Årsredovisning 2010
Kirunabostäder AB
Produktion: Cerif.se Foto: Kirunabostäder
Året som gått
08
Innehåll
06
Framtid
Kirunabostäder
09
Kunder
och marknad
04
VD har ordet
14
Fastighetsförteckning
05
Om Kirunabostäder
15
Förvaltningsberättelse
06
Året som gått
16
Resultaträkning
08
Framtid Kirunabostäder
17
Balansräkning
09
Kunder och marknad
19
Kassaflödesanalys
10
Vårt fastighetsbestånd
12
Våra medarbetare
20Noter med redovisningsprinciper
och bokslutskommentarer
13
Vår ekonomi
26
Revisionsberättelse
VD har ordet
2010 var ett år med många speciella milstolpar för oss i Kirunabostäder,
jag har valt följande större händelser under året.
Valår är speciella, för Sverige innebar
det att den borgerliga alliansen fortsatte att
regera. I Kiruna fick vi vårt första kvinnliga
kommunalråd och en trepartilösning i kommunledningen och styrelsesammansättningen
i vårt bolag förändrades.
För oss som finns runt politiken är ett
valår på många sätt spännande och utvecklande.
- Den nya lagstiftningen för allmännyttan
trädde i kraft vid årsskiftet men redan vid
årets hyresförhandlingar påbörjades ett nytt
sätt att agera inför förhandlingarna. För oss
som kommunalägt bostadsbolag innebär
förändringarna bl.a. att:
– Vi skall arbeta enligt affärsmässiga
principer.
– Vi skall utgå från vad som är långsiktigt
bäst för bolaget.
– Vi skall inte dra några särskilda fördelar som gynnar
bolaget gentemot privata bolag.
– Strikta värdeöverföringsbegränsningar mellan kommunen och bolaget.
Hur förändringarna kommer att bli i praktiken kommer
att visa sig under 2011 och det kommer troligen att kräva
nya ägardirektiv.
kommer att bli den träffpunkt som
behövs i Kiruna. Kirunabostäder satsar på ett levande och
attraktivt centrum med en mötesplats som känns inbjudande och som lockar människor med olika åldrar, kön och
ursprung. Kiruna centrum håller på att tappa fart och vi ser
det som en möjlighet och skyldighet att tillsammans med
andra aktörer aktivt agera för att vända trenden, därför påbörjades den totalrenovering av Gallerian som ännu pågår.
LKAB gör rekordvinster vilket gör att det kommer att
krävas arbetskraft vilket också genererar en större köpkraft
tillsammans med den ökande turismen.
Våra lokaler har under året visat på hyresförluster, dessa
härrör dock till största delen till de outhyrda lokalerna i Gallerian.
Kiruna Gallerian
efterfrågan på bostäder har infunnit sig
och ställer nu krav på kreativa och snabba lösningar.
Kiruna har nu för första gången på många år möjligheter
att växa som stad, men det kräver att vi vågar satsa på att
tillföra fler bostäder. Sommaren 2010 påbörjades därför
projektet ”Nya Glaciären” och 110 lägenheter kommer att
tillföras bostadsmarknaden under 2011/2012. Utmaningen
för detta och andra bostadsprojekt är att kunna hålla nere
produktionskostnaden.
En uppenbar
Vi myntar ett nytt begrepp ”Kirunastandard” vilket innebär
att vi kommer att tänka annorlunda med mer hänsyn till
våra lokala behov när vi bygger, där vi tar mer hänsyn till
förvaring, skotergarage och dubbelgarage för bilar.
04 Kirunabostäder • Årsredovisning 2010
I december 2010 tog styrelsen beslutet att gå in i ett EPC-projekt
(energibesparingsprojekt). Efter nästan 2 år av förprojektering kan vi under våren 2011 påbörja åtgärder för att spara
energi. När alla insatser är gjorda kommer vi att spara
1000 ton koldioxid per år, vilket motsvarar 143 varv runt
jorden med bil. En viktig del i Kirunabostäders EPC–projekt är de stora utbildningsinsatser som kommer att genomföras. En förståelse för energi- och miljöfrågor bland
både personal och hyresgäster är en viktig framgångsfaktor
för ett lyckat projekt.
EPC – Energy Performance Contracting.
Under året har ett antal fastighetsaffärer genomförts. Kirunabostäder köpte 222 lägenheter
och vårt dotterbolag, Kiruna Näringsfastigheter AB, köpte
ca 22 000 m² lokaler av Kiruna kommun. Syftet med
denna affär har varit att särskilja affärsmässiga lokaler från
verksamhetslokaler för att få en mer effektiv förvaltning.
Fastighetsaffärer.
Byggprojekten har vuxit snabbt under 2010, byggprojekten härrör till ombyggnationer, upphämtning av eftersatt
underhåll och en hel del nya byggnationer. Detta gör att
projektavdelningen växer med fler medarbetare under 2010
och troligen 2011. Även övriga avdelningar påverkas med
en ökad belastning men också med en positiv utveckling
på många sätt.
Ekonomiskt var 2010 ett relativt bra år, resultatet visade
på 9,8 mkr i vinst i koncernen. Dessa siffror härhör till den
fastighetsaffär som genomfördes med Kiruna kommun och
försäkringsersättning för tidigare skador.
Hyreshöjningen för året slutade på 1,7 % vilket gav en
hyreshöjning på 13 kr per m².
Vår strävan att öka underhållet och omfördela kostnader från reparationer börjar vi se resultat av i år och vi har
haft möjlighet att öka underhållet med 8 mkr jämfört med
föregående år.
Kirunabostäder AB svarar även för en samordnad förvaltning av kommunens fastighetsbestånd. Kirunabostäder
AB redovisar årliga kostnader för löpande drift, underhåll, personal m.m. I kommunens redovisning återfinns
hyresintäkter, ersättning för uppdraget, övriga kostnader
och kapitaltjänsten. Framtiden för uppdragsverksamheten
behöver ses över både beträffande det hyressystem som
finns och hur vi skall klara framtidens underhållsskuld.
I och med att underhåll och reparationer är neddraget
från år till år så börjar det nu visa sig genom en ökning av
de akuta reparationerna. Resultatet för uppdragsverksamheten visar på ett underskott på 14 mkr. Underskottet beror
på kostnadsökningar samt en minskning av beloppet för
uppdragsverksamheten.
Mål och utvecklingsarbete. I oktober startades arbetet med att utveckla organisationen och fastställa mål för
verksamheten. Arbetet påbörjades med att alla arbetsgrup-
per fick genomgå en SWOT-analys, detta arbete har sedan
legat till grund för att utveckla organisationen. Ett förslag
till organisationsutveckling och målområden presenterades
av ledningsgruppen i början av november. Förbättringsgruppen, som består av deltagare från alla yrkesgrupper,
har haft till uppgift att se över förslaget och sedan återkoppla till sina kollegor för att därefter ta med sig nya
frågeställningar tillbaka till förbättringsgruppen. Arbetet
har utmynnat i planer och mål för de nya områdena och
teamen och under 2011 har arbetet fortsatt med ytterligare
utvecklingsfrågor.
»
Som avslutning på mitt VD ord vill jag framföra mitt varma
tack till er alla anställda som gör Kirunabostäder AB till det
positiva och kunniga företag vi är, ni gör att vi präglas av
ansvar, hjälpsamhet och medmänsklighet.
Ett särskilt tack till er som bidragit i olika utvecklingsgrupper och projekt som tex. förbättringsgruppen, EPC,
friskvårdsgruppen, m.fl.
Jag vill också tacka ledningsgruppen för ett givande och
utvecklande samarbete samt styrelsen för ert engagemang
och stöd till verksamheten. ■
Annelie Vinsa
Kiruna har för första gången på
många år möjligheter att växa som
stad, men det kräver att vi vågar
satsa på att tillföra fler bostäder.«
Om Kirunabostäder
Kirunabostäder AB bildades 2001 och har som uppdrag att äga, förvalta och utveckla
bostäder och lokaler i Kiruna kommun. Kirunabostäder ägs av Kiruna kommun.
