1. No category

H Y R E S B O S T Ä D E R
I
Ä M N E
V Ä X J Ö
A B
Årsredovisning
2011
1
2
V I S I O N
O C H
A F F Ä R S I D È
Affärsidé
Hyresbostäder i Växjö AB ska med
omtanke om miljön och våra kunder
erbjuda ett attraktivt boende i trivsamma och trygga miljöer.
Vision
Hyresbostäder i Växjö AB ska vara ett
bostadsföretag man alltid talar väl om.
Innehåll
Vd-ord______________________________ 3
Fastighetsutveckling___________________ 4
Kundservice_________________________ 5
Marknad/bobutik__________________ 6–7
Miljö_______________________________ 8
Kvalitet_____________________________ 9
Personal_______________________ 10–12
Socialt ansvar_______________________ 13
Förvaltningsberättelse____________ 14–15
Resultaträkning______________________ 16
Balansräkning__________________ 17–18
Kassaflödesanalys___________________ 19
Tilläggsupplysningar_____________ 20–28
Revisionsberättelse___________________ 29
Granskningsrapport__________________ 30
Styrelse____________________________ 31
Fem år i sammandrag____________ 32–33
Fastighetsförteckning_________________ 34
Historik____________________________ 35
V D - O R D
Fortsatta förbättringar
och nya förutsättningar
Hyresbostäder har målsättningen att utvecklas
som miljövänligt företag
och ständigt bli en bättre
hyresvärd. Därför är det
glädjande att vi under 2011
kunnat öka servicen och
förbättra för våra kunder.
Prioriterade områden inför
året var bland annat att
effektivisera våra IT-system
och fortsätta arbetet för att
motverka utanförskap. Här
har vi utvecklat vår hemsida
och gjort informationen
mer lättillgänglig. Vi har också aktivt medverkat i arbetet
med att fylla nya Araby Park Arena med idrott, kultur och
gemenskap. En annan målsättning var att bygga nya familjebostäder i kvarteret Minnet. Vi fick bygglov under våren
men detta överklagades av Transportstyrelsen på grund av
bullersituationen. Mycket arbete lades under 2011 ner för
att finna en lösning på bullerproblemen i området. Ett nytt
byggnadsförslag har tagits fram och förhoppningsvis kan
arbetena komma igång framåt sommaren.
Nya förutsättningar
Ökad service
I slutet av 2011 var vi överens med Landstinget Kronoberg
om köp av mark på Sigfridsområdet. På marken finns möjlighet att bygga 130–140 bostäder. I köpet ingår också en
befintlig byggnad, som kommer att göras om till ett 40-tal
smålägenheter. Vidare ser vi fram emot att kunna producera
och erbjuda nya bostäder i kvarteret Minnet.
Under 2011 har vi lanserat flera nyheter i syfte att stärka
fördelarna med att bo i hyresrätt. Som grund för detta
arbete, och för att veta hur vi uppfattas av våra kunder,
påbörjades arbetet med kundenkäter. Samtliga hyresgäster
över 18 år har möjlighet att svara på enkäten. Enkäterna
blir ett återkommande inslag framöver och kommer på sikt
att bidra till bättre bostadsområden och nöjdare kunder.
Under året öppnade vi en entreprenörsportal, som är en
webbaserad lösning som underlättar planeringen av reparationer, underhåll och service. En annan nyhet är att vi
börjat med förbesiktningar i samband med att hyresgästen
säger upp sin lägenhet. Förbesiktningen ger oss möjlighet att i god tid planera olika typer av underhåll. Den ger
också lägenhetsinnehavaren möjlighet att hinna upptäcka
och åtgärda eventuella skador själv. I samarbete med Ikano
Bank lanserade vi i slutet av 2011 en ny form av sparande
– Hemsparkonto. Med ett Hemsparkonto kan de som vill
koppla sitt sparande till hyresavin.
Fullmäktige har beslutat att Hyresbostäder ska pröva
försäljning av familjebostäder. Bakgrunden till detta beslut
är en strävan att minska allmännyttans dominans i Växjö.
Under hösten beslutade styrelsen att ta fram underlag för
anbudsgivning för områdena Mjärden och Hov Dalbogård.
När anbuden kommer in i början av 2012 gör styrelsen en
affärsmässig bedömning innan beslut tas om försäljning
eller inte. Processen beräknas vara klar under våren 2012.
Ett eventuellt beslut om försäljning av fastigheter och de
ökade kraven på avkastning enligt All-lagen medför att vår
organisation behöver bli effektivare. Utmaningen blir att
öka effektiviteten samtidigt som vi målmedvetet arbetar
vidare för bättre service och ökad kundnöjdhet.
Nya möjligheter
2012 kommer att bli ett spännande år för Hyresbostäder.
Mycket är på gång och utmaningarna är stora. Vårt senaste
större miljöinitiativ är investeringen i ett eget vindkraftverk
i en vindpark i Gävleborgs län. Detta innebär att vi på sikt
kommer att spara många miljoner kronor samtidigt som vi
gör en viktig miljöinsats. Vindkraftverket beräknas stå klart
vid årsskiftet.
Alla viktiga arbetsuppgifter ställer stora krav på organisationen. Vi ska också bli effektivare samtidigt som medarbetarna ska trivas, må bra och känna delaktighet och ansvar.
För mig känns det både hedrande och förpliktigande att
leda detta arbete.
Växjö i mars 2012
Kenneth Faaborg
Vd Hyresbostäder i Växjö AB
3
4
F A S T I G H E T S U T V E C K L I N G
Byggnation och förvaltning
Genomförda projekt
Arbetet med att reducera energikostnader har fortsatt under
2011. I kvarteret Skatan har en del fastigheter försetts med
nya undercentraler för fjärrvärme. I och med detta kan
varje huskropp numera styras individuellt, vilket har gett
ökad driftsäkerhet och därmed förbättrad komfort. Ett
flertal fastigheter har försetts med nya belysningssystem där
gamla lågenergilampor ersatts med mer energisnål LEDteknik. De nya systemen har både ljus- och rörelsestyrning,
vilket kommer att öka både tryggheten och bekvämligheten
för våra hyresgäster.
Fastigheter i ett antal områden har optimerats med hjälp
av ny teknik för last- och prognosstyrning. Laststyrning
innebär att fastigheternas förmåga att själva lagra värme utnyttjas genom att sänka framledningstemperaturen i korta
tidsintervaller. Systemet tar också hänsyn till aktuell och
förväntad väderlek. Tekniken är tänkt att komplettera det
arbete som redan utförs av våra drifttekniker och förväntas
leda till en tioprocentig energibesparing.
På campus har arbetet med att konvertera elmätarna i
fastigheterna till lägenhetsvisa mätare fortsatt. Detta ger
hyresgästerna möjligheten att själva välja vilken elleverantör de vill teckna sig hos samtidigt som det sporrar till att
främja miljön genom att mer direkt kunna påverka sin
elförbrukning.
Föryngringen av trädgårdarna i västra Teleborg har fortsatt
i och med tillägget av nya gräsmattor och häckplantor.
Arbete på gemensamhetsytor i form av ny asfalt på gångoch cykelvägar, plattsättning av uteplatser samt anläggandet
av murar har också genomförts.
Under året har husfasaderna på våra fastigheter genomgått
högtryckstvättning både för att förbättra intrycket och förlänga livslängden. Byggnaderna har tvättats med ultrarent
vatten, en kostnadseffektiv metod som både dödar alger
och tar bort smutspartiklar utan användning av kemikalier.
Som ett led i vårt trygghetsskapande arbete har ett flertal
fastigheter försetts med passagesystem, där hyresgästerna
via en elektronisk bricka får
tillträde till trappuppgången.
Detta har satts i drift både i
familjeboende och studentlägenheter.
Pågående och kommande projekt
Tomten på Anteliigatan vid kvarteret Minnet är för stunden föremål för en bygglovsansökan där vi har för avsikt att
producera cirka 80 nya lägenheter. Då tomten gränsar till
ett järnvägsområde har flera förslag prövats för att trygga en
god boendemiljö och minska risken för störningar. Ett nytt
förslag har nu presenterats och bygget beräknas komma
igång till sommaren.
Området Vildparken kommer under de närmaste åren att
genomgå omfattande renoveringsarbeten. Byte av avlopps-,
vatten- och elsystem, nya våtrum och kök samt installation av central FTX-ventilation är några av de insatser som
planerats. En första etapp om cirka 80 lägenheter kommer
att genomföras med start under våren 2012.
Expansionen i Sigfridsområdet har fortsatt i och med förvärvet av en befintlig vårdbyggnad som beräknas inrymma
cirka 40 lägenheter. Markytan, som tar upp runt 18 000
kvadratmeter, erbjuder också möjligheter till nyproduktion av drygt 100 nya lägenheter som en del i den fortsatta
satsningen i området.
52 miljoner kronor kommer att investeras i ett eget vindkraftverk utanför Ockelbo i Gävleborgs län. Kraftverket
beräknas stå färdigt om ett år och förväntas producera 70
procent av all el som Hyresbostäder förbrukar i dagsläget
bortsett från hushållsanvändning. Enligt beräkningar kommer detta att leda till en minskning av energikostnaderna
med 20 miljoner kronor över 20 år.
På Sigfridsområdet planerar Hyresbostäder att uppföra ett 100-tal nya
lägenheter samt inreda ett 40-tal smålägenheter i en befintlig byggnad.
K U N D S E R V I C E
Service för kundens bästa
Att sätta kundens behov i främsta rummet och hålla en
hög servicegrad är av stor vikt i vårt dagliga arbete. För ett
företag med cirka 4 500 kundkontakter i månaden, där
merparten sker via telefon, är det viktigt med en effektiv
telefonlösning med goda möjligheter till uppföljning. Detta
gjorde att vi valde att gå in i Växjö kommuns telefonväxel.
Att kunden snabbt och enkelt ska kunna få god service
oavsett om denne föredrar ett personligt besök, telefon eller
e-post är en självklarhet.
Förbesiktningar
En nyhet är att vi börjat med förbesiktningar i samband
med att hyresgästen säger upp sin lägenhet. En förbesiktning ger oss möjlighet att i god tid planera olika typer av
underhåll. Samtidigt får hyresgästen en chans att upptäcka
och åtgärda skador och onormalt slitage själv. Besiktningen
ska också tjäna till att man som kund ska kunna ställa
frågor kring sin flytt, som till exempel flyttstädning och vad
som räknas som onormalt.
