‫רכישת דירה‬
‫"יד שניה"‬
‫הלכה ומעשה‬
‫עו"ד דן הלפרט‬
‫דן הלפרט‪ -‬משרד עורכי דין ונוטריון‬
‫מרץ ‪2015‬‬
‫‪1‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫הסכם רכישה‪ -‬מרכיבים‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫‪2‬‬
‫"הואיל"‬
‫הצהרות הצדדים‬
‫התחייבויות הצדדים‬
‫תמורה‬
‫מסירת חזקה‬
‫מסירת מסמכים‬
‫משכנתא‬
‫הפרות‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫מתחילים מהסוף‪-‬שכר טרחה‬
‫‪ ‬האם נכון לגבות שכ"ט באחוזים משווי‬
‫העסקה? שעות עבודה? סכום גלובאלי?‬
‫‪ ‬כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימאלי‬
‫המומלץ)‪ ,‬התש"ס‪2000 -‬‬
‫‪ ‬בפועל‪ -‬מה נהוג?‬
‫‪3‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫מתחילים מהסוף‪-‬שכר טרחה (‪)2‬‬
‫‪ ‬הסכם שכר טרחה‪ -‬מומלץ‬
‫‪ ‬הסכם הרכישה גמור אך לא נחתם‪ -‬האם‬
‫לגבות שכ"ט?‬
‫‪ ‬הסכם הרכישה נחתם ובוטל‪ -‬האם להשיב‬
‫שכ"ט?‬
‫‪4‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫מתחילים מהסוף‪-‬שכר טרחה (‪)3‬‬
‫‪ ‬שכר טרחה בייצוג רוכש דירה מקבלן‬
‫‪ ‬שכר הטרחה שהיה נהוג עד ‪9.1.15‬‬
‫‪ ‬שכר הטרחה מיום ‪10.1.15‬‬
‫‪5‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫מה לא לעשות?‬
‫‪ ‬ייצוג שני צדדים בעסקה‪-‬‬
‫‪ ‬לא אסור‪ ,‬לא מומלץ‬
‫‪ ‬כלל ‪ 14‬לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית)‪,‬‬
‫התשמ"ו‪1986 -‬‬
‫‪.14‬ניגוד אינטרסים‬
‫(א) לא ייצג עורך דין לקוח‪ ,‬לא יקבל על עצמו לייצגו ולא ימשיך בייצוגו‪ ,‬אם קיים חשש‬
‫שלא יוכל למלא את חובתו המקצועית כלפיו‪ ,‬בשל ענין אישי שלו‪ ,‬או בשל התחייבות‬
‫או חובת נאמנות שיש לו כלפי אחר או בשל עומס עבודה או בשל סיבה דומה אחרת‪.‬‬
‫(ב) לא ייצג עורך דין צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים באותו ענין‪.‬‬
‫(ג) בענין שצד בו לקוח קבוע של עורך הדין לא ייצג עורך דין צד אחר‪ ,‬גם אם באותו ענין‬
‫אין עורך הדין מייצג את הלקוח הקבוע; לענין הוראה זו‪" ,‬לקוח קבוע" ‪ -‬לקוח‬
‫שעורך הדין נותן לו שירותים דרך קבע‪.‬‬
‫(ד) הוראות סעיפים קטנים (ב) ו‪(-‬ג) לא יחולו על עריכת הסכם ועל טיפול בענין‬
‫שהצדדים הסכימו‪ ,‬בכתב‪ ,‬כי ייעשה בידי אותו עורך דין‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫מה לא לעשות? (‪)2‬‬
‫‪ ‬אם בכל זאת מייצגים שני צדדים‪ -‬להקפיד‪:‬‬
‫‪ ‬להודיע בכתב לצדדים‬
‫‪ ‬לקבל הסכמת הצדדים בכתב‬
‫‪ ‬להודיע בכתב שהצדדים לא ייוצגו על ידי עורך הדין‬
‫במחלוקת ביניהם‬
‫‪ ‬חובת נאמנות וזהירות כלפי שני הצדדים‬