K
irunabostäder äger 2 163 lägenheter och cirka
27 000 kvadratmeter lokaler. Under 2010
bildade Kirunabostäder dotterbolaget Kiruna
Näringsfastigheter AB, som har ansvar för affärslokalerna. Totalt omfattar Kirunabostäders
och Kiruna Näringsfastigheters samtliga bostäder och lokaler cirka 178 000 kvadratmeter. Kirunabostäder förvaltar
också alla kommunala fastigheter såsom skolor, sporthall,
badhus med en total yta om cirka 200 000 kvadratmeter.
Vi omsätter cirka 210 miljoner kronor per år och har 113
anställda.
Vision
Kirunabostäder AB ska vara känd för sin höga kvalitet på
bostäder och lokaler, vara den ledande aktören och förvaltaren
samt den mest attraktiva arbetsgivaren inom Kiruna kommun.
■ att vi aktivt verkar för utvecklingen av våra affärslokaler
■ att vi erbjuder ett tryggt och personligt boende
■ att vi är kända för den bästa servicen och det bästa bemötandet genom en engagerad och kompetent personal
■ att vi verka för att vår personal har god hälsa och hög
trivsel
■ att vi skapar en långsiktigt sund ekonomi på affärsmässiga grunder
■ att vi tar ett stort miljöansvar och verkar för ett sunt
nyttjande av naturens resurser.
Affärsidé
Bolaget ska med ett kundfokuserat arbetssätt förvalta och
tillgodose behovet av bostäder och lokaler med rätt kvalitet
till rätt pris inom Kiruna kommun. ■
Med det menar vi:
■ att vi sätter kunden i centrum
■ att vi är det naturliga valet när någon behöver
bostad eller lokal
Kirunabostäder • Årsredovisning 2010 05
Året som gått
Det hände mycket inom Kirunabostäder under 2010. Här följer
en sammanfattning av olika händelser, stora som små.
Januari
JUNI
2010 månad för månad
Januari
▪
▪
yreshöjningarna för 2010 blir 1,7 % eller 13 kronor
H
per kvadratmeter.
Samarbetsavtal om energibesparingsprojektet Energy
Project Contracting (EPC) tecknas mellan Kiruna
bostäder och energiföretaget Schneider Electric.
Projektet inleds med att identifiera åtgärder som kan
minska energianvändningen i Kirunabostäders och
Kiruna kommuns fastigheter.
April
▪
Maj
▪
▪
Februari
▪
ör att renodla och särskilja lokalfrågor från bostads
F
frågor bildas dotterbolaget Kiruna Näringsfastigheter
AB. Kiruna Näringsfastigheter ska ansvara för de
kommersiella lokalernas uthyrning, utveckling och
förvaltning. Totalt handlar det om 22 400 m² lokaler.
Mars
▪
▪
rojekteringen av Nya Raketskolan, en av Sveriges
P
modernaste skolor, startar. Skolan börjar byggas
våren 2011.
Kommunstyrelsen beslutar att Kiruna kommun ska sälja
222 hyreslägenheter till Kirunabostäder AB och 22 000
kvadratmeter lokaler till Kiruna Näringsfastigheter.
06 Kirunabostäder • Årsredovisning 2010
amtliga Kirunabostäders medarbetare deltar i en
S
kurs i organisationsutveckling och teambuilding på
Abisko Turiststation.
D Tomas Eriksson slutar och Marknadschef Annelie
V
Vinsa utses till tillförordnad VD.
På begäran av Skatteverket numrerar Kirunabostäder
samtliga lägenheter enligt internationell standard.
Skatteverket har fått i uppdrag av regeringen att
komplettera folkbokföringen med lägenhetsnummer.
Statistik om hur vi bor behövs för att få bra underlag
för planeringen av vårt samhälle.
Juni
▪
▪
▪▪
iruna Näringsfastigheter köper 22 000 kvadratmeter
K
affärslokaler av Kiruna kommun.
Kirunabostäder köper 222 lägenheter i Kiruna och på
landsbygden av Kiruna kommun.
Projektering för ombyggnad av Kiruna simhall startar.
Vi påbörjar arbetet med att varmställa 110 lägenhe
ter på Glaciären. I slutet av 2011 kommer 30 lägen
heter att vara inflyttningsklara på Nya Glaciären.
EPC:
Med det treåriga EPC-projektet kommer företagets to
tala energianvändande att minska med cirka 20 % och
koldioxidutsläppet med drygt 1 000 ton. Det motsvarar
143 varv runt jorden med bil! Vi kommer att install
era nya termostater i elementen, tilläggsisolera vindar
och byta eller täta fönster vid behov. Motorvärmarna
kommer att bytas ut till timer- och temperaturstyrda
motorvärmare och olika vattensparåtgärder genomförs,
till exempel åtgärdas läckande toaletter.
Organisationsutveckling:
Under oktober 2010 inleddes ett omfattande organisa
tionsutvecklingsarbete på Kirunabostäder. Vi genom
förde SWOT-analyser tillsammans med alla arbets
grupper. Därefter presenterade ledningsgruppen ett
förslag till en ny mer kundnära organisation, liksom nya
mål. Utvecklingsarbetet har skett tillsammans med en
förbättringsgrupp sammansatt av representanter från
företagets samtliga yrkesgrupper.
Oktober
JUlI
Juli
▪
lytten av Kirunabostäders kontor från Rymdhuset
F
till Gamla Brandstationen och lokaler på Bergmästa
regatan är helt klar.
Augusti
▪
▪
ivningen av tre höghus på Terrassenområdet färdig
R
ställs i augusti.
Vi arrangerar för första gången ”Kirunabostäder
Dagen” på Gamla Brandstationen, lagom till sur
strömmingspremiären den 18 augusti. Hyresgäster
och allmänhet bjuds på surströmming, korvgrillning,
tipspromenad och ponnyridning. Brandkåren finns
också på plats med en stegbil och den som vill kan
se brandstationens slangtorn från ovan!
September
▪
n hyresgästträff anordnas en septemberkväll på
E
Glaciärvägen 6. Vi bjuder på fika och varmkorv och
passar på att höra vad hyresgästerna tycker om sitt
bostadsområde. Glädjande nog trivs många mycket
bra, men vi får också förslag på hur förhållandena
kan bli ännu bättre. Vi arbetar vidare med förslagen.
Oktober
▪▪
▪
▪
nnelie Vinsa utses till ny ordinarie VD.
A
Arbete med organisationsutveckling påbörjas.
En ny affärsplan med affärsidé, vision och långsiktiga
mål arbetas fram. Affärsplanen ska fastställas under
2011.
Rivning av delar av Ormen Långe i Svappavaara
färdigställs i oktober.
November
▪
▪
pprustningen av Blomstergården i Vittangi är klar i
U
november.
Sveriges modernaste äldreboende Mysinge på Ljung
plan färdigställs i november.
December
▪
eslut fattas att investera 67 miljoner kronor i energi
B
besparingsprojektet EPC. Projektet är betydelsefullt
för att minska de ökade energikostnaderna.
Kirunabostäder • Årsredovisning 2010 07
Framtid Kirunabostäder
Nya bostäder
Arbetet att tillföra bostäder är ett av de viktigaste uppdragen för samhället Kiruna. Kirunabostäder AB kommer att
arbeta intensivt med att varmställa bostäder, för att i slutet
av 2011 kunna tillföra de 30 första lägenheterna av 110 totalt
på Glaciären till bostadsmarknaden.
Arbetet med affärsplanen fortsätter
Arbetet med Kirunabostäders affärsplan med affärsidé,
vision och långsiktiga mål kommer att fortsätta och fastställas under 2011. Första halvåret kommer att ägnas åt att
forma strukturer för ett tydligt målarbete.
Nöjdare kunder
Vi arbetar vidare med att öka kundtillfredsställelsen. Vår
målsättning är att höja Nöjd-Kund-Index (NKI). Den nya
affärsplanen och de nya målen är led i den strävan. Vi
förändrar också organisationen till en mer kundfokuserad
verksamhet med medarbetarteam i områdeskontor nära
hyresgästerna.
