Värdering av stadskvaliteter - Kontor
Tillväxt, miljö och regionplanering -betalningsvilja för kontor Tillväxt, miljö och regionplanering Enligt uppdrag från Stockholms läns landsting har konsultföretagen Evidens, Spacescape och White genomfört denna studie ’Värdering av stadskvalitet – betalningsvilja för kontor’ – en analys av läges- och stadsbyggnadskvaliteter i Stockholmsregionen och deras attraktivitet för kontorsmarknaden mätt i monetärt värde. Sju kommuner har deltagit som medfinansiärer och samtalspartners; Nacka, Täby, Järfälla, Haninge, Upplands Väsby samt Lidingö och Stockholms stad. I dessa kommuner pågår ett intensivt planarbete för förtätning och stadsutveckling. 2 Tillväxt, miljö och regionplanering Bakgrund Stockholm växer och till år 2030 beräknas befolkningen i länet öka med mellan 300 000 och 500 000 personer. Länets kommuner behöver bereda sig på befolkningsökningen med en genomtänkt stadsplanering. Mot bakgrund av en tidigare studie av betalningsviljan för stadskvaliteter vid köp av bostadsrätt i Stockholm, Nacka, Lidingö och Haninge m.fl. vidgas nu fokus till att även studera företags lokaliseringspreferenser och betalningsvilja för stadskvaliteter. 3 Tillväxt, miljö och regionplanering Syfte Studien syftar till att skapa förståelse och kunskap om företagens lokaliseringspreferenser. Resultatet skall kunna ligga till grund för bedömning, planering och scenarioanalys av regionens utveckling och därmed ge ett bättre stöd i arbetet med att omsätta RUFS 2010 till praktik. Studien ska systematiskt och empiriskt analysera relationerna mellan olika stadskvaliteter och betalningsvilja för kontor i områden med dessa stadskvaliteter. Studien ska undersöka betalningsviljan för kontor i hela Stockholmsregionen (Stockholms län) med särskilt fokus på de områden som i RUFS 2010 är utpekade som framtida regionala stadskärnor samt områden i nära anslutning till Stockholms innerstad där koncentrationer av kontorslokaler finns idag. 4 Tillväxt, miljö och regionplanering Innehåll 1 Teorier, hypoteser och begrepp – ekonomiska och urbanteoretiska resonemang 2 Metod – arbetsprocess, regressionsanalys/tvärsnittsmodell, utsortering av variabler 3 Modellen – genomgång av modellens uppbyggnad, beskrivning av alla variabler 4 Diskussion –variabler som förkastats, samband osv 5 Slutsatser – rekommendationer för stadsutveckling 5 Tillväxt, miljö och regionplanering 1.1 Teorier och hypoteser Med teoretisk utgångspunkt i hedonisk prissättning är hypotesen att stadskvaliteter av olika slag påverkar hyran på kontorslokaler. En analys av kontorens geografiska placering i relation till sådana stadskvaliteter antas ge prisskillnader mellan olika adresspunkter. Vidare antas centralitet, modernitet, liksom närhet till restauranger och butiker ha stor påverkan på kontorslokalernas hyresnivå. 6 0 Östra CBD Mellersta CBD Västra CBD Nedre Östermalm Östra Kungsholmen Medborgarplatsen Norrmalm Hornstull Jarlaplan/Rådmansgatan Skanstull Marieberg Gamla Stan Mellersta Kungsholmen Slussen Gärdet Garnissonen Liljeholmen Norra Station Solna Centrum Sickla Frösunda Järva Västra Kungsholmen Värtan Bergshamra Forum Nacka Danvikstull Marievik Hammarby Sjöstad Solna Business Park Danvikscenter, Finnboda Arenastaden Nacka Strand Alvik Globen Sundbyberg Centrum Solna Strand Kista Herserud Lidingö Centrum Farsta Telefonplan Mörby Centrum Täby Centrum Sollentuna Centrum Hagalund Huddinge centrum Tyresö centrum Gustavsbergs Hamn Centrala Vaxön Centrum (Södertälje) Tumba Åkersberga Centrum Upplands Väsby Centrum Arlandastad Ulvsunda Roslags Näsby Brandstation/Nytorp Tappström Hallunda Jakobsberg Centrum Haninge centrum Infra City Vallentuna centrum Centrum (Nynäshamn) Akalla Tibble Häggvik Örnsberg Kungens Kurva Gångsätra Edsberg Tullinge Centrum (Norrtälje) Rotebro Västberga Söderby Gård Bredden Salem centrum Kungsängen Centrala Märsta Runö Veddesta Märsta Arbetsområde Fittja Rönninge Eriksbergs industriområde Tillväxt, miljö och regionplanering Kr/kvm/år Hyresnivån för företagsområden i Stockholms län uppvisar Hyresnivå per företagsområde i Stockholms län en tydlig spridning 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 Källa: Strateg, Datscha, Spacescape