Årsredovisning 2012
ALM Equity ab å r s r e d o v i s n i n g 2 0 12 I N N E HÅLL ALM Equity i korthet 2 Verksamhetshistoria4 Året i korthet 7 VD har ordet 8 Affärsmodell10 Projektkategorier13 Projektportföljens utvecklingsfaser 17 Svensk Markförvaltning 18 Finansieringsmodell20 Marknad22 Kunder25 Partnerorganisation27 Miljö28 Ett projekt blir till 30 Projektportfölj32 Risker & riskhantering 75 Bolagsstyrning78 Styrelse, revisor, företagsledning & personal 84 ALM Equity-aktien 92 Nyckeltal & aktiedata 94 Förvaltningsberättelse96 Resultaträkningar101 Balansräkningar102 Kassaflödesanalyser104 Noter105 Revisionsberättelse118 Kalendarium120 Kontaktinformation120 2 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 A L M Eq u i t y i ko r t h e t Affärsidé Vår a kunder ALM Equity AB (publ) är ett fastighetsutvecklingsbolag. Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer framför allt plan- och bostadsprojekt. Bostadsköpare, fastighetsbolag, byggbolag, kommuner och kommersiella lokalsökare. A f f ä r s m o d ell i k o r t he t M ål Målet är att i varje fastighetsprojekt – genom konceptualisering, utveckling och optimering av fastighetens användning och upplåtelseform – maximera det totala försäljningsvärdet för det enskilda projektet och därigenom uppnå en hög riskjusterad avkastning och värdetillväxt i ALM Equity. Vision ALM Equitys vision är att skapa god lönsamhet i våra fastighetsprojekt och att vara ledande inom koncep tualisering. V e r k s amhe t ALM Equity AB är ett publikt bolag listad på NASDAQ OMX First North. Nuvarande verksamhet startade 2006 och har huvudkontor i Stockholm. Bolagets geografiska marknader är Stockholm, Uppsala, Mälardalen och attraktiva semesterorter i Sverige. p r o j e k t k a t e g o r ie r Bolaget har tre tydliga projektkategorier: • Bostadsprojekt – Detaljplanelagda fastigheter som medger byggnation av bostäder. • Planprojekt – Icke detaljplanelagda fastigheter (råmark), alternativt detaljplanelagda fastigheter där ändrad användning genom detaljplan identifierats generera högre fastighetsvärde. • Projektfastigheter – Förvaltnings- och handelsfastigheter med löpande verksamhet. Varje fastighetsprojekt är självständigt och separerat från övriga projekt inom ALM Equity-koncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering. Projekten bedrivs huvudsakligen i joint venture-form där ALM Equity har projektledningsansvaret och övriga inblandade är finansiärer och/eller fastighetsägare. Alla projekt anpassas efter sina egna förutsättningar och styrs på ett kostnadseffektivt sätt. Bolagets organi satoriska uppbyggnad kännetecknas av ett fåtal egna medarbetare samt en partnerorganisation bestående av externa kompetenser, vars tjänster köps in efter behov. Finan s ie r in g s m o d ell i k o r t he t • Alla projekt ska vara fullfinansierade. • Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen. • Ett obelånat moderbolag. • Projekten finansieras med fördel via joint venture. • Marginalen i varje projekt ska vara hög. • Likvida medel placeras primärt i bank med kort bindningstid. I nve s t e r in g s s t r a t e g i • Tydligt fokus på långsiktig tillväxt. • Skapa en projektportfölj med tyngdpunkt på Stockholms län, Mälardalen, Uppsala – regioner med stark tillväxt samt specifika semesterorter. • Skapa en balanserad projektportfölj som vänder sig till en diversifierad mix av tänkta kunder. • Öka byggrättsportföljen på kort och lång sikt, genom förvärv av färdiga byggrätter samt genom att driva egna planprojekt. ALM Equity AB Omsättning & rörelseresultat (Mkr) | Org nr 556549-1650 | 2012 3 Balansomslutning & eget kapital (Mkr) 1.000 450 Omsättning 400 900 Rörelseresultat 800 350 Balansomslutning Eget kapital 700 300 600 250 500 200 400 150 300 100 200 50 100 0 2008 2009 2010 2011 0 2012 2009 Geografisk fördelning av ALM Equitys andel planprojekt i kvm planerad byggrätt* Geografisk fördelning av ALM Equitys andel bostadsprojekt i kvm byggrätt* 2010 2011 2012 Geografisk fördelning av ALM Equitys andel projektfastigheter i kvm* 1% 2% 2% 4% 2008 7% 8% 22% 15% 50% 37% 97% Stockholm Mälardalen Uppsala 55% Mellansverige väst Ostkusten syd A k t ie r na V å r a s ama r b e t s p a r t ne r s ALM Equity har två aktieslag: 10.154.530 stamaktier och 1.015.453 preferensaktier. Bolaget hade vid årets utgång 284 stamaktieägare och 277 preferens aktieägare. Totala antalet ägare var 313 st. Privata fastighetsägare, investerare, fastighetsbolag, mäklare, förvaltningsbolag, byggbolag, kommuner, markägare, marinor, arkitekter, inredare och hotellbolag. Projektportfölj A k t ie ä g a r mål Målet är att ge aktieägarna en så hög riskjusterad avkastning som möjligt på eget kapital. ALM Equitys projektportfölj omfattar fem geografiska områden: Stockholms län, Uppsala, Mälardalen, Mellansverige väst och Ostkusten syd. Det totala fastighetsbeståndet består av 41* projekt fördelat på 24 bostadsprojekt, 9 planprojekt och 8 projektfastigheter. * Status per april 2013. 4 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Ve r k s am h e t s h i s t o r i a 2006 2 010 ALM Equity AB startar sin verksamhet 2006 genom ett omvänt förvärv av T-Book Holding. Under första halvåret hade detta bolag inte bedrivit någon verksamhet och innehöll vid förvärvet främst aktier och kassa värderade till 9 Mkr och förlustavdrag på 26 Mkr. Bolagets nya verksamhet är fastighetsutveckling med inriktning på bostäder. I samband med det omvända förvärvet apporteras sju fastighetsprojekt in i bolaget. Ny styrelse och företagsledning utses. HQ Bank är marketmaker för bolagets aktie. Flera förvärv görs och vid årets utgång äger ALM Equity 16 projekt. Expansionen fortsätter och under året tillkommer 10 projekt. I samband med problemen i HQ Bank meddelar banken ALM Equity att HQ Bank upphör att agera marketmaker i bolagets aktie med en sista handelsdag 30 september 2010. ALM Equity antar en ny redovisningsprincip där den egna andelen anges i procent av den totala byggrättsportföljen. Två projekt färdigställs. Vid årets utgång äger ALM Equity 27 projekt. 2 0 11 Utvecklingen inom bolaget kommer i gång och under året utökas portföljen med nio projekt. Samtidigt färdigställer och frånträder bolaget fyra bostadsprojekt och en projektfastighet. Vid årets utgång äger och driver ALM Equity 20 projekt. Under året förvärvas sex projekt. Ett projekt färdigställs. Ökat fokus på planprojekt genom förvärv och nya strategier. Vid en extrastämma i juli beslutade styrelsen att bolagets aktiekapital ska ökas med 101.545.300 kronor genom fondemission av 1.015.453 nya preferensaktier, varvid ska gälla att tio gamla aktier ska berättiga till en ny preferensaktie. Vid årets utgång äger ALM Equity 32 projekt. 2008 2 0 12 Året präglas av ekonomisk kris i världen och endast ett projekt tillkommer på grund av den sviktande marknaden. Fyra projekt färdigställs och frånträds. Vid årets utgång äger ALM Equity 17 projekt. 2012 var ett händelserikt år. Bolagets aktie listas på NASDAQ OMX First North. Tre bostadsprojekt avslutas där 400 bostäder och lokaler färdigställs, två bostadsprojekt byggstartas och 10 nya projekt tillkom. Bolaget utvecklar sin strategi och beslutar sig för att aktivt satsa på planprojekt genom förvärv av råmark. Tillsammans med investerare bildas Svensk Markförvaltning AB (SMF). Organisationen växer med nya medarbetare och bolaget flyttar till Jakobsbergsgatan i Stockholm. Vid utgången av året äger ALM Equity 39 projekt. 2007 2009 Under året förvärvas fyra projekt, varav Insteget vid Telefonplan är det största. Strategin inom bolaget läggs om mot större projekt, mer storstadsbetonade lägen och bostäder för normalinkomsttagaren. Två bostadsprojekt färdigställs. Vid årets utgång äger ALM Equity 19 projekt. Slottsallén i Bromma. Inredningen på ALM Equitys nya kontor matchar årets resultat. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 7 Å r e t i k o r t he t F o r t s at t f o k u s p å s t ö r r e p r o j ek t V I KT I G A H Ä N D E L S E R U N D E R Å R E T • Omsättningen uppgick till 417,7 (318,5) Mkr och resultatet uppgick till 49,2 (67,3) mkr, motsvarande 4,34 (6,13) kr per stamaktie. • Eget kapital uppgick vid årets slut till 370,4 (323,0) mkr, motsvarande 25,98 (21,31) kr per stamaktie och 105,00 (105,00) kr per preferensaktie. Soliditeten uppgick vid årets slut till 40 (39) % och likvida medel uppgick till 95,8 (78,4) mkr. • Bostadsportföljen innehöll vid årsskiftet en möjlig byggarea om 65.500 (73.900) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 35.700 (40.400) kvm. Planportföljen innehöll en möjlig planerad byggrätt om 165.100 (47.300) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 63.500 (22.200) kvm. Projektfastighetsportföljen innehöll cirka 25.000 (21.100) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 9.000 (7.500) kvm. • Under året såldes 73 (162) bostäder till ett värde av 202,6 (292,6) Mkr, varav ALM Equitys andel var 50 (88) bostäder till ett värde av 112,6 (159,4) Mkr. • Totalt 400 bostäder och lokaler färdigställdes och tillträddes av kunder. • Svensk Markförvaltning AB bildades i syfte att förvärva och planändra råmark till byggrätter. ALM Equitys ägarandel i SMF är 41,24 procent. Under året förvärvades 3 projekt om totalt cirka 480 ha råmark. • Förvärv av bostadsprojekt i Ulfsunda slottspark i Stockholm, ägarandel 42,5 procent, omfattande cirka 9.000 kvm. Totalt ska 89 arkitektritade rad- och parhus uppföras i slottsnära miljö. • Förvärv av projekt i Sickla, Nacka, ägarandel 47,5 procent, omfattande cirka 1.400 kvm uthyrningsbar area med sjuårigt hyreskontrakt och planpotential. • BJG 53 på Birger Jarlsgatan, ägarandel 43,7 procent, med 3.300 kvm flyttades från planportföljen till bostads portföljen då ny detaljplan vann laga kraft. Jarlaparkens kontorshotell som drivits under tiden för planarbetet avslutades. • Den 8 juni noterades bolagets stam- och preferensaktier på NASDAq OMX First North. • Byggstart i projekten Bjäreterrassen i Torekov, ägarandel 50 procent, och Kevinge Strand i Danderyd, ägarandel 45 procent. V I KT I G A H Ä N D E L S E R E FT E R RÄK E N SK A PS Å R E TS UTG Å N G • Förvärv av fastigheten Archimedes 1 i Bromma, ägarandel 100 procent, omfattande 18.000 kvm kontor och lager. Köpet är villkorat av att ny detaljplan erhålls för fastigheten och målet är att skapa 600–650 bostäder om cirka 25.000 kvm. • Projekt Fyrlotsen har sålts till ett joint venture-bolag där ALM Equity har 47,5 procents ägarandel. Försäljningen ger en resultat- och likviditetspåverkan för ALM Equity på 21 Mkr under första kvartalet 2013. • Förvärvet av projekt Linbanan i Enköping, ägarandel 100 procent, har fullföljts. Här planeras cirka 180 bostäder om 7.500 kvm. • Ny detaljplan för projektet Pausfågeln i Enköping, ägarandel 50 procent, har antagits vilket tillför bostads portföljen 9.500 kvm bostäder och handel. • En omstrukturering av preferensaktiekapitalet har genomförts under 2013. • 64 bostäder har sålts till ett värde av 137,2 Mkr, varav ALM Equitys andel var 38 bostäder till ett värde av 70,3 Mkr. 8 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 V D H A R ORD E T : S ta r k u t v e c kl i n g p å fle r a o m r å d e n Under 2012 har bolaget utvecklats väl på flera fronter: projektportföljen genom förvärv av intressanta projekt på prioriterade områden; och finansiellt genom att vi under tillväxt kunnat fortsätta redovisa bra resultat och förbättrat både det egna kapitalet och likviditeten. Dessutom har organisationen vuxit och stärkts genom rekrytering av kompetenta medarbetare som tillsammans med de gamla lyft bolaget på flera plan. För att växa stabilt och långsiktigt har vi under året ökat satsningen på planprojekt och då främst inom Svensk Markförvaltning AB (SMF), vars främsta syfte är att förvärva råmark som kan omvandlas till attraktiva byggrätter. Strategiskt är detta ett viktigt steg i bolagets utveckling eftersom en landbank med bygg rätter gör det möjligt för företaget att upprätthålla en långsiktigt hög takt i projektutvecklingsarbetet. Under året har fyra planprojekt förvärvats med en potential att tillskapa ca 1.200 bostäder. I enlighet med SMF:s fastställda strategi kommer vi att aktivt och progressivt bygga upp vår planportfölj genom förvärv av ytterligare fastigheter som ska detaljplaneändras till bostäder. Under året färdigställdes och levererades 400 bostäder och lokaler till slutkund. För att kunna fortsätta leverera bostäder i ökande takt förvärvade vi två stora bostadsprojekt med färdiga byggrätter som kan byggstartas i närtid, Ulfsunda slottspark i Bromma och Linbanan i Enköping. Samtidigt som vi ökar leveransen av färdiga bostäder så fortsätter portföljen på det nya året att växa både genom förvärv och genom detaljplaner som blivit färdiga byggrätter. Vi ser framför oss att en större andel av bolagets byggrätter kommer att komma från egenproducerade detaljplaner som färdigställs inom tre till fem år. Värdeskapandet i bolaget är starkt kopplat till uppbyggnaden av en stark och välbalanserad projektportfölj både vad gäller färdiga byggrätter och planprojekt. M A RK N A DS N OT E R I N G För att förbereda bolaget finansiellt på den tillväxt som planeras genom uppbyggnaden av projektportföljen noterade vi bolagets två aktieslag på NASDAq OMX First North den 8 juni i år. Marknadsnoteringen har som huvudsyfte att skapa ökad insyn och transparens för bolagets finansiärer, investerare och kunder för att därmed möjliggöra både kapitalanskaffning genom lån och eget kapital. Noteringen var en spännande aktivitet och en bekräftelse på att vi gör ett bra jobb. Aktiekursen på de båda aktieslagen har stigit sedan noteringen och per årsskiftet visade uppgången på 13,5 procent respektive 15 procent, vilket är glädjande. S V Ä N G I G M E N L JUS N A N D E M A RK N A D Bostadsmarknaden var något stabilare 2012 än 2011. Marknaden är dock fortsatt slagig och påverkas dagligen av den ekonomiska krisen i Europa, börsläget i allmänhet, bankernas utlåning och naturligtvis ränteutvecklingen. Detta har lett till ett nytt mönster på bostadsmarknaden med stora svängningar i efterfrågan, månad för månad. Vi tror att det är ett mönster som kommer att finnas kvar under en längre tid. Den underliggande trenden med en ackumulerad bostadsbrist på grund av ett lågt nybyggande och en ökad inflyttning till storstadsområdena, är dock intakt. FR A M T I D E N S E R L O V A N D E UT Efterfrågan på våra produkter är fortsatt god och vår strategi med fokus på större projekt med nyttobostäder i Stockholm och Mälardalen har varit positiv. Målsättningen är att fortsätta att växa på dessa marknader samtidigt som vi kommer att fasa ut mindre projekt genom utveckling eller förtida försäljning. Vi ska växa metodiskt och skyndsamt genom förvärv av projekt inom alla projektkategorierna, samtidigt som vi kommer att fortsätta driva fram nya projekt genom nya och pågående planprocesser. Under 2013 förväntas flera av våra planprojekt generera färdiga byggrätter till bolaget vilket kommer vara ett betydelsefullt kom plement till våra andra förvärv. Organisationen och våra samarbeten ska växa och utvecklas i samma takt som den växande portföljen och våra goda finanser ska öka vår balansräkning. För att ytterligare ge bolaget en skjuts och stärka framtidens expansion har styrelsen föreslaget att marknadsanpassa bolagets preferensaktie genom en kombination av inlösen och ökad utdelning i syfte att göra aktien mer användbar att nyttjas som betalning för nya affärer. Stockholm i april 2013 Joakim Alm VD ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 9 Bolagets VD Joakim Alm inspekterar Ulfsunda slottsallé. 10 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 A f f ä r s m o d ell : K r eat i v i t e t o c h t y d l i g h e t ma x i me r a r v ä r d e t ALM Equity arbetar med fastighetsutveckling genom att analysera tänkbara förvärv, strukturera, finansiera, leda och sälja olika typer av projekt: bostadsprojekt, planprojekt och projektfastigheter. Målet är att i varje fastighetsprojekt – genom konceptualisering, utveckling och optimering av fastig hetens användning och upplåtelseform – maximera dess värde på marknaden. För att lyckas med detta ligger bolagets fokus på analys, konceptualisering och riskhantering. Varje projekt anpassas efter sina specifika förutsättningar och är helt självständigt och separerat från övriga projekt inom ALM Equity-koncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering. Projekten bedrivs huvudsakligen i joint ventureform där ALM Equity har projektledningsansvaret. Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas av ett anpassat antal egna medarbetare om cirka 15–20 personer tillsammans med en stor partnerorganisation bestående av utvalda externa kompetenser och samarbetspartners, vars tjänster köps in efter behov. Goda och flexibla samarbeten gör att projekten kan utformas efter sina unika förutsättningar med mervärde och kundnytta i fokus. Flexibilitet och möjligheten att verkligen kunna ge varje projekt dess bästa förutsättningar har resulterat i att ALM Equity, till skillnad från många andra bostadsutvecklingsbolag, inte har egen byggverksamhet, anställda mäklare, arkitekter och designers. Inför varje projektstart väljs respektive partner ut baserat på analys av boendeformer, kund grupp, etc. I takt med att ALM Equity vuxit har banden med företagen i partnerorganisationen successivt stärkts och bolaget har goda relationer med de ledande bankerna, de stora byggföretagen, välkända arkitekter, jurister och mäklare. Vi drar nytta av erfarenheter från tidigare projekt, men jobbar inte som många av de större bostadsutvecklarna med systemhusbyggnation, inrutade koncept och designlinjer som upprepas. I nve s t e r in g s s t r at e g i Bolagets investeringar eftersträvar långsiktig tillväxt genom att skapa en balanserad projektportfölj med fokus på Stockholms län, Mälardalen, Uppsala, regio ner med stark tillväxt och specifika semesterorter. Innehållet i portföljen ska vara diversifierat och främst vända sig till normalinkomsttagare i respektive område, men även till ett något högre segment. Ökning av portföljen på kort och lång sikt ska ske genom nya förvärv av färdiga byggrätter och genom att driva egna planprojekt. Bolaget ska främst investera i projekt i storleksordningen 5.000–20.000 kvm. F ö r valt nin g s s t r at e g i Bolagets kärnverksamhet är inte långsiktig förvaltning av de fastigheter vi äger utan projektutveckling. Därför bygger ALM Equitys förvaltningsstrategi på att optimera förvaltning på kort och medellång sikt M – P r o j e k t e t s mi k r o l ä g e MikrolägePrisbild M4 Mikroläget följer marknaden. Mycket små möjlig heter att påverka prisbilden. M3 Mikroläge med speciell design eller storlek på bostad. Små möjligheter att påverka prisbilden. M2 Eget mikroläge. Möjlighet att påverka prisbilden. M1 Unikt mikroläge med aktiviteter, båtplatser, service, etc kopplade till objektet. Jämförbara objekt saknas. Stora möjligheter att påverka prisbilden. Lägesfaktorn är kritisk i all projektutveckling och definieras som mikroläge på olika delmarknader. Klassificering av mikroläget bedöms genom jämförelse av objekt inom samma marknadsområde. R – PRO C E SS E N S R I SK N I V Å E R I BOSTA DSPROJ E KT RisknivåProjektfas R4 Detaljplanelagd mark. * R3 Bygglov/myndighetslov beviljade. R2 Mer än 75 % av projektets bostäder sålda. R1 Upphandling, påbörjade & färdigställande av entreprenad. * En detaljplan reglerar användningen av bebyggelse, mark- och vattenområden samt medför rätt att bygga i enlighet med planen under angiven genomförandetid. ALM Equity AB tills eventuell utveckling påbörjas. Fokus ligger på att kostnads- och energieffektivt förvalta fastigheterna tills de är färdigutvecklade. I enstaka projekt med lång projektutvecklingsfas görs en långsiktig förvaltningsplan redan vid förvärvstillfället. Fa s t i g he t s u t vec k lin g en s fa s e r Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, planprocesser, försäljning, produktion och kundhantering. ALM Equity har erfarenhet av att behärska denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom nära kontakt med vår partnerorganisation och våra slutkunder. Beroende på projekttyp går projekten igenom olika faser. A naly s Vid förvärvstillfället görs en tydlig affärsmässig analys av projektens förutsättningar och det aktuella marknadsläget som i sin tur ligger till grund för att utveckla rätt mervärde och koncept. Genom att noggrant analysera och strukturera projekten i anpassade bolagsstrukturer uppnås transparens och finansieringsbarhet i varje enskilt projekt samtidigt som rätt partners tas in. R – PRO C E SS E N S R I SK N I V Å E R I P L A N PROJ E KT RisknivåProjektfas R5 Råmark utan angiven ÖP eller FÖP. * R4 Råmark med angiven ÖP eller FÖP. * R3 Råmark/byggnad med positivt planbesked. ** R2 R1 | Org nr 556549-1650 | 2012 11 K o nce p t u ali s e r in g ALM Equitys projekt karaktäriseras av stark konceptua lisering. Grundidén är att producera bostäder/projekt med adderade mervärden anpassat till målgrupp och marknad. Fokus ligger på arkitektur, planlösningar, design och utförande. Stort arbete läggs på att identifiera befintliga och nya målgrupper och anpassa bostäderna och produkterna efter dem. Det kan handla om att blanda innehåll, verksamheter och boendeformer och att erbjuda mervärden såsom båtplatser, jakträtter, stallplatser, service, etc. Alternativt ha en stringent designlinje väl anpassad till målgrupperna, i stället för en mängd olika tillval, eller att tillföra byggnaden service såsom gym eller annan verksamhet som uppskattas av de boende. Tanken på att skapa ett bekymmersfritt boende är en genomgående röd tråd i många av våra projekt. Ri s k han t e r in g Lönsam tillväxt med lågt risktagande är den grundläggande affärsfilosofin i ALM Equity. Konkret innebär detta att risken begränsas i flera led – såväl finansiellt som operationellt. I detta arbete är bolaget inte främmande för samarbeten som kan säkra lönsam expansion. Genom att diversifiera investeringarna i de tre projektkategorierna begränsas riskerna och långsiktig tillväxt skapas. ALM Equity har en tydlig strategi för riskhantering inom varje segment. Dessutom har ALM Equity en egen modell för att värdera varje specifikt projekts risknivå baserat på processrisk och mikroläge. Planarbete i samrådsfas/utställningsfas. *** Antagen detaljplan. **** * En översiktsplan ( ÖP ) redovisar grunddragen i den framtida bebyggelseutvecklingen. En fördjupad översiktsplan ( FÖP ) tydliggör ytterligare kommunens framtida intentioner med området. ** Ett planbesked är ett kommunalt beslut som redovisar kommunens intentioner och avsikt i en fråga angående planläggning. *** Samråd- & utställningsfas innebär att planarbetet kommit en bit på vägen och att dess förslag är under bearbetning. **** Antagen detaljplan innebär att kommunen godkänt nytt förslag till detaljplan. Dock är detaljplanen inte giltig förrän den vunnit laga kraft. R – PRO C E SS E N S R I SK N IVÅ E R I PROJ E KTFA STIG H ET E R RisknivåProjektfas R4 Befintlig byggnad. R3 Förädlingsprocess inledd. Mer än 75 % av projektets tänkta nya användning har avtalats/sålts. R1 Upphandling, påbörjad och färdigställande av entreprenad. R2 12 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 BJG 53, Stockholm. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 13 p r o j e k t k a t e g o r ie r : T r e s e g me n t me d f o k u s p å l å n g s i k t i g t i llv ä x t Fastighetsutveckling innebär i stora drag att man förändrar en fastighets förutsättningar eller utförande och därigenom höjer dess värde. En förklaring till ALM Equitys framgångar inom området är kreativitet och förmåga att se enskilda lösningar som maximerar värdet i de olika projekten. Vilket kan innebära helt nya boendekoncept, utökade och effektiviserade byggrätter/ kommersiella ytor eller satsningar på typbostäder för speciella och nischade målgrupper. Vid förvärvstillfället har bolaget alltid en klar vision över hur fastigheten ska utvecklas för att ge bästa tänkbara avkastning. ALM Equity bedriver verksamhet inom tre områden av projektutveckling: •Bostadsprojekt •Planprojekt •Projektfastigheter Projektens investeringsstorlek, värdeutvecklingsfaser, riskhantering och tidsfaktorer är olika inom de olika delområdena. Gemensamt för samtliga är att de består av komplexa och kapitalintensiva processer. B o s ta d s p r o j e k t Inom denna projektkategori äger eller förvärvar ALM Equity detaljplanelagda fastigheter med färdiga byggrätter som medger försäljning och ny- eller ombyggnation av egna hem, fritidshus eller lägenheter i flerbostadshus. Bostadsprojekt definieras som: Detaljplanelagd fastighet som medger byggnation av bostäder och lokaler. Byggrättsportföljens storlek anges i kvm säljbar eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa / loa) ovan mark samt i antal bostäder. Bostadsprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken »exploate ringsfastigheter«. I de fall bostadsprojekten har löpande verksamhet och driftnetto anges detta separat. 