Energibesparingsprojektet EPC
Även EPC kommer att vara tongivande under 2011. Alla
medarbetare, kunder och hyresgäster kommer att på olika
sätt beröras av de insatser som görs inom projektet.
Utveckling av centrum
Första delen av Gallerian tas i drift med start i februari
2011 och antalet lokalvakanser för Kirunabostäder minskar
då avsevärt. Det är positivt att Kiruna centrum växer som
handelsplats och arbetet med detta bör fortsätta för att
behålla en levande stadskärna. ■
»
Det är positivt att Kiruna centrum
växer som handelsplats och arbetet
med detta bör fortsätta för att behålla
en levande stadskärna.«
08 Kirunabostäder • Årsredovisning 2010
Kunder och marknad
HYRESLÄGENHETER. I Kiruna är efterfrågan på bostäder
fortfarande stor och motsvarar inte tillgången. För Kiruna
bostäders del har uthyrningsgraden för bostäder varit
mycket hög under hela året med 99,8 procent uthyrningsgrad. Det är inte optimalt, ett bostadsföretag bör ha cirka 2
procent vakansgrad för bästa funktion. Detta för att kunna
erbjuda hyresgäster evakueringslägenheter vid t.ex. renoveringar eller kriser.
KOMMUNIKATIONEN MED VÅRA HYRESGÄSTER OCH KUNDER påbörjades som ett prioriterat område 2010. Därför anställdes en informatör som i del av sin tjänst har ett
viktigt uppdrag kring information och kommunikation med
hyresgästerna. I detta arbete ingår även kommunikation via
vår webbsida och funderingar finns om hur vi skall verka
kring sociala medier.
har vakansgraden däremot varit hög
under året. Det beror till största del på ombyggnaden
av Gallerian som inneburit att fastigheten har varit i det
närmaste outhyrd under större delen av året. I några fall
har dock andra lokaler kunnat tas i bruk och därmed har
vakansgraden hållits nere något.
Vi vet att våra hyresgäster har många och kloka idéer.
Därför tänker vi anordna hyresgästträffar i bostadsområdena framöver. En kväll i september bjöd vi de boende
på Glaciärvägen 6 på fika och fick samtidigt förslag på
förbättringsområden. ”Kirunabostäder Dagen” arrangerades också på Gamla Brandstationen i augusti – ett tillfälle
att under trevliga former träffa våra kunder.
Under hösten inleddes arbetet att
skapa en ny, mer kundnära organisation. Vårt mål är ännu
nöjdare kunder och vi vill höja resultatet på enkäten NöjdKund-Index (NKI) som genomförs vartannat år. För att
uppnå det har vi börjat formulera tydliga mål för kundtillfredsställelse inom varje arbetsgrupp och team. Vi ser med
spänning fram emot nästa mätning, som görs hösten 2011.
RUTINER OCH FLÖDEN är frågor som alla berörs av och
de måste fungera. Det är områden som förändras eftersom
det kommer in nya verksamheter i företaget som t.ex. ny
organisation, dotterbolag, och nya fastigheter. Vi har tillsammans med revisorerna gjort en genomlysning av vissa
förändringar kring rutiner. Arbete med detta kommer att
påbörjas under 2011. ■
FÖR LOKALERNA
NY ORGANISATION.
Citat från kommentarer ur kundunder
sökningen Nöjd-Kund-Index 2009:
»Jag har inga tips på förbättringar eftersom jag
tycker att allt är bra. Jag har alltid fått hjälp
när jag behövt.«
»Mycket nöjd med bostadsområdet. Lugnt och
fridfullt.« Hyregäst på Videplan
»Det är lugnt och tryggt att bo här på
Thulegården.«
»Mycket fint område att bo på, rymliga,
välplanerade lägenheter.«
Utdrag ur Kirunabostäders kundpolicy
”Kirunabostäder ska bereda våra kunder sunda, trygga,
välplanerade och ändamålsenliga bostäder och lokaler
till prisvärd kostnad. Företagets framtid är beroende
av att ha nöjda kunder som väljer att stanna kvar
inom Kirunabostäder och upplever Kirunabostäder som
en seriös och lyhörd hyresvärd. Genom att bemöta
kunderna på bästa möjliga sätt kan företaget behålla
sina gamla kunder och även få tillströmning av nya…”
Kirunabostäder • Årsredovisning 2010 09
Året som gick på Kirunabostäders
Det långsiktigt planerade underhållet börjar
nu ge resultat. Från 2008 till 2010 har Kirunabostäder
sänkt reparationskostnaderna med nästan 5 mkr per år.
Dessa 5 mkr har fördelats om till underhåll och värdet av
dessa pengar blir då det dubbla mot om reparationer utförts
för samma summa. Under 2010 har underhållet ökat från
134 kr/m² år 2009 till 180 kr/m². Orsaken till det är bl.a.
satsningen på relining som minskar vattenskador och därmed reparationerna.
UNDERHÅLL.
Relining är en snabb och kost
nadseffektiv metod att bygga nya
avloppsledningar och stammar
– utan att behöva göra stambyte.
Relining innebär enkelt uttryckt
att ett nytt rör gjuts inuti det
gamla. Ingreppen i fastigheten är minimala och hyres
gästerna kan bo kvar i bostaden under tiden.
Underhållsinsatser vi utfört under 2010:
■ Fönsterbyte på Björkplan 5.
■ Renovering av takstosar på Lombolo Backe.
■ Färdigställande av relining på Adolf Hedinsvägen 1.
■ Relining på Föreningsgatan 27.
■ Byte av värmestammar på Rönnplan.
■ Målning på Adolf Hedinsvägen 35.
■ Byte av vitvaror på Björkplan 3-5.
■ Invändiga renoveringar av ca 150 lägenheter inom hela
fastighetsbeståndet.
bostäder hade rutiner som var under all kritik. Med den
insikten inledde vi ett förbättringsarbete som resulterade i
en larmmanual för Rymdhusen.
Vårt förvaltningsuppdrag för de
kommunala fastigheterna
Kirunabostäder AB förvaltar cirka 200 000 m² lokaler
som ägs av Kiruna kommun. Lokalerna omfattar samtliga
kommunala fastigheter, t.ex. skolor och sport- och simhallar. Förvaltningsuppdraget innebär att vår driftavdelning
är mottagare och utförare av felanmälningar och ansvarar
för fastighetsskötsel, lokalvård, underhåll och reparationer i kommunens fastigheter. Uppdraget har under året
förändrats något i omfattning genom den fastighetsaffär
som genomfördes under sommaren 2010. Kirunabostäder
köpte ca 43 000 m² av de kommunala lokalerna och 222
lägenheter till största del på landsbygden.
För 2010 fick Kirunabostäder cirka 90,3 mkr i arvode
att disponera till förvaltningsuppdraget av Kiruna kommun. De slutliga kostnaderna uppgick till 110,5 mkr innan
jämförelsestörande och finansiella poster. Kostnaderna
fördelades enligt följande:
Kostnader kommunala uppdragsverksamheten (mkr)
LANDSBYGDEN. Under 2010 byttes hälften av fönstrena ut
i Ormen Långe i Svappavaara i en första etapp. Förhoppningsvis kan vi utföra etapp 2 av fönsterbytet under 2012.
Vi renoverade också lägenheter i Vittangi och totalrenoverade skolköket och musiksalen i Karesuando skola efter en
vattenskada.
Kirunabostäder tog under året över drygt 200 lägenheter på landsbygden av Kiruna kommun. Dessa lägenheter
kommer att finnas med i Kirunabostäders långsiktiga
underhållsplan framöver. Cirka 10 % av underhållsbudget
en kommer att fördelas på landsbygdens fastigheter.
2009 gick våra tekniker och kommu
nala förvaltare en energiutbildning, vilket visade sig vara
en bra investering. Efter genomförd utbildning startade vi
ett antal olika interna energiprojekt. Resultaten av projekten
hittills är mycket positiva:
■ I Lombia Ishall har energiförbrukningen minskat med
50 % under 2010 jämfört med 2009.
