2
0
AFFÄRSIDÉ
Torshälla Fastighets AB erbjuder
bostäder och lokaler i ett attraktivt
och varierat fastighetsbestånd med
prisvärda och konkurrenskraftiga
hyror. Vi medverkar i Torshällas
utveckling och skapar samhällsnytta
i förening med affärsmässighet.
Våra styrkor är professionell service,
aktivt miljöarbete, trygghet och
medbestämmande för kunden
– hos oss är alla lika inför värden!
2p
15 p
13 p
Illustrationsplan
Holmen 5:8 m fl
2010.06.30
1
5
10
N
20m
1
0
Årsredovisning 2010
Torshälla Fastighets AB
ORDFÖRANDE OCH VD:S ORD
Tillsammans får vi Torshälla att gnistra
Det som är bra för Torshälla är också bra för Torshälla Fastighets
miljön bästa tänkbara material. Samtidigt fortsätter ett
AB – och vice versa.
målmedvetet arbete med energieffektiviseringar, för vi ska
Så står det i vår nya affärsplan som antogs 2010. Det innebär
att om Torshälla utvecklas och är attraktivt så blir det mer
nå målet om minskad energianvändning med totalt 20 procent
från 2007 till 2016.
intressant att etablera sig här, som boende och näringsidkare.
Torshälla är något av en oslipad diamant. Men genom samarbete
Ökad efterfrågan höjer marknadsvärdet och som bostadsbolag
med olika aktörer på orten kan vi få den att gnistra i kapp med
kommer vi kunna erbjuda kunderna en högre kvalitet på våra
Mälaren.
produkter och tjänster; det vill säga fastigheterna och förvalt
ningen. Det ligger därför i vårt intresse att Torshälla utvecklas
positivt, men det är också delvis vårt ansvar.
Ingrid Sermeno Escobar, ordförande
Peter Landin, vd
Ny lagstiftning ställer högre krav på oss som allmännyttigt
bostadsbolag att agera affärsmässigt och ge avkastning till ägarna,
i princip som vilken annan privat fastighetsägare som helst.
Under 2010 har vi stärkt vårt samarbete med Kommunfastighet
och blivit mer effektiva för att kunna ta en större roll i ortens
utveckling. De fastigheter som byggdes på 1960- och 70-talen
behöver rustas, i sig en utmaning både miljömässigt och
ekonomiskt. Vi ser över möjligheterna att förvärva fastigheter
i stadskärnan som vi tycker är strategiskt viktiga för orten, och på
Holmen planeras helt nya bostäder.
Vi tillämpar Sunda Hus-konceptet för att kunna bygga med för
Innehåll Årsredovisning 2010
Ordförande och vd:s ord........................... 2
Förvaltningsberättelse.............................10
Nyckeltal...................................................... 31
Organisation och arbetssätt.................. 2-3
Ekonomisk redovisning............................. 13
Fastighetsförteckning.............................. 32
Personal........................................................ 4
Underskrifter............................................. 28
Styrelse och suppleanter........................38
Miljö............................................................... 5
Revisionsberättelse.................................. 29
Kvalitet, trygghet och säkerhet............... 6
Fem år i sammandrag..............................30
Fastigheterna............................................... 8
Kunder, marknad och ekonomi................ 9
M;
BFDDLE8C8
CFB8C<I
D`caXejmXi`^
9FJKv;<I&
<>E8=8JK@>?<K<I
VÅR ORGANISATION
=imXckXi\
C8>
Årsredovisning 2010
Layout och produktion: Intro
Foto: Intro, Ronnie Gavelin
och Joakim Serrander
Tryck: Östertälje Tryckeri AB, 2010
2
C8>
=imXckXi\
<BFEFD@$F:?8;D@E@JKI8K@FE
C8>
C8>
?PI<J<E?<K
C8>
C8>
C8>
Sammanfattande bild av vårt styrsystem
{
UTÅT OCH VAD
Invånare, brukare och kunder
1
Långsiktig
styrning
{
Styrning under
mandatperioden
Målområde
INÅT OCH HUR
2020
Effektiv organisation
Hållbar utveckling
Delaktighet och
engagerade invånare
� Invånarna tar aktivt
ansvar
Strategisk � Invånarna är stolta över
Eskilstuna
inriktning
2
3
Goda livsvillkor
God utbildningsnivå
och arbete åt alla
� Ett tryggt och säkert
� Bra förskola och goda
� Ett jämställt Eskilstuna
� God utbildningsnivå
� God tillgänglighet
� Arbete åt alla
Eskilstuna
resultat i skolan
� Berikande mångfald
4
God miljö
5
6
Hållbar tillväxt
Effektiva och
tydliga tjänster
7
8
Attraktiv
arbetsgivare
Ekonomi i balans
� Minskad klimatpåverkan � Eskilstuna - ett centrum � Effektiva arbetsmetoder
� Bra ledarskap
� Positivt resultat
� Levande vatten
� God hälsa
� Ansvarsfull
i expansiv region
� Näringslivet växer
� Giftfri miljö
� Biologisk mångfald
� Fungerande
kommunikation
� Goda utvecklings-
� Ökande befolkning i
möjligheter
� Ökad jämställdhet
och mångfald
bra boendemiljö
� Stimulerande fritid
investeringsnivå
� Ansvar för
pensionsskulden
och god folkhälsa
� Bra service och gott
bemötande
{
Åtaganden
Åtaganden
Åtaganden
Åtaganden
Åtaganden
Åtaganden
Åtaganden
Åtaganden
Årlig styrning
Medarbetare
Indikatorer
med styrtal
Indikatorer
med styrtal
Professionalism, helhetssyn, respekt, tydlighet,
invånar-, kund-, brukarfokus
Övriga bestämmelser
Organisationens värden
Lagstiftning
Politikdokument
16
17
Målområden
Precis som kommunens övriga förvaltningar och företag arbetar
Torshälla Fastighets AB med måluppfyllelse enligt Vision 2020.
På bilden ovan ser du en sammanfattning av vårt gemensamma
styrsystem. Här finns våra målområden och våra strategiska mål
samlade. Därutöver har Torshälla Fastighets AB åtaganden, som du
kan läsa om efter varje avsnitt.
Detta är Torshälla Fastighets AB
Torshälla Fastighets AB, med verksamhet i Torshälla, äger
och förvaltar cirka 1 230 hyresrätter samt ett mindre antal lokaler.
Företaget har en tydlig lokal prägel, med en organisation där
personalen har egna ansvarsområden och ”sina egna hyresgäster”.
Fastighetsskötseln är indelad i två distrikt, Norr och Söder.
Företaget har även förvaltningsuppdrag för de kommunala
verksamhetslokalerna i Torshälla. Arbetet är organiserat i två
arbetslag som förutom fastighetsskötsel och städning innehåller
uppgifter som skolvaktmästare, medverkan vid skolmåltider
och arbete för bättre skolmiljöer.
Torshälla Fastighets AB ägs till 100 procent av Eskilstuna
Kommunfastigheter AB, som i sin tur ingår i koncernen Eskilstuna
Kommunföretag AB, ägd av Eskilstuna kommun.
EFFEKTIVA OCH TYDLIGA TJÄNSTER
ÅTAGANDE 2010
6.1 Skapa effektiva arbetsmetoder och bra service genom
att färdigställa verksamhetssystemet under 2011.
Måluppfyllelse: Beslut taget under 2010 att
Kommunfastighets verksamhetssystem skall användas
fullt ut. Förmedlas ut i organisationen under 2011.
3
PERSONAL
Attraktiv arbetsgivare
Den korta sjukfrånvaron är fortsatt låg, men har under året ökat.
Ett åtagande inför 2010 var att bibehålla den totala sjukfrånvaron
under fem procent. Med en sjukfrånvaro på 5,7 procent är målet ej
uppfyllt.
Ett verktyg för en friskare personal är företagshälsovården.
Vi samarbetar med Previa som regelbundet genomför hälsoprofiler
på våra medarbetare. Hälsoprofilerna följs vid behov upp med
aktiviteter och seminarier på tema kost och motion eller stress
hantering.
Vi har jobbat aktivt med rehabilitering för att kunna lägga
resurser på hälsofrämjande och förebyggande åtgärder som
förhoppningsvis ger friskare medarbetare.
Vårt sätt att komma till rätta med upprepad korttidsfrånvaro är
så kallad tidig rehabilitering. Det innebär samtal och kontakt med
företagshälsovård, som kan koppla in rätt kompetens vid behov.
I anslutning till vårt huvudkontor på Brogatan 13 finns ”Lyftet”
– en lokal med träningsredskap som alla medarbetare kan använda.
Företaget erbjuder också en friskvårdstimme i veckan, när arbetet
så tillåter.
Moderbolaget Kommunfastighet har en fritidsklubb som ordnar
aktiviteter för personalen som till exempel fiske- och skidresor,
familjedagar och teaterbesök, turneringar i bowling och bords
hockey, trekamp, yoga och tjejgåing.
Utbildningar
Under året har samtlig personal gått utbildning för att lära sig mer
om diskriminering och konflikthantering, samt förnyat kunskaperna
i hjärt-lungräddning.
Medarbetare har också genomgått personal- och ledarskaps
utbildning samt utbildning i personligt ledarskap och rekrytering.
Torshälla Fastighets AB ingår i Eskilstuna kommunkoncerns stor
satsning Modigt ledarskap, en utbildning i personligt ledarskap för
alla chefer som inleddes hösten 2010. Utbildningen fortsätter 2011
och omfattar då samtliga chefer i kommunkoncernen.
Andra utbildningar 2010 är kurser i fuktsäkerhet, taksäkerhet,
miljöanpassade inköp samt data.
Antal tillsvidareanställda 2010-12-31
Tjänstemän
Fastighetsarbetare
Lokalvårdare
Målare
Total sjukfrånvaro i procent
2006
2007
2008
6,1
6,6
4,0
Åldersstruktur
<30 år
Kvinnor
1
Män
3
30-39 år
1
2
9
15
18
2
2009
3,7
2010
5,7
40-49 år 2
10
>49 år 18
7
Totalt
22
22
Genomsnittsålder Antal tills. kvinnor Antal tills. män Sysselsättningsgrad kvinnor Sysselsättningsgrad män Personalrörlighet
48
22
22
80%
100%
2%
Andelen långtidsfriska 2010 = 45 procent (2009 = 40 procent)
ATTRAKTIV ARBETSGIVARE
ÅTAGANDEN 2010
7.1 Förbättra ledarskapsindex från 3,8 till 4 i nästa
medarbetarundersökning
Måluppfyllelse: Resultat för 2010 års undersökning
blev 4,2
7.2 Förebyggande hälsoarbete och systematiskt
arbetsmiljöarbete ska användas för att ha en
sjukfrånvaro under 5 procent.
