ENO LETO PO SPREJEMU ENERGETSKEGA ZAKONA
GRADBENIŠTVO Energetska izkaznica stavbe ENO LETO PO SPREJEMU ENERGETSKEGA ZAKONA doc. dr. Marjana Šijanec Zavrl, univ. dipl. inž. grad. Andraž Rakušček, univ. dipl. inž. grad. Leto 2014 je zaznamovalo obdobje velikih korakov na področju uvajanja energetskih izkaznic stavb. V večjem obsegu so se začele izdajati izkaznice za javne stavbe, število licenciranih neodvisnih strokovnjakov se je do februarja 2015 povzpelo na 273. Uvod Te dni mineva eno leto od sprejema novega Energetskega zakona (EZ-1). Tedaj je zakon buril duhove predvsem zaradi na novo opredeljene obvezne energetske izkaznice, ki so jo pospremile tudi globe predvidene za kršitelje določb. Ne glede na to, da je energetska izkaznica (EI) pri nas zakonsko predpisana že od konca leta 2006 in da je bilo izdajanje te javne listine v celoti omogočeno od 4. julija 2013 dalje, se je zanjo odločil le majhen del lastnikov stavb. Evropska direktiva o energijski učinkovitosti stavb - prenovitev (2010/31/EU) - je v izogib takim situacijam v državah članicah zahtevala uvedbo kazni za kršitelje določb glede energetske izkaznice. Kaznim se torej v EZ-1 ni bilo mogoče odreči, kljub temu pa je bil za izrekanje glob nazadnje sprejet prehodni rok. Ta se je za primer oglaševanja nepremičnin brez navedbe energijskega kazalnika iz izkaznice že iztekel in sicer konec leta 2014, tako da kršitelje pri oglaševanju lahko zadene globa v višini 250 EUR. Od 24. februarja 2015 dalje pa bo v polni meri veljala tudi zahteva za predložitev energetske izkaznice pri prodaji stavbe in njeni oddaji v najem, v nasprotnem primeru bo kršitelje doletela globa v višini 300 EUR. Okoli 4200 skupno izdanih EI v prvih dneh letošnjega februarja pomeni, da so lastniki stavb, kupci in nepremičninski agenti tokrat energetsko izkaznico vzeli resno. Prvi veliki val januarskih energetskih izkaznic je bil izdelan v veliki meri za stanovanjske stavbe, medtem ko je bilo pred tem mogoče prepoznati znaten obseg EI za javne stavbe (sliki 1 in 2). EI za stanovanje ali stavbo Konec leta 2014 je zaznamovala problematika izdajanja energetskih izkaznic za posamezna stanovanja v večstanovanjskih stavbah s skupnim ogrevalnim sistemom, ki bi jih morali tehnično korektno po metodologiji certificirati kot celotno doc. dr. Marjana Šijanec Zavrl, univ. dipl. inž. grad., Andraž Rakušček, univ. dipl. inž. grad., Gradbeni inštitut ZRMK Slika 1 Število izdanih EI po posameznih mesecih (Vir: MzI) 2500 2000 1500 1000 500 0 Julij 2013 Avgust 2013 September 2013 Oktober 2013 November 2013 December 2013 Januar 2014 Februar 2014 Marec 2014 April 2014 Maj 2014 Junij 2014 Julij 2014 Avgust 2014 September 2014 Oktober 2014 November 2014 December 2014 Januar 2015 iztekom prehodnega roka za globe za kršitelje obveznosti v zvezi z energetskimi izkaznicami so prodajalci nestrpno pričakovali določene poenostavitve v primeru izkaznice za posamezno stanovanje v večstanovanjski stavbi. Ker pravne rešitve, ki bi urejale težave glede zadostnega soglasja etažnih lastnikov in plačila stroškov izkaznice ni bilo mogoče najti, je bila na koncu, v okviru novega pravilnika decembra 2014, sprejeta prilagojena metoda za izračun energijskih kazalnikov za posamezno stanovanje v večstanovanjski stavbi s skupnim ogrevalnim