Avtalsteknisk handledning Grön Bilaga till lokalhyresavtal
AVTALSTEKNISK HANDLEDNING Texterna i det här dokumentet är tänkta att komplettera det gröna hyresavtalet i Fastighetsägarnas avtalshanteringssystem Fastighetsägarna Dokument. För var och en av avtalspunkterna visas texten under symbolen ”Visa handledning”. Samverkan, information och utbildning Parterna har i samband med tecknande av denna överenskommelse utbytt information om sina miljöambitioner och sitt miljöarbete. I fortsättningen ska sådant informationsutbyte ske minst en gång per år. Informationsutbytet ska dokumenteras. Parterna ska ta fram, regelbundet se över och anpassa en handlingsplan för minskning av lokalens och fastighetens miljöpåverkan under Avtalspunkten är ett minimikrav. hyresförhållandet. Parterna ska delge varandra sina tankar och ambitioner inom miljöområdet i samband med tecknandet av det gröna hyresavtalet samt under de årliga samråds- och uppföljningsmötena. Syftet är att aktörer med miljöambitioner ska medvetandegöra motparten om dessa. Om en av parterna inte arbetar strukturerat med miljö kan det gröna hyresavtalet bidra till att ett sådant arbete inleds. För att kunna styrka att minimikravet är uppfyllt dokumenteras genomgången. Hyresvärden ska kalla till och leda samråds- och uppföljningsmöten med en av hyresgästen angiven representant. Under mötena ska status för åtagandena i denna överenskommelse gås igenom. Mötena ska dokumenteras och genomföras minst en gång per år. Avtalspunkten är ett minimikrav. Parterna ska löpande följa upp status för åtagandena i det gröna hyresavtalet. Minst en gång per år ska hyresvärden kalla hyresgästen till ett uppföljningsmöte. Representanterna bör ha mandat att vara beslutsmässiga, alternativt ska kompletterande möten arrangeras för att fatta beslut inom de områden som diskuteras. För att kunna styrka att minimikravet är uppfyllt dokumenteras genomgången. Den part som ansvarar för respektive avtalspunkt tar fram mötesunderlag. För punkter där parterna delar ett ansvar tar både hyresgäst och hyresvärd fram underlag som beskriver det egna bidraget till åtagandet. Parterna ska gemensamt ta fram och minst en gång per år se över och uppdatera en handlingsplan för minskning av lokalens och fastighetens miljöpåverkan. Avtalspunkten är ett minimikrav. Inspiration och exempel på enkla handlingsplaner finns i handledningen till det gröna hyresavtalet på Fastighetsägarnas hemsida. Många av punkterna i det gröna hyresavtalet avser informationsöverföring. För att förbättra lokalens miljöprestanda behöver informationen som anger varför lokalens miljöpåverkan ska minskas och hur det ska gå till resultera i handling och aktiviteter. Dessutom behöver resurser avsättas för uppföljning av miljöprestandan, framtagning av beslutsunderlag som 1 prioriterar mellan olika åtgärder, till exempel investeringar i system och utrustning som bidrar till högre miljöprestanda. Genom att ta fram en gemensam handlingsplan kan parterna sätta upp gemensamma mål och enas om en gemensam viljeinriktning för att minska lokalens miljöpåverkan så länge hyresförhållandet består. Handlingsplanen ska ses över minst en gång per år (förslagsvis vid samråds- och uppföljningsmötet om det gröna hyresavtalet). Handlingsplanen kan med fördel utgå från områdena i den skriftliga informationen till hyresgästen samt respektive parts miljöpolicy och miljömål. Handlingsplanen bör innehålla fastighets- och lokalrelaterade miljömål för hyresvärden och hyresgästen, angivelser av hur måluppfyllnaden ska följas upp och utvärderas samt planerade aktiviteter som ska genomföras för att nå målen. För var och en av aktiviteterna anges när de ska genomföras och av vem. Om handlingsplanen innehåller ekonomiska investeringar ska dessa specificeras i en särskild överenskommelse som biläggs det gröna hyresavtalet. Överenskommelsen ska ange • fördelningen av betalningen för investeringen inklusive eventuella räntekostnader och påslag med hänsyn till osäkerhetsfaktorer • fördelningen av de ekonomiska besparingar som investeringen förväntas bidra till • hantering av risker, till exempel om besparingen inte blir så stor som förväntat samt om energipriset utvecklas på annat sätt än förväntat Hyresvärden ska förse hyresgästen med skriftlig information om hur hyresgästen kan bidra till att minska lokalens och fastighetens miljöpåverkan. Informationen ska minst omfatta områdena energi, materialval och avfallshantering i samband med hyresgästanpassning och löpande underhåll. Parterna ska ta fram, regelbundet se över och anpassa en handlingsplan för minskning av lokalens och fastighetens miljöpåverkan under Avtalspunkten är ett minimikrav. hyresförhållandet. Grundtanken med det gröna hyresavtalet är att skapa engagemang och aktivitet hos båda parter i syfte att höja lokalens miljöprestanda. Det är viktigt att det finns en förståelse för miljörelaterade frågor hos alla som arbetar i lokalerna, både för att skapa engagemang hos hyresgästen och för att få vetskap om konkreta åtgärder som hyresgästen kan vidta. Då fastigheter är hyresvärdens kärnverksamhet har den ofta ett informationsövertag i fastighetsrelaterade miljöfrågor. Det är hyresvärdens ansvar att ta fram ett skriftligt informationsmaterial som beskriver de områden som ingår i det gröna hyresavtalet och introducerar dem för hyresgästens medarbetare. Hyresgästen ska få del av informationen i god tid innan hyresförhandling så att hyresgästen kan utgå från informationen i sin förhandling och vid utveckling av ett förslag till hyresgästanpassning av lokalen. Informationen ska även spridas till samtliga medarbetare hos hyresgästen i samband med tillträdet. 2 För att uppnå minimikravet ska minst följande punkter ingå i den skiftliga informationen: • • Val som hyresgästen kan göra för att minska lokalens miljöpåverkan inför inredning och hyresgästanpassning av lokalen samt vid löpande underhåll: -‐ miljöhänsyn vid lokalutformning, till exempel bevarande av inredning och byggnadsdelar som är i gott skick samt prioritering av lösningar som ger ökad flexibilitet och minskat behov av framtida ombyggnationer -‐ livscykeltänkande vid val av belysning och annan energidriven utrustning -‐ miljöhänsyn vid materialval samt val av inredning och utrustning -‐ avfallshantering i samband med hyresgästanpassning Hyresgästens beteende efter tillträdet: -‐ uppmuntra hyresgästen att spara energi, till exempel genom att installera energisparlägen, stänga av IT-utrustning som inte används samt släcka i utrymmen utan belysningsstyrning -‐ riktlinjer för reglering av värme, kyla och ventilation -‐ beskriva systemen för källsortering och avfallshantering i fastigheten -‐ informera om hyresgästens ansvar för att följa hyresvärdens drift- och skötselråd för fast inredning och ytskikt så att dess livslängd maximeras -‐ informera om hyresgästens ansvar för att upplysa hyresvärden om kommande eller planerade förändringar i användningen av lokalen så att uppvärmning, kyla och ventilation kan anpassas och ett gott inomhusklimat upprätthållas Hyresvärden ska initiera informationsmöten hos hyresgästen där hyresvärden informerar om lokal- och fastighetsrelaterade miljöfrågor. Informationen ska ske genom att hyresvärden vid mötet informerar alternativ 1) hyresgästens