Planutvalget
Nord-Fron kommune Politisk sak Søknad om omregulering av gnr/bnr - 383/65 mfl - Rondablikk Utval Planutval Saksnr 019/14 Møtedato 04.02.2014 Saksansvarleg Hanne-Kristine Risdal Arkiv Arkivsaknr. L12, 383/65, 383/51, Journalpost 327/133, 327/134, 327/135, 327/136 Saksbehandlar Hanne-Kristine Risdal 13/2359 14/1171 Vedlegg: 1. Søknad om omregulering av 383/65 m.fl 2. Tillegg til søknad om omregulering 3. Kart omregulering Oppsummering av saka: Sparebank1 Gudbrandsdal har i skriv av 15.11.13 søkt om omregulering av gnr/bnr 383/65, 383/51, 327/133, 134, 135, 136 ved Rondablikk - frå næringsformål til fritidsbebyggelse. Søknaden er grunngjeve med at det er vanskeleg å selje Rondablikk høyfjellshotell AS og tilhøyrande eigedomar, slik dei i dag er regulert. Rådmannsleiinga tilrår omregulering som omsøkt. Bakgrunn for saka: Etter konkursen vår 2011 har Sparebank 1 Gudbrandsdal (S1G) hatt ansvar for alle eigedomar som tidlegare låg under Rondablikk Eiendom AS. Det har etter dette vore arbeidd for å få selt alle eigedomane samla, for på den måten å behalde eit best mogleg grunnlag for å støtte opp om drifta av hotellet. Det har vist seg vanskeleg å få realisert dette, da det bare har vore interesse for eigedomane separat, og da som omregulert for utvikling av fritidseigedomar. Planutvalet behandla bl.a. søknad om omregulering frå næring til fritidsbustader på dei fleste av eigedomane som høyrer under Rondablikk Eigedom AS i PU-sak 109/10, i møte 10.10.2012. Søknaden vart da avslått, med den grunngjeving at det alt ligg føre eit stort tal planavklarte tomter på Kvamsfjellet. I tillegg vart det vist til tidlegare omfattande planprosessar som la vekt på å leggje til rette areal for utvikling av Rondablikk. I ettertid har S1G arbeid vidare med moglege planar for å sikre den økonomiske drifta. Dei er av den oppfatning at hotelldrifta i dag ikkje er økonomisk berekraftig, og det er ei grense kor lenge dei kan drive med tap. Eit vurdert alternativ er å stenge hotellet, sjølv om det ikkje er ønskeleg. Banken ser ikkje drift av eit hotell som si kjerneverksemd på lang sikt, og ser difor etter andre løysingar. Banken meiner at dersom ein skal lykkast med å behalde aktivitet på, og rundt hotellet, i ei eller anna form, er ein avhengig av at dei nærliggjande områda blir utvikla i tråd med det marknaden etterspør. Banken vurderer difor å selje hotelleigedomen separat ved at det blir selt aksjar i eigarselskapet, som vidare seljer ut enkeltrom på permanent basis. På denne måten vil ein oppretthalde hotellet, og fortsatt ha eit servicetilbod for fritidsbustadområda rundt hotellet. Ein slik innretning er blant anna brukt ved Sanderstølen på Golsfjellet. For å styrke driftsgrunnlaget for hotellet, samt unngå at omkringliggjande område blir liggjande brakk, blir det i brev av 15.11.2013 på nytt søkt om å få setje i gang arbeid med omregulering av eigedomane 383/65, 383/51, 327/133, 134, 135, 136, frå næring/utleigeeiningar til fritidsbustader. Reguleringa vil vere i privat regi. Næringsfagleg vurdering: Å drive hotell i høgfjellet er ikkje ein enkel sak i dagens marknad. Det fins fleire døme på høgfjellshotell som slit tungt økonomisk. Det er difor ikkje uvanleg at dei som fortsatt satsar på slike hotell, ser seg om etter andre moglegheiter som kan bidra til å sikre fortsatt drift. På slutten av 90-tallet, og fram til midten av 2000-tallet var det marknad for store hyttar i høg prisklasse. Nå er det størst interesse for hytter i prisklasse rundt 2 mill. kr., slik som det er antyda i søknad. Sal av fritidsbustader innafor denne prisramma vurderast difor som lettast å utvikle, og selje på noverande tidspunkt. I tidlegare og gjeldande planar for Kvamsfjellet, har kommunen lagt til rette for utvikling av areal i tilknyting til Rondablikk. Intensjonen har vore å leggje til rette for styrking og framtidig utvikling av hotellet, og med det oppretthalde, og om mogleg auke talet arbeidsplassar. S1G opplyser at hotellet på sikt ikkje kan drivast med tap år etter år, og eit resultat kan vere å stengje hotellet. Dette vil vere særs uheldig