och Evidens Källa: Strateg Fastighetskonsult, Spacescape och Evidens 7 Tillväxt, miljö och regionplanering 1.2 Begrepp Stadskvalitet= En egenskap i staden som har påverkan på bostadsvärdet eller kontorshyran. Det kan vara närhet till park, vatten, restauranger eller kollektivtrafik-hållplats. GIS-analys= Analys av lägesbundna data. Regressionsanalys = Statistisk metod för att förklara samband. Signifikant= Statistiskt hållbart. Förklaringsgrad= Anger hur stor del av variationen i den beroende variabeln (hyran) som förklaras av de oberoende variablerna tillsammans. Hedonisk prissättning= Den hedoniska prissättningsmetoden utgår ifrån att priset är en funktion av ett antal egenskaper som kan vara både fastighets- och områdesrelaterade. 8 Tillväxt, miljö och regionplanering 2 Metod - arbetsprocessen Analys har gjorts av kontorsområden med observerade hyresnivåer (kr per kvm). Dessa har lagts in i GIS och analyserats per kontorsområde. Stadsbyggnadsstruktur Stadsbyggnadsanalyser Statistiska analyser Utsortering av signifikanta variabler Värdering av stadskvaliteter 9 Tillväxt, miljö och regionplanering 2.1 Metod - underlag och förutsättningar Det finns ingen ”officiell” statistik kring hyresnivåer för kontorslokaler vilket kan jämföras med småhus/bostadsrätter där samtliga överlåtelser registreras. I studien har istället uppgifter från Strateg Fastighetskonsult använts. Dessa uppgifter är baserade på enkätundersökningar och värderingsuppdrag. Sammanvägda uppgifter för varje företagsområde har använts, och inte uppgifter om enskilda kontrakt. Totalt har 86 områden studerats. Stadsbyggnadsanalyser visar de studerade objektens närhet eller tillgång till stadskvaliteter av olika slag. Samband mellan hyresnivåerna och förekomst av stadskvaliteter studeras i en multipel regressionsanalys. 10 Tillväxt, miljö och regionplanering 2.1 Metod - underlag och förutsättningar De studerade företagsområdena finns spridda över hela länet, med en koncentration mot Stockholms innerstad. 11 Tillväxt, miljö och regionplanering 2.2 Metod – variabler/stadsbyggnadsanalyser Stadsbyggnadsanalyser har genomförts för en mängd olika relationer. Analyser kan göras på närhet eller tillgång till olika Närhet till en viss attraktion, till exempel spårstation mäts som avstånd i gångnätet. Informationen läggs på basområden. stadskvaliteter inom olika avstånd eller med olika nät (gångnät, kollektivtrafik etc). Exempelvis kan en analys beskriva avståndet via gångvägnätet från en adress (eller alla adresser) till en specifik målpunkt, det kan vara t.ex. park, vatten eller spårstation. Tillgång till en viss attraktion, till exempel bebyggelse mäts utifrån hur mycket bebyggelse man når inom ett visst avstånd i gångnätet. 12 Tillväxt, miljö och regionplanering Fler än 500 stadsbyggnadsanalyser har gjorts! 13 Tillväxt, miljö och regionplanering 2.3 Metod 5 variabler har genom regressionsanalys sorterats fram. Dessa har var och en signifikant påverkan på kontorshyran. Tillsammans förklarar dessa närmare 90 % av hyresvariationen mellan de analyserade kontorsområdena. Ytterligare två variabler har sållats ut för att öka förståelsen av modellen. Analys Analys Analys 89,4 %! 14 2.3 Metod Stadsbyggnadsanalyser Regressionsmodell Variabel Variabel Variabel Variabel 1,2,3,4,5,6, 7,8,9, 10,12,… 999 Variabel Variabel PRIS Variabel Variabel Variabel 15 Tillväxt, miljö och regionplanering 3 Modellen Beskrivning Variabel Antagen förändring Prisförändring Tillgänglighet med kollektivtrafik. Visar även boendetäthet i kollektivtrafiknära lägen. K30_CUM_L. Sysselsatt nattbefolkning som når området inom 30 min med kollektivtrafik. +100 000 personer 260 kr/kvm/år Modernitet, kontorets renoveringsnivå Värdeår i snitt för kontorsområdet. +10 år 170 kr/kvm/år Urbana verksamheter inom 1 km gångavstånd. Handel har det dubbla värdet i indexet. Index_HR. Tillgång till restauranger och handel inom 1 km radie. Handel har det dubbla värdet i indexet. +10 procentenheter 155 kr/kvm/år Kluster, arbetande inom kontorsbranscher. Andel_JKQ_3km_100. Andel av arbetande inom kontorsbranscher. +10 procentenhet 112 kr/kvm/år Vakanser i området. Vakansgrad. Fungerar både som ekonomiskt mått och kvalitetsmått. -1 