רכישת דירה יד שנייה
רכישת דירה
"יד שניה"
הלכה ומעשה
עו"ד דן הלפרט
דן הלפרט -משרד עורכי דין ונוטריון
מרץ 2015
1
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
הסכם רכישה -מרכיבים
2
"הואיל"
הצהרות הצדדים
התחייבויות הצדדים
תמורה
מסירת חזקה
מסירת מסמכים
משכנתא
הפרות
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
מתחילים מהסוף-שכר טרחה
האם נכון לגבות שכ"ט באחוזים משווי
העסקה? שעות עבודה? סכום גלובאלי?
כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימאלי
המומלץ) ,התש"ס2000 -
בפועל -מה נהוג?
3
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
מתחילים מהסוף-שכר טרחה ()2
הסכם שכר טרחה -מומלץ
הסכם הרכישה גמור אך לא נחתם -האם
לגבות שכ"ט?
הסכם הרכישה נחתם ובוטל -האם להשיב
שכ"ט?
4
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
מתחילים מהסוף-שכר טרחה ()3
שכר טרחה בייצוג רוכש דירה מקבלן
שכר הטרחה שהיה נהוג עד 9.1.15
שכר הטרחה מיום 10.1.15
5
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
מה לא לעשות?
ייצוג שני צדדים בעסקה-
לא אסור ,לא מומלץ
כלל 14לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית),
התשמ"ו1986 -
.14ניגוד אינטרסים
(א) לא ייצג עורך דין לקוח ,לא יקבל על עצמו לייצגו ולא ימשיך בייצוגו ,אם קיים חשש
שלא יוכל למלא את חובתו המקצועית כלפיו ,בשל ענין אישי שלו ,או בשל התחייבות
או חובת נאמנות שיש לו כלפי אחר או בשל עומס עבודה או בשל סיבה דומה אחרת.
(ב) לא ייצג עורך דין צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים באותו ענין.
(ג) בענין שצד בו לקוח קבוע של עורך הדין לא ייצג עורך דין צד אחר ,גם אם באותו ענין
אין עורך הדין מייצג את הלקוח הקבוע; לענין הוראה זו" ,לקוח קבוע" -לקוח
שעורך הדין נותן לו שירותים דרך קבע.
(ד) הוראות סעיפים קטנים (ב) ו(-ג) לא יחולו על עריכת הסכם ועל טיפול בענין
שהצדדים הסכימו ,בכתב ,כי ייעשה בידי אותו עורך דין.
6
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
מה לא לעשות? ()2
אם בכל זאת מייצגים שני צדדים -להקפיד:
להודיע בכתב לצדדים
לקבל הסכמת הצדדים בכתב
להודיע בכתב שהצדדים לא ייוצגו על ידי עורך הדין
במחלוקת ביניהם
חובת נאמנות וזהירות כלפי שני הצדדים
אחריות מוגברת לביצוע העסקה והשלמתה
7
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
מעורבות בשלב הסיכום המסחרי
8
עדיף שלא
אין צורך
ניתן לסייע בתכנון (פריסת תשלומים במקרה
שהרוכש צריך למכור דירה)
הרוכש יסכם עם הצד שכנגד את התנאים:
סכום התמורה ,פריסת התשלומים ,מועד
מסירה
לא להיות מעורב בשום מקרה בעניינים של
"מתחת לשולחן"
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
הסכם גרוע
דוגמה להסכם גרוע (מוצג )1
ייצוג על ידי עורך דין אחד
כשלים רבים
לא צורף מכתב כוונות
סדר תשלומים לא נכון
העדר פרטים מהותיים על המוכרים
מוכרים חדלי פרעון
הוגשה תביעה נגד עורך הדין בעילת רשלנות
9
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
הסכם גרוע ()2
פרשת "סוניה"
הסכם מכר דירה
מעל הדירה חדר יציאה -לא רשום בטאבו
התחייבות המוכרים לרשום בטאבו את החדר על הגג תוך
24חודשים
המוכרים לא עומדים בהתחייבות
הרוכשים מגישים תביעה (פיצוי מוסכם )₪ 125,000
המוכרים מגישים הודעת צד ג' כנגד עורכת הדין
10
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
"יזהר המוכר"
ביטול הכלל "יזהר הקונה"
ע"א 8068/11עיני נ' שיפריס ,עליון (סולברג):
אינני חולק על כך שהמשיבים 1ו 2-אכן התרשלו ,שכן יכלו
לבדוק ולגלות את כל הפרטים המהותיים לגבי מצב הנכס נשוא
הערעור .אך בסעיף 16לחוק המכר סוייגה חובת הבדיקה ביחס
לקונה ,ונקבע כי אין לחייבוֹ בבדיקת מצבו של הנכס במקום בו
"המוכר ידע או היה עליו לדעת" על אודות אי-ההתאמה.