50 (69) procent av de bostadsbyggrätter som redovisas i balansräkningen finns i Stockholms län, 4 (10) procent i Uppsala, 37 (11) procent i Mälardalen, 7 (8) procent Mellansverige väst och 2 (2) procent på Ostkusten syd.* PLANLAGD FASTIGHET KONCEPTUTVECKLING BYGGLOV FÖRSÄLJNING PRODUKTION FÄRDIG BOSTAD Värdeutveckling Markförvärv och idéfas är mycket viktigt inom bostadsutveckling. Att hitta attraktiva byggrätter till rätt pris och att utveckla bostäder och bostadsområden som tilltalar kunderna är vägledande för att kunna driva projektutveckling med god lönsamhet. Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras och förändras genom exempelvis om- och tillbyggnad, nybyggnation, konvertering från ett ändamål till ett annat eller förtätning. Värdeökning sker primärt genom utveckling av ett boendekoncept där ALM Equity identifierar hur högsta värde kr/kvm kan skapas mot slutkund. Fastighetens värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och marknadssituation utveckla det koncept som attraherar mesta möjliga köpkraft. Bolaget lägger stor vikt vid konceptualisering för rätt målgrupp, i form av arkitekturlösningar, mervärde och design. En avgörande framgångsfaktor i själva säljprocessen är kommunikationen med de presumtiva kunderna. Eftersom ALM Equity säljer bostäder på ritningsstadiet – och bolaget således inte har någon färdig produkt att visa upp – ställs det höga krav på marknadsföring och presentation. Det gäller att så tydligt som möjligt visualisera projekten och dess fördelar på ett verklighetstroget sätt. ALM Equitys planerade bostäder finns framför allt i starka bostadsmarknader som Bromma, Lidingö. Sundbyberg, Uppsala och Enköping. Satsningarna 20.000 10.000 14 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 90.000 80.000 70.000 50.000 140.000 800 120.000 40.000 600 100.000 30.000 20.000 80.000 400 60.000 10.000 200 40.000 0 20.000 0 0 Bostadsportfölj Planportfölj Projektportfölj (antal bostäder) Bostadsportfölj (planerad byggrätt kvm) (antal bostäder) 1.400 (kvm) 80.000 200 60.000 150 160.000 1.000 140.000 800 120.000 50.000 100.000 600 30.000 50 20.000 10.000 0 0 3.000 30.000 2.500 25.000 2.000 20.000 1.500 15.000 80.000 400 60.000 1.000 10.000 200 40.000 20.000 0 0 15.000 10.000 5.000 0 Projektportfölj Planportfölj(antal bostäder) Projektportfölj (planerat antal bostäder) 250 (kvm) 200 150 100 50 0 ProjektportföljPlanportfölj (planerad byggrätt kvm) (antal bostäder) 1.200 2.500 25.000 1.000 2.000 20.000 800 1.500 15.000 150 1.000 10.000 100 0 20.000 ■ Totalt ■ ALM Equitys andel 3.000 30.000 200 25.000 0 0 1.400 400 30.000 500 5.000 Planportfölj Bostadsportfölj Projektportfölj (planerat antal bostäder) (antal bostäder) (kvm) 600 BostadsportföljProjektportfölj Planportfölj (antal bostäder) (kvm) (planerad byggrätt kvm) ■ Totalt ■ ALM Equitys andel 200.000 1.200 180.000 100 40.000 1.400 200.000 1.200 180.000 160.000 1.000 60.000 250 90.000 70.000 Bostadsportfölj Projektportfölj (kvm) (kvm) 0 250 200.000 180.000 200 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 500 5.000 50 40.000 20.000 0 0 0 0 ■ Totalt ■ ALM Equitys andel Planportfölj (planerat antal bostäder) Projektportfölj (antal bostäder) 250 3.000 ALM Equity AB vänder sig framför allt mot stora segment som normalinkomsttagare och förstagångköpare. Många av de planerade bostäderna tillfredsställer köpares krav på goda kommunikationer, sjönära läge och närhet till service. Stigande bostadspriser i Stockholms län har gjort att många bostadssökande letar sig allt längre ut, till exempelvis Mälardalen, och goda kommunikationer har gjort dessa områden till attraktiva boendemiljöer inom bekvämt pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt syns en tydlig trend att centrala stadsnära lägen som exempelvis Telefonplan är synnerligen attraktiva. Då projekten har en detaljplan med en definierad byggrätt begränsas vissa osäkerheter/risker och tidsaspekten blir i regel kortare än för planprojekt. Samtidigt så påverkas projekten i hög grad av aktuellt marknadsläge på bostadsmarknaden och inom byggsektorn. Plan p r o j e k t Inom denna projektkategori äger eller förvärvar ALM Equity icke planlagda fastigheter alternativt fastigheter med befintlig detaljplan, som bolaget anser har god potential för värdeutveckling genom detaljplaneändring. Planprojekten har som syfte att stödja bolagets bostadsutveckling/kommersiella utveckling på medellång och lång sikt. Planskedet omfattar tiden från det att detaljplanearbetet påbörjas fram till dess en ny detaljplan vunnit laga kraft och byggrätterna definierats. Då övergår byggrätterna till att ingå i bolagets Bostadsprojektportfölj, alternativt Projektfastighetsportföljen. Planprojekt definieras som: Icke detaljplanelagd fastighet (råmark), alternativt detaljplanelagd fastighet där detaljplanen kan ändras. Planportföljens storlek anges i planerad kvm säljbar eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa/loa) ovan mark samt i antal bostäder. boa/loa uppskattas till 75 procent av angiven BTA (bruttoteknisk area) och en bostad anges till 70 kvm om inte annat anges i planen. Planprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken »exploateringsfastigheter«. I de fall planprojekten har löpande verksamhet och driftnetto anges det separat. 97 (58) procent av planprojektens planerade byggrätter som redovisas i balansräkningen finns i Stockholms län, 1 (6) procent i Uppsala, 0 (23) procent i Mälardalen, 0 (13) procent Mellansverige väst och 2 (0) procent på Ostkusten syd.* RÅMARK / PLANLAGD FASTIGHET KONCEPTUTVECKLING | Org nr 556549-1650 DETALJPLANEARBETE | 2012 15 PLANLAGD FASTIGHET Värdeutveckling Värdeökning sker genom att tillskapa helt nya bygg rätter alternativt genom konvertering eller förädling av befintliga byggrätter. Utifrån konceptutvecklingen identifierar ALM Equity hur en fastighets värde kan öka genom en detaljplaneändring som tillskapar en större byggrätt eller medger ett nytt användningsområde för fastigheten. Fokus ligger på att skapa attraktiva byggrätter anpassade till identifierad slutkund. ALM Equity driver detaljplaneprocessen för att maximera nytt fastighetsvärde samtidigt som det befintliga användningsområdet utnyttjas i största möjliga mån. Värdeskapande är som störst under planprocessen då markanvändningen för råmark definieras. Det är i denna fas som byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. Som ett led i denna process – att bygga upp ALM Equitys byggrättsportfölj – har bolaget startat Svensk Markförvaltning AB tillsammans med partners i syfte är att förvärva marktillgångar (råmark) lämpliga för framtida detaljplaneläggning. Förvärven ska framför allt ske i Stockholms län och i attraktiva storstads- och tillväxtregioner. Till potentiella säljare räknas jordbrukare, privatfamiljer, kommuner och fastighetsbolag. ALM Equitys ägarandel är 41,24 procent och bolaget kommer att driva och förvalta Svensk Markförvaltning. När planprojekten vunnit laga kraft och nya bostadsbyggrätter har tillskapats har ALM Equity förtur att förvärva byggrätterna och driva bostadsutvecklingen inom ALM Equity-koncernen. ALM Equity satsar på detta område och har anställt kompetens med erfarenhet från kommunalt planarbete, som tillsammans med Svensk Markförvaltning ska arbeta med att förvärva och driva planprojekt. P r o j e k t fa s t i g he t e r Kategorin projektfastigheter omfattar bebyggda fastigheter med varierande typer av verksamhet som ger möjligheter att genom konceptualisering och utveckling skapa högre värden. Under utvecklingsfasen bedrivs oftast en verksamhet i byggnaderna för att generera ett driftnetto till dess att fastigheten utvecklas eller konverteras för ny tilltänkt verksamhet som exempelvis centrum, bostäder, kontor, industri eller hotell. 16 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Projektfastigheter definieras som: Bebyggd fastighet med löpande verksamhet. Portföljen delas upp i säljbara eller uthyrningsbar area, ovan mark i kvm. Projektfastigheter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken »projektfastig heter«. 8 (0) procent av projektfastigheternas area finns i Stockholms län, 55 (79) procent i Uppsala, 15 (6) procent i Mälardalen, 22 (15) procent i Mellansverige väst och 0 (0) procent på Ostkusten syd.* FASTIGHET MED VERKSAMHET KONCEPTUTVECKLING GENOMFÖRINGSPROCESS FASTIGHET MED NY VERKSAMHET Värdeutveckling Värdeökning sker genom strukturering, effektivisering eller ändrad användning i en fastighet. Fastighetens värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och marknadssituation identifiera högsta intäkts- eller för- säljningsvärde. Bolaget lägger stor vikt på att anpassa och utveckla befintlig användning på ett smidigt och enkelt sätt till framtida tänkt användningsområde och utveckla dess driftnetton. Ri s k han t e r in g I N O M S E G M E N T E N Genom att diversifiera investeringarna i de tre olika projektkategorierna begränsas bolagets risker både finansiellt som operationellt. Inom områdena identi fieras olika projektrisker som noggrant bevakas: Bostadsprojekt – marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk och kundrisk. Planprojekt – risk att planarbetet drar ur på tiden alternativt att ny detaljplan inte medges. Projektfastigheter – marknadsrisk, entreprenadrisk, finansieringsrisk, ränterisk, kundrisk och störningsrisk. Se även »Risker och riskhantering«, sid 75–77. *De angivna siffrorna avser april 2013. ALM EQUITY AB FA S TIG HETSPORTFÖL J B O S TA D S P R O J E K T EGNA HEM FRITIDSHUS F L E R B O S TA D S H U S PLANPROJEKT B O S TA D INDUSTRI KONTOR CENTRUM PROJEK TFASTIGHETER B O S TA D KONTOR INDUSTRI CENTRUM HOTELL ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 17 P ROJ E K T P ORT F Ö L J E NS u t v e c kl i n g Sfa s E R * B o s ta d s p r o j e k t Projekt MikrolägeRisknivå Typ BJG 53 M 2R 3 Lägenheter M 1R 2 Lägenheter Kevinge Strand M 2R 3 Lägenheter Lampfabriken M 2R 4 Lägenheter Pepparkakan M 2R 4 Radhus Slottsallén M 2R 4 Parhus Slottsvillorna M 1 R 4 Hotellägenheter Elfvik Strand M 3 R 3 Lägenheter Fyrlotsen M 1R 4 Semesterboende Kalksilo 1–3 M 1R 4 Semesterboende Kalksilo 4–6 M 1R 4 Semesterboende Sjövillan 5 M 1R 4 Semesterboende Sjövillan 7 M 1R 4 Semesterboende Kalkateljén M 1R 4 Semesterboende Kalklaboratoriet M 1R 4 Semesterboende Kalkmagasinet M 4R 1 Lägenheter Stadsterrassen 1 M 4R 4 Lägenheter Stadsterrassen 2 M 4R 4 Lägenheter Linbanan** M 4R 3 Kommersiellt/lägenheter Pausfågeln M 2R 3 Lägenheter Boktryckeriet M 4R 4 Lägenheter Kvarnen M 4R 4 Lägenheter Kvarnenhörnet M 3R 2 Semesterboende Bjäreterrassen M 1R 3 Semesterboende Guldkaggen Plan p r o j e k t Projekt MikrolägeRisknivå Typ The Brick M 3R 3 Lägenheter M 3R 4 Lägenheter Archimedes** M 3R 4 Lägenheter Sickla Allé M 4R 5 Tomter/hus Albyäng M 4R 4 Tomter/hus Ektorp M 4R 5 Tomter/hus Högantorp M 3R 2 Lägenheter Eddahuset M 4R 5 Industri Stadsfjället M 1R 2 Hotell/semesterboende Slottsholmen P r o j e k t f a s t i g he t E R Projekt Sickla Nilhästen 11 Svartbäcken Kvarnengallerian Kvarnenhörnet Stake 5 Östra Kråkhagen 3 Östra Kråkhagen 4 MikrolägeRisknivå Typ M 3R 4 Kommersiellt M 4R 4 Lägenheter M 4R 4 Lägenheter M 4R 3 Kommersiellt/lägenheter M 4R 4 Kommersiellt M 4R 4 Lägenheter M 4R 4 Lägenheter M 4R 3 Lägenheter * Projektens värdestatus per april 2013 * * Projekt inkommit efter årsskiftet Fas i Planlagd fastighet Fas ii Konceptutveckling Fas iiia Bygglov Fas iiib Försäljning Fas iiiC Fas iv Produktion Färdig bostad Fas i Råmark / Planlagd fastighet Fas ii Konceptutveckling Fas iii Detaljplanearbete Fas iv Planlagd fastighet Fas i Fastighet med verksamhet Fas ii Konceptutveckling Fas iii Genomföringsprocess Fas iv Fastighet med ny verksamhet 18 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Sven s k M a r k f ö r val t nin g : STA R K S ATSNING P Å TIDIG A S K E D E N Sedan 2012 driver ALM Equity tillsammans med partners Svensk Markförvaltning AB (SMF), vars syfte är att förvärva marktillgångar (råmark) utan definierad byggrätt för framtida detaljplaneläggning till framför allt bostäder. Sedan starten har bolaget gjort ett flertal förvärv som omfattar 430 hektar mark i Salem/Södertälje, Österåker och Upplands Väsby. V ÄRD E SK A PA N D E Genom en strukturerad och väl genomförd detaljplaneläggning kan betydande värden skapas genom omvandling av råmark till byggrätter. En begränsad konkurrenssituation, en ofta komplex detaljplaneprocess som kräver stor kunskap samt goda kontaktnät möjliggör för bolaget att identifiera och genomföra intressanta förvärv. ALM Equity kommer att driva detaljplaneprocessen med målsättningen att maximera fastighetsvärdet samtidigt som det befintliga användningsområdet utnyttjas i största möjliga mån. ALM Equity står för projektledning och administration från förvärv till färdig byggrätt. BO L A G E TS SYFT E ALM Equity kommer för SMF:s räkning aktivt söka upp och identifiera fastigheter i attraktiva lägen som anses ha potential för framtida byggnation. Syftet Projekt med bolaget är att skapa en portfölj bestående av ett antal råmarksprojekt i en viss storlek och med visst geografiskt läge. Potentiella förvärvsmöjligheter finns primärt i Stockholmsområdet men även i andra attraktiva lägen i Sverige och till presumtiva säljare räknas jordbrukare, privatfamiljer, kommuner och fastighetsbolag med icke prioriterade tillgångar i sin portfölj. SMF har ett eget kapital om 160 Mkr att investera i råmark under två år. Analys av förvärven görs med hänsyn till attrakti vitet i läge, eventuella komplicerade omständigheter och politisk vilja inom berörd kommun att skapa tillväxt och nya bostäder. Målsättningen är att projekten ska vara detaljplanelagda inom tre till fem år. Tiden kan dock variera beroende på typ av projekt. FÄRD I G A BYGGRÄTT E R När planprojekten vunnit laga kraft och nya bygg rätter har tillskapats har ALM Equity första rätt att förvärva byggrätterna till marknadspris och driva projektutvecklingen vidare inom ALM Equity-koncernen. SMF är därmed en viktig del i ALM Equitys satsning på kategorin planprojekt och är strategiskt viktigt för bolagets framtida utveckling då vi ser goda möjligheter att i förlängningen öka bolagets bostadsbyggrättsportfölj och utveckla fina bostadsprojekt. ALM Equitys ägarandel är 41,24 procent. Areal Planerad byggrätt Planerade bostäder Albyäng, Upplands Väsby 51 ha 48.000 kvm 400 Ektorp, Österåker 83 ha 42.000 kvm 350 350 ha 30.000 kvm 250 Högantorp, Salem/Södertälje Vinter vid Högantorps Gård, Salem. Här har SM F köpt 350 hektar råmark för att bland annat utveckla nya bostäder. 20 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Finan s ie r in g s m o d ell : U n d v i ka o n ö d i g a r i s ke r Fastighetsutveckling är kapitalintensivt och förenad med olika typer av risker genom projektens gång. För att möjliggöra en säker och långsiktig tillväxt med begränsad kapitalinsats har ALM Equity utvecklat en finansiell modell som minimerar bolagets risker och säkrar kapitalflödena i projektutvecklingen. Målsättningen med ALM Equitys finansverksamhet är att stödja bolagets projektutveckling, utnyttja kapital och kassaflöden på ett sätt som inte utsätter den operativa verksamheten för finansiella risker och hantera bedömda risker så att exponeringen mot dessa minimeras. ALM Equitys finansiella strategi är att tydligt koppla kassaflöden i varje pågående projekt till bolagets upplåning, ränterisk och eget kapitalbehov. På detta sätt erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. F u llt f inan s ie r a d e p r o j e k t En grundprincip är att alla projekt ska vara bolagi serade och fullfinansierade vid start. Inga lån eller säkerheter får ställas mellan de olika projektbolagen som var för sig ska stå på egna ben. På så vis riske rar inte eventuella problem i enskilda projekt att spridas till övriga delar av koncernen. Ytterligare en säkerhetsfaktor är att moderbolaget på detta sätt kan hållas skuldfritt och utnyttjas för nya affärer. Riskanalys och finansieringsstruktur för varje projekt fastställs gemensamt av ALM Equity, dess banker, andra finansiella institutioner och partners. All finansiering sker i projektbolagen mot säkerheter i projekten i så stor utsträckning som möjligt. Finan s ie r in g s f o r me r Projekt finansieras med banklån, reverslån, obligations lån, mezzaninlån, eget kapital och ägarlån. För att kunna hantera större volymer, och öka tillväxten, tar ALM Equity in delägare i projekten. Detta kan exempelvis ske genom lån där externa partners, utöver ränta, får del i den framtida förädlingsvinsten. Andra former av finansiering är säkerställda och icke säkerställda låneinstrument och i vissa projekt finansieras delar av utvecklingskostnaderna med preferensaktier som löses in när projekten är färdigställda och sålda. De olika finansieringsformerna varierar över tiden och mellan projekt beroende på vilken riskfas projekten befinner sig i. Marginalerna ska vara höga i varje projekt. En viktig del i riskhantering är att vi tillsammans med våra finansiella partners och eventuella delägare gemensamt utvecklar en finansieringsplan för pro jektet, som då får sin unika kapitalstruktur kopplat till flöden som genereras i projektet. Denna tar även hänsyn till övriga risker i projektet. Detta säkerställer att alla projekt är fullt finansierade, vid varje tillfälle, med sin egen kapitalstruktur. Likvida medel placeras primärt i bank eller liknande med kort bindningstid. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 A L M E q u i t y s f inan s iella m o d ell ( A SS E T L I A B I L I TY M A N A G E M E N T ) • Alla projekt ska vara fullfinansierade • Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen • Ett obelånat moderbolag • Projekten finansieras med fördel via joint venture • Marginalen i varje projekt ska vara hög • Likvida medel placeras med kort bindningstid Varje projekt bär sig självt och är fullfinansierat. | 2012 21 22 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 M A RK N A D : F o r t s at t f o k u s p å S t o c k h o lm Tillväxten i svensk ekonomi är för närvarande svag och inflationen låg. Det beror till stor del på att kronan stärkts under de senaste åren, att resursutnyttjandet i ekonomin är lågt och att priserna på importerade varor fallit. Den svenska ekonomin påverkas i stor utsträckning av utvecklingen i omvärlden, inte minst i euroområdet. Problemen i skuldkrisländerna är fortfarande en källa till osäkerhet och påverkar den svaga efterfrågan på svenska exportvaror. Sveriges BNP ökade med 0,8 procent under året och för att ge stöd åt ekonomin är reporäntan fortsatt låg på 1,0 procent. Börsen slutade med en uppgång om ca 14 procent. För ALM Equity märks den ekonomiska situationen främst av att vissa banker är mer restriktiva i utlåning av pengar, att byggbranschen generellt har ledig kapacitet och att kunderna känner viss tvekan till köp av nyproduktion. Osäkerheten om vad man får för sin befintliga bostad när det är dags för inflytt är stor och bankernas privaterbjudande är fortsatt restriktivt. Den låga bolåneräntan hjälper dock till och vi märker större intresse för bostäderna ju närmare inflyttningsdatum man kommer. V Å R A PROJ E KT 2 0 1 2 Bostadsåret 2012 präglades av finansiell oro, stort utbud av bostäder och längre försäljningstider. Trots detta steg priserna på både bostadsrätter och villor. Bostadsrättspriserna ökade med 8 procent och villapriserna med 2 procent. Jämför man storstadsregionerna var uppgången särskilt tydlig i Stockholm och Göteborg, medan Malmö avvek. För bostadsrätter är det framför allt 1:or som haft den största prisökning med 14 procent under helåret. För fritidshus har det varit en sämre utveckling och prisstatistiken slutade med –2 procent. Efterfrågan på ALM Equitys bostäder har varit bra under året. Totalt uppgick försäljningen till 73 bostäder (varav ALM Equitys andel var 50), samtidigt som flera projekt har ett stort antal bokningar som redovisas som sålda först när konvertering till förhandsavtal skett. Projekten Kevinge Strand och Bjäreterrassen, totalt 39 st bostäder, har byggstartats under året och i de pågående projekten Stadsterrassen 1 och Kyrkklockan har försäljningen rullat på bra. Jämför man 39 byggstartade enheter med föregående års 178 så är minskningen markant. Glädjande är dock att sista halvåret har varit ljusare och prognosen för 2013 är förhoppningsfull då bokningsläget är bra i icke ännu produktionsstartade projekt. För projekten Lampfabriken, Stadsterrassen 2 och Linbanan är byggstart nära förestående. Vid årsskiftet hade vi 85 bostäder i pågående produktion med en försäljningsgrad om 80 procent. M I N SK A D N YBYGG N AT I O N M E D 2 3 p r o cen t Under 2012 påbörjades byggandet av 20.050 lägen heter. Det innebär en minskning med 23 procent jämfört med 2011 då 26.062 lägenheter började byggas. Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus minskade med 16 procent till 15.300 lägenheter (18.307), medan påbörjandet i småhus minskade med 39 procent till 4.750 (7.755). Av antalet lägenheter i flerbostadshus var 45 procent hyresrätter. I Stockholms län påbörjades cirka 6.000 bostäder under 2012. Det är minskning med 31 procent jämfört med den redan låga nivån 2011 samtidigt som invånarantalet ökade med 30.000. Nyproduktionsbyggandet i Sverige är långt under det uppskattade årliga behovet av 35.000–40.000 bostäder och det fortsätter byggas upp ett stort uppdämt behov av bostäder. Störst nytillskott uppskattas behövas i storstadsregionerna. I Stockholms län är behovet uppskattat till 10.000 nya bostäder per år i tio år. De stora problemen som anses hindra bostadsbyggandet är långsamt detaljplanearbete i kommuner och länsstyrelser samt tillämpningen av stränga parkeringsnormer och bullerkrav som försvårar byggnation av lägenheter i en storstad. Med ändrade regler skulle det gå att tillföra en stor volym nya bostäder och speciellt mindre lägenheter som det är en stor efterfrågan på. En färsk prognos från Sveriges Byggindustrier visar dock att bostadsbyggandet sakta tar fart under 2013 och uppgången tros fortsätta under 2014. ALM Equity AB Befolkningsökningen i Stockholm, Uppsala och Mälardalen har varit cirka 2 % per år de senaste åren. Det innebär att det flyttar in 40.000 personer till regionen varje år. | Org nr 556549-1650 | 2012 23 bl.a. planerna för utbyggnaden av T-banan och Tvär banan och dess närliggande områden. ATT V E TA V A D KU N D E R N A V I L L H A Med tydlig konceptualisering, kundfokus, en genomtänkt affärsstrategi och förtroendeingivande finansieringsmodeller stakar vi ut vägen för framtiden. Varje enskilt projekt behandlas som en unik produkt i förhållande till våra andra projekt – en förutsättning för detta är vår flexibilitet att fritt välja samarbetspartners i projekten. KO N KURR E N T E R Pepparkakan, Sundbyberg. FOKUSO M R Å D E N ALM Equity ser många affärsmöjligheter på kort och lång sikt genom nyproduktion av bostäder och ombyggnation av exempelvis kontorsbyggnader till bostäder, driva fram byggrätter genom planprojekt i attraktiva områden och utveckla fastigheters driftnetton. I och med att efterfrågan på välplanerade och små bostäder är fortsatt stor kommer vårt fokus på den typen av bostäder att kvarstå, samtidigt som vi ser goda möjligheter även inom andra marknadssegment. Fokus på Stockholms län, Enköping och Uppsala ligger fast. Det är främst områdenas befolkningstillväxt och goda kommunikationer som gör dessa lägen högprioriterade. Under året har vi fortsatt analysera och förvärvat bostadsprojekt i Stockholm och dess absoluta närområde samt Enköping. De bostadsprojekt vi förvärvat är relativt stora, ca 7.500–9.000 kvm, och ambitionen med planprojekten vi köpt är att tillskapa attraktiva och stora byggrätter i Stockholm och dess förorter. Bra kommunikation är viktigt och vi följer De fyra största bostadsutvecklarna i Sverige – JM, NCC, PEAB och Skanska – kännetecknas av stora organisationer med egen bostadsutveckling och byggrörelse som både bygger i egen regi och för andra uppdragsgivare. Bolagen representerar en betydande del av landets bostadsproduktion varav JM sticker ut som den största bostadsutvecklaren med fokus på bostäder medan de andra bolagen även har andra stora verksamhetsområden inom kontors-, anläggnings- och vägbyggnation. De är också våra samarbetspartners för bygg- och entreprenadarbeten. I segmentet under kommer medelstora aktörer i branschen som exempelvis HSB, Riksbyggen, Ikano Bostad, Järntorget, Besqab, Einar Matsson och Veidekke som är inriktade på utveckling och byggnation av bland annat bostadsrätter och hyresrätter men även byggprojektledning och förvaltning. Utöver dessa aktörer finns små regionala aktörer utspridda över landet som ofta består av byggbolag eller investerare med bra lokalkännedom som driver ett eller ett fåtal projekt som ett komplement till sin vanliga verksamhet. ALM Equity skiljer sig stort från de stora bostadsoch byggbolagen i förhållande till projektinriktning, organisation, projektupplägg och storlek. ALM Equity skiljer sig även från de medelstora aktörerna då vi har en renodlad kärnverksamhet med fastighetsutveckling och ALM Equit ys bostadsutveckling i fokus konkurrenter : och utesluter byggnation, JM byggprojektledning och SK ANSK A förvaltningstjänster som NCC verksamhetsområden. ALM PE AB Equity har hittat något av en HSB egen nisch inom marknaden RIKSBYGGEN vad avser projektkategorier, BE SQ AB organisatorisk uppbyggnad JÄRNTORGET och finansiering – bolagets EINAR MATSSON värdeskapande sker primärt VEIDEKKE i fastighetsutvecklingsskedet IK ANO BOSTAD »konceptualiseringsfasen«. Hur nöjd är du med din bostad från ALM Equity? ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 25 KU N D E R : LYHÖRDH E T F ÖR K Ö P A R E N Beroende på projekt och projektkategori har ALM Equity olika slags slutkunder. Det kan vara en privatperson som köper en bostad, ett fastighetsbolag som köper en fastighet i syfte att förvalta på lång sikt, ett byggbolag som köper ett projekt som vi konceptualiserat för att bygga färdigt eller kommuner och kommersiella aktörer som söker bostäder eller lokaler anpassade för sina specifika behov. För att kunna leverera attraktiva produkter till dessa olika kundgrupper gäller det att vara lyhörd och aktiv på marknaden. Mot privatkunder har bolaget ett stort ansvar att hjälpa och underlätta för kunden i den process det innebär att förvärva en bostad – vilket oftast är en privatpersons största affär i livet. Då många av projekten vänder sig till en marknad med förstagångsköpare krävs det extra god förståelse för situationen. Kundfokus Det ska kännas genomtänkt, utvalt och bekymmers fritt för kunden att köpa och bo i en bostad som ALM Equity producerat. Kundfokus och lyhördhet ska genomsyra alla prestationer inom bolaget och gentemot kund. Det som kännetecknar en bostad från ALM Equity är att den oftast är starkt konceptualiserad mot tydliga målgrupper – som t.ex. i vår produkt »Instegsboende«, genomtänkta och välplanerade bostäder med service och design perfekt anpassade för unga vuxna och förstagångsköpare. N ÖJD KU N D I N D E X För att förstärka ALM Equitys kundfokus har bolaget under 2012 anslutit sig till branschens stora mätning i Nöjd Kund Index (NKI) och börjat mäta kundnöjdheten i levererade bostadsprojekt. Det är ett effektivt verktyg för att låta våra kunder återkoppla med synpunkter, dels på produkten men också på den process det innebär att förvärva en bostad genom ALM Equity. Det är viktigt att få kunskap om hur kunderna upplever varumärke, medarbetare, färdig produkt, köpprocessen och partnerorganisationen i form av mäklare, banker och byggare. En viktig del av undersökningen är att mäta hur väl kundens förväntningar har uppfyllts vilket blir ett bra mått för hur väl vi kommunicerar med kunden och håller vad vi lovar. Än så länge kan inga slutsatser dras men under 2013 och 2014 kommer antalet mätningar blivit så många att information kan användas. V I P - KU N De r Många av våra kunder når vi via egna kontaktnät och ALM Equitys VIP-kundregister. Att vara VIP-kund hos ALM Equity innebär att kunden får information om när och var vi ska bygga nya bostäder, innan de släpps till allmän försäljning. VIP-kunderna får nyhetsbrev med aktuell information om våra bostadsprojekt och förtur till våra bostäder. Anmälan görs via bolagets webbplats eller genom att personlig kontakt. Att vara VIP-kund i ALM Equity är kostnadsfritt. I n r e d nin g & d e s i g n Inredning och design är en viktig del i planeringen av bostaden och ligger till stor del till grund för köpet av densamma. ALM Equity har konsekvent valt att inte jobba med standardiserade inredningsstilar och linjer. I stället tas en specifik inredning fram för varje projekt i samband med identifiering av målgrupp och konceptualisering. Designlinjerna går sedan igenom allt som gäller inredning för kök, badrum, väggar, handtag m.m. 26 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Swedbank Handelsbanken Danske Bank Sparbanken Öresund SBAB Sparbanken Rekarne Sparbanken Enköping Nordea Gert Wingårdh SandellSandberg Bergkrantz Tengbom White Megaron Sweco Tema Tovatt PEAB Andersson Company NCC Kungsfiskaren RM Bygg SkandiaMäklarna Bjäremäklaren Fastighetsbyrån Mäklarhuset Alexander White Skeppsholmen Svensk Fastighetsförmedling ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 27 ALM EQUITY PRO J E K TL E D N I N G ALM EQUITY S TA B & E KO N O M I F U N K TI O N ALM EQUITY K RE TS O RG A N I S ATI O N • • • • • • • • BYG G B O L AG MÄKLAR E A RK I TE K TE R BANKER KO NS U LTE R KO M M U N E R J U RI S TE R D E S I G N E RS p a r t ne r o r g ani s a t i o n : Sp ä n n a n d e s ama r b e t e n ly f t e r p r o j ek t e n En av de saker som gör ALM Equity till ett speciellt bolag i branschen samt bidrar stort till dess konkurrensfördelar är mixen av unika projekt i portföljen samt satsningen på att hitta spännande och bra samarbeten som är anpassade efter respektive projekt och som tillför det lilla extra. Det gäller allt från finansieringslösningar till val av arkitekt, mäklare och byggare. Beroende på projekt så använder vi olika typer av samarbeten och partners. Under åren har en del samarbeten fördjupats vilket gynnar det gemensamma arbetet och gör projekten mer säkra och förutsägbara. Samtidigt är mixen av olika samarbeten det som får bolaget och projekten att växa och bli spännande. Under åren har vi haft goda samarbeten med arkitekter som bland annat SandellSandberg, Gert Wingårdh, Bergkrantz Arkitekter, Tengbom, White, Megaron, SWECO, TEMA arkitekter och Tovatts arkitekter. För att sälja våra produkter anlitar vi oftast en lokal mäklare. Våra samarbeten sträcker sig från lokalkon toren hos de stora rikstäckande bolagen Svensk Fastighetsförmedling, Fastighetsbyrån, Mäklarhuset och Skandiamäklarna till de mer lokala och nischade mäklarna som Bjäremäklaren, Alexander White och Skeppsholmen. Vid val av byggare har vi några viktiga urvalskriterier som vi arbetar efter. Det är viktigt att bolaget är tillräckligt stort för projektet i form av omsättning och kunskap, att bolaget behärskar den entreprenadform som ställs upp samt har ett omfattande garantiåtaganden och säkerhetsförhållande. Vi arbetar främst med de stora byggarna, PEAB, NCC och Kungsfiskaren men har också några utvalda i mellansegmenten som Andersson Company Byggnads AB och RM Bygg AB. 28 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 M I L JÖ : H å ll b a r t b o e n d e me d effek t i v e n e r g i a n v ä n d n i n g ALM Equitys målsättning är att skapa genomtänkta bostadsmiljöer där val av material, uppförande och förvaltning sammantaget tar hänsyn till miljön och ett långsiktigt brukande. Bra material och kvalitetsprodukter har bättre hållbarhet och längre livstid. ALM Equity lägger därför stor vikt vid att anpassa materialen till projektens olika behov och efterfrågan. I detta arbete följer vi med intresse utvecklingen av nya material och olika klassificeringssystem. Utöver alla rådande miljökrav, försöker ALM Equity, så långt det går, att uppnå ett så kostnadsoch miljöeffektivt boende som möjligt. Detta genom att ge de boende bättre möjlighet att själva styra sin miljöpåverkan. Så långt det är möjligt satsar bolaget på att nypro ducerade bostäder ska ha individuell mätning av el, värme och vatten. Detta för att ge de boende ett incitament att själva sänka sin energiförbrukning, vilket är positivt ur både miljösynpunkt och för den enskildes driftskostnader. En viktig parameter vid förvärv är projektets geografiska läge en viktig del. Ett centralt och lättåtkomligt geografiskt läge är värdefullt för att göra det tillgängligt. I Stockholm till exempel satsar bolaget på att förvärva centralt belägna projekt, eller projekt med goda kommunala kommunikationer som uppmuntrar till andra färdmedel än bil. Dessutom satsar bolaget gärna på ombyggnations projekt och försöker få en jämn fördelning av bostäder i ombyggnations- och nyproduktionsprojekt. Ombyggnationens miljömässiga fördelar är att det kan dra nytta av redan nedlagda resurser och investeringar i form av stomme, grundläggning och markarbeten omkring fastigheten. Internt pågår en ständig process för att utveckla miljötänkandet i företaget med bra rutiner inom alla våra arbetsområden. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 29 Högantorp, Salem. 30 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 E t t p r o j e k t b li r t ill : K y r kkl o c ka n – P r o j ek t e t s o m k r ä v d e r ät t t i m i n g Mitt i centrala Eskilstuna, intill Eskilstunaån och Stadsparken, ligger den fina Klosters kyrka med sina två karaktäristiska torn. Det är en idyllisk plats och området är lugnt och trivsamt. Här, alldeles intill kyrkan ligger brf Kyrkklockan där de första boende flyttade in under hösten 2012. Bostäderna är ljusa och moderna, de flesta har balkong mot park och kyrka och några kan till och med glimta Eskilstunaån. Fastigheten Nilhästen 8 förvärvades av ALM Equity i september 2007. På fastigheten fanns en fastighet fördelat på två huskroppar, en avsedd för bostäder och den andra för kontor. Kontorsdelen var till stor del tomställd – Folktandvården hade flyttat för en tid sedan, och kvar var bara en förskoleverksamhet. Husen uppfördes 1967 efter ritningar av arkitekten Per-Gösta Ericsson. Båda husen hade fasader av tegel och fyra våningar ovan mark men i övrigt lät arkitekten husens innehåll bestämma det exteriöra uttrycket. Bostadshuset fick infällda balkonger, brutna fönsterrader och ett brant tak. Entréerna till huset placerades mot innergården. Kontorshuset fick i stället hela fönsterband och ett mansardtak med den fjärde våningen ovan mark något indragen i förhållande till de övriga våningsplanen. Förvärvet avsåg hela fastigheten med båda bygg naderna men en avstyckning planerades redan från start. Denna genomfördes under 2008 och när den var avslutad fanns det i stället två fastigheter med varsin byggnad: Nilhästen 8 med kontor och tandläkarmottagning samt Nilhästen 11 med bostäder. Bostadshuset var fullt uthyrt och bestod av 16 lägenheter av varierande storlek, vilka fördes in i bolagets förvaltningsportfölj. I Nilhästen 8 såg ALM Equity en stor potential då det i princip var tomställt och detaljplanen medgav bostäder. Denna del fördes in i portföljen som bostadsprojekt. F r ån tan d l ä k a r m o t ta g nin g t ill b o s tä d e r Under 30 år hade Folktandvården sina lokaler i Nil hästen 8. Under årens lopp blev huset starkt förknippat med just tandläkarmottagningen av Eskilstunaborna. Många är de personer som vi stött på under projektets gång som minns sina besök i huset med viss olust. För ALM Equity var det här ett utmärkt projekt att sätta tänderna i, en utmaning på flera plan men med en potential utöver det vanliga. Att helt enkelt omvandla en ökänd och tråkig kontorsfastighet till ett levande och trivsamt bostadshus. Trots att det exteriöra uttrycket särskiljer sig mellan de två grannbyggnaderna var de ändå till viss del sammanlänkade avseende VA-, värme- och elinstallationer samt till viss del in- och utgångar. Gränserna var helt enkelt inte så tydliga mellan husen som man kunde ha önskat. Det positiva var dock att husets konstruktion medgav stora förändringar interiört och att det med enkla medel var möjligt att omvandla även fasaderna för att skapa ett mer bostadsmässigt intryck. K y r k k l o c k an k l ä m ta r f ö r f ö r s ta g ån g en Kontorsbyggnaden består av fem plan inklusive källare. De tre översta planen hade sedan huset byggdes använts främst av Folktandvården men inrymde också kontor. I och med den ursprungliga användningen av huset krävdes också en förändring av fasaden, dels för att det exteriöra uttrycket skulle stämma bättre överens med bostadsändamålet men också för att de blivande lägenheterna skulle få mer funktionella planlösningar. Även gemensamma ytor såsom trapphus och källar våning behövde en ansiktslyftning. Konceptualiseringsarbetet tog fart och arkitekter tillsammans med designers skapade ett modernt ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 31 Kyrkklockan – från ökänd och tråkig kontorsfastighet till levande och trivsamt bostadshus. boende som ändå hade tydliga influenser och kopplingar till husets 60-talsstil. I denna skepnad hade brf Kyrkklockan 18 lägenheter i varierande storlek mellan 1:or och 4:or om 39–138 kvm. Projektet kom ut på marknaden under hösten 2008 just som finanskrisen slog till över hela världen och det stod snart klart att det enda rimliga var att låta projektet vila. Da g s at t r in g a in d e t n ya När så äntligen marknaden lugnade sig igen blev det dags att återlansera brf Kyrkklockan. Inför denna relansering reviderades konceptet och planlösningarna. En marknadsanalys genomfördes och man kom fram till att det som nu efterfrågades på Eskilstunamarknaden var moderna och yteffektiva 2:or och 3:or som därtill kunde hålla en attraktiv prisnivå, både vad avser köpeskilling och årsavgift. Resultatet blev 24 lägenheter, fördelat på 2:or och 3:or mellan ca 48 och 74 kvm. Med de nya planlös ningarna kunde man också utnyttja byggnadens befintliga förutsättningar på ett mer kostnadseffektivt sätt. Likaså kunde BBR:s krav på bland annat tillgänglighet tillgodoses utan större ingrepp i den befintliga planlösningen. Fasadens utformning reviderades även den men fortfarande med målsättningen att skapa en känsla av bostadshus snarare än kontorshus. F ö r s ä l j nin g o ch p r o d u k t i o n Sommaren 2011 påbörjades försäljningen av lägenheterna. Vid nyproduktion föreligger nästan alltid en svårighet att visualisera de blivande bostäderna. I detta fall hade man ett färdigt skal medan hela insidan skulle förändras väsentligt. Det var inte utan svårighet att vid de öppna visningarna illustrera och förklara lägenheternas utformning. Försäljningen gick trots detta bra och mot slutet av året uppnåddes 75 procent sålt vilket innebar att produktionen kunde påbörjas. Andersson Company Byggnads AB anlitades av föreningen som totalentreprenörer och i januari 2012 påbörjades arbetet. Byggnadens konstruktion medgav en relativt snabb entreprenadtid. I princip revs all inredning och alla installationer ut ur de tre plan som omfattades av ombyggnationen. Därefter reglades nya innerväggar upp, nya fönster monterades och hål togs för balkongdörrar. Efter stomkomplettering, ytskikt och nya korridorer kunde slutbesiktning genomföras hösten 2012 och vi kunde konstatera att huset genomgått just den förvandling vi hade hoppats på. Huset var som nytt igen! En knapp månad efter slutbesiktning tillträdde lägenhetsköparna sina bostäder och flyttade succesivt flytta in. Ljud av borrar kan åter höras i huset ibland men nu av helt andra, betydligt trevligare anledningar. 32 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 P ROJ E K T portfölj The Brick, Telefonplan, Stockholm. B o s ta d s p r o j ek t Byggrätt anges i säljbar bostads- & lokalarea ovan mark. BJG 53, S t o c k h o lm Nära Stureplan i Stockholms city ligger 1920-talsfastigheten Såpsjudaren 14. ALM Equity har tillsammans med Stockholms Stad genomfört en planändring som konverterat ändamålet för fastigheten från kontor till bostäder. SandellSandberg skapar här exklusiva och moderna lägenheter. Byggstart är planerad att ske under 2013. Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Såpsjudaren 14 Stockholm 3.276 kvm 19 st 43,7 % M2 R3 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 35 Kevin g e S t r an d , Dan d e r y d Med ett unikt läge alldeles intill golfbanan på Stockholms Golfklubb i Danderyd uppför ALM Equity ett exklusivt boende ritat av SandellSandberg med mervärden och service. Projektet omfattar en paviljongsliknande husbyggnad med ett soligt sydvästläge och utsikt över golfbana och Edsviken. Exklusivt och unikt med stora fönsterpartier, balkonger och terrasser. Inflyttning är beräknad till mars 2014. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Skeppet 11 Danderyd 2.000 kvm 21 st 45 % M1 R2 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 37 38 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Lampfabriken, Sundbyberg. 40 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 L am p f a b r i k en , SU N DBYB E RG Pe p p a r k a k an , SU N DBYB E RG Mitt i centrala Sundbyberg ska ALM Equity bygga om två kontorsbyggnader till attraktiva bostäder och lokaler. Fastigheten förvärvades under 2011 och har efter tillträdet styckats till två separata projekt, Lampfabriken och Pepparkakan. Båda fastigheterna har genomgått omfattande renoveringar under mitten av 1990-talet och är i gott skick. Byggnaden i projektet Lampfabriken är uppförd 1912 och består av 85 lägenheter och lokaler i varierande storlek med genomgående högt i tak, balkonger och charmig karaktär. Här finns tunnelbana, pendeltåg, tvärbanan, bussar och Sundbybergs centrum alldeles intill. Bygg start är planerad att ske under 2013. Den mindre av de två byggnaderna är den så kallade C. R. Nybergs Lödlampfabrik, uppförd 1891 och historiskt värdefull i sin utformning. Byggnaden ger en speciell karaktär åt hela området och kommer byggas om till unika bostäder. Fastigheten inrymmer i dag hyresgäster men planeras att byggas om under 2015. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Antal lokaler: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Råsten 3 Sundbyberg 6.256 kvm 71 st 14 st 40 % M2 R3 Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Råsten 3 Sundbyberg 465 kvm 5 st 40 % M2 R4 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 41 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 43 Sl o t t s all é n , B r o mma Mitt i den vackra slottsparken intill Ulfsunda slott planerar ALM Equity att uppföra radhus ritade av SandellSandberg. Totalt blir det nio huskroppar av två olika typer: klassiska radhus med modern touch och spännande atriumhus. Det exteriöra uttrycket är typiskt Sandell samtidigt som det harmonierar väl med den intilliggande miljön. Till samtliga hus hör privat trädgård och carport – ett citynära boende med rogivande omgivningar! Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Prästgården 3–6 Stockholm, Bromma 7.099 kvm 73 st 42,5 % M2 R4 Sl o t t s vill o r na , B r o mma På den östra sidan om den magnifika slottsallén plane ras parhus. Liksom radhusen i Slottsallén ritas dessa parhus av SandellSandberg. Husen får två bostadsvåningar, en tredje ateljévåning och/eller terrass. Husens placering varieras och får karaktär av friliggande villor. Till varje lägenhet hör carport med förråd och uteplats. Söder om husen iordningställs en ny park medan man på den norra sidan återställer den ursprungliga parken så att den återigen får direktkontakt med Ulvsundasjön. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Prästgården 7 Stockholm, Bromma 1.824 kvm 16 st 42,5 % M2 R4 44 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Fyrlotsen. Elfvik Strand. F y r l o t s en , L i d in g ö E l f vi k S t r an d , L i d in g ö Fyrlotsen utgör andra delen av det fastighetsbestånd som ALM Equity förvärvade i Larsberg i slutet av 2010. I likhet med det avslutade projektet Lidingöfyren kommer Fyrlotsen efter ombyggnation och renovering erbjuda välplanerade smålägenheter. Planerad byggstart är 2015 med inflyttning 2016. Fram till byggstart är fastigheten fullt uthyrd. I natursköna Elfvik på Lidingö utvecklar ALM Equity kursgårdsanläggningen Skogshem & Wijk – ritad av Anders Tengbom – tillsammans med hotell- och konferensverksamhetens ägare. Wingårdhs arkitekter skapar moderna hotellbungalows i den befintliga byggnationens strama anda. Hotellet utrustas med möbelpaket utformade av Svensk Inredning. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal hotellenheter: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Fyrvaktaren 1 Lidingö 5.639 kvm 221 st 47,5 % M3 R3 Lidingö Söderåsen 4 Lidingö 10.655 kvm 200 st 44 % M1 R4 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 47 S t a d s t e r r a s s en 1, E n k ö p in g Mitt i centrala Enköping bygger ALM Equity ett modernt boende med 46 lägenheter utrustade med balkonger och terrasser. Byggstart skedde i januari 2012 och beräknad inflyttning är sommaren 2013. Den huvudsakliga målgruppen är Enköpingsbor som söker ett modernt och praktiskt boende mitt i stadskärnan. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Centrum 20:3 Enköping 3.030 kvm 46 st 100 % M4 R1 S t a d s t e r r a s s en 2, E n k ö p in g Då efterfrågan på Stadsterrassen 1 var mycket stor kommer även detta projekt genomsyras av samma ambition, ett modernt och praktiskt boende med balkong eller terrass mitt i stads kärnan. I denna del kommer fokuseringen att ligga på mindre lägenheter anpassat till en stor målgrupp i Enköping – unga vuxna. ALM Equity kommer att uppföra 54 st bostäder med planerad byggstart under 2013. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Centrum 20:4 Enköping 3.030 kvm 54 st 100 % M4 R4 48 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Oaxen Kal k s il o 1 & 2, S t o c k h o lm s s k ä r g å r d S j ö villan 5 På Oaxen i Stockholms södra skärgård avser ALM Equity att tillsammans med Andersson Company skapa ett unikt boende i sex stycken kalksilobyggnader med industriell touch och spektakulärt läge vid vattnet. Lägenheterna kommer att utformas med stor hänsyn till områdets arkitektur och miljö. Projektet delas upp och silona bebyggs tre åt gången. 15 bostadsrättsradhus industriellt designade med generösa sjötomter vid strandlinjen. De välplanerade husen erbjuder ett exklusivt och unikt boende intill havet med fantastisk utsikt över Himmerfjärden. Aros Arkitekter har skapat en modern känsla med järnvitriolbestruken träpanel och karga, stilenliga uteplatser utan gräsmattor som smälter in i områdets karaktär. Till sjötomterna hör vattenområde. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Oaxen 1:44 m.fl. Södertälje 2.730 kvm 56 st 70 % M1 R4 Oaxen S k ä r g å r d s hamn , S t o c k h o lm s s k ä r g å r d Utöver kalksilosarna skapar ALM Equity på Oaxen ett unikt och exklusivt boende strax intill strandkanten. ALM Equity har drivit en planändringsprocess av det före detta kalkbruket på ön som resulterat i 25 byggbara tomter, varav 21 sjötomter och 4 sjönära tomter. Utbyggnaden kommer att ske successivt. ALM Equity har tidigare uppfört Kalk Palais på området. Projektet omfattar fem olika bostadsprojekt: Oaxen 1:41, 1:53–56 Södertälje 1.800 kvm 15 st 100 % M1 R4 S j ö villan 7 Sju strandtomter med unika sjövillor. Kal k a t el j é n Tre sjötomter med ateljéinspirerade bostäder. Kal k ma g a s ine t Moderna radhus intill en befintlig sötvattendamm. Kal k la b o r a t o r ie t Bostäder i det befintliga kalklaboratoriet på området. Sjövillan 5. Här låg tidigare Nordströms Linbanor, som under 1900-talet byggde linbanor och skidliftar till hela Sverige. L in b anan , E n k ö p in g * Efter årsskiftet har ALM Equity tillträtt fastigheten Galgvreten 3:7 i Enköping. Fastigheten ligger bra kommunikationsmässigt nära tågstationen och kommer attrahera studenter och unga vuxna. Här har ALM Equity för avsikt att uppföra tre lamellhus innehållandes framför allt smålägenheter med generösa balkonger och uteplatser. Ett perfekt första boende. Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Galgvreten 3:7 Enköping 7.407 kvm 180 st 100 % M4 R4 * Förvärv genomfördes efter årsskiftet 2013. Pa u s f å g eln , E n k ö p in g * Mitt i centrala Enköping ligger kvarteret Fältskären, som i dagsläget utgörs av den så kallade Pausparkeringen. Enköpings kommun utsåg 2010 ett exploateringsbolag, som till hälften ägs av ALM Equity och till hälften av Andersson Company, till vinnare av en markanvisnings tävling för kvarteret. Kommunen och exploateringsbolaget har gemensamt utformat en ny detaljplan för fastigheten omfattande bostäder, kommersiella ytor och garage. Visionen är att förtäta stadskärnan och att utforma ett kvarter som bidrar till en levande stadsmiljö. Planen antogs av kommunen i mars 2013 och nu påbörjas konceptualisering och planering av kvarteret. Pausfågeln. Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Kvarteret Fältskären Enköping 9.500 kvm 90 st 50 % M4 R3 * Ny detaljplan antogs efter årsskiftet varför detta projekt numera är bostadsprojekt. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 51 Kva r nen , U p p s ala Kva r nenh ö r ne t , UPPS A L A ALM Equity ska tillsammans med Andersson Company modernisera och utveckla Kvarnengallerian intill Vaksala torg och Konserthuset i Uppsala. Ursprungsfastigheten byggdes 1920 och resterande byggnader är uppförda 1984. Fastigheten består av sex bostadsbyggnader ovanpå en gemensam galleria i bottenvåningen. Detaljplanen för fastigheten medger en påbyggnad av bostäderna om cirka 4.500 kvm. På grannfastigheten Kvarngärdet 35:3 finns en karaktäristisk byggnad från slutet av 1800-talet med huvudsakligen bostäder men även kontor och butiker. Den totala uthyrbara arean uppgår till 1.810 kvm. Därutöver tillkommer en outnyttjad byggrätt som ska utvecklas till bostäder. Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Kvarngärdet 35 Uppsala 4.500 kvm 70 st 25 % M4 R4 Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Kvarngärdet 35:3 Uppsala 700 kvm 10 st 25 % M4 R4 52 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 B o k t r y c k e r ie t , U p p s ala Byggnaden uppfördes i början på 1900-talet och användes då för industriändamål varför dess karaktär och utseende starkt förknippas av stora fönsterpartier, högt i tak och funktionella ytor. Läget är centralt i Uppsala, nära Fyrisån och med cirka 10 minuters gångpromenad till resecentrum. Arkitekt är Gunnar Leche, en känd arkitektprofil i Uppsala. Syftet med Boktryckeriet är att bygga om huset till bostäder och utnyttja alla dess förutsättningar till att skapa unika boenden med cool industriell känsla och rymd. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Del av Svartbäcken 53:11 Uppsala 804 kvm 9 st 50 % M2 R3 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 53 G u l d k a g g en , G o t lan d I före detta Wärdshuset Guldkaggen – ett hamnmagasin från 1600-talet i Burgsviks hamn på södra Gotland – ska ALM Equity skapa ett bekymmersfritt fritidsboende i direkt anslutning till havet. Beviljat bygglov medger att ALM Equity bygger 15 fritidslägenheter i nuvarande huvudbyggnad, 5 sjöstugor och två parhus. ALM Equity har styckat fastigheten i tre delar, vilket ökat projektets flexibilitet. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Öja Bobbenarve 1:79 m.fl. Gotland 1.127 kvm 24 st 80 % M1 R3 ALM Equity AB B j ä r e t e r r a s s en , T o r e k o v Tillsammans med den välkände Torekovarkitekten och formgivaren Stephan Gip utvecklar ALM Equity Bjäreterrassen. Ett modernt semesterboende med karaktäristisk skånsk bykänsla – putsade hus med branta takvinklar och lertegel. Utan kompromiss när det gäller estetik, utbud och bekvämlighet. Varje bostad omfattar en välplanerad och lättskött tomt. Bjäreterrassen är uppdelad i fyra etapper varav första etappen tillträds i juni 2013. Fastighetsbeteckning: Ort: Byggrätt: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Varan 9:2 i Torekov Båstad 6.500 kvm 74 st 50 % M3 R2 | Org nr 556549-1650 | 2012 55 P la n p r o j ek t Byggrätt anges i planerad bostads- & lokalarea ovan mark. The B r ic k , Tele f o n p lan * ALM Equity ska tillsammans med White Arkitekter utveckla Ericssons stora kontorsfastighet och landmärke vid Telefonplan i Stockholm till ett spännande och vitalt område anpassat för unga vuxna. Berlins positiva utveckling inom vissa trendiga bostadsområden är inspirationskälla och ALM Equity ambition är att bygga cirka 600 lägenheter. Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Planerade bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Del av Timotejen 19 Telefonplan, Stockholm 24.000 kvm 600 st 50 % M3 R3 * Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 57 58 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Archimedes, Bromma. A r chime d e s , B r o mma * A l b y Än g , U p p lan d s V ä s b y ** Efter årsskiftet har ALM Equity förvärvat fastigheten Archimedes 1. Fastigheten ligger i området Ulvsunda, beläget mellan Bromma Blocks och Bällstaviken och består av tre olika byggnader. Två av byggnaderna är uppförda i början på 1900-talet och är ämnade för industri/lager. Den tredje byggnaden är uppförd år 1979 och används för kontor, industri och lager. Uthyrningsbar area är 18.000 kvm. Syftet med förvärvet är att tillsammans med Stockholm stad utveckla området med cirka 600–650 bostäder om cirka 25.000 kvm boa. Cirka 20 kilometer norr om Stockholm City ligger Albyäng. Området har en areal om cirka 51 hektar och har ett attraktivt läge med närhet till natur, kommunikationer och serviceanläggningar. I närområdet finns i huvudsak professionell hästverksamhet och stall. Målet är att utveckla fastigheten för hästnära boende genom detaljplaneläggning. Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Planerade bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Archimedes 1 Bromma, Stockholm 25.000 kvm 625 st 100 % M3 R4 * Förvärv efter årsskiftet. Fastigheten tillträds när ny detaljplan vunnit laga kraft. Fastighetsbeteckning: Ort: Markareal: Planerad byggrätt: Planerade bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Del av Stora Alby 1:1 Upplands Väsby, Stockholm 51 ha 48.000 kvm 400 st 41,24 % via SMF M4 R5 * * ALM Equity driver detta projekt på konsultbasis. Förslag till bebyggelse i Albyäng. 60 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 H ö g an t o r p , Salem / S ö d e r t ä l j e Via SMF förvärvade ALM Equity under 2012 Högantorp Gård med sydvästläge mot Mälaren i Salems kommun. Miljön vid Högantorp och dess gamla corps-de-logi utgörs av vackert kulturlandskap. Den kvarvarande bebyggelsen är från 1800-talet och är ett av få säterier i Stockholmregionen. Omgivande mark består huvudsakligen av skogsmark av god kvalitet. Målet är att utveckla delar av fastigheten genom detaljplaneläggning. Förutom att tillskapa tomter för småhus i vacker naturmiljö är ambitionen att utveckla bostadsrätter i huvudbyggnaden med tillhörande flyglar på Högantorps gård. Fastighetsbeteckning: Ort: Markareal: Planerad byggrätt: Planerade bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Högantorp 3:8 m.fl. Salem/Södertälje 350 ha 30.000 kvm 250 st 16,5 % via SMF M4 R5 62 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Ektorp, Österåker. E k t o r p, Ö s t e r å k e r E d d ah u s e t , U p p s ala ALM Equity har via SMF förvärvat fastigheterna Ektorp 2:1 m.fl. i Skärgårdsstad i Österåkers kommun. Området ligger cirka 35 km nordöst om Stockholm city med närhet till natur och skärgård. Detaljplanearbetet kommer att bedrivas i två etapper, varav första etappen har påbörjats. Mitt i centrala Uppsala, i närheten av Fyrisån och med fin utsikt över Mikaelskyrkan – ligger projekt Edda huset som i dag utgörs av en parkeringsplats. Uppsala är en växande kommun med ett stort behov av bostäder. Genom ny detaljplan ska en byggrätt för mindre, yteffektiva lägenheter riktade till förstagångsköpare och studenter tillskapas. Ett positivt planbesked har erhållits och planen väntas vinna laga kraft under 2013–2014. Samråd pågår. Fastighetsbeteckning: Ort: Markareal: Planerad byggrätt: Planerade bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Ektorp 2:1 m.fl. Österåker, Stockholm 83 ha 42.000 kvm 350 st 41,24 % via SMF M4 R4 Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Planerade bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Svartbäcken 1:18 Uppsala 2.000 kvm 50 st 50 % M3 R2 S t a d s f j ä lle t , U d d evalla Sic k la all é , N ac k a I ett förvärv ALM Equity gjorde 2007 ingick ett stort markområde om 74.937 kvm utanför Uddevalla. Området ligger utanför planlagt område och utgörs av skogsmark samt uppställningsplatser med mindre byggnation. Framtida användning kan vara lätt industri eller bostäder. Planarbetet är för tillfället nedlagt. ALM Equity förvärvade under 2012 en förvaltningsfastighet i Nacka. Det goda kommunikationsläget intill Saltsjöbanans station Järla Sjö gör att Stockholms och Nackas centrala delar nås på några minuter. På fastigheten finns en kontorsbyggnad som är fullt uthyrd. Det finns ett stort behov av yteffektiva ungdomsbostäder i området och ALM Equity har förhoppning att kunna skapa en byggrätt som möjliggör både bostäder och kontor genom ny detaljplan, vilket sammanfaller med kommunens vision att skapa en mer stadslik miljö och att utveckla området. Fastighetsbeteckning: Ort: Markareal: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Stadsfjället 1:77 Uddevalla 7,5 hektar 64 % M4 R5 Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Planerade bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Sicklaön 361:1 Nacka 4.800 kvm 120 st 47,5 % M3 R4 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 63 Eddahuset, Uppsala. Sickla Allé, Nacka. 64 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 »När publiken strömmar till eller från ruinen, när båtfolket strosar in mot staden och när Kulbacksbesökarna går förbi på strandpromenaden, då står det gamla, trötta huset på Slottsholmen där tomt och övergivet. Det har gjort sitt nu. Det är som om platsen väntade på något, på någon. Här, där människor borde samlas, går man förbi utan att stanna.« Björn Ulvaeus Sl o t t s h o lmen , V ä s t e r vi k 2010 ingick ALM Equity ett spännande samarbete med Björn Ulvaeus och förvärvade fastigheten Slottsholmen 1 i Västervik. Fastigheten har ett unikt havsläge i staden och en händelserik historia. För fastigheten finns en detaljplan som medger handel. Syftet med förvärvet är att ta fram en ny detaljplan för fastigheten och genomföra visionen Mötesplats Slottsholmen. Visionen innebär ett unikt semesterboende med hotell, restaurang, båtplatser och nöjen. Boendet kommer att bestå av exklusiva lägenheter i varierande storlek med sjöutsikt åt alla väderstreck, generösa balkonger och terrasser, designade möbelpaket, egen båtplats och olika former av service. Detaljplanen beräknas kunna antas under våren 2013. Fastighetsbeteckning: Ort: Planerad byggrätt: Planerade bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Slottsholmen 1 i Västervik Västervik 4.800 kvm 60 st 30 % M1 R2 P r o j ek t fa s t i g h e t e r Arean anges i säljbar bostads- & lokalarea ovan mark. Sic k la , N ac k a Sva r t b ä c k en , U p p s ala ALM Equity förvärvade under 2012 en förvaltningsfastighet på Sicklaön. Det goda kommunikationsläget intill Saltsjöbanans station Järla Sjö gör att Stockholms och Nackas centrala delar nås på några minuter. På fastigheten finns en kontorsbyggnad som är uthyrd till en specialisttandläkarklinik. Det finns ett stort behov av ungdomsbostäder i kommunen och projektet ämnar skapa en byggrätt som möjliggör bostäder och kontor genom ny detaljplan. ALM Equity äger två sammanlänkade byggnader med centralt läge i Uppsala, nära Fyrisån och 10 minuters gångpromenad till resecentrum. Svartbäckendelen har avstyckats för att möjligöra projektet Boktryckeriet som ett bostadsprojekt. Fastigheten är en vacker byggnad från början av 1900-talet och behålls för närvarande som förvaltningsfastighet. Fastighetsbeteckning: Ort: Loa: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Sicklaön 361:1 Nacka 1.435 kvm 47,5 % M3 R4 Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Svartbäcken 53:11 Uppsala 655 kvm 0 st 50 % M4 R4 Ö s t r a K r å k ha g en 3, U d d evalla N ilh ä s t en 11, E s k il s t u na Under 2008 genomförde ALM Equity en avstyckning av bostadsdelen från kontorsdelen i Nilhästen 8, numera Kyrkklockan. Nilhästen 11 innehåller nu en fastighet med renodlade hyreslägenheter – totalt 16 st om 70–90 kvm. Fastigheten är väl underhållen och fullt uthyrd. Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Nilhästen 11 Eskilstuna 1.367 kvm 16 st 100 % M4 R4 S t a k e 5, U d d evalla Fastigheten Stake 5 är en tidstypisk byggnad från tidigt 1900-tal. Byggnaden är belägen i centrala Uddevalla och innehåller tolv bostadslägenheter och två lokaler. Fastigheten är väl underhållen och fullt uthyrd. Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Stake 5 Uddevalla 1.235 kvm 12 st 64 % M4 R4 Fastigheten Östra Kråkhagen 3 är en historisk träbyggnad från 1920-talet. Byggnaden är belägen i centrala Uddevalla och innehåller fem bostadslägenheter. Fastigheten är väl underhållen och fullt uthyrd. Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Östra Kråkhagen 3 Uddevalla 425 kvm 5 st 64 % M4 R4 Ö s t r a K r å k ha g en 4, U d d evalla Fastigheten Östra Kråkhagen 4 är en klassisk byggnad med delvis stora paradvåningar. Byggnaden är belägen mitt i centrala Uddevalla med utsikt över staden. Totalt 13 st bostadslägenheter. Fastigheten är tomställd och ska totalrenoveras. Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Östra Kråkhagen 4 Uddevalla 1.530 kvm 13 st 64 % M4 R3 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 67 ALM Equity utvecklar tillsammans med Andersson Company en ny profil för Kvarnengallerian i centrala Uppsala. Kva r nen g alle r ian , U p p s ala Kva r nenh ö r ne t , U p p s ala ALM Equity ska tillsammans med Andersson Company modernisera och utveckla Kvarnengallerian intill Vaksala torg och Konserthuset i Uppsala. Ambitionen är att utveckla gallerian till en mötesplats som erbjuder ett samlat utbud av dagligvaruhandel av god kvalité för boende och arbetande i närområdet. Fastigheten består av sex bostadsbyggnader ovanpå en gemensam galleria i bottenvåningen. Ursprungsfastigheten är byggd 1920 och resterande byggnader är uppförda 1984. Den totala uthyrningsbara ytan är cirka 16.500 kvm varav butiker, restauranger och lokaler omfattar 5.600 kvm och befintlig bostadsbebyggelse cirka 11.000 kvm, bestående av 160 lägenheter. ALM Equity och Andersson Company AB har under 2012 förvärvat fastigheten Kvarngärdet 35:3, granne med Kvarnengallerian. Förvärvet är ett kompletteringsförvärv till Kvarnengallerian som parterna ägt sedan juli 2011. Fastigheten blir en viktig del i utvecklingen av kvarteret med attraktiva butiker, kontor och bostä der. Fastigheten består av en karaktärisk byggnad från slutet av 1800-talet och utgörs huvudsakligen av bostäder men även kontor och butiker. Den totala uthyrbara arean uppgår till 1.810 kvm. Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Kvarngärdet 35 Uppsala 16.535 kvm 160 st 25 % M4 R3 Fastighetsbeteckning: Ort: Loa/boa: Antal bostäder: Ägarandel: Mikroläge: Risknivå: Kvarngärdet 35:3 Uppsala 1.810 kvm 5 st 25 % M4 R4 68 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Smögenbaden. Sl u t f ö r d a p r o j ek t Sm ö g en b a d en , S o t en ä s L i d in g ö f y r en , L i d in g ö Längst ut på klipporna på Smögenön i Bohusläns skärgård har ALM Equity byggt ett exklusivt bostadsprojekt med totalt 26 lägenheter. Den klassiska dansrestaurangen Smögenbaden totalförstördes i en brand 1998 och efter branden drev ägaren igenom en ny detaljplan för området som medgav byggnation av bostäder på tomten. ALM Equity presenterade ett förslag till byggnation och man beslöt sig för att tillsammans utveckla fastigheten. På detta sätt kom ALM Equity in i projektet helt utan planrisk. Projektet blev sedermera nominerat till Sotenäs Kommuns Arkitekturpris 2009. Fastigheten frånträddes i september 2009. Lidingöfyren är en del av det bostadsbestånd på Lidingö som ALM Equity i slutet av 2010 förvärvade av John Mattson Fastighets AB. Fastigheten har efter förvärvet styckats av och bildat projekten Lidingöfyren och Fyrlotsen. Lidingöfyren består av 109 lägenheter där ett flertal har stor balkong i sydvästläge mot fastighetens gård. Konceptet består av välplanerade lägenheter med moderna designlinjer. Byggstart skedde i augusti 2011 med inflyttning under 2012. Sea s i d e V ä r m d ö , M ö r t n ä s Seaside Värmdö riktar sig till boende som uppskattar ett modernt, lättskött och naturskönt skärgårdsliv, bara 20 minuter från Stockholms city. Ursprungligen bestod projektet av fyra separata fastigheter om totalt cirka 4 hektar mark på en halvö vid Torsbyfjärden. Endast två av dessa fyra fastigheter fick bebyggas, men enligt den då pågående planändringen var en uppdelning på 10 villatomter trolig. Efter ytterligare bearbetning kunde området styckas till 16 villatomter, varav nio sjötomter och sju sjönära med sjöutsikt. Varje tomt bebyggdes med ett parhus och de 16 fastigheterna genererade således 32 bostadsenheter. Projektet omfattar även privat strand och sjöstugor med vedeldad bastu. Projektet frånträddes i november 2011. Fly g p lan s f a b r i k en , Tele f o n p lan Flygplansfabriken, som ingick i förvärvet av Tvålflingan 11, är en fyra våningar hög fabriksbyggnad från 1935 med ljus putsad fasad. Här huserade tidigare Nordisk Aviatik, som producerade flygplan för statens räkning. Grundare och VD var flygbaron Carl Cederström, känd som Sveriges första pilot. I dag består fastigheten av kontor och lager. Detaljplanen medger kontor, bostäder eller skola. Byggnaden avyttrades i mars 2010 till ett företag som avser att utveckla fastigheten till bostäder. C o b r an , Tele f o n p lan Cobran utgörs av en industribyggnad där detaljplanen medger byggrätt för bostäder. Byggrätten avyttrades i början av år 2010 till ett mindre fastighetsutvecklingsföretag som avser uppföra bostäder. K y r k k l o c k an , E s k il s t u na Under 2012 färdigställdes Kyrkklockan i Eskilstuna. 24 moderna lägenheter, de flesta med balkong mot Klosters kyrka och Stadsparken, producerades i ett befintligt kontorshus. Huset ritades ursprungligen av arkitekt Per-Gösta Ericsson och stod färdigt 1967. Exteriört har huset fått ett nytt uttryck genom att fasaden slammats tegelröd medan smidesdetaljer i balkonger och stuprör utförts i svart. De tidigare hela fönsterraderna har brutits av genom igensättning av vissa fönster för att skapa mer funktionella ytor invändigt och ett mer harmoniskt och tilltalande yttre. Byggstart skedde på hösten 2011 och i november 2012 flyttade de första boende in i Kyrkklockan. B o h u s b r y g g an , O r u s t 2006 byggde ALM Equity om det gamla lägenhets hotellet Ellös Brygga på Orust och skapade 23 bostadsrätter. Ett drömboende med mycket attraktivt läge direkt vid havet i charmiga Ellös med sin fantastiska skärgård, bad, restauranger, bageri och butiker. Varje lägenhet har egen uteplats och en privat båtplats direkt utanför dörren. Fastigheten frånträddes i maj 2007. Pen s el d r a g e t , Tele f o n p lan Mitt i den levande stadsdelen Telefonplan, fylld med design, restauranger, nöjen, kultur och grönområden har ALM Equity uppfört 14 nyproducerade lägenheter med spännande design och planlösning. Huset är ritat av Lönnroth Arkitektur och är placerat mitt i ett område med kulturminnesskyddade funkishus. Eftersom bebyggelsen i området till största del rymde små lägenheter valde vi här att främst bygga 3:or och 4:or. Fastigheten frånträddes i december 2008. 70 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 U t s i k t en , N o r r t ä l j e V alla S o l g l ä n t a , T j ö r n Mitt i centrala Norrtälje, bara två kvarter från hamnen, har ALM Equity utvecklat en fastighet perfekt lämpad för bostäder. Efter förvärvet 2006 fick ALM Equity rivningslov för befintlig byggnad och bygglov för ett bostadshus innehållande 43 lägenheter ritat av Bergkrantz Arkitekter. I maj 2009 avyttrades projektet till ett lokalt bygg- och fastighetsbolag. Valla Solglänta, en före detta skola, på ön Tjörn på västkusten, förvärvades tillsammans med en lokal partner hösten 2006. Fastigheten, som är lantligt belägen och erbjuder ett idylliskt boende med bra kommuni kationer i en region med stor bostadsbrist, konverterades till attraktiva parhus och lägenheter med balkong eller egen uteplats. Fastigheten frånträddes 2008. Kal k p alai s , Oaxen , S t o c k h o lm s s k ä r g å r d T r ä d g å r d s t e r r a s s en , Se g el t o r p Vid havet på ön Oaxen i Stockholms södra skärgård nyproducerade och färdigställde ALM Equity under juni 2007 tio stycken bostadsrättsradhus i etage. Ett unikt och lyxigt boende där varje lägenhet har balkong och egen tomt med uteplatser. Projektet utgör första etappen i ALM Equitys projekt Oaxen Skärgårdshamn. I Segeltorp, med omkringliggande gammal villabebyggelse, och granne med Zetas Trädgård, har ALM Equity i samarbete med Bergkrantz Arkitekter skapat en byggrätt om totalt cirka 720 kvm, varav sex lägenheter i ett befintligt hus samt två nya radhus. Byggrätten såldes till en privat byggare 2008. Kalk Palais, Oaxen. Insteget, Telefonplan. I n s t e g e t , Tele f o n p lan K ö r g o s s en , F r u ä n g en Vid Telefonplan, strax utanför Stockholms tullar, har ALM Equity byggt 255 stycken bostäder anpassade för unga vuxna samt 12 lokaler. ALM Equity förvärvade fastigheten 2009. Ambitionen med Insteget var att skapa bra bostäder med smarta planlösningar, balkong och personliga designkoncept. Utöver bostäder rymmer fastigheten gym och lokaler. Projektet byggstartades 2010 och inflyttning skedde etappvis under 2012. På Ellen Keys gata i Fruängen i södra Stockholm har ALM Equity uppfört ett femvåningshus om 47 stycken mindre lägenheter med balkonger och uteplatser. Fastigheten har ett mycket centralt läge vid Fruängens centrum. Fastigheten frånträddes i juni 2008. S j ö h j ä l t en 2 , S o llen t u na Under 2006 förvärvade ALM Equity fastigheten Sjöhjälten 2 i Sollentuna i syfte att utveckla och förvalta den. När fastigheten avyttrades uppgick uthyrningsgraden till 94 procent och de totala hyresintäkterna till 4,5 Mkr. Fastigheten frånträddes i september 2007. S t a d s h o t elle t , E n k ö p in g På Stora Torget i Enköping har ALM Equity byggt om det nya stadshotellet till 20 moderna lägenheter och lokaler. Fastigheten frånträddes under augusti 2007. Re p e t , V i s b y Innanför Visbys ringmur köpte ALM Equity ett äldre stenhus som omvandlades till sex lägenheter och en brf-lokal. Fastigheten frånträddes i augusti 2007. Bjäreterrassen i Torekov tar form. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 73 74 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 På spaning efter okända risker. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 75 Ri s k e r & r i s k han t e r in g Ol i ka p r o j ek t kat e g o r i e r OCH P ROC E SS E R s tä lle r h ö g a k r a v p å r i s ka n aly s e n ALM Equity utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. TR A N S A KT I O N SR E L AT E R A D E R I SK E R I S A M B A N D M E D FÖR V ÄR V O C H FÖRSÄ L J N I N G A R ALM Equity genomför ett antal förvärv och försäljningar varje år. Det är en del av bolagets löpande verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet från både köpare och säljares sida. Vid förvärvsprocesser krävs ingående genomgång av befintlig dokumentation och den legala processen. Att all dokumentation är korrekt angiven och sann innebär en osäkerhet som måste hanteras och bearbetas. Miljöförhållanden och tekniska brister utgör andra risker och vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer risker för exempelvis skatter och juridiska tvister. Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns dels i organisationen och att extern kompetens anlitas när så krävs. ALM Equity bedömer att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och integrera dessa förvärv i verksamheten. Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren lämnar vissa garantier avseende avtalens giltighet, miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller andra rättsliga tvister finns vilka kan komma att bli en framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är korrekt utformade och det är ALM Equitys uppfattning att bolaget har adekvat kompetens för att bedöma och utforma dessa. KR E D I TR I SK G E N T E M OT M OTPA RT E R I TR A N S A KT I O N E R ALM Equitys primära motpartsrisk ligger i att leveran törer och partners inte kan fullgöra sina åtaganden eller betalningar enligt avtal. I samband med förvärv värderas motpartsrisken i varje transaktion och avtalen kompletteras vid behov med säkerheter i form av garantier, försäkringar, borgen, panter, moderbolagsborgen eller liknande. ALM Equity arbetar löpande med att följa och utvärdera motparternas finansiella ställning. PROJ E KTPORTFÖ L J E N S V ÄRD E FÖRÄ N DR I N G ALM Equity är exponerat mot förändringar i mark naden som i sin tur påverkar projektportföljens marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder ALM Equity interna projektvär deringar som fångar upp värdena på slutprodukten i relation till anskaffningsvärden och anpassningskostnader över tiden samt externa marknadsvärderingar. FINANSIERING ALM Equitys finansiering består primärt av eget kapital, räntebärande och icke räntebärande skulder. De räntebärande och icke räntebärande skulderna är upptagna direkt av koncernens fastighetsägande dotteroch intresseföretag. Motparter är svenska affärsbanker, privata investerare, leverantörer och privatkunder. I vissa fall löper lånen med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis Loan to Value. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. ALM Equity har i stor utsträckning avtalat bort krav på finansiella åtaganden (s.k. covenants) vid ingående av finansieringsavtal och bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden som avtalats. I all projektfinansiering har kreditgivarna rätt att erhålla återbetalning innan moderbolaget erhåller betalning – så kallade efterställandeavtal. 76 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 L I K V I D I T E TSR I SK ALM Equity har ett positivt kassaflöde från verksamheten och finansieringsbehovet för 2013 är tillfredställt. ALM Equity eftersträvar att ha en så hög andel kortfristig räntebärande finansiering som möjligt som förfaller vid projektens färdigställande. Finansieringen öronmärks normalt för vissa ändamål och spärras före projektstart. Bolaget ges finansieringslimiter för byggprojekten som gör att nyupplåning ökar successivt över en projektcykel varefter lånen amorteras vid färdigställande av projekt. ALM Equity strävar även efter att fullfinansiera projekten över en projektcykel innan projektstart. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets likviditetsrisk. För att förstärka säkerheten finns ytterligare likvida medel i moderbolaget som skyddar projekten vid behov av likvida tillskott. RÄ N T E R I SK Räntekostnader är en av koncernens största kostnader. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer och förändringar påverkar ALM Equitys finansieringskostnad. För att begränsa ränterisken i projekten, definierad som risken för resultat- och kassaflödespåverkan, genom förändring av marknadsräntan och för att öka förutsägbarheten i våra bostadsprojekt använder ALM Equity olika typer av räntederivat. ALM Equity finansierar alltid projekten med rörlig ränta över en projektcykel. För att minska ränterisken i form av utfästelser gentemot köparna av projekten VD Joakim Alm praktiserar risk management. (Google koordinater: 48.567849,88.548700) ingås regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar och FRA:sar (Forward Rate Agreements). F I N A N S I E L L A D E R I V ATS V ÄRD E FÖRÄ N DR I N G De finansiella derivaten som tas upp för att säkra projekten utgörs vanligtvis av FRA:sar och swappar, vilka redovisas till anskaffningsvärde. FRA:sarna och swapparna är kopplade till projekt och flyttas med projekten vid avyttringar. OP E R AT I O N E L L A R I SK E R ALM Equitys verksamhet är projektrelaterad. Varje projekt är unikt vad gäller storlek, utformning, miljö och finansiering. Detta ställer höga krav på analys och riskplanering i varje enskilt fall. Vid förvärv anlitar ALM Equity alltid juridisk och skatterättslig expertis. Vid förvärv av befintlig byggnad anlitas byggnadsteknisk expertis för ev tekniska undersökningar och behov av miljöundersökningar undersöks. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga prisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. Detta minimeras genom goda marknadsanalyser och undersökningar via mäklare m.m. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare, konsulter, arkitekt mm. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs ALM Equity AB stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projek törer är också en kritisk faktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Stigande materialpriser kan fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Projekt byggstartas normalt inte förrän 75 procent av bostäderna är uthyrda, sålda eller garanterade. ALM Equity garanterar osålda bostäder – d.v.s. förvärvar dem och tar in dem som förvaltningslager och garanterar avgifter m.m. Försäljnings- och uthyrningsgraden samvarierar med marginalen i de enskilda projekten. Vanligtvis är risken i investeringen i praktiken minimerad vid en viss fastställd försäljningsgrad. Eftersom bolaget oftast har flera projekt i gång samtidigt gör styrelsen en samlad bedömning av de pågående projekten. Vissa projekt kan därmed byggstartas trots att en nivå om 75 procent inte uppnåtts, så länge det totalagarantiansvaret i bolaget är lägre än 25 procent. Per den 31 december 2012 var koncernens totala försäljningsgrad 80 procent i bostadsprojekt under produktion. ALM Equity garanterade vid årets slut köp av bostäder för totalt 46,4 Mkr. Garantin avser eventuellt osålda bostäder vid tillträdestillfället. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken för obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system, god intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de operationella riskerna. ALM Equity arbetar löpandemed att utveckla bolagets säkerhet och kontroll. | Org nr 556549-1650 | 2012 77 M I L JÖR I SK Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. ALM Equity bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas eller har funnits hyresgäster som bedriver eller bedrivit verksamhet som kräver sådant tillstånd. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot ALM Equity för sanering avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten. Sådant krav kan påverka ALM Equity negativt. För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats mot något av koncernbolagen och ALM Equity har inte heller identifierat några väsentliga miljörisker. I samband med ombyggnation, stora renoveringar, rivningar, etc görs alltid genomgående miljöinventeringar för att säkerställa att eventuella miljöfarligt avfall som asbest, PCB, kvicksilver och svartlim m.m. tas om hand på bästa sätt. I samband med förvärv beräknas kostnader för detta utifrån tidigare erfarenheter av liknande byggnader och projekt och räknas in i projektkalkylen. ORG A N I S ATOR I SK R I SK Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. ALM Equitys framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. ALM Equity har träffat anställningsavtal med medarbetare på villkor som bedöms vara marknadsmässiga. Ett ökat antal medarbetare under senare år har bidragit till att minska denna risk. SK ATT E R O C H L A GST I FT N I N G ALM Equity har ackumulerade skattemässiga underskott. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning. Bolaget betalar fastighetsskatt för alla fastigheter. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget. 78 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 BO L A GSSTYR N I N G S å h ä r a r b e ta r v i ALM Equitys ägare styr bolaget direkt och indirekt genom olika beslutssystem. BO L A GSORD N I N G Bolagets firma är enligt bolagsordningen ALM Equity AB och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska via hel- och delägda bolag bedriva projektverksamhet avseende fastigheter och därtill hörande verksamhet. I N T E R N KO N TRO L L Enligt den svenska aktiebolagslagen ansvarar styrelsen för den interna kontrollen. Basen för den interna kontrollen utgörs av kontrollmiljön som består av olika delar vilka tillsammans formar den kultur och de värderingar som styr ALM Equity. Bolaget har en relativt liten organisation innehållande ekonomiavdelning och projektutvecklingsavdelning. Fastighetsskötsel och jourtjänster upphandlas på entreprenad. Styrande för den interna kontrollen är de beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy, attest- och rapporteringsinstruktion. Andra interna policys, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. R I SKB E DÖ M N I N G Riskhantering är inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som ALM Equity är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policys och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen minst en gång om året en genomgång av den interna kontrollen tillsammans med bolagets revisorer och genomgången behandlas av styrelsen vid närmast följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Se separat avsnitt om risker och riskhantering sid 75–77. KO N TRO L L A KT I V I T E T E R De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontroll aktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policys, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. I N FOR M AT I O N O C H KO M M U N I K AT I O N ALM Equitys informations- och kommunikationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Även bolagets insiderpolicy och finanspolicy behandlar information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Policys och riktlinjer avseende den finansiella rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Styrelsen erhåller ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via information på styrelsemöten med revisorerna närvarande. STYR N I N G O C H UPPFÖ L J N I N G Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i bolaget, såväl på projektnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och prognoser. Resultatet analyseras av såväl projektavdelningen som ekonomiavdelningen. Avrapportering sker till VD och styrelse. På uppdrag av årsstämman ska bolagets revisorer rapportera direkt till styrelsen minst en gång per år. Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 79 Det är viktigt att hålla god utkik i bolagsdjungeln. kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan till styrelsen vid nästföljande styrelsesammanträde. Styrelsen protokollför avrapporteringen och följer sedan upp protokollet vid ett senare sammanträde. B E H OV AV I N T E R N R E V I S I O N ALM Equity har en relativt liten organisation där såväl finans-, ekonomi- som hyresadministration sköts från bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultatoch balansutfall görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. BO L A GSSTÄ M M A Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som deras respektive aktieinnehav representerar. Å RSSTÄ M M A N D E N 31 M A J 2012 Vid ALM Equitys årsstämma den 31 maj 2012 fastställdes balans- och resultaträkningen för räkenskapsåret 2011 samt styrelsens förslag om utdelning. Utdelning ska ske med fyrtio (40) öre per stamaktie och fem (5) kronor per preferensaktie. Utdelningen på preferensaktier delas upp på halvårsvisa utbetalningar om två kronor och femtio öre (2,50). Avstämningsdag för att äga rätt till utdelning på stamaktie är den 6 juni 2012 medan avstämningsdagar för att äga rätt till utdelning på preferensaktie är den 29 juni 2012 respektive den 31 december 2012. Styrelsen och verkställande direktören beviljades ansvarsfrihet för det gångna året. Styrelsearvodet beslöts uppgå till 180.000 kronor, varav 60.000 kronor till ordförande och 40.000 80 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 kronor vardera till övriga ledamöter som inte är anställda av bolaget. Till styrelseledamöter omvaldes Maria Wideroth, Johan Unger, Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och Joakim Alm. Maria Wideroth omvaldes som styrelsens ordförande. Ernst & Young omvaldes som bolagets revisor med Ingemar Rindstig som huvudansvarig revisor. Årsstämman beslöt att en valberedning ska inrättas samt fastställde principerna härför och instruktioner för valberedningen i enlighet med styrelsens förslag. Årsstämman fastställde även principer för ersättning till ledande befattningshavare i enlighet med styrelsens förslag. Slutligen beslutade årsstämman att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om nyemission av högst 1.000.000 preferensaktier innebärande en aktiekapi talökning om högst 10.000.000 kronor. Emission ska kunna ske kontant, med villkor att nya aktier ska betalas med apportegendom eller genom kvittning eller i övrigt med villkor enligt 13 kap 5 § första stycket 6 aktiebolagslagen eller att en aktie ska tecknas med kvittningsrätt. Emission ska kunna ske med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Bemyndigandet kan utnyttjas vid ett eller flera tillfällen längst intill nästa årsstämma. Skälet till att avvikelse från företrädesrätten ska kunna ske är att bolaget ska kunna finansiera eventuella förvärv av bolag eller rörelser, eller åstadkomma en ökad ägarspridning. STYR E L S E N ALM Equitys styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst 3 och högst 5 ledamöter med högst 3 suppleanter. ALM Equitys styrelse består av fem ledamöter som valdes vid årsstämman 2012. Bolagets VD Joakim Alm är medlem av styrelsen. Styrelsen består av styrelseledamöterna Maria Wideroth, Joakim Alm, Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och Johan Unger. Maria Wideroth har av årsstämman 2012 utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. För ytterligare information om styrelsens ledamöter se avsnittet Styrelse, revisor, företagsledning & personal. Styrelsens arbetsrutiner: Styrelsens arbete regleras av aktiebolagslagen och bolagsordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i samband med styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter och ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Instruktion till verkställande direktör och instruktion avseende ekonomisk rapportering fastställs vid samma tidpunkt. Ordföranden ska särskilt: • Genom kontakter med verkställande direktören följa bolagets utveckling. Tillse att styrelsens ledamöter genom verkställande direktörens försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, ekonomiska planering och utveckling. • Samråda med verkställande direktören i strategiska frågor. • Verka som ordförande på styrelsemötena samt upprätta dagordning för och kalla till dessa med biträde av verkställande direktören. • Tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i bolagsordningen och aktiebolagslagen. VD ska särskilt: • Ta fram erforderligt informations- och beslutsunder lag inför styrelsemöten samt i övrigt uppfylla sina åliggande sådana de angivits i gällande beslut och instruktioner från styrelsen. • Fullgöra uppgift som föredragande och därvid avge motiverade förslag till beslut. Verkställande direktören äger, där så befinns lämpligt, delegera uppgiften som föredragande i enskilt ärende till annan person underställd verkställande direktören. • Tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs information som behövs för att följa bolagets ställning, likviditet och utveckling samt i övrigt uppfylla sin rapporteringsskyldighet avseende ekonomiska förhållanden i enlighet med vad som angivits i instruktion avseende ekonomisk rapportering till styrelsen. • Ansvara för att förpliktelse, avtal eller annan rättshandling som bolaget ingår eller företar blir dokumenterad på ett ändamålsenligt sätt samt inte står i strid med svenska eller utländska tvingande författningar, inkluderande konkurrensrättsliga regler inom EU och liknande regelsystem. • Övervaka efterlevnaden av de målsättningar, policys och strategiska planer för bolaget som styrelsen fastställt och tillse att sådana målsättningar, policys och planer vid behov underställs styrelsen för uppdatering eller översyn. V E RKS A M H E TSSTYR N I N G ALM Equity AB har enligt investeringsstrategin för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastigheter och genom investeringar i befintliga fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller kon cernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsen ska vidare tillse att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig ALM Equity AB informerad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar. Styrelsen ska dessutom föra en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att ytterligare försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar. VA LB E R E D N I N G På årsstämman 2012 beslöts att en valberedning ska inrättas och att följande principer och instruktioner ska gälla. | Org nr 556549-1650 | 2012 81 förslag till: a)val av ordförande på stämman, b)val av ledamöter i bolagets styrelse samt, i förekommande fall, annan särskild kommitté eller utskott som årsstämman kan besluta om att tillsätta, c) val av revisor och i förekommande fall revisors suppleanter, d)arvoden till styrelseledamöter, revisorer och i förekommande fall till ledamöter i sådan annan särskild kommitté eller utskott som årsstämman beslutat att tillsätta, samt e)eventuella förändringar i förfarandet för att utse valberedning Val av ledamöter m.m: Styrelsens ordförande ska – senast vid utgången av tredje kvartalet varje år – tillse att bolagets röstmässigt tre största aktieägare eller ägargrupper, erbjuds att utse var sin representant att ingå i valberedningen. Avstämningen baseras på Euroclear Sweden AB:s aktieägarförteckning (ägargrupperat) per den sista bankdagen i augusti. Avstår en eller flera aktieägare från att utse ledamot i valberedningen, kontaktas nästföljande aktieägare i ägarandel med uppdrag att utse ledamot i valberedningen. Styrelsens ordförande ingår i valberedningen och är sammankallande till valberedningens första sammanträde. Valberedningens sammansättning ska offentliggöras så snart dess ledamöter utsetts. Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som röstmässigt representerar den störste aktieägaren. Styrelsens ordförande eller annan styrelseledamot ska dock inte vara valberedningens ordförande. Valberedningen ska inneha sitt mandat till att ny valberedning utsetts. Arvode ska inte utgå till valberedningens ledamöter. Valberedningen kan inom sig, och genom adjungering av erforderlig ytterligare ledamot/ledamöter, utse en för revisorstillsättning särskilt utsedd valberedning. Sker sådant utseende ska även detta offentliggöras enligt vad som anges ovan i denna punkt. Härigenom ska alla aktieägare få kännedom om vilka personer som kan kontaktas i nomineringsfrågor. Ledamot ska lämna valberedningen om aktieägaren som utsett denne ledamot inte längre är en av de tre största aktieägarna, varefter ny aktieägare i storleksmässig turordning ska erbjudas att utse ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock inga förändringar ske i valberedningens sammansättning om endast mindre förändringar i röstetal ägt rum eller förändringen inträffar senare än två månader före årsstämman. Aktieägare som utsett representant till ledamot i valberedningen äger rätt att entlediga sådan ledamot och utse ny representant till ledamot i valberedningen. KO M M I TTÉÉR Valberedningens uppgifter: Valberedningen ska bereda och till årsstämman lämna Inom styrelsen finns inga utskott utsedda men dock en delegerad ansvarsfördelning inom vissa områden där Styrelsens ordförande ska på lämpligt sätt delge valberedningen information om styrelsens kompetensprofil och arbetsform. Bolaget ska på begäran av valberedningen tillhandahålla personella resurser såsom sekreterarhjälp för att underlätta valberedningens arbete. Vid behov ska bolaget även svara för skäliga kostnader för externa konsulter som av valberedningen bedöms nödvändiga för att valberedningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag. Sammanträden: Valberedningen ska sammanträda när så erfordras för att denna ska kunna fullgöra sina uppgifter, dock minst en gång årligen. Kallelse till sammanträde utfärdas av valberedningens ordförande (med undantag för det första sammanträdet som sammankallas av styrelsens ordförande). Ledamot kan begära att kommittén ska sammankallas. Valberedningen är beslutför om minst tre ledamöter deltar. Beslut i ärende får dock inte fattas om inte, såvitt möjligt, samtliga ledamöter fått tillfälle att delta i ärendets behandling. Som valberedningens beslut gäller den mening för vilken mer än hälften av de närvarande ledamöterna röstar eller, vid lika röstetal, den mening som biträdes av valberedningens ordförande. Redogörelse för valberedningens arbete ska i god tid innan ordinarie årsstämma offentliggöras på bolagets webbplats. Ändringar av dessa instruktioner: Valberedningen ska löpande utvärdera dessa instruktioner och kommitténs arbete och till årsstämman lämna förslag på sådana ändringar av denna instruktion som valberedningen bedömt vara lämpliga. Till ledamöter i valberedningen för tiden intill slutet av nästa årsstämma valdes Lars-Olof Larson, Gerard Versteegh och Johan Wachtmeister. 82 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 styrelseledamöterna ansvarar för frågor som de är sakkunniga inom och får i uppdrag att bereda ärenden inom. R E V I S I O N SFR Å GOR Johan Unger och Joakim Alm ansvarar särskilt för frågor som rör revision av bolagets verksamhet och närbesläktade frågor. I N V E ST E R I N GSFR Å GOR Johan Wachtmeister och Gerard Versteegh ansvarar särskilt för frågor som rör investeringar och närbesläktade frågor. A KT I E M A RK N A DS I N FOR M AT I O N Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra investerare. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. ALM Equity använder NASDAQ OMX First North och sin egen webbplats för att snabbt kunna leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden. HANDEL Maria Wideroth och Joakim Alm ansvarar särskilt för frågor som rör ersättningar och närbesläktade frågor. ALM Equity AB (publ) handlas på NASDAQ OMX First North från och med 8 juni 2012. Kortnamn – stamaktier: ALM Kortnamn – preferensaktier: ALM PREF R E V I S I O N SKO M M I TTÉ V i k t i g in f o r mat i o n o m Fi r s t N o r t h Bolaget har ingen speciell revisionskommitté utan denna består av styrelsen som helhet. Tillsammans ska styrelsen fungera som en revisionskommitté med uppgift att upprätthålla och effektivisera kontakten med koncernens revisorer, utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera revisorernas arbete samt följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas. Styrelsen har haft ett protokollfört sammanträde med revisorerna under 2012. Under detta sammanträdande har bland annat revisorernas granskning av bolagets finansiella rapportering och bolagets interna kontroller avrapporterats. First North är en alternativ marknadsplats som drivs av de olika börserna som ingår i NASDAQ OMX. Den har inte samma juridiska status som en reglerad marknad. Bolag på First North regleras av First Norths regler och inte av de juridiska krav som ställs för handel på en reglerad marknad. En placering i ett bolag som handlas på First North är mer riskfylld än en placering i ett börsnoterat bolag. Alla bolag vars aktier är upptagna till handel på First North har en Certified Adviser som övervakar att reglerna efterlevs. E RSÄTT N I N GSFR Å GOR REVISION Revisorerna ska granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna ska närvara och avlämna rapport vid styrelsemötet där beslut om fastställande av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorerna utses av årsstämman för en mandattid om normalt tre år. Årsstämman 2012 valde det auktoriserade revisionsbolaget Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn Ingmar Rindstig som huvudansvarig revisor för tiden fram till årsstämman 2013. Ingemar Rindstig har varit huvudansvarig revisor sedan 2007. Bolagets revisorer har vid ett tillfälle varit närvarande vid styrelsemöte i ALM Equity under 2012. C E RT I F I E D A D V I S E R Certified Adviser för ALM Equity AB är Erik Penser Bankaktiebolag: Erik Penser Bankaktiebolag Biblioteksgatan 9 Box 7405 103 91 Stockholm www.penser.se Telefon: +46-8-463 80 00 PO L I C YDOKU M E N T Bolagets styrelse har antagit följande policys: finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy, utdelningspolicy samt jämställdhetsplan. Därutöver tar styrelsen årligen ställning till eventuella revideringar av instruktionen för den verkställande direktören och för ekonomisk rapportering samt styrelsens arbetsordning. Revidering av policys ska göras då så erfordras för att tillförsäkra att alla policys är aktuella och stödjer verksamhetens uppställda syften och mål. ALM Equity AB F I N A N SPO L I C Y Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i ALM Equity ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker ALM Equity får ta. Finanspolicyn fastställer ansvars fördelning och administrativa regler och ska även fun gera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. ALM Equitys koncernbolag omfattas av finanspolicyn. | Org nr 556549-1650 | 2012 83 upprätta en plan för sitt jämställdhetsarbete. ALM Equitys målsättning med framtagen jämställdhetsplan är att kvinnor och män ska ha samma rättigheter, möjligheter och skyldigheter inom alla områden i arbetslivet. Arbetsförhållanden, utbildnings- och befordringsmöjligheter ska vara oberoende av kön och lönesättningen ska vara jämställd inom ALM Equity. Jämställdhetsarbetet ska bedrivas i samverkan mellan arbetsgivare och arbetstagare. Varje anställd har ett eget ansvar att aktivt medverka i jämställdhetsarbetet. Ö V R I G A UPP LYS N I N G A R A V S E E N D E I N FOR M AT I O N SPO L I C Y STYR E L S E & L E D N I N G ALM Equitys informationspolicy är framtagen för att uppfylla de krav som gäller för bolag noterade på NASDAQ OMX First North, Stockholm. Syftet med ALM Equitys informationspolicy är att tillförsäkra aktiemarknadens aktörer snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information om bolaget. Informationspolicyn ska följas av samtliga anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekonomiska rapporter. Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan. Styrelseledamöterna Gerard Versteegh, Johan Unger och Maria Wideroth är oberoende, (enligt definitionen i Svensk kod för bolagsstyrning), i förhållande till ALM Equity som bolag och större aktieägare. Styrelseledamoten Johan Wachtmeister äger mer än 10 procent av bolaget och anses därmed vara beroende av större aktieägare. Joakim Alm, som är styrelseledamot och verkställande direktör i ALM Equity, innehar mer än 10 procent av rösterna och anses därmed som beroende i förhållande till bolaget och större aktieägare. Med oberoende i förhållande till bolaget och dess huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser med bolaget ej förekommer och att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 procent av aktierna eller rösterna vid årsskiftet. Det har inte förekommit särskilda överenskommelser mellan ALM Equity och större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som legat till grund för att någon av styrelse ledamöterna eller personerna i ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i bolagets ledning. Några begränsningar föreligger inte i styrelseledamöternas eller de ledande befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i ALM Equity. Inget bolag i koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter eller medlemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att respektive uppdrag avslutats. I N S I D E RPO L I C Y ALM Equitys insiderpolicy syftar till att ge riktlinjer för hur bolaget ska hantera insiderinformation så att bolaget, och bolagets medarbetare, inte gör sig skyldiga till överträdelser mot lagar och bestämmelser, regelverk för emittenter eller god sed på aktiemarknaden. Efterlevnad av dessa riktlinjer är av högsta vikt för att upprätthålla kapitalmarknadens och allmänhetens förtroende. Insiderpolicyn omfattar alla personer med insynsställning, närstående till dessa och övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har skyldighet att rapportera insiderinformation till ALM Equitys verkställande direktör. UTD E L N I N GSPO L I C Y ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i verksamheten. Utdelningsförslag baseras på bolagets likviditet och bedömd framtida finansiell ställning med beaktande av rådande konjunktur. Ambitionen är att varje år åtminstone föreslå utdelning på preferensaktierna. JÄ M STÄ L L D H E TSP L A N Enligt jämställdhetslagen är varje arbetsgivare som sysselsätter tio eller fler arbetstagare skyldig att E RSÄTT N I N G A R T I L L STYR E L S E & L E D A N D E B E FATT N I N GS H A V A R E Vid årsstämman den 31 maj 2012 beslutades att arvoden utgår med sammanlagt 180.000 kronor, fördelat med 60.000 kronor till styrelseordföranden och med 40.000 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda i ALM Equity. Arbetande styrelseledamöter har rätt att fakturera styrelsearvode. Någon ersättning till styrelsen utöver styrelsearvode utgår ej. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd räkning. 84 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 STYR E L S E , R E V I SOR , f ö r e ta g s L E D N I N G & p e r s o nal E N l i t e n o r g a n i s at i o n M E D F ÖR M ÅG A ATT d r i v a e n s t o r v e r k s am h e t ALM Equity är ett bolag som drivs av entreprenöranda. För att kunna ta till vara på spännande idéer och bibe hålla kreativiteten, är bolaget uppbyggt med en liten kärnorganisation som köper in de tjänster som behövs för varje enskilt projekt. På så sätt blir organisationen flexibel och kan anpassas efter de olika projektens storlek och förutsättningar. Beslutsvägarna är korta och frågor hanteras snabbt. ALM Equity har under åren byggt upp ett nätverk av samarbetspartners som är väl införstådda med vårt sätt att tänka och arbeta samt våra kvalitetskrav. Bolagets egna projektledare spelar en viktig roll i organisationen. De ska inte bara leda projekt utan även kunna anpassa dess partnerorganisation efter behov. Vid rekryteringen av nya projektledare strävar ALM Equity efter att hitta medarbetare med olika specialkunskaper. På så sätt kan en bred kunskapsbas byggas upp som är ovärderlig vid upphandling och utvärdering av externa tjänster och som gör det möjligt för oss att arbeta professionellt och strukturerat. Under 2012 har ALM Equity utökat organisationen genom att anställa ytterligare projektledare som ska ta hand om den växande projektportföljen. Ytterligare expansionsplaner finns för 2013. S t y r el s e & r e v i s o r Enligt ALM Equitys bolagsordning ska styrelsen bestå av lägst tre och högst fem ledamöter med högst tre suppleanter. Styrelsens ledamöter och suppleanter utses årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen består av fem ledamöter. Styrelsen ska följa verksamheten samt aktivt stödja utvecklingen av bolaget. Styrelsen är sammansatt av kompetens och erfarenhet från bland annat affärsutveckling, fastighetsbranschen, finansiering och kapitalmarknadsfrågor. Vid 2012 års årsstämma omvaldes Maria Wideroth, Joakim Alm, Johan Unger, Johan Wachtmeister och Gerard Versteegh. Maria Wideroth omvaldes till styrelsens ordförande. Ernst & Young omvaldes som bolagets revisor med Ingemar Rindstig som huvudansvarig revisor. M a r ia W i d e r o t h Styrelseordförande, född 1967. Jur. kand. vid Stockholms Universitet. Advokat, ordförande och delägare i Landahl Advokatbyrå. Har varit verksam på advokatbyrå sedan 1998 och är specialiserad inom fastighetsrätt och transaktioner. Maria Wideroth är också styrelseordförande ibland annat EFIB, Enskilda Fastighetsägare i Bromma AB och fastighets- och entreprenadbolaget Frentab. Innehav i ALM Equity privat/via familj: 6.800 stamaktier & 1.000 preferensaktier. J o han W ach t mei s t e r Styrelseledamot, född 1959. Civilingenjör KTH och MBA IMD. SEB/Enskilda 1989–1999: Vice VD i SEB, chef för Corporate Banking inom affärsområde Merchant Banking. VD på Ledstiernan 1999–2006. Grundare av Global Health Partner, vice VD 2006– 2012. I dag egna investeringar genom bl.a. MJW Invest AB. Innehav i ALM Equity privat/via familj och bolag: 1.054.400 stamaktier & 104.087 preferensaktier. J o a k im A lm Styrelseledamot och VD. Född 1961. Ekonomistudier vid Uppsala Universitet. Har tidigare arbetat med koncernekonomi på SAS 1987–1989. Grundare av och VD för gratisannonstidningar: Bargain Pages Ltd i England (fem tidningar), 1989–1995, Admag Holding i Indien (åtta tidningar) samt Admag Holding i Australien (sex tidningar), 1997–1999. Affärsutvecklare på Interline Phone, 1999–2002. VD för Skarnvest AB 2004–2006. Grundare av ALM Equity AB 2006. Innehav i ALM Equity privat/via familj och bolag: 5.839.624 stamaktier & 568.171 preferensaktier. J o han Un g e r Styrelseledamot, född 1961. Civilekonom vid Uppsala Universitet. Revisor inom Arthur Andersen & Co 1985–1989. Var under perioden 1990–2005 anställd i ALM Equity AB S T Y R E L S E N I ALM E Q U I T Y A B Från vänster: Johan Unger, Johan Wachtmeister, Maria Wideroth [ordförande], Joakim Alm och Gerard Versteegh. | Org nr 556549-1650 | 2012 85 86 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Hagströmer & Qviberg Fondkommission AB, partner 1992–2005. Chef för Corporate Finance-verksam heten under perioden 1996–2005. Bedriver sedan 2006 egen verksamhet inom investeringar, finansiell rådgivning och styrelsearbete. Johan Unger är styrelseledamot i bl.a. DGCOne AB. Johan Unger är oberoende i förhållande till ALM Equity. Innehav i ALM Equity privat/via familj: 148.522 stamaktier & 13.071 preferensaktier. Ge r a r d V e r s t ee g h Styrelseledamot, född 1960. Civilekonom. Arbetande styrelseordförande, huvudägare och grundare 1989 av Commercial Estates Group Limited, London, samt ordförande/styrelseledamot i ett antal relaterade bolag. Ledamot rådgivande styrelse, Greycoat Real Estate LLP, London. Var under perioden 1984–1989 anställd på Arbuthnot Latham Bank Limited, London, på olika positioner varav den sista var som chef för den skandinaviska avdelningen. Innehav i ALM Equity privat/via familj: 961.094 stamaktier & 89.446 preferensaktier. I n g ma r Rin d s t i g – Revi s o r Bolagets huvudansvarige revisor sedan 2007 då Ernst & Young valdes som revisionsbolag. Född 1949. Auktoriserad revisor i Ernst & Young där han är chef för fastighetssektorenheten Ernst & Young Real Estate. Bland annat uppdrag i Atrium Ljungberg AB, Besqab Projekt och Fastigheter AB, Einar Matsson AB, Special fastigheter AB, Svenska Bostäder AB och Vasakronan AB. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. F ö r e ta g s le d n i n g & P E RSON A L Louise Eklund Fastighetsutvecklingschef. Född 1980. Civilekonom vid Stockholms Universitet med inriktning mot finansiering och fastigheter. Verksam i fastighetsbranschen sedan 2002, varav hos ALM Equity sedan 2007. Innehav i ALM Equity: 5.800 stamaktier & 900 preferensaktier. J o a k im A lm Verkställande direktör. Se under styrelse. U r b an E r i k s s o n Ekonomichef. Född 1954. Ekono miexamen från universitetet Wake Forest i USA. Verksam inom data företaget Unisys Corporation på olika ekonomioch logistikfunk tioner fram till 1998. Därefter ekonomiansvarig på Evolve Solutions AB. Ekonomichef sedan 2008. Innehav i ALM Equity privat/ via familj & bolag: 10.600 stamaktier & 1.300 preferensaktier. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 87 H elene H a g l u n d Projektledare. Född 1980. Utbildad planeringsarkitekt. Har tidigare varit verksam som plan arkitekt på arkitektkontor och åt Täby kommun. Innehav i ALM Equity: 400 stamaktier & 200 preferensaktier. Di d r i k H o lm S t e p hanie L enn g r en Projektledare. Född 1983. MsC Finansiering och fil. kand. i nationalekonomi vid Stockholms Universitet. Tidigare erfarenhet från aktiehandel, bankverksamhet och utbildning. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. Kontorsansvarig. Född 1992. Studerar till fastighetsmäklare vid Malmö Högskola och har tidigare läst interaktiv marknadsföring på Berghs School of Communication. Tidigare verksam som mäklarassi stent. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. Carl Jönsson Projektledare. Född 1983. Fil. kand. i fastighetsvetenskap och handelsrätt. Har tidigare arbetat med försäljning, service och förvaltning av kommersiella lokaler. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. L i s e t t e F o r nell Projektledare. Född 1990. Utbildad fastighetsförvaltare. Har tidigare arbetat med administration och försäljning. Erfarenhet från förvaltning av bostadsrättsföreningar. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. E meli L j u n g h u s en Projektledare. Född 1985. Utbildad civilingenjör i lantmäteri vid Lunds Tekniska Högskola. Har tidigare arbetat med projektledning på Exploateringskontoret, Stockholms stad. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. 88 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 I n g ma r N a b s e t h Projektledare. Född 1954. Civilingenjör Väg & Vatten vid ktH i Stockholm. Verksam på ABV/nCC på olika funktioner fram till 1994. Därefter cirka 15 års erfarenhet som fastighetskonsult med inriktning mot transaktioner av kommersiella fastigheter. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. Sa r a J o han s s o n Biträdande projektledare. Född 1981. Utbildad civilingenjör i Samhällsbyggnadsteknik vid kth. Har tidigare arbetat som projek teringsledare på Exploateringskontoret, Stockholms stad samt som mark- och exploateringsingenjör på Värmdö kommun. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. E mma E m b r e t s en Projektledare. Född 1977. Planer ingsarkitekt FPR/MSA. Har tidigare varit verksam som planchef i Ekerö kommun och dessförinnan Västerviks kommun. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. M a t t ia s Sch u l t z Biträdande projektledare. Född 1988. Master i fastighetsutveckling samt utbildad fastighetsmäklare. Har tidigare arbetat som fastighetsmäklare i Stockholms innerstad. Innehav i ALM Equity: Inget innehav Jac o b E r n s t r ö m Projektledare. Född 1984. Utbildad fastighetsmäklare. Tidigare yrkesverksam som fastighetsmäklare med försäljning av både nyproduktion och på andrahandsmarknaden. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 89 The r e s e N e t t el b j e r Ekonomiansvarig. Född 1988. Företagsekonom med inriktning mot redovisning vid Stockholms Universitet. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. C a t ha r ina Sven s o n Ekonomiansvarig. Född 1973. MSc i Företagsekonomi. Studerat språk, retorik samt pedagogik. Tidigare verksam inom försäkring, finans och logistik med roller som produktansvarig, produktutvecklare och ekonom. Innehav i ALM Equity: 200 stamaktier & 100 preferensaktier. H elena Kellheim Ekonomiansvarig. Född 1971. Språkvetare vid Stockholms och Uppsala universitet. Arbetat inom redovisning sedan 1999. Innehav i ALM Equity via bolag: 1.200 stamaktier & 120 prefe rensaktier. C a r o lina Se g e r s s o n Ekonomiansvarig. Född 1986. Redovisningsekonom via IHM Business School. Har tidigare varit verksam som ekonomiadministra tör och miljösamordnare inom verkstadsindustrin. Innehav i ALM Equity: 200 stamaktier & 100 preferensaktier. Lars Sundh Creative director. Utbildad på Beckmans Designhögskola. Har bland annat varit med om att grunda Stockholm Filmfestival, Tidningarna Pop och Bibel samt bokförlaget Modernista. Styrelseordförande i Kakel Design AB. Innehav i ALM Equity: Inget innehav. 90 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 F IN A NSI E L L IN F OR M ATION ALM Equity-aktien 92 Nyckeltal & aktiedata 94 Förvaltningsberättelse 96 Resultaträkningar 101 Balansräkningar 102 Kassaflödesanalyser 104 Noter 105 Revisionsberättelse 118 Kalendarium 120 Kontaktinformation 120 Byggstart i Kevinge Strand intill Stockholms Golfklubb i Danderyd. 92 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 alm E QUITY- A K TI E N Aktiekapitalet i ALM Equity AB uppgår till 111.699.830 kronor fördelat på 10.154.530 stamaktier och 1.015.453 preferensaktier. Varje stamaktie berättigar till tio röster och varje preferensaktie berättigar till en röst på bolagsstämma. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan begränsning i rösträtten. Från och med den 8 juni 2012 är bolagets stam- och preferensaktier noterade på NASDAQ OMX First North. Vid bolagets introduktion på First North kunde ett aktiepaket bestående av 200 st stamaktier och 100 st preferensaktier köpas för totalt 12.000 kr (30 kr/st för stamaktien och 60 kr/st för preferensaktien). På den första handelsdagen slutade kurserna för de olika aktieslagen på 34 kr/stamaktie och 66 kr/preferensaktie. Avslutskurserna vid årskiftet var 34 kr/stamaktie resp 69 kr/preferensaktie vilket gav ALM Equity ett börsvärde per 31 december på 415,3 Mkr. Totalt omsattes ALM-aktier på First North för cirka 7 Mkr under 2012. Utveckling stamaktien t.o.m. 12/4 2013: Utveckling preferensaktien t.o.m. 12/4 2013: A KT I E ÄG A R E P E R 2012-12-31 Antal stamaktier Antal preferensaktier Andel av aktiekapital Joakim Alm inkl. bolag Johan Wachtmeister inkl. bolag Gerard Versteegh John Rosén Anita Alm Pandeya Bernt Ohlén inkl. bolag Kopparnäset AB AB Carl Söderberg Johan Unger BTAB Övriga aktieägare Summa: 5.172.285 1.054.400 961.094 883.261 659.338 300.558 330.879 149.538 148.522 89.047 405.608 10.154.530 498.237 102.598 89.446 85.936 65.933 28.355 26.465 17.649 13.071 8.904 78.859 1.015.453 49,24 % 10,13 % 8,87 % 8,48 % 6,49 % 2,81 % 2,67 % 1,71 % 1,30 % 0,88 % 7,42 % 100,00 % Andel av röster 50,92 % 10,38 % 9,46 % 8,70 % 6,49 % 2,96 % 3,25 % 1,48 % 1,46 % 0,88 % 4,03 % 100,00 % O M STRUKTUR E R I N G AV A KT I E K A P I TA L Under 2013 har en omstrukturering av preferensaktiekapitalet ägt rum innebärande: • Inlösen av var fjärde preferensaktie utan ersättning. • Utdelningen på kvarvarande preferensaktier ökar från 5,00 kr per preferensaktie/år till 8,40 kr per preferensaktie/år. • Utdelningen föreslås att bli kvartalsvis i stället för halvårsvis d.v.s. utdelningen föreslås att bli 2,10 kr/kvartal för varje preferensaktie. • Inlösenbelopp för preferensaktien blir 120 kr/aktie. • Faktorn för uppräkning av utdelningsbeloppet blir 8,5 procent. • Fondemission av preferensaktier till stamaktieägare där 200 aktier berättigar till 1 preferensaktie. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 93 Styrelsens bedömning av effekterna på värdet av preferensaktien till följd av förändringen ges i exemplet nedan: Tidigare Årlig utdelning Inlösenvärde Uppräkningsfaktor Aktiekurs preferensaktie Avkastningskrav Totalt värde 5 kronor (2,50 kr/halvår) 100 kronor 5 % 71,50 kronor 7 % 286 kronor (4 aktier) Enligt styrelsens förslag 8,40 kronor (2,10 kr/kvartal) 120 kronor 8,5 % 120 kronor * 7 % 360 kronor (3 aktier) Effekten på årlig utdelning /fondemission för aktieägare som köpt aktiepaket vid introduktion av bolaget på First North: Aktiepaket 200 stamatier 100 preferensaktier Totalt värde utdelning/fondemission Tidigare 80 kronor 500 kronor 580 kronor Enligt styrelsens förslag 1 preferensaktie värde ca 120 kronor* 630 kronor 750 kronor *Antagande oförändrat avkastningskrav av marknaden på preferensaktierna. U t d elnin g SPO L I CY ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i verksamheten. Utdelningsförslag baseras på bolagets likviditet och bedömd framtida finansiell ställning med beaktande av rådande konjunktur. Ambitionen är att vart år åtminstone föreslå utdelning på preferensaktierna. Styrelsen har beslutat att föreslå årsstämman en utdelning på 8,40 kr/preferensaktie att utbetalas kvartalsvis. A k t ie k a p i tale t s u t vec k lin g År Transaktion Ökning av antalet aktier Ökning av stamaktie- kapital, kr Totalt Antal Ökning av Totalt Antal stamaktie- stamaktier preferensaktie-preferensaktie- preferenskapital, kr kapital, kr kapital, kr aktier 1997Bolagsstart 1.000 100.000 100.000 1.000 – – – 1998Nyemission 400 40.000 140.000 1.400 – – – 1998Fondemission 3.600 360.000 500.000 5.000 – – – 1998Split 495.000 – 500.000 500.000 – – – 1999Nyemission 100.000 100.000 600.000 600.000 – – – 1999Split 5.400.000 – 600.000 6.000.000 – – – 1999Nyemission 1.983.000 198.300 798.300 7.983.000 – – – 2006Nyemission 61.011.483 6.101.148,3 6.899.448,3 68.994.483 – – – 2006Nyemission 32.550.719 3.255.071,9 10.154.520,2 101.545.202 – – – 2007Sammanläggning – 91.390.672 9,8 10.154.530 10.154.530 – – – 2011Fondemission preferensaktier 1.015.453 – 10.154.530 10.154.530 101.545.300 101.545.3001.015.453 94 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 NYC K E L T A L & A K TI E D A T A 2012 2011 201020092008 Årets resultat (Mkr) 49,267,324,7–0,1–1,6 Resultat per stamaktie före/efter utspädning (kr) 4,34 6,13 2,43 –0,01 –0,16 Antal stamaktier (tusental) 10.15510.15510.15510.15510.155 D:o genomsnitt (tusental) 10.15510.15510.15510.15510.155 Antal preferensaktier (tusentals) 1.015 1.015––– D:o genomsnitt (tusental) 1.015 1.015––– Rörelsemarginal (procent) 1626212210 Avkastning på eget kapital (procent) 17 32 18 7 5 Avkastning på sysselsatt kapital (procent) 9 13 11 5 6 Soliditet (procent) 4039324434 Andel riskbärande kapital (procent) 55 42 37 51 54 Eget kapital per stamaktie (kr) 25,98 21,31 17,77 8,77 8,78 Eget kapital per preferensaktie (kr) 105,00 105,00 – – – Räntetäckningsgrad (ggr) 3,34,23,72,11,4 Antal produktionsstartade bostäder 85 132 287 – 24 Antal sålda bostäder 73 162 239 3 15 Bostadsportföljens byggarea (kvm) 65.50073.90055.50038.00022.500 ALM Equitys nettoandel bostadsportföljen (kvm) 35.700 40.400 38.500 26.300 19.500 Planportföljens planerade byggrätt (kvm) 165.10047.30035.70012.37512.375 ALM Equitys nettoandel planportföljen (kvm) 63.500 22.200 18.200 7.920 7.920 Projektfastighetsportföljens area (kvm) 25.000 21.0924.5574.5164.516 ALM Equitys nettoandel projektfastighetsportföljen (kvm) 9.000 7.542 3.409 3.382 3.382 DEFINITIONER : Andel riskbärande kapital – Summan av eget kapital ökat med efterställda lån och minoritetsandelar. Avkastning på eget kapital – Resultat efter skatt exklusive minoritetens andel minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet minskat med preferenskapitalet. Avkastning på eget kapital är beräknat på rullande tolv-månaders beräkning. Avkastning på sysselsatt kapital – Resultatet efter finansiella poster med återläggning av räntekostnader i procent av det genomsnittliga sysselsatta kapitalet. Baserad på rullande tolvmånaders beräkning. Eget kapital per preferensaktie – Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (100 kronor per preferensaktie) samt aktiens rätt till utdelning (5 kronor per år). Eget kapital per stamaktie – Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet. Resultat per preferensaktie – Preferensaktiens andel av resul tatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 5 kr per preferensaktie. Resultat per stamaktie – Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Räntetäckningsgrad – Resultat efter finansiella intäkter dividerade med de finansiella kostnaderna. Rörelsemarginal – Rörelseresultat i procent av omsättningen. Soliditet – Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar. Sysselsatt kapital – Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder. ALM Equity AB The Brick, Telefonplan. | Org nr 556549-1650 | 2012 95 96 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 F ÖRV A LTNINGSB E RÄTT E L S E Styrelsen och verkställande direktören för ALM Equity AB (publ), organisationsnummer 556549-1650, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för 2012. V E RKS A M H E T E N Beskrivning av ALM Equity AB :s verksamhet ALM Equity AB är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framför allt bostäder. Moderbolaget är ett holdingbolag med indirekt ägande i projekten som vart och ett är strukturerade och finansierade i separata juridiska strukturer med aktiebolag och bostadsrättsföreningar utan mellanhavanden med andra av moderbolaget ägda projekt. Dotterbolaget ALM Equity Management AB svarar, med liten egen kärnorganisation och ett brett externt nätverk, för projektledning och administration i projekten samt för management i koncernen. Bostadsprojekten Bostadsprojektportföljen innehöll per den 31 december 2012, 22 (21) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 65.500 (73.900) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 35.700 (40.400) kvm. Under året såldes i projekten 73 (162) bostäder till ett värde av 202,6 (292,6) Mkr, varav ALM Equitys andel utgjorde 50 (88) bostäder till ett värde av 112,6 (159,4) Mkr. Pågående bostadsprojekt: •Projektet Stadsterrassen i Enköping (ägarandel 100 procent) om ca 3.000 kvm byggstartades under första kvartalet 2012. Vid slutet av året har byggnationen kommit halvvägs och i juni 2013 ska 46 nyproducerade bostadsrätter och 2 lokaler vara klara för inflyttning. • Etapp 1 av projektet Bjäreterrassen i Torekov (ägarandel 50 procent) byggstartades i september 2012. Etappen består av 18 bostadsrätter utformade som en klassisk skånebebyggelse i modern tappning. Första husen blir klara för inflyttning i juni 2013. Projektet består av totalt av 74 bostäder som kommer att byggstartas etappvis. • I Danderyd sattes projektet Kevinge Strand (ägarandel 50 procent) i gång i december med markarbeten och rivning av äldre bostadshus. 