procentenhet 13 kr/kvm/år Beroende variabel: Hyresnivå i medeltal för kontorsområden i Stockholms län. 16 Tillväxt, miljö och regionplanering 3 Modellen: Läsanvisning till presentationen av modellens variabler. Resultatet av den statistiska analysen av de olika variablerna som ingår i modellen beskrivs grafiskt med kartbilder. En första kartbild visar hela länet och en andra kartbild visar på en inzoomning av områden där analysen av variabeln är extra intressant. Rött är högsta värdet och blått är lägsta värdet. Inzoomning över valt område där variabelns analysresultat är extra intressant Kartbild över hela länet 17 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:1 Modellen: Variabel 1 – Tillgänglighet med kollektivtrafik 18 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:1 Modellen: Variabel 1 – Tillgänglighet med kollektivtrafik Resultatet från den statistiska analysen visar att kontorshyran ökar ju fler boende som når området inom 30 min med kollektivtrafik. Det betyder att även hög boendetäthet i kollektivtrafiknära lägen kan lyfta ett kontorsområdes hyresnivå. Analyskarta visar hur många som når ett kontorsområde inom 30 minuters resa med kollektivtrafik. Källa. WSP och TMR 19 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:1 Modellen: Variabel 1 – Tillgänglighet med kollektivtrafik En mer detaljerad bild visar att de kontorsområden som nås av flest personer med kollektivtrafik inom 30 minuter främst finns i innerstaden. Några få lägen utanför regionens mest centrala delar uppvisar också god tillgänglighet med kollektivtrafik, till exempel Kista. Analyskartan visar antal personer som når ett kontorsområde inom 30 minuters resa med kollektivtrafik. Källa: WSP och TMR. 20 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:1 Modellen: Variabel 1 – Tillgänglighet med kollektivtrafik Kr/kvm 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 0 50 000 100 000 150 000 200 000 Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 Antal personer 21 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:2 Modellen: Variabel 2 – Tillgång till urbana verksamheter 22 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:2 Modellen: Variabel 2 – Tillgång till urbana verksamheter Av den statistiska analysen framgår att tillgången till urbana verksamheter, mätt igenom ett index sammansatt av antal restauranger och butiker inom 1 kilometers promenadavstånd, har stor påverkan på hyresnivån för kontorsområdena. Analyskartan för urbana verksamheter mätt som HR-index visar kontorsområdenas tillgång till urbana verksamheter inom 1 km gångavstånd. Indexkonstruktionen bygger på två mått, handel och restauranger, där handelsmåttet dubblerats. 23 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:2 Modellen: Variabel 2:1 – Kontorstäthet För att bättre kunna förklara stadskvaliteten urbana verksamheter har analyser gjorts som ytterligare stärker detta index. Av den statistiska analysen framgår att täthet mätt i lokalyta eller i antal anställda är signifikant, liksom entrétätheten. Dessa variabler förklarar 97 % av variabeln urbana verksamheter. 24 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:2 Modellen: Variabel 2:2 – Entrétäthet Av den statistiska analysen framgår att entrétätheten har signifikans. Mängden entréer inom 1 km gångavstånd har tydlig signifikans och förklarar tillsammans med lokaltätheten variabeln urbana verksamheter. 25 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:2 Modellen: Variabel 2 – Tillgång till urbana verksamheter En mer detaljerad bild visar att de kontorsområden som har flest urbana verksamheter främst finns i innerstaden. Några få lägen utanför innerstaden, till exempel Täby centrum, uppvisar också förhållandevis höga nivåer. Analyskartan visar antal urbana verksamheter inom 1 km gångavstånd. 26 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:2 Modellen: Variabel 2 – Tillgång till urbana verksamheter Hyra Kr/kvm 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 0 10 20 30 40 Källa: SCB, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens 50 60 70 80 90 100 Urbana verksamheter, index 27 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:3 Modellen: Variabel 3 – Modernitet 28 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:3 Modellen: Variabel 3 – Modernitet Kontorsområdenas modernitet mäts som värdeår och analysen visar att kontorets modernitet har signifikans för hyresnivåerna. Variabeln signalerar troligtvis även kontorens yteffektivitet. Måttet ”Värdeår” visar kontorsområdets genomsnittliga renoveringsnivå mätt i årtal. 