0516 Hoffsgrenda borettslag
Org.nr. 948 367 602
Beboermøte
Hoffsgrenda borettslag
Tema
Vedlikehold og oppgradering
Velkommen!
Informasjon fra styret
Velkommen til beboermøte
Vi står foran en del store vedlikeholds- og
rehabiliteringsprosjekter fremover og inviterer til
beboermøte for å informere om tilstanden og om de ulike
muligheter vi har.
Prosjektleder fra OBOS Prosjekt AS, arkitekt Lene Franck
og representant fra OBOS Banken vil presentere
prosjektet og alternativene.
Onsdag 28. januar kl 18.00
i Skøyen kirke
Vel møtt!
Du kan lese om tidligere vedlikehold og
Vedlikeholdsplaner her.
Mer åpenhet og tetterer dialog
mellom Beboerne og Styret
•
•
•
•
•
Beboermøte
Hjemmesiden www.hoffsgrenda.no
Nyhetsbrev – meld dere på! (100 pr.d.d.)
Beboerundersøkelser – ca 200 svar på siste.
Oppslag i oppgangene og papir i postkassene
– nedtones og fases ut
• ”Åpent hus” – revitaliseres
Vedlikehold - oppgradering
• Nyhetsbrev 1 - 2014
– Vedlikeholdsplan 2004 – oppgradert i 2009
– USBL og deres verktøy BEVAR 2013
– Våren 2014 – Skisseprosjekt – OBOS Prosjekt AS
• Primært utvendig vedlikehold
– Styret ønsket en mer helhetlig tilnærming til
vedlikhold og oppgraderingsspørsmål.
– Bygningsmassen er 33 år og bærer preg av det.
– 80-talls stilen til Selvaag (enkelt og rimelig)
utfordres
– Styret opplever at mange beboere ønsker
endringer
– Skisseprosjektet som presenteres her idag er ment
å gi et helhetlig bilde av situasjonen og noen
alternative muligheter fremover
• Hvilke nivå skal vedlikehold og oppgradering i
borettslaget ligge på?
Styret
• Arne Erik Hennum, pensj. politi, deltid Orkla, beboer 26 år
• Thorunn Rygg, autorisert regnskapsfører, beboer i 14 år
• Ragne Rosen, arkitekt, beboer i 12 år
• Andreas Kallevik, service/innkjøp i oljebransjen, beboer i 4 år
• Iren Udnæs, redaksjonskoordinator Canal Digital Kabel TV AS,
beboer i 20 år
• Varamedlemmer:
• Morten Nilsen, rådgiver, ikke beboer
• Anniken Haraldson, økonom, Nordea, beboer i 19 år
• Annette Strand, bestyrer barnehage, beboer i 11 år
• Kristian Aas, prosjektleder, beboer i 8 år
Skisseprosjektet
• OBOS Prosjekt AS v/ prosjektleder Tron Høglund
• Arkitektkontoret Lene Frank v/Lene Frank
• OBOS banken: Kristina Keseler Barland
• Møteleder: Ola Kjær
AGENDA
• Velkommen innledning
• Vedlikeholdsprinsipper – ansvar
• Skisseprosjektet
– Alternativer
– Arkitekt – nytt uttrykk
• Veien videre
Hoffsgrenda Borettslag
Vedlikeholdsprinsipper
Vedlikeholdsplikt
Borettslagsloven § 5-17
• Ansvaret er definert til bygning og eiendom, med
mindre annet er avtalt (vedtekter).
• I tillegg vedlikeholdsplikt på rør, ledninger mv. som
går gjennom boligen.
Dersom borettslaget forsømmer sitt
vedlikeholdsansvar, kan det bli erstatningsansvarlig.
(brl § 5-18)
Utdrag vedtekter
Borettslagets vedlikeholdsplikt
• Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i
forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne.
• Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går
gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like.
Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom
boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.
