1. No category

LeanDesign
Besigtigelsesrapport
Vedligeholdelse 10 år
Nærværende rapport omfatter oplæg til vedligeholdelsesplan
for ejeren af ejendommen:
AB Lille Odinshøj – blok A, B, C, D og E samt fællesarealer og
bygningerne beliggende på Krogebakke 12 og Alexander Foss
Vej 4, alle 3140 Ålsgårde – Helsingør Kommune.
Ejer: Andelsboligforeningen Lille Odinshøj
Bruger: Andelshaverne
Perioden 2015 – 2025
LeanDesign ApS
Architectural Technology
Andelsboligforeningen Lille Odinshøj
Lille Odinshøj 1,
3140 Ålsgårde
Att: Bestyrelsen
Sendt pr. mail: X
Sendt pr. post:
Dato:
27.02.2015
Sag nr.:
20753
Emne:
Rapport
Rev. nr.
00
Besigtigelsesrapport omhandlende vedligeholdelse - 10 år
Sag: AB Lille Odinshøj - beboerudgave
I det følgende er vores oplæg til en 10 årig vedligeholdelsesplan for ejendommens blok A, B, C, D og E samt
fællesarealer. Derudover er bygningerne beliggende på Krogebakke 12 og Alexander Foss Vej 4, alle 3140
Ålsgårde også omfattet. Formålet med rapporten er, at ejeren af bygningerne kan foretage en disponering
af den fremtidige vedligeholdelse, både i tid og ressourcer, men også i økonomi, således at indsatsen sker
mest mulig rentabelt. Resultatet er, at der hvert måned skal afsættes kroner 25.000,- til vedligeholdelse.
Udgifter til driften og uforudsete forhold samt de i 2.3 præcerende forhold og de i 3.2 enkeltstående, er
ikke indeholdt idet månedlige afsætningsbeløb nævnt ovenfor. Driftsudgifterne skønnes at være forholdsvis
høje, specielt på varmeforbruget i forhold til en nybygget og eller energirenoveret ejendom. Dette skyldes
blandt andet energi til opvarmning af det varme brugsvand og et stort varmetab fra ejendommens
bygningskonstruktioner. Derudover kunne der optimeres på øvrige installationer, dog ikke med samme
rentabilitet (driftsbesparelse i forhold til investering) som på varmen.
Vedligeholdelse i denne rapport omfatter alene vedligeholdelsen af bygningers konstruktioner og
bygningers installationer, men ikke lyskilder, strøm- og andet energiforbrug, rengøring og lignende samt
inventar. Vedligeholdelse af fællesarealer omfatter befæstede arealer og ikke beplantninger og lignende.
Ejendommen vurderes at være middel til under middel vedligehold og under middel hvad angår driften.
Med venlig hilsen
LeanDesign
Jens Christian Christensen
Adjunkt, mak, edl, mdb, mrics
Bilag:
Kopi:
Side 1 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
Oversigt
Blok E
Blok A
Blok D
Blok C
Parkeringskælder
Blok B
Krogebakke
Alexander Foss Vej
0. Indledning
Alle ejendommene er blevet besigtiget i november og december måned som en visuel gennemgang med anvendelse
af enkle måle- og vurderingstekniker, som beskrevet under afsnit 2.1.
Efter gennemgangen af de besigtigede forhold blev der vurderet ud fra et vedligeholdelsesmæssigt syn, som har givet
grundlaget for, at kunne skønne omfanget af de nødvendige tiltag.
Når de nødvendige tiltag skønnes, sker dette ud fra længst mulige levetid ud fra vægtningen af lavest mulige
vedligeholdelsesomkostning.
Det skal bemærkes og understreges, at fællesarealer trænger til en modernisering – ikke alene for synsmæssigt
oplevelse, men også for friskere indeklima og i særdeleshed for sikkerhed. Buler på tæpper kan give fald.
Trappeopgange trænger til at blive moderniseret, specielt blok A, men også øvrige fællesarealer.
Side 2 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
0.1 Ejendommene
Tværsnit - princip
Byggeriet har en bærende
råhuskonstruktion af beton.
