‫תסקיר חברתי לשכונות‬ ‫"יובלים גנים"‬ ‫ניתוח צרכים‬ ‫‪4102‬‬ ‫ד"ר נרי הורוביץ ורוני ברבוי‬ ‫"אגורא מדיניות"‬ ‫תוכן ענינים‬ ‫תקציר‬ ‫‪3‬‬ ‫מבוא‬ ‫‪00‬‬ ‫תרחיש ‪:‬הסיכונים לעיר ולדרום מערב ירושלים בתכנית יובלים גנים במתכונתה הקיימת‬ ‫‪02‬‬ ‫מתודולוגיה‬ ‫‪01‬‬ ‫חלק ‪ I‬מרחב השפעה חברתי‬ ‫צרכים קהילתיים‬ ‫‪01‬‬ ‫תשתית לביטוי צרכים קהילתיים‬ ‫‪44‬‬ ‫צרכים תרבותיים זהותיים‬ ‫‪42‬‬ ‫גיוון אוכלוסייה‪ ,‬רב תרבותיות ורגישות בין תרבותית‬ ‫‪42‬‬ ‫התחדשות עירונית ומערכת החינוך‬ ‫‪42‬‬ ‫מערכת בריאות מקומית‬ ‫‪41‬‬ ‫בטחון אישי והתנהגות אנטי סוציאלית‬ ‫‪41‬‬ ‫התמודדות עם עוני‬ ‫‪31‬‬ ‫גאווה מקומית הזדהות ותחושת רציפות‬ ‫‪30‬‬ ‫ספורט תרבות ופנאי‬ ‫‪33‬‬ ‫מצבי חיים‬ ‫‪32‬‬ ‫חלק ‪ II‬מרחב השפעה מוסדי חברתי‬ ‫בניין מוסדות‬ ‫‪33‬‬ ‫השתתפות תושבים ובניית רשתות קהילתיות‬ ‫‪31‬‬ ‫אמון‪ ,‬חברה אזרחית ואחריות תאגידית‬ ‫‪21‬‬ ‫‪1‬‬ ‫חלק ‪ III‬מרחב השפעה כלכלי‪-‬חברתי‬ ‫בטחון כלכלי‬ ‫‪24‬‬ ‫תעסוקה‬ ‫‪24‬‬ ‫מנופי צמיחה מוסדיים‬ ‫‪23‬‬ ‫יזמים איכותיים‪ ,‬מקצוענים עם גמישות‬ ‫‪22‬‬ ‫חלק ‪ IV‬מרחב חברתי‪-‬אורבני‬ ‫בנייה לגובה‪ ,‬תכנון ודפוס הכלה המונע הדרה‬ ‫‪23‬‬ ‫"ניוד‪-‬זכויות" וצדק חברתי‬ ‫‪21‬‬ ‫תכנית התחדשות עירונית בסביבות תכנון רחבות‬ ‫‪20‬‬ ‫המלצות‪ ,‬צעדים הבאים וסיכום‬ ‫המלצות‬ ‫‪23‬‬ ‫צעדי הבאים וסיכום‬ ‫‪31‬‬ ‫‪2‬‬ ‫תקציר‬ ‫מסמך זה חובר בהזמנת המנהלים הקהילתיים "יובלים" ו "גנים" באמצעות הרשות לפיתוח‬ ‫ירושלים (הרל"י)‪ .‬מטרתו של המסמך היא לבחון את תפקידיו של תסקיר קהילתי בהקשר תכנית‬ ‫האב להתחדשות עירונית בשכונות "יובלים‪-‬גנים"‪ .‬יש לציין כי תסקיר חברתי אמור להתוות את‬ ‫הדרך למהלך התכנוני ועל כן אמור להיערך עוד טרם חיבור מסמכי התכנון הפיזי‪ .‬במקרה‬ ‫שלפנינו‪ ,‬הוזמנה העבודה לאחר סיומה של עבודת התכנון ועל כן מסמך זה עוסק הן בשיקולים‬ ‫החברתיים שהיו צריכים להילקח בחשבון טרם חיבורה של תכנית האב והן בצעדים הבאים שיש‬ ‫לנקוט נוכח ההיבטים התכנונים שאינם מביאים בחשבון את השיקולים החברתיים בתכנית האב‪.‬‬ ‫במהלך הניסיון לחבר תסקיר חברתי השתנתה ההתייחסות של מקבלי החלטות והדרג המקצועי‬ ‫ברמה העירונית כלפי תכנית יובלים גנים‪ .‬בראשית העבודה‪ ,‬בטרם המפגשים עם‬ ‫מנכ"ל‬ ‫העירייה היוצא‪ ,‬היתה עמדת הרשות לפיתוח ירושלים‪ ,‬אנשי המקצוע שנשכרו על ידה ופקידי‬ ‫משרד השיכון בתוך הפרדיגמה המיושנת של תכנית המכונה‬ ‫‪led physical‬‬ ‫‪Property‬‬ ‫‪ . approach‬בתוך מספר חודשים למדה הפקידות הבכירה ברשות ובחברות העירוניות את‬ ‫הכשלים הפוטנציאליים בתכנית ואף הציעו תרופה מתבקשת של הקמת גוף עירוני במסגרת‬ ‫חברת מוריה המופקד על תכניות התחדשות עירונית‪ .‬שינוי עמדות זה התאפשר מתוך הבנה כי‬ ‫הממשלה והמשרדים שונים חסרים תורה מותאמת להתחדשות עירונית ושהעסקת מומחים‬ ‫וקבל ני ביצוע של תכנון עם תמריץ להגיע לאישור מהיר של תכנית האב יובלים גנים מסוכנת‬ ‫לעיר נוכח ההיקף ודפוסי התכנון המוצעים‪.‬‬ ‫נקודות המפנה נגעו בבחינה מחודשת של מנהלי הרשות לפיתוח ירושלים את הנושא לעומקו‪,‬‬ ‫עמדת המנכ"ל היוצא בסיורים ובמפגשים עם אנשי מקצוע‬ ‫ולבסוף בישיבה של המתכננים‬ ‫בועדה המחוזית בראשית שנת ‪ .4103‬בשיאה של אותה ישיבה נאמרו דברים קשים ביותר על‬ ‫ידי מנהלת בכירה בתחום בינוי הערים במשרד השיכון‪:‬‬ ‫‪3‬‬ ‫"אם שמים תכנית כזו בלי המלצות ריאליות‪ ,‬מבוסס הנחות סופר אופטימיות‪ ,‬אז עדיף לומר פה‬ ‫אין פתרון בדמות בינוי – פינוי‪ .‬לומר לתושבים את האמת בעיניים‪ ,‬לא לדבר על דברים שאין‬ ‫להם אחיזה‪ .‬המדינה לא תשפוך כסף בבינוי פינוי אבל יש לנו כמה מאות אדומים בכל יישוב כמו‬ ‫בשמואל הנביא או בר אילן‪ .‬את אלו צריך לסמן באל געת פינוי בינוי"‪.‬‬ ‫מסמך זה מציג את תפיסת המחברים על החשיבות של שילוב המרכיב החברתי בתוכניות פינוי‬ ‫בינוי כחלק בלתי נפרד מן התהליך‪ .‬במסגרת זו מוצגות ההמלצות הבאות הנובעות מהניתוח‬ ‫המפורט במסמך‪:‬‬ ‫ההמלצה הראשונה – התחדשות עירונית כסמכות שלטונית‬ ‫יש לבסס את האחריות המוניציפלית כלפי נושא התחדשות עירונית ובינוי – פינוי בצורה המונעת‬ ‫הפרטה של קידום התכנית וחיבור תסקירים חברתיים כאחד‪ .‬זו סמכות שלטונית בלעדית‬ ‫המופעלת ברגע משמעותי בעתידה של עיר‪ .‬בהקשר זה‪ ,‬בוודאי שאין ליצור עבור קבלן הביצוע‬ ‫תמריץ לקדם את התכנית בכל מחיר מתוך התנייה של תשלום היוצרת סיכון מוסרי מובנה‪.‬‬ ‫בדומה לגישות המקובלות כפרקטיקה מיטבית של התחדשות עירונית יש לכונן גוף ייעודי כפי‬ ‫שעשתה עיריית ירושלים‪ .‬זהו אינו תפקיד נוסף אלא יחידה ייעודית המתמחה במדיניות‬ ‫העירונית‪ ,‬בעבודת משרד הממשלה ובניסיון הבינלאומי‪ .‬היחידה הייעודית תעסוק בכל ההיבטים‬ ‫הפיזיים‪ ,‬תכנוניים והחברתיים של התחדשות עירונית בהקשר העירוני הרחב כמו גם בהתבוננות‬ ‫מערכתית על כל מתחם‪ ,‬אזור או רובע‪.‬‬ ‫המלצה שנייה – בחינה מחודשת של הנחות היסוד בתכנית האב‬ ‫המלצה זו מתייחסת אל השלכות תכנית האב יובלים גנים כמכלול‪ .‬התכנית במתכונתה מבחינת‬ ‫ההיקף‪ ,‬הציפוף ובעיקר החריגה מסטנדרטים מקובלים באמנות בינלאומיות בנושא התחדשות‬ ‫עירונית בת קיימא מחייבת לבחון אותה מחדש כמסגרת "שלמה"‪ .‬במקום זאת‪ ,‬אנו ממליצים‬ ‫‪4‬‬ ‫להמשיך את מדיניות העירייה בשנה האחרונה‪ ,‬המתמודדת עם הליקויים המובנים בתכנית‬ ‫באמצעות התייחסות למתחמים מובחנים‪ .‬יש לפרק את התכנית למתחמים הניתנים לניהול‪,‬‬ ‫רגולציה והבטחה של רשת בטחון מפני כשלים‪ ,‬העדר בלמים והגנות על אינטרסים ציבוריים‪.‬‬ ‫תפיסה צנועה יותר של יעדי ההתחדשות העירונית בדרום מערב ירושלים תאפשר תהליך ארוך‬ ‫של למידה‪ ,‬ניסוי ותיקון באופן המוצע בתפיסות של התחדשות עירונית בת קיימא‪.‬‬ ‫המלצה שלישית – תיקון הציפוף ביובלים גנים כפגיעה בצדק חלוקתי‬ ‫המלצה זו מתייחסת אל הרמה העירונית ונוגעת ב"ניוד זכויות" ומציאת עתודות קרקע נדרשות‬ ‫לביצוע התוכנית כאשר יש לגלות יצירתיות מבחינת ניצול הזדמנויות כמו "משבר הדסה"‪ ,‬חובות‬ ‫הפועל ירושלים או כל מתחם בנייה גדול בעיר על מנת להקטין ציפוף עם מחירים חברתיים לא‬ ‫סבירים ורמת ציפוף גבוהה מדי‪ .‬רק מינהל מיוחד או יחידה להתחדשות עירונית יכולה לזהות‬ ‫בהיבט עירוני את ההזדמנויות ולנהל משא ומתן‪ .‬אמירה חוזרת ונשנית לפיה "אין רזרבה לניוד‬ ‫זכויות" משקפת אי צדק חברתי‪ .‬אי הצדק נובע מן הבנייה לאוכלוסייה מבוססת ברזרבה‬ ‫הסמוכה של "יובלים גנים"‪ .‬כך‪ ,‬הוקמו בעשרות השנים האחרונות השכונות גבעת משואה‪ ,‬רמת‬ ‫שרת ורמת דניה‪ .‬שכונות אלו‪ ,‬אשר נבנו עבור תושבים ברמה סוציו‪-‬אקונומית גבוהה יותר לא‬ ‫הותירו שוליים‪ ,‬במונחי שטחים‪ ,‬לתוכניות "פינוי בינוי" בשכונות יובלים – גנים‪ .‬במונחי צדק‬ ‫חלוקתי יש לבחון את נושא "ניוד הזכויות" בכל אזורי העיר על מנת להקל על העומס והסיכונים‬ ‫עבור תושבי שכונות העולים של שנות החמישים והשישים של המאה הקודמת‪ .‬יש לציין כי זהו‬ ‫אינו מאפיין ייחודי לירושלים‪.‬‬ ‫חלק מן הקושי בניוד זכויות בישראל כרוך בחלוקת העבודה עם משרדי הממשלה בכלל ומשרדי‬ ‫התחבורה והשיכון בפרט‪ .‬פרוייקטים גדולים בירושלים נעשים בייזום ומימון ממשלתיים‪ .‬לפיכך‪,‬‬ ‫היכולת של העירייה לנייד זכויות ולהיעזר בהתקשרויות עם גופים וחברות גדולות מוגבלת ותלוי‬ ‫בגורמים שאינם בשליטתה בניגוד לנהוג במדינות אחרות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬יש מרחב פוטנציאלי‬ ‫רחב של ניוד זכויות במידה והעירייה תפתח ראייה מערכתית‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫המלצה רביעית – קריטריונים לבחירת שותפים ‪ -‬יזמים‬ ‫אחד התנאים הראשונים שיש להקפיד עליהם כרוך בניסיון בתחומי הבנייה כמו גם בתכניות‬ ‫"בינוי – פינוי"‪ .‬יש למצוא דרכים למשוך את השחקנים הממוסדים בענפים הרלבנטיים כדי למנוע‬ ‫מצב בו התכניות הרגישות ביותר מבחינה חברתית מושכות יזמים בלתי מנוסים‪ .‬הרגולציה‬ ‫הקיימת אינה מספקת ומבחנים של ניסיון לצד חוסן כלכלי יכולים להוות תנאי סף‪.‬‬ ‫המלצה זו כרוכה בהוצאת יזמים חלשים והצורך בהגדרת חוסן של יזם שיוכל לשאת את‬ ‫מורכבות הוצאת התוכניות אל הפועל בהיבטים התכנוניים והחברתיים‪ .‬היכולת לנייד זכויות‬ ‫ולהבטיח את האינטרסים הקולקטיביים של התושבים נעוצה בבחירה של יזמים רציניים עם אורך‬ ‫נשימה ויכולת לפעול בשותפות עם הרמה העירונית הכוללת והלאומית‪.‬‬ ‫המלצה חמישית‪ -‬קביעת סדר עדיפות בביצוע בציר ציבורי‪-‬פרטי‬ ‫המלצה זו‪ ,‬יונקת מן הניסיון האירופאי בהתחדשות עירונית בת קיימא ומציבה סדר יום חדש לפיו‬ ‫כל יזם משלים בראשית התכנית את החובות כלפי המרחבים הציבוריים ורק לאחר מכן ניגש‬ ‫לבנייה עבור משקי בית‪ .‬כך‪ ,‬יהיו יזמים עם אורך נשימה מחד גיסא וימנע התרחיש של אי עמידה‬ ‫בחובות כלפי כלל הציבור‪ ,‬המוכרים מהרחבות במושבים והתנסויות אחרות‪ ,‬מאידך גיסא ‪.‬‬ ‫המלצה שישית – התחדשות עירונית כסוגייה מוניציפאלית‬ ‫מדגישה את הצורך במנהיגות אורבנית ושמירה על ההתחדשות העירונית כסוגייה מוניציפאלית‬ ‫שאינה כפופה אל הפוליטיקה הלאומית של השיכון‪ .‬יש להמנע ממצב בו יש גיוס מוחלט של‬ ‫ההתחדשות העירונית להגשמת מדיניות ממשלתית‪ .‬מדיניות שיכון של הורדת מחירים בצורה‬ ‫המציפה את העיר מציבה את האינטרסים ארוכי הטווח של התושבים בסיכון‪ .‬תכניות התחדשות‬ ‫עירונית הן כלי מדינית מוניציפאלי המכוון בראש וראשונה להבטיח איכות חיים לתושבי ירושלים‬ ‫ולא לשמש ככלי מרכזי להענות ללחצים חברתיים‪ ,‬גם אם צודקים‪ ,‬שלאחר מחאת קיץ ‪.4100‬‬ ‫‪6‬‬ ‫המלצה שביעית – השקעה ממשלתית מוניציפאלית כתנאי להתחדשות עירונית מיטבית‬ ‫המלצה זו כרוכה באחריות לגייס ולהשקיע משאבים ייעודיים בתכניות התחדשות עירונית על‬ ‫מנת לשמור על האינטרס העירוני ולאזן את המחירים של דגם הנשען על כדאיות כלכלית‪.‬‬ ‫במסגרת זו‪ ,‬יש להכיר במצבים בהם יש כשל שוק ריאלי בתכניות בינוי פינוי בחזקת 'אין הבור‬ ‫מתמלא מחולייתו'‪ .‬לפיכך‪ ,‬יהיה צורך בהשקעה ממשלתית אשר תסמן גם נסיגה מפרדיגמה‬ ‫לפיה השוק יבנה באמצעות רגולציה וציפוף ללא תוספת משאבים‪ .‬העירייה צריכה לגייס לנושא‬ ‫זה משאבים מוניציפאליים‪ ,‬תרומות‪ ,‬ותקציבי מדינה תוך בניית שותפויות‪.‬‬ ‫המלצה שמינית – מימון מוגדל ומקדים לצרכי הערכות במנהלים קהילתיים‬ ‫המלצה זו‪ ,‬מתמקדת בהערכות המקומית לשינוי‪ .‬במידה וישנה הכרעה להפקיד את הטיפול‬ ‫בסוגיית ההיבטים החברתיים – קהילתיים בתוכניות התחדשות עירונית ופינוי בינוי בידי‬ ‫המנהלים הקהילתיים יש לתקצב את המנהלים ואת מנהלת ההתחדשות העירונית בראשיתו של‬ ‫כל פרוייקט לפי הצפי של הגידול הדמוגרפי‪ .‬כך‪ ,‬התקצוב הכולל של הגופים העירוניים בדרום‬ ‫מערב ירושלים‪ ,‬כבר בשלב אישור התכנית‪ ,‬צריך להניח כי האוכלוסייה הנכנסת מצוייה בשכונה‪.‬‬ ‫שוליים כאלה‪ ,‬כמקובל בארצות אירופה‪ ,‬מאפשרים את המימון של העבודה הקהילתית הנדרשת‬ ‫וההערכות בכל ההיבטים‪ .‬במידה ומכפילים של האוכלוסייה של אזור פעולת המנהל בעיר גנים‬ ‫כך גם תקציבו הייעודי לטובת הטיפול בסוגיות החברתיות צריך להיות מוכפל‪.‬‬ ‫המלצה תשיעית – סטנדרטיזציה של בנייה בהתחדשות עירונית‬ ‫‪7‬‬ ‫כרוכה באימוץ סטנדרטים בנושא הסביבה ובעיקר הבנייה לגובה‪ .‬במסגרת זו יש לאמץ‪ ,‬בדומה‬ ‫לערים רבות במערב תקנון עירוני של בנייה לגובה‪ ,‬המבטיח מפני הסיכונים בתוך המרחבים של‬ ‫הבניינים‪ ,‬הסיכונים המרחביים לפגיעה בבטחון האישי‪ ,‬החשש מפני ‪,Gated Communities‬‬ ‫השחיקה באיכות החיים במרחבים הציבוריים והגנה מפני המחירים האסתטיים והנופיים‪ .‬הכלים‬ ‫המסורתיים של התכנון במדינת ישראל אינם בהלימה להתפתחות הרגולציה של בנייה לגובה‬ ‫בעולם‪.‬‬ ‫המלצה עשירית – קביעת מדיניות דמוגראפית מובהקת של מתחמי התחדשות עירונית‬ ‫המלצה זו‪ ,‬נוגעת בתנאי יסוד של כל תכנון ותסקיר חברתי בדמות החזון הדמוגרפי של‬ ‫ההתחדשות העירונית‪ .‬קשה‪ ,‬למצוא בתכניות התחדשות עירונית כלשהן בעולם "עיוורון מכוון"‬ ‫ללא תפיסה ומדיניות ברורה כלפי האוכלוסייה המצטרפת או תחזית לגבי הישארותם של‬ ‫התושבים הותיקים‪ .