För ökad trivsel
Under det gångna året har ett flertal förbättringar genomförts för att öka såväl trivsel som trygghet för våra hyresgäster. I området Dalbo inleddes ett projekt med miljövärdar som skulle bistå de boende med information kring
regler för sophantering. Projektet började med hembesök
och information vid miljöhusen. Miljövärdarna delade vid
dessa tillfällen ut en nyproducerad folder om sopsortering.
I och med den ökade insatsen att få ut information och
vägledning kring sophanteringen blev sorteringen snabbt
bättre och grovavfallet minskade både i och utanför miljöhusen. Projektet i Dalbo är nu avslutat och det löpande
arbetet införlivat i den ordinarie verksamheten.
Arbetet med att förbättra bomiljön fortsatte i och med den
utökade belysningen i området Mjärden på Kringelvägen
och Kungsvägen, något som tidigare visat sig vara bristfälligt enligt både våra egna observationer och tidigare
kundenkäter. Jönköpingsföretaget Olsson & Linder anlitades för sin expertis inom
belysning av bostadsområden för att öka
ljusnivån och därmed
trivseln kring Mjärden,
med målet att även
utöka förbättringsarbetet av belysningen till
universitetsområdet.
Foto: Olsson & Linder
Markus Kullenbert är en av bovärdarna som nu genomför förbesiktningar.
Ytterligare åtgärder för att öka säkerheten i våra bostadsområden vidtogs. Det nya tub- och passagesystemet, som
tidigare genomförts i kvarteret Portvakten Söder, utökades
till både området Mjärden och till fastigheter i centrum.
Passagesystemet innebär att man numera behöver en nyckelbricka för att komma in i entréer, miljöhus och förråd.
Till tvättstugorna finns en separat bricka sedan tidigare.
Tubsystemet innebär att man, om man inte är hemma,
måste lägga en av sina lägenhetsnycklar i tuben för att
kunna få någonting åtgärdat i lägenheten. Systemet har
driftsatts i ett flertal fastigheter under 2011.
Sommarjobbare
Under sommaren har 20 ungdomar som bor hos Hyresbostäder arbetat ute i bostadsområdena. Ungdomarna hade
alla fyllt 16 år och kunde anlitas tack vare en kommunal
satsning på ferieplatser. Fyra grupper med fem ungdomar
i varje grupp arbetade fyra timmar om dagen med att
bland annat olja utemöbler, tvätta skyltar, sopa och andra
uppgifter som lätt förbigås i den ordinarie arbetsvardagen.
Arbetet med ungdomarna sågs som väldigt positivt, och
bidrog både till ökad trivsel i bostadsområdena samt till att
ge ungdomarna meningsfull sysselsättning för en tid.
5
6
M A R K N A D / B O B U T I K
Marknaden 2011
Uthyrningsläget för familjeboende
Äldreboende
Efterfrågan på bostäder har varit hög och jämn under året. Vi
har haft ovanligt få uppsägningar, vilket inneburit en obalans
mellan efterfrågan och utbud. Detta har gällt för både stora
och små lägenheter och från såväl äldre som yngre personer.
Vid årets slut hade vi därför inga vakanta lägenheter.
Hyresbostäder äger och förvaltar delar av kommunens vårdoch serviceboende. Omflyttningen inom äldreboendet
minskade jämfört med föregående år.
Studentboende
Förmedling av bostäder
Efterfrågan på våra studentbostäder har även i år varit hög.
Under den gångna sommaren arbetade vi hårt med att bistå
de bostadssökande studenter som önskade läsa på Linné-universitetet under hösten. Årets boendekontroll frigjorde flera
bostäder till förmån för nya studenter. Hyresbostäder har
fortsatt sitt samarbete med universitetet, Linnéstudenterna
och andra bostadsbolag för att tillgodose behovet av studentbostäder. Vårt mål är att ingen som väljer att studera i Växjö
ska behöva avstå från sina studier på grund av bostadsbrist.
Våra lägenheter förmedlas av Boplats Växjö efter ett poängsystem där en ködag motsvarar en poäng. Ju fler poäng man
har, desto större chans att få den lägenhet man önskar i
första hand. Hur snabbt bostadssökande kan få en lägenhet påverkas av flera faktorer, till exempel köpoäng, val av
område och hur många lägenheter som sagts upp vid olika
tidpunkter. Under året tecknades 1 965 nya hyresavtal.
Från höstterminen 2011 måste studenterna utanför EESområdet, och som inte faller inom ramen för ett utbytesavtal, betala en avgift för att få sin ansökan prövad samt en
studieavgift för varje läsår. Avgiften varierar beroende på
vilken studieinriktning man väljer. I och med införandet
av dessa avgifter har vi märkt en väsentlig minskning av så
kallade freemover-studenter.
Antal omflyttningar
2011
Familjeboendet
%
44618
Äldreboendet
7927
2010
%
464 19
136 36
Studentboendet
1 440 62
1 447 63
Totalt
1965 38
2 047 40
M A R K N A D / B O B U T I K
Eventet ”En het potatis”
syftade till att informera
studenterna vid Linnéuniversitetet om hur man kan spara
både pengar och miljö.
Idag har vi 170 hyresavtal med utbytesstudenter. För att
dessa ska få en positiv bild av Växjö kommun är det viktigt
att de under sin vistelse här upplever god service och att
samarbetet mellan universitetet och Hyresbostäder fungerar
smidigt.
Vi har sedan flera år tillbaka ett samarbetsavtal med Linnéuniversitetets International Relations Office. Inför höstterminen har vi ändrat våra administrativa rutiner kring
hyresaviseringarna. Syftet är att göra processen mer effektiv
både för oss själva och för studenterna.
Marknadsföring
Hyresbostäders vision är att vara det bostadsföretag man
alltid talar väl om. Marknadsföringen under 2011 har
främst varit inriktad på att skapa goda relationer vid varje
möte med kunder, entreprenörer och andra intressenter.
Fokus har legat på korrekt och relevant information, bra
bemötande i samspel med nya tekniska lösningar.
Vi arbetar medvetet med att uppfattas som ett engagerat
och lyhört företag där utmaningen är att stärka banden till
våra befintliga kunder samtidigt som vi attraherar nya. För
att informera om Hyresbostäders utbud av bostäder och
arbetet med att utveckla hyresrätten som boendeform har
vi varit aktiva med att annonsera i lokalpress och diverse
facktidningar. Vi har även uppmärksammats på redaktionell plats i media, vilket ytterligare stärkt vårt varumärke.
Via Kundservice har vi genomfört flera aktiviteter i syfte
att skapa goda relationer, kundlojalitet samt öka kunskapen om boendefrågor och Hyresbostäder som hyresvärd.
Tillsammans med andra kommunala bostadsbolag stod
vi som värdar för SABO:s kommunikationsdagar i Växjö,
där fokus låg på hur man som hyresvärd kan förbättra sin
kommunikation gentemot unga hyresgäster. Vi har också
medverkat på Bomässan, där vi visade upp planerna för
kvarteret Minnet, samt informerat studenterna vid Linnéuniversitetet om vikten av att spara både pengar och miljö
i samband med vårt miljöinriktade event ”En het potatis”.
7
Under året har vi fortsatt att marknadsföra oss gentemot
våra hyresgäster via kundtidningen BoAktuellt, som ges ut
fyra gånger per år. Vi har även producerat ett nytt nummer av tidningen Bo med miljö, som på ett överskådligt sätt
belyser de olika miljö- och energifrågor som genomsyrar
företagets verksamhet.
IT-tjänster
I takt med att tekniken gör framsteg ökar också möjligheterna för oss att effektivt kunna förmedla nyheter och
tjänster till våra kunder. Under 2011 har vi strukturerat om
vår hemsida och lanserat ett antal bekväma IT-tjänster för
att förbättra vår tillgänglighet. Numera presenteras lediga
bostäder och tillhörande information direkt på vår webbplats i och med sammanlänkningen med Boplats Växjö.
Även förmedling av parkeringsplatser och garage finns
tillgänglig via hemsidan.
Intern kommunikation
En intern webbgrupp har skapats i syfte att utveckla vårt
internetbaserade verksamhetssystem i sharepoint, där
personalen får nyheter och värdefull information som kan
användas i det dagliga arbetet. Varje enskild medarbetare
kan här söka relevant information, till exempel för att på
ett korrekt sätt kunna informera våra kunder.
Utveckling av hyresrätten
Att utöver själva boendet kunna
erbjuda mervärdestjänster ligger i
linje med vårt arbete att fortsätta
lyfta fram hyresrätten som en attraktiv och fördelaktig boendeform.
Under året utökades hemserviceutbudet med Hemsparkontot,
en ny sparform som erbjuds i Hemsparkonto
samarbete med Ikano Bank, där
man som kund har möjlighet att
minska sitt hyresbelopp beroende
på sparbelopp och räntenivåer. Räntan, som
betalas ut redovisas på hyresavin varje månad,
tjänar då till att man som kund upplever en
sänkning av sitt hyresbelopp.
Nu kan
du som
bor hos
En helt ny
Hyresbostä
sparform
der öpp
som gör
na ett Hem
och som
att du får
dessutom
sparkonto
mer pen
gör att din
.
gar över
a sparpe
varje må
ngar väx
nad
er fort.
Ett Hemspark
Hyresbostäder onto är en sparform
som
Bank. Du sätter erbjuder i samarbete
med Ikano
in ett valfri
som är ett
tt belopp på
kontot,
kraftig avkas högräntekonto med
mycket konk
tning.
urrensVarje måna
d får du en
ränteutbetalnin
Du märker
ingenting mer
g som
än att du betala kopplas direkt till
din hyresavi.
r mindre i
Utbetalnin
hyra varje måna
gen
d.
utbetald redov gör att du upplever en
faktisk hyres
isas på hyres
minskning.
sitter trygg
t kvar på banke avin varje månad, samti
Räntan du
får
digt som dina
n.
sparpengar
Dina förd
elar
Hur mycke
t
t
en
Öppna dörr
sätt
till ett nytt
att spara!
en till
Öppna dörr spara.
att
ett nytt sätt r du under
hitta
Anmälan
n!
den här sida
som
o kan du
sparkont
ja effekten
Med ett Hem
bostäder utnytt
mt
bor hos Hyres
på ett bekvä
t sparande
av ett trygg
sätt.
och enkelt
ränta
bra
en
tning som
ad.