medarbetare alternativ 2) det ombud som hyresgästen vid varje informationstillfälle utsett för att föra informationen vidare till hyresgästens medarbetare För båda alternativen gäller att informationsmötena ska genomföras i samband med tillträdet av lokalen. I fortsättningen ska informationsmöten genomföras minst en gång per år. Avtalspunken är ett frivilligt åtagande. Till skillnad från föregående avtalspunkt om skriftlig information så avses här fysiska möten där hyresgästens medarbetare får information om lokalrelaterade miljöfrågor. Hyresvärden kan välja mellan två alternativ. Antingen kan hyresvärden åta sig att informera hyresgästens medarbetare (alternativ 1) eller så kan ett ombud hos hyresgästen utbildas av hyresvärden för att sedan föra informationen vidare till sina kollegor (alternativ 2). Dessutom anges det i avtalspunkterna om informationsmöten endast hålls i samband med avtalstecknandet eller om möten därefter genomförs minst en gång år. Informationen som förmedlas kan med fördel utgå från samma punkter som i avtalspunkten om skriftlig information. Mötena bör ha fokus på att • informera om fastighetens miljöpåverkan och parternas ansvar för att minska denna • motivera och engagera hyresgästens medarbetare genom att informera om beteenden och val de kan göra för att minska miljöpåverkan i den hyrda lokalen 3 Miljöcertifiering av byggnaden och/eller lokalen Vid tecknandet av denna överenskommelse finns miljöcertifieringssystem för Befintligt miljöcertifieringssystem: BREEAM GreenBuilding byggnaden LEED lokalen Miljöbyggnad Annat ________________ Miljöbyggnad Annat ________________ Erhållen nivå i ovanstående system (ej GreenBuilding): ´_________________ År då certifieringen erhölls / senast återrapporterades: _________________ Hyresvärden har för avsikt att miljöcertifiera Befintligt miljöcertifieringssystem: byggnaden BREEAM lokalen GreenBuilding LEED Ambition avseende erhållen nivå i ovanstående system (ej GreenBuilding):´_________________ År då certifiering förväntas erhållas: _________________ Avtalspunkterna är frivilliga åtaganden. Den första avtalspunkten om befintlig miljöcertifiering av byggnaden eller lokalen är en informationspunkt som anger att ett certifikat erhållits. Den andra avtalspunkten är en avsiktsförklaring som slår fast att det finns en ambition att erhålla ett certifikat. Om en av avtalspunkterna om certifiering inkluderas i avtalet är samtliga underpunkter obligatoriska förutom vid angivande av ambition avseende nivå i certifieringssystemet Green Building samt ambition avseende nivå i en ännu ej genomförd certifiering (kan utelämnas). Det är möjligt att kryssa i att ett objekt certifieras enligt mer än ett miljöcertifieringssystem. Det kan också anges att både byggnaden och lokalen ska certifieras. Specificera vid behov i fritextfältet ”Annat” vilket certifieringssystem som avser byggnaden respektive lokalen. Sweden Green Building Council (www.sgbc.se) hanterar fyra miljöcertifieringssystem för svenska kontorsbyggnader: • det svenskutvecklade systemet Miljöbyggnad • det EU-utvecklade systemet Green Building • det brittiska systemet BREEAM • det amerikanska systemet LEED Av dessa har endast LEED i dagsläget en version för miljöcertifiering av lokaler, kallad ”Commercial Interiors”. Green Building har inga nivåer. Byggnaden är antingen certifierad eller inte certifierad. 4 Energi och inomhusmiljö Mängd energi I samband med tecknandet av denna överenskommelse ska hyresvärden genomföra och dokumentera en genomgång med hyresgästen av senast genomförd energideklaration inklusive identifierade förbättringsförslag avseende energiprestanda samt redovisad obligatorisk ventilationskontroll (OVK) och radonmätning om sådan utförts. I samband med de årliga samråds- och uppföljningsmötena av denna överenskommelse ska parterna diskutera de identifierade förbättringsförslagen samt utfallet av undersökningar av energiprestanda, ventilation och radonhalt som utförts efter upprättande av energideklarationen. Avtalspunkten är ett minimikrav. Hyresvärden ska med hyresgästen gå igenom den energideklaration som tas fram enligt lagen om energideklaration (2006:985). Genomgången genomförs i samband med tecknandet av det gröna hyresavtalet. Hyresgästen ska informeras om fastighetens energiprestanda och om kompletterande undersökningar av energiprestanda, ventilationssystem och radonhalt utförts efter upprättande av energideklarationen. Vidare beskrivs hur fastighetens energiprestanda står sig i förhållande till prestandan i andra jämförbara fastigheter samt hyresvärdens syn på genomförande av de i energideklarationerna föreslagna åtgärderna för att förbättra energiprestandan i fastigheten. I samband med de årliga samråds- och uppföljningsmötena av det gröna hyresavtalet diskuteras återigen förbättringsförslagen i energideklarationen samt utfallet av under året genomförda undersökningar av energiprestanda, ventilation och radonhalt. Hyresvärden ska även redogöra för utfallet av den obligatoriska funktionskontrollen av ventilationen samt radonmätning i lokalen om sådan utförts. Av intyget för utförd energideklaration framgår om sådana undersökningar utförts eller ej även om utfallet inte alltid redovisas. Generellt är radon ett mindre problem på arbetsplatser än i bostäder då arbetslokaler normalt är mer välventilerade. Vid tecknande av grönt hyresavtal för ännu ej uppförda byggnader som saknar energideklaration sker genomgången så snart energideklarationen tagits fram och senast två år efter inflyttning. Parterna ska gemensamt ansvara för att det i lokalen genomförs en metodisk genomgång av lokalens energianvändning för att kartlägga hyresgästens alt. 1) användning av el (elkartläggning) alt. 2) användning av värme, kyla och el (energikartläggning) Syftet med el- respektive energikartläggningen ska även vara att identifiera förbättringsåtgärder med avseende på energieffektivisering, ekonomi samt miljöpåverkan. Samordningsansvarig part: hyresvärden hyresgästen Kostnadsfördelning: _________% av kostnaden för kartläggningen ska betalas av hyresvärden, resterande andel ska betalas av hyresgästen. År då kartläggningen ska genomföras: _________________ Avtalspunkten är ett frivilligt åtagande En energikartläggning är en metodisk genomgång av energitillförseln och användningen av energi i en lokal. Syftet med energikartläggningen är att uppskatta hyresgästens energianvändning så att energiprestandan kan följas upp över tid och att identifiera åtgärder 5 som minskar energianvändningen, de relaterade kostnadsbesparingarna och den minskade miljöpåverkan. Energikartläggningen kan avgränsas till att endast avse verksamhetsel, d v s hyresgästens elanvändning (den första avtalspunkten), eller inkludera all energi som används i lokalen och då inkludera värme, kyla och fastighetsel (den andra avtalspunkten). I avtalspunkten anges vilken part som är samordningsansvarig för planering, genomförande och redovisning av energikartläggningens resultat. Det anges också om kartläggningen ska finansieras av en av avtalsparterna eller gemensamt. Fördelningen av kostnader avser endast energikartläggningen, inte genomförande av eventuella föreslagna ekonomiska investeringar. I samband med energikartläggningen identifieras • system