med tanke på framtidig utvikling av Kvamsfjellet som turistområde. Med S1G sine erfaringar frå forsøk på samla sal som ikkje lykkast, kan det vere tenleg å forsøkje andre måtar å få til utvikling av hotellet – og området omkring på. Den skisserte løysinga i søknaden kan vere ein veg å gå, forutsett at hotellet blir oppretthalde og forhåpentlegvis kan utviklast med eit servicetilbod også i framtida. Areala som opphavleg var tiltenkt for vidare utvikling av hotellet vil bli redusert, men dersom hotellet på sikt blir stengt vil det vere enda vanskelegare å få til utvikling av desse areala. Eit auka tal hytter i området rundt vil kunne gje større trafikk på sjølve hotellet dersom ein legg til rette for det. I tillegg er tanken med å selje ut enkeltrom spennande. Slike planar krev investeringskapital. Sal av hyttetomter vil kunne bidra til det. I tillegg er det slik at dersom ein ny regulering skapar auka aktivitet i området, vil det komme anna næring enn sjølve hotellet til gode, på både kort og lengre sikt. Planfagleg vurdering: Eigedomen 383/65 - er i dag regulert til 10 utleigehytter i detaljreguleringsplan for R1a ved Rondablikk av 2010. 383/51 - er omfatta av bebyggelsesplan for Rondablikk fjellby av 2008 og er regulert for bygging av inntil 50 utleigeleilegheiter (Rondablikkdokka) R1b. 327/133, 134, 135 og 136 - er regulert til utleigehytter. Eigedomane ligg i tilknyting til etablerte fritidseigedomar ved Bjørgebu. Anna bruk av dei omsøkte områda enn det gjeldande reguleringsplanar viser krev ei planendring, dvs. at det vil bli krav om full planprosess. I forvaltningsplan for Rondane - Sølnkletten ligg dei omsøkte områda i utviklingssona (sone 3). I dei generelle retningslinene for bebyggelse i sone 3 er det lagt opp til at bebyggelse skal prioriterast som fortetting og utviding gjennom eksisterande reguleringsplanar. Denne saka gjeld omregulering av allereie planavklarte byggjeområde, og er slik sett vurdert til å vere i samsvar med retningslinene i forvaltningsplanen. Talet hyttetomter ved omregulering vil totalt bli mindre enn det gjeldande plan legg opp til med utleigeeiningar. Det blir difor vurdert til at ei omregulering som omsøkt vil gje mindre samla belastning for villrein enn det gjeldande reguleringsplan legg opp til. Omsøkt omregulering vil ikkje ta hol på nye område, men føre til endra formål i allereie planavklarte byggjeområde. Isolert sett kan ein difor ikkje sjå at reguleringsendring her vil ha negative verknader for villreinen. Saka gjeld også å leggje til rette for å kunne oppretthalde aktivitet på Rondablikk, som vil vere positivt for Kvamsfjellet som destinasjon. Tema endring i reguleringsplanar: Dersom planutvalet godkjenner den konkrete søknaden om omregulering (etter eige planprosess), vil det gje signal om at kommunen nå ser meir positivt på å leggje til rette for fleire hyttetomter, og det kan også bli vanskelegare å seie nei til evt. andre nye søknader. Administrasjonen får ikkje sjeldan førespurnader om nye hyttetomter som del av fortetting i eksisterande reguleringsplanar. Spm. om å omregulere frå næring til fritidseigedomar kan også kome frå fleire aktørar. Kommunen bør difor tenkje igjennom korleis ein framover skal handtere evt. søknader om nye hyttetomter. Skal det vere fritt fram for alle? Skal ein avvise alle nye søknader og heller vente på ei heilskapleg vurdering i samband med evt. rullering av arealdelen av kommuneplan? Er det førebels nok tomtereserve på Kvamsfjellet (over 300 stk. i 2012)? Om lag halvparten av desse ligg i fremre del av Kvamsfjellet, ved Låvåshaugen nord og sør. Resterande ledige tomter er spreidd i reguleringsplan for Furusjøen, Klevstadlykkja og Kvamsfjellet nærings- og hytteområde. Talet på ledige tomter tilseier at det foreløpig bør vere nok tomter i dette området. Likevel; så lenge tomtene berre ligg der ubebygd, vil ein heller ikkje få ei utvikling. Eit alternativ ved evt. godkjenning av nye søknader kan vere å oppheve gamle hyttetomter, men det vil vere krevjande, og truleg skape støy, jf. tidlegare planprosessar der kommunen for å realisere endringar