GL Særtryk-Juli 2013-Birgitte Refn Wenzel - Mazanti

Erhvervshåndbogen
Grøn Lov og Praksis
Særtryk af
”Jord– og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?”
Af Advokat Birgi e Refn Wenzel,
Mazan Andersen, Korsø Jensen og Partnere
Juli 2013
Grøn Lov og Praksis
© Forlaget Andersen
4.1 Jord- og grundvandsforurening.
Hvem bærer ansvaret?
Af Advokat Birgitte Refn Wenzel, Mazanti-Andersen, Korsø Jensen og Partnere
[email protected]
Indhold
Jordforurening, især gammel forurening, giver stadig anledning til
mange konflikter med ofte meget store økonomiske krav. Det handler
navnlig om, hvem der skal betale regningen for undersøgelse og fjernelse
af jordforurening, og hvem der skal bære værditabet, når en grund er
forurenet. Det er yderst vigtigt, at en sådan sag håndteres bedst muligt
fra starten, hvorfor kendskab til de grundlæggende regler bør prioriteres
højt.
Med udgangspunkt i de oftest forekommende sager om jordforurening
redegøres her for retsstillingen vedrørende jordforurening, de vigtigste
”fælder” ved jordforurening samt tegn på nye tilgange til at tænke
’grønt’.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Mange faldgruber ved
jordforurening
Hvem skal betale regningen?
Kortlægning af jordforurening
Påbud om at undersøge jord- og grundvandsforurening
Påbud om fjernelse af jord- og grundvandsforurening
Hvem kan påbud udstedes til?
Bortfald af påbudsadgang
Erstatningsansvar for det offentliges udgifter ved jordforurening
Forældelse af erstatningskrav vedrørende jordforurening
Jordforurening som mangel ved køb af fast ejendom
Due diligence re. jordforurening ved virksomhedsoverdragelser
Lejers ansvar over for udlejer for jordforurening
Forsikringsdækning ved jordforurening
Oplysningspligt om jordforurening og standsning af arbejde
Tænk grønt
1. Hvem skal betale regningen?
Det største problem med jordforurening er, at forureningen ofte opdages
mange år efter, at forureningen er sket, hvorfor hverken myndigheder
eller tidligere ejere/forurenere har reageret på forureningen.
Kapitel 4.1. Side 1/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Når så forureningen opdages, viser det sig ofte at være særdeles
bekosteligt at undersøge og fjerne jord- og grundvandsforureningen, og
typisk forsøger de involverede parter (herunder kommuner, grundejere,
sælger, tidligere ejere, køber, lejer og tidligere forurenere) med stort set
alle midler at blive fri for ansvar for jordforurening og ”skubbe aben” hen til de andre parter.
Oftest ingen
forsikringsdækning
En uhensigtsmæssig håndtering af en jordforureningssag kan blive en
økonomisk katastrofe for fx sælger eller køber af en ejendom, der efter
overdragelsen viser sig at være forurenet. Det er sjældent, at der er
forsikringsdækning for især ældre jord- og grundvandsforurening,
hvorfor regningen for jord- og grundvandsforurening sædvanligvis må
dækkes af den ansvarlige selv.
For god ordens skyld skal det oplyses, at der gælder helt særlige regler
for undersøgelse og kortlægning af forurening fra villaolietanke under
6000 liter. Disse regler beskrives ikke i denne artikel. Det samme gælder
de særlige regler om miljøskader, der mig bekendt indtil videre ikke har
affødt konkrete afgørelser i Danmark.
Kortlægning af
forurenede arealer på
vidensniveau V1-V2
2. Kortlægning af jordforurening
Regionsrådet foretager kortlægning af forurenede arealer. Kortlægningen
sker enten på vidensniveau 1 (V1) eller på vidensniveau 2 (V2). Hvis der
er begrundet mistanke om forurening, kortlægges arealer på V1. Hvis
der er bevis for forurening, der kan have skadelig virkning på mennesker
og miljø, kortlægges arealet på V2. Regionsrådet skal give skriftlig
underretning om kortlægningen til ejerne af arealet og den pågældende
kommune.
Ingen kortlægning hvis
kun lettere forurenet
jord
Arealer, hvor der alene findes lettere forurenet jord, kortlægges som
udgangspunkt ikke. Byzoner klassificeres som områder, der kan være
lettere forurenet, og kortlægges derfor som hovedregel ikke. Der er
udstedt en bekendtgørelse (bkg. 2010/554 om definition af lettere
forurenet jord).
Erstatningsansvar
Hvis Regionsrådet – trods viden eller mistanke om forurening – ikke
kortlægger et areal som forurenet, kan Regionsrådet være
erstatningsansvarlig over for eventuelle købere, der køber ejendommen i
tillid til, at ejendommen ikke er forurenet. I en dom fra Østre Landsret af
21. december 2012 havde et amt trods oplysninger om jordforurening
ikke foretaget kortlægning af en ejendom som forurenet. Landsretten
fandt, at det pågældende amt (der tidligere foretog kortlægning af et
olieforurenede arealer) havde udvist en klar og ansvarspådragende fejl
ved ikke at kortlægge arealet, hvorfor Regionsrådet var
erstatningsansvarlig overfor køberen af arealet.
Kapitel 4.1. Side 2/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Tilladelse til ændret
Hvis et areal er kortlagt som forurenet, må der som udgangspunkt ikke
anvendelse og bygge- og foretages ændringer i anvendelsen af arealet eller påbegyndes bygge- og
anlægsvirksomhed på
anlægsvirksomhed på det kortlagte areal uden forudgående tilladelse fra
kortlagt ejendom
kommunen. Dette gælder dog fx ikke arealer, hvor det kortlagte areal
anvendes til erhverv og ikke ligger i et indsatsområde, og hvor det
pågældende areal ikke skal benyttes til følsom anvendelse, herunder til
bolig.
