1. No category

Årsredovisning 2013
1
Trollhättan
– kreativ ort med mycket på gång
Oslo
Trollhättan är redan idag en stark och attraktiv kommun, men vi vill bli större. Vi har a­ mbitionen
att växa från dagens 56 500 invånare till 70 000 personer år 2030!
Stockholm
Högskolan Väst är etablerad med drygt 11 000 studenter i nya och fräscha lokaler. D
­ ubbelspår
och fyrfältsväg gör att Göteborg bara är 35 minuter bort, nya bostads­områden planeras och
­fi lmen fortsätter att sätta sin prägel på vår stad.
TROLLHÄTTAN
Göteborg
Många kommuner strävar efter att hitta något unikt som lockar – i Trollhättan är det mång­
falden och mixen mellan klassisk industri och högteknologi som är det unika. En lagom stor ort
med lagom avstånd till allt man kan önska sig. Inom en dryg halv­timmas bilresa ligger lugnet på
västkusten eller pulsen i Göteborg.
De mäktiga fallen, slussarna och Film i Väst är välkända landmärken hos oss, men det finns
­mycket mer. Har du frågor kring vår ort eller bara är allmänt nyfiken ska du känna dig varmt väl­
kommen att slå en signal eller skicka ett mail. Kontaktuppgifter hittar du på www.trollhattan.se
Vi delar gärna med oss av den kreativitet som skapat Sveriges filmmetropol!
Peter Asp, Informationschef
Trollhättans Stad
Innehållsförteckning
Trollhättans Tomt AB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
2013 i korthet .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Vårt uppdrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Ägardirektiv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
VD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Bakgrund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Flerårsöversikt – koncernen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Fastighetsbestånd .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Omsättning och resultat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Investeringar, köp och försäljningar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Finansiering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Framtidsutsikter .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Organisation och medarbetare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Miljö . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Vinstdisposition och koncernbidrag .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Resultaträkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Balansräkning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Kassaflödesanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Tilläggsupplysningar .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Granskningsrapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Styrelse, VD, revisorer och lekmannarevisorer .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Fastighetsförteckning .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Ett komplett fastighetsföretag
Vårt uppdrag är att bidra till ett starkt näringsliv i Trollhättan genom att skapa attraktiva områden för företag, forskning, utbildning och offentlig verksamhet. Strategin är att
successivt och långsiktigt utveckla områdenas egen attraktionskraft med väletablerade
kluster som driver utvecklingen framåt.
Trollhättans Tomt AB
Trollhättans Tomt AB är ett helägt kommunalt bolag i
­Trollhättan. Bolagets formella ägare är Trollhättan Stads­
hus AB (org.nr 556207–4699), vilket är moderbolag för
samtliga helägda bolag i kommunkoncernen.
Fastighetsbestånd
2013-12-31
Trollhättans Tomt AB har till uppgift att vara ett av kom­
munens starkaste näringslivsinstrument. Bolaget har ­varit
i kommunens ägo sedan 1965. Dessförinnan var det ett­
privat bolag, som bildades 1909, med uppgift att förvärva
och exploatera mark för småhusbebyggelse inom vissa
stads­delar. Numera äger, utvecklar och förvaltar bolaget
fastigheter för både näringslivets och kommunens behov.
Offentlig
verksamhet
62%
I bolagets verksamhet ingår även att på uppdrag av kommu­
nen förvalta centralt belägna parkeringsanläggningar på
tomtmark samt leda kommunala investeringsprojekt som
staden särskilt beställer.
Trollhättans Tomt AB förvaltade under 2013 ca 380 000
kvm lokalyta. Av lokalytan vid årets utgång är ca 143 000
kvm verksamhetslokaler och kontor som hyrs ut till privata
företag. Ca 237 000 kvm nyttjas för offentlig verksamhet,
företrädesvis utbildning och barnomsorg. Här ingår fastig­
heten för Högskolan Väst.
2013 i korthet
– Bussdepån färdigställs och invigs
– Byggstart ombyggnad av byggnad 99, Innovatum
– Karlstorpsskolan färdigställs efter ombyggnation
och b
­ yter namn till Äventyret
– Byggstart ombyggnad av Nils Ericsonsgymnasiet
– Energieffektivisering av förskolan Myrtuvan
– Byggstart om- och tillbyggnad av Skoftebyskolan
– Hyresgästen Mesna Stribi gick i konkurs i april
– Genomförd fondemission
4
Privata
företag
38%
Vårt uppdrag
Enligt det ägardirektiv som beslutats av kommunfull­mäk­tige, skall Trollhättans Tomt AB vara ett av kommunens
starkaste näringslivsinstrument – något vi dagligen strävar
efter att efterfölja. Trollhättans Tomt AB är känd som en
trygg, kompetent och nyskapande hyresvärd, som erbjuder
kreativa utvecklingsmiljöer för befintliga, nya och v­ äxan­de
företag samt offentlig verksamhet och bidrar därmed till
Trollhättans expansion. Vi är ett personligt ­
­
fastighets­bo­lag. Genom att jobba nära våra hyresgäster skapar vi
trygghet och långsiktighet.
Vision
”Trollhättans Tomt AB är Trollhättans ledande fastighets­
bolag, som bidrar till utvecklande miljöer för näringsliv, ut­
bildning, forskning och offentlig verksamhet.”
Detta skall vi uppnå genom att alltid agera utifrån våra
kärnvärden:
Tillgängliga
Har en nära kontakt med kunder/hyresgäster och tillhanda­
håller en mycket god service. Sätter alltid kunden i fokus
och är lyhörda för krav och önskemål. Är öppna för en fort­
satt utveckling av offentligt såväl som privat nätverkande.
Strävar mot att vara tillgängliga och i största möjliga mån ge
feedback och återkoppling till kunder såväl som till kollegor.
Offensiva
Är mångsidiga och kan samarbeta med kunder som befinner
sig i vitt skilda verksamhetsområden – högteknologisk indu­
stri, medieföretag, forskning och utbildning, allt från eta­
blerade företag till helt nystartade företag samt högskolan.
Är proaktiva och försöker planera i förväg genom att ­f öregå hyresgästens behov. Är flexibla och växer med hyres­
gästerna, jobbar aktivt för att hitta annorlunda och lön­
samma lösningar som marknaden efterfrågar. Är positivt
inställda till förändringar.
Målmedvetna
Har engagerade och motiverade medarbetare med f­ örmåga
att utveckla nya, innovativa tjänster med kundnyttan i
­fokus. Strävar efter att utveckla fastigheter och tjänster
med särskild fokus på miljö- och energifrågor.
Trygga
Satsar långsiktigt på fastigheter med gedigen fastighets­
projektering och fastighetsförvaltning som grund. Har en
trovärdig, öppen och tydlig hyresstrategi, liksom kontrakts­
innehåll och serviceutbud. Kommunikationen är tydlig
och enhetlig, internt såväl som externt. Anställda på
­Trollhättans Tomt är lätt identifierbara i alla former av
tjänsteärenden. Har en stabil och långsiktig ägare.
5
Ägardirektiv
Trollhättans Stad anger i ägardirektiv och bolagsord­
ning mål och riktlinjer som gäller för Trollhättans Tomt
AB. Dessa har reviderats och förtydligats i enlighet med
ny lagstiftning under 2013. Reviderade ägardirektiv och
­bolagsordning kommer att tas upp på årsstämman 2014.
Förutom förtyd­liganden som behövs enligt lagens krav är
det inga större förändringar i innehållet.
Verksamhet
Verksamhetens direktiv är att tillhandahålla ändamåls­
enliga lokaler för näringslivet och de kommunala verk­
samheterna. Dessa båda inriktningar har gällt sedan över­
tagandet av de kommunala verksamhetsfastigheterna 2009.
Innan dess var bolagets uppdrag enbart att vara ett av
­stadens viktigaste näringslivsinstrument. Denna roll har
bolaget haft sedan början av 1980-talet. Under åren har
­bolaget bidragit till näringslivsutvecklingen och sysselsätt­
ningen i kommunen genom att utveckla och förvalta lokaler
för företagens behov på ett sätt som varit framgångsrikt.
Utveckling av Innovatumområdet är också ett särskilt upp­
drag enligt ägardirektiven. Genom åren har stora investe­
ringar gjorts här och området är nu mycket attraktivt på
lokalmarknaden. Vakansgraden var vid årsskiftet 1,5%,
­
och förhoppning finns att nästa stora projekt, ”Genom­
brottet”, kan startas under 2014, vilket innebär att ytterli­­
gare 8 000 kvm lokalyta och en ny tillfartsgata kan
skapas.
Finansiella direktiv
Bolaget ska årligen redovisa budget och en rullande treårig
investeringsplan. Detta görs till moderbolaget varje år i
samband med budgetarbetet.
Investeringar över 15 Mkr ska godkännas av moder­bolaget
innan de påbörjas. Under 2013 har moderbolagets god­
kännande krävts för ombyggnad av Nils Ericsonsgymnasiet
och Skoftebyskolan.
Soliditeten ska långsiktigt vara lägst 10%. Denna nivå har
ännu aldrig uppnåtts på grund av den stora investerings­
volymen. Se vidare avsnittet om finansiering.
De kommunala verksamhetsfastigheterna ska ­redovisas för
ägaren som ett särskilt affärsområde, med intern ­resultatoch b
­alansräkning samt kassaflödesanalys. Detta redo­
visas för moderbolaget efter delårs- och årsbokslut. Själv­
kostnads­principen gäller för detta verksamhetsområde och
till­kommande kapitalbehov, som inte frigörs från avskriv­
ningar eller försäljningar, skall finansieras av Trollhättans
Stad. Per 2013-12-31 finns drygt 20 Mkr i tillgänglig kassa
för kommande investeringar enligt intern balansräkning.
Det anges också i ägardirektiven att bolaget ska utnyttja
Svensk Kommunförsäkring, som är delägt av staden. Detta
har bolaget gjort under de år direktivet gällt.
Avkastning på eget kapital ska vara 3%. Detta har uppnåtts
även under 2013 då avkastningen uppgick till 3,7%.
Koncernperspektiv
Det uttalas även att ett koncernperspektiv ska tillämpas
och att samordning för skydds-, säkerhets- och försäkrings­
frågor ska ske. Samarbetet har ökat mellan staden och
­systerföretagen i flera frågor de senaste åren.
VD har ordet
Under de senaste åren har Innovatumområdet fått en
allt ­
större betydelse som mötesplats. Det kan vara allt
från barn­kalas i Science Center till en rymdkonferens i
Nova Arena. Även i lunchrestaurangen träffas ständigt
människor med olika bakgrunder och kunskaper. Kom­
binationen av om­rådets historia, de nya spännande verk­sam­heterna och m
­ öjligheterna till spännande möten gör
Innovatum populärt.