och utrustning som står för huvuddelen av energianvändningen i lokalen • ineffektiv utrustning och suboptimal användning av utrustning • ekonomiskt och/eller miljömässigt motiverade åtgärdsförslag för att effektivisera denna, till exempel i form av beteendeförändringar, ändrade inställningar, förändrade temperaturintervall och drifttider eller investeringar i mer energieffektiv utrustning eller byggnadsförbättrande åtgärder • åtgärder som erfordrar investeringar kompletteras med en specifikation av uppskattad minskad energianvändning per år och totalt under den tekniska livslängden samt en uppskattad investeringskostnad så att parterna får ett beslutsunderlag och kan ta ställning till om åtgärden ska genomföras och hur den i så fall ska finansieras (antaganden, till exempel avseende energipriser ska tydligt anges) Beslutunderlaget kan gärna prioritera mellan olika åtgärder baserat på livscykelkostnadskalkyler som innefattar både den förväntade besparingen, investeringskostnaden, avvecklingskostnader för befintlig utrustning och kostnaden för drift och förväntat underhåll under den tekniska livslängden. En viktig utgångspunkt vid energieffektivisering är att inomhusmiljön i lokalen ska bibehållas eller förbättras. Med inomhusmiljö avses tillämpliga områden i Arbetsmiljöverkets föreskrifter för arbetsplatsens utformning AFS 2009:2 (www.arbetsmiljoverket.se), till exempel termiskt klimat, luftkvalitet och belysning samt Socialstyrelsens allmänna råd om temperatur inomhus SOSFS 2005:15 (www.socialstyrelsen.se). Konsulter och övriga rådgivare som anlitas för att genomföra energikartläggningen ska ha rätt kompetens eller vara certifierade för genomförande av energikartläggningar i byggnader. 6 Parterna ska årligen utbyta information om resursanvändningen i lokalen avseende Verksamhetsel Värme inklusive tappvarmvatten Informationen baseras på mätning fördelning av total energianvändning Informationen tillhandahålls av hyresvärden hyresgästen Informationen baseras på mätning fördelning av total energianvändning Informationen tillhandahålls av hyresvärden hyresgästen Komfortkyla Komfortkyla finns ej i lokalen Informationen baseras på mätning fördelning av total energianvändning Informationen tillhandahålls av hyresvärden hyresgästen Särskild kyla (processkyla) Fastighetsel Vattenanvändning Särskild kyla (proceesskyla) finns ej i lokalen Informationen baseras på mätning fördelning av total energianvändning Informationen tillhandahålls av hyresvärden hyresgästen Informationen baseras på mätning fördelning av total energianvändning Informationen tillhandahålls av hyresvärden hyresgästen Informationen baseras på mätning fördelning av total vattenanvändning Informationen tillhandahålls av hyresvärden hyresgästen Avtalspunkten är ett minimikrav, förekomst av kyla redovisas vid förekomst i lokalen. För att skapa engagemang i strävan att minska resurser är det av stor vikt att alla som påverkar resursanvändningen i en lokal kontinuerligt informeras om hur mycket resurser som används. Syftet är att öka förståelsen för verksamhetens resursanvändning och för hur det egna beteendet kan bidra till att minska denna. Informationen är också ett viktigt underlag vid definition av en gemensamma mål avseende lokalens resursanvändning. Verksamhets- och fastighetsel samt värme används i alla byggnader. Verksamhetsel är el som används av hyresgästen, till exempel för belysning och elektronisk utrustning i lokalen. Fastighetsel är el som används för fläktar, pumpar, hissar och belysning i allmänna utrymmen med mera. Ofta installeras också kylsystem i lokalen. Komfortkyla används för att upprätthålla en önskad inomhustemperatur och skapa god komfort för de som vistas i lokalen. I en del kontor krävs också särskild kyla eller processkyla för kylning av utrustning, till exempel i serverrum och datorhallar. För samtliga redovisade energislag anges vilken part som ansvarar för framtagning av informationen samt om informationen baseras på mätning eller fördelning av byggnadens totala energianvändning. Om en lokal med individuell mätning har fler än en hyresgäst ska kryssen med fördelning av total energianvändning väljas. Uppgifterna redovisas i samband med den årliga uppföljningen av det gröna hyresavtalet. Redovisningen baseras förslagsvis på energianvändning per kvadratmeter uppvärmd golvarea. Förslagsvis används samma enhet som i energideklarationen, kWh/kvm Atemp, vilken baseras på den golvarea (area inom ytterväggarna) som med avsikt är uppvärmd över 10°C. Om det inte finns information om den energi som tillförs lokalen redovisas lokalens andel av byggnadens totala energianvändning fördelad på kvm Atemp eller annat känt ytmått. Förekomst och finansiering av eventuell mätutrustning bör hanteras i en gränsdragningslista som bifogas till hyresavtalet. 7 Parterna ska samverka för att optimera drifttiderna för uppvärmning, kylning och ventilation i lokalen. Avtalspunkten är ett minimikrav. Det är varken ekonomiskt eller miljömässigt effektivt att fullt ut värma upp, kyla eller ventilera en lokal som inte används eller som nyttjas i begränsad omfattning, till exempel efter normal arbetstid, under helger eller semestrar. Hyresgästen och hyresvärden ska samverka för att enas om drifttider då lokalen ska vara fullt uppvärmd, kyld eller ventilerad. Det åligger hyresgästen att diskutera med hyresvärden om förändringar i verksamheten, som utökning av antalet arbetsplatser i lokalerna eller om användningen av lokalen ändras, till exempel om ett mötesrum ska göras om till permanenta arbetsplatser. Hyresvärdens val av energidrivna system och utrustning ska utgå från en livscykelkostnadskalkyl där möjligt och ekonomiskt rimligt. Hyresvärdens val av byggnadsdelar som påverkar byggnadens energiprestanda ska utgå från en livscykelkostnadskalkyl där möjligt och ekonomiskt rimligt. Hyresgästens val av energidrivna system och utrustning ska utgå från en livscykelkostnadskalkyl där möjligt och ekonomiskt rimligt. Avtalspunkterna är frivilliga åtaganden. Livscykelkostnad (eller LCC, en förkortning av Life Cycle Cost) innebär att valet av energidrivna system och utrustning samt byggnadsdelar som påverkar byggnadens energiprestanda inriktas på de alternativ som bedöms vara mest lönsamma under produktens tekniska livslängd. Hänsyn tas både till investeringskostnad, driftkostnad (energianvändning) och förväntat underhåll. Därmed styrs inte valet av lösning endast av lägsta inköpspris. Exempel på energidriven utrustning är belysning, fläktar, pumpar och hissar likväl som vitvaror, servrar och datorer. Fönster, tak och ytterväggar är exempel på byggnadsdelar som påverkar byggnadens energiprestanda. Vid upphandling identifieras lämpligen alternativ med olika energiprestanda, exempelvis belysningspaket med olika armaturer och styrsystem eller vid fönsterrenovering, byte av glas i befintliga fönster och byte till nya fönster med varierad energiprestanda. Beräkningsmodeller för livscykelkostnader har bland annat tagits fram av BELOK, Energimyndighetens Beställargrupp för Lokaler (se www.belok.se/lcc) samt ED-kalkyl som finansierats av Boverket (se www.edkalkyl.se/edkalkyl.html). Tidpunkten för större investeringar i byggnaden styrs ofta av hyresvärdens underhållsplan. Miljönyttan är stor om livscykelkostnadstänkande tillämpas när investeringar genomförs enligt underhållsplanen. Livscykelkostnadstänkandet kan också skapa ekonomiska argument för tidigarelagda investeringar om återbetalningstiden är kort och om besparingen i form av minskade driftkostnader överstiger investeringskostnaden. 