יש בכך משום ביצור מעמדו של הקונה והדגשת חובת הגילוי של
המוכר ,עובר לשלב חתימת עסקת המכר ,על אודות אי-ההתאמה
בנכס – כמדיניות שיפוטית רצויה .אכן ,קונה יכול להיזהר מפני
ה'גלוי' אך בוודאי שאין ביכולתו להישמר מפני ה'נסתר'.
11
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
בדיקות מקדמיות ()1
איתור גוש /חלקה (אינטרנט)
הוצאת נסח טאבו (אינטרנט)
בדיקת הנסח -עיקולים ,הערות אזהרה ,זיקות
הנאה ,הפקעות ,צוי איסור דיספוזיציה
המוכר לא רשום כבעלים -משמעויות
פרטי הבעלים לא רשומים באופן מדוייק
12
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
בדיקות מקדמיות ()2
הדירה רשומה על שם בעלים שנפטרו (צו ירושה ,צו
קיום צוואה)
על הדירה רשומה משכנתא -מכתב החרגה (מוצג )2
מקרה "המעגל" -משכנתא לטובת אנשים פרטיים
משנת 1958
הדירה רשומה על שם חברה (האם פעילה /מחוקה/
מחוסלת?)
13
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
בדיקות מקדמיות ()3
בדיקת מסמכי הבית המשותף
צו הבית המשותף (מוצג )3
תקנון מצוי /תקנון מוסכם (מוצג )4
זהירות -תקנון מוסכם שאינו רשום בטאבו
14
תשריט בית משותף (מוצג )5
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
בדיקות מקדמיות ()4
הזכויות בנסח רשומות ב"מושע" (שכונת התקוה).
הדירה לא רשומה בטאבו:
היכן רשומה?
מינהל.
אישור זכויות מינהל (מוצג )6
חברה משכנת
אישור זכויות חברה משכנת (מוצג )7
מנהלים מיוחדים (מקרה "רייס")
אישור זכויות מנהלים מיוחדים (מוצג )8
15
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
בדיקות מקדמיות ()5
שיעבודים
משכנתא
משכון -עיון ברשם המשכונות (אינטרנט)
16
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
בדיקות מקדמיות ()6
בדיקת כשירותו של המוכר
האם חדל פרעון?
האם מצוי בהליכי פשיטת רגל -אתר האינטרנט של כונס
הנכסים הרישמי ("רשימת תיקים")
האם "מוגבל" בבנקים -אתר האינטרנט של בנק ישראל
("איתור חשבונות מוגבלים")
17
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
בדיקות מקדמיות ()7
בדיקת יעודו של הנכס
מקרה "ריינס"
רישום בטאבו לא תואם את המציאות
שימוש חורג -עבירה פלילית -סעיף 145לחוק התכנון
והבניה
כיצד מוודאים מה יעודו של הנכס?
כיצד משנים יעוד (בקשה לשימוש חורג ,אגרות ,אדריכל,
התנגדויות ,היטל השבחה)?
18
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
בדיקות מקדמיות ()8
האם הוצאו לנכס צוי הריסה?
לא תמיד נרשמת הערת אזהרה בגין צו הריסה
בדיקה בארכיב של הועדה המקומית
מקרה "בן גוריון תל אביב" -חניה רשומה בטאבו אך
ללא היתר
מקרה "רמת אביב" -חלק מהחניה רשום על חלקה
שבבעלות העיריה בחכירה שתסתיים
19
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
בדיקות מקדמיות ()9
בדיקת חיובי המוכר
מס שבח -מהו?