Kun ud fra vilkår i
jordforureningsloven
Det er vigtigt at være opmærksom på, at der gælder visse begrænsninger
i de vilkår, som kommunen kan stille i en tilladelse til ændret anvendelse
eller til bygge- og anlægsvirksomhed. Der kan kun stilles vilkår, som
udtrykkeligt fremgår af jordforureningsloven. I en sag om boligbyggeri
på Frederiksberg underkendte landsretten i 2010 vilkårene i en tilladelse
til at bebygge en forurenet ejendom på Frederiksberg, idet landsretten
fandt, at det ikke (som loven forskriver) kunne lægges til grund, at
opførelse af den pågældende bygning forøgede risikoen for forurening af
grundvandet eller medførte en væsentlig fordyrelse af en senere offentlig
indsats til sikring af grundvandet. Bygherren havde opfyldt de af
kommunen forlangte vilkår, men fik ved den efterfølgende retssag dom
for, at de afholdte udgifter skulle godtgøres bygherren af kommunen.
Proportionaliet
Desuden kan der kun stilles vilkår, som opfylder
proportionalitetsprincippet i dansk forvaltningsret. Hvis vilkårene
ikke opfylder disse krav, er de ugyldige.
F0-F1-F2
I forbindelse med kortlægning på vidensniveau 2 af et areal, der
anvendes til bolig, skal kortlægningen nuanceres som F0 (forureningen
udgør ingen risiko ved aktuel anvendelse), F1 (forureningen udgør ingen
risiko, hvis simpel rådgivning efterleves) eller F2 (forureningen udgør
eller kan udgøre en risiko).
Store omkostninger til
undersøgelse af navnlig
risiko for forurening af
grundvand
Forurening sket før 1.
januar 1992 kan ikke
forlanges undersøgt
3. Påbud om at undersøge jord- og grundvandsforurening
Påbudsmyndigheden (kommunen og i visse tilfælde Miljøministeren)
kan under visse betingelser udstede påbud om undersøgelse af jord- og
grundvandsforurening. Sådanne udgifter kan være særdeles bekostelige,
navnlig hvis udbredelsen og risikoen for forurening af grundvand eller
overfladevand skal undersøges. Erfaringen viser, at kommunens krav om
undersøgelser i visse tilfælde går videre end nødvendigt, og der kan
derfor ofte opnås besparelser ved forhandling med kommunen om
hvilke undersøgelser, der skal iværksættes, og hvordan disse skal
udføres.
Det er afgørende for, om der kan udstedes undersøgelsespåbud, hvornår
forureningen er sket. Hvis forureningen er sket før 1. januar 1992 (og
altså ikke er fortsat efter denne dato), kan påbud om undersøgelse af
jord- og grundvandsforurening som altovervejende hovedregel ikke
udstedes.
Kapitel 4.1. Side 3/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Kommunen har
bevisbyrden
Hvis påbud udstedes, er det kommunen, der har bevisbyrden for, at
forureningen er fortsat efter 1. januar 1992, og hvis kommunen ikke kan
løfte denne bevisbyrde, er påbuddet ulovligt. Min erfaring er, at denne
bevisbyrde kan være vanskelig for kommunen at løfte, og det kan derfor
ofte svare sig for virksomheden selv at foretage grundige undersøgelser
af, hvornår forureningen er ophørt.
Ubetinget
undersøgelsespligt for
forurening sket efter 1.
januar 1992
For forurening sket efter 1. januar 1992 kan kommunen udstede påbud til
forureneren om at iværksætte undersøgelse af forureningen, uanset
hvornår og hvordan forureningen er sket. En forurener kan derfor
påbydes at undersøge jord- og grundvandsforurening, selv om
forureneren ikke kan bebrejdes noget.
For private forurenere kan påbud dog kun udstedes, hvis der foreligger
bevis for, at forureningen skyldes uforsvarlig adfærd (culpa).
Omfanget af
undersøgelsespligten
Hvis betingelserne for udstedelse af påbud er til stede, kan forureneren
påbydes at iværksætte ganske omfattende undersøgelser af forureningen
og at klarlægge, hvordan følgerne af forureningen kan afhjælpes eller
forebygges.
Proportionalitet
Det er dog vigtigt at holde sig for øje, at undersøgelsespligten er
begrænset af proportionalitetsprincippet i dansk forvaltningsret, og
kommunen skal derfor sikre, at et undersøgelsespåbud ikke bliver
uforholdsmæssigt dyrt i forhold til omfanget og arten af den mulige
forurening. Hvis påbuddet går videre end proportionalitetsprincippet
tilsiger, anses påbuddet for ulovligt og ugyldigt.
Desuden kan påbud ikke meddeles, hvis kommunen ikke med
tilstrækkelig sikkerhed har klarlagt, hvem der er forurener. Det er kun
forureneren, der kan mødes med påbud. Fx kan en grundejer, der ikke er
forurener, som overvejende hovedregel ikke mødes med påbud om
undersøgelse af jord- og grundvandsforurening.
4. Påbud om fjernelse af jord- og grundvandsforurening
Meget store udgifter til
fjernelse af forurening
De helt store udgifter i forbindelse med jord- og grundvandsforurening
er imidlertid udgifterne til fjernelse af forureningen. Fjernelse af
forurenet jord og grundvand er meget bekosteligt, og herudover stiger
deponeringsafgifterne i takt med jordens forureningsgrad. Det er også
forbundet med store udgifter at iværksætte boringer med efterfølgende
krav om oppumpning af forurenet grundvand og afledning af det
forurenede vand i mange år ud i fremtiden, fx i en 20-årig periode.
Kapitel 4.1. Side 4/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Klorerede
opløsningsmidler er det
helt store
forureningsproblem
I Danmark har den mest problematiske og omfattende jord og
grundvandsforureningskilde i de senere år været klorerede
opløsningsmidler, herunder trichlorethylenforurening,
tetrachlorforurening og perchlorforurening. Før i tiden anvendtes disse
opløsningsmidler i mange typer af virksomheder, herunder fx i
autoværksteder og renserier. Man vidste ikke tidligere, at disse stoffer
var farlige og kræftfremkaldende, og formentlig først i begyndelsen af
1990’erne fremkom der viden herom. Dette har affødt enorme udgifter til fjernelse af klorerede opløsningsmidler i jord og grundvand samt mange
retssager om, hvem der skulle betale udgifterne til fjernelse af
forureningen. Nye retssager herom fremkommer til stadighed.