Måluppfyllelse: Målet ej uppnått. Sjukfrånvaron för
2010 slutade på 5,7 procent.
7.3 Under 2010 skall alla anställda ha en individuell
utbildningsplan.
Måluppfyllelse: Utbildningsbehovet hos samtliga
anställda eller gruppvis är sammanställt och fastställt
i ledningen.
7.4 Ökad jämställdhet och mångfald
Måluppfyllelse: Angående jämställdhet finns nu rutin för
att påtala olämplighet av ovälkomna kommentarer på
arbetsplatsen. Detta förs på varje samverkansmöte samt
varje medarbetarsamtal. Tre ur ledningsgruppen har gått
utbildning i rekrytering med fokus på mångfald
och jämställdhet.
4
MILJÖ
I samverkan med personal, kunder, leverantörer och andra
intressenter ska Torshälla Fastighets AB målmedvetet och struktu
rerat arbeta för att långsiktigt skapa en god boende- och livsmiljö
byggd på miljömedvetenhet och resurshushållning.
Under 2010 togs ett beslut att låta Torshälla Fastighets AB ingå
i samma miljöledningssystem som moderbolaget Kommunfastighet.
Det har inneburit endast en miljörevision under 2010, mot normalt
två. Det innebär också att företaget blir samcertifierat med moder
bolaget och kommer att jobba enligt samma riktlinjer. Under 2011
antar Torshälla Fastighets AB även samma verksamhetssystem som
moderbolaget.
Kostnader för skadegörelse och klotter 2006-2010
(anges i tkr)
500
46
1
46
3
450
400
398
38
4
37 7
350
300
2006
2007 2008 2009 2010
Klotter och annan skadegörelse
Torshälla Fastighets AB ingår i ett fastighetsägarnätverk som
initierats av BRÅ Eskilstuna och som består av alla de större
fastighetsägarna i kommunen. Nätverket jobbar förebyggande
för att minska klotter och skadegörelser i kommunen.
Kostnaderna för skadegörelser har 2010 ökat med cirka
85 000 kronor jämfört med året innan. För den största kostnads
ökningen står klotter, som lite mer än fördubblats.
GOD MILJÖ
Åtagande 2010
4.1 Minska koldioxidutsläppen från el och värme med
2 procent 2010. Åren 2007–2016 ska minskningen vara
totalt 20 procent.
Måluppfyllelse: Koldioxidmålet uppfylls inte 2010.
Koldioxidhalten i fjärrvärmen per MWh har 2010 varit
högre än normalt.
4.1 Minska koldioxidutsläppen från egna transporter
med 30 procent åren 2007-2011.
Måluppfyllelse: Målet var uppnått redan 2009 med en
minskning på totalt 36,4 procent. På grund av den
stränga vintern har en försämring uppstått 2010. Totala
minskningar uppgår nu endast till 5 procent.
4.3 Utbilda egen personal i hantering av miljöfarliga
kemikalier under 2010.
Måluppfyllelse: Målet ej uppfyllt på grund av förändringar
i miljöledningssystemet. Utbildning kommer att ske i och
med det nya miljöledningssystemet där vi kommer att
samarbeta med Kommunfastighet.
4.3 Beakta användning av Sunda Hus vid nybyggnationer.
Måluppfyllelse: Inte aktuellt för Torshälla Fastighets AB
under 2010.
4.3 År 2010 skall minst 50 procent av det totala inköpsvärdet från ramavtalsleverantörer vara från företag med
ett aktivt miljöarbete.
Måluppfyllelse: Målet uppnått. Alla ramavtalsleverantörer
har aktivt miljöarbete. Vi handlar till 90 procent av dessa
leverantörer.
4.3 Under år 2010 skall avfallshanteringen inom företaget
effektiviseras ytterligare genom att ta fram en ny rutin.
Måluppfyllelse: Ny rutin finns i samarbete med Eskilstuna
Energi och Miljö, som innebär att de hanterar våra
källsorteringshus
5
Kvalitet, trygghet och säkerhet
Vi arbetar målmedvetet och förebyggande för ett tryggt och säkert
Torshälla. Ett bevakningsföretag kör enligt ett fast schema runt på
våra kommunala fastigheter, men också i våra bostadsområden.
Resursen delas med Kommunfastighet vilket gör att den kan styras
om och koncentreras vid behov.
Företaget arbetar enligt principen robust samarbetskultur vilket
går ut på att förbättra arbetet kring integration och diskrimine
ring och bättre kunna hantera fördomar och olikheter – såväl på
arbetsplatsen som bland kunder.
Personalen har blivit mer aktiv när det gäller brandsäkerhet.
Inte bara våra egna medarbetare utan också personal ute på skolor
och i annan kommunal verksamhet.
I den personalenkät gällande trygghet och säkerhet som
genomfördes 2009 kom det fram att konflikthantering låg högt upp
på prioriteringslistan. Därför har företaget arbetat extra hårt med
detta under året. Samtlig personal har gått utbildning
i konflikthantering och tillsammans med polis och socialtjänst
diskuterat vad som händer till exempel vid en anmälan samt om
rätten till anonymitet.
Ett ökat samarbete internt i företaget är ett sätt att skapa bättre
sammanhållning och öka tryggheten för medarbetarna.
Vintern 2010
En extra ordinär vinter med rikliga mängder snö och långvarig kyla
kom att påverka verksamheten avsevärt 2010. Torshälla Fastighets
AB har inarbetade rutiner för hur företaget ska jobba med snöröj
ning. Dessa rutiner publiceras kontinuerligt på företagets hemsida.
Förra året avsattes stora resurser för snöröjning, inte minst på
fastigheter med platta tak.
Förteckningar över våra fastigheter innehåller uppgifter om
hur mycket snölast varje takkonstruktion klarar. Om snön på taken
bedöms vara för tung för konstruktionen, spärras byggnaderna av
i avvaktan på snöröjning. Avspärrning utförs även där risk för
snöras och istappar finns.
Vi hyrde in tio man som under sex veckor skottade tak på
bostäder. Lika många av företagets egna anställda har röjt snö på
mark och vägar under tolv veckor.
Cirka 2 000 kubikmeter snö deponerades på Holmen-området.
Det gick åt uppskattningsvis 40 kubikmeter sand till vägar och gång
banor, 100 koner med varningsskyltar och ett par hundra varnings
skyltar till trappuppgångar.
Vision för Torshälla
Om Torshälla utvecklas i positiv riktning och blir mer attraktivt
så gynnar det både Torshälla Fastighets AB och våra kunder.
Förra året antogs därför en ny affärsplan för Torshälla Fastighets
AB. Samtidigt påbörjades arbetet med att utforma en vision för
företaget. Målet är att göra Torshälla mer attraktivt och därigenom
höja marknadsvärdet på fastigheterna i Torshälla
Enligt visionen bör Torshälla Fastighets AB vara medproducent av
högre livskvalitet för sina hyresgäster. Stadskärnan i Torshälla ska
vara mer levande med fler butiker och verksamheter. På tio års sikt
ska antalet kommersiella lokaler fördubblas och antalet bostäder
bör också öka markant.
För att nå målen och visionen ska Torshälla Fastighets AB präglas
av långsiktighet, hög kvalitet och god ekonomi. Företaget ska vara
en tydlig samarbetspartner i Torshälla i alla avseenden som berör
ortens utveckling. Inriktningen är att som hyresvärd vara det bästa
alternativet för bostads- och lokalhyresgäster i Torshälla.
GODA LIVSVILLKOR
Åtagande 2010
2.1 Upplevd trygghet och säkerhet ska öka med minst
två procentenheter i affärsområde bostad.
Måluppfyllelse: Målet ej uppnått. Ökning med
1,1 procent enligt NKI-mätning.
Glasblåsare Jan Vesanen
är ny hyresgäst hos Torshälla
Fastighets AB
6
2.4 Öka/skapa förståelse mellan olika kulturer.
Detta uppnås genom att handlingsplan upprättas i minst
ett (1) bostadsområde.
Måluppfyllelse: Målet delvis uppfyllt. En handlingsplan för
att företaget internt ska verka för mångfald är framtagen
och beslutad i ledningsgruppen.
NOTERAT 2010
Långtidsarbetslösa
testade fastighetsskötsel
Torshälla Fastighets AB har
tillsammans med Eskilstuna kommuns
arbetsmarknads- och familjeförvaltning
låtit ett tiotal långtidsarbetslösa från
26 år och uppåt bättra på sin arbetslivs
erfarenhet.
– De får framför allt följa med
fastighetsskötare och lokalvårdare, men
också utföra lättare arbetsuppgifter som
att se över källarutrymmen och tvätt
stugor, byta glödlampor och klippa gräs
och buskar, säger handledaren Stefan
Haals på Torshälla Fastighets AB.