‬הרגישות המיוחדת של ירושלים אינה מצדיקה אמירה לפיה "אין לעיריה‬ ‫יכולת לקבוע מי האוכולסייה המצטרפת לשכונה"‪ .‬אמירה כזו שקולה לקביעה לפיה אין לנו עניין‬ ‫בהיבטים חברתיים‪ .‬בהתחדשות באזור גנים יובלים היא הולידה ניחושים על זהות המצטרפים‪,‬‬ ‫קונספירציות בכל הנוגע לחרדים ולא מעט הנחות לא מבוססות בדבר הגעתם של עובדים‬ ‫בהדסה או עובדים מן מרכז המסחר והתעשייה המתגבש בסמיכות למושב אורה‪ .‬העדר יעד‬ ‫מבחינת תמהיל האוכלוסייה המצטרפת ייצור מתחים חברתיים ומרוקן מתוכן כל דיון רציני‬ ‫בהשלכות חברתיות של התחדשות עירונית‪.‬‬ ‫המלצה אחד עשר – התחדשות עירונית ומדיניות חינוך‪ ,‬רווחה‪ ,‬בריאות‪ ,‬תעסוקה ופנאי‬ ‫המלצה זו‪ ,‬מציעה דפוסי עבודה על מצבי חיים וצרכים של נכים‪ ,‬קשישים‪ ,‬משפחות ונוער באזור‬ ‫ההתחדשות העירונית‪ .‬במסגרת זו יש ליצור דפוסי עבודה ולחייב את מנהל הרווחה וגופים‬ ‫עירוניים אחרים אשר שרויים בעומס גדול ובפערי ידע ומידע אשר אינם מאפשרים להם לבחון‬ ‫את המשמעות ארוכת הטווח של ההתחדשות העירונית‪ .‬במסגרת זו יש לסייע למנהל רווחה‬ ‫לפתח כלי עבודה בחיבור תסקירים על תחומים שונים ובמקביל להגדיר זאת כחלק מתפקידיו‬ ‫‪8‬‬ ‫בחשיבות שאינה נופלת מן החירום הלוחץ‪ .‬יש להציב את הנושא במנהל קהילה בשדה התכנוני‬ ‫מקצועי העובד בשותפות עם היחידה העירונית להתחדשות עירונית ולא בעבודה קהילתית‪.‬‬ ‫המלצה שתים עשרה – מנהיגות אורבנית מעבר לפיתוח עירוני‬ ‫המלצה זו נוגעת במנהיגות אורבנית‪ .‬אי סדרים בתחום התכנון העירוני‪ ,‬בכהונות קודמות של‬ ‫ראשי ערים‪ ,‬המדיניות הממשלתית הכוללת בשיכון ושחיקת עקרונות תכנוניים הותיר את העיר‬ ‫ללא חזון אסתטי ומודעות לחשיבות של נכסים אורבאניים כחלק מאיכות חיים של התושבים‪ .‬יש‬ ‫לפתח במנהלים‪ ,‬בתכנון ביחידה להתחדשות עירונית ובקרב עובדי העירייה רגישות לאופי‬ ‫המיוחד של העיר‪.‬‬ ‫על העיר לקבוע יעדים ריאליים‪ ,‬מוגבלים ומוגדרים של מספר יחידות דיור בבינוי פינוי‪ ,‬תמ"א ‪31‬‬ ‫וכל תכנית התחדשות עירונית אחרת‪ .‬המלצה זו כרוכה בלמידה של התחום על ידי הפקידות‬ ‫הרלוונטית בעיר ובהקצאת משאבים לניהול ידע‪ ,‬הכשרות ולמידה על ההשפעות של התחדשות‬ ‫עירונית‪ .‬כך‪ ,‬תכנית אשר סמוכה לאתרים היסטוריים‪ ,‬בעלי חשיבות עולמית‪ ,‬יכול להיות מושפע‬ ‫ישירות משינויים בקו הרקיע‪ ,‬אופי האוכלוסיה או בנגישות ממנו ואליו‪.‬‬ ‫המלצה שלוש עשרה – התחדשות עירונית כמפנה כלכלי תעסוקתי‬ ‫המלצה זו‪ ,‬מתייחסת אל ההכרח לייצר חשיבה כלכלית בת קיימא ביחס לתכניות התחדשות‬ ‫עירונית בהיבט של הזדמנויות לפיתוח וההגנה על עסקים מקומיים המהווים חלק מן המרקם‬ ‫השכונתי‪ .‬יש לבסס בכל הרמות החל במנהלים הקהילתיים דרך החברות העירוניות וכלה‬ ‫ביחידה להתחדשות עירונית חשיבה על צמיחה כלכלית מקומית כנהוג בתכניות מסוג זה בדגמים‬ ‫החדשים‪.‬‬ ‫המלצה ארבע עשרה – למסד צומת הכרעה בעבודת המנהלים לאישור התחדשות עירונית‬ ‫המנהלים הקהילתיים היו לרוב הגורם האחראי אשר הזהיר מפני סיכונים בתכנית יובלים גנים‬ ‫מבלי לשלול על הסף‪ ,‬מתוך גישה ביקורתית רדיקלית‪ ,‬את הפוטנציאל של ההתחדשות‬ ‫העירונית‪ .‬מבחינה זו הם מילאו‪ ,‬בצורה יוצאת דופן את התפקיד ההסטורי‪ ,‬שיועד להם‪ .‬יתר על‬ ‫‪9‬‬ ‫כן‪ ,‬המנהלים בתנאים קשים‪ ,‬ולא פעם מול לחץ של קבלני הביצוע של תכנית האב‪ ,‬ארגנו את‬ ‫התושבים‪ ,‬ערכו וויסות על יזמים והצליחו לעצב לעירייה סדר יום חדש‪.‬‬ ‫יחד עם זאת‪ ,‬חייבת להיות צומת הכרעה על תכניות התחדשות עירונית בה המנהל קובע האם‬ ‫התכנית היא ‪ NO GO\GO‬ומכריע האם לפעול בדגם לעומתי או להחליט כי תכנית ההתחדשות‬ ‫העירונית עומדת בסף דרישות מספיק ואז המנהל שותף בקידום מבלי לאבד את מעמדו כמי‬ ‫ששומר על ערכים קהילתיים‪ .‬אסור למנהל להתגלגל עם תכנית ויתכן כי את תכנית יובלים גנים‪,‬‬ ‫במתכונתה המוקדמת‪ ,‬היה צריך לשלול על הסף בכל הנוגע למתחמים אדומים‪ .‬בחלק מן‬ ‫המנהלים בירושלים עתידות תכניות ההתחדשות העירונית להיות לחם חוקם של עובדי המנהל‬ ‫נוכח התהליכים הצפויים בשכונות שנבנו בשנות החמישים עבור העולים החדשים‪.‬‬ ‫מבוא‬ ‫‪10‬‬ ‫תפקידו של התסקיר החברתי‪ ,‬המלווה לתוכניות התחדשות עירונית‪ ,‬לבחון את כלל ההיבטים‬ ‫החברתיים של מרחב גאוגרפי וסביבותיו‪ .‬התסקיר צריך להציג את מכלול המרכיבים בעלי‬ ‫ההשפעה ההדדית על התכנון הפיזי והמימדים החברתיים ולהביא בחשבון הן את צרכי‬ ‫התושבים המתגוררים באזור והן את צרכי האוכלוסייה העתידית באזור בהתאם למטרות התכנון‬ ‫שהוצבו‪ .‬עליו להיות מעוגן בשלושה מצבי זמן בתוכם נקודת ההכרעה על התחדשות עירונית‪,‬‬ ‫תהליכי היישום כשלב ביניים מעצב ולבסוף להציע עתידים ותחזיות על עתיד המרחב הנדון‬ ‫וסביבותיו‪.‬‬ ‫התסקיר החברתי שהוזמן במסגרת עבודה זו‪ ,‬נוקט בהגדרה מצמצמת מאוד‪ .‬תסקיר כזה בוחן‬ ‫את הפוטנציאל של כשלים ביישום ומשברים חברתיים נוכח תהליכי תכנון הנעשים בכפוף‬ ‫לדומיננטיות של המרכיבים הפיזיים והכלכליים‪ .‬התסקיר בוחן‪ ,‬לכאורה‪ ,‬את השינוי הפוטנציאלי‬ ‫במונחים של אינטגרציה חברתית‪ ,‬שיפור איכות החיים‪ ,‬צמיחה כלכלית וערכים תרבותיים של‬ ‫יחידים‪ ,‬קבוצות וכלל האוכלוסייה‪.‬‬ ‫בקשה לתסקיר מסוג זה בהשקעה של כמה עשרות שעות עבודה‪ ,‬סמוך מאוד לקראת אישור‬ ‫תכנית האב משקפת עמדה אשר אינה עולה בקנה אחד עם התחדשות עירונית בת קיימא‪ .‬חיבור‬ ‫תסקיר חברתי המכוון לדגם התחדשות עירונית בת קיימא מחייב כמה מאפיינים אשר חסרים‬ ‫בנוגע לתכנית יובלים – גנים‪:‬‬ ‫‪ .1‬התסקיר צריך להיערך בשלבים הראשונים של ההחלטה על התחדשות עירונית ולהיות‬ ‫משולב בעבודה של המתכננים הפיזיים עוד בטרם פועלים היזמים מול משקי בית‪.‬‬ ‫‪ .2‬יש להכריע או לכל הפחות להציע מדיניות מכוונת ביחס למאפיינים דמוגרפיים של‬ ‫אוכלוסייה וכוונות ביחס לתושבים הוותיקים של השכונה‪.‬‬ ‫‪ .3‬יש לערוך את התסקיר כאשר הממדים הפיסיים ובעיקר הציפוף פתוחים לדיון‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫מסיבות שונות שלושת תנאי היסוד ההכרחיים לחיבורו של תסקיר חברתי בגישה של תכנית‬ ‫התחדשות עירונית בת קיימא לא נשמרו בהקשר תכנית יובלים גנים‪.‬‬ ‫תסקירים חברתיים בהשראה של תכניות התחדשות עירונית בנות קיימא נשענות על ההגדרה‬ ‫של קיימות ברוח האמנה של האיחוד האירופי בנושא זה משנת ‪:4112‬‬ ‫"קהילות בנות קיימא נמצאות במקומות בהם אנשים רוצים לגור ולעבוד עכשיו ובעתיד‪ .‬אלו ערים‬ ‫הנענות לצרכים שונים של תושבים בתקופות זמן שונות‪ .‬התכניות רגישות לסביבה‪ ,‬תורמות‬ ‫לאיכות חיים גבוהה‪ ,‬מכילות קבוצות מגוונות‪ ,‬מספקות בטחון אישי‪ ,‬מתוכננות היטב‪ ,‬בנויות‬ ‫ברמה גבוהה ומציעות שוויון הזדמנויות ושירותים נאותים"‪.‬‬ ‫הגדרה זו הופיעה כגישה אשר הדגישה משילות עירונית ומנהיגות אורבאנית והחליפה תפיסה‬ ‫מוגבלת שהתמקדה בפיזי ובכלכלי והזניחה הקשרים קהילתיים‪ ,‬תרבותיים‪ ,‬דמוקרטיים‬ ‫וחברתיים רחבים‪ .‬תכניות התחדשות בהן הצרכים הקולקטיבים במרחב כפופים לאינטרסים של‬ ‫יזמים ומשקי בית ללא מעורבות המדינה תופסת את האזרח רק כבעל נכס ולא כאזרח‪ ,‬עם זהות‬ ‫עירונית ושייכות קהילתית‪.‬‬ ‫במידה רבה יש בגישה זו ערעור על הפרידיגמה ביסוד המדיניות הקיימת של התחדשות עירונית‬ ‫ובינוי פינוי ברמה הממשלתית‪ .‬לפי גישה זו אין לפעול בגישה מונחה על ידי כוחות שוק המכונה‬ ‫‪ ,property led physical approach‬אשר בשוליים שלה מנסים לעמוד באמצעות תסקיר על‬ ‫השלכות חברתיות פוטנציאליות‪ ,‬אלא ערעור על נקודת המוצא להתחדשות עירונית‪ .‬לפיכך‪,‬‬ ‫מסמך זה מוצא פגם מהותי המקפל בתוכו סיכונים גדולים לתושבי דרום מערב ירושלים ולעיר‬ ‫כולה הנובע מהעדרו של תסקיר חברתי מלווה לתוכנית האב מראשיתה‪.‬‬ ‫‪12‬‬ ‫מסמך זה מכוון לכמה מטרות‪:‬‬ ‫א‪ .‬להציע לעירייה התבוננות חברתית מקיפה על התחדשות עירונית בת קיימא שלא‬ ‫באמצעות ‪. property led physical approach‬‬ ‫ב‪ .‬להמליץ על תהליך מקצועי ומוסדי של תסקיר חברתי בדגם של התחדשות עירונית בת‬ ‫קיימא אשר משלב את היעדים החברתיים של התכנית מלכתחילה ומעניק ליחידת‬ ‫ההתחדשות עירונית ולמנהל הקהילתי תפקיד מרכזי‪.‬‬ ‫ג‪ .‬להציע חשיבה מחדש על תכנית יובלים גנים לאור תרחישים שליליים פוטנציאליים תוצר‬ ‫הדגם לפיו נכתבה התכנית וההתעלמות המכוונת מההרכב הדמוגרפי העתידי של דרום‬ ‫מערב ירושלים‪.‬‬ ‫‪13‬‬ ‫תרחיש ‪:‬הסיכונים לעיר ולדרום מערב ירושלים בתכנית יובלים גנים במתכונתה הקיימת‬ ‫בטרם פרוט העקרונות להתחדשות עירונית בת קיימא וההמלצות המוסדיות‪ ,‬מציע מסמך זה‬ ‫תרחיש המבוסס על הרקע ההיסטורי של התפתחות שכונות 'יובלים‪-‬גנים' וכן על תהליכים‬ ‫עירונים המתרחשים בשנים האחרונות‪.‬‬ ‫רקע היסטורי ‪ -‬העדרה של התבוננות על ההשלכות החברתיות של התחדשות עירונית‬ ‫במתכונת המוצעת בתכנית יובלים – גנים חורגת מן המסורת ההיסטורית של תכנון בדרום מערב‬ ‫ירושלים‪ .‬בשעת ההקמה של השכונות קריית יובל‪ ,‬קריית מנחם ועיר גנים‪ ,‬במהלך שנותיה‬ ‫הראשונות של המדינה‪ ,‬ניתנה תשומת לב מרובה להיבטים חברתיים‪ .‬שכונת קריית יובל‪,‬‬ ‫בדומה לקריית משה‪ ,‬הוקמה כ"שיכון ותיקים" בין השאר לעובדי הקרן הקיימת‪ .‬במסגרת זו‪,‬‬ ‫הוקמו צרכניות‪ ,‬קופות חולים‪ ,‬מועדוני תרבות‪ ,‬מאוחר יותר נבנו בשכונה מה שכונה "שיכון‬ ‫עממי"‪ ,‬שיכוני עולים‪ ,‬שיכוני מפונים‪ ,‬מן המעברות‪ ,‬שיכוני עמידר ושיכוני מומחים‪ .‬כך‪ ,‬היה מאמץ‬ ‫של המתכננים לחשוב על הווי שכונתי ומניעת קונפליקטים באמצעות ועדי שיכון ושכונות‪.‬‬ ‫השכונות קריית מנחם ועיר גנים שאוכלסו בשלהי שנות החמישים נועדו לשרת אוכלוסיה של‬ ‫עולים ומפוני מעברות כאשר שני שליש מן העולים מארצות האסלאם בעיר בשנים ‪0122-32‬‬ ‫נקלטו בשכונות אלו‪ .‬מעט יותר מחצי מן העולים מאירופה (רומניה ועליית גומולקה) נקלטו‪ ,‬גם כן‬ ‫בשכונות אלו‪ .‬הארכיטקטורה המשתנה במהלך בניית השכונה היתה תוצר של הפקת לקחים‬ ‫משולבת בלחצים דמוגרפים כפי שעולה מן הבנייה במורדות והשימוש בגשרים‪ .‬הטבעות‬ ‫המאפי ינות את חלקי עיר גנים כוונו להתמודד עם החשש מן ההשלכות של הצפיפות היחסית של‬ ‫הבנייה‪.‬‬ ‫הקמת השכונות חפפה את מיסוד התכנון בירושלים במסגרת תכנית שביב מ‪ 0121-‬ותכנית‬ ‫הפיתוח של ירושלים מ‪ .0132-‬המנהיגות העירונית שאפה להתמודד עם שאלת עתידה החברתי‬ ‫‪14‬‬ ‫– כלכלי של העיר לאחר התרחבותה לדרום מערב ירושלים‪ .‬בשנות השבעים עם הפעלת תכנית‬ ‫שיקום שכונות בדרום מערב ירושלים נעשתה התבוננות על הצרכים החברתיים של האוכלוסייה‬ ‫והושקע מאמץ גדול מאוד להתמודד עם קשיים חברתיים בשכונה‪.‬‬ ‫בעשור האחרון האפיל מאבק על ציביון השכונה את החשיבה הרחבה על התחדשות עירונית‬ ‫בהקשרים חברתיים כלכליים‪ .‬כניסה של כמה מאות משפחות חרדיות בשל הקרבה לריכוז‬ ‫החרדי בבית וגן כמו גם מחירי הנדל"ן בשכונה עוררה תגובת נגד של תושבים מן השכונה אשר‬ ‫במונחים דמוגרפיים מהווה מיקרו קוסמוס של החברה הישראלית‪ .‬מאפיין זה עולה מקוריוז לפיו‬ ‫זו השכונה היחידה בירושלים אשר התאימה בכמה מערכות בחירות למדגם הארצי במונחי דפוס‬ ‫הצבעה‪.‬‬ ‫"הצל החרדי" – נושא "נוכח נפקד" בתהליכי התכנון והדיונים על תכנית יובלים – גנים ‪-‬‬ ‫החשיבה על התחדשות עירונית‪ ,‬ברובד הפוליטי הסמוי שלה‪ ,‬בקרב חלק ממקבלי ההחלטות‬ ‫כמו גם בקרב המנהיגות החרדית משקפת שאיפות מתנגשות‪ .‬הציבור הלא חרדי חושש‬ ‫מהתחרדות‪ ,‬ירידת ערך נדל"ן ואף תופס את דרום מערב ירושלים כנקודה ארכימדית בגורלה‬ ‫הדמוגראפי של העיר‪ .‬במקביל‪ ,‬הציבור החרדי בשכונות דרום מערב ירושלים ובקריית יובל‬ ‫בפרט מעוניין לקבל שירותים וחש כי דוחקים את רגליו‪.‬‬ ‫במהלך העימות על עמדות כוח ואופיה של השכונה‪ ,‬נפתחו כוללים ומוסדות חינוך ללא רישיון‬ ‫בשכונה בעיקר בריכוזים החרדיים בכמה מתחמים‪ .‬התושבים החרדיים‪ ,‬אשר רואיינו במסגרת‬ ‫העבודה‪ ,‬מתחלקים בין אלו הסבורים כי השכונה תהפוך חרדית לבין משפחות חרדיות צעירות‬ ‫המתארות את המגורים בשכונה כמעבר לקראת הריכוזים החרדיים‪ .‬אלה גם אלה‪ ,‬ממתינים‬ ‫להכרעות על התחדשות עירונית ובינוי פינוי‪.