Lækkede olietanke
Også udgifter til fjernelse af olieforurening fra fx lækkede olietanke har
givet anledning til mange retssager.
Påbud om fjernelse af
forurening sket før 1.
januar 2001
Hvis forureningen er sket før 1. januar 2001, kan påbud kun udstedes,
såfremt forureningen skyldes, at forureneren har udvist uforsvarlig
adfærd (culpa).
Da påbudsmyndigheden i sager om jordforurening sket før 1. januar 2001
har bevisbyrden for, at forureneren har handlet uforsvarligt, vil
påbudsmyndigheden ofte afholde sig fra at udstede påbud til
forureneren om at undersøge eller fjerne jord- og grundvandsforurening.
Dette skyldes, at påbudsmyndigheden ”hænger på” regningen, hvis det viser sig, at påbuddet er ugyldigt, og derfor skal betale
påbudsadressatens udgifter til opfyldelse af påbuddet.
Rockwool sag 1991
I en sag fra 1991 havde kommunen udstedt et påbud til Rockwool om at
fjerne olieforurenet jord på Rockwools ejendom. Rockwool efterkom
påbuddet og fjernede olieforureningen. Højesteret afgjorde, at påbuddet
var ugyldigt, da der ikke forelå uforsvarlig adfærd fra Rockwools side,
og kommunen måtte godtgøre Rockwool udgifterne til opfyldelse af
påbuddet.
I flere efterfølgende domme er det ligeledes fastslået, at et påbud
vedrørende jordforurening fra før 2001 forudsætter bevis for culpa fra
forurenerens side samt, at et ugyldigt påbud om undersøgelse eller
fjernelse af jordforurening indebærer en pligt for påbudsmyndigheden til
at godtgøre de udgifter, der har været forbundet med påbuddets
opfyldelse.
Kapitel 4.1. Side 5/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Forurening sket efter 1.
januar 2001
Hvis jord- og grundvandsforureningen er sket efter 1. januar 2001, kan
tilsynsmyndigheden udstede påbud til forureneren om at fjerne
forureningen, uanset hvordan forureningen er sket. Det betyder, at
forureneren kan påbydes at fjerne forureningen, selv om forureneren
ikke har udvist fejl eller forsømmelser. Dette gælder for
erhvervsvirksomheder og offentlige virksomheder, men ikke for
private, fx boligejere.
Krig, brand, hærværk,
mv
Der er dog visse undtagelser herfra, fx kan der ikke udstedes påbud, hvis
forureningen er opstået på grund af krig, borgerlige uroligheder,
atomskader eller naturkatastrofer. Der kan heller ikke udstedes påbud,
hvis forureningen er opstået på grund af brand eller hærværk, som ikke
skyldes forurenerens uforsvarlige adfærd.
Forudgående
tilstrækkelig
undersøgelse af
forurening
I en sag fra Højesteret fra 2005 om forurening fra en villaolietank i
Kolding samt flere efterfølgende afgørelser fra Miljøklagenævnet og
Natur- og Miljøklagenævnet, er det slået fast, at et påbud om fjernelse af
forurening ikke er gyldigt, hvis forureningens karakter, risiko og
udbredelse ikke er tilstrækkeligt belyst forud for udstedelse af
afværgepåbuddet. Dette følger af det såkaldte officialprincip i dansk
forvaltningsret, hvorefter forvaltningen ikke må træffe afgørelse på
ufuldstændigt grundlag.
Miljø-eller
sundhedsmæssig
begrundelse
Et oprydningspåbud forudsætter, at der er en miljø- eller
sundhedsmæssig begrundelse for kravet om oprydning. Hvis der fx er
tale om forurening, der ikke er særlig mobil, og som ligger langt nede i
jorden, er det ikke uden videre sikkert, at forureningen udgør et
miljø- eller sundhedsmæssigt problem.
Omfanget af
afværgepligten
Et afværgepåbud kan være temmelig omfattende og indebærer foruden
krav om fjernelse af forureningen, krav om genopretning af den hidtidige
tilstand.
Proportionalitetsprincippet
Et undersøgelsespåbud begrænses dog af det uskrevne
proportionalitetsprincip i dansk forvaltningsret. Der skal således
tages hensyn til, om der er proportionalitet mellem omkostninger og
miljøforbedring.
5. Hvem kan påbud udstedes til?
Bevis for, at forurening
stammer fra
påbudsadressaten
Påbudsmyndigheden har bevisbyrden for, at den pågældende
jordforurening rent faktisk er forårsaget af påbudsadressaten. Hvis
dette ikke kan bevises, kan påbud som altovervejende hovedregel
ikke lovligt udstedes.
Kapitel 4.1. Side 6/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Flere forurenere
Hvis det kan bevises, at forureningen stammer fra flere forurenere på
ejendommen, er der en særlig regel om, at påbud som udgangspunkt kan
udstedes til dem alle. Denne regel anvendes mig bekendt yderst
sjældent.
Udgangspunkt: kun
ansvar for egen
forurening
Udgangspunktet i dansk miljøret er, at man kun kan blive ansvarlig for
den forurening, man selv har forårsaget. En senere driftsherre og en
senere erhverver, kan dog under visse særlige betingelser blive bundet af
påbud, udstedt eller varslet til en tidligere driftsherre på ejendommen.
Senere driftsherrer
Et undersøgelses- eller afværgepåbud, der vedrører en virksomhed i
drift, er bindende over for senere driftsherrer, såfremt den senere
driftsherre på tidspunktet for erhvervelsen vidste eller burde vide, at
påbud var meddelt eller varslet (ond tro). Den onde tro vil typisk blive
statueret, såfremt det meddelte eller varslede påbud er tinglyst. Ond tro
kan dog også opstå på anden vis, herunder hvis driftsherre har modtaget
kopi af det varslede påbud inden erhvervelse.