■ Thulegårdens energiförbrukning har sänkts med en
tredjedel från 2009 till 2010.
ENERGIPROJEKT.
I maj 2009 utlöstes ett A-larm
i Kirunabostäders fastighet Rymdhuset. Hanteringen av
larmet och den korrigerande åtgärden från vårt beredskapsföretag var under all kritik. Efter utredning av händelsen
visade det sig att beredskapsföretaget inte kunde belastas
för hela den tröga hanteringen av larmet. Även Kiruna-
FÖRBÄTTRINGSARBETE.
10 Kirunabostäder • Årsredovisning 2010
Under året har stor fokus varit på att hålla
budgeten för att klara ett nollresultat. Men
redan i maj månad aviserade Kirunabostäder ett minusresultat på ca 12 mkr.
Utfallet för 2010 visar på ett underskott på
14,3 mkr vilket är 2,3 mkr sämre än prognosen. Detta beror på en kraftig ökning
av reparationer till följd av det efter
satta underhållet. För 2010 fick uppdragsverksamheten ett
besparingsbeting på ytterligare 3,5 mkr utöver de 1,5 mkr
som drogs in 2009, vilket minskade budgeten till totalt
98,4 mkr. Detta trots att underhåll och reparationer sedan
tidigare år redan har varit på ett minimum. Normalbehovet
fastighetsavdelning
av underhåll för en kommun med Kirunas ytor är drygt 14
mkr per år. För att minska kostnaderna för fastighetsförvaltningen och därigenom skapa möjligheter att underhålla fastigheterna är följande punkter nödvändiga insatser
för en fortsatt utveckling:
■ att minska på förvaltningsytorna
■ att införa ett internhyressystem för ökad kostnadsmedvetenhet
■ att genomföra energibesparingsprojektet EPC.
Ett omfattande arbete har genomförts med att ta fram
underlag för energieffektivisering av kommunens fastighetsbestånd. Ca 50 % av uppdragsersättningen är kostnader för el, värme och vatten vilket är en stor anledning
till att arbeta med energibesparingsprojektet EPC. Ett
underlag finns nu framtaget och arbetet med att fastställa
omfattningen pågår. Beslut om en fortsättning av energibesparingsprojektet tas troligen under 2011.
har under
året administrerat och lett ett flertal projekt som beställts
direkt av Kirunabostäder AB och av Kiruna kommun.
Projektavdelningen är en intern konsultresurs som ansvar
ar för investeringsprojekt, dels i Kirunabostäders egna
fastigheter, dels för Kiruna kommun. Projektavdelningen
arbetar på uppdrag och debiterar sin nedlagda tid.
Byggprojekten i vårt bolag har vuxit snabbt under 2010
och projektavdelningen växer därför med fler medarbetare.
Under 2010 har avdelningen anställt en projektledare och
består i dag av fem projektledare och en projektchef.
KIRUNABOSTÄDERS PROJEKTAVDELNING
Färdigställda projekt 2010:
■ Kirunas nya äldreboende Mysinge på Lombolo Strand.
■ Rivning av tre höghus på Terrassenområdet.
■ Rivning av del av Ormen Långe i Svappavaara.
■ Upprustning av Blomstergården i Vittangi som färdigställdes i november.
■ Lombolo förskola, om- och tillbyggnad av nytt kök.
■ Kastanjen förskola (ombyggnad kök och personalutrymmen).
■ Budohallen nybyggnad.
■ Parkskolan hus A, Socialförvaltningens hus.
■ Parkskolan hus C, lokaler för SLUSK.
Påbörjade och pågående projekt 2010:
■ Varmställande samt projektering av elva kallställda hus
på Glaciären/Tarfalaområdet.
■ Projektering av Nya Raketskolan som börjar byggas
våren 2011.
■ Energibesparingsprojektet EPC.
■ Projektering av upprustning av Kiruna simhall. Ombyggnad beräknas starta i juni 2011.
■ HVB-hem Tallplan, hem för ensamkommande flyktingbarn.
■ Brandåtgärder Högalidskolan.
Nybyggnadsprojekt, bra förvaltning och drift ger nöjda
kunder och några av de mål som gör att uppdragsverksamheten utvecklas och lever vidare. Tillsammans med vår
ägare ska vi skapa möjligheter för fortsatt av fastighetsutveckling och fastighetseffektivisering. ■
Kirunabostäder • Årsredovisning 2010 11
Våra medarbetare
FAKTA OM VÅRA MEDARBETARE.
Under året har i
medeltal 113 personer varit anställda vid Kirunabostäder.
Av dessa var 59 % kvinnor. Medelåldern har minskat från
48,5 till 45 år under året, vilket antyder en kommande
förändring. Vi förlorar de gamla kunskaper som inte går
att överföra, men samtidigt kommer företaget att präglas
av andra och nya typer av kunskaper, som kommer att vara
nödvändiga i den föränderliga tid vi lever i.
PERSONALSTATISTIK 2010
Antal anställda
113 st
Kvinnor
67 st
59 %
Män
46 st
41 %
Medelålder
45 år
HÄLSO- OCH FRISKVÅRDSARBETE.
Kirunabostäder
bedriver ett aktivt hälsobefrämjande arbete. Samtliga
tillsvidareanställda medarbetare erbjuds friskvårdstimme,
friskvårdsbidrag och subventionerad massage. Under 2010
bildades en hälsogrupp bland medarbetarna på företaget.
Gruppens syfte är att stimulera till ett hälsosamt liv samt
stärka sammanhållning och gemenskap. Under året har
friskvårdsgruppen genomfört aktiviteter som styrketräning, bowling, stavgång och vallakurser, något som har
värdesatts av medarbetarna. Hälsogruppen organiserade
den årliga, uppskattade personaldagen, KBAB dagen, som
förlades till stensliperiet Kristallen i Lannavaara 2010.
Under året har gruppen även delat ut en hälsoenkät, för
att undersöka vilken typ av hälsoaktiviteter medarbetarna
efterfrågar.
HÄLSOUNDERSÖKNINGAR.
Det beslutades under året
att samtliga anställda ska erbjudas fri hälsoundersökning
under 2010/2011. Lokalvårdarna var första yrkesgrupp
ut och genomförde hälsoundersökningen under slutet av
2010. Undersökningarna fortsätter under 2011 för övriga
medarbetare.
12 Kirunabostäder • Årsredovisning 2010
för 2010 är 96 procent, dvs. av våra 113
anställda har 108 varit friska, vilket är mycket glädjande.
FRISKTALET
Frisktal 2010
Frisktal
96 %
Frisktal kvinnor
94 %
Frisktal män
97 %
ORGANISATIONSUTVECKLING . I oktober startade
Kirunabostäder arbetet att utveckla organisationen och
fastställa nya mål för verksamheten. Samtliga arbetsgrupper gjorde inledningsvis en SWOT-analys, där styrkor,
svagheter, möjligheter och hot identifierades. Analysen visade att den externa och interna kommunikationen kan förbättras. Det visade sig också finnas behov av att effektivisera felanmälan samt att samordna och effektivisera arbetet
mellan Kirunabostäders olika avdelningar. Det tycktes
finnas en koppling mellan SWOT-analysens resultat och
det relativt låga resultatet 3,45 på kundundersökningen
Nöjd-Kund-Index (NKI) 2009. Resultatet av analysen har
därför legat till grund för att utveckla organisationen.
Ett förslag till en ny, mer kundnära, organisation och nya
målområden presenterades av ledningsgruppen i början av
november. Förbättringsgruppen, som består av medarbetare från alla yrkesgrupper, har haft till uppgift att se över
förslaget och sedan återkoppla till sina kollegor för att
därefter ta med sig nya frågeställningar tillbaka till förbättringsgruppen. Arbetet har utmynnat i planer och mål för
den nya organisationen och teamen. Under 2011 fortsätter
arbetet med ytterligare utvecklingsfrågor. ■
Utdrag ur Kirunabostäders personalpolicy
”Personalen ska ses som en investering och förval
tas som en tillgång, för att skapa god effektivitet och
utveckling i arbetet. Ledning och anställda ska verka
för en god arbetslivskvalitet vad gäller de fysiska,
psykiska och sociala förhållandena på arbetsplatsen.