8 System i lokalen som presenterar den aktuella alt. 1) elanvändningen alt. 2) energianvändningen avseende elanvändning i lokalen samt den totala användningen av värme, kyla och el i byggnaden eller lokalen har installerats eller Samordningsansvarig part: ska installeras. hyresvärden hyresgästen Kostnadsfördelning: _________% av kostnaden för systemet och installationen därav ska betalas av hyresvärden, resterande andel ska betalas av hyresgästen. År då systemet har installerats / ska installeras: _________________ Avtalspunkterna är frivilliga åtaganden. Elanvändningen kan reduceras när användningen presenteras så brukarna av en lokal ser hur energianvändningen minskar eller ökar beroende på hur de beter sig. System som visar den aktuella energianvändningen i realtid eller närtid (till exempel det senaste dygnets energianvändning) kan presentera energiprestandan i en lokal eller på ett våningsplan i mobiltelefonen, på internet eller på skärmar i entréer, lunchrum o d. Genom att dessutom visa byggnadens användning av värme, kyla och fastighetsel kan hyresgästernas medvetenhet om den lokalrelaterade energianvändningen öka. Energislag Hyresvärden ska köpa förnybar eller klimatneutral energi för uppvärmning. Hyresvärden ska köpa förnybar eller klimatneutral energi för kylning. Avtalspunkterna är frivilliga åtaganden. Förnybar energi kommer från källor som återbildas kontinuerligt genom naturliga processer, exempelvis solenergi, vattenkraft, vindkraft, bioenergi och geotermisk energi. Fossila bränslen (kol, olja och naturgas), liksom kärnkraft, tar miljontals år att återbilda och är inte förnybara energikällor. Förbränning av fossila bränslen resulterar i koldioxidutsläpp och är huvudorsaken till den globala klimatförändringen. Förnybara energikällor ger inget nettoutsläpp av koldioxid. Exempel på förnybara energikällor som kan användas för uppvärmning av byggnader är solenergi, geoenergi (bergvärmepumpar som drivs av förnybar el) och regional eller lokal fjärrvärme som baseras på en förnybar energimix (eldning av biobränsle, icke-fossilt avfall eller spillvärme som annars skulle ha gått förlorad). Energimixen hos fjärrvärmeleverantören avgör om en fjärrvärmeleverans är förnybar eller ej. Statistik om energimixen sammanställs av Svensk Fjärrvärme och redovisas per kalenderår på www.svenskfjarrvarme.se. Exempel på förnybar energi som används för kylning är fjärrkyla från vattendrag eller geotermisk kylning i bergvärmeanläggningar som drivs av förnybar el. 9 På en del orter finns fjärrvärme och fjärrkyla som är märkt med Naturskyddsföreningens märkning Bra Miljöval. Märkningen garanterar att maximalt tio procent av den utlevererade värmeenergin eller fjärrkylan är icke förnybar (www.naturskyddsforeningen.se/bra-miljoval). Beräkningen innefattar inte endast energianvändningen utan även den energi som använts till utvinning, transport och förädling av bränslet, processenergi vid anläggning samt energi som använts för transport av restprodukter. Om en del av uppvärmningen eller kylningen i en byggnad inte är förnybar kan avtalspunktens krav uppnås om den del av energianvändningen som inte är förnybar klimatkompenseras. Klimatkompensation innebär att en ersättning utbetalas och används för en utsläppsreduktion som motsvarar utsläppen från den del av energianvändningen som kommer från icke-förnybara energikällor. Klimatkompensationen medför att den ickeförnybara delen av energianvändningen betraktas som klimatneutral. Läs mer om klimatkompensation på Energimyndighetens hemsida (www.energimyndigheten.se). Hyresvärden ska köpa produktionsspecificerad förnybar el. Från tillträdet Snarast med hänsyn till ingångna avtal, dock senast (datum) ________ Hyresgästen ska köpa produktionsspecificerad förnybar el. Från tillträdet Snarast med hänsyn till ingångna avtal, dock senast (datum) ________ Avtalspunkterna är ett minimikrav. Förnybar el är el från solceller, vatten- och vindkraft. El från fossila bränslen (kol, olja och naturgas), likväl som kärnkraft där råvaran tar miljontals år att återbilda, är inte förnybar. För aktörer med ingångna fasta avtal för inköp av icke-förnybar el efterlevs avtalspunkten om ett byte till förnybar el sker snarast möjligt. Tidpunkten för bytet ska anges i avtalet. Den köpta elen ska vara produktionsspecificerad eller ursprungsmärkt, d v s leverantören ska ange sammansättningen av de energikällor som används vid produktion av den sålda elen samt den miljöpåverkan de har enligt EU:s elmarknadsdirektiv (2003/54&EG). Läs mer i Svensk Energis vägledning om ursprungsmärkning av el. Naturskyddsföreningens märkning Bra Miljöval garanterar att elen är produktionsspecificerad och förnybar och ställer dessutom miljökrav på produktionen av den förnybara elen. Energibolagen har ibland egna miljömärkningar, vilka ofta har lägre krav än Bra Miljöval. Miljövarudeklarerad el (så kallad EPD-el eller Environmental Product Declaration) redovisar produktens miljöpåverkan och kan tas fram för alla produkter, även för icke-förnybar el från kärnkraft eller fossila energikällor. Miljövarudeklarationens tredje parts granskning avser endast verifiering av produktens redovisade miljöpåverkan, inte om den sålda mängden av produkten överensstämmer med den mängd som producerats (den funktion ursprungsmärkningen fyller). En del i elpriset utgörs av en lagstadgad avgift för elcertifikat som nyttjas för investeringar i förnybar el. Köp av elcertifikat innebär inte köp av förnybar el. 10 Hyresvärden ska årligen beräkna byggnadens koldioxidutsläpp. Hyresgästen ska årligen beräkna lokalens koldioxidutsläpp. Avtalspunkterna är frivilliga åtaganden. Beräkningen av koldioxidutsläppen baseras på mängden använd energi i respektive fraktion, vilken erhålls av energileverantören. Energimängden räknas sedan om till koldioxid, till exempel med beräkningsstöd och omräkningsfaktorer på Naturvårdsverkets hemsida (www.naturvardsverket.se). Byggnadens koldioxidutsläpp beräknas genom att sammanställa hur mycket värme, kyla och el som används i en byggnad. Användningen av verksamhetsel kan inkluderas eller exkluderas, beroende på vilka uppgifter om hyresgästernas elanvändning och typ av använd el som hyresvärden har tillgång till. Hyresgästen kan beräkna koldioxidutsläppen i den hyrda lokalen, baserat på hyresvärdens uppgifter om byggnadens koldioxidutsläpp och den interna användningen av verksamhetsel. Inomhusmiljö Parterna är överens om att styrningen av den operativa temperaturen i lokalen under kontorstid ska utgå från den möbleringsplan hyresgästen tar fram vid avtalstecknandet och därefter överenskomna förändringar. Börvärden som ska eftersträvas är 21°C under vintern och 24°C under sommaren, dock tillåts den operativa temperaturen variera med utomhustemperaturen mellan 20°C och 26°C. Vid underskridande av ortens dimensionerande utomhustemperatur vinter eller överskridande av dimensionerande värden för sommar, tillåts inomhustemperaturen