29 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:3 Modellen: Variabel 3 – Modernitet En mer detaljerad bild visar att kontorsområden i innerstaden har en modernitetsnivå som är förhållandevis låg. Exempel på områden som uppvisar hög modernitet är Gärdet och Solna. Måttet ”Värdeår” visar kontorsområdets genomsnittliga renoveringsnivå mätt i årtal. 30 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:3 Modellen: Variabel 3 – Modernitet Hyra Kr/kvm 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1975 1980 1985 1990 Källa: SCB, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens 1995 2000 2005 2010 Värdeår 31 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:4 Modellen: Variabel 4 – Kontorskluster 32 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:4 Modellen: Variabel 4 – Kontorskluster Kluster med företag inom typiska kontorsbranscher (juridik, ekonomi, konsulter etc.) genererar en hög hyresnivå. Viss klustring kan ses, det vill säga att företag inom exempelvis Life Sciences samordnar sin lokalisering. Det visar dock marginella hyresskillnader. Analysen visar andel arbetande inom typiska kontorsbranscher inom 3 km gångavstånd. 33 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:4 Modellen: Variabel 4 – Kontorskluster En mer detaljerad bild visar att en hög andel arbetande inom kontorsbranscher främst förekommer Östra CBD, Norra stationsgatan samt Gärdet. Även Kista och Alvik uppvisar en hög andel arbetande inom kontorsbranscher. Analysen visar andel arbetande inom typiska kontorsbranscher inom 3 km gångavstånd. 34 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:4 Modellen: Variabel 4 – Kontorskluster Hyra Kr/kvm 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 0 5 10 15 20 Källa: SCB, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens 25 30 35 40 45 50 Kluster/andel tjänsteföretag 35 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:5 Modellen: Variabel 5 – Vakanser 36 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:5 Modellen: Variabel 5 – Vakanser Analysen visar att områden med en hög andel vakanser tenderar att generera lägre hyresnivåer. Vakansnivån fungerar som imagebärare - det är svårt att vända en negativ trend då vakanserna i sig signalerar låg attraktivitet. Analysen visar hur hög andel av kontorsbeståndet inom området som består av vakanser. 37 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:5 Modellen: Variabel 5 – Vakanser Vid en närmre titt i kartan syns att en hög andel vakanser finns i Kungens Kurva. En förhållandevis hög andel vakanser finns även i Solna kommun samt i Hammarby Sjöstad och Ulvsunda i Stockholms stad. Analysen visar till vilken andel av kontorsbeståndet inom området som består av vakanser. 38 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:5 Modellen: Variabel 5 – Vakanser Hyra Kr/kvm 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 0 5 10 15 20 Källa: SCB, Strateg fastighetskonsult, Spacescape och Evidens 25 30 35 40 45 Vakansgrad 39 Tillväxt, miljö och regionplanering 3.6 Modellens uppbyggnad En regressionsmodell analyserar sambanden mellan kontorsområdens stadskvaliteter och genomsnittlig hyra för kontorsfastigheterna. På följande sidor visas hur modellen byggts upp och hur varje variabel/stadskvalitet bidrar till att ytterligare förklara hyran. 