תסקיר חברתי לשכונות "יובלים גנים"

‫תסקיר חברתי לשכונות‬
‫"יובלים גנים"‬
‫ניתוח צרכים‬
‫‪4102‬‬
‫ד"ר נרי הורוביץ ורוני ברבוי‬
‫"אגורא מדיניות"‬
‫תוכן ענינים‬
‫תקציר‬
‫‪3‬‬
‫מבוא‬
‫‪00‬‬
‫תרחיש ‪:‬הסיכונים לעיר ולדרום מערב ירושלים בתכנית יובלים גנים במתכונתה הקיימת‬
‫‪02‬‬
‫מתודולוגיה‬
‫‪01‬‬
‫חלק ‪ I‬מרחב השפעה חברתי‬
‫צרכים קהילתיים‬
‫‪01‬‬
‫תשתית לביטוי צרכים קהילתיים‬
‫‪44‬‬
‫צרכים תרבותיים זהותיים‬
‫‪42‬‬
‫גיוון אוכלוסייה‪ ,‬רב תרבותיות ורגישות בין תרבותית‬
‫‪42‬‬
‫התחדשות עירונית ומערכת החינוך‬
‫‪42‬‬
‫מערכת בריאות מקומית‬
‫‪41‬‬
‫בטחון אישי והתנהגות אנטי סוציאלית‬
‫‪41‬‬
‫התמודדות עם עוני‬
‫‪31‬‬
‫גאווה מקומית הזדהות ותחושת רציפות‬
‫‪30‬‬
‫ספורט תרבות ופנאי‬
‫‪33‬‬
‫מצבי חיים‬
‫‪32‬‬
‫חלק ‪ II‬מרחב השפעה מוסדי חברתי‬
‫בניין מוסדות‬
‫‪33‬‬
‫השתתפות תושבים ובניית רשתות קהילתיות‬
‫‪31‬‬
‫אמון‪ ,‬חברה אזרחית ואחריות תאגידית‬
‫‪21‬‬
‫‪1‬‬
‫חלק ‪ III‬מרחב השפעה כלכלי‪-‬חברתי‬
‫בטחון כלכלי‬
‫‪24‬‬
‫תעסוקה‬
‫‪24‬‬
‫מנופי צמיחה מוסדיים‬
‫‪23‬‬
‫יזמים איכותיים‪ ,‬מקצוענים עם גמישות‬
‫‪22‬‬
‫חלק ‪ IV‬מרחב חברתי‪-‬אורבני‬
‫בנייה לגובה‪ ,‬תכנון ודפוס הכלה המונע הדרה‬
‫‪23‬‬
‫"ניוד‪-‬זכויות" וצדק חברתי‬
‫‪21‬‬
‫תכנית התחדשות עירונית בסביבות תכנון רחבות‬
‫‪20‬‬
‫המלצות‪ ,‬צעדים הבאים וסיכום‬
‫המלצות‬
‫‪23‬‬
‫צעדי הבאים וסיכום‬
‫‪31‬‬
‫‪2‬‬
‫תקציר‬
‫מסמך זה חובר בהזמנת המנהלים הקהילתיים "יובלים" ו "גנים" באמצעות הרשות לפיתוח‬
‫ירושלים (הרל"י)‪ .‬מטרתו של המסמך היא לבחון את תפקידיו של תסקיר קהילתי בהקשר תכנית‬
‫האב להתחדשות עירונית בשכונות "יובלים‪-‬גנים"‪ .‬יש לציין כי תסקיר חברתי אמור להתוות את‬
‫הדרך למהלך התכנוני ועל כן אמור להיערך עוד טרם חיבור מסמכי התכנון הפיזי‪ .‬במקרה‬
‫שלפנינו‪ ,‬הוזמנה העבודה לאחר סיומה של עבודת התכנון ועל כן מסמך זה עוסק הן בשיקולים‬
‫החברתיים שהיו צריכים להילקח בחשבון טרם חיבורה של תכנית האב והן בצעדים הבאים שיש‬
‫לנקוט נוכח ההיבטים התכנונים שאינם מביאים בחשבון את השיקולים החברתיים בתכנית האב‪.‬‬
‫במהלך הניסיון לחבר תסקיר חברתי השתנתה ההתייחסות של מקבלי החלטות והדרג המקצועי‬
‫ברמה העירונית כלפי תכנית יובלים גנים‪ .‬בראשית העבודה‪ ,‬בטרם המפגשים עם‬
‫מנכ"ל‬
‫העירייה היוצא‪ ,‬היתה עמדת הרשות לפיתוח ירושלים‪ ,‬אנשי המקצוע שנשכרו על ידה ופקידי‬
‫משרד השיכון בתוך הפרדיגמה המיושנת של תכנית המכונה‬
‫‪led physical‬‬
‫‪Property‬‬
‫‪ . approach‬בתוך מספר חודשים למדה הפקידות הבכירה ברשות ובחברות העירוניות את‬
‫הכשלים הפוטנציאליים בתכנית ואף הציעו תרופה מתבקשת של הקמת גוף עירוני במסגרת‬
‫חברת מוריה המופקד על תכניות התחדשות עירונית‪ .‬שינוי עמדות זה התאפשר מתוך הבנה כי‬
‫הממשלה והמשרדים שונים חסרים תורה מותאמת להתחדשות עירונית ושהעסקת מומחים‬
‫וקבל ני ביצוע של תכנון עם תמריץ להגיע לאישור מהיר של תכנית האב יובלים גנים מסוכנת‬
‫לעיר נוכח ההיקף ודפוסי התכנון המוצעים‪.‬‬
‫נקודות המפנה נגעו בבחינה מחודשת של מנהלי הרשות לפיתוח ירושלים את הנושא לעומקו‪,‬‬
‫עמדת המנכ"ל היוצא בסיורים ובמפגשים עם אנשי מקצוע‬
‫ולבסוף בישיבה של המתכננים‬
‫בועדה המחוזית בראשית שנת ‪ .4103‬בשיאה של אותה ישיבה נאמרו דברים קשים ביותר על‬
‫ידי מנהלת בכירה בתחום בינוי הערים במשרד השיכון‪:‬‬
‫‪3‬‬
‫"אם שמים תכנית כזו בלי המלצות ריאליות‪ ,‬מבוסס הנחות סופר אופטימיות‪ ,‬אז עדיף לומר פה‬
‫אין פתרון בדמות בינוי – פינוי‪ .‬לומר לתושבים את האמת בעיניים‪ ,‬לא לדבר על דברים שאין‬
‫להם אחיזה‪ .‬המדינה לא תשפוך כסף בבינוי פינוי אבל יש לנו כמה מאות אדומים בכל יישוב כמו‬
‫בשמואל הנביא או בר אילן‪ .‬את אלו צריך לסמן באל געת פינוי בינוי"‪.‬‬
‫מסמך זה מציג את תפיסת המחברים על החשיבות של שילוב המרכיב החברתי בתוכניות פינוי‬
‫בינוי כחלק בלתי נפרד מן התהליך‪ .‬במסגרת זו מוצגות ההמלצות הבאות הנובעות מהניתוח‬
‫המפורט במסמך‪:‬‬
‫ההמלצה הראשונה – התחדשות עירונית כסמכות שלטונית‬
‫יש לבסס את האחריות המוניציפלית כלפי נושא התחדשות עירונית ובינוי – פינוי בצורה המונעת‬
‫הפרטה של קידום התכנית וחיבור תסקירים חברתיים כאחד‪ .‬זו סמכות שלטונית בלעדית‬
‫המופעלת ברגע משמעותי בעתידה של עיר‪ .‬בהקשר זה‪ ,‬בוודאי שאין ליצור עבור קבלן הביצוע‬
‫תמריץ לקדם את התכנית בכל מחיר מתוך התנייה של תשלום היוצרת סיכון מוסרי מובנה‪.‬‬
‫בדומה לגישות המקובלות כפרקטיקה מיטבית של התחדשות עירונית יש לכונן גוף ייעודי כפי‬
‫שעשתה עיריית ירושלים‪ .‬זהו אינו תפקיד נוסף אלא יחידה ייעודית המתמחה במדיניות‬
‫העירונית‪ ,‬בעבודת משרד הממשלה ובניסיון הבינלאומי‪ .‬היחידה הייעודית תעסוק בכל ההיבטים‬
‫הפיזיים‪ ,‬תכנוניים והחברתיים של התחדשות עירונית בהקשר העירוני הרחב כמו גם בהתבוננות‬
‫מערכתית על כל מתחם‪ ,‬אזור או רובע‪.‬‬
‫המלצה שנייה – בחינה מחודשת של הנחות היסוד בתכנית האב‬
‫המלצה זו מתייחסת אל השלכות תכנית האב יובלים גנים כמכלול‪ .‬התכנית במתכונתה מבחינת‬
‫ההיקף‪ ,‬הציפוף ובעיקר החריגה מסטנדרטים מקובלים באמנות בינלאומיות בנושא התחדשות‬
‫עירונית בת קיימא מחייבת לבחון אותה מחדש כמסגרת "שלמה"‪ .‬במקום זאת‪ ,‬אנו ממליצים‬
‫‪4‬‬
‫להמשיך את מדיניות העירייה בשנה האחרונה‪ ,‬המתמודדת עם הליקויים המובנים בתכנית‬
‫באמצעות התייחסות למתחמים מובחנים‪ .‬יש לפרק את התכנית למתחמים הניתנים לניהול‪,‬‬
‫רגולציה והבטחה של רשת בטחון מפני כשלים‪ ,‬העדר בלמים והגנות על אינטרסים ציבוריים‪.‬‬
‫תפיסה צנועה יותר של יעדי ההתחדשות העירונית בדרום מערב ירושלים תאפשר תהליך ארוך‬
‫של למידה‪ ,‬ניסוי ותיקון באופן המוצע בתפיסות של התחדשות עירונית בת קיימא‪.‬‬
‫המלצה שלישית – תיקון הציפוף ביובלים גנים כפגיעה בצדק חלוקתי‬
‫המלצה זו מתייחסת אל הרמה העירונית ונוגעת ב"ניוד זכויות" ומציאת עתודות קרקע נדרשות‬
‫לביצוע התוכנית כאשר יש לגלות יצירתיות מבחינת ניצול הזדמנויות כמו "משבר הדסה"‪ ,‬חובות‬
‫הפועל ירושלים או כל מתחם בנייה גדול בעיר על מנת להקטין ציפוף עם מחירים חברתיים לא‬
‫סבירים ורמת ציפוף גבוהה מדי‪ .‬רק מינהל מיוחד או יחידה להתחדשות עירונית יכולה לזהות‬
‫בהיבט עירוני את ההזדמנויות ולנהל משא ומתן‪ .‬אמירה חוזרת ונשנית לפיה "אין רזרבה לניוד‬
‫זכויות" משקפת אי צדק חברתי‪ .‬אי הצדק נובע מן הבנייה לאוכלוסייה מבוססת ברזרבה‬
‫הסמוכה של "יובלים גנים"‪ .‬כך‪ ,‬הוקמו בעשרות השנים האחרונות השכונות גבעת משואה‪ ,‬רמת‬
‫שרת ורמת דניה‪ .‬שכונות אלו‪ ,‬אשר נבנו עבור תושבים ברמה סוציו‪-‬אקונומית גבוהה יותר לא‬
‫הותירו שוליים‪ ,‬במונחי שטחים‪ ,‬לתוכניות "פינוי בינוי" בשכונות יובלים – גנים‪ .‬במונחי צדק‬
‫חלוקתי יש לבחון את נושא "ניוד הזכויות" בכל אזורי העיר על מנת להקל על העומס והסיכונים‬
‫עבור תושבי שכונות העולים של שנות החמישים והשישים של המאה הקודמת‪ .‬יש לציין כי זהו‬
‫אינו מאפיין ייחודי לירושלים‪.‬‬
‫חלק מן הקושי בניוד זכויות בישראל כרוך בחלוקת העבודה עם משרדי הממשלה בכלל ומשרדי‬
‫התחבורה והשיכון בפרט‪ .‬פרוייקטים גדולים בירושלים נעשים בייזום ומימון ממשלתיים‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫היכולת של העירייה לנייד זכויות ולהיעזר בהתקשרויות עם גופים וחברות גדולות מוגבלת ותלוי‬
‫בגורמים שאינם בשליטתה בניגוד לנהוג במדינות אחרות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬יש מרחב פוטנציאלי‬
‫רחב של ניוד זכויות במידה והעירייה תפתח ראייה מערכתית‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫המלצה רביעית – קריטריונים לבחירת שותפים ‪ -‬יזמים‬
‫אחד התנאים הראשונים שיש להקפיד עליהם כרוך בניסיון בתחומי הבנייה כמו גם בתכניות‬
‫"בינוי – פינוי"‪ .‬יש למצוא דרכים למשוך את השחקנים הממוסדים בענפים הרלבנטיים כדי למנוע‬
‫מצב בו התכניות הרגישות ביותר מבחינה חברתית מושכות יזמים בלתי מנוסים‪ .‬הרגולציה‬
‫הקיימת אינה מספקת ומבחנים של ניסיון לצד חוסן כלכלי יכולים להוות תנאי סף‪.‬‬
‫המלצה זו כרוכה בהוצאת יזמים חלשים והצורך בהגדרת חוסן של יזם שיוכל לשאת את‬
‫מורכבות הוצאת התוכניות אל הפועל בהיבטים התכנוניים והחברתיים‪ .‬היכולת לנייד זכויות‬
‫ולהבטיח את האינטרסים הקולקטיביים של התושבים נעוצה בבחירה של יזמים רציניים עם אורך‬
‫נשימה ויכולת לפעול בשותפות עם הרמה העירונית הכוללת והלאומית‪.‬‬
‫המלצה חמישית‪ -‬קביעת סדר עדיפות בביצוע בציר ציבורי‪-‬פרטי‬
‫המלצה זו‪ ,‬יונקת מן הניסיון האירופאי בהתחדשות עירונית בת קיימא ומציבה סדר יום חדש לפיו‬
‫כל יזם משלים בראשית התכנית את החובות כלפי המרחבים הציבוריים ורק לאחר מכן ניגש‬
‫לבנייה עבור משקי בית‪ .‬כך‪ ,‬יהיו יזמים עם אורך נשימה מחד גיסא וימנע התרחיש של אי עמידה‬
‫בחובות כלפי כלל הציבור‪ ,‬המוכרים מהרחבות במושבים והתנסויות אחרות‪ ,‬מאידך גיסא ‪.‬‬
‫המלצה שישית – התחדשות עירונית כסוגייה מוניציפאלית‬
‫מדגישה את הצורך במנהיגות אורבנית ושמירה על ההתחדשות העירונית כסוגייה מוניציפאלית‬
‫שאינה כפופה אל הפוליטיקה הלאומית של השיכון‪ .‬יש להמנע ממצב בו יש גיוס מוחלט של‬
‫ההתחדשות העירונית להגשמת מדיניות ממשלתית‪ .‬מדיניות שיכון של הורדת מחירים בצורה‬
‫המציפה את העיר מציבה את האינטרסים ארוכי הטווח של התושבים בסיכון‪ .‬תכניות התחדשות‬
‫עירונית הן כלי מדינית מוניציפאלי המכוון בראש וראשונה להבטיח איכות חיים לתושבי ירושלים‬
‫ולא לשמש ככלי מרכזי להענות ללחצים חברתיים‪ ,‬גם אם צודקים‪ ,‬שלאחר מחאת קיץ ‪.4100‬‬
‫‪6‬‬
‫המלצה שביעית – השקעה ממשלתית מוניציפאלית כתנאי להתחדשות עירונית מיטבית‬
‫המלצה זו כרוכה באחריות לגייס ולהשקיע משאבים ייעודיים בתכניות התחדשות עירונית על‬
‫מנת לשמור על האינטרס העירוני ולאזן את המחירים של דגם הנשען על כדאיות כלכלית‪.‬‬
‫במסגרת זו‪ ,‬יש להכיר במצבים בהם יש כשל שוק ריאלי בתכניות בינוי פינוי בחזקת 'אין הבור‬
‫מתמלא מחולייתו'‪ .‬לפיכך‪ ,‬יהיה צורך בהשקעה ממשלתית אשר תסמן גם נסיגה מפרדיגמה‬
‫לפיה השוק יבנה באמצעות רגולציה וציפוף ללא תוספת משאבים‪ .‬העירייה צריכה לגייס לנושא‬
‫זה משאבים מוניציפאליים‪ ,‬תרומות‪ ,‬ותקציבי מדינה תוך בניית שותפויות‪.‬‬
‫המלצה שמינית – מימון מוגדל ומקדים לצרכי הערכות במנהלים קהילתיים‬
‫המלצה זו‪ ,‬מתמקדת בהערכות המקומית לשינוי‪ .‬במידה וישנה הכרעה להפקיד את הטיפול‬
‫בסוגיית ההיבטים החברתיים – קהילתיים בתוכניות התחדשות עירונית ופינוי בינוי בידי‬
‫המנהלים הקהילתיים יש לתקצב את המנהלים ואת מנהלת ההתחדשות העירונית בראשיתו של‬
‫כל פרוייקט לפי הצפי של הגידול הדמוגרפי‪ .‬כך‪ ,‬התקצוב הכולל של הגופים העירוניים בדרום‬
‫מערב ירושלים‪ ,‬כבר בשלב אישור התכנית‪ ,‬צריך להניח כי האוכלוסייה הנכנסת מצוייה בשכונה‪.‬‬
‫שוליים כאלה‪ ,‬כמקובל בארצות אירופה‪ ,‬מאפשרים את המימון של העבודה הקהילתית הנדרשת‬
‫וההערכות בכל ההיבטים‪ .‬במידה ומכפילים של האוכלוסייה של אזור פעולת המנהל בעיר גנים‬
‫כך גם תקציבו הייעודי לטובת הטיפול בסוגיות החברתיות צריך להיות מוכפל‪.‬‬
‫המלצה תשיעית – סטנדרטיזציה של בנייה בהתחדשות עירונית‬
‫‪7‬‬
‫כרוכה באימוץ סטנדרטים בנושא הסביבה ובעיקר הבנייה לגובה‪ .‬במסגרת זו יש לאמץ‪ ,‬בדומה‬
‫לערים רבות במערב תקנון עירוני של בנייה לגובה‪ ,‬המבטיח מפני הסיכונים בתוך המרחבים של‬
‫הבניינים‪ ,‬הסיכונים המרחביים לפגיעה בבטחון האישי‪ ,‬החשש מפני ‪,Gated Communities‬‬
‫השחיקה באיכות החיים במרחבים הציבוריים והגנה מפני המחירים האסתטיים והנופיים‪ .‬הכלים‬
‫המסורתיים של התכנון במדינת ישראל אינם בהלימה להתפתחות הרגולציה של בנייה לגובה‬
‫בעולם‪.‬‬
‫המלצה עשירית – קביעת מדיניות דמוגראפית מובהקת של מתחמי התחדשות עירונית‬
‫המלצה זו‪ ,‬נוגעת בתנאי יסוד של כל תכנון ותסקיר חברתי בדמות החזון הדמוגרפי של‬
‫ההתחדשות העירונית‪ .‬קשה‪ ,‬למצוא בתכניות התחדשות עירונית כלשהן בעולם "עיוורון מכוון"‬
‫ללא תפיסה ומדיניות ברורה כלפי האוכלוסייה המצטרפת או תחזית לגבי הישארותם של‬