Senere erhververe
Endvidere er et undersøgelses- eller afværgepåbud til en virksomhed i
drift bindende over for senere erhververe af den forurenede ejendom,
såfremt:

Påbuddet var meddelt eller forvarslet før erhvervelsen, men ikke er
efterkommet.

Erhververen på erhvervelsestidspunktet vidste eller burde vide, at
der var varslet eller meddelt påbud.

Erhvervelsen sker fra en, der selv var eller kunne blive forpligtet til at
efterkomme et påbud.
6. Bortfald af påbudsadgang
Bortfald af
påbudsadgang
Påbudsadgangen bortfalder, hvis der er indtrådt forældelse eller
myndighedspassivitet.
Forældelse efter 30 år
Påbud fjernelse af jord- og grundvandsforurening kan ikke ske, hvis der
er gået 30 år eller mere efter ophøret af den produktionsmetode eller
anvendelsen af det anlæg, der forårsagede eller kunne forårsage
forureningen.
Passivitet
Hvis påbudsmyndigheden har kendskab til forureningen gennem
længere tid, uden der udstedes påbud, bortfalder adgangen til at udstede
påbud, hvis myndigheden ikke inden for rimelig tid har reageret på
forureningen. Praksis viser, at påbudsadgangen kan bortfalde efter
temmelig kort tid.
Kapitel 4.1. Side 7/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
7. Erstatningsansvar for det offentliges udgifter ved jordforurening
Udgifter afholdt af det
offentlige efter
forudgående uopfyldt
påbud
Hvis påbudsmyndigheden har udstedt et undersøgelses- eller
afværgepåbud og har afholdt udgifter til undersøgelse og/eller fjernelse
af jord- og grundvandsforurening, fordi påbuddet ikke er efterkommet,
kan det offentlige forlange udgifterne godtgjort af forureneren.
Det er som udgangspunkt en forudsætning for krav om godtgørelse for
det offentliges selvhjælpshandlinger, at der er udstedt et forudgående
lovligt og gyldigt påbud.
Krav om erstatning
uden forudgående
påbud
Højesterets flertal har imidlertid i en sag fra 2001 ud fra det ulovbestemte
regelsæt om erstatningsansvar udenfor kontrakt - afgjort, at forureneren
kan ifalde erstatningsansvar overfor det offentlige for udgifter afholdt af
det offentlige, selv om der ikke var udstedt lovlige forudgående påbud.
Ansvarsgrundlag
For at gennemføre et krav om erstatning mod forureneren, skal
betingelserne om ansvarsgrundlag, årsagssammenhæng m.v. være
opfyldt. Hovedreglen i dansk ret er, at skadelidte skal bevise, at
forureningen er forårsaget ved fejl og forsømmelser fra forurenerens side
(culpa), og af denne grund opgives det ofte at forsøge at gennemføre et
sådant krav, da tilstrækkeligt bevis ikke foreligger.
Objektivt ansvar
Hvis der imidlertid er tale om en forurening, der er omfattet af
miljøskadeerstatningsloven, er der et objektivt ansvar for den skade,
som forureningen har medført. Kun skade forvoldt efter 1. juli 1994 og
kun skade forårsaget af visse typer af virksomheder, er omfattet af dette
objektive ansvar for forureningsskader.
Erstatning hvis ugyldigt
påbud
Det kan være fristende for påbudsmyndigheden at forsøge at
gennemføre et erstatningskrav mod forureneren uden forudgående
påbud, idet det offentlige skal betale erstatning til påbudsadressaten for
afholdte udgifter i forbindelse med et påbuds opfyldelse, hvis det viser
sig, at påbuddet er ugyldigt. For at undgå denne risiko har
påbudsmyndighederne derfor i nogle sager undladt at udstede påbud –
endog uden at have afholdt udgifter af nogen art - og i stedet forsøgt at
gennemføre et erstatningskrav mod forureneren.
Forældelsesregler
Et af problemerne med fremgangsmåden er, at erstatningskravet er
omfattet af forældelsesreglerne, samt at forældelsesfristens
begyndelsestidspunkt regnes fra et forholdsvis tidligt tidspunkt, jf.
nedenfor. Endvidere opgives sagerne ofte som følge af manglende
tilstrækkeligt bevis for fejl og forsømmelser.
Kapitel 4.1. Side 8/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
8. Forældelse af erstatningskrav vedrørende jordforurening
Flere forældelsesfrister
Der gælder flere (sideløbende) forældelsesfrister for krav i forbindelse
med jordforurening. Reglerne om forældelse er komplicerede, og skal i
hovedtræk kort gengives nedenfor.
Den 3-årige
forældelsesfrist
For det første gælder der en 3-årig forældelsesfrist for erstatningskrav.
Fristen regnes fra det tidspunkt, hvor skadelidte vidste eller burde vide,
at han/hun kunne have et erstatningskrav. Hvis fx jordforurening på en
ejendom først opdages 5 år efter, at forurening af jorden er sket, forældes
et sådant krav mod skadevolderen 3 år efter opdagelsen af forureningen.
Det samme gælder krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen eller
krav om at hæve en handel.
Alba-sagen
I den såkaldte Alba-sag, UfR.2010.261H, havde Region Hovedstaden
anlagt sag mod en vaskeri- og renserivirksomhed i Tåstrup. Påstanden
var, at virksomheden var erstatningsansvarlig for de udgifter, som
Region Hovedstaden forventede at afholde i anledning af konstateret
jord- og grundvandsforurening på ejendommen. Højesteret fandt
imidlertid, at regionens erstatningskrav var forældet, idet
forældelsesfristen på 5 år (der nu er 3 år) skulle regnes fra det tidspunkt,
hvor amtet havde modtaget den første forureningsrapport.
