1. No category

Prospekt avseende inregistrering av Obligationslån
2010/2015 om 250 000 000 kronor
INNEHåLLSFöRTECKNING
Sammanfattning
1
Riskfaktorer
3
Ansvariga för prospektet
7
Obligationslånet i korthet
8
Analys och riskbedömning
9
Finansiell översikt
10
Marknadsöversikt
14
Bolaget och verksamheten
16
Handlingar införlivade genom hänvisning
26
Skattefrågor i Sverige
27
Villkor för obligationslånet
28
Adresser
36
Viktig information
Detta prospekt (detta ”Prospekt”) har upprättats av AB Sagax (publ) (”Bolaget”) med anledning av Bolagets ansökan om inregistrering av obligationerna (”Obligatio­
nerna”) emitterade under Bolagets obligationslån om SEK 250 000 000 med 7,00 procents årlig ränta, lån nr. 1 (”Obligationslånet”) på Privatobligationslistan vid
NASDAQ OMX Stockholm AB (”Nasdaq OMX Stockholm”). Referenser till Sagax eller Koncernen avser i detta Prospekt AB Sagax (publ) och dess dotterbolag, om
inte annat framgår av sammanhanget och referenser till Bolaget avser endast moderbolaget AB Sagax (publ) (Styrelsen, Aktier och Bolagets aktieägare avser moder­
bolaget AB Sagax (publ) styrelse, aktier och aktieägare). E. Öhman J:or Fondkommission AB har i samband med inregistreringen av Obligationerna agerat finansiell
rådgivare till Bolaget.
Detta Prospekt har upprättats i enlighet med reglerna i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument och Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004
av den 29 april 2004 om genomförande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2003/71/EG. Prospektet har godkänts och registrerats hos Finansinspektionen i
enlighet med bestämmelserna i 2 kap. 25 och 26 §§ lagen om handel med finansiella instrument. Det erinras om att sådant godkännande och sådan registrering inte
innebär någon garanti från Finansinspektionen att sakuppgifterna i Prospektet är korrekta eller fullständiga.
Detta Prospekt har upprättats för att möjliggöra inregistrering av Obligationerna till handel på Privatobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm och utgör inte
till någon del ett erbjudande från Bolaget om teckning eller förvärv av Obligationerna.
Prospektet får inte distribueras i något land där distributionen eller försäljning kräver ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av
svensk rätt eller strider mot regler i sådant land. Innehavare av Prospektet eller Obligationer emitterade inom Obligationslånet måste därför informera sig om och iaktta
eventuella restriktioner.
Prospektet hålls tillgängligt elektroniskt via Finansinspektionens (www.fi.se) och Bolagets (www.sagax.se) respektive webbplatser. Papperskopior kan erhållas från Bolaget.
Prospektet, inklusive de handlingar som är införlivade via hänvisning, innehåller uttalanden om framtidsutsikter vilka är lämnade av Styrelsen och är baserade på
Styrelsens kännedom om nuvarande förhållanden avseende Bolaget, marknadsförhållanden och i övrigt rådande omvärldsfaktorer. Läsaren bör vara uppmärksam på att
uttalanden om framtidsutsikter alltid är förenade med osäkerhet. En investering i Obligationerna är förenade med risk och risktagande. Den som överväger att investera
i Obligationerna uppmanas därför att noggrant studera Prospektet och speciellt avsnittet ”Riskfaktorer”.
Siffrorna i detta Prospekt har i vissa fall avrundats varför vissa tabeller inte alltid summerar korrekt. Med ”SEK” avses svenska kronor och med ”EUR” avses euro.
Tvist rörande detta Prospekt ska avgöras enligt svensk lag och av svensk domstol exklusivt.
Omslag: Fastigheten Ansatie 4 (92-40-502-2) i Helsingfors, Finland. Fastigheten förvärvades under det första kvartalet 2010. Fastigheten omfattar
12 000 kvadratmeter och är i sin helhet uthyrd till transport- och logistikföretaget DSV.
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
SAMMANFATTNING
Denna sammanfattning ska enbart uppfattas som en introduktion till Prospektet avseende inregistrering av Obliga­
tionslånet. Endast om sammanfattningen är vilseledande, felaktig eller oförenlig när den läses tillsammans med de
övriga delarna av Prospektet kan något civilrättsligt ansvar åläggas de personer som är ansvariga för sammanfatt­
ningen. Ett beslut att investera i Obligationslånet ska därför baseras på en bedömning från investerarens sida av
Prospektet i dess helhet, inklusive de handlingar som är införlivade genom hänvisning. En investerare som väcker
talan vid domstol med anledning av uppgifterna i Prospektet kan bli tvungen att svara för kostnaderna för översätt­
ning av Prospektet om processen inte förs på det svenska språket.
Villkoren för Obligationslånet framgår av avsnittet ”Villkor för Obligationslånet”. Begrepp och termer som
definierats i det avsnittet eller på annan plats i Prospektet används med samma innebörd i denna sammanfattning
såvida inte annat uttryckligen framgår av sammanfattningen nedan.
Emittent:
AB Sagax (publ), ett publikt aktiebolag registrerat i Sverige med organisationsnummer 556520-0028.
Verksamhet:
Sagax är ett fastighetsbolag som investerar i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och
lätt industri. Sagax primära investeringsfokus är Stockholmsregionen som utgör 45 procent av hyresvärdet. Sagax investerar i fastigheter vilka uppfyller kraven på starka kassaflöden, god avkastning och
balanserad risk. Per 31 mars 2010 ägde Sagax 116 fastigheter med en uthyrningsbar area om 952 000
kvadratmeter. Sagax fastighetsbestånd är indelat i marknadsområdena Stockholm, Svealand, Östra
Götaland, Västra Götaland och Utland.
Obligationerna:
Obligationerna är skuldförbindelser såsom definierade i lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument och har givits ut av Bolaget i enlighet med villkoren som återfinns i avsnittet ”Villkor
för Obligationslånet”. Obligationerna utgör icke efterställda skuldförbindelser och är inte säkerställda.
ISIN-kod:
SE00003331552.
Inregistrering vid Nasdaq
Ansökan om inregistrering av Obligationerna på Privatobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm
OMX Stockholm:
kommer att göras i samband med Finansinspektionens godkännande av detta Prospekt.
Lånebelopp:
Obligationslånets sammanlagda belopp uppgår till 250 000 000 kronor.
Utgivningsdag:
20 maj 2010.
Valör, nominellt belopp och
Obligationslånet representeras av Obligationer, vardera med ett nominellt belopp om tiotusen
handelspost:
(10 000) kronor.
Ränta:
Obligationslånet löper med en årlig ränta om 7,00 procent.
Räntebetalningsdag:
15 januari årligen (första gången den 15 januari 2011 och sista gången på Inlösendagen).
Inlösendag:
20 maj 2015.
Agent:
E. Öhman J:or Fondkommission AB.
Förtida inlösen på begäran av
Bolaget kan välja att tidigast den 21 maj 2012 förtidslösa samtliga (men inte färre än samtliga) Obliga-
Bolaget:
tioner. Bolaget ska meddela obligationsinnehavarna om en sådan inlösen senast 30 dagar men tidigast
60 dagar före inlösen äger rum.
Förtida inlösen ska ske till ett belopp motsvarande Obligationernas nominella belopp multiplicerat med:
• 104,00 procent om förtida inlösen sker under perioden från den 21 maj 2012 till och med
den 20 maj 2013,
• 102,50 procent om förtida inlösen sker under perioden från den 21 maj 2013 till och med
den 20 maj 2014, och
• 101,00 procent om förtida inlösen sker under perioden från den 21 maj 2014 till och med
Inlösendagen.
Därutöver ska Bolaget erlägga upplupen ränta fram till Inlösendagen.
Förtida inlösen vid ägarskifte:
Om någon ovillkorligen är bunden att lämna ett offentligt uppköpserbjudande avseende samtliga aktier
i Bolaget i enlighet med lagen (2006:451) om offentliga uppköpserbjudanden kan varje enskild innehavare
av Obligationer begära förtida inlösen av dennes samtliga Obligationer till ett belopp motsvarande
nominellt belopp jämte upplupen ränta fram till Inlösendagen.
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
1
Särskilda åtaganden:
Så länge som det finns någon Obligation utestående, åtar sig Bolaget bland annat att:
Aktier
• inte lämna utdelning på sina stamaktier eller återköpa stamaktier. Bolaget får inte sätta ned aktiekapitalet eller annat bundet eget kapital med återbetalning till innehavare av stamaktier eller genomföra
andra liknande överföringar till stamaktieinnehavarna. Bolaget ska vidare tillse att inga av Bolagets
icke-helägda dotterbolag genomför liknande åtgärder. Bolaget får dock vidta ovan nämnda åtgärder
om Koncernens soliditet (Koncernens egna kapital dividerat med Koncernens totala tillgångar (”Soliditeten”)) uppgår till mer än 20 procent före och som ett resultat av sådan åtgärd.
Verksamhet
• inte materiellt förändra sin verksamhet från den som beskrivs i bolagsordning per Utgivningsdagen
och att inte sälja eller på annat sätt överföra tillgångar som är av väsentlig betydelse för Bolagets verksamhet på annat än marknadsmässiga villkor till personer som är oberoende i förhållande till Bolaget.
Finansiering
• inte ställa säkerhet för av Bolaget, eller något av dess dotterföretag, emitterade överlåtbara värde­
papper eller penningmarknadsinstrument och att inte emittera sådana värdepapper eller instrument
med villkor som efterställer Obligationerna vid en konkurs eller likvidation av det emitterande
bolaget, och
• inte ta upp ny finansiering eller ställa garantier om inte Soliditeten överstiger 15 procent före och
efter sådan åtgärd. Bolaget får dock utan ovan angivna restriktioner vid var tid ta upp ny finansiering
för att (i) refinansiera befintlig finansiering och befintliga skulder samt (ii) finansiera återköp av preferensaktier under förutsättning att sådan finansiering är efterställd Obligationerna.
Finansiell rapportering
• under Obligationernas löptid offentliggöra kvartalsrapporter upprättade i enlighet med samma typ av
redovisningsprinciper som Bolaget tillämpat under de senaste två åren.
Euroclear-registrering:
Obligationerna är anslutna till Euroclear Sweden AB:s (“Euroclear”) kontobaserade system. Detta innebär att obligationsinnehaven registreras på respektive innehavares VP-konto eller depå. Utbetalning av
ränta och nominellt belopp görs av Euroclear.
Emissionsinstitut:
E. Öhman J:or Fondkommission AB.
Skattemässiga överväganden:
De skattemässiga konsekvenserna av investeringar i Obligationslånet beskrivs översiktligt i avsnittet
”Skattefrågor i Sverige”.
Tillämplig lag:
Obligationslånet regleras av och tolkas i enlighet med svensk rätt. Eventuella tvister eller anspråk i anledning av Obligationslånet ska avgöras av svensk domstol med Stockholms tingsrätt som första instans.
Riskfaktorer:
Ett antal riskfaktorer påverkar och kan komma att påverka Sagax verksamhet liksom Bolagets förmåga
att fullgöra sina åtaganden i enlighet med Obligationerna.
Riskfaktorer beträffande Sagax verksamhet hänför sig bland annat till kreditrisk, risker avseende
Sagax fastigheter inklusive miljörisker samt Sagax finansiering och organisation. Riskfaktorer
relaterade till Obligationslånet hänför sig till bland annat kreditrisk, ränterisk, likviditetsrisk, förmånsrätt och Bolagets rätt till förtida inlösen av Obligationerna.
Vissa riskfaktorer är hänförliga till omständigheter utanför Sagax kontroll såsom stabiliteten i
system för clearing och avveckling av handel med Obligationerna, att det finns en effektiv sekundärmarknad för Obligationerna samt den ekonomiska situationen i Sverige och omvärlden
Denna sammanfattning av vissa riskfaktorer är endast en begränsad och kortfattad uppräkning av
vissa riskfaktorer och utgör inte en fullständig redogörelse av riskfaktorer som är hänförliga till Sagax
och Obligationerna. Under avsnittet ”Riskfaktorer” anges mer utförligt ett antal riskfaktorer, dessa bör
potentiella investerare noggrant överväga tillsammans med övrig information i detta Prospekt innan
beslut fattas om förvärv av Obligationer.
2
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
RISKFAKTORER
Investeringar i företagsobligationer är alltid förenat med ett visst mått av risktagande. Ett antal faktorer påverkar och
kan komma att påverka Sagax resultat och finansiella ställning samt Obligationerna. I detta avsnitt redovisas och
diskuteras ett antal riskfaktorer, både generella risker hänförliga till Sagax verksamhet samt huvudsakliga risker
förenade med Obligationslånet i egenskap av finansiellt instrument. Riskbeskrivningen syftar till att beskriva de
risker som är förknippade med Sagax verksamhet och därmed även Bolagets möjligheter att infria sina åtaganden i
enlighet med villkoren för Obligationslånet.
Potentiella investerare bör noggrant överväga nedanstående riskfaktorer liksom övrig information i detta Prospekt
innan beslut fattas om förvärv av Obligationer. En investerare måste härutöver, ensam eller tillsammans med sina
finansiella och andra rådgivare, beakta en allmän omvärldsanalys, övrig information i Prospektet samt generell
information om fastighetsmarknaden och fastighetsbolag utifrån sina personliga omständigheter. En investerare bör
ha tillräckliga kunskaper för att kunna bedöma riskfaktorerna samt tillräcklig finansiell styrka för att kunna bära
dessa risker. Faktorerna nedan är inte framställda i prioritetsordning och gör inte anspråk på att vara uttömmande.
Ytterligare riskfaktorer som för närvarande inte är kända eller som för tillfället inte anses vara betydande skulle
också kunna påverka Sagax framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning och därmed även Bolagets
möjligheter att infria sina åtaganden i enlighet med villkoren för Obligationslånet.
Risker relaterade till Sagax
hållanden samt tekniska brister. Det är därför av stor vikt att rätt
Hyresintäkter och hyresutveckling
kompetens för fastighetsförvärv finns i organisationen samt att
Sagax intäkter påverkas av den långsiktiga efterfrågan på lager- och
extern kompetens anlitas när så krävs. Sagax bedömer att Sagax
industrilokaler, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå.
har adekvat kompetens för att genomföra förvärv och att integrera
Hyresmarknaden för lager- och industrilokaler i Stockholms­
dessa i förvaltningsverksamheten.
regionen, som är Sagax största enskilda marknad och svarade för
cirka 42 procent av Bolagets hyresintäkter per 30 juni 2010, karak-
Fastigheternas värdeförändring
täriseras av relativt låg volatilitet och begränsad omflyttning. Sagax
Sagax är exponerat mot förändringar av fastighetsportföljens mark-
har en lång genomsnittlig återstående löptid på hyresavtalen (8,9
nadsvärde. För att bedöma av fastigheternas marknadsvärde använ-
år per 30 juni 2010), vilket begränsar Bolagets exponering mot av-
der Sagax uteslutande externa värderingsföretag. Sagax bedömer att
flyttningar. Beroendet av enskilda hyresgäster minskar i takt med att
användandet av välrenommerade externa värderingsföretag skapar
Sagax förvärvar fastigheter. Hyresnivårisk är hänförlig till utveck-
de bästa långsiktiga förutsättningarna för rättvisande och trovärdiga
lingen av aktuella marknadshyror. En långsiktigt negativ utveckling
bedömningar av fastigheternas marknadsvärden.
av de aktuella marknadshyrorna kan komma att påverka Sagax
Sagax redovisar sitt fastighetsinnehav till verkligt värde enligt
negativt. Hyreskontrakt med löptid längre än tre år är normalt helt
redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter, vilket
eller delvis bundna till konsumentprisindex (KPI), det vill säga helt
innebär att fastigheternas koncernmässiga bokförda värde motsva-
eller delvis inflationsjusterade.
rar deras bedömda marknadsvärde. Detta innebär att sjunkande
marknadsvärden på Sagax fastigheter kommer att inverka negativt
Kreditrisk
på Sagax resultat- och balansräkning. Sjunkande marknadsvärden
Sagax primära motpartsrisk ligger i att hyresgästerna inte kan
kan inträffa bland annat till följd av försvagad konjunktur, stigande
fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen. I samband med förvärv
ränteläge eller till följd av fastighetsspecifika omständigheter som
och uthyrningar värderas motpartsrisken och avtalen kompletteras
bland annat avflyttningar av hyresgäster, försämrad teknisk standard
vid behov med säkerheter i form av depositioner, bankgarantier,
eller olyckor med materiella skador som följd.
moderbolagsborgen eller liknande. Sagax bedömer att Sagax hyresgäster med ett fåtal undantag har god finansiell ställning.
Drift- och underhållskostnader
Hyresförhållandet för lager- och industrifastigheter karaktäriseras
Fastighetsförvärv
ofta av att hyresgästerna har ett relativt omfattande drift- och
Fastighetsförvärv är en del av Sagax löpande verksamhet och är till
underhållsansvar. De driftskostnader som är av störst betydelse är
sin natur förenat med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör
fastigheternas el- och uppvärmningskostnader. Huvuddelen av dessa
riskerna bland annat framtida bortfall av hyresgäster, miljöför­
kostnader debiteras hyresgästerna direkt eller vidaredebiteras av
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
3
Sagax till självkostnad. Sagax exponering mot driftkostnadsföränd-
är finansierade med eget kapital och banklån. Banklånen avseende
ringar är således relativt begränsad. Vid eventuella vakanser påver-
de finska och tyska fastigheterna är denominerade i euro. Den
kas Sagax resultat inte bara av förlorade hyresintäkter utan även av
30 juni 2010 uppgick räntebärande skulder i euro till motsvarande
kostnader för till exempel energi vilka tidigare täckts av hyresgäster.
