Manual de procedimientos: Instrucciones para la valoración de viviendas. 1. Métodos de valoración a emplear: Se utilizará preferentemente el método de comparación sobre ofertas de venta pero, cuando el número de transacciones sea muy reducido o existan dudas sobre la fiabilidad de los resultados tras la aplicación de este método, se utilizará también el método de actualización sobre rentas estimadas a partir de la aplicación del método de comparación sobre ofertas de alquiler. En el caso de estudios y de viviendas de un solo dormitorio y en viviendas en zonas turísticas el método de actualización sobre rentas estimadas a partir de la aplicación del método de comparación sobre ofertas de alquiler se aplicará siempre. 2. Instrucciones para la aplicación del método de comparación para ofertas de venta y de alquiler. 2.1. Número de testigos a obtener. Dentro de la zona que corresponda a la vivienda a valorar debe obtenerse información de todos los testigos que resulten comparables (de acuerdo con los criterios que se indican en el apartado siguiente) con la vivienda a valorar. Para no cometer un enorme error de muestreo, el tasador deberá visitar, al menos, los portales “idealista” y “fotocasa” y recorrer el entorno de la vivienda en busca de carteles de alquiler o venta. Se debe tener en cuenta que para que el error de muestreo sea inferior al 10% necesitaremos el 90% de las ofertas si el universo de ofertas comparables (a partir de ahora consideraremos como universo al conjunto de todas las ofertas de viviendas comparables a la valorada que existen en un momento dado) es de 10, el 78% de las ofertas si el universo es de 20, el 69% de las ofertas si el universo es de 30 y el 53% de las ofertas si el universo es de 60. 2.2. Criterios de selección de comparables. Los testigos se considerarán comparables si cumplen los siguientes criterios simultáneamente: a) Se encuentran en la misma zona que la vivienda a valorar b) Tienen la misma tipología (piso, adosada, aislada) c) Su superficie no es inferior al 80% ni superior al 125 % de la vivienda a valorar d) Tienen el mismo número de dormitorios si se trata de un piso de 3 dormitorios o menos Los testigos que no cumplan simultáneamente estas cuatro condiciones deben considerarse como no comparables y no se tendrán en cuenta para la comparación. Para ciudades de más de 20.000 habitantes, se entiende por misma zona el mismo barrio en el que se encuentre el local a valorar. Para el resto de municipios, la zona podrá ampliarse al término municipal. Sólo excepcionalmente y con la justificación detallada por parte del tasador se podrá ampliar la zona a otros municipios de tamaño y renta media semejante al del municipio en el que se encuentra la vivienda a valorar. Se consideran de la misma tipología las viviendas en hilera y las pareadas (a todas ellas las llamaremos adosadas a partir de ahora) En los casos de viviendas en hilera adosadas y aisladas no es tan determinante el número de dormitorios y predomina la superficie. Lo mismo ocurre en pisos de más de tres dormitorios. En el resto de casos (estudios y pisos de 1, 2 y 3 dormitorios) es imprescindible que los comparables tengan exactamente el mismo número de dormitorios salvo que la vivienda a valorar haya sido reformada drásticamente suprimiendo uno más de los dormitorios. 2.3. Datos a obtener. Una vez realizada la selección previa de comparables, nos interesa obtener el mayor número de datos posible de cada uno de ellos. 1) Direcciones incompletas. Un testigo con dirección incompleta no permite realizar el mínimo de comprobaciones necesaria. El primer paso será llamar al teléfono correspondiente para completar la dirección y aprovechar la llamada para completar cuantos datos sea posible. No debe rechazarse un testigo porque su dirección en el portal inmobiliario esté incompleta sino que se debe intentar completarla para evitar un gran error de muestreo. 2) Datos obligatorios: el programa de UVE establece como datos obligatorios los siguientes: - Mercado - Tipología - Tipo de Vía - Dirección - Código Postal - Municipio - Provincia - Edad - Años desde la última reforma - Nº de dormitorios - Nº de baños - Estado - Calidad acabados - Aparcamiento (en pisos, no obligatorio en aisladas y adosadas) - Calefacción - Aire acondicionado - Ascensor (en caso de pisos, no obligatorio en aisladas y adosadas) - Instalaciones deportivas (en caso de aisladas y adosadas) - - - Distancia en Km a metro/ferrocarril (en caso de aisladas y adosadas) (la distancia se debe medir como recorrido efectivo, no como distancia en línea recta. Google maps tiene una función que permite