Forældelsesfristens begyndelsestidspunkt regnes dermed fra det tidligst
mulige tidspunkt.
Den 10-årige
forældelsesfrist
Sideløbende med den 3-årige forældelsesfrist gælder som udgangspunkt
en absolut 10-årig forældelsesfrist, hvor forældelse senest indtræder.
Den 30-årige
forældelsesfrist
For erstatningskrav vedrørende jordforurening er den absolutte
forældelsesfrist dog 30 år.
Den 20-årige
forældelsesfrist
For krav fra køber mod sælger om forholdsmæssigt afslag i købesummen
er den absolutte forældelsesfrist 20 år indtil 31. december 2017. Herefter
er den absolutte forældelsesfrist for sådanne krav 10 år.
Jordforurening som
mangel ved køb af fast
ejendom
9. Jordforurening som mangel ved køb af fast ejendom
Der har navnlig i de sidste 30 år været mange retssager om
jordforurening mellem købere og sælgere samt tidligere ejere af
forurenede ejendomme. Problemerne opstår, fordi forureningen først
opdages efter købet, og hvem skal så betale for undersøgelse, fjernelse af
forureningen eller værditabet?
Kapitel 4.1. Side 9/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Købers forventninger
Køber af en fast ejendom kan kun gennemføre et krav mod sælger i
anledning af jordforurening, såfremt jordforureningen anses som en
mangel ved ejendommen, og kun såfremt forureningen forelå på
overtagelsestidspunktet. Der foreligger kun en mangel, hvis
ejendommens forureningstilstand afviger fra, hvad køber med rette
kunne forvente.
Køb af boligejendom
Jordforurening, der konstateres efter et køb af en fast ejendom, vil ofte
udgøre en skjult mangel ved ejendommen, som berettiger køber til at
rette et krav mod sælgeren. Dette gælder som udgangspunkt for
boligejendomme, hvor køber som regel med rette må kunne forvente, at
ejendommen ikke er forurenet. Der kan dog være forhold omkring bl.a.
købets indgåelse, der medfører, at køber er afskåret fra at gennemføre
krav mod sælger, fx hvis købsaftalen indeholder en ansvarsfraskrivelse
for jordforurening, eller hvis køber har fået udleveret et dokument om en
utæt olietank før handelens indgåelse. Her må risikoen ligge hos køber.
Køb af
erhvervsejendom
Når der er tale om køb af en erhvervsejendom, der konstateres efter
købet, vil jordforureningen imidlertid langt fra altid blive betragtet som
en mangel ved ejendommen, idet køber sjældent kan forvente, at en
industriejendom er forureningsfri, hvis den har huset en forurenende
virksomhed. Om jordforurening betragtes som en mangel ved
ejendommen, afhænger således af købers berettigede forventning samt
af købsaftalen.
Købers
undersøgelsespligt
Såfremt køber har undladt at undersøge ejendommen for jordforurening
inden købet, fx hvis sælger har opfordret køber til dette, eller hvis der er
andre forhold, der tilsiger en nærmere undersøgelse for jordforurening
(fx oplysning om gamle nedgravede tanke), vil dette sædvanligvis
medføre, at jordforureningen ikke anses som en mangel, som berettiger
køber til at gennemføre et krav mod sælger.
Mangels-beføjelserne
Hvis det lægges til grund, at jordforureningen anses som en skjult
mangel ved ejendommen, der forelå på erhvervelsestidspunktet, er
købers mangelsbeføjelser følgende:



ophævelse af købet,
erstatningskrav mod sælger
krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen
Der gælder forskellige betingelser for at gennemføre de
tremangelsbeføjelser, og det mest almindelige ved jordforurening er, at
køber ’kun’ kan gennemføre et krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen, da dette som udgangspunkt alene forudsætter, at der var
en væsentlig skjult mangel ved overdragelsen samt, at kravet i øvrigt
ikke er bortfaldet som følge af forældelse eller passivitet.
Kapitel 4.1. Side 10/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Ophævelse
Såfremt der foreligger en meget væsentlig jord- eller
grundvandsforurening på ejendommen, der var til stede på
overdragelsespunktet og som sædvanligvis indebærer
indskrænkninger i ejendommens anvendelse, kan køber som
udgangspunkt hæve købet. Ophævelse må i givet fald meddeles
til sælger straks efter opdagelse af forureningen.
Ophævelse efter mange
år
Selv om der er gået mange år siden erhvervelsen af en forurenet
ejendom, kan køber fortsat benytte hæveadgangen, såfremt betingelserne
herfor i øvrigt er opfyldt, og købet ophæves straks efter opdagelse af
forureningen. Retspraksis viser, at køberen kan være berettiget til at
hæve købet, selv om der var gået adskillige år siden erhvervelsen af
ejendommen.
Køber
erstatningsansvarlig for
uberettiget ophævelse
Hvis ophævelsen anses som uberettiget, er køber erstatningsansvarlig for
sælgers eventuelle tab i forbindelse med ophævelsen. Dette er grunden
til, at køber af en forurenet grund ofte afstår fra at ophæve handelen.
Erstatningskrav mod
sælger
Såfremt der efter købet konstateres jord- eller grundvandsforurening, der
betragtes som en skjult mangel, der forelå på købstidspunktet, og hvis
køber kan føre bevis for, at sælger har handlet ansvarspådragende, kan
køber som udgangspunkt forlange, at sælger betaler erstatning for det
tab, som køber har lidt, fordi ejendommen har vist sig at være forurenet.
Tilsidesættelse af den
loyale oplysningspligt
Hvis sælger – trods viden om jordforurening eller risiko for
jordforurening – har undladt at oplyse køber herom forud for købet, vil
dette sædvanligvis udgøre et tilstrækkeligt grundlag for at holde sælger
erstatningsansvarlig. Bevisbyrden er dog streng, og som regel må køber
”nøjes med” et krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Der er dog en del eksempler på, at sælger er blevet anset for
erstatningsansvarlig for jordforurening, fx blev en kommune anset som
erstatningsansvarlig over for en køber af en forurenet ejendom, fordi
kommunen havde undladt at oplyse køber om, at ejendommen tidligere
havde huset en losseplads. Endvidere kan nævnes et eksempel, hvor et
konkursbo – trods ansvarsfraskrivelse i købsaftalen - blev anset for
erstatningsansvarlig over for en køber af en forurenet ejendom, idet
konkursboet ved salget var vidende om, at ejendommen var forurenet.