40 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:7 Modellen: Variabel 1; Tillgänglighet med kollektivtrafik Skattad hyra Kr/kvm/år 4 000 Förklaringsgrad: 72,8 % 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 Vi underskattar hyresnivån för ex. CBD om vi endast använder oss av en variabel 1 000 500 0 0 500 1 000 1 500 2 000 Källa:Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, Datscha, Spacescape ochSpacescape Evidens SCB, Strateg fastighetskonsult, och Evidens 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 Faktisk hyra Kr/kvm/år 41 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:7 Modellen: Variabel 1+2; Tillgång till urbana verksamheter Skattad hyra Kr/kvm/år 4 500 Förklaringsgrad: 85,6 % 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 Lägger vi till serviceutbudet får vi en bättre skattning av hyresnivåerna i CBD. 1 000 500 0 0 500 1 000 1 500 2 000 Källa:Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, Datscha, Spacescape ochSpacescape Evidens SCB, Strateg fastighetskonsult, och Evidens 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 Faktisk hyra Kr/kvm/år 42 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:7 Modellen: Variabel 1+2+3; Modernitet Skattad hyra Kr/kvm/år 4 500 Förklaringsgrad: 87,3 % 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 0 500 1 000 1 500 2 000 Källa:Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, Datscha, Spacescape ochSpacescape Evidens SCB, Strateg fastighetskonsult, och Evidens 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 Faktisk hyra Kr/kvm/år 43 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:7 Modellen: Variabel 1+2+3+4; Vakanser Skattad hyra Kr/kvm/år 4 500 Förklaringsgrad: 88,6 % 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 0 500 1 000 1 500 2 000 Källa:Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, Datscha, Spacescape ochSpacescape Evidens SCB, Strateg fastighetskonsult, och Evidens 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 Faktisk hyra Kr/kvm/år 44 Tillväxt, miljö och regionplanering 3:7 Modellen: Variabel 1+2+3+4+5; Kluster Skattad hyra Kr/kvm/år 4 500 Förklaringsgrad: 89,4 % 4 000 Överskattning av hyran i området 3 500 Norrmalm 3 000 Slussen 2 500 Västra Kungsholmen 2 000 Marieberg Västberga 1 500 1 000 Underskattning av hyran i området Infra City 500 Ingen systematik i områden som överskattas eller underskattas. 0 0 500 1 000 1 500 2 000 Källa:Källa: WSP, WSP, SCB, Strateg, Datscha, Spacescape ochSpacescape Evidens SCB, Strateg fastighetskonsult, och Evidens 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 Faktisk hyra Kr/kvm/år 45 Tillväxt, miljö och regionplanering 4 Diskussion Över 500 variabler har testats där de som används i modellen har högst signifikans. Det finns variabler som är relevanta för vissa områden, eller ger svar på samma fråga som en liknande variabel varför dessa har förkastats. I det följande diskuteras tillgänglighet med bil, vilken är den fråga som rönt störst intresse under projektets gång. En fördjupad diskussion om två av de regionala stadkärnorna ges också utrymme. 46 Tillväxt, miljö och regionplanering 4.1 Diskussion – förkastade variabler :Tillgänglighet med bil Tillgänglighet – Kollektiv tillgänglighet 30 minuter förklarar över 70 procent av variationen i hyra, vilket redan redovisats. Tillgänglighet med bil har inte lika hög förklaringsgrad. Antal personer som når företagsområdet inom 30 minuter kollektivt Kr/kvm Kr/kvm 4 500 4 500 4 000 4 000 3 500 3 500 3 000 3 000 2 500 2 500 2 000 y = 0,0046x + 776,01 2 000 R² = 0,7111 1 500 1 500 1 000 1 000 500 500 0 Antal personer som når företagsområdet inom 30 minuter med bil y = 0,0026x + 606,68 R² = 0,4463 0 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 450 000 500 000 0 100 000 200 000 Antal personer Källa: Strateg, Datscha, WSP och Evidens 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 800 000 Antal personer Källa: Strateg, Datscha, WSP och Evidens 47 4.1 Tillgänglighet i ytterstaden – kollektivtrafik väger fortfarande tyngre än bilen Biltillgänglighet förklarar 36 procent av variationen i hyra i ytterstaden Medan kollektiv tillgänglighet till arbetsplatser förklarar 56 procent av variationen Men hög korrelation mellan kollektiv tillgänglighet och tillgänglighet med bil ger att biltillgängligheten inte är signifikant när vi testar båda variablerna mot hyresnivåerna i ytterstan 48 Tillväxt, miljö och regionplanering 4.2 Diskussion: Regionala kärnor 49 Östra CBD 0 Söderby Gård Eriksbergs industriområde Fittja Märsta Arbetsområde 2 500 Kungsängen Centrala Märsta Västberga Tullinge Edsberg Kungens Kurva Tibble Akalla Tappström Jakobsberg Centrum Haninge centrum Centrum (Nynäshamn) Ulvsunda