Praktiktiden startade i augusti och har
löpt på sex månader med möjlighet till
förlängning.
n
e
t
e
h
n
ö
k
När s byn
kom till
in
gre åka
n
ä
l
e
t
in
över
etsr hy beh
m skönh
le
l
w
e
o
r
D
å
k
h
ill
de Male
vill fixa t
hälla
il öppna
r
p
a
et i Tors
Den som
1
g
r
n
o
e
T
D
a
.
r
t
a
stun
id Ös
till Eskil
klippet v
a
l
l
ä
h
övre
s
r
To
n . I d et
ett
g lokale
salongen
i ordnin
ch även
o
lla
solarier
ll att stä
ering
nehåller
hjälpt ti
in
r
a
nkreduc
n
h
e
ry
g
B
ervånin
eringar,
ghets A
d
ti
tu
n
s
u
a
ta
F
n
v
a
a
a
ed
ning
Torshäll
ringen m
, borttag
as
nns frise
kan tyck
ducering
re
tt
planet fi
fe
r
orshälla
fö
T
i
n,
m
e
g
n
ru
rt
s
o
lo
ng
gått på
nhetssa
behandli
.
och skö
mit och
ning.
g
g
m
rli
o
ö
ta
ro
k
is
rt
o
r
o
fr
a
inerad
k är inte
karna h
och hårb
en komb
en Male
äringsid
r trogna
a
M
N
ä
n
.
r.
a
p
g
p
re
rn
in
ö
ö
o
n
g
Att
d fris
hällab
chansta
att Tors
dan en ra
ot av en
och vet
finns re
t
a
ru
rn
vara någ
fö
te
e
r
å
h
flera
al när
nnfastig
rshälla i
s enda v
och i gra
var han
bbat i To
t
e
jo
d
r
orshälla
a
T
h
h
c
i
o
– Jag
frisör
ade han
m
rj
o
ö
.
s
b
n
a
a
r
b
h
ö
b
ig fris
säger
elat jo
kunder,
Som färd
r alltid v
owm ha
mnasiet.
y
ju
g
s
ll
n
ti
a
Malek D
a n se d
program
na där h
lle välja
tu
.
u
s
k
il
m
s
k
u
s
n
E
tr
a
h
e till
köpcen
n flyttad
i 21:ans
innan ha
n salong
e
heten
r
e
m
v
a
ri
s
ka d
pp verk
u
a
g
år tillba
g
särskilt
y
är att b
ngre ska
y
te
li
Tanken
r
lkomna.
ldrar vä
e so m ä
å
D
.
a
g
ll
a
te
s
r
tvis ä
steg för
naturlig
it, men
lockas h
Vilken vinter 2010!
Snöslungor och skovlar har fått jobba
hårt den gångna vintern. För att inte tala
om alla fastighetsskötare på Torshälla
Fastighets AB.
Vintern blev extrem både i snömängd och
kyla, och Torshälla Fastighets AB fick
avsätta stora resurser för att röja snö från
tak, mark och vägar.
Företaget hyrde in tio man som under sex
veckor skottade taken på bostäder. Lika
många av företagets egna har röjt snö på
mark och vägar under tolv veckor.
Cirka 2 000 kubikmeter snö hann
deponeras på Holmen-området innan
plusgraderna satte in. Det gick åt
cirka 40 kubikmeter sand till vägar och
gångbanor, 100 koner med varningsskyltar
och ett par hundra varningsskyltar
till trappuppgångar.
7
FASTIGHETERNA
På fastigheterna Gevaldigern 33 och Torshälla 5:2 har vi ersatt
direktverkande el med bergvärme och solfångare.
Även Holmberget har fått bergvärme samt värmeåtervinning på
ventilationen. Det innebär att en värmeväxlare tar vara på och
återvinner värmen i luften som går ut från fastigheten.
Under 2010 har vi påbörjat arbete med frånluftsåtervinning även
på fastigheterna Snickaren 18 och Matrosen 5.
Måsarna, det vill säga våra fastigheter på Riktargatan och
Slussgatan har fått helt nya avloppsrör. Därefter har vi anlagt ny
mark och gjort i ordning utemiljön. Ett gammalt magasin som ligger
på fastigheten Postiljonen har renoverats. Hela huset har stabilise
rats, fått nytt tak och innanmäte.
Kontrakt har skrivits med en delikatessbutik som kommer att
flytta in i Postiljonen 4 våren 2011. Ungefär samtidigt slår en helt ny
glashytta upp portarna på gården till Krögaren 10. Ett garage
kommer att byggas om för ändamålet.
Företaget har förvärvat fastigheten Muraren 2 där bland annat
konditori Amarant låg tidigare. Vi har för avsikt att anpassa fastig
heten till moderna lokaler för olika typer av näringsverksamhet.
Kommunala lokaler
Grundskolorna i Torshälla har verksamhetsanpassats.
Gökstensskolan byggdes 2010 om och anpassades till undervisning
från förskola för sexåringar till och med årskurs nio.
Edvardslundsskolan fick två nya förskoleavdelningar och bedriver
nu sexårsverksamhet och undervisning till och med årskurs sex.
Spångagården fick ny belysning och förbättrad utemiljö.
Snäckbergets äldreboende har genomgått en statusinventering.
Det innebär att man rent byggtekniskt undersöker fastigheten för
att se vad som är möjligt och ekonomiskt lönsamt om en
ombyggnation skulle bli aktuell.
Hållbar tillväxt
Åtagande 2010
5.3 Skapa långsiktiga utvecklingsplaner för respektive
stadsdel. Planer skall upprättas och anpassas för
Holmen-området och centrala Torshälla.
Måluppfyllelse: Styrelsen har fattat beslut om ny
affärsplan. Ett inriktningsbeslut är fattat i styrelsen
gällande nybyggnation på Holmen.
8
KUNDER, MARKNAD OCH EKONOMI
Torshälla Fastighets AB är den största fastighetsägaren på orten
och står för cirka 70 procent av hyresrätterna.
Bostadsmarknaden i Torshälla präglas av en bra balans. Dock
efterfrågas stora lägenheter. Intresset är också fortsatt stort för
bostäder som präglas av hög tillgänglighet, det vill säga
lägenheter nära centrum, med uteplats eller hiss.
Vi upplever ett generationsskifte i Torshälla. Många
äldre vill fortfarande bo kvar på orten men byta
boendeform. Vi tror att det uppstår en flyttkedja
när vi bygger nytt på Holmen. Hyresrätter kan då
komma att frigöras och lätta trycket på
marknaden.
Vårt bestånd av bostäder exponeras
i receptionen och i skyltfönstren till huvud
kontoret på Brogatan. Lediga lägenheter
publiceras på hemsidan via länk till
BoVision.
Vi har under året ökat antalet lägen
heter med fjorton i och med förvärvet av
Muraren 2, på Brogatan.
Aktiviteter
Torshälla Fastighets AB medverkade på
bomässan Gör ditt boende bättre som
arrangerades i Munktellarenan i oktober. Syftet
var att marknadsföra nyproduktionen på Holmen
och montern delades med Kommunfastighet som
lyfte upp sina nyproducerade lägenheter i Vakteln.
Mässbesökarna kunde delta i tävlingar, få information
och anmäla sitt intresse för de nya lägenheterna.
Intresset för att bo på Holmen är stort.
I samarbete med Torshälla Stads Förvaltning har utsmyckningen
av Torshälla fortsatt 2010. Cirka 1200 marschaller placerades ut och
tändes på Luciamorgonen. Och runt Östra torget har träden dekore
rats med julgransbelysning.
Tidningen Trappuppgången ges ut av koncernen Eskilstuna
Kommunföretag AB och når samtliga hushåll i Eskilstuna kommun.
Under 2010 har två nummer utkommit och Torshälla Fastighets AB
medverkar med reportage som speglar verksamheten i företaget.
Effektiva och tydliga tjänster
Åtagande 2010
6.2 Förbättra kommunikationen internt och externt
genom att utforma kommunikationsstrategier för bolaget.
Måluppfyllelse: Intern kommunikationspolicy är fastställd
av ledningen. Extern policy utarbetas under 2011.
God ekonomi
Åtagande 2010
8.1 År 2010 skall soliditeten uppgå till 13,5 procent
Måluppfyllelse: Soliditeten för 2010 blev 13,9 procent
(koncernen 13,8 procent).
8.1 Långsiktigt uthållig vinst om 3 procent för
totala bolaget.
Måluppfyllelse: Resultatet för bolaget blir cirka
2 procent, i enlighet med senast lämnad prognos.
9
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2010
Styrelsen och verkställande direktören
avger följande årsredovisning.
Innehåll
• förvaltningsberättelse
• resultaträkningar
• balansräkningar
• kassaflödesanalyser
• noter och kommentarer till resultat- och balansräkningen
Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor.
Uppgifter inom parentes avser föregående år.
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Torshälla Fastighets
Aktiebolag, organisationsnummer 556061-2912, får härmed
avge följande årsredovisning för räkenskapsåret 2010.
Styrelse, verkställande direktör och revisorer:
Ordinarie ledamöter
Ingrid Sermeno Escobar, ordförande (mp)
Carin Kuutmann, vice ordförande (v)
Aino Blomgren (s)
Kjell Strandtoft (m)
Owe Kling (fp)
Suppleanter
Marko Pöllänen (s)
Ulf Isaksson (mp)
Tyrgils Saxlund (m)
Mokhtar Chergui (v)
Mikael Malm (m)
Verkställande direktör
Peter Landin
Styrelsen har under året hållit 10 protokollförda ordinarie
sammanträden. Ordinarie bolagsstämma hölls den 23 juni 2010.
Revisorer
KPMG AB
Lekamannarevisor
Marianne Jonsson (s), ordinarie
Aktieägare
Eskilstuna Kommunfastigheter AB, 3 872 aktier och röster
Torshälla Fastighets AB ingår, som ett helägt dotterbolag till
Eskilstuna Kommunfastigheter AB i koncernen Eskilstuna
Kommunföretag AB, som ägs av Eskilstuna kommun.
Organisationsanslutning
Företaget är medlem i:
SABO Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag
KFS
Kommunala Företagens Samorganisation
HBV
Husbyggnadsvaror HBV Förening
10
Ägardirektiv
Enligt Ägardirektiv 2010 från Eskilstuna Kommunstyrelse
skall Torshälla Fastighets AB:
• genom upprustning, om-, ny- eller tillbyggnad, komplettera och bredda bostadsbeståndet i Torshälla utifrån den specifika struktur som råder där.
• spela en aktiv roll i skapandet av ett nytt kvarter med blandade upplåtelseformer i Holmenområdet, beslut fattas senast under
år 2010
Uppfyllelse: Under slutet på 2010 har ytterligare en fastighet
förvärvats med syfte att påverka utvecklingen mer positivt
i centrala Torshälla. Ett inriktningsbeslut gällande nybyggnation
på Kv Holmen togs av bolagets styrelse i januari 2010.
Sociala åtaganden
• erbjuda attraktiva och prisvärda bostäder i bostadsområden
med egna stadsdelscentra. Bostäderna ska vara utformade efter
kommuninvånarnas behov och hyresgästerna ska ges möjlighet till
samverkan och medinflytande.
• säkerställa en god service i bostadsområden och stadsdelar genom
ett aktivt ägande.