medir con facilidad este recorrido efectivo) Distancia en Km a Autobús (en caso de aisladas y adosadas) Distancia en Km a un punto singular (debe indicarse cuál es ése punto singular El punto singular debe elegirse en función de su influencia en el precio y puede ser una plaza, una calle, un edificio, la entrada de una urbanización o el acceso a una autopista) en caso de aisladas y adosadas Fecha de obtención de la información Fuente de información Tipo de oferta Teléfono de contacto para la oferta o correo electrónico (al menos uno de ambos) Al menos, una de las superficies entre útil, construida y construida con ZZCC Superficie de parcela (en viviendas aisladas y adosadas) no obligatorio ni necesario en pisos. Superficie adoptada Oferta (al menos una entre venta y renta) 3) Datos muy importantes: los siguientes datos deberían figurar en todos los comparables de viviendas: - Referencia catastral - Número de policía de la calle - Corrección del precio de oferta tras negociación simulada - Exterior/interior (en caso de pisos) - Distancia en Km a metro/ferrocarril - Distancia en Km a Autobús - Distancia en Km a un punto singular (debe indicarse cuál es ése punto singular) Estos campos no son obligatorios porque, en algunos casos, no se pueden obtener, pero el tasador debe ser consciente de que la calidad del comparable queda muy afectada si falta alguno de ellos 4) El resto de datos son convenientes y el tasador procurará obtener la mayor parte de ellos. Son los siguientes: - Trastero - Instalaciones deportivas - Piscina - Pádel/Tenis - Zona de niños - Otras ZC - Vistas - Distancia en Km a un segundo punto singular - Superficie catastral Observaciones: puede servir para indicar cuál es el punto singular elegido y para dejar registrado el link que permite recuperar la oferta obtenida en internet 2.4. Comprobaciones sobre los datos obtenidos. Deben realizarse como mínimo las siguientes comprobaciones: 1) Búsqueda en el catastro para obtener la superficie catastral y la edad del edificio en el que se encuentra la vivienda. Esto nos permite contrastar la superficie indicada en el anuncio o facilitada por el vendedor y la edad del inmueble (este dato es de los menos fiables de los proporcionados por los vendedores) 2) Visita por Street View de Google Earth para comprobar el tipo de fachada de cada comparable 3) Llamada a los testigos con datos incompletos 4) Simulación de negociación o contraoferta: En, al menos, tres de los comparables se debe realizar una o varias llamadas para tantear la posibilidad de rebajar el precio solicitado por el vendedor. 2.5. Correcciones sobre las ofertas Deben realizarse las siguientes correcciones en las ofertas antes de iniciar el proceso de homogeneización: 1) Ofertas que incluyen plazas de garaje: deberá restarse del precio de oferta el precio de la o las plazas de garaje (para ello deberá obtenerse información de mercado de plazas de garaje en la zona). Sólo en el caso de que resultara imposible obtener este dato de mercado la existencia de una plaza de garaje en la oferta se trataría como una característica más que debería ser homogeneizada con la vivienda a valorar (este segundo procedimiento es mucho menos fiable que la resta del precio de la plaza de garaje) 2) Ofertas que incluyen trasteros: deberá restarse del precio de oferta el precio del o los trasteros (para ello se puede obtener información de mercado de trasteros en la zona o hacer una estimación razonable sobre su valor). Sólo en el caso de que resultara imposible obtener o estimar este dato la existencia de un trastero en la oferta se trataría como una característica más que debería ser homogeneizada con la vivienda a valorar (este segundo procedimiento es mucho menos fiable que la resta del precio del trastero) 3) Ofertas de adosadas o aisladas con piscina individual propia: deberá restarse del precio de oferta el precio de la piscina (para ello se puede obtener información de mercado de piscinas o hacer una estimación razonable sobre su valor). Sólo en el caso de que resultara imposible obtener o estimar este dato la existencia de una piscina en la oferta se trataría como una característica más que debería ser homogeneizada con la vivienda a valorar (este segundo procedimiento es mucho menos fiable que la resta del precio de la piscina) 4) Corrección por tratarse de un API: es necesario hacer una corrección a la baja de, al menos, un 3% de la oferta publicada 5) Corrección por simulación de negociación: la predisposición a bajar el precio por parte del propietario debe conllevar una corrección a la baja del precio de oferta que será mayor o menor en función del desarrollo de la propia negociación. En el caso de que las ofertas no se hayan pulsado, el tasador considerará la conveniencia de aplicar una reducción del 10% a las ofertas obtenidas. Por supuesto, no es necesario hacer alguna de estas correcciones si todos los comparables y la vivienda a valorar compartieran la misma característica (incluyeran una plaza de garaje, por ejemplo). En este caso, obtendríamos directamente el valor incluyendo la plaza de garaje. 