‫‪ ‬אחריות מוגברת לביצוע העסקה והשלמתה‬
‫‪7‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫מעורבות בשלב הסיכום המסחרי‬
‫‪8‬‬
‫‪ ‬עדיף שלא‬
‫‪ ‬אין צורך‬
‫‪ ‬ניתן לסייע בתכנון (פריסת תשלומים במקרה‬
‫שהרוכש צריך למכור דירה)‬
‫‪ ‬הרוכש יסכם עם הצד שכנגד את התנאים‪:‬‬
‫סכום התמורה‪ ,‬פריסת התשלומים‪ ,‬מועד‬
‫מסירה‬
‫‪ ‬לא להיות מעורב בשום מקרה בעניינים של‬
‫"מתחת לשולחן"‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫הסכם גרוע‬
‫‪ ‬דוגמה להסכם גרוע (מוצג ‪)1‬‬
‫‪ ‬ייצוג על ידי עורך דין אחד‬
‫‪ ‬כשלים רבים‬
‫‪ ‬לא צורף מכתב כוונות‬
‫‪ ‬סדר תשלומים לא נכון‬
‫‪ ‬העדר פרטים מהותיים על המוכרים‬
‫‪ ‬מוכרים חדלי פרעון‬
‫‪ ‬הוגשה תביעה נגד עורך הדין בעילת רשלנות‬
‫‪9‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫הסכם גרוע (‪)2‬‬
‫‪ ‬פרשת "סוניה"‬
‫‪ ‬הסכם מכר דירה‬
‫‪ ‬מעל הדירה חדר יציאה‪ -‬לא רשום בטאבו‬
‫‪ ‬התחייבות המוכרים לרשום בטאבו את החדר על הגג תוך‬
‫‪ 24‬חודשים‬
‫‪ ‬המוכרים לא עומדים בהתחייבות‬
‫‪ ‬הרוכשים מגישים תביעה (פיצוי מוסכם ‪)₪ 125,000‬‬
‫‪ ‬המוכרים מגישים הודעת צד ג' כנגד עורכת הדין‬
‫‪10‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫"יזהר המוכר"‬
‫‪‬‬
‫‪‬‬
‫ביטול הכלל "יזהר הקונה"‬
‫ע"א ‪ 8068/11‬עיני נ' שיפריס‪ ,‬עליון (סולברג)‪:‬‬
‫אינני חולק על כך שהמשיבים ‪ 1‬ו‪ 2-‬אכן התרשלו‪ ,‬שכן יכלו‬
‫לבדוק ולגלות את כל הפרטים המהותיים לגבי מצב הנכס נשוא‬
‫הערעור‪ .‬אך בסעיף ‪ 16‬לחוק המכר סוייגה חובת הבדיקה ביחס‬
‫לקונה‪ ,‬ונקבע כי אין לחייבוֹ בבדיקת מצבו של הנכס במקום בו‬
‫"המוכר ידע או היה עליו לדעת" על אודות אי‪-‬ההתאמה‪.‬‬
‫יש בכך משום ביצור מעמדו של הקונה והדגשת חובת הגילוי של‬
‫המוכר‪ ,‬עובר לשלב חתימת עסקת המכר‪ ,‬על אודות אי‪-‬ההתאמה‬
‫בנכס – כמדיניות שיפוטית רצויה‪ .‬אכן‪ ,‬קונה יכול להיזהר מפני‬
‫ה'גלוי' אך בוודאי שאין ביכולתו להישמר מפני ה'נסתר'‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫בדיקות מקדמיות (‪)1‬‬
‫‪‬‬
‫איתור גוש‪ /‬חלקה (אינטרנט)‬
‫‪‬‬
‫הוצאת נסח טאבו (אינטרנט)‬
‫‪‬‬
‫בדיקת הנסח‪ -‬עיקולים‪ ,‬הערות אזהרה‪ ,‬זיקות‬
‫הנאה‪ ,‬הפקעות‪ ,‬צוי איסור דיספוזיציה‬
‫‪‬‬
‫המוכר לא רשום כבעלים‪ -‬משמעויות‬
‫‪‬‬
‫פרטי הבעלים לא רשומים באופן מדוייק‬
‫‪12‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫בדיקות מקדמיות (‪)2‬‬
‫‪‬‬
‫הדירה רשומה על שם בעלים שנפטרו (צו ירושה‪ ,‬צו‬
‫קיום צוואה)‬
‫‪‬‬