variera i motsvarande grad. Avtalspunkten är ett frivilligt åtagande. I många byggnader uppgår merparten av energianvändningen till uppvärmning. Det är energikrävande att upprätthålla ett konstant inomhusklimat med samma temperatur dygnet runt, året om. Parterna kan hålla nere energianvändningen genom att enas om ett intervall inom vilket temperaturen tillåts variera. En temperatursänkning med en grad kan i vissa fall reducera energianvändningen med fem procent. På samma sätt kan energianvändningen minska avsevärt om kylningen minskas under sommaren. Inställningen av systemen för uppvärmning och kylning utgår från antalet arbetsplatser enligt hyresgästens möbleringsplan. . Den upplevda komforten vid stillasittande arbete beror på en rad faktorer utöver luftens temperatur, bland annat strålning från värmekällor och kalla ytor och luftens rörelser (drag). Operativ temperatur tar hänsyn till luftens temperatur och strålningstemperatur men inte till luftrörelser. Strålningstemperaturen är värmestrålning, till exempel från fönster och väggar, och den påverkar inomhusklimatet lika mycket som lufttemperaturen. Börvärdet som ska eftersträvas enligt avtalspunkten gäller arbetsplatser, mötesrum och pausytor och är 21°C under vintern och 24°C under sommaren. Med börvärde avses de värden system och installationer styr mot. Den faktiska temperaturen i lokalen kallas ärvärden. Det maximala temperaturintervallet (mellan 20°C och 26°C) överensstämmer med 11 avsnittet om inomhusklimat i Arbetsmiljöverkets föreskrifter om ”Arbetsplatsens utformning 2009:2 (www.arbetsmiljoverket.se), samt rekommendationerna i Socialstyrelsens ”Allmänna råd om temperatur inomhus 2005:15” (www.socialstyrelsen.se). Vid extrema väderförhållanden (både sträng kyla och värmeböljor) är det särskilt energikrävande och kostsamt att upprätthålla ett jämnt inomhusklimat. Byggnader och installationer som värme-, kyl- och ventilationssystem ska leverera ovan nämnt inomhusklimat när utomhustemperaturen ligger inom ett normalspann som innefattas av dimensionerande temperaturer för vinter respektive sommar. De dimensionerade värdena under sommaren baseras även på luftens relativa fuktighet (RF), ju fuktigare luften är desto större kapacitet krävs för kylning av luften. De dimensionerande värdena erhålls från SMHI och varierar från ort till ort beroende på lokala väderförhållanden. Vid avtalstecknandet bör parterna enas om vilka dimensionerande värden som gäller. I Mellansverige kan de exempelvis vara -18°C under vintern samt +27°C och RF 45% under sommaren. Om det är kallare, varmare eller fuktigare än de dimensionerande värdena anger får inomhustemperaturen avvika från ovan angivet spann. Det ligger i båda parternas intresse att även under dessa dagar hitta en bra avvägning mellan en god arbetsmiljö i lokalen och rimlig energianvändning i byggnaden. Hyresvärden ska årligen genomföra en inomhusmiljöenkät som följs upp tillsammans med hyresgästen. Avtalspunkten är ett frivilligt åtagande. Ett kostnadseffektivt sätt för hyresvärden att inhämta synpunkter är att genomföra inomhusmiljöenkäter. Hyresgästens medarbetare anger sin nöjdhet med fysiska faktorer i inomhusmiljön som temperaturkomforten under sommar och vinter, dagsljusförhållanden, ljudmiljön, luftkvaliteten och hälsoförhållanden. Förslag på inomhusmiljöenkäter och förfaringssätt vid utförande av enkäten finns i det svenska miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad på Sweden Green Building Councils hemsida (www.sgbc.se). Hyresvärden ska informera hyresgästen om funktionen för befintlig solavskärmning samt nyttan med att använda denna. Avtalspunkten är ett frivilligt åtagande. God solavskärmning har fler positiva effekter; den kan både bidra till att förbättra arbetsmiljön och sänka energianvändningen. Solavskärmning minskar risken för bländning och ljusreflexer som kan störa medarbetarna i hyresgästens lokal. Samtidigt utnyttjar väl utformade solavskärmningssystem dagsljuset så belysningsbehovet minskar. Solavskärmning minskar också solens uppvärmning av lokalen och därmed även behovet av energikrävande kylning. Det är hyresvärdens ansvar att inför avtalstecknandet beskriva nyttan med väl fungerande solavskärmning likväl som förekomsten av eventuell solavskärmning som erbjuds av hyresvärden, så behovet av kompletterande lösningar kan diskuteras. 12 Hyresgästanpassning och löpande underhåll Lokalutformning Hyresvärden ska i samband med avtalstecknandet informera hyresgästen om en optimal inplacering av arbetsplatserna med hänsyn till lokalens tekniska förutsättningar. Hyresgästen ska i samband med tecknandet av denna överenskommelse delge hyresvärden en möbleringsplan som beaktar lokalens tekniska förutsättningar. Hyresgästen ska löpande meddela hyresvärden om användningen av lokalen ändras på ett sätt som påverkar inomhusmiljön. Avtalspunkterna är ett minimikrav. När lokalens system för ventilation, uppvärmning och kylning planeras utgår det från en idé om hur lokalen skulle användas. När en ny hyresgäst visar intresse för lokalen (senast i samband med avtalstecknandet) ska hyresvärden informera hyresgästen om en optimal inplacering av arbetsplatserna med hänsyn till lokalernas tekniska förutsättningar så hyresgästen är medveten om detta när lokalen tas i bruk. Hyresgästen informeras också om ventilations- och klimatsystemets kapacitet och den övre gränsen för antal personer och utplacering av dessa i respektive utrymme med bibehållen god inomhusmiljö. För att skapa ett bra inomhusklimat i lokalen behöver hyresvärden anpassa ventilationen, och i viss mån även uppvärmning och kylning, till hyresgästens verksamhet. En förutsättning för detta är att hyresvärden får en möbleringsplan från hyresgästen och information om verksamhetens arbetstider som grund för inställning av lokalens driftstider. Efter inflyttning ska hyresvärden delges hyresgästens planerade omdisponeringar av lokalen och variationer i antalet medarbetare, särskilt vid stora förändringar i nyttjandet av lokalen, till exempel om mötesrum görs om till arbetsplatser. Materialval Parterna ska ta miljöhänsyn vid materialval i lokalen. Avtalspunkten är ett minimikrav. Minimikravet i Fastighetsägarnas gröna hyresavtal om miljöhänsyn vid materialval kan uppnås genom att välja de frivilliga avtalspunkterna om användning av en materialdatabas eller systematiskt val av miljömärkt byggmaterial (se nedan). Även andra system eller verktyg kan användas, till exempel BASTA-registret, Folksams byggmiljöguide, Byggarnas byggvarudeklarationsplats eller Kemikalieinspektionens prioriteringsguide. Parterna ska redogöra för hur de tar miljöhänsyn vid materialval i lokalen i samband med det årliga samråds- och avstämningsmötet om det gröna hyresavtalet. Parternas val av material i lokalen ska utgå från en materialdatabas. Ange använd materialdatabas:_____________________ Avtalspunkten är ett frivilligt åtagande. Materialdatabaser utgör ett stöd vid systematisk bedömning av påverkan på miljö och hälsa vid val av byggmaterial och byggprodukter. I dagsläget finns det två system (databaser) för bedömning av byggprodukter; Byggvarubedömningen och Sunda Hus Miljödata. 