sistemom. Nepremičninski trg se je v zadnjih dveh mesecih na novo obveznost odzval pozitivno in proaktivno. Prodajalci so pohiteli s pridobivanjem izkaznice. Do sredine februarja 2015 je bilo izdanih okoli 4200 energetskih izkaznic, med njimi 70 % za stanovanjske stavbe in stanovanja in 30 % za nestanovanjske stavbe oz. njihove posamezne dele. Samo v januarju 2015 je bilo izdanih kar 2179 energetskih izkaznic. število izdelanih EI Z EGES 1/2015 89 GRADBENIŠTVO druge nestanovanjske stavbe 12 554 stavbe splošnega družbenega pomena industrijske stavbe in skladišča stavbe za izvajanje telekomunikacij 28 4 169 trgovske stavbe poslovne in upravne 387 93 gostinske stavbe 53 stanovanjske stavbe za posebne družbene skupine 1636 večstanovanjske stavbe 1167 enostanovanjske stavbe 0 EI po CC-SI klasifikaciji stavbe Slika 2 Struktura izdanih EI (julij 2013-februar 2015) po namenu stavb ali posameznih delov stavb glede na CC-SI klasifikacijo (Vir: MZI) 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 število izdanih EI (do 12. 2. 2015) stavbo. Res je, da je tak pristop vsebinsko edino pravilen in da najbolj celovito podaja energijske kazalnike, priporočene ukrepe ter ocene glede doseženih prihrankov. Največjo oviro pri tem pa predstavlja pridobiti soglasje etažnih lastnikov, ki glede na zakonske zahteve nimajo motiva naročati in plačevati energetske izkaznice, saj je ta po zakonu zahtevana le v primeru prodaje ali oddaje stavbe ali njenega posameznega dela (stanovanja) v najem. Utemeljitve o prednostih celovite energijske analize stavbe in o koristih za vse etažne lastnike pri sistematičnem načrtovanju energijske prenove žal pogosto ne zadoščajo in etažni lastniki, ki jih zakonska obveznost zadeva, so nujno potrebovali ustrezno rešitev. EZ-1 je s tem, ko je strošek za izdelavo izkaznice opredelil »kot strošek rednega upravljanja, vezanega na učinkovitejšo rabo energije«, omogočil možnost plačila energetske izkaznice celotne stavbe iz sredstev rezervnega sklada. Kljub temu kot predpogoj ostaja zahteva Stanovanjskega zakona, ki predvideva sprejem načrta vzdrževanja stavbe kot pogoj za koriščenje sredstev rezervnega sklada in zanj zahteva najmanj 50 % soglasje. Zatorej, če se izkaznica pridobiva za stavbo kot celoto, je zanjo potrebno soglasje vsaj 50 % lastnikov. Tudi tako še ne bi rešili vseh težav, saj je treba pri izdelavi energetske izkaznice za celotno stavbo poznati tudi tehnične lastnosti tistih stanovanj, katerih etažni lastniki niso dali soglasja za izdelavo izkaznice in morda tudi neodvisnemu (Au > 500 m2) 500 400 300 200 100 0 Slika 3 V letu 2014 je bilo največ energetskih izkaznic izdelanih za javne stavbe. 90 EGES 1/2015 381 112 88 41 javna uprava izobraževanje zdravstvo razvedrilo (CC-SI 12201) (CC-SI 12630) (CC-SI 12640) (CC-SI 12610) število izdanih EI strokovnjaku ne bi omogočili ogleda, ki ga mora opraviti ob izdelavi izkaznice. Ministrstvo je v komunikaciji z deležniki stanovanjskega in nepremičninskega sektorja iskalo kompromisno rešitev za energetsko izkaznico v primeru prodaje stanovanja v večstanovanjskih stavbah s skupnim ogrevalnim sistemom. Ker ustrezne zakonske rešitve v tem času ni bilo moč pričakovati, je nazadnje ministrstvo sprejelo tehnično prilagoditev metodologije izdelave izkaznice za stanovanje. Omenjena novost je ta čas ena pomembnejših novosti decembrskega novega pravilnika o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb. Novi pravilnik o metodologiji izdelovanja in izdajanja EI Ministrstvo je 20. decembra 2014 uveljavilo težko pričakovani novi Pravilnik o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic stavb (Uradni list RS, št. 92/14, z dne 19. 