Personalen ska så långt det är praktiskt möjligt kunna
påverka sin arbetssituation. Samverkan mellan ledning
och anställda ska fungera så att erfarenheter och syn
punkter beträffande arbetet tas tillvara genom informa
tion eller arbetsplatsträffar så att personalen känner
sig delaktig i arbetet…”
Vår ekonomi
Årets ekonomiska utfall
Kirunabostäder AB visar en vinst på ca 9,4 mkr för 2010.
Största delen av vinsten beror på den fastighetsaffär som
Kirunabostäder AB genomfört med Kiruna kommun.
Hyresintäkterna ökade med ca 8 mkr till 130 mkr för
2010. Största delen av den ökningen beror på att Kirunabostäder AB har köpt 222 lägenheter av Kiruna kommun
under 2010. Utöver det har hyresförhandlingarna inför
2010 inneburit att hyrorna höjts med ca 1,9 mkr, vilket är
en höjning med 1,7 %.
För bostäder är uthyrningsgraden drygt 99 %, under
2010 har denna bibehållits på denna höga nivå. För lokaler
har vakansgraden ökat, detta innebär att hyresbortfallet för
2010 ökade med 1,7 mkr till 5,6 mkr. Främsta orsaken är
ombyggnationen av Gallerian.
Den största ökningen av kostnader för 2010 är underhållet
vilket ökat med 8 mkr till 27 mkr, samtidigt som reparationerna minskat med 1 mkr till 16 mkr, vilket är en mycket
positiv trend. Utöver det har övriga kostnaderna ökat
främst med de kostnader som hör till de köpta fastigheterna.
Hyresförhandlingarna inför 2011 resulterade i en total
höjning på 2,5 mkr, vilket är en höjning med 2,3 %. Inför
2010 har Kirunabostäder AB stora utmaningar framför
sig. Främst gäller det de ökande driftkostnaderna (värme,
vatten, el och renhållning) samt att ytterligare minska
reparationerna, så att resurser kan användas till att öka det
planerade underhållet. Dessa utmaningar är Kirunabostäders AB stora framgångsfaktorer för framtiden. ■
Nyckeltal Kirunabostäder AB
Yta
Fastighetsskötsel, inkl städ
Bokslut Bokslut Bokslut Bokslut Budget
2007
2008
2009
2010
lgh m²
2011
129 397
lokal m²
30 102
Bruttohyra bostäder, Riket 2009, 867,14 kr/m²
Bokslut
2007
706
Bokslut
Bokslut
2008
Bokslut
2009
736
2010
803
834
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Bokslut
2008
2009
2010
2011
52
54
49
50
63
Budget
2011
855
Riket 2009, 83,41 kr/m²
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Bokslut
2008
2009
2010
2011
53
59
61
54
61
Soliditet %, Riket 2009, 20,9%
Budget
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Bokslut
2008
2009
2010
2011
2007
2008
2009
2010
74
133
116
103
89
10,8
9,2
9,2
10
Underhåll, Riket 2009, 172,29 kr/m²
Bokslut
Bokslut
Budget
2007
2007
Bokslut
Budget
2007
Administration, (direkt och central)
Reparationer, Riket 2009, 52,06 kr/m²
Bokslut
Riket 2009, 78,69 kr/m²
Budget
2011
Hyresbortfall, Riket 2009, 20,70 kr/m²
Bokslut
Budget
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Budget
2007
2008
2009
2010
2011
2007
2008
2009
2010
2011
148
122
134
180
135
15
11
27
37
16
Förbrukningskostnader, (värme, el, vatten)
Hyresbortfall %, Riket 2009, 2,1%
Riket 2009, 179,28 kr/m²
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Bokslut
Budget
Budget
2007
2008
2009
2010
2011
2,0%
1,5%
3,4%
4,6%
1,9%
2007
2008
2009
2010
2011
280
296
299
312
354
Kirunabostäder • Årsredovisning 2010 13
Fastighetsbestånd
Lägenheter
Fastighetsbeteckning
Adress
Antal
Yta
Lokaler
Antal
Garage P-plats
Yta
Antal
Reparatören
Reenstiernag 21, Köpmang 15
16
939,5
5
Gruvarbetaren
Föraregatan 30
25
1 378,6
1
70,0
Byggmästaren
Gruvbyggaren
Cementgjutaren
Föraregatan 32
Fören 10-12, A Gr 27-29,Stei 20-26
Adolf Hedinsvägen 34
30
99
23
1 545,0
5 585,3
1 326
2
13
2
61,5
1 275,3
129,0
Lappgatan
Lappg 19,27,29A-B,23A-D,25A-C
127
6 736,0
5
Svarvaren
Bergm11,Mangi24A-B,26A-E,Geol14
74
4 774,0
23
Loet
Högalidsgatan 1-5
91
6 993,6
2
551,2
Antal
2
6
2
15
6
15
184,0
21
16
2 499,4
103
4
28
48
Trädgårdsmästaren
Adolf Hedinsvägen 1
20
1 068,0
1
35,0
6
6
Tipparen
Vänortsg 2-10, Lars Jansson 21,23
26
1 949,0
19
2 780,4
34
14
Sälen
Terrassg 1 och 7, 9
141
6 505,0
2
44,0
44
Kranföraren
Föreningsgatan 25-27
62
3 765,0
Hyveln
Kyrkog 21 A, D, Skytteg 2
69
4 118,5
2
49,5
Skopföraren
Steinholtsg 16A-K, Föreningsg 19
83
5 181,5
9
1 513,5
52
Borrsliparen
Föreningsg 9
15
4 574,1
10
Lilla Skolan
Föreningsg 6-6D
22
4 259,6
Spelstyraren
Föreningsg 13
5
2 576,7
Filaren 4
Geologgatan 12
46
1 392,8
1
184,0
Toulluvaara
Tuolluvv 6,8,10,16, Ripv 10,12,14,16
61
4 448,0
5
112,8
1
96,7
10
9
12
6
20
2
9
43
Grytan
Ripvägen 19
5
213,6
Barnmorskan
Borrareg 34-36
18
998,0
Slaktaren
Åkaregatan 1
30
1 080,0
2
Skräddaren
Hantverkaregatan 28
6
419,0
6
Filaren 5
Bergmästaregtan 5
30
1 593,0
Vagntipparen
Gruvvägen 4
10
622,0
Krigaren
Officersgatan 1
8
560,0
12
1
62,0
Åkaren
Gruvvägen 10
16
702,0
2
124,0
Vedhuggaren
Herm 68, Urmakare 2,4, Ad Hed 41
34
1 556,0
1
38
Vaktmästaren
Hermelinsg 87, Gruvv 11
16
552,0
1
64,0
Urmakaren
Gruvv 17, Kengisg 29
14
822,0
1
40,0
Malmtapparen
Finngatan 6
4
176,0
1
59,5
1
146,7
5
1 114,7
Telegrafisten
Lastaregatan 15
Bergsmannen
Ormen Långe 1-13
5
260,3
31
2 314,0
Lombolo Backe
Björk- Tallplan 1-6, Tvättst A-F
298
19 835,8
Lombolo Strand
Rönn- Videplan 1-6, Tvättst G-L
323
22 294,8
Lombolo Strand II
Ljungplan 2
38
2 820,6
Glaciärvägen
Glac 2,6,8,12, Tarf 1,5, Kvart 1,2,4
53
3393,2
9
2 572,5
Lombolo Strand 11
Lomolo Strand Videplan 2
5
214,4
1
88,9
3
4
3
8
4
7
2
10
287
49
362
15
20
121
33
1
9
Palsen
Tarfalavägen 11
4
185,8
1
63,5
Kilen 5 (del av)
Skytteg 20 B
14
175,0
1
1 450,0
6
Kilen 5 (del av)
Skytteg 20 A
30
412,0
1
1 450,0
12
Thuleskolan 3
Thulegatan 24-24E
48
2 157,0
7
1 378,1
12
Tuollavaara 1:1 (del av)
Tuolluvaara 1:1, Tuolluv väg 12
2
188,0
Tvätterskan 4
Ad Hedinsvägen 35
5
458,0
2
159,0
6
2
Spettet 9
Spettet 9
4
232,0
4
Rödbläran
Trädgårdsgatan 13 A
2
182,0
4
3
Gruvarbetaren 9
Hj Lundb v 63
Jukkasjärvi 4:112
Tumvägen 3-9
4
283,0
8
Jukkasjärvi 4:121
Fotvägen 31-35
6
399,6
Abisko 1:38
3
204,0