‬‬ ‫המנהיגות הפוליטית החרדית‪ ,‬כמו גם אנשי מקצוע לא חרדים‪ ,‬העוסקים בתכנון מתארים כמה‬ ‫מתחמים עם מאפיינים ייחודיים כנקודה ארכימדית לעתיד הריכוז החרדי בשכונות והעיר כולה‪.‬‬ ‫‪15‬‬ ‫מתחמים אלו ייחודיים מבחינת מספר משקי הבית החרדים‪ ,‬הבעלות על קרקע וההקשר התכנוני‬ ‫בצורה בה ההתחדשות העירונית עשוייה לבשר מפנה דמוגראפי‪ .‬שינוי זה עלול להתרחש על‬ ‫רקע עמדת המתנה של רבי מתושבי דרום מערב ירושלים‪ ,‬הלא חרדיים‪ ,‬ביחס לעתיד‬ ‫הדמוגראפי של העיר‪.‬‬ ‫מסמך זה נכתב מתוך סתירה מסויימת‪ .‬בכל דיון עם תושבים מכל החוגים‪ ,‬אנשי מקצוע‪ ,‬עובדי‬ ‫עירייה ומקבלי החלטות עלה נושא ההתחרדות של השכונה וההשלכות של התחדשות עירונית‬ ‫ובינוי פינוי על התהליך הדמוגראפי הבולט‪ .‬אולם בהיבטים הפורמאליים נאמר כי לעירייה אין‬ ‫יכולת לקבוע מי יתגורר בתוספת של אלפי יחידות דיור ביובלים גנים‪ .‬לעיתים‪ ,‬ניתן היה להבין כי‬ ‫ייעשה מאמץ שיגיעו לשכונות "צעירים" כפי שמכונה ה"קהילה הפלורליסטית"‪ ,‬קרי‪ ,‬לא חרדים‪.‬‬ ‫בראשית החקירה עוד נשמעו בראיונות עם יזמים ומתכננים מטעם העירייה ההנחה המופרכת‬ ‫לפיה חרדים לא ירכשו דירות בשכונה משום שאינם יכולים להתגורר בבניינים רבי קומות‪.‬‬ ‫אנו סבורים כי תכנון מופרט‪ ,‬אדיש לכאורה לתרחיש ההתחרדות‪ ,‬המתעלם מזהות עתידית של‬ ‫עשרות אלפי תושבים בדרום מערב ירושלים לא ישרת את התושבים מכל החוגים‪ .‬אנו מציעים‬ ‫להתבונן על העתיד של דרום מערב ירושלים באמצעות תכנון חברתי כלכלי אשר רגיש להשלכות‬ ‫החברתיות של התחדשות עירונית מלכתחילה ומתדיין עם הקהילות‪.‬‬ ‫אולם במידה ונדרשים לציין את ההשלכות של התכנית המוצעת להתחדשות עירונית הרי שמתוך‬ ‫המגמות המסתמנות תאיץ התכנית את הרכישה של דירות על ידי משקי בית חרדיים כיחידים‬ ‫ובמסגרת קבוצתית במתחמים במערב קריית יובל‪ .‬יש סיכוי גבוה שתהליך כזה יזרז את יציאתם‬ ‫של מי שאינם חרדים מקריית יובל ובטווח ארוך גם מקריית מנחם ועיר גנים‪.‬‬ ‫הריכוז של משפחות חרדיות בחלקים של קריית יובל ובעיקר במתחם ברזיל – אולסוונגר נמצאים‬ ‫בסמיכות לקרקעות של כרמית הנמצאות בבעלות של יזמים חרדיים אשר פעילים באזור ושואפים‬ ‫לצרף את הקרקע שרכשו למהלך ההתחדשות עם הריכוז החרדי הגדול ביותר באזור‪ .‬במרחק‬ ‫‪16‬‬ ‫של כמה מאות מטרים נמצאים שטחים בהם הוקם מתחם של ישיבה חרד"לית אשר מתפנה‬ ‫ועשוייה להתחלף במוסד חינוכי קהילתי חרדי‪ .‬כל אלו ביחד יכולים להפוך נקודת הכרעה לגבי‬ ‫הזהות של האזור כולו‪ .‬יתכן כי תהליכי השינוי בלתי נמנעים אולם תכנית יובלים גנים עשוייה‬ ‫לקבוע את התזמון של תהליך זה‪.‬‬ ‫מתודולוגיה‬ ‫מסמך זה נכתב על סמך ראיונות עם פעילים במנהלים הקהילתיים‪ ,‬תושבי השכונות‪ ,‬יזמים‪,‬‬ ‫בעלי תפקידים ומקבלי החלטות בעיריה‪ ,‬עובדי משרדי ממשלה הנוגעים בתחום התחדשות‬ ‫עירונית ומי שמובילים תהליכים מקבילים בעיריות אחרות‪ .‬במקביל נעשתה קריאה סקירת‬ ‫‪17‬‬ ‫ספרות על הגישות המקובלות להתחדשות עירונית בדמוקרטיות מערביות והסטנדרטים שנקבעו‬ ‫במדינות שונות ועל ידי ארגונים בינלאומיים‪.‬‬ ‫באמצעות ההמלצות מתוך הניסיון הבינלאומי ניסינו לבחון באיזו צורה מתייחסת תכנית יובלים‬ ‫גנים לסוגיות הללו‪ .‬גישה זו חשפה כי תכנית יובלים גנים נכתבה ברוח פרידגמה אשר אינה‬ ‫מקובלת במדיניות של התחדשות עירונית ובינוי פינוי כיום‪.‬‬ ‫תפקידו של התסקיר לסמן סיכונים ולפתוח את השיח והתדיינות על התכנית לשדות אשר‬ ‫לעיתים מוזנחים עקב הדגש על יעילות כלכלית והתכנות פיזית‪ .‬במסגרת זו נדרשת התייחסות‬ ‫שיטתית לשדות המאורגנים לפי מרחבים של השפעות כמעין ‪ Bench marks‬ובתוכם‪:‬‬ ‫‪ .1‬מרחב השפעה חברתי‪.‬‬ ‫‪ .2‬מרחב השפעה מוסדי – ארגוני‪.‬‬ ‫‪ .3‬מרחב השפעה כלכלי ‪.‬‬ ‫‪ .4‬מרחב השפעה סביבתי אורבאני‪.‬‬ ‫כל אחת מהנקודות הללו מהווה פרק בעבודה אשר בסופה ישנו סיכום של הצעדים האופרטיביים‬ ‫הבאים אותם אנו מציעים לעיר לנקוט בהקשר ההתחדשות העירונית בירושלים‪.‬‬ ‫חלק ‪:I‬‬ ‫מרחב ההשפעה החברתי‬ ‫מרחב ההשפעה החברתי כולל מספר קטיגוריות משנה‪:‬‬ ‫‪18‬‬ ‫צרכים קהילתיים‬ ‫מסגרת זו נוגעת למתן מענה לשאלה‪ -‬עד כמה התכנית עונה על צרכים קהילתיים החורגים מן‬ ‫השיפור הפוטנציאלי באיכות הדיור או במחיר הנכסים בידי יחידים‪ .‬התחדשות עירונית מעצם‬ ‫הגדרתה מכוונת לשיפור מוסדות קהילתיים בתוכם בתי ספר‪ ,‬מרפאות‪ ,‬מוסדות רווחה ופנאי‪.‬‬ ‫תכניות מינימאליסטיות בנוסח של שנות ה‪ ,11-‬אשר לרוב כשלו‪ ,‬קבעו את הסף התכנוני של‬ ‫החוק במונחי תחבורה‪ ,‬שירותים ושטחים ציבוריים תוך הקטנה והתעלמות מהמימדים‬ ‫הקהילתיים‪.‬‬ ‫החשיבה החדשה על קיימות חברתית מתאפיינת בתפיסה של ‪ . Public first‬קרי‪ ,‬הפיתוח של‬ ‫המרחבים הקהילתיים כמו פיתוח בית הספר או הקמת מסגרת קהילתית חדשה ושיפוץ גנים‬ ‫צריכים לבוא לפני המהלכים הנוגעים לבינוי ופינוי או לנכסים של משקי בית‪.‬‬ ‫גישה זו מבוססת על הנחה לפיה ההתגייסות והאמון של האזרחים‪ ,‬הפעילים החברתיים ואנשי‬ ‫המקצוע ברשות המקומית בהתחדשות העירונית‪ ,‬יהיה הרבה יותר גדול במידה ויחושו את‬ ‫השינוי בצורה של שיפור איכות החיים מחוץ ליחידת הדיור האינדיבידואלית‪ .‬לגישה כזו‪ ,‬יתרונות‬ ‫נלווים כיוון שפעמים רבות אין ליזמים תמריץ לעמוד בהתחייבויות קהילתיות ציבוריות‪ .‬בספרות‬ ‫המקצועית רווח דיווח על צורך "לרדוף אחרי יזמים" או להתמודד עם איכות נמוכה של‬ ‫התחדשות עירונית במרחבים הציבוריים‪.‬‬ ‫יתרון נוסף בהקדמת הפיתוח של המימדים הציבוריים‪ ,‬הקולקטיבים והחברתיים של התחדשות‬ ‫עירונית למהלכים הנוגעים למשקי הבית וקניין פרטי‪ ,‬כרוך בהשבחת האיכות של היזמים‪.‬‬ ‫הניסיון במדינות אירופה שנסקר לעבודה זה מגלה כי יזמים חלשים המגלגלים את הרווחים‬ ‫הפוטנציאליים של המהלך הפיזי של בינוי פינוי הם לרוב מי שיקלעו לקשיים‪.‬‬ ‫החיוב של טיפול במימדים הציבוריים לפני הכניסה למשא ומתן עם דיירים אינדיבידואלים מביא‬ ‫תועלת נוספת כיוון שהוא תורם למעורבות גוברת של הרשות המקומית כבר בראשית שלבי‬ ‫הביצוע‪.‬‬ ‫‪19‬‬ ‫תסקיר חברתי בוחן למעשה מה ההשפעה של התכנית על נגישות לשירותים לפני התכנון‬ ‫ובעקבותיו‪ ,‬חוקר את ההשפעה של התכנית על איכות השירותים העירוניים ובודק את‬ ‫ההשפעה של מהלך הבנייה על אופי קבלת השירות במהלך יישום התכנית ושלבי הבנייה‪.‬‬ ‫תכנית המיושמת ללא תשומת לב למגוון שירותי בריאות‪ ,‬חינוך‪ ,‬רווחה‪ ,‬פנאי ותעסוקה‬ ‫עשוייה להקלע לקשיים ולהביא תוצאות לא רצויות‪.‬‬ ‫תכנית אב יובלים‬ ‫תוכנית האב "יובלים‪-‬גנים" אינה שייכת‪ ,‬מבחינה זו‪ ,‬לדור המתקדם של התחדשות עירונית‬ ‫ובינוי – פינוי‪ .‬היא נשענת על הפרדיגמה הנאו ליברלית של ראשית שנות התשעים ולפיה כוחות‬ ‫השוק‪ ,‬כשלעצמם‪ ,‬יכולים לחולל תמורה של התחדשות עירונית‪ ,‬רק דרך רגולציה‪ ,‬ולהשיג‬ ‫יעדים הנוגעים למשק הבית ולקהילה כאחד‪.‬‬ ‫גישה זו‪ ,‬המכונה ‪ Entrepreneur centered‬לא צלחה וזוכה לביקורת רבה בשנים האחרונות‪.‬‬ ‫בישראל‪ ,‬קנתה לה גישה זו אחיזה‪ ,‬כולל בשעת ייזום תכניות אב יובלים גנים‪ .‬ההגמוניה של‬ ‫החשיבה הכלכלית וההוראות שנתקבלו לפיהן "אין לערער על הפרידגמה הכלכלית של‬ ‫התכניות" או האמירה לפיה "אסור שתכנית לא תצא אל הפועל"‪ ,‬אפיינו את השיח בראשית‬ ‫המהלך‪ .‬אנשי התכנון המנוסים‪ ,‬עם כוונות טובות וערכים של ציבוריות טובה‪ ,‬ניסו לאזן בין‬ ‫המסגרת הלא סבירה בתוכה פעלו לבין חששותיהם באמצעות נגישות מאוד גבוהה לקהילה‪.‬‬ ‫המתכננים לא השכילו לערער על מבנה העומק של התכנית כפי שבא לידי ביטוי בהיקף‬ ‫הגרנדיוזי של התכנית ובמקדמי הצפיפות הלא סבירים‪ .‬אולם במשך הזמן של כתיבת עבודה זו‬ ‫חלה התפכחות‪ ,‬דווקא‪ ,‬בדרג המקצועי של העירייה‪ ,‬לא מעט בזכות ביטוי עמדות לא‬ ‫קונפורמיות של אנשי תכנון ברמה הלאומית‪ .‬הקמתה של יחידת התחדשות עירונית מסמנת את‬ ‫ראשית הנסיגה מגישה פאסיבית כלפי ההשלכות השליליות של תכניות מוטות שוק ויזמים‪.‬‬ ‫‪20‬‬ ‫הקדמת הממדים הציבוריים בביצוע של התתחדשות העירונית שלא "כסרח עודף" של "מיסוי"‬ ‫היזמים אלא מכתחילה כתפיסה תכנונית מחייב את הרשות להשקיע במנהל הקהילתי‪ ,‬בפעילות‬ ‫פנאי בשיפוץ פיזי מתבקש ועוד‪ .‬בחלק מן הערים בעולם נהוג להקצות משאבים לפי תחשיב‬ ‫עתידי של מספר התושבים הצפוי באזור המתחדש‪ .‬כך‪ ,‬יש‪ ,‬כבר בשלב הביצוע הראשוני‪ ,‬מעבר‬ ‫להשקעה הפיזית‪ ,‬לתקצב את כל המערכות הציבוריות לפי מפתח של מספר תושבים צפוי‬ ‫לאחר ההתחדשות‪.‬‬ ‫תשתית לביטוי צרכים קהילתיים‬ ‫תסקיר חברתי בוחן לא רק את הצרכים הקהילתיים המגוונים אלא גם את הערוצים באמצעותם‬ ‫יכולים הקהילה‪ ,‬משקי בית ויחידים לבטא את הצרכים שלהם‪ .‬תפקיד זה מאורגן לרוב סביב‬ ‫מסגרת קהילתית ראשונה המצוייה במגע עם התושבים‪ .‬מדובר על במות‪ ,‬מרחבים‪ ,‬אמצעים‪,‬‬ ‫‪21‬‬ ‫כלי תקשורת והזדמנויות לבטא עמדות של יחידים וגישות קהילתיות ביחס למהלך של התחדשות‬ ‫עירונית‪.‬‬ ‫תכנית יובלים גנים‬ ‫תכנית "יובלים גנים"‪ ,‬באמצעות המנהלים הקהילתיים הרלבנטיים הצליחה לבסס מסגרת נגישה‬ ‫למפגש אינטנסיבי אולם לא לשיח‪ .‬בתוך הדיונים בתכנית נוצרה קקפוניה של קולות המערבים‬ ‫את הקהילתי והכלכלי‪ ,‬את הפרספקטיבות של יחידים עם קהילות ואת התכנוני עם הפוליטי‪.‬‬ ‫העדר תורת פעולה של המנהלים וחולשת השותפות העירונית עם המחלקות השונות הותירה‬ ‫את המנהל עם אחריות גדולה אשר התמודדו עמה כמיטב יכולתם כפי שעולה מן הקורס ללימוד‬ ‫הנושא של התחדשות עירונית‪.‬‬ ‫העירייה‪ ,‬באמצעות היחידה להתחדשות עירונית‪ ,‬צריכה לספק למנהלים כלים טובים יותר‬ ‫לארגן את השיח והשותפות של האזרחים והתושבים בתכנית ההתחדשות העירונית‪ .‬כך‪,‬‬ ‫המחקר המתבקש על השפעת התכנית על השירותים ואיכות החיים בשכונה חייבים להיות‬ ‫מסובסדים בצורה נדיבה‪ .‬תכניות התחדשות עירונית מהוות רגע קריטי רווי סיכונים לשכונה‬ ‫ולמשקי הבית תפקידו של המנהל להצביע על סיכונים באמצעות אנשי מקצוע‪ ,‬להציע רשת‬ ‫בטחון ובשלב מסויים לקבל הכרעה עקרונית האם המנהל תומך בתכנית או מתנגד לה‪.‬‬ ‫המנהלים הקהילתיים המסורים פעלו בתנאים של א‪-‬סמטריה גדולה מול היזמים המוסדיים‬ ‫ובלחצים פוליטיים‪ .‬רוב אנשי המקצוע והעובדים הקהילתיים חשו אמביבלנטיות כלפי התכנית‬ ‫ומשום כך לא הגיעו לצומת הכרעה במהלכו קבעו את תנאי המינימום אשר בלעדיו התכנית לא‬ ‫עוברת את סף ההתכנות החברתית‪ .‬ניתן להעריך כי אילו היו קובעים לעצמם נקודת התייחסות‬ ‫כזו היו מגיעים למצב בו היו מכריזים על התנגדות לתכנית במתכונתה בשטחים המכונים‬ ‫אדומים‪ .‬המנהלים‪ ,‬במלכוד ההיסטורי של נאמנות לעירייה מול נאמנות לתושבים‪ ,‬לא השכילו‬ ‫לומר כי התכנית בעיתית בהיקפים ביומרה ובעקרונות עד אשר הספקות החלו לכרסם בדרג‬ ‫המקצועי בעירייה ונשמעו קולות ביקורתיים במשרד השיכון‪.‬‬ ‫‪22‬‬ ‫צרכים תרבותיים זהותיים‬ ‫שכונה או רובע הם מרקמים אורבניים המהווים מוקד של הזדהות‪ ,‬ניכור ורגשות הנובעים מן‬ ‫המפגש המגוון בין בני אדם בספירה הציבורית‪ .‬תושבים מושקעים בצורות שונות בתרבות‬ ‫המקומית היוצרת ציפיות ותחושה של מרחב מוכר‪ .‬תכנית התחדשות עירונית חייבת למפות את‬ ‫‪23‬‬ ‫הצרכים הללו על מנת לשמור על נכסים קהילתיים מקומיים ולהציע התחדשות ומקורות חדשים‬ ‫של הזדהות‪.‬‬ ‫תוכנית יובלים גנים‬ ‫תכנית "יובלים גנים" אינה מרמזת אפילו על חשיבה במימדים אלה‪ .‬הזהות של האזור מאוזכרת‬ ‫רק למחצה בצורה המצויה בפער גדול מאוד מן הדאגות של התושבים כפי שנשמעו במפגשים‬ ‫עמם‪ .‬דרום מערב ירושלים‪ ,‬אזור יובלים – גנים‪ ,‬רווי מרחבים בהם נוצרו נכסים של אינטימיות‬ ‫קהילתית‪ ,‬רשתות חברתיות ויחסים בלתי פורמאליים ומנגד מאופיינת באזורים עם הון חברתי‬ ‫שלילי וקשיים שהתחדשות עירונית מושכלת עשוייה להתמודד עמם‪ .‬המנהלים הקהילתיים‬ ‫צריכים במסגרת הערכות להתחדשות עירונית לערוך מיפוי של רשתות ונכסים קהילתיים‬ ‫מקומיים ולהציב בפני המתכננים את סוגיית הרציפות בשימור אותם נכסים‪.‬‬ ‫גיוון אוכלוסייה רב תרבותיות ורגישות בין תרבותית‬ ‫בכל הספרות המקצועית העוסקת במנהיגות אורבאנית יש שיח ער בנושא הרכב האוכלוסייה לפי‬ ‫קבוצות זהות ומעמד חברתי‪ .