Den avkas
boendekostn
din
till
ger kopplas
som du inte
transaktion
En automatisk
förstås – och
på hyran
märker – utom
i vardagen.
din livskvalitet
som höjer
statliga
as av den
0 kr,
konton omfatt
till 500.00
Alla våra
motbelopp upp
rantin för
i kronor som av
insättningsga högre, det belopp
s ut till dig
är
et betala
eller om det
euro. Belopp tre månader om
svarar 50.000
toret inom
i konkurs.
Riksgäldskon
försättas
banken skulle
pet minsk
ar
Sparbelopp
20 000 kr
50 000 kr
100 000 kr
200 000 kr
500 000 kr
t tryggt
konto – et
Hemspar a hyran!
nk
sä
t
sätt at
Kontot omfa
ttas av den
statliga insätt
den. Varje
kund
ningsgaran
tin enligt beslu
i banken med har rätt till ersättning
t av
för
ett
betalar ut ersätt belopp som motsvarar sin sammanlagda konto Riksgälkonkurs eller ningen inom 20 arbet högst 100 000 euro. Riksgbehållning
sdagar från
Finansinsp
den dag banke älden
ektionen beslu
n försattes
tade att garan
i
tin ska träda
in.
1 000 000
Boendeinformation
Vår hemsida har utvecklats för att göra det enklare att hitta
information om Hyresbostäder och våra lägenheter. Syftet
har också varit att göra det enklare för kunderna att själva
använda de internetbaserade tjänster som finns i systemet.
kr
Ränta
2,00 %
33 kr
83 kr
117 kr
233 kr
583 kr
1 167 kr
2,50 %
42 kr
73 kr
146 kr
292 kr
729 kr
1 458 kr
3,00 %
50 kr
88 kr
175 kr
350 kr
875 kr
1 750 kr
vid olika
sparbelo
3,50 %
58 kr
102 kr
1 021 kr
67 kr
233 kr
408 kr
2 042 kr
4,00 %
117 kr
204 kr
467 kr
1 167 kr
2 333 kr
(Skatt dragen
2
på ränteutb
Vill du ha
mer informatio
n om Hems
kontakta oss
parkonto är
på telefon
du välkomm
0470-77
hemsida ww
08 80 eller
w.hyresb
läsa mer på
ostaderi
vaxjo.se
ar t med
Spara sm
konto
Hemspar
dkontor
37 Växjö
huvu
14 H, 352
medgen
let
enda bankHöstvä t av 77
80-ta
08 80
Tel: 0470är världens
s i slute
BankBank
vaxjo.se
Ikano Ikano
grundade
tjänster
yresbostaderi
samheten
www.h
srikt bank
Verk
88 000
0476Tel: ult.
framgång
i Älmh
medelstora
sedan dess
derank.se
kanob
till små och
erbju
ochwww.i
p som
iskorna och
Grou
männ
a
Ikano
del av
till de mång
Bank är en
företag. Ikano Kamprad.
jen
ägs av famil
din
pel på hur
hyresbelop
ing
eutbetaln
Ränt
• Du får en
trygg sparfo
månad och
rm som
varje
• Du får mer
omfattas av
densavi
pengar över
statliga insätt
igare hyre
varjetrevl
ningsgaran
• Du får fria
månad köpet.
tin
uttag och insätt
på
ningar
• Du sätter
in hur myck
et eller lite
• Du får din
du vill
ränta utbet
ald via din
• Kopplingen
hyres
avi
varje måna
till din hyres
d
avi gör att
du upplever
lägre hyra varje
månad
För
din tryg
ghe
påverkas
Olika sparb
månads
elopp och ränte
kan alltid vara
nivåer påver
kar din hyra
Jämför gärna säker på att Hemspark
olik
ontot
med
Hemsparkontot storbankernas motsv s ränta är kon
arande spark
, inte har belop
ta ut penga
onto
psbegränsn
r så
ingar och där
veckovis. Ränta ofta du vill. Hemspark
d
ontots ränta
n följer det
är rörli
allmänna ränte
läget på mark
na
Exem
8
M I L J Ö
Vårt miljöarbete
Hyresbostäder har under 2011 fortsatt arbetet med att
stärka företagets ställning som en handlingskraftig aktör på
miljösidan. Då vi ständigt utvärderar hur vi kan hushålla
med energin i våra fastigheter söker vi hela tiden nya sätt
att bidra till en hållbar utveckling av samhället.
Årets händelser
En betydande del av den minskade energi- och resursförbrukningen under 2011 har sin grund i de åtgärder
som gjorts i fastighetsbeståndet. Exempel på energi- och
resursbesparande åtgärder är snålspolande vattenarmaturer,
effektivare ventilation och värmekulvertar. Härtill kommer
fortsatt införande av individuell mätning av el och vatten,
vilket ger våra hyresgäster möjlighet att själva påverka
boendekostanden och miljön. Ett ytterligare led i arbetet är
ombyggnaden av elanläggningar på campus, där cirka 2 000
lägenheter försetts med egna elabonnemang.
Hyresbostäder har under 2011 återigen blivit miljödiplomerade. Varje år genomgår vårt miljöarbete en heltäckande
extern granskning och i samband med denna följs våra
energi- och miljöåtaganden upp och kontrolleras. Genom
vårt arbete med ekologiska bokslut är vi också en del i
Växjö kommuns miljöarbete.
Andelen ekologiska livsmedelsinköp har fortsatt att öka
under år 2011 och har nått en nivå på 43 procent, vilket är
en markant ökning jämfört med föregående år.
I linje med vår strävan att flytta fram
positionerna inom miljöområdet har vi
valt att satsa på ett eget vindkraftverk
i Ockelbo, Gävleborgs län. Vindkraftverket kommer att stå klart om ungefär
ett år och beräknas leda till en avsevärd
minskning av våra energikostnader.
Projektet med miljövärdar startades
2011 av Hyresbostäder som ett led i
arbetet att informera hyresgäster om
vilka regler som gäller för sopsortering. Miljövärdarna gjorde både
hembesök samt deltog vid miljöhusen
i området Dalbo med information,
vilket ledde till snabbare och bättre hantering av sopor i
området. Projektet är nu avslutat och det löpande arbetet är
inordnat i det ordinarie ansvaret inom området.
Även våra studenter involverades i arbetet med klimatsmart verksamhet. Under miljödagarna i oktober hade
studenter vid Linnéuniversitetet möjligheten att diskutera
miljö- och klimatfrågor i samband med vårt event ”En het
potatis”. Eventet syftade till
att informera studenterna
om vikten av att spara
både pengar och miljö.
Framtid
Miljöarbetet under 2012 kommer i mångt och
mycket att fokuseras kring fortsatta energi- och resursbesparande åtgärder. Vi sätter nya tuffa miljö- och energimål
för att stärka vårt miljöarbete och målet är att fortsätta
ligga i framkant på miljösidan. Framför oss ser vi fortsatta
energieffektiviseringar i vårt fastighetsbestånd och utökade
insatser för att hjälpa våra hyresgäster att medverka till ett
bättre miljöbeteende.
De projekt som kommer att genomföras under 2012 rör
bland annat energieffektivare belysning, förbättringar av
våra värmesystem samt effektivare ventilation.
Under första kvartalet kommer sortering av matavfall att
införas i delar av företagets fastighetsbestånd. Andra projekt
under året kommer att vara utvärdering av företagets miljöfordon samt fortsatt utökade miljökrav vid nybyggnation
och renoveringar.
Under 2012 kommer nybyggnation att ske i kvarteret Minnet där målet är att bygga energieffektiva hus med samma
uppfyllnad av energikrav som passivhusen i kvarteret
Portvakten. Utöver detta kommer en befintlig fastighet på
Sigfridsområdet att byggas om till mindre lägenheter.
Vi på Hyresbostäder vill med våra insatser inspirera och
motivera alla att leva mer miljövänligt och skapa möjligheter för en bostadssektor där affärsmässighet och boendeservice går hand i hand med ett större miljöansvar.
Miljöpolicy
Hyresbostäder ska ständigt förbättra och utveckla
arbetet med att minimera verksamhetens miljöpåverkan och därmed bidra till en hållbar utveckling
av samhället.
Miljöarbetet ska skapa en långsiktigt god boendeoch livsmiljö med hänsyn både till människa och
natur. Detta ska ske genom ett samspel mellan
företagets kunder, personal, konsulter, entreprenörer
och leverantörer.
K V A L I T E T
Kvalitetsarbete
Områdesansvarig Andrej Jakob har täta kontakter med hyresgästerna för att fånga upp deras synpunkter.
På Hyresbostäder strävar vi ständigt efter att skapa bättre
relationer till våra kunder för att vi tillsammans med dem
ska kunna utveckla hyresrätten och göra den mer attraktiv. Till grund för det fortsatta kvalitetsarbetet och för att
kunna identifiera nya förbättringsområden har en heltäckande kundundersökning genomförts under året. Vi har
tagit till oss av de synpunkter som kunderna framfört.
Vår hemsida har utvecklats för att göra det enklare att hitta
de svar man söker. Entreprenörsportalen, en nyöppnad
portal för uppdrag kring reparationer, underhåll och service,
har skapats för att underlätta planering och
fördelning av arbete samt göra det mer
överskådligt för både Hyresbostäder och
entreprenörerna.
Sedan maj 2011 genomför Hyresbostäder en förbesiktning
cirka två veckor efter det att hyresavtalet har sagts upp. En
förbesiktning ger möjlighet att bättre planera olika typer
av underhåll som ska göras samt ge kunderna möjligheten
att slippa extra kostnader i samband med slutbesiktningen.
Det ska också tjäna till att man som kund ska kunna ställa
frågor kring sin flytt, som till exempel flyttstädning och vad
som räknas som onormalt slitage.
På lång sikt är tanken att även hyresgästerna ska få ta del av portalen och bland
annat kunna följa upp status på sina egna
felanmälningar.
Förbättrad kommunikation
Under året har vi arbetat med att öka vår tillgänglighet
genom att försöka minska våra ledtider. Vi valde därför att
återkoppla och höra av oss till de kunder som uttryckt synpunkter i vår kundundersökning. Detta har bidragit till att
vi fått in ny information kring vår roll som hyresvärd vilket
förhoppningsvis kommer att leda till nöjdare kunder. Ett
ytterligare led i att förbättra kommunikationen skedde också
i och med att vi kopplades in på kommunens centralväxel.
Även på nätet har omstruktureringar gjorts för att så effektivt som möjligt tillgängliggöra information för våra kunder.
Kvalitetspolicy
Hyresbostäder i Växjö AB ska genom samverkan
mellan företagets kunder, medarbetare, konsulter,
entreprenörer och leverantörer ständigt utveckla och
förbättra sina arbetsmetoder. Målen för detta ska
dokumenteras i företagets årligen reviderade måloch strategidokument.