12. 2014), ki predpisuje podrobnejšo vsebino in obliko energetskih izkaznic stavb, natančneje določa naloge naročnika in izdelovalca energetske izkaznice in podaja pravila glede vodenja registra energetskih izkaznic. Ureja tudi nekaj posebnih situacij, saj na primer določa postopek izdelave energetske izkaznice pri stavbah, kjer ni vzpostavljena etažna lastnina, in predpisuje poenostavitve pri stavbah, ki so dotrajane in neprimerne za bivanje ter v njih zato sploh ni mogoče določiti energijskih kazalnikov. Najteže pričakovane novosti pa zadevajo navodila glede oglaševanja stavb z energijskimi kazalniki, prilagojeno metodo za izdelavo izkaznice za posamezni del v stavbi s skupnim ogrevalnim sistemom kot tudi podlage za ureditev strokovnega nadzora nad izdanimi energetskimi izkaznicami stavbe. Ministrstvo je z uvedbo novega pravilnika izpolnilo zahtevo EZ-1, ki je ob sprejemu 24. februarja 2014 predvidel pripravo novega podzakonskega akta s področja energetskih izkaznic stavb, uporabo starih pravilnikov iz let 2009 in 2012 pa je dovoljeval smiselno do uveljavitve sedaj sprejetega predpisa. Nedavno sprejeti pravilnik je bil v javni obravnavi od konca oktobra 2014 in ministrstvo je v njegovo usklajevanje vključilo obsežen nabor ključnih deležnikov, od stroke, neodvisnih strokovnjakov izdelovalcev energetskih izkaznic in izvajalcev usposabljanja do predstavnikov nepremičninskih agencij in večjih lastnikov stavb javnega in zasebnega sektorja, da bi prenovljeni pravni akt področje čim bolje uredil. Vsebina in izgled energetske izkaznice Izgled energetske izkaznice se ne spreminja veliko, le nekateri podatki so po novem zapisani na prvi strani zaradi bolj nazornega prikaza opisa GRADBENIŠTVO Slika 4 Računska in merjena energetska izkaznica, posodobljen izgled po pravilniku iz decembra 2014. stavbe in energijskih kazalnikov. Tudi energijski kazalniki vsebinsko niso spremenjeni. Na barvni skali lahko opazimo nove referenčne vrednosti, ki bodo uporabniku izkaznice omogočale primerjavo kazalnikov obravnavane stavbe z minimalnimi zahtevami za nove stavbe in za skoraj nič-energijske hiše, ki jih bomo gradili po letu 2020 (2018 za javne stavbe). Dodano je (neobvezno) polje za ime oz. naziv stavbe. Pri javnih stavbah in pri večjih objektih je to dobrodošel podatek, medtem ko pri stanovanjskih stavbah in stanovanjih v ime oz. naziv stavbe nikakor ne sodi ime ali priimek trenutnega lastnika stavbe, temveč kvečjemu lokacija stavbe. Če je računska energetska izkaznica izdana samo za stanovanje ali za posamezni del nestanovanjske stavbe po prilagojenem postopku, ki ga uvaja ta pravilnik, je treba to posebnost navesti v rubriki »Komentar in posebni robni pogoji«. Novi pravilnik sicer ne spreminja dosedanje vsebine energijskih kazalnikov, mestoma pa najdemo manjše terminološke popravke in jasneje opredeljene definicije posameznega kazalnika. Energetska izkaznica stavbe ali njenega posameznega