היטל השבחה -מהו?
מדוע לבצע בדיקה מקדימה? -הרי המוכר מתחייב
לשאת בחיובים הללו
20
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()1
הסכם רכישה -מוצג 20
"הואיל"-
תיאור הממכר -שטח ,הצמדות ,גוש /חלקה
רצון הצדדים לבצע את העסקה -המוכרים מוכרים
והרוכשים קונים
21
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()2
"הצהרות והתחייבויות המוכרים"-
מחזיקים יחידים ,בעלים בלעדיים
הזכויות נקיות מכל חוב /שיעבוד /הערה /משכון/
משכנתא /זיקת הנאה /זכות צד ג'
הדירה תימסר כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ
התחייבות שלא לעשות עסקה נוגדת /לא לשעבד
22
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()3
"הצהרות והתחייבויות המוכרים"-
מניעה על זכויות המוכרים לאחר חתימת ההסכם-
עיקול /שיעבוד /הערה
סילוק המניעה תוך 30יום ובנתיים הקפאת התשלומים
מה קורה במצב שהמניעה לא מסולקת -ביטול ההסכם
בלא שיהא בכך הפרה מצד הרוכשים
23
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()4
"הצהרות והתחייבויות המוכרים"-
התחייבות להותרת מחוברים בדירה -מחוברים של קבע
תיאור המטלטלין הנותרים בדירה -רשימת המטלטלין
הצהרה בדבר תקינות המערכות בדירה -מים ,חשמל,
אינסטלציה ,ביוב ,גז
הצהרה על העדר ליקויי רטיבות /נזילות
24
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()5
"הצהרות והתחייבויות המוכרים"-
העדר חובות בקשר עם הדירה
בניית הדירה על פי היתר בניה
העדר חריגות בניה /צוי הריסה
העדר הליכים משפטיים
25
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()6
"הצהרות והתחייבויות המוכרים"-
העדר מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש או
לטובת גורם מממן
לאחר ההסכם לא ינתנו הסכמות לביצוע שינוי במצב
הפיזי /משפטי /תכנוני /רישומי של הדירה
הצהרה כי לא ידוע למוכרים על כוונה לבצע שינוי בדירה
או בבניין
התחייבות לקבלת הסכמת הרוכשים לכל שינוי
26
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()7
"הצהרות והתחייבויות המוכרים"-
הצהרה על זכאות לפטור ממס שבח
התחייבות להגיש בקשה לפטור
התחייבות לתשלום המס במקרה של חיוב בלא פטור
התחייבות לשלם היטל השבחה במידה וחל
27
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()8
"הצהרות והתחייבויות הרוכשים"-
מינימום הצהרות
הרוכשים בדקו את המקרקעין "בעיני קונה"
ויתור על טענה כנגד המוכרים רק "בכפוף לנכונות
הצהרותיהם".
28
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()9
"תמורה"-
סכום התמורה
פריסת התשלומים
תשלום באמצעות המחאה בנקאית או העברה בנקאית
תשלום ראשון לסילוק משכנתת המוכרים ולא לידי
המוכרים
29
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()10
"רישום הערת אזהרה כנגד תשלום ראשון"-
הפקדת תשלום ראשון בידי ב"כ המוכר בנאמנות למספר
ימים בהם לשכת המקרקעין פתוחה
חתימה על בקשה לרישום הערת אזהרה במועד החתימה
על ההסכם (בקשה לרישום הערת אזהרה -מוצג ;14
אישור על רישום הערת אזהרה -מוצג )15
העברת התשלום לידי המוכרים /בנק המוכרים רק לאחר
רישום הערת אזהרה
30
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()11
"רישום הערת אזהרה כנגד תשלום ראשון"-
התחייבות המוכרים לסלק מניעה לרישום הערת
האזהרה ככל שקיימת.