13 Bedömningarna utgår från frivilliga byggvarudeklarationer samt Kemikalieinspektionens regler och prioriteringsguiden PRIO. Avtalspunkten bör kompletteras med en angivelse av vilken kravnivå i den valda databasen som eftersträvas (Grön, Gul eller Röd i Byggvarubedömningen eller A till D i Sunda Hus). En väl definierad process bör tillämpas om avvikelser görs från kravnivån (om det inte finns några tillfredställande alternativ som svarar mot den angivna kravnivån eller om den produkt som svarar mot kravnivån inte uppfyller de krav som i övrigt ställs på produktens funktion, pris och utformning). Parterna ska systematiskt välja miljömärkt byggmaterial i lokalen. Avtalspunkten är ett frivilligt åtagande. Användningen av material med hög miljöprestanda kan också säkerställas genom systematiskt val av miljömärkta byggprodukter. Den nordiska miljömärkningen Svanen (www.svanen.se) är en internationellt erkänd miljömärkning som finns på en rad byggprodukter (byggskivor inklusive akustikplattor, virke, målarfärg, lim, fogmassa, spackel, fönster och dörrar, golv samt köks- och badinredning). Naturskyddsföreningens miljömärkning Bra Miljöval finns också på ett antal byggprodukter, bl a målartvätt och betongimpregnering (www.naturskyddsforeningen.se/bra-miljoval). Andra miljömärkningar av byggprodukter är EU-Ecolabel (http://ec.europa.eu/environment/ ecolabel/) samt FSCmärkning av trä (www.fsc-sweden.org). Leverantörens egna miljömärkningar (så kallad typ II märkning) är oftast inte kontrollerade och verifierade av en extern part, varför de ovan angivna märkningarna är att föredra. Parterna ska dokumentera valt material i ett digitalt system som ägs och administreras av hyresvärden. Avtalspunkten är ett frivilligt åtagande. Dokumentation av var i en byggnad olika material och byggprodukter byggs in i samband med ny- och ombyggnation är en viktig miljöåtgärd då det blir spårbart vilka ämnen som byggts in i byggnaden. Dokumentationen är en viktig tillämpning av miljöbalkens försiktighetsprincip vars innebörd är att ett ämne ska betraktas som farligt när det finns osäkerhet om ämnets risk för människor, djur eller naturmiljön. De stora saneringsinsatser som gjorts av asbest och PCB samt insatserna för att minska radonhalten i byggnader visar hur kostsamt det är att välja byggmaterial med låg miljöprestanda och negativa hälsoeffekter. Samtidigt är materialutvecklingen så snabb att det inte kan uteslutas att likartade situationer uppstår i framtiden med ämnen som idag anses ha god miljöprestanda. Då är det av stort värde att veta vilka byggprodukter och kemikalier som byggts in i olika delar av en byggnad. Dokumentationen av materialvalet i ett digitalt system, till exempel i en digital loggbok, anger hur stora mängder av respektive ämne som byggs in i olika delar av byggnaden i vart och ett av skedena i byggnadens livscykel (under byggnation, ombyggnation, förvaltning och ev framtida rivning). Systemet ägs och administreras av hyresvärden. 14 Val av inredning Hyresgästen ska välja återanvänd eller miljömärkt kontorsinredning i lokalen. Avtalspunkten är ett frivilligt åtagande. Ur ett miljöperspektiv är den bästa inredningslösningen användning av befintlig inredning, förutsatt att den är i gott skick och har den funktion som krävs. Uttaget av ny materialråvara och spridning av nya kemikalier minskar. Vid val av ny inredning är val av miljömärkta alternativ ett bra sätt att säkerställa god miljöprestanda, till exempel finns Svanenmärkta kontorsmöbler, köks- och badrumsinredning, textilier och belysning (www.svanen.se). Parterna ska välja vitvaror med låg energianvändning i lokalen. Avtalspunkten är ett minimikrav. Vid val av nya vitvaror bör energianvändning stå i fokus. Energianvändningen står för närmare 90 procent av miljöbelastningen under produkternas livstid, medan tillverkning, återvinning och transporter utgör en tiondel. Energiklassningen av vitvaror har en skala från A+++ till G men de flesta vitvaror som säljs har minst energiklass A. Ur miljöperspektiv är de mest energieffektiva alternativen med A+++ eller A++ att föredra. För diskmaskiner finns också Svanenmärkning som utöver krav på energiprestanda ställer krav på vatten- och kemikalieanvändning samt bullernivå. Hyresgästen ska ha en strategi för grön IT. Avtalspunkten är ett frivilligt åtagande. Grön IT är ett samlingsbegrepp för strävan att minska den negativa miljöpåverkan från informationsteknologin och samtidigt öka de positiva miljöeffekterna denna kan ge upphov till. Exempel på positiva effekter är när användning av datorer, telefoner och videkonferenssystem resulterar i ändrat beteende eller ändrade konsumtionsmönster, till exempel ökad digital kommunikation som minskar mängden resor och brevförsändelser. Genom att anta en strategi för Grön IT fokuseras hyresgästens arbete till två områden: 1. Strävan att minska resursanvändningen under IT-utrustningens livscykel. Energianvändningen är störst vid användning av IT-utrustning. Dessutom finns en betydande miljöpåverkan vid tillverkning och distribution av IT-utrustning. Uttjänt utrustning innehåller stora mängder kemikalier och ska återvinnas på lämpligt sätt. 2. IT-lösningars bidrag till att minska samhällets totala miljöpåverkan, till exempel minskat resande genom video- och telefonkonferenssystem istället för fysiska möten, supporttjänster på distans, elektronisk fakturering mm. Även visualisering av energianvändning, till exempel i en lokal, kan innefattas i den här delen i en grön ITstrategi. 15 Vid val av ny IT-utrustning som skrivare, datorer och bildskärmar bör miljömärkta alternativ premieras. Exempel på miljömärkningar är Svanen (www.svanen.se) och TCO Certified (www.tcodevelopment.se), vilka utöver ergonomikrav också ställer krav på låg energianvändning, låg ljudnivå samt på att farliga ämnen som flamskyddsmedel och klorerade plaster inte används. Vidare är de miljömärkta produkterna enkla att uppgradera, demontera och återvinna. En annan märkning av IT-utrustning är EU Energy Star som endast ställer krav avseende energianvändning. Vid behov av förnyelse av IT-utrustning bör också uppgradering av befintlig utrustning vägas mot ökad energieffektivitet i en ny produkt. Ur ett livscykelperspektiv kan det vara miljömässigt fördelaktigt att återanvända och uppgradera produkten då hänsyn tas till användning av kemikalier och råvaror vid nyproduktion samt den energi som används för att tillverka och transportera en ny produkt. En hyresgäst kan också bidra till IT-relaterad resursbesparing genom att se över resursanvändningen som är kopplad till den befintliga utrustningen, till exempel genom att • säkerställa att energisparlägen är påslagna • ha system för att på ett enkelt sätt slå av strömförsörjningen till arbetsplatsens utrustning som dator, bildskärm och mobiltelefonladdare finns på plats • skrivarna är inställda på dubbelsidig utskrift • serverrum och datahallar utformas på ett sätt som minimerar värmelasterna och behovet av kylning Genom att installera system för telefon- och videokonferenser kan också behovet av resor till och från lokalen minskas. Parterna ska där så är möjligt välja snålspolande utrustning i lokalen. Avtalspunkten är ett frivilligt åtagande. Mängden vatten som används på ett kontor och den energi som åtgår för att värma upp varmvattnet kan minska genom att installera snålspolande munstycken på blandare i lunchrum och WC och i duschar, samt genom att använda disk- och tvättmaskiner med låg vattenanvändning. Förutsatt att avloppssystemen klarar ett lågt vattenflöde kan också toaletter med hel- och halvspolning installeras. Om rören inte klarar halvspolning (till exempel spolvolym 3 och 6 liter) kan ett alternativ vara toaletter med helspolning men med låg spolvolym (till exempel 5 liter). Om toaletterna i övrigt är väl fungerande är det inte självklart att miljönyttan av att minska vattenanvändningen är större än den resursanvändning det medför att byta ut den befintliga toaletten. Det kan då vara motiverat att av miljöskäl avstå från att byta ut toaletterna. I utvärderingen kan det också vägas in att den omgivande luften värmer upp kallvattnet i toalettstolarna. Ju mer vatten som används ju mer energi åtgår. Hyresgästen ska i lokalen tillhandahålla teknik för distansmöten. Avtalspunkten är ett frivilligt åtagande. 