dela EZ-1 predvideva izdelavo energetske izkaznice za posamezni del stavbe ali za stavbo kot celoto pri prodaji in oddaji v najem. Pravilnik upoštevaje zakonitosti prenosa toplote v stavbi in določitve rabe energije za delovanje stavbe daje prednost energetski izkaznici stavbe kot celote in določa, da se v stavbah z več posameznimi deli energetsko izkaznico izda za celotno stavbo, izkaznico za posamezni del stavbe pa se lahko izda, če tehnične lastnosti stavbe in vgrajenih sistemov omogočajo celovito analizo energetske učinkovitosti posameznega dela stavbe. Če ima posamezni del stavbe tehnično ločene sisteme za ogrevanje, pripravo tople vode, prezračevanje, hlajenje in razsvetljavo, potem ni tehničnih ovir za izdelavo izkaznice za posamezni del in etažni lastniki se lahko prosto odločajo, kaj bo prva izdelana izkaznica pokrivala. Težave bi lahko nastopile, če etažna lastnina v stavbi (še) ni vzpostavljena. Pravilnik se zato navezuje na določilo EZ-1, ki pravi, če lastnik posameznega dela stavbe v večstanovanjski stavbi, za katero se lahko izda energetska izkaznica le za celotno stavbo, naroči izdajo energetske izkaznice, izdana izkaznica velja za celotno stavbo. Po novem določa, da če etažna lastnina v večstanovanjski stavbi ni vzpostavljena (gre za solastnino), lahko energetsko izkaznico izdamo le za celotno stavbo in sicer samo z identifikacijsko oznako celotne stavbe. Novi pravilnik je tudi povsem jasen glede hierarhije izkaznice za stanovanje in stavbo kot celoto. Dopustna je možnost, da se najprej izda izkaznica za stanovanje ali posamezni del stavbe, nato pa se certificira stavba kot celota. V tem primeru pozneje izdana energetska izkaznica za celotno stavbo razveljavi prej izdano energetsko EGES 1/2015 91 GRADBENIŠTVO izkaznico za posamezni del te stavbe. Energetske izkaznice za stanovanje pa po določilu novega pravilnika ni mogoče izdati, če je že izdana energetska izkaznica za celotno stavbo. Energetska izkaznica za posamezno stanovanje Med metodološke novosti sodi določilo, da se pri izdelavi računske energetske izkaznice za posamezni del stavbe, ki je z drugimi posameznimi deli stavbe povezan s skupnim ogrevalnim sistemom, raba energije posameznega dela stavbe določi na podlagi prilagojenega upoštevanja vpliva vgrajenih sistemov. V prilogi pravilnika najdemo napotke, kako pri izkaznici na primer za posamezno stanovanje upoštevamo vpliv izgube toplote na hodnik in kako sorazmerno upoštevamo toplotne izgube na razvodnem sistemu ter na generatorju, če je ta skupen. Novost je namenjena predvsem odpravi ovir pri izdajanju energetskih izkaznic za posamezno stanovanje v stavbi s skupnim ogrevalnim sistemom, kjer težavo predstavljalo doseganje soglasja za izkaznico celotne stavbe. Poenostavljeno upoštevanje vpliva vgrajenih sistemov sicer ni nujno zelo natančno, je pa ponovljivo, kar je pri energetskem certificiranju stavb celo bolj pomembno od natančnosti. Priporočeni ukrepi so pri tem pristopu kompromis, ki ne more zajeti vseh del, ki bi jih bilo treba na stavbi izvesti, izpadejo lahko ključni posegi, ki zadevajo celotno stavbo in ne le stanovanja. Stroka še vedno podpira energijsko analizo stavbe kot celote, saj je to prvi korak k pripravi investicije v energijsko prenovo. V tej situaciji se zdi takšna rešitev še najmanjše