Planutvalget

Nord-Fron kommune
Politisk sak
Søknad om omregulering av gnr/bnr - 383/65 mfl - Rondablikk
Utval
Planutval
Saksnr
019/14
Møtedato
04.02.2014
Saksansvarleg
Hanne-Kristine Risdal
Arkiv
Arkivsaknr.
L12, 383/65, 383/51, Journalpost
327/133, 327/134,
327/135, 327/136
Saksbehandlar
Hanne-Kristine
Risdal
13/2359
14/1171
Vedlegg:
1.
Søknad om omregulering av 383/65 m.fl
2.
Tillegg til søknad om omregulering
3.
Kart omregulering
Oppsummering av saka:
Sparebank1 Gudbrandsdal har i skriv av 15.11.13 søkt om omregulering av gnr/bnr
383/65, 383/51, 327/133, 134, 135, 136 ved Rondablikk - frå næringsformål til
fritidsbebyggelse. Søknaden er grunngjeve med at det er vanskeleg å selje
Rondablikk høyfjellshotell AS og tilhøyrande eigedomar, slik dei i dag er regulert.
Rådmannsleiinga tilrår omregulering som omsøkt.
Bakgrunn for saka:
Etter konkursen vår 2011 har Sparebank 1 Gudbrandsdal (S1G) hatt ansvar for alle
eigedomar som tidlegare låg under Rondablikk Eiendom AS.
Det har etter dette vore arbeidd for å få selt alle eigedomane samla, for på den
måten å behalde eit best mogleg grunnlag for å støtte opp om drifta av hotellet.
Det har vist seg vanskeleg å få realisert dette, da det bare har vore interesse for
eigedomane separat, og da som omregulert for utvikling av fritidseigedomar.
Planutvalet behandla bl.a. søknad om omregulering frå næring til fritidsbustader på
dei fleste av eigedomane som høyrer under Rondablikk Eigedom AS i PU-sak
109/10, i møte 10.10.2012. Søknaden vart da avslått, med den grunngjeving at det
alt ligg føre eit stort tal planavklarte tomter på Kvamsfjellet. I tillegg vart det vist til
tidlegare omfattande planprosessar som la vekt på å leggje til rette areal for utvikling
av Rondablikk.
I ettertid har S1G arbeid vidare med moglege planar for å sikre den økonomiske
drifta. Dei er av den oppfatning at hotelldrifta i dag ikkje er økonomisk berekraftig, og
det er ei grense kor lenge dei kan drive med tap. Eit vurdert alternativ er å stenge
hotellet, sjølv om det ikkje er ønskeleg. Banken ser ikkje drift av eit hotell som si
kjerneverksemd på lang sikt, og ser difor etter andre løysingar.
Banken meiner at dersom ein skal lykkast med å behalde aktivitet på, og rundt
hotellet, i ei eller anna form, er ein avhengig av at dei nærliggjande områda blir
utvikla i tråd med det marknaden etterspør. Banken vurderer difor å selje
hotelleigedomen separat ved at det blir selt aksjar i eigarselskapet, som vidare seljer
ut enkeltrom på permanent basis. På denne måten vil ein oppretthalde hotellet, og
fortsatt ha eit servicetilbod for fritidsbustadområda rundt hotellet. Ein slik innretning er
blant anna brukt ved Sanderstølen på Golsfjellet.
For å styrke driftsgrunnlaget for hotellet, samt unngå at omkringliggjande område blir
liggjande brakk, blir det i brev av 15.11.2013 på nytt søkt om å få setje i gang arbeid
med omregulering av eigedomane 383/65, 383/51, 327/133, 134, 135, 136, frå
næring/utleigeeiningar til fritidsbustader. Reguleringa vil vere i privat regi.
Næringsfagleg vurdering:
Å drive hotell i høgfjellet er ikkje ein enkel sak i dagens marknad. Det fins fleire døme
på høgfjellshotell som slit tungt økonomisk. Det er difor ikkje uvanleg at dei som
fortsatt satsar på slike hotell, ser seg om etter andre moglegheiter som kan bidra til å
sikre fortsatt drift.
På slutten av 90-tallet, og fram til midten av 2000-tallet var det marknad for store
hyttar i høg prisklasse. Nå er det størst interesse for hytter i prisklasse rundt 2 mill.
kr., slik som det er antyda i søknad. Sal av fritidsbustader innafor denne prisramma
vurderast difor som lettast å utvikle, og selje på noverande tidspunkt.
I tidlegare og gjeldande planar for Kvamsfjellet, har kommunen lagt til rette for
utvikling av areal i tilknyting til Rondablikk. Intensjonen har vore å leggje til rette for
styrking og framtidig utvikling av hotellet, og med det oppretthalde, og om mogleg
auke talet arbeidsplassar.