• arbeta för ökad trygghet i sina bostadsområden i samverkan med
kommunens förvaltningar och föreningar.
• ha en viktig roll i kommunens mångfalds- och integrationsarbete.
• arbeta tillsammans med berörda nämnder för att skapa boende
former för människor med behov av särskilt boendestöd.
• skapa ökad tillgänglighet och möjliggöra kvarboende i bostads
områdena genom exempelvis hissar och anpassning av entréer.
Uppfyllelse: Bolaget arbetar aktivt mot ett stort antal strategiska
mål under kommunens målområde 2, Goda livsvillkor. Ett gott
samarbete finns alltjämt med lokala hyresgästföreningar för att
skapa medinflytande för hyresgästerna. I samband med att anpassa
boende för människor med behov av särskilt boendestöd,
i samarbete med Eskilstuna Kommun, inreder Torshälla Fastighets
AB dessa lägenheter även i enlighet med Bano-konceptet för att
anpassa boendet även för kvarboende för äldre. En handlingsplan
för att arbeta mer aktivt med mångfald och integration, har tagits
fram under året.
Energifrågor/miljöprofil
• tillsammans med Eskilstuna Energi och Miljö AB och kommunen
samverka kring energieffektiviseringar och i övrigt arbeta med mål
och åtgärder enligt energiplan 2006.
• undersöka möjligheten att på lämpliga platser i sitt fastighets
bestånd göra försök med andra miljöanpassande alternativ såsom
solceller, solfångare mm.
• tillse att all om- och nybyggnation minimerar miljöpåverkan samt
ha energieffektiva lösningar.
• tillse att miljöanpassade projekteringsanvisningar ska styra verk
samheten för att nå en hög nivå på miljöanpassningen på våra
byggnader. Innebär bl a att vi går mot individuellt mätbar
kall- och varmvattenförbrukning i varje lägenhet.
• tillse att byggmaterial som inte är miljöanpassade fasas ut ur
verksamheten.
Uppfyllelse: Samarbete med EEM AB gällande individuell mätning av
vatten samt hur detta kan utvecklas till nästa projekt. Samt ett nära
samarbete gällande avfallshantering där EEM hanterar Torshälla
Fastighets ABs miljöstationer för ca 800 lgh samt all information till
hyresgästerna. I projektet Holmen strävar bolaget efter att mini
mera miljöpåverkan genom att ha energieffektiva lösningar. Två
eluppvärmda fastigheter har konverterats till en kombination av
bergvärme och solfångare.
Kommunens verksamhetsfastigheter
• under 2010, i samråd med ägaren, komplettera modellen för
hyresprissättning för kommunens verksamhetsfastigheter
med en vinstdelningsklausul.
• bolaget ingå i den lokalgrupp som bildats (2009) för att
effektivisera och rationalisera lokalutnyttjandet i kommunen.
Uppfyllelse: Torshälla Fastighets AB har medverkat/medverkar
i den grupp som bildats för att effektivisera kommunens
lokalutnyttjande.
Investeringar
Torshälla Fastighets AB
Den 2010-11-01 förvärvade Torshälla Fastighets AB bolaget
Samanipi Fastighets AB, innehållande som enda tillgång fastig
heten Muraren 2 på Brogatan i Torshälla . Beslut är fattat att
fusionera Samanipi Fastighets AB med Torshälla Fastighets AB
under 2011 så att Torshälla Fastighets AB blir direkt ägare av
fastigheten Muraren 2.
Torshälla Fastighets AB koncern
Investeringar i byggnader uppgår under året för koncernen till
5 273 tkr, dessutom ingick vid förvärvet av Samanipi Fastighets AB
en fastighet med bokfört värde av 9 211 tkr. Investeringar
i byggnader för moderbolaget uppgår till 5 273 tkr (15 370 tkr).
Investeringar i inventarier uppgår under året för koncernen till
939 tkr varav 939 tkr (104 tkr) för moderbolaget. Totala
investeringar under året uppgår därmed för koncernen
och moderbolaget till 6212 tkr (15 474 tkr).
Torshälla Fastighets AB
Avslutade investeringar:
• Staren, Markarbete etapp 2
Pågående investeringar:
• Torshälla 4:44, Nybyggnation
• Gevaldigern 33, Elkonvertering
• Kognevägen 17, Elkonvertering
• Matrosen 21, Värme & ventilation
• Snickaren 18 bostäder, Ventilation
• Krögaren 10, Glashytta
• Postiljonen 4, Magasinet
Samanipi Fastighets AB
• Muraren 2
Marknad
Torshälla Fastighets AB innehar övervägande del av hyreslägen
heter i Torshälla. Ett par andra företag innehar relativt många
lägenheter och i övrigt är det många mindre privata fastighets
ägare på orten.
Hos Torshälla Fastighets AB är vakansgraden låg, även
i förhållande till andra aktörer på orten. Det kan tolkas som att
intresset är fortsatt starkt för att bo hos Torshälla Fastighets AB.
Störst efterfrågan är det på lägenheter som är lättillängliga med
ex hiss och gärna i stadskärnan. En framtida målgrupp är äldre
par som planerar att sälja sina villor och flytta till ett bekvämt
boende i lägenhet.
Framtiden
Under 2010 har Torshälla Fastighets AB arbetat intensivt med
att ta fram en affärsplan, som styrelsen fattade beslut om under
hösten. Den tar sikte på år 2020 och den gemensamma visionen
i Eskilstuna kommun. Målen är bl a att utöka de kommersiella
lokalerna med 50% utifrån 2009 års nivå samt öka antalet
bostäder i beståndet till 1400, där nybyggnation av kv Holmen
skall bidra med ca 60 lägenheter på ett 5-års perspektiv.
Strategiska målet är att få till en levande stadskärna i Torshälla
med butiker och övriga verksamheter för att nå ett marknads
värde på fastigheterna som kan mätas med centrala Eskilstuna.
I affärsplanen finns även den tidigare utförda inventeringen
av samtliga eget ägda fastigheter utifrån tekniska brister, skärpta
samhällskrav, sociala faktorer, marknadsanpassning och
reparationsnivå. Planen för dessa fastigheter sträcker sig mellan
2011-2023, där man även tagit hänsyn till eventuella förvärv,
försäljningar och nybyggnationer.
Under ett antal år har bolaget genomfört flera energieffekti
viseringsprojekt för minska förbrukningstalen inom fjärrvärme,
el och vatten. Dels med hänsyn till klimatförändringen och dels
det faktum att hyresökningarna på intäktssidan inte i tillräcklig
grad täcker taxeökningarna. Styrelsen för Torshälla Fastighets
AB beslutade under 2010 om att anta det s k Sabo-initiativet som
innebär en sänkning av förbrukningen med 20 % till år 2016,
jämfört med år 2007. En plan för dessa åtgärder återfinns
i affärsplanen och underhållsplanen för fastigheterna.
Det finns ett fortsatt intresse av nybyggnation inom Torshälla,
flera lämpliga tomter finns som skulle kunna förtätas. Planerna
på nybyggnation av bostäder inom Kv 4:44 (Holmen) fortskrider.
Arbetet med detaljplanen pågår och beräknas kunna vinna laga
kraft våren 2011, förhoppningsvis kan byggnationen påbörjas
senast hösten 2011. Bostadsmässan som bolaget deltog i visade
på ett mycket stort intresse för Holmen, under två dagar inkom
ca 20 intresseanmälningar och vid slutet av 2010 fanns ca 80 st
intresseanmälningar.
I projekt för boende för äldre, som har bedrivits ett antal år
i samarbete med kommunen, utfördes en inventering 2009 för
att lokalisera var och hur många bostäder som med enkla medel
skulle kunna anpassas för äldre människor. Undersökning visade
att 130 bostäder idag är relativt bra anpassade och att ytterligare
90 bostäder skulle kunna anpassas. Fortsatt arbete med detta
planeras utifrån affärsplanen.
På personalsidan kommer eftersträvas att utveckla personalens
kompetens inom service och samhällsfrågor. Under 2011 planeras
en hälsoprofil för samtlig personal.
11
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fastighetsförvaltningen
Vid utgången av 2010 ägde och förvaltade Torshälla Fastighets AB
koncernen:
Bostadslägenheter
Lokaler
Barnstugor
Områdescentral
Vårdcentral
1231
56
2
1
1
(1222)
(49)
(2)
(1)
(1)
Den totala ytan för bostäder och lokaler uppgår
till 101 608 kvm (99 714 kvm).
Med utgångspunkt från att åsatta taxeringsvärden skall
motsvara 75% av fastighetens marknadsvärde, kan vi vid
jämförelse av taxerade fastigheters totala bokförda värden
konstatera ett betryggande övervärde. Risk för nedskrivning
föreligger således ej.
Kommunala verksamhetslokaler
På uppdrag av moderföretaget, Eskilstuna Kommunfastigheter AB,
förvaltas 21 st kommunala fastigheter av Torshälla Fastighets AB.
Den sammanlagda förvaltade ytan uppgår till ca 29 800 kvm och
de största objekten är Gökstensskolan och Edvardslundsskolan.
Resultatet för Förvaltningsuppdraget mot kommun 2010 efter
finansiella poster blev 295 tkr (2 tkr).
Fastighetsunderhåll
Periodiskt underhåll har utförts till ett belopp av 14 291 tkr
i koncernen, varav 1 993 tkr avser kommunala verksamhetslokaler
och 12 298 tkr egna fastigheter. För moderbolaget är motsvarande
14 192 tkr (15 685 tkr) varav 1 993 tkr (1 891 tkr) avser kommunala
verksamhetslokaler och 12 199 tkr (13 794 tkr) egna fastigheter.
Finansförvaltningen
Under år 2010 har Torshälla Fastighets ABs snittränta mins
kat marginellt och bidragit till något minskade räntekostnader,
11 551 tkr (11 701 tkr). De statliga räntebidragen är marginella.
Genomsnittlig ränta på bolagets låneportfölj var vid ingången
av 2010 3,88% och vid utgången av 2010 3,81 %. Som alternativ
till traditionell räntebindning har bolaget använt en ränteswap
som instrument. Vid årets utgång uppgick swapen till 25 Mkr.
Ränteswapar har inte realiserats under löptiden. Inga ränte
bärande lån finns i dotterbolaget Samanipi Fastighets AB.