zlo, kajti vendarle s precejšnjimi tehničnimi poenostavitvami rešujemo druge postopkovne težave energetskega certificiranj stavb pri nas. Manjkajoči podatki o stavbi Podatke o lastnostih stavbe in sistemih v stavbi neodvisni strokovnjak pridobi iz tehnične dokumentacije in drugih virov, ki mu jih posreduje naročnik, seveda pa tudi ob ogledu stavbe. Dokumentacija je lahko nepopolna ali ne ustreza več dejanskemu stanja stavbe. Če torej ne moremo zanesljivo določiti vseh lastnosti stavbe, nam pravilnik v takih primerih po novem podaja rešitev. Če namreč določenih podatkov za izdelavo energetske izkaznice ni na voljo, se upoštevajo podatki iz projektne dokumentacije in zahteve iz predpisov, ki so veljali v času izdaje gradbenega dovoljenja. Stavba neuporabna za bivanje Energetska izkaznica za stavbo, ki ni primerna za bivanje oz. je tako poškodovana, da je po 92 EGES 1/2015 menjavi lastnika verjetno njeno rušenje, gotovo ni smiselna. Zato je novi pravilnik pri stavbi, ki je nevzdrževana, zapuščena ter dotrajana in se zato šteje kot neprimerna za uporabo ali bivanje, zanjo pa izračun energijskih kazalnikov ni mogoč, predvidel, da se to dejstvo navede na energetski izkaznici v rubriki »Komentar in posebni robni pogoji«. V energetski izkaznici bodo tako vpisani splošni podatki, energijskih kazalnikov pa na izkaznici ne bo. Žal v zakonu za take primere ni predvidena izjema in izkaznice ni mogoče opustiti. Ogled - da ali ne? Ogled stavbe je eden od predvidenih korakov pri metodologiji izdelave energetske izkaznice. Kljub temu pa novi pravilnik navede izjemo in sicer pregled stavbe in naprav ni obvezen, če se izdela energetska izkaznica za stanovanje, novozgrajeno stavbo ali njen posamezni del. Če se strokovnjak odloči za to ponujeno olajšavo, pa se mora zavedati, da je pravilnik vseeno predvidel varovalko. Strokovnjak se mora seznaniti z lastnostmi stavbe do te mere, da lahko zagotovi skladnost izdelane energetske izkaznice z dejanskim stanjem stavbe ali njenega posameznega dela. Določilo je pri enih naročnikih spodbudilo prepričanje, da gre za poenostavitev in pocenitev postopka, pri drugih pa skrb, da tako izdelana energetske izkaznic ne bo verodostojna. Neodvisni strokovnjaki pa so se znašli v precepu, saj bi se po njihovem mnenju nujen ogled stavbe lahko prodajalcu nepremičnine zdel nepotreben strošek. Je torej mogoče izdelati energetsko izkaznico tudi brez ogleda stavbe? V 340. členu EZ-1 je zahteva, da mora naročnik energetske izkaznice neodvisnemu strokovnjaku dati na voljo vse potrebne podatke ter projektno dokumentacijo v skladu s predpisi o graditvi objektov, zaradi potrebnega preverjanja podatkov pa mu omogočiti tudi vstop v prostore ter ogled relevantnih predmetov, naprav in sistemov. Vse to so namreč ključni elementi za izdelavo energetske izkaznice. Ali je te elemente neodvisni strokovnjak korektno zajel in upošteval preverja ministrstvo v sklopu strokovnega nadzora. V primeru ugotovljenih nepravilnosti sledijo zakonsko predpisane sankcije za neodvisnega strokovnjaka, vključno z izgubo licence, torej ni nikakršne dileme glede tega, da mora energetska izkaznica ustrezati dejanskemu stanju stavbe in da je neodvisni strokovnjak odgovoren za svoj izdelek. T. i. »odpustek« pri ogledu za izdelavo izkaznice za stanovanje, novozgrajeno