1 296 MSEK. Marknadsvärdet på fastigheterna i Finland, Tyskland
och Danmark uppgick vid samma tidpunkt till 1 702 MSEK. Sagax
Finansiering
nettoexponering, inklusive övriga värden i balansräkningen, mot
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande
SEK/EUR-kursen uppgick till 420 MSEK.
skulder. De räntebärande skulderna är upptagna direkt av Bolagets
fastighetsägande dotterföretag. Sagax saknar koncernexterna
Organisatorisk risk
skulder och borgensåtaganden (proprieborgen). Detta innebär
Sagax har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende
att det inte finns någon kontraktuell skyldighet från Bolagets sida
av enskilda medarbetare. Sagax framtida utveckling beror i hög grad
att tillskjuta ytterligare kapital till dotterföretagen. Ovanstående
på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfa-
innebär att de finansiella riskerna i Sagax primärt är hänförliga till
renhet och engagemang. Sagax skulle kunna påverkas negativt om
dotterföretagen.
någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställ-
Sagax har en relativt lång genomsnittlig återstående löptid på
räntebärande skulder (3,8 år per 30 juni 2010) och behovet av
ning. Sagax har träffat anställningsavtal med medarbetare på villkor
som bedöms vara marknadsmässiga.
refinansiering är därför begränsat under de närmaste åren. Det finns
dock ingen garanti att framtida refinansiering kommer att kunna ske
Operationella risker
på skäliga villkor.
Sagax kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att
Sagax långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kreditfaciliteter
åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll
samt en syndikerbar kreditfacilitet. Motparter i dessa faciliteter är
eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system, god
svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med
intern kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga
särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäck-
värderings- och riskmodeller är en god grund för att minska de
ningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna på-
operationella riskerna. Sagax investerade därför under 2008–2009
kalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära
i nya administrativa system.
ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av
låntagaren. Sagax har i stor utsträckning avtalat bort krav på finan-
Miljörisk
siella åtaganden (covenants) vid ingående av finansieringsavtal. Det är
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar och andra
Sagax bedömning att faciliteterna har marknadsmässiga villkor.
miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. Sagax bedriver inte någon tillståndspliktig
Ränterisk
verksamhet enligt miljöbalken. Emellertid kan det finnas hyres-
Räntekostnader är Sagax största löpande kostnad. Ränterisk definie-
gäster som bedriver verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt
ras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansie-
miljöbalken, det vill säga är verksamhetsutövare enligt miljöbalken.
ringskostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella
Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbe-
räntenivåer. Per 30 juni 2010 uppgick de räntebärande skulderna
handling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och
till 5 396 MSEK. Beräknat på Koncernens räntebärande skulder
som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt förorening-
per 30 juni 2010 skulle en höjning av marknadsräntorna med 1,0
arna ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan
procentenhet ha ökat Sagax räntekostnader med 16,1 MSEK. Den
riktas mot Sagax för marksanering eller efterbehandling avseende
genomsnittliga räntebindningstiden med hänsyn tagen till Sagax
förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden
derivatavtal uppgick vid denna tidpunkt till 4,7 år. Detta innebär
eller grundvatten i syfte att ställa fastigheten i sådant skick som
att Sagax förvaltningsresultat endast i begränsad utsträckning på­
erfordras enligt miljöbalken. Sådant krav kan komma att påverka
verkas vid förändringar av det allmänna ränteläget.
Sagax negativt. Det är därför angeläget att fastighetsägaren och
verksamhetsutövaren samarbetar kring frågor om en verksamhets
4
Valutarisk
miljöpåverkan. Sagax genomför regelmässigt miljöanalyser av de
Sagax äger elva fastigheter i Finland och fyra fastigheter i Tyskland,
fastigheter som Sagax överväger att förvärva. För närvarande har
vilket medför en exponering mot SEK/EUR-kursen. Fastigheterna
inga väsentliga miljökrav riktats mot Sagax.
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
Känslighetsanalys per 30 juni 2010 Nedan redovisas Sagax
och 4,0 procent av rösterna. Dessa innehav innebär att nämnda
exponering för väsentliga risker i Sagax verksamhet.
ägare har stort inflytande i Bolaget och kan komma att påverka
bland annat sådana angelägenheter som är föremål för omröstning
på bolagsstämma, exempelvis val av styrelse. Nämnda aktieägare
Känslighetsanalys per 30 JUNI 2010
Ekonomisk uthyrningsgrad
Effekt på förvaltnings­
Förändring
resultat, MSEK
+/–1 %
+/– 6,6
kan också ha möjlighet att förhindra eller försvåra att Sagax förvärvas genom ett offentligt uppköpserbjudande.
+/–1 %
+/– 6,3
Risker relaterade till Obligationslånet
Fastighetskostnader
+/–1 %
Upplåningskostnader vid
nuvarande räntebindning och
+/–1 %-enhet
förändrat ränteläge1
Upplåningskostnad vid
förändring av genomsnittlig
+/–1 %-enhet
räntenivå2
Förändring av valutakursen
+/–10 %
SEK/EUR
Ändrad hyresnivå vid
+/–10 %
kontraktsförfall 2010
–/+ 0,8
Obligationslån kan innehålla element som medför särskilda risker
Hyresintäkter
för potentiella investerare. Obligationerna löper med en, relativt
–/+ 16,1
sett, hög ränta vilket är att se som en kompensation för den, relativt
sett, högre risk som en investerare bär jämfört med en investering i
exempelvis en statsobligation som löper med lägre ränta.
–/+ 54,0
+/– 9,5
+/– 0,4
Kreditrisk
Om Bolagets finansiella ställning försämras är det sannolikt att
kreditrisken förknippad med Obligationslånet kommer att öka, då
risken ökar för att Bolaget inte kan infria sina åtaganden i enlighet
Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde
Förändring av valutakursen3
Förändring
Effekt på resultat
före skatt, MSEK
+/– 1 %
+/– 10 %
69,3
31,6
1) Hänsyn tagen till finansiella derivat.
2) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat.
3) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter
och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven
resultateffekt avser den totala resultatpåverkan som uppstår vid en förändring
av valutakursen SEK/EUR.
Skatter och ändrad lagstiftning
Förändring av lagstiftning avseende bolagsskatt, fastighetsskatt och
övriga skatter, exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga
avskrivningar, kan komma att påverka Sagax resultat.
Sagax har ackumulerade skattemässiga underskott. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över Bolaget
förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att utnyttja
underskotten kan även komma att påverkas av ändrad lagstiftning
eller rättspraxis. Koncernens underskottsavdrag vid utgången av
2009 uppgick till 727,8 MSEK. Sagax betalar fastighetsskatt för
alla fastigheter utom tre och har i de flesta hyreskontrakt avtalat att
denna kostnad ska överföras på hyresgästerna. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen, kan få negativa konsekvenser för Sagax.
Påverkan från större aktieägare
Per 30 juni 2010, ägde David Mindus via bolag aktier i Sagax
motsvarande cirka 8,5 procent av aktiekapitalet och 25,7 procent
av rösterna. M2 Capital Management AB ägde cirka 6,0 procent av
aktiekapitalet och 14,2 procent av rösterna och Familjen Salén ägde
med Obligationslånets villkor. Bolagets finansiella ställning påverkas
av ett flertal riskfaktorer, av vilka ett antal har diskuterats ovan. En
ökad kreditrisk kan medföra att marknaden prissätter Obligationerna
med en högre riskpremie, vilket skulle påverka Obligationernas
värde negativt. En annan aspekt av kreditrisken är att en försämrad
finansiell ställning kan medföra att Bolagets kreditvärdighet minskar
och att Bolagets möjligheter till skuldrefinansiering vid slutet av
Obligationslånets löptid försämras.
Ränterisk
Obligationernas värde är beroende av ett flertal faktorer, av vilka
en av de mest betydelsefulla över tiden är nivån på den generella
marknadsräntan. En höjning av den allmänna räntenivån kan medföra att värdet på Obligationerna minskar. Den allmänna räntenivån
är till stor del beroende av både den svenska och internationella
ekonomiska utvecklingen och ligger utanför Bolagets kontroll.
Likviditetsrisk
Bolaget kommer att ansöka om inregistrering av Obligationerna
på Privatobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm i samband
med att Finansinspektionen godkänner detta Prospekt. Bolaget kan
dock inte garantera att en likvid handel i Obligationerna uppstår.
För obligationslån existerar generellt en fungerande marknadsstyrd
andrahandsmarknad. För lån med mer komplexa strukturer kan
det vid inregistreringstillfället saknas etablerad marknad för handel
och det kan förekomma att andrahandsmarknad aldrig uppstår.
Detta kan medföra att innehavare inte kan sälja sina Obligationer
vid önskad tidpunkt eller till kurser med en avkastning jämförbar
med liknande placeringar som har en existerande och fungerande
andrahandsmarknad. Bristande likviditet i marknaden kan ha en
negativ inverkan på marknadsvärdet av Obligationerna.
via bolag cirka 2,6 procent av aktiekapitalet och 7,8 procent av
rösterna. LF Fastighetsfond ägde cirka 1,3 procent av aktiekapitalet
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
5
Clearing och avveckling i Euroclears
kontobaserade system
den som investerar i Obligationer kan förlora hela, eller delar av, sin
Obligationerna är anslutna och kommer fortsättningsvis att vara
placering om Bolaget blir försatt i konkurs, genomför en företags­
anslutna till Euroclears kontobaserade system, varför inga fysiska
rekonstruktion eller likvideras.
Varje investerare bör vara medveten om att det finns en risk att
värdepapper har givits ut eller kommer att ges ut. Clearing och
avveckling vid handel med Obligationerna sker i Euroclears
Ändrad lagstiftning
kontobaserade system liksom utbetalning av ränta och inlösen av
Detta Prospekt samt villkoren för Obligationslånet är baserade
kapitalbelopp. Investerarna är därför beroende av funktionaliteten i
på svensk rätt som gäller på datumet för detta Prospekt. Någon
Euroclears kontobaserade system.
försäkran kan inte ges om inverkan av någon eventuell framtida
lagändring eller ändring av administrativ praxis.
Förmånsrätt
Sagax ämnar söka en för Sagax ändamålsenlig och förmånlig finan-
Risk vid eventuell förtida inlösen
siering. Detta innebär att upptagande av banklån med pantsättning
Bolaget har enligt villkoren för Obligationslånet möjlighet att, i
av fastigheter kan komma att genomföras i takt med att fastighe-
förtid, återköpa samtliga utestående Obligationer. Sker detta ska ett
ternas färdigställandegrad möjliggör en sådan finansiering, vilken
särskilt tilläggsbelopp erläggas. Det finns en risk att marknadsvärdet
normalt utgör en prioriterad fordring på Bolaget. Obligationslånet
på Obligationerna är högre än det värde Bolaget har rätt att inlösa
utgör en oprioriterad förpliktelse för Bolaget. Detta innebär att
Obligationerna till. En förtida inlösen kan dock aldrig ske till en
innehavare av Obligationer, i händelse av Bolagets likvidation,
lägre kurs än nominellt 100 procent.
företags­rekonstruktion eller konkurs, normalt erhåller betalning
först efter det att eventuella prioriterade fordringshavare, normalt
sett med förmånsrätt till vissa tillgångar, har fått fullt betalt.
6
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
ANSVARIGA FÖR PROSPEKTET
Den 20 maj 2010 emitterade Bolaget det Obligationslån som avses i detta Prospekt. Prospektet är upprättat med
anledning av att Bolaget kommer att ansöka om inregistrering av Obligationerna på Privatobligationslistan vid Nasdaq
OMX Stockholm och i enlighet med bestämmelserna i 2 kap. lagen om handel med finansiella instrument och i Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004 av den 29 april 2004 om genomförande av Europaparlamentets och rådets
direktiv 2003/71/EG.
Bolaget ansvarar för innehållet i Prospektet. Härmed försäkras att Bolaget har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt Bolaget vet, överensstämmer med de faktiska förhållandena
och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. Information i Prospektet som anges komma
från tredje part har återgivits korrekt och, såvitt Bolaget vet och kan bedöma på grundval av annan information som
har offentliggjorts av aktuell tredje part, har inte någon information utelämnats som gör att den återgivna informationen är felaktig eller missvisande. Endast under de förutsättningar och i den omfattning som följer av svensk lag svarar
även Bolagets styrelseledamöter för innehållet i Prospektet. Härmed försäkras att Bolagets styrelse har vidtagit alla
rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt styrelsen vet, överensstämmer med de
faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd.
Stockholm 10 september 2010
AB SAGAX (PUBL)
Styrelsen
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
7
OBLIGATIONSLÅNET I KORTHET
Detta avsnitt innehåller en allmän och översiktlig beskrivning av Obligationslånet och utgör inte en fullständig
beskrivning av Obligationslånet. Ett beslut att investera i Obligationerna ska därför baseras på en bedömning från
investerarens sida av Prospektet i dess helhet, inklusive de handlingar som införlivas genom hänvisning. Villkoren för
Obligationslånet framgår av avsnittet ”Villkor för Obligationslånet”.
Obligationerna har formen av skuldförbindelser avsedda för allmän
berättigad att ta emot betalning under en Obligation på avstäm-
omsättning, vilka bekräftar att innehavaren har en fordran på
ningsdagen före Inlösendagen. Rätten till betalning av nominellt
Bolaget. Obligationerna utgör direkta, ovillkorade, oprioriterade och
belopp preskriberas tio år från Inlösendagen.
icke efterställda förpliktelser för Bolaget. Obligationslånet, som är
från och med 21 maj 2010 (dagen efter emissionsdagen) till och
Bolagets finansiering.
med Inlösendagen. Räntan erläggs årligen i efterskott på respektive
Obligationslånet uppgår till ett totalt belopp om 250 000 000
ränteförfallodag och beräknas på 30/360-dagars basis. Ränteför-
kronor, är denominerat i SEK och har ISIN-kod SE0003331552.
fallodag är årligen den 15 januari, första gången den 15 januari
Obligationslånet har utgivits under svensk rätt och är anslutet till
2011 och sista gången den 15 januari 2015, eller närmast påföl-
Euroclears kontobaserade system. Det innebär att innehav av Obli-
jande bankdag. Räntan erläggs till den som är fordringshavare på
gationer registreras på respektive innehavares VP-konto. Utbetal-
avstämningsdagen före respektive förfallodag. Rätten till betalning
ning av ränta och nominellt belopp samt, om tillämpligt, avdrag för
av räntebelopp preskriberas tre år från respektive förfallodag. Rän-
preliminärskatt sker genom Euroclears försorg.
teberäkningen utförs av Eurcolear.
Innehavare av Obligationer har rätt till räntebetalning och
E. Öhman J:or Fondkommission AB är emissionsinstitut. Även
Bolaget ska lösa in Obligationernas nominella belopp på relevant
utan särskilt uppdrag från innehavarna av Obligationer är emis-
inlösendag. Obligationslånet förfaller till betalning den 20 maj 2015
sionsinstitutet, eller det emissionsinstitutet sätter i sitt ställe, med
eller sådan tidigare dag som följer av klausulerna 8 (Förtida inlösen
stöd av villkoren för Obligationslånet berättigat att i allt som rör
vid ägarskifte), 9 (Förtida inlösen på Bolagets begäran) respektive
Obligationerna, såväl vid som utom domstol eller exekutiv myndig-
11 (Uppsägning av Obligationerna) i villkoren för Obligationslånet.
het, företräda obligationsinnehavarna i förhållande till Bolaget. Även
Vid förtida inlösen av Obligationerna enligt klausul 9 (Förtida
om emissionsinstitutet har rätt att företräda obligationsinnehavarna
inlösen på Bolagets begäran) i villkoren för Obligationslånet har
är emissionsinstitutet inte skyldigt att vidta åtgärder förutom i den
innehavare rätt till inlösen av Obligationerna till dessas nominella
mån det anges uttryckligen i villkoren för Obligationslånet och
belopp med tillägg om:
obligationsinnehavarnas möjligheter att själva initiera åtgärder för
•fyra (4,0) procentenheter på det nominella beloppet om
obligationsinnehavarnas räkning anges i nämnda villkor. Emis-
förtida inlösen sker under perioden från den 21 maj 2012
sionsinstitutet får därtill när som helst kalla till möte eller påkalla
till och med den 20 maj 2013 jämte upplupen ränta,
skriftligt beslutsförfarande bland obligationsinnehavarna, se vidare
•två och en halv (2,5) procentenheter på det nominella
klausul 12 (Agentens rätt att företräda innehavarna, innehavar­
beloppet om förtida inlösen sker under perioden från den
stämma m.m.) i villkoren för Obligationslånet”, vilket kan leda
21 maj 2013 till och med den 20 maj 2014 jämte upplupen
till att majoritetsbeslut fattas med bindande verkan för samtliga
ränta, och
obligationsinnehavarna.
•en (1,0) procentenhet på det nominella beloppet om förtida inlösen sker under perioden från den 21 maj 2014 till
och med den Inlösendagen jämte upplupen ränta.
Det föreligger inga hinder i villkoren för Obligationslånet för
innehavare av Obligationer att fritt överlåta skuldebreven.
Obligationerna har emitterats på den svenska marknaden genom
Under vissa förutsättningar angivna under klausul 8 (Förtida inlösen
en s.k. ”private placement” genom att Obligationerna har erbjudits
vid ägarskifte) i villkoren för Obligationslånet äger innehavare rätt
till och köpts av ett begränsat antal institutionella investerare. Inga
att begära förtida inlösen till ett belopp motsvarande det nominella
Obligationer har erbjudits till eller köpts av privatpersoner. Inga
beloppet jämte upplupen ränta.