I hela vår verksamhet ska vi arbeta med att uppfylla
kundernas varierande behov och förväntningar.
Varje kund ska känna att vi är lyhörda och att vi
möter alla med förtroende och respekt, alltid med
hänsyn till gällande lagar och förordningar.
9
10
P E R S O N A L
Personalarbete
I vårt personalarbete strävar vi efter att utveckla frågor om
bemanning, kompetensutveckling, arbetsmiljö samt löneoch anställningsvillkor.
Utveckling av ledarskap och medarbetarskap är viktiga
områden för att främja ett gott arbetsklimat och en organisation där människor trivs och mår bra. Ett prioriterat
område är värderingsfrågor och att stärka kundperspektivet.
Vid årets slut hade Hyresbostäder 43 tillsvidareanställda
medarbete, två färre än året innan.
Åldersfördelning bland personalen
KollektivÅlder
Totalt Män Kvinnor anställdaTjänstemän
–24
0
25–29
2010
Kvinnor
1515
Män
2830
Summa
4345
Antal tjänster
Tjänstemän
2830
Kollektivanställda
1515
Summa
4345
0
0
00
0
0
0
4
4
7
40–49
7
8
9
50–59 106
4
2
8
60–65
0
1
4
Totalt
2011
0
30–39 117
Antal anställda
Antal anställda
0
1710
55
4328
Genomsnittsålder47,1 48,3
15
44,9
15
46,3
28
47,5
Av de anställda är 15 kvinnor (35 procent) och 28 män
(65 procent). Genomsnittsåldern är 47 år och de flesta
befinner sig i åldersintervallet 40–49 år.
35 procent av de anställda är kvinnor. Lis-Marie Nilsson är förvaltningsassistent på huvudkontoret.
P E R S O N A L
Sjukfrånvaro
Sjukfrånvaro
20112010
Totalt antal frånvarodagar
368
366
därav korttidsfrånvaro < 60 dagar
179
215
därav långtidsfrånvaro > 60 dagar
189
151
därav för kvinnor därav för män
antal sjuktimmar
därav för kvinnor 78
79
290
287
2 940
2 930
622
636
2 318
2 294
3,25
3,10
0
29
30–49 år
275
182
50–99 år
93
155
därav för män
Antal sjuktimmar
i procent av ordinarie arbetstid
Frånvaro hos anställda
i åldersintervall, dagar
–29 år
Den totala sjukfrånvaron uppgick till 368 dagar (3,25
procent) av den totala arbetstiden. Det är en liten ökning
från föregående år. Hyresbostäder anlitar Previa för företagshälsovård. Under året har samtliga anställda erbjudits
hälsokontroll med friskvårdsprofil.
Sommarjobb för unga hyresgäster
20 ungdomar som bor hos Hyresbostäder fick i år möjlighet att sommarjobba ute i bostadsområdena. Ungdomarna,
som fyllt 16 år, kunde anlitas tack vare kommunens satsning på ferieplatser. Ungdomarnas arbetsuppgifter bestod
av sådan skötsel som i vanliga fall inte är så högt prioriterad, inte sådant som entreprenörer är anlitade att utföra.
Arbetsmiljöpolicy
God arbetsmiljö ska prägla Hyresbostäder i dess
tjänster, i utrustningar, lokaler och anläggningar
och i sättet att leda och organisera arbetet och
i samverkan med människor.
Christer Karlsson är en av Hyresbostäders reparatörer som bland annat tar
hand om kundernas felanmälningar.
11
12
P E R S O N A L
Vi som är Hyresbostäder
Ledningsgruppen har under 2011 bestått av vd Kenneth Faaborg, fastighetschef Mattias Strömberg, kundservicechef
Katarina Andersson, administrativ chef Jan-Åke Andersson och marknadschef Mariola Kruse.
MARKNAD/BOBUTIK
KUNDSERVICE
Marknad/Bobutik ansvarar för bostadsfrågor, köhantering
och kundkontakter via Boplats Växjö. Under Marknad ligger
också ansvaret för kommunikation, profilering och
marknadsföring.
Via Kundservice hanteras alla frågor som rör bostadsmiljön,
ute- och innemiljö, felanmälningar och besiktningar.
Mariola Kruse
Marknadschef
Marie Karlsson
Bobutik
Åsa Nilsson
Bobutik
Katarina Andersson Jeanette Blomdahl
Kundservicechef
Kundservice
Anna-Lena Einarsson Cecilia Jacobsson
Kundservice
Kundservice
Annika Loo
Birgitta Kämpe
Markus Kullenbert
Stefan Buresson
Cissi Carlsson
Andrej Jakob
Lars Bernhäll
Felix Broder
Lennart Brolien
Daniel Edberg
Christer Karlsson
Ulf Magnusson
Magnus Mattsson
Jonas Osbeck
Christian Welander
Irene Ragnarsson
Bobutik
S TA B / A D M I N I S T R AT I O N
Kundservice
Utemiljö
Bovärd, Västra
Teleborg
Områdesansvarig
Stab/Administration stöder övriga avdelningar när det
gäller ekonomi och IT.
Områdesansvarig
Kenneth Faaborg
Vd
Jan-Åke Andersson Maria Eriksson
Administrativ chef
Projektledare
Ekonom
Ingrid Ortvall
Ekonom
Reparatör
Ekonom
Reparatör
Reparatör
Jan-Krister Åberg
Kontorsvaktmästare
Reparatör
Reparatör
Reparatör
FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G
Fastighetsavdelningen ansvarar för underhåll, nyproduktion, brandskydd, säkerhet, tillgänglighet och
utveckling av ny fastighetsteknik.
Mattias Strömberg
Magnus Fransson
Mikael Virdelo
Lis-Marie Nilsson
Jan Holmgren
Jimmy Damberth
Kent Lindgard
Peter Gabrielsson
Lars Hermansson
Jörgen Hultman
Anders Paulin
Magnus Stenemo
Fastighetschef
Projektledare
Energistrateg
Reparatör
IT-samordnare
Reparatör
Reparatör
Eva Fransson
Reparatör
Mattias Grusell
Områdesansvarig
Förvaltningsassistent
Reparatör
Arbetsledare
Reparatör
Drifttekniker
Reparatör
Rolf Björn
Projektledare
Reparatör
S O C I A L T
A N S VA R
Vår roll i samhället
I nya Araby Park Arena erbjuder Hyresbostäder alla sina hyresgäster en rad olika aktiviteter.
Den egna bostaden och dess närmiljö är den enskilda människans mest fredade sfär. Det är vår uppgift som allmännyttigt bostadsföretag att på alla sätt verka för trygghet och
integritet i dessa sfärer. Med detta följer också ett socialt
och samhällspolitiskt ansvar.
I våra områden bor människor med olika behov, inte
sällan med olika kulturellt ursprung och med skiftande
förutsättningar. En del av vårt bestånd finns dessutom i
områden med en socioekonomisk problematik. Att på olika
sätt verka för att bryta utanförskap, stärka gemenskap och
åstadkomma förbättringar för människors livsvillkor i dessa
områden är ett prioriterat område.
Vi tror på människors förmåga och ser social och kulturell
mångfald som en tillgång, som berikar vårt samhälle och
som kan växlas in i affärsmässiga möjligheter för oss som
företag och samhället i stort. Därför engagerar Hyresbostäder sig i projekt som på olika sätt gagnar gemenskap,
nyföretagande och utveckling i våra bostadsområden. Vi
är övertygade om att de investeringar vi gör i människors
drivkraft mångfaldigt återbetalar sig i form av minskad
skadegörelse, ökad gemenskap, trivsel och på sikt även i
mindre omflyttningskostnader och ökade skatteintäkter.
Araby Park Arena
I den nya idrotts- och kulturanläggningen Araby Park
Arena står motion, idrott och gemenskap i fokus. Här
bedrivs en mängd olika verksamheter där tiderna fördelas
mellan kultur- och fritidsförvaltningen, Hyresbostäder och
Växjöhem med målet att erbjuda en bred plattform för alla
människor att engagera sig, oavsett ålder eller ursprung.
Utöver idrottsrelaterad verksamhet kommer också olika aktörer att arrangera kulturella evenemang, däribland Araby
Community Art som anordnar teaterföreställningar, dansuppvisningar med mera. På torsdagar till och med lördagar
erbjuds alla hyresgäster hos Hyresbostäder och Växjöhem
ett blandat utbud av aktiviteter med varierande fokus.
De aktiviteter som arrangeras av Araby Community Art,
Hyresbostäder och Växjöhem är kostnadsfria och öppna för
alla som är intresserade.
Panncentralen och Café Tufvan
Vi är bland annat engagerade i Panncentralen, ett aktivitetshus och en plattform för verksamheter och social
samvaro som drivs av den ideella föreningen Dalbo i samarbete med Växjö kommun och andra aktörer. Panncentralen
erbjuder en rad olika aktiviteter med målet att bidra
till en positiv utveckling i området, där särskild vikt
läggs vid hälsa och friskvård. Som ett tecken på den
goda verksamhet som bedrivs tog Panncentralen
emot Växjö kommuns Integrationspris för år 2011.
Café Tufvan är en annan verksamhet där
Hyresbostäder medverkar. Café Tufvan
är en gemenskapshöjande mötesplats som
drivs av studenter för studenter på universitetsområdet. Här kan man ta del av aktiviteter, äta god mat och fika i en gemytlig
atmosfär belägen i hjärtat av campus.
13
14
FÄ Ö
M RNVEA L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Styrelsen och verkställande direktören för Hyresbostäder i Växjö AB avger
årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2011.
Förvaltningsberättelse
Allmänt om verksamheten
Revisorer
Hyresbostäder i Växjö AB är dotterbolag till Växjö Kommunföretag AB, som är ett helägt kommunalt bolag.
Revisor utsedd av bolagsstämman och lekmannarevisorer
utsedda av kommunfullmäktige har varit:
Hyresbostäder i Växjö AB bildades 1995 och är det näst
största av de kommunägda bostadsföretagen. Bolaget ingår
i VKAB-koncernen, som ägs av Växjö kommun.
Revisor
Thomas Olofsson, auktoriserad revisor
Bolaget är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag vars primära uppgift är att förvärva, äga, bebygga och
förvalta fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med
hyresrätt.
Hyresbostäder äger och förvaltar 5 089 bostäder och 128
lokaler. Av bostäderna utgörs 2 304 av studentbostäder.