stavbo ali njen posamezni del v novem pravilniku je le navidezen oz. ga je mogoče uporabiti le izjemoma, če GRADBENIŠTVO neodvisni strokovnjak stavbo dobro pozna (si jo je na primer ogledal nedavno, v sklopu kake druge naloge), še preden je prejel naročilo za izdelavo konkretne energetske izkaznice. Le v takem primeru lahko neodvisni strokovnjak presodi, da je s stavbo dovolj seznanjen, da lahko zagotovi skladnost izdelane energetske izkaznice z dejanskim stanjem stavbe. Ogled zaradi ogleda samega, če strokovnjak stavbo že pozna, ne predstavlja dodane vrednosti. Izdaja energetske izkaznice, ne da bi neodvisni strokovnjak stavbo in naprave v njej kadar koli pred tem videl, pa nikakor ni sprejemljiva. Oglaševanje z navedbo energijskih kazalnikov Čeprav je bilo oglaševanje prodaje in oddaje stavb v najem z energetsko izkaznico v energetskem zakonu prvič zahtevano že februarja 2012, smo prve oglase z navedbo energijskih kazalnikov lahko videli šele v začetku leta 2015. Pri oglaševanju stavbe ali njenega posameznega dela je treba pri navajanju energijskih kazalnikov: • v primeru računske energetske izkaznice navesti razred energijskega kazalnika • v primeru merjene energetske izkaznice pa številčno izraženo vrednost primarne energije za delovanje stavbe. Če predložitev energetske izkaznice po zakonu ni potrebna, se pri oglaševanju to tudi navede. Izjeme, ki jih najpogosteje srečujemo v praksi, so stavbe, varovane kot stavbna dediščina. Nekaj nejasnosti ostaja pri oglaševanju prodaje stavb v tretji gradbeni fazi, kjer se zahteva le izkaz energijskih lastnosti stavbe. Nedokončane stavbe niso le tiste pravkar zgrajene, ampak tudi starejše stavbe, načrtovane še v času zahtev pravilnika iz leta 2002 oz. tudi pred tem, ko je bila zakonodaja še bistveno bolj enostavna, vsekakor pa izkaza energijskih lastnosti v starejših projektih nimamo. Po tolmačenju ministrstva lahko v oglasih navedemo le Energetska izkaznica: »Izkaz po projektu«, nikakor pa ne smemo sami na podlagi takih ali drugačnih izračunov vpisovati energijskih karakteristik v oglase na mesto, ki je rezervirano za uradno energetsko izkaznico. nepremičninskih transakcij v stanovanjskem sektorju okoli 10.000, od tega je okvirno 2/3 evidentiranih transakcij s stanovanji in le 1/3 prometa s hišami. Zato lahko sklepamo, da je ob energetski izkaznici veliko možnosti za pripravo in spodbujanje naložb v večstanovanjskih stavbah. Upamo, da bo država pri zakonodaji in podpornih ukrepih našla pot, ki ne bo spodbujala povezovanja etažnih lastnikov le pri naročilu energetske izkaznice za celotno stavbo, ampak predvsem pri načrtovanju celovite energijske prenove stavb. To pa je skupni cilj tako zakonodajalca, neodvisnih izdelovalcev kot tudi naročnikov. Slika 5 Beta verzija prikaza energetske izkaznice v registru nepremičnin. (Vir: E-register, testna verzija) Register izkaznic in javni vpogled Pravilnik je predvidel, da mora ministrstvo do konca leta 2015 končati elektronski register izkaznic in omogočiti javni vpogled. Testna verzija je že pripravljena. Preko portala GURS bo mogoče preveriti, če ima stavba ali njen posamezni del izdelano EI (slika 5). Za konec Letno poročilo GURS o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2013 pokaže, da je EGES 1/2015 93
© Copyright 2024