Obligationer har emitterats eller kommer att emitteras efter den 20
På Inlösendagen ska Bolaget lösa in då utestående Obligationer
8
Obligationerna löper med en räntesats om 7,00 procent per år,
det första Bolaget har emitterat, har emitterats i syfte att diversifiera
maj 2010, utan Obligationslånet var fulltecknat redan per Utgiv-
till dessas nominella belopp jämte upplupen ränta. Betalning av
ningsdagen. För att förenkla handel med Obligationerna kommer
nominellt belopp och upplupen ränta ska ske till den, som är som
Bolaget att inregistrera Obligationerna för handel på
är antecknad på VP-konto som innehavare eller som i annat fall är
Privatobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm, vilket även
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
är ett krav under villkoren för Obligationerna (se punkten 10.1(f)
under normala marknadsförhållanden ställa köpkurser. Om möjligt
under avsnittet ”Villkor för Obligationslånet”). Förfarandet att först
kommer E. Öhman J:or Fondkommission AB även att ställa sälj-
emittera samtliga Obligationer för att sedan inregistrera Obliga-
kurser. Under normala marknadsförhållanden kommer investeraren
tionerna för handel på Privatobligationslistan vid Nasdaq OMX
därför att kunna sälja hela eller delar av sitt innehav under löptiden
Stockholm har valts av effektivitetsskäl. Bolaget kommer att ansöka
till aktuell köpkurs, vilken kan vara högre eller lägre än nominellt
om inregistrering av Obligationerna för handel på Privatobligations-
belopp.
listan vid Nasdaq OMX Stockholm i samband med att Finans­
inspektionen godkänner detta Prospekt.
De skattemässiga konsekvenserna av investeringar i Obligationslånet beskrivs översiktligt i avsnittet ”Skattefrågor i Sverige”.
Obligationerna är fritt överlåtbara och handel med Obliga-
E. Öhman J:or Fondkommission AB har i samband med emis-
tionerna mellan investerare kan förekomma från det datum då
sionen av Obligationerna agerat i egenskap av finansiell rådgivare
Obligationerna gavs ut till det datum då Obligationerna inregistre-
till Bolaget och emissionsinstitut samt avtalat om ersättning från
ras för handel vid Nasdaq OMX Stockholm. Vid inregistrering av
Bolaget avseende detta.
Obligationerna kommer E. Öhman J:or Fondkommission AB att
Advokatfirman Lindahl KB har agerat legal rådgivare till Sagax.
analys och riskbedömning
Varje potentiell investerare bör, mot bakgrund av investerarens egna
förutsättningar, besluta om lämpligheten av en placering i Obligationerna. I synnerhet bör varje potentiell investerare:
i.Ha tillräcklig kunskap och erfarenhet för att göra en meningsfull
ii.Ha tillräckliga ekonomiska resurser och tillräcklig likviditet för
att bära alla risker som en placering medför, och
iii.Vara bekant med hur relevanta villkor och finansiella marknader
fungerar.
utvärdering av lånevillkoren, samt göra en bedömning av fördelarna och riskerna med placeringen utifrån den information
som finns i detta Prospekt eller den information vilken hänvisas
till i detta Prospekt samt utifrån sin egna särskilda ekonomiska
situation,
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
9
FINANSIELL ÖVERSIKT
Den finansiella informationen för helåren 2008 och 2009 är upprättade enligt IFRS och har hämtats ur Bolagets
årsredovisning för 2009. Dessa räkenskaper har godkänts av Bolagets styrelse och granskats av Bolagets revisor. Vid
årsstämman den 5 maj 2010 fastställdes Bolagets koncernresultat- och balansräkning. Den finansiella informationen
rörande perioden 1 januari – 30 juni 2010 samt motsvarande period för 2009 har hämtats ur Bolagets delårsrap­
port för perioden 1 januari – 30 juni 2010. Delårsrapporten har inte granskats av Bolagets revisorer.
rapport över koncernens totalresultat
Belopp i MSEK
2010
jan-jun
2009
jan-jun
2009
jan-dec
2008
jan-dec
Hyresintäkter
Övriga intäkter
Driftskostnader
Underhållskostnader
Tomträttsavgäld
Fastighetsskatt
Fastighetsadministration
305,7
17,2
–22,1
–5,3
–5,8
–7,7
–4,8
279,0
0,5
–15,7
–4,7
–5,9
–6,2
–3,4
566,3
4,0
–29,4
–8,8
–12,2
–14,2
–8,5
491,4
5,9
–23,5
–7,7
–8,6
–11,9
–8,7
Driftnetto
277,2
243,6
497,2
436,8
–14,4
1,7
1,0
–114,5
–13,6
1,5
2,5
–116,7
–26,2
2,2
4,2
–234,6
–25,7
–1,4
19,7
–240,9
Förvaltningsresultat
151,1
117,3
242,8
188,5
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade
Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade
Värdeförändringar på intresseföretag, orealiserade
–
–0,6
–1,6
–81,8
22,6
7,7
–0,1
–227,9
–9,9
39,5
2,1
–
0,5
–244,6
–9,9
48,7
12,1
–
–19,9
–127,9
2,5
–424,2
–42,3
–
Resultat före skatt
97,3
–79,0
49,6
–423,3
Uppskjuten skatt
Aktuell skatt
–24,3
–1,3
24,3
–3,5
–8.4
–7,6
248,7
–6,9
Periodens resultat
71,7
–58,2
33,7
–181,5
–10,2
0,3
–2,3
4,2
61,5
–57,9
31,4
–177,3
3,00
2,79
12 077 322
12 975 741
–6,53
–6,53
12 077 322
12 644 536
–0,62
–0,59
12 077 322
12 762 909
–17,53
–17,53
12 077 322
12 705 344
Central administration
Resultat från intresseföretag
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Omräkningsdifferenser
Totalresultat för perioden
Resultat per stamaktie, kr
Resultat per stamaktie efter utspädning, kr
Genomsnittligt antal stamaktier
Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning
10
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
10
rapport över koncernens finansiella ställning,
i sammandrag
2009
31 dec
2008
31 dec
Förvaltningsfastigheter
Uppskjuten skattefordran
Finansiella instrument
Övriga anläggningstillgångar
6 381,8
151.9
1,8
18,3
6 019,8
116,9
0,3
15,1
Summa anläggningstillgångar
6 553,8
6 152,1
Kassa och bank
Aktier
Övriga omsättningstillgångar
203,7
113,7
54,9
210,9
51,1
67,8
Summa omsättningstillgångar
372,3
329,8
Summa tillgångar
6 926,1
6 481,9
Eget kapital
1 381,6
1 261,4
Långfristiga räntebärande skulder
Uppskjuten skatteskuld
Finansiella instrument
Övriga långfristiga skulder
4 893,5
43,5
303,9
–
4 599,2
–
336,6
2,4
Summa långfristiga skulder
5 240,9
4 938,2
Kortfristiga räntebärande skulder
Övriga kortfristiga skulder
136,4
167,2
108,7
173,6
Summa kortfristiga skulder
303,6
282,3
6 926,1
6 481,9
Belopp i MSEK
Summa eget kapital och skulder
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
11
rapport över koncernens Kassaflöden
2010
jan-jun
2009
jan-jun
2009
jan-dec
2008
jan-dec
97,3
–79,0
49,7
–423,3
Värdeförändringar på finansiella instrument
Värdeförändringar på fastigheter
Värdeförändringar på lån i utländsk valuta
Betald skatt
Övriga poster ej ingående i kassaflödet
83,4
0,6
–22,6
–2,4
–9,1
–39,5
227,9
–2,1
–6,0
2,6
–37,7
244,1
–12,1
–6,0
–1,7
424,3
147,8
42,3
–3,3
–3,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital
147,2
103,9
236,3
184,1
–4,9
3,2
–7,5
–14,1
5,4
4,8
1,0
–13,3
145,5
82,3
246,5
171,7
Förvärv av fastigheter
Försäljning av fastigheter
Investeringar i befintliga fastigheter
Förvärv av finansiell placering
Försäljning av finansiell placering
Fordringar på intresseföretag
Minskning av övriga anläggningstillgångar
Ökning av övriga anläggningstillgångar
–547,6
–
–46,0
–
–
–317,1
–
–2,4
–122,2
–
–123,3
–
22,7
–
4,0
–
–447,4
5,5
–209,4
–69,3
25,7
–
3,8
–
–1 254,1
323,1
–97,5
–62,6
30,4
–
3,2
–
Kassaflöde från investeringsverksamheten
–913,1
–218,8
–691,1
–1 057,5
Emission av preferensaktier
Utdelning till preferensaktieägare
Upptagna lån
Amorterade lån
Lösen av finansiellt derivat
Minskning av övriga långfristiga skulder
Förtida lösen av finansiella derivat
362,3
–10,3
545,5
–84,8
–24,8
–4,3
–
122,0
–33,2
199,0
–55,2
–
–
–
122,0
–33,2
552,9
–200,4
–
–3,8
–
3,0
–29,9
1 777,0
–1 047,6
–
–3,8
–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
783,6
232,6
437,4
698,7
Periodens kassaflöde
16,0
96,1
–7,2
–187,1
Kursdifferens i likvida medel
–2,6
–
–
–
Förändring av likvida medel
13,4
96,1
–7,2
–
203,7
217,1
210,9
307,0
210,9
203,7
398,0
210,9
Belopp i MSEK
Resultat före skatt
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Likvida medel vid periodens ingång
Likvida medel vid periodens utgång
12
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
Nyckeltal
Fastighetsrelaterade
Direktavkastning, %
Areamässig uthyrningsgrad, %
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresduration, år
Uthyrningsbar area, kvadratmeter
Antal fastigheter
2010
jan-jun
2009
jan-jun
2009
jan-dec
2008
jan-dec
8,4
97
95
8,9
976 507
118
8,1
97
95
9,2
850 874
111
8,1
97
95
9,1
916 777
113
7,6
97
96
9,3
839 114
110
7
9
4,2
4,7
8
–9
4,7
4,5
7
3
4,3
4,4
7
–13
5,1
5,1
3,8
22
69
2,3
4,7
19
73
2,0
4,2
20
73
2,0
5,1
19
73
1,8
Finansiella
Avkastning på totalt kapital, %
Avkastning på eget kapital, %
Genomsnittlig ränta, %
Genomsnittlig räntebindning
inklusive derivat, år
Genomsnittlig kapitalbindning, år
Soliditet, %
Belåningsgrad, %
Räntetäckningsgrad, ggr
Definition av nyckeltal
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid
periodens utgång.
Avkastning på eget kapital:
Periodens resultat, omräknat till tolv månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital
(IB+UB)/2 under perioden.
Avkastning på total kapital:
Periodens resultat, omräknat till tolv månader, efter finansnetto efter återläggning av finansiella
kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under perioden.
Belåningsgrad:
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar vid periodens
utgång.
Direktavkastning:
Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) justerat för fastigheternas innehavstid
under perioden i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Ekonomisk uthyrningsgrad:
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
Hyresduration:
Återstående löptid på hyresavtal.
Räntetäckningsgrad:
Resultat efter finansiella poster efter återläggning av finansiella kostnader i relation till
finansiella kostnader.
Soliditet:
Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
13
Marknadsöversikt
Som fastighetsbolag exponeras Bolaget mot förändringar på hyres­
Finland
marknaden, marknaden för uthyrning av lokaler. Sagax har hög
Finlands BNP minskade med cirka 7,8 procent under 2009 enligt
uthyrningsgrad (95 procent) och långa hyresavtal (8,9 år i genom­
den finska Statistikcentralen. I likhet med i Sverige förväntas det ta
snitt) vilket innebär att Sagax exponering mot förändringar på hyres-
år innan den finska ekonomin återhämtat sig. BNP-nedgången var
marknaden är relativt låg inom den närmaste framtiden. Risken
enligt SEB den kraftigaste i OECD-området under 2009. Exporten
för lägre uthyrningsgrad och hyresnivåer till följd av en försämrad
föll med närmare 25 procent och industriproduktionen med nästan
hyresmarknad är låg. Sagax exponeras även mot investeringsmark-
20 procent. Den finska exporten drabbades hårt av nedgången i den
naden, marknaden för köp och försäljning av fastigheter. Marknaden
ryska ekonomin men förväntas växa med 6 procent under 2010 och
för fastighetsinvesteringar påverkas i stor utsträckning av förutsätt-
med 6 procent under 2011. SEB räknar med en BNP-tillväxt om
ningarna på kreditmarknaden och av de allmänna konjunktursutsik-
1,8 procent för 2010 och 2,5 procent för 2011.
terna. Aktiviteten på investeringsmarknaden bromsades kraftigt in
under 2008 till följd av finanskrisen och en försämrad konjunktur.
Tyskland
Under 2009 förbättrades dock likviditeten i investeringsmarknaden i
Den tyska bruttonationalprodukten minskade med 5,0 procent
takt med att de allmänna konjunktursutsikterna successivt förbätt-
under 2009, enligt Internationella Valutafonden (IMF). Enligt den
rades.
tyska nationella statistikbyrån, Destatis, steg BNP steg med 0,2
procent under det fjärde kvartalet 2009 jämfört med föregående
Omvärlden
kvartal. Jämfört med motsvarande kvartal året före minskade BNP
Den ekonomiska utvecklingen i främst Sverige, Finland och Tysk-
med 1,5 procent. IMF förutspår att BNP kommer att öka med 1,2
land är av stor betydelse för Sagax. Nedan redogörs därför kort för
procent under 2010 och med 1,7 procent under 2011. Den tyska
hur dessa länders ekonomier förväntas utvecklas de kommande åren
ekonomin förväntas alltså att återhämta sig. Enligt IMF uppgick
enligt olika ledande prognosinstitut. Gemensamt för de tre länderna
arbetslösheten i Tyskland vid årsskiftet till 7,4 procent och förväntas
är exportberoendet och att de tvingats se en minskad produktion
stiga till 9,3 procent fram till och med 2011.
och stigande arbetslöshet under 2008 och 2009. Gemensamt är
även att det finns indikationer på att konjunkturen successivt för-
Investeringsmarknaden
bättras. Den allmänna uppfattningen är dock att det kan komma att
Marknaden för lager- och industrifastigheter utgör mindre än 10
ta år innan arbetslösheten minskat till tidigare nivåer.
procent av den totala fastighetsmarknaden, vilket gör den till ett
av de mindre segmenten. Ägandet av lager- och industrifastigheter
Sverige
är fragmenterat och det finns ingen dominerande aktör inom seg-
För helåret 2009 minskade Sveriges bruttonationalprodukt (BNP)
mentet. Få investerare har hittills specialiserat sig inom segmentet
med 5,1 procent jämfört med 2008. Det är den sämsta BNP-
lager- och industrifastigheter. En stor del av utbudet utgörs av
utvecklingen sedan andra världskriget enligt Statistiska Central­
brukarfastigheter, fastigheter där det rörelsedrivande företaget även
byrån (SCB). BNP-siffran för det första kvartalet 2010 var starkare
äger fastigheten.
än väntat då BNP steg med 3,0 procent jämfört med det första
fastigheter. Förvärven syftar till att öka kassaflödet och diversifiera
del på att såväl finanspolitik som penningpolitik sedan 2008 varit
hyresintäkterna. Den fragmenterade ägarsituationen innebär goda
mycket expansiv i såväl Sverige som omvärlden. Bland annat har
möjligheter för Sagax att åstadkomma denna tillväxt. Möjligheterna
ekonomi stimulerats med en låg räntenivå. Även om det finns tecken
att genomföra så kallade sale-leasebacktransaktioner bedöms även
på en ljusning beräknas det ta flera år innan den svenska ekonomins
vara goda. Denna typ av transaktion innebär att Sagax förvärvar en
resurser utnyttjas fullt ut. Konjunkturinstitutet gör bedömningen
fastighet från ett rörelsedrivande bolag som samtidigt tecknar ett
att arbetslösheten kommer att stiga till över 9 procent under 2010
långsiktigt hyresavtal.
och 2011 innan den bedöms falla tillbaka under 2012. Skandina-
14
Sagax strategi är att skapa tillväxt genom förvärv av nya
kvartalet 2009. Det förbättrade ekonomiska läget beror till stor
Parametrar som driver intresset för fastighetsinvesteringar är
viska Enskilda Banken AB (publ) (SEB) räknar med en BNP-tillväxt
bland annat det allmänna ränteläget, tillgången på eget kapital och
om 3,6 procent för 2010 och 2,5 procent för 2011. Den expansiva
lånefinansiering. Kombinationen av stark ekonomisk tillväxt, låga
ekonomiska politiken har hjälpt till att hålla uppe inhemsk efter-
räntor och god tillgång till banklån har drivit intresset för fastighets-
frågan och produktion. Låg inflation, låga räntor och sänkta skatter
investeringar under större delen av 2000-talet. Under åren 2006–
har bidragit till att hushållens reala disponibla inkomster ökat under
2008 uppgick transaktionsvolymen på den svenska marknaden till
2009 och förväntas stiga under 2010 och 2011.
140–160 miljarder kronor per år enligt fastighetskonsultföretaget
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
DTZ. Till följd av den globala finansiella oron som inleddes under
i fastigheter i Sverige utan beaktande av belåning. Indexet är upp-
2007 har volymen på transaktionsmarknaden för fastigheter sjunkit
delat på segmenten butiker, kontor, industri, bostäder samt övrigt.
betydligt. Enligt DTZ uppgick den totala transaktionsvolymen
Sagax fastighetssegment, lager och lätt industri, ingår i industri­
under 2009 till 43 miljarder kronor i Sverige. Även inom segmentet
kategorin. Direktavkastningen för segmentet industri uppgick under
lager och lätt industri har den totala transaktionsvolymen sjunkit.
2009 till 7,0 procent (6,1 procent), vilket var högst av samtliga
Under 2009 uppgick transaktionsvolymen till låga 2 miljarder
segment. Detta kan jämföras med direktavkastningen för Sagax
kronor. Transaktionsvolymerna på den finska kommersiella fastig-
fastighetsportfölj som uppgick till 8,1 procent (7,6 procent) under
hetsmarknaden har följt samma mönster som i Sverige och sjunkit
2009.
kraftigt sedan 2007 då den uppgick till nästan 6 miljarder euro.
Totalavkastningen, summan av fastigheternas direktavkastning
2008 var transaktionsvolymen 4 miljarder euro och 2009 understeg
och värdeförändring, för indexet (SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex)
den 2 miljarder euro. Sagax har inom sitt segment varit en av de
som helhet uppgick under 2009 till 1,4 procent (–3,3 procent). För
större investerarna i Finland under 2009. Under 2009 genomförde
fastigheter inom segmentet industri, inom vilket Sagax är verksamt,
Sagax förvärv om sammanlagt 447 MSEK, varav motsvarande 259
uppgick motsvarande siffra till –0,7 procent (–0,4 procent). Total­
MSEK i Finland.
avkastningen för Sagax fastighetsportfölj uppgick till 4,1 procent
under 2009. Segmentet industri har uppvisat högre totalavkastning
Avkastningsprofil
än indexet som helhet under såväl de fem som tio senaste åren.