21 exklusiva bostadsrätter ska uppföras i sjönära läge med en total yta om ca 2.000 kvm. Inflyttning är planerad till andra kvartalet 2014. Totalt hade ALM Equity 85 bostadsrätter i produktion vid årets slut, varav 80 procent var sålda. ALM Equitys garantiåtagande omfattar totalt köp av 18 (44) bostäder i produktionsstartade projekt för totalt 46,4 (85,3) Mkr. Garantin avser eventuellt osålda bostäder vid tillträdestillfället. Färdigställda bostadsprojekt under året: • Samtliga 255 bostadsrätter i Insteget vid Telefonplan (ägarandel 38,5 procent) tillträddes i etapper från januari till juni 2012. • Totalrenoveringen av Lidingöfyren på Lidingö (ägar andel 45 procent) med 109 bostadsrätter avslutades i och med att sista etappen blev klar under hösten. •I Kyrkklockan i Eskilstuna (ägarandel 100 procent) avslutades ombyggnationen av 24 bostadsrätter i november och köparna tillträdde bostäderna. Förändring bostadsprojekt året: • Ökning med ca 9.000 kvm i Ulfsunda Slottspark, Stockholm (ägarandel 42,5 procent). • Ökning med ca 3.300 kvm i BJG 53, Stockholm (ägarandel 43,7 procent) då projektet erhållit ny detaljplan som medger bostäder och därför flyttats från planprojekt. • Minskning i Svartbäckenprojektet med cirka 650 kvm (ägarandel 50 procent) efter avstyckning till projektfastighetsdel. Kvar blir bostadsprojektdel (Boktryckeriet) om cirka 800 kvm. Försålda bostadsprojekt • Inga bostadsprojekt såldes under året. Lagerlägenheter • Vid årets utgång fanns i eget lager 2 bostadsrätter i Smögen, 1 bostadsrätt i Enköping, 28 bostäder i Lidingö, 2 bostäder i Eskilstuna och 1 lokal vid Telefonplan. Alla enheter är upptagna till produktionskostnader vilket motsvarar ett värde av 69,7 (13,8) Mkr. Planprojekten Planportföljen innehöll per den 31 december 2012, 9 (6) planprojekt med en sammanlagd möjlig planerad byggrätt om 165.100 (47.300) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 63.500 (22.200) kvm. ALM Equity AB Pågående planprojekt: •Projekt Pausfågeln i Enköping (ägarandel 50 pro cent) har varit ute på granskning och ny detaljplan för fastigheten har antagits i april 2013. När planen vunnit laga kraft kommer ALM Equitys bostadsprojekt öka med cirka 9.200 kvm boa/loa. Kvarteret ligger mitt i Enköping och kommer fyllas med bostäder och handel. •Projekt Slottsholmen i Västervik (ägarandel 30 procent) har varit ute på samråd och planen förväntas antas i maj månad 2013. När planen vunnit laga kraft kommer byggrätten medge cirka 4.200 kvm byggrätt för bostäder, hotell och eventlokal. Dessutom medges byggnation av marina och cirka 200 båtplatser. • I projektet Eddahuset i Uppsala (ägarandel 50 procent) har processen gått framåt och ett färdigt samrådsförslag arbetats fram tillsammans med Uppsala kommun. Under 2013 kommer planen gå ut på samråd. Ambitionen är att uppföra cirka 2.000 kvm bostäder för unga vuxna. • I projektet The Brick i Stockholm (ägarandel 50 procent) pågår undersökningar och förarbeten för att komma i gång med samrådsprocess under 2013. Projektet omfattar stora förändringar i området då kontorsbyggnader ska konverteras till framför allt bostäder och trevliga boendemiljöer. | Org nr 556549-1650 | 2012 97 area om cirka 25.000 (21.100) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 9.000 (7.500) kvm. Pågående projektfastigheter: •I Kvarnengallerian i Uppsala (ägarandel 25 procent) pågår stor aktivitet att modernisera och uppdatera gallerian. Detta sker genom ny interiör, nya hyresgäster, förbättring av butiksmixen och bättre utnyttjande av ytorna. Utöver detta sker en planering för att integrera grann- och kompletteringsfastigheten Kvarnenhörnet i gallerian. Färdigställda projektfastigheter: • Inga projektfastigheter färdigställdes under året. Förändring projektfastigheter: • Sicklaön i Nacka, se ovan, klassificeras både som projektfastighet och planprojekt. 1.435 kvm hyrs ut med ett sjuårigt hyreskontrakt, med avsikt att utveckla nya byggrätter under tiden. • Del av Svartbäcken 53:11 (ägarandel 50 procent), cirka 650 kvm har styckats av och omklassificerats till projektfastighet. •Kompletteringsförvärv Kvarnenhörnet Uppsala (ägarandel 25 procent) gjordes under första kvartalet med cirka 1.800 kvm, varav ALM Equitys andel är cirka 450 kvm. Färdigställda planprojekt: • BJG 53, Stockholm (ägarandel 43,7 procent) med cirka 3.300 kvm byggrätt har tillskapats då projektet erhållit ny detaljplan som medger bostäder och därför flyttats från planprojekt till bostadsprojekt. Försålda projektfastigheter: • Inga projektfastigheter såldes under året. Förändring planprojekt under året: •Genom SMF (ägarandel 41,24 procent) har cirka 350 ha i Högantorp, Salems kommun och cirka 83 ha i Ektorp, Österåkers kommun förvärvats. • Sicklaön i Nacka (ägarandel 47,5 procent) omfattande cirka 3.400 kvm tomt och 1.435 kvm byggnad som hyrs ut under tänkt detaljplaneprocess. Nettoomsättningen uppgick till 417,7 (318,5) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 401,2 (307,3) Mkr och fastighetsförvaltning 16,5 (11,2) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 66,5 (84,1) Mkr. Av periodens resultat på 47,7 (65,7) Mkr tillföll 49,2 (67,3) Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till –1,5 (–1,6) Mkr. Successiva vinstavräkningar är gjorda i projekten Stadsterrassen 1, Stadsterrassen 2, Lampfabriken, Kevinge Strand, Bjäreterrassen, Boktryckeriet, BJG 53 och Slottsallén medan projekten Insteget, Lidingöf yren och Kyrkklockan har färdigställts och slutavräknats. I rörelseresultatet för 2011 ingår en projektförsäljning och en optionsvinst med totalt cirka 20 Mkr. Utöver de förvärvade projekten driver SMF en detalj ändringsprocess för projektet Albyäng i UpplandsVäsbys kommun från råmark till bostäder om cirka 51 ha. Försålda planprojekt: • Inga planprojekt såldes under året. E KO N O M I Resultat för perioden januari–december 2012 Balansräkningen per den 31 december 2012 Projektfastigheter Projektfastighetsportföljen innehöll per 31 december 2012, 8 (5) projektfastigheter med en sammanlagd Balansomslutningen uppgick till 936 (829) Mkr, vilket är en ökning med 107 Mkr jämfört med årsskiftet 2011. Av tillgångarna vid periodens slut utgör exploaterings- 98 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Högantorp, Salems golfklubb – södra Stockholms bästa golfbana enligt Golf Digest. fastigheterna den största posten med 481 (552) Mkr. På skuldsidan uppgår räntebärande lån från kreditinstitut till 325 (378) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 370 (323) Mkr. Utvecklingen av det egna kapitalet under året beror på: • Genererad vinst på 49,2 Mkr. • Kapitaltillskott i projektbolagen med 84 Mkr, vilket ökat koncernens kapital med 28,7 Mkr. • Återbetalning av externt aktieägartillskottskapital i samband med avslut av projekt, vilket minskat koncernens kapital med 21,3 Mkr. • Utdelning till aktieägarna i ALM Equity uppgående till 9,1 Mkr. Det externa tillskottskapitalet återbetalas vid projektens avslut. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. Soliditeten var den 31 december 40 (39) procent. Tidigare upptagna skattefordringar/-skulder har räknats om enligt beslut om sänkning av bolagsskatten till 22 procent. Likviditet, kassaflöde & finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 95,8 (78,4) Mkr. Kassaflödet för perioden januari–december uppgick till 17,3 (12,0) Mkr. All projektfinansiering är i dag kortfristig. Finansiering av projekten sker främst genom banklån, byggkreditiv och aktieägartillskott baserade på framtagna förvärvsoch projektkalkyler. Moderbolaget tecknade under första kvartalet 2012 nya ränteswapavtal i bostadsprojekt för 300 Mkr för att säkerställa räntenivåer i tio år framöver. En ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntebetalningar under en bestämd period och genom avtalet erlägger bolaget en förutbestämd ränta (2,39 procent) plus bankens marginal. Under året har 79 Mkr av de ingående ränteswapparna placerats ut från moderbolaget till bostadsrättsföreningar. Vid utgången av 2012 finns totalt 609,5 Mkr i moderbolaget som tecknats mellan 2,39 och 2,90 procents ränta plus bankens marginal. I projektbolag tecknades nya ränteswapavtal för 190 Mkr med 2,33 procents ränta under året. I not 19 finns en sammanfattning i tabellform över ALM Equitys ränteswap-åtaganden. Moderbolaget Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för året uppgick till 31,5 (–7,2) Mkr. Moderbolaget förfogade vid periodens slut över 66,6 (50,0) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgår vid periodens slut till 55,6 (64,8) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 159,6 (140,7) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 92 (82) procent. Utdelning Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning av 8,40 kr per preferensaktie för verksamhetsåret 2012 – att betalas kvartalsvis – och ingen utdelning på stamaktier. STYR E LS E N S A RB E T E ALM Equity fastställer årligen en arbetsordning för styrelsen och en VD-instruktion. Arbetsordningen anger bland annat styrelsens åligganden, ansvarsfördelningar, mötesplan och vilka ärenden som ska föreläggas styrelsen. Bolaget har under året hållit elva styrelsemöten där framför allt rapporter till marknaden, affärsläget i projekten och större investeringsbeslut behandlats. Därutöver har styrelseledamöterna haft löpande kontakter med bolagets VD. ALM Equity AB R I SK E R & OSÄK E R H E TSFA KTOR E R Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt ifråga om storlek, utformning, miljö, finansiering och partnerorganisation. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De opera tionella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och til�läggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli svårare att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av partnerorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts normalt förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade. Tvister ALM Equity har inga pågående tvister. VÄS E N T L I G A H Ä N D E L S E R E FT E R RÄK E N SK A PS Å R E TS UTG Å N G Fastigheten Archimedes 1 i Bromma omfattande 18.200 kvm kontor och lager förvärvades till 100 procent av ALM Equity. Köpet är villkorat av att ny detaljplan erhålls för fastigheten och målet är skapa cirka 600 bostäder om cirka 25.000 kvm. Projekt Fyrlotsen har sålts till ett joint venturebolag där ALM Equity har gått in med 47,4 procents | Org nr 556549-1650 | 2012 99 ägarandel. Försäljningen ger en resultat- och likvidi tetspåverkan för ALM Equity på 21 Mkr under första kvartalet 2013. Fram till 2015 är fastigheten fullt uthyrd. Därefter ska ombyggnation och försäljning ske. Förvärvet av Galgvreten 3:7 i Enköping har fullföljts efter att en fördjupad miljöundersökning har genomförts. Projektet Linbanan med cirka 180 bostäder om cirka 7.500 kvm har påbörjats med målsättning att första etappen ska tillträdas hösten 2014. ALM Equitys ägarandel är 100 procent. Ny detaljplan för projektet Pausfågeln i Enköping har beviljats vilket tillför bostadsportföljen cirka 9.500 kvm bostäder och handel. ALM Equitys ägarandel är 50 procent. Bostadsportföljen har ökat med 16.300 kvm och planportföljen har ökat med 25.000 kvm under 2013, varav ALM Equitys andel är 12.250 kvm respektive 25.000 kvm. Under 2013 har det i projekten sålts 64 bostäder till ett värde av 137,2 Mkr, varav ALM Equitys andel var 38 bostäder till ett värde av 70,3 Mkr. En omstrukturering av preferensaktiekapitalet har genomförts under 2013 innebärande att antalet preferensaktier har minskats med 25 procent samtidigt som utdelningen har ökats från 5,00 kr/preferensaktie till 8,40 kr/preferensaktie. Inlösenpriset har ändrats från 100 kr/preferensaktie till 120 kr/preferensaktie och uppräkningsfaktorn har höjts till 8,5 procent. Dessutom har det beslutats om en fondemission av 50.733 nya preferensaktier att fördelas till stamaktieägarna varvid 200 stamaktier berättigar till en preferensaktie. FÖRS L AG T I L L V I N STD I SPOS I T I O N ( KR ) Moderbolag Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel från föregående år 19.818.584 Koncernbidrag–3.402.729 Årets resultat 31.462.229 47.878.084 Disponeras på följande sätt: Till stamaktieägarna utdelas Till preferensaktieägarna utdelas I ny räkning överföres 0 6.823.866 41.054.218 47.878.084 100 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Två av parhusen i Seaside Värmdö. ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 101 R E SU L T A TRÄK N I N G A R ( t k r ) KoncernenModerbolaget 2012-01-012011-01-01 2012-01-01 2011-01-01 –2012-12-31–2011-12-31 –2012-12-31 –2011-12-31 Nettoomsättning Not 2 417.727 318.499 1.732 197 Produktions- och driftskostnader –333.749 –219.235 –1.970 –191 Bruttoresultat 83.97899.264 –238 6 Försäljnings- och administrationskostn. Not 4, 5 –17.524 –15.206 –4.524 –1.847 Rörelseresultat Not 2, 366.454 84.058 –4.762 –1.841 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernbolag Not 6 – – –38.512 –9.015 Resultat från andelar i intressebolag Not 7 – – 68.680 – Ränteintäkter och liknande poster Not 8 3.099 2.215 5.358 5.188 Räntekostnader och liknande poster Not 9 –20.864 –20.626 698 –1.557 Resultat efter finansiella poster 48.689 65.647 31.462 –7.225 Skatt Not 10 –966––– Minoritetens andel av resultatet 1.443 1.683 – – Å R E T S R E S U LTAT 49.16667.33031.462–7.225 102 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 B A L A N S R Ä K N I N G A R ( tkr ) KoncernenModerbolaget TIL LG Å N G A R 2012-12-312011-12-312012-12-31 2011-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier Not 11 128 161 – – 128 161 – – Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Not 12 – – 11.514 9.820 Andelar i intresseföretag Not 13 – – 14.470 13.504 Uppskjuten skattefordran Not 14 5.023 6.004 – – 5.023 6.004 25.984 23.324 Summa anläggningstillgångar 5.151 6.165 25.984 23.324 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter Not 15 481.255 552.250 – – Projektfastigheter Not 16 136.106 113.223 – – Lagerandelar i bostadsrättsföreningar 69.743 13.809 – – 687.104 679.282 – – Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 10.362 1.902 – – Fordringar hos koncernföretag – – 40.715 73.522 Fordringar hos intresseföretag – – 26.054 8.077 Övriga fordringar 134.022 62.407 1.148 2.603 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 17 3.700 1.140 13.237 9.127 148.08465.44981.15493.329 Kassa och Bank 95.770 78.449 66.615 50.010 Summa omsättningstillgångar 930.958823.180147.769143.339 SUM M A T I L LG Å N G A R 936.109829.345173.753166.663 ALM Equity AB EGET KAPITAL & SKULDER | Org nr 556549-1650 | 2012 103 KoncernenModerbolaget 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Eget kapital Not 18 Bundet eget kapital Aktiekapital (10.154.530 aktier) 10.155 10.155 10.155 10.155 Preferenskapital (1.015.453 aktier) 101.545 101.545 101.545 101.545 Bundna reserver 7.520 7.520 – – 119.220119.220111.700111.700 Fritt eget kapital Överkursfond – –63.96763.967 Erhållna ovillkorade aktieägartillskott 145.870 138.527 – – Balanserad resultat 56.154 –2.037 –47.551 –27.784 Årets resultat 49.16667.33031.462–7.225 251.190 203.820 47.878 28.958 Summa eget kapital 370.410 323.040 159.578 140.658 Minoritetens andel –4.575 –3.500 – – Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 126 150 – – 126 150 – – Kortfristiga skulder Skuld till kreditinstitut Not 19 325.471 378.247 – – Övriga räntebärande skulder för projekt Not 19 145.681 32.871 – – Leverantörsskulder 17.75714.497 87 19 Skuld till koncernföretag – – 8.879 9.100 Skuld till intressebolag – – 1.372 16.000 Övriga skulder 62.920 75.861 2.667 71 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 20 18.3198.1791.170 815 570.148 509.655 14.175 26.005 Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Not 21 Ansvarsförbindelser Not 21 570.274 509.805 14.175 26.005 936.109 829.345 173.753 166.663 388.251 7.720 388.954 486 144 55.640 – 64.765 104 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 K A SS A F L ÖD E S A N A LYS E R ( t k r ) KoncernenModerbolaget 2012 2011 2012 2011 D E N LÖPA N DE V E R K S A M H E T E N Rörelseresultat före finansiella poster 66.454 84.058 –4.762 –1.841 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 423 433 – – Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten 66.877 84.491 –4.762 –1.841 Erhållen ränta 3.0992.2155.3585.188 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader –20.864 –20.626 698 –10.572 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 49.112 66.080 1.294 –7.225 Ökning/minskning exploateringsfastigheter Ökning/minskning projektfastigheter Ökning/minskning lagerandelar i Brf Ökning/minskning kortfristiga fordringar m.m. Ökning/minskning kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten IN V E ST E R I N G S V E R K S A M H E T E N Investering i anläggningstillgångar Förvärv av dotterföretag och intresseföretag Försäljning av dotterföretag Lämnade koncernbidrag och aktieägartillskott Kassaflöde från investeringsverksamheten 70.995 –22.883 –55.934 –82.635 459 –40.886 –31 – – – –31 –154.938 –62.454 –1.339 –28.260 25.315 –155.596 –12 – – – –12 – – – 12.175 –11.830 1.639 – – – 31.341 6.371 30.487 – –411 685 –49.419 –49.145 – –731 200 –9.400 –9.931 F INA N S I E R I N G S V E R K S A M H E T E N Upptagna lån Externa aktieägartillskott Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 60.034 99.822 – – 7.343 71.825 – – –9.139–4.062 64.111–4.062 58.238 167.585 64.111 –4.062 17.32111.97716.60516.494 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 78.449 95.770 66.472 78.449 50.010 66.615 33.516 50.010 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 105 NOT E R ( Tk r ) N o t 1 Re d o vi s nin g s p r inci p e r Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med Årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från Bokföringsnämnden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknats har väglednings hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Successiv vinstavräkning i bostadsprojekten har tillämpats enligt RR10 entreprenadavtal och Sveriges Byggindustriers rekommendation »Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning«. Koncernredovisningen Koncernredovisningen är upprättad enligt Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00. I koncernredovisningen ingår de bolag och bostadsrättsföreningar där bolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av rösterna. Förvärv konsolideras enligt förvärvsmetoden vilket innebär att moderbolagets bokförda värden (anskaffningskostnad) på aktier i dotterbolag elimineras mot dotterbolagens förvärvsvärden, det vill säga det egna kapitalet (inklusive 78,0 procent av obeskattade reserver). I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapital som tillkommit efter förvärven. Tillgångar och skulder i förvärvade bolag ingår i koncernen till mark nadsvärden vid förvärvstidpunkten. I koncernredovisningen redovisas ej bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. Dessa uppdelas i eget kapital och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt i bokslutsdispositioner redovisas i koncernens resultaträkning som skatte kostnad och uppskjuten skatt i obeskattade reserver redovisas som avsättning. Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande men inte bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehaven i intresseföretag är vanligen joint ventures. ALM Equity redovisar joint ventures enligt klyvningsmetoden. Enligt klyvningsmetoden redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder i koncernens resultat- och balansräkningar. Alternativet till klyvningsmetoden är kapitalandelsmetoden som ALM Equity använde sig av fram till 31 december 2009. Enligt kapitalandelsmetoden ingår som intäkt andelen av intressebolagets resultat under finansiella poster, vilket innebär att intäkter och kostnader förknippat med intressebolaget inte visas i resultaträkningen. Bolaget anser att klyvningsmetoden bättre speglar företagets uppbyggnad med stora projekt som genomförs tillsammans med partners och har därför valt att använda klyvningsmetoden i fråga om intresseföretag. Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR10 entreprenadavtal. Bolagets metod innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats och målbostadsrättsförening bildats och fått sin ekonomiska plan/kalkyl godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt Inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) × prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5 /25) × 10 = 2 Status för steg 1-avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. Vid omklassificering av bostadsprojekt till projektfastighet reverseras steg 1-avräkningen. Ifall ett projekt omkonceptualiseras ska ingående värden i steg 1-avräkningen justeras till nya värden. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från avräkning ska de ingående variablerna i steg 1-avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna. 106 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation »Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning«, av enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt × upparbetningsgrad i byggentreprenaden) × prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostäder sålts samt 50 procent av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetas blir, med förra exemplets värden, steg 2-avräkningen: (16/20) × (0,5) × (10–2) = 3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. I resultaträkningen redovisas intäkterna från projekten brutto d.v.s. till nedlagda kostnader plus den successiva vinstavräkningen. I balansräkningen rubriceras projekten som exploateringsfastigheter. Förvärv & försäljning Försäljning och förvärv redovisas då köpeavtal, ej villkorat av motparten, finns mellan köpare och säljare. Materiella anläggningstillgångar Inventarier avskrivs på fem år. Avskrivningar på företagets fastigheter bokförs i den legala enheten för att sedan återföras i koncernen. Exploateringsfastigheter Exploateringsfastigheter och mark redovisas till nedlagda kostnader med tillägg för upparbetat resultat enligt den successiva vinstavräkningen. Fordringar Fordringar tas upp med belopp varmed de efter individuell bedömning förväntas inflyta. Leasing Koncernen har inga finansiella leasingavtal vilket definitionsmässigt är när leasingobjektet redovisas i balansräkningen hos leasegivaren. Operationella leasingavtal förekommer i väldigt liten omfattning. Eget kapital I de delägda projekten (joint ventures) har det tillskjutits externa ovillkorade aktieägartillskott vid årsskiftet 2012 /13, på totalt 361 Mkr motvarande 146 Mkr i eget kapital för koncernen. Kapitalet inklusive ränta har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i dessa bolag före eventuell vinstdelning. Det innebär att tillskottskapitalet återbetalas vid slutavräkning av vinstgivande projekt. Om projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. För poster som redovisas direkt mot eget kapital redovisas även skatten direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla väsentliga temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. En sådan skillnad kan uppkomma till exempel vid en upp- eller nedskrivning av en tillgång eller tillämpade redovisningsprinciper skiljer sig åt mellan enskilt koncernföretags redovisning och koncernredovisningen. I normalfallet uppstår inga temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 107 hänförliga till dotterföretag och joint ventures, s.k. näringsbetingade aktier, d.v.s. varken vid avyttring eller utdelning eftersom dessa händelser inte är skattepliktiga. Ingen uppskjuten skatt redovisas därför på dessa innehav. Under 2011 har avvikelse skett från denna metod avseende ett förvärv av näringsbetingade andelar (Jfr Råsten Fast 3 AB). Värderingen har i detta fall följt av tidigare ägare vald redovisningsmetod med följd att en temporär skillnad uppstått. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar och skatteskulder har justerats ned i balansräkningen då bolagsskatten har sänkts till 22,0 procent från 26,3 procent. I resultaträkningen för 2012 visas justeringen som skatt. Lånekostnader Lånekostnad belastar resultatet i den period till vilken den hänför sig, oavsett hur de lånade medlen använts. Lånekostnader i bostadsprojekten kostnadsförs löpande. Upplysningar om närstående Bolagets VD med familj och genom bolag äger bostadsrätter i projekten för ca 9,3 Mkr, vilka har förvärvats till marknadspris. Koncernbolag har köpt tjänster för 196 Tkr från Total Telecom PABX i Stockholm AB under året. Tjänster har fakturerats till Total Telecom för 69 Tkr under året. Bolaget ägs av VD. Alla transaktioner har skett till marknadspris. Till styrelsens ordförande har det under året utbetalats totalt ca 650 Tkr exklusive moms för beställda juridiska uppdrag främst i bostadsprojekten. Övriga transaktioner med närstående redovisas under not 4 Anställda & ersättningar. N o t 2 Se g men t s r e d o vi s nin g k o nce r nen Segment Bostadsutveckling Fastighetsförvaltning FörsäljningRörelseresultat 2012201120122011 401.181307.324 60.524 84.213 16.54611.175 5.930 -155 417.727318.499 66.454 84.058 Geografisk fördelning av försäljningen 20122011 Stockholm/Mälardalen410.019310.923 Övriga landet 7.708 7.576 417.727318.499 N o t 3 K o nce r nin t e r n f ö r s ä l j nin g Av årets totala kostnader för inköp respektive intäkter från försäljning har 1.501 (1.007) Tkr av inköpen och 1.501 (1.007) Tkr av försäljningen skett till andra företag inom koncernen. Samtliga koncerninterna transaktioner har eliminerats i koncernredovisningen. N o t 4 A n s t ä ll d a & e r s ä t t nin g a r Koncernen Medelantal anställda 20122011 Kvinnor6,35,1 Män7,95,8 14,210,9 108 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Personalkostnader20122011 Styrelse och verkställande direktör Löner och andra ersättningar 1.091 1.088 Sociala kostnader 512 490 Pensionskostnader800681 2.4032.259 Personalkostnader20122011 Övriga anställda Löner och andra ersättningar 6.485 3.981 Sociala kostnader 1.986 1.273 Pensionskostnader376149 8.8475.403 Moderbolaget Moderbolagets styrelse består av en kvinna och fyra män. Under 2012 var bolagets VD anställd av moderbolaget och erhöll lön och pensionspremier under året. Styrelsens arvode betalades ut av moderbolaget enligt nedan angivet. Ersättning till styrelse och ledande befattningshavare Styrelsearvoden till moderbolagets styrelse utgick under 2012 med totalt 180.000 kronor exklusive arbetsgivaravgifter fördelat på 60.000 kronor till ordförande, 40.000 kronor vardera till övriga ordinarie styrelseledamöter exklusive VD. Styrelseordförande och ytterligare en styrelseledamot fakturerar arvodet då styrelsearbetet för dem är yrkesmässigt betingat. Till dotterbolagens styrelser utgick inga arvoden. Ersättning till VD har fastställts av styrelsen till fast lön (100.000 kr/mån) utan rörlig del och beloppsbestämd pensionskostnad (exklusive särskild löneskatt) motsvarande 25 procent av lönen. Löneväxling mellan lön och pensionskostnad har förekommit under året. VD har också rätt till bil i tjänsten. Endast beloppsbestämda pensionsåtaganden finns för de anställda. Inga avtal om avgångsvederlag finns. Ömsesidig uppsägningstid på 12 månader är avtalad mellan VD och bolaget. Härutöver har inga ersättningar, förutom för kostnadsutlägg, utgått till styrelsen eller till ledande befattningshavare. N o t 5 E r s ä t t nin g t ill r evi s o r e r Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. KoncernenModerbolaget 2012201120122011 Revisionsföretag Ernst & Young Revisionsuppdrag 1.4731.128 200 – Rådgivning 241 63241 – Summa arvoden och kostnads- 1.714 1.191 441 0 ersättningar till revisorer ALM Equity AB N o t 6 | Org nr 556549-1650 | 2012 109 Re s u l t a t f r ån k o nce r n b o la g Moderbolaget 20122011 Utdelning från dotterbolag 3.565 – Reavinst/reaförlust försäljning dotterbolag 259 – Nedskrivning av dotterbolagsaktier –42.336 – Nedskrivning av fordringar på dotterbolag – –9.015 –38.512 –9.015 N o t 7 Re s u l t a t f r ån I N TR E SS E b o la g Moderbolaget 20122011 Utdelning från intressebolag 69.685 – Nedskrivning av intressebolagsaktier –1.005 – 68.680 0 N o t 8 R ä n t ein t ä k t e r & li k nan d e r e s u l t a t p o s t e r Ränteintäkter från koncernföretag Övriga ränteintäkter N o t 9 KoncernenModerbolaget 2012201120122011 – – 3.688 3.450 3.0992.2151.6701.738 3.0992.2155.3585.188 R ä n t e k o s t na d e r & li k nan d e r e s u l t a t p o s t e r KoncernenModerbolaget 2012201120122011 Räntekostnader till koncernföretag – – –149 –282 Nedskrivning fordran GV-Staden*847 –1.275 847 –1.275 Nedskrivning skuld Brf Stadshotellet – 113–– Övriga räntekostnader –21.711 –19.464–– –20.864–20.626 698 –1.557 * Efter en uppgörelse har delar av den tidigare nedskrivna fordran influtit. N o t 10 Koncernen 20122011 Aktuell skatt –86 – Omräkning ny skattesats –880 – –9660 S k at t 110 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 N o t 11 M a s k ine r & inven t a r ie r Koncernen 20122011 Anskaffningsvärde vid årets ingång 324 311 Investeringar under året 31 13 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 355 324 Ingående ackumulerade avskrivningar –163 –101 Årets avskrivningar –64 –62 Utgående planmässiga avskrivningar –227 –163 Utgående planenligt restvärde N o t 12 128 161 A k t ie r & an d ela r i k o nce r n f ö r e t a g Moderbolaget 20122011 Ingående anskaffningsvärde 9.820 7.517 Förvärv/aktieägartillskott2.1712.503 Försäljningar–477–200 11.514 9.820 Nedanstående förteckning omfattar av moderbolaget direkt eller indirekt ägda aktier och andelar. Aktier och andelar ägda av moderbolaget Företag Organisationsnr Säte Andelar Kapitalandel Bokfört värde 20122011 Reptunnan AB 556683-2985 Stockholm 1.000 100 % 675 615 E-Travel Europe AB 556540-5858 Stockholm 640 64 % 2.539 1.888 Bohusbryggan Försäljnings AB 556683-2951 Stockholm 1.000 100 % – 93 Skarnvest AB 556255-2330 Stockholm 10.101 100 % 121 121 Bohusbryggan AB 556704-6676 Stockholm 1.000 100 % – 84 BX Utvecklings AB 556681-5337 Stockholm 1.000 100 % 102 102 ALM Equity Management AB 556691-4056 Stockholm 1.000 100 % 104 104 BX Holding AB 556712-6775 Stockholm 1.000 100 % 100 100 Byhjälten Holding AB 556683-3108 Stockholm 1.000 100 % 100 100 Brf Försäljnings AB 556704-9274 Stockholm 1.000 100 % – 100 Brf Valborgsmässan 769615-0825 Stockholm 1 100 % 1 – S:t Olofsgatan Holding AB 556695-9598 Stockholm 1.000 100 % 100 100 BX 3 Holding AB 556712-3053 Stockholm 1.000 100 % 100 100 ALM Equity Planfond 1 AB 556716-0907 Stockholm 1.000 100 % 100 100 Kalksilos Holding AB 556758-7315 Stockholm 700 70 % 5.670 4.370 Elutera Fastighet AB 556719-6968 Stockholm 1.000 100 % 1.493 1.493 Stadsterrassen Holding 556828-8251 Stockholm 1.000 100 % 100 100 Tegelberget Holding AB 556870-6013 Stockholm 1.000 100 % – 100 Tegelklumpen Holding AB 556852-1164 Stockholm 500 100 % 50 50 Vaksala Hörnet AB 556858-5417 Stockholm 500 100 % – 50 Kvarnhörnet Holding AB 556864-6201 Stockholm 500 100 % – 50 ALM Equity Admin AB 556895-0140 Stockholm 50 100 % 50 – Greten Holding AB 556913-6483 Stockholm 50 100 % 50 – Fastighets AB Larsfyren 3 556793-8088 Stockholm 50 100 % 59 – 11.5149.820 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 111 Aktier och andelar ägda av dotterföretag Företag Organisationsnr Säte Andelar Kapitalandel Bokfört värde 20122011 Reptunnan AB Hästnilen 8 AB 556736-4194 Stockholm 1.000 100 % 9.396 4.541 Nilklockan AB 556742-6753 Stockholm 1.000 100 % 100 – E-Travel Europe AB Kråkhagen 4 AB 556073-6695 Stockholm 1.000 100 % 22.962 22.472 Stadsfjället Fastighets AB 556717-3728 Stockholm 1.000 100 % 100 100 WBU Holding AB 556717-3769 Stockholm 1.000 100 % 100 100 Kråkhagen 3 Fastighets AB 556720-1107 Stockholm 1.000 100 % 100 100 Stakstaken 5 Fastighets AB 556717-3710 Stockholm 1.000 100 % 100 100 BX Utvecklings AB Alwaro AB 556683-7398 Stockholm 1.000 100 % 95 95 SM Baden Holding AB 556709-3629 Stockholm 1.000 100 % 130 130 Smögenbaden AB 556504-2693 Stockholm 1.000 100 % 1.883 1.891 Fastighets AB Larsfyren 556799-0279 Stockholm 1.000 100 % 289 – Fastighets AB Larsfyren 2 556831-8355 Stockholm 500 100 % 50 – Brf Försäljnings AB 556704-9274 Stockholm 1.000 100 % 428 – Bohusbryggan AB 556704-6676 Stockholm 1.000 100 % 66 – Bohusbryggan Försäljnings AB 556683-2951 Stockholm 1.000 100 % 40 – Tvålflingan AB 556710-8823 Stockholm 1.000 100 % 96 – BX Holding AB Brf Taket 60 769615-4355 Stockholm 3 100 % 1 1 ALM Equity Incentive AB 556712-6593 Stockholm 1.000 100 % 5.432 5.432 Byhjälten Holding AB Brf Guldkaggen 769615-0643 Stockholm 5 80 % – – Fogden 1 AB 556683-2977 Stockholm 1.000 100 % 16.515 16.055 BX 3 Holding AB Brf Sjövillan 769616-9320 Stockholm 3 100 % 1 1 BX Sjövillan AB 556715-7895 Stockholm 1.000 100 % 5.352 5.352 Brf Sjövillan 5 769616-9353 Stockholm 3 100 % 1 1 BX Sjövillan 5 AB 556718-3487 Stockholm 1.000 100 % 5.351 5.351 ALM Equity Planfond 1 AB Brf Taket 58 769615-4330 Stockholm 3 100 % 1 1 Björk av Glas AB 556701-9947 Stockholm 1.000 100 % 5.464 5.464 Brf Sjövillan 1 769615-0635 Stockholm 3 100 % 1 1 KHB Utvecklings AB 556717-6762 Stockholm 1.000 100 % 5.402 5.402 Kalksilos Holding AB Nexao Försäljnings AB 556758-7687 Stockholm 1.000 100 % 100 100 Nexao Equity AB 556758-7323 Stockholm 1.000 100 % 100 100 BX Fastighets AB 556712-7880 Stockholm 1.000 100 % 70 30.000 Nexao KS 1 AB 556758-7695 Stockholm 1.000 100 % 100 100 Nexao KS 2 AB 556758-7703 Stockholm 1.000 100 % 100 100 Elutera Fastighet AB BRF Stadsterrassen 769616-9304 Stockholm 3 100 % 1 1 Elutera i Enköping AB 556727-0433 Stockholm 1.000 100 % 27.153 27.153 Stadsterrassen Holding AB Brf Stadsterrassen 2 769623-0601 Stockholm 3 100 % – – Stadsterrassen Fastighets AB 556831-8397 Stockholm 500 100 % 485 270 112 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 N o t 13 A k t ie r & an d ela r i in t r e s s e f ö r e t a g Moderbolaget 20122011 Ingående anskaffningsvärde 13.504 6.023 Förvärv303481 Kapitaltillskott2.4237.000 Nedskrivning–1.760 – 14.47013.504 Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i intressebolag Företag Organisationsnr Säte Andelar Kapitalandel Bokfört värde 20122011 Tvålflingan Holding AB 556720-6775 Stockholm 385 39 % 39 1.799 Såpsjudaren Holding AB 556810-4268 Stockholm 437 44 % 3.004 3.004 Svartbäcken Holding AB 556828-8624 Stockholm 500 50 % 50 50 Svartbäcken Holding 3 AB 556855-1187 Stockholm 500 50 % 1.050 50 Tryckeriet Holding AB 556912-1436 Stockholm 500 50 % 50 – Kvarngärdet Holding AB 556788-6279 Stockholm 500 50 % 7.050 8.050 Vaksala Hörnet Holding AB 556858-5417 Stockholm 500 50 % 862 – Kevinge Strand Holding AB 556788-5826 Stockholm 450 45 % 45 45 Fastighetsbolaget Slottsholmen 1 Invest AB 556801-9847 Stockholm 300 30 % 30 30 Vaktfyren Holding AB 556818-4526 Stockholm 450 45 % 45 45 Fyrlotsen Holding AB 556912-1444 Stockholm 450 45 % 45 – Lasseberget AB 556880-3471 Stockholm 225 45 % 23 – Lasseberget 1 AB 556892-8096 Stockholm 225 45 % 23 – Lasseberget 2 AB 556908-8999 Stockholm 225 45 % 23 – Bjäreby Holding AB 556828-8368 Stockholm 500 50 % 50 50 Elfvik Strand Holding AB 556845-8813 Stockholm 440 44 % 44 44 Bolagsbostäder Holding AB 556864-9932 Stockholm 450 45 % 135 135 Netsår 3 Holding AB 556801-9813 Stockholm 400 40 % 40 40 Tegelberget Invest AB 556877-5752 Stockholm 500 50 % 50 50 Pepparkakan Holding AB 556866-7835 Stockholm 400 40 % 40 40 Paus Fastighetsutveclings AB 556810-1967 Stockholm 500 50 % 50 50 Svensk Markförvaltning AB 556847-9256 Stockholm 410 41 % 845 22 Albyäng Holding AB 556884-3246 Stockholm 1 1 % 298 – Högantorp Holding AB 556870-6013 Stockholm 1 1 % 62 – Ektorp Holding AB 556856-7993 Stockholm 1 1 % 427 – Sundaslottet Holding AB 556891-6489 Stockholm 425 43 % 43 – Saltsjö-Järla Holding AB 556902-7914 Stockholm 475 48 % 48 – 14.47013.504 Aktier och andelar ägda av intressebolag Företag Organisationsnr Säte Andelar Kapitalandel Bokfört värde 20122011 Tvålflingan Holding Banhof Holding AB 556892-7908 Stockholm 1.000 100 % 100 – Banhof 1 Holding AB 556892-7890 Stockholm 500 100 % 5.509 – Banhof 2 Holding AB 556892-7924 Stockholm 500 100 % 50 – Såpsjudaren Holding AB Jarlaparken Kontorshotell AB 556818-4500 Stockholm 500 100 % 50 50 Brf BJG 53 769616-9379 Stockholm 3 100 % 1 1 Såpjudaren Fastighets AB 556761-3186 Stockholm 1.000 100 % 100 100 ALM Equity AB Svartbäcken Holding AB Svartbacken AB Svartbacken 3 Holding AB Fastighets AB Svartbacken 1:18 Tryckeriet Holding AB Brf Boktryckeriet Bäckentryckeriet Fastighets AB Kvarngärdet Holding AB Kvarnengallerian AB Vaksala Hörnet Holding AB Kvarnenhörnet Holding AB AB Olof Swedling Kevinge Strand Holding AB Brf Kevinge Strand Kevinge Strand Fastighets AB Slottsholmen Holding AB Fastighetsbolaget Slottsholmen 1 AB Brf Slottsholmen Vaktfyren Holding AB Vaktfyren Fastighets AB Brf Fyrlotsen Bjäreby Holding Brf Bjäreterrassen Bjäreterrassen AB Elfvik Strand Holding Elfvik Strand Fastighets AB Brf Elfvik Strand Bolagsbostäder Holding AB Bolagsbostäder AB Netsår 3 Holding AB Brf Lampfabriken Netsår Fastighets AB Pepparkakan Holding AB Pepparkakan Fastighets AB Paus Fastighetsutvecklings AB Brf Pausfågeln Svensk Markförvaltning Albyäng Holding AB Albyäng Fastighets AB Högantorp Holding AB Högantorp Fastighets AB Ektorp Holding AB Ektorp Exploaterings AB Sundaslottet Holding AB Sundaslottet 1 Holding AB Ulfsunda Fastighets III AB Sundaslottet 2 Holding AB Ulfsunda Fastighets IV AB Sundaslottet 3 Holding AB Ulfsunda Fastighets V AB Sundaslottet 4 Holding AB Ulfsunda Fastighets VI AB Brf Slottsallén Brf Slottsvillorna Saltsjö-Järla Holding AB Saltsjö-Järla Fastighets AB | Org nr 556549-1650 | 2012 113 556831-8405 Stockholm 500 100 % 50 50 556790-6044 Stockholm 1.000 100 % 2.221 4.873 769623-0528 556912-1428 Stockholm Stockholm 3 500 100 % 100 % – 14.424 – – 556810-4276 Stockholm 1.000 50 % 50 50 556864-6201 556045-8621 Stockholm Stockholm 500 1.000 50 % 100 % 50 18.805 – – 769613-5263 556819-8443 Stockholm Stockholm 1.000 3 100 % 100 % 1 50 1 50 556801-9854 769616-9403 Stockholm Stockholm 1.000 3 100 % 100 % 688 1 456 1 556818-4559 769616-9387 Stockholm Stockholm 500 3 100 % 100 % 3.093 1 3.093 1 769616-9346 556727-0425 Stockholm Stockholm 3 1.000 100 % 100 % 1 187 1 25.061 556747-4662 769618-1960 Stockholm Stockholm 1.000 3 100 % 100 % 556862-0347 Stockholm 3.000 100 % 300 300 769623-0593 556660-5449 Stockholm Stockholm 3 1.000 100 % 100 % 1 71.797 1 16.488 556866-7827 Stockholm 500 100 % 50 50 769616-9312 Stockholm 3 100 % 1 1 556884-3246 556884-3683 556870-6013 556870-5734 556856-7993 556772-9917 Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm 994 1.000 994 400 994 1.000 99,40 % 100 % 99,40 % 40 % 99,40 % 100 % 99 100 99 420 99 7.185 – – – – – – 556891-6471 556842-4278 556891-6463 556841-0616 556891-6455 556836-4227 556891-6448 556837-8474 769624-6193 769624-6284 Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm 500 500 500 500 500 500 500 500 3 3 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 2.050 73.943 435 18.947 50 20.000 50 20.700 – – – – – – – – – – – – 556903-4647 Stockholm 500 100 % 19.405 – 93.503 73.652 1 1 114 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 N o t 14 U p p s k j u t en s k a t t e f o r d r an Koncernen 20122011 Underskottsavdrag5.0236.004 5.0236.004 Ackumulerade underskottsavdrag i moderbolaget och helägda dotterbolag uppgick vid ingången av 2012 till drygt 51 Mkr. Dessa underskott, som ej är tidsbegränsade, kan användas till att reducera skatten på framtida vinster. Då osäkerhet föreligger inom vilken tidsrymd dessa underskott kan komma att unyttjas har endast en begränsad del aktiverats som skattefordran. Ny utvärdering huruvida uppskjuten skattefordran för underskottsavdrag ska redovisas eller ej sker löpande. Under året har det beslutats att bolagsskatten kommer att sänkas från 26,3 procent till 22,0 procent varför underskottsavdragen har reducerats proportionellt mot minskningen av skattesatsen. N o t 15 Koncernen 20122011 Ingående anskaffningsvärde 552.250 397.312 Omrubricering projektfastighet –4.173 – Förvärv 71.950111.780 Upparbetade kostnader 82.524 77.301 Upparbetat resultat enligt successiv vinstavräkning 53.663 66.348 Avyttrade projekt –274.958 –88.041 Försäljningar ––12.450 481.255552.250 N o t 16 Koncernen 20122011 Ingående anskaffningsvärde 113.223 43.269 Nyanskaffningar19.27561.821 Omrubricering exploateringsfastigheter 4.173 – Uppskrivning fastighet – 7.500 Återlagda avskrivningar –1.750 – Årets investeringar/utrangeringar 1.185 633 136.106113.223 N o t 17 F ö r u t b e t al d a k o s t na d e r & u p p l u p na in t ä k t e r E x p l o a t e r in g s f a s t i g he t e r P r o j e k t f a s t i g he t e r Upplupen ränta Övrigt KoncernenModerbolaget 2012201120122011 2.330 345 12.987 8.991 1.370795250136 3.700 1.14013.237 9.127 ALM Equity AB N o t 18 | Org nr 556549-1650 | 2012 115 F ö r ä n d r in g av e g e t k a p i t al Koncernen Belopp vid årets ingång 2012 Ovillkorade aktieägartillskott Aktieutdelning Årets resultat Belopp vid årets utgång 2012 Moderbolaget Belopp vid årets ingång 2012 Aktieutdelning Koncernbidrag Årets resultat Belopp vid årets utgång 2012 Aktiekapital Summa bundna Ovillkorat reserveraktieägartillskott Balanserat resultat Eget kapital 111.700 7.520 138.527* 65.293323.040 – – 7.343* –7.343 – – ––9.139 –9.139 – – – 49.166 49.166 111.700 7.520 145.870*105.320 370.410 Aktiekapital Summa bundna Ovillkorat reserveraktieägartillskott 111.700 – – – 111.700 – – – – – Balanserat resultat Eget kapital – 28.958 140.658 ––9.139 –9.139 ––3.403 –3.403 – 31.462 31.462 – 47.878 159.578 Vid årets utgång finns 10.154.530 stamaktier och 1.015.453 preferensaktier med kvotvärde 10 kronor. * Externa kapitaltillskott i de delägda projektbolagen. Kapitalet inklusive ränta har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i dessa bolag före eventuell vinstdelning. Det innebär att tillskottskapitalet återbetalas vid slutavräkning av vinstgivande projekt. Om projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. N o t 19 R ä n t e b ä r an d e s k u l d e r Koncernen Kortfristiga räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut 325.471 378.247 Övriga räntebärande skulder för projekt 145.681 32.871 471.152411.118 Hela låneskulden till kreditinstitut löper med kort räntebindning som antingen är helt rörlig eller kopplad till Stibor 7 dagar, 30 dagar eller 90 dagar. Bankräntan på skulderna ligger i spannet 2,60–6,18 procent vid 31 december 2012, med en genomsnittsränta på 3,95 procent. Övrig projektfinansiering har en genomsnittsränta på 5 procent. ALM Equity-koncernen har per 31 december tecknat räntederivat för totalt 799,5 Mkr, varav ALM Equitys andel är cirka 354 Mkr. Ränteswap-förfall (Mkr) RäntaTotalt Alm Equitys andel 2017 2,81 % 70 28 2018 2,90 % 189,5 105,6 2021 2,90 % 50 22,5 2022 2,325–2,395 % 490 197,5 Totalt799,5353,6 Alla räntederivat redovisas till anskaffningsvärdet då dessa är kopplade till nuvarande eller framtida underliggande lån i projekt. Alla kontrakt ska tas över av projektbolagen före färdigställande av projekt. Syftet med att teckna dessa räntederivat är att säkerställa den finansieringskostnad som utlovats till slutkunder i projekt då projekten är färdigställda. 116 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 Elfvik Strand, Lidingö. ALM Equity AB N o t 20 | Org nr 556549-1650 | 2012 117 U p p l u p na k o s t na d e r & f ö r u t b e t al d a in t ä k t e r KoncernenModerbolaget 2012201120122011 Upplupna räntekostnader 8.262 3.039 404 275 Personalrelaterade kostnader 1.927732366 – Övriga poster 8.130 4.408 400 540 18.3198.1791.170 815 N o t 21 S t ä ll d a s ä k e r he t e r & an s va r s f ö r b in d el s e r KoncernenModerbolaget Ställda Säkerheter 2012201120122011 För skuld till kreditinstitut Fastighetsinteckningar 366.608 376.282–– Andelar i bostadsrättsföreningar 17.033 11.200 – – Nettotillgångar i koncernföretag 1.196 641 – – Likvida medel på spärrkonto 3.414 831 144 – 388.251388.954 144 0 KoncernenModerbolaget Ansvarsförbindelser 2012201120122011 Borgensförbindelser för koncernföretag – – 55.640 64.765 Lämnad garanti för mottagna förskott 7.720 486 – – 7.720 48655.64064.765 Stockholm 2013-04-12 alm Equity AB Maria Wideroth Johan Unger O r df ö r a n de Gerard Versteegh Johan Wachtmeister Joakim Alm VD Vår revisionsberättelse har avgivits 2013-04-12 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Au k t o r i se r ad r ev i so r 118 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 R E VISIONSB E RÄTT E L S E Till årsstämman i alm Equity AB Org.nr. 556549-1650 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för ALM Equity AB för räkenskapsåret 2012-01-01–2012-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 96–117. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med års redovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbo laget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för ALM Equity AB för 2012-01-01–2012-12-31. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, ALM Equity AB och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verk ställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 12 april 2013 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Au k t o r i se r ad r ev i so r | Org nr 556549-1650 | 2012 119 120 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2012 K A L E ND A RIU M 2 0 13 23 maj 23 maj 28 juni 23 augusti 30 september 21 november 30 december Årsstämma Delårsrapport, januari–mars Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare Halvårsrapport, januari–juni Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare Delårsrapport, januari–september Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare 2 0 14 27 februari 31 mars Bokslutskommuniké, 2013 Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare K ONTA K TIN F OR M ATION alm Equity AB (publ) Telefon 08-562 303 00 Jakobsbergsgatan 22 Fax 08-550 029 68 111 44 Stockholm E-mail [email protected] www.almequity.se © Alm Equity AB, 2013 • Design: Lars Sundh • Tryck: Haha Print, Kina, 2013 • Foto & illustrationer: 3D House [49, 52 övre, 54–55], Anita Alm [76], Alma Arkitekter [60–61], Aros Arkitekter [48, 50], Gunilla Bergström, abako Arkitektkontor [68], Catella Corporate Finance [51], Craftvision [77], Tobias Eklund/Silverpixlar [12], Ekologigruppen [62], Christine Glade [20–21], Jann Lipka [6, 85–89], Nasenmann [28], SandellSandberg [5, 34, 37, 43], Sjöman Art [41], Studio-Annika [24], Lars Sundh [omslag, 9, 18–19, 23, 29, 31, 32–33, 35, 38–39, 40, 42, 46–47, 58, 67, 70, 71, 79, 90–91, 95, 100], Sweco [59, 64–65], Tovatt Arkitekter [63 nedre], Rich Vintage [74], White Arkitekter [56–57, 63 övre], Wingårdh Arkitektkontor [45], Kazuhiko Yoshino [26–27] och ALM Equity [ övriga].
© Copyright 2024