S1G opplyser at hotellet på sikt ikkje kan drivast med tap år etter år, og eit resultat
kan vere å stengje hotellet. Dette vil vere særs uheldig med tanke på framtidig
utvikling av Kvamsfjellet som turistområde. Med S1G sine erfaringar frå forsøk på
samla sal som ikkje lykkast, kan det vere tenleg å forsøkje andre måtar å få til
utvikling av hotellet – og området omkring på. Den skisserte løysinga i søknaden kan
vere ein veg å gå, forutsett at hotellet blir oppretthalde og forhåpentlegvis kan
utviklast med eit servicetilbod også i framtida. Areala som opphavleg var tiltenkt for
vidare utvikling av hotellet vil bli redusert, men dersom hotellet på sikt blir stengt vil
det vere enda vanskelegare å få til utvikling av desse areala.
Eit auka tal hytter i området rundt vil kunne gje større trafikk på sjølve hotellet dersom
ein legg til rette for det. I tillegg er tanken med å selje ut enkeltrom spennande. Slike
planar krev investeringskapital. Sal av hyttetomter vil kunne bidra til det. I tillegg er
det slik at dersom ein ny regulering skapar auka aktivitet i området, vil det komme
anna næring enn sjølve hotellet til gode, på både kort og lengre sikt.
Planfagleg vurdering:
Eigedomen 383/65 - er i dag regulert til 10 utleigehytter i detaljreguleringsplan for
R1a ved Rondablikk av 2010.
383/51 - er omfatta av bebyggelsesplan for Rondablikk fjellby av 2008 og er regulert
for bygging av inntil 50 utleigeleilegheiter (Rondablikkdokka) R1b.
327/133, 134, 135 og 136 - er regulert til utleigehytter. Eigedomane ligg i tilknyting til
etablerte fritidseigedomar ved Bjørgebu.
Anna bruk av dei omsøkte områda enn det gjeldande reguleringsplanar viser krev ei
planendring, dvs. at det vil bli krav om full planprosess.
I forvaltningsplan for Rondane - Sølnkletten ligg dei omsøkte områda i utviklingssona
(sone 3). I dei generelle retningslinene for bebyggelse i sone 3 er det lagt opp til at
bebyggelse skal prioriterast som fortetting og utviding gjennom eksisterande
reguleringsplanar. Denne saka gjeld omregulering av allereie planavklarte
byggjeområde, og er slik sett vurdert til å vere i samsvar med retningslinene i
forvaltningsplanen.
Talet hyttetomter ved omregulering vil totalt bli mindre enn det gjeldande plan legg
opp til med utleigeeiningar. Det blir difor vurdert til at ei omregulering som omsøkt vil
gje mindre samla belastning for villrein enn det gjeldande reguleringsplan legg opp til.
Omsøkt omregulering vil ikkje ta hol på nye område, men føre til endra formål i
allereie planavklarte byggjeområde. Isolert sett kan ein difor ikkje sjå at
reguleringsendring her vil ha negative verknader for villreinen.
Saka gjeld også å leggje til rette for å kunne oppretthalde aktivitet på Rondablikk,
som vil vere positivt for Kvamsfjellet som destinasjon.
Tema endring i reguleringsplanar:
Dersom planutvalet godkjenner den konkrete søknaden om omregulering (etter eige
planprosess), vil det gje signal om at kommunen nå ser meir positivt på å leggje til
rette for fleire hyttetomter, og det kan også bli vanskelegare å seie nei til evt. andre
nye søknader. Administrasjonen får ikkje sjeldan førespurnader om nye hyttetomter
som del av fortetting i eksisterande reguleringsplanar. Spm. om å omregulere frå
næring til fritidseigedomar kan også kome frå fleire aktørar.
Kommunen bør difor tenkje igjennom korleis ein framover skal handtere evt.
søknader om nye hyttetomter. Skal det vere fritt fram for alle? Skal ein avvise alle
nye søknader og heller vente på ei heilskapleg vurdering i samband med evt.
rullering av arealdelen av kommuneplan?
Er det førebels nok tomtereserve på Kvamsfjellet (over 300 stk. i 2012)? Om lag
halvparten av desse ligg i fremre del av Kvamsfjellet, ved Låvåshaugen nord og sør.
Resterande ledige tomter er spreidd i reguleringsplan for Furusjøen, Klevstadlykkja
og Kvamsfjellet nærings- og hytteområde. Talet på ledige tomter tilseier at det
foreløpig bør vere nok tomter i dette området.
Likevel; så lenge tomtene berre ligg der ubebygd, vil ein heller ikkje få ei utvikling. Eit
alternativ ved evt. godkjenning av nye søknader kan vere å oppheve gamle
hyttetomter, men det vil vere krevjande, og truleg skape støy, jf. tidlegare
planprosessar der kommunen for å realisere endringar fremma forslag om å ta ut
gamle regulerte ikkje bygde tomter.