Abisko 1:38
8
363,0
4
292,0
1
59,0
4
6
1
98,0
3
21
Svappavaara 44:1(del av)
G:a Vittangiv 13
Liljan 2
Smedjegatan 4
10
676,0
Liljan 2
Smedjegatan 6
6
395,0
Sippan 6
Centralvägen 18
Solrosen 4
Lahtig 3/Abrahamsv 3
Ringblomman 7
Abrahamsv 6
6
399,0
20
1 382,0
4
16
1
6
16
8
5
Ringblomman 5
Abrahamsvägen 4
8
501,9
Liljan 1
Centralvägen 16
2
172,0
5
1
95,0
4
1
Ö Soppero 56:1 (del av)
Ö Soppero 158
3
253,0
4
Ö Soppero 108:7
Ö Soppero 81B-E
8
311,0
6
Karesuando 8:10 (del av)
Laestadiusv 86
2
180,0
1
Karesuando 10:5
Laestadiusv 121
3
214,0
5
Karesuando 10:3
Laestadiusv 137, 139, 140
6
306,0
Karesuando 24:1
Laestadiusv 112
6
492,2
Masugnsbyn 6:23
Masugnsbyn 5154
1
52,0
Masugnsbyn 6:24
Masugnsbyn 5156
2
126,0
Kuttainen 35:1
Kuttainen 2668
1
36,0
Saivomuotka 17:1
Saivomuotka 213
2
55,0
Mertajärvi 16:1
Mertajärvi 2210
3
91,0
Idivuoma 30:1
Idivuoma 2311
3
91,0
2 163
11 079
14 Kirunabostäder • Årsredovisning 2010
1
2
1
1
42,0
169
30 102
1
1 191
493
Förvaltningsberättelse
Styrelse och verkställande direktör presenterar härmed
följande årsredovisning för Kirunabostäder AB,
(org. nr: 556531-8622) för räkenskapsåret 2010.
K
irunabostäder AB bildades 2002 och har till
uppdrag att äga, förvalta och utveckla bostäder och lokaler i Kiruna Kommun. Kirunabostäder AB ägs till sin helhet av Kiruna
kommun. Kirunabostäder AB har under 2010
bildat dotterbolaget Kiruna Näringsfastigheter AB (org. nr:
556796-5024).
Kirunabostäder AB är anslutna till SABO (Sveriges
allmännyttiga bostadsföretag) och till Fastigo Arbetsgivarorganisation samt delägare i HBV (Husbyggnadsvaror
ekonomisk förening)
Större händelser under räkenskapsåret
Under året har dotterbolaget Kiruna Näringsfastigheter AB
bildats och under året förvärvat ca 22 000 kvadratmeter
kommersiella lokaler från Kiruna Kommun.
Även Kirunabostäder AB har förvärvat 222 lägenheter
av Kiruna kommun. Lägenheterna är lokaliserade både i
Kiruna och ute på landsbygden.
Kirunabostäder anmälde i början av 2010 intresse av
att förvärva ett antal fastigheter med kallställda lägenheter
av Kiruna kommun och Kiruna kommun har beslutat att
Kirunabostäder AB ska få köpa dessa
Hyreshöjningarna för 2010 gav en hyresökning på 1,8
mkr utslaget på helår, hyreshöjningarna är nödvändiga för
att kunna bibehålla det underhåll som företaget prioriterar.
Underhållsinsatserna börjar ge visa resultat genom minskande reparationskostnader jämfört med 2009.
Under året har byte av VD skett och det efterföljande
arbetet har tagit en hel del kraft av ledningen. Vissa miss
tankar om oegentligheter mot tidigare VD kvarstår vid
årsredovisningens upprättande. Från oktober, när ny
ordinarie VD tillsattes har arbetet med en organisationsutveckling påbörjats, i det arbetet har fokus legat på att
öka Nöjd-Kund-Index (NKI) och NMI (Nöjd-MedarbetarIndex), förbättringssystem samt att lyfta de övergripande
målen till fokusområden för 2011.
Flyttningen av kontoret från Rymdhuset till Gamla
Brandstationen och Bergmästaregatan påbörjades i slutet
på 2009 och har färdigställts under 2010. Att verksamheten är spridd på många olika fysiska arbetsplatser är inte
optimalt och många kringeffekter förloras. Målet att få
ihop verksamheterna i samma lokaler bör ligga kvar och
arbetet med att uppnå det.
Investeringar i Gallerian har påbörjats under året, processen har varit långdragen men alla lokaler är nu uthyrda
och öppningen är planerad till augusti 2011. Investeringen
är beräknad till ca 50 miljoner kronor.
I slutet på 2010 fattades beslut om att investera ca 67
miljoner kronor i ett energibesparingsprojekt – EPC. Detta
projekt är av stor vikt för Kirunabostäder AB för att minska
de ökade mediakostnaderna.
En upphandling i form av avräkning för s.k. "relining",
stamrenoveringar, har gjorts under året och den beräknade
kostnaden är ca 5 mkr.
Marknad
Uthyrningsgraden för bostäder har varit konstant hög under
året med 99,8 % uthyrningsgrad. Detta är inte optimala
siffror för ett bostadsföretag som generellt bör ha en viss
vakansgrad för optimal funktion. Hyresökningen 2010 gav
13 kr/m² vilket totalt sett ger ca 1,8 mkr.
För lokaler har vakansgraden under året varit hög men
det beror till största delen på att Gallerian har varit i det
närmast outhyrd under större delen av året. Under Gallerians ombyggnad har dock andra lokaler kunnat tas i bruk
och därmed har vakansgraden hållits nere.
Fastighetsbeståndet
Kirunabostäder AB har 2 163 lägenheter och ca 27 000
kvadratmeter lokaler. Total yta för Kirunabostäder och
Kiruna Näringsfastigheter AB:s samtliga bostäder och
lokaler är ca 178 000 kvadratmeter. Kostnaderna för reparationer och underhåll har stigit från 36 mkr till 43 mkr
där den största ökningen hör till underhållsåtgärder, vilket
är mycket positivt.
Årets ekonomiska utfall
För 2010 redovisar koncernen Kirunabostäder och Kiruna
Näringsfastigheter en vinst på 9,7 mkr. En stor del av
vinsten härhör till den fastighetsaffär som genomfördes
under året och avser fastigheter som har eftersatt underhåll
och negativa driftnetton. Omsättningen under året har ökat
från 171 mkr år 2009 till 210 mkr år 2010 vilket även det
till stor del beror på de fastigheter som köpts in under året.
2010 har inneburit ett flertal stora investeringar där köpet
av kommersiella lokaler var en stor och komplicerad affär
Köpet av kallställda bostäder vid Glaciären var den andra
affären som vi verkställt under året. Att fortsätta arbetet med
att varmställa lägenheterna på Glaciären och att energieffektivisera ett antal av de övriga köpta fastigheterna är insatser
som kommer att bidra till en god fastighetsekonomi.
Kirunabostäder • Årsredovisning 2010 15
Förvaltningsuppdraget kommunala fastigheter
Förvaltningsuppdraget för Kiruna kommuns fastigheter
har under året förändrats något i omfattning genom den
fastighetsaffär som genomfördes under sommaren 2010.