לא הוסרה המניעה -ביטול ההסכם והשבה מלאה
31
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()12
מחיקת הערת אזהרה במקרה של הפרת הרוכשים
הגדרה מפורשת באילו תנאים תימחק הערת האזהרה:
הפרה יסודית על ידי הרוכשים
הודעת ביטול שנשלחה על ידי המוכרים בדואר רשום
ההפרה לא תוקנה
השבת כל סכום ששולם בניכוי "הפיצוי המוסכם"
אי ויתור על זכויות הרוכשים על פי דין (על מנת שניתן יהיה
לטעון כנגד ההפרה)
יפוי כח למחיקת הערת אזהרה -מוצג .16
בקשה לביטול הערת אזהרה -מוצג .17
32
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()13
"מסירת חזקה"-
מועד מדוייק ולא "עד"...
מסירה כנגד תשלום יתרת התמורה
הגדרת מצב הדירה במועד המסירה-
פנויה מכל אדם וחפץ (שוכר)
מערכות תקינות
במצב כפי שהיה במועד החתימה למעט בלאי סביר
33
הגדרת אי מסירה במועד כהפרה של התחייבויות
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
המוכרים
עריכת הסכם הרכישה ()14
"מסירת חזקה"-
המצאת מסמכי העסקה על ידי המוכרים
יפוי כח בלתי חוזר (מוצג )12
שטרי מכר (מוצג )13
אישור עיריה לטאבו (מוצג )18
אישור מס שבח (מוצג )19
החזרת יפוי הכח למחיקת הערת האזהרה
אישור ועד הבית בדבר העדר חובות
בקשה לרישום מקרקעין
כל אישור אחר הנדרש
34
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()15
"מסירת חזקה"-
בהעדר מסמכי ההעברה במועד המסירה
סכום מתוך התשלום האחרון שיוותר כפיקדון בנאמנות בידי
ב"כ המוכרים.
הוראה בלתי חוזרת לב"כ המוכרים לשלם באמצעות הסכום
הנ"ל תשלומים הנדרשים לצורך קבלת אישורים.
המוכרים רשאים להגיש השגה /ערר בגין שומות מס שבח/
היטל השבחה בתנאי שישלמו את החיובים תחת מחאה או
יפקידו ערבות בנקאית לצורך קבלת האישורים
התשלום לב"כ המוכרים כנאמן מהווה סילוק מלוא חובות
הרוכשים
התחייבות המוכרים לשלם כל סכום נוסף שידרש מעבר לסכום
שבפיקדון
35
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()16
חלוקת נטלי החיובים
מס שבח -מוכרים
מס רכישה -רוכשים
היטל השבחה -מוכרים בגין השבחה שעד מועד ההסכם.
רוכשים בגין השבחה שלאחר מועד ההסכם.
תשלומים שוטפים -מיסים /אגרות /חיובים החלים על
מחזיק /בעלים -מוכרים בגין חיובים שעד המסירה.
רוכשים בגין חיובים שלאחר מסירה
36
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()17
מס רכישה
אופן החישוב -מדרגות /סימולטור (מוצג 9ו)10 -
חריגים
מש"ח -כיצד ממלאים (מוצג )11
מועד הדיווח
מועד ואופן התשלום
37
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()18
רישום הזכויות
יעשה על ידי הרוכשים
שיתוף פעולה מלא מצד המוכרים לרבות התייצבות/
חתימה על מסמכים נוספים
רישום שם הרוכשים במקום המוכרים ברשויות השונות
החזר פיקדון -גז
38
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()19
סעיף הפרות
" פיצוי מוסכם" 10% -מתמורת המכר
הגדרת סעיפים יסודיים בהסכם
הגדרת פיצוי בגין איחור בתשלום
הגדרת פיצוי בגין איחור במסירה
39
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
עריכת הסכם הרכישה ()20
סעיפים כלליים
ביטול הסכמים קודמים /זכרון דברים
שיתוף פעולה בין הצדדים
הסרת אחריות מעורכי הדין לעניין בדיקת הממכר ומצבו
40
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
תביעות כנגד עורכי דין
ת.א 198151/02 .מרכיאל ציונה ווקטור -שלום תל
אביב
ע"א 186/05רינה ושלוה גילת -מחוזי חיפה
ת.א 20881-06-09 .ברק נ' ריינפלד -מחוזי חיפה
41
כל הזכויות שמורות****עו"ד ונוטריון דן הלפרט
© Copyright 2024