2.6. Proceso de homogeneización. Puesto que el orden de las variables influye en los resultados del proceso de homogeneización, el tasador respetará las reglas siguientes para homogeneizar: 1) Comenzará por la superficie de la vivienda 2) Continuará con las distancias que resulten significativas 3) En el caso de viviendas adosadas y aisladas seguirá con la superficie de la parcela 4) Seguirá con el resto de variables que describen la vivienda (antigüedad, reformas, planta, ascensor, zonas comunes, calefacción, aire acondicionado, calidad acabados, estado de conservación, etc) empezando por las que influyan más en el valor 5) Por último incorporará otros parámetros si los considera necesarios Es importante tener en cuenta que el procedimiento de homogeneización es, principalmente un proceso de observación de lo que ocurre en el mercado: la mecánica de utilización del proceso de homogeneización no es infalible (especialmente puede fallar cuando alguna de las características del local a valorar está fuera del rango de valores de los comparables) y que el tasador no debe nunca dejar de reflexionar sobre los resultados ni desconectar su sentido común. 3. Instrucciones para la aplicación del método de actualización de rentas Una vez aplicado el método de comparación a las rentas, el tasador aplicará el método de actualización teniendo en cuenta lo siguiente: 1) Trabajará en moneda constante. 2) Usará para los próximos cinco años la renta obtenida en la fecha de la tasación sin considerar incremento anual alguno y considerando el grado de ocupación medio de las viviendas adyacentes a la valorada. 3) Para el resto de la vida útil usará una renta intermedia entre la máxima y la mínima registrada en la zona durante los últimos 10 años expresada en moneda constante. 4) Si no puede disponer de los datos anteriores hará una hipótesis razonable sobre la evolución de las rentas a partir del quinto año. 5) La tasa elegida para actualizar será una tasa constante comprendida entre el 3,5% y el 5,15% correspondiendo el 3,5% a una vivienda de más de 160 m2 céntrica y el 5,% a una vivienda de menos de 60 m2 en la periferia. Cuanto más pequeña y más periférica sea la vivienda mayor deberá ser la tasa elegida. ANEXO I. Fórmula para el cálculo de muestras necesarias La fórmula que calcula el número de muestras necesarias es: N: es el tamaño de la población o universo (número total de posibles encuestados). k: es una constante que depende del nivel de confianza que asignemos. El nivel de confianza indica la probabilidad de que los resultados de nuestra investigación sean ciertos: un 95,5 % de confianza es lo mismo que decir que nos podemos equivocar con una probabilidad del 4,5%. Los valores de k se obtienen de la tabla de la distribución normal estándar N(0,1). Los valores de k más utilizados y sus niveles de confianza son: Valor de k 1,15 1,28 1,44 1,65 1,96 2,24 2,58 Nivel de confianza 75% 80% 85% 90% 95% 97,5% 99% (Por tanto si pretendemos obtener un nivel de confianza del 90% necesitamos poner en la fórmula k=1,65) e: es el error muestral deseado, en tanto por uno. El error muestral es la diferencia que puede haber entre el resultado que obtenemos preguntando a una muestra de la población y el que obtendríamos si preguntáramos al total de ella. p: proporción de individuos que poseen en la población la característica de estudio. Este dato es generalmente desconocido y se suele suponer que p=q=0.5 que es la opción más segura. q: proporción de individuos que no poseen esa característica, es decir, es 1-p. n: tamaño de la muestra (número de encuestas que vamos a hacer). Ejemplo: Cálculo del número de datos para obtener un nivel de confianza del 90% y un error del 10% con un universo de 20 unidades. Valores para la fórmula: k: 1,65 (obtenido de la tabla) N: 20 p=q=0,5 (0pción elegida en caso de falta de información sobre estas variables) e:0,1 Resultado: n=15,63 (es decir 16 muestras, el 80% del universo) Si el universo es 10 (N=10) el resultado es: 8,83 (es decir 9 muestras, el 90% del universo) Si el universo es 40 (N=40) el resultado es: 25,42 (es decir 26 muestras, el 65% del universo)