Zavarovanje poklicne
odgovornosti nepremičninskih
posrednikov po novem
MATEJA HRNJAK
PRIMOŽ MOČIVNIK
Zavarovalnica Tilia d.d.
VOZNI RED
¾
¾
¾
Kako so s sedanjo
zakonodajo zaščiteni
interesi potrošnikov?
Zavarovanje poklicne
odgovornosti
nepremičninskih
posrednikov;
Novosti evropskega
standarda in posledično
potrebne spremembe
obstoječe zakonodaje in
zavarovalnih podlag;
UVOD
¾ Poklic, ki je v izrednem razmahu, 693
posrednikov z licenco vpisanih v imenik,
¾ Večina nepremičninskih poslov v Slo se
izpelje preko posrednikov,
¾ Zaščita pravic potrošnika, (poleg OZ,
ZNPosr)
¾ Slovenija članica EU,
¾ Zakonodaja v EU in Sloveniji različnanujno poenotenje.
OBSTOJEČA ZAKONODAJA
Obligacijski zakonik
¾ V posebnem delu podani splošni okvirji
glede posredniške pogodbe,
¾ 844. člen - Posrednik je odgovoren za
škodo, ki nastane eni ali drugi stranki, med
katerima je posredoval…
¾ Načelo krivdne – subjektivne
odgovornosti.
OBSTOJEČA ZAKONODAJA
ZNPosr- UPB 1
¾ 6.člen uvaja obvezno zavarovanje
poklicne odgovornosti,
¾ Nepremičninska družba mora zavarovati
svojo odgovornost za škodo, ki jo povzroči
naročniku ali tretji osebi, s kršitvijo
pogodbe o posredovanju.
OBSTOJEČA ZAKONODAJA
ZNPosr- UPB 1
¾ Pojem tretje osebe:
oseba, ki jo
nepremičninski posrednik spravi v stik z
naročnikom storitve;
¾ Predpisana je tudi minimalna zavarovalna
vsota za posamezni škodni primer ter za
vse primere v enem letu.
Potrebe po zakonskem urejanju
¾
Želja zakonodajalca
da zavaruje interese
potrošnikov ( fizičnih
oseb) in posredno
tudi zavarovancev!
OBSTOJEČA ZAKONODAJA
ZNPosr- UPB 1
¾ 20 . člen zakona zahteva, da mora
posrednik v enaki meri skrbeti za zaščito
interesov naročnika in tretje osebe in pri
tem ravnati NEPRISTRANSKO.
¾ Lahko pa zastopa samo naročnikove
interese- vloga zastopnika.
OBSTOJEČA ZAKONODAJA
ZNPosr- UPB 1
Zavarovanje mora skladno s 3.odstavkom
6. člena kriti odgovornost družbe za
ravnanje vseh nepremičninskih
posrednikov in drugih oseb, ki za družbo
opravljajo posle v prometu z
nepremičninami.
Zavarovanje poklicne odgovornosti
v Sloveniji
¾ Leta 2003 se izoblikuje ponudba
zavarovanj, skladno z določili ZnposrUPB1;
¾ Trenutno v Sloveniji na voljo dva
zavarovalna produkta za predmetno
zavarovanje;
Sozavarovanje poklicne
odgovornosti Tilia, AS, ZM
¾
¾
¾
Kritje je podano za čisto premoženjsko škodo, ki
je posledica strokovne napake pri opravljanju
dejavnosti nepremičninskega posredovanja.
Krita je odgovornost nepremičninske družbe za
ravnanje vseh nepremičninskih posrednikov.
Kritje velja le za primere, za katere je
zavarovanec pisno pooblaščen.
Možni scenarij, ki privede do
nastanka škodnega dogodka
¾
ZNPosr - 23. člen dolžnosti nepremičninskega
posrednika pred sklenitvijo pogodbe :
- dolžnost skrbnega preverjanja dejanskega in
pravnega stanja nepremičnine – ter jasno, pisno
opozorilo na morebitne pravne, oziroma stvarne
napake nepremičnine.
Možni scenarij, ki privede do
nastanka škodnega dogodka
¾ 24 . Člen Znposr- UPB1
V primeru ko nepremičninska družba
sestavi listino o pravnem poslu, odgovarja
za škodo, ki lahko nastane zaradi
nepravilno sestavljene listine.
Dosedanje izkušnje zavarovalnicprejeti odškodninski zahtevki
¾ Zahtevke vlagajo predvsem tretje osebe in
ne naročniki storitve,
¾ Večina zahtevkov se nanaša na opustitev
zgoraj naštetih dolžnosti- opustitev
strokovnega preverjanja pravnega in
dejanskega stanja nepremičnin.
Odgovornost za stvarne napake
Za stvarne ali celo skrite napake
odgovarja po OZ-u prodajalec
nepremičnine, nepremičninski posrednik je
zanje odgovoren le, če so vidne ali
opazne, pa jih posrednik ni opazil, ali če je
zanje vedel, pa ni o njih obvestil
pogodbene stranke.
IZKLJUČITVE
NAMEN –Naklepna dejanja,
¾ HUDA MALOMARNOST,
¾ Škode, ki nastanejo zaradi kršitve
izpolnitvenih rokov,
¾ Škode, ki nastanejo zaradi izginitve
denarja ali vrednostih papirjev.
(14.člen ZNposr- UPB1- ravnanje s
skrbnostjo dobrega gospodarstvenika)
¾
Odgovornost posrednika
¾
¾
Izključitev iz kritja <>
odgovornost
zavarovanca . Škode
krije zavarovanec
SAM.
Zavarovalna vsota na
polici – zgornja meja
jamstva
zavarovalnice,
presežek krije
zavarovanec sam.
NOVOSTI, KI JIH PRINAŠA
CEN STANDARD
Posrednik bo moral biti obvezno
zavarovan za poklicno odgovornost;
b) Izkazati bo moral jamstvo za denar, ki ga
bo v imenu strank prejemal v hrambo;
c) Ni pojma tretje osebe (odgovornost samo
do naročnika storitve);
a)
Posledice, ki jih prinaša
CEN standard
Urejeno;
b) Rešitve možne – pomaga nam lahko
Zakon o varstvu kupcev stanovanj in
enostanovanjskih stavb;
c) Težava v obstoječi zakonodaji;
a)
Možne rešitve za izkazovanje
jamstva za prejet denar
Iz ZVKSES izhajajo naslednje možnosti:
¾ Bančna garancija;
¾ Kavcijsko zavarovanje;
¾ Skrbniške storitve na podlagi pogodbe o
oblikovanju skrbniškega računa. To verjetno za
vse najbolj sprejemljiva rešitev.
Dodatna možnost – razširitev zahteve
zakonodajalca o vsebini kritja zavarovanja
poklicne odgovornosti.
Ukinitev pojma tretje osebe
V osnovnih konceptih v nasprotju z
obstoječo zakonodajo;
¾ Briše mejo med zastopnikom in
posrednikom;
¾ S stališča zavarovanja poklicne
odgovornosti bistveno ožje kritje, zato za
zavarovalnice dobrodošlo!
¾
ZAKLJUČEK
Novosti lahko močno posegajo na
trenutno zakonsko ureditev odgovornosti
nepremičninskega posrednika in
posledično zavarovanja le te;
b) Glede hrambe denarja predlagamo, da
se zakonsko uredi po zgledu ZVKSES;
c) Osebno avtorja nasprotujeva omejitvi
odgovornosti zgolj na naročnika.
a)