Til dømes vil ein enklare kunne sjå positivt på nye tomter som fortetting i
eksisterande hytteområde, der veg og evt. anna infrastruktur allereie er etablert. Dei
mest aktuelle områda vil da vere fortetting i Klevstadlykkja og areal omkring
Rondablikk. Uansett må alle nye søknader om omregulering/nye planar fremjast som
private reguleringsplanar.
Rådmannsleiinga si vurdering:
Rådmannsleiinga viser til den planfaglege og næringsfaglege vurderinga, samt til
supplerande informasjon i skriv av 6.1.14. Vedlegg 2 kjem som følgje av ønskje frå
banken om møte med administrasjonen, der S1G grunnga nærare bakgrunnen for
saka. Rondablikk og Kvamsfjellet som turistområde er særs viktig for Nord-Fron
kommune. Rondablikk Høyfjellshotell har vore ein motor på Kvamsfjellet, og
intensjonen i kommunale planar har vore å støtte opp om, og leggje til rette for vidare
utvikling.
Kommunen var i den førre behandlinga av søknad om omregulering skeptisk til
ønskje om frådeling. Dette med bakgrunn i historikken til hotellet, og generell skepsis
mot å «byggje ned» framtidige potensielle utviklingsområder i nær tilknyting til
hotellet. I tillegg ligg det eit allereie stort antal planavklarte hyttetomter på
Kvamsfjellet.
Ut i frå S1G sin skildring av nåverande situasjon, og nye tankar om framtida, ser
rådmannsleiinga at noko må gjerast for å få til ei positiv utvikling av Rondablikk
Høyfjellshotell og omkringliggjande område. I den samanheng kan den skisserte
løysinga i denne søknaden om omregulering vere ein god start.
Rådmannsleiinga er av den oppfatninga at den planfaglege og næringsfaglege
vurderinga samla sett er positiv til omsøkte reguleringsendring, og tilrår difor at
planutvalet godkjenner søknad om igangsetting av planarbeid.
Samtidig er det viktig å vere klar over at ei godkjenning av søknad vil føre til at evt.
andre aktørar også må «kunne få lov», og at det kan vere tenleg med nokre
overordna prinsipielle avklaringar for behandling av framtidige søknader om nye
hyttetomter. Vi er kjent med at det vil kome søknader frå andre, som ikkje er heilt like,
men som ønskjer fortetting / fleire tomter.
Administrasjonssjefen er opptatt av at vidare planprosess konkretiserer korleis
eigaren vil nytte evt. frigjort kapital til utvikling av servicetilbodet som er / skal knytast
til hotellet. Det er naturleg at det blir eit moment i vedtak i planutvalet. Evt. positivt
vedtak i denne saka betyr ikkje automatisk aksept for dei endringane som blir
fremma i privat regulering, men det må vere så pass klare signal som gjer at eigar
meiner det er formålstenleg å starte arbeidet.
Administrasjonssjefen legg fram saka for planutvalet med slik
Innstilling:
1.
Planutvalet ser positivt på søknad frå Sparebank 1 Gudbrandsdal (skriv av
15.11.13 og 6.1.14) om at det blir starta arbeid i privat regi for å endre
reguleringsplan for eigedomane 383/65, 383/51, 327/133, 134, 135, 136 ved
Rondablikk, jf. §§ 4-1, 12-8 og 12-9 i pbl.
Utgangspunktet er å endre formål frå næring til fritidsbebyggelse, og
planutvalet legg vekt på at det ikkje er snakk om å ta i bruk nye areal, men
ønskje om anna bruk av tidlegare planavklarte areal.
2.
Planutvalet har følgjande synspunkt knytt til evt. andre søknader om
omregulering av areal til fritidsbebyggelse:
-
Kvar søknad skal ha ei særskilt vurdering.
……….………..
…………
Administrasjonssjefen i Nord-Fron
Arne Sandbu
PU-019/14 04.02.2014 Behandling:
Administrasjonssjefen la fram følgjande endra innstilling:
1. Planutvalet ser positivt på søknad frå Sparebank 1 Gudbrandsdal (skriv av
15.11.13 og 6.1.14) om at det blir starta arbeid i privat regi for å endre
reguleringsplan for eigedomane 383/65, 383/51, 327/133, 134, 135, 136 ved
Rondablikk, jf. §§ 4-1, 12-8 og 12-9 i pbl.
2. Utgangspunktet er å endre formål frå næring til fritidsbebyggelse, og
planutvalet legg vekt på at det ikkje er snakk om å ta i bruk nye areal, men
ønskje om anna bruk av tidlegare planavklarte areal.
PU-019/14 04.02.2014 Vedtak:
Redaksjonell endra innstilling vart samrøystes vedtatt.