16 För de flesta organisationer som levererar tjänster är lokaler och resor de två viktigaste miljöaspekterna. Mest miljövänligt är det om mötesdeltagare istället för att resa har teknik för distansmöten, till exempel videokonferenser eller telefonmöten. Avfallshantering Parterna ska dokumentera hanteringen av demonterat och bortfört byggmaterial samt inredning (återanvändning, materialåtervinning, energiåtervinning och deponering) i samband med hyresgästanpassning i befintlig lokal. Avtalspunkten är ett minimikrav. Vid ombyggnationer erbjuder många avfallsentreprenörer redovisning av hur utsorterade inventarier samt bygg- och rivavfallet tas omhand. För vissa avfallsslag kan det vara möjligt att återanvända material och inredning. Det som inte går att återanvända monteras lämpligen isär, sorteras och återvinnas för att skapa nya råvaror. Det återstående materialet bör sedan i största möjliga utsträckning energiåtervinnas, d v s förbrännas under kontrollerade former så att värme och el tas tillvara. Ett sista alternativ är deponering av avfallet som kvarstår. Hyresvärden ska initiera en diskussion med hyresgästen om lämpliga källsorteringsfraktioner. Frågan diskuteras inför inflyttning och därefter minst en gång per år. Välfungerande system för källsortering är en central del i en bra avfallshantering. I Fastighetsägarnas lokalhyresavtal 12B.2 och bilagan om avfallshantering (formulär 88) anges vilka källsorteringsfraktioner som erbjuds, vilken part som ansvarar för lagring och bortforsling av avfall och hur kostnaden för avfallshanteringen fördelas. I det gröna hyresavtalet finns en avtalspunkt om att parterna ska diskutera vilka källsorteringsfraktioner som ska finnas. Källsorteringslösningen diskuteras inför inflyttning och därefter minst en gång per år, förslagsvis i samband med det årliga samråds- och uppföljningsmötet. Syftet är att resonera kring de möjligheter som finns att med givna förutsättningar skapa en så miljömässigt bra avfallslösning som möjligt. Ett avfallshanteringssystem ska finnas som redovisar statistik om mängden avfall per fraktion. Ansvarig part: hyresvärden hyresgästen Kostnadsfördelning: __________% av kostnaden för systemet och installationen därav ska betalas av hyresvärden, resterande andel ska betalas av hyresgästen. År då systemet har installerats / ska installeras: _________________ Avtalspunkten är ett frivilligt åtagande. Ett sätt att öka hyresgästernas intresse för källsortering och minskning av mängden genererat avfall är att redovisa mängden insamlat avfall per fraktion. Engagemanget kan bli ännu större om hyresgästens kostnad för avfallshanteringen minskar när mängden avfall reduceras och sorteringsgraden ökar. 17 I Fastighetsägarnas lokalhyreskontrakt 12B.2 regleras källsortering, bortforsling och lagring av avfall i avsnittet om avfallshantering. Insamlingen av uppgifterna om avfallsmängderna kan ske genom vägning i byggnadens miljö- eller avfallsrum, antingen av personalen som hämtar avfallet hos hyresgästen eller av hyresgästen själv. Lokalunderhåll Hyresgästen ska vid utövande av sin vårdnadsplikt och underhållsskyldighet i lokalen ta miljöhänsyn vid val av metoder. Hyresvärden ska vid underhåll, skötsel och drift i fastigheten ta miljöhänsyn vid val av metoder. Avtalspunkterna är ett minimikrav. För att öka livslängden på alla delar i lokalens inredning och ytskikt åligger det hyresgästen att vårda dessa på rätt sätt i enlighet med regleringar i hyresavtalet och hyresvärdens skötselanvisningar. Både hyresvärd och hyresgäst ska ta miljöhänsyn vid val av kemikalier och metoder som används vid underhåll, lokalvård, skötsel och drift, till exempel genom val av miljömärkta produkter, användning av torra städmetoder och så vidare. Inredning och utrustning ska underhållas för att säkerställa en god funktionalitet och maximera livslängden. För hyresvärden gäller det både avseende invändig och utvändig drift, underhåll och skötsel av fastigheten. Resor Hyresvärden ska, på de villkor som framgår av bilagan, i anslutning till lokalen erbjuda tillgång till Bilaga: cykelparkering gemensam cykelpool i eller i anslutning till fastigheten gemensam bilpool i eller i anslutning till fastigheten laddningsplatser för eldrivna fordon energieffektiva motorvärmare med timerfunktion Avtalspunkterna är frivilliga åtaganden. För de flesta organisationer som levererar tjänster är lokaler och resor de två viktigaste miljöaspekterna. Mest miljövänligt är det om mötesdeltagare istället för att resa har teknik för distansmöten, till exempel videokonferenser eller telefonmöten. Vid förflyttningar inom närområdet är miljöpåverkan minst om man går eller cyklar. Ett sätt att uppmuntra cykling, både vid förflyttning till arbetsmöten i närområdet och vid resor till och från jobbet, är att erbjuda bra möjligheter till cykelparkering. Cykelpendling som kan medföra investeringar i dyrare cyklar stimuleras om det finns tillgång till låsbara cykelgarage. Cykling kan också premieras genom att erbjuda lånecyklar (en cykelpool) samt dusch- och omklädningsmöjligheter för cyklister. Genom att erbjuda en bilpool i eller i anslutning till fastigheten kan bilresandet likväl som behovet av parkeringsplatser minska. Störst blir miljönyttan om bilpoolsbilarna är miljöbilar. 