1. No category

Kvartalsrapport 4-2014
Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS
AURORA
Real Estate Management GmbH
Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
(“PRE EIT II“). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE EIT II.
PRE EIT II har som formål å investere i tysk bolig- og
næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal
ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i
geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt
utleid. PRE EIT II har fokusert på byene Dresden
og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, og har
også gjennomført en investering i Potsdam utenfor
Berlin.
enkelteiendommer. Den overordnede fremdriftsplanen innebar
avhending i tre “faser”. Salg av eiendommer i Fase 1 (13
eiendommer) ble sluttført i 2013. Fase 2 (20 eiendommer) ble
sluttført i 2014. Gjenværende 17 eiendommer i Fase 3 tilsiktes
solgt innen utgangen av 2015, hvoretter forvalter Aurora kan
påbegynne avvikling av den omfattende selskapsstrukturen.
Aksjonærer bes igjen være oppmerksomme på at PRE EIT IIs
avviklingstidspunkt ikke er identisk med tidspunkt for avhending
av siste porteføljeeiendom. Administrative, regnskaps- og
skattemessige forhold må avklares i henholdsvis Tyskland,
Danmark og Norge etter siste porteføljeavhending. Så stor
andel av provenyene fra eiendomssalg et forsiktighetsprinsipp
kan forsvare, blir tilbakebetalt til aksjonærene så snart som
mulig, men det vil ta noe tid før restlikviditet kan utbetales.
Forvalter tar sikte på å fullføre salg av gjenværende porteføljeeiendom samt forestå en fullstendig avvikling av selskapsstrukturen innen utgangen av 2016.
Forvalterbytte
Styret i PRE EIT II besluttet i desember 2014 å avvikle
forvaltningsavtalen med PRE Management i minnelighet,
og inngå ny forvaltningsavtale med Aurora Real Estate
Management (“Aurora”). Det samme forvalterskiftet fant
sted hos selskapene PRE EiendomsInvest Tyskland AS og
PRE Bolig-Privatisering AS. Aurora eies av tidligere operative
nøkkelpersoner hos PRE Management som også før årsskiftet
2014-15 forvaltet eiendomsporteføljen til PRE EIT II.
Styret er overbeviste om at fastholdelsen av operative
nøkkelpersoner vil sikre kontinuitet i alle ledd av forvaltningen
og videre nedsalg av eiendomsporteføljen til PRE EIT II, samt
bidra til å unngå forsinkelser. Forvalterbyttet ble gjennomgått
i detalj på det årlige aksjonærmøtet som i år ble avholdt
26. februar 2015 i Oslo.
En detaljert oversikt over eiendommer solgt i nedsalgets første
og andre fase, herunder kjøps- og salgspriser, arealfordeling
mellom bolig / næring osv., ligger vedlagt som appendix i
presentasjonen fra aksjonærmøtet i februar. Oversikten dekker
også gjenværende porteføljeeiendom. Presentasjonen ligger
tilgjengelig på forvalters hjemmesider (www.aurora-rem.com),
og er ment å fungere som et utfyllende suplement til denne
kvartalsrapporten.
I 2011 kjøpte PRE EIT II sammen med med-investorene
PRE EiendomsInvest Tyskland AS (45 %) og PRE BoligPrivatisering AS (10 %) en boligportefølje i Köpenick i Berlin
bestående av 239 enheter. Porteføljen skulle seksjoneres,
totalrehabiliteres og videreselges individuelt i tre separate
delprosjekter. I tillegg skulle det bygges nye loftsleiligheter.
Porteføljesalg / avvikling
Forberedelsene mot en realisering av PRE EIT IIs portefølje,
opprinnelig bestående av 49 eiendommer, ble påbegynt i 2010.
Primærfokus i perioden 2010-12 var avhending av hele
eiendomsporteføljen i én enkelttransaksjon. PRE EIT IIs
daværende forvalter PRE Management var i konkrete oppkjøpssamtaler med flere investorer, herunder to ulike børsnoterte
selskaper. Forhandlingene omhandlet i mange tilfeller en
transaksjon med oppgjør i nyutstedte aksjer hos kjøper.
Et sentralt forhandlingspunkt i det henseendet var verdsettelsen
av kjøpers og selgers underliggende verdier samt bytteforholdet derimellom. Grunnet uenigheter rundt slike verdivurderinger, primært kjøpers verdsettelse av egne aktiva,
lyktes det ikke forvalter å gjennomføre en blokkavhending
av den komplette porteføljen.
Fra og med 2013 ble primærfokus rettet mot et kontrollert
nedsalg av porteføljen gjennom salg av delsegmenter og
Per inngangen av april 2015 er 131 av 149 enheter i første
delprosjekt solgt. Salgstakten har beveget seg saktere enn
forventet i løpet av andre halvår 2014 og inn i 2015, men
forvalter går ut i fra at resterende 18 enheter er solgt i løpet
av 2015.
Daværende forvalter, i samråd med styrene i prosjektselskapets
tre investorer, vedtok i mars 2014 et samlet salg av gjenværende to delprosjekter uten seksjonering / rehabilitering.
På denne måten kunne investorene redusere både prosjektrisiko
og –levetid, og samtidig inkassere en gevinst forårsaket av den
generelle boligprisoppgangen i Berlin i perioden 2011 – 2014.
3
Kvartalsrapport for Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS
Salgskontrakt ble signert i mai, hvori brutto salgsproveny
utgjorde EUR 6,3 millioner. Dette tilsvarte en gjennomsnittlig
salgspris på EUR 859 / m2 (vs. kjøpspris på EUR 653 /m2).
Ytterligere aksjonærutbetalinger utover ovenstående vil bli
gjort fortløpende etter hvert som nedsalgsfase 3 sluttføres.
I det deler av salgsproveny fra nedsalgsfase 1 og 2 ble anvendt
til å nedbetale bankgjeld på gjenværende porteføljeeiendommer,
er gjeldsgraden på eiendom i fase 3 redusert. Dette medfører
at proveny fra salg av disse eiendommene i større grad kan
utbetales til PRE EIT IIs aksjonærer.
Proveny fra blokksalget av delprosjekt 2 og 3 ble anvendt til å
tilbakebetale store deler av kredittfasiliteten stilt av PRE EIT II
og øvrige to investorer i forbindelse med rehabiliteringen av
delprosjekt 1. Gjenværende kredittfasilitet ble tilbakebetalt
i sin helhet gjennom høsten 2014 etter hvert som prosjektselskapet mottok proveny fra salg av seksjonerte leiligheter i
delprosjekt 1. For PRE EIT IIs vedkommende utgjorde tilbakebetalt kredittfasilitet, inklusive påløpte renter på 12 % p.a.,
EUR 4,1 millioner.
Verdijustert egenkapital vs.
forventet resultat etter endelig avvikling
Slik gjennomgått på aksjonærmøtet i februar ønsker forvalter
det videre avhendingsarbeidet å gå bort fra halvårlig
rapportering av verdijustert egenkapital (“VEK”) per aksje.
VEK skal i henhold til selskapsprospektet basere seg på
eiendomsporteføljens markedsverdier slik fastsatt av ekstern
verdivurderer. I det pågående porteføljenedsalget vil forvalter
derimot kunne fastsette faktiske oppnådde salgspriser og
i større grad gi estimater på det forventede resultatet etter
endelig avvikling av PRE EIT II-strukturen.
Utbytteutbetalinger
Gjennom PRE EIT IIs driftsfase i perioden 2010-13 har
selskapet gjennomført årlige utbetalinger til sine aksjonærer
(heriblant Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS).
Aksjonærutbetalingene har tilført Optimum EiendomsInvest
Tyskland II AS og øvrige feeder-selskaper inntekter, som i sin
tur har kunnet anvendes til utbetalinger til aksjonærmassen
i disse selskapene. Per utgangen av 2013 hadde Optimum
EiendomsInvest Tyskland II AS utbetalt til sammen NOK 7,97
per aksje til sine aksjonærer.
For Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS er forvalters
aktuelle estimat på endelig resultat NOK 70,00 - 80,00 per
aksje. Estimatet er medregnet allerede gjennomførte
aksjonærutbetalinger på totalt NOK 24,47 per aksje.
I PRE EIT IIs pågående avhendingsfase vil utbytteutbetalinger
finne sted etter hvert som porteføljeeiendommer realiseres.
Nedsalgsfase 1 i 2013 innbrakte om lag EUR 13,5 millioner
i netto salgsproveny (etter tilbakebetaling av lån knyttet
til solgte eiendommer). En større del av salgsprovenyet ble
anvendt til å nedbetale lån tilknyttet gjenværende porteføljeeiendommer. I tillegg ble det gjort en avsetning for å sikre
PRE EIT II kapitalreserver i det videre exit-arbeidet.
Gjenværende salgsproveny, om lag EUR 5 millioner, ble
utbetalt til PRE EIT IIs aksjonærer. For aksjonærene i
Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS utgjorde dette
NOK 8,00 per aksje (utbetalt i juli 2014).
Aksjonærenes investerte kapital, etter fratrekk av oppstartskostnader til kapitalinnhenting, eiendomskjøpskostnader m.m.,
utgjorde til sammenligning om lag NOK 80,00 per aksje.
Ovenstående illustrerer at avhendet porteføljeeiendom
(primært boligeiendom) har oppnådd salgspriser på linje med
kjøpspriser / markedspriser, men at gjenværende næringseiendommer ikke fullt ut forventes å oppnå slik prising.
Dette skyldes igjen at tysk eiendom opplevde et moderat
prisfall etter den globale finanskrisen i 2008-09, for deretter
å se en todelt utvikling der boligpriser hentet seg inn igjen til
førkrisenivåer mens markedet for næringseiendom fremdeles
er selektivt.
Nettoproveny til aksjonærutbetaling etter nedsalgsfase 2 i
2014 samt PRE EIT IIs andel av tilbakebetalt kredittfasilitet
fra det deleide prosjektselskapet i Berlin, til sammen om lag
EUR 13 millioner, planlegges utbetalt i to delutbetalinger
gjennom 2015. Første delutbetaling, som for aksjonærer i
Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS tilsvarer NOK 11,50
per aksje, ble utbetalt primo april 2015. Tidspunkt og beløp i
NOK per aksje for andre delutbetaling er p.t. ikke endelig
fastsatt, men forvalter vil tilstrebe utbetaling i juli-august.
Det understrekes at ovenstående kun er et anslag, og at
endelig utfall kan avvike dersom forventede salgspriser ikke
oppnås, tidsaspektet for exit endres og / eller at selskapets
likviditetsreserver ikke kan utbetales grunnet blant annet
transaksjons- eller skattekrav som forvalter på nåværende
tidspunkt ikke kan forutse. Likeledes vil eksterne faktorer slik
som utviklingen i valutaforholdet EUR/NOK påvirke endelig
avkastning i positiv eller negativ grad.
4
Kvartalsrapport for Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS
Porteføljestatus
Selskapets historiske tall og rapporter ligger inntil videre
tilgjengelig på tidligere forvalter PRE Managements hjemmesider: www.pre-management.com
Ledigheten per eiendom har vært tilnærmet uendret fra
forrige rapportering. Grunnet salg av eiendom gjennom
4. kvartal, hvor ledighet lå under porteføljegjennomsnittet,
har gjenværende portefølje sett en ledighetsvekst på
1,4 prosentpoeng fra september 2014, og endte i desember
på 4,3 %.
Tysk makroøkonomi
I den videre avhendingen av PRE EIT IIs gjenværende eiendomsportefølje, og i samsvar med tilbakemeldinger fra
aksjonærer, har forvalter valgt å korte ned på rapportering om
utviklingen i tysk makroøkonomi. Slik rapportering anses som
mindre relevant med tanke på PRE EIT IIs gjenværende levetid.
Ledigheten innenfor privatboligsegmentet lå på 3,6 % i
desember, opp 1,4 prosentpoeng fra utgangen av 3. kvartal.
Porteføljens næringseiendom så en tilsvarende ledighetsvekst
gjennom samme periode, og endte i desember på 5,0 %
(mot 3,6 % i september).
Den tyske økonomien holdt stand gjennom geopolitiske
uroligheter og mager europeisk, økonomisk vekst i 2014, og
kunne vise til økt bruttonasjonalprodukt (“BNP”) for tredje
året på rad. Tall fra Destatis, Tysklands statistiske sentralbyrå,
viste en økonomisk vekst på 1,6 % i 2014. Dette er en
vesentlig forbedring fra 2012-13, og høyere enn landets
tiårige BNP-snittvekst på årlige 1,2 %. Som i tidligere år var
innenlandsk konsum en primærdriver. Husholdningsforbruket
steg prisjusterte 1,1 % gjennom året, offentlig forbruk var
opp 1 %, mens forbruk av kapitalvarer økte med 3,7 %.