Konstruktionen består af
søjler og bjælker samt dæk.
Der er endvidere
stabiliserende tvær- og
længdevægge samt kerner
omkring trapper og
elevatorer.
Derudover er
kompletteringen let med
lette facadebrystninger (med
muret formur) og
vinduespatier.
Taget er med bjælkespær,
beklædt med tagpap og med
indvendigt afløb for
afvanding.
Tagplan – princip
Her ses et udsnit af
tagplanen, hvor
faldretninger på taget ses.
Faldretninger angiver, hvor
regnvand og smeltevand
løber mod afløb,
afvandingen.
Nedenfor ses et udsnit af en etageplan, der viser en større del af de fællesarealer, som ejendommen indeholder.
Her er der blandt andet storkøkken, restaurant/spisesal, men også lokaliteter som billard rum, tv-stue og
lignende.
Side 3 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
Etageplan - princip
Ovenfor ses udsnit af blok E som indeholder restaurant og møde/fælleslokale.
Udsnit originale altaner – princip
Ovenfor til venstre ses, hvorledes ejendommens altaner var udført før altanlukningsprojektet udført i 2014. Til
højre ses snit med de nye altanlukninger – i dette tilfælde blok B.
Side 4 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
Facadeopstalt - princip
Ovenfor ses blok A – facade mod syd – med nye altanlukninger – til vendstre ses facaderne i sin oprindelse.
Kælderplan – Blok A - princip
Snit – Blok E - princip
Side 5 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
Krogebakke 12 - princip
Ovenfor ses udsnit af tegningsmaterialet fra kommunens byggesagsarkiv.
Alexander Voss Vej 4 - princip
Ovenfor ses udsnit af tegningsmaterialet fra kommunens byggesagsarkiv.
Generelt fandtes der i Kommunens byggesagsarkiv ikke tegninger omkring de 2 ovennævnte ejendomme.
Side 6 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
Arealoversigt
Fra BBR oplyses følgende arealer:
Bygning
Bebygget areal
Etageareal
Kælderareal
Blok A
1.096
6.576
1.096
Blok B
1.024
2.048
Blok C
491
1.473
Blok D (og E)
913
2.667
Krogebakke 12
80
140
Alexander Voss Vej 4*
156
234
Erhvervsareal
491
1.474
Blok E – se D
Parkeringskælder
40
Udenomsarealer – se BBR
*195 boligareal
Ældre foto
Side 7 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
Seneste udførte vedligeholdelser
Følgende vedligeoholdelsesarbejder oplyses udført indenfor de seneste ca. 10 år (2005-2015):
Bygning
Klimaskærm
Blok A
Gavle isoleret
med ny skalmur
(2002) + (2009)
Installationer
Indvendigt
Udvendigt
Isolering lofter
1. sal
Nye vinduer
nordøstfacade
(2001)
Elevatortårne
renoveret
Blok B
Østgavl isoleret
med ny skalmur
(2003)
Vinduer
udskiftet
Blok C
Sydgavl Isoleret
med ny skalmur
Altandæk
renoveret
Blok D
Altangange
renoveret incl.
nye rækværker
(2003)
Blok E
Køkken
renoveret
Ommuring af
brystninger
Parkeringskælder
Krogebakke 12
Dræning mod
øst udført
Alexander Voss Vej 4
Vinduer malet
Udenomsarealer
Parkeringsdæk
fået ny
membran
(2003)
Øvrige/fælles
Ny
asfaltbelægning
og brønde
renset (2004)
Varmecentral
med nye kedler
Elevator
renoveret
Stor terrasse
renoveret
Ny varmeveksler
Side 8 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
1. Budget
Vi har valgt, at lade budget over vedligeholdelsen bringe i starten af nærværende rapport. Helt generelt når der
nævnes vedligeholdelse, omhandler dette de nødvendige håndværksmæssige arbejder ud fra den vurdering, vi har
foretaget ved besigtigelserne i 2014.