Forholdsmæssigt afslag i
købesummen
Når ejendommen viser sig forurenet, og dette anses som en mangel ved
ejendommen (dvs. afviger fra købers berettigede forventninger), der
forelå å købstidspunktet, kan køber forlange et forholdsmæssigt afslag i
købesummen, hvis manglen anses som væsentlig.
Kapitel 4.1. Side 11/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Værdiforringelse
på 5-10 %
Retspraksis viser, at den konstaterede forurening skal udgøre en
værdiforringelse af den forurenede ejendom på mindst 5-10 % af
købesummen.
Syn og skøn
For at bevise ejendommens værdiforringelse afholdes der sædvanligvis
syn og skøn i en retssag om jordforurening. Et sådant syn og skøn kan
enten bestå i, at en eller to uvildige ejendomsmæglere anmodes om at
vurdere, hvad prisen for ejendommen vurderes at være med og uden
forureningen, hvorefter forskelsbeløbet udgør købers tab. Det kan også
bestå i, at en eller to ingeniører med særlig forstand og erfaring med
jordforurening anmodes om at vurdere, hvad det vil koste at fjerne
forureningen, hvorefter tabet tager udgangspunkt i afværgeudgiften.
Endvidere må det tilrådes, at skønsmanden anmodes om at vurdere, om
forureningen forelå på købstidspuktet.. Ofte indhentes der både syn og
skøn vedrørende afværgeudgiften og værditabet. Domstolene foretager
herefter et skøn over værditabet.
Passivitet
Køber skal - navnlig i erhvervsforhold – reagere over for sælger straks
efter opdagelse af jordforureningen. I modsat fald bortfalder købers krav
om forholdsmæssigt afslag.
Tilsidesættelse af
undersøgelsespligten
Køber har – hvis forholdene tilsiger det – pligt til selv at undersøge, om
ejendommen er forurenet inden købet, og hvis sælger f.eks. har opfordret
køber til at foretage sådanne undersøgelser, vil køber ofte miste retten til
at forlange et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Undersøgelse af
forurening fra
nedgravede tanke
Da køber – for at gennemføre et krav mod sælger - skal føre bevis for, at
den pågældende forurening har været til stede på købstidspunktet, må
det tilrådes, at der i tilfælde af viden om nedgravede tanke, foretages en
undersøgelse af, om der er jord- eller grundvandsforurening ved tanken,
inden køb af ejendommen.
Øget fokus på
jordforurening ved
virksomhedsoverdragelser
Hvilke undersøgelser
bør køber foretage?
10. Due diligence re. jordforurening ved virksomhedsoverdragelser
Købere af danske virksomheder har øget fokus på eventuelle
jordforureningsproblemer, fordi udgifterne i forbindelse hermed
erfaringsmæssigt kan være enorme. Er der tale om en forurenende
virksomhed, vil køber og købers rådgivere derfor i forbindelse med
købers undersøgelser ved køb af en virksomhed ofte tillægge eventuel
risiko for forpligtelser/værditab i forbindelse med jordforurening stor
betydning.
Køber og købers rådgivere bør naturligvis nøje undersøge alle fremlagte
dokumenter i datarummet, der indeholder oplysning eventuel jord- og
grundvandsforurening på ejendommen. Oplysningerne bør ikke blot
vurderes juridisk, men ofte tillige af teknisk sagkyndige.
Kapitel 4.1. Side 12/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Ingen adgang til at
spørge myndigheder
Endvidere bør alle offentligt tilgængelige oplysninger om eventuel
jordforurening indhentes. Det er ikke noget problem at indhente
oplysninger fra internettet herom, men ofte vil det være i strid med
købers og sælgers aftale om hemmeligholdelse af det mulige salg, at
køber retter henvendelse til offentlige myndigheder og andre om
eventuel jordforurening. Sælger bør derfor – så vidt muligt - indestå for,
at samtlige oplysninger om eventuel jordforurening er fremlagt i
datarummet. Herudover bør der rettes konkrete spørgsmål til sælger om
håndtering af potentielt forurenende stoffer så langt tilbage i tiden som
muligt.
Egne undersøgelser?
Hvis der er konstateret jord- eller grundvandsforurening på
ejendommen, eller hvis der er konstateret risiko herfor, fx på grund af
gamle, nedgravede tanke, må køber endvidere overveje at anmode
sælger om adgang til at foretage orienterende undersøgelser for jord- og
grundvandsforurening på ejendommen. Sælger vil ofte ikke give adgang
hertil, dels på grund af salgets hemmeligholdelse, dels fordi viden om
jordforurening indebærer pligt for den pågældende virksomhed om at
indberette dette til miljømyndighederne, hvilket kan medføre risiko for
påbud om yderligere undersøgelser og fjernelse af forureningen. Hvis
sælger ikke vil give køber adgang til tekniske undersøgelser, må køber så
vidt muligt søge at opnå garanti for sælger om, at der ikke er jord- eller
grundvandsforurening på ejendommen, eller at der ikke vil blive rejst
krav mod virksomheden i anledning af jord- eller
grundvandsforurening.
Hvilke oplysninger bør
sælger give køber?
Sælgers undladelse af at give køber alle tilgængelige oplysninger om
jord- og grundvandsforurening eller risiko herfor vil ofte indebære, at
sælger bliver ansvarlig for købers eventuelle tab i forbindelse hermed.
Dette afhænger dog af det aftalegrundlag, der er imellem køber og
sælger. Det klare udgangspunkt er dog, at sælger bør overgive køber alle
oplysninger om jord- og grundvandsforurening inden køb af
virksomheden.