‫על הדירה רשומה משכנתא‪ -‬מכתב החרגה (מוצג ‪)2‬‬
‫‪‬‬
‫מקרה "המעגל"‪ -‬משכנתא לטובת אנשים פרטיים‬
‫משנת ‪1958‬‬
‫‪‬‬
‫הדירה רשומה על שם חברה (האם פעילה‪ /‬מחוקה‪/‬‬
‫מחוסלת?)‬
‫‪13‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫בדיקות מקדמיות (‪)3‬‬
‫‪‬‬
‫בדיקת מסמכי הבית המשותף‬
‫‪‬‬
‫צו הבית המשותף (מוצג ‪)3‬‬
‫‪‬‬
‫תקנון מצוי‪ /‬תקנון מוסכם (מוצג ‪)4‬‬
‫‪ ‬זהירות‪ -‬תקנון מוסכם שאינו רשום בטאבו‬
‫‪‬‬
‫‪14‬‬
‫תשריט בית משותף (מוצג ‪)5‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫בדיקות מקדמיות (‪)4‬‬
‫‪‬‬
‫הזכויות בנסח רשומות ב"מושע" (שכונת התקוה)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫הדירה לא רשומה בטאבו‪:‬‬
‫‪ ‬היכן רשומה?‬
‫‪ ‬מינהל‪.‬‬
‫‪ ‬אישור זכויות מינהל (מוצג ‪)6‬‬
‫‪ ‬חברה משכנת‬
‫‪ ‬אישור זכויות חברה משכנת (מוצג ‪)7‬‬
‫‪ ‬מנהלים מיוחדים (מקרה "רייס")‬
‫‪ ‬אישור זכויות מנהלים מיוחדים (מוצג ‪)8‬‬
‫‪15‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫בדיקות מקדמיות (‪)5‬‬
‫‪‬‬
‫שיעבודים‬
‫‪ ‬משכנתא‬
‫‪ ‬משכון‪ -‬עיון ברשם המשכונות (אינטרנט)‬
‫‪16‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫בדיקות מקדמיות (‪)6‬‬
‫‪‬‬
‫בדיקת כשירותו של המוכר‬
‫‪ ‬האם חדל פרעון?‬
‫‪ ‬האם מצוי בהליכי פשיטת רגל‪ -‬אתר האינטרנט של כונס‬
‫הנכסים הרישמי ("רשימת תיקים")‬
‫‪ ‬האם "מוגבל" בבנקים‪ -‬אתר האינטרנט של בנק ישראל‬
‫("איתור חשבונות מוגבלים")‬
‫‪17‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫בדיקות מקדמיות (‪)7‬‬
‫‪‬‬
‫בדיקת יעודו של הנכס‬
‫‪ ‬מקרה "ריינס"‬
‫‪ ‬רישום בטאבו לא תואם את המציאות‬
‫‪ ‬שימוש חורג‪ -‬עבירה פלילית‪ -‬סעיף ‪ 145‬לחוק התכנון‬
‫והבניה‬
‫‪ ‬כיצד מוודאים מה יעודו של הנכס?‬
‫‪ ‬כיצד משנים יעוד (בקשה לשימוש חורג‪ ,‬אגרות‪ ,‬אדריכל‪,‬‬
‫התנגדויות‪ ,‬היטל השבחה)?‬
‫‪18‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫בדיקות מקדמיות (‪)8‬‬
‫‪‬‬
‫האם הוצאו לנכס צוי הריסה?‬
‫‪ ‬לא תמיד נרשמת הערת אזהרה בגין צו הריסה‬
‫‪‬‬
‫בדיקה בארכיב של הועדה המקומית‬
‫‪‬‬
‫מקרה "בן גוריון תל אביב"‪ -‬חניה רשומה בטאבו אך‬
‫ללא היתר‬
‫‪‬‬
‫מקרה "רמת אביב"‪ -‬חלק מהחניה רשום על חלקה‬
‫שבבעלות העיריה בחכירה שתסתיים‬
‫‪19‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫בדיקות מקדמיות (‪)9‬‬
‫‪‬‬
‫בדיקת חיובי המוכר‬
‫‪‬‬
‫מס שבח‪ -‬מהו?‬
‫‪‬‬
‫היטל השבחה‪ -‬מהו?‬
‫‪‬‬
‫מדוע לבצע בדיקה מקדימה?‪ -‬הרי המוכר מתחייב‬
‫לשאת בחיובים הללו‬