Bolaget svarar för den särskilda bostadsförmedlingen till
studenter.
Styrelse
Styrelsen, som är utsedd av kommunfullmäktige i Växjö,
har under verksamhetsåret 2011 bestått av följande:
Ledamöter
Ulla Blanking, ordförande
Alf Skogmalm, vice ordförande
Andreas Ekman
Gudrun Holmberg
Els-Marie Oskarsson
Patricia Aguilera
Andreas Persson
Ersättare
Bertil Norén
Fanny Battistutta
Verkställande direktör
Kenneth Faaborg, verkställande direktör
Arbetstagarrepresentanter
Lars Hermansson, Fastighetsanställdas förbund
Den lokala klubben inom SKTF, Sveriges Kommunaltjänstemannaförbund, är vilande med Jimmy Damberth
som kontaktperson. Arbetstagarrepresentanter har enligt
överenskommelse närvarorätt och rätt att få sin mening
antecknad till protokollet.
Sammanträden
Ordinarie årsstämma hölls 2011-04-27. Styrelsen har
under året haft tio sammanträden.
Revisorsuppleant
Åke Andersson, auktoriserad revisor
Lekmannarevisorer
Magnus Jisborg
Peter Bengtsson
Lekmannarevisorsuppleanter
Göran Kannerby
Kjell Jönsson
Firmatecknare
Bolagets firma tecknas, förutom av styrelsen, av verkställande direktören i den löpande förvaltningen eller av
ordförande eller vice ordförande och vd, två i förening.
Organisationsanslutning
Bolaget är anslutet till Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, SABO, arbetsgivarorganisationen Fastigo, Svenska
Studentbostadsföreningen, SSBF, samt till inköpsorganisationen HBV.
Resultatutveckling
Årets resultat visar efter finansiella poster 25,6 miljoner
kronor (2010: 27,5 miljoner).
Avvikelsen mellan åren beror till större delen på skillnader
i realisationsvinster vid försäljning av dotterföretaget Hov
Västregård AB år 2010, som innehöll fastigheten Hov
Västregård 3.
Lägre kostnader för snöröjning, uppvärmning och elkostnader med anledning av övergång till individuell mätning
av hushållsel inom studentbostäder har medfört lägre
driftkostnader år 2011. Underhåll har utförts med 38,2
miljoner kronor (2010: 39,7 miljoner).
För år 2012 har budgeterats ett resultat före bokslutdispositioner med 26,5 miljoner kronor, vilket motsvarar kravet
på avkastning med 5 procent på totalt kapital.
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Hyresändring för bostäder sker med 1,95 procent. Under
år 2011 har övergång till individuell mätning av hushållsel
inom studentbostäder slutförts, vilket medfört minskade
elkostnader. Övriga kostnader som ökar består främst av
högre räntekostnader.
Samverkan
Lokala avtal kring boinflytande och fritidsmedel finns sedan
år 2003 gentemot våra hyresgäster inom familjeboende.
Underhållsinsatser är budgeterade för 36,5 miljoner kronor.
Ett centralt avtal för informationsbyte finns även med
Hyresgästföreningen Sydost. Under året har samverkan
skett vid två tillfällen.
Soliditet
Hyresutveckling
Företagets soliditet är 15,7 procent (2010: 14,4 procent).
Överenskommelse har träffats med Hyresgästföreningen
Sydost om hyresändring från 1 januari 2012 med en
genomsnittlig höjning på 1,95 procent.
Räntesubventioner
Mellan åren 2011 och 2010 har räntesubvention minskat
med 1,5 miljoner kronor. Från år 2012 är räntesubventioner helt borta.
Upplåning
Upplåning sker genom moderbolaget. Någon nyupplåning
har under året inte skett och amortering har skett med 21
miljoner kronor.
Förfallostruktur lån
Vid utgången av år 2011 var den genomsnittliga bindningstiden för lån med fast ränta 4,3 år (2010: 3,8 år).
Andelen lån med rörlig ränta inklusive utnyttjad limit på
koncernkonto motsvarar 20,1 procent (2010: 23,8 procent)
av totala långfristiga skulder. Lånestruktur och snitträntor
framgår av not 28.
Kassaflöde och likviditet
Företaget har en internlimit på 277 miljoner kronor. 108
miljoner kronor av limiten avser särskild finansiering av nybyggnation år 2009 i kvarteret Portvakten 1. Utnyttjande
av limiten har minskat under året på grund av försämrade
lånevillkor. Vid årets utgång var limit utnyttjad med 79
miljoner kronor (2010: 91 miljoner).
Personal
Hyresbostäder har vid årets slut 43 tillsvidareanställda
medarbetare, varav 15 är kvinnor (35 procent) och 28 är
män (65 procent). Genomsnittsåldern är 47 år och de flesta
befinner sig i åldersintervallet 40–49 år.
Den totala sjukfrånvaron uppgick till 368 dagar (3,25 procent) av den totala arbetstiden. Det är en liten ökning från
föregående år. Företaget anlitar Previa för företagshälsovård.
Under året har samtliga anställda erbjudits hälsokontroll
med friskvårdsprofil.
Disposition av vinstmedel
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel
Balanserade vinstmedel
Årets resultat 130 010 960:98
11 288 432:56
Totalt, kronor
141 299 393:54
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinsten
disponeras så att
till ägaren utdelas till ny räkning överförs
Totalt, kronor
Försäkringar
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Inventarier är försäkrade till anskaffningsvärdet. Samtliga bilar är helförsäkrade.
Fastighetsbestånd
Företagets förvaltade yta var vid årets utgång 281 737
kvadratmeter (2010: 281 690 kvadratmeter). Förändringen
består i utökning av mindre lokaler inom befintligt fastighetsbestånd.
0:00
141 299 393:54
141 299 393:54
15
16
R E S U L T A T R Ä K N I N G
Resultaträkning
Belopp i kkr
Noter
20112010
N ettoomsättning
Hyresintäkter
1
279 738
276 954
Övriga förvaltningsintäkter
2
5 218
4 329
Summa nettoomsättning
284 956
281 283
F astighetskostnader
Driftkostnader
3
-118 896
-126 297
Underhållskostnader
-38 293
-39 779
Fastighetsskatt
-6 592
-6 522
4
-33 659
-33 705
Summa fastighetskostnader
-197 440
-206 303
Bruttoresultat
87 516
74 980
Centrala administrations- och försäljningskostnader
-8 644
-8 605
Avskrivningar
Avskrivningar
4
-69
Övriga rörelseintäkter
5
3 097
15 324
-168
Rörelsekostnader
6
-5 355
-7 215
Rörelseresultat
7,8,9,10
76 545
74 316
Övriga ränteintäkter och liknande poster
11
Statliga bostadsbyggnadssubventioner
548
214
610
2 157
12
-52 094
-49 142
Resultat efter finansiella poster
25 609
27 545
Räntekostnader och liknande resultatposter
Bokslutsdispositioner
13
-10 238
-9 257
Skatt på årets resultat 14
-4 083
-829
Årets resultat
11 288
17 459
B A L A N S R Ä K N I N G
17
Balansräkning
Belopp i kkr
Tillgångar
Noter
20112010
A N L Ä G G N I N G S T I L L G Å N G A R Materiella anläggningstillgångar
Byggnader
15
1 482 415
1 494 000
Mark
16
61 100
61 100
Markanläggningar
17
34 092
36 322
Inventarier
18
2 899
3 372
Pågående ny- och ombyggnader
19
13 889
10 359
Summa materiella anläggningstillgångar
1 594 395
1 605 153
Finansiella anläggningstillgångar
Andra långfristiga värdepappersinnehav
20
40
40
Uppskjuten skattefordran
21
2 030
6 047
Andra långfristiga fordringar
22
0
28
Summa finansiella anläggningstillgångar
2 070
6 115
Summa anläggningstillgångar
1 596 465
1 611 268
O M S Ä T T N I N G S T I L L G Å N G A R Varulager och förnödenheter
308256
Kortfristiga fordringar
Hyres- och kundfordringar
945
756
Fordringar hos koncernföretag
8 894
8 265
Övriga fordringar
23
194
2 039
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
24
2 714
3 700
Summa kortfristiga fordringar 12 747
14 760
25
1 248
118
Summa omsättningstillgångar
Kassa och bank
14 303
15 134
SUMMA TILLGÅNGAR
1 610 768
1 626 402
18
B A L A N S R Ä K N I N G
Balansräkning
Belopp i kkr
Eget kapital och skulder
Noter
E G E T K A P I TA L 20112010
26
Bundet eget kapital
Aktiekapital, 700 aktier
7 000
7 000
Reservfond
19 250
19 250
Summa bundet eget kapital
26 250
26 250
Balanserad vinst
130 011
112 736
Årets resultat
11 288
17 459
Summa fritt eget kapital 141 299
130 195
Summa eget kapital
167 549
156 445
114 987
104 749
Fritt eget kapital
Obeskattade reserver
27
L Å N G F R I S T I G A S K U L D E R Skuld till koncernföretag
28
1 179 500
1 200 500
Skuld koncernkonto
29
79 452
91 069
Summa långfristiga skulder
1 258 952
1 291 569
K O R T F R I S T I G A S K U L D E R Leverantörsskulder
17 184
22 992
Skuld till koncernföretag
24 808
25 595
Skatteskulder
427
1 654
Övriga kortfristiga skulder
30
1 935
2 121
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
31
24 926
21 277
Summa kortfristiga skulder
69 280
73 639
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 610 768
1 626 402
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar 150 499
150 499
Ansvarsförbindelser Fastigo
317
313
K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S
19
Kassaflödesanalys
Belopp i kkr
Noter
D en löpande verksamheten
20112010
32
Resultat efter finansiella poster
25 609
27 545
Justering av poster som inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar som har belastat resultatet
33 728
33 873
Realisationsvinster/-förluster på sålda/utrangerade anläggningstillgångar
-2 291
-10 573
57 046
50 845
Betald skatt
-681
261
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital
56 365
51 106
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:
Ökning (-) minskning (+) av varulager
-52
-63
Ökning (-) minskning (+) av rörelsefordringar
2 013
-166
Ökning (+) minskning (-) av rörelseskulder
-3 132
2 337
Kassaflöde från den löpande verksamheten
55 194
53 214
I nvesteringsverksamheten
Förvärv av fastigheter
-24 594
-49 787
Förvärv av inventarier
-666
-1 260
Försäljning av fastigheter
0
5 361
Försäljning av inventarier
32
190
Försäljning av dotterföretag
0
14 979
Ökning (-) minskning (+) av långfristiga fordringar
4 045
820
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-21 183
-29 697
F inansieringsverksamheten
Upptagna långfristiga lån
265 000
325 000
Inlösen av långfristiga lån
-286 000
-175 000
Förändring koncernkonto
-11 617
-171 244
Lämnat koncernbidrag
-264
0
Utbetald utdelning
0
-2 285
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-32 881
-23 529
Årets kassaflöde
1 130
-12
Likvida medel vid årets början
118
130
L I K V I D A M E D E L V I D Å R E T S U T G Å N G 1 248
118
20
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Tilläggsupplysningar
Allmänna värderingsprinciper
Avskrivningar
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om
inget annat framgår är principerna oförändrade i jämförelse
med föregående år.