Kirunabostäder köpte ca 43 000 kvadratmeter lokaler och
lägenheter. Denna fastighetsaffär har hjälpt Kiruna kommun att nå sitt mål från 2008 att minska lokalytorna med
20 %. Förvaltningsuppdraget belastar inte direkt bolagets
ekonomi, dock är den samordningsvinst som finns en viktig parameter för hela koncernen.
Framtiden
Arbetet med Kirunabostäders affärsplan med affärsidé,
vision och långsiktiga mål har påbörjats under slutet av
2010 och skall fastställas i början av 2011 Första perioden
av det nya året kommer att ägnas åt att forma strukturer för
ett tydligt målarbete.
EPC projektet kommer att vara tongivande under året,
alla anställda, kunder och hyresgäster kommer på olika sätt
att beröras av de insatser som görs.
Arbetet med att tillföra bostäder är ett av de viktigaste
uppdragen för samhället Kiruna. För Kirunabostäder AB
kommer det att pågå ett intensivt arbete med att varmställa
bostäder för att i slutet av 2011 kunna tillföra ca 50 lägenheter till bostadsmarknaden.
På lokalsidan kommer antalet vakanser att minska avsevärt då Gallerian tas i drift med start i februari 2011. Det
är positivt att Kiruna centrum växer som handelsplats och
arbetet med detta bör fortsätta för att behålla en levande
stadskärna.
Resultatet
Årets resultat uppgick till 9 364 021 kronor.
Förslag till disposition beträffande bolagets vinst
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel, kronor 25 983 005,80, varav
årets vinst 9 364 021,04, disponeras enligt följande:
Balanseras i ny räkning, tkr
Summa
25 983
25 983
Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med
tillhörande bokslutskommentarer.
Resultaträkning
Koncernen
Belopp i tkr
Nettoomsättning
Övriga rörelseintäkter
Noter
1
2,4
Moderbolaget
2010-01-01 2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2010-12-31 -2009-12-31
149 640
140 563
131 275
60 285
62 523
39 789
209 925
203 086
171 064
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader
3,4
-128 786
-124 658
-98 538
Personalkostnader
5
-51 797
-51 797
-53 630
Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och
immateriella anläggningstillgångar
6
-10 315
-8 911
-8 558
19 027
17 720
10 338
Rörelseresultat
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Räntekostnader och liknande resultatposter
Resultat efter finansiella poster
Skatt på årets resultat
Årets resultat
16 Kirunabostäder • Årsredovisning 2010
7
159
150
156
-9 435
-8 644
-8 024
9 751
9 226
2 470
–
138
–
9 751
9 364
2 470
Balansräkning
Koncernen
Belopp i tkr
Noter
Moderbolaget
2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Programvaror
8
–
–
–
–
9
355 767
301 560
280 630
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
–
–
Maskiner och andra tekniska anläggningar
10
–
–
–
Inventarier, verktyg och installationer
11
1 675
1 675
2 108
Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella
anläggningstillgångar
12
35 479
34 711
6 112
392 921
337 946
288 850
462
2 849
639
462
2 849
639
393 383
340 795
289 489
175
175
126
–
–
4 033
175
175
4 159
27 990
22 806
2 650
–
–
299
19 249
25 273
3 851
3 624
3 624
124
50 863
Finansiella anläggningstillgångar
Andra långfristiga fordringar
Summa anläggningstillgångar
13
Omsättningstillgångar
Varulager m m
Bränslelager
Förskott till leverantörer
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
Skattefordringar
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
51 703
6 924
Kassa och bank
16 133
8 595
34 425
Summa omsättningstillgångar
67 171
60 473
45 508
460 554
401 268
334 997
SUMMA TILLGÅNGAR
Kirunabostäder • Årsredovisning 2010 17
Balansräkning
Koncernen
Belopp i tkr
Noter
Moderbolaget
2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
14
Aktiekapital (4 065 aktier)
4 065
4 065
4 065
10 055
10 055
10 055
14 120
14 120
14 120
16 233
16 619
13 763
9 751
9 364
2 470
25 984
25 983
16 233
40 104
40 103
30 353
362 778
307 446
257 927
362 778
307 446
257 927
Förskott från kunder
12 774
10 678
7 526
Leverantörsskulder
26 354
26 122
23 034
7 421
6 015
3 760
11 123
10 904
12 397
57 672
53 719
46 717
460 554
401 268
334 997
Reservfond
Fritt eget kapital
Fritt eget kapital
Årets resultat
Långfristiga skulder
Övriga skulder - Kiruna kommun
15,16
Kortfristiga skulder
Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
17
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
Ställda säkerheter
och ansvarsförbindelser
Belopp i tkr
Ställda säkerheter
2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31
Inga
Inga
Inga
–
–
734
Ansvarsförbindelser
Fastigo
Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll
18 Kirunabostäder • Årsredovisning 2010
14 716
14 716
13 822
14 716
14 716
14 556
Kassaflödesanalys
Koncernen
Belopp i tkr
Moderbolaget
2010-01-01 2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2010-12-31 -2009-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
9 751
9 364
2 470
10 315
8 911
8 558
20 066
18 275
11 028
20 066
18 137
11 028
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
-49
-49
21
-39 907
-40 609
5 181
Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder
10 955
7 002
1 762
Kassaflöde från den löpande verksamheten
-8 935
-15 519
17 992
-114 385
-58 006
-18 443
Ökning(-)/Minskning(+) av varulager
Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar
177
-1 823
1 092
-114 208
-59 829
-17 351
Upptagna lån
104 851
49 518
28 795
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
104 851
49 518
28 795
Årets kassaflöde
Avyttring/minskning av finansiella tillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
-18 292
-25 830
29 436
Likvida medel vid årets början
34 425
34 425
4 989
Likvida medel vid årets slut
16 133
8 595
34 425
Tilläggsupplysningar till
kassaflödesanalys
Koncernen
Belopp i tkr
Moderbolaget
2010-01-01 2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2010-12-31 -2009-12-31
Betalda räntor och erhållen utdelning
Erhållen ränta
Erlagd ränta
159
150
156
-9 435
-8 644
-8 023
10 315
8 911
8 558
10 315
8 911
8 558
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m m
Av- och nedskrivningar av tillgångar
Kirunabostäder • Årsredovisning 2010 19
Noter med redovisningsprinciper
och bokslutskommentarer
Belopp i tkr om inget annat anges
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo
visningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.
Värderingsprinciper m.m.
Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till
anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.
Intäkter
Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyresavtal.
Detta innebär att inbetalda förskottshyror redovisas
som förutbetalda hyresintäkter.
Immateriella tillgångar
Övriga immateriella tillgångar som förvärvats av
företaget är redovisade till anskaffningsvärde minus
ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar.
Nedskrivningar
De redovisade värdena för bolagets tillgångar kontrol
leras vid varje balansdag för att utröna om det finns
någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon
sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvin
ningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet, beräk
nat enligt SABOs rekommendation om nedskrivning av
fastigheter, och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning
görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade
värdet.
Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida
kassaflöden till en räntesats före skatt som är tänkt att
beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk
förknippad med den specifika tillgången.
Fordringar
Fordringar är redovisade till anskaffningsvärde minskat
med eventuell nedskrivning.
Avskrivningsprinciper för immateriella
anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga an
skaffningsvärden minskat med restvärde. Avskrivning
arna sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och
redovisas som kostnad i resultaträkningen.
Skatt
Följande avskrivningstider tillämpas: Nyttjandeperiod
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla
temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas
endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att
medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.
Förvärvade immateriella tillgångar
Programvaror
5 år
Företaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd
om redovisning av inkomstskatter, BFNAR 2001:1. Total
skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Materiella anläggningstillgångar
Jämförelsestörande poster
Materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång
i balansräkningen när de på basis av tillgänglig infor
mation är sannolikt att den framtida ekonomiska nyttan
som är förknippad med innehavet tillfaller företaget
och att anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas
på ett tillförlitligt sätt.
FARs Vägledning - Om årsredovisning i aktiebolag til�
lämpas vid redovisning av jämförelse-störande poster.