‫‪20‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)1‬‬
‫‪‬‬
‫הסכם רכישה‪ -‬מוצג ‪20‬‬
‫‪‬‬
‫"הואיל"‪-‬‬
‫‪ ‬תיאור הממכר‪ -‬שטח‪ ,‬הצמדות‪ ,‬גוש‪ /‬חלקה‬
‫‪ ‬רצון הצדדים לבצע את העסקה‪ -‬המוכרים מוכרים‬
‫והרוכשים קונים‬
‫‪21‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)2‬‬
‫‪‬‬
‫"הצהרות והתחייבויות המוכרים"‪-‬‬
‫‪ ‬מחזיקים יחידים‪ ,‬בעלים בלעדיים‬
‫‪ ‬הזכויות נקיות מכל חוב‪ /‬שיעבוד‪ /‬הערה‪ /‬משכון‪/‬‬
‫משכנתא‪ /‬זיקת הנאה‪ /‬זכות צד ג'‬
‫‪ ‬הדירה תימסר כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ‬
‫‪ ‬התחייבות שלא לעשות עסקה נוגדת‪ /‬לא לשעבד‬
‫‪22‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)3‬‬
‫‪‬‬
‫"הצהרות והתחייבויות המוכרים"‪-‬‬
‫‪ ‬מניעה על זכויות המוכרים לאחר חתימת ההסכם‪-‬‬
‫עיקול‪ /‬שיעבוד‪ /‬הערה‬
‫‪ ‬סילוק המניעה תוך ‪ 30‬יום ובנתיים הקפאת התשלומים‬
‫‪ ‬מה קורה במצב שהמניעה לא מסולקת‪ -‬ביטול ההסכם‬
‫בלא שיהא בכך הפרה מצד הרוכשים‬
‫‪23‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)4‬‬
‫‪‬‬
‫"הצהרות והתחייבויות המוכרים"‪-‬‬
‫‪ ‬התחייבות להותרת מחוברים בדירה‪ -‬מחוברים של קבע‬
‫‪ ‬תיאור המטלטלין הנותרים בדירה‪ -‬רשימת המטלטלין‬
‫‪ ‬הצהרה בדבר תקינות המערכות בדירה‪ -‬מים‪ ,‬חשמל‪,‬‬
‫אינסטלציה‪ ,‬ביוב‪ ,‬גז‬
‫‪ ‬הצהרה על העדר ליקויי רטיבות‪ /‬נזילות‬
‫‪24‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)5‬‬
‫‪‬‬
‫"הצהרות והתחייבויות המוכרים"‪-‬‬
‫‪ ‬העדר חובות בקשר עם הדירה‬
‫‪ ‬בניית הדירה על פי היתר בניה‬
‫‪ ‬העדר חריגות בניה‪ /‬צוי הריסה‬
‫‪ ‬העדר הליכים משפטיים‬
‫‪25‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)6‬‬
‫‪‬‬
‫"הצהרות והתחייבויות המוכרים"‪-‬‬
‫‪ ‬העדר מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש או‬
‫לטובת גורם מממן‬
‫‪ ‬לאחר ההסכם לא ינתנו הסכמות לביצוע שינוי במצב‬
‫הפיזי‪ /‬משפטי‪ /‬תכנוני‪ /‬רישומי של הדירה‬
‫‪ ‬הצהרה כי לא ידוע למוכרים על כוונה לבצע שינוי בדירה‬
‫או בבניין‬
‫‪ ‬התחייבות לקבלת הסכמת הרוכשים לכל שינוי‬
‫‪26‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)7‬‬
‫‪‬‬
‫"הצהרות והתחייבויות המוכרים"‪-‬‬
‫‪ ‬הצהרה על זכאות לפטור ממס שבח‬
‫‪ ‬התחייבות להגיש בקשה לפטור‬
‫‪ ‬התחייבות לתשלום המס במקרה של חיוב בלא פטור‬
‫‪ ‬התחייבות לשלם היטל השבחה במידה וחל‬
‫‪27‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)8‬‬
‫‪‬‬
‫"הצהרות והתחייבויות הרוכשים"‪-‬‬