När jag tittar tillbaka på 2013 så blir bedömningen att det
har varit ett mer stabilt år än året innan, då vi hade föränd­
ringar kring SAAB-konkursen att hantera.
Bolaget har en gynnsam ekonomisk utveckling som gör att vi
kan satsa långsiktigt. De två största anledningarna till detta
är den relativt höga nyttjandegraden av våra lokaler samt
den låga räntan.
Vi har en fortsatt hög aktivitet inom ny- och ombyggnads­
projekt och under 2013 har vi investerat 143 Mkr, varav
63 Mkr i de­k
­ommunala verksamhetslokalerna i form
av välbehövlig renovering och uppgradering av Karlstorps­skolan, Lyrfågel­skolan och det nu påbörjade Nils Ericson­
gymnasiet. Det senaste projektet som startades var omoch tillbyggnaden av Skofteby­skolan, en äldre skola som
byggdes 1930 och sedan byggdes ut på 1960-­talet. Nu står
stadsdelen inför ännu en inflyttning av ­
barnfamiljer
och skolan ska utvecklas till en flexibel 2-parallellig
F-6-verksamhet. Dess­utom ska för­skola, fritids och särskola fi
­ nnas där och totalt handlar det om en ­­utbygg­nad mot­
svarande ca 1 800 kvm.
Under året har vi varit delaktiga i framtagandet av stadens
nya ”Översiktsplan 2013: plats för framtiden”. Det är ett
spännande och strategiskt viktigt arbete utifrån ambitio­
nen att Trollhättan ska växa med ca 14 000 invånare till år
2030. Det kommer att påverka vårt bolag när det gäller
kommunala lokaler som förskolor och skolor, samtidigt
­
som det behöver byggas för näringslivet. Översiktsplanen
antas i början av 2014.
Vi har under året gjort en översyn av och för­
stärkt orga­nisa­tionen där nya roller nu
börjar sätta sig. Något som känns väldigt
bra inför 2014.
När det gäller våra näringslivsfastigheter har vi byggt en ny
strategisk bussdepå för Västtrafik i kv Renen. Den invigdes
i december 2013 och Västtrafik kommer att upplåta depån
till trafikoperatören Nobina. Här finns nu 51 bussplatser för
­gas­påfyllnad samt tvätt, verkstad och servicefunk­tioner och
det ger Västtrafik möjligheten att bedriva en miljö­effektiv
kollektivtrafik i vårt område.
Anders Torslid
VD
Trollhättans Tomt AB är ett starkt varumärke. Det vill vi
be­f ästa och självklart utveckla ännu mer. Under hösten har
vi bland annat tagit fram en ny marknadsplan och en ny
hem­sida som visar vår bredd med en mer personlig ton än
­tidigare. ­Justeringar i vår grafiska profil kommer också att
synas i b
­ örjan på 2014 och satsningen på kommunikation
gör bolaget mer tillgängligt och attraktivt.
7
Styrelse Trollhättans Tomt AB.
Bakre raden från vänster:
Kent Hammar, Jonas Tilhon
och Olov Säfström. Mellersta
raden från vänster: Andreas
Parkås, Leif Pettersson och
Stenåke Kjell. Främre raden
från­­vänster, Alicja Zawadzka
Przychodzen, Gösta Davidsson
och Rita Paulsson Svensson.
Bakgrund
Trollhättans Tomt AB har under de senaste 10 åren haft
en snabb utveckling där omsättning och balansomslutning
nästan tredubblats. Underlag för denna utveckling är bola­
gets engagemang i Innovatumområdet samt utbyggnaden av
Högskolan Väst. Det stora lyftet skedde dock vid årsskiftet
2008/2009 när bolaget förvärvade en stor del av de kom­
munala verksamhetsfastigheterna, främst skolor och för­
skolor, från Trollhättans Stad. Utvecklingen har kunnat ske
under mycket ordnade ekonomiska former med tillfreds­
ställande resultat.
Samtliga aktier i Trollhättans Tomt AB org.nr 556008-8535
ägs av Trollhättan Stadshus AB, som fungerar som moder­
bolag för samtliga helägda kommunala bolag i Trollhättan.
Bolagsordning, som gäller bolaget, har beslutats av kom­
munfullmäktige 2013-04-22 § 49 och fastställdes (under
förutsättning av detta KF-beslut) på årsstämman 201303-25. Ägardirektiv har beslutats av kommunfullmäktige
2012-04-23 § 50. Förslaget till dessa ägardirektiv fastställ­
des av årsstämma 2012-03-26 (också under förutsättning
av KF-beslut månaden efter).
De i särklass största kostnadsposterna i bolagets verksam­
het är och kommer att vara de finansiella kostnaderna.
Dessa frågor är och har genom åren varit mycket viktiga
för styrelsen och bolagsledningen att följa upp på ett pro­
fes­sionellt sätt. Bolaget har därför träffat avtal med ett,
från bankerna fristående, rådgivningsföretag (Entropi AB,
­Göteborg), som ger oss möjlighet att dagligen få en heltäck­
ande uppföljning och ett bra beslutsunderlag i dessa frågor.
Samtidigt har s­ tyrelsen antagit en stringent finanspolicy,
som de finansiella frågorna löpande avstäms mot.
Nya reviderade ägardirektiv och ny bolagsordning kommer
åter att beslutas på kommunfullmäktige i början av 2014 för
att sedan fastställas på årsstämman 2014. Detta är bland
annat en följd av ändringar i kommunallagen 2013 för att
stärka ägarens kontroll och styrning.
Bolagets behov av eget kapital skall i huvudsak genereras av
rörelsen.
Trollhättans Tomt AB är moderbolag i koncernen som även
omfattar dotterbolaget Solrosen Fastighetsförvaltning HB,
där koncernens andel är 90%. Trollhättans Stad innehar
resterande 10% av andelarna i handelsbolaget.
8
Flerårsöversikt – koncernen
2013
2012
2011
2010
2009
Total omsättning
237 063
255 210
249 796
244 030
239 023
Hyresintäkter, lokaler
214 279
231 096
224 749
218 565
203 929
5 512
4 604
3 917
9 605
6 026
Balansomslutning
1 831 181
1 779 806
1 703 544
1 770 179
1 725 894
Bokfört värde fastigheter
1 692 467
1 642 172
1 597 016
1 591 844
1 595 454
Investeringsvolym
142 960
143 377
96 341
102 060
305 421
Total bruksarea (kvm BRA)
380 727
375 826
376 354
368 899
349 428
Justerat eget kapital
151 423
149 264
146 793
145 269
138 956
Vakansgrad vid årets utgång (%)*
3,6
2
2
2
2
Räntetäckningsgrad (ggr)
1,2
1,1
1,0
1,2
0,9
Räntetäckningsgrad kassaflödesbaserad (ggr)
2,8
2,2
2,1
2,3
2,0
Soliditet vid årets utgång (%)
8,3
8,4
8,6
8,2
8,1
Avkastning på eget kapital (%)
3,7
3,1
2,7
6,9
4,5
Belopp i kkr
Resultat efter finansiella poster
* Vakansgrad beräknad på direkt uthyrbart bestånd exkl kommunala verksamhetsfastigheter.
Nyckeltalsdefinitioner
Balansomslutning
Summa tillgångar vid årets utgång.
Bokfört värde fastigheterTotala anläggningstillgångar exklusive dels egna inventarier i verk­
samheten, dels pågående ­nyanläggningar som inte kommer att
aktiveras som anläggningstillgångar efter att de avslutats.
InvesteringsvolymBruttoinvesteringar i byggnader, mark, markanläggningar
och inventarier.
RäntetäckningsgradResultat efter finansiella poster exkl. finansiella kostnader, ned­
skrivningar och försäljningsvinster i förhållande till finansiella
­kostnader.
Räntetäckningsgrad
Resultat efter finansiella poster exkl finansiella kostnader, avskrivkassaflödesbaseradningar, nedskrivningar och försäljningsvinster i ­förhållande till
­finansiella kostnader.
Soliditet
Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen.
Avkastning på eget kapitalResultat efter finansnetto dividerat med justerat eget kapital vid
årets ingång.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fastighetsbestånd
Fastighetsbeståndet i Trollhättans Tomt har utvecklats
från en klar övervikt av lokaler för privata företag till en
övervikt av lokaler för offentlig verksamhet. Vid utgången
av 2013 fanns totalt 380 727 kvm bruksarea (BRA) i koncer­
nens förvaltning. Jämfört med 2012 är detta en ökning med
4 901 kvm BRA.
Parkering (uthyrda platser):
P-hus Smedjan
196
P-anläggning Gullön
95
P-hus Elefanten
42
Markparkering Mars
135
Husvagnsparkering Kardanen
98
Markparkering Slättbergen
403
Summa969
Ökningen av ytor under 2013 beror på byggnation av ett nytt
skepp om 1 949 kvm på fastigheten Kugghjulet och iordning­
ställande av 302 kvm i byggnad 73 på Innovatumområdet.
På fastigheten Renen har bussdepån färdigställts och detta
har medfört en ökad lokalyta om 2 650 kvm.
Det totala antalet parkeringsplatser i bolagets förvaltning
är 1 088 stycken, varav en del används enbart för korttids­
parkering och räknas inte in i uthyrda platser ovan.
Av den totala bruksarean i bolagets bestånd 2013-12-31
har sedan tidigare sammanlagt 6 884 kvm avställts för riv­
ning. Det gäller byggnader på Källstorps industriområde­
(4 744 kvm) samt två byggnader (2 140 kvm) på Innovatum­
området som inte nyttjas i det utvecklingsprogram som för
närvarande gäller för området. Rivning av byggnad F på
Källstorps industriområde är nu igång och kommer slut­
föras under 2014.
Den möjliga uthyrningsbara ytan i bolagets förvaltning
­uppgår till totalt 373 843 kvm varav 4 378 kvm har avställts
tills vidare. Det gäller lokalytor inom fastigheten Nohab 2
(delar av byggnaderna 73 och 80) som kommer att, eller
­håller på att byggas om för verksamheter som är förenliga
med intentionen för utvecklingen av Innovatumområdet,
bl a Genombrottet.
Vid utgången av 2013 fanns det outhyrda lokaler om samman­lagt 7 697 kvm BRA, vilket innebär att vakansgraden i ­direkt
uthyrt bestånd, exklusive kommunala verksamhetsfastig­
heter (158 322 kvm), vid årsskiftet uppgick till cirka 3,6%.