Det innebär att transaktioner av väsentlig betydelse
specificeras inom respektive resultatbegrepp. Exempel
på väsentliga transaktioner är nedskrivningar försälj
ning av betydande anläggningstillgångar, ändringar i
uppskattningar och bedömningar, rättelser av fel och
exceptionella kundförluster.
Avskrivningsprinciper för materiella
anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga
anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde.
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade
nyttjandeperiod.
Byggnader
Maskiner och andra tekniska anläggningar
Inventarier, verktyg och installationer
20 Kirunabostäder • Årsredovisning 2010
50 år
10 år
3–10 år
Koncernuppgifter
Företaget är helägt av Kiruna kommun.
Noter
Koncernen
Not 1
Nettoomsättning
Hyresintäkter
Hyresrabatt, plomberade rum, hyresfri månad
Hyresbortfall
Övriga rörelseintäkter
Not 2
Övriga rörelseintäkter
Moderbolaget
2010-01-01 2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2010-12-31 -2009-12-31
145 445
137 457
127 096
-157
-157
-194
-5 621
-5 621
-3 895
9 973
8 884
8 268
149 640
140 563
131 275
2010-01-01 2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2010-12-31 -2009-12-31
Arvode för förvaltning av kommunala fastigheter
34 091
34 091
39 361
Övrigt
19 194
30 432
428
53 285
62 523
39 789
Not 3
Arvode och kostnadsersättning till revisorer
2010-01-01 2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2010-12-31 -2009-12-31
KPMG
Revisionsuppdrag
Andra uppdrag
81
51
54
119
119
7
33
33
16
Lekmannarevision
Revisionsuppdrag
Not 4
Externa kostnader
Ersättning för direkta kostnader, 71,3 mkr (64,5 mkr), avseende Kiruna kommuns fastigheter har minskat externa kost
nader. Ersättningen motsvarar faktiska kostnader. Arvodesintäkterna för förvaltningsuppdraget redovisas i posten Övriga
intäkter med 34,1 mkr (39,4 mkr).
Kirunabostäder • Årsredovisning 2010 21
Noter
Not 5
Anställda, personalkostnader och arvoden till styrelse
2010-01-01 2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2010-12-31 -2009-12-31
Medelantalet anställda
Sverige
113
129
112
Varav män
41%
39%
43%
2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31
Könsfördelning i företagsledningen
Andel kvinnor
Andel kvinnor
Andel kvinnor
Styrelsen
18%
18%
23%
Övriga ledande befattningshavare
20%
17%
17%
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
2010-01-01 2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2010-12-31 -2009-12-31
Styrelse och VD
2 520
789
1 277
Övriga anställda
32 836
36 272
35 047
Summa
35 356
37 061
36 324
Sociala kostnader
14 561
16 017
17 063
(1 965)
(3 406)
(3 665)
(varav pensionskostnader)
Av företagets pensionskostnader avser 122 tkr (f.å. 135 tkr) gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförp
liktelser till dessa uppgår till 0 (f.å. 0). Verkställande direktören har en uppsägningstid om arton månader från företagets
sida och sex månader vid egen uppsägning. Löner och ersättningar avser endast personal i Sverige.
Sjukfrånvaro
2010-01-01 2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2010-12-31 -2009-12-31
4%
5%
3%
16%
18%
1%
Män
3%
2%
2%
Kvinnor
6%
6%
4%
29 år eller yngre
3%
1%
2%
30–49 år
5%
2%
2%
50 år eller äldre
4%
6%
4%
Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid.
Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro
på 60 dagar eller mer.
Sjukfrånvaro som en andel av varje grupps ordinarie arbetstid:
Sjukfrånvaron fördelad efter kön:
Sjukfrånvaron fördelad efter ålderskategori:
Not 6 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror
Byggnader och mark
Maskiner och andra tekniska anläggningar
Inventarier, verktyg och installationer
22 Kirunabostäder • Årsredovisning 2010
2010-01-01 2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2010-12-31 -2009-12-31
–
–
–
-9 344
-7 940
-7 308
–
–
–
-971
-971
-1 250
-10 315
-8 911
-8 558
Noter
Not 7
2010-01-01 2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2010-12-31 -2009-12-31
Räntekostnader och liknande resultatposter
Räntekostnader, övriga
-9 507
Räntebidrag
Not 8
Programvaror
-8 717
-8 177
72
72
153
-9 435
-8 644
-8 024
2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början och slut
461
461
461
461
461
461
-461
-461
-461
–
–
–
-461
-461
-461
–
–
–
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början och slut
Årets avskrivning enligt plan
Redovisat värde vid periodens slut
Not 9
Byggnader och mark
2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
404 507
404 507
376 648
Nyanskaffningar
80 220
24 610
12 725
4 261
4 260
15 134
–
–
–
–
–
488 988
433 377
404 507
-80 497
-80 497
-73 189
–
–
–
Omkassificeringar från pågående
Erhållet bidrag
Omklassificeringar till inventarier
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Omklassificeringar till inventarier
-9 344
-7 940
-7 308
-89 841
-88 437
-80 497
Vid årets början och slut
-43 380
-43 380
-43 380
-43 380
-43 380
-43 380
Redovisat värde vid perioden slut
355 767
301 560
280 630
Årets avskrivning enligt plan
Ackumulerade nedskrivningar
Taxeringsvärden, byggnader
(i Sverige)
514 339
329 226
329 226
Taxeringsvärden, mark
(i Sverige)
121 412
72 886
72 886
Kirunabostäder • Årsredovisning 2010 23
Noter
Not 10 Maskiner och andra tekniska anläggningar
2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början och slut
277
277
277
277
277
277
-277
-277
-277
–
–
–
-277
-277
-277
–
–
–
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Årets avskrivning enligt plan
Redovisat värde vid periodens slut
Not 11 Inventarier, verktyg och installationer
2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
11 322
11 322
11 027
Nyanskaffningar
537
537
295
Omklassificering från byggnader
–
–
–
11 859
11 859
11 322
9 212
-9 212
-7 962
–
–
–
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Omklassificeringar från byggnader
Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden
Redovisat värde vid periodens slut
Not 12 Pågående nyanläggningar och förskott avseende
materiella anläggningstillgångar
Vid årets början
-971
-971
-1 250
8 241
-10 183
-9 212
1 675
1 675
2 108
2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31
6 112
6 112
15 823
Omklassificeringar till byggnader
-4 260
-4 260
-15 134
Investeringar
33 627
32 859
5 423
Redovisat värde vid periodens slut
35 479
34 711
6 112
Not 13 Andra långfristiga fordringar
2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Reglerade fordringar
Redovisat värde vid årets slut
24 Kirunabostäder • Årsredovisning 2010
639
639
1 731
-177
1 823
-1 092
462
2 849
639
Noter
Not 14 Eget kapital
Aktiekapital Reservfond
Vid årets början
4 065
10 055
4 065
10 055
Årets resultat
Vid årets slut
Not 15 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut
2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31
Fastighetsinteckningar
inga
Not 16 Övriga skulder - Kiruna kommun, långfristiga
inga
inga
2010-12-31 2010-12-31 2009-12-31
Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen
Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen
Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
291 123
287 332
257 927
71 655
20 114
-
362 778
307 446
257 927
2010-12-31 2009-12-31 2009-12-31
Upplupna räntekostnader
Upplupna lönekostnader
Upplupna reparationsarbeten
Upplupna driftkostnader
Övriga poster
193
50
855
7 031
7 031
6 286
707
707
653
2 440
2 440
4 053
752
752
550
11 123
10 904
12 397
Kiruna den 2011-02-25
Sten Nyhlén
Lars Gunnestam
Ordförande
Ordförande
Alvar Ejeblad
Vera Tapani
Annica Henelund
Henrik Lindmark
Maj-Lis Thorneus
Tommy Stridsman
Per Esko
Min revisionsberättelse har lämnats 2011-03-14
Annelie Vinsa
Lennart Wiklund
Verkställande direktör
Auktoriserad revisor
Kirunabostäder • Årsredovisning 2010 25
Revisionsberättelse
26 Kirunabostäder • Årsredovisning 2010
Kirunabostäder • Årsredovisning 2010 27
cerif.se