Hvis sælger har fået udarbejdet salgsmateriale om virksomheden, og
eventuelt en særlig rapport om eventuel jordforurening, bør sælger
indestå over for køber for rigtigheden af indholdet heraf.
Lejeaftalen
11. Lejers ansvar over for udlejer for jordforurening
Ved leje af en erhvervsejendom vil udlejer og lejer ofte i lejeaftalen have
aftalt hvilke forpligtelser, lejer har over for udlejer i tilfælde af, at lejers
aktiviteter medfører jord- eller grundvandsforurening. Det sædvanlige
er, at lejer er ansvarlig over for udlejer for den forurening, som sker efter
lejemålets ikrafttræden. Det må i den forbindelse overvejes, om lejer skal
stille garanti for udgifter i forbindelse med jord- og
grundvandsforurening.
Kapitel 4.1. Side 13/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Forureningsrapport
Det vil ofte være tilrådeligt, at der indhentes en rapport om
ejendommens forureningstilstand pr. datoen for lejemålets overtagelse.
Det vil herved være muligt på et senere tidspunkt at konstatere hvilken
forurening, der skyldes lejers aktiviteter, og som lejer derved som
udgangspunkt hæfter for.
Ingen aftale om
jordforurening
Hvis lejeaftalen ikke indeholder bestemmelser om lejers forpligtelser
over for udlejer for eventuel jord- og grundvandsforurening, må det
afgøres ud fra fortolkning og parternes adfærd gennem lejeperioden,
hvorvidt lejer er ansvarlig over for udlejer for forurening.
Udgangspunktet vil være, at lejer er ansvarlig over for udlejer for
eventuel jord- og grundvandsforurening. Sager herom afgøres dog meget
konkret, og der er domme, der går hver sin vej.
Erhvervsvirksomheder
Private
12. Forsikringsdækning ved jordforurening
Forsikringsordninger for erhvervsvirksomheder dækker som regel kun i
begrænset omfang jord- og grundvandsforurening og dækker kun under
visse betingelser. Det er dog vigtigt at checke den pågældende
virksomheds forsikringer og vurdere, om der skulle være
forsikringsdækning.
Den udvidede ejerskifteforsikring omfatter sædvanligvis kun
jordforurening, hvis der udstedes påbud om undersøgelse eller fjernelse
af jordforureningen, og som regel kun udgifter op til omkring 250.000 kr.,
og kun hvis der ikke er tale om anden forsikringsdækning (typisk
villaolietankforsikring). Der kan endvidere være forsikringsdækning for
forurenede bygningsdele på ejendommens forsikring.
For villaolietanke på under 6.000 liter er der som udgangspunkt
obligatorisk forsikringsdækning. Der er dog ingen forsikringsdækning,
hvis olietanken/anlægget har været ulovligt eller hvis anlægget ikke har
været i anvendelse inden for de sidste 12 måneder fra konstateringen af
forureningen.
Oplysning om
jordforurening
13. Oplysningspligt ved jordforurening og standsning af arbejde
Miljøbeskyttelsesloven foreskriver pligt for ejere og brugere af en fast
ejendom til straks at underrette tilsynsmyndigheden, hvis de konstaterer
forurening af ejendommens jord eller undergrund. Tilsidesættelse af
pligten er strafbelagt.
Endvidere pålægges forureneren underretningspligt ved
driftsforstyrrelser eller uheld, der medfører væsentlig forurening eller
indebærer fare herfor. Også tilsidesættelse af denne bestemmelse er
strafbelagt.
Kapitel 4.1. Side 14/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Standsning af
bygge- eller jordarbejde
ved jordforurening
Omtanke betaler sig
Hvis der på et areal, der ikke er kortlagt som forurenet areal, konstateres
jordforurening, skal arbejdet standses. Det samme gælder, hvis der på et
kortlagt areal findes forurening, der ikke er beskrevet i kortlægningen.
14. Tænk grønt
Konstatering af jord- og grundvandsforurening indebærer ofte meget
store udgifter samt langvarige og dyre retssager om placering af ansvaret
for forureningen. Det kan derfor – ud fra et rent økonomisk perspektiv betale sig at tænke grønt og dermed udvise stor omtanke og forsigtighed
ved omgang med potentielt forurenende stoffer og kemikalier.
Ajourfør viden
Stoffer og kemikalier, der tidligere har været accepteret anvendt i danske
virksomheder, undergår ofte ændret regulering og bliver måske endog
forbudt, efterhånden som der fremkommer viden om de pågældende
stoffer og kemikaliers farlighed for miljøet.
Klorerede
opløsningsmidler
Et eksempel herpå er de klorerede opløsningsmidler, som tidligere
blev anvendt i stor stil overalt i Danmark. Da der fremkom viden om de
klorerede opløsningsmidlers farlige virkning, blev stoffernes benyttelse
stærkt reduceret og nogle helt forbudt. Det er dog ikke alle
virksomheder, der i tide har været opmærksom på de ændrede regler, og
det vil ofte svi til den pågældende virksomhed, da uvidenhed som
bekendt ikke fritager for ansvar. Og regningen vil ofte løb op i to-cifrede
millionbeløb. Det må derfor stærkt anbefales, at virksomheder holder sig
ajour med ændrede regler for anvendelse af stoffer og kemikalier.
Nedgravede tanke
Et andet eksempel på, hvor man skal være særlig varsom, er nedgravede
tanke, hvor alle regler om vedligeholdelse, pasning, eftersyn og sløjfning
nøje bør overholdes. Erfaringen viser, at tilsidesættelse af disse regler kan
indebære betydelige udgifter til undersøgelse og fjernelse af forurening
fra lækkede tanke.
Mange udfordringer
Opsummerende kan man sige, at der fortsat er mange udfordringer i
forbindelse med jord- og grundvandsforurening for virksomheder,
kommuner, regioner samt nuværende og tidligere ejere. Udgifterne til
undersøgelse og fjernelse af jord- og grundvandsforurening er ofte
enorme, og forsikringsdækningen er sparsom.