Upplands Väsby Centrum Arlandastad Tyresö centrum Gustavsbergs Hamn Hagalund Täby Centrum Telefonplan Lidingö Centrum Kista Sundbyberg Centrum Alvik Arenastaden Hammarby Sjöstad Danvikscenter, Finnboda Bergshamra Västra Kungsholmen Mellersta Kungsholmen Sickla Norra Station Garnissonen Slussen Marieberg Jarlaplan/Rådmansgatan Norrmalm Östra Kungsholmen Västra CBD Tillväxt, miljö och regionplanering 4.2 Innerstadens hyresnivå motiverar nyproduktion Kr/kvm 4 500 4 000 3 500 3 000 2 300 2 000 1 500 1 000 500 Källa: Strateg fastighetskonsult och Evidens 50 0 Täby centrum Tumba Rönninge Kungsängen Mellersta Kungsholmen Arenastaden Hagalund 1965 Västra CBD Solna Business Park Täby centrum Arenastaden Centrum mellan… 1995 Västberga 0 Garnissonen Täby centrum Norrmalm 1985 Solna Strand 40 Edsberg 200 000 Infra City Värdeår 2010 Ulvsunda 1990 Östra CBD 60 Brandstation/Nytorp Västra CBD Häggvik 100 Västra CBD Tillgång till urbana verksamheter Nacka Strand Gärdet Gångsätra Rönninge Eriksbergs industriområde Kontorskluster Tullinge Hallunda Centrum (Nynäshamn) Solna Business Park Veddesta Solna Business Park Norra Station 80 Vallentuna centrum Västra CBD Häggvik 20 Åkersberga Centrum 20 Roslags Näsby 30 Nacka Strand % Solna Strand 35 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Danvikscenter, Finnboda 40 Akalla Vakansgrad Frösunda 0 Liljeholmen Täby centrum Centrum (Norrtälje) Solna Business Park Gärdet Västra CBD Mellersta CBD Arlandastad Salem centrum 400 000 Index 120 Västra CBD Hallunda Infra City Tillgänglighet med kollektivtrafik Gärdet Fittja 500 000 Norrmalm Marieberg Nedre Östermalm 5 Täby Centrum 10 Brandstation/Nytorp 100 000 Centrum (Nynäshamn) 15 Västra Kungsholmen Akalla Forum Nacka Sickla Värtan Sundbyberg Centrum Globen Hornstull 300 000 Kungsängen Bredden Forum Nacka % 45 Tullinge 25 Frösunda Solna Business Park Alvik Västra CBD Nedre Östermalm Antal personer Kista Akalla Kungens Kurva Tillväxt, miljö och regionplanering Modernitet 2005 2000 Solna Business Park och Täby centrum Västra CBD 1980 1975 1970 Täby centrum Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens 51 Bredden 5 0 Tumba Rönninge Kista Tullinge Kista Kungsängen Mellersta Kungsholmen Arenastaden Hagalund Centrum (Nynäshamn) Hallunda Västra CBD Solna Business Park Infra City Edsberg Västberga 1965 Arenastaden Centrum mellan… 1985 Garnissonen 1990 Solna Strand 1995 Norrmalm 0 Ulvsunda Värdeår 2010 Östra CBD Solna Business Park och Kista Brandstation/Nytorp Västra CBD Häggvik 100 Västra CBD Tillgång till urbana verksamheter Nacka Strand Gärdet Gångsätra Rönninge Eriksbergs industriområde Kontorskluster Veddesta Solna Business Park Norra Station 80 Vallentuna centrum Västra CBD Häggvik 30 Roslags Näsby % Solna Strand 35 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Nacka Strand 40 Centrum (Norrtälje) 20 Danvikscenter, Finnboda Vakansgrad Frösunda 0 Åkersberga Centrum Kista 40 Akalla 60 Västra CBD Solna Business Park Gärdet 100 000 Index 120 Liljeholmen Västra CBD Mellersta CBD Arlandastad Salem centrum Tillgänglighet med kollektivtrafik Norrmalm Hallunda Infra City 500 000 Gärdet Marieberg Fittja 200 000 Nedre Östermalm Täby Centrum 10 Brandstation/Nytorp 400 000 Centrum (Nynäshamn) 15 Västra Kungsholmen Akalla Forum Nacka Sickla Värtan Sundbyberg Centrum Globen Hornstull 300 000 Kungsängen 20 Forum Nacka % 45 Tullinge 25 Frösunda Solna Business Park Alvik Västra CBD Nedre Östermalm Antal personer Kista Akalla Kungens Kurva Tillväxt, miljö och regionplanering Modernitet 2005 2000 Västra CBD och Kista 1980 Solna Business Park 1975 1970 Kista Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens 52 Täby Centrum 5 0 Tumba Rönninge Solna Business Park Tullinge Västra CBD Hagalund Kungsängen Mellersta Kungsholmen Arenastaden Västra CBD Solna Business Park 1965 Arenastaden Centrum mellan… Västberga 0 Garnissonen 1985 Solna Strand Solna Business park Edsberg 1990 Norrmalm 1995 Infra City Värdeår 2010 Ulvsunda Kungens Kurva Östra CBD 60 Brandstation/Nytorp Västra CBD Häggvik 100 Västra CBD Tillgång till urbana verksamheter Nacka Strand Gärdet Gångsätra Rönninge Eriksbergs industriområde Kontorskluster Veddesta 20 Centrum (Nynäshamn) 80 Vallentuna