktet "Tiltaket" i rammetillatelsen av 13.04, 2013, side 2 ønskes følgende
endring (merket med overstrykning og rødt.)
Tiltaket:
I medhold av pbl §§ 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til:
Tilbygg/reparasjon/ombygging/fasadeendring/ av eksisterende bygningsmasse samt
bruksendring av del av bygningene fra lager/industri til kontor.
Vi har også påpekt at redegjørelsen i det innledende punktet i kommunens tillatelse under
overskriften "Saksgrunnlaget" endres fra følgende formulering:
"Hele bygningsmassen søkes oppgradert, mens 3717 m2 av totalarealet søkes
bruksendret. Resterende arealer skal ikke benyttes i denne omgang".
til:
"Hele bygningsmassen søkes oppgradert og bruksendret."
Varslingstid og frist
Etter avtale med Bergen kommune ble det ved siste nabovarsling varslet langt flere enn vanlig er ved
byggesøknader, og det ble gitt lengre tidsfrist: 6 ukers varslingstid (mot vanligvis 2 uker). Siden denne
søknadsrunden ikke bringer inn nye momenter mht selve tiltaket fysisk, varsles det denne gangen utvidet til
samme naboer som sist, men merknadsfristen settes i forståelse med Bergen kommune til 3 uker - det
vanlige for rammesøknader; er 2 uker.
Det gis med dette uttalefrist til 22. november, 2014. Eventuelle merknader sendes:
Arkitektgruppen CUBUS as
Boks 294,
5804 Bergen
Merk merknaden: "Møllekvartalet"
Merknader kan også sendes: [email protected] eller [email protected].
Spørsmål ang. dette varselet kan i tillegg til mailadressene også rettes til en av undertegnede ved å ringe 55 21 44 00.
Informasjon om saken er lagt ut på nettsiden til Arkitektgruppen CUBUS AS ; www.arkitektgruppen-cubus.no. Vi vil også
gjøre oppmerksom på at facebookstedet "Hegreneset" har mye relevant informasjon om prosjekt og område.
Med vennlig hilsen for Arkitektgruppen Cubus AS
(sign)
Ola B. Siverts
Samfunnsplanlegger
Vedlegg :
Bjørn Lomundal
Sivilarkitekt
Kopi av søknad om rammetilattelse - en rekke undervedlegg