Komplekse regler
Reglerne om jordforurening er komplicerede, og det må tilrådes, at der
inddrages kyndig juridisk og teknisk bistand straks ved sagens start.
Herudover kan upræcise eller forkerte oplysninger om forureningen
være afgørende for, om påbud udstedes eller ej, og være afgørende for,
om der fx er indtrådt forældelse af et eventuelt erstatningskrav.
Kapitel 4.1. Side 15/16. Juli 2013
Jord- og grundvandsforurening. Hvem bærer ansvaret?
Agtpågivenhed
Det må endvidere tilrådes, at der udvises stor agtpågivenhed ved
omgangen med potentielt forurenende stoffer og kemikalier, samt at de
nærmere regler om de pågældende stoffer og anlæg/indretninger følges
nøje, idet risikoen for jord- og grundvandsforurening dermed reduceres
betydeligt – og dermed risikoen for senere at blive mødt med krav om
undersøgelse og fjernelse af forureningen eller store erstatningskrav.
Herudover bør såvel køber som sælger af en ejendom, hvor der er risiko
for jord- og grundvandsforurening, være meget opmærksomme med
hensyn til oplysninger om eventuel forurening eller potentielle
forureningskilder på ejendommen, før købets indgåelse. Endvidere bør
udformningen af bestemmelser i købsaftaler og lejeaftaler om eventuel
forurening nøje overvejes. Køber bør endvidere overveje selv at
iværksætte orienterende, tekniske undersøgelser for eventuel forurening
af grunden, herunder særligt ved nedgravede tanke, før køb af
ejendommen.
Om forfatteren:
Advokat Birgitte Refn
Wenzel
Advokat med møderet for Højesteret hos advokatfirmaet
Mazanti-Andersen, Korsø Jensen & Partnere, København. Beskæftiger sig
udelukkende med miljøret, herunder retssager om jordforurening.
Medlem af Regeringens Jordforureningsudvalg fra 1996-1998. Medlem af
Regeringens Overvågningsudvalg vedrørende miljøskadereglerne fra
2009. Medlem af Advokatrådets miljøudvalg. Har skrevet lærebog om
jordforurening. Underviser på kurser om bl.a. jordforurening. Medstifter
og formand for Dansk Selskab for Miljøret fra 1991 – 2001. Æresmedlem
af Byggesocietetet. Modtager af hæderspris fra Dreyers Fonds i 2009 for
indsats på det miljøretlige område. Censor på Købehavns og Århus
Universitet (miljøret).
Kapitel 4.1. Side 16/16. Juli 2013
Kort om Grøn Lov og Praksis
Håndbogen om Grøn Lov og Praksis er en erhvervshåndbog med fokus på nye ltag indenfor lovgivningen re et mod at virkeliggøre en grøn oms lling i praksis, samt på erfaringer fra de lovgivnings ltag,
der allerede er sat i gang. Håndbogen er et værktøj l ledere, der i deres beslutninger skal kende mulighederne indenfor gældende lov, og den er re et både mod ledere i dansk erhvervsliv og i de o entlige organisa oner. Den grønne oms lling kræver nye ledelses ltag i alle virksomheder, o entlige såvel som private. Der e erspørges nye kompetencer og værktøjer l at forstå hvordan og i hvilken takt,
den grønne oms lling skal indarbejdes i virksomhedernes strategi og praksis.
Erhvervshåndbogen, der har ar kler af 29 forfa ere, er udgives af Forlaget Andersen. Håndbogen udkommer som abonnement og opdateres 4 gange årligt med nye ar kler. Du kan bes lle håndbogen
som et årligt abonnement l enten den trykte publika on (3480 kr.) eller l internetversionen (2980
kr.) eller l begge dele (3980 kr.) ved at sende en mail l: [email protected]
Redaktør:
Eva Born Rasmussen,
Håndbogsredaktør
Forlaget Andersen
(Ansvarshavende)
T: +45 60754376
Forfa ere:
Anders Eldrup
Ane e Juhl
Indkøbschef
Århus Kommune
Barbara Kleinlercher
Miljøingeniør
Grontmij Water & Energy
Bjarke Fonnesbech
Direktør
Delebilfonden
Dennis J. Larsen
Senior Manager
Deloi e
Dorthe Kloppenborg
Projektleder
Økologisk Landsforening
Gi e Krasilniko
Partner
Deloi e
Hans Peter Slente
Branchedirektør
DI Energibranchen
Jacob Ladenburg
Seniorforsker
Anvendt Kommunal Forskning (AKF)
John Stefan Olsen
Manuskrip orfa er
Freelance
Jonas Eder-Hansen
Udviklingsdirektør
Danish Fashion Ins tute
Jørgen Hammer Hansen
Advokat
Kaalund & Partnere
Kamilla Born Frost
Arkitekt MAA
Freelance
Katherine Richardson
Professor
Sustainability Science Centre, KU
Magdalena AK Muir
Ekstern Lektor
Aarhus Universitet
Marina Bergen Jensen
Professor
Skov &Landskab, KU Life
Mogens Moe
Advokat (H), lic.jur.
Horten
Per Rømer Kofod
Segmentchef
ABB
Pernille Hagedorn- Rasmussen
Che onsulent
IDA
Rikke Dreyer
Che onsulent
SKI, Formand for Forum for Bæredyg ge Indkøb
Rikke Kure Wendel
Seniorkonsulent
Deloi e
Svend Hansen
Konsulent
Deloi e
Søren Dyck-Madsen
Klima- og energimedarbejder
Det Økologiske Råd
Søren Stenderup Jensen
Thorbjørn Sørensen
Advokat, Ph.D. partner
Plesner
Teknik- og Miljødirektør
Middelfart Kommune
Torben Hartz
Director
KPMG
Ulrich Borup Hansen
Market Development Manager
EnergiMidt
Ulrik Dahl
Direktør
Ekspor oreningen