Vid årsskiftet 2013/2014 hade bolaget totalt 249 lokal­
hyreskontrakt, 13 markarrendekontrakt och 969 parke­
ringsplatser uthyrda genom avtal:
Lokaler
Antal kontrakt
- 100 kvm
91
101- 300 kvm
32
301- 500 kvm
38
501 - 2 000 kvm
25
2 001 -
63
Summa
249
Antalet uthyrda lokalhyreskontrakt är i huvudsak oför­
ändrade.
Markarrenden (antal avtal)
- 1 000 kvm
1 001- 10 000 kvm
Summa
11
2
13
Arrendeavtalen är oförändrade sedan föregående år.
10
Utvändig skadegörelse på våra fastigheter följs upp konti­
nuerligt för att observera utsatta objekt och få underlag till
bedömningar för eventuell kameraövervakning på påvisade
anläggningar som är utsatta för betydande skadegörelse.
I dagsläget har vi kameror uppsatta på sex objekt inom de
kommunala verksamhetsfastigheterna.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Omsättning och resultat
Under 2013 har koncernens totala omsättning minskat med
18 147 kkr till 237 063 kkr (255 210 kkr). Minskningen beror
på att hyrorna för de kommunala verksamhetsfastig­heterna
sänkts med drygt 20,0 Mkr. Detta var en följd av att ränte­
satsen för de reverslån från Trollhättans Stad som finansie­
rar denna verksamhet sänkts från 5,0% till 2,0%, vilket gett
motsvarande sänkning av räntekostnaden.
I dotterbolaget Solrosen HB har omsättningen också mins­
kat med 4 131 kkr efter att hyresavtal med nya hyresgäster
träffats på en lägre nivå än tidigare. Denna minskning vägs
upp genom hyresavtal som tecknats för nya ytor fördelat på
flera fastigheter och hyresgäster i moderbolaget.
Koncernens resultat efter finansiella poster visar på ett
överskott om 5 512 kkr (4 604 kkr). I likhet med tidigare
år har bolaget också valt att kostnadsföra stora delar av
­bruttoinvesteringarna. Det gäller sådana arbeten som utgör
direkta lokalanpassningar för hyresgäster. I den mån resul­
tatet så medger och investeringar ryms inom det utvidgade
reparationsbegreppet i skattelagstiftningen är det en fördel
att kostnadsföra dessa istället för att öka fastigheternas
bokförda värden. Detta är ett led i det långsiktiga arbetet att
skapa stabilitet och trygghet i bolagets ekonomi.
behov fanns att nå bättre överensstämmelse med verkligt
värde. En långfristig skattefordran har tagits upp i balans­
räkningen. Denna skattefordran minskar år för år och upp­
går nu till 1 336 kkr i moderbolaget. I koncernredovisningen
är denna fordran nu helt borta och istället redovisas en lång­
fristig skatteskuld på 1 373 kkr.
Vad gäller kostnadssidan kan konstateras att kostnader
för snöröjning och uppvärmning blivit lägre än budgeterat
pga milda vintrar. Utrymme har på så sätt skapats för ökade
underhållsnivåer. För de kommunala verksamhetsfastig­
heterna har budgeterat underhåll och verksamhetsanpass­
ningar kunnat genomföras för totalt 22,7 Mkr under 2013.
Detta är välbehövligt då fastigheterna när de övertogs av bo­
laget hade ett eftersatt underhållsbehov som ännu kvarstår
till stora delar. Dessa fastigheter ska redovisas som ett sepa­
rat affärsområde, vilket ska visa ett nollresultat över åren.
Inför 2014 finns ett underskott på 5,4 Mkr i denna verksam­
het efter de stora underhållskostnader som nedlagts under
de senaste åren. Efter övergång till nya redovisningsregler
2014 (K3), kommer detta underskott att hämtas igen.
De sammantagna skattekostnaderna uppgår till 2 262 kkr i
koncernen (1 101 kkr). Se vidare not 9.
Redovisad vinst i koncernen efter skatt uppgår till 3 251 kkr
(3 503 kkr).
Räntekostnaderna är den enskilt viktigaste faktorn för re­
sultatpåverkan. På reverslån från Trollhättans Stad avseen­
de de kommunala verksamhetsfastigheterna utgick tidigare
fast ränta med 5,0%. Denna ränta sänktes till 2,0% 2013 och
räntekostnaden sjönk då med 20 022 kkr jämfört med före­
gående år. Även hyrorna sänktes med samma belopp.
Avskrivningarna för 2013 uppgår till 69 090 kkr, vilket
är en ökning med 1 320 kkr jämfört med föregående år.
Ökningen beror på de nyinvesteringar som gjorts. Ut­
­
rangering av ­
tidigare gjorda hyresgästanpassningar på
Innovatum­området uppgår till 3 626 kkr.
Den genomsnittliga räntenivån under 2013 för bolagets
övriga lån, inklusive borgensavgift och övrigt lån från
­
Trollhättans Stad, har sjunkit till 3,05% (3,11%). I detta in­
går påverkan av den finansiella intäkt som uppstod då bola­
get i början av 2011 förtidsinlöste ränteswapar. Syftet med
detta var att utjämna räntekostnaden för kommande år då
högre räntor var förväntade. Den totala intäkten av affären
blev 6 039 kkr, vilket fördelades över låneportföljens löptid.
Skatteverket har under 2013 omprövat detta och beslutat
att swap-resultatet skulle tas upp i sin helhet 2011. I årets­
resultat redovisas därför resterande finansiell intäkt på
3 168 kkr.
Fastighetsskatten 2013 har uppgått till 2 119 kkr (2 134 kkr)
i koncernen. Huvuddelen av kostnaderna för fastighetsskatt
fördelas ut på respektive hyresgäster i fastigheterna.
De sammantagna skattekostnaderna uppgår till 1 772 kkr i
moderbolaget (1 013 kkr). På grund av ändrad taxering ingår
en skattekostnad för 2011. Se vidare not 9.
Skillnader i bokförda och skattemässiga värden påverkar
beräkningen av uppskjuten skatt. Bolaget gjorde kraftiga
nedskrivningar i början av 2000-talet av de fastigheter där
11
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Investeringar, köp och försäljningar
Koncernens investeringsvolym är nästan lika som före­
gående år. Bruttoinvesteringarna har uppgått till drygt
143 Mkr 2013, varav 5,7 Mkr lagts på Innovatumområdet,
65,9 Mkr på övrigt näringslivsbestånd, och 63,2 Mkr på
kommunala verksamhetsfastigheter. Inga förvärv har
gjorts förutom fastigheten Ugglan 1 som överförts till
­Ugglan 2 (Stavreskolan) genom fastighetsreglering.
Två mindre avyttringar har gjorts. På fastigheten Ratten 1
har 450 kvm mark styckats av och sålts till grannfastig­
heten. En skyddsrumsbyggnad vid Trollhättans brand­
station har sålts till Trollhättans Energi för en symbolisk
summa.
Den största investeringen under 2013 var uppförandet av
en strategisk bussterminal i kv Renen för Västtrafik. Denna
uppgick till 56,7 Mkr.
En stor del av investeringarna är lokalanpassningar för
olika hyresgäster inom flera fastigheter. Det gäller bl a
­Primapraktiken, Innovatum AB och Ljud- och Bildskolan på
Innovatumområdet. Även i Maria Albert har anpassningar
gjorts för Folktandvården och BUP. I kv Kugghjulet har en
tillbyggnad slutförts för den befintliga hyresgästen, Ultra­
mare, som expanderat sin verksamhet. Om- och tillbyggnad
för samlokalisering av vår underhållsavdelning i by 99 på
Innovatumområdet har också påbörjats. Detta ska slutföras
under första halvåret 2014.
I dotterbolaget har en hel del arbeten fått göras för att an­
passa fastigheten Kantstenen 14, med nya namnet ”Före­
tagshuset HOJUM”, till flera nya hyresgäster. Detta arbete
påbörjades under 2012 när Lear Corporation flyttade ut och
slutfördes under 2013 för de nu befintliga hyres­gästerna,
bl a Gymgrossisten. Förhoppningsvis kan även kvar­varan­
de vakanta kontorsytor så småningom fyllas med nya
­hyres­gäster. Årets investeringar i Solrosen HB uppgick till
8,0 Mkr.
När det gäller de kommunala verksamhetsfastigheterna
pågår flera stora ombyggnader av skolor och förskolor. Byte
av tak och fasader på förskolan Stallet har slutförts till en
kostnad på 2,5 Mkr. Arbeten på Lyrfågelskolan ­kommer
att pågå fram till 2014 med en slutkostnad på knappt
70 Mkr. Under 2013 har 21,2 Mkr lagts ner där. Ombygg­
nad av Karstorpsskolan är nästan slutfört och under 2013
investerades 7,5 Mkr i det projektet. Om- och tillbyggnad av
Skoftebyskolan har påbörjats och 3,5 Mkr har investerats i
denna skola 2013. För gymnasieskolan har investeringarna
i kv Bolagskvarnen uppgått till 22,1 Mkr under året. Detta
projekt ska pågå fram till januari 2016.
Projektering har fortsatt för ett eventuellt genombrott i
byggnad 80, vilket skulle kunna resultera i lokalytor i tre
plan med glasfasader samt ytterligare en tillfart till områ­
det. Förhoppning finns att detta projekt kan påbörjas 2014.
12
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiering
Kassaflödesanalysen visar att kassaflödet från koncernens
löpande verksamhet uppgick till drygt 83 Mkr, vilket är en
ökning med knappt 6 Mkr sedan föregående år. Ökningen
beror på förändringar av fordringar och skulder.
Vid årets utgång uppgick den genomsnittliga räntebind­
ningstiden för den totala skuldportföljen till 5,99 år och
den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 1,54 år (exkl
­reverslånen från Trollhättans Stad).
Nettoinvesteringarna, som uppgick till knappt 139 Mkr,
har till större delen finansierats av den löpande verksam­
heten. Nyupptagna lån uppgår till 50 Mkr. Likvida medel
har ­minskat med drygt 5 Mkr.
Räntekostnaden är den enskilt största kostnaden i ­bolaget.
För att kunna hantera förändringar i räntenivån är det
­v iktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekost­
nad med en viss marginal. Bolagets mål är att ha en kassa­
flödesbaserad räntetäckningsgrad på 2,0 och som inte vid
något tillfälle bör understiga 1,5. För 2013 uppgick ränte­
täckningsgraden till 2,8 gånger (2,2).
Koncernens upplåning vad gäller ränte- och kapitalbind­
ning regleras enligt en finanspolicy som fastställs av sty­
relsen. En avvägning görs mellan kort räntebindning för att
sänka räntekostnaden och lång räntebindning för att uppnå
en stabil räntekostnadsutveckling. Denna avvägning be­
stäms av finansiell styrka, kassaflöde och bedömd ränteut­
veckling. För att öka räntebindningstiden skall, i finanspoli­
cyn definierade finansiella instrument, främst ränteswapar
användas. Nya lån tas däremot upp till rörlig eller kort ränta.