‬תכניות התחדשות עירונית מסמנות לרוב את הגיוון המתוכנן כנכס‬ ‫‪24‬‬ ‫אשר יתסיס ויעשיר את השכונה או הרובע‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬יש מודעות‪ ,‬בעיקר בהקשר המעמדי‬ ‫לפוטנציאל קונפליקט בין קבוצתי‪ .‬על מנת להתמודד עם אתגר זה מוצע ארגז כלים של ארגון‬ ‫קהילתי והתכניות מבוססות על ניתוחים סטטיסטיים מוקפדים‪.‬‬ ‫תכנית יובלים – גנים‬ ‫תכנית האב המתוכננת באחת הערים הסבוכות בעולם מבוססת על מעין 'עיוורון מכוון' כלפי‬ ‫השאלה מי יאכלס את השכונה‪ .‬זהו מצב משונה‪ ,‬בלשון המעטה‪ ,‬כיוון שהיקף התכנית יעצב לא‬ ‫רק את דרום מערב ירושלים אלא את האיזון הדמוגרפי של העיר כולה‪ .‬בראיונות שנערכו‬ ‫לכתיבת התסקיר נאמר כי "אנחנו לא יכולים להשפיע על זהות התושבים החדשים" ובאופן בלתי‬ ‫פורמאלי נטען‪ ,‬באופן בלתי מבוסס‪ ,‬כי העובדה שמדובר בבניינים רבי קומות יעצור קבוצות‬ ‫מסויימות ממגורים בשכונה‪.‬‬ ‫בתנאים שנוצרו‪ ,‬גם במנהלים הקהילתיים‪ ,‬לא יודעים האם התחדשות עירונית פירושה יציאה של‬ ‫ותיקים וכניסת חדשים או הצטרפות של אוכלוסייה חדשה והגירה לשכונות אחרות‪ .‬או האם ישנו‬ ‫צורך לפתח מודלים ואסטרטגיות מותאמות עבור צרכים של אוכלוסיות שונות (קשישים‪ ,‬צעירים‪,‬‬ ‫עולים וכו')‪.‬‬ ‫בהעדר הגדרה כלשהי עלו מספר השערות בוסר לא מבוססות לפיהן האוכלוסייה שתצטרף‬ ‫תהיה מקרב עובדי הדסה והמרכז התעסוקתי‪ -‬מסחרי המתוכנן להיות מוקם בסמוך למושב‬ ‫אורה‪ .‬ההנחות שהושמעו טענו כי לאוכלוסייה החרדית השואפת לצאת מן השכונות החרדיות או‬ ‫צעירים מן הציונות הדתית ישנו כוח קנייה מוגבל שלא יאפשר רכישה של הדירות החדשות‬ ‫שייבנו במסגרת התוכנית‪ .‬כך או כך‪ ,‬קשה מאוד להיערך ברמת הקהילה או הפעילות של אגפי‬ ‫הרווחה ומנח"י להתחדשות עירונית מבלי שיש הצהרה כלשהי על אופי משוער של זהות‬ ‫המצטרפים‪ .‬מימדים סמויים של תכנון בדמות היקף ההקצאה לשירותי חינוך בתכנית מרמזים כי‬ ‫לא מדובר באוכלוסייה עם משפחות גדולות במיוחד אולם זו דרך שגוייה להגדיר את מגוון‬ ‫‪25‬‬ ‫האוכלוסיה הצפוייה להצטרף במסגרת ההתחדשות העירונית‪ .‬מנהיגות אורבנית בעיר בכלל ק"ו‬ ‫בירושלים מחייבת להציב יעדים תכנוניים ביחס לאוכלוסייה שתתגורר בשכונה או ברובע‪.‬‬ ‫התחדשות עירונית ומערכת החינוך‬ ‫התחדשות עירונית מכוונת פעמים רבות להביא לשיפור במערכת החינוך באמצעות יתרונות‬ ‫לגודל‪ ,‬כניסתן של אוכלוסיות חדשות‪ ,‬הווצרות אתוס מקומי ושיפור פיזי של תשתיות‪ .‬שיפור זה‬ ‫מתואר בספרות של הצלחות תהליכי התחדשות כנקודה קריטית בגיוס התמיכה הקהילתית‬ ‫‪26‬‬ ‫למהלך‪ .‬אפילו בהיסטוריה של מדיניות השיכון בישראל נתפסה ההזדמנות לשיפור מערכת‬ ‫החינוך כעוגן מרכזי‪ ,‬כפי שעלה בתכנית שיקום שכונות‪ ,‬עם לידת המתנ"סים או במאמץ של‬ ‫יישובי עולים לקלוט אוכלוסיות חזקות במסגרת תכניות "בנה ביתך" שהותנו בשילוב ילדי‬ ‫האוכלוסיה החזקה במסגרת חינוך אחידה‪.‬‬ ‫תכנית יובלים גנים‬ ‫התוכנית כפי שהיא מוצגת כיום‪ ,‬כמעט ואינה מתייחסת לשדה החינוך וההשפעות של התחדשות‬ ‫העירונית באזור דרום מערב ירושלים על בתי הספר באזור‪ .‬בהעדר איתות‪ ,‬ולו ראשוני‪ ,‬ביחס‬ ‫לאופי האוכלוסייה אשר עבורה מתכננים את השכונה או הרובע קשה מאוד למנח"י או למנהל‬ ‫להציע הצעות כלשהן‪ .‬מערכת החינוך הקיימת בדרום מערב העיר לא נבחנה בהקשר השינוי‬ ‫הצפוי‪ .‬מנהלי בתי ספר הטילו ספק בישימות של התכנית ואילו מנהלי המנהלים חשו כי התכנית‬ ‫חסרה מיקוד בשאלות יסודיות יותר‪ .‬במצב זה‪ ,‬אין אפילו בסיס לדיון באחד המרכיבים החשובים‬ ‫בכל תכנית התחדשות עירונית בדגמים שנמצאו בספרות המקצועית וסטנדרטים המציעים ‪Best‬‬ ‫‪ .Practice‬הדברים מפתיעים על רקע המאמץ לשמור על האוכלוסיה הלא חרדית בחלקים מקריית‬ ‫יובל באמצעות השקעה בבית ספר ייחודי ומצליח בשכונה‪.‬‬ ‫מערכת בריאות מקומית‬ ‫תכניות התחדשות עירונית מייחסות חשיבות גדולה לשיפור הבריאות במסגרת הזדמנויות‬ ‫להגדלת הנגישות לשירותים‪ ,‬פעילות פנאי תומכת בריאות‪ ,‬שיפור סביבתי ופיתוח מוסדות‪.‬‬ ‫פעמים רבות משמשת התכנית סדן עליו מגבשים תפיסה של שכונה בריאה תוך ניצול המחוייבות‬ ‫‪27‬‬ ‫לשטחים ציבוריים לקידום ערכים אלו‪ .‬השינוי הדמוגרפי בשכונה העוברת התחדשות מחייב רה‬ ‫אוריינטציה של מערכות הבריאות הציבורית נוכח הרכב אוכלוסייה משתנה‪.‬‬ ‫תכנית יובלים גנים‬ ‫התכנית‪ ,‬חסרה התייחסות לסוגיות של בריאות ציבורית‪ .‬מראיונות עם מנהלי מוסדות עולה כי‬ ‫האזור רווי במוסדות המספקים שירותי בריאות לבעלי צרכים מיוחדים‪ ,‬הוסטלים ומסגרות בריאות‬ ‫– רווחה‪ .‬זהו חלק מן המרקם של האזור והשכונות‪ .‬יתר על כן‪ ,‬מאפיייני האוכלוסייה באים לידי‬ ‫ביטוי בתפרוסת של השירותים ובעיצוב דפוסי מתן השירותים‪ .‬לעיתים‪ ,‬יש גם תופעה של מגורים‬ ‫באזור מקרב אנשי המקצוע או בני משפחה של מטופלים במסגרות‪ .‬מנהלי מוסדות הזהירו גם‬ ‫מההשפעה של כניסה אינטנסיבית למפעלי בנייה באזורים בהם פועלים מוסדות אלו כאשר חלקם‬ ‫ציינו כי יש להיערך ואולי אף להעתיק מוסדות ומסגרות נוכח היקפים בנייה ושינוי פוטנציאלים‪.‬‬ ‫בתחום זה‪ ,‬דומה לאחרים‪ ,‬בולט הנתק בין המדיניות העירונית התוססת של שיפור תשתיות‬ ‫לפעילות ספורטיבית לבין התכנית‪.‬‬ ‫בטחון אישי והתנהגות אנטי סוציאלית‬ ‫אחד הנושאים המרכזיים על סדר יום של מתכננים בהקשר התחדשות עירונית כרוך בבטחון אישי‬ ‫והתנהגות אנטי סוציאלית תוצר תהליכים חברתיים‪ .‬המחקר של תהליכי תכנון ובעקבותיו‬ ‫התסקירים לקיימות חברתית מזהה כמה גורמים משפיעים על צורך בהערכות חדשה בהקשר‬ ‫‪28‬‬ ‫בטחון אישי ובתוכם השינוי הדמוגרפי במונחי זהות והיקף‪ ,‬ציפוף הבנייה היוצר פוטנציאל ל‪-‬‬ ‫‪ Gated Communities‬ולבסוף השלכות הבנייה לגובה‪ .‬מצבים בהם המצטרפים לשכונה מוגדרים‬ ‫במעמד כלכלי גבוה יותר משל התושבים הותיקים מסמנת קושי גדול יותר‪.‬‬ ‫תכנית יובלים גנים‬ ‫תכנית יובלים גנים אינה כוללת התייחסות לסוגיה מורכבת של בטחון אישי‬ ‫אף שחלק מן‬ ‫המופעים השליליים של ‪ Gated Communities‬מתוך תכניות התחדשות כבר התרחשו ביפו‪,‬‬ ‫ראשון לציון ומרחבים אחרים‪ .‬השכונות בדרום מערב ירושלים אינן סובלות מבעיות בטחון אישי‬ ‫חריגות בהשוואה ל‪ Inner City -‬במערב אולם צורת הבנייה והעדר תשומת לב מכוונת להרכב‬ ‫האוכלוסייה המצטרפת יוצר כשל חמור עד כדי העדר מנהיגות אורבנית‪ .‬קובעי המדיניות לא‬ ‫יכולים לחמוק מהכרעה לגבי אופי האזור בעיקר על רקע המתח שיש בין חרדים לבין אוכלוסיה‬ ‫ותיקה בקריית היובל‪.‬‬ ‫התמודדות עם עוני‬ ‫תכניות התחדשות עירונית שואפות לתרום להתמודדות עם עוני ולהקטין תופעות של שקיעה‬ ‫עירונית ‪ . Urban Decay‬תפיסה מוגבלת של יעד זה מניחה ברוח המדיניות של מרגרט תאצ'ר‬ ‫בשנות השמונים כי בעלות על נכסים יוצרת אזרחות טובה‪ ,‬מונעת ואנדליזם ומקטינה ניכור‪.‬‬ ‫‪29‬‬ ‫לפיכך‪ ,‬מיקדו הגישות השמרניות את המאמץ בהובלת של תכניות בהן יש העברה של יחידות‬ ‫דיור לבעלות של מי שהתגוררו בדיור ציבורי‪ .‬גישות מתקדמות יותר של התחדשות עירונית‬ ‫בוחנות האם במסגרת התכנית נוצרות הזדמנויות למוביליות חברתית או לפיתוח כלכלי בקרב‬ ‫הוותיקים באזור‪.‬‬ ‫תכנית יובלים גנים‬ ‫נמצאת באופן מובהק במעגל ההשראה של תכניות התחדשות המגלות אדישות כלפי שאלות של‬ ‫צדק חברתי והתמודדות עם עוני‪ .‬התפיסה לפיה התושבים העניים של השכונות יהנו מעליית ערך‬ ‫הנכס בבעלותם הודגשה בצורות רבות‪ .‬אולם‪ ,‬מעבר לכך‪ ,‬לא ניתנה תשומת לב להשלכות של‬ ‫השינוי על ההזדמנויות של התושבים בין אם יבחרו להשאר בשכונה או לעזוב אותה‪ .‬חלק מן‬ ‫ההתעלמות מסוגייה זו ניתן להסבר במונחי אי ההתעסקות בסוגיית הרכב האוכלוסייה המצטרפת‬ ‫ליובלים גנים אולם בעיקר עקב השענות על דגם התתחדשות העירונית באמצעות יזמים למטרות‬ ‫רווח בכלכת שוק ללא רגולציה‪ .‬אפילו המרכיבים של התכנית המסמנים שדרה או ריכוז של‬ ‫עסקים צמוד לצירי התחבורה טופל ללא תשומה לגבי ההשלכות על התושבים הותיקים כצרכנים‬ ‫ובעלי עסקים קטנים הפועלים בה כיום‪.‬‬ ‫גאווה מקומית‪ ,‬הזדהות ותחושת רציפות‬ ‫הגישות להתחדשות עירונית בת קיימא מייחסות חשיבות חברתית עמוקה לנקודות ציון‬ ‫אורבניות‪ ,‬רציפות היסטורית‪ ,‬מוכרות ואסתטיקה המונעת ניכור‪ .‬הסיוט של "מטרופוליס" המלווה‬ ‫את החשיבה התכנונית במאה העשרים הצטרף אל גישות ביקורתיות כלפי הפרוייקטים של חיסול‬ ‫‪30‬‬ ‫"משכנות העוני" בשנות החמישים של המאה הקודמת באמצעות בנייה לגובה‪ .‬הגישה של‬ ‫התחדשות מכוונת בעלות ושינוי פיזי או בשמה ‪ Property Led Physical Approach‬החזירה את‬ ‫הסכנה של שכונות מנוכרות המולידות ואנדליזם והון חברתי שלילי‪ .‬זהו המרכיב המרכזי במפנה‬ ‫להתחדשות בת קיימא‪.‬‬ ‫תסקיר חברתי ברוח תכניות התחדשות בנות קיימא מדגישות שלא במפתיע אסטרטגיה לשימור‬ ‫נכסים של זהות וניצול הזדמנויות לעקירתם של דימויים שליליים‪ .‬הספרות בתחום המכונה ‪Image‬‬ ‫‪Perceptions‬‬ ‫‪ Transformation and Neighborhood‬חסרות לגמרי בתכנית עקב הכשלים‬ ‫הבסיסיים שמקופלים בתוכה‪ .‬הכרה בחשיבות הנושא מקופלת בעובדה שראשית הפעילות‬ ‫החברתית של ראש העיר המכהן והקרן הפילנטרופית שהקים בירושלים התמקדה בדיוק בשדה‬ ‫החדשני הזה בשכונת הקטמונים לפני יותר מעשור‪.‬‬ ‫תכנית יובלים גנים‬ ‫מהווה דוגמא מובהקת ל‪ .property led physical approach -‬מתוך הראיונות שערכנו עולה כי‬ ‫עקרונות היסוד של התכנית נכפו במידה מסוימת על הדרג המקצועי המתכנן אשר מצא עצמו‬ ‫בדיסוננס בין נטיות ליבו לבין כללי המשחק שנכפו על ידי הוראות החשב הכללי‪ ,‬הלחץ מצד‬ ‫גורמים בעירייה (עד למיתון המבורך בתפיסה העירונית הנוקשה בראשית הדרך) ועל ידי הגוף‬ ‫המנהל את היישום‪.‬‬ ‫במפגשים שנערכו לצורך התסקיר עם תושבי השכונה ופעילים עלה הנושא של פגיעה במרקם‬ ‫האסתטי ובזכרון השכונתי בצורה מפתיעה מבחינת ההיקף והעוצמה של הרגשות‪ .‬בקבוצות הדיון‬ ‫עם בעלי הדירות היתה בולטות מסויימת של תושבים ותיקים מקריית יובל‪ ,‬שנבנתה בדגם של‬ ‫שיכונים קטנים‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬היו גם רבים‪ ,‬שהתגוררו בשיכונים צפופים בבנייה פחות איכותית‪,‬‬ ‫אשר חשו כי התכנית אינה נענית לצרכים שלהם‪ .‬צרכים אלו תוארו בשיח של מוכרות‪ ,‬תחושת‬ ‫המקום והזהות‪ .‬אין מדובר בבעיה של פגיעה באיכות חיים אלא בגורם מרכזי בדימוי התכנית‬ ‫ורמת ההסכמה הקהילתית כלפיה‪.‬‬ ‫‪31‬‬ ‫ספורט‪ ,‬תרבות ופנאי‬ ‫המבנה ההיסטורי של שכונות מתוכננות לדיור המוני לאחר מלחמת העולם השנייה עיצבו את‬ ‫הארכיטקטורה ותפיסות התכנון האורבאני בישראל שעמדה מול אתגרים דומים לאלו שמדינות‬ ‫המערב ניצבו מולם‪ .‬האתגר של שירותי פנאי‪ ,‬תרבות וספורט נפתרו באמצעים שונים אשר‬ ‫‪32‬‬ ‫התאימו לדגם ריכוזי וקולקטיביסטי של מדיניות תרבות פנאי ממלכתית‪ .‬שינויים עמוקים בדפוסי‬ ‫צריכה של שירותי פנאי תרבות וספורט כמו גם הבנה של הערכים האורבניים של נושאים אלו‪,‬‬ ‫במונחי איכות חיים‪ ,‬יצרו כר פעולה רחב של התחדשות עירונית משולבת במדיניות ספורט‪,‬‬ ‫תרבות ופנאי‪.‬‬ ‫תכנית יובלים גנים נוטה עקב אילוצים שונים מגלה חוסר נדיבות בכל הנוגע לצרכים מסוג‬ ‫זה‪ .‬התפיסה של המנהל הקהילתיים‪ ,‬ללא משאבים מספיקים ותחת לחץ פוליטי‪ ,‬שואפת‬ ‫להתפתחות בתחומים אלה אך ספקנית כלפי היכולת להגשים אותה מעבר למה שנעשה‬ ‫במאמצים גדולים‪ .‬המאפיין של תכניות התחדשות עירונית מיושנות בנוסח ה‪property led -‬‬ ‫‪ physical approach‬כרוכה בדימוי של התושב כצרכן מושא להשפעות השוק עם שאיפות‬ ‫נדלנליות מוגבלות‪ .‬זהו תיאור כוזב של מידת העניין של תושבי שכונה בסביבת מגוריהם‪.‬‬ ‫מצבי חיים‬ ‫הקשר בין תכנון אורבאני בר קיימא לבין מדיניות חברתית התהדק מאוד בדור האחרון כפי‬ ‫שעולה מגישות של קהילה נגישה לנכים‪ ,‬שירותים חברתיים תומכים למשפחות‪ ,‬אוכלוסייה בוגרת‬ ‫וילדים‪ .‬תכניות התחדשות עירונית מן הדור שלאחר ה‪property led physical approach-‬‬ ‫‪33‬‬ ‫השתלבו ביישום תכניות מערכתיות היוצרות רצפים של שרותים‪ ,‬מרחבים מותאמים ומזמנות‬ ‫פעילות והתארגנות קהילתית‪.