Avskrivningar sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod
och redovisas som kostnad i resultaträkningen.
Följande avskrivningstider tillämpas:
Byggnader
67 år
Värderingsprinciper
Markanläggningar
20 år
Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan.
Fastighetsinventarier
5 år
Maskiner, inventarier och transportmedel
5 år
Datorer
3 år
Redovisning av intäkter och kostnader
Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt.
Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter.
Administrationskostnader är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i bruttoresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i
rörelseresultatet.
Lånekostnader periodiseras över underliggande låns löptid.
Fordringar
Fordringar har efter individuell värdering upptagits till
belopp varmed de beräknas inflyta.
Anläggningstillgångar
Pågående nyanläggningar och ombyggnadsprojekt värderas till nedlagda kostnader. Interna byggherrekostnader
aktiveras.
Fastigheterna har upptagits till anskaffningsvärde med
avdrag för värdeminskningsavdrag.
Skillnaden mellan ovan nämnda avskrivningar och skattemässigt gjorda avskrivningar redovisas som ackumulerade
avskrivningar utöver plan, vilka ingår i obeskattade reserver.
Skatt
Företaget tillämpar BFNAR 2001:1 Inkomstskatter.
Uppskjuten skatt redovisas i enlighet med balansräkningsmetoden, innebärande att uppskjuten skatt beräknas för
balansdagens samtliga identifierade temporära skillnader
mellan å ena sidan tillgångarnas eller skuldernas skattemässiga värden och å andra sidan deras redovisade värden.
Koncernuppgifter
Bolaget är helägt dotterföretag till Växjö Kommunföretag
AB, org nr 556602-4641 med säte i Växjö. Moderbolaget
är helägt bolag till Växjö kommun.
Fordringar och skulder till Växjö kommun eller övriga
av kommunen ägda bolag har i denna årsredovisning ej
beaktats som koncernmellanhavanden eller koncerntransaktioner.
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
NOT 1
H Y R E S I N T Ä K T E R I N K LU S I V E O U T H Y R D A O B J E K T 20112010
Bostäder
263 206
261 622
Lokaler
15 462
16 954
Övrigt
2 127
2 179
280 795
280 755
Summa hyresintäkter brutto
Avgår outhyrda objekt
Bostäder -765
Lokaler
-153
-3 276
-313
Övrigt
-139
-212
Summa hyresbortfall
-1 057
-3 801
Summa hyresintäkter
279 738
276 954
NOT 2
Ö V R I G A F Ö R V A L T N I NG S I N T Ä K T E R Sålda tjänster till dotterföretag
Realisationsvinst vid försäljning av inventarier
20112010
0
77
32
110
Individuell mätning el och vatten
2 694
2 221
Övriga förvaltningsintäkter
2 492
1 921
Summa övriga förvaltningsintäkter
5 218
4 329
NOT 3
D R I F T K O S T N A D E R 20112010
Inre och yttre fastighetsskötsel 20 311
24 090
Reparationer
15 053
13 732
Taxebundna kostnader
34 928
38 546
Uppvärmning
24 734
27 604
Lokal administration
16 388
16 492
7 482
5 833
118 896
126 297
Övriga driftkostnader
Summa driftkostnader
NOT 4
P L A N E NL I G A AV S K R I V N I NG A R P E R F UN K T I O N
20112010
F astighetskostnader – B yggnader och mark
Byggnader
Markanläggningar
Summa
28 472
28 286
3 689
3 619
32 161
31 905
1 070
1 309
428
491
1 498
1 800
33 659
33 705
I nventarier
Inventarier
Fastighetsinventarier Summa
Summa avskrivningar fastighetskostnader C entrala administrations - och försäljningskostnader
Inventarier
69
168
Summa avskrivningar centrala administrations- och försäljningskostnader
69
168
33 728
33 873
Planenliga avskrivningar totalt
21
22
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 5 Ö vri g a röre l sei n täkter
Vinst vid avyttring av aktier i dotterföretag
20112010
0
15 324
Återbetalning uttagsskatt och mervärdesskatt
3 097
0
Summa övriga rörelseintäkter
3 097
15 324
Not 6 R öre l sekost n ader
20112010
Förlust vid avyttring av anläggningstillgångar
2 291
5 559
Övriga rörelsekostnader
3 064
1 656
Summa rörelsekostnader
5 355
7 215
Not 7 P erso n a l 20112010
Medeltalet anställda med fördelning på kvinnor och män
Kvinnor
15
16
Män
30
31
Totalt
45
47
K önsfördelning i företagsledning
Styrelseledamöter
Kvinnor
4
5
Män
3
2
Totalt
7
7
Vd och andra personer i företagsledning
Antal kvinnor
2
2
Antal män
3
3
Totalt
5
5
Not 8 Lö n er , a n dra ersätt n i n g ar o c h so c ia l a kost n ader
Löner och andra ersättningar
20112010
15 782
15 718
Sociala kostnader
6 402
6 433
– varav pensionskostnader 1 431
1 531
Av bolagets pensionskostnader avser 276 (219) kkr till styrelse och vd. Vid uppsägning av vd är uppsägningstiden sex månader från företagets sida
med oförändrade anställningsförmåner under uppsägningstiden.
Löner fördelade mellan ledning och övriga anställda:
Styrelse och verkställande direktören
931
865
Övriga anställda
14 851
14 853
Totalt
15 782
15 718
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 9 I n köp o c h försä l j n i n g me l l a n ko n c er n företa g 20112010
Inköp 29 366
31 302
Försäljning 25
179
29 391
31 481
Summa inköp och försäljning mellan koncernföretag
Not 1 0 E rsätt n i n g ti l l revisor
Ernst & Young AB – revisionsuppdrag
Ernst & Young AB – revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag
Ernst & Young AB – skatterådgivning
Ernst & Young AB – övriga tjänster
Summa ersättning till revisor
20112010
48
44
8
17
24
15
0
9
80
85
Not 1 1 Ö vri g a rä n tei n täkter o c h l ik n a n de poster
Ränteintäkter dotterföretag
20112010
0
54
Övriga finansiella intäkter
548
160
Summa övriga ränteintäkter och liknande poster
548
214
Not 1 2 R ä n tekost n ader o c h l ik n a n de poster
Räntekostnader moderföretag
Övriga
Summa räntekostnader och liknande poster
Not 1 3 49 083
46 977
3 011
2 165
52 094
49 142
B oks l u tsdispositio n er
Avskrivningar utöver plan
Återföring avskrivningar utöver plan
Summa bokslutsdispositioner
Not 1 4 20112010
20112010
10 238
-10 122
0
865
10 238
-9 257
S katt på årets res u l tat
20112010
Aktuell skatt
Årets skattekostnad
0
0
Tidigare taxeringar
0
0
-66
-69
Uppskjuten skatt
Skatteeffekt koncernbidrag
Skatteeffekt förlustavdrag
-4 017
-760
Summa skatt på årets resultat
-4 083
-829
23
24
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 1 5 B y g g n ader
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
20112010
2 013 251
1 980 758
-99 194
-98 356
Tillkommande investeringsbidrag
0
-1 044
Avgår investeringsbidrag försäljning
0
206
Omklassificeringar
19 606
53 982
Försäljningar och utrangeringar under året
-2 815
-21 489
1 930 848
1 914 057
Avgår: investeringsbidrag
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan för:
Byggnader
Årets avskrivningar enligt plan
Försäljningar och utrangeringar
Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan
Redovisat värde vid årets slut
-420 057
-402 207
-28 900
-28 777
524
10 927
-448 433
-420 057
1 482 415
1 494 000
Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan
Årets förändring av avskrivningar utöver plan
Utgående ackumulerade avskrivningar utöver plan
Bokfört värde vid årets slut
-104 749
-95 492
-10 238
-9 257
-114 987
-104 749
1 367 428
1 389 251
Not 1 6 M ark
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
20112010
61 100
61 473
Nyanskaffningar under året
0
0
Försäljning under året
0
-373
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Not 1 7 61 100
61 100
M arka n l ä g g n i n g ar
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Omklassificeringar
Utrangering
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
20112010
71 383
70 030
1 458
1 608
0
72 841
-255
71 383
Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan
Utrangeringar
Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan
Redovisat värde vid årets slut
-35 060
-31 526
-3 689
-3 619
0
84
-38 749
-35 061
34 092
36 322
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 1 8 I n ve n tarier
Ingående anskaffningsvärde Inköp under året
Försäljningar/utrangeringar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
20112010
24 045
23 605
666
1 260
-246-820
24 465
24 045
Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan
Försäljningar/utrangeringar
Årets avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan
Redovisat värde vid årets slut
-20 673
-19 935
246739
-1 139
-1 477
-21 566
-20 673
2 899
3 372
Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan
0
0
Årets förändring av avskrivningar utöver plan 0
0
Utgående avskrivningar utöver plan
0
0
2 899
3 372
Bokfört värde vid årets slut
Not 1 9 P å g åe n de n y - o c h omby g g n ad
20112010
Ingående anskaffningsvärden
10 359
Årets anskaffningar
24 594
50 831
Omklassificeringar
-21 064
-55 590
Utgående anskaffningsvärden
13 889
10 359
Not 2 0 15 118
A n dra l å n g fristi g a värdepappersi n n ehav
20112010
Husbyggnadsvaror HBV ekonomisk förening, nominellt 40, bokfört 40
40
40
Summa andra långfristiga värdepappersinnehav
40
40
Not 2 1 Uppskj u te n skattefordra n Ingående uppskjuten skattefordran
Uppskjuten skattefordran på årets skattemässiga vinst
Uppskjuten skattefordran på årets skattemässiga förlust
Utgående uppskjuten skattefordran
Not 2 2 20112010
6 047
6 807
-4 017
-760
0
0
2 030
6 047
A n dra l å n g fristi g a fordri n g ar 20112010
Övriga fordringar
0
28
Summa andra långfristiga fordringar