‫התושבים הותיקים‪ .‬הרגישות המיוחדת של ירושלים אינה מצדיקה אמירה לפיה "אין לעיריה‬
‫יכולת לקבוע מי האוכולסייה המצטרפת לשכונה"‪ .‬אמירה כזו שקולה לקביעה לפיה אין לנו עניין‬
‫בהיבטים חברתיים‪ .‬בהתחדשות באזור גנים יובלים היא הולידה ניחושים על זהות המצטרפים‪,‬‬
‫קונספירציות בכל הנוגע לחרדים ולא מעט הנחות לא מבוססות בדבר הגעתם של עובדים‬
‫בהדסה או עובדים מן מרכז המסחר והתעשייה המתגבש בסמיכות למושב אורה‪ .‬העדר יעד‬
‫מבחינת תמהיל האוכלוסייה המצטרפת ייצור מתחים חברתיים ומרוקן מתוכן כל דיון רציני‬
‫בהשלכות חברתיות של התחדשות עירונית‪.‬‬
‫המלצה אחד עשר – התחדשות עירונית ומדיניות חינוך‪ ,‬רווחה‪ ,‬בריאות‪ ,‬תעסוקה ופנאי‬
‫המלצה זו‪ ,‬מציעה דפוסי עבודה על מצבי חיים וצרכים של נכים‪ ,‬קשישים‪ ,‬משפחות ונוער באזור‬
‫ההתחדשות העירונית‪ .‬במסגרת זו יש ליצור דפוסי עבודה ולחייב את מנהל הרווחה וגופים‬
‫עירוניים אחרים אשר שרויים בעומס גדול ובפערי ידע ומידע אשר אינם מאפשרים להם לבחון‬
‫את המשמעות ארוכת הטווח של ההתחדשות העירונית‪ .‬במסגרת זו יש לסייע למנהל רווחה‬
‫לפתח כלי עבודה בחיבור תסקירים על תחומים שונים ובמקביל להגדיר זאת כחלק מתפקידיו‬
‫‪8‬‬
‫בחשיבות שאינה נופלת מן החירום הלוחץ‪ .‬יש להציב את הנושא במנהל קהילה בשדה התכנוני‬
‫מקצועי העובד בשותפות עם היחידה העירונית להתחדשות עירונית ולא בעבודה קהילתית‪.‬‬
‫המלצה שתים עשרה – מנהיגות אורבנית מעבר לפיתוח עירוני‬
‫המלצה זו נוגעת במנהיגות אורבנית‪ .‬אי סדרים בתחום התכנון העירוני‪ ,‬בכהונות קודמות של‬
‫ראשי ערים‪ ,‬המדיניות הממשלתית הכוללת בשיכון ושחיקת עקרונות תכנוניים הותיר את העיר‬
‫ללא חזון אסתטי ומודעות לחשיבות של נכסים אורבאניים כחלק מאיכות חיים של התושבים‪ .‬יש‬
‫לפתח במנהלים‪ ,‬בתכנון ביחידה להתחדשות עירונית ובקרב עובדי העירייה רגישות לאופי‬
‫המיוחד של העיר‪.‬‬
‫על העיר לקבוע יעדים ריאליים‪ ,‬מוגבלים ומוגדרים של מספר יחידות דיור בבינוי פינוי‪ ,‬תמ"א ‪31‬‬
‫וכל תכנית התחדשות עירונית אחרת‪ .‬המלצה זו כרוכה בלמידה של התחום על ידי הפקידות‬
‫הרלוונטית בעיר ובהקצאת משאבים לניהול ידע‪ ,‬הכשרות ולמידה על ההשפעות של התחדשות‬
‫עירונית‪ .‬כך‪ ,‬תכנית אשר סמוכה לאתרים היסטוריים‪ ,‬בעלי חשיבות עולמית‪ ,‬יכול להיות מושפע‬
‫ישירות משינויים בקו הרקיע‪ ,‬אופי האוכלוסיה או בנגישות ממנו ואליו‪.‬‬
‫המלצה שלוש עשרה – התחדשות עירונית כמפנה כלכלי תעסוקתי‬
‫המלצה זו‪ ,‬מתייחסת אל ההכרח לייצר חשיבה כלכלית בת קיימא ביחס לתכניות התחדשות‬
‫עירונית בהיבט של הזדמנויות לפיתוח וההגנה על עסקים מקומיים המהווים חלק מן המרקם‬
‫השכונתי‪ .‬יש לבסס בכל הרמות החל במנהלים הקהילתיים דרך החברות העירוניות וכלה‬
‫ביחידה להתחדשות עירונית חשיבה על צמיחה כלכלית מקומית כנהוג בתכניות מסוג זה בדגמים‬
‫החדשים‪.‬‬
‫המלצה ארבע עשרה – למסד צומת הכרעה בעבודת המנהלים לאישור התחדשות עירונית‬
‫המנהלים הקהילתיים היו לרוב הגורם האחראי אשר הזהיר מפני סיכונים בתכנית יובלים גנים‬
‫מבלי לשלול על הסף‪ ,‬מתוך גישה ביקורתית רדיקלית‪ ,‬את הפוטנציאל של ההתחדשות‬
‫העירונית‪ .‬מבחינה זו הם מילאו‪ ,‬בצורה יוצאת דופן את התפקיד ההסטורי‪ ,‬שיועד להם‪ .‬יתר על‬
‫‪9‬‬
‫כן‪ ,‬המנהלים בתנאים קשים‪ ,‬ולא פעם מול לחץ של קבלני הביצוע של תכנית האב‪ ,‬ארגנו את‬
‫התושבים‪ ,‬ערכו וויסות על יזמים והצליחו לעצב לעירייה סדר יום חדש‪.‬‬
‫יחד עם זאת‪ ,‬חייבת להיות צומת הכרעה על תכניות התחדשות עירונית בה המנהל קובע האם‬
‫התכנית היא ‪ NO GO\GO‬ומכריע האם לפעול בדגם לעומתי או להחליט כי תכנית ההתחדשות‬
‫העירונית עומדת בסף דרישות מספיק ואז המנהל שותף בקידום מבלי לאבד את מעמדו כמי‬
‫ששומר על ערכים קהילתיים‪ .‬אסור למנהל להתגלגל עם תכנית ויתכן כי את תכנית יובלים גנים‪,‬‬
‫במתכונתה המוקדמת‪ ,‬היה צריך לשלול על הסף בכל הנוגע למתחמים אדומים‪ .‬בחלק מן‬
‫המנהלים בירושלים עתידות תכניות ההתחדשות העירונית להיות לחם חוקם של עובדי המנהל‬
‫נוכח התהליכים הצפויים בשכונות שנבנו בשנות החמישים עבור העולים החדשים‪.‬‬
‫מבוא‬
‫‪10‬‬
‫תפקידו של התסקיר החברתי‪ ,‬המלווה לתוכניות התחדשות עירונית‪ ,‬לבחון את כלל ההיבטים‬
‫החברתיים של מרחב גאוגרפי וסביבותיו‪ .‬התסקיר צריך להציג את מכלול המרכיבים בעלי‬
‫ההשפעה ההדדית על התכנון הפיזי והמימדים החברתיים ולהביא בחשבון הן את צרכי‬
‫התושבים המתגוררים באזור והן את צרכי האוכלוסייה העתידית באזור בהתאם למטרות התכנון‬
‫שהוצבו‪ .‬עליו להיות מעוגן בשלושה מצבי זמן בתוכם נקודת ההכרעה על התחדשות עירונית‪,‬‬
‫תהליכי היישום כשלב ביניים מעצב ולבסוף להציע עתידים ותחזיות על עתיד המרחב הנדון‬
‫וסביבותיו‪.‬‬
‫התסקיר החברתי שהוזמן במסגרת עבודה זו‪ ,‬נוקט בהגדרה מצמצמת מאוד‪ .‬תסקיר כזה בוחן‬
‫את הפוטנציאל של כשלים ביישום ומשברים חברתיים נוכח תהליכי תכנון הנעשים בכפוף‬
‫לדומיננטיות של המרכיבים הפיזיים והכלכליים‪ .‬התסקיר בוחן‪ ,‬לכאורה‪ ,‬את השינוי הפוטנציאלי‬
‫במונחים של אינטגרציה חברתית‪ ,‬שיפור איכות החיים‪ ,‬צמיחה כלכלית וערכים תרבותיים של‬
‫יחידים‪ ,‬קבוצות וכלל האוכלוסייה‪.‬‬
‫בקשה לתסקיר מסוג זה בהשקעה של כמה עשרות שעות עבודה‪ ,‬סמוך מאוד לקראת אישור‬
‫תכנית האב משקפת עמדה אשר אינה עולה בקנה אחד עם התחדשות עירונית בת קיימא‪ .‬חיבור‬
‫תסקיר חברתי המכוון לדגם התחדשות עירונית בת קיימא מחייב כמה מאפיינים אשר חסרים‬
‫בנוגע לתכנית יובלים – גנים‪:‬‬
‫‪ .1‬התסקיר צריך להיערך בשלבים הראשונים של ההחלטה על התחדשות עירונית ולהיות‬
‫משולב בעבודה של המתכננים הפיזיים עוד בטרם פועלים היזמים מול משקי בית‪.‬‬
‫‪ .2‬יש להכריע או לכל הפחות להציע מדיניות מכוונת ביחס למאפיינים דמוגרפיים של‬
‫אוכלוסייה וכוונות ביחס לתושבים הוותיקים של השכונה‪.‬‬
‫‪ .3‬יש לערוך את התסקיר כאשר הממדים הפיסיים ובעיקר הציפוף פתוחים לדיון‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫מסיבות שונות שלושת תנאי היסוד ההכרחיים לחיבורו של תסקיר חברתי בגישה של תכנית‬
‫התחדשות עירונית בת קיימא לא נשמרו בהקשר תכנית יובלים גנים‪.‬‬
‫תסקירים חברתיים בהשראה של תכניות התחדשות עירונית בנות קיימא נשענות על ההגדרה‬
‫של קיימות ברוח האמנה של האיחוד האירופי בנושא זה משנת ‪:4112‬‬
‫"קהילות בנות קיימא נמצאות במקומות בהם אנשים רוצים לגור ולעבוד עכשיו ובעתיד‪ .‬אלו ערים‬
‫הנענות לצרכים שונים של תושבים בתקופות זמן שונות‪ .‬התכניות רגישות לסביבה‪ ,‬תורמות‬
‫לאיכות חיים גבוהה‪ ,‬מכילות קבוצות מגוונות‪ ,‬מספקות בטחון אישי‪ ,‬מתוכננות היטב‪ ,‬בנויות‬
‫ברמה גבוהה ומציעות שוויון הזדמנויות ושירותים נאותים"‪.‬‬
‫הגדרה זו הופיעה כגישה אשר הדגישה משילות עירונית ומנהיגות אורבאנית והחליפה תפיסה‬
‫מוגבלת שהתמקדה בפיזי ובכלכלי והזניחה הקשרים קהילתיים‪ ,‬תרבותיים‪ ,‬דמוקרטיים‬
‫וחברתיים רחבים‪ .‬תכניות התחדשות בהן הצרכים הקולקטיבים במרחב כפופים לאינטרסים של‬
‫יזמים ומשקי בית ללא מעורבות המדינה תופסת את האזרח רק כבעל נכס ולא כאזרח‪ ,‬עם זהות‬
‫עירונית ושייכות קהילתית‪.‬‬
‫במידה רבה יש בגישה זו ערעור על הפרידיגמה ביסוד המדיניות הקיימת של התחדשות עירונית‬
‫ובינוי פינוי ברמה הממשלתית‪ .‬לפי גישה זו אין לפעול בגישה מונחה על ידי כוחות שוק המכונה‬
‫‪ ,property led physical approach‬אשר בשוליים שלה מנסים לעמוד באמצעות תסקיר על‬
‫השלכות חברתיות פוטנציאליות‪ ,‬אלא ערעור על נקודת המוצא להתחדשות עירונית‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫מסמך זה מוצא פגם מהותי המקפל בתוכו סיכונים גדולים לתושבי דרום מערב ירושלים ולעיר‬
‫כולה הנובע מהעדרו של תסקיר חברתי מלווה לתוכנית האב מראשיתה‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫מסמך זה מכוון לכמה מטרות‪:‬‬
‫א‪ .‬להציע לעירייה התבוננות חברתית מקיפה על התחדשות עירונית בת קיימא שלא‬
‫באמצעות ‪. property led physical approach‬‬
‫ב‪ .‬להמליץ על תהליך מקצועי ומוסדי של תסקיר חברתי בדגם של התחדשות עירונית בת‬
‫קיימא אשר משלב את היעדים החברתיים של התכנית מלכתחילה ומעניק ליחידת‬
‫ההתחדשות עירונית ולמנהל הקהילתי תפקיד מרכזי‪.‬‬
‫ג‪ .‬להציע חשיבה מחדש על תכנית יובלים גנים לאור תרחישים שליליים פוטנציאליים תוצר‬
‫הדגם לפיו נכתבה התכנית וההתעלמות המכוונת מההרכב הדמוגרפי העתידי של דרום‬
‫מערב ירושלים‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫תרחיש ‪:‬הסיכונים לעיר ולדרום מערב ירושלים בתכנית יובלים גנים במתכונתה הקיימת‬
‫בטרם פרוט העקרונות להתחדשות עירונית בת קיימא וההמלצות המוסדיות‪ ,‬מציע מסמך זה‬
‫תרחיש המבוסס על הרקע ההיסטורי של התפתחות שכונות 'יובלים‪-‬גנים' וכן על תהליכים‬
‫עירונים המתרחשים בשנים האחרונות‪.‬‬
‫רקע היסטורי ‪ -‬העדרה של התבוננות על ההשלכות החברתיות של התחדשות עירונית‬
‫במתכונת המוצעת בתכנית יובלים – גנים חורגת מן המסורת ההיסטורית של תכנון בדרום מערב‬
‫ירושלים‪ .‬בשעת ההקמה של השכונות קריית יובל‪ ,‬קריית מנחם ועיר גנים‪ ,‬במהלך שנותיה‬
‫הראשונות של המדינה‪ ,‬ניתנה תשומת לב מרובה להיבטים חברתיים‪ .‬שכונת קריית יובל‪,‬‬
‫בדומה לקריית משה‪ ,‬הוקמה כ"שיכון ותיקים" בין השאר לעובדי הקרן הקיימת‪ .‬במסגרת זו‪,‬‬
‫הוקמו צרכניות‪ ,‬קופות חולים‪ ,‬מועדוני תרבות‪ ,‬מאוחר יותר נבנו בשכונה מה שכונה "שיכון‬
‫עממי"‪ ,‬שיכוני עולים‪ ,‬שיכוני מפונים‪ ,‬מן המעברות‪ ,‬שיכוני עמידר ושיכוני מומחים‪ .‬כך‪ ,‬היה מאמץ‬
‫של המתכננים לחשוב על הווי שכונתי ומניעת קונפליקטים באמצעות ועדי שיכון ושכונות‪.‬‬
‫השכונות קריית מנחם ועיר גנים שאוכלסו בשלהי שנות החמישים נועדו לשרת אוכלוסיה של‬
‫עולים ומפוני מעברות כאשר שני שליש מן העולים מארצות האסלאם בעיר בשנים ‪0122-32‬‬
‫נקלטו בשכונות אלו‪ .‬מעט יותר מחצי מן העולים מאירופה (רומניה ועליית גומולקה) נקלטו‪ ,‬גם כן‬
‫בשכונות אלו‪ .‬הארכיטקטורה המשתנה במהלך בניית השכונה היתה תוצר של הפקת לקחים‬
‫משולבת בלחצים דמוגרפים כפי שעולה מן הבנייה במורדות והשימוש בגשרים‪ .‬הטבעות‬
‫המאפי ינות את חלקי עיר גנים כוונו להתמודד עם החשש מן ההשלכות של הצפיפות היחסית של‬
‫הבנייה‪.‬‬
‫הקמת השכונות חפפה את מיסוד התכנון בירושלים במסגרת תכנית שביב מ‪ 0121-‬ותכנית‬
‫הפיתוח של ירושלים מ‪ .0132-‬המנהיגות העירונית שאפה להתמודד עם שאלת עתידה החברתי‬
‫‪14‬‬
‫– כלכלי של העיר לאחר התרחבותה לדרום מערב ירושלים‪ .‬בשנות השבעים עם הפעלת תכנית‬
‫שיקום שכונות בדרום מערב ירושלים נעשתה התבוננות על הצרכים החברתיים של האוכלוסייה‬
‫והושקע מאמץ גדול מאוד להתמודד עם קשיים חברתיים בשכונה‪.‬‬
‫בעשור האחרון האפיל מאבק על ציביון השכונה את החשיבה הרחבה על התחדשות עירונית‬
‫בהקשרים חברתיים כלכליים‪ .‬כניסה של כמה מאות משפחות חרדיות בשל הקרבה לריכוז‬
‫החרדי בבית וגן כמו גם מחירי הנדל"ן בשכונה עוררה תגובת נגד של תושבים מן השכונה אשר‬
‫במונחים דמוגרפיים מהווה מיקרו קוסמוס של החברה הישראלית‪ .‬מאפיין זה עולה מקוריוז לפיו‬
‫זו השכונה היחידה בירושלים אשר התאימה בכמה מערכות בחירות למדגם הארצי במונחי דפוס‬
‫הצבעה‪.‬‬
‫"הצל החרדי" – נושא "נוכח נפקד" בתהליכי התכנון והדיונים על תכנית יובלים – גנים ‪-‬‬
‫החשיבה על התחדשות עירונית‪ ,‬ברובד הפוליטי הסמוי שלה‪ ,‬בקרב חלק ממקבלי ההחלטות‬
‫כמו גם בקרב המנהיגות החרדית משקפת שאיפות מתנגשות‪ .‬הציבור הלא חרדי חושש‬
‫מהתחרדות‪ ,‬ירידת ערך נדל"ן ואף תופס את דרום מערב ירושלים כנקודה ארכימדית בגורלה‬
‫הדמוגראפי של העיר‪ .‬במקביל‪ ,‬הציבור החרדי בשכונות דרום מערב ירושלים ובקריית יובל‬
‫בפרט מעוניין לקבל שירותים וחש כי דוחקים את רגליו‪.‬‬
‫במהלך העימות על עמדות כוח ואופיה של השכונה‪ ,‬נפתחו כוללים ומוסדות חינוך ללא רישיון‬
‫בשכונה בעיקר בריכוזים החרדיים בכמה מתחמים‪ .‬התושבים החרדיים‪ ,‬אשר רואיינו במסגרת‬
‫העבודה‪ ,‬מתחלקים בין אלו הסבורים כי השכונה תהפוך חרדית לבין משפחות חרדיות צעירות‬
‫המתארות את המגורים בשכונה כמעבר לקראת הריכוזים החרדיים‪ .‬אלה גם אלה‪ ,‬ממתינים‬