centrum 30 Häggvik 35 Hallunda 20 Roslags Näsby 40 Solna Strand % Nacka Strand Kungens Kurva 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Danvikscenter, Finnboda Vakansgrad Norra Station 40 Frösunda 0 Centrum (Norrtälje) Kungens Kurva Åkersberga Centrum 200 000 Akalla Solna Business Park Gärdet Västra CBD Liljeholmen 400 000 Mellersta CBD Arlandastad Salem centrum Index 120 Västra CBD Hallunda Infra City Tillgänglighet med kollektivtrafik Norrmalm Fittja 500 000 Gärdet Marieberg Nedre Östermalm 10 Centrum (Nynäshamn) 15 Brandstation/Nytorp 100 000 Västra Kungsholmen Akalla Forum Nacka Sickla Värtan Sundbyberg Centrum Globen Hornstull 300 000 Kungsängen Bredden Forum Nacka % 45 Tullinge 25 Frösunda Solna Business Park Alvik Västra CBD Nedre Östermalm Antal personer Kista Akalla Kungens Kurva Tillväxt, miljö och regionplanering Modernitet 2005 2000 Västra CBD och Kungens Kurva Solna Business Park 1980 1975 1970 Kungens kurva Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens Kungens Kurva 53 Bredden Haninge centrum 0 Tullinge Tumba Rönninge Hallunda Kungsängen Mellersta Kungsholmen Arenastaden Hagalund Centrum (Nynäshamn) 0 1965 Västra CBD Solna Business Park Arenastaden Solna Business Park och Haninge Centrum Västberga 20 Centrum mellan… 1995 Garnissonen 1985 Norrmalm 1990 Solna Strand 40 Edsberg Västra CBD Infra City 2000 Ulvsunda Värdeår 2010 Östra CBD 2005 Brandstation/Nytorp 60 Häggvik 100 Västra CBD Tillgång till urbana verksamheter Nacka Strand Gärdet Gångsätra Rönninge Eriksbergs industriområde Kontorskluster Veddesta Solna Business Park Norra Station 80 Vallentuna centrum Västra CBD Häggvik 30 Roslags Näsby 35 Nacka Strand % Solna Strand 40 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Danvikscenter, Finnboda Vakansgrad Frösunda 0 Centrum (Norrtälje) Haninge centrum Åkersberga Centrum 200 000 Akalla Solna Business Park Västra CBD Västra CBD Gärdet Index 120 Liljeholmen 400 000 Mellersta CBD Arlandastad Salem centrum Tillgänglighet med kollektivtrafik Norrmalm Hallunda Infra City 500 000 Gärdet Marieberg Nedre Östermalm Täby Centrum 5 Västra Kungsholmen 10 Brandstation/Nytorp 100 000 Centrum (Nynäshamn) 15 Fittja Akalla Forum Nacka Sickla Värtan Sundbyberg Centrum Globen Hornstull 300 000 Kungsängen 20 Forum Nacka % 45 Tullinge 25 Frösunda Solna Business Park Alvik Västra CBD Nedre Östermalm Antal personer Kista Akalla Kungens Kurva Tillväxt, miljö och regionplanering Modernitet Haninge Centrum Solna Business Park Västra CBD 1980 1975 1970 Haninge centrum Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens Haninge centrum 54 5 0 Tullinge Tumba Rönninge Solna Business Park och Veddesta Kungsängen Mellersta Kungsholmen Arenastaden Hagalund Centrum (Nynäshamn) Hallunda Norra Station Västra CBD Solna Business Park Veddesta Västberga 1965 Arenastaden Centrum mellan… 1995 Garnissonen 0 Solna Strand Solna Business Park och Veddesta Edsberg 1985 Norrmalm 40 Ulvsunda Värdeår 2010 Infra City 1990 Östra CBD 60 Brandstation/Nytorp Västra CBD Häggvik 100 Västra CBD Tillgång till urbana verksamheter Nacka Strand Gärdet Gångsätra Rönninge Eriksbergs industriområde Kontorskluster Veddesta Västra CBD Åkersberga Centrum 80 Vallentuna centrum 30 Häggvik 35 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Roslags Näsby 40 Solna Strand % Nacka Strand Vakansgrad Danvikscenter, Finnboda 0 Akalla 20 Frösunda Veddesta Centrum (Norrtälje) 200 000 Västra CBD Solna Business Park Gärdet Västra CBD Index 120 Liljeholmen 400 000 Mellersta CBD Arlandastad Salem centrum Tillgänglighet med kollektivtrafik Norrmalm Hallunda Infra City 500 000 Gärdet Marieberg Nedre Östermalm Fittja Brandstation/Nytorp 100 000 Täby Centrum Centrum (Nynäshamn) Västra Kungsholmen Akalla Forum Nacka Sickla Värtan Sundbyberg Centrum Globen Hornstull 300 000 Kungsängen Bredden 10 Forum Nacka % 45 Tullinge 15 Frösunda 20 Solna Business Park 25 Alvik Västra CBD Nedre Östermalm Antal personer Kista Akalla Kungens Kurva Tillväxt, miljö och regionplanering Modernitet 2005 2000 Solna Business Park och Veddesta Västra CBD 1980 1975 1970 Veddesta (Barkaby, Jakobsberg) Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens 55 Västra Kungsholmen Södertälje 0 Tumba