Utdrag vedtekter
Borettslagets vedlikeholdsplikt
• Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer,
herunder nødvendig utskifting av isolerglass, og ytterdører til boligen eller
reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner,
sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner.
• Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin
vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn
og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig
ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.
Styrets ansvar
Ansvar for å bevare verdier
Styret i boligselskapene er pålagt et ansvar gjennom lovverk og
forskrifter for å holde bygningene forsvarlig vedlike.
Det er store verdier styret er satt til å passe på og bevare.
En vedlikeholdsplan gir styret svar på og oversikt over de tiltak
som må gjennomføres.
Styrets ansvar
Vedlikehold = markedsverdi
Forbrukerportalen.no
Vedlikeholdskonsept
Tertitten borettslag
Bygningene
Tilstandsanalyse
Tilstandsanalyse av byggverk
Definisjoner (NS 3424)
 Tilstand
Objektets status / beskaffenhet på ett gitt tidspunkt
 Tilstandsanalyse
Samlebegrep fra programmering til rapportering
 Tilstandsregistrering
Undersøkelser og nedtegning av tilstand på ett gitt tidspunkt
 Tilstandsvurdering
Utredning av tiltak i forhold til registrert og stilte krav
HOFFSGRENDA BORETTSLAG
Skisseprosjekt for rehabilitering av fasader,
balkonger og garasjeanlegg
Skisseprosjektets omfang
•
•
•
•
•
Vurdering av eksisterende konstruksjoner
Betongteknisk undersøkelse
Forslag til alternative tiltak
Arkitektskisser for aktuelle alternativer
Kostnadsberegning av kombinasjoner av
tiltak
• Likviditetsberegninger
• Konsekvenser for fellesutgiftene
Eksisterende konstruksjoner
Fasader – stue- og kjøkkenside:
• Utfyllende bindingsverk med 10 cm
isolasjon, utvendig dobbeltfalset trepanel
• Malingsavflassing og begynnende
råteskader på kjøkkenside
• Ligger beskyttet og er i relativt
god stand
• Sist overflatebehandlet i 1999
Eksisterende konstruksjoner
Fasade – gavler:
• Gavlvegger med bærekonstruksjon i betong,
15 cm isolasjon og utvendig kledning av
korrugerte stålplater.
• Kledning er falmet og
har en del mindre skader
Eksisterende konstruksjoner
Vinduer og balkongdører:
• Opprinnelige vinduer fra begynnelsen av
80-tallet
• På stue- og kjøkkenside ligger vinduene
beskyttet og er i relativt bra stand
• I gavler er vinduene til dels
malingsslitt og har
begynnende råteskader
Eksisterende konstruksjoner
Terrasser stueside:
• Dekker i betong belagt med fliser.
”Bom” i en del gulv.
• Noe malingsavflassing i tak
• Noe malingsavflassing på
blomsterkasser
• Noen skader på sokkel for
blomsterkasser
• Avløp fra balkongene tetter seg
Eksisterende konstruksjoner
Bod på terrasse:
• Boder med bærekonstruksjon i betong.
• Taket med innvendig
nedløp og tekket med
smøremembran.
Eksisterende konstruksjoner
Balkonger kjøkkenside:
• Visuelt noe dårligere stand enn terrassene
• Synlig nedbøyning
• Fuktgjennomgang og
kantskader
• Dårlig løsning for
vannavrenning, nedsmussing
Årsak til betongskader
Skader som følge av karbonatisering av betong.
Skader som følge av klorider.
Resultat av betonganalysen
• Undersøkelsene indikerer at noe av
armeringen ligger i karbonatisert betong.
Fare for korrosjon.
• Ikke funnet klorider, verken for terrassene
eller for balkongene.