‫להכרעות על התחדשות עירונית ובינוי פינוי‪.‬‬
‫המנהיגות הפוליטית החרדית‪ ,‬כמו גם אנשי מקצוע לא חרדים‪ ,‬העוסקים בתכנון מתארים כמה‬
‫מתחמים עם מאפיינים ייחודיים כנקודה ארכימדית לעתיד הריכוז החרדי בשכונות והעיר כולה‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫מתחמים אלו ייחודיים מבחינת מספר משקי הבית החרדים‪ ,‬הבעלות על קרקע וההקשר התכנוני‬
‫בצורה בה ההתחדשות העירונית עשוייה לבשר מפנה דמוגראפי‪ .‬שינוי זה עלול להתרחש על‬
‫רקע עמדת המתנה של רבי מתושבי דרום מערב ירושלים‪ ,‬הלא חרדיים‪ ,‬ביחס לעתיד‬
‫הדמוגראפי של העיר‪.‬‬
‫מסמך זה נכתב מתוך סתירה מסויימת‪ .‬בכל דיון עם תושבים מכל החוגים‪ ,‬אנשי מקצוע‪ ,‬עובדי‬
‫עירייה ומקבלי החלטות עלה נושא ההתחרדות של השכונה וההשלכות של התחדשות עירונית‬
‫ובינוי פינוי על התהליך הדמוגראפי הבולט‪ .‬אולם בהיבטים הפורמאליים נאמר כי לעירייה אין‬
‫יכולת לקבוע מי יתגורר בתוספת של אלפי יחידות דיור ביובלים גנים‪ .‬לעיתים‪ ,‬ניתן היה להבין כי‬
‫ייעשה מאמץ שיגיעו לשכונות "צעירים" כפי שמכונה ה"קהילה הפלורליסטית"‪ ,‬קרי‪ ,‬לא חרדים‪.‬‬
‫בראשית החקירה עוד נשמעו בראיונות עם יזמים ומתכננים מטעם העירייה ההנחה המופרכת‬
‫לפיה חרדים לא ירכשו דירות בשכונה משום שאינם יכולים להתגורר בבניינים רבי קומות‪.‬‬
‫אנו סבורים כי תכנון מופרט‪ ,‬אדיש לכאורה לתרחיש ההתחרדות‪ ,‬המתעלם מזהות עתידית של‬
‫עשרות אלפי תושבים בדרום מערב ירושלים לא ישרת את התושבים מכל החוגים‪ .‬אנו מציעים‬
‫להתבונן על העתיד של דרום מערב ירושלים באמצעות תכנון חברתי כלכלי אשר רגיש להשלכות‬
‫החברתיות של התחדשות עירונית מלכתחילה ומתדיין עם הקהילות‪.‬‬
‫אולם במידה ונדרשים לציין את ההשלכות של התכנית המוצעת להתחדשות עירונית הרי שמתוך‬
‫המגמות המסתמנות תאיץ התכנית את הרכישה של דירות על ידי משקי בית חרדיים כיחידים‬
‫ובמסגרת קבוצתית במתחמים במערב קריית יובל‪ .‬יש סיכוי גבוה שתהליך כזה יזרז את יציאתם‬
‫של מי שאינם חרדים מקריית יובל ובטווח ארוך גם מקריית מנחם ועיר גנים‪.‬‬
‫הריכוז של משפחות חרדיות בחלקים של קריית יובל ובעיקר במתחם ברזיל – אולסוונגר נמצאים‬
‫בסמיכות לקרקעות של כרמית הנמצאות בבעלות של יזמים חרדיים אשר פעילים באזור ושואפים‬
‫לצרף את הקרקע שרכשו למהלך ההתחדשות עם הריכוז החרדי הגדול ביותר באזור‪ .‬במרחק‬
‫‪16‬‬
‫של כמה מאות מטרים נמצאים שטחים בהם הוקם מתחם של ישיבה חרד"לית אשר מתפנה‬
‫ועשוייה להתחלף במוסד חינוכי קהילתי חרדי‪ .‬כל אלו ביחד יכולים להפוך נקודת הכרעה לגבי‬
‫הזהות של האזור כולו‪ .‬יתכן כי תהליכי השינוי בלתי נמנעים אולם תכנית יובלים גנים עשוייה‬
‫לקבוע את התזמון של תהליך זה‪.‬‬
‫מתודולוגיה‬
‫מסמך זה נכתב על סמך ראיונות עם פעילים במנהלים הקהילתיים‪ ,‬תושבי השכונות‪ ,‬יזמים‪,‬‬
‫בעלי תפקידים ומקבלי החלטות בעיריה‪ ,‬עובדי משרדי ממשלה הנוגעים בתחום התחדשות‬
‫עירונית ומי שמובילים תהליכים מקבילים בעיריות אחרות‪ .‬במקביל נעשתה קריאה סקירת‬
‫‪17‬‬
‫ספרות על הגישות המקובלות להתחדשות עירונית בדמוקרטיות מערביות והסטנדרטים שנקבעו‬
‫במדינות שונות ועל ידי ארגונים בינלאומיים‪.‬‬
‫באמצעות ההמלצות מתוך הניסיון הבינלאומי ניסינו לבחון באיזו צורה מתייחסת תכנית יובלים‬
‫גנים לסוגיות הללו‪ .‬גישה זו חשפה כי תכנית יובלים גנים נכתבה ברוח פרידגמה אשר אינה‬
‫מקובלת במדיניות של התחדשות עירונית ובינוי פינוי כיום‪.‬‬
‫תפקידו של התסקיר לסמן סיכונים ולפתוח את השיח והתדיינות על התכנית לשדות אשר‬
‫לעיתים מוזנחים עקב הדגש על יעילות כלכלית והתכנות פיזית‪ .‬במסגרת זו נדרשת התייחסות‬
‫שיטתית לשדות המאורגנים לפי מרחבים של השפעות כמעין ‪ Bench marks‬ובתוכם‪:‬‬
‫‪ .1‬מרחב השפעה חברתי‪.‬‬
‫‪ .2‬מרחב השפעה מוסדי – ארגוני‪.‬‬
‫‪ .3‬מרחב השפעה כלכלי ‪.‬‬
‫‪ .4‬מרחב השפעה סביבתי אורבאני‪.‬‬
‫כל אחת מהנקודות הללו מהווה פרק בעבודה אשר בסופה ישנו סיכום של הצעדים האופרטיביים‬
‫הבאים אותם אנו מציעים לעיר לנקוט בהקשר ההתחדשות העירונית בירושלים‪.‬‬
‫חלק ‪:I‬‬
‫מרחב ההשפעה החברתי‬
‫מרחב ההשפעה החברתי כולל מספר קטיגוריות משנה‪:‬‬
‫‪18‬‬
‫צרכים קהילתיים‬
‫מסגרת זו נוגעת למתן מענה לשאלה‪ -‬עד כמה התכנית עונה על צרכים קהילתיים החורגים מן‬
‫השיפור הפוטנציאלי באיכות הדיור או במחיר הנכסים בידי יחידים‪ .‬התחדשות עירונית מעצם‬
‫הגדרתה מכוונת לשיפור מוסדות קהילתיים בתוכם בתי ספר‪ ,‬מרפאות‪ ,‬מוסדות רווחה ופנאי‪.‬‬
‫תכניות מינימאליסטיות בנוסח של שנות ה‪ ,11-‬אשר לרוב כשלו‪ ,‬קבעו את הסף התכנוני של‬
‫החוק במונחי תחבורה‪ ,‬שירותים ושטחים ציבוריים תוך הקטנה והתעלמות מהמימדים‬
‫הקהילתיים‪.‬‬
‫החשיבה החדשה על קיימות חברתית מתאפיינת בתפיסה של ‪ . Public first‬קרי‪ ,‬הפיתוח של‬
‫המרחבים הקהילתיים כמו פיתוח בית הספר או הקמת מסגרת קהילתית חדשה ושיפוץ גנים‬
‫צריכים לבוא לפני המהלכים הנוגעים לבינוי ופינוי או לנכסים של משקי בית‪.‬‬
‫גישה זו מבוססת על הנחה לפיה ההתגייסות והאמון של האזרחים‪ ,‬הפעילים החברתיים ואנשי‬
‫המקצוע ברשות המקומית בהתחדשות העירונית‪ ,‬יהיה הרבה יותר גדול במידה ויחושו את‬
‫השינוי בצורה של שיפור איכות החיים מחוץ ליחידת הדיור האינדיבידואלית‪ .‬לגישה כזו‪ ,‬יתרונות‬
‫נלווים כיוון שפעמים רבות אין ליזמים תמריץ לעמוד בהתחייבויות קהילתיות ציבוריות‪ .‬בספרות‬
‫המקצועית רווח דיווח על צורך "לרדוף אחרי יזמים" או להתמודד עם איכות נמוכה של‬
‫התחדשות עירונית במרחבים הציבוריים‪.‬‬
‫יתרון נוסף בהקדמת הפיתוח של המימדים הציבוריים‪ ,‬הקולקטיבים והחברתיים של התחדשות‬
‫עירונית למהלכים הנוגעים למשקי הבית וקניין פרטי‪ ,‬כרוך בהשבחת האיכות של היזמים‪.‬‬
‫הניסיון במדינות אירופה שנסקר לעבודה זה מגלה כי יזמים חלשים המגלגלים את הרווחים‬
‫הפוטנציאליים של המהלך הפיזי של בינוי פינוי הם לרוב מי שיקלעו לקשיים‪.‬‬
‫החיוב של טיפול במימדים הציבוריים לפני הכניסה למשא ומתן עם דיירים אינדיבידואלים מביא‬
‫תועלת נוספת כיוון שהוא תורם למעורבות גוברת של הרשות המקומית כבר בראשית שלבי‬
‫הביצוע‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫תסקיר חברתי בוחן למעשה מה ההשפעה של התכנית על נגישות לשירותים לפני התכנון‬
‫ובעקבותיו‪ ,‬חוקר את ההשפעה של התכנית על איכות השירותים העירוניים ובודק את‬
‫ההשפעה של מהלך הבנייה על אופי קבלת השירות במהלך יישום התכנית ושלבי הבנייה‪.‬‬
‫תכנית המיושמת ללא תשומת לב למגוון שירותי בריאות‪ ,‬חינוך‪ ,‬רווחה‪ ,‬פנאי ותעסוקה‬
‫עשוייה להקלע לקשיים ולהביא תוצאות לא רצויות‪.‬‬
‫תכנית אב יובלים‬
‫תוכנית האב "יובלים‪-‬גנים" אינה שייכת‪ ,‬מבחינה זו‪ ,‬לדור המתקדם של התחדשות עירונית‬
‫ובינוי – פינוי‪ .‬היא נשענת על הפרדיגמה הנאו ליברלית של ראשית שנות התשעים ולפיה כוחות‬
‫השוק‪ ,‬כשלעצמם‪ ,‬יכולים לחולל תמורה של התחדשות עירונית‪ ,‬רק דרך רגולציה‪ ,‬ולהשיג‬
‫יעדים הנוגעים למשק הבית ולקהילה כאחד‪.‬‬
‫גישה זו‪ ,‬המכונה ‪ Entrepreneur centered‬לא צלחה וזוכה לביקורת רבה בשנים האחרונות‪.‬‬
‫בישראל‪ ,‬קנתה לה גישה זו אחיזה‪ ,‬כולל בשעת ייזום תכניות אב יובלים גנים‪ .‬ההגמוניה של‬
‫החשיבה הכלכלית וההוראות שנתקבלו לפיהן "אין לערער על הפרידגמה הכלכלית של‬
‫התכניות" או האמירה לפיה "אסור שתכנית לא תצא אל הפועל"‪ ,‬אפיינו את השיח בראשית‬
‫המהלך‪ .‬אנשי התכנון המנוסים‪ ,‬עם כוונות טובות וערכים של ציבוריות טובה‪ ,‬ניסו לאזן בין‬
‫המסגרת הלא סבירה בתוכה פעלו לבין חששותיהם באמצעות נגישות מאוד גבוהה לקהילה‪.‬‬
‫המתכננים לא השכילו לערער על מבנה העומק של התכנית כפי שבא לידי ביטוי בהיקף‬
‫הגרנדיוזי של התכנית ובמקדמי הצפיפות הלא סבירים‪ .‬אולם במשך הזמן של כתיבת עבודה זו‬
‫חלה התפכחות‪ ,‬דווקא‪ ,‬בדרג המקצועי של העירייה‪ ,‬לא מעט בזכות ביטוי עמדות לא‬
‫קונפורמיות של אנשי תכנון ברמה הלאומית‪ .‬הקמתה של יחידת התחדשות עירונית מסמנת את‬
‫ראשית הנסיגה מגישה פאסיבית כלפי ההשלכות השליליות של תכניות מוטות שוק ויזמים‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫הקדמת הממדים הציבוריים בביצוע של התתחדשות העירונית שלא "כסרח עודף" של "מיסוי"‬
‫היזמים אלא מכתחילה כתפיסה תכנונית מחייב את הרשות להשקיע במנהל הקהילתי‪ ,‬בפעילות‬
‫פנאי בשיפוץ פיזי מתבקש ועוד‪ .‬בחלק מן הערים בעולם נהוג להקצות משאבים לפי תחשיב‬
‫עתידי של מספר התושבים הצפוי באזור המתחדש‪ .‬כך‪ ,‬יש‪ ,‬כבר בשלב הביצוע הראשוני‪ ,‬מעבר‬
‫להשקעה הפיזית‪ ,‬לתקצב את כל המערכות הציבוריות לפי מפתח של מספר תושבים צפוי‬
‫לאחר ההתחדשות‪.‬‬
‫תשתית לביטוי צרכים קהילתיים‬
‫תסקיר חברתי בוחן לא רק את הצרכים הקהילתיים המגוונים אלא גם את הערוצים באמצעותם‬
‫יכולים הקהילה‪ ,‬משקי בית ויחידים לבטא את הצרכים שלהם‪ .‬תפקיד זה מאורגן לרוב סביב‬
‫מסגרת קהילתית ראשונה המצוייה במגע עם התושבים‪ .‬מדובר על במות‪ ,‬מרחבים‪ ,‬אמצעים‪,‬‬
‫‪21‬‬
‫כלי תקשורת והזדמנויות לבטא עמדות של יחידים וגישות קהילתיות ביחס למהלך של התחדשות‬
‫עירונית‪.‬‬
‫תכנית יובלים גנים‬
‫תכנית "יובלים גנים"‪ ,‬באמצעות המנהלים הקהילתיים הרלבנטיים הצליחה לבסס מסגרת נגישה‬
‫למפגש אינטנסיבי אולם לא לשיח‪ .‬בתוך הדיונים בתכנית נוצרה קקפוניה של קולות המערבים‬
‫את הקהילתי והכלכלי‪ ,‬את הפרספקטיבות של יחידים עם קהילות ואת התכנוני עם הפוליטי‪.‬‬
‫העדר תורת פעולה של המנהלים וחולשת השותפות העירונית עם המחלקות השונות הותירה‬
‫את המנהל עם אחריות גדולה אשר התמודדו עמה כמיטב יכולתם כפי שעולה מן הקורס ללימוד‬
‫הנושא של התחדשות עירונית‪.‬‬
‫העירייה‪ ,‬באמצעות היחידה להתחדשות עירונית‪ ,‬צריכה לספק למנהלים כלים טובים יותר‬
‫לארגן את השיח והשותפות של האזרחים והתושבים בתכנית ההתחדשות העירונית‪ .‬כך‪,‬‬
‫המחקר המתבקש על השפעת התכנית על השירותים ואיכות החיים בשכונה חייבים להיות‬
‫מסובסדים בצורה נדיבה‪ .‬תכניות התחדשות עירונית מהוות רגע קריטי רווי סיכונים לשכונה‬
‫ולמשקי הבית תפקידו של המנהל להצביע על סיכונים באמצעות אנשי מקצוע‪ ,‬להציע רשת‬
‫בטחון ובשלב מסויים לקבל הכרעה עקרונית האם המנהל תומך בתכנית או מתנגד לה‪.‬‬
‫המנהלים הקהילתיים המסורים פעלו בתנאים של א‪-‬סמטריה גדולה מול היזמים המוסדיים‬
‫ובלחצים פוליטיים‪ .‬רוב אנשי המקצוע והעובדים הקהילתיים חשו אמביבלנטיות כלפי התכנית‬
‫ומשום כך לא הגיעו לצומת הכרעה במהלכו קבעו את תנאי המינימום אשר בלעדיו התכנית לא‬
‫עוברת את סף ההתכנות החברתית‪ .‬ניתן להעריך כי אילו היו קובעים לעצמם נקודת התייחסות‬
‫כזו היו מגיעים למצב בו היו מכריזים על התנגדות לתכנית במתכונתה בשטחים המכונים‬
‫אדומים‪ .‬המנהלים‪ ,‬במלכוד ההיסטורי של נאמנות לעירייה מול נאמנות לתושבים‪ ,‬לא השכילו‬
‫לומר כי התכנית בעיתית בהיקפים ביומרה ובעקרונות עד אשר הספקות החלו לכרסם בדרג‬
‫המקצועי בעירייה ונשמעו קולות ביקורתיים במשרד השיכון‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫צרכים תרבותיים זהותיים‬
‫שכונה או רובע הם מרקמים אורבניים המהווים מוקד של הזדהות‪ ,‬ניכור ורגשות הנובעים מן‬
‫המפגש המגוון בין בני אדם בספירה הציבורית‪ .‬תושבים מושקעים בצורות שונות בתרבות‬
‫המקומית היוצרת ציפיות ותחושה של מרחב מוכר‪ .‬תכנית התחדשות עירונית חייבת למפות את‬
‫‪23‬‬
‫הצרכים הללו על מנת לשמור על נכסים קהילתיים מקומיים ולהציע התחדשות ומקורות חדשים‬
‫של הזדהות‪.‬‬
‫תוכנית יובלים גנים‬
‫תכנית "יובלים גנים" אינה מרמזת אפילו על חשיבה במימדים אלה‪ .‬הזהות של האזור מאוזכרת‬
‫רק למחצה בצורה המצויה בפער גדול מאוד מן הדאגות של התושבים כפי שנשמעו במפגשים‬
‫עמם‪ .‬דרום מערב ירושלים‪ ,‬אזור יובלים – גנים‪ ,‬רווי מרחבים בהם נוצרו נכסים של אינטימיות‬
‫קהילתית‪ ,‬רשתות חברתיות ויחסים בלתי פורמאליים ומנגד מאופיינת באזורים עם הון חברתי‬
‫שלילי וקשיים שהתחדשות עירונית מושכלת עשוייה להתמודד עמם‪ .‬המנהלים הקהילתיים‬
‫צריכים במסגרת הערכות להתחדשות עירונית לערוך מיפוי של רשתות ונכסים קהילתיים‬