‫‪ ‬מינימום הצהרות‬
‫‪ ‬הרוכשים בדקו את המקרקעין "בעיני קונה"‬
‫‪ ‬ויתור על טענה כנגד המוכרים רק "בכפוף לנכונות‬
‫הצהרותיהם"‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)9‬‬
‫‪‬‬
‫"תמורה"‪-‬‬
‫‪ ‬סכום התמורה‬
‫‪ ‬פריסת התשלומים‬
‫‪ ‬תשלום באמצעות המחאה בנקאית או העברה בנקאית‬
‫‪ ‬תשלום ראשון לסילוק משכנתת המוכרים ולא לידי‬
‫המוכרים‬
‫‪29‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)10‬‬
‫‪‬‬
‫"רישום הערת אזהרה כנגד תשלום ראשון"‪-‬‬
‫‪ ‬הפקדת תשלום ראשון בידי ב"כ המוכר בנאמנות למספר‬
‫ימים בהם לשכת המקרקעין פתוחה‬
‫‪ ‬חתימה על בקשה לרישום הערת אזהרה במועד החתימה‬
‫על ההסכם (בקשה לרישום הערת אזהרה‪ -‬מוצג ‪;14‬‬
‫אישור על רישום הערת אזהרה‪ -‬מוצג ‪)15‬‬
‫‪ ‬העברת התשלום לידי המוכרים ‪ /‬בנק המוכרים רק לאחר‬
‫רישום הערת אזהרה‬
‫‪30‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)11‬‬
‫‪‬‬
‫"רישום הערת אזהרה כנגד תשלום ראשון"‪-‬‬
‫‪ ‬התחייבות המוכרים לסלק מניעה לרישום הערת‬
‫האזהרה ככל שקיימת‪.‬‬
‫‪ ‬לא הוסרה המניעה‪ -‬ביטול ההסכם והשבה מלאה‬
‫‪31‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)12‬‬
‫‪‬‬
‫מחיקת הערת אזהרה במקרה של הפרת הרוכשים‬
‫‪ ‬הגדרה מפורשת באילו תנאים תימחק הערת האזהרה‪:‬‬
‫‪ ‬הפרה יסודית על ידי הרוכשים‬
‫‪ ‬הודעת ביטול שנשלחה על ידי המוכרים בדואר רשום‬
‫‪ ‬ההפרה לא תוקנה‬
‫‪ ‬השבת כל סכום ששולם בניכוי "הפיצוי המוסכם"‬
‫‪ ‬אי ויתור על זכויות הרוכשים על פי דין (על מנת שניתן יהיה‬
‫לטעון כנגד ההפרה)‬
‫‪ ‬יפוי כח למחיקת הערת אזהרה‪ -‬מוצג ‪.16‬‬
‫‪ ‬בקשה לביטול הערת אזהרה‪ -‬מוצג ‪.17‬‬
‫‪32‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)13‬‬
‫‪‬‬
‫"מסירת חזקה"‪-‬‬
‫‪ ‬מועד מדוייק ולא "עד‪"...‬‬
‫‪ ‬מסירה כנגד תשלום יתרת התמורה‬
‫‪ ‬הגדרת מצב הדירה במועד המסירה‪-‬‬
‫‪ ‬פנויה מכל אדם וחפץ (שוכר)‬
‫‪ ‬מערכות תקינות‬
‫‪ ‬במצב כפי שהיה במועד החתימה למעט בלאי סביר‬
‫‪33‬‬
‫‪ ‬הגדרת אי מסירה במועד כהפרה של התחייבויות‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫המוכרים‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)14‬‬
‫‪‬‬
‫"מסירת חזקה"‪-‬‬
‫‪ ‬המצאת מסמכי העסקה על ידי המוכרים‬
‫‪ ‬יפוי כח בלתי חוזר (מוצג ‪)12‬‬
‫‪ ‬שטרי מכר (מוצג ‪)13‬‬
‫‪ ‬אישור עיריה לטאבו (מוצג ‪)18‬‬
‫‪ ‬אישור מס שבח (מוצג ‪)19‬‬
‫‪ ‬החזרת יפוי הכח למחיקת הערת האזהרה‬
‫‪ ‬אישור ועד הבית בדבר העדר חובות‬
‫‪ ‬בקשה לרישום מקרקעין‬
‫‪ ‬כל אישור אחר הנדרש‬