Det betyder at der i de nævnte beløb er indeholdt omkostningerne til håndværksmæssige arbejder for enten
udskiftning eller vedligeholdelse udført i de pågældende år, beløbet og arbejdet er nævnt – beløb er i nutidskroner
indeks 133. Entreres de håndværksmæssige arbejder sporadisk hen over året, vil der skulle tillægges beløb til
byggeplads/velfærdsfaciliteter, idet der er regnet med en årlig samlet byggeplads for det pågældende år. Der er dog
flere vedligeholdelsesarbejder, der ikke kræver den store byggeplads. Byggeplads omkostninger dækker de
nødvendige hjælpemidler og velfærdsfaciliteter, men ikke projektering, tilsyn, byggestyring/ledelse og andre lignende
omkostninger som i nogle af vedligeholdelsesarbejderne også skal tillægges. Hertil bør der tillægges 10%.
Usikkerheden for de i nærværende rapport nævnte beløb ligger på 20% som senere beskrevet – der skal dog altid
indhentes tilbud, idet omfang af de håndværksmæssige arbejder afgøres af ejer af bygning. Det kan være svært at
gisne om fremtidige lønudviklinger som materialepriser. Markedsvilkår kan også ændre på beløb.
Vi har grupperet bygningerne som følgende:
A=
B=
C=
D=
E=
F=
G=
H=
Blok A
Blok B
Blok C
Blok D
Blok E
Incl. parkeringskælder
Krogebakke 12
Alexander Voss Vej 4
Udenomsarealer
Incl. bygninger i terræn (overdækning mellem A og D
Således kan de årlige udgifter lokaliseres og planlægges også hvad angår vejrlig.
Bemærk at terræn er med i nærværende – det anbefales, at der ses på terræn som vedligeholdelsesopgave generelt
og fælles set – husk når der er tale om eventuelle handicapboliger – er der skærpet regler og krav til sikkerhed m.v.
Domestikken
Villaen
Side 9 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
1.1 Oversigt 5 år
Omkostninger pr. bygningsdel og fag ses i skema nedenfor (næste side). For overskueligheden er oversigt år for år
angivet med en fagmæssig fordeling som følgende:
Fagbetegnelser:
Klo
Jor
Bet
Mur
Tøm
Sne
Gul
Tag
Mal
Kloak
Jord
Beton
Murer
Tømrer
Snedker
Gulv
Tagdækning
Maler
Inv
Sme
Bli
EL
VVS
Ven
Gar
And
Byg
Inventar
Smed
Blikkenslager
Elektriker
VVS
Ventilation
Gartner
Andre (øvrige)
Bygherre (jer selv)
Bygningsdele:
De bygningsdele vi i nærværende rapport arbejder med, omfatter følgende:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Kloak og dræn
Belægninger
Kældervæg, dæk og sokkel
Ydervægge og facader
Etagedæk, gulve og lofter
Tag og tagkomplettering
Vinduer og døre
Indervægge, øvrige
Installationer
Således er overflader som generelle malerarbejder ikke med, mens malerarbejdet ved f.eks udskiftning af bygnigsdele
medtaget. Inventar har vi ej heller med, men der vil også være omkostninger til f.eks vedligeholdelse af køkken.
Generelle forhold omkring bygningsdele:
El installationer vurderes at have restlevetid, men er utidssvarende.
Varmesystem vurderes at have sporadiske skader, som vil være tiltagende.
Ventilationsanlæg er fordelt på fællesområder og boliger og vurderes ikke at give det i dag anbefalede luftskifte.
Tagene vurderes at skulle udskiftes indenfor perioden i modsætning til at vedligeholdes – her skal det vurderes, om
man ved udskiftning skulle uverveje, at få tagene isoleret og eventuelt lavet med rejsning og eller forberedt for
montage af solcellepaneler. En energirenovering vil også være rentabelt.
Terræn vurderes at være i en vedligeholdelsesstand, hvor der fortsat i perioden alene er tale om vedligeholdelse.
Side 10 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
2. Forudsætninger
Vi har foretaget besigtigelse ud fra den opgave, at skulle vurdere rækkefølgen på de vedligeholdelsesarbejder på alle
ejendomme, som vi som teknikere finder mest nødvendige.