Segmentet lager och lätt industri erbjuder goda möjligheter till
attraktiv avkastning på investerat kapital trots låg riskprofil. SFI/IPD
Svenskt Fastighetsindex mäter avkastningen på direkta investeringar
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
15
Bolaget och verksamheten
Bolaget
Räntebärande skulder
Bolagets firma är AB Sagax (publ) med organisationsnummer
Sagax eftersträvar lång ränte- och kapitalbindning i syfte att säker-
556520-0028. Bolaget inregistrerades hos Patent– och registre-
ställa det löpande kassaflödet. Per 30 juni 2010 uppgick den genom-
ringsverket (nuvarande Bolagsverket) den 14 juli 1995. Bolaget är
snittliga räntebindningen med hänsyn tagen till Sagax derivatavtal till
publikt och avser att bedriva verksamhet under denna associations-
4,7 år. Den långa räntebindningen minskar känsligheten men medför
form, vilken regleras av aktiebolagslagen (2005:551). Styrelsen ska
en högre genomsnittsränta än vid en kortare räntebindning. Sagax efter-
ha sitt säte i Stockholm och Bolagets registrerade adress är Engel-
strävar även låg refinansieringsrisk genom att avtala om refinansiering
brektsplan 1, 6 tr, 111 34 Stockholm, Sverige. Bolagets stam- och
av långfristiga räntebärande skulder i god tid. Den genom­snittliga
preferensaktier är noterade på Nasdaq OMX Stockholm.
kapitalbindningen uppgick till 3,8 år per 30 juni 2010.
Bolagets verksamhetsföremål återfinns i paragraf 3 i dess bolagsordning, antagen vid extra bolagsstämma den 16 oktober 2009, och lyder:
Eget kapital
”Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva
Koncernens egna kapital uppgick per 30 juni 2010 till 1 724
handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet.”.
(1 292) MSEK. Det egna kapitalet har ökat med 362,3 MSEK till
följd av nyemissioner av sammanlagt 14 894 199 preferensaktier.
Affärsidé
De nyemitterade preferensaktierna upptogs till handel under april
Bolaget är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommer-
2010. Efter 30 juni 2010 har Sagax emitterat 1 752 547 preferens­
siella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
aktier i samband med förvärvet av aktier i DK Properties AB.
I samband med denna nyemission ökade Koncernens egna kapital
Mål
med 8 762 735 kronor.
Det övergripande målet är att långsiktigt generera största möjliga
riskjusterade avkastning till Bolagets aktieägare. För att nå detta mål
Utdelningsstrategi
ska Bolaget uppnå följande verksamhetsmål:
Vid extra bolagsstämma den 16 oktober 2009 beslutades om
• Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och
starka kassaflöden.
• Bolagets tillväxt ska fortsätta genom fastighetsförvärv med
beaktande av riskjusterad avkastning.
• Bolaget ska skapa realtillväxt på kassaflöden i befintligt fastighetsbestånd.
kvartalsvis utbetalning av utdelning till preferensaktieägarna från
och med 2010. Utbetalning av utdelning om 2,00 SEK årligen per
preferensaktie kommer därmed att verkställas med 0,50 SEK per
preferensaktie och kvartal. Förändringen syftar till att ge aktieägarna
jämn avkastning, öka aktiens likviditet samt öka intresset för att
investera i Bolaget. Styrelsen för Bolaget har även beslutat om ny
utdelningspolicy för Bolagets stamaktier. Den nya utdelningspolicyn
Strategier
syftar till att medge en fortsatt tillväxt samt en god beredskap att
Förvaltningsstrategi
tillvarata affärsmöjligheter.
Sagax eftersträvar långsiktighet och effektivitet i förvaltningen. I
Styrelsen bedömer det som angeläget att expansionen liksom
förvaltningsstrategin ingår att arbeta aktivt med att försöka erhålla
tidigare kan ske med bibehållen handlingsfrihet och finansiell
långa hyresavtal. Detta gäller både vid nyteckning av hyresavtal och
stabilitet. Mot den bakgrunden är det styrelsens bedömning att
i förvaltningen av befintliga hyresavtal. Sagax väljer att avstå från att
utdelningen, inklusive preferensutdelningen, lämpligen ska uppgå
vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället hyresavtal med
till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet per år. Därutöver
längre löptider kan uppnås. Genomsnittlig hyresduration för bestån-
kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan
det som helhet uppgick till 8,9 år per 30 juni 2010. Motsvarande
överföras till aktieägarna. Den nya policyn trädde ikraft avseende
siffra för de tio största hyresgästerna, som svarar för cirka hälften av
verksamhetsåret 2010 och kommer att vara vägledande för utdel-
Sagax totala hyresintäkter, översteg tolv år.
ningsförslaget vid årsstämman 2011.
Investeringsstrategi
Finansiella mål
Sagax investerar främst i lager- och industrifastigheter. Sagax har för
Bolaget har definierat följande finansiella mål:
avsikt att genomföra kompletteringsförvärv och att investera i befintliga fastigheter. Fastighetsförvärven och investeringarna i befintligt
bestånd syftar till att öka kassaflödena och diversifiera intäkterna.
• Avkastningen på eget kapital ska under en konjunkturcykel
uppgå till lägst 15 procent.
• Förvaltningsresultatet ska öka med minst 15 procent per år.
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt inte understiga 150
Finansieringsstrategi
procent.
Sagax finansiella struktur ska vara utformad med tydligt fokus på
• Soliditeten ska långsiktigt överstiga 20 procent.
löpande kassaflöden. Detta bedöms skapa goda förutsättningar för
• Den genomsnittliga räntebindningstiden på Koncernens lång-
såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas kapital.
fristiga lån ska uppgå till minst fyra år.
Sagax har en konservativ syn på risktagande.
16
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
Fastighetsbeståndet per 30 JUNI 2010
Den 30 juni omfattade fastighetsbeståndet 118 fastigheter med en
uthyrningsbar area om 976 507 kvadratmeter. Den genomsnittliga
återstående löptiden på hyresavtalen uppgick till 8,9 år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen, dit 42 procent av
marknadsvärdet och 44 procent av hyresvärdet är koncentrerat. Det
sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick
till 657,6 respektive 626,4 MSEK vid periodens utgång. Detta
motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 procent.
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
Marknadsvärde
Segment
Stockholm
Västra Götaland
Östra Götaland
Svealand
Utland
Hyresintäkt1)
Antal
fastigheter
51
15
18
16
18
Uthyrningsbar
area, kvm
315 266
99 868
239 807
70 532
251 034
Vakant
area, kvm
Mkr
20 847 2 895,3
4 131 1 015,4
– 772,2
– 545,1
– 1 702,3
Kr/kvm
9 184
10 167
3 220
7 728
6 781
Hyresvärde,
Mkr
287,8
87,4
84,0
45,2
153,2
Andel av
hyresvärde
44 %
13 %
13 %
7%
23 %
Ekonomisk
uthyrningsgrad
92 %
95 %
100 %
94 %
99 %
118
976 507
24 978 6 930,2
7 097
657,6
100 %
95 %
Totalt
Mkr
265,1
83,1
84,0
42,3
151,9
Andel
42 %
13 %
13 %
7%
24 %
626,4 100 %
1) Hyresintäkter på årsbasis per 30 juni 2010.
KONCERNENS HYRESVÄRDE
LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL
Förfalloår
2010
2011
2012
2013
2014
>2014
Totalt
Antal
avtal
6
32
39
36
14
90
Area, kvm
9 204
37 973
53 458
52 453
77 856
720 585
Kontrakterad årshyra
MSEK
Andel
4,2
1%
36,3
6%
44,4
7%
43,3
7%
39,6
6%
458,6
73 %
217
951 529
626,4
Utland 23 %
Stockholm 44 %
Svealand 7 %
Västra Götaland 13 %
Östra Götaland 13 %
100 %
FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE
Utland 24 %
(1 702 Mkr)
Stockholm
42 % (2 895 Mkr)
Svealand 8 %
(545 Mkr)
Västra Götaland
15 % (1 015 Mkr)
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
Östra Götaland
11 % (772 Mkr)
17
Sagax investeringar i
Dessa investeringar med hög direktavkastning görs i syfte att bidra
befintligt bestånd
till Sagax resultat och löpande kassaflöde. Samtliga investeringar
Sagax har under 2009 investerat 209,4 MSEK i det befintliga fast-
kommer att finansieras genom internt genererade medel samt inom
ighetsbeståndet, varav motsvarande 130,9 MSEK i Finland. 178,0
ramen för befintliga kreditfaciliteter.
MSEK av investeringarna skedde mot ersättning i form av ökade
hyresintäkter samt i flertalet fall även mot förlängda hyresavtal.
Organisation
Direkt­avkastningen på dessa investeringar uppgick till cirka 8
Sagax hade per 30 juni 2010 16 anställda varav 6 kvinnor. 14
procent. 26,9 MSEK investerades i samband med nyförhyrningar
medarbetare är anställda i Bolaget och tjänstgör vid Bolagets kontor
av lokaler. 2,0 MSEK investerades i samband med att befintliga
i Stockholm och två medarbetare är anställda i ett av de finska
hyresgäster förlängde hyreskontrakt. 2,5 MSEK investerades under
dotter­företagen och tjänstgör i Finland. En medarbetare är föräldra­
året som periodiskt underhåll av till exempel tak. Sagax hade vid
ledig. Funktioner såsom fastighetsskötsel, uthyrning och jourverk-
årsskiftet kontrakterade åtaganden om framtida hyresgästanpass-
samhet är utlagda på entreprenad.
ningar uppgående till högst 287 MSEK, varav cirka 199 MSEK
Bolagets fastighetsförvaltare leds av fastighetschefen. Ekonomi-
avser Finland. Under de närmaste två åren bedömdes totalt cirka
avdelningen leds av ekonomichefen. Affärsutvecklingen leds direkt
110 MSEK komma att investeras i befintligt fastighetsbestånd till
av verkställande direktören.
följd av dessa åtaganden. Avtalen om investeringsåtaganden träffas
normalt i samband med fastighetsförvärv och investeringarna sker
Legal struktur
mot hyrestillägg. Investeringarna har en direktavkastning vilken
Bolaget äger inga fastigheter. Koncernen bestod per 30 juni 2010
överstiger den direktavkastning som erhölls vid respektive fastig-
av 66 koncernföretag varav tre med säte i Finland, ett med säte i
hetsförvärv. Avtalen är tidsbegränsade och träffas endast med hyres-
Danmark och övriga med säte i Sverige. Bolaget ägde 65 dotterföre-
gäster vilka bedöms ha god kreditvärdighet och vilkas hyresavtal har
tag direkt eller indirekt till 100 procent. Därutöver äger Bolaget 50
lång återstående löptid. Investeringarna ska vara värdehöjande och
procent av intresseföretaget Segeltorp Utvecklings AB och efter den
syftet ska vara att anpassa lokalerna till hyresgästernas verksamhet.
30 juni 2010 50 procent av intresseföretaget DK Properties AB.
Dotterföretag
Direkt och indirekt ägda dotterföretag per 30 juni 2010 framgår nedan. Förutom aktierna i intresseföretagen
Segeltorp Utvecklings AB och DK Properties AB ägs samtliga aktier i dotterföretagen till 100 procent, direkt
eller indirekt, av Bolaget.
Direktägda dotterföretag
Sagax Finland Oy, Finland
Bilhornet KB
Cephyr AB
Sagax Köge A/S, Danmark
Sagax Alpha AB
Sagax Beta AB
Sagax Invest AB
Sagax Lund AB
Sagax PLP Holding AB
Sagax Europe AB
Sagax Stockholm Två AB
Sagax Alpha KB
Sagax Beta KB
Satrap Kapitalförvaltning AB
Storstockholms Industrifastigheter AB
Sagax Småland AB
18
Org nr
2104952-4
969685-9124
556646-0753
30598938
556527-1540
556546-4558
556640-8547
556740-3505
556668-8643
556715-1914
556713-4837
969667-5777
969680-2256
556748-3309
556695-9572
556768-9509
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
Indirekt ägda dotterföretag
Action House Sweden AB
Executor Finans AB
Fastighetsbolaget Hedenhög i Huddinge AB
Fastighetsbolaget Bårebo Gräsanden AB
Fastighetsbolaget Reglaget AB
Fastighetsbolaget Örebro Ånsta AB
Sagax Danderyd AB
Sagax Ulvsunda Utvecklings AB
Sagax Solna AB
Broudden AB
Sagax Bokbindaren 1 AB
Fastighets AB V-verket
Fastighetsförvaltning Skultuna 3 KB
Förvaltnings AB Varubilen
Förvaltningsbolaget Hedenhög i Huddinge AB
Inkassohuset KB
KB Kolsva
KB Slänten 17
KB Upplagsvägen
Org nr
556527-0260
556376-1369
556468-6615
556737-4151
556591-6706
556704-3368
556162-4338
556759-7975
556073-1407
556763-2129
556757-8504
556771-7078
969646-0196
556549-9851
556468-6615
916822-5325
916608-8386
969667-0604
969667-3038
Kugghjulet 3 AB
Kiintesto Oy Vantaan Honkanummentie 5, Finland
Marcato Förvaltnings AB
Marcato Fastigheter AB
Oy Cephyr Ab, Finland
Panncentralen 1 Fastighets AB
Pepparkakshuset i Tyresö AB
Sagax Haninge AB
Sagax Helsingborg KB
556034-5901
5044118-4
556248-7982
556438-8527
1794375-0
556606-2583
556736-0945
556730-5080
969716-9374
Sagax Huskvarna AB
556703-0555
Sagax Jönköping KB
969700-5099
Sagax Karlskoga AB
556728-6843
Sagax Korsberga AB
556715-1963
Sagax Sapla 1 AB
556740-5187
Sagax Sapla 2 AB
556740-5294
Sagax Sapla 3 AB
556740-5286
Sagax Sapla 4 AB
556740-5278
Sagax Staffanstorp AB
556805-3762
Sagax NEEAH AB
556715-8521
Sagax Norrköping AB
556668-1515
Sagax Partille AB
556683-0377
Sagax Tyskland AB
556715-1930
Sagax Uppsala AB
556715-4835
Sagax Beta Komplementär AB
556646-6891
Sagax Komplementär AB
556597-9191
Sagax Vaggeryd AB
556705-1866
Sagax Vetlanda AB
556687-2262
Storstockholms Industrifastigheter KB
969695-2648
Tillverkaren 1 Fastighets AB
556730-4307
Veddesta Properties AB
556573-9124
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
19
Styrelse
David Mindus
Göran E Larsson
Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2004.
Styrelseledamot sedan 2001 och styrelseordförande sedan 2004
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
David är ledamot av styrelsen för Stockholm Realty Manage-
samt ledamot i ersättnings- och revisionskommittén.
Utbildning: Civilingenjör från KTH, Stockholm. Civilekonom
ment AB och dess dotterbolag. David är vidare styrelseledamot i
Hemsö Fastighets AB och Northern Logistic Property ASA. David
från Handelshögskolan, Stockholm.
Göran är idag styrelseordförande i ReadSoft AB, Effnet Holding
har tidigare arbetat som analytiker och affärsutvecklare på fastig-
AB, Aqeri Holding AB, Sandrew Metronome AB, Aqeri AB och
hetsbolag och konsultföretag. David har tidigare varit styrelsele-
Stiftelsen Hildur Nordins Minnesfond. Göran är vice styrelseord­
damot i CARS – Capital & Real Estate Services AB, Rune Wixner
förande i Avega Group AB. Göran är vidare styrelseledamot i Habia
AB, Rylamo Aktiebolag, Husbyborg Fastigheter AB och Red Snake
Cable AB, Eddaconsult Aktiebolag, Eddainvest Aktiebolag, Ed-
Radio Technology AB. David var tidigare VD och styrelseledamot
dainvest International Aktiebolag, Eddainvest Holding AB, Factum
i Prolixus AB som likviderades i december 2005 samt i TRBZ
Electronics AB, Effnet AB, Rosencrantz & Co AB och Senior Advi-
Huskvarna AB som likviderades i februari 2007. I samtliga fall
sor i Evli Bank. Vidare är Göran verkställande direktör i Eddainvest
skedde likvidation efter att verksamheten upphört. David är inte
International Aktiebolag. Göran har tidigare varit styrelseordförande
oberoende i förhållande till Bolaget eller dess huvudägare.
i Capital 3 AB, Tolerans AB, Ferag Svenska AB, Traction Invest AB,
Tidningstryckarna Aftonbladet/Svenska Dagbladet AB, Fastighets-
Staffan Salén
aktiebolaget Tidningsfabriken, Design Market Europe Applications
Styrelseledamot sedan 2004 och ledamot av ersättningskommittén
AB och QlikTech International AB. Vidare har Göran tidigare varit,
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
men är inte längre, styrelseledamot i HSF Hanza AB, TA Teleadress
Staffan är verkställande direktör och suppleant i styrelsen för Sa-
Information AB, Duroc Aktiebolag, Fastighetsaktiebolaget Tidnings-
lénia AB. Staffan är styrelseordförande i Amapola Flyg AB, Brintesia
fabriken AB, Wkit Security AB, Interactive People Unplugged AB
Aviation AB, Fredells Trävaru AB, Mega Trade AB, Salénia Air Cargo
samt AYS atyourservice Sverige AB. Därutöver har Göran tidigare
AB, Salénia Holding AB, Skyways Enterprise AB, Skyways Holding
varit verkställande direktör för Effnet Group AB, Tidningstryckarna
AB och. Staffan är även styrelseledamot i Svenska Direktflyg AB,
Aftonbladet/Svenska Dagbladet AB, Tidningstryckarna Holding
AB Godolphin, eWork Scandinavia AB, Investment AB Jamaica,
Sweden AB, Traction Invest AB, AYS atyourservice Sverige AB samt
Konsult AB Havsörnarna, Largus Holding AB, Saléninvest AB,
varit ledamot i Advisory Board i Edita Publishing AB. Göran är
Strand Kapitalförvaltning AB, Studieförbundet Näringsliv och Sam-
oberoende i förhållande till Bolaget och dess huvudägare.
hälles (SNS) Serviceaktiebolag, Sven Salén AB, Westindia AB, X5
Group AB och Landauer Ltd samt suppleant i styrelsen för Largus
Filip Engelbert
AB, Largus Förvaltnings AB och Cordova AB. Vidare är Staffan
Styrelseledamot sedan 2007.
extern firmatecknare i Largus Aviation AB och Skyways AB samt
Utbildning: Bachelor of Science från Babson College, USA.
kommanditdelägare i Westindia SE Kommanditbolag. Staffan har
Filip är koncernchef för Kontakt East Holding AB. Filip är
tidigare varit styrelseordförande i Young Presidents’ Organization
även styrelseordförande i Matterhorn Advisors AB. Vidare är Filip
Service AB. Staffan har även varit ledamot av styrelsen för Crustum
styrelseledamot i Bukowski Auktioner Aktiebolag. Filip har tidigare
AB och Air Express in Sweden AB samt extern firmatecknare för
varit verkställande direktör för Remium AB. Filip Engelbert var
Avia Express AB. Staffan är oberoende i förhållande till Bolaget och
tidigare styrelseledamot i AB Heribert Engelbert. Filip är oberoende
dess huvudägare.
i förhållande till Bolaget och dess huvudägare.