‫מקומיים ולהציב בפני המתכננים את סוגיית הרציפות בשימור אותם נכסים‪.‬‬
‫גיוון אוכלוסייה רב תרבותיות ורגישות בין תרבותית‬
‫בכל הספרות המקצועית העוסקת במנהיגות אורבאנית יש שיח ער בנושא הרכב האוכלוסייה לפי‬
‫קבוצות זהות ומעמד חברתי‪ .‬תכניות התחדשות עירונית מסמנות לרוב את הגיוון המתוכנן כנכס‬
‫‪24‬‬
‫אשר יתסיס ויעשיר את השכונה או הרובע‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬יש מודעות‪ ,‬בעיקר בהקשר המעמדי‬
‫לפוטנציאל קונפליקט בין קבוצתי‪ .‬על מנת להתמודד עם אתגר זה מוצע ארגז כלים של ארגון‬
‫קהילתי והתכניות מבוססות על ניתוחים סטטיסטיים מוקפדים‪.‬‬
‫תכנית יובלים – גנים‬
‫תכנית האב המתוכננת באחת הערים הסבוכות בעולם מבוססת על מעין 'עיוורון מכוון' כלפי‬
‫השאלה מי יאכלס את השכונה‪ .‬זהו מצב משונה‪ ,‬בלשון המעטה‪ ,‬כיוון שהיקף התכנית יעצב לא‬
‫רק את דרום מערב ירושלים אלא את האיזון הדמוגרפי של העיר כולה‪ .‬בראיונות שנערכו‬
‫לכתיבת התסקיר נאמר כי "אנחנו לא יכולים להשפיע על זהות התושבים החדשים" ובאופן בלתי‬
‫פורמאלי נטען‪ ,‬באופן בלתי מבוסס‪ ,‬כי העובדה שמדובר בבניינים רבי קומות יעצור קבוצות‬
‫מסויימות ממגורים בשכונה‪.‬‬
‫בתנאים שנוצרו‪ ,‬גם במנהלים הקהילתיים‪ ,‬לא יודעים האם התחדשות עירונית פירושה יציאה של‬
‫ותיקים וכניסת חדשים או הצטרפות של אוכלוסייה חדשה והגירה לשכונות אחרות‪ .‬או האם ישנו‬
‫צורך לפתח מודלים ואסטרטגיות מותאמות עבור צרכים של אוכלוסיות שונות (קשישים‪ ,‬צעירים‪,‬‬
‫עולים וכו')‪.‬‬
‫בהעדר הגדרה כלשהי עלו מספר השערות בוסר לא מבוססות לפיהן האוכלוסייה שתצטרף‬
‫תהיה מקרב עובדי הדסה והמרכז התעסוקתי‪ -‬מסחרי המתוכנן להיות מוקם בסמוך למושב‬
‫אורה‪ .‬ההנחות שהושמעו טענו כי לאוכלוסייה החרדית השואפת לצאת מן השכונות החרדיות או‬
‫צעירים מן הציונות הדתית ישנו כוח קנייה מוגבל שלא יאפשר רכישה של הדירות החדשות‬
‫שייבנו במסגרת התוכנית‪ .‬כך או כך‪ ,‬קשה מאוד להיערך ברמת הקהילה או הפעילות של אגפי‬
‫הרווחה ומנח"י להתחדשות עירונית מבלי שיש הצהרה כלשהי על אופי משוער של זהות‬
‫המצטרפים‪ .‬מימדים סמויים של תכנון בדמות היקף ההקצאה לשירותי חינוך בתכנית מרמזים כי‬
‫לא מדובר באוכלוסייה עם משפחות גדולות במיוחד אולם זו דרך שגוייה להגדיר את מגוון‬
‫‪25‬‬
‫האוכלוסיה הצפוייה להצטרף במסגרת ההתחדשות העירונית‪ .‬מנהיגות אורבנית בעיר בכלל ק"ו‬
‫בירושלים מחייבת להציב יעדים תכנוניים ביחס לאוכלוסייה שתתגורר בשכונה או ברובע‪.‬‬
‫התחדשות עירונית ומערכת החינוך‬
‫התחדשות עירונית מכוונת פעמים רבות להביא לשיפור במערכת החינוך באמצעות יתרונות‬
‫לגודל‪ ,‬כניסתן של אוכלוסיות חדשות‪ ,‬הווצרות אתוס מקומי ושיפור פיזי של תשתיות‪ .‬שיפור זה‬
‫מתואר בספרות של הצלחות תהליכי התחדשות כנקודה קריטית בגיוס התמיכה הקהילתית‬
‫‪26‬‬
‫למהלך‪ .‬אפילו בהיסטוריה של מדיניות השיכון בישראל נתפסה ההזדמנות לשיפור מערכת‬
‫החינוך כעוגן מרכזי‪ ,‬כפי שעלה בתכנית שיקום שכונות‪ ,‬עם לידת המתנ"סים או במאמץ של‬
‫יישובי עולים לקלוט אוכלוסיות חזקות במסגרת תכניות "בנה ביתך" שהותנו בשילוב ילדי‬
‫האוכלוסיה החזקה במסגרת חינוך אחידה‪.‬‬
‫תכנית יובלים גנים‬
‫התוכנית כפי שהיא מוצגת כיום‪ ,‬כמעט ואינה מתייחסת לשדה החינוך וההשפעות של התחדשות‬
‫העירונית באזור דרום מערב ירושלים על בתי הספר באזור‪ .‬בהעדר איתות‪ ,‬ולו ראשוני‪ ,‬ביחס‬
‫לאופי האוכלוסייה אשר עבורה מתכננים את השכונה או הרובע קשה מאוד למנח"י או למנהל‬
‫להציע הצעות כלשהן‪ .‬מערכת החינוך הקיימת בדרום מערב העיר לא נבחנה בהקשר השינוי‬
‫הצפוי‪ .‬מנהלי בתי ספר הטילו ספק בישימות של התכנית ואילו מנהלי המנהלים חשו כי התכנית‬
‫חסרה מיקוד בשאלות יסודיות יותר‪ .‬במצב זה‪ ,‬אין אפילו בסיס לדיון באחד המרכיבים החשובים‬
‫בכל תכנית התחדשות עירונית בדגמים שנמצאו בספרות המקצועית וסטנדרטים המציעים ‪Best‬‬
‫‪ .Practice‬הדברים מפתיעים על רקע המאמץ לשמור על האוכלוסיה הלא חרדית בחלקים מקריית‬
‫יובל באמצעות השקעה בבית ספר ייחודי ומצליח בשכונה‪.‬‬
‫מערכת בריאות מקומית‬
‫תכניות התחדשות עירונית מייחסות חשיבות גדולה לשיפור הבריאות במסגרת הזדמנויות‬
‫להגדלת הנגישות לשירותים‪ ,‬פעילות פנאי תומכת בריאות‪ ,‬שיפור סביבתי ופיתוח מוסדות‪.‬‬
‫פעמים רבות משמשת התכנית סדן עליו מגבשים תפיסה של שכונה בריאה תוך ניצול המחוייבות‬
‫‪27‬‬
‫לשטחים ציבוריים לקידום ערכים אלו‪ .‬השינוי הדמוגרפי בשכונה העוברת התחדשות מחייב רה‬
‫אוריינטציה של מערכות הבריאות הציבורית נוכח הרכב אוכלוסייה משתנה‪.‬‬
‫תכנית יובלים גנים‬
‫התכנית‪ ,‬חסרה התייחסות לסוגיות של בריאות ציבורית‪ .‬מראיונות עם מנהלי מוסדות עולה כי‬
‫האזור רווי במוסדות המספקים שירותי בריאות לבעלי צרכים מיוחדים‪ ,‬הוסטלים ומסגרות בריאות‬
‫– רווחה‪ .‬זהו חלק מן המרקם של האזור והשכונות‪ .‬יתר על כן‪ ,‬מאפיייני האוכלוסייה באים לידי‬
‫ביטוי בתפרוסת של השירותים ובעיצוב דפוסי מתן השירותים‪ .‬לעיתים‪ ,‬יש גם תופעה של מגורים‬
‫באזור מקרב אנשי המקצוע או בני משפחה של מטופלים במסגרות‪ .‬מנהלי מוסדות הזהירו גם‬
‫מההשפעה של כניסה אינטנסיבית למפעלי בנייה באזורים בהם פועלים מוסדות אלו כאשר חלקם‬
‫ציינו כי יש להיערך ואולי אף להעתיק מוסדות ומסגרות נוכח היקפים בנייה ושינוי פוטנציאלים‪.‬‬
‫בתחום זה‪ ,‬דומה לאחרים‪ ,‬בולט הנתק בין המדיניות העירונית התוססת של שיפור תשתיות‬
‫לפעילות ספורטיבית לבין התכנית‪.‬‬
‫בטחון אישי והתנהגות אנטי סוציאלית‬
‫אחד הנושאים המרכזיים על סדר יום של מתכננים בהקשר התחדשות עירונית כרוך בבטחון אישי‬
‫והתנהגות אנטי סוציאלית תוצר תהליכים חברתיים‪ .‬המחקר של תהליכי תכנון ובעקבותיו‬
‫התסקירים לקיימות חברתית מזהה כמה גורמים משפיעים על צורך בהערכות חדשה בהקשר‬
‫‪28‬‬
‫בטחון אישי ובתוכם השינוי הדמוגרפי במונחי זהות והיקף‪ ,‬ציפוף הבנייה היוצר פוטנציאל ל‪-‬‬
‫‪ Gated Communities‬ולבסוף השלכות הבנייה לגובה‪ .‬מצבים בהם המצטרפים לשכונה מוגדרים‬
‫במעמד כלכלי גבוה יותר משל התושבים הותיקים מסמנת קושי גדול יותר‪.‬‬
‫תכנית יובלים גנים‬
‫תכנית יובלים גנים אינה כוללת התייחסות לסוגיה מורכבת של בטחון אישי‬
‫אף שחלק מן‬
‫המופעים השליליים של ‪ Gated Communities‬מתוך תכניות התחדשות כבר התרחשו ביפו‪,‬‬
‫ראשון לציון ומרחבים אחרים‪ .‬השכונות בדרום מערב ירושלים אינן סובלות מבעיות בטחון אישי‬
‫חריגות בהשוואה ל‪ Inner City -‬במערב אולם צורת הבנייה והעדר תשומת לב מכוונת להרכב‬
‫האוכלוסייה המצטרפת יוצר כשל חמור עד כדי העדר מנהיגות אורבנית‪ .‬קובעי המדיניות לא‬
‫יכולים לחמוק מהכרעה לגבי אופי האזור בעיקר על רקע המתח שיש בין חרדים לבין אוכלוסיה‬
‫ותיקה בקריית היובל‪.‬‬
‫התמודדות עם עוני‬
‫תכניות התחדשות עירונית שואפות לתרום להתמודדות עם עוני ולהקטין תופעות של שקיעה‬
‫עירונית ‪ . Urban Decay‬תפיסה מוגבלת של יעד זה מניחה ברוח המדיניות של מרגרט תאצ'ר‬
‫בשנות השמונים כי בעלות על נכסים יוצרת אזרחות טובה‪ ,‬מונעת ואנדליזם ומקטינה ניכור‪.‬‬
‫‪29‬‬
‫לפיכך‪ ,‬מיקדו הגישות השמרניות את המאמץ בהובלת של תכניות בהן יש העברה של יחידות‬
‫דיור לבעלות של מי שהתגוררו בדיור ציבורי‪ .‬גישות מתקדמות יותר של התחדשות עירונית‬
‫בוחנות האם במסגרת התכנית נוצרות הזדמנויות למוביליות חברתית או לפיתוח כלכלי בקרב‬
‫הוותיקים באזור‪.‬‬
‫תכנית יובלים גנים‬
‫נמצאת באופן מובהק במעגל ההשראה של תכניות התחדשות המגלות אדישות כלפי שאלות של‬
‫צדק חברתי והתמודדות עם עוני‪ .‬התפיסה לפיה התושבים העניים של השכונות יהנו מעליית ערך‬
‫הנכס בבעלותם הודגשה בצורות רבות‪ .‬אולם‪ ,‬מעבר לכך‪ ,‬לא ניתנה תשומת לב להשלכות של‬
‫השינוי על ההזדמנויות של התושבים בין אם יבחרו להשאר בשכונה או לעזוב אותה‪ .‬חלק מן‬
‫ההתעלמות מסוגייה זו ניתן להסבר במונחי אי ההתעסקות בסוגיית הרכב האוכלוסייה המצטרפת‬
‫ליובלים גנים אולם בעיקר עקב השענות על דגם התתחדשות העירונית באמצעות יזמים למטרות‬
‫רווח בכלכת שוק ללא רגולציה‪ .‬אפילו המרכיבים של התכנית המסמנים שדרה או ריכוז של‬
‫עסקים צמוד לצירי התחבורה טופל ללא תשומה לגבי ההשלכות על התושבים הותיקים כצרכנים‬
‫ובעלי עסקים קטנים הפועלים בה כיום‪.‬‬
‫גאווה מקומית‪ ,‬הזדהות ותחושת רציפות‬
‫הגישות להתחדשות עירונית בת קיימא מייחסות חשיבות חברתית עמוקה לנקודות ציון‬
‫אורבניות‪ ,‬רציפות היסטורית‪ ,‬מוכרות ואסתטיקה המונעת ניכור‪ .‬הסיוט של "מטרופוליס" המלווה‬
‫את החשיבה התכנונית במאה העשרים הצטרף אל גישות ביקורתיות כלפי הפרוייקטים של חיסול‬
‫‪30‬‬
‫"משכנות העוני" בשנות החמישים של המאה הקודמת באמצעות בנייה לגובה‪ .‬הגישה של‬
‫התחדשות מכוונת בעלות ושינוי פיזי או בשמה ‪ Property Led Physical Approach‬החזירה את‬
‫הסכנה של שכונות מנוכרות המולידות ואנדליזם והון חברתי שלילי‪ .‬זהו המרכיב המרכזי במפנה‬
‫להתחדשות בת קיימא‪.‬‬
‫תסקיר חברתי ברוח תכניות התחדשות בנות קיימא מדגישות שלא במפתיע אסטרטגיה לשימור‬
‫נכסים של זהות וניצול הזדמנויות לעקירתם של דימויים שליליים‪ .‬הספרות בתחום המכונה ‪Image‬‬
‫‪Perceptions‬‬
‫‪ Transformation and Neighborhood‬חסרות לגמרי בתכנית עקב הכשלים‬
‫הבסיסיים שמקופלים בתוכה‪ .‬הכרה בחשיבות הנושא מקופלת בעובדה שראשית הפעילות‬
‫החברתית של ראש העיר המכהן והקרן הפילנטרופית שהקים בירושלים התמקדה בדיוק בשדה‬
‫החדשני הזה בשכונת הקטמונים לפני יותר מעשור‪.‬‬
‫תכנית יובלים גנים‬
‫מהווה דוגמא מובהקת ל‪ .property led physical approach -‬מתוך הראיונות שערכנו עולה כי‬
‫עקרונות היסוד של התכנית נכפו במידה מסוימת על הדרג המקצועי המתכנן אשר מצא עצמו‬
‫בדיסוננס בין נטיות ליבו לבין כללי המשחק שנכפו על ידי הוראות החשב הכללי‪ ,‬הלחץ מצד‬
‫גורמים בעירייה (עד למיתון המבורך בתפיסה העירונית הנוקשה בראשית הדרך) ועל ידי הגוף‬
‫המנהל את היישום‪.‬‬
‫במפגשים שנערכו לצורך התסקיר עם תושבי השכונה ופעילים עלה הנושא של פגיעה במרקם‬
‫האסתטי ובזכרון השכונתי בצורה מפתיעה מבחינת ההיקף והעוצמה של הרגשות‪ .‬בקבוצות הדיון‬
‫עם בעלי הדירות היתה בולטות מסויימת של תושבים ותיקים מקריית יובל‪ ,‬שנבנתה בדגם של‬
‫שיכונים קטנים‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬היו גם רבים‪ ,‬שהתגוררו בשיכונים צפופים בבנייה פחות איכותית‪,‬‬
‫אשר חשו כי התכנית אינה נענית לצרכים שלהם‪ .‬צרכים אלו תוארו בשיח של מוכרות‪ ,‬תחושת‬
‫המקום והזהות‪ .‬אין מדובר בבעיה של פגיעה באיכות חיים אלא בגורם מרכזי בדימוי התכנית‬
‫ורמת ההסכמה הקהילתית כלפיה‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫ספורט‪ ,‬תרבות ופנאי‬
‫המבנה ההיסטורי של שכונות מתוכננות לדיור המוני לאחר מלחמת העולם השנייה עיצבו את‬
‫הארכיטקטורה ותפיסות התכנון האורבאני בישראל שעמדה מול אתגרים דומים לאלו שמדינות‬
‫המערב ניצבו מולם‪ .‬האתגר של שירותי פנאי‪ ,‬תרבות וספורט נפתרו באמצעים שונים אשר‬
‫‪32‬‬
‫התאימו לדגם ריכוזי וקולקטיביסטי של מדיניות תרבות פנאי ממלכתית‪ .‬שינויים עמוקים בדפוסי‬
‫צריכה של שירותי פנאי תרבות וספורט כמו גם הבנה של הערכים האורבניים של נושאים אלו‪,‬‬
‫במונחי איכות חיים‪ ,‬יצרו כר פעולה רחב של התחדשות עירונית משולבת במדיניות ספורט‪,‬‬
‫תרבות ופנאי‪.‬‬
‫תכנית יובלים גנים נוטה עקב אילוצים שונים מגלה חוסר נדיבות בכל הנוגע לצרכים מסוג‬
‫זה‪ .‬התפיסה של המנהל הקהילתיים‪ ,‬ללא משאבים מספיקים ותחת לחץ פוליטי‪ ,‬שואפת‬
‫להתפתחות בתחומים אלה אך ספקנית כלפי היכולת להגשים אותה מעבר למה שנעשה‬
‫במאמצים גדולים‪ .‬המאפיין של תכניות התחדשות עירונית מיושנות בנוסח ה‪property led -‬‬
‫‪ physical approach‬כרוכה בדימוי של התושב כצרכן מושא להשפעות השוק עם שאיפות‬
‫נדלנליות מוגבלות‪ .‬זהו תיאור כוזב של מידת העניין של תושבי שכונה בסביבת מגוריהם‪.‬‬
‫מצבי חיים‬
‫הקשר בין תכנון אורבאני בר קיימא לבין מדיניות חברתית התהדק מאוד בדור האחרון כפי‬
‫שעולה מגישות של קהילה נגישה לנכים‪ ,‬שירותים חברתיים תומכים למשפחות‪ ,‬אוכלוסייה בוגרת‬