Risker och Möjligheter
För att möta och synliggöra risker i bolaget samarbetar Torshälla
Fastighets AB löpande med ett koncernövergripande säkerhetsråd
med representanter från de kommunala bolagen, vars syfte är att
skapa en gemensam grund och struktur för riskhanteringsarbetet
och även koncerngemensamma dokument.
Bolaget finansieras till stor del av upplåning från kreditinstitut
och är följdaktligen exponerat för ränterisker och finansierings
risker. Dessa risker hanteras genom efterlevnad av upprättad
finanspolicy. Bolaget riskerar även vissa kreditförluster samt
fastighetsskador. Detta hanteras genom systematisk kredit
bedömning samt att samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade.
Någon valutarisk föreligger inte.
12
Känslighetsanalys
Nedan följer en tabell som visar hur Torshälla Fastighets ABs
resultat påverkas på helårsbasis av en förändring på ett antal
faktorer.
Förändring
Resultatpåverkan helår, tkr
Koncern
Moderbolag
Hyresförändring 1%
865
864
Förändring vakansgrad 1%-enhet
865
864
Förändring driftkostnader 1%
803
802
Förändring fastighetsskatt 378 bostäder 0,1%-enhet
Förändring av snittlåneräntan 1%-enhet
3071
Värdeförändring fastigheter
3622 (bokfört värde) 1%
374
3 071
3530
Hyresförluster
Antalet outhyrda lägenheter uppgick 2010-12-31 till 1 st för
moderbolaget och koncernen. Totalt hyresbortfall för outhyrda
objekt för året uppgick för koncernen till 1 042 tkr varav
lägenheter utgör 468 tkr. Hyresbortfall för moderbolaget uppgick
till 1 008 tkr (1 100 tkr) varav lägenheter utgör 444 tkr (393 tkr).
Likviditet/soliditet
Likvida medel, inklusive medel från koncernkonto, har under året
uppgått i genomsnitt till 10,7 milj kr (11,9 milj kr). Vid årets slut
uppgår de likvida medlen till 12,9 milj kr.
Balanslikviditeten för koncernen, d v s förhållandet mellan
omsättningstillgångar och kortfristiga skulder, uppgår till 0,81
och för moderbolaget till 1,22 (1,08).
Soliditeten för koncernen, beräknad som summan av justerade
obeskattade reserver och eget kapital i förhållande till balansom
slutningen uppgår till 13,8% och för moderbolaget 13,9% (13,6%).
Hyresförhandlingar
Resultatet av hyresförhandlingar för år 2010 med
Hyresgästföreningen gav en höjning av bostadshyrorna
med 1,62% fr o m 1 mars.
Resultat och vinstdisposition
Redovisat resultat uppgår till 1 685 751 kr (1 016 381 kr).
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till
bolagstämmans förfogande stående vinstmedel
40 007 376 kr, varav 1 685 751 kr är årets vinst, balanseras
i ny räkning.
RESULTATRÄKNINGAR
Koncernen
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
86 539
14 020
5 212
105 771
86 390
14 020
5 212
105 622
84 245
14 020
1 507
99 772
-61 398
-21 426
-9 620
-61 299
-21 426
-9 572
-54 918
-21 940
-9 358
-92 444
-92 297
-86 216
13 327
13 325
13 556
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter
Räntebidrag
Räntekostnader
160
125
-11 551
160
125
-11 551
131
200
-11 701
Summa resultat från finansiella poster
-11 266
-11 266
-11 370
Not
Nettoomsättning
Hyresintäkter
Övriga förvaltningsintäkter
Övriga rörelseintäkter
4
2, 4
3
4, 5
Rörelsens kostnader
Externa kostnader
Personalkostnader
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar
6, 7
8
9
Summa rörelsens kostnader
Rörelseresultat
10
Resultat efter finansiella poster
4
2 061
2 059
2 186
Bokslutsdispositioner
Skatt på årets resultat
Uppskjuten skatt
11
-98
-339
91
-98
-366
-439
-229
-502
1 624
1 686
1 016
Årets vinst
13
BALANSRÄKNINGAR
Not
Koncernen
2010-12-31
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
Inventarier
Pågående ny- och ombyggnader
12, 13, 14, 15, 16
17
18
365 968
2 082
5 540
373 590
352 995
2 082
5 540
360 617
360 493
1 941
1 656
364 090
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar
Andelar i koncernföretag
Andra långfristiga fordringar
19
20
21
40
110
150
373 740
40
2 107
110
2 257
362 874
40
140
180
364 270
22
221
221
218
160
174
839
13 511
2 781
1
17 466
160
174
9 118
839
13 511
2 781
1
26 584
272
58
210
1 375
18 432
2 624
22 971
70
70
34
17 757
26 875
23 223
391 497
389 749
387 493
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Varulager m m
Förråd
Kortfristiga fordringar
Hyresfordringar
Kundfordringar
Fordringar hos koncernföretag
Skattefordringar
Fordringar hos moderföretag
Fordringar hos Eskilstuna Kommun
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Övriga kortfristiga fordringar
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
Summa tillgångar
14
10
22
BALANSRÄKNINGAR
Not
Koncernen
2010-12-31
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
Eget kapital och skulder
Eget kapital
23
Bundet eget kapital
Aktiekapital (3 872 aktier)
Reservfond
Bundna reserver
Fritt eget kapital
Balanserat resultat
Fria reserver
Årets vinst
Summa eget kapital
Obeskattade reserver
24
Avsättningar
Avsättning för pensioner och liknande
förpliktelser
Uppskjutna skatter
10, 25
26
Summa avsättningar
Långfristiga skulder
Övriga skulder till kreditinstitut
Skulder till Eskilstuna Kommun
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
Leverantörsskulder
Skulder till koncernföretag
Skulder till moderföretag
Övriga kortfristiga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
27
28
10
29
1 936
11 105
1 084
14 125
1 936
11 105
13 041
1 936
11 105
13 041
38 322
67
1 624
40 013
54 138
38 322
1 686
40 008
53 049
37 305
1 016
38 321
51 362
-
1 471
1 562
1 495
7 223
1 495
5 086
2 078
4 720
8 718
6 581
6 798
197 684
108 900
306 584
197 684
108 900
306 584
175 345
130 900
306 245
578
4 376
5 870
167
3 632
7 434
578
4 317
6 022
167
3 623
7 357
701
4 918
5 099
2 924
7 884
22 057
391 497
22 064
389 749
21 526
387 493
-
-
11 046
500
500
600
Summa kortfristiga skulder
Summa eget kapital och skulder
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar
Ansvarsförbindelser
Beräknade miljöåtgärder Torshälla 4:44
28
15
Kassaflödesanalyser
Koncernen
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
-
2 059
8 917
2 186
9 756
Ökning/minskning varulager
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder
0
-
69
11 045
-3
-9 327
-429
705
12 647
20
-1 260
6 113
Kassaflöde från den löpande verksamheten
0
1 286
17 520
Investeringsverksamheten
Investeringar i materiella anläggningstillgångar
Sålda materiella anläggningstillgångar
Investeringar i dotterbolag
Avyttring/amortering av övriga finansiella anläggningstillgångar
-
-6 099
72
-2 107
-
-15 474
122
-5
Kassaflöde från investeringsverksamheten
0
-8 134
-15 357
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
Amortering av skuld
Ökning/minskning kortfristiga finansiella skulder
Utbetalt koncernbidrag
-
53 000
-52 784
923
-
12 532
-2 166
602
-1 912
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
0
1 139
9 056
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
0
-
-5 709
18 642
11 219
7 423
0
12 933
18 642
Not
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat efter finansiella poster
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm
30
Betald inkomstskatt
Likvida medel vid årets slut
16
30
NOTER OCH KOMMENTARER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGEN
Not 1
Redovisnings- och värderingsprinciper
Allmänna redovisningsprinciper
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med
Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.
Intäkter
Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser och
redovisas netto efter moms och rabatter.
Värderingsprinciper
Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till
anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.
Skatt
Företaget och koncernen tillämpar BFNAR 2001:1
Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och
uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom
då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget
kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital.
Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas
avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt
hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas
enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära
skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden
på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på
hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och
med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som
är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära
skillnader beaktas ej i koncernmässig goodwill och inte heller
i skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli beskattade inom överskådlig
framtid. I juridisk person redovisas obeskattade reserver
inklusive uppskjuten skatteskuld.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla
temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast
i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra
lägre skatteutbetalningar i framtiden.
Lånekostnader
Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de
hänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts.
Statliga stöd
Statliga stöd redovisas till verkligt värde när det finns
rimlig säkerhet att stödet kommer att erhållas och att
bolaget kommer att uppfylla alla därmed sammanhängande
villkor. Statliga stöd för anskaffning av materiella
anläggningstillgångar reducerar tillgångens redovisade värde.
Leasingavtal
Samtliga leasingavtal, oavsett om de är finansiella eller
operationella, redovisas som hyresavtal (operationella
leasingavtal). Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över
leasingperioden.
Fordringar
Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp
varmed de beräknas inflyta.
Förråd
Varulagret är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet
enligt först in- först ut- principen, respektive verkligt värde.
Inkuransavdrag har skett med 3%.
17
NOTER OCH KOMMENTARER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGEN
Not 2
Hyresintäkter
Koncernen
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
Bostäder
Garage
Lokaler
P-platser
Övrigt
67 451
832
18 536
1 082
6
67 318
832
18 486
1 082
6
64 808
808
18 890
1 084
7
Summa hyresintäkter
87 907
87 724
85 597
-5
-321
-5
-321
-5
-245
-468
-366
-23
-185
86 539
-444
-356
-23
-185
86 390
-393
-493
-28
-185
84 248
Avgår hyresrabatter lägenheter
Senarelagt underhåll
Övriga hyresrabatter
Hyresbortfall outhyrda objekt
Avgår outhyrda bostäder
Lokaler
Garage
P-platser
I hyresintäkterna ingår 689 (622) tkr avseende egna nyttjade kontorslokaler,
personalutrymmen mm. Per 2010-12-31 var 1 lägenhet outhyrd.