Avkastning på justerat eget kapital inkluderar både drift­
överskott och resultat från fastighetsförsäljningar. I och
med att bolaget väljer att kostnadsföra verksamhetsanpass­
ningar i hög utsträckning kommer avkastningen att bli låg,
men bolaget bygger istället säkerheter genom att hålla nere
de bokförda värdena. Avkastningen 2013 blev e­ ndast 3,7%
(3,1%), men i gengäld har det bokförda värdet på fastig­
heterna ökat med endast 50 Mkr sedan 2012 trots att
­investeringsvolymen under året uppgick till 143 Mkr.
När den allmänna räntenivån stiger uppstår övervärden i
swaparna och motsvarande uppstår undervärden när rän­
teläget sjunker. Per bokslutsdagen uppgår utestående rän­
teswapavtal till 680 Mkr och de har sammanlagt ett under­
värde på 9,1 Mkr. Det vill säga den långa vägda fasta räntan
som betalas i utestående ränteswapavtal är högre än mot­
svarande marknadsränta vid bokslutstillfället.
Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighets­
förvaltning är en kapitalkrävande verksamhet. Det krävs
en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de
cykliska inslag som finns i branschen. Den synliga solidite­
ten i ett fastighetsbolag av Tomt AB:s storlek bör långsiktigt
uppgå till lägst 30%. Mot bakgrund av kommunens borgens­
åtagande för bolagets lånestock, bör det räcka att soliditeten
långsiktigt uppgår till minst 10%, vilket också anges i ägar­
direktiven. Soliditeten uppgick per den 31 december 2013
till 8,3% (8,4%).
Undervärdet representerar den kostnad som skulle uppstå
om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle motsva­
rande undervärde (s k ränteskillnadsersättning) uppstå om
man istället valt att använda långa räntebindningar på
­bolagets lån. Om respektive ränteswapavtal kvarstår t o m
sitt slutförfallodatum så kommer undervärdet att löpande
elimineras.
13
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Framtidsutsikter
vår borgensram under året. Beslut om detta behöver ske
­under sommaren 2014.
För ett fastighetsbolag påverkar räntenivån och nyttjande­
graden i våra lokaler det ekonomiska resultatet mer än andra
faktorer. Vi bedömer att räntenivån, som är på en historiskt
låg nivå, kommer att vara fortsatt låg u
­ nder de kommande
åren. Vi tror också att den goda ­nyttjandegraden kommer att
bestå, med tanke på hur ­efterfrågan ser ut idag.
I samarbete med Trollhättans Stad h
­ oppas vi kunna börja
planera arbetet med förädlingen av Källstorps industri­­område och Knorren. Det centrumnära området har
histo­riskt inne­hållit industri, fotbollsplaner och rekreation. För att få bra planeringsförutsättningar måste vi först
tillsammans med Trafikverket (Sjöfarts­verket) bestämma
läget för en eventuell ny bro.
Den nya översiktsplanen, tar sikte på att Trollhättan om
16 år ska ha ­70 000 invånare. För att nå dit behövs ca
8 000 nya ­­arbets­platser och det är något vi måste planera
för. Var och inom vilka branscher är inte helt lätt att
­förutse, men vi märker bland annat en stor efterfrågan
på lokaler på Innovatum­området. Där har vi i flera år haft
en låg ­vakans och förhoppningsvis kan vi under 2014 starta
­”Genombrottet”, under förutsättning att nödvändiga b
­ eslut
fattas. Projektet innebär ca 8 000 kvm lokal­y ta och en ny
gata som förbinder Åkerssjövägen och Nohabgatan. Vi för
­redan diskussioner med olika intressenter som tillsam­
mans är intresserade av ca 6 000 kvm.
Under våren startar vi en elbilspool tillsammans med
­Trollhättans Stad, Trollhättans Energi och I­ nnovatum. Vi
hoppas på ett stort intresse från både företag och privat­
personer. En av de tre elbilarna kommer att vara placerad på
Innovatumområdet och kan användas av vår personal.
Ett stort arbete kommer att genomföras vid införandet
av den nya redovisningsstandarden, K3. Bland ­a nnat ska
­värdet på varje fastighet komponent­uppdelas.
Det är med andra ord mycket på gång och vi hoppas och tror
att även 2014 blir ett roligt och spännande år.
För att finansiera våra framtida investeringar i både de
kommunala och näringslivsfastigheterna så behöver vi höja
14
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Organisation och medarbetare
2013-12-31
VD
Anders Torslid
Marknad
Katja Högberg
Jonas Stjernqvist (Innovatum)
Ekonomi
Gunilla Bogren
Jenny Sahlin
Britt Fransson
Britt-Marie Hermansson
Kristina Andersson
Miljö/Energi
Dennis Nyström
Teknik/Energi
Daniel Larsson
Fastighetschef
Eddie Dunkel
Projekt
Förvaltning
Underhåll
Jan Mattsson
Sofia von Hebel
Andreas Danielsson
Daniel Nordström
Magnus Elfving
Jan Andersson
Liselott Fitzgerald
Frida Stolt
Anders Gustavsson, arbetsledare drift
Joakim Forsberg, arbetsledare bygg
Sirja Nikkanen
Drift
Tony Johansson
Fredrik A Cesar
Fredrik Johansson
Staffan Gustavsson
Jörgen Johansson
Roger Lilja
Kenneth Eriksson
Tomas Berg
15
Byggservice
Per Karlsson
Bengt-Åke Eriksson
Hans Frisk
Kenneth Severinsson
Kent Johansson
Martin Wernby-Laihanen
Mikael Norén
Per Carlsson
Kristian Carlsson
Joakim Olsson
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Personalomsättning
hetschefen har medarbetaransvar för förvaltare, projekt­
ledare samt samordnare för teknik, energi och miljö. Dess­
utom har fastighetschefen det direkta samordningsansvaret
för övergripande frågor inom projekt, förvaltning och under­
håll.
I början av 2013 hade bolaget 38 anställda, varav en visstids­
anställd vikarie inom ekonomienheten och en timanställd
projektledare. Vikariatet upphörde när den ordinarie med­
arbetaren kom tillbaka efter sin föräldraledighet. I slutet
av 2013 uppstod en ny vakans pga föräldraledighet inom
­ekonomienheten och tidigare vikarie anställdes på nytt.
Efter att fastighetschefen tillsatts fortsatte översynen av or­
ganisationen. Det konstaterades att ytterligare förstärkning
behövdes inom förvaltning. Bl a har teknik- och energi­frågor
blivit allt viktigare de senaste åren och det skulle vara bra
med en samordnande funktion inom bolaget för hantering av
dessa frågor. Det bestämdes att underhållschefen övergick
till en ny befattning som teknik- och energisamordnare. Per­
sonalansvaret inom underhållsgrupperna överfördes istäl­
let till arbetsledarna i dessa grupper.
I början av 2013 gick en av förvaltarna vidare till ett nytt
­a rbete och en ersättare anställdes. En annan förvaltare gick
på föräldraledighet och en vikarie för henne anställdes.
Samtidigt pågick en översyn av tjänstemannaorganisatio­
nen. De senaste åren har bolagets verksamhet vuxit och
myndighetskraven har också ökat i omfattning. Allt mer av
förvaltarnas tid får också läggas på upphandlingar enligt
LOU. Projektverksamheten har också fortsatt vara ­intensiv.
Utöver bolagets egna investeringsprojekt har även projekt­
ledning genomförts på uppdrag av Trollhättans Stad. Det
gäller idrottsanläggningen Bergtäkten i Skogshöjden, gång­
bron vid resecentrum samt rivning och sanering av f d kem­
tvätt i kvarteret Järnsågen. Sammantaget har arbetsbelast­
ningen inom både förvaltning och projekt ökat betydligt. VD
har också en stor arbetsbelastning och många direkt under­
ställda.
Som ytterligare förstärkning på förvaltarsidan erbjöds den
vikarierande förvaltaren en fast tjänst när den föräldra­
lediga kom tillbaka.
En förstärkning infördes även på marknadssidan där en ny
marknadsansvarig tillsattes och den tidigare gick över till
att enbart arbeta med utveckling av Innovatumområdet.
Dessutom anställdes ytterligare en drifttekniker u
­ nder året,
delvis som förberedelse inför kommande pensions­avgångar.
Det beslutades att en befattning som fastighetschef ­skulle in­
föras direkt under VD och rekrytering genomfördes. ­Fastig­-
Vid årets utgång hade då bolaget 42 anställda, varav en
visstidsanställd vikarie inom ekonomienheten och en tim­
16
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
anställd projektledare, fördelade på 10 kvinnor och 32 män.
Härav finns 20 män inom de traditionellt manliga en­heterna
drift och byggservice. I övrigt är fördelningen mellan könen
ganska jämn. Genomsnittsåldern på all anställd personal
har ökat obetydligt till 44,7 år vid årets utgång (44,6).
Kompetensutveckling
Eftersom medarbetarna är bolagets viktigaste r­esurs är
kontinuerlig kompetensutveckling en viktig del. Detta
­säker­ställs genom medarbetarsamtal samt lednings­g rup­pens arbete med att fastställa och följa upp utbildnings­
planer.
Återkommande uppdatering och fortbildning inom respek­
tive yrkesområde är en självklar del i kompetens­utvecklingen
och flera medarbetare deltar i olika typer av nätverk inom
respektive yrkesområden. Även gemensamma satsningar
görs, t ex vid årliga företagsdagar med olika t­ eman.
Enligt gällande utbildningsplan skall samtlig p
­ ersonal ut­
bildas i första hjälpen, hjärt-/lungräddning samt defibrille­
ring minst vart tredje år. Detta sker löpande för att sä­
kerställa att alla anställda får denna utbildning inom en
treårsperiod.
Arbetsmiljö och friskvård
Medarbetarnas trivsel och arbetsmiljö följs upp regel­bundet dels genom arbetsmiljöenkät, som diskuteras på
­a rbetsplatsträffar, dels genom medarbetarsamtal.
Bolaget har också aktivt satsat på friskvård för all personal
genom avtal om friskvårdskuponger. Kupongerna kan lösas
in på en mängd olika tränings- och friskvårdsanläggningar.
Trollhättans Tomt AB har under alla de år bolaget varit verk­
samt i nuvarande form haft en relativt låg sjukfrånvaro, men
då antalet anställda är förhållandevis litet har e­ nstaka fall av
allvarlig sjukdom och frånvaro stort genomslag i s­ tatistiken.
Totalt har sjukfrånvaron för 2013 uppgått till 5,2%, en ök­
ning i förhållande till 2012 med 0,8 procent­enheter. Kort­
tidsfrånvaron stod för 2,4% (2,9%) och långtidsfrånvaron
för 2,8% (1,5%).