18 Om hyresvärden inte själv vill hantera bilpoolen kan den skapas genom samverkan med ett bilpoolsföretag. Ytterligare en åtgärd hyresvärden kan vidta för att stödja resor med låg miljöpåverkan är att installera laddningsstolpar för el- och elhybridbilar likväl som elcyklar och elmopeder. I delar av landet där behov av motorvärmare finns är det miljömässigt fördelaktigt att välja energieffektiva modeller med timerfunktion. Övrigt Ytterligare avtalspunkter bifogas. Bilaga: Avtalspunkten är ett frivilligt ytterligare åtagande. Om parterna önskar kan övriga avtalspunkter, till exempel om ytterligare stimulansåtgärder, biläggas till det gröna hyresavtalet. Motiverande system, stimulansåtgärder och incitament för lokalrelaterad miljöförbättring uppmuntrar parterna som påverkar en fastighets miljöprestanda att agera för att bibehålla eller förbättra denna. Det kan antingen ske genom minskad resursanvändning (av energi, material, avfall och vatten) eller genom att säkerställa att de resurser som används har låg miljöpåverkan (till exempel genom val av förnyelsebar el eller miljömärkta produkter). Ofta diskuteras system som fördelar investeringar som minskar resursanvändning (främst energianvändningen) likväl som den resulterande kostnadsbesparingen mellan hyresvärd och hyresgäst. Besparingen från en minskad resursanvändning uppgår dock sällan till betydande belopp i relation till hyresgästens totala kostnadsmassa. För att uppmuntra en hyresgäst till lokalrelaterad miljöförbättring räcker inte alltid den ekonomiska morot fördelning av besparingen ger upphov till. Snarare krävs förståelse för den miljönytta besparingarna medför, gärna i kombination med förståelse för de verksamhetsrelaterade fördelar miljöinsatserna kan resultera i. Utöver den ekonomiska besparingspotential som är länkad till minskad resursanvändning och som kan fördelas mellan avtalsparterna, så finns en miljörelaterad intäktspotential som är kopplad till ökad goodwill och en ökad förmåga hos både hyresvärd och hyresgäst att attrahera och behålla kunder och medarbetare. Samverkan och den ökade transparens ett grönt hyresavtal bidrar till kan öka hyresgästernas nöjdhet och förtroendet för hyresvärden. Både kostnadsbesparingen och en eventuell intäktsökning kan höja hyresvärdens driftnetto, vilket i sin tur ökar fastighetsvärdet. Stimulansmodellerna blir mer komplexa om parterna ska dela på större ekonomiska investeringar i tekniska lösningar som väsentligt minskar fastighetens resursanvändning. För att nå samhällets miljömål räcker inte en effektiv driftsorganisation och en hög miljömedvetenhet hos de som vistas i lokalerna. Det erfordras också teknikinvesteringar i de delar av beståndet som inte är nybyggt eller nyrenoverat och därmed redan har en marknadsledande miljöprestanda. En rad studier visar att lönsamma investeringar i energieffektivisering av fastigheter (investeringar med kort återbetalningstid och låg livscykelkostnad) inte genomförs och det diskuteras vad som krävs för att ändra på det. En 19 viktig faktor är att den part som kontrollerar användningen av en viss resurs behöver få ekonomiska incitament att minska den genom att erhålla en skälig del av besparingen. Avtalskonstruktioner som fördelar besparingar mellan hyresvärd och hyresgäst beskrivs i rapporten ”Hyresavtal med incitament för minskad energianvändning” från Energimyndighetens Beställargrupp för lokaler (BELOK). I rapporten finns avtalsvarianter för byggnader med en eller flera hyresgäster. Utgångspunkten är att den besparing som en minskad energianvändning resulterar i ska skapa lönsamhet för både hyresvärd och hyresgäst även om merparten av besparingen ska tillfalla den part som bekostar effektiviseringen av medieanvändningen. Stimulansmodeller för frigörande av kapital för investeringar i energieffektiviserande åtgärder utgår från två variabler: • Hyran och den i hyran inbakade kompensationen för underhåll och investeringar för att bibehålla eller förbättra fastighetens skick • Hyresgästens betalning för medieanvändningen, vilken kan baseras på faktisk medieanvändning eller på en schablonkostnad som då också innehåller en riskpremie för ökade energipriser. Kostnaderna för medieanvändningen kan utgöra en del av hyran (så kallad varmhyra) eller faktureras separat (så kallad kallhyra). Rörande verksamhetselen bekostas denna ofta av hyresgästen som genom sina val och sitt beteende också påverkar mängden använd energi. Hyresgästen har därmed skäl att investera i energieffektivisering, förutsatt att den har vetskap om vilka åtgärder som kan genomföras för att minska energianvändningen, att den del av investeringen som hyresgästen bekostar återbetalas under avtalstiden och att hyresgästen är villig att investera resurser i sin lokal snarare än i sin kärnverksamhet eller inom andra områden. En annan strategisk lokalfråga med stor besparingspotential för en hyresgäst är om verksamheten är yteffektiv. Det är dyrt att betala för och dessutom värma upp, kyla och ventilera lokaler med låg nyttjandegrad. STIMULANSMODELLER VID KALLHYRA Hyresvärden äger och underhåller byggnadens system för uppvärmning, kylning (ofta med undantag för särskild kyla eller så kallad processkyla) samt energidrivna fastighetssystem (fläktar, hissar osv). Om faktureringen av värme och kyla baseras på den faktiska förbrukningen, vilket är vanligt vid så kallad kallhyra, så minskar hyresvärdens ekonomiska incitament att bekosta energieffektiviserande teknik då besparingen inte återgår till hyresvärden och kan användas för att finansiera investeringen. Ett exempel på en stimulansåtgärd som motverkar detta skeva incitament är att hyresgästen och hyresvärden enas om att finansiera investeringar som förbättrar energiprestandan genom att hyresgästens hyra höjs samtidigt som driftskostnaden minskar. Hyresgästens totala lokalkostnad (exklusive indexuppräkningar) kan då förbli konstant eller till och med minskas om hyreshöjningen är lika stor eller mindre än minskningen av driftskostnaderna. Hyresgästen kan få sänkta kostnader medan hyresvärden får bättre tekniska system i byggnaden, ett högre driftnetto, högre hyra och ett högre värde på fastigheten. 20 Ett verktyg som kan nyttjas för att fördela finansieringen mellan hyresvärd och hyresgäst är så kallade livscykelkostnadskalkyler (LCC). Miljönyttan är stor om livscykeltänkandet tillämpas när investeringar genomförs enligt underhållsplanen. Livscykelkostnadstänkandet kan också skapa ekonomiska argument för att tidigarelägga investeringar om återbetalningstiden är kort och om besparingen i form av minskade driftkostnader överstiger investeringskostnaden. Principen kan användas i ovanstående kallhyresmodell samt vid samfinansiering av investeringar som minskar användningen av verksamhetsel i hyresgästens lokal. Avseende investeringar i fastighetstekniska system kan stimulansmodellen vid kallhyra kompliceras vid diskussion om vilken part som ska finansiera risken för ökade energipriser under avbetalningsperioden, vem som tar kostnaden om inte besparingen blir så stor som förväntat och hur finansieringen av ett eventuellt lån fördelas mellan avtalsparterna. STIMULANSMODELLER SOM FRÄMJAR MINSKAD ANVÄNDNINGEN AV VERKSAMHETSEL Om livscykelkostnadsprincipen tillämpas betalar hyresgästen för den del av investeringen som motsvarar avtalstidens andel av det utbytta systemets tekniska livslängd. STIMULANSMODELLER VID VARMHYRA Varmhyreskonstruktioner är i sig en stimulansmodell för energieffektivisering. De baseras oftast på att hyresgästen betalar en fast uppskattad energikostnad som ingår i hyran och därmed ger hyresvärden incitament att minska sin energianvändning (då den får behålla besparingarna som därmed kan bidra till att finansiera investeringen i mer effektiva system). Ett exempel på en incitamentsmodell som kan komplettera en varmhyresmodell är en avtalskonstruktion där reviderade hyresgästkrav som ekonomiskt gynnar hyresvärden, till exempel utökade temperaturspann eller minskade drifttider, kombineras med en minskning av hyran eller driftkostnaden så hyresgästen får del av besparingen som den minskade resursanvändningen resulterar i. Minskningen kan vara en schablonmässig minskning eller en del av den faktiska besparingen baserat på den minskade resursanvändningen i lokalen. 21
© Copyright 2024