‫‪34‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)15‬‬
‫‪‬‬
‫"מסירת חזקה"‪-‬‬
‫‪ ‬בהעדר מסמכי ההעברה במועד המסירה‬
‫‪ ‬סכום מתוך התשלום האחרון שיוותר כפיקדון בנאמנות בידי‬
‫ב"כ המוכרים‪.‬‬
‫‪ ‬הוראה בלתי חוזרת לב"כ המוכרים לשלם באמצעות הסכום‬
‫הנ"ל תשלומים הנדרשים לצורך קבלת אישורים‪.‬‬
‫‪ ‬המוכרים רשאים להגיש השגה‪ /‬ערר בגין שומות מס שבח‪/‬‬
‫היטל השבחה בתנאי שישלמו את החיובים תחת מחאה או‬
‫יפקידו ערבות בנקאית לצורך קבלת האישורים‬
‫‪ ‬התשלום לב"כ המוכרים כנאמן מהווה סילוק מלוא חובות‬
‫הרוכשים‬
‫‪ ‬התחייבות המוכרים לשלם כל סכום נוסף שידרש מעבר לסכום‬
‫שבפיקדון‬
‫‪35‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)16‬‬
‫‪‬‬
‫חלוקת נטלי החיובים‬
‫‪ ‬מס שבח‪ -‬מוכרים‬
‫‪ ‬מס רכישה‪ -‬רוכשים‬
‫‪ ‬היטל השבחה‪ -‬מוכרים בגין השבחה שעד מועד ההסכם‪.‬‬
‫רוכשים בגין השבחה שלאחר מועד ההסכם‪.‬‬
‫‪ ‬תשלומים שוטפים‪ -‬מיסים‪ /‬אגרות‪ /‬חיובים החלים על‬
‫מחזיק‪ /‬בעלים‪ -‬מוכרים בגין חיובים שעד המסירה‪.‬‬
‫רוכשים בגין חיובים שלאחר מסירה‬
‫‪36‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)17‬‬
‫‪‬‬
‫מס רכישה‬
‫‪ ‬אופן החישוב‪ -‬מדרגות‪ /‬סימולטור (מוצג ‪ 9‬ו‪)10 -‬‬
‫‪ ‬חריגים‬
‫‪ ‬מש"ח‪ -‬כיצד ממלאים (מוצג ‪)11‬‬
‫‪ ‬מועד הדיווח‬
‫‪ ‬מועד ואופן התשלום‬
‫‪37‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)18‬‬
‫‪‬‬
‫רישום הזכויות‬
‫‪ ‬יעשה על ידי הרוכשים‬
‫‪ ‬שיתוף פעולה מלא מצד המוכרים לרבות התייצבות‪/‬‬
‫חתימה על מסמכים נוספים‬
‫‪ ‬רישום שם הרוכשים במקום המוכרים ברשויות השונות‬
‫‪ ‬החזר פיקדון‪ -‬גז‬
‫‪38‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)19‬‬
‫‪‬‬
‫סעיף הפרות‬
‫‪" ‬פיצוי מוסכם"‪ 10% -‬מתמורת המכר‬
‫‪ ‬הגדרת סעיפים יסודיים בהסכם‬
‫‪ ‬הגדרת פיצוי בגין איחור בתשלום‬
‫‪ ‬הגדרת פיצוי בגין איחור במסירה‬
‫‪39‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫עריכת הסכם הרכישה (‪)20‬‬
‫‪‬‬
‫סעיפים כלליים‬
‫‪ ‬ביטול הסכמים קודמים‪ /‬זכרון דברים‬
‫‪ ‬שיתוף פעולה בין הצדדים‬
‫‪ ‬הסרת אחריות מעורכי הדין לעניין בדיקת הממכר ומצבו‬
‫‪40‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬
‫תביעות כנגד עורכי דין‬
‫‪‬‬
‫ת‪.‬א‪ 198151/02 .‬מרכיאל ציונה ווקטור‪ -‬שלום תל‬
‫אביב‬
‫‪‬‬
‫ע"א ‪ 186/05‬רינה ושלוה גילת‪ -‬מחוזי חיפה‬
‫‪‬‬
‫ת‪.‬א‪ 20881-06-09 .‬ברק נ' ריינפלד‪ -‬מחוזי חיפה‬
‫‪41‬‬
‫כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט‬