• Registrert en del ”bom”
Eksisterende konstruksjoner
Trapperom:
• Hovedsakelig vegger i
porotegl
• Slitte overflater
• Dårlig belysning
Eksisterende konstruksjoner
Inngangspartier:
• Rehabilitert i 2011 med ny
hoveddør, nytt callinganlegg
og ny fasadekledning
• Fliser foran
inngangsparti
• Inngangsbruer
(13 stk) er slitt
Eksisterende konstruksjoner
Garasjeanlegg:
• Betonganalyse som omfatter undersøkelse
av 10 lokaliteter i garasjeanlegget.
• Kartlegging av «bom».
• Måling av karbonatiseringsdybde
og overdekning.
• Analyser viser svært høye
kloridkonsentrasjoner
Beregnede kostnadsalternativer
Alternativ NØDVENDIG VEDLIKEHOLD:
• Ny overflatebehandling av panel på stue- og kjøkkenside
• Ny overflatebehandling av vinduer og dører
• Tilleggsisolering og ny kledning med korrugerte plater på gavl
• Utskifting av vinduer på gavl
• Betongrehabilitering av terrasser og balkonger
• Ny tekking på bodtak
• Oppgradering av inngangsbru
• Vedlikehold gulvbelegg i trapperom
• Betongrehabilitering og katodisk beskyttelse av betongkonstruksjoner i garasje
• Utskifting av skadde himlingsplater
Beregnede kostnadsalternativer
Alternativ NØDVENDIG VEDLIKEHOLD:
• Budsjettert prosjektkostnad inkl. mva:
kr.
71.830 000,-
• (+ 3 x overflatebehandling fasader/vinduer
kr.
13.000.000,- )
• Lånebehov:
som representerer en gjennomsnittlig
økning i fellesgjelden på
kr.
48.800.000,-
kr.
152.000,-
• Nedbetalingstid for lån:
15 år
Økning i fellesutgifter:
• 1. mars 2016:
5%
• 1. mars 2017:
4%
• 1. mars 2018:
3%
I beregningen er det ikke tatt hensyn til fradragsmulighetene på selvangivelsen, pt. 28% av rentekostnadene
Effektiv økning av fellesutgiftene: 13 %
Beregnede kostnadsalternativer
Eksempler på fellesutgifter, Alt. NØDVENDIG VEDLIKEHOLD:
Leil.type
Areal
Dagens
fellesutgift *)
Pr.
01.03.2016
Pr.
01.03.2017
Pr.
01.03.2018
2-roms
43 m²
Kr. 3.054,-
Kr. 3.225,-
Kr. 3.364,-
Kr. 3.461,-
3-roms
82 m²
Kr. 4.085,-
Kr.4.304,-
Kr. 4.481,-
Kr. 4.606,-
4-roms
101 m²
Kr. 4.789,-
Kr. 5.044,-
Kr. 5.250,-
Kr. 5.396,-
4/5-roms
119 m²
Kr. 5.290,-
Kr. 5.569,-
Kr. 5.794,-
Kr. 5.954,-
*) Fellesutgifter inkluderer grunnleie, brensel, vedlikeholdsfond og Canal Digital
Beregnede kostnadsalternativer
Alternativ OPPGRADERINGSPAKKE 1:
• Tilleggsisolering og ny kledning med Steni/vedlikeholdsfritt tre på fasader på
stue- og kjøkkenside
• Tilleggsisolering og ny kledning med Steni/vedlikeholdsfritt tre på gavl
• Utskifting av vinduer på alle fasader
• Betongrehabilitering av terrasser og balkonger, nytt rekkverk på kjøkkenside
• Ny tekking på bodtak
• Oppgradering av inngangsbru og inngangsparti
• Nytt gulvbelegg i trapperom, fliser i inngangsparti
• Ny overflatebehandling av vegger og tak
• Oppgradering av belysning i trapperom, utskifting entredører
• Betongrehabilitering og katodisk beskyttelse av betongkonstruksjoner i garasje
• Utskifting av alle himlingsplater, oppgradering av belysning, og ny oppmerking
av P-plasser
Beregnede kostnadsalternativer
Alternativ OPPGRADERINGSPAKKE 1:
• Budsjettert prosjektkostnad inkl. mva:
kr. 128 800 000,-
• Lånebehov:
som representerer en gjennomsnittlig
økning i fellesgjelden på
kr. 106 250 000,-
• Nedbetalingstid for lån:
30 år
kr.