0
28
25
26
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 2 3 Ö vri g a fordri n g ar
20112010
Fordran Hov Västregård Växjö AB
0
354
Momsfordran
0
1 667
Övriga fordringar
194
18
Summa övriga fordringar 194
2 039
Not 2 4 F ör u tbeta l da kost n ader o c h u pp l u p n a i n täkter
20112010
Försäkringskostnader
261282
Fordringar räntebidrag
89
274
HBV – återbäring och utdelning
821
688
Upplupna intäkter
173
880
Förutbetalda leverantörsfakturor
1 370
1 576
Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
2 714
3 700
Not 2 5 K assa o c h ba n k
20112010
Kassa och bank
Not 2 6 1 248
E G E T K A P I T A L
Aktiekapital
Reservfond
Fritt eget kapital
Summa
7 000
19 250
130 195
156 445
Belopp vid årets ingång
enligt fastställd balansräkning
Koncernbidrag
-250-250
Skatteeffekt koncernbidrag
66
Utdelning
Årets resultat
Belopp vid årets utgång
Not 2 7 118
7 000
19 250
66
00
11 288
11 288
141 299
167 549
O beskattade reserver 20112010
Ackumulerade avskrivningar utöver plan, byggnader 114 987
104 749
Summa obeskattade reserver
114 987
104 749
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 2 8 27
S k u l der ti l l krediti n stit u t o c h l ik n a n de l å n esk u l der ti l l K o n c er n företa g
20112010
De lån som ska omsättas under år 2012 betraktas som långfristiga i balansräkningen
S kulder som förfaller inom 1 år efter balansdagen
0
0
Skulder till ägaren
Skulder till kreditinstitut
190 000
195 000
Summa
190 000
195 000
S kulder som förfall er senare än 1 år men senast
5 år efter balansdagen
Skulder till kreditinstitut
0
0
Skulder till ägaren
572 000
678 000
Summa
572 000
678 000
S kulder som förfaller senare än 5 år efter balansdagen
0
0
Skulder till ägaren
Skulder till kreditinstitut
417 500
327 500
Summa
417 500
327 500
Totalt till kreditinstitut
0
0
Totalt till ägaren
1 179 500
1 200 500
Totalt
1 179 500
1 200 500
L ånestruktur och räntebindningstid Räntebindning tillLånebeloppGenomsnittsränta
Lån med rörlig ränta utan fastställd förfallodag
Andel av lån
75 000
2,56
2012
115 000
4,45
9,8 %
2013
222 000
3,99
18,8 %
2014
85 000
3,31
7,2 %
2015
125 000
4,21
10,6 %
2016
140 000
4,42
11,9 %
2017
143 000
3,76
12,1 %
2018
50 000
5,01
4,2 %
2019
115 000
3,13
9,7 %
2020
34 500
3,93
2,9 %
2021
75 000
3,7
6,4 %
1 179 500
3,88
100,00 %
Summa:
6,4 %
U tnyttjad limit på koncernkonto
Rörligt
Not 2 9 79 452 316,48
S k u l d ko n c er n ko n to
Skuld koncernkonto
Företagets koncernkonto utgör en del av Växjö kommun och VKAB-koncernen gemensamma
koncernkonto. Växjö kommun står som avtalspart gentemot banken.
Beviljad intern kredit uppgår till 277 000 kkr (277 000 kkr)
20112010
79 452
91 069
28
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 3 0 Ö vri g a kortfristi g a sk u l der
20112010
Skuld mervärdesskatt
873
0
Personalens källskatt
334
338
Övrigt
728
1 783
1 935
2 121
Summa övriga kortfristiga skulder
Not 3 1 Upp l u p n a kost n ader o c h för u tbeta l da i n täkter 20112010
Löner
262
180
Semesterlöner
1 220
1 115
Sociala avgifter
895
833
Utgiftsräntor 0
4
22 154
18 803
Förskottsbetalda hyror
Uttagsskatt
173
218
Övrigt 222
124
24 926
21 277
Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 3 2 Likvida mede l 20112010
Kassa och bank
1 248
118
U pplysning om betalda räntor
Erhållen ränta
548
214
Erhållna statliga bostadsbyggnadssubventioner
610
2 157
-49 324
-48 121
Erlagd ränta
Växjö den 7 mars 2012
Hyresbostäder i Växjö AB
Ulla Blanking
Ordförande
Alf Skogmalm
Vice ordförande
Andreas Ekman
Gudrun Holmberg
Els-Marie Oskarsson
Patricia Aguilera
Andreas Persson
Kenneth Faaborg
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avlämnats.
Växjö den 7 mars 2012
Thomas Olofsson
Auktoriserad revisor
R E V I S I O N S B E R Ä T T E L S E
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Hyresbostäder i Växjö AB, org.nr 556413-7999
Rapport om årsredovisningen
Jag har reviderat årsredovisningen för Hyresbostäder
i Växjö AB för 2011-01-01–2011-12-31.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för
årsredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en
rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den
interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören
bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning
som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller fel.
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige.
Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt
planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet
att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta
revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras,
bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar
revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta
för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en
rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som
är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men
inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets
interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering
av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har
använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.
Uttalanden
Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Hyresbostäder i Växjö AB
finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess
finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med
årsredovisningens övriga delar.
Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.
Rapport om andra krav enligt lagar och
andra författningar
Utöver min revision av årsredovisningen har jag även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst
eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning för Hyresbostäder i Växjö AB för
2011-01-01–2011-12-31.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om
förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört
revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag
utöver min revision av årsredovisningen granskat väsentliga
beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna
bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande
direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även
granskat om någon styrelseledamot eller verkställande
direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.
Uttalanden
Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
Växjö den 7 mars 2012
Thomas Olofsson
Auktoriserad revisor
29
30
G R A N S K N I N G S R A P P O R T
Granskningsrapport
Till årsstämman i Hyresbostäder i Växjö AB, org.nr 556413-7999
Till fullmäktige i Växjö kommun, org.nr 212000-0662
Vi, av fullmäktige i Växjö kommun utsedda lekmannarevisorer, har granskat Hyresbostäder i Växjö AB:s verksamhet under räkenskapsåret 2011-01-01–2011-12-31.
Granskningen har genomförts med den inriktning och
omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning.
Styrelse och vd svarar för att verksamheten bedrivs i
enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och
beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten.
Lekmannarevisorernas ansvar är att granska verksamhet
och kontroll och pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag.
Vi bedömer att bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt
samt att den interna kontrollen har varit tillräcklig.
Vi finner därför inte anledning till anmärkning mot
styrelsens ledamöter eller verkställande direktören.
Granskningen har genomförts enligt god sed. Det innebär
att vi planerat och genomfört granskningen för att i rimlig
grad försäkra oss om att bolagets verksamhet sköts på ett
ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt samt att bolagets interna kontroll är tillräcklig.
Växjö den 14 mars 2012
Magnus Jisborg
Peter Bengtsson
S T Y R E L S E
Styrelse
Ulla Blanking (M)
Ordförande
Gudrun Holmberg (C)
Alf Skogmalm (S)
Vice ordförande
Patricia Aguilera (S)
Els-Marie Oskarsson (FP)
Bertil Norén (M)
Ersättare
Andreas Ekman (M)
Andreas Persson (S)
Fanny Battistutta (V)
Ersättare
31
32
Ä
F EMMN EÅ R
I
S A M M A N D R A G
Fem år i sammandrag
Resultat- och balansräkning
R esultaträkning ( K kr ) Hyresintäkter
Övriga förvaltningsintäkter
20112010 200920082007
279 738
276 954
274 398
267 429
264 186
5 218
4 329
4 947
4 520
5 318
Underhåll
-38 293
-39 779
-56 007
-48 458
-49 195
-102 726
Driftkostnader
-118 896
-126 297
-108 227
-99 343
Fastighetsskatt
-6 592
-6 522
-6 653
-6 219
-5 904
Avskrivningar
-33 659
-33 705
-32 180
-31 612
-31 648
Bruttoresultat
87 516
74 980
76 278
86 317
80 031
-8 644
-8 605
-17 557
-15 881
-16 198
Centrala administrations- och försäljningskostnader
Avskrivningar
Övriga rörelseintäkter
Övriga rörelsekostnader
Ränteintäkter
Statliga bostadssubventioner
-69-168 -270-368-404
3 097
15 324
46
33 439
55 613
-5 355
-7 215
-1 719
-8 027
-9 958
548214 128659
1 500
610
2 157
3 424
4 706
6 687
-52 094
-49 142
-51 615
-61 444
-67 592
Resultat efter finansiella poster
25 609
27 545
8 715
39 401
49 679
Bokslutsdispositioner
-10 238
-9 257
-9 591
-4 905
-4 287
Skatt
-4 083
-829
-105
-2 157
2 978
Årets resultat
11 288
17 459
-981
32 339
48 370
Räntekostnader och liknande poster