Styrelse
Namn
Göran E Larsson
Filip Engelbert
20
Födelseår
1943
1969
Nationalitet
Svensk
Svensk
David Mindus
1972
Svensk
Staffan Salén
Johan Thorell
Ulrika Werdelin
Johan Cerderlund
1967
1970
1969
1970
Svensk
Svensk
Svensk
Svensk
Befattning
Ordförande
Ledamot
Ledamot,
VD
Ledamot
Ledamot
Ledamot
Ledamot
Antal stamaktier
i Sagax
27 400
–
Antal preferensaktier
i Sagax
201 335
–
Antal teckningsoptioner
i Sagax
75 000
122 500
4 030 180
795
168 750
1 212 479
201 627
–
–
78 595
499 999
–
–
150 000
–
–
–
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
Johan Thorell
Ulrika Werdelin
Styrelseledamot sedan 2004 och ledamot av revisionskommittén.
Styrelseledamot sedan 2010.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan, Stockholm.
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.
Johan har varit verksam inom fastighetsförvaltning sedan 1996.
Ulrika har tidigare varit verksam inom Goldman Sachs, bland
Johan är styrelseordförande i Fastighets AB Bromma Center Södra,
annat som Managing Director på Goldman Sachs International och
Fastighets AB Bromma Center Södra Invest, Gamefederation Svens-
som Chief Operating Officer i Europa för Goldman Sachs Principal
ka AB och Hållsta Fastighetsutveckling AB samt ledamot av styrel-
Investment Area, den division inom Goldman Sachs som driver
sen och verkställande direktör för CD Mastering AB, Förvaltnings
Goldman Sachs Capital Partners och Goldman Sachs Mezzanine
AB Grötlingboudd, Förvaltningsaktiebolaget Hummelbosholm, För-
Partners fonder. Ulrika är delägare och styrelseledamot i Notting
valtnings AB Närkholm, Gryningskust Förvaltning AB, Gryningskust
Hill Preparatory School Ltd och Notting Hill Schools Ltd. Ulrika är
Holding AB, JT Bromma Invest AB, JT Porten Intressenter AB, Fast-
oberoende i förhållande till Bolaget och dess huvudägare.
ighetscentrum i Sätra AB, och Lejonfemman i Nässjö AB. Vidare är
Johan ledamot av styrelsen i Förvaltnings AB Sysneudd, Hummelbo
Johan Cederlund
AB, Locellus Finans Fyra AB och Bostadsrättsföreningen Rådjuret
Styrelseledamot sedan 2010.
15 samt suppleant i styrelsen för Gamefederation Development AB,
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm och
PH Bromma Invest AB, PHBP Intressenter AB och kommanditdelä-
jur. kand. från Stockholms Universitet.
gare i WASA Fastighetsförvaltning i Nässjö KB. Johan har tidigare
Johan är verksam inom industri- och handelsgruppen Lotorp.
varit styrelseordförande i Anderson Ekulan AB, At Home Fastighe-
Dessförinnan var Johan advokat och delägare i Advokatfirman
ter i Jönköping AB, Bohlins Properties Aktiebolag, Bruksfastigheter
Vinge KB. Johan är ordförande i Lotorp Holding AB och CeHa
i Falköping AB, Bullagärdet Fastigheter AB, Compluvium Två AB,
Holding AB, styrelseledamot i Gustafs Inredningar i Dalarna AB,
Dalbo Centrum i Växjö AB, Ekbergets Fastighets AB, Fastighets AB
Bockepall Förvaltningasaktiebolag, J Cederlund Förvaltnings AB
Junestad, Fastighets AB Smålandshem, Fastighets AB Åttavalser,
och Gustafs Holding AB samt styrelsesuppleant i CK Advokat AB.
Fastighetsbolaget Vakten AB, Fröafall Invest AB, Granada Fastig-
Vidare har Johan varit styrelseledamot i Advokatfirman Vinge AB,
heter AB, Hummelhamn AB, Locellus Finans AB, Locellus Finans
Antula Holding AB och Antula Healthcare AB. Johan är oberoende
Fyra AB, M2 gruppen i Sundsvall Ett AB, Netina 2 AB, Nordiska
i förhållande till Bolaget och dess huvudägare.
Fastighetsinvest AB, Norra Missionen i Tranås AB, Skiffervägen
Fastighets AB, Slottsgatan i Jönköping AB och Studentutveckling i
Jönköping AB samt ledamot av styrelsen och verkställande direktör
för Björn Alsén AB, Förvaltnings AB Grogarnshuvud, Laboratorn
5 i Visby AB, Locellus AB, Locellus Invest AB, Viktoriahuset AB
och RC Loket. Vidare har Johan tidigare varit ledamot av styrelsen
för Bruksfastigheter i Nässjö AB, Din Bostad Sverige AB (publ),
Fastighets AB Teleborg Centrum, Järnvägsfabriken Förvaltning AB,
Vasaborgen i Växjö AB, Tord Blomquist AB, Östgöta FDCA AB,
Vinovo AB (publ) och Riksbyggen Bostadsrättsförening Nässjöhus
nr 5 samt kommanditdelägare i BrommaTornet KB. Johan är
oberoende i förhållande till Bolaget och dess huvudägare.
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
21
Ledande befattningshavare
mål, (iii) varit ställföreträdare i företag som försatts i konkurs,
David Mindus
likvidation eller konkursförvaltning med de undantag som framgår
Se avsnittet ”Styrelsen” ovan.
av tidigare stycken, (iv) varit föremål för anklagelser eller sanktioner
av myndigheter eller organisation som företräder en viss yrkesgrupp
och som är offentlig rättsligt reglerad, eller (v) fått näringsförbud.
Peter Larsen
Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen eller
Ekonomichef sedan 2004
ledningen å ena sidan och Bolaget å andra sidan. Det har inte
Utbildning: Civilekonom från Stockholms universitet.
Peter har tidigare varit ekonomichef och sedan verkställande
förekommit särskilda överenskommelser mellan Bolaget och
direktör för HSB Sverige AB och styrelseordförande i bland annat
större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter som legat
HSB Bank AB, HSB Produktion AB, HSB Fastighets AB, HSB För-
till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna i
valtning AB och HSB Data AB.
ledningsgruppen valts in i styrelsen eller i Bolagets ledning. Några
begränsningar föreligger inte i styrelseledamöternas eller de ledande
Anders Tägt
befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper i Bolaget.
Finanschef från 1 augusti 2010
Inget bolag i Koncernen har ingått avtal som ger styrelseledamöter
Utbildning: Studier vid Kungliga Tekniska högskolan.
eller medlemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att
Anders tillträdde sin tjänst som finanschef den första augusti 2010
respektive uppdrag avslutats (personer i ledningsgruppen har dock
och kommer närmast från Doughty Hanson Real Estate där han varit
rätt till lön under viss tid efter uppsägning från Bolagets sida enligt
chef för den nordiska verksamheten. Anders har tidigare innehaft
vad som angivits i avsnittet ”Ersättningar till styrelse och ledande
anställningar som bland annat Senior Director på Hypo Real Estate
befattningshavare”).
Bank, General Manager för Rheinische Hypotheken Bank samt
Ersättningar, pensioner och avgångsvederlag
ansvarig för Enskilda Property Funds på Enskilda Securities.
till ledande befattningshavare
Per Wärnegård
Principer och ersättningsnivåer
Fastighetschef sedan 2005
Vid årsstämman den 5 maj 2010 beslutades att arvoden ska utgå
Utbildning: Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.
med 275 000 SEK till styrelseordföranden och med 165 000 SEK
Per har tidigare bland annat varit verkställande direktör för
till envar av de övriga av stämman valda styrelseledamöterna som
Fastighets AB Fundament och fastighetschef på Mälartornet AB.
ej är anställda i Bolaget. Någon ersättning till styrelsen utöver
Per innehar inga aktier eller delägarskap i bolag som Sagax har bety-
styrelsearvode utgår ej. Arvodet till revisorerna utgår enligt godkänd
dande affärsförbindelser med.
räkning. Årsstämman 2010 beslutade om följande riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare:
Övriga upplysningar avseende styrelse och
ledande befattningshavare
beslutas av årsstämman. Bolagets ledande befattningshavare utgörs
Ingen av styrelseledamöterna har någon familjerelation med någon
av verkställande direktören, finanschefen, ekonomichefen och
annan styrelseledamot eller annan ledande befattningshavare.
fastighetschefen.
Riktlinjer för ersättning till Bolagets ledande befattningshavare
Verkställande direktörens ersättning bereds av styrelsens ersätt-
Ingen av Bolagets styrelseledamöter har under de senaste fem
åren (i) varit ställföreträdare i något företag med undantag av vad
ningskommitté och fastställs av styrelsen vid ordinarie styrelsemöte.
som framgått på föregående sidor, (ii) dömts i bedrägerirelaterade
Verkställande direktören deltar ej i detta beslut. Styrelsen fastställer
Ledande befattningshavare
Namn
David Mindus
Peter Larsen
Anders Tägt
Per Wärnegård
Födelseår
1972
1961
1954
1951
Nationalitet
Svensk
Svensk
Svensk
Svensk
Befattning
VD
Ekonomichef
Finanschef
Fastighetschef
Antal stamaktier
i Sagax
4 030 180
5 200
–
8 800
Antal preferensaktier Antal teckningsoptioner
i Sagax
i Sagax
795
168 750
44
4 386
–
–
–
9 386
Aktieinnehav omfattar eget, närstående och närstående bolagsinnehav. Sagax har inga aktierelaterade incitamentsprogram för bolagsledningen
eller andra medarbetare.
För samtliga personer i Bolagets styrelse är kontorsadressen: c/o AB Sagax, Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm. Bolagets verkställande direktör
har samma kontorsadress som styrelsen. Telefonnummer till huvudkontoret är: 08-545 83 540.
22
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
riktlinjer för ersättning till övriga ledande befattningshavare i Bola-
Revisorer
get och uppdrar åt verkställande direktören att förhandla i enlighet
Ernst & Young AB
med dessa. Överenskommelser med övriga ledande befattnings­
Box 23036, Uppsala, 75023 Sweden.
havare träffas av verkställande direktören i förening med styrelsens
Revisorer i Bolaget sedan 2007. Utsedda revisorer är Jonas Svensson
ordförande.
(född 1961, auktoriserad revisor hos Ernst & Young AB och utsedd
Sagax ska ha marknadsmässiga ersättningsnivåer och anställ-
av Ernst & Young AB som huvudansvarig revisor för Bolaget samt
ningsvillkor i syfte att behålla och, vid behov, rekrytera ledande
medlem av FAR SRS) och Ingemar Rindstig (född 1949, auktorise-
befattningshavare med erforderlig kompetens och erfarenhet.
rad revisor hos Ernst & Young AB och medlem av FAR SRS).
Ersättning till Bolagets ledning utgår i huvudsak i form av kontant
lön. Övriga ersättningar och förmåner ska utgå endast i begränsad
Bolagsstyrning
omfattning. Ersättning kan utgöras av en kombination av fast och
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) trädde i kraft den 1 juli
rörlig lön. Den huvudsakliga ersättningen ska utgöras av fast lön och
2005. Koden har reviderats dels per den 1 juli 2008, dels per den
anses motsvara en marknadsmässig kompensation för ett fullgott
1 februari 2010. Från och med den 1 juli 2008 är Koden tillämplig
arbete. Det rörliga lönetillägget ska avse kompensation därutöver
för samtliga bolag vars aktier är upptagna till handel på NASDAQ
för arbete som varit synnerligen väl utfört, exceptionell arbetsbe-
OMX Stockholm.
lastning eller annan liknande omständighet. Om inte särskilda skäl
föreligger ska det rörliga lönetillägget inte överstiga 50 procent av
den fasta årslönen. Uppsägningslön ska uppgå till maximalt sex
månadslöner. Några avgångsvederlag ska ej tillämpas. Styrelsen har
rätt att frångå ovanstående riktlinjer om det i ett enskilt fall finns
särskilda skäl som motiverar det.
De principer för bolagsstyrning som Sagax tillämpar sammanfattas kortfattat nedan.
Styrelsen består av ordföranden och sex ledamöter av vilka sex
stycken är oberoende i förhållande till Bolaget och dess huvudägare.
På förslag av Bolagets valberedning beslöt årsstämman 2010
att uppdra åt styrelsens ordförande att ta kontakt med de tre
röstmässigt största aktieägarna eller ägargrupperna, avseende såväl
Ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare
direktregistrerade aktieägare som förvaltarregistrerade aktieägare,
Till verkställande direktören har under år 2009 utbetalts totalt
enligt Euroclears utskrift av aktieboken per den 30 september 2010
2 441 TSEK i lön inklusive förmåner om 7 TSEK och bonus
som vardera ska utse en representant att jämte styrelseordföranden
av­seende verksamhetsåret 2008 om 600 TSEK. Den rörliga
utgöra valberedning för tiden intill dess att ny valberedning utsetts
ersättnings­delen regleras i förhållande till individuellt satta mål och
enligt mandat från nästa årsstämma.
kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Verkställande direktören
Valberedningen bestod inför årsstämman 2010 av Björn Alsén
erhåller inga pensionsförmåner. Vid uppsägning från Bolagets sida
(representerande David Mindus med bolag), Håkan Engstam
äger verkställande direktören rätt till tre månadslöner. Till styrelsen
(representerande M2 Capital Management), Erik Salén (represen-
har arvoden om 600 TSEK utbetalts i enlighet med beslut på
terande Familjen Salén med bolag) och Göran E Larsson (styrelse­
ordinarie årsstämma 6 maj 2009. Därav har styrelsens ordförande
ordförande i Sagax).
erhållit 240 TSEK och övriga 3 ledamöter 120 TSEK vardera.
Styrelsens uppgifter regleras av aktiebolagslagen och bolagsord-
Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått. Verkstäl-
ningen. Därutöver styrs styrelsearbetet av den arbetsordning som
lande direktören erhåller ingen ersättning för sitt styrelseuppdrag i
styrelsen antar varje år i samband med styrelsemöte efter års-
Sagax. Till övriga ledande befattningshavare, två stycken, har under
stämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter samt
2009 utbetalts 1 595 TSEK i lön, inklusive 184 TSEK i bonus. Den
ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktö-
rörliga ersättningsdelen uppgår maximalt till 175 TSEK för ekono-
ren. Instruktion till verkställande direktör och instruktion avseende
michefen. Fastighetschefens rörliga ersättningsdel är uppdelad i två
ekonomisk rapportering fastställes vid samma tidpunkt.
delar. Den ena delen av den rörliga ersättningen avser utveckling av
förvaltningsorganisationen och kan enligt gällande avtal maximalt
uppgå till 50 TSEK per år. Den andra delen av den rörliga ersättningen baseras på fastigheternas kassaflöden och avser fastighetschefens roll som förvaltare av vissa av Sagax fastigheter. Denna
Styrelsen har till uppgift att bland annat besluta
• om förvärv och avyttringar av företag och fastigheter, upptagande av lån och garantier, organisationsfrågor, prognoser samt
hel- och delårsrapporter.
ersättning kan maximalt uppgå till tre årslöner, motsvarande 1 937
• Enligt styrelsens arbetsordning åligger det styrelsens ordförande
TSEK plus sociala avgifter. Ersättningen under 2009 uppgick till 9
att se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsen
TSEK. Betalningar av pensionspremier sker till avgiftsbestämd plan
fullgör sina åligganden.
i enlighet med beskrivning i årsredovisning för 2009, vilken har
infogats i föreliggande prospekt genom hänvisning. Vid uppsägning
Styrelsearvodena fastställs vid årsstämman. Styrelsearvoden betalas
från Bolagets sida äger dessa befattningshavare rätt till tre månads-
inte till ledamot anställd i Bolaget.
löner eller de villkor som följer av lag.