Der kan opstå fejl eller mangel i bygningsdele og teknik, som en uforudset hændelse eller pludselig opstået fejl. Det
kan derfor ikke udelukkes, at der kan forekomme yderligere omkostninger.
Når ejendommen over den 10 årige, faktisk 11 årige periode, har været underlagt den systematiske vedligeholdelse,
vil ejendommen stå i en god vedligeholdelsesmæssig stand.
Dette betyder ikke i en renoveret stand, men en god forsvarlig vedligeholdelsesmæssig stand.
Da en del af de besigtigede bygingsdele er forholdsvis i orden rent vedligeholdelsesmæssigt, vil de om et antal år være
tættere på at skulle vedligeholdes, end de er nu i år som eksempel – derfor bliver der tale om, at der også efter 2025
vil være vedligeholdelsesarbejder.
Dette er blandt andet facaderne og vinduerne som i 2025 måske trænger til vedligeholdelse i år 2029 og som således
af denne rapport ikke er medtaget.
Vi vil af denne og flere andre grunde anbefale, at denne rapport opdateres efter 5 år for der, igen at besigtige de i
denne rapport nævnte bygningsdele, som om 5 år endnu ikke er blevet underlagt en vedligeholdelse i perioden.
Blok A-E som princip er bygget samtidig med samme byggeteknik skiller sig ud fra Krogebakke 12 og Alexander Voss
Vej 4. Generelt kunne vedligeholdelsen opdeles i Blok A-E og øvrige, da øvrige har et helt andet
vedligeholdelsesmønster.
Denne rapport er dog udformet således, at der er muligt, at skelne mellem de forskellige bygninger som beskrevet på
side 8.
At vedligeholde vinduerne uden samtidig at energirenovere kan ikke anbefales – dette er vores generelle holdning –
også til øvrige bygningsdele herunder installationer. I det hele taget bør energirenovering indtænkes i den løbende
vedligeholdelse.
Alle beløb er i nutidskroner og i hele 1.000,- kroner (enkelt 500,-) indeholdende alt dog ikke projektering og tilsyn –
afrunding er sket til nærmeste 5.000,- ved større beløb typisk over 50.000,-.
2.1 Metode
Den anvendte metode er, at vi gennemgår bygningsdel for bygningsdel og lader dem vurdere med hensyn til følgende
forhold:
01.
02.
03.
04.
Hvad skal vedligeholdes
Hvornår skal vedligeholdelsen udføres
Hvem skal udfører vedligeholdelsen (fag)
Hvilken omkostning er der overslagsmæssigt
Side 11 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
Disse 4 forhold tager vi under hver gruppering af bygningerne – derved fås følgende metodeanvendelse:
Vi arbejder med bygningsdele, der som
tidligere beskrevet bliver grupperet i
de enkelte bygninger og igen i udvendige
og indvendige forhold. Derudover sætter
vi fag på og giver overslag på omkostning.
01
02
03
04
A
B
Vi har vurderet, at inventar og overflader er forhold, andelsboligforeningen og ejer bedre selv kan vurdere. Dette fordi
behovet for vedligeholdelse af inventar og overflader er mere individuelt end øvrige og kræver ikke teknisk vurdering.
Naturligvis kan det være teknik, hvornår en træbordplade på et køkken skal olieres, men dette som eksempel er
udenfor nærværende rapport.
2.2 Usikkerhed
Der ligger en usikkerhed også i overslagene, idet priserne kan fra ” i morgen” påvirkes i både opadgående og
nedadgående retninger alt efter udbud/efterspørgelse, renteudvikling, generelle markedsvilkår samt hvorledes
arbejdet entreres. Vi arbejder med vores overslag med en usikkerhed som ligger indenfor ca. 20% afvigelser uden
påvirkning af førnævnte forhold. Således kan beløb nævnt i denne rapport indregnes i budgetter for fremtidige
vedligeholdelsesafsætninger med den bevidsthed, at der kan forekomme afvigelser. Der bør også afsættes løbende
tillæg til de tidligere omtalte forhold, såfremt tilsyn m.v. ønskes anvendt.
2.3 Præcerende
Helt generelt bør vedligeholdelsