Du och din bostadsrättsförening Bostadsrättsföreningen och LIKHETSPRINCIPEN ”Styrelsen eller någon annan ställföreträdare får inte företa en rättshandling eller annan åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.” Lagen om ekonomiska föreningar 6 kap. 13 §. ”Föreningsstämman får inte fatta beslut som är ägnade att bereda otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem.” Lagen om ekonomiska föreningar 7 kap. 16 §. Andemeningen i dessa båda paragrafer utgör det som kallas likhetsprincipen, ett förhållningssätt som är centralt för bostadsrättsföreningens verksamhet. Till ovanstående paragrafer hänvisar också bostadsrättslagen i sitt nionde kapitel. En millimeterrättvisa är av praktiska skäl inte alltid möjlig i en bostadsrättsförenings verksamhet. Frågan om likarättsprincipen, eller likhetsprincipen som den också kallas, har i bostadsrättssammanhang prövats i några rättsfall som vi beskriver i slutet av detta dokument. I samband med dessa prövningar samt i förarbeten till lagändringar under årens lopp har likhetsprincipens tillämpning varit föremål för många diskussioner. Den har då kompletterats med så kallade generalklausuler, det vill säga allmänt formulerade lagregler som ger stor frihet vid bedömningen. ...OCH PRAKTIKEN I praxis har bostadsrättsföreningar ansetts ha viss frihet att fatta beslut som inte alltid fullt ut följer likhetsprincipen. Det finns därför tillfällen när det är möjligt att acceptera avsteg från likhetsprincipen. >>> TÄNK PÅ ATT Rättvisa – så långt som möjligt 4 likhetsprincipen är central för bostadsrättsföreningens verksamhet I TEORIN... Bostadsrättslagen utgår från att i princip samtliga utgifter som en bostadsrättsförening har för fastighetsunderhåll, skötsel, förvaltning, avsättning till fonder med mera ska bekostas av årsavgifterna. Dessa fastställs av föreningens styrelse utifrån de normer som är angivna i stadgarna. 4 avsteg kräver väl motiverade sakliga skäl Sid 1 av 2. Framtaget av Fastighetsägarna, nov 2012 4 en enskild eller grupp bostadsrättshavare med en avvikande uppfattning har ett starkt skydd om föreningen vill fatta ett beslut som innebär ett ingrepp i den enskildes bostadsrätt även om de är i minoritet. Högsta domstolen har till exempel slagit fast att om en förening kan visa att man sakligt kan motivera ett beslut som kan förefalla utgöra en olikbehandling och att beslutet inte beror på till exempel misshälligheter bland föreningsmedlemmarna och av sådana skäl är illojalt eller otillbörligt, så strider det inte mot likhetsprincipen. Minoritetsskydd Ett särskilt skydd finns för minoriteter, det vill säga en enskild eller mindre grupp bostadsrättshavare med en avvikande uppfattning i en viss fråga. Minoritetsskyddet träder in när föreningen vill fatta beslut som gör ett ingrepp i den enskildes bostadsrätt. Det kan handla om att någon får en balkong över sitt fönster eller förändringar av badrummet i samband med ett stambyte. Bostadsrättshavaren som berörs ska då godkänna förändringen. Om han eller hon inte gör det kan beslutet enbart genomföras om en stämma fattar beslut med minst två tredjedels majoritet samt att hyresnämnden därefter godkänner beslutet. Några rättsfall NJA 1989 s. 751 Bostadsrättsförening har vid föreningsstämma beslutat att kostnaderna för kabel-tv skulle finansieras över årsavgifterna. Det innebar att kostnaderna kom att drabba medlemmarna olika, beroende på respektive lägenhets storlek. Beslutet ansågs inte strida mot den så kallade likhetsprincipen. RH 2010:71 I samband med en ombildning från hyresrätter beslutade den nybildade bostadsrättsföreningens styrelse att insatserna för bostadsrätterna skulle bestämmas med utgångspunkt från de hyror som gällde för lägenheterna i fastigheten vid tidpunkten för överlåtelsen av fastigheten till föreningen. Den beslutade fördelningsgrunden innebar att insatsen för ett par av de mindre lägenheter i fastigheten som uppläts med bostadsrätt – vid en jämförelse med ett tänkt pris per kvadratmeter – blev väsentligt högre än den som bestämts för större lägenheter i samma fastighet. Två föreningsmedlemmar krävde tillbaka delar av sina insatser från föreningen. Något avsteg från likhetsprincipen ansågs emellertid inte ha förekommit. NJA 2009 s. 550 Två bostadsrättshavare hade fått tillstånd att bygga balkonger. Bygglov beviljades och balkongerna uppfördes. När en tredje bostadsrättshavare också ville ha en balkong avslog både styrelsen och föreningsstämman ansökan trots att bygglov beviljats. Föreningen hävdade att balkongerna inte kunde jämställas eftersom den tredje skulle förvanska den arkitektoniska utformningen av fasaden. Tingsrätten ansåg att det inte var sakligt motiverat att särbehandla den tredje bostadsrättshavaren. Efter att föreningen överklagat beslöt både hovrätten och Högsta domstolen att likhetsprincipen inte hade åsidosatts och att det fanns beaktansvärda sakliga skäl till att medlemmarna behandlats olika – i detta fallet fastighetens estetiska och arkitektoniska utformning. NJA 1998 s. 153 En bostadsrättsförening skulle uppföra tre fastigheter med totalt 64 lägenheter. Vid byggnationen av den första fastigheten fick man avslag på ansökan om statligt lån, något som sedan beviljades för de två andra fastigheterna. Det innebar att föreningsstämman beslutade att sänka insatserna för lägenheterna i dessa två fastigheter. Beslutet överklagades av några boende i den första fastigheten, men beslutet om sänkningen av avgiften ansågs inte kränka likhetsprincipen. Sid 2 av 2. Framtaget av Fastighetsägarna, nov 2012