‫וילדים‪ .‬תכניות התחדשות עירונית מן הדור שלאחר ה‪property led physical approach-‬‬
‫‪33‬‬
‫השתלבו ביישום תכניות מערכתיות היוצרות רצפים של שרותים‪ ,‬מרחבים מותאמים ומזמנות‬
‫פעילות והתארגנות קהילתית‪.‬‬
‫תכניות התחדשות עירונית סמנו הזדמנות לבנות מדיניות עקיבה בכל הנוגע למצבי החיים של‬
‫תושבים‪ .‬הגישה לפיה יש לתכנן שכונה מזמנת ומותאמת למצבי חיים התפתחה ברמה הלאומית‬
‫בישראל במסגרת תכניות כמו "חיים בגיל"‪ ,‬קהילה נגישה כמו גם ברמה העירונית במסגרת‬
‫המאמץ לכונן עיר מותאמת לצרכים של ילדים או משפחות כפי שקודמו בחולון וירושלים‪.‬‬
‫תכנית יובלים גנים חסרה עירנות כלפי מצבי חיים של תושבים ומחטיאה את ההזדמנות של‬
‫התחדשות עירונית כמעין נקודת מ וצא לפיתוח שירותים העונים על צרכים של ילדים‪ ,‬נוער‪,‬‬
‫משפחות צעירות וקשישים‪ .‬הדברים מפתיעים על רקע השיפור בחשיבה העירונית בתחומים‬
‫אלה ויישומן של תכניות לאומיות ויזמיות עירוניות‪ .‬אולם מעבר להחטאה של ההזדמנות יש‬
‫הזנחה חמורה יותר של שאלות יסוד לגבי השלכות המהלך על קשישים במהלך ההנעה של‬
‫התכנית‪ ,‬תקופת הבנייה הארוכה ולבסוף לאחר התגבשותו של המצב החדש‪.‬‬
‫הקשישים באזור יובלים גנים עלולים‪ ,‬בסבירות גבוהה‪ ,‬להיות הקרבנות של התכנית כאשר‬
‫אין רשת בטחון מתאימה להבטיח את השירותים ואיכות החיים של אוכלוסייה זו במהלך‬
‫הבנייה אשר תמשך בחלק גדול משארית חייהם‪.‬‬
‫מיותר לציין כי ללא הכרעה ראשונית על האוכלוסייה מצטרפת לשכונה קשה להתחיל ולתכנן‬
‫כיצד ההתחדשות העירונית יוצרת שכונה או רובע שהוא ‪ Family friendly‬או ‪Children‬‬
‫‪ .friendly‬ריכוז מוסדות לנכים ובעלי צרכים מיוחדים בשכונה מחייב חשיבה על המוסדות‬
‫ככאלו המושפעים מהתחדשות עירונית ואולי אף לחשוב על הזדמנויות המקופלות בתכנית‬
‫בת קיימא ופחות מונעת רווח ומוטה לתכנון פיזי‪.‬‬
‫‪34‬‬
‫חלק ‪II-‬‬
‫מרחב השפעה מוסדי חברתי‬
‫מרחב ההשפעה המוסדי חברתי כולל מספר קטגוריות משנה‪:‬‬
‫בניין מוסדות‬
‫‪35‬‬
‫תכנית התחדשות עירונית מבטאת הכרח והזדמנות לבניין של מוסדות עירוניים וקהילתיים‬
‫ושיפור המפגש בין הפוליטיקה של השכונה והרובע עם המדיניות העירונית‪ .‬במסגרת זו‪ ,‬החוליה‬
‫הבסיסית של היחידה המנהלית – קהילתית‪ ,‬הפוגשת את הרובע‪ ,‬חיונית לתהליך של הגשמת‬
‫תכנית התחדשות עירונית‪ .‬יחידה כזו‪ ,‬ניצבת מול דילמה האתית המוכרת בין תפקידיה בהיבט‬
‫הקהילתי והאחריות כלפי התושבים לבין הנאמנות כלפי הגורמים הקבועים מדיניות ומאשרים‬
‫תכניות‪ .‬ההתמודדות עם דילמה זו‪ ,‬צריכה להיעשות תוך שאיפה להקל על היחידה המופקדת על‬
‫רווחת הקהילה בהתמודדות עם הדילמות האתיות אשר עשויות לעלות‪.‬‬
‫השיתוף של היחידה המופקדת על הקהילה צריך להיעשות בשלב מוקדם של היוזמה כאשר‬
‫תהליך התכנון נערך בצורה בה יש צומת הכרעה המאפשר ליחידה המקומית – קהילתית להכריע‬
‫האם התכנית עומדת בתנאי מינימום‪ .‬קיומה של נקודת הכרעה כזו‪ ,‬עם מעין זכות וטו‪ ,‬ביחס‬
‫לשותפות של המנהיגות הקהילתית הממוסדת מונעת מצב של אמביוולנטיות ופוליטיזציה‪.‬‬
‫הסיכון של מנהיגות קהילתית מקומית אמביוולנטית במסגרת תכנית התחדשות מקרטעת מחייב‬
‫העצמה של המנגנון המקומי קהילתי‪ .‬יתר על כן‪ ,‬קיומה של נקודת הכרעה כזו מציב את‬
‫המנהיגות בעמדה בה היא יכולה לתבוע את המשאבים המתבקשים להבטחת תהליך איכותי של‬
‫התחדשות עירונית‪ .‬מרגע שנתקבלה הכרעה לפיה התכנית עומדת בתנאי מינימום מבחינת‬
‫האינטרסים של הקהילה ומשקי הבית תהיה המסגרת המקומית הראשונית מגוייסת‪.‬‬
‫תכנית יובלים – גנים‬
‫תוכנית "יובלים‪-‬גנים" הציבה את המנהלים הקהילתיים בדילמות מורכבות‪ ,‬תחת לחצים מוסדיים‪,‬‬
‫בתנאים של אי ודאות‪ ,‬העדר שקיפות וללא משאבים מספיקים‪ .‬המנהלים נקראו להעיר על‬
‫התכנית כאשר חלקים עקרוניים היו בחזקת טאבו שאין לערער עליו והמסר מצד גורמי הביצוע‬
‫היה הרארכי ונוקשה אף שאשת המקצוע ניסתה לרכך מצב זה באמצעות רספונסיביות גדולה‬
‫לתושבי השכונה‪ .‬במנהלים רווחה תחושה לפיה הפתיחות של גורם הביצוע שנבחר לקדם את‬
‫‪36‬‬
‫התכנית מעוניין בתשומה של המנהלים כל עוד תגדיל את ההתכנות של הגשמה מהירה של‬
‫התכנית תוך השענות על האמון והאחיזה של המנהלים בקהילה‪.‬‬
‫בתנאים אלו שאפו המנהלים להגן על התושבים ולסייע למה שנתפס על ידם כמדיניות עירונית‬
‫מבלי להגיע לעימות חזיתי עם המנגנון העירוני‪ .‬במקביל עמדו ראשי המנהל הקהילתי מול דילמה‬
‫אתית ראשונית ביחס לצרכים של האוכלוסייה‪ .‬מחד גיסא התעררו אצלם חששות מאופייה של‬
‫התכנית ומאידך גיסא זו נתפסה על ידם כהזדמנות עבור התושבים‪ .‬התסכול שלהם היה גדול כיוון‬
‫שלא נתנה להם ההזדמנות או את המשאבים להשפיע על התכנית הגרנדיוזית אשר היתה סגורה‬
‫כחבילת מדיניות ארוזה לביצוע‪ .‬אפילו הענות לבקשה לתסקיר חברתי‪ ,‬שהועלתה על ידם‪ ,‬תוארה‬
‫במונחי מס מאוחר לתכנית עם יכולת מוגבלת להשפיע על התוצאה‪.‬‬
‫במידה מסויימת משתקפת המסורת ההיסטורית של מעמד המנהל הקהילתי בעבודת העירייה‬
‫בהתפתחותה של תכנית ההתחדשות העירונית‪ .‬אולם תכניות התחדשות עירונית הן מצב יותר‬
‫מורכב מבחינת ביזור אל הקהילה מאשר מדיניות עירונית כוללת הנתקלת בחסמים מקומיים‪.‬‬
‫תפקיד המתכנן העירוני במנהל העירוני‪ ,‬אשר מעוגן היסטורית במורשת המנהלים הקהילתיים של‬
‫שנות השבעים בירושלים‪ ,‬מצא עצמו לפתע באתגר גדול ומורכב אף יותר מאשר תקופת שיקום‬
‫שכונות‪ .‬מדובר באנשי מקצוע בתחום התכנון העירוני והארכיטקטורה אשר יש פער גדול מאוד בין‬
‫ההבנה העמוקה שלהם את הקהילה וההקשר של ההתחדשות העירונית לבין התפקיד המינורי‬
‫שלהם בתהליך האישור של התכנית‪.‬‬
‫המחלקות המקצועיות של העירייה‪ ,‬בתוכן מנהל קהילה רווחה מטפלים בתקינה חסרה‬
‫באוכלוסייה מגוונת מאוד בעומס יתר‪ .‬בתנאים אלו‪ ,‬התקשה המנהל להפוך גורם מרכזי בליווי‬
‫תכניות התחדשות עירונית‪ .‬במנהל יש מחלקת תכנון אולם זו אינה מותאמת להתמדדות עם‬
‫שאלות תכנון עירוני בהקשר המדיניות החברתית‪ .‬המנהל שאף לסייע מעט למנהלים באמצעות‬
‫עובדים סוציאליים המתמחים‪ ,‬לכאורה‪ ,‬בתחום התכנון העירוני אולם הפרופסייה של העבודה‬
‫‪37‬‬
‫הסוציאלית ואפילו העבודה הקהילתית בישראל אינן מפותחות בתחומי התכנון‪ .‬זהו מאפיין של‬
‫המדיניות הלאומית וחולשה משמעותית של משרד הרווחה‪.‬‬
‫העבודה הקהילתית במשרד הרווחה לא פיתחה תורה מעבר לפעולות מקומיות סביב השתתפות‬
‫הקהילה ופעולת העובד הסוציאלי בהקשרי תכנון‪ .‬באגף לתכנון והכשרה נעשתה‪ ,‬בעקבות דו"ח‬
‫טרכטנברג הקצאה של כוח אדם ייעוד לפיתוח נושא התגובה הקהילתית לתכנון והתחדשות‬
‫עירונית אולם ללא תמיכה של קובע מדיניות נותר התחום מחוץ לסדר היום של מחלקות הרווחה‪.‬‬
‫זהו אינו מאפיין של ירושלים בלבד אלא גם של אשדוד‪ ,‬ראשון לציון ורשויות אחרות‪.‬‬
‫לזכותם של אנשי המקצוע בדרג העירוני‪ ,‬בעיקר המנכ"ל היוצא ומי שהיו מופקדים מטעם הרשות‬
‫לפיתוח ירושלים על תכנית ההתחדשות יובלים גנים יש לומר כי ההכרעה להקים מסגרת ייעודית‬
‫לטיפול בהתחדשות עירונית מתבקשת‪ .‬אופייה של היחידה ודפוסי העבודה שלה עם מנהל רווחה‬
‫קהילה‪ ,‬המנהלים והשותפים האחרים עדיין פתוחה‪ .‬במצב של העומס על העובדים הסוציאליים‬
‫בתנאים של העדר פיתוח פרופסיונאלי מספיק על עבודה קהילתית מכוונת תהליכי תכנון יש לייצר‬
‫גוף ייעודי‪ .‬זהותו צריכה להתעצב רחוק ככל האפשר מן הגישה הכושלת של ‪Property led‬‬
‫‪.physical approach‬‬
‫המדיניות משרד השיכון‪ ,‬המצויה מחוץ להקשר של תסקיר זה‪ ,‬עברה שינוי פרדיגמטי מבנייה‬
‫ממשלתית בעשורים הראשונים לקיום המדינה דרך שיקום שכונות וכלה בהתחדשות עירונית‬
‫בדגם נאו ליבראלי מצומצם שכשל וננטש ברוב מדינות ארופה וה‪ .OECD-‬הדלות האינטלקטואלית‬
‫והעדר עדכון ביחס להתפתחויות לקראת תכניות התחדשות בנות קיימא עומד ביסוד הכשלון‬
‫להניע תהליכים רחבים של התחדשות עירונית אלא במקומות בהם יש תנאים כלכליים ייחודיים‬
‫ולרוב אין מדובר בתהליך חברתי אלא בהשבחה של נדל"ן באזורי ביקוש‪.‬‬
‫השתתפות תושבים ובניית רשתות קהילתיות‬
‫‪38‬‬
‫הערכות לתכניות בינוי – פינוי כרוכות לרוב בדאגה וציפיות מצד אוכלוסייה ותיקה בשכונה או‬
‫רובע‪ .‬במצב זה נוצר פוטנציאל לגיבוש הקהילה‪ .‬בתנאים בהם הדאגה והשיח מובנים בתוך‬
‫מסגרת של כללי משחק נוצר הון חברתי חיובי אולם במידה ויש קקפוניה ומניפולציה של‬
‫אינטרסים שונים בבמות החברתיות נוצר מתח חברתי ניכר‪.‬‬
‫אחד העקרונות המרכזיים‪ ,‬אשר נשמרו אפילו בגרסאות הנשענות על מנגנוני שוק ללא תיווך‪,‬‬
‫כרוך בהסדרת מרחב השיח וההסכמה‪ .‬כך‪ ,‬לרוב מווסתים את ההתערבות של יזמים וארגונים‬
‫בתוך הבמות של מנהלת הרובע או השכונה‪ .‬במצבים רבים יש‪ ,‬כצפוי‪ ,‬חריגה מעקרון זה אולם‬
‫הויסות של פעולה ישירה מול משקי בית‪ ,‬בעיקר בתכניות של ‪,property led physical approach‬‬
‫נשמר‪.‬‬
‫המנהלים הקהילתיים בתכנית יובלים גנים הצליחו במידה רבה‪ ,‬עקב מעמדם בשכונות ובקהילות‪,‬‬
‫להיות הגורם הראשון המארגן את השיח ומאשר את כניסת היזמים למגע עם האוכלוסייה‪.‬‬
‫ההתכנסויות שיזמו המנהלים‪ ,‬לצד הפנייה אל התושבים וניטור עמדות‪ ,‬יצרו תמונה טובה על‬
‫הלכי הרוח בקהילה‪ ,‬עודדו השתתפות וארגנו אותה‪ .‬ללא משאבים וסדר יום מאורגן ביחס לתכנית‬
‫ההתחדשות העירונית הם לא תרמו להעצמה אלא בעיקר למניעת כאוס חברתי אשר מנוגד גם‬
‫לאינטרסים של היזמים והעירייה‪.‬‬
‫תכניות ההכשרה לפעילים שכונתיים שיזמו הפכו מקור מידע אף שהיה עדיף אילו המנהלים‬
‫החזיקו בעמדה מובהקת יותר ביחס לתכנית‪ .‬האמביבלנטיות הכנה של עובדי המנהלים לא נבעה‪,‬‬
‫לרוב‪ ,‬מרצון להשביע את רצונם של מקבלי ההחלטות בכיכר ספרא וגופי התכנון‪ ,‬אלא מתחושה‬
‫אותנטית של ריבוי סיכונים והזדמנויות הנובעים התחדשות העירונית המוצעת‪.‬‬
‫התושבים‬
‫בשכונה‪ ,‬אשר חלקם מאורגנים בכמה קבוצות מובילות ואחרים ברשתות רופפות‪ ,‬הצליחו לבטא‬
‫את קולם במסגרת המרחבים שיצר המנהל‪ .‬הגישות של המנהלים ובעיקר הנכונות לתת במה‬
‫למתנגדי התכנית כמו גם לתושבים אשר שאפו לקדם את התכנית מטעם היזמים‪.‬‬
‫אמון‪ ,‬חברה אזרחית ואחריות תאגידית‬
‫‪39‬‬
‫נושא התחדשות עירונית נדון במדינות המערב בהקשר הון חברתי ואמון‪ .‬התכניות של התחדשות‬
‫עירונית נחקרות במכוני מחקר המתמחים בתכנון אורבאני‪ ,‬ארגוני סנגור של חברה אזרחית‬
‫פעילים בשדה ופעילים חברתיים מגייסים תושבים‪ .‬זהו רגע חשוב בדמוקרטיה קהילתית ותקופה‬
‫בה מתאפשרת מנהיגות אורבנית ברמה העירונית הכוללת‪.‬‬
‫מתוך הכשלונות של תכניות בדגם ‪ property led physical approach‬הנסמך על יזמים קטנים‬
‫הפועלים בשדה רווי סיכונים ניתנה עדיפות לחברות גדולות כאשר השדה של התחדשות תואר‬
‫כפעולה שיש בה אחריות תאגידית‪ .‬כך‪ ,‬משכו לתוך התחום הרגיש חברות מבוססות אשר בדרך‬
‫כלל אינן פועלות ברמת הסיכונים שיש בתכניות התחדשות עירונית‪.‬‬
‫אחריות תאגידית של חברות הבנייה הגדולות אפשרו לנפות יזמים ברמה נמוכה המונחים על ידי‬
‫רווח מהיר ולעיתים פועלים על גבול החוק ואשר חוסנם הכלכלי הבלתי מספק מעמיד את‬
‫התוכניות עליהם הם מופקדים בסיכון גבוה‪.‬‬
‫כך‪ ,‬בעולם השלישי‪ ,‬לא במפתיע‪ ,‬תכניות התחדשות עירונית הן כר פעולה של חברות קש‪,‬‬
‫גורמים עברייניים ויזמים לא מנוסים בצורה היוצרת שחיתות ופוגמים בתכניות‪ .‬בחלק ממדינות‬
‫העולם השלישי ניתן למצוא מועדוני כדורגל‪ ,‬בעלי קזינו או עסקים אחרים ללא ניסיון במיזמי בנייה‬
‫פועלים בשדה ההתחדשות העירונית‪.‬‬
‫יש לציין שבמרבית הערים בישראל בהם ישנן תוכניות התחדשות עירונית נתקלים בבעיות דומות‬
‫של קושי למשוך ולערב יזמים בקנה מידה מספק‪ .‬אולם ערים אחרות כדוגמת ראשון לציון‪ ,‬הפנימו‬
‫צורך זה והקפידו כי תוכניות פינוי‪-‬בנוי ברמת אליהו (בשלב השני של ההתחדשות העירונית) ייבנו‬
‫בהתאם לגישות החדשות בהתחדשות עירונית‪.‬‬
‫תכנית יובלים – גנים עמדה בסף של דיון ציבורי קהילתי מאורגן אולם היא חסרה תרומה‬
‫מספקת ליצירת הון חברתי וגיבוש הקהילה מול השינויים העשויים להתרחש‪ .‬בשולי השיח‬
‫יש תרומה מבורכת של ארגוני חברה אזרחית‪ ,‬מומחים מן האקדמיה ועמותת "במקום" אולם‬
‫מדינת ישראל בכלל חסרה קהילה של חברה אזרחית מפותחת בתחום התכנון האורבאני‬