fremma forslag om å ta ut gamle regulerte ikkje bygde tomter. Til dømes vil ein enklare kunne sjå positivt på nye tomter som fortetting i eksisterande hytteområde, der veg og evt. anna infrastruktur allereie er etablert. Dei mest aktuelle områda vil da vere fortetting i Klevstadlykkja og areal omkring Rondablikk. Uansett må alle nye søknader om omregulering/nye planar fremjast som private reguleringsplanar. Rådmannsleiinga si vurdering: Rådmannsleiinga viser til den planfaglege og næringsfaglege vurderinga, samt til supplerande informasjon i skriv av 6.1.14. Vedlegg 2 kjem som følgje av ønskje frå banken om møte med administrasjonen, der S1G grunnga nærare bakgrunnen for saka. Rondablikk og Kvamsfjellet som turistområde er særs viktig for Nord-Fron kommune. Rondablikk Høyfjellshotell har vore ein motor på Kvamsfjellet, og intensjonen i kommunale planar har vore å støtte opp om, og leggje til rette for vidare utvikling. Kommunen var i den førre behandlinga av søknad om omregulering skeptisk til ønskje om frådeling. Dette med bakgrunn i historikken til hotellet, og generell skepsis mot å «byggje ned» framtidige potensielle utviklingsområder i nær tilknyting til hotellet. I tillegg ligg det eit allereie stort antal planavklarte hyttetomter på Kvamsfjellet. Ut i frå S1G sin skildring av nåverande situasjon, og nye tankar om framtida, ser rådmannsleiinga at noko må gjerast for å få til ei positiv utvikling av Rondablikk Høyfjellshotell og omkringliggjande område. I den samanheng kan den skisserte løysinga i denne søknaden om omregulering vere ein god start. Rådmannsleiinga er av den oppfatninga at den planfaglege og næringsfaglege vurderinga samla sett er positiv til omsøkte reguleringsendring, og tilrår difor at planutvalet godkjenner søknad om igangsetting av planarbeid. Samtidig er det viktig å vere klar over at ei godkjenning av søknad vil føre til at evt. andre aktørar også må «kunne få lov», og at det kan vere tenleg med nokre overordna prinsipielle avklaringar for behandling av framtidige søknader om nye hyttetomter. Vi er kjent med at det vil kome søknader frå andre, som ikkje er heilt like, men som ønskjer fortetting / fleire tomter. Administrasjonssjefen er opptatt av at vidare planprosess konkretiserer korleis eigaren vil nytte evt. frigjort kapital til utvikling av servicetilbodet som er / skal knytast til hotellet. Det er naturleg at det blir eit moment i vedtak i planutvalet. Evt. positivt vedtak i denne saka betyr ikkje automatisk aksept for dei endringane som blir fremma i privat regulering, men det må vere så pass klare signal som gjer at eigar meiner det er formålstenleg å starte arbeidet. Administrasjonssjefen legg fram saka for planutvalet med slik Innstilling: 1. Planutvalet ser positivt på søknad frå Sparebank 1 Gudbrandsdal (skriv av 15.11.13 og 6.1.14) om at det blir starta arbeid i privat regi for å endre reguleringsplan for eigedomane 383/65, 383/51, 327/133, 134, 135, 136 ved Rondablikk, jf. §§ 4-1, 12-8 og 12-9 i pbl. Utgangspunktet er å endre formål frå næring til fritidsbebyggelse, og planutvalet legg vekt på at det ikkje er snakk om å ta i bruk nye areal, men ønskje om anna bruk av tidlegare planavklarte areal. 2. Planutvalet har følgjande synspunkt knytt til evt. andre søknader om omregulering av areal til fritidsbebyggelse: - Kvar søknad skal ha ei særskilt vurdering. ……….……….. ………… Administrasjonssjefen i Nord-Fron Arne Sandbu PU-019/14 04.02.2014 Behandling: Administrasjonssjefen la fram følgjande endra innstilling: 1. Planutvalet ser positivt på søknad frå Sparebank 1 Gudbrandsdal (skriv av 15.11.13 og 6.1.14) om at det blir starta arbeid i privat regi for å endre reguleringsplan for eigedomane 383/65, 383/51, 327/133, 134, 135, 136 ved Rondablikk, jf. §§ 4-1, 12-8 og 12-9 i pbl. 2. Utgangspunktet er å endre formål frå næring til fritidsbebyggelse, og planutvalet legg vekt på at det ikkje er snakk om å ta i bruk nye areal, men ønskje om anna bruk av tidlegare planavklarte areal. PU-019/14 04.02.2014 Vedtak: Redaksjonell endra innstilling vart samrøystes vedtatt.
© Copyright 2024