‬‬ ‫תכניות התחדשות עירונית סמנו הזדמנות לבנות מדיניות עקיבה בכל הנוגע למצבי החיים של‬ ‫תושבים‪ .‬הגישה לפיה יש לתכנן שכונה מזמנת ומותאמת למצבי חיים התפתחה ברמה הלאומית‬ ‫בישראל במסגרת תכניות כמו "חיים בגיל"‪ ,‬קהילה נגישה כמו גם ברמה העירונית במסגרת‬ ‫המאמץ לכונן עיר מותאמת לצרכים של ילדים או משפחות כפי שקודמו בחולון וירושלים‪.‬‬ ‫תכנית יובלים גנים חסרה עירנות כלפי מצבי חיים של תושבים ומחטיאה את ההזדמנות של‬ ‫התחדשות עירונית כמעין נקודת מ וצא לפיתוח שירותים העונים על צרכים של ילדים‪ ,‬נוער‪,‬‬ ‫משפחות צעירות וקשישים‪ .‬הדברים מפתיעים על רקע השיפור בחשיבה העירונית בתחומים‬ ‫אלה ויישומן של תכניות לאומיות ויזמיות עירוניות‪ .‬אולם מעבר להחטאה של ההזדמנות יש‬ ‫הזנחה חמורה יותר של שאלות יסוד לגבי השלכות המהלך על קשישים במהלך ההנעה של‬ ‫התכנית‪ ,‬תקופת הבנייה הארוכה ולבסוף לאחר התגבשותו של המצב החדש‪.‬‬ ‫הקשישים באזור יובלים גנים עלולים‪ ,‬בסבירות גבוהה‪ ,‬להיות הקרבנות של התכנית כאשר‬ ‫אין רשת בטחון מתאימה להבטיח את השירותים ואיכות החיים של אוכלוסייה זו במהלך‬ ‫הבנייה אשר תמשך בחלק גדול משארית חייהם‪.‬‬ ‫מיותר לציין כי ללא הכרעה ראשונית על האוכלוסייה מצטרפת לשכונה קשה להתחיל ולתכנן‬ ‫כיצד ההתחדשות העירונית יוצרת שכונה או רובע שהוא ‪ Family friendly‬או ‪Children‬‬ ‫‪ .friendly‬ריכוז מוסדות לנכים ובעלי צרכים מיוחדים בשכונה מחייב חשיבה על המוסדות‬ ‫ככאלו המושפעים מהתחדשות עירונית ואולי אף לחשוב על הזדמנויות המקופלות בתכנית‬ ‫בת קיימא ופחות מונעת רווח ומוטה לתכנון פיזי‪.‬‬ ‫‪34‬‬ ‫חלק ‪II-‬‬ ‫מרחב השפעה מוסדי חברתי‬ ‫מרחב ההשפעה המוסדי חברתי כולל מספר קטגוריות משנה‪:‬‬ ‫בניין מוסדות‬ ‫‪35‬‬ ‫תכנית התחדשות עירונית מבטאת הכרח והזדמנות לבניין של מוסדות עירוניים וקהילתיים‬ ‫ושיפור המפגש בין הפוליטיקה של השכונה והרובע עם המדיניות העירונית‪ .‬במסגרת זו‪ ,‬החוליה‬ ‫הבסיסית של היחידה המנהלית – קהילתית‪ ,‬הפוגשת את הרובע‪ ,‬חיונית לתהליך של הגשמת‬ ‫תכנית התחדשות עירונית‪ .‬יחידה כזו‪ ,‬ניצבת מול דילמה האתית המוכרת בין תפקידיה בהיבט‬ ‫הקהילתי והאחריות כלפי התושבים לבין הנאמנות כלפי הגורמים הקבועים מדיניות ומאשרים‬ ‫תכניות‪ .‬ההתמודדות עם דילמה זו‪ ,‬צריכה להיעשות תוך שאיפה להקל על היחידה המופקדת על‬ ‫רווחת הקהילה בהתמודדות עם הדילמות האתיות אשר עשויות לעלות‪.‬‬ ‫השיתוף של היחידה המופקדת על הקהילה צריך להיעשות בשלב מוקדם של היוזמה כאשר‬ ‫תהליך התכנון נערך בצורה בה יש צומת הכרעה המאפשר ליחידה המקומית – קהילתית להכריע‬ ‫האם התכנית עומדת בתנאי מינימום‪ .‬קיומה של נקודת הכרעה כזו‪ ,‬עם מעין זכות וטו‪ ,‬ביחס‬ ‫לשותפות של המנהיגות הקהילתית הממוסדת מונעת מצב של אמביוולנטיות ופוליטיזציה‪.‬‬ ‫הסיכון של מנהיגות קהילתית מקומית אמביוולנטית במסגרת תכנית התחדשות מקרטעת מחייב‬ ‫העצמה של המנגנון המקומי קהילתי‪ .‬יתר על כן‪ ,‬קיומה של נקודת הכרעה כזו מציב את‬ ‫המנהיגות בעמדה בה היא יכולה לתבוע את המשאבים המתבקשים להבטחת תהליך איכותי של‬ ‫התחדשות עירונית‪ .‬מרגע שנתקבלה הכרעה לפיה התכנית עומדת בתנאי מינימום מבחינת‬ ‫האינטרסים של הקהילה ומשקי הבית תהיה המסגרת המקומית הראשונית מגוייסת‪.‬‬ ‫תכנית יובלים – גנים‬ ‫תוכנית "יובלים‪-‬גנים" הציבה את המנהלים הקהילתיים בדילמות מורכבות‪ ,‬תחת לחצים מוסדיים‪,‬‬ ‫בתנאים של אי ודאות‪ ,‬העדר שקיפות וללא משאבים מספיקים‪ .‬המנהלים נקראו להעיר על‬ ‫התכנית כאשר חלקים עקרוניים היו בחזקת טאבו שאין לערער עליו והמסר מצד גורמי הביצוע‬ ‫היה הרארכי ונוקשה אף שאשת המקצוע ניסתה לרכך מצב זה באמצעות רספונסיביות גדולה‬ ‫לתושבי השכונה‪ .‬במנהלים רווחה תחושה לפיה הפתיחות של גורם הביצוע שנבחר לקדם את‬ ‫‪36‬‬ ‫התכנית מעוניין בתשומה של המנהלים כל עוד תגדיל את ההתכנות של הגשמה מהירה של‬ ‫התכנית תוך השענות על האמון והאחיזה של המנהלים בקהילה‪.‬‬ ‫בתנאים אלו שאפו המנהלים להגן על התושבים ולסייע למה שנתפס על ידם כמדיניות עירונית‬ ‫מבלי להגיע לעימות חזיתי עם המנגנון העירוני‪ .‬במקביל עמדו ראשי המנהל הקהילתי מול דילמה‬ ‫אתית ראשונית ביחס לצרכים של האוכלוסייה‪ .‬מחד גיסא התעררו אצלם חששות מאופייה של‬ ‫התכנית ומאידך גיסא זו נתפסה על ידם כהזדמנות עבור התושבים‪ .‬התסכול שלהם היה גדול כיוון‬ ‫שלא נתנה להם ההזדמנות או את המשאבים להשפיע על התכנית הגרנדיוזית אשר היתה סגורה‬ ‫כחבילת מדיניות ארוזה לביצוע‪ .‬אפילו הענות לבקשה לתסקיר חברתי‪ ,‬שהועלתה על ידם‪ ,‬תוארה‬ ‫במונחי מס מאוחר לתכנית עם יכולת מוגבלת להשפיע על התוצאה‪.‬‬ ‫במידה מסויימת משתקפת המסורת ההיסטורית של מעמד המנהל הקהילתי בעבודת העירייה‬ ‫בהתפתחותה של תכנית ההתחדשות העירונית‪ .‬אולם תכניות התחדשות עירונית הן מצב יותר‬ ‫מורכב מבחינת ביזור אל הקהילה מאשר מדיניות עירונית כוללת הנתקלת בחסמים מקומיים‪.‬‬ ‫תפקיד המתכנן העירוני במנהל העירוני‪ ,‬אשר מעוגן היסטורית במורשת המנהלים הקהילתיים של‬ ‫שנות השבעים בירושלים‪ ,‬מצא עצמו לפתע באתגר גדול ומורכב אף יותר מאשר תקופת שיקום‬ ‫שכונות‪ .‬מדובר באנשי מקצוע בתחום התכנון העירוני והארכיטקטורה אשר יש פער גדול מאוד בין‬ ‫ההבנה העמוקה שלהם את הקהילה וההקשר של ההתחדשות העירונית לבין התפקיד המינורי‬ ‫שלהם בתהליך האישור של התכנית‪.‬‬ ‫המחלקות המקצועיות של העירייה‪ ,‬בתוכן מנהל קהילה רווחה מטפלים בתקינה חסרה‬ ‫באוכלוסייה מגוונת מאוד בעומס יתר‪ .‬בתנאים אלו‪ ,‬התקשה המנהל להפוך גורם מרכזי בליווי‬ ‫תכניות התחדשות עירונית‪ .‬במנהל יש מחלקת תכנון אולם זו אינה מותאמת להתמדדות עם‬ ‫שאלות תכנון עירוני בהקשר המדיניות החברתית‪ .‬המנהל שאף לסייע מעט למנהלים באמצעות‬ ‫עובדים סוציאליים המתמחים‪ ,‬לכאורה‪ ,‬בתחום התכנון העירוני אולם הפרופסייה של העבודה‬ ‫‪37‬‬ ‫הסוציאלית ואפילו העבודה הקהילתית בישראל אינן מפותחות בתחומי התכנון‪ .‬זהו מאפיין של‬ ‫המדיניות הלאומית וחולשה משמעותית של משרד הרווחה‪.‬‬ ‫העבודה הקהילתית במשרד הרווחה לא פיתחה תורה מעבר לפעולות מקומיות סביב השתתפות‬ ‫הקהילה ופעולת העובד הסוציאלי בהקשרי תכנון‪ .‬באגף לתכנון והכשרה נעשתה‪ ,‬בעקבות דו"ח‬ ‫טרכטנברג הקצאה של כוח אדם ייעוד לפיתוח נושא התגובה הקהילתית לתכנון והתחדשות‬ ‫עירונית אולם ללא תמיכה של קובע מדיניות נותר התחום מחוץ לסדר היום של מחלקות הרווחה‪.‬‬ ‫זהו אינו מאפיין של ירושלים בלבד אלא גם של אשדוד‪ ,‬ראשון לציון ורשויות אחרות‪.‬‬ ‫לזכותם של אנשי המקצוע בדרג העירוני‪ ,‬בעיקר המנכ"ל היוצא ומי שהיו מופקדים מטעם הרשות‬ ‫לפיתוח ירושלים על תכנית ההתחדשות יובלים גנים יש לומר כי ההכרעה להקים מסגרת ייעודית‬ ‫לטיפול בהתחדשות עירונית מתבקשת‪ .‬אופייה של היחידה ודפוסי העבודה שלה עם מנהל רווחה‬ ‫קהילה‪ ,‬המנהלים והשותפים האחרים עדיין פתוחה‪ .‬במצב של העומס על העובדים הסוציאליים‬ ‫בתנאים של העדר פיתוח פרופסיונאלי מספיק על עבודה קהילתית מכוונת תהליכי תכנון יש לייצר‬ ‫גוף ייעודי‪ .‬זהותו צריכה להתעצב רחוק ככל האפשר מן הגישה הכושלת של ‪Property led‬‬ ‫‪.physical approach‬‬ ‫המדיניות משרד השיכון‪ ,‬המצויה מחוץ להקשר של תסקיר זה‪ ,‬עברה שינוי פרדיגמטי מבנייה‬ ‫ממשלתית בעשורים הראשונים לקיום המדינה דרך שיקום שכונות וכלה בהתחדשות עירונית‬ ‫בדגם נאו ליבראלי מצומצם שכשל וננטש ברוב מדינות ארופה וה‪ .OECD-‬הדלות האינטלקטואלית‬ ‫והעדר עדכון ביחס להתפתחויות לקראת תכניות התחדשות בנות קיימא עומד ביסוד הכשלון‬ ‫להניע תהליכים רחבים של התחדשות עירונית אלא במקומות בהם יש תנאים כלכליים ייחודיים‬ ‫ולרוב אין מדובר בתהליך חברתי אלא בהשבחה של נדל"ן באזורי ביקוש‪.‬‬ ‫השתתפות תושבים ובניית רשתות קהילתיות‬ ‫‪38‬‬ ‫הערכות לתכניות בינוי – פינוי כרוכות לרוב בדאגה וציפיות מצד אוכלוסייה ותיקה בשכונה או‬ ‫רובע‪ .‬במצב זה נוצר פוטנציאל לגיבוש הקהילה‪ .‬בתנאים בהם הדאגה והשיח מובנים בתוך‬ ‫מסגרת של כללי משחק נוצר הון חברתי חיובי אולם במידה ויש קקפוניה ומניפולציה של‬ ‫אינטרסים שונים בבמות החברתיות נוצר מתח חברתי ניכר‪.‬‬ ‫אחד העקרונות המרכזיים‪ ,‬אשר נשמרו אפילו בגרסאות הנשענות על מנגנוני שוק ללא תיווך‪,‬‬ ‫כרוך בהסדרת מרחב השיח וההסכמה‪ .‬כך‪ ,‬לרוב מווסתים את ההתערבות של יזמים וארגונים‬ ‫בתוך הבמות של מנהלת הרובע או השכונה‪ .‬במצבים רבים יש‪ ,‬כצפוי‪ ,‬חריגה מעקרון זה אולם‬ ‫הויסות של פעולה ישירה מול משקי בית‪ ,‬בעיקר בתכניות של ‪,property led physical approach‬‬ ‫נשמר‪.‬‬ ‫המנהלים הקהילתיים בתכנית יובלים גנים הצליחו במידה רבה‪ ,‬עקב מעמדם בשכונות ובקהילות‪,‬‬ ‫להיות הגורם הראשון המארגן את השיח ומאשר את כניסת היזמים למגע עם האוכלוסייה‪.‬‬ ‫ההתכנסויות שיזמו המנהלים‪ ,‬לצד הפנייה אל התושבים וניטור עמדות‪ ,‬יצרו תמונה טובה על‬ ‫הלכי הרוח בקהילה‪ ,‬עודדו השתתפות וארגנו אותה‪ .‬ללא משאבים וסדר יום מאורגן ביחס לתכנית‬ ‫ההתחדשות העירונית הם לא תרמו להעצמה אלא בעיקר למניעת כאוס חברתי אשר מנוגד גם‬ ‫לאינטרסים של היזמים והעירייה‪.‬‬ ‫תכניות ההכשרה לפעילים שכונתיים שיזמו הפכו מקור מידע אף שהיה עדיף אילו המנהלים‬ ‫החזיקו בעמדה מובהקת יותר ביחס לתכנית‪ .‬האמביבלנטיות הכנה של עובדי המנהלים לא נבעה‪,‬‬ ‫לרוב‪ ,‬מרצון להשביע את רצונם של מקבלי ההחלטות בכיכר ספרא וגופי התכנון‪ ,‬אלא מתחושה‬ ‫אותנטית של ריבוי סיכונים והזדמנויות הנובעים התחדשות העירונית המוצעת‪.‬‬ ‫התושבים‬ ‫בשכונה‪ ,‬אשר חלקם מאורגנים בכמה קבוצות מובילות ואחרים ברשתות רופפות‪ ,‬הצליחו לבטא‬ ‫את קולם במסגרת המרחבים שיצר המנהל‪ .‬הגישות של המנהלים ובעיקר הנכונות לתת במה‬ ‫למתנגדי התכנית כמו גם לתושבים אשר שאפו לקדם את התכנית מטעם היזמים‪.‬‬ ‫אמון‪ ,‬חברה אזרחית ואחריות תאגידית‬ ‫‪39‬‬ ‫נושא התחדשות עירונית נדון במדינות המערב בהקשר הון חברתי ואמון‪ .‬התכניות של התחדשות‬ ‫עירונית נחקרות במכוני מחקר המתמחים בתכנון אורבאני‪ ,‬ארגוני סנגור של חברה אזרחית‬ ‫פעילים בשדה ופעילים חברתיים מגייסים תושבים‪ .‬זהו רגע חשוב בדמוקרטיה קהילתית ותקופה‬ ‫בה מתאפשרת מנהיגות אורבנית ברמה העירונית הכוללת‪.‬‬ ‫מתוך הכשלונות של תכניות בדגם ‪ property led physical approach‬הנסמך על יזמים קטנים‬ ‫הפועלים בשדה רווי סיכונים ניתנה עדיפות לחברות גדולות כאשר השדה של התחדשות תואר‬ ‫כפעולה שיש בה אחריות תאגידית‪ .‬כך‪ ,‬משכו לתוך התחום הרגיש חברות מבוססות אשר בדרך‬ ‫כלל אינן פועלות ברמת הסיכונים שיש בתכניות התחדשות עירונית‪.‬‬ ‫אחריות תאגידית של חברות הבנייה הגדולות אפשרו לנפות יזמים ברמה נמוכה המונחים על ידי‬ ‫רווח מהיר ולעיתים פועלים על גבול החוק ואשר חוסנם הכלכלי הבלתי מספק מעמיד את‬ ‫התוכניות עליהם הם מופקדים בסיכון גבוה‪.‬‬ ‫כך‪ ,‬בעולם השלישי‪ ,‬לא במפתיע‪ ,‬תכניות התחדשות עירונית הן כר פעולה של חברות קש‪,‬‬ ‫גורמים עברייניים ויזמים לא מנוסים בצורה היוצרת שחיתות ופוגמים בתכניות‪ .‬בחלק ממדינות‬ ‫העולם השלישי ניתן למצוא מועדוני כדורגל‪ ,‬בעלי קזינו או עסקים אחרים ללא ניסיון במיזמי בנייה‬ ‫פועלים בשדה ההתחדשות העירונית‪.‬‬ ‫יש לציין שבמרבית הערים בישראל בהם ישנן תוכניות התחדשות עירונית נתקלים בבעיות דומות‬ ‫של קושי למשוך ולערב יזמים בקנה מידה מספק‪ .‬אולם ערים אחרות כדוגמת ראשון לציון‪ ,‬הפנימו‬ ‫צורך זה והקפידו כי תוכניות פינוי‪-‬בנוי ברמת אליהו (בשלב השני של ההתחדשות העירונית) ייבנו‬ ‫בהתאם לגישות החדשות בהתחדשות עירונית‪.‬‬ ‫תכנית יובלים – גנים עמדה בסף של דיון ציבורי קהילתי מאורגן אולם היא חסרה תרומה‬ ‫מספקת ליצירת הון חברתי וגיבוש הקהילה מול השינויים העשויים להתרחש‪ .‬בשולי השיח‬ ‫יש תרומה מבורכת של ארגוני חברה אזרחית‪ ,‬מומחים מן האקדמיה ועמותת "במקום" אולם‬ ‫מדינת ישראל בכלל חסרה קהילה של חברה אזרחית מפותחת בתחום התכנון האורבאני‬ ‫‪40‬‬ ‫ומדיניות השיכון‪ .