‫‪40‬‬
‫ומדיניות השיכון‪ .‬ישנו פער בין הידע המעודכן‪ ,‬הפרספקטיבה ההיסטורית והמחוייבות‬
‫הגבוהה של המומחים והעמותות להתחדשות עירונית מיטבית לבין יכולתם להשפיע על‬
‫קובעי מדיניות ולאזן את השפעות הפרדיגמה הכושלת של‬
‫‪Property led physical‬‬
‫‪.approach‬‬
‫האמון של היזמים וחברות הבנייה הגדולות בתכנית יובלים – גנים והתחדשות עירונית‬
‫בישראל בכלל נמוכה כפי שעולה מרעיונות עם חברות גדולות הבונות בירושלים ובשאר חלקי‬
‫הארץ‪ .‬הגיוס של יזמים עם אורך נשימה אשר יהיו מחוייבים לרווחתם של התושבים ורגישים‬
‫לשמם הטוב אפשרי מתוך הצגת ההשתתפות בתכנית כחלק מאחריות תאגידית בשילוב עם‬
‫מה שמכונה "ניוד זכויות" ברמה הלאומית ולא בין שטחים במרחק של מספר מאות מטרים‬
‫מאתר ההתחדשות העירונית‪.‬‬
‫‪41‬‬
‫חלק ‪III‬‬
‫מרחב ההשפעה הכלכלי חברתי‬
‫מרחב השפעה כלכלי חברתי כולל מספר קטיגוריות משנה‪:‬‬
‫בטחון כלכלי‬
‫תכניות התחדשות עירונית בת קיימא‪ ,‬מתמקדות בהשלכות כלכליות רחבות של הפעולה על‬
‫משקי בית‪ .‬השאלות הכלכליות נידונות מעבר להקשר של השבחת הנכסים של התושבים‬
‫והתמהיל העסקי הנוצר מתוך התכנון‪ .‬תכניות התחדשות עירונית בדגמים מורכבים בוחן במונחים‬
‫כלכליים צמיחה של אזור‪ ,‬שכונה או רובע בהשוואה לאזורים אחרים‪ ,‬בוחן את ההשפעה על‬
‫התכנית על עסקים מקומיים קיימים ומזהה הזדמנויות חדשות‪.‬‬
‫תכנית יובלים גנים‬
‫מטפלת בהקשרים הכלכליים של התחדשות עירונית באופן המאפיין תכניות מסוג ‪property led‬‬
‫‪ .physical approach‬מסיבה זו‪ ,‬יש באזור של מה שמכונה השדרה המרכזית בסמיכות לתוואי‬
‫הרכבת הקלה‪ ,‬התייחסות מפורטת לפיתוח כלכלי פוטנציאלי אולם בדרך כלל בחירת אופי‬
‫התכנית והדגשים שנקבעו למתכננים לא כללו התייחסות רחבה לסוגייה של השפעה על בטחון‬
‫כלכלי וצמיחה של האזור‪ .‬זהו תוצר מובהק של ההגדרה המאוד מצמצמת של התחדשות עירונית‪.‬‬
‫אפילו השאלה כיצד ינהגו משקי הבית במימוש הנכסים ועזיבה או במגורים בשכונה נותרים בדגם‬
‫זה של תכניות ללא התייחסות ומבלי להציע תחזית‪.‬‬
‫תעסוקה‬
‫תכניות התחדשות עירונית נערכות‪ ,‬מסיבות היסטוריות וחברתיות‪ ,‬בריכוזים של מצוקות כלכליות‬
‫חברתיות‪ .‬הדגם של תכניות בנות קיימא שואף להגדיר את ההתחדשות העירונית במובן רחב‬
‫באופן שיכלול שיפור במונחי תעסוקה של תושבי השכונה ויציע למצטרפים הזדמנויות‬
‫תעסוקתיות‪ .‬הקשר בין תעסוקה לבין תכניות התחדשות עירונית מגוון מאוד כיוון שהגידול‬
‫‪42‬‬
‫באוכלוסיה והשינוי יוצרים צרכים ותפקידים חדשים אשר ניתן להכין אנשים לקראתם‪ .‬תנאי‬
‫המינימום של מדיניות תעסוקה במסגרת תכניות התחדשות עירונית נוגע בשילוב המדיניות‬
‫העירונית או הממשלתית בתהליך ההתחדשות תוך עמידה על ההשלכות של שינוי דמוגרפי‪,‬‬
‫כלכלי וחברתי על התושבים בשכונה או ברובע‪.‬‬
‫תכנית יובלים – גנים‬
‫אינה כוללת התייחסות להשפעות‪ ,‬הסיכונים וההזדמנויות המקופלות בתכנית ההתחדשות‬
‫העירונית בשכונות עם מאפיינם ייחודיים‪ .‬כך‪ ,‬בקריית יובל יש ריכוז גדול של אנשי מקצועות‬
‫השיפור האנושי (אחיות‪ ,‬ע"ס‪ ,‬מורים‪ ,‬שוטרים וכו') המתגוררים בשכונה ומועסקים בשירותים‬
‫החברתיים ומוסדות הציבור בתחומי בריאות ורווחה הבשכונה‪.‬‬
‫שיעורי ההשתתפות של תושבי האתיופיים של עיר גנים נמוכים יחסית לשאר האוכלוסייה ויתכן כי‬
‫להתחדשות העירונית יש (או צריכה להיות) השפעה על מצבם‪ .‬אפילו המחשבה המסורתית של‬
‫טיפוח ‪ creative industries‬מתוך התחדשות עירונית על ידי סבסוד סדנאות למעצבים‪ ,‬אמנים‪,‬‬
‫גרפיקאים ויוצרים נעדר מן התכנית מפאת החשיבה המצומצמת בנקודת המוצא‪.‬‬
‫מנופי צמיחה מוסדיים‬
‫תכניות התחדשות עירונית בהן יש מרכיב של מעורבות עירונית – ממשלתית ורגולציה מביאים‬
‫לחשיבה על מנופי צמיחה מוסדיים בדמות בניית מוסדות פנאי‪ ,‬שירותים ממשלתיים או תשתיות‪.‬‬
‫גישות מצמצמות בדגש נאו ‪-‬ליברלי יותירו מקום רחב יותר למושג הערטילאי שטחי מסחר‪ .‬בשעת‬
‫ייזום תכנית התחדשות הבנוייה על מנהיגות עירונית אורבנית ייעשה מאמץ לבחון אלו מיזמים‪,‬‬
‫מוסדות או שירותים מתאימים לאזור ואיזה הזדמנויות ניתן לנצל על מנת לקדם יעדים כלכליים‬
‫שיהוו חיזוק לתכנית ההתחדשות העירונית‪ .‬כך‪ ,‬למשל‪ ,‬ניתן להטמיע בשכונה העוברת התחדשות‬
‫עירונית שירותי תמיכה בתעסוקה‪ ,‬קידום תעשיות יצירה או ריכוז פעילות תרבותית‪ .‬גישות אחרות‬
‫‪43‬‬
‫מדגישות את האפשרות לנצל בצורה יצירתית מרחבים ציבוריים למופעים‪ ,‬שווקים ופסטיבלים‬
‫ייחודיים‪.‬‬
‫האופי של תכנית יובלים גנים‪ ,‬היעדים שנקבעו ודפוסי העבודה של הקבלן שנבחר לקדם את‬
‫הביצוע לא עודדו חשיבה על הזדמנויות של פיתוח כלכלי באמצעות פעולה מוסדית‪ .‬היצירתיות‬
‫הגדולה של המנהיגות העירונית בתחומים אלו יפסחו מעל אזור יובלים גנים עקב העדר חיבור‬
‫למנגנון עירוני מתאים‪ .‬זהו אחד ההפסדים הנובעים מהפקעת התכנית מן התכנון העירוני הכולל‬
‫ומדפוסים מתחייבים של מנהיגות עירונית אורבנית‪ .‬מי שמפריט את התכנון‪ ,‬מנתק אותו מן‬
‫ההקשרים החברתיים – כלכליים ומטיל את הביצוע על גוף חיצוני עם תמריץ לקידום התכנית דרך‬
‫משוכות תכנוניות פורמאליות מאבד במידה רבה את יכולת השליטה והשפעה של מנהיגות‬
‫עירונית אורבנית‪.‬‬
‫יזמים איכותיים‪ ,‬מקצועיים עם גמישות‬
‫הניסיון בתכניות התחדשות עירונית עם הטייה נאו‪ -‬ליברלית ברוח ה‪Property led physical -‬‬
‫‪ approach‬מלמד על קושי בהבטחת ההתחייבויות של היזמים בהקשרים הציבוריים ובאיכות‬
‫הביצוע‪ .‬מצב זה חמור במיוחד במקרה ומדובר ביזמים קטנים ללא ניסיון אשר המודל העסקי‬
‫שלהם נשען על גלגול הרווחים מבניית יחידות הדיור ולאחר השלמתם "קיצוץ ברווחים" בצדדים‬
‫הנוגעים לאינטרס הציבורי‪ .‬מסיבה זו‪ ,‬מוצעת בשנים האחרונות אסטרטגיה של הבטחת‬
‫התשתיות הציבוריות לפני הבנייה של יחידות הדיור‪ .‬יתר על כן‪ ,‬הקריטריונים לבחירת יזמים נוגע‬
‫בניסיון שלהם בתחומי הבינוי כדי למנוע מצב מן הסוג שהתפתח בעולם השלישי כאשר יזמים ללא‬
‫ניסיון כשלו‪.‬‬
‫המודל הכלכלי של תכניות התחדשות עירונית בכלל ובינוי פינוי בישראל משקף העדר ניסיון‬
‫בתחומים של רגולציה על איכות היזם‪ .‬הגישה המסתתרת מאחורי הישענות כמעט בלעדית על‬
‫בדיקת חוסן מצד בנקים מזניחה הרבה מאוד היבטים אחרים החיוניים לביצוע איכותי של‬
‫התחדשות עירונית‪.‬‬
‫‪44‬‬
‫בתכנית יובלים גנים‪ ,‬במתחם הרגיש ביותר‪ ,‬פעל בזמן כתיבת התסקיר יזם חסר ניסיון‪ .‬העדר‬
‫מרכיבים נדרשים ומהותיים אצל יזם זה ואחרים הפועלים בשכונות יובלים‪-‬גנים בלטו במיוחד‪.‬‬
‫יזמים בערים אחרות הפגינו מעורבות חברתית‪-‬כלכלית אותנטית וגילוי אחריות כחלק מתהליכי‬
‫התכנון החורגים מההקשר הכלכלי כפי שמצאנו בשכונת רמת אליהו בראשון לציון ובמידה‬
‫מסויימת במחלקת התכנון של עיריית אשדוד בבואה לבחון את היזמים הפונים לתוכניות פינוי‪-‬‬
‫בינוי‪.‬‬
‫‪45‬‬
‫חלק ‪IV‬‬
‫מרחב חברתי – אורבני‪:‬‬
‫המרחב הסביבתי אורבני‪ -‬ארכיטקטוני כולל מספר קטיגוריות משנה‪:‬‬
‫בנייה לגובה תכנון בדפוס הכלה המונע הדרה‬
‫תכניות התחדשות עירונית השתנו מאוד על פני הדור האחרון‪ .‬הביקורת כלפי הפתרונות‬
‫המודרניסיטים של בנייה צפופה לגובה בשנות השישים של המאה הקודמת והכשלונות ההרואיים‬
‫של כל ספינות הדגל של גורדי שחקים לאוכלוסייה ענייה בארה"ב‪ ,‬עם הקשיים החברתיים שנלוו‬
‫אליהם‪ ,‬הביאו לחשיבה מחדש על התחדשות עירונית‪ .‬בין הכשלונות הגדולים ניתן למנות את את‬
‫קבריני גרין בשיקגו‪ ,‬ברודווטר פארם בלונדון‪ ,‬פארק היל בשפילד‪ ,‬פרואיט איגו בסנט לואיס‪,‬‬
‫פאונטינוול פלייס בגלזגו שפוצץ לאחרונה ועוד‪.‬‬
‫מתוך תהליך התפכחות‪ ,‬למדו המתכננים‪ ,‬כי בנייה לגובה מעוררת קשיים גדולים למשקי בית כמו‬
‫גם לקהילה‪ .‬הקושי אינו נעוץ כפי שחושבים רבים‪ ,‬בעלות של האחזקה בלבד‪ ,‬אלא במגוון‬
‫הקשרים נוספים בתוכם; אי בטחון שנוצר סביבת בתי גבוהים‪ ,‬פוטנציאל של פגיעה בבטחון אישי‪,‬‬
‫סיכויים להווצרות ‪ gated community‬וחוסר הקפדה על מסלולי תנועה בין מתחמים גבוהים‬
‫בצורה המאפשרת להיות מוגן ונראה‪.‬‬
‫תחום אחר‪ ,‬כרוך בנטייה של עניים להתפשט למרחבים משותפים בבתים גבוהים ולאחסן חפצים‬
‫אישיים עד כדי דרישה מן הארכיטיקטים לייצר מרחבים של ‪private open space‬‬
‫ומבנים‬
‫המאפשרים התכנסות קהילתית‪ .‬במסגרת התכנון של המרחב הציבורי – פרטי הפנימי יש תקינה‬
‫של מחסנים וחנייה בצורה המונעת מרחבים מוזנחים ואף מסוכנים‪ .‬ככלל התקינה של בניה לגובה‬
‫במסגרת התחדשות עירונית מקפלת בתוכה אזהרות ממגוון סיכונים המסמנים פגיעה באיכות‬
‫חיים ופרטיות‪.‬‬
‫‪46‬‬
‫נושא אחר‪ ,‬על רקע פוטנציאל ההדרה שיש בתכניות התחדשות עירונית עם בנייה לגובה נוגע‬
‫בגיוון‪ ,‬תמהיל או ‪ Mix‬בתוך בניינים ובין בניינים רבי קומות‪ .‬יזמים שפעלו בערים בהם לא היו‬
‫סטנדרטים בנו בצורה אשר תקטין ככל הניתן מגע בין משפרי דיור ממעמד מבוסס לבין תושבים‬
‫מפונים עד כדי יציאות ברחובות שונים וחלוקת הקומות לפי מצב סוציו אקונומי‪.‬‬
‫מושג ה‪ Mix-‬מתייחס גם למניעת שונות בגודל הדירות בצורה היוצרת חלוקת מעמדית בתוך רבי‬
‫קומות‪ .‬הקפדה על ה‪ mix -‬חשוב המאוד בהיבט הסמלי כיוון שהיא מסמנת את הכוונה ליצור‬
‫אינטגרציה חברתית ולא להסתפק בגישה נדל"נית מצומצמת המתעלמת מן ההיבטים החברתיים‬
‫אורבאניים‪.‬‬
‫ההשפעות של מגורים בבניין גבוה על הסביבה במונחים אסטטיים ארכיטיקטוניים הפכה‪ ,‬גם כן‪,‬‬
‫מושא לתקינה של מדינות ורשויות עד כדי עיסוק בסוגיית האחידות וחומרי הבנייה ‪ .‬הסיכון של‬
‫בנייה לגובה באחידות מנכרת או לחילופין בסגנונות אקלקטיים וההתאמה לסביבה נבחנת בכל‬
‫תכנית בינוי פינוי מן הדגמים המשלבים גישות קיימות‪ .‬מודעות לאיכות חיים במונחי שמש‪ ,‬נוף‪,‬‬
‫רעש ועיצוב רגיש מוזנחים לא פעם בדגמים המיושנים של התחדשות עירונית השואפים לרווח‬
‫מירבי‪ .‬במסגרת זו‪ ,‬ישנו סיכון קבוע שבנייה לגובה מחייבת פתרונות תחבורתיים אשר קל לחשב‬
‫ולכן הם זוכים למעמד חשוב בהשוואה לאתגרים כמו תאורה‪ ,‬רוחב מדרכה או עסקים עם‬
‫אפשרות לבתי קפה‪ .‬תכניות דלות בתחום זה יוצרות שכונות שינה משעממות‪.‬‬
‫זיהוי הפוטנציאל השלילי בבנייה לגובה הביאה לקודים אשר לא הגיעו עדיין לישראל אך מקובלים‬
‫במדינות ה ‪ OECD‬באמנות האיחוד האירופי בנושא התחדשות עירוני ובכללים ואמנות עירוניות‬
‫מחייבות‪ .‬כך‪ ,‬למשל‪ ,‬ונקובר‪ ,‬הונג קונג‪ ,‬סינגפור‪ ,‬סקרמנטו‪ ,‬לונדון וערים אחרות פרסמו תקינה‬
‫בנושא הבנייה לגובה ופיזור אוכלוסייה המחייב גיוון כחלק ממוביליות וסולידריות חברתית‪.‬‬
‫תכנית יובלים גנים‬
‫מקדמת בנייה לגובה ללא תקדים‪ ,‬בציפוף שישראל טרם נתנסתה בו מבלי להתייחס להשלכות על‬
‫התושבים‪ ,‬הסביבה והמרחב העירוני‪ .‬האמירה לפיה ביקורת על אחוזי הציפוף כפי שחושבו על‬
‫‪47‬‬
‫ידי החשכ"ל כמוה ככפירה בעיקר וחילול הקודש ליוו את הדיונים על התכנית עד אשר דווקא‬
‫מקבלי החלטות ברמה העירונית בתחום התכנון‪ ,‬ברשות לפיתוח ירושלים ומנכ"ל העירייה הטילו‬
‫ספק בעקרון "המקודש"‪.‬‬
‫רק בשלבים מאוחרים כאשר גורמים בכירים במשרד השיכון הציבו מראה מול מי שקדמו את‬
‫הפרוייקט השתנתה הפרדיגמה שהסתירה רמה ציפוף לא סבירה בייחוד באזורים "האדומים"‬
‫בעלי מאפיינים סוציו‪-‬אקונומיים המחייבים מצד אחד תוכנית פינוי בינוי ומצד שני בעלי סיכון גבוה‬
‫לכפיה של עקרונות התוכנית על על השלכותיה התיכנוניות‪-‬חברתיות‪.‬‬
‫כל אלו נתמכו באמצעות דבריה של פקידה בכירה ממשרד השיכון לפיה "‪...‬התכנית‪ ,‬בעיקר‬
‫במתחמים האדומים‪ ,‬אינה ריאלית ויישומה החלקי עשוי לסמן כשל תכנוני עמוק"‪ .‬את ההצגה של‬
‫הציפוף שהוצג על ידי הגורמים המבצעים הציגה כ"הונאת התושבים"‪ .‬ככלל עלה מדבריה כי‬
‫תכנית יובלים גנים במתכונתה הנוכחית בייחוד באזורים "האדומים" לא מכבדת את התושבים או‬
‫את העיר ואינה מגלה נדיבות או יצירתיות תוצאת הכפיפות הבלתי מעורערת לציפוף הנכפה ואף‬
‫מעלה חשדות כבדים באשר ליכולת להוציאה מן הכח אל הפועל‪.‬‬
‫בהעדרם של סטנדרטים לבנייה לגובה בתכניות התחדשות עירונית תכניות יובלים גנים בעיתיית‬
‫כיוון שהיא חסרה רשת בטחון מפני המחירים הכרוכים בהיקפי הציפוף‪ .‬כמו בהקשרים אחרים‪,‬‬