336.000,-
Økning i fellesutgifter:
• 1. mars 2016:
9%
• 1. mars 2017:
6%
• 1. mars 2018:
4%
I beregningen
er det ikkeav
tatt fellesutgiftene:
hensyn til fradragsmulighetene
Effektiv
økning
20 %på selvangivelsen, pt. 28% av rentekostnadene
Beregnede kostnadsalternativer
Eksempler på fellesutgifter, Alt. OPPGRADERINGSPAKKE 1 :
Leil.type
Areal
Dagens
fellesutgift *)
Pr.
01.03.2016
Pr.
01.03.2017
Pr.
01.03.2018
2-roms
43 m²
Kr. 3.054,-
Kr. 3.353,-
Kr. 3.548,-
Kr. 3.680,-
3-roms
82 m²
Kr. 4.085,-
Kr.4.468,-
Kr. 4.717,-
Kr. 4.886,-
4-roms
101 m²
Kr. 4.789,-
Kr. 5.235,-
Kr. 5.525,-
Kr. 5.721,-
4/5-roms
119 m²
Kr. 5.290,-
Kr. 5.778,-
Kr. 6.095,-
Kr. 6.310,-
*) Fellesutgifter inkluderer grunnleie, brensel, vedlikeholdsfond og Canal Digital
Beregnede kostnadsalternativer
Alternativ OPPGRADERINGSPAKKE 2:
• Tilleggsisolering og ny kledning med Steni/vedlikeholdsfritt tre på fasader på
stue- og kjøkkenside
• Tilleggsisolering og ny kledning med tegl på gavl
• Utskifting av vinduer på alle fasader
• Betongrehabilitering av terrasser og balkonger
• Fjerning av blomstertrau, nytt rekkverk på stue- og kjøkkenside
• Ny tekking på bodtak
• Oppgradering av inngangsbru og inngangsparti
• Fliser i inngangsparti og trapperom, ny overflatebehandling av vegger og tak
• Oppgradering av belysning i trapperom, utskifting entredører
• Betongrehabilitering og katodisk beskyttelse av betongkonstruksjoner i garasje
• Utskifting av alle himlingsplater, oppgradering av belysning, og ny oppmerking
av P-plasser
Beregnede kostnadsalternativer
Alternativ OPPGRADERINGSPAKKE 2:
• Budsjettert prosjektkostnad inkl. mva:
kr. 143 900 000,-
• Lånebehov:
som representerer en gjennomsnittlig
økning i fellesgjelden på
kr. 120 700 000,-
• Nedbetalingstid for lån:
30 år
kr.
380.000,-
Økning i fellesutgifter:
• 1. mars 2016:
9%
• 1. mars 2017:
10 %
• 1. mars 2018:
4%
Effektiv økning av fellesutgiftene: 24 %
I beregningen er det ikke tatt hensyn til fradragsmulighetene på selvangivelsen, pt. 28% av rentekostnadene
Beregnede kostnadsalternativer
Eksempler på fellesutgifter , Alt. OPPGRADERINGSPAKKE 2:
Leil.type
Areal
Dagens
fellesutgift *)
Pr.
01.03.2016
Pr.
01.03.2017
Pr.