Trollhättans Tomt AB är ansluten till arbetsgivarorganisa­
tionen KFS och tillämpar gällande kollektivavtal. Avtal om
företagshälsovård finns med Hälsan, Trollhättans Stad och
vår anslutning till Krisjouren gör att vi vid krisläge snabbt
har tillgång till professionell hjälp.
17
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Miljö
På Lyrfågelskolan och Nils Ericsonsgymnasiet pågår om­
fattande renoveringar som sträcker sig över ett antal år.
Dessa renoveringar kommer att resultera i stora ­besparingar
för både energi och miljö och med nya tekniska system
­kommer även driftskostnaderna att sjunka.
Tomt AB:s miljöpolicy som antogs 2011 har vi som utgångs­
läge i all vår verksamhet.
Där står det bland annat ”För att bidra till en hållbar ut­
veckling ska verksamheten bedrivas med minsta möjliga
på­verkan på miljön. ”
På förskolan Myrtuvan (tidigare kallad Ollonborren) har
vi nu avslutat etapp 2 enligt BELOK:s t­ otalprojektsmodell.
Projektet har genomförts i samarbete med bland annat
Naturskyddsföreningen som bidragit med medel från
­
­fonden för ”Bra Miljöval”. Vi kommer nu att mäta förbruk­
ningar och utvärdera de åtgärder vi gjort på förskolan och
vår förhoppning är att vi lyckas halvera energianvänd­
ningen.
Med begreppet ”hållbar utveckling” menas en utveckling
som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kom­
mande generationers möjligheter att tillfredsställa sina
behov. Det innefattar och betonar sambandet mellan social,
kulturell, ekonomisk och ekologisk hållbarhet och är grun­
den och det övergripande målet i den svenska miljöbalken
liksom i EU:s och FN:s miljöarbete.
Vi står alltså inför en stor utmaning att se till så vår verk­
samhet verkligen bidrar till en hållbar utveckling.
Samma upplägg finns även för Byggnad 74 på Innovatum­
området. Där är förstudien gjord och tanken är att före­
slagna åtgärder ska utföras under det kommande året.
Till detta kommer de energimål som antagits i T
­ rollhättan.
Vårt mål är att minska energianvändningen med minst
20% mellan åren 2008 och 2020.
Omfattande verksamhetsanpassningar och renoveringar
har även gjorts på Öjebro 1, Nohab 2 Byggnad 73, Sylte­
skolan och ett antal förskolor och för varje projekt försöker
vi ta ett steg till för att bidra till en hållbar utveckling.
Ska det till en förändring och en förbättring så går det inte
att köra på som vanligt. Vi måste våga ta nya steg för att nå
målen. Många steg vi tar är inte så stora i sig, men summan
av alla steg innebär en förändring.
Utöver arbetet med fastigheterna så finns det ett antal om­
råden där vi löpande gör förbättringar. Ett exempel är de
­fordon som vår underhållsavdelning använder, där vi så
långt det är möjligt väljer biogasfordon.
Vi tror att det alltid går att göra något lite bättre imorgon
jämfört med idag. Om vi arbetar med den inställningen är
vi helt övertygade om att vi kommer att klara de energi- och
miljömål vi satt upp.
För att ytterligare minska vår miljöbelastning vid resor i
tjänsten samarbetar vi med Trollhättans Stad, TEAB och
Innovatum AB för att hitta en lämplig lösning på en bilpool
för elfordon. Under sommaren fick vi tillfälle att testköra
en Nissan LEAF som skulle kunna vara ett alternativ. Vår
Vad har vi genomfört under 2013?
En stor del av vårt fastighetsbestånd byggs om och reno­
veras löpande, och 2013 har inte varit något undantag.
18
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
förhoppning är att vi under nästa år får till stånd en bilpool och på det sättet ökar möjligheten till att cykla eller gå
till jobbet.
Utredningar visar att förskolebarns kunskap om energi och
hur vi kan påverka energianvändningen, är betydligt sämre
idag jämfört med för 10 år sedan. För att förändra detta har
Länsstyrelsen i Västra Götaland startat ett projekt kallat
FörskoleVis. Vi är tillsammans med Trollhättans stad del­
aktiga i detta och förskolan Tistelstången är en av de fem
pilotförskolor i Sverige som deltar. Målet är att ta fram ett
pedagogiskt och interaktivt material som kan användas i
undervisningssyfte på förskolor runtom i landet.
Miljöval
Tomt AB köper bara el märkt ”Bra miljöval” vilket innebär:
• Endast el från förnybara energikällor.
• Att vi bidrar till att genomföra energieffektiviserings­
projekt.
• När elen har ursprung i vattenkraft, uppstår miljöförbätt­
rande åtgärder i strömmande vatten.
• Att vindkraftverken inte står i ekologiskt känsliga om­
råden.
• Att kontroll utförs varje år av fristående revisor och av
­Naturskyddsföreningen.
2013 i siffror
• A lla energivärden är normalårskorrigerade och året vi
­relaterar till är 2008.
• Åtgärderna på Lyrfågelskolan har hittills resulterat i en
minskad energiåtgång på drygt 17%.
• Förskolan Myrtuvan (tidigare kallad Ollonborren) har
minskat energiförbrukning med drygt 22% trots att åt­
gärderna gjordes under hösten vilket innebär att f­örsta
halvårets energianvändning är mätt före åtgärder.
• De löpande vattenbesparingsåtgärderna vi gjort har nu
börjat ge effekt och vi har en minskad vattenförbrukning
på förskolorna med drygt 11%.
Samtidigt finns det anläggningar som visar en tendens till
ökande energiåtgång och där står vi inför utmaningen att
vända kurvan de kommande åren.
När vi lägger ihop alla förbrukningar kan vi konstatera att
den totala tillförda energin räknat per kvadratmeter har
minskat med 12% på de kommunalt uthyrda lokalerna.
Under året har sex av våra arbetsfordon bytts ut till nya
­miljöbilar.
19
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Vinstdisposition och koncernbidrag
Det har beslutats i moderbolaget, Trollhättans Stadshus
AB, att Trollhättans Tomt AB skall lämna koncernbidrag
med 1,4 Mkr per år.
Förslag till vinstdisposition
Koncernbalansräkningen visar att koncernens fria egna
­kapital per 31 december 2013 uppgick till 64 422 808 kronor,
varav årets vinst uppgick till 3 250 887 kronor.
Bolaget har under åren 2003 – 2012 lämnat koncernbidrag
med totalt 17,9 Mkr, vilket minskat det fria egna kapitalet i
motsvarande mån.
Till årsstämmans förfogande står följande medel i moder­
bolaget:
Under 2013 har koncernbidrag – under förutsättning av års­
stämmans godkännande – lämnats med 1,4 Mkr.
Balanserad vinst
Årets vinst
Den föreslagna värdeöverföringen i form av koncernbidrag
reducerar bolagets respektive koncernens soliditet med
0,08 procentenheter. Soliditeten bedöms tillfredsställande
mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet
bedrivs med lönsamhet samt att kommunfullmäktige be­
viljat bolaget en borgensram för investeringar. Likviditeten
i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en
likaledes betryggande nivå.
49 642 256
3 740 685
53 382 941
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinst­
medlen behandlas så att
i ny räkning överförs
53 382 941
Beträffande bolagets och koncernens redovisade resultat
för räkenskapsåret och ställningen per 2013-12-31 samt
­bolagets och koncernens finansiering och kapitalanvänd­
ning under räkenskapsåret hänvisas till nedanstående
­resultat- och balansräkningar, samt kassaflödesanalys och
tilläggsupplysningar.
Styrelsens uppfattning är att den föreslagna ­utdelningen,
i form av koncernbidrag, ej hindrar bolaget eller dess
­dotterbolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och
lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar.
Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med
hänsyn till vad som anförs i ABL 17 § 2-3 st.