Not 3
Övriga förvaltningsintäkter
Koncernen
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
14 020
14 020
14 020
14 020
14 020
14 020
Förvaltningsuppdrag kommunägda lokaler
Not 4
Omsättning och resultat per affärsområde
Koncernen
I nettoomsättningen ingår intäkter från:
Egen förvaltning
Förvaltningsuppdrag
Summa
Resultat efter finansiella poster:
Egen förvaltning
Förvaltningsuppdrag
Summa
18
Moderbolaget
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
83 148
22 623
105 771
82 999
22 623
105 622
80 446
19 326
99 772
440
295
735
1 764
295
2 059
2 184
2
2 186
Not 5
Övriga rörelseintäkter
Service och tjänster
Skadeersättningar
Övriga intäkter
Not 6
Ersättning till revisorerna
Koncernen
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
273
422
4 517
5 212
273
422
4 517
5 212
251
231
1 025
1 507
Koncernen
Operationella leasingkostnader
Leasingkostnader (exkl hyra för lokaler)
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
9
15
30
20
5
79
9
15
30
20
5
79
32
32
64
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Revisionsuppdrag
Andra uppdrag
Revisionsuppdrag
Skatterådgivning
Andra uppdrag
Not 7
Moderbolaget
Koncernen
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
266
266
212
19
NOTER OCH KOMMENTARER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGEN
Not 8
Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala avgifter
Koncernen
Medelantalet anställda, med fördelning på kvinnor och män
har uppgått till:
Kvinnor
Män
Totalt
Löner och ersättningar har uppgått till:
Styrelsen och verkställande direktören
Övriga anställda
Totala löner och ersättningar
Sociala avgifter enligt lag och avtal
Varav pensionskostnader (varav för styrelse
och verkställande direktör 123 tkr. (161 tkr)
Totala löner, ersättningar, sociala avgifter och
pensionskostnader
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
22
25
47
22
25
47
23
22
45
795
13 087
13 882
6 828
795
13 087
13 882
6 828
763
12 703
13 466
8 095
1 350
1 350
1 767
20 710
20 710
21 561
Avgångsvederlag
Anställningsavtal föreligger mellan företaget och VD innebärande att uppsägning från företagets sida berättigar VD till en
ersättning motsvarande 12 månadslöner.
Styrelseledamöter och ledande befattningshavare
Styrelseledamöter
-varav män
Verkställande direktör och
andra ledande befattningshavare
-varav män
Sjukfrånvaro
Total sjukfrånvaro
- varav anställda - 29 år
- varav anställda 30 - 49 år
- varav anställda 50 år -
Total långtidssjukfrånvaro *
Total sjukfrånvaro bland män
Total sjukfrånvaro bland kvinnor
Koncernen
2010
2009
5
40%
Moderbolaget
2010
2009
5
5
40%
60%
6
67%
6
67%
Koncernen
2010
2009
5,7%
1,6%
1,4%
2,7%
2,5%
3,8%
7,8%
Moderbolaget
2010
2009
5,7%
3,7%
1,6%
0,4%
1,4%
1,6%
2,7%
1,7%
2,5%
1,6%
3,8%
1,2%
7,8%
6,5%
* Med långtidssjuk avses sjukfrånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer.
20
6
67%
Not 9
Planenliga avskrivningar
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Avskrivning enligt plan baserad på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd.
Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång.
Följande avskrivningstider tillämpas:
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader
Uppskrivning av byggnad
Markanläggningar
Standardförbättringar
Inventarier
30-59 år
59 år
20 år
20 år
5 år
Koncernen
Byggnader och mark
Byggnader och mark
Standardförbättringar
Balanslåneposter
Inventarier
Inventarier
Summa avskrivningar
Not 10
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
7 743
1 078
7 695
1 078
7 511
1 039
799
799
808
9 620
9 572
9 358
Transaktioner med närstående
2010
2009
Uppgifter om moderföretaget
Moderföretag i den större koncern där Torshälla Fastighets AB är dotterföretag och koncernredovisning
upprättas är Eskilstuna Kommunföretag AB, 556531-7293 Eskilstuna. Moderföretag i den mindre koncern där
Torshälla Fastighets AB är dotterföretag och koncernredovisning upprättas är Eskilstuna Kommunfastigheter
AB, 556499-5909, Eskilstuna.
Inköp och försäljning mellan koncernföretag
Nedan anges andelen av årets inköp och försäljning avseende koncernföretag.
Inköp, (%)
24
23
Försäljning, (%)
13
14
Vid inköp och försäljning mellan koncernföretag tillämpas samma principer för prissättning som vid
transaktioner med externa parter.
21
NOTER OCH KOMMENTARER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGEN
Not 11
Bokslutsdispositioner, övriga
Koncernen
Skillnad mellan bokförd avskrivning och avskrivning enligt
plan
Avsättning till periodiseringsfond
Återföring av periodiseringsfond
Summa
Not 12
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
0
-81
-124
296
91
-150
-289
-439
Byggnader
Koncernen
2010-12-31
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
Ingående anskaffningsvärden
Inköp
Genom förvärv av dotterföretag
Årets statliga stöd
Övervärde byggnad via dotterföretag
431 918
7 753
3 809
431 918
-
423 124
10 004
-1 210
-
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
443 480
431 918
431 918
Ingående avskrivningar
Årets avskrivning på anskaffningvärde enl plan
Avskrivning övervärde byggnad via dotterföretag
-116 429
-7 681
-16
-116 429
-7 649
-
-108 953
-7 476
-
Utgående ackumulerade avskrivningar
-124 126
-124 078
-116 429
68 125
-15 054
-1 158
68 125
-15 054
-1 158
68 125
-13 896
-1 158
51 913
51 913
53 071
Ursprungliga nedskrivningar
Ackumulerade avskrivningar vid årets början
Återförd nedskrivning
-68 125
15 053
1 158
-68 125
15 053
1 158
-68 125
13 895
1 158
Utgående ackumulerade nedskrivningar
-51 914
-51 914
-53 072
Utgående restvärde enligt plan
319 353
307 839
315 488
Taxeringsvärden byggnader i Sverige
322 511
316 140
268 579
Ursprungliga uppskrivningar
Ackumulerade avskrivningar vid årets början
Årets avskrivningar på uppskrivet belopp
Utgående ackumulerade uppskrivningar
Föregående års statliga stöd har erhållits i form av
investeringsbidrag för kv Pilen.
22
Not 13
Mark
Koncernen
2010-12-31
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
Ingående anskaffningsvärden
Inköp
Genom förvärv av dotterföretag
28 577
1 458
28 577
-
26 013
2 564
-
Utgående restvärde enligt plan
30 035
28 577
28 577
Taxeringsvärden mark i Sverige
82 606
81 408
58 835
Not 14
Markanläggningar
Koncernen
2010-12-31
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
Ingående anskaffningsvärden
Inköp
848
131
848
131
568
281
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
979
979
849
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
-86
-46
-86
-46
-51
-35
-132
-132
-86
847
847
763
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående restvärde enligt plan
Not 15
Standardförbättringar
Koncernen
2010-12-31
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
Ingående anskaffningsvärden
Inköp
Omklassificeringar
26 513
1 027
117
26 513
1 027
117
22 479
2 195
1 839
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
27 657
27 657
26 513
-10 846
-1 078
-11 924
-10 846
-1 078
-11 924
-9 808
-1 039
-10 847
15 733
15 733
15 666
Ingående avskrivningar
Årets avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående restvärde enligt plan
23
NOTER OCH KOMMENTARER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGEN
Not 16
UER-investeringar
Koncernen
2010-12-31
Ingående anskaffningsvärden
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
7 648
7 648
7 648
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
7 648
-7 648
7 648
-7 648
7 648
-7 648
Utgående ackumulerade avskrivningar
-7 648
-7 648
-7 648
0
0
0
Utgående restvärde enligt plan
Not 17
Inventarier, verktyg och installationer
Koncernen
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
Ingående anskaffningsvärden
Årets förändringar
-Inköp
-Försäljningar och utrangeringar
7 981
7 981
8 320
939
-296
939
-296
104
-442
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
8 624
8 624
7 982
Ingående avskrivningar
Årets förändringar
-Försäljningar och utrangeringar
-Avskrivningar
-6 040
-6 040
-5 598
296
-798
296
-798
366
-808
Utgående ackumulerade avskrivningar
-6 542
-6 542
-6 040
2 082
2 082
1 942
Utgående restvärde enligt plan
Not 18
Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar
Koncernen
2010-12-31
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
Ingående nedlagda kostnader
Under året nedlagda kostnader
Under året genomförda omfördelningar
1 656
4 152
-268
1 656
4 152
-268
1 959
4 012
-4 315
Utgående nedlagda kostnader
5 540
5 540
1 656
Not 19
Andra långfristiga värdepappersinnehav
Koncernen
2010-12-31
4 andelar a’ 10 tkr i Husbyggnadsvaror, HBV förening
Utgående redovisat värde, totalt
24
40
40
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
40
40
40
40
Not 20
Andelar i koncernföretag
Moderbolagets andelar i:
Org nr
Säte
Samanipi Fastighets AB
556811-6916
Eskilstuna
Samanipi Fastighets AB
Summa
Not 21
Kapitalandel %
100
Rösträttsandel %
100
Bokfört
värde
2 107 000
2 107 000
Antal
andelar
500
Övriga långfristiga fordringar
Koncernen
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
Ingående anskaffningsvärden
Avgående fordringar, amorteringar
Utgående ackumulerat anskaffningsvärde
140
-30
110
140
-30
110
145
-5
140
Utgående restvärde enligt plan
110
110
140
Not 22
Fordringar Eskilstuna Kommun
Koncernen
2010-06-16
-2010-12-31
Koncernkonto bank
Övriga poster
Summa
12 863
648
13 511
18 608
-176
18 432
Aktiekapital
Bundna
reserver/
Reservfond
Fritt eget
kapital
Summa eget
kapital
KONCERNEN
Eget kapital 2010-12-31
1 936
12 189
40 013
54 138
MODERBOLAGET
Eget kapital 2008-12-31
Årets resultat 2009
Eget kapital 2009-12-31
Årets resultat 2010
Eget kapital 2010-12-31
1 936
1 936
1 936
11 105
11 105
11 105
37 305
1 016
38 321
1 686
40 008
50 346
1 016
51 362
1 686
53 049
Not 23
12 863
648
13 511
Moderbolaget
2010-01-01
2009-01-01
-2010-12-31
-2009-12-31
Förändring av eget kapital
25
NOTER OCH KOMMENTARER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGEN
Not 24
Obeskattade reserver
Koncernen
2010-12-31
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och
avskrivningar enligt plan
Periodiseringsfond
-
231
1 240
150
1 411
Summa
0
1 471
1 561
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
959
536
1 495
959
536
1 495
1 122
955
2 077
Not 25
Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser
Koncernen
Avsättningar enligt tryggandelagen
KPA-pensioner
Övriga
Summa
Moderbolaget
Kommunal borgen finns.