01.03.2018
2-roms
43 m²
Kr. 3.054,-
Kr. 3.353,-
Kr. 3.695,-
Kr. 3.833,-
3-roms
82 m²
Kr. 4.085,-
Kr.4.468,-
Kr. 4.904,-
Kr. 5.082,-
4-roms
101 m²
Kr. 4.789,-
Kr. 5.235,-
Kr. 5.743,-
Kr. 5.950,-
4/5-roms
119 m²
Kr. 5.290,-
Kr. 5.778,-
Kr. 6.334,-
Kr. 6.560,-
*) Fellesutgifter inkluderer grunnleie, brensel, vedlikeholdsfond og Canal Digital
Hoffsgrenda borettslag
Bebyggelsen sett mot stuefasaden
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
44
Hoffsgrenda borettslag
Inngangsfasade mot øst
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
45
Hoffsgrenda borettslag
Oppgraderingspakke 1:
Inngangssiden: Balkongene får nye rekkverk i stål, glass og listverk.
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
46
Hoffsgrenda borettslag
Oppgraderingspakke 1
Inngangssiden: Etterisolering, ny kledning, nye rekkverk og espalier i lyst treverk
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
47
Hoffsgrenda borettslag
Eksempler på rekkverk i glass og stål
Nytt rekkverk gangbro til inngang
Oppgraderingspakke 1
Ny bro til inngangssiden av bygget med rekkverk i glass, stål og tre
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
48
Hoffsgrenda borettslag
Oppgraderingspakke 1
Stuesiden: Eksisterende balkong og blomstertrau rehabiliteres. Nye vinduer,
etterisolering av yttervegger og ny kledning av fasade og bod .
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
49
Hoffsgrenda borettslag
Oppgraderingspakke 1
Stuefasade etterisolert og med ny kledning
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
50
Hoffsgrenda borettslag
Oppgraderingspakke 1:
Perspektivskisse: Stuefasade med eksisterende blomstertrau og ny kledning
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
51
Hoffsgrenda borettslag
Oppgraderingspakke 1
Gavlfasade: Etterisolering, ny vedlikeholdsfri trekledning eller glatt platekledning
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
52
Hoffsgrenda borettslag
Opgraderingspakke 2: (som 1)
Inngangsfasaden: Etterisolert ny inngangsfasade med ny kledning og nytt rekkverk/espalier i lyst treverk
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
53
Hoffsgrenda borettslag
Oppgraderingspakke 2 (som 1)
Ny bro til inngangssiden av bygget med rekkverk i glass, stål og tre (tilsvarende nye rekkverk på
balkongene på inngangssiden).
.
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
54
Hoffsgrenda borettslag
Oppgraderingspakke 2
Ny balkong med rekkverk 14, 4 m2 (3 m2 større enn dagens balkong)
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
55
Hoffsgrenda borettslag
Oppgraderingspakke 2
Stuefasaden: Trau erstattet av rekkverk. Boder med ny kledning. Nye vinduer, etterisolering og ny kledning.
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
56
Hoffsgrenda borettslag
Oppgraderingspakke 2
Perspeltivskisse stuefasaden: Trau erstattet av rekkverk. Boder med ny kledning. Nye vinduer,
etterisolering og ny kledning.
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
57
Hoffsgrenda borettslag
Oppgraderingspakke 2
Gavlfasade: Etterisolering og ny kledning med teglstein. Konsoll i underkant
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
58
Hoffsgrenda borettslag
Luftfoto av borettslaget sett fra nordvest
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
59
Hoffsgrenda borettslag
Før: Eks. stuefasade
Etter: Nye stuefasade
Før: Eks. inngangsside
Etter: Ny inngangsfasade
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
Eksempel
Etter: Ny gangbro
60
Hoffsgrenda borettslag
Perspektivskisse: Stuefasade med eksisterende blomstertrau og ny kledning
Arkitektkontoret Lene Frank a/s
61
Veien videre
• Hjemmesidene – informasjon
• Åpent hus – 2. og 9.februar
• Ekstraordinær generalforsamling – 25.
februar:
Hvilket nivå skal vedlikehold og oppgradering
ligge på i borettslaget?