Tioårsöversikt
Justerat eget kapital i koncernen
150000
Kkr
138 956
149 264 151 423
145 269 146 793
125000
100000
75000
50000
52 829
53 953
56 441
58 229
58 638
59 533
25000
0
2003
2005
2007
2009
20
2011
2013
Resultaträkning
Not
--------Koncernen-------
--------Moderbolaget-------
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
2013-12-31
Rörelsens intäkter m m
Nettoomsättning
1,3
Aktiverat arbete för egen räkning
Övriga rörelseintäkter
2
230 363 115
248 123 259
225 446 610
238 117 839
2 150 368
2 433 783
1 952 149
2 288 685
4 549 559
4 653 376
5 358 641
5 208 785
237 063 042
255 210 418
232 757 400
245 615 309
Rörelsens kostnader
Fastighetskostnader
-89 041 772
-91 960 231
-85 353 407
-88 092 795
Övriga externa kostnader
4
-7 299 649
-8 772 913
-7 298 408
-8 217 015
Personalkostnader
5
-21 865 238
-20 193 708
-21 865 238
-20 193 708
-69 090 207
-67 770 194
-67 374 400
-66 103 175
Avskrivningar av materiella anläggnings­
tillgångar
Resultat vid försäljning och utrangering
av anläggningstillgångar
Rörelseresultat
-3 625 836
-2 766 194
-3 595 112
-1 223 310
-190 922 702
-191 463 240
-185 486 565
-183 830 003
46 140 340
63 747 178
47 270 835
61 785 306
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag
6
-
-
-1 537 251
1 512 104
Övriga ränteintäkter och liknande
­resultatposter
7
3 184 981
1 570 597
3 184 677
1 570 580
Övriga ränteintäkter från koncernföretag
7
126 758
203 025
533 758
762 304
Räntekostnader och liknande
resultatposter
8
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER
-43 939 580
-60 916 870
-43 939 520
-60 916 864
-40 627 841
-59 143 248
-41 758 336
-57 071 876
5 512 499
4 603 930
5 512 499
4 713 430
Bokslutsdispositioner
Förändring av avskrivningar utöver plan
Resultat före skatt
0
0
0
123 641
0
0
0
123 641
5 512 499
4 603 930
5 512 499
4 837 071
Skatt på årets resultat
9
-1 287 619
-1 100 977
-792 195
-1 013 119
Övriga skatter
9
-973 993
0
-979 619
0
3 250 887
3 502 953
3 740 685
3 823 952
ÅRETS RESULTAT
21
Balansräkning
Not
TILLGÅNGAR
--------Koncernen-------
--------Moderbolaget-------
2013-12-31
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
1 450 981 653
1 523 089 811
1 436 458 235
1 511 576 221
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
10
Inventarier, verktyg och installationer
11
79 024 765
24 094 524
76 101 442
24 094 524
Pågående nyanläggningar
12
163 119 677
95 946 489
163 119 677
95 946 489
1 693 126 095
1 643 130 824
1 675 679 354
1 631 617 234
75 000 000
75 000 000
91 398 575
85 993 110
0
0
1 335 595
1 819 790
5 425 591
6 968 150
5 425 591
6 968 150
Finansiella anläggningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag
13
Uppskjuten skattefordran
Andra långfristiga fordringar
14
Summa anläggningstillgångar
80 425 591
81 968 150
98 159 761
94 781 050
1 773 551 686
1 725 098 974
1 773 839 115
1 726 398 284
4 464 502
5 440 992
4 489 031
5 445 466
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
Aktuell skattefordran
Övriga fordringar
Förutbet kostnader & uppl intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
Summa tillgångar
15
19
0
0
0
270 498
28 371 135
15 134 847
28 323 972
14 532 825
2 218 194
6 086 457
2 186 573
6 277 163
35 053 831
26 662 296
34 999 576
26 525 952
22 575 510
28 044 733
22 520 844
28 016 373
57 629 341
54 707 029
57 520 420
54 542 325
1 831 181 027
1 779 806 003
1 831 359 535
1 780 940 609
22
Balansräkning (forts)
Not
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
--------Koncernen-------
--------Moderbolaget-------
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
2013-12-31
16
Bundet eget kapital
Aktiekapital
17
75 500 000
Reservfond
25 792 000
75 500 000
25 792 000
-
-
11 500 000
11 500 000
11 500 000
11 500 000
-
-
87 000 000
37 292 000
87 000 000
37 292 000
61 171 921
108 468 970
-
-
-
-
49 642 256
96 618 304
3 250 887
3 502 953
3 740 685
3 823 952
64 422 808
111 971 923
53 382 941
100 442 256
151 422 808
149 263 923
140 382 941
137 734 256
Ackumulerade avskrivningar utöver plan
0
0
13 738 108
13 738 108
Summa obeskattade reserver
0
0
13 738 108
13 738 108
Bundna reserver
Fritt eget kapital
Fria reserver
Balanserad vinst eller förlust
Årets resultat
Summa eget kapital
Obeskattade reserver
Långfristiga skulder
18
Byggnadskreditiv
20
20 000 000
70 000 000
20 000 000
70 000 000
Skulder till kreditinstitut
803 847 000
703 847 000
803 847 000
703 847 000
Skulder till koncernföretag
768 155 392
768 155 392
768 155 392
768 155 392
1 375 946
511 836
3 300
113 184
1 593 378 338
1 542 514 228
1 592 005 692
1 542 115 576
Leverantörsskulder
39 382 622
39 854 395
38 424 185
39 593 343
Aktuell skatteskuld
732 254
622 553
668 529
622 553
Övriga skulder
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Övriga skulder
Uppl kostnader & förutbetalda intäkter
21
Summa kortfristiga skulder
Summa eget kapital och skulder
728 876
17 660
728 876
1 378
45 536 129
47 533 244
45 411 204
47 135 395
86 379 881
88 027 852
85 232 794
87 352 669
1 831 181 027
1 779 806 003
1 831 359 535
1 780 940 609
Inga
Inga
Inga
Inga
Inga
Inga
1 097 265
291 812
POSTER INOM LINJEN
Ställda säkerheter
Ansvarsförbindelser
22
23
Kassaflödesanalys
(i kronor)
Not
--------Koncernen-------
--------Moderbolaget-------
2012
2013
2012
2013
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Inbetalningar från kunder
Utbetalningar till leverantörer & anställda
Kassaflöde från löpande verksamhet före
betalda räntor och inkomstskatter
Ränteinkomster
Ränteutgifter
240 841 385
239 923 785
236 677 341
232 827 706
-112 793 349
-103 080 981
-109 861 936
-103 098 218
128 048 036
136 842 804
126 815 405
129 729 488
143 683
260 781
550 378
820 043
-44 706 799
-59 299 021
-44 706 739
-59 299 015
Betald inkomstskatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten
0
0
0
0
83 484 920
77 804 564
82 659 044
71 250 516
-138 999 144
-126 702 746
-131 256 858
-122 276 898
45 001
5 000 001
45 001
5 000 000
0
381 565
0
381 565
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i materiella anläggningstillgångar
Försäljning av anläggningstillgångar
Erhållna investeringsbidrag
Investeringar i dotterbolag
-
-
-6 942 716
2 120 556
-138 954 143
-121 321 180
-138 154 573
-114 774 777
Upptagna lån
50 000 000
69 999 800
50 000 000
69 999 800
Utbetalt koncernbidrag etc
-1 400 000
-2 000 000
-1 400 000
-2 000 000
Kassaflöde från investeringsverksamheten
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Erhållet näringsbidrag Trollhättans Stad
1 400 000
1 400 000
1 400 000
1 400 000
50 000 000
69 399 800
50 000 000
69 399 800
Minskning/ökning av likvida medel
-5 469 223
25 883 184
-5 495 529
25 875 539
Likvida medel vid årets början
28 044 733
2 161 549
28 016 373
2 140 834
Likvida medel vid årets slut
22 575 510
28 044 733
22 520 844
28 016 373
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
24
Tilläggsupplysningar
Uppgifter om bolaget
Värderingsprinciper m m
Namn
Trollhättans Tomt AB
Org.nr
556008-8535
Säte
Trollhättan
Ägare/moderbolag
Trollhättan Stadshus AB (100%)
Org.nr556207-4699
SäteTrollhättan
Materiella anläggningstillgångar
Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till
a­nskaffningsvärden om inget annat anges nedan.
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaff­
ningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning
och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av
­linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Ingående an­
skaffningsvärden redovisas netto efter avdrag för investe­
ringsbidrag och friköpsmedel som erhållits tidigare år.
Redovisningsprinciper
Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med
årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna
råd. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år.
Fordringar
Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas
inflyta.
Bolaget tillämpar kostnadsslagsindelad resultaträkning.
Kassaflödesanalyser upprättas enligt direkt metod. Det
redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som
medför in- eller utbetalningar.
Koncernförhållanden
Bolaget är helägt dotterbolag till Trollhättan Stadshus AB,
Org. nr 556207-4699.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Redo­
visningsrådets rekommendation RR 1:00. Detta innebär att
förvärvade dotterbolags tillgångar och skulder redovisas
till marknadsvärde enligt en upprättad förvärvsanalys.
Överstiger anskaffningsvärdet för aktier i dotterbolag det
beräknade marknadsvärdet av bolagets nettotillgångar
­enligt förvärvsanalysen redovisas skillnaden som goodwill.
Avskrivning på goodwill baseras på den beräknade ekono­
miska livslängden.
Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget,
samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt
innehar mer än 50 procent av röstetalet eller på annat
sätt har kontroll enligt ÅRL 1:4. För närvarande ingår en­
dast Solrosen Fastighetsförvaltning HB, där Trollhättans
Tomt AB fr o m 1992-12-21 äger 90%.
25
Upplysningar till enskilda poster
--------Koncernen------2012-12-31
2013-12-31
Not 1
--------Moderbolaget------2012-12-31
2013-12-31
NETTOOMSÄTTNING
Nettoomsättning uppdelad på
rörelsegren
Hyresintäkter lokaler
Intäkter parkeringsverksamhet
Övriga förvaltningsintäkter
Näringsbidrag Trollhättans Stad
Arrendeintäkter
Summa
Not 2
214 279 292
231 095 835
209 435 269
221 410 171
2 269 535
2 161 198
2 269 535
2 029 427
11 877 687
12 573 155
11 805 205
12 385 170
1 400 000
1 400 000
1 400 000
1 400 000
536 601
893 071
536 601
893 071
230 363 115
248 123 259
225 446 610
238 117 839
ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER
Övriga rörelseintäkter uppdelade på
intäktsslag
Sålda tjänster Solrosen fastighets­
förvaltning HB
Underhållsavdelning sålda tjänster
Försäkringsersättning
Övriga rörelseintäkter
Not 4
-
829 801
555 409
2 917 443
4 406 685
2 917 443
22 221
1 105 295
608
1 105 295
121 547
630 638
121 547
630 638
4 549 559
4 653 376
5 358 641
5 208 785
Andel av försäljningen som avser
­koncernföretag
51,0%
53,9%
52,2%
55,7%
Andel av inköpen som avser
koncernföretag
30,0%
27,0%
29,0%
28,2%
114 000
113 427
114 000
113 427
Summa
Not 3
4 405 791
Inköp och försäljning
inom koncernen
ERSÄTTNING TILL REVISORER
PWC Auktoriserad revisor
Revisionsuppdrag
R
evisionsverksamhet utöver
­revisionsuppdrag
Skatterådgivning
Övriga tjänster
0
0
0
0
9 200
0
9 200
0
97 175
0
97 175
0
20 046
13 949
20 046
13 949
Lekmannarevisorer med biträde
Revisionsuppdrag
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av
­kvalitetssäkringstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning.
26
Noter
--------Koncernen------2012-12-31
2013-12-31
Not 5
--------Moderbolaget------2012-12-31
2013-12-31
PERSONAL
Medelantal anställda
Medelantal anställda har varit
39,4
37,10
39,4
37,10
8,3
7,50
8,3
7,50
1 224 028
1 112 471
1 224 028
1 112 471
214 773
207 518
214 773
207 518
1 438 801
1 319 989
1 438 801
1 319 989
13 437 030
12 422 970
13 437 030
12 422 970
923 978
839 274
923 978
839 274
14 361 008
13 262 244
14 361 008
13 262 244
4 735 615
4 354 338
4 735 615
4 354 338
20 535 424
18 936 571
20 535 424
18 936 571
11
11
9
9
varav kvinnor
2
2
2
2
Antal övriga befattningshavare inkl VD,
1
1
1
1
varav kvinnor
0
0
0
0
varav kvinnor
Löner, ersättningar m m
Löner, ersättningar, sociala kostnader
och pensionskostnader har utgått med
följande belopp:
Styrelsen och VD:
Löner och ersättningar
Pensionskostnader
Summa
Övriga anställda
Löner och ersättningar
Pensionskostnader
Summa
Sociala kostnader
Summa styrelse och övriga
Könsfördelning i styrelse
och företagsledning
Antal styrelseledamöter,
Bolaget är sedan 1999-11-01 medlem i arbetsgivarorganisationen KFS. Företagets personal omfattas av det premiebestäm­
da pensionsavtalet PA KFS-09 om de är anställda efter 2009-01-01 eller födda 1954 och senare. Tidigare anställd personal
som är födda t o m 1953 omfattas av det förmånsbestämda pensionsavtalet PA KFS. Ett fåtal personer som övergått från
anställning i Trollhättans Stad kvarstår i det förmånsbestämda pensionsavtalet KAP-KL. Samtliga pensioner tryggas genom
försäkring hos KPA. Utöver kollektivavtalet har VD dessutom ytterligare pensionsförsäkring motsvarande ett basbelopp/år.