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
Revisionskommittén ger råd och rekommendationer åt styrelsen
23
om bland annat ekonomisk rapportering, interna kontroller, riskhan-
Aktiekapital och ägarförhållanden
tering och val av revisorer. Kommitténs roll beskrivs i de skriftliga
Aktiekapitalet i Sagax uppgår till 246 646 720 SEK och fördelas på
direktiven för kommittén. Kommittén består av Göran E Larsson
12 077 322 stamaktier och 37 252 022 preferensaktier. Samtliga
och Johan Thorell.
aktier är emitterade och fullt inbetalda. Kvotvärdet per aktie är
Revisionskommittén avser att träffa Bolagets revisorer vid
5,00 SEK. Varje stamaktie berättigar till en röst och varje prefe-
tre tillfällen per år. Styrelsen har antagit en instruktion gällande
rensaktie berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad får vid
revisionskommitténs arbete. Revisionskommitténs uppgift är att
bolagsstämma rösta för fulla antalet av denne ägda och företrädda
upprätthålla och effektivisera kontakten med Koncernens revisorer,
aktier. Aktierna är denominerade i svenska kronor och har utfärdats
utöva tillsyn över rutinerna för redovisning och finansiell rappor-
enligt aktiebolagslagen.
tering, utvärdera revisorernas arbete samt följa hur redovisnings-
Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till
principer och krav på redovisning utvecklas. Revisionskommittén
årlig utdelning om 2,0 SEK per aktie med kvartalsvis utbetalning
hade två protokollförda sammanträden med revisorerna under
om 0,50 SEK per aktie. Lämnas ingen preferensutdelning under ett
2009. Under dessa sammanträdanden har bland annat revisorernas
visst år på grund av att Bolagets finansiella ställning inte medger
granskning av Bolagets finansiella rapportering och Bolagets interna
utdelning, ska preferensutdelningen ackumuleras med 7,00 procent
kontroller avrapporterats. Revisorernas iakttagelser och synpunkter
årlig ränta till dess utdelning sker.
har sedan vidarerapporterats till styrelsen.
Någon utdelning till stamaktieägare får inte lämnas förrän full ut-
Styrelsen har antagit en instruktion gällande ersättningskom-
delning till preferensaktieägarna inklusive ackumulerad utdelning och
mitténs arbete. Ersättningskommitténs uppgift är att bereda frågor
upplupen ränta, verkställts. Sagax har en ensidig rätt, men inte någon
rörande ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsledningen.
skyldighet, att lösa in preferensaktier från och med den 15 februari
Ersättningskommittén hade ett protokollfört sammanträde under
2011 för 35,00 SEK per aktie med tillägg för eventuellt ackumulerad
2009. Kommittén består av Staffan Salén och Göran E Larsson.
preferensutdelning. Upplöses Bolaget ska preferensaktierna medföra
företrädesrätt att ur Bolagets egna kapital erhålla ett belopp per
Uttalande rörande efterlevnad av Koden
aktie beräknat som summan av 30 SEK och eventuellt innestående
Styrelsen har sedan Bolaget började tillämpa Koden valt att endast
belopp1) innan utskiftning sker till stamaktieägarna. Preferensaktierna
tillsätta två ledamöter i revisions- och ersättningskommittéerna
ska i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.
istället för tre ledamöter i enlighet med Koden. Orsaken har varit
att styrelsen bestått av fem ledamöter och att två ledamöter i kom-
Större aktieägare
mittéerna bedömts vara mer ändamålsenligt. Styrelsen har valt att
Nedan redovisas ägarstrukturen i Bolaget baserat på uppgift från
endast träffa Bolagets revisorer i närvaro av VD, vilket är naturligt
Euroclear per 30 juni 2010, det vill säga innan nyemissionen om
då denne är Bolagets största aktieägare.
1 752 547 preferensaktier i samband med förvärvet av DK Properties AB registrerades.
Största aktieägare 30 juni 2010
Antal aktier
Andel av
David Mindus med bolag
M2 Capital Management
Familjen Salén med bolag
LF Fastighetsfond
Banque Carnegie Luxembourg
Avanza Pension
Catella Hedgefond
Johan Thorell med bolag
SEB Private Bank
Nordnet Pensionsförsäkring
Stam
4 020 726
2 145 708
1 212 479
623 777
560 541
90 263
–
201 627
74 250
87 487
Preferens
775
727 513
38 595
–
240 003
2 352 221
2 779 789
499 999
1 684 845
1 215 593
Aktiekapital
8,5 %
6,0 %
2,6 %
1,3 %
1,7 %
5,1 %
5,8 %
1,5 %
3,7 %
2,7 %
Röster
25,7 %
14,2 %
7,8 %
4,0 %
3,7 %
2,1 %
1,8 %
1,6 %
1,6 %
1,3 %
10 största aktieägarna
9 016 858
9 539 333
38,9 %
63.8 %
Övriga aktieägare
3 060 464
25 960 142
61,1 %
36,2 %
12 077 322
35 499 475
100,0 %
100,0 %
Totalt
Ovanstående aktieägarstruktur per 30 juni 2010 är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden.
Emission om 1 752 547 preferensaktier efter 30 juni 2010 har inte beaktats.
1) För ytterligare information se Bolagets bolagsordning.
24
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
Styrelsen känner ej till några aktieägaravtal mellan Bolagets
finansieringsavtalet löper till 2016 och omfattar en revolverande
aktieägare. Styrelsen känner ej heller till några övriga överenskom-
kreditfacilitet om 2,4 miljarder kronor. Sagax har emitterat 1,7
melser eller motsvarande som senare kan komma att leda till att
miljoner preferensaktier som del av förvärvet.
kontrollen över Bolaget förändras.
Sagax kommer att redovisa sin investering i DK Properties enligt
kapitalandelsmetoden.
Teckningsoptioner
Bolaget utfärdade år 2006 1 500 000 teckningsoptioner varav
• Den 1 juli 2010 avtalade Sagax om försäljning av fastigheten
1 339 500 var utestående den 30 juni 2010. Teckningsoptionerna
Bagaren 5 i Tyresö till hyresgästen Annas Pepparkakor. Fastigheten
ger rätt för innehavaren att teckna en stamaktie per teckningsoption
utgör Annas Pepparkakors produktionsanläggning och omfattar
till och med den 15 februari 2011. Teckningskursen är 34,95 SEK
7 100 kvadratmeter uthyrningsbar area. Försäljningspriset uppgår
(efter genomförd omräkning till följd av den i mars/april 2010 genom-
till 67 MSEK vilket överstiger bokfört värde och anskaffningskost-
förda företrädesemissionen av preferensaktier). Vid utnyttjande av
nad med 14 procent respektive 11 procent. Försäljningen medför
samtliga teckningsoptioner skulle antalet stamaktier komma att öka
ett resultat efter skatt om 7,7 MSEK. Försäljningen sker via
till 13 416 822.
dotter­bolag till Bolaget med frånträde den 1 december 2010.
Tvister
• Den 2 juli 2010 avtalade Sagax om förvärv av en portfölj omfat-
Bolaget har inte varit part i något rättsligt förfarande eller skiljeför-
tande 10 fastigheter. Samtliga fastigheter är belägna i Helsingfors.
farande (inklusive ännu icke avgjorda ärenden eller sådana Bolaget
Sagax anskaffningskostnad motsvarar 327 MSEK. Fastigheterna
är medvetet om kan uppkomma) under de senaste tolv månaderna
omfattar en sammanlagd uthyrningsbar area om 43 000 kva-
som har eller kan tänkas ha betydande effekt på Bolagets finansiella
dratmeter varav huvuddelen utgörs av lokaler för lager och lätt
ställning eller lönsamhet.
industri. Förvärvet finansierades med befintliga kreditfaciliteter
och med eget kapital och tillträde skedde den 14 juli 2010.
Händelser efter 30 JUNI 2010
Den 18 juni 2010 förvärvade Sagax fastighetsbolaget DK Properties
Aktuella händelser och tendenser
AB (”DK Properties”) tillsammans med Hemfosa Fastigheter AB
Sedan den senast reviderade finansiella informationen offentliggjor-
(publ) (”Hemfosa”). Den 30 juni 2010 ägde Sagax 28 procent av
des har inga väsentliga förändringar i Bolagets finansiella situation,
rösterna och aktiekapitalet i DK Properties. Efter 30 juni 2010 äger
framtidsutsikter eller ställning på marknaden inträffat sedan den
Sagax och Hemfosa 50 procent var av rösterna och aktiekapitalet i
senaste perioden för vilken reviderad finansiell information har offent-
DK Properties.
liggjorts. Det finns inte heller några tendenser, osäkerhetsfaktorer,
I samband med förvärvet ökade Sagax och Hemfosa gemensamt
potentiella fordringar eller andra krav, åtaganden eller händelser
DK Properties egna kapital med sammanlagt drygt 420 MSEK för
som är kända för Bolaget och som förväntas ha en väsentlig inver-
att reducera DK Properties skuldsättning och öka dess rörelsekapital.
kan på Sagax affärsutsikter under det innevarande räkenskapsåret
DK Properties träffade i samband med detta ett nytt finansie-
utöver vad som redovisats under avsnittet ”Riskfaktorer”.
ringsavtal avseende DK Properties långsiktiga upplåning. Det nya
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
25
Handlingar som hålls tillgängliga
för inspektion
Bolagets årsredovisningar för åren 2008 och 2009, Bolagets
stiftelse­urkund, bolagsordning samt delårsrapport för perioden
1 januari – 30 juni 2010 kan erhållas av Bolaget i pappersformat
under Prospektets giltighetstid vid Bolagets huvudkontor.
Handlingar införlivade genom hänvisning
Investerare bör ta del av all den information som införlivas i
Prospektet genom hänvisning. De delar i nedan angivna dokument
som inte införlivas i Prospektet genom hänvisning är inte delar av
detta Prospekt.
Nedan angiven information som del av följande dokument ska anses
införlivade i Prospektet genom hänvisning.
• Bolagets årsredovisningar för år 2008 och 2009,
• Bolagets delårsrapport för perioden 1 januari – 30 juni 2010, och
• Bolagets bolagsordning.
Information
Källa
Reviderade resultat- och
Årsredovisning 2009,
balansräkningar, kassaflödes-
sid 72–109.
analyser, noter och information om redovisningsprinciper
för räkenskapsåren 2008 samt
2009.
Revisionsberättelser för
Årsredovisning 2008, sid 96,
räkenskapsåren 2008 samt
samt Årsredovisning 2009,
2009.
sid 110.
Ej reviderad finansiell infor-
Delårsrapport för perioden
mation för perioden 1 januari
1 januari – 30 juni 2010, sid
– 30 juni 2009 samt mot­
10–15.
svarande period för 2010.
Bolagets bolagsordning.
Hela dokumentet.
Informationen, till vilken hänvisning sker, ska läsas som en del av
detta Prospekt och finns tillgänglig på Bolagets webbplats,
www.sagax.se eller kan erhållas av Bolaget i pappersformat vid
Bolagets huvudkontor.
26
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
Skattefrågor i Sverige
Vad som anges nedan är en sammanfattning av skattekonsekvenser
Aktiebolag
med anledning av innehavet av Obligationer för obligationsinne­
För aktiebolag beskattas all inkomst inklusive kapitalvinster och
havare som är obegränsat skattskyldiga i Sverige, om inte annat
ränteinkomster i inkomstslaget näringsverksamhet med en skatte­
anges. Sammanfattningen är inte avsedd att uttömmande behandla
sats om 26,3 procent. För beräkning av kapitalvinst respektive
alla skattefrågor som kan uppkomma. Den behandlar till exempel
kapitalförlust, se ovan ”Fysiska personer och dödsbon”.
inte de regler som gäller för Obligationer som innehas av handels­
Kapitalförluster på obligationer, som inte utgör delägarrätter,
bolag eller som utgör lagertillgång i näringsverksamhet. Särskilda
är normalt fullt avdragsgilla i inkomstslaget näringsverksamhet
skattekonsekvenser som inte är beskrivna nedan kan uppkomma
men kapitalförluster på obligationer kan inte kvittas mot kapital-
också för andra kategorier av obligationsinnehavare och varje
vinster på aktier och andra delägarrätter. Kapitalförluster på aktier
obligationsinnehavare bör därför rådfråga skatterådgivare om de
och andra delägarrätter, såsom aktieindexobligationer, kan endast
skattekonsekvenser som kan uppkomma till följd av ägande av
kvittas mot kapitalvinster på aktier och andra delägarrätter. Sådana
Obligationer, exempelvis till följd av att utländska regler, skatteavtal
kapitalförluster kan även, om vissa villkor är uppfyllda, kvittas
eller andra särskilda regler är tillämpliga.
mot kapitalvinster på aktier och delägarrätter i bolag inom samma
koncern, under förutsättning att koncernbidragsrätt föreligger.
Fysiska personer och dödsbon
Kapitalförluster som inte har kunnat utnyttjas ett visst beskatt-
Fysiska personer och dödsbon som är obegränsat skattskyldiga i
ningsår, får sparas och dras av mot kapitalvinster på aktier och andra
Sverige beskattas för all kapitalinkomst såsom ränta och kapitalvinst
delägarrätter under efterföljande beskattningsår utan begränsning i
som inkomst av kapital med en skattesats om 30 procent. Beskatt-
tiden. Särskilda skatteregler kan vara tillämpliga på vissa företags­
ning vid avyttring av obligationer sker då bindande avtal föreligger
kategorier eller vissa juridiska personer, exempelvis investerings­
och ränta beskattas i princip när den kan disponeras.
fonder och investmentföretag.
Kapitalvinst respektive kapitalförlust beräknas som skillna-
Ränta beskattas enligt bokföringsmässiga grunder.
den mellan försäljningsersättningen, efter avdrag för eventuella
försäljningsutgifter, och de avyttrade obligationernas omkostnads-
Obligationsinnehavare som är begränsat
belopp (anskaffningsvärde). Omkostnadsbeloppet beräknas enligt
skattskyldiga i Sverige
genomsnittsmetoden som innebär att anskaffningskostnaden för en
Fysiska personer och dödsbon
obligation utgörs av den genomsnittliga anskaffningsutgiften för att
För fysiska personer och dödsbon som inte är skatterättsligt
förvärva samtliga obligationer av samma slag och sort beräknat på
hemma­hörande i Sverige (begränsat skattskyldiga) som erhåller
förändringar i innehavet.
ränta från Sverige innehålls normalt ingen preliminär skatt.
Kapitalförlust på marknadsnoterade obligationer är fullt avdrags-
Begränsat skattskyldiga obligationsinnehavare beskattas normalt
gilla mot annan inkomst av kapital. Uppkommer underskott i in-
inte i Sverige för kapitalvinster vid avyttring av obligationer. Dessa
komstslaget kapital medges skattereduktion från skatten på inkomst
obligationsinnehavare kan dock bli föremål för inkomstbeskattning
av tjänst och näringsverksamhet samt fastighetsskatt och kommunal
i sin hemviststat. Sådan obligationsinnehavare bör därför rådfråga
fastighetsavgift. Sådan skattereduktion medges med 30 procent av
skatterådgivare om de skattekonsekvenser som innehavet kan med-
den del av underskottet som inte överstiger 100 000 kronor och
föra för deras del.
med 21 procent av det återstående underskottet. Underskott kan
inte sparas till senare beskattningsår.
För fysiska personer som är obegränsat skattskyldiga i Sverige
innehålls preliminär skatt vid utbetalning av ränta och för den del
av ersättningen vid inlösen av en obligation som utgör ränta. Den
Juridiska personer
För utländska juridiska personer, som erhåller ränta från Sverige,
innehålls normalt inte preliminär skatt.
Obligationsinnehavare som är begränsat skattskyldiga i Sverige
preliminära skatten innehålls normalt av Euroclear, eller beträffande
och som inte bedriver verksamhet från fast driftställe i Sverige
förvaltarregistrerade obligationer, av förvaltaren.
beskattas normalt inte i Sverige för kapitalvinster på obligationer.
Dessa obligationsinnehavare kan dock bli föremål för inkomstbeskattning i sin hemviststat. Sådan obligationsinnehavare bör därför
rådfråga skatterådgivare om de skattekonsekvenser som innehavet
kan medföra för deras del.
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
27
VILLKOR FÖR OBLIGATIONSLÅNET
Avsnittet ”Villkor för Obligationslånet” är en översättning av det engelska originalet. I händelse av avvikelser mel­
lan de två versionerna ska den engelska versionen ha företräde. Den engelska versionen av villkoren finns tillgänglig
på Bolagets kontor och på Bolagets webbplats www.sagax.se. Referenser till Sagax och Bolaget avser i detta avsnitt
moderbolaget AB Sagax (publ).
Daterat 20 maj 2010
VILLKOR FÖR
AB SAGAX:s
OBLIGATIONSLÅN OM HÖGST SEK 250 000 000
7,00 % OBLIGATIONER, LÅN NR 1, 2010/2015, ISIN SE0003331552
Distributionen av detta dokument och detta privata erbjudande av Obligationerna till vissa jurisdiktioner kan strida mot lag. Bolaget kräver att
de personer som innehar detta dokument informerar sig själva om, och agerar i enlighet med, sådana restriktioner. Obligationerna har inte och
kommer inte att registreras i enlighet med U.S. Securitites Act of 1933 (”Securities Act”) och är underkastade Amerikas Förenta Staters
skatteregler. Med vissa undantag får inte Obligationerna erbjudas, säljas eller levereras inom Amerikas Förenta Stater eller till, eller på uppdrag
av eller till förmån för, en medborgare i Amerikas Förenta Stater.