Not 26
Avsättning för uppskjuten skatt
Koncernen
Byggnader och mark
Not 27
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
7 223
7 223
5 086
5 086
4 720
4 720
Upplåning
Koncernen
2010-12-31
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
Förfallotider
Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen
Skulder till kreditinstitut
Skulder till Eskilstuna Kommun
Förfallotidpunkt, mer än 5 år från balansdagen
197 684
108 900
-
197 684
108 900
-
175 345
130 899
-
Summa
306 584
306 584
306 244
26
Not 28
Ställda säkerheter
Koncernen
2010-12-31
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
Avseende Skulder till kreditinstitut
Fastighetsinteckningar
-
-
11 046
Summa ställda säkerheter
0
0
11 046
Not 29
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen
2010-12-31
Moderbolaget
2010-12-31
2009-12-31
Upplupna räntekostnader
Upplupna löner
Upplupna semesterlöner
Upplupna sociala avgifter
Förskottsbetalda hyror
Övriga poster
452
88
739
262
5 180
713
452
88
739
262
5 146
671
454
110
729
264
5 459
869
Summa
7 434
7 358
7 885
Not 30
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys
Koncernen
Betalda räntor och erhållen utdelning
Erhållna räntebidrag
Erhållen ränta
Erlagd ränta
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet mm
Avskrivningar
Vinst/förlust vid försäljning av inventarier
Avsättning till pensioner
Likvida medel
Kassa och bank
Tillgodohavande på koncernkonto
Moderbolaget
2010-06-16
-2010-12-31
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
0
100
157
-10 755
-10 498
200
131
-11 827
-11 496
-
9 571
-72
-582
9 358
-46
444
-
8 917
9 756
-
31
12 863
34
18 608
-
12 894
18 642
27
UNDERSKRIFTER
Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas årsstämman 2011-06-28 för fastställelse.
Torshälla 2011-02-14
Ingrid Sermeno Escobar
Ordförande
Aino Blomgren
Carin Kuutmann
Kjell Strandtoft
Owe Kling
Peter Landin
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats 2011-02-23
KPMG AB
Bodil Gistrand
Auktoriserad revisor
28
REVISIONSBERÄTTELSE
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Torshälla Fastighets Aktiebolag
Org nr 556061-2912
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning i Torshälla Fastighets Aktiebolag för räkenskapsåret
2010-01-01 - 2010-12-31. Årsredovisningen och koncernredovisningen ingår i den tryckta versionen
av detta dokument på sidorna 10 - 28. Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas
vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om
årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat
och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att
årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information
i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och
styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla
uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen
och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och
koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga
beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om
någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med
aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig
grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen
och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med
god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget
och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och
beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Eskilstuna 2011-02-23
KPMG AB
Bodil Gistrand
Auktoriserad revisor
29
FEM ÅR I SAMMANDRAG
RESULTATRÄKNING (tkr)
2010
2009
2008
2007
2006
(koncern)
Hyresintäkter
83 224
80 925
78 177
74 741
73 504
Hyresbortfall, outhyrt-1 042-1 100-835-951-533
Övriga intäkter
765
529
651
1 010
655
Förvaltning kommunala lokaler
20 315
18 879
17 045
16 403
14 875
Summa rörelseintäkter
103 262
99 233
95 038
91 203
88 501
Underhållskostnader bostäder-12 224-13 794-12 181-15 083-15 941
Driftkostnader bostäder-46 898-42 303-41 013-37 256-35 871
Fastighetsskatt-1 238-1 369-1 344-1 075-1 255
Avskrivningar-9 603-9 358-8 939-8 624-8 557
Jämförelsestörande poster
Kostnader förvaltning kommunala lokaler-19 972-18 853-17 220-16 470-14 979
Summa rörelsekostnader
-89 935
-85 677
-80 697
-78 508
-76 603
Rörelseresultat
13 327
13 556
14 341
12 695
11 898
Räntebidrag
125
200
213
180
360
Övriga finansiella intäkter
160
131
838
663
288
Räntekostnader-11 551-11 701-12 690-10 807-10 333
-11 266
-11 370
-11 639
-9 964
-9 685
“Resultat före skatt och
bokslutsdispositioner”
2 061
2 186
2 702
2 731
BALANSRÄKNING (tkr)
Fastigheter
365 968
360 493
353 370
320 321
Övriga anläggningstillgångar
7 772
3 777
4 681
33 876
Övriga omsättningstillgångar
4 824
4 581
4 451
5 986
Likvida medel inkl. koncernkonto
12 933
18 642
7 423
16 335
Summa tillgångar
391 497
387 493
369 925
376 518
Eget kapital
54 138
51 362
50 346
49 290
Obeskattade reserver
0
1 562
1 122
1 434
Avsättningar
8 718
6 796
5 852
5 263
Långfristiga skulder
306 584
306 246
294 508
296 787
Kortfristiga skulder
22 057
21 527
18 097
23 744
Summa eget kapital och skulder
391 497
387 493
369 925
376 518
30
2 213
327 527
4 110
2 167
7 634
341 438
48 571
1 586
4 990
264 339
21 952
341 438
NYCKELTAL
NYCKELTAL (%)
2010
2009
2008
2007
2006
(koncern)
Likviditet
80,5
107,9
64,6
94,0
44,6
Räntabilitet eget kapital
3,9
4,2
5,3
5,5
4,4
Räntabilitet totalt kapital
3,5
3,6
4,2
3,6
3,7
Soliditet
13,8
13,6
13,8
13,4
14,5
Skuldsättningsgrad, ggr
6,2
6,4
6,2
6,5
5,9
Nyckeltal exkl. förvaltningsuppdrag
avseende kommunala lokaler
Direktavkastning fastigheter, %
6,2
6,3
6,6
6,6
6,3
Räntetäckningsgrad, %
198
198
193
205
205
Uthyrningsgrad bostäder, % *
99,3
99,4
99,3
98,9
99,5
Hyresförluster/kundförluster, tkr
442
186
318
239
430
Definitioner
Likviditet
Omsättningstillgångar i procent av kortfristiga skulder.
Räntetäckningsgrad
Driftnetto+finansiella intäkter i procent
av finansiella kostnader.
Räntabilitet på eget kapital
Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt
kapital.
Uthyrningsgrad
Hyresintäkter netto (efter hyresbortfall) dividerat
med hyresintäkter brutto (möjliga hyresintäkter).
Räntabilitet på totalt kapital
Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader
i procent av totalt kapital.
Hyresförluster (kundförluster)
Avskrivna hyres- och kund-fordringar samt kostnader
för indrivning.
Soliditet
Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen.
Skuldsättningsgrad
Främmande kapital dividerat med justerat eget kapital.
Driftkostnad
Exklusive kostnader för underhåll och fastighetsskatt.
Driftnetto
Rörelseintäkter minus kostnader för underhåll,
drift och fastighetsskatt.
Direktavkastning fastigheter
Driftnetto i procent av fastigheternas bokförda värde
31
BOSTADSHYROR
Yta
AntalMedel
Varmhyra
OMRÅDE
kvm
lgh yta
per kvm
Skeppsgossen 1
2 912
54 54,0
773,40
Skeppsgossen 5
4 004
48 83,0
752,04
Sjömannen 15
4 227
74 57,0
745,92
Lotsen 2
3 332
60 56,0
704,04
Matrosen 21
7 415
125 59,0
673,44
Löparen 1
14 639
175 84,0
706,68
Höjdhopparen 2-3
17 464
235 74,0
720,84
Torshälla 5:2
572
10 57,0
843,60
Bisittaren 12
1 320
13 102,0
787,32
Gevaldigern 33
1 062
11 97,0
774,60
Kaplanen 20
555
7 79,0
950,76
Vårdaren 10
1 993
32 62,0
844,44
Vårdaren 11 A
377
10 38,0
1 160,16
Vårdaren 11 B
2 259
34 66,0
949,92
Knivsmeden 1
1 008
14 72,0
914,64
Vårdaren 11 C
1 091
17 64,0
1 023,36
Borgaren 1
2 110
28 75,0
957,84
Lönnen 5
396
8 50,0
812,64
Snickaren 9
600
10 60,0
800,76
Borren 13-Fogsvansen 2
818
10 81,8
747,24
Måsen 11-15
1 648
20 82,4
774,24
Järnbäraren 8
1 284
16 80,3
896,40
Muraren 5
576
8 72,0
911,40
Lärkan 16
1 323
18 73,5
730,32
Gökropet 4
1 960
24 81,7
706,68
Gökropet 5
1 216
14 86,9
711,36
Aspen 10
1 067
15 71,1
785,64
Skidåkaren 2
2 168
55 39,4
1 466,28
Snickaren 18
1 725
18 95,8
715,32
Pilen 10
1 808
28 64,6
1 172,04
Aspen 6
552
10 55,2
766,32
Krögaren 10 *
874
10 87,4
606,48
Postiljonen 4
638
6 106,3
711,36
Muraren 2 (Samanipi Fastighets AB)
1 020
14 72,9
779,40
Summa
86 013
1 231 69,9
781,44
* Hyran avser kallhyra.