Rönninge Hallunda Hagalund Kungsängen Mellersta Kungsholmen Arenastaden Västra CBD Solna Business Park Södertälje Västberga 0 1965 Arenastaden Centrum mellan… 1995 Garnissonen 1985 Norrmalm 1990 Solna Strand Södertälje Edsberg Solna Business Park Infra City 40 Ulvsunda Värdeår 2010 Östra CBD 60 Brandstation/Nytorp Västra CBD Häggvik 100 Västra CBD Tillgång till urbana verksamheter Nacka Strand Gärdet Gångsätra Rönninge Eriksbergs industriområde Kontorskluster Tullinge Solna Business Park Centrum (Nynäshamn) 20 Veddesta Västra CBD Norra Station 80 Vallentuna centrum 20 Häggvik 30 Roslags Näsby 35 Nacka Strand % Solna Strand 40 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Danvikscenter, Finnboda Vakansgrad Frösunda 0 Centrum (Norrtälje) Södertälje Åkersberga Centrum 100 000 Akalla 200 000 Västra CBD Solna Business Park Gärdet Västra CBD Liljeholmen 400 000 Index 120 Norrmalm Tillgänglighet med kollektivtrafik Mellersta CBD Arlandastad Salem centrum Infra City Hallunda Brandstation/Nytorp 500 000 Gärdet Marieberg Nedre Östermalm 5 Täby Centrum 10 Centrum (Nynäshamn) 15 Fittja Akalla Forum Nacka Sickla Värtan Sundbyberg Centrum Globen Hornstull 300 000 Kungsängen Bredden Forum Nacka % 45 Tullinge 25 Frösunda Solna Business Park Alvik Västra CBD Nedre Östermalm Antal personer Kista Akalla Kungens Kurva Tillväxt, miljö och regionplanering Modernitet 2005 2000 Solna Business Park Södertälje Västra CBD 1980 1975 1970 Södertälje Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens 56 Arlandastad 0 Tumba Rönninge Veddesta Hallunda Kungsängen Mellersta Kungsholmen Arenastaden Hagalund 0 1965 Västra CBD Solna Business Park Arenastaden Centrum mellan… 1995 Västberga 2000 Garnissonen 1985 Norrmalm 1990 Solna Strand Solna Business Park Edsberg Arlandastad Infra City Värdeår 2010 Ulvsunda 40 Östra CBD 60 Brandstation/Nytorp Västra CBD Häggvik 100 Västra CBD Tillgång till urbana verksamheter Nacka Strand Gärdet Gångsätra Rönninge Eriksbergs industriområde Kontorskluster Tullinge Solna Business Park Roslags Näsby Västra CBD Centrum (Nynäshamn) 80 Vallentuna centrum 30 Häggvik 35 Nacka Strand % Norra Station 20 Solna Strand 40 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Danvikscenter, Finnboda Vakansgrad Frösunda 0 Åkersberga Centrum Arlandastad Akalla 200 000 Liljeholmen Solna Business Park Centrum (Norrtälje) Västra CBD Gärdet 400 000 Mellersta CBD Arlandastad Salem centrum Index 120 Norrmalm Hallunda Infra City Tillgänglighet med kollektivtrafik Västra CBD Fittja 500 000 Gärdet Marieberg Nedre Östermalm 5 Täby Centrum 10 Brandstation/Nytorp 100 000 Centrum (Nynäshamn) 15 Västra Kungsholmen Akalla Forum Nacka Sickla Värtan Sundbyberg Centrum Globen Hornstull 300 000 Kungsängen Bredden 20 Forum Nacka % 45 Tullinge 25 Frösunda Solna Business Park Alvik Västra CBD Nedre Östermalm Antal personer Kista Akalla Kungens Kurva Tillväxt, miljö och regionplanering Modernitet 2005 Arlandastad Västra CBD Solna Business Park 1980 1975 1970 Arlandastad Källa: WSP, Strateg fastighetskonsult, SCB, Spacescape och Evidens Arlandastad 57 Tillväxt, miljö och regionplanering 5 Slutsatser • Kollektivtrafiken i sig är en mycket kraftig bärare av värdet i en kontorsfastighet, men hänger också samman med hur hög tätheten är i kollektivtrafiknära lägen. • Nyproduktion av kontor har bäst förutsättningar i miljöer med hög tillgänglighet med kollektivtrafik och med ett stort utbud av urbana verksamheter. • Tillgängligheten med biltrafik har ingen signifikant påverkan på variationerna i hyresnivå i modellen – inte ens i perifera områden. 58 Tillväxt, miljö och regionplanering 5.1 Möjliga fördjupningsstudier Över 500 variabler har testats där de som används i modellen har högst signifikans. Det finns dock variabler som kan ha relevans för enskilda områden, eller som kan vara av intresse att studera ytterligare för att kunna jämföra olika marknader med varandra. • Skillnad mellan innerstad och ytterstad • Skillnad mellan små och stora områden • Områden med låg nyproduktion – vad kännetecknar dem? • Ytterligare studier kring brytpunkter – vad krävs för att hyresnivån ska nå upp till nyproduktionsnivåer 59 Tillväxt, miljö och regionplanering
© Copyright 2024