--------Koncernen------2012-12-31
2013-12-31
Not 6
Not 7
--------Moderbolaget------2013-12-31
2012-12-31
Resultat från andelar
i koncernföretag
Resultatandel Solrosen HB
-
-
-1 537 251
1 512 104
Summa
-
-
-1 537 251
1 512 104
Ränteintäkt från Solrosen HB
-
-
407 000
559 643
Ränteintäkt Trollhättans Stad
126 946
203 025
126 758
202 661
16 738
37 661
16 622
37 644
Övriga finansiella intäkter
3 168 055
1 532 936
3 168 055
1 532 936
Summa
3 311 739
1 773 622
3 718 435
2 332 884
Övriga ränteintäkter och
­liknande resultatposter
Övriga ränteintäkter
27
Noter
--------Koncernen------2012-12-31
2013-12-31
Not 8
2012-12-31
1 937 694
1 737 694
1 937 694
1 737 694
Övriga räntekostnader
42 001 886
59 179 176
42 001 826
59 179 170
Summa
43 939 580
60 916 870
43 939 520
60 916 864
1 287 619
368 200
308 000
368 200
973 993
732 777
484 195
644 919
0
0
979 619
0
2 261 612
1 100 977
1 771 814
1 013 119
2 096 381 316
2 055 143 310
2 002 793 555
1 959 201 366
43 525
23 066 157
43 525
23 061 075
-7 098 967
-17 058 679
-6 551 535
-14 699 414
-11 250 832
35 230 528
-15 853 850
35 230 528
2 078 075 042
2 096 381 316
1 980 431 695
2 002 793 555
-525 489 354
-475 565 541
-456 015 183
-406 832 509
Försäljningar/utrangeringar
3 619 254
11 829 512
3 102 546
11 000 632
Omklassificeringar
5 185 349
0
5 185 349
0
Årets avskrivningar
-62 606 487
-61 753 325
-61 044 021
-60 183 306
-579 291 238
-525 489 354
-508 771 309
-456 015 183
Ingående nedskrivningar
-47 802 151
-47 802 151
-35 202 151
-35 202 151
Utgående ackumelerade nedskrivningar
-47 802 151
-47 802 151
-35 202 151
-35 202 151
Utgående redovisat värde
1 450 981 653
1 523 089 811
1 436 458 235
1 511 576 221
Redovisat värde byggnader
1 268 162 705
1 344 971 251
1 255 923 222
1 335 848 081
67 654 158
62 936 284
66 660 248
61 835 889
Skatt på årets resultat
Aktuell skatt
Uppskjuten skatt
Skatt pga ändrad taxering
Not 10
2013-12-31
Räntekostnader och
liknande resultatposter
Borgensavgift Trollhättans Stad
Not 9
--------Moderbolaget-------
BYGGNADER OCH MARK
Ingående anskaffningsvärde
Inköp
Försäljningar/utrangeringar
Omklassificeringar
Utg ack anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar
Redovisat värde markanläggningar
Redovisat värde mark
115 164 790
115 182 276
113 874 765
113 892 251
1 450 981 653
1 523 089 811
1 436 458 235
1 511 576 221
Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 20 till 50 år för byggnader. Markanläggningar efter 199007-01 beräknas på en nyttjandeperiod av 20 år. Markanläggningar före 1990-07-01 skrevs av med 5% på 75% av anskaff­
ningsvärdet, i enlighet med skattemässiga regler. Numera är dessa fullt avskrivna upp till 75%.
Taxeringsvärde
Taxeringsvärdet för bolagets fastigheter:
365 188 000
350 809 000
317 981 000
314 981 000
varav byggnader:
305 289 000
304 570 000
265 082 000
272 861 000
28
Noter
--------Koncernen------2013-12-31
Not 11
--------Moderbolaget-------
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
Inventarier, verktyg och
­installationer
Ingående anskaffningsvärde
85 437 093
85 712 860
82 574 093
81 749 860
3 403 016
593 622
326 352
593 622
Försäljningar/utrangeringar
-5 404 396
-1 139 389
-4 516 396
-39 389
Omklassificeringar
63 387 418
270 000
63 387 418
270 000
Utg ack anskaffningsvärden
146 823 131
85 437 093
141 771 467
82 574 093
Ingående avskrivningar
-61 342 569
-56 440 117
-58 479 569
-52 586 617
5 213 272
1 114 417
4 325 272
26 917
Inköp
Försäljningar/utrangeringar
Omklassificeringar
-5 185 349
0
-5 185 349
0
Årets avskrivningar
-6 483 720
-6 016 869
-6 330 379
-5 919 869
-67 798 366
-61 342 569
-65 670 025
-58 479 569
79 024 765
24 094 524
76 101 442
24 094 524
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående redovisat värde
Avskrivningar enligt plan beräknas på en nyttjandeperiod av 10 år för mark- och byggnadsinventarier.
För övriga inventarier beräknas avskrivningarna på en nyttjandeperiod av 3-5 år.
Not 12
Pågående nyanläggningar
Ingående anskaffningsvärde
95 946 489
36 716 892
95 946 489
36 716 892
Inköp
119 309 774
94 730 125
114 706 756
94 730 125
Omklassificeringar
-52 136 586
-35 500 528
-47 533 568
-35 500 528
Utg ackumulerade anskaffningsvärden
163 119 677
95 946 489
163 119 677
95 946 489
Utgående redovisat värde
163 119 677
95 946 489
163 119 677
95 946 489
Pågående nyanläggningar per 2013-12-31:
Avser främst pågående nybyggnad av bussdepå i kvarteret Renen, ombyggnader av Lyrfågelskolan, Nils Ericsonsgymnasiet,
Karlstorpsskolan samt Skoftebyskolan.
Not 13
FORDRINGAR HOS
KONCERNFÖRETAG
--------Koncernen-------
--------Moderbolaget-------
2012-12-31
2013-12-31
2013-12-31
2012-12-31
Ingående fordran
75 000 000
75 000 000
85 993 110
86 601 562
Resultat Solrosen
0
0
-1 537 251
1 512 104
Skuldförändring Solrosen
0
0
6 942 716
-2 120 556
Utgående fordran
75 000 000
75 000 000
91 398 575
85 993 110
Utgående redovisat värde
75 000 000
75 000 000
91 398 575
85 993 110
29
Noter
--------Koncernen------2013-12-31
Not 14
Lyft moms enligt jämkningsplan
Utgående långfristig momsfordran
2012-12-31
6 968 150
8 846 339
6 968 150
8 846 339
-1 542 559
-1 878 189
-1 542 559
-1 878 189
5 425 591
6 968 150
5 425 591
6 968 150
Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
Diverse förutbetalda kostnader
836 357
713 109
803 842
703 815
Upplupen försäkringsersättning
976 000
1 235 000
976 000
1 235 000
Upplupen fakturering kunder/hyresgäster
Not 16
2013-12-31
Andra långfristiga ­fordringar
Ingående långfristig momsfordran
Not 15
2012-12-31
--------Moderbolaget-------
405 837
4 138 348
406 731
4 338 348
2 218 194
6 086 457
2 186 573
6 277 163
Aktiekapital
reserver
Fria reserver
Belopp vid årets ingång
25 792 000
11 500 000
111 971 923
Fondemission
49 708 000
0
-49 708 000
EGET KAPITAL
Bundna
Koncernen
Erhållna/lämnade koncernbidrag
-1 400 000
Skatt hänförlig till koncernbidrag
308 000
Årets vinst
3 250 887
75 500 000
11 500 000
Aktiekapital
Reservfond
­kapital
Belopp vid årets ingång
25 792 000
11 500 000
100 442 256
Fondemission
49 708 000
0
-49 708 000
Belopp vid årets utgång
64 422 808
Fritt eget
Moderbolaget
Erhållna/lämnade koncernbidrag
-1 400 000
Skatt hänförlig till koncernbidrag
308 000
Årets vinst
3 740 685
75 500 000
Belopp vid årets utgång
Villkorade aktieägartillskott uppgår till 24 500 000.
30
11 500 000
53 382 941
Noter
Not 17
Upplysningar om aktiekapital
Antal aktier
Not 18
Antal/värde vid årets ingång
25 792
Fondemisson
49 708
Antal/värde vid årets utgång
75 500
Kvotvärde
per aktie
1 000,00
1 000,00
Långfristiga skulder
--------Koncernen------2013-12-31
Not 19
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
Amortering inom 1 år
373 850 158
323 956 883
373 850 158
323 956 884
Amortering inom 2 till 5 år
515 939 534
3 300
515 939 534
3 300
Amortering efter 5 år
703 588 646
1 218 554 045
702 216 000
1 218 155 392
1 593 375 338
1 542 514 228
1 592 005 692
1 542 115 576
15 000 000
15 000 000
15 000 000
15 000 000
100 000 000
200 000 000
100 000 000
200 000 000
Koncernkontokredit
Beviljad koncernkredit uppgår till:
Not 20
--------Moderbolaget-------
Byggnadskreditiv
Beviljat byggnadskreditiv uppgår till:
31
Noter
--------Koncernen------2013-12-31
Not 21
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
Förutbetalda hyresintäkter m m
Upplupna räntekostnader
Upplupna personalkostnader
Upplupna kostnader investeringsprojekt
Övriga upplupna kostnader och
förutbet. intäkter
Summa
Not 22
--------Moderbolaget-------
33 471 184
33 713 497
33 405 675
33 713 497
7 215 591
7 982 810
7 215 591
7 982 810
849 596
812 271
849 596
812 271
3 291 095
3 442 078
3 291 095
3 442 078
708 663
1 582 588
649 247
1 184 739
45 536 129
47 533 244
45 411 204
47 135 395
-
-
1 097 265
291 812
Skulder för vilka säkerheter ställts
Solrosen HB, nettoskulder enligt
­balansräkning
Kommunal borgen är säkerhet för all extern upplåning. Total borgensram är 1 015 000 000 kronor varav utnyttjad
­borgen uppgår till 923 847 000 kronor 2013-12-31 (föregående år 873 847 000 kronor).
32
33
34
Styrelse, VD, revisorer och lekmannarevisorer
STYRELSE
Genom beslut i Trollhättans kommunfullmäktige 2010-12-20 § 175, 2011-11-07 § 133, 2012 04-23 § 67 och
2012-12-17 § 177 har enligt bolagsordningen följande styrelseledamöter utsetts att ingå i styrelsen fram
till och med årsstämma 2015.