‬ישנו פער בין הידע המעודכן‪ ,‬הפרספקטיבה ההיסטורית והמחוייבות‬ ‫הגבוהה של המומחים והעמותות להתחדשות עירונית מיטבית לבין יכולתם להשפיע על‬ ‫קובעי מדיניות ולאזן את השפעות הפרדיגמה הכושלת של‬ ‫‪Property led physical‬‬ ‫‪.approach‬‬ ‫האמון של היזמים וחברות הבנייה הגדולות בתכנית יובלים – גנים והתחדשות עירונית‬ ‫בישראל בכלל נמוכה כפי שעולה מרעיונות עם חברות גדולות הבונות בירושלים ובשאר חלקי‬ ‫הארץ‪ .‬הגיוס של יזמים עם אורך נשימה אשר יהיו מחוייבים לרווחתם של התושבים ורגישים‬ ‫לשמם הטוב אפשרי מתוך הצגת ההשתתפות בתכנית כחלק מאחריות תאגידית בשילוב עם‬ ‫מה שמכונה "ניוד זכויות" ברמה הלאומית ולא בין שטחים במרחק של מספר מאות מטרים‬ ‫מאתר ההתחדשות העירונית‪.‬‬ ‫‪41‬‬ ‫חלק ‪III‬‬ ‫מרחב ההשפעה הכלכלי חברתי‬ ‫מרחב השפעה כלכלי חברתי כולל מספר קטיגוריות משנה‪:‬‬ ‫בטחון כלכלי‬ ‫תכניות התחדשות עירונית בת קיימא‪ ,‬מתמקדות בהשלכות כלכליות רחבות של הפעולה על‬ ‫משקי בית‪ .‬השאלות הכלכליות נידונות מעבר להקשר של השבחת הנכסים של התושבים‬ ‫והתמהיל העסקי הנוצר מתוך התכנון‪ .‬תכניות התחדשות עירונית בדגמים מורכבים בוחן במונחים‬ ‫כלכליים צמיחה של אזור‪ ,‬שכונה או רובע בהשוואה לאזורים אחרים‪ ,‬בוחן את ההשפעה על‬ ‫התכנית על עסקים מקומיים קיימים ומזהה הזדמנויות חדשות‪.‬‬ ‫תכנית יובלים גנים‬ ‫מטפלת בהקשרים הכלכליים של התחדשות עירונית באופן המאפיין תכניות מסוג ‪property led‬‬ ‫‪ .physical approach‬מסיבה זו‪ ,‬יש באזור של מה שמכונה השדרה המרכזית בסמיכות לתוואי‬ ‫הרכבת הקלה‪ ,‬התייחסות מפורטת לפיתוח כלכלי פוטנציאלי אולם בדרך כלל בחירת אופי‬ ‫התכנית והדגשים שנקבעו למתכננים לא כללו התייחסות רחבה לסוגייה של השפעה על בטחון‬ ‫כלכלי וצמיחה של האזור‪ .‬זהו תוצר מובהק של ההגדרה המאוד מצמצמת של התחדשות עירונית‪.‬‬ ‫אפילו השאלה כיצד ינהגו משקי הבית במימוש הנכסים ועזיבה או במגורים בשכונה נותרים בדגם‬ ‫זה של תכניות ללא התייחסות ומבלי להציע תחזית‪.‬‬ ‫תעסוקה‬ ‫תכניות התחדשות עירונית נערכות‪ ,‬מסיבות היסטוריות וחברתיות‪ ,‬בריכוזים של מצוקות כלכליות‬ ‫חברתיות‪ .‬הדגם של תכניות בנות קיימא שואף להגדיר את ההתחדשות העירונית במובן רחב‬ ‫באופן שיכלול שיפור במונחי תעסוקה של תושבי השכונה ויציע למצטרפים הזדמנויות‬ ‫תעסוקתיות‪ .‬הקשר בין תעסוקה לבין תכניות התחדשות עירונית מגוון מאוד כיוון שהגידול‬ ‫‪42‬‬ ‫באוכלוסיה והשינוי יוצרים צרכים ותפקידים חדשים אשר ניתן להכין אנשים לקראתם‪ .‬תנאי‬ ‫המינימום של מדיניות תעסוקה במסגרת תכניות התחדשות עירונית נוגע בשילוב המדיניות‬ ‫העירונית או הממשלתית בתהליך ההתחדשות תוך עמידה על ההשלכות של שינוי דמוגרפי‪,‬‬ ‫כלכלי וחברתי על התושבים בשכונה או ברובע‪.‬‬ ‫תכנית יובלים – גנים‬ ‫אינה כוללת התייחסות להשפעות‪ ,‬הסיכונים וההזדמנויות המקופלות בתכנית ההתחדשות‬ ‫העירונית בשכונות עם מאפיינם ייחודיים‪ .‬כך‪ ,‬בקריית יובל יש ריכוז גדול של אנשי מקצועות‬ ‫השיפור האנושי (אחיות‪ ,‬ע"ס‪ ,‬מורים‪ ,‬שוטרים וכו') המתגוררים בשכונה ומועסקים בשירותים‬ ‫החברתיים ומוסדות הציבור בתחומי בריאות ורווחה הבשכונה‪.‬‬ ‫שיעורי ההשתתפות של תושבי האתיופיים של עיר גנים נמוכים יחסית לשאר האוכלוסייה ויתכן כי‬ ‫להתחדשות העירונית יש (או צריכה להיות) השפעה על מצבם‪ .‬אפילו המחשבה המסורתית של‬ ‫טיפוח ‪ creative industries‬מתוך התחדשות עירונית על ידי סבסוד סדנאות למעצבים‪ ,‬אמנים‪,‬‬ ‫גרפיקאים ויוצרים נעדר מן התכנית מפאת החשיבה המצומצמת בנקודת המוצא‪.‬‬ ‫מנופי צמיחה מוסדיים‬ ‫תכניות התחדשות עירונית בהן יש מרכיב של מעורבות עירונית – ממשלתית ורגולציה מביאים‬ ‫לחשיבה על מנופי צמיחה מוסדיים בדמות בניית מוסדות פנאי‪ ,‬שירותים ממשלתיים או תשתיות‪.‬‬ ‫גישות מצמצמות בדגש נאו ‪-‬ליברלי יותירו מקום רחב יותר למושג הערטילאי שטחי מסחר‪ .‬בשעת‬ ‫ייזום תכנית התחדשות הבנוייה על מנהיגות עירונית אורבנית ייעשה מאמץ לבחון אלו מיזמים‪,‬‬ ‫מוסדות או שירותים מתאימים לאזור ואיזה הזדמנויות ניתן לנצל על מנת לקדם יעדים כלכליים‬ ‫שיהוו חיזוק לתכנית ההתחדשות העירונית‪ .‬כך‪ ,‬למשל‪ ,‬ניתן להטמיע בשכונה העוברת התחדשות‬ ‫עירונית שירותי תמיכה בתעסוקה‪ ,‬קידום תעשיות יצירה או ריכוז פעילות תרבותית‪ .‬גישות אחרות‬ ‫‪43‬‬ ‫מדגישות את האפשרות לנצל בצורה יצירתית מרחבים ציבוריים למופעים‪ ,‬שווקים ופסטיבלים‬ ‫ייחודיים‪.‬‬ ‫האופי של תכנית יובלים גנים‪ ,‬היעדים שנקבעו ודפוסי העבודה של הקבלן שנבחר לקדם את‬ ‫הביצוע לא עודדו חשיבה על הזדמנויות של פיתוח כלכלי באמצעות פעולה מוסדית‪ .‬היצירתיות‬ ‫הגדולה של המנהיגות העירונית בתחומים אלו יפסחו מעל אזור יובלים גנים עקב העדר חיבור‬ ‫למנגנון עירוני מתאים‪ .‬זהו אחד ההפסדים הנובעים מהפקעת התכנית מן התכנון העירוני הכולל‬ ‫ומדפוסים מתחייבים של מנהיגות עירונית אורבנית‪ .‬מי שמפריט את התכנון‪ ,‬מנתק אותו מן‬ ‫ההקשרים החברתיים – כלכליים ומטיל את הביצוע על גוף חיצוני עם תמריץ לקידום התכנית דרך‬ ‫משוכות תכנוניות פורמאליות מאבד במידה רבה את יכולת השליטה והשפעה של מנהיגות‬ ‫עירונית אורבנית‪.‬‬ ‫יזמים איכותיים‪ ,‬מקצועיים עם גמישות‬ ‫הניסיון בתכניות התחדשות עירונית עם הטייה נאו‪ -‬ליברלית ברוח ה‪Property led physical -‬‬ ‫‪ approach‬מלמד על קושי בהבטחת ההתחייבויות של היזמים בהקשרים הציבוריים ובאיכות‬ ‫הביצוע‪ .‬מצב זה חמור במיוחד במקרה ומדובר ביזמים קטנים ללא ניסיון אשר המודל העסקי‬ ‫שלהם נשען על גלגול הרווחים מבניית יחידות הדיור ולאחר השלמתם "קיצוץ ברווחים" בצדדים‬ ‫הנוגעים לאינטרס הציבורי‪ .‬מסיבה זו‪ ,‬מוצעת בשנים האחרונות אסטרטגיה של הבטחת‬ ‫התשתיות הציבוריות לפני הבנייה של יחידות הדיור‪ .‬יתר על כן‪ ,‬הקריטריונים לבחירת יזמים נוגע‬ ‫בניסיון שלהם בתחומי הבינוי כדי למנוע מצב מן הסוג שהתפתח בעולם השלישי כאשר יזמים ללא‬ ‫ניסיון כשלו‪.‬‬ ‫המודל הכלכלי של תכניות התחדשות עירונית בכלל ובינוי פינוי בישראל משקף העדר ניסיון‬ ‫בתחומים של רגולציה על איכות היזם‪ .‬הגישה המסתתרת מאחורי הישענות כמעט בלעדית על‬ ‫בדיקת חוסן מצד בנקים מזניחה הרבה מאוד היבטים אחרים החיוניים לביצוע איכותי של‬ ‫התחדשות עירונית‪.‬‬ ‫‪44‬‬ ‫בתכנית יובלים גנים‪ ,‬במתחם הרגיש ביותר‪ ,‬פעל בזמן כתיבת התסקיר יזם חסר ניסיון‪ .‬העדר‬ ‫מרכיבים נדרשים ומהותיים אצל יזם זה ואחרים הפועלים בשכונות יובלים‪-‬גנים בלטו במיוחד‪.‬‬ ‫יזמים בערים אחרות הפגינו מעורבות חברתית‪-‬כלכלית אותנטית וגילוי אחריות כחלק מתהליכי‬ ‫התכנון החורגים מההקשר הכלכלי כפי שמצאנו בשכונת רמת אליהו בראשון לציון ובמידה‬ ‫מסויימת במחלקת התכנון של עיריית אשדוד בבואה לבחון את היזמים הפונים לתוכניות פינוי‪-‬‬ ‫בינוי‪.‬‬ ‫‪45‬‬ ‫חלק ‪IV‬‬ ‫מרחב חברתי – אורבני‪:‬‬ ‫המרחב הסביבתי אורבני‪ -‬ארכיטקטוני כולל מספר קטיגוריות משנה‪:‬‬ ‫בנייה לגובה תכנון בדפוס הכלה המונע הדרה‬ ‫תכניות התחדשות עירונית השתנו מאוד על פני הדור האחרון‪ .‬הביקורת כלפי הפתרונות‬ ‫המודרניסיטים של בנייה צפופה לגובה בשנות השישים של המאה הקודמת והכשלונות ההרואיים‬ ‫של כל ספינות הדגל של גורדי שחקים לאוכלוסייה ענייה בארה"ב‪ ,‬עם הקשיים החברתיים שנלוו‬ ‫אליהם‪ ,‬הביאו לחשיבה מחדש על התחדשות עירונית‪ .‬בין הכשלונות הגדולים ניתן למנות את את‬ ‫קבריני גרין בשיקגו‪ ,‬ברודווטר פארם בלונדון‪ ,‬פארק היל בשפילד‪ ,‬פרואיט איגו בסנט לואיס‪,‬‬ ‫פאונטינוול פלייס בגלזגו שפוצץ לאחרונה ועוד‪.‬‬ ‫מתוך תהליך התפכחות‪ ,‬למדו המתכננים‪ ,‬כי בנייה לגובה מעוררת קשיים גדולים למשקי בית כמו‬ ‫גם לקהילה‪ .‬הקושי אינו נעוץ כפי שחושבים רבים‪ ,‬בעלות של האחזקה בלבד‪ ,‬אלא במגוון‬ ‫הקשרים נוספים בתוכם; אי בטחון שנוצר סביבת בתי גבוהים‪ ,‬פוטנציאל של פגיעה בבטחון אישי‪,‬‬ ‫סיכויים להווצרות ‪ gated community‬וחוסר הקפדה על מסלולי תנועה בין מתחמים גבוהים‬ ‫בצורה המאפשרת להיות מוגן ונראה‪.‬‬ ‫תחום אחר‪ ,‬כרוך בנטייה של עניים להתפשט למרחבים משותפים בבתים גבוהים ולאחסן חפצים‬ ‫אישיים עד כדי דרישה מן הארכיטיקטים לייצר מרחבים של ‪private open space‬‬ ‫ומבנים‬ ‫המאפשרים התכנסות קהילתית‪ .‬במסגרת התכנון של המרחב הציבורי – פרטי הפנימי יש תקינה‬ ‫של מחסנים וחנייה בצורה המונעת מרחבים מוזנחים ואף מסוכנים‪ .‬ככלל התקינה של בניה לגובה‬ ‫במסגרת התחדשות עירונית מקפלת בתוכה אזהרות ממגוון סיכונים המסמנים פגיעה באיכות‬ ‫חיים ופרטיות‪.‬‬ ‫‪46‬‬ ‫נושא אחר‪ ,‬על רקע פוטנציאל ההדרה שיש בתכניות התחדשות עירונית עם בנייה לגובה נוגע‬ ‫בגיוון‪ ,‬תמהיל או ‪ Mix‬בתוך בניינים ובין בניינים רבי קומות‪ .‬יזמים שפעלו בערים בהם לא היו‬ ‫סטנדרטים בנו בצורה אשר תקטין ככל הניתן מגע בין משפרי דיור ממעמד מבוסס לבין תושבים‬ ‫מפונים עד כדי יציאות ברחובות שונים וחלוקת הקומות לפי מצב סוציו אקונומי‪.‬‬ ‫מושג ה‪ Mix-‬מתייחס גם למניעת שונות בגודל הדירות בצורה היוצרת חלוקת מעמדית בתוך רבי‬ ‫קומות‪ .‬הקפדה על ה‪ mix -‬חשוב המאוד בהיבט הסמלי כיוון שהיא מסמנת את הכוונה ליצור‬ ‫אינטגרציה חברתית ולא להסתפק בגישה נדל"נית מצומצמת המתעלמת מן ההיבטים החברתיים‬ ‫אורבאניים‪.‬‬ ‫ההשפעות של מגורים בבניין גבוה על הסביבה במונחים אסטטיים ארכיטיקטוניים הפכה‪ ,‬גם כן‪,‬‬ ‫מושא לתקינה של מדינות ורשויות עד כדי עיסוק בסוגיית האחידות וחומרי הבנייה ‪ .‬הסיכון של‬ ‫בנייה לגובה באחידות מנכרת או לחילופין בסגנונות אקלקטיים וההתאמה לסביבה נבחנת בכל‬ ‫תכנית בינוי פינוי מן הדגמים המשלבים גישות קיימות‪ .‬מודעות לאיכות חיים במונחי שמש‪ ,‬נוף‪,‬‬ ‫רעש ועיצוב רגיש מוזנחים לא פעם בדגמים המיושנים של התחדשות עירונית השואפים לרווח‬ ‫מירבי‪ .‬במסגרת זו‪ ,‬ישנו סיכון קבוע שבנייה לגובה מחייבת פתרונות תחבורתיים אשר קל לחשב‬ ‫ולכן הם זוכים למעמד חשוב בהשוואה לאתגרים כמו תאורה‪ ,‬רוחב מדרכה או עסקים עם‬ ‫אפשרות לבתי קפה‪ .‬תכניות דלות בתחום זה יוצרות שכונות שינה משעממות‪.‬‬ ‫זיהוי הפוטנציאל השלילי בבנייה לגובה הביאה לקודים אשר לא הגיעו עדיין לישראל אך מקובלים‬ ‫במדינות ה ‪ OECD‬באמנות האיחוד האירופי בנושא התחדשות עירוני ובכללים ואמנות עירוניות‬ ‫מחייבות‪ .‬כך‪ ,‬למשל‪ ,‬ונקובר‪ ,‬הונג קונג‪ ,‬סינגפור‪ ,‬סקרמנטו‪ ,‬לונדון וערים אחרות פרסמו תקינה‬ ‫בנושא הבנייה לגובה ופיזור אוכלוסייה המחייב גיוון כחלק ממוביליות וסולידריות חברתית‪.‬‬ ‫תכנית יובלים גנים‬ ‫מקדמת בנייה לגובה ללא תקדים‪ ,‬בציפוף שישראל טרם נתנסתה בו מבלי להתייחס להשלכות על‬ ‫התושבים‪ ,‬הסביבה והמרחב העירוני‪ .‬האמירה לפיה ביקורת על אחוזי הציפוף כפי שחושבו על‬ ‫‪47‬‬ ‫ידי החשכ"ל כמוה ככפירה בעיקר וחילול הקודש ליוו את הדיונים על התכנית עד אשר דווקא‬ ‫מקבלי החלטות ברמה העירונית בתחום התכנון‪ ,‬ברשות לפיתוח ירושלים ומנכ"ל העירייה הטילו‬ ‫ספק בעקרון "המקודש"‪.‬‬ ‫רק בשלבים מאוחרים כאשר גורמים בכירים במשרד השיכון הציבו מראה מול מי שקדמו את‬ ‫הפרוייקט השתנתה הפרדיגמה שהסתירה רמה ציפוף לא סבירה בייחוד באזורים "האדומים"‬ ‫בעלי מאפיינים סוציו‪-‬אקונומיים המחייבים מצד אחד תוכנית פינוי בינוי ומצד שני בעלי סיכון גבוה‬ ‫לכפיה של עקרונות התוכנית על על השלכותיה התיכנוניות‪-‬חברתיות‪.‬‬ ‫כל אלו נתמכו באמצעות דבריה של פקידה בכירה ממשרד השיכון לפיה "‪...‬התכנית‪ ,‬בעיקר‬ ‫במתחמים האדומים‪ ,‬אינה ריאלית ויישומה החלקי עשוי לסמן כשל תכנוני עמוק"‪ .‬את ההצגה של‬ ‫הציפוף שהוצג על ידי הגורמים המבצעים הציגה כ"הונאת התושבים"‪ .‬ככלל עלה מדבריה כי‬ ‫תכנית יובלים גנים במתכונתה הנוכחית בייחוד באזורים "האדומים" לא מכבדת את התושבים או‬ ‫את העיר ואינה מגלה נדיבות או יצירתיות תוצאת הכפיפות הבלתי מעורערת לציפוף הנכפה ואף‬ ‫מעלה חשדות כבדים באשר ליכולת להוציאה מן הכח אל הפועל‪.‬‬ ‫בהעדרם של סטנדרטים לבנייה לגובה בתכניות התחדשות עירונית תכניות יובלים גנים בעיתיית‬ ‫כיוון שהיא חסרה רשת בטחון מפני המחירים הכרוכים בהיקפי הציפוף‪ .‬כמו בהקשרים אחרים‪,‬‬ ‫האיסור לערער על הנוסחא של הציפוף פגע בתכנית מבחינת התכנות היישום במונחים של‬ ‫קיימות‪ .