32
OMFLYTTNINGSFREKVENS (%)
Antal
2006OMRÅDE
lgh
2010 2009 2008 2007 2006
2010
Skeppsgossen 1
54
25,9 27,8 24,1
29,6 20,4
25,6
Skeppsgossen 5
48
16,7 27,1 22,9
39,6 25,0
26,3
Sjömannen 15
74
20,3 23,0 14,9
29,7 31,1
23,8
Lotsen 2
60
31,7 18,3 25,0
26,7 33,3
27,0
Matrosen 21
125
39,2 28,0 34,4
14,4 28,8
29,0
Löparen 1
175
18,3 14,3 20,3
23,3 15,1
18,3
Höjdhopparen 2-3
235
16,6 14,0 20,0
19,6 13,6
16,8
Torshälla 5:2
10
30,0 10,0 10,0
10,0 20,0
16,0
Bisittaren 12
13
23,1
0,0 15,4
15,4 0,0
10,8
Gevaldigern 33
11
36,4
9,1 27,3
36,4 0,0
21,8
Kaplanen 20
7
14,3 57,1 71,4
14,3 42,9
40,0
Vårdaren 10
32
28,1 21,9 21,9
31,3 21,9
25,0
Vårdaren 11 A
10
50,0 30,0 10,0
10,0 40,0
28,0
Vårdaren 11 B
34
23,5 20,6 32,4
20,6 20,6
23,5
Knivsmeden 1
14
14,3 28,6
0,0
7,1 0,0
10,0
Vårdaren 11 C
17
11,8 23,5 47,1
17,6 17,6
23,5
Borgaren 1
28
21,4 32,1 14,3
17,9 32,1
23,6
Lönnen 5
8
12,5 25,0 50,0
62,5 25,0
35,0
Snickaren 9
10
50,0 30,0
0,0
20,0 30,0
26,0
Fogsvansen 2/Borren 13
10
10,0 10,0 20,0
30,0 0,0
14,0
Måsen 11-15
20
25,0 25,0 40,0
35,0 30,0
31,0
Järnbäraren 8
16
37,5 37,5 31,3
12,5 43,8
32,5
Muraren 5
8
37,5
0,0 12,5
12,5 0,0
12,5
Lärkan 16
18
27,8
5,6 33,3
22,2 11,1
20,0
Gökropet 4
24
8,3 12,5
4,2
4,2 0,0
5,8
Gökropet 5
14
28,6 42,9 64,3
14,3 0,0
30,0
Aspen 10
15
20,0 20,0
6,7
13,3 0,0
12,0
Snickaren 18
18
27,8 11,1 27,8
11,1 22,2
20,0
Pilen 10
28
28,6 32,1 17,9
Aspen 6
10
40,0
Krögaren 10
10
50,0
Postiljonen 4
6
50,0
Summa
1162
24,0 20,2 23,3
22,0 19,8
21,9
Interna omflyttningar (%)
30,6 36,4 29,8
33,2 30,6
Externa omflyttningar (%)
69,4 63,6 70,2
66,8 69,4
33
FASTIGHETER FÄRDIGSTÄLLDA
Uppskrivning
Fastighetsområde
Byggnadsår
Värdeår
Anskaffn.värde
fastigheter
Skeppsgossen 1
1956
1956
6 078 223
4 495 422Skeppsgossen 5
1957/90
1990
41 620 462Sjömannen 15
1959
1959
9 240 100
6 086 232Lotsen 2
1961
1961
5 061 899
4 381 203Matrosen 21
1963
1963
10 029 032
12 653 522Löparen 1
1967
1967
36 503 040
20 572 783Höjdhopparen 2-3
1972/77
1972
31 871 653
19 935 627Torshälla 5:2
1987
1954
4 407 054Fyrvaktaren 1
1988
3 399 108Bisittaren 12
1987
1986
8 207 715Gevaldigern 33
1986
1986
7 152 256Staren 5
1989
11 027 835Kaplanen 20
1991
1991
8 777 878Vårdaren 10
1988
1987
15 853 886Torshälla 5:28
1987
1987
1 214 594Vårdaren 11
1989/90/93
1989/90/93
60 718 702Knivsmeden 1/Blåsaren 21
1993
1993
12 643 708Borgaren 1
1951/94
1994
30 337 110Lönnen 5
1948/78
1978
2 481 913Snickaren 9
1950/88
1981
3 786 255Fogsvansen2/Borren 13
1938
1938
3 514 608Måsen 11,12,13,15
1944/78
1979/78/78/78
6 123 775Järnbäraren 8
1991
1991
10 334 305Muraren 5
1991
1991
5 185 800Lärkan 16
1971
1971
3 627 471Gökropet 4
1965
1965
5 250 349Gökropet 5
1969
1969
3 137 822Aspen 10
1950/81
1981
5 403 420Skidåkaren 2
1978
52 906 168Torshälla 4:44
1 650 888Snickaren 18
1964
1964
34 955 948Pilen 10
2007
2007
34 059 224Aspen 6
1949
1983
3 605 825Krögaren 10
1977
1977
4 635 825Postiljonen 4
1929
1964
4 326 825Muraren 2 (Samanipi AB)
1946
1984
9 211 290Summa
498 341 966
68 124 789
34
Nedskrivning Fastigheter värdeminskning
Bokfört restvärde Tax.värde totalt
-4 611 832
5 961 813
12 386 000
-21 074 945-6 595 647
13 949 870
18 669 000
-6 261 423
9 064 909
17 362 000
-4 213 097
5 230 005
14 722 000
-9 718 768
12 963 786
28 324 000
-23 732 393
33 343 430
63 886 000
-17 467 923
34 339 357
79 357 000
-548 658-1 379 656
2 478 740
2 352 000
-1 168 289
2 230 819
0
-919 570-1 898 118
5 390 027
5 746 000
-3 093 276-1 296 919
2 762 061
5 487 000
-3 553 797
7 474 038
0
-3 128 933-1 759 053
3 889 892
3 022 000
-3 730 574-3 358 917
8 764 395
10 130 000
-520 892
693 702
719 000
-14 728 581-14 319 359
31 670 762
18 516 000
-3 459 541-2 255 778
6 928 389
5 744 000
-11 962 645-5 943 179
12 431 286
12 163 000
-598 458
1 883 455
1 881 000
-896 459
2 889 796
2 882 000
-853 231
2 661 377
3 274 000
-1 395 744
4 728 031
7 924 000
-1 966 924-1 908 080
6 459 301
6 797 000
-1 934 511-725 572
2 525 717
3 059 000
-731 787
2 895 684
6 265 000
-1 084 742
4 165 607
8 779 000
-605 297
2 532 525
5 710 000
-1 576 631-653 787
3 173 002
5 730 000
-9 550 827
43 355 341
0
-86 223
1 564 665
721 000
-5 242 880
29 713 068
22 689 000
-1 563 515
32 495 709
14 047 000
-53 781
3 552 044
2 798 000
-67 180
4 568 645
3 174 000
-63 260
4 263 565
3 233 000
-32 305
9 178 985
7 569 000
-68 124 789
-136 168 168
362 173 798
405 117 000
35
FÖRDELNING BOSTÄDER
OMRÅDE
>1 r.o.k.
2 r.o.k.
3 r.o.k.
4 r.o.k.
5 r.o.k.
Totalt
x
Skeppsgossen
1
14 32 6 2 54
Skeppsgossen 5
20 8 20 48
Sjömannen 15
15 51 8 74
Lotsen 2
12 36 12 60
Matrosen 21
16 75 30 4 125
Löparen 1
14 24 120 5 12 175
Höjdhopparen 2-3
25 184 25 1 235
Torshälla 5:2
1 9 10
Bisittaren 12
13 13
Gevaldigern 33
2 5 4 11
Kaplanen 20
4 3 7
Vårdaren 10
3 29 32
Vårdaren 11 A
10 10
Vårdaren 11 B
29 5 34
Knivsmeden 1
7 7 14
Vårdaren 11 C
16 1 17
Borgaren
2 13 6 5 2 28
Lönnen 5
4 4 8
Snickaren 9
6 4 10
Fogsvansen 2
4 4
Borren 13
2 2 2 6
Måsen 11
3 2 5
Måsen 12
3 2 5
Måsen 13
3 2 5
Måsen 15
3 2 5
Järnbäraren 8
8 8 16
Muraren 5
4 4 8
Lärkan 16
18 18
Gökropet 4
12 12 24
Gökropet 5
3 1 6 4 14
Aspen 10
8 6 1 15
Skidåkaren 2
55 55
Snickaren 18
6 8 4 18
Pilen 10
2 12 10 4 28
Aspen 6
10 10
Krögaren 10
1 3 4 2 10
Postiljonen 4
2
4
6
Muraren 2 (Samanipi AB)
7
7
14
Totalt
152 437 489 132 21 1 231
36
FÖRDELNING LOKALER, GARAGE OCH P-PLATSER
Lokaler Garage OMRÅDE
Antal Yta Antal Yta Skeppsgossen 1
4 147 15 279
Skeppsgossen 5
1 230 4 63
Sjömannen 15
Lotsen 2
1 63 12 173
Matrosen 21
3 417 2 42
Löparen 1
2 405 Höjdhopparen 2-3
1 50 49 714
Torshälla 5:2 1 29 Fyrvaktaren 1
1 406 Gevaldigern 33
7 105
Staren 5
1 958 Vårdaren 10
Torshälla 5:28
42 578
Vårdaren 11 A
1 1 601 Knivsmeden 1
14 210
Lönnen 5
1 18
Snickaren 9
1 40 4 72
Fogsvansen 2
1 18
Borren 13
1 98 Måsen 11
2 80 Måsen 12
2 80
Måsen 13
1 40
Måsen 15
2 80
Järnbäraren 8
Muraren 5
Lärkan 16
2 110 7 105
Gökropet 4
3 298 8 120
Aspen 10
2 194 Skidåkaren 2
6 6 370 Torshälla 4:44
Snickaren 18
10 2 981 35 462
Pilen 10
Aspen 6
2 32 Krögaren 10
1 15 3 45
Postiljonen 4
3 197 Muraren 2 (Samanipi AB)
6 838 Summa
55 15 559 209 3 204
P-platser
Antal
30
34
35
28
54
156
219
10
11
14
8
11
20
16
8
11
26
7
8
31
22
759
37
STYRELSE OCH ERSÄTTARE
ORDINARIE LEDAMÖTER
Ingrid Sermeno Escobar, ordförande
Carin Kuutmann, vice ordförande
Aino Blomgren
Kjell Strandtoft
Owe Kling
38
SUPPLEANTER
Marko Pöllänen
Ulf Isaksson
Tyrgils Saxlund
Mokhtar Chergui
Mikael Malm
39
Torshälla Fastighets AB
Brogatan 13
644 32 Torshälla
Telefon: 016-17 21 40
e-post: [email protected]
Hemsida: www.tfast.se