B alansräkning ( K kr ) 20112010 200920082007
Materiella anläggningstillgångar
1 594 395
1 605 153
1 598 960
1 522 647
Finansiella anläggningstillgångar
2 070
6 115
6 935
6 845
7 699
13 055
15 016
14 787
15 541
19 164
Kortfristiga fordringar
Kassa och bank
1 528 923
1 248
118
130
1 171
312
1 610 768
1 626 402
1 620 812
1 546 204
1 556 098
Eget kapital
167 549
156 445
141 466
143 160
111 559
Obeskattade reserver
114 987
104 749
95 492
85 901
80 996
Långfristiga skulder
1 258 952
1 291 569
1 312 813
1 231 535
1 288 026
Kortfristiga skulder 69 280
73 639
71 041
85 608
75 517
1 610 768
1 626 402
1 620 812
1 546 204
1 556 098
Summa tillgångar
Summa eget kapital och skulder
F E M
Å R
I
S A M M A N D R A G
Fem år i sammandrag
Nyckeltal
L önsamhet
2011 2010200920082007
Avkastning eget kapital
%
10,2
11,8
4,1
19,2
29,2
Avkastning totalt kapital
%
4,8
4,6
3,5
6,2
7,1
Fastigheternas direktavkastning
%
5,2 4,44,55,44,9
F inansiering
Soliditet
%
15,7 14,413,113,310,9
Genomsnittlig skuldränta, netto
%
3,8
3,4
3,4
4,2
4,4
Genomsnittlig skuldränta, brutto
%
3,8
3,5
3,7
4,6
4,9
Räntebidragsberoende
%
0,2 0,81,31,82,6
Belåningsgrad
%
79,1 80,682,381,184,5
Räntetäckningsgrad
%
150,3 158,9118,1170,3183,6
F örvaltning
Antal bostäder
Yta bostäder
Hyra bostäder
st
5 089
5 083
5 124
5 064
5 116
kvm
264 064
264 064
266 277
261 420
266 167
kr/kvm
Antal lokaler
996,75 990,75969,21960,93928,18
st
Yta lokaler
kvm
128 117125125124
17 673
17 626
25 095
23 305
22 779
Hyra lokaler
kr/kvm
874,89 961,88692,85670,93733,39
Underhållskostnader
kr/kvm
135,92 141,22192,22170,19170,26
Driftkostnader
kr/kvm
422,01 448,36371,44348,91355,52
Centrala administrations- och
försäljningskostnader
kr/kvm 30,68 30,5560,2655,7856,06
M arknad
Vakansgrad, bostäder
0,3 1,30,90,30,2
Omflyttningsfrekvens, bostäder
39 40,339,137,438,6
Vakansgrad, lokaler
1 1,84,14,25,6
M iljö
Fjärrvärmeförbrukning
kWh/kvm
139,02 166,41160,05147,70143,79
Fastighetsel
kWh/kvm
26,53 36,7340,9537,9441,13
El för uppvärmning
kWh/kvm
0
0
0
0
0
%
100
100
100
100
100
Andel grön el, KWh/total elförbrukning
Oljeförbrukning
Vattenförbrukning
Lägenheter med källsortering kbm
kbm/kvm
antal lägenheter
0 0000
1,30 1,271,551,631,62
5 089
5 083
5 124
Definitioner:
Avkastning eget kapital Resultat efter finansiella poster/eget kapital + obeskattade reserver x (1-skatt)
Avkastning totalt kapital
Resultat efter finansiella poster + räntekostnader - räntebidrag/balansomslutning
Fastigheternas direktavkastning
Bruttoresultat - övriga intäkter/fastigheternas bokförda värde
Soliditet
Eget kapital + obeskattade reserver x (1-skatt)/balansomslutning
Genomsnittlig skuldränta, netto
Räntekostnader - räntebidrag/totala skulder + obeskattade reserver x skatt
Genomsnittlig skuldränta, brutto
Räntekostnader/totala skulder + obeskattade reserver x skatt
Räntebidragsberoende
Räntebidrag/räntebidrag + hyra bostäder exklusive outhyrt
Belåningsgrad
Fastighetslån/bokfört värde på fastigheter
Räntetäckningsgrad
Resultat efter finansiella poster + finansiellt netto/finansiellt netto
Vakansgrad bostäder
Kostnad för outhyrda bostäder/hyra bostäder
Vakansgrad lokaler
Kostnader för outhyrda lokaler/hyra lokaler
5 103
5 039
33
343
1962
26
5 089
2007
2008
Golfbollen 1
Vallan 1
Totalt
0
1988
39
104
1982
Sågverket 2 och Tofslärkan 2
445
223
632
90
86
364
Herresalen 1
1971–1972,1995–1996
Hov Dalbogård 3–4
Mjärden 1
1968–1969, 1990
1997, 1998
1993
1963–1964, 1996, 2007
Skatan 1 med flera
Östregård 1
Trädan 18 och 29
Päronet 1 med flera
72
200
1988
1976–1978
Skrindan 1 och Paris 1
Tegen 1 med flera
28
2007
Kampagården 2
1
1929
237
Kampagården 1
2002, 2003
2005, 2006, 2009
Slottsstaden 2
Portvakten 1 200
1993, 1994
1995, 1996, 2000
Forskaren 2
Universitet 3
494
569
0
639
133
18
1973, 1996 och 1997
1800, 2006
Tuvan 1
Idet 1
1971,1988,1990,1996–98
Lyan 1
1946
Hovskulle 2–3
19
1981
1979
Tor 1
Mörner 7
47
1983
Kräftan 10
38
42
1969
1930
Kräftan 8
0
0
Kräftan 9
1962
fastigheten riven 2010
Glasmästaren 2
Minnet 1
264 064
1 819
2 815
7 956
0
27 929
15 335
44 202
4 476
4 282
23 994
5 704
16 271
1 803
76
13 369
10 722
14 793
6 070
20 356
0
23 773
8 341
1 140
1 570
3 416
2 183
1 669
0
0
263 206
2 188
3 168
7 115
0
26 383
13 573
38 769
6 045
5 068
23 073
5 264
14 722
2 123
68
16 174
14 564
17 334
6 782
20 263
0
23 366
7 389
1 013
1 311
3 216
2 195
2 040
0
0
997
1 203
1 125
894
0
945
885
877
1 350
1 183
962
923
905
1 177
0
1 210
1 358
1 172
1 117
995
0
983
886
889
835
941
1 005
1 222
0
0
17 673
0
0
0
272
153
824
6 614
529
2 662
116
0
20
0
846
53
206
411
7
276
1 007
174
831
0
246
260
0
537
1 631
0
15 462
0
0
0
212
150
661
5 655
712
3 294
96
0
2
0
1 383
0
0
430
7
121
1 064
10
303
0
268
222
0
396
476
0
875
0
0
0
779
980
803
855
1 346
1 238
828
0
103
0
1 635
0
0
1 046
1 000
438
1 057
58
365
0
1 090
855
0
737
292
0
1 935
0
0
123
0
219
197
489
64
0
372
0
1
3
0
236
0
0
0
0
0
0
77
34
47
61
12
0
0
0
281 737
1 819
2 815
7 956
272
28 082
16 158
50 815
5 005
6 944
24 110
5 704
16 291
1 803
922
13 422
10 929
15 204
6 077
20 632
1 007
23 947
9 172
1 140
1 816
3 676
2 183
2 206
1 631
0
1 911 425
17 246
25 785
46 749
0
174 853
88 675
303 687
54 847
52 244
167 630
35 572
99 599
18 504
0
127 089
101 600
113 898
42 002
126 802
5 552
162 175
59 929
8 252
12 586
26 624
18 617
16 976
3 932
0
FastighetLokalerGarage,
Total
Taxerings-
Byggår
Bostäder
p-platser
yta
värde
antal
yta årshyrahyra/kvm
yta årshyrahyra/kvm årshyra
totalt
Fastighetsförteckning
34
F A S T I G H E T S F Ö R T E C K N I N G
H I S T O R I K
Vår historia i sammandrag
genom en
fusion mellan AB Växjöbyggen och Växjöbostäder AB.
Bolagets förste vd blev Arne Barrdahl. Vid det första
verksamhetsårets slut förvaltade Hyresbostäder knappt
4 000 lägenheter.
Hyresbostäder i Växjö AB bildades 1995
De kommande åren blev intensiva med omfattande
nybyggnationer, inte minst av studentbostäder, en utveckling som påskyndades av universitetsetableringen i slutet
av 1990-talet. Dessa år deltog Hyresbostäder även aktivt i
bredbandsutbyggnaden, bland annat i den dittills största
IT-satsningen inom ett hyresbestånd i Sverige när lägenheterna på Dalboområdet fick fiberuppkoppling.
1999 träffades avtal med Växjö Energi om att ansluta
samtliga bostäder till bredbandsnätet. Samma år tillträdde
Erik Hallonsten som ny vd för Hyresbostäder.
2001 påbörjades satsningen för att upprusta
Dalboområdet och omfattande köks- och badrumsreno-
veringar inleddes. Projektet kom att pågå i nästan tio år.
Under 2000-talets första år färdigställdes närmare 300 nya
studentlägenheter och en gemensam bostadskö för de kommunala bolagen infördes.
och
viljan att ta ett kraftfullare miljöansvar tydliggjordes. Under
senare delen av 00-talet uppfördes ett flertal nya familjebostäder och Hyresbostäder deltog aktivt i Växjös stadsutveckling och profilering som miljökommun.
2004 fastställdes en ny vision och affärsidé
2007 påbörjades planarbetet för kvarteret Minnet
och planeringen för nya centrumnära bostäder.
2009 tillträdde Kenneth Faaborg som ny vd för
Hyresbostäder. En av hans första arbetsuppgifter blev
att
införa en ny organisation och forma en ny ledningsgrupp.
2009 öppnade också de tre kommunala bostadsbolagen
samt Växjö Energi en gemensam bostadsbutik, Boplats
Växjö, i centrum för att förenkla för de bostadssökande och
öka tillgängligheten.
Under 2009 uppförde Hyresbostäder 64 lägenheter i
kvarteret Portvakten Söder. Byggnationen mötte ett mycket
stort nationellt och internationellt intresse på grund av den
utpräglade miljösatsning som projektet innebar.
Kombinationen av höghus med trästomme och passiv
uppvärmningsteknik var unik i världen och kom att bli
ett spetsprojekt för regionens träbyggnadsprofil liksom för
Växjö kommuns miljöarbete. Portvakten Söder innebar
också att Hyresbostäders position som ett av landets ledande bostadsföretag inom miljö- och energiarbete förstärktes
och tydliggjordes.
2010 genomfördes omlokaliseringen av huvudkontoret till Dalboområdet. Rivningen av fastigheten på
Anteliigatan påbörjades och projekteringen av kvarteret
Minnet tog fart. Under året avslutades också det omfattande renoveringsprojektet på Dalbo där hela lägenhetsbeståndet nu har uppgraderats till modern boendestandard.
2010 avstod Hyresbostäder från hyreshöjningar.
2011 träffades en överenskommelse med Landstinget Kronoberg om köp av ett cirka 18 000 kvadrat-
meter stort markområde på Sigfridsområdet. Här finns
möjlighet att nyproducera cirka 130 bostäder samt inreda
ett 40-tal mindre lägenheter i en befintlig byggnad. Under
året fortsatte arbetet med kvarteret Minnet, där bygglovet
överklagades och nya byggnadsplaner togs fram.
I slutet av året beslutades att satsa 52 miljoner kronor på ett
eget vindkraftverk i en vindpark utanför Ockelbo i Gävleborgs län. Kraftverket kommer att producera en stor del av
den energi som Hyresbostäder förbrukar, och på sikt spara
många miljoner åt företaget.
I en befintlig byggnad på Sigfridsområdet finns plats för ett 40-tal mindre lägenheter.
35
MILJÖMÄRKT 341 369
Produktion: Giv Akt Information AB
Höstvägen 14 H, 352 37 Växjö, Tel: 0470-77 08 80, [email protected], www.hyresbostaderivaxjo.se