‬בדיונים במנהל‪ ,‬במפגשים עם התושבים עלו תובנות מאוד עשירות על ההשלכות של‬ ‫בנייה לגובה אשר לא מצאו את ביטויים בתוכנית עצמה‪.‬‬ ‫‪48‬‬ ‫"ניוד זכויות" וצדק חברתי ‪-‬‬ ‫האבולוציה של מדיניות שיכון ותכנון אורבאני במאה ה‪ 41-‬התנהלה‪ ,‬לא פעם‪ ,‬בתוואי מקביל‬ ‫לאוכלוסיות שונות‪.‬‬ ‫במסגרת מדיניות דואלית זו נבנו‪ ,‬בשנות החמישים‪ ,‬שכונות לחיילים‬ ‫משוחריים ועניים במקביל לבנייה למעמדות ביניים בפרפריה של השכונות לאוכלוסייה פחות‬ ‫מבוססת‪ .‬השכונות של מעמדות הביניים היו צפופות פחות והבנייה באיכות גבוהה יותר‪ ,‬אף‬ ‫שאלו גם אלו ינקו מן המסורת המודרניסטית של אותה עת‪ .‬בערים רבות במערב‪ ,‬בטרם אימוץ‬ ‫תכניות התחדשות עירונית‪ ,‬היה מיצוי של אזורים ורזרבות קרקע בסביבות שכונות עניות‬ ‫וצפופות‪ .‬כך‪ ,‬כאשר החלו לקדם תכניות התחדשות‪ ,‬בשני העשורים האחרונים‪ ,‬נאלצו להטיל על‬ ‫האוכלוסייה הענייה רמות ציפוף לא סבירות ולקדם "תכניות סגורות"‪.‬‬ ‫"תכנית סגורה" של התחדשות עירונית היא כזו אשר מנצלת את כל תא השטח ללא יכולת לתקן‬ ‫או לתכנון תוך כדי למידה מן התתפתחויות במרחב‪ .‬תכנית כזו אינה מותירה מקום להתפתחות‬ ‫והולמת תכנון אוטוריטרי ויהיר‪ ,‬ברוח הביקורת של פיטר הול‪ ,‬כלפי תכניות התחדשות עירונית‬ ‫מסוג זה‪.‬‬ ‫תרחישים שליליים של ציפוף יתר בתכנית סגורה החמיר בתכניות מן הסוג של‬ ‫‪ Property led physical approach‬בהן אין תוספת מימון ציבורי לתכנית‪ .‬לרוב תכניות מסוג זה‬ ‫כשלו ביישום‪ .‬הגישה החדשה מכונה ‪.Space to grow‬‬ ‫מעבר לכשלון ולנסיגה מתכניות בדגם זה עלתה שאלה אתית קשה‪ .‬במונחי צדק חלוקתי עולה‬ ‫השאלה האם אין פגיעה באוכלוסיות עניות כאשר מטילים עליהם‪" ,‬בלית ברירה" כביכול‪ ,‬את‬ ‫מחירי הציפוף לאחר שבמשך שנים בנו סביב השכונות של הדיור הציבורי ושכונות עוני ריכוזים‬ ‫למעמד הביניים באיכות גבוהה וציפוף נמוך‪.‬‬ ‫בישראל‪ ,‬עם אתגרים דומים סביב קליטת העלייה‪ ,‬נבנו בשנות החמישים שיכוני ותיקים רבים לצד‬ ‫הבנייה לעולים‪ .‬לאחר מכן התפתחו רבות מן הערים לתוך מרחבים פנימיים פנויים בסמוך‬ ‫לאזורים בהם מנסים כיום ליישם תכניות התחדשות עירונית‪ .‬כך‪ ,‬הגיעו הריכוזים של עולי שנות‬ ‫‪49‬‬ ‫החמישים והשישים‪ ,‬נוכח איכות הבנייה והקשיים החברתיים‪ ,‬למצב בו המתכננים שואפים‬ ‫לתכניות התחדשות עירונית בתקופה בה לא נותרו רזרזבות קרקע לניוד זכויות והקטנת הצפיפות‪.‬‬ ‫אין זה מפתיע כי גם ביפו‪ ,‬ראשון לציון וערים אחרות עולה הקושי למצוא רזרזבות להקטנת ציפוף‪.‬‬ ‫רק ניהול עירוני‪ ,‬שלא דרך מנגנוני שוק‪ ,‬יכול לנייד זכויות ולהקטין ציפוף‪.‬‬ ‫תכנית יובלים גנים‬ ‫תכנית יובלים גנים מתאפיינת בקושי באיתור שטחים צבוריים פתוחים ובהעדר יכולת לנייד זכויות‬ ‫באזור המתוכנן‪ .‬במידה רבה‪ ,‬במונחי צדק חלוקתי‪ ,‬נהנו תושבי גבעת משואה‪ ,‬רמת דניה‪ ,‬רמת‬ ‫שרת ואזורים נוספים מרזרבה פוטנציאלית אותה היה ניתן לנצל לניוד זכויות והורדת ציפוף‪.‬‬ ‫התכנית‪ ,‬במתכונתה מטילה את העומס על תשובי האזור‪ .‬יתר על כן‪ ,‬מאחר והתכנית סגורה‬ ‫ומוגבלת אין בה מרחב לתיקון טעות והתפתחות עתידית בהלימה לגישה המקובלת להתחדשות‬ ‫עירונית בדור לאחר התפיסה הנאו ליברלית עם ניצול טוטאלי להבטחת הרווח של היזם עד המטר‬ ‫האחרון ומעבר לכך בהקלות משחיתות‪.‬‬ ‫העדר מעורבות של העירייה בשלב הייזום של התכנית‪ ,‬בטרם ההחלטה על הקמת גוף ייעודי‬ ‫להתחדשות עירונית‪ ,‬יצר מצב בו לא נעשתה מחשבה מערכתית על ניוד זכויות‪ .‬כך‪ ,‬למשל‪,‬‬ ‫במסגרת עבודה עם יזמים ראויים היה ניתן לנייד זכויות בכל שטחי העיר ואף לגלות יצירתיות‬ ‫סביב הזדמנויות הכרוכות במשבר של הדסה או בקשיים של הפועל ירושלים כשני גופים‬ ‫המחזיקים קרקעות עם פוטנציאל תכנוני‪ .‬העבודה עם יזמים רציניים והראייה המערכתית פותחת‬ ‫אפשרות למנהיגות אורבנית ויתרונות לגודל ביכולת לקבוע מדיניות עירונית כוללת‪.‬‬ ‫‪50‬‬ ‫תכנית התחדשות עירונית בסביבות תכנון רחבות‬ ‫אחד הלקחים מתכניות התחדשות עירונית בדור האחרון כרוך בהבנה של הקשרים רחבים‪.‬‬ ‫תכניות אינן מעבדה אורבנית סגורה‪ ,‬סטאטית ואוטרקית אלא חלק מסביבה דינאמית שלא ניתן‬ ‫לנתק מהקשרים רחבים‪ .‬כך‪ ,‬כל תכנית התחדשות עירונית צריכה להיבחן במעגל עירוני סמוך‪,‬‬ ‫בהקשר אורבאני ומטרופוליני כמו גם כחלק מן המדיניות הלאומית‪ .‬עקרון נלווה ברוח ההגות של‬ ‫פיטר הול מציעה לתפוס תכנון התחדשות עירונית במהלך פתוח לתיקונים ולא ככיסוי שטחים‬ ‫וניצולם עד תום ברוח דטרמיניסטית ונוקשה‪.‬‬ ‫תכנית "יובלים גנים" מצטיירת כמנותקת מן ההקשרם הרחבים של עתיד דרום מערב ירושלים‪.‬‬ ‫מתוך כך‪ ,‬התכנית‪ ,‬בקנה מידה על אלפי יחידות דיור‪ ,‬מגדירה מחדש את זהותה הפוטנציאלית‬ ‫של העיר כולה בהביטים דמוגרפיים‪ .‬יתר על כן‪ ,‬התכנית משולבת בשיטה ובהיקף בתוך מדיניות‬ ‫לאומית של התמודדות עם משבר הדיור בצורה בה העיר משלמת במונחי איכות חיים על מנת‬ ‫לאפשר לממשלה להשיג יעדים חיצוניים לאינטרסים של תושבי העיר‪ .‬דרום מערב ירושלים אינה‬ ‫צריכה להיות החצר האחורית בה מנסה דרג פוליטי במשרדי ממשלה רלבנטיים לייצר פתרונות‬ ‫דיור מהירים באיכות נמוכה ללא משים למחירים האורבניים‪.‬‬ ‫אי הלימה לפרטיכלים של הארגונים הבינלאומיים – המעבר מגישות של ‪Property led physical‬‬ ‫‪ approach‬לתפיסות מגוונות עם יעדים של פיתוח עסקי‪ ,‬תרבותי‪,‬קהילתי ואורבאני לוו במספר‬ ‫פרטיכלים בינלאומיים בתוכם מדדי ה‪ OECD -‬לקיימות‪ ,‬הסכמי בריסטול מ‪ 0111-‬ואמנת לייפציג‪.‬‬ ‫מדדים אלו מציגים מדיניות לאומית עקיבה כתנאי יסוד להצלחת תהליכים של התחדשות עירונית‬ ‫ברמה המוניציפאלית‪ .‬בפרטיכלים שחוברו בצל הכשלון של שנות התשעים בתחום‪ ,‬מוצעת ראייה‬ ‫מערכתית‪ ,‬עקרון של שותפות ממשלה – מגזר שלישי – יזמים והובלה של דרג מקבלי החלטות‬ ‫ברשויות מקומיות כביטוי של מנהיגות אורבאנית‪ ,‬הקצאת משאבים גדולה לסטנדרטים וליווי‬ ‫התהליך‪ ,‬הקדמת שימור האינטרס הציבורי בביצוע על פני הבנייה למשרדי בית‪ ,‬תכנון דמוגראפי‬ ‫מוקפד‪.‬‬ ‫‪51‬‬ ‫תכנית יובלים גנים‬ ‫תכנית יובלים גנים‪ ,‬בדומה לרוב תכניות בינוי פינוי בישראל לא עומדת בסטנדרטים של מצב‬ ‫הידע בעולם והאמנות הבינלאומיות‪ .‬הסיבה כרוכה בהעדר מדיניות לאומית עקיבה ובחולשת‬ ‫הממשלה בקביעת פרידגמה למדיניות שיכון מעבר לגישה לפיה הרגולציה‪ ,‬ולא משאבים‪ ,‬הם‬ ‫הכלי המרכזי לעידוד התחדשות עירונית‪ .‬דברי הביקורת של מנכ"ל לשעבר של מנהל מקרקעי‬ ‫ישראל וראש עיריית תל אביב בכנס הרצליה ‪ ,4102‬ולפיה ללא משאבי מדינה לא ניתן לעודד‬ ‫בנייה והתחדשות עירונית בת קיימא‪ ,‬מצויים בהלימה לקונסנזוס בקרב אנשי מקצוע ומקבלי‬ ‫החלטות‪.‬‬ ‫‪52‬‬ ‫המלצות‪ ,‬צעדים הבאים וסיכום‬ ‫המלצות‬ ‫מסמך זה מציג את תפיסת המחברים על החשיבות של שילוב המרכיב החברתי בתוכניות פינוי‬ ‫בינוי כחלק בלתי נפרד מן התהליך‪ .‬במסגרת זו מוצגות ההמלצות הבאות הנובעות מהניתוח‬ ‫המפורט במסמך‪:‬‬ ‫התחדשות עירונית כסמכות שלטונית‬ ‫יש לבסס את האחריות המוניציפלית כלפי נושא התחדשות עירונית ובינוי – פינוי בצורה המונעת‬ ‫הפרטה של קידום התכנית וחיבור תסקירים חברתיים כאחד‪ .‬זו סמכות שלטונית בלעדית‬ ‫המופעלת ברגע משמעותי בעתידה של עיר‪ .‬בהקשר זה‪ ,‬בוודאי שאין ליצור עבור קבלן הביצוע‬ ‫תמריץ לקדם את התכנית בכל מחיר מתוך התנייה של תשלום היוצרת סיכון מוסרי מובנה‪.‬‬ ‫בדומה לגישות המקובלות כפרקטיקה מיטבית של התחדשות עירונית יש לכונן גוף ייעודי כפי‬ ‫שעשתה עיריית ירושלים‪ .‬זהו אינו תפקיד נוסף אלא יחידה ייעודית המתמחה במדיניות‬ ‫העירונית‪ ,‬בעבודת משרד הממשלה ובניסיון הבינלאומי‪ .‬היחידה הייעודית תעסוק בכל ההיבטים‬ ‫הפיזיים‪ ,‬תכנוניים והחברתיים של התחדשות עירונית בהקשר העירוני הרחב כמו גם בהתבוננות‬ ‫מערכתית על כל מתחם‪ ,‬אזור או רובע‪.‬‬ ‫בחינה מחודשת של הנחות היסוד בתכנית האב‬ ‫המלצה זו מתייחסת אל השלכות תכנית האב יובלים גנים כמכלול‪ .‬התכנית במתכונתה מבחינת‬ ‫ההיקף‪ ,‬הציפוף ובעיקר החריגה מסטנדרטים מקובלים באמנות בינלאומיות בנושא התחדשות‬ ‫עירונית בת קיימא מחייבת לבחון אותה מחדש כמסגרת "שלמה"‪ .‬במקום זאת‪ ,‬אנו ממליצים‬ ‫להמשיך את מדיניות העירייה בשנה האחרונה‪ ,‬המתמודדת עם הליקויים המובנים בתכנית‬ ‫באמצעות התייחסות למתחמים מובחנים‪ .‬יש לפרק את התכנית למתחמים הניתנים לניהול‪,‬‬ ‫‪53‬‬ ‫רגולציה והבטחה של רשת בטחון מפני כשלים והעדר בלמים והגנות על אינטרסים ציבוריים‪.‬‬ ‫תפיסה צנועה יותר של יעדי ההתחדשות העירונית בדרום מערב ירושלים תאפשר תהליך ארוך‬ ‫של למידה‪ ,‬ניסוי ותיקון באופן המוצע בתפיסות של התחדשות עירונית בת קיימא‪.‬‬ ‫תיקון הציפוף ביובלים גנים כפגיעה בצדק חלוקתי‬ ‫המלצה זו מתייחסת אל הרמה העירונית ונוגעת ב"ניוד זכויות" ומציאת עתודות קרקע נדרשות‬ ‫לביצוע התוכנית כאשר יש לגלות יצירתיות מבחינת ניצול הזדמנויות כמו "משבר הדסה"‪ ,‬חובות‬ ‫הפועל ירושלים או כל מתחם בנייה גדול בעיר על מנת להקטין ציפוף עם מחירים חברתיים לא‬ ‫סבירים ורמת ציפוף גבוהה מדי‪ .‬רק מינהל מיוחד או יחידה להתחדשות עירונית יכולה לזהות‬ ‫בהיבט עירוני את ההזדמנויות ולנהל משא ומתן‪ .‬אמירה חוזרת ונשנית לפיה "אין רזרבה לניוד‬ ‫זכויות" משקפת אי צדק חברתי‪ .‬אי הצדק נובע מן הבנייה לאוכלוסייה מבוססת ברזרבה‬ ‫הסמוכה של "יובלים גנים"‪ .‬כך‪ ,‬הוקמו בעשרות השנים האחרונות השכונות גבעת משואה‪ ,‬רמת‬ ‫שרת ורמת דניה‪ .‬שכונות אלו‪ ,‬אשר נבנו עבור תושבים ברמה סוציו‪-‬אקונומית גבוהה יותר לא‬ ‫הותירו שוליים‪ ,‬במונחי שטחים‪ ,‬לתוכניות "פינוי בינוי" בשכונות יובלים – גנים‪ .‬במונחי צדק‬ ‫חלוקתי יש לבחון את נושא "ניוד הזכויות" בכל אזורי העיר על מנת להקל על העומס והסיכונים‬ ‫עבור תושבי שכונות העולים של שנות החמישים והשישים של המאה הקודמת‪ .‬יש לציין כי זהו‬ ‫אינו מאפיין ייחודי לירושלים‪.‬‬ ‫חלק מן הקושי בניוד זכויות בישראל כרוך בחלוקת העבודה עם משרדי הממשלה בכלל ומשרדי‬ ‫התחבורה והשיכון בפרט‪ .‬פרוייקיטים גדולים בירושלים נעשים בייזום ומימון ממשלתיים‪ .‬לפיכך‪,‬‬ ‫היכולת של העירייה לנייד זכויות ולהעזר בהתקשרויות עם גופים וחברות גדולות מוגבלת ותלוי‬ ‫בגורמים שאינם בשליטתה בניגוד לנהוג במדינות אחרות‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬יש מרחב פוטנציאלי‬ ‫רחב של ניוד זכויות במידה והעירייה תפתח ראייה מערכתית‪.‬‬ ‫‪54‬‬ ‫קריטריונים לבחירת שותפים ‪ -‬יזמים‬ ‫אחד התנאים הראשונים שיש להקפיד עליהם כרוך בניסיון בתחומי הבנייה כמו גם בתכניות‬ ‫"בינוי – פינוי"‪ .‬יש למצוא דרכים למשוך את השחקנים הממוסדים בענפים הרלבנטיים כדי למנוע‬ ‫מצב בו התכניות הרגישות ביותר מבחינה חברתית מושכות יזמים בלתי מנוסים‪ .‬הרגולציה‬ ‫הקיימת אינה מספקת ומבחנים של ניסיון לצד חוסן כלכלי יכולים להוות תנאי סף‪.‬‬ ‫המלצה זו כרוכה בהוצאת יזמים חלשים והצורך בהגדרת חוסן של יזם שיוכל לשאת את‬ ‫מורכבות הוצאת התוכניות אל הפועל על היבטיהם התכנוניים והחברתיים‪ .‬היכולת לנייד זכויות‬ ‫ולהבטיח את האינטרסים הקולקטיביים של התושבים נעוצה בבחירה של יזמים רציניים עם אורך‬ ‫נשימה ויכולת לפעול בשותפות עם הרמה העירונית הכוללת והלאומית‪.‬‬ ‫קביעת סדר עדיפות בביצוע בציר ציבורי‪-‬פרטי‬ ‫המלצה זו‪ ,‬יונקת מן הניסיון הארופי בהתחדשות עירונית בת קיימא ומציבה סדר יום חדש לפיו‬ ‫כל יזם משלים בראשית התכנית את החובות כלפי המרחבים הציבוריים ורק לאחר מכן ניגש‬ ‫לבנייה עבור משקי בית‪ .‬כך‪ ,‬יהיו יזמים עם אורך נשימה מחד גיסא וימנע התרחיש של אי עמידה‬ ‫בחובות כלפי כלל הציבור‪ ,‬המוכרים מהרחבות במושבים והתנסויות אחרות ‪ ,‬מאידך גיסא ‪.‬‬ ‫התחדשות עירונית כסוגיה מוניציפאלית‬ ‫מדגישה את הצורך במנהיגות אורבנית עירונית ושמירה על ההתחדשות העירונית כסוגייה‬ ‫מוניציפאלית שאינה כפופה אל הפוליטיקה הלאומית של השיכון‪ .‬יש להמנע ממצב בו יש גיוס‬ ‫מוחלט של ההתחדשות העירונית להגשמת מדיניות ממשלתית‪ .‬מדיניות שיכון של הורדת מחירים‬ ‫בצורה המציפה את העיר מציבה את האינטרסים ארוכי הטווח בסיכון‪ .