‫האיסור לערער על הנוסחא של הציפוף פגע בתכנית מבחינת התכנות היישום במונחים של‬
‫קיימות‪ .‬בדיונים במנהל‪ ,‬במפגשים עם התושבים עלו תובנות מאוד עשירות על ההשלכות של‬
‫בנייה לגובה אשר לא מצאו את ביטויים בתוכנית עצמה‪.‬‬
‫‪48‬‬
‫"ניוד זכויות" וצדק חברתי ‪-‬‬
‫האבולוציה של מדיניות שיכון ותכנון אורבאני במאה ה‪ 41-‬התנהלה‪ ,‬לא פעם‪ ,‬בתוואי מקביל‬
‫לאוכלוסיות שונות‪.‬‬
‫במסגרת מדיניות דואלית זו נבנו‪ ,‬בשנות החמישים‪ ,‬שכונות לחיילים‬
‫משוחריים ועניים במקביל לבנייה למעמדות ביניים בפרפריה של השכונות לאוכלוסייה פחות‬
‫מבוססת‪ .‬השכונות של מעמדות הביניים היו צפופות פחות והבנייה באיכות גבוהה יותר‪ ,‬אף‬
‫שאלו גם אלו ינקו מן המסורת המודרניסטית של אותה עת‪ .‬בערים רבות במערב‪ ,‬בטרם אימוץ‬
‫תכניות התחדשות עירונית‪ ,‬היה מיצוי של אזורים ורזרבות קרקע בסביבות שכונות עניות‬
‫וצפופות‪ .‬כך‪ ,‬כאשר החלו לקדם תכניות התחדשות‪ ,‬בשני העשורים האחרונים‪ ,‬נאלצו להטיל על‬
‫האוכלוסייה הענייה רמות ציפוף לא סבירות ולקדם "תכניות סגורות"‪.‬‬
‫"תכנית סגורה" של התחדשות עירונית היא כזו אשר מנצלת את כל תא השטח ללא יכולת לתקן‬
‫או לתכנון תוך כדי למידה מן התתפתחויות במרחב‪ .‬תכנית כזו אינה מותירה מקום להתפתחות‬
‫והולמת תכנון אוטוריטרי ויהיר‪ ,‬ברוח הביקורת של פיטר הול‪ ,‬כלפי תכניות התחדשות עירונית‬
‫מסוג זה‪.‬‬
‫תרחישים שליליים של ציפוף יתר בתכנית סגורה החמיר בתכניות מן הסוג של‬
‫‪ Property led physical approach‬בהן אין תוספת מימון ציבורי לתכנית‪ .‬לרוב תכניות מסוג זה‬
‫כשלו ביישום‪ .‬הגישה החדשה מכונה ‪.Space to grow‬‬
‫מעבר לכשלון ולנסיגה מתכניות בדגם זה עלתה שאלה אתית קשה‪ .‬במונחי צדק חלוקתי עולה‬
‫השאלה האם אין פגיעה באוכלוסיות עניות כאשר מטילים עליהם‪" ,‬בלית ברירה" כביכול‪ ,‬את‬
‫מחירי הציפוף לאחר שבמשך שנים בנו סביב השכונות של הדיור הציבורי ושכונות עוני ריכוזים‬
‫למעמד הביניים באיכות גבוהה וציפוף נמוך‪.‬‬
‫בישראל‪ ,‬עם אתגרים דומים סביב קליטת העלייה‪ ,‬נבנו בשנות החמישים שיכוני ותיקים רבים לצד‬
‫הבנייה לעולים‪ .‬לאחר מכן התפתחו רבות מן הערים לתוך מרחבים פנימיים פנויים בסמוך‬
‫לאזורים בהם מנסים כיום ליישם תכניות התחדשות עירונית‪ .‬כך‪ ,‬הגיעו הריכוזים של עולי שנות‬
‫‪49‬‬
‫החמישים והשישים‪ ,‬נוכח איכות הבנייה והקשיים החברתיים‪ ,‬למצב בו המתכננים שואפים‬
‫לתכניות התחדשות עירונית בתקופה בה לא נותרו רזרזבות קרקע לניוד זכויות והקטנת הצפיפות‪.‬‬
‫אין זה מפתיע כי גם ביפו‪ ,‬ראשון לציון וערים אחרות עולה הקושי למצוא רזרזבות להקטנת ציפוף‪.‬‬
‫רק ניהול עירוני‪ ,‬שלא דרך מנגנוני שוק‪ ,‬יכול לנייד זכויות ולהקטין ציפוף‪.‬‬
‫תכנית יובלים גנים‬
‫תכנית יובלים גנים מתאפיינת בקושי באיתור שטחים צבוריים פתוחים ובהעדר יכולת לנייד זכויות‬
‫באזור המתוכנן‪ .‬במידה רבה‪ ,‬במונחי צדק חלוקתי‪ ,‬נהנו תושבי גבעת משואה‪ ,‬רמת דניה‪ ,‬רמת‬
‫שרת ואזורים נוספים מרזרבה פוטנציאלית אותה היה ניתן לנצל לניוד זכויות והורדת ציפוף‪.‬‬
‫התכנית‪ ,‬במתכונתה מטילה את העומס על תשובי האזור‪ .‬יתר על כן‪ ,‬מאחר והתכנית סגורה‬
‫ומוגבלת אין בה מרחב לתיקון טעות והתפתחות עתידית בהלימה לגישה המקובלת להתחדשות‬
‫עירונית בדור לאחר התפיסה הנאו ליברלית עם ניצול טוטאלי להבטחת הרווח של היזם עד המטר‬
‫האחרון ומעבר לכך בהקלות משחיתות‪.‬‬
‫העדר מעורבות של העירייה בשלב הייזום של התכנית‪ ,‬בטרם ההחלטה על הקמת גוף ייעודי‬
‫להתחדשות עירונית‪ ,‬יצר מצב בו לא נעשתה מחשבה מערכתית על ניוד זכויות‪ .‬כך‪ ,‬למשל‪,‬‬
‫במסגרת עבודה עם יזמים ראויים היה ניתן לנייד זכויות בכל שטחי העיר ואף לגלות יצירתיות‬
‫סביב הזדמנויות הכרוכות במשבר של הדסה או בקשיים של הפועל ירושלים כשני גופים‬
‫המחזיקים קרקעות עם פוטנציאל תכנוני‪ .‬העבודה עם יזמים רציניים והראייה המערכתית פותחת‬
‫אפשרות למנהיגות אורבנית ויתרונות לגודל ביכולת לקבוע מדיניות עירונית כוללת‪.‬‬
‫‪50‬‬
‫תכנית התחדשות עירונית בסביבות תכנון רחבות‬
‫אחד הלקחים מתכניות התחדשות עירונית בדור האחרון כרוך בהבנה של הקשרים רחבים‪.‬‬
‫תכניות אינן מעבדה אורבנית סגורה‪ ,‬סטאטית ואוטרקית אלא חלק מסביבה דינאמית שלא ניתן‬
‫לנתק מהקשרים רחבים‪ .‬כך‪ ,‬כל תכנית התחדשות עירונית צריכה להיבחן במעגל עירוני סמוך‪,‬‬
‫בהקשר אורבאני ומטרופוליני כמו גם כחלק מן המדיניות הלאומית‪ .‬עקרון נלווה ברוח ההגות של‬
‫פיטר הול מציעה לתפוס תכנון התחדשות עירונית במהלך פתוח לתיקונים ולא ככיסוי שטחים‬
‫וניצולם עד תום ברוח דטרמיניסטית ונוקשה‪.‬‬
‫תכנית "יובלים גנים" מצטיירת כמנותקת מן ההקשרם הרחבים של עתיד דרום מערב ירושלים‪.‬‬
‫מתוך כך‪ ,‬התכנית‪ ,‬בקנה מידה על אלפי יחידות דיור‪ ,‬מגדירה מחדש את זהותה הפוטנציאלית‬
‫של העיר כולה בהביטים דמוגרפיים‪ .‬יתר על כן‪ ,‬התכנית משולבת בשיטה ובהיקף בתוך מדיניות‬
‫לאומית של התמודדות עם משבר הדיור בצורה בה העיר משלמת במונחי איכות חיים על מנת‬
‫לאפשר לממשלה להשיג יעדים חיצוניים לאינטרסים של תושבי העיר‪ .‬דרום מערב ירושלים אינה‬
‫צריכה להיות החצר האחורית בה מנסה דרג פוליטי במשרדי ממשלה רלבנטיים לייצר פתרונות‬
‫דיור מהירים באיכות נמוכה ללא משים למחירים האורבניים‪.‬‬
‫אי הלימה לפרטיכלים של הארגונים הבינלאומיים – המעבר מגישות של ‪Property led physical‬‬
‫‪ approach‬לתפיסות מגוונות עם יעדים של פיתוח עסקי‪ ,‬תרבותי‪,‬קהילתי ואורבאני לוו במספר‬
‫פרטיכלים בינלאומיים בתוכם מדדי ה‪ OECD -‬לקיימות‪ ,‬הסכמי בריסטול מ‪ 0111-‬ואמנת לייפציג‪.‬‬
‫מדדים אלו מציגים מדיניות לאומית עקיבה כתנאי יסוד להצלחת תהליכים של התחדשות עירונית‬
‫ברמה המוניציפאלית‪ .‬בפרטיכלים שחוברו בצל הכשלון של שנות התשעים בתחום‪ ,‬מוצעת ראייה‬
‫מערכתית‪ ,‬עקרון של שותפות ממשלה – מגזר שלישי – יזמים והובלה של דרג מקבלי החלטות‬
‫ברשויות מקומיות כביטוי של מנהיגות אורבאנית‪ ,‬הקצאת משאבים גדולה לסטנדרטים וליווי‬
‫התהליך‪ ,‬הקדמת שימור האינטרס הציבורי בביצוע על פני הבנייה למשרדי בית‪ ,‬תכנון דמוגראפי‬
‫מוקפד‪.‬‬
‫‪51‬‬
‫תכנית יובלים גנים‬
‫תכנית יובלים גנים‪ ,‬בדומה לרוב תכניות בינוי פינוי בישראל לא עומדת בסטנדרטים של מצב‬
‫הידע בעולם והאמנות הבינלאומיות‪ .‬הסיבה כרוכה בהעדר מדיניות לאומית עקיבה ובחולשת‬
‫הממשלה בקביעת פרידגמה למדיניות שיכון מעבר לגישה לפיה הרגולציה‪ ,‬ולא משאבים‪ ,‬הם‬
‫הכלי המרכזי לעידוד התחדשות עירונית‪ .‬דברי הביקורת של מנכ"ל לשעבר של מנהל מקרקעי‬
‫ישראל וראש עיריית תל אביב בכנס הרצליה ‪ ,4102‬ולפיה ללא משאבי מדינה לא ניתן לעודד‬
‫בנייה והתחדשות עירונית בת קיימא‪ ,‬מצויים בהלימה לקונסנזוס בקרב אנשי מקצוע ומקבלי‬
‫החלטות‪.‬‬
‫‪52‬‬
‫המלצות‪ ,‬צעדים הבאים וסיכום‬
‫המלצות‬
‫מסמך זה מציג את תפיסת המחברים על החשיבות של שילוב המרכיב החברתי בתוכניות פינוי‬
‫בינוי כחלק בלתי נפרד מן התהליך‪ .‬במסגרת זו מוצגות ההמלצות הבאות הנובעות מהניתוח‬
‫המפורט במסמך‪:‬‬
‫התחדשות עירונית כסמכות שלטונית‬
‫יש לבסס את האחריות המוניציפלית כלפי נושא התחדשות עירונית ובינוי – פינוי בצורה המונעת‬
‫הפרטה של קידום התכנית וחיבור תסקירים חברתיים כאחד‪ .‬זו סמכות שלטונית בלעדית‬
‫המופעלת ברגע משמעותי בעתידה של עיר‪ .‬בהקשר זה‪ ,‬בוודאי שאין ליצור עבור קבלן הביצוע‬
‫תמריץ לקדם את התכנית בכל מחיר מתוך התנייה של תשלום היוצרת סיכון מוסרי מובנה‪.‬‬
‫בדומה לגישות המקובלות כפרקטיקה מיטבית של התחדשות עירונית יש לכונן גוף ייעודי כפי‬
‫שעשתה עיריית ירושלים‪ .‬זהו אינו תפקיד נוסף אלא יחידה ייעודית המתמחה במדיניות‬
‫העירונית‪ ,‬בעבודת משרד הממשלה ובניסיון הבינלאומי‪ .‬היחידה הייעודית תעסוק בכל ההיבטים‬
‫הפיזיים‪ ,‬תכנוניים והחברתיים של התחדשות עירונית בהקשר העירוני הרחב כמו גם בהתבוננות‬
‫מערכתית על כל מתחם‪ ,‬אזור או רובע‪.‬‬
‫בחינה מחודשת של הנחות היסוד בתכנית האב‬
‫המלצה זו מתייחסת אל השלכות תכנית האב יובלים גנים כמכלול‪ .‬התכנית במתכונתה מבחינת‬
‫ההיקף‪ ,‬הציפוף ובעיקר החריגה מסטנדרטים מקובלים באמנות בינלאומיות בנושא התחדשות‬
‫עירונית בת קיימא מחייבת לבחון אותה מחדש כמסגרת "שלמה"‪ .‬במקום זאת‪ ,‬אנו ממליצים‬
‫להמשיך את מדיניות העירייה בשנה האחרונה‪ ,‬המתמודדת עם הליקויים המובנים בתכנית‬
‫באמצעות התייחסות למתחמים מובחנים‪ .‬יש לפרק את התכנית למתחמים הניתנים לניהול‪,‬‬
‫‪53‬‬
‫רגולציה והבטחה של רשת בטחון מפני כשלים והעדר בלמים והגנות על אינטרסים ציבוריים‪.‬‬
‫תפיסה צנועה יותר של יעדי ההתחדשות העירונית בדרום מערב ירושלים תאפשר תהליך ארוך‬
‫של למידה‪ ,‬ניסוי ותיקון באופן המוצע בתפיסות של התחדשות עירונית בת קיימא‪.‬‬
‫תיקון הציפוף ביובלים גנים כפגיעה בצדק חלוקתי‬
‫המלצה זו מתייחסת אל הרמה העירונית ונוגעת ב"ניוד זכויות" ומציאת עתודות קרקע נדרשות‬
‫לביצוע התוכנית כאשר יש לגלות יצירתיות מבחינת ניצול הזדמנויות כמו "משבר הדסה"‪ ,‬חובות‬
‫הפועל ירושלים או כל מתחם בנייה גדול בעיר על מנת להקטין ציפוף עם מחירים חברתיים לא‬
‫סבירים ורמת ציפוף גבוהה מדי‪ .‬רק מינהל מיוחד או יחידה להתחדשות עירונית יכולה לזהות‬
‫בהיבט עירוני את ההזדמנויות ולנהל משא ומתן‪ .‬אמירה חוזרת ונשנית לפיה "אין רזרבה לניוד‬
‫זכויות" משקפת אי צדק חברתי‪ .‬אי הצדק נובע מן הבנייה לאוכלוסייה מבוססת ברזרבה‬
‫הסמוכה של "יובלים גנים"‪ .‬כך‪ ,‬הוקמו בעשרות השנים האחרונות השכונות גבעת משואה‪ ,‬רמת‬
‫שרת ורמת דניה‪ .‬שכונות אלו‪ ,‬אשר נבנו עבור תושבים ברמה סוציו‪-‬אקונומית גבוהה יותר לא‬
‫הותירו שוליים‪ ,‬במונחי שטחים‪ ,‬לתוכניות "פינוי בינוי" בשכונות יובלים – גנים‪ .‬במונחי צדק‬
‫חלוקתי יש לבחון את נושא "ניוד הזכויות" בכל אזורי העיר על מנת להקל על העומס והסיכונים‬
‫עבור תושבי שכונות העולים של שנות החמישים והשישים של המאה הקודמת‪ .‬יש לציין כי זהו‬
‫אינו מאפיין ייחודי לירושלים‪.‬‬
‫חלק מן הקושי בניוד זכויות בישראל כרוך בחלוקת העבודה עם משרדי הממשלה בכלל ומשרדי‬
‫התחבורה והשיכון בפרט‪ .‬פרוייקיטים גדולים בירושלים נעשים בייזום ומימון ממשלתיים‪ .‬לפיכך‪,‬‬
‫היכולת של העירייה לנייד זכויות ולהעזר בהתקשרויות עם גופים וחברות גדולות מוגבלת ותלוי‬
‫בגורמים שאינם בשליטתה בניגוד לנהוג במדינות אחרות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬יש מרחב פוטנציאלי‬
‫רחב של ניוד זכויות במידה והעירייה תפתח ראייה מערכתית‪.‬‬
‫‪54‬‬
‫קריטריונים לבחירת שותפים ‪ -‬יזמים‬
‫אחד התנאים הראשונים שיש להקפיד עליהם כרוך בניסיון בתחומי הבנייה כמו גם בתכניות‬
‫"בינוי – פינוי"‪ .‬יש למצוא דרכים למשוך את השחקנים הממוסדים בענפים הרלבנטיים כדי למנוע‬
‫מצב בו התכניות הרגישות ביותר מבחינה חברתית מושכות יזמים בלתי מנוסים‪ .‬הרגולציה‬
‫הקיימת אינה מספקת ומבחנים של ניסיון לצד חוסן כלכלי יכולים להוות תנאי סף‪.‬‬
‫המלצה זו כרוכה בהוצאת יזמים חלשים והצורך בהגדרת חוסן של יזם שיוכל לשאת את‬
‫מורכבות הוצאת התוכניות אל הפועל על היבטיהם התכנוניים והחברתיים‪ .‬היכולת לנייד זכויות‬
‫ולהבטיח את האינטרסים הקולקטיביים של התושבים נעוצה בבחירה של יזמים רציניים עם אורך‬
‫נשימה ויכולת לפעול בשותפות עם הרמה העירונית הכוללת והלאומית‪.‬‬
‫קביעת סדר עדיפות בביצוע בציר ציבורי‪-‬פרטי‬
‫המלצה זו‪ ,‬יונקת מן הניסיון הארופי בהתחדשות עירונית בת קיימא ומציבה סדר יום חדש לפיו‬
‫כל יזם משלים בראשית התכנית את החובות כלפי המרחבים הציבוריים ורק לאחר מכן ניגש‬
‫לבנייה עבור משקי בית‪ .‬כך‪ ,‬יהיו יזמים עם אורך נשימה מחד גיסא וימנע התרחיש של אי עמידה‬
‫בחובות כלפי כלל הציבור‪ ,‬המוכרים מהרחבות במושבים והתנסויות אחרות ‪ ,‬מאידך גיסא ‪.‬‬
‫התחדשות עירונית כסוגיה מוניציפאלית‬
‫מדגישה את הצורך במנהיגות אורבנית עירונית ושמירה על ההתחדשות העירונית כסוגייה‬
‫מוניציפאלית שאינה כפופה אל הפוליטיקה הלאומית של השיכון‪ .‬יש להמנע ממצב בו יש גיוס‬
‫מוחלט של ההתחדשות העירונית להגשמת מדיניות ממשלתית‪ .‬מדיניות שיכון של הורדת מחירים‬