Nedenstående graf viser porteføljens ledighet fra oppstart.
Arbeidet med den videre avhendingen av gjenværende
porteføljeeiendommer pågår fremdeles med uforminsket
styrke. Forvalter fokuserer spesielt på å sikre / forlenge
leiekontrakter med solide leietakere, da dette er en sentral
forutsetning for å tiltrekke seg kjøpere i dagens næringseiendomsmarked. Parallelt arbeider forvalter med
strukturering og salg av både enkelteiendommer og delsegmenter. Slik nevnt ved tidligere anledninger har forvalter
observert et bedret tysk eiendomsmarked i 2013-14, tett
sammenhengende med at tyske banker etter årsskiftet
2012-13 i større grad tilbyr bankfinansiering til kjøp av
større eiendomsporteføljer. Markedet for næringseiendom
er derimot fremdeles utfordrende, og etterspørselen varierer
avhengig av mikrobeliggenhet og byggenes bruksområde.
For mer informasjon om selskapet, se Aurora Real Estate
Managements nettsider: www.aurora-rem.com.
Nettsidene er i skrivende stund under utvikling, men foils
fra aksjonærmøtet den 26. februar er gjort tilgjengelig for
nedlastning.
En makroøkonomisk treg start på året ble veiet opp av et
kraftig vekstmomentum gjennom høsten 2014 og inn i 2015.
En depresiering av euroen mot en rekke sentrale valutaer
kombinert med fall i oljepriser, en trend som materialiserte
seg allerede midtveis i 2014 og som akselererte gjennom
andre halvdel av året, medførte store endringer på flere
globale nøkkelindikatorer.
Ledighet fra oppstart
PRE EIT II
Juli 2008 - desember 2014
6%
4%
2%
0%
jul. 08
jan. 09
jul. 09
jan. 10
jul. 10
jan. 11
jul. 11
5
jan. 12
jul. 12
jan. 13
Kvartalsrapport for Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS
jul. 13
jan. 14
jul. 14
Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, tror den tyske
økonomien vil fortsette å dra nytte av det makroøkonomiske
klimaet i 2015. På kort sikt vil vedvarende sterkt privatkonsum
lede an den ytterligere veksten. I tillegg vil fall i euroens
eksterne verdi mot blant annet amerikansk dollar og britisk
pund åpne for nye eksportmuligheter utenfor eurosonen for
tyske industribedrifter.
Hvorvidt den tyske økonomien vil være i stand til å vokse
mer dynamisk på lengre sikt vil hovedsakelig avhenge av
internasjonale markedskrefter. En forbedring i eurosonens
økonomiske tilstand (i tråd med rådende prognoser)
kombinert med et fornyet vekstmomentum i verdenshandelen, vil i følge Deutsche Bundesbank være
utslagsgivende for god BNP-vekst i 2015. Sentralbanken
peker spesielt på tyske bedrifters fordelaktige posisjonering
i verdensmarkedet med lave gjeldsgrader, balanserte priskost-multipler og en tilstedeværelse i alle sentrale markeder
med attraktive produktporteføljer. Slike konkurransefortrinn
vil i sin tur, i dagens ekstremt gunstige lånemarked, kunne
medføre økte investeringer i tysk industri.
6
Kvartalsrapport for Optimum EiendomsInvest Tyskland II AS
Design og produksjon: www.kursiv.no
Aurora Real Estate Management GmbH
Schillerstraße 11a
55116 Mainz, Germany
Tel: +49 (0) 6131 720 46 0
Fax: +49 (0) 6131 720 46 29
Geschäftsführer: Christian Grossmann, Tobias Junge
Registergericht: Amtsgericht Mainz HRB 45914
USt-Nr.: 26/650/07608
Aurora Real Estate Management (NUF)
Kronprinsesse Märthas plass 1
0110 Oslo, Norway
Tel: +47 22 47 88 20
Fax: +47 22 47 88 30
Org. no. 914 822 882
www.aurora-rem.com
[email protected]