‬תכניות התחדשות עירונית‬ ‫הן כלי מדינית מוניציפאלי המכוון בראש וראשונה להבטיח איכות חיים לתושבי ירושלים ולא לשמש‬ ‫ככלי מרכזי להענות ללחצים חברתיים‪ ,‬גם אם צודקים‪ ,‬שלאחר מחאת קיץ ‪.4100‬‬ ‫השקעה ממשלתית מוניציפאלית כתנאי להתחדשות עירונית מיטבית‬ ‫‪55‬‬ ‫נוגעת באחריות העירונית לגייס ולהשקיע משאבים עירוניים ייעודיים בתכניות התחדשות‬ ‫עירונית (בהתאם לדגם שיוסכם) על מנת לשמור על האינטרס העירוני ולאזן את המחירים של‬ ‫דגם הנשען על כדאיות כלכלית‪ .‬במסגרת זו‪ ,‬יש להכיר במצבים בהם יש כשל שוק ריאלי‬ ‫בתכניות בינוי פינוי בחזקת 'אין הבור מתמלא מחולייתו'‪ .‬לפיכך‪ ,‬יהיה צורך בהשקעה ממשלתית‬ ‫אשר תסמן גם נסיגה מפרדיגמה לפיה השוק יבנה באמצעות רגולציה וציפוף ללא תוספת‬ ‫משאבים‪ .‬העירייה צריכה לגייס לנושא זה משאבים מוניציפאליים‪ ,‬תרומות‪ ,‬ותקציבי מדינה תוך‬ ‫בניית שותפויות‪.‬‬ ‫מימון מוגדל ומקדים לצרכי הערכות במנהלים קהילתיים‬ ‫המלצה זו‪ ,‬מתמקדת בהערכות המקומית לשינוי‪ .‬במידה וישנה הכרעה להפקיד את הטיפול‬ ‫בסוגיית ההיבטים החברתיים בתוכניות התחדשות עירונית ופינוי בינוי בידי המנהלים הקהילתיים‬ ‫יש לתקצב את המנהלים ואת מנהלת ההתחדשות העירונית בראשיתו של כל פרוייקט לפי הצפי‬ ‫של הגידול הדמוגרפי‪ .‬כך‪ ,‬התקצוב הכולל של הגופים העירוניים בדרום מערב ירושלים‪ ,‬כבר‬ ‫בשלב אישור התכנית‪ ,‬צריך להניח כי האוכלוסייה הנכנסת מצוייה בשכונה‪ .‬שוליים כאלה‪,‬‬ ‫כמקובל בארצות אירופה‪ ,‬מאפשרים את המימון של העבודה הקהילתית הנדרשת וההערכות‬ ‫בכל ההיבטים‪ .‬במידה ומכפילים של האוכלוסייה של אזור פעולת המנהל בעיר גנים כך גם‬ ‫תקציבו הייעודי לטובת הטיפול בסוגיות החברתיות צריך להיות מוכפל‪ .‬כמו כן יש לדאוג ליצירת‬ ‫ושיור בסיסי ידע שהתפתחו ולהכשיר עובדים קהילתיים ובעלי מקצועות תכנון בשדה המקצועי‬ ‫המשותף לתכנון‪ ,‬חברה וקהילה‪.‬‬ ‫סטנדרטיזציה של בנייה בהתחדשות עירונית‬ ‫כרוכה באימוץ סטנדרטים בנושא הסביבה ובעיקר הבנייה לגובה‪ .‬במסגרת זו יש לאמץ‪ ,‬בדומה‬ ‫לערים רבות במערב תקנון עירוני של בנייה לגובה‪ ,‬המבטיח מפני הסיכונים בתוך המרחבים של‬ ‫הבניינים‪ ,‬הסיכונים המרחביים לפגיעה בבטחון האישי‪ ,‬החשש מפני ‪,Gated Communities‬‬ ‫השחיקה באיכות החיים‪ ,‬במרחבים הציבוריים והגנה מפני המחירים האסתטיים והנופיים‪ .‬הכלים‬ ‫‪56‬‬ ‫המסורתיים של התכנון במדינת ישראל אינם בהלימה להתפתחות הרגולציה של בנייה לגובה‬ ‫בעולם‪.‬‬ ‫קביעת מדיניות דמוגרפית מובהקת של מתחמי התחדשות עירונית‬ ‫נוגעת בתנאי יסוד של כל תכנון ותסקיר חברתי בדמות החזון הדמוגרפי של ההתחדשות‬ ‫העירונית‪ .‬קשה‪ ,‬למצוא בתכניות התחדשות עירונית "עוורון מכוון" ‪-‬תפיסה ומדיניות ברורה כלפי‬ ‫האוכלוסייה המצטרפת או תחזית לגבי הישארותם של התושבים הוותיקים‪ .‬הרגישות המיוחדת‬ ‫של ירושלים אינה מצדיקה אמירה לפיה "אין לעירייה יכולת לקבוע מי האוכלוסייה המצטרפת‬ ‫לשכונה"‪ .‬אמירה כזו שקולה לקביעה לפיה אין לנו עניין בהיבטים חברתיים‪ .‬בגנים יובלים היא‬ ‫הולידה ניחושים על זהות המצטרפים‪ ,‬קונספירציות בכל הנוגע לחרדים ולא מעט הנחות לא‬ ‫מבוססות בדבר הגעתם של עובדים בהדסה או במרכז המתגבש בסמיכות למושב אורה‪ .‬העדר‬ ‫יעד מבחינת תמהיל האוכלוסייה המצטרפת ייצור מתחים חברתיים ומרוקן מתוכן כל דיון רציני‬ ‫בהשלכות חברתיות של התחדשות עירונית‪.‬‬ ‫התחדשות עירונית ומדיניות חינוך‪ ,‬רווחה‪ ,‬בריאות‪ ,‬תעסוקה ופנאי‬ ‫המלצה זו‪ ,‬מציעה דפוסי עבודה על מצבי חיים וצרכים של נכים‪ ,‬קשישים‪ ,‬משפחות ונוער באזור‬ ‫ההתחדשות העירונית‪ .‬במסגרת זו יש ליצור דפוסי עבודה ולחייב את מנהל הרווחה וגופים‬ ‫עירוניים אחרים אשר שרויים בעומס גדול ובפערי ידע ומידע אשר אינם מאפשרים להם לבחון‬ ‫את המשמעות ארוכת הטווח של ההתחדשות העירונית‪ .‬במסגרת זו יש לסייע למנהל רווחה‬ ‫לפתח כלי עבודה בחיבור תסקירים על תחומים שונים ובמקביל להגדיר זאת כחלק מתפקידיו‬ ‫בחשיבות שאינה נופלת מן החירום הלוחץ‪ .‬יש להציב את הנושא במנהל קהילה בשדה התכנוני‬ ‫מקצועי העובד בשותפות עם היחידה העירונית לפינוי – בינוי ולא בעבודה קהילתית‪.‬‬ ‫מנהיגות אורבנית מעבר לפיתוח עירוני‬ ‫‪57‬‬ ‫המלצה זו נוגעת במנהיגות אורבנית‪ .‬אי סדרים בתחום התכנון העירוני בכהונות קודמות של‬ ‫ראשי ערים‪ ,‬המדיניות הממשלתית הכוללת בשיכון ושחיקת עקרונות תכנוניים הותיר את העיר‬ ‫ללא חזון אסתטי ומודעות לחשיבות של נכסים אורבאניים כחלק מאיכות חיים של התושבים‪ .‬יש‬ ‫לפתח במנהלים‪ ,‬בתכנון ביחידה להתחדשות עירונית ובקרב עובדי העירייה רגישות לאופי‬ ‫המיוחד של העיר‪.‬‬ ‫על העיר לקבוע יעדים ריאליים‪ ,‬מוגבלים ומוגדרים של מספר יחידות דיור בבינוי פינוי‪ ,‬תמ"א ‪31‬‬ ‫וכל תכנית התחדשות עירונית אחרת‪ .‬המלצה זו כרוכה בלמידה של התחום על ידי הפקידות‬ ‫הרלוונטית בעיר ובהקצאת משאבים לניהול ידע‪ ,‬הכשרות ולמידה על ההשפעות של התחדשות‬ ‫עירונית‪ .‬כך‪ ,‬תכנית אשר סמוכה לאתרים היסטוריים‪ ,‬בעלי חשיבות עולמית‪ ,‬יכול להיות מושפע‬ ‫ישירות משינויים בקו הרקיע‪ ,‬אופי האוכלוסיה או בנגישות ממנו ואליו‪.‬‬ ‫התחדשות עירונית כמפנה כלכלי תעסוקתי‬ ‫מתייחסת אל ההכרח לייצר חשיבה כלכלית בת קיימא ביחס לתכניות התחדשות עירונית בהיבט‬ ‫של הזדמנויות לפיתוח וההגנה על עסקים מקומיים המהווים חלק מן המרקם השכונתי‪ .‬יש לבסס‬ ‫בכל הרמות החל במנהלים הקהילתיים דרך החברות העירוניות וכלה ביחידה להתחדשות‬ ‫חשיבה על צמיחה כלכלית מקומית כנהוג בתכניות מסוג זה בדגמים החדשים‪.‬‬ ‫מיסוד צומת הכרעה בעבודת המנהלים לאישור התחדשות עירונית‬ ‫המנהלים הקהילתיים היו לרוב הגורם האחראי אשר הזהיר מפני סיכונים בתכנית יובלים גנים‬ ‫מבלי לשלול על הסף בגישה ביקורתית רדיקלית את הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית‪.‬‬ ‫מבחינה זו הם מילאו‪ ,‬בצורה יוצאת דופן את התפקיד ההסטורי‪ ,‬שיועד להם‪ .‬יתר על כן‪,‬‬ ‫המנהלים בתנאים קשים‪ ,‬ולא פעם מול לחץ של קבלני הביצוע של תכנית האב‪ ,‬ארגנו את‬ ‫התושבים‪ ,‬ערכו וויסות על יזמים ומאכערים והצליחו לעצב לעירייה סדר יום חדש‪.‬‬ ‫‪58‬‬ ‫יחד עם זאת‪ ,‬חייבת להיות צומת הכרעה על תכניות התחדשות עירונית בה המנהל קובע האם‬ ‫התכנית היא ‪ NO GO\GO‬ואז המנהל פועל בדגם לעומתי או שתכנית ההתחדשות העירונית‬ ‫עומדת בסף דרישות מספיק ואז המנהל שותף בקידום מבלי לאבד את מעמדו כמי ששומר על‬ ‫ערכים קהילתיים‪ .‬אסור למנהל להתגלגל עם תכנית ויתכן כי את ההתנגדות לתכנית יובלים גנים‪,‬‬ ‫במתכונתה המוקדמת‪ ,‬היה צריך לשלול על הסף בכל הנוגע למתחמים אדומים‪ .‬בחלק מן‬ ‫המנהלים בירושלים עתידות תכניות ההתחדשות העירונית להיות לחם חוקם של עובדי המנהל‬ ‫נוכח התהליכים הצפויים בשכונות שנבנו בשנות החמישים עבור העולים החדשים‪.‬‬ ‫‪59‬‬ ‫צעדים הבאים‪ ,‬וסיכום‬ ‫מסמך זה הוזמן על ידי הרשות לפיתוח ירושלים ביזמה של המנהלים הקהילתיים בדרום מערב‬ ‫העיר מתוך שאיפות מגוונות‪ .‬הרשות לפיתוח ירושלים שאפה לקבל מרשמים לרשת בטחון אשר‬ ‫תאפשר לקדם את התכנית ולהמנע מכשלים חברתיים פוטנציאליים‪ .‬המנהלים הקהילתיים רצו‬ ‫להעלות על סדר היום את ההזנחה של התחום החברתי בתכנית ההתחדשות העירונית במסגרת‬ ‫בינוי פינוי בשכונות יובלים – גנים‪.‬‬ ‫במהלך הזמן בו נכתבה העבודה התרחשו שינויים במדיניות הממשלתית‪ ,‬במודעות הציבורית‬ ‫לנושא התחדשות עירונית ובעיקר בדרג של מקבלי החלטות וקובעי מדיניות בעירייה אשר שינו‬ ‫את הפרדיגמה העירונית‪ .‬הביטוי המובהק ביותר נעוץ בהקמת מנהל ייעודי בחברת מוריה‬ ‫שיעסוק במדיניות התחדשות עירונית בקשר הכלל עירוני כמו גם בהיבט של רובע או מתחם‪.‬‬ ‫המגמה של תשומות תכנוניות וענווה ביישום החליפו את התפיסה הקודמת לפיה פעולת השוק‬ ‫תניע את ההתחדשות העירונית‪.‬‬ ‫מי שהזמינו את המסמך ציפו להמלצות ספיציפיות בנוגע לתכנית יובלים – גנים כאשר הצטרפה‬ ‫ליעד זה שאיפה שהתסקיר החברתי ישמש אב טיפוס לתסקירים במתחמים אחרים‪ .‬מסמך זה‬ ‫ממליץ להמשיך את המדיניות הנסיגה מדגם התחדשות עירונית עליו התבססו בתכנון וקידום‬ ‫תכנית יובלים גנים‪ .‬העבודה מערערת על הפרידגמה ביסוד התכנית‪ .‬אנו סבורים כי לא ניתן‬ ‫להציע תסקיר חברתי מקיף בתוך הפרדיגמה ביסוד תכנית יובלים גנים כיוון שבבסיסה היא חסרה‬ ‫עמדה למגוון כה רחב של סוגיות הנמצאות בתשתית של התכנון ‪ .‬בשלב התכנון חסרה התייחסות‬ ‫לכל אותם נושאים ומרחבי התייחסות שהוצגו בעבודה‪ .‬התסקיר החברתי מסמן תהליך דיאלוגי‬ ‫מתמשך אשר חייב ללוות את כל השלבים של התחדשות העירונית מרגע היזמה ועד שלבי‬ ‫היישום האחרונים‪.‬‬ ‫הפרידגמה התכנונית הנשענת על דומיננטיות של שיקולים כלכליים וכלים של שוק מצטרפת‬ ‫בהקשר לעיוורון מכוון ושיתוק בנוגע לשאלה של הצטרפות אוכלוסייה חרדית לשכונת קריית יובל‬ ‫‪60‬‬ ‫ולאזורים שונים בדרום מערב ירושלים‪ .‬בהקשר התכנית הספיציפית הרי שאנו סבורים כי ניסיון‬ ‫ליישם אותה עלול לפגוע באיכות החיים של תושבים במגוון היבטים ואילו בנוגע לדגם עירוני של‬ ‫תסקירים חברתיים הרי שיש לפתח את כלי התכנון במסגרת יחידת ההתחדשות העירונית‬ ‫במסגרת אינטרדיספלינרית‪ .‬מסמך זה מניח כי לא ניתן לתכנן בכלים המדגישים את פעולת השוק‬ ‫במסגרת ‪ Property Led Physical Approach‬ולהניח "פילטר" של קיימות על התכנית באמצעות‬ ‫תסקיר חברתי‪ .‬לפיכך‪ ,‬מוצע להתמודד עם תכנית יובלים גנים באמצעות חלוקתה ל"מנות קטנות"‬ ‫של מתחמים אשר בכל אחד מהם יעשה תהליך של תכנון המדגיש את המימדים החברתיים‪.‬‬ ‫תסקיר חברתי אשר יהפוך לאחד הכלים של היחידה להתחדשות עירונית ובינוי פינוי ישען על‬ ‫שילוב תהליך התכנון הפיזי בחשיבה רחבה יותר בהקשרים כלכליים חברתיים‪ .‬זהו צעד מקדים‬ ‫לכל תכנון של התחדשות עירונית‪.‬‬ ‫במסגרת זו יונח דגש על בחינת הסוגיות הבאות‪:‬‬ ‫‪ .1‬ניתוח דמוגראפי ראשוני של הרובע או המתחם של התכנית במונחי זהות ומצב חברתי כלכלי‪.‬‬ ‫‪ .2‬זיהוי המרקם האורבאני כמקור הזדהות‪ ,‬סמלים ורשתות חברתיות‪.‬‬ ‫‪ .3‬זיהוי השכונה‪ ,‬הרובע או המתחם בתוך ההקשרים העירוניים הסובבים‪.‬‬ ‫‪ .4‬אפיון הנכסים והקשיים של השכונה‪ ,‬המתחם או הרובע כולל היקפים של עבריינות‪.‬‬ ‫‪ .5‬בחינת עמדות‪ ,‬ציפיות וחששות של תושבים ביחס לעתיד אזור המגורים‪.‬‬ ‫‪ .6‬זיהוי של צרכים ציבוריים ‪ -‬חברתיים אותם יש לקדם (מסלולי ספורט‪ ,‬בית ספר‪ ,‬מדרכות‪ ,‬גנים‬ ‫ציבוריים)‬ ‫‪ .7‬בחינת ההתאמה של השכונה למצבי חיים שונים של משפחות‪ ,‬נוער ילדים וקשישים ‪ .‬בחינת‬ ‫ההתחדשות העירונית כסיכון או הזדמנות עבור תושבים בהקשרים אלו‪.‬‬ ‫‪ .8‬בדיקת המצב הכלכלי חברתי של התושבים וחשיבה על ההתחדשות העירונית במונחים של‬ ‫הזדמנות וסיכון כולל בהקשרי בעלות על נכסים‪.‬‬ ‫‪ .9‬בחינת ההשלכות של תכניות התחדשות על עסקים בשכונה והתנהגות משקי בית‪.‬‬ ‫‪61‬‬ ‫‪ .11‬בחינת ההשלכות של תכניות התחדשות על מצב תעסוקה‪ ,‬מערכות הבריאות והחינוך‪.‬‬ ‫‪ .11‬בחינת הפוטנציאל של ההתחדשות להציע שירותים משופרים בתחום הפנאי‪.‬‬ ‫‪ .12‬בחינת ההשלכות של תכניות על בטחון אישי‪.‬‬ ‫‪ .13‬בחינת ההשלכות של ציפוף והגדלת אוכלוסייה על תושבי השכונה‪.‬‬ ‫על בסיס האבחון של פוטנציאל התחדשות עירונית תיעשה חשיבה על כמה מרכיבים בתכנית‬ ‫ההתחדשות העירונית ובינוי פינוי‪:‬‬ ‫א‪ .‬מהו ההיקף המתאים מבחינת הגדלת האוכלוסייה‪.‬‬ ‫ב‪ .‬מהם מאפייני האוכלוסייה המצטרפת אשר מכוונים אליה‪.‬‬ ‫ג‪ .‬מהן ההשלכות של בחירת האוכלוסייה המצטרפת על התכנון הפיזי‪ ,‬הציפוף‬ ‫והארכיטקטורה‪.‬‬ ‫ד‪ .‬מהי הפריסה הרצוייה של ותיקים ומצטרפים בכל בניין‪ ,‬מתחם או אזור‪.‬‬ ‫ה‪ .‬מהי הארכיטקטורה המתאימה להשגת היעדים החברתיים בהתחדשות העירונית‪.‬‬ ‫עם השלמת השלב של חשיבה על האופי הדמוגרפי חברתי וההשלכות על התכנון הפיזי‬ ‫והארכיטקטורה יבחנו הכלים הקיימים לביטוי עמדות וניהול שיח עם התושבים הותיקים‪ .‬רק‬ ‫לאחר השלמת השיח יוכן תסקיר חברתי אשר יקבע את הגבולות הפיזיים של ההתחדשות‬ ‫העירונית ויישום תכניות בינוי פינוי ‪.‬‬ ‫‪62‬‬