Vid konstituerande sammanträde den 28 mars 2011 valdes Stenåke Kjell till styrelsens ordförande och
vid styrelsemöte den 18 januari 2013 utsågs Rita Paulsson Svensson, som efterträtt Björn Skagerstam,
till vice ordförande.
Styrelseledamöter
Stenåke Kjell (S), Rita Paulsson Svensson (FP), Alicja Zawadzka Przychodzen (S),
Leif Pettersson (S), Olov Säfström (S), Andreas Parkås (S), Jonas Tilhon (V),
Gösta Davidsson (M), Kent Hammar (M)
VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
Anders Torslid
REVISOR
Till revisor och revisorsuppleant har för tiden från årsstämma 2011 intill årsstämma år 2015 valts:
Ordinarie
Stefan Frifelt, PwC (auktoriserad revisor)
Suppleant
Gunnar Hjalmarsson, PwC (auktoriserad revisor)
LEKMANNAREVISORER
Genom beslut i Trollhättans kommunfullmäktige 2010-12-20 § 175 har enligt bolagsordningen följande
­lekmannarevisorer och suppleanter utsetts i bolaget för tiden från årsstämma 2011 intill årsstämma år
2015.
Ordinarie
Birgitta Olofsson (S)
Rolf Elamsson (M)
Suppleanter
Sirpa Sirviö (S)
Margaretha Molius (FP)
35
Fastighetsförteckning 2013-12-31
Taxeringsvärde (kkr)
Fastighetsbeteckning
Belägenhet
Nyttjande
Lokalyta
kvm (BRA)
Antal
Tomt­areal
Byggnad
P-platser
kvm
Mark
KOMMUNALA
VERKSAMHETSFASTIGHETER
Harven 2 (Kronan)
Kronogården
Kulturhus/skola
Sandhem 3:3 (Storegården)
Sandhem
Fritidsgård
Källstorp 5:9
Källstorp
Idrottsanläggning
7 814
23 548
Skattefri
300
8 316
"
1 540
3 396
"
Önan 1
Centrum
Idrottsanläggning
1 179
2 243
"
Harven 2 (Kronogårdshallen)
Kronogården
Idrottsanläggning
1 611
2 798
"
Dannebacksskolan 2 (Dannebacken)
Dannebacken
Omsorg
1 810
10 627
"
Bäckgrönan 1 ( Ryrs gård)
Skoftebyn
"
Guldvingen 5 (Lextorpsskolan)
Lextorp
Grundskola
280
5 277
3 696
21 500
591
151
"
Spiltan 4 (Frälsegårdsskolan)
Kronogården
"
3 234
32 537
"
Ryttaren 2 (Velanda skola)
Velanda
"
1 705
25 238
"
Lyrfågeln 2 (Lyrfågelskolan)
Dannebacken
"
13 550
70 090
997
385
Ugglan 2 (Stavreskolan)
Stavre
"
6 944
15 673
Skattefri
Åsaka 8:49 (Åsaka skola)
Åsaka
"
2 141
14 588
"
Västbjörke 1:22 (Norra Björke skola)
Norra Björke
"
403
2 439
"
Hammarsmedjan 1 (Hjortmosseskolan)
Hjortmossen
"
6 342
12 555
"
Höder 7 (Strömslundskolan)
Strömslund
"
6 505
18 216
"
Graniten 4 (Skogshöjdens skola)
Skogshöjden
"
4 334
18 162
"
Dalkjusan 2 (Dalkjusans skola)
"
"
1 703
19 384
"
Källstorp 5:9 (Paradisskolan)
Källstorp
"
4 869
23 307
"
Sylte 4:8 (Sylteskolan)
Sylte
"
12 366
55 770
"
Rättaren 2 (Sjuntorpsskolan)
Sjuntorp
"
6 199
43 494
"
Svärdsliljan 9 (Skoftebyskolan)
Skoftebyn
"
4 357
37 176
"
Ingelsängen 1:167 (Upphärads skola)
Upphärad
"
1 377
16 341
"
Laboratorn 2 (Magnus Åbergsgymn)
Karlstorp
Gymnasieskola
22 733
61 802
"
Bolagskvarnen 4 (Nils Ericsonsgymn)
Tingvalla
Gymnasieskola
14 530
20 667
"
Plankan 2 (Håjums Gård)
Håjum
Skoldaghem
Håjum 4:8 Brandpumpen (Centralköket)
"
Centralkök
Sandhem 3:3 (Lillegården skola + fsk)
Sandhem
För-/grundskola
Kallan 13 (Äventyret)
Karlstorp
Förskola
296
10 657
2 059
4 945
878
se Store­
gården
2 783
14 857
"
2 338
791
Skattefri
Vällingklockan 2 (Vällingklockan)
Kronogården
”
1 085
7 220
”
Tistelstången 1 (Tistelstången)
"
"
1 093
15 190
"
Spiltan 4 (Stallet)
"
"
898
9 932
"
Blåvingen 4 (Blåvingen)
Lextorp
"
901
6 807
"
Citronfjärilen 297 (Citronfjärilen)
"
"
917
6 855
"
Skinnmo1:163 (Skinnemo)
Velanda
"
366
3 850
"
Kuratorn 4 (Maskrosen)
Karlstorp
"
1 133
10 638
"
Simsnäppan 8 (Simsnäppan)
Sandhem
"
1 228
8 735
"
Sädesärlan 55 (Sädesärlan)
Stavre
"
1 037
9 079
"
Toppluvan 1 (Toppluvan)
Strömslund
"
1 117
15 621
"
36
Taxeringsvärde (kkr)
Fastighetsbeteckning
Belägenhet
Nyttjande
Lokalyta
kvm (BRA)
Antal
Tomt­areal
P-platser
kvm
Byggnad
Mark
FORTS. KOMMUNALA
VERKSAMHETSFASTIGHETER
Strömslund 1:7 (Kvarnen)
Strömslund
Förskola
606
6 875
Skattefri
Kopparholmen 8 (Kopparholmen)
Centrum
"
596
2 011
"
Barnsköterskan 2 (Skogsbacken)
Karlstorp
"
643
8 322
"
Fors 2:211 (Ejdern)
Sjuntorp
"
357
2 187
"
Sylte 4:3 (Myggan)
Sylte
"
1 160
10 176
"
Sylte 4:8 (Myrtuvan)
Sylte
"
788
3 428
"
Skoftebyn 1:13 (Vitsippan)
Skoftebyn
"
631
11 193
"
Stallbacka 4:3 (Lunnen)
Hjulkvarn
"
389
3 800
"
Stennäset 3 (Stridsbergsgården)
Källstorp
"
600
2 870
"
Sjuntorp 1:107 (Brandstn Sjuntorp)
Sjuntorp
Brandstation
318
674
225
40
Brandpumpen 2 (Brandstationen Thn)
Stallbacka
Brandstation
4 921
26 324
8 111
4 389
158 322
767 390
12 262
5 756
7 265
22 388
23 583
3 625
Innovatumområdet
Nohab 2, (31,33)
Innovatum
Kontor, lager
Nohab 2, (73)
"
Kontor
12 154
16 066
20 703
2 560
Nohab 2, (60,80 m.fl.)
"
Lager, industri,
­museum, kontor
30 767
47 121
25 066
6 581
Nohab 2, (59)
"
Kontor
4 245
Nohab 2, (69, 102)
"
Utbildning, restaur
Nohab 2, (99)
"
Verkstad, kontor
Nohab 6, (Gjuteriet)
"
Nohab 6, (Företagens hus)
"
Nohab 6, (Film i Väst)
"
Kontor, filmstudio
919
2 976
5 695
2 126
477
612
1 984
1 642
354
Industri, kontor
8 949
30 217
21 123
4 658
Kontor
3 690
3 500
8 736
1 881
Skattefri
6 656
14 639
19 130
2 097
76 707
141 017
124 228
22 233
36 943
23 527
3 323
17 533
503
1 652
Övriga näringslivsfastigheter
Öjebro 2/Önan 1
Centrum
Högskola
Öjebro 2 (Maria Albert)
"
Vårdcentrum
Polhem 1 (Stranna)
"
Restaurang, hotell
586
1 268
Renen 6
Tingvalla
Bussdepå
2 650
11 964
Skattefri
Elefanten 6 (Hus T)
"
Gymnasieskola
7 677
9 699
"
Elefanten 6 (Hus M och V)
"
Utbildning, friskvård
2 802
6 175
"
Hjortmossen 1:1 (Slättbergshallen)
Hjortmossen
Idrottsanläggning
Källstorp 4:3,4:4 (L,K,S,H)
Källstorp
Industri, lager
6 390
19 500
Källstorp 4:3,4:4 (F,V)
"
Industri, lager
5 319
Ratten 1
Halvorstorp
Industri
8 073
Vevhuset 5
"
Industri
5 849
37
Skattefri
12 345
175
689
"
0
994
42 052
0
1 647
29 372
25 708
4 699
18 144
14 834
2 903
Taxeringsvärde (kkr)
Fastighetsbeteckning
Belägenhet
Nyttjande
Lokalyta
kvm (BRA)
Antal
P-platser
Tomtareal
kvm
Byggnad
Mark
FORTS. Övriga näringslivsfastigheter
Kugghjulet 3
Halvorstorp
Lager, industri
5 759
11 868
15 965
1 898
Vevhuset 6
"
Lager, industri
6 395
27 366
13 349
4 378
Handbromsen 1
"
Industri
14 014
28 487
44 173
4 557
Dovhjorten 4
Håjum
Utbildning, produkt.
2 540
4 951
Skattefri
Isbjörnen 4
"
Kontor, förening
4 087
10 104
”
Håjum 5:3
"
Industri, utbildn.
4 420
15 715
8 540
2 514
Kantstenen 14*
"
Industri, kontor
16 526
43 940
40 207
7 000
145 698
321 665
164 931
31 454
Parkering
Mars 4,5,7
Centrum
Markparkering
166
6 150
-
-
Gullön 9,10
"
P-anläggning
157
2 063
1 759
-
Smedjan 1
Hjortmossen
P-hus
196
1 672
2 109
456
Elefanten 6
Tingvalla
P-garage
42
-
-
-
Kronogården 3:1
Hjortmossen
Markparkering
403
10 600
-
-
Kardanen 3
Halvorstorp
Husvagnsparkering
124
6 192
-
1 088
26 677
3 868
456
380 727 kvm lokalyta
1 256 749
305 289
59 899
Totalt
964
bilplatser
124 husvagnsplatser
*Ägs av Solrosen Fastighetsförvaltning HB.
38
Trollhättans Tomt AB · Box 953 · 461 29 Trollhättan
Besöksadress: Åkerssjövägen 20 · Tel. 0520-47 45 50 · Fax 0520-47 45 69
www.tomtab.se