1
DEFINITIONER
I dessa villkor ska följande definitioner gälla:
”Kontoförande Institut”
betyder en bank eller annan person som enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella
instrument är auktoriserad att verka som ett kontoförande institut och med vilken en innehavare har
öppnat ett VP-konto för Obligationerna,
”Agent”
betyder E. Öhman J:or Fondkommission AB (publ) org.nr. 556206-8956, Box 7415, 103 91 Stockholm,
”Bankdag”
betyder en dag som inte är en söndag eller annan allmän helgdag eller som beträffande betalning av
skuldebrev inte är likställd med allmän helgdag i Sverige,
”Obligation”
betyder en skuldförbindelse såsom definierad i kapitel 1 paragraf 3 i lagen (1998:1479) om kontoföring
av finansiella instrument och som har utgivits av Bolaget i enlighet med dessa Villkor,
”Bolaget”
AB Sagax (publ), org.nr. 556520-0028, Engelbrektsplan 1, 114 34, Stockholm,
”CSD”
betyder Bolagets centrala värdepappersförvaltare avseende Obligationerna, från tid till annan, initialt
Euroclear Sweden AB, org.nr. 556112-8074, Box 7822, 103 97, Stockholm,
”Förtida Inlösendag”
betyder en dag då samtliga Obligationer löses in, vilken infaller innan den Slutliga Inlösendagen i
enlighet med bestämmelserna i avsnitt 8 (Förtida inlösen vid ägarskifte), 9 (Förtida inlösen på Bolagets
begäran) och 11 (Uppsägning av Obligationerna),
”Soliditet”
betyder förhållandet mellan (i) Koncernens egna kapital dividerat med (ii) Koncernens totala tillgångar,
i enlighet med Koncernens senaste konsoliderade och reviderade räkenskaper upprättade i enlighet med
IFRS,
”Slutlig Inlösendag”
betyder 20 maj 2015, eller om det datumet infaller på en dag som inte är en Bankdag, blir Slutliga
Inlösendagen istället närmast följande Bankdag,
”Finansiell Skuldsättning”
betyder skuldsättning för Bolaget hänförlig till:
a) upptagna lån,
b) belopp anskaffade genom emission av Marknadslån,
c) belopp hänförliga till åtagande i enlighet med avtal om hyra, köp eller leasing som enligt God
Redovisningssed är att betrakta som finansiell leasing,
d) överlåtna fordringar (såvida de inte har överlåtits utan att förvärvaren kan göra gällande några anspråk
gentemot överlåtaren),
e) derivattransaktioner (dock ska, när beloppet av sådan skuldsättning ska beräknas, endast det vid
tidpunkten gällande marknadsvärdet beaktas),
28
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
f) motförbindelser hänförliga till garantier, remburser och andra liknande instrument eller handlingar
som utfärdats av en bank eller annan finansiell institution,
g) andra förpliktelser, inklusive terminsavtal, som kommersiellt sett är att likställa med skuldsättning,
samt
h) förpliktelser enligt garantier eller skadeslöshetsförbindelser som utfärdats som säkerhet för någon
skuldsättning som avses i punkterna a) – g) ovan.
”God Redovisningssed”
betyder IFRS eller allmänt vedertagna redovisningsprinciper, redovisningsstandarder och redovisningssed
i Sverige,
”Koncern”
betyder Bolaget och dess dotterföretag, vars tillgångar och skulder ska ingå i Bolagets konsoliderade
räkenskaper i enlighet med IFRS,
”Koncernbolag”
betyder varje bolag i Koncernen,
”Innehavare”
betyder den person som är antecknad på VP-konto som innehavare av, eller som i annat fall är berättigad
att ta emot betalning under, en Obligation,
”IFRS”
betyder internationell redovisningsstandard i betydelsen IAS-förordningen 1606/2002 i den mån denna
är tillämpbar på de relevanta räkenskaperna,
”Ränteförfallodag”
betyder 15 januari årligen, med första Ränteförfallodag infallande på eller omkring den 15 januari 2011.
Om en Ränteförfallodag infaller på en dag som inte är en Bankdag, blir Ränteförfallodagen istället
närmast följande Bankdag,
”Räntesats”
7,00 procent per år,
”Utgivningsdag”
20 maj 2010,
”Marknadslån”
lån eller annan skuld som uppkommit genom utgivande av företagscertifikat, efterställda skuld­
förbindelser, obligationer eller andra värdepapper av något slag (inklusive skuld upptagen under
MTN- eller andra utgivningsprogram), som är eller kan komma att bli inregistrerade för handel på en
svensk eller utländsk reglerad marknad,
”Nominellt belopp”
har den innebörd som anges i klausul 2.1,
”Kvalificerad Majoritet”
har den innebörd som anges i klausul 12.2(c),
”Avstämningsdag”
betyder:
a) den femte (5:e) Bankdagen innan Inlösendagen eller Ränteförfallodagen (som tillämpligt), eller
b) om den generellt tillämpade standarden på den svenska obligationsmarknaden innebär en Bankdag som
ligger närmare den aktuella betalningsdagen, den Bankdag före Inlösendagen eller Ränteförfallodagen (som
tillämpligt) i enlighet med den generellt tillämpade standarden på den svenska obligationsmarknaden,
”Inlösendag”
betyder den Slutliga Inlösendagen eller en Förtida Inlösendag,
”SEK”
betyder Sveriges officiella valuta,
”Aktier”
betyder stamaktier i Bolaget,
”STIBOR”
betyder (a) den årliga räntesatsen såsom den publiceras på Thomson Reuters tillämpliga sida (eller om
den sidan ersätts eller tjänsten slutar vara tillgänglig, sådan annan sida som Agenten anvisar som visar
denna procentsats), eller (b) om sådan procentsats inte är tillgänglig, genomsnittet av de räntesatser som
tillhandahållits till Agenten på dess begäran av minst fyra ledande affärsbanker för utlåning i SEK på
interbankmarknaden i Stockholm, i varje enskilt fall för en period om sju (7) dagar vid kl 10:00 (svensk
tid) på den första Bankdagen för den perioden för vilken STIBOR ska gälla och avrundat uppåt till tre
decimaler, och
”VP-konto”
avstämningskonto enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument där respektive
Innehavares innehav av Obligationer är registrerat.
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
29
2OBLIGATIONSBELOPP OCH
BETALNINGSÅTAGANDE
6.2 Betalningar av kapital och ränta
Om en Innehavare, genom ett Kontoförande Institut, har angett
ett särskilt bankkonto för betalningar av kapitalbelopp och
ränta så kommer CSD på den relevanta Ränteförfallodagen
2.1Det sammanlagda beloppet av obligationslånet kommer att
vara ett belopp om högst SEK tvåhundrafemtio miljoner (SEK
eller Inlösendagen att utföra den relevanta betalningen till det
250 000 000) och representeras av Obligationer, vardera med
angivna kontot. I annat fall kommer betalningar av kapital-
ett nominellt belopp om SEK tiotusen (SEK 10 000) eller
belopp och ränta att genomföras genom att CSD översänder
hela multiplar därav (”Nominellt belopp”).
beloppet till Innehavaren på den adress som denne registrerat hos CSD på Avstämningsdagen. Skulle CSD, på grund
av försening orsakad av Bolaget eller av något annat hinder,
2.2Bolaget förbinder sig att lösa in Obligationerna, att erlägga
inte ha möjlighet att utföra betalningarna av det relevanta
ränta samt att i övrigt iaktta dessa villkor.
beloppet kommer CSD att betala ut ett sådant belopp till
3
Innehavarna på Avstämningsdagen så snart som möjligt efter
RÄTT TILL BETALNING
att ett sådant hinder har blivit undanröjt. Om någon person,
Obligationerna utgör direkta, ovillkorade, oprioriterade och icke
till vilken betalning har skett i enlighet med ovan, inte hade
efterställda förpliktelser för Bolaget.
rätt att motta betalningen ska Bolaget och CSD ändå anses ha
uppfyllt sina förpliktelser förutsatt att CSD inte hade vetskap
4
om att en sådan betalning skett till en person som inte hade
RÄNTA
rätt att erhålla beloppet och förutsatt att CSD agerade med
normal aktsamhet.
Obligationerna löper med ränta på Obligationernas Nominella Belopp enligt Räntesatsen från (men inte inräknat) Emissionsdagen till
och med Inlösendagen. Upplupen ränta utbetalas årsvis i efterskott
7DRÖJSMÅLSRÄNTA
på respektive Ränteförfallodag och beräknas på 30/360-dagars basis.
7.1Om Bolaget försummar att betala ett belopp på dess förfallo­
dag ska Bolaget betala dröjsmålsränta motsvarande STIBOR
5KONTOFÖRING AV OBLIGATIONERNA
plus två (2) procentenheter på det förfallna beloppet, från
(men inte inräknat) den relevanta förfallodagen till och med
5.1Obligationerna kommer att registreras för Innehavarnas räkning på ett VP-konto och inga fysiska värdepapper kommer
den dag faktisk betalning erlägges. STIBOR ska bestämmas för
att ges ut. Begäran om registrering relaterade till Obliga-
varje veckoperiod av utebliven betalning. Dröjsmålsräntan ska
tionerna ska riktas till ett Kontoförande Institut. Den som i
emellertid aldrig, med förbehåll för klausul 7.2 nedan, vara
enlighet med en överlåtelse, pantsättning eller genom tillämp-
lägre än Räntesatsen plus två (2) procentenheter. Upplupen
ning av Föräldrabalkens bestämmelser, villkor i testamente
dröjsmålsränta kapitaliseras inte.
eller gåvobrev eller på annat sätt har förvärvat rättigheten att
erhålla betalning i enlighet med en Obligation ska registrera
7.2Om dröjsmålet beror på ett hinder för Agenten eller CSD
respektive, i enlighet med klausul 18.1, ska dröjsmålsräntan
den rättigheten för att erhålla betalning.
inte överstiga den aktuella Räntesatsen.
5.2Bolaget och Agenten ska äga rätt att erhålla information från
skuldboken för Obligationerna som hålls av CSD. På Agentens
8
FÖRTIDA INLÖSEN VID ÄGARSKIFTE
begäran ska Bolaget begära och tillhandahålla Agenten sådan
information.
8.1Om Agenten har meddelat Innehavarna att någon ovillkorligen är bunden att lämna ett offentligt uppköpserbju-
6.SLUTLIG InlÖSEN AV OBLIGATIONERNA OCH
BETALNINGAR
dande avseende samtliga aktier i Bolaget i enlighet med
lagen (2006:451) om offentliga uppköpserbjudanden på
aktiemarknaden kan varje enskild Innehavare begära förtida
6.1 Inlösen på förfallodagen
inlösen av Innehavarens samtliga Obligationer. Begäran om
På den Slutliga Inlösendagen ska Bolaget lösa in då utestående
inlösen ska göras skriftligen i enlighet med klausul 16.
Obligationer till dessas Nominella Belopp. Betalning av
Nominellt Belopp jämte upplupen ränta som inte betalats
8.2Bolaget ska lösa in de relevanta Obligationerna enligt klausul
fram till och med den Slutliga Inlösendagen ska ske till de
8.1 på den sista Bankdagen som infaller i den kalendermånad
personer som är Innehavare på Avstämningsdagen.
som omedelbart följer efter den kalendermånad då den relevanta begäran om förtida inlösen mottogs, dock endast under
30
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
förutsättning av att relevant Innehavares Obligationer har
för den övergripande verksamheten på annat än mark-
spärrats för överföring senast fem (5) Bankdagar innan sådant
nadsmässiga villkor till personer som inte är närstående
datum. Förtida inlösen ska ske till ett belopp motsvarande det
Nominella Beloppet av varje inlöst Obligation jämte enligt
till Bolaget,
(c)i förhållande till något Marknadslån upptaget av Bolaget
klausul 4 upplupen ränta.
eller av ett annat Koncernbolag inte ställa någon säkerhet
eller tillåta att någon säkerhet kvarstår eller tillåta att
9.
FÖRTIDA INLÖSEN PÅ BOLAGETS BEGÄRAN
någon annan ställer säkerhet eller tillåter att säkerhet
kvarstår, i form av garantiåtagande eller på annat sätt,
Bolaget kan välja att lösa in samtliga Obligationer, men inte
(d)Bolaget ska inte ta upp något Marknadslån på villkor som
färre än samtliga, på en Bankdag som infaller efter den andra
innebär att Obligationerna får sämre rätt i förhållande till
(2:a) årsdagen från Emissionsdagen genom att ge Innehavarna
ett sådant Marknadslån i en konkurs eller vid en likvida-
underrättelse inte senare än 30 dagar och inte tidigare än 60
dagar innan den föreslagna Förtida Inlösendagen. Underrättel-
tion av Bolaget,
(e)Bolaget ska inte ta upp någon ny Finansiell Skuldsättning
sen ska vara oåterkallelig och ange Förtida Inlösendag och den
om Soliditeten inte uppgår till minst, samt skulle som
relevanta Avstämningsdagen. Varje Obligation ska lösas in till
ett resultat av den Finansiella Skuldsättningen inte minst
ett belopp som motsvarar:
uppgå till, femton (15) procent, förutsatt att detta inte
(a) 104,00 procent av det Nominella Beloppet, om förtida
under någon omständighet begränsar Bolaget från att
inlösen sker under perioden från den andra (2:a) årsdagen från
Emissionsdagen till och med den tredje (3:e) årsdagen från
ådra sig:
(i) F
inansiell Skuldsättning för att refinansiera existe-
(ii) Finansiell Skuldsättning som tas upp i syfte att åter-
Emissionsdagen,
(b)102,50 procent av det Nominella Beloppet, om förtida inlö-
rande Finansiell Skuldsättning, eller
sen sker under perioden från den tredje (3:e) årsdagen från
köpa eller inlösa preferensaktier om sådan Finansiell
Emissionsdagen till och med den fjärde (4:e) årsdagen från
Skuldsättning uttryckligen är efterställd Obligatio-
Emissionsdagen, och
(c)101,00 procent av det Nominella Beloppet, om förtida inlö-
nerna,
(f)tillse att Obligationerna inregistreras vid Nasdaq OMX
sen sker under perioden från den fjärde (4:e) årsdagen från
Stockholm så snart som det rimligen är praktiskt möjligt
Emissionsdagen till den Slutliga Inlösendagen.
men inte i något fall senare än på den första årsdagen
från Utgivningsdagen, och
Därutöver ska Bolaget utbetala upplupen ränta i enlighet med
klausul 4.
(g)kvartalsvis upprätta och publicera delårsrapporter (vilka
ska upprättas i enlighet med motsvarande God Redovisningssed som Bolaget har tillämpat vid upprättandet av
10SÄRSKILDA ÅTAGANDEN
årsredovisningar och kvartalsrapporter under de senaste
två räkenskapsåren).
10.1 Så länge någon Obligation är utestående, åtar sig Bolaget att:
(a)(i) inte genomföra någon utdelning på Aktier, (ii) inte ge-
10.2Agenten har rätt att för Innehavarnas räkning helt eller delvis
nomföra återköp av Aktier, (iii) inte genomföra nedsätt-
medge undantag från bestämmelserna i klausul 10.1 om,
ning av aktiekapital eller annat bundet eget kapital med
enligt Agentens egen bedömning, betryggande säkerhet ställs
återbetalning till ägare av Aktie eller (iv) inte genomföra
för Bolagets förpliktelser avseende Obligationerna.
annan liknande värdeöverföring till ägare av Aktie samt
(v) tillse att varje Koncernbolag som inte (direkt eller
11 UPPSÄGNING AV OBLIGATIONERNA
indirekt) är helägt av Bolaget, inte vidtar sådana åtgärder.
Oaktat dessa åtaganden i klausul 10.1 (a), får Bolaget
11.1Agenten är berättigad att, för Innehavarnas räkning, förklara
besluta och genomföra sådana värdeöverföringar i den
samtliga, men inte endast vissa, Obligationer förfallna till
utsträckning Soliditeten uppgår till minst, samt som ett
betalning omedelbart eller vid den senare tidpunkt Agenten
resultat av den relevanta värdeöverföringen uppgår till
bestämmer (sådan senare tidpunkt kan dock inte vara senare än
minst, tjugo (20) procent,
tjugo (20) Bankdagar från dagen för Agentens förklaring), om:
(b)tillse (i) att inte någon väsentlig förändring vidtas avseende den övergripande inriktningen på verksamheten i
(a)Bolaget inte erlägger betalning på förfallodagen i enlighet
Bolaget från den som avsågs i Bolagets bolagsordningen
med dessa villkor om inte dröjsmålet är orsakat av ad-
vid Utgivningsdagen och (ii) att inte sälja, överlåta eller
ministrativa eller tekniska problem och betalning erläggs
på annat sätt förfoga över någon tillgång som är väsentlig
inom tre (3) Bankdagar från förfallodagen,
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
31
(b)Bolaget inte i övrigt fullgör sina förpliktelser i enlighet
med dessa villkor eller på annat sätt handlar i strid mot
vunnit laga kraft eller att tiden för klandertalan löpt ut för att
uppsägningsgrund ska anses föreligga.
dem och att Bolaget inte vidtar rättelse inom tjugo (20)
Bankdagar från det att Agenten skriftligen uppmanat
Bolaget att vidta rättelse,
(c)Bolaget inte erlägger betalning i rätt tid i enlighet med
omständighet av det slag som anges under klausul 11.1 skulle
inträffa. I brist på sådan underrättelse äger Agenten utgå från
någon Finansiell Skuldsättning och denna Finansiella
att någon sådan omständighet inte har inträffat eller kan
Skuldsättning på grund därav sagts upp till betalning i
förväntas inträffa förutsatt att det inte är känt för Agenten att
förtid, eller, om den uteblivna betalningen skulle utgöra
motsatsen är fallet. Bolaget ska på begäran från Agenten inom
slutbetalning av denna Finansiella Skuldsättning och
fem (5) dagar tillställa Agenten ett intyg rörande förhållan-
sådan betalning inte fullgjorts inom tjugo (20) Bankdagar,
den som behandlas i klausul 11.1. Bolaget ska vidare lämna
under förutsättning att summan av den eller de Finan-
Agenten de närmare upplysningar som Agenten rimligen kan
siella Skuldsättningar som berörs uppgår till minst SEK
komma att begära rörande sådana omständigheter som be-
25 000 000 (eller motvärdet därav i annan valuta),
handlas i klausul 11.1 samt på begäran av Agenten tillhanda-
(d)Bolaget eller ett Koncernbolag som garanteras av Bolaget
hålla alla de handlingar som kan vara av betydelse härvidlag.
ställer in betalningarna,
11.5Det åligger Bolaget att omedelbart underrätta Agenten om en
(e)Bolaget eller ett Koncernbolag som garanteras av Bolaget
All information som offentliggjorts för aktieägarna i Bolaget
ska anses redan ha levererats till Agenten.
ansöker om eller medger ansökan om företagsrekonstruktion enligt lagen (1996:764) om företagsrekonstruktion
eller annan motsvarande utländsk lagstiftning,
(f)Bolaget eller ett Koncernbolag som garanteras av Bolaget
försätts i konkurs,
11.6Om uppsägningsrätt föreligger enligt denna klausul 11, ska
Agenten inom tio (10) Bankdagar från dagen då Agenten
fick kännedom om den aktuella omständigheten ta ställning
till om Obligationerna ska förklaras uppsagda till betalning.