‫בצורה המציפה את העיר מציבה את האינטרסים ארוכי הטווח בסיכון‪ .‬תכניות התחדשות עירונית‬
‫הן כלי מדינית מוניציפאלי המכוון בראש וראשונה להבטיח איכות חיים לתושבי ירושלים ולא לשמש‬
‫ככלי מרכזי להענות ללחצים חברתיים‪ ,‬גם אם צודקים‪ ,‬שלאחר מחאת קיץ ‪.4100‬‬
‫השקעה ממשלתית מוניציפאלית כתנאי להתחדשות עירונית מיטבית‬
‫‪55‬‬
‫נוגעת באחריות העירונית לגייס ולהשקיע משאבים עירוניים ייעודיים בתכניות התחדשות‬
‫עירונית (בהתאם לדגם שיוסכם) על מנת לשמור על האינטרס העירוני ולאזן את המחירים של‬
‫דגם הנשען על כדאיות כלכלית‪ .‬במסגרת זו‪ ,‬יש להכיר במצבים בהם יש כשל שוק ריאלי‬
‫בתכניות בינוי פינוי בחזקת 'אין הבור מתמלא מחולייתו'‪ .‬לפיכך‪ ,‬יהיה צורך בהשקעה ממשלתית‬
‫אשר תסמן גם נסיגה מפרדיגמה לפיה השוק יבנה באמצעות רגולציה וציפוף ללא תוספת‬
‫משאבים‪ .‬העירייה צריכה לגייס לנושא זה משאבים מוניציפאליים‪ ,‬תרומות‪ ,‬ותקציבי מדינה תוך‬
‫בניית שותפויות‪.‬‬
‫מימון מוגדל ומקדים לצרכי הערכות במנהלים קהילתיים‬
‫המלצה זו‪ ,‬מתמקדת בהערכות המקומית לשינוי‪ .‬במידה וישנה הכרעה להפקיד את הטיפול‬
‫בסוגיית ההיבטים החברתיים בתוכניות התחדשות עירונית ופינוי בינוי בידי המנהלים הקהילתיים‬
‫יש לתקצב את המנהלים ואת מנהלת ההתחדשות העירונית בראשיתו של כל פרוייקט לפי הצפי‬
‫של הגידול הדמוגרפי‪ .‬כך‪ ,‬התקצוב הכולל של הגופים העירוניים בדרום מערב ירושלים‪ ,‬כבר‬
‫בשלב אישור התכנית‪ ,‬צריך להניח כי האוכלוסייה הנכנסת מצוייה בשכונה‪ .‬שוליים כאלה‪,‬‬
‫כמקובל בארצות אירופה‪ ,‬מאפשרים את המימון של העבודה הקהילתית הנדרשת וההערכות‬
‫בכל ההיבטים‪ .‬במידה ומכפילים של האוכלוסייה של אזור פעולת המנהל בעיר גנים כך גם‬
‫תקציבו הייעודי לטובת הטיפול בסוגיות החברתיות צריך להיות מוכפל‪ .‬כמו כן יש לדאוג ליצירת‬
‫ושיור בסיסי ידע שהתפתחו ולהכשיר עובדים קהילתיים ובעלי מקצועות תכנון בשדה המקצועי‬
‫המשותף לתכנון‪ ,‬חברה וקהילה‪.‬‬
‫סטנדרטיזציה של בנייה בהתחדשות עירונית‬
‫כרוכה באימוץ סטנדרטים בנושא הסביבה ובעיקר הבנייה לגובה‪ .‬במסגרת זו יש לאמץ‪ ,‬בדומה‬
‫לערים רבות במערב תקנון עירוני של בנייה לגובה‪ ,‬המבטיח מפני הסיכונים בתוך המרחבים של‬
‫הבניינים‪ ,‬הסיכונים המרחביים לפגיעה בבטחון האישי‪ ,‬החשש מפני ‪,Gated Communities‬‬
‫השחיקה באיכות החיים‪ ,‬במרחבים הציבוריים והגנה מפני המחירים האסתטיים והנופיים‪ .‬הכלים‬
‫‪56‬‬
‫המסורתיים של התכנון במדינת ישראל אינם בהלימה להתפתחות הרגולציה של בנייה לגובה‬
‫בעולם‪.‬‬
‫קביעת מדיניות דמוגרפית מובהקת של מתחמי התחדשות עירונית‬
‫נוגעת בתנאי יסוד של כל תכנון ותסקיר חברתי בדמות החזון הדמוגרפי של ההתחדשות‬
‫העירונית‪ .‬קשה‪ ,‬למצוא בתכניות התחדשות עירונית "עוורון מכוון" ‪-‬תפיסה ומדיניות ברורה כלפי‬
‫האוכלוסייה המצטרפת או תחזית לגבי הישארותם של התושבים הוותיקים‪ .‬הרגישות המיוחדת‬
‫של ירושלים אינה מצדיקה אמירה לפיה "אין לעירייה יכולת לקבוע מי האוכלוסייה המצטרפת‬
‫לשכונה"‪ .‬אמירה כזו שקולה לקביעה לפיה אין לנו עניין בהיבטים חברתיים‪ .‬בגנים יובלים היא‬
‫הולידה ניחושים על זהות המצטרפים‪ ,‬קונספירציות בכל הנוגע לחרדים ולא מעט הנחות לא‬
‫מבוססות בדבר הגעתם של עובדים בהדסה או במרכז המתגבש בסמיכות למושב אורה‪ .‬העדר‬
‫יעד מבחינת תמהיל האוכלוסייה המצטרפת ייצור מתחים חברתיים ומרוקן מתוכן כל דיון רציני‬
‫בהשלכות חברתיות של התחדשות עירונית‪.‬‬
‫התחדשות עירונית ומדיניות חינוך‪ ,‬רווחה‪ ,‬בריאות‪ ,‬תעסוקה ופנאי‬
‫המלצה זו‪ ,‬מציעה דפוסי עבודה על מצבי חיים וצרכים של נכים‪ ,‬קשישים‪ ,‬משפחות ונוער באזור‬
‫ההתחדשות העירונית‪ .‬במסגרת זו יש ליצור דפוסי עבודה ולחייב את מנהל הרווחה וגופים‬
‫עירוניים אחרים אשר שרויים בעומס גדול ובפערי ידע ומידע אשר אינם מאפשרים להם לבחון‬
‫את המשמעות ארוכת הטווח של ההתחדשות העירונית‪ .‬במסגרת זו יש לסייע למנהל רווחה‬
‫לפתח כלי עבודה בחיבור תסקירים על תחומים שונים ובמקביל להגדיר זאת כחלק מתפקידיו‬
‫בחשיבות שאינה נופלת מן החירום הלוחץ‪ .‬יש להציב את הנושא במנהל קהילה בשדה התכנוני‬
‫מקצועי העובד בשותפות עם היחידה העירונית לפינוי – בינוי ולא בעבודה קהילתית‪.‬‬
‫מנהיגות אורבנית מעבר לפיתוח עירוני‬
‫‪57‬‬
‫המלצה זו נוגעת במנהיגות אורבנית‪ .‬אי סדרים בתחום התכנון העירוני בכהונות קודמות של‬
‫ראשי ערים‪ ,‬המדיניות הממשלתית הכוללת בשיכון ושחיקת עקרונות תכנוניים הותיר את העיר‬
‫ללא חזון אסתטי ומודעות לחשיבות של נכסים אורבאניים כחלק מאיכות חיים של התושבים‪ .‬יש‬
‫לפתח במנהלים‪ ,‬בתכנון ביחידה להתחדשות עירונית ובקרב עובדי העירייה רגישות לאופי‬
‫המיוחד של העיר‪.‬‬
‫על העיר לקבוע יעדים ריאליים‪ ,‬מוגבלים ומוגדרים של מספר יחידות דיור בבינוי פינוי‪ ,‬תמ"א ‪31‬‬
‫וכל תכנית התחדשות עירונית אחרת‪ .‬המלצה זו כרוכה בלמידה של התחום על ידי הפקידות‬
‫הרלוונטית בעיר ובהקצאת משאבים לניהול ידע‪ ,‬הכשרות ולמידה על ההשפעות של התחדשות‬
‫עירונית‪ .‬כך‪ ,‬תכנית אשר סמוכה לאתרים היסטוריים‪ ,‬בעלי חשיבות עולמית‪ ,‬יכול להיות מושפע‬
‫ישירות משינויים בקו הרקיע‪ ,‬אופי האוכלוסיה או בנגישות ממנו ואליו‪.‬‬
‫התחדשות עירונית כמפנה כלכלי תעסוקתי‬
‫מתייחסת אל ההכרח לייצר חשיבה כלכלית בת קיימא ביחס לתכניות התחדשות עירונית בהיבט‬
‫של הזדמנויות לפיתוח וההגנה על עסקים מקומיים המהווים חלק מן המרקם השכונתי‪ .‬יש לבסס‬
‫בכל הרמות החל במנהלים הקהילתיים דרך החברות העירוניות וכלה ביחידה להתחדשות‬
‫חשיבה על צמיחה כלכלית מקומית כנהוג בתכניות מסוג זה בדגמים החדשים‪.‬‬
‫מיסוד צומת הכרעה בעבודת המנהלים לאישור התחדשות עירונית‬
‫המנהלים הקהילתיים היו לרוב הגורם האחראי אשר הזהיר מפני סיכונים בתכנית יובלים גנים‬
‫מבלי לשלול על הסף בגישה ביקורתית רדיקלית את הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית‪.‬‬
‫מבחינה זו הם מילאו‪ ,‬בצורה יוצאת דופן את התפקיד ההסטורי‪ ,‬שיועד להם‪ .‬יתר על כן‪,‬‬
‫המנהלים בתנאים קשים‪ ,‬ולא פעם מול לחץ של קבלני הביצוע של תכנית האב‪ ,‬ארגנו את‬
‫התושבים‪ ,‬ערכו וויסות על יזמים ומאכערים והצליחו לעצב לעירייה סדר יום חדש‪.‬‬
‫‪58‬‬
‫יחד עם זאת‪ ,‬חייבת להיות צומת הכרעה על תכניות התחדשות עירונית בה המנהל קובע האם‬
‫התכנית היא ‪ NO GO\GO‬ואז המנהל פועל בדגם לעומתי או שתכנית ההתחדשות העירונית‬
‫עומדת בסף דרישות מספיק ואז המנהל שותף בקידום מבלי לאבד את מעמדו כמי ששומר על‬
‫ערכים קהילתיים‪ .‬אסור למנהל להתגלגל עם תכנית ויתכן כי את ההתנגדות לתכנית יובלים גנים‪,‬‬
‫במתכונתה המוקדמת‪ ,‬היה צריך לשלול על הסף בכל הנוגע למתחמים אדומים‪ .‬בחלק מן‬
‫המנהלים בירושלים עתידות תכניות ההתחדשות העירונית להיות לחם חוקם של עובדי המנהל‬
‫נוכח התהליכים הצפויים בשכונות שנבנו בשנות החמישים עבור העולים החדשים‪.‬‬
‫‪59‬‬
‫צעדים הבאים‪ ,‬וסיכום‬
‫מסמך זה הוזמן על ידי הרשות לפיתוח ירושלים ביזמה של המנהלים הקהילתיים בדרום מערב‬
‫העיר מתוך שאיפות מגוונות‪ .‬הרשות לפיתוח ירושלים שאפה לקבל מרשמים לרשת בטחון אשר‬
‫תאפשר לקדם את התכנית ולהמנע מכשלים חברתיים פוטנציאליים‪ .‬המנהלים הקהילתיים רצו‬
‫להעלות על סדר היום את ההזנחה של התחום החברתי בתכנית ההתחדשות העירונית במסגרת‬
‫בינוי פינוי בשכונות יובלים – גנים‪.‬‬
‫במהלך הזמן בו נכתבה העבודה התרחשו שינויים במדיניות הממשלתית‪ ,‬במודעות הציבורית‬
‫לנושא התחדשות עירונית ובעיקר בדרג של מקבלי החלטות וקובעי מדיניות בעירייה אשר שינו‬
‫את הפרדיגמה העירונית‪ .‬הביטוי המובהק ביותר נעוץ בהקמת מנהל ייעודי בחברת מוריה‬
‫שיעסוק במדיניות התחדשות עירונית בקשר הכלל עירוני כמו גם בהיבט של רובע או מתחם‪.‬‬
‫המגמה של תשומות תכנוניות וענווה ביישום החליפו את התפיסה הקודמת לפיה פעולת השוק‬
‫תניע את ההתחדשות העירונית‪.‬‬
‫מי שהזמינו את המסמך ציפו להמלצות ספיציפיות בנוגע לתכנית יובלים – גנים כאשר הצטרפה‬
‫ליעד זה שאיפה שהתסקיר החברתי ישמש אב טיפוס לתסקירים במתחמים אחרים‪ .‬מסמך זה‬
‫ממליץ להמשיך את המדיניות הנסיגה מדגם התחדשות עירונית עליו התבססו בתכנון וקידום‬
‫תכנית יובלים גנים‪ .‬העבודה מערערת על הפרידגמה ביסוד התכנית‪ .‬אנו סבורים כי לא ניתן‬
‫להציע תסקיר חברתי מקיף בתוך הפרדיגמה ביסוד תכנית יובלים גנים כיוון שבבסיסה היא חסרה‬
‫עמדה למגוון כה רחב של סוגיות הנמצאות בתשתית של התכנון ‪ .‬בשלב התכנון חסרה התייחסות‬
‫לכל אותם נושאים ומרחבי התייחסות שהוצגו בעבודה‪ .‬התסקיר החברתי מסמן תהליך דיאלוגי‬
‫מתמשך אשר חייב ללוות את כל השלבים של התחדשות העירונית מרגע היזמה ועד שלבי‬
‫היישום האחרונים‪.‬‬
‫הפרידגמה התכנונית הנשענת על דומיננטיות של שיקולים כלכליים וכלים של שוק מצטרפת‬
‫בהקשר לעיוורון מכוון ושיתוק בנוגע לשאלה של הצטרפות אוכלוסייה חרדית לשכונת קריית יובל‬
‫‪60‬‬
‫ולאזורים שונים בדרום מערב ירושלים‪ .‬בהקשר התכנית הספיציפית הרי שאנו סבורים כי ניסיון‬
‫ליישם אותה עלול לפגוע באיכות החיים של תושבים במגוון היבטים ואילו בנוגע לדגם עירוני של‬
‫תסקירים חברתיים הרי שיש לפתח את כלי התכנון במסגרת יחידת ההתחדשות העירונית‬
‫במסגרת אינטרדיספלינרית‪ .‬מסמך זה מניח כי לא ניתן לתכנן בכלים המדגישים את פעולת השוק‬
‫במסגרת ‪ Property Led Physical Approach‬ולהניח "פילטר" של קיימות על התכנית באמצעות‬
‫תסקיר חברתי‪ .‬לפיכך‪ ,‬מוצע להתמודד עם תכנית יובלים גנים באמצעות חלוקתה ל"מנות קטנות"‬
‫של מתחמים אשר בכל אחד מהם יעשה תהליך של תכנון המדגיש את המימדים החברתיים‪.‬‬
‫תסקיר חברתי אשר יהפוך לאחד הכלים של היחידה להתחדשות עירונית ובינוי פינוי ישען על‬
‫שילוב תהליך התכנון הפיזי בחשיבה רחבה יותר בהקשרים כלכליים חברתיים‪ .‬זהו צעד מקדים‬
‫לכל תכנון של התחדשות עירונית‪.‬‬
‫במסגרת זו יונח דגש על בחינת הסוגיות הבאות‪:‬‬
‫‪ .1‬ניתוח דמוגראפי ראשוני של הרובע או המתחם של התכנית במונחי זהות ומצב חברתי כלכלי‪.‬‬
‫‪ .2‬זיהוי המרקם האורבאני כמקור הזדהות‪ ,‬סמלים ורשתות חברתיות‪.‬‬
‫‪ .3‬זיהוי השכונה‪ ,‬הרובע או המתחם בתוך ההקשרים העירוניים הסובבים‪.‬‬
‫‪ .4‬אפיון הנכסים והקשיים של השכונה‪ ,‬המתחם או הרובע כולל היקפים של עבריינות‪.‬‬
‫‪ .5‬בחינת עמדות‪ ,‬ציפיות וחששות של תושבים ביחס לעתיד אזור המגורים‪.‬‬
‫‪ .6‬זיהוי של צרכים ציבוריים ‪ -‬חברתיים אותם יש לקדם (מסלולי ספורט‪ ,‬בית ספר‪ ,‬מדרכות‪ ,‬גנים‬
‫ציבוריים)‬
‫‪ .7‬בחינת ההתאמה של השכונה למצבי חיים שונים של משפחות‪ ,‬נוער ילדים וקשישים ‪ .‬בחינת‬
‫ההתחדשות העירונית כסיכון או הזדמנות עבור תושבים בהקשרים אלו‪.‬‬
‫‪ .8‬בדיקת המצב הכלכלי חברתי של התושבים וחשיבה על ההתחדשות העירונית במונחים של‬
‫הזדמנות וסיכון כולל בהקשרי בעלות על נכסים‪.‬‬
‫‪ .9‬בחינת ההשלכות של תכניות התחדשות על עסקים בשכונה והתנהגות משקי בית‪.‬‬
‫‪61‬‬
‫‪ .11‬בחינת ההשלכות של תכניות התחדשות על מצב תעסוקה‪ ,‬מערכות הבריאות והחינוך‪.‬‬
‫‪ .11‬בחינת הפוטנציאל של ההתחדשות להציע שירותים משופרים בתחום הפנאי‪.‬‬
‫‪ .12‬בחינת ההשלכות של תכניות על בטחון אישי‪.‬‬
‫‪ .13‬בחינת ההשלכות של ציפוף והגדלת אוכלוסייה על תושבי השכונה‪.‬‬
‫על בסיס האבחון של פוטנציאל התחדשות עירונית תיעשה חשיבה על כמה מרכיבים בתכנית‬
‫ההתחדשות העירונית ובינוי פינוי‪:‬‬
‫א‪ .‬מהו ההיקף המתאים מבחינת הגדלת האוכלוסייה‪.‬‬
‫ב‪ .‬מהם מאפייני האוכלוסייה המצטרפת אשר מכוונים אליה‪.‬‬
‫ג‪ .‬מהן ההשלכות של בחירת האוכלוסייה המצטרפת על התכנון הפיזי‪ ,‬הציפוף‬
‫והארכיטקטורה‪.‬‬
‫ד‪ .‬מהי הפריסה הרצוייה של ותיקים ומצטרפים בכל בניין‪ ,‬מתחם או אזור‪.‬‬
‫ה‪ .‬מהי הארכיטקטורה המתאימה להשגת היעדים החברתיים בהתחדשות העירונית‪.‬‬
‫עם השלמת השלב של חשיבה על האופי הדמוגרפי חברתי וההשלכות על התכנון הפיזי‬
‫והארכיטקטורה יבחנו הכלים הקיימים לביטוי עמדות וניהול שיח עם התושבים הותיקים‪ .‬רק‬
‫לאחר השלמת השיח יוכן תסקיר חברתי אשר יקבע את הגבולות הפיזיים של ההתחדשות‬
‫העירונית ויישום תכניות בינוי פינוי ‪.‬‬
‫‪62‬‬