(g) beslut fattas om att Bolaget ska likvideras oavsett skäl,
Om Agenten beslutat att inte säga upp Obligationerna, ska
(h)avseende fusion med ett annat bolag än Koncernbolag,
Agenten snarast meddela Innehavarna att en situation som
beslut fattas om att Bolaget ska uppgå i ett annat bolag,
beskrivs i klausul 11.1 föreligger och sitt beslut att inte vidta
såvida inte (i) Soliditeten ökar som ett resultat av en så-
någon åtgärd på grund av detta samt inhämta beslut i frågan
dan fusion eller (ii) Agenten dessförinnan skriftligen har
från Innehavarna i enlighet med bestämmelserna i klausul 12.
lämnat sitt samtycke till fusionen (vilket samtycke inte
Om Innehavarna beslutar att uppsägning ska ske, ska Agenten
ska förstås som ett avstående av de rättigheter som enligt
omgående förklara Obligationerna uppsagda till betalning
då tillämplig rätt tillkommer berörda borgenärer), eller
i enlighet med klausul 11.1. Om uppsägningsgrunden som
(i)avseende delning av Bolaget (oavsett om Bolaget upplö-
anges i klausul 11.1 enligt Agentens bedömning har upphört
ses eller inte), beslut fattas om att Bolaget ska delas, så-
före uppsägningen, är Agenten inte skyldig att verkställa den
vida inte Agenten dessförinnan skriftligen har lämnat sitt
förtida uppsägningen. Agenten ska i sådant fall snarast med-
samtycke till delningen (vilket samtycke inte ska förstås
dela Innehavarna att uppsägningsgrunden som anges i klausul
som ett avstående av de rättigheter som enligt tillämplig
11.1 har upphört. Om någon Innehavare, utan föregående
rätt tillkommer Bolagets borgenärer).
initiativ till beslut från Agenten eller Bolaget, fattat beslut om
förtida uppsägning av Obligationerna, ska Agenten omgående
11.2Om Obligationerna förklaras förfallna till betalning i enlighet
förklara Obligationerna förtida uppsagda. Agenten är dock
med klausul 11.1, ska Bolaget lösa in Obligationerna till
inte skyldig att vidta åtgärden om Agenten anser att skäl för
ett inlösenbelopp motsvarande Obligationernas Nominella
uppsägning inte föreligger.
Belopp plus ett tillägg om tre (3) procentenheter jämte, om
tillämpligt, upplupen ränta i enlighet med klausul 4.
12AGENTENS RÄTT ATT FÖRETRÄDA INNE­
HAVARNA, INNEHAVARSTÄMMA M.M.
11.3Uppsägning till betalning i förtid på grund av omständighet
som anges i klausul 11.1 får dock endast ske om vad som
12.1 Allmänt
inträffat är av den art att det kommer att inverka negativt och
Även utan särskilt uppdrag från Innehavarna är Agenten,
materiellt på Innehavarnas intressen i väsentligt hän­seende
eller den Agenten sätter i sitt ställe, med stöd av dessa villkor
samt att grund för uppsägning föreligger vid tidpunkten för
berättigad att företräda Innehavarna i förhållande till Bolaget i
uppsägning.
allt som rör Obligationerna, såväl vid som utom domstol eller
exekutiv myndighet. Även om Agenten har rätt att före-
11.4Om uppsägningsrätten föranleds av beslut av domstol,
myndighet eller bolagsstämma erfordras inte att beslutet
32
träda Innehavarna är Agenten inte skyldigt att vidta åtgärder
förutom i den mån det anges uttryckligen i dessa villkor och
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
Innehavarnas möjligheter att själva initiera åtgärder för Inne-
anses vara den mening som representerar störst andel
havarnas räkning anges i dessa villkor.
av Obligationernas Nominella Belopp. I följande frågor
krävs dock nedan angiven kvalificerad majoritet bland de
avgivna rösterna respektive erhållna svaren för att beslut
12.2 Innehavarstämma och skriftligt beslutsförfarande
(a)Bolaget och Agenten får var för sig när som helst kalla
till möte eller påkalla skriftligt beslutsförfarande bland
ska anses fattat ("Kvalificerad Majoritet"):
Innehavarna. Innehavare som representerar minst tio
enskild situation från särskilt åtagande enligt klausul
(10) procent av då sammanlagt utestående Nominellt
10, (2) byte av Agent på begäran av Bolaget eller
Belopp får begära av Agenten att sådan kallelse sker.
av Innehavarna, (3) ändring av bestämmelse i dessa
Sådan begäran ska framställas skriftligen till Bolaget och
villkor utom i fall som avses i (ii) nedan, eller
Agenten med (i) uppgift om de frågor som ska behandlas
räntesats eller räntebelopp som ska erläggas av Bola-
innehav. Om Agenten konstaterar att begäran inkom-
get, (2) förändring av någon förfallodag för kapital-
mit i vederbörlig ordning ska Agenten senast inom tjugo
eller räntebelopp och (3) förändring av bestämmel-
till möte eller påkalla skriftligt beslutsförfarande. Sådan
serna i denna klausul 12.2 c).
Vid lika röstetal gäller den mening som enligt mötets
skyldighet föreligger dock inte om, enligt Agentens be-
ordförandes bedömning (eller, vid skriftligt förfarande,
dömning, (i) förslaget kräver godkännande av Bolaget och
Agentens bedömning) är mest fördelaktig för Bolaget.
Bolaget informerar Agenten att det inte avser att lämna
(d)Beslutförhet föreligger endast om Innehavare represen-
sådant godkännande, (ii) förslaget inte är förenligt med
terande minst en femtedel av sammanlagt då utestående
tillämplig rätt eller (iii) det framstår som klart osannolikt
Nominellt Belopp i vederbörlig ordning närvarar vid
att förslaget kommer att få bifall mot bakgrund av redan
mötet (eller, vid skriftligt förfarande, avger svar). Om
genomfört möte eller skriftligt beslutsförfarande.
beslutförhet inte uppnåtts genom närvaro inom femton
(b)Kallelse ska ske genom meddelande till Innehavarna och
(15 ) minuter från utsatt mötestid (eller, vid skriftligt
Agenten eller, som tillämpligt, Bolaget i enlighet med
förfarande, genom erhållna svar vid utgången av svarsti-
klausul 16 nedan och ska ske senast tio (10) Bankdagar
den), ska mötet ajourneras (eller, vid skriftligt förfarande,
och tidigast trettio (30) Bankdagar före mötet eller den
svarstiden förlängas) till den dag som infaller på den
sista svarsdagen. Kallelsen ska ange (i) tid för mötet
femte Bankdagen därefter. Meddelande om tid och plats
eller sista svarsdag, (ii) plats för mötet eller svarsadress,
för fortsatt möte (eller, vid skriftligt förfarande, förlängd
(iii) dagordning för mötet, (iv) uppgift om den dag då
svarstid) ska snarast tillställas Innehavarna i enlighet med
Innehavare ska vara införd som ägare eller, vid förvaltar-
klausul 16. Vid fortsatt möte (eller, vid skriftligt för­
registrering och sådan möjlighet tillhandahålls av CSD,
farande, vid ny sammanräkning) kan beslut fattas genom
rösträttsberättigad i CSD:s skuldbok samt (v) vad som i
enkel majoritet (eller, där så krävs enligt c) ovan, genom
övrigt krävs för att en Innehavare ska ha rätt att delta vid
Kvalificerad Majoritet) av röstberättigade Innehavare
mötet. Bolaget eller, om Agenten är kallande, Agenten ska
fastställa innehållet i kallelsen och tillhandahålla i pap-
(ii) tre fjärdedelar vid (1) reducering av kapitalbelopp,
och (ii) underlag som utvisar de aktuella Innehavarnas
(20) Bankdagar från mottagandet av sådan begäran, kalla
(i) t vå tredjedelar vid (1) medgivande till avvikelse i en
oavsett andel av Obligationerna som är representerade.
(e)Vid mötet får Bolaget, Innehavarna och Agenten samt
persform eller elektronisk form ett fullmaktsformulär eller,
deras respektive representanter, ombud och biträden
vid skriftligt förfarande, beslutsformulär med aktuella
närvara. Mötet får besluta att ytterligare personer får
beslutsalternativ.
närvara. Mötet öppnas av en av Bolaget utsedd och
(c)Beslut fattas genom omröstning vid möte (eller, vid
närvarande person (eller, i avsaknad av sådan person,
skriftligt förfarande sammanräkning), varvid varje
av Agenten utsedd och närvarande person) och leds av
Innehavare är röstberättigad. Varje Obligation berättigar
den personen till dess att närvarande och representerade
Innehavaren till en röst. Varje Innehavare måste avge sina
Innehavare har utsett en ordförande. Genom ordföran-
röster på samma sätt vid innehav av flera Obligationer.
dens försorg ska protokoll föras vid mötet, vari röstberät-
Ombud som företräder olika Innehavare får dock avge
tigade Innehavare ska förtecknas, vilka övriga personer
röster på olika sätt för skilda Innehavare. Obligationer
som närvarat, vad som har avhandlats, hur omröstning
som innehas av Bolaget eller av bolag i den koncern
har utfallit och vilka beslut som har fattats. Protokol-
(såsom detta begrepp är definierat i 1 kap. 11 och 12
let ska undertecknas av ordföranden och av minst en av
§§ aktiebolagslagen (2005:551)) i vilken Bolaget ingår
mötet utsedd justeringsman. Vid skriftligt förfarande
ska inte medföra rösträtt eller beaktas vid beräkning av
ska Agenten ombesörja sammanräkningen och upprätta
om erforderlig majoritet har uppnåtts i något hänseende
protokoll över sammanräkningen. Agenten får begära
i enlighet med dessa villkor. Innehavarnas beslut ska
kompletteringar och förtydliganden beträffande erhållna
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
33
svar men har inte någon skyldighet att göra detta utan
13 ÄNDRING AV VILLKOREN
kan bortse från otydliga eller oläsliga svar. Agenten ska
bortse från svar som inte följer angivna svarsalternativ
13.1Agenten får, för Innehavarnas räkning, avtala med Bolaget om
eller där rösträtt inte framgår av material tillhanda­
ändring av dessa villkor under förutsättning att sådan ändring
hållet av Innehavaren eller CSD. Bolaget får närvara vid
inte inskränker Bolagets förpliktelse att erlägga betalning av
sammanräkningen. Protokoll ska färdigställas skyndsamt
kapital- eller räntebelopp eller på annat sätt som enligt Agen-
och hållas tillgängligt för Innehavare hos Bolaget och
tens bedömning kan inverka negativt på Innehavarnas intres-
Agenten.
sen i väsentligt hänseende eller att ändringen sker uteslutande
(f)Om Bolaget och Agenten bedömer det lämpligt får ett
i syfte att korrigera uppenbara fel och misstag i dessa villkor.
möte kombineras med att Innehavare ges möjlighet att
Efter erforderligt beslut av Innevararna i enlighet med klausul
avge svar enligt skriftligt beslutsformulär som alternativ
12 får Agenten även avtala med Bolaget om andra ändringar.
till att närvara eller representeras genom ombud.
(g)Beslut som har fattats vid ett i behörig ordning samman-
13.2Avtalad ändring av villkoren ska av Bolaget snarast meddelas
kallat och genomfört möte eller skriftligt förfarande är
i enlighet med klausul 16 med angivande av den dag då änd-
bindande för samtliga Innehavare oavsett om de har varit
ringarna träder i kraft.
närvarande eller representerade vid mötet eller deltagit i
det skriftliga förfarandet samt oberoende av hur och om
14 PRESKRIPTION
de har röstat.
(h)Bolagets och Agentens kostnader i samband med ett
14.1Rätten att erhålla betalning av Nominellt Belopp preskriberas
möte eller ett skriftligt förfarande ska bäras av Bolaget
tio (10) år från den relevanta Inlösendagen. Rätten att erhålla
oavsett vem som initierat mötet eller förfarandet.
räntebetalning preskriberas tre (3) år från respektive förfallo­
dag. De medel som avsatts för betalning av fordringar och
12.3 Byte av Agent
där Innehavarnas rätt att erhålla betalning har preskriberats
Agenten får frånträda från sitt uppdrag enligt dessa villkor
tillkommer Bolaget.
under förutsättning av att Bolaget har godkänt att en ledande
svensk eller internationell affärsbank eller värdepappersbolag
14.2Om preskriptionsavbrott sker i enlighet med preskriptions­
tillträder som ny Agent i samband med att dåvarande Agent
lagen (1981:130) löper ny preskriptionstid om tio (10) år
frånträder. Om Agenten är föremål för konkurs eller finansiell
ifråga om Nominellt Belopp och tre (3) år beträffande ränte-
rekonstruktion enligt lag eller föreskrifter från tillsynsmyn-
belopp, i båda fallen räknat från dag som framgår av preskrip-
dighet eller om beslut fattats med Kvalificerad Majoritet om
tionslagens bestämmelser om verkan av preskriptionsavbrott.
byte av Agent, ska Bolaget omedelbart utse en ny agent som
omgående ska ersätta dåvarande Agent som agent enligt dessa
15ALLOKERING AV BETALNINGAR
villkor.
Har såväl Nominellt Belopp som ränta förfallit till betalning
12.4 Kostnadsersättning för Agentens arbete
och förslår tillgängliga medel inte till full betalning därav ska
Agenten äger rätt till ersättning från Bolaget för sitt arbete
medlen i första hand användas till betalning av räntan och i
som Agent i enlighet med dessa villkor. Om Agenten på
andra hand till betalning av Nominellt Belopp.
goda grunder befarar att Bolaget är eller kan komma att bli
insolvent äger Agenten rätt att förbehålla sig skälig ersättning
16 MEDDELANDEN
från Innehavare för sitt fortsatta arbete i enlighet med dessa
villkor, dock ska Agenten vidta de åtgärder som följer av
16.1Meddelanden från Bolaget eller Agenten ska tillställas Inneha-
klausul 11.6 utan att först ha erhållit ersättning eller skades-
vare på den adress som denne registrerat hos CSD. Som kom-
löshetsförbindelser från Innehavarna. Om Agenten meddelar
plement därtill kan meddelande även ges genom annons i en
Innehavarna att den inte kommer att vidta ytterligare åtgärder
svensk rikstäckande tidning (vilken kan vara Dagens Industri,
får respektive Innehavare självständigt företräda sitt innehav
Dagens Nyheter eller Svenska Dagbladet) med meddelandet i
av Obligationer gentemot Bolaget utan hinder av bestämmel-
dess helhet eller med hänvisning till den plats där meddelan-
serna i klausulerna 11 och 12.1.
det i dess helhet finns tillgängligt.
16.2Meddelanden från Innehavare till Bolaget ska tillställas
Bolaget med kopia till Agenten på de i klausul 1 angivna
adresserna.
34
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
18.3Skada som uppkommer i andra fall ska inte ersättas av
17 FÖRVALTARREGISTRERING
Agenten och CSD, om inte skadan är orsakad genom vårds­
löshet. Under inga omständigheter kommer indirekt skada
För Obligationer som är förvaltarregistrerade enligt lagen
att ersättas.
(1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument ska
förvaltaren betraktas som Innehavare vid tillämpningen av
18.4Skulle Agenten eller CSD bli förhindrade från att utföra sina
dessa villkor (dock med förbehåll för bestämmelserna om
förpliktelser på grund av någon omständighet som nämnts i
Innehavares rösträtt i klausul 12).
klausul 18.1 ovan, kan förpliktelsens utförande senare­läggas
till dess utförandet inte längre är förhindrat av en sådan om-
18ANSVARSBEGRÄNSNING M.M.
ständighet.
18.1Agenten och CSD har inte något ansvar för skada orsakad
av stiftande av svensk eller utländsk lag, ingripande från en
18.5Bestämmelserna i denna klausul 18 ska gälla så länge de inte
svensk eller utländsk myndighet, krig, strejk, blockad, bojkott,
är oförenliga med bestämmelserna i lagen (1998:1479) om
lockout eller annan liknande omständighet. I händelse av
kontoföring av finansiella instrument, vilka ska ha företräde.
strejk, blockad, bojkott eller lockout gäller denna ansvarsbegränsning även om Agenten eller CSD själva skulle initiera
19TILLÄMPLIG LAG OCH JURISDIKTION
eller vara föremål för en sådan konflikt.
19.1Dessa villkor ska lyda under och tolkas i enlighet med svensk
rätt.
18.2Agenten är inte ansvarig för skada som beror av att Agenten i
egenskap av företrädare för Innehavarna har inrättat sig efter
de beslut som fattats i enlighet med bestämmelserna i klausul
19.2Tvist eller krav som uppstår med anledning av dessa villkor
12. Detta gäller även om Agenten eller dess närstående agerat
ska avgöras i svensk domstol, med Stockholms tingsrätt som
på annat sätt i förhållande till Bolaget inom ramen för andra
första instans.
mellanhavanden med Bolaget.
Vi bekräftar härmed att villkoren enligt ovan är bindande för Bolaget.
20 maj 2010
AB SAGAX (PUBL)
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån
35
ADRESSER
AB SAGAX (PUBL)
ADVOKATFIRMAN LINDAHL KB
Engelbrektsplan 1, 6tr
Box 1065
111 34 Stockholm
101 39 Stockholm
Tel: +46 8 545 53 540
Besöksadress: Mäster Samuelsgatan 20
Webbplats: www.sagax.se
Tel: +46 8 527 70 800
Webbplats: www.lindahl.se
E. ÖHMAN J:OR FONDKOMMISSION AB
Box 7415
EUROCLEAR SWEDEN AB
103 91 Stockholm
Box 7822
Besöksadress: Berzelii Park 9
103 97 Stockholm
Tel: +46 8 402 50 00
Besöksadress: Regeringsgatan 65
Webbplats: www.ohman.se
Tel: +46 8 402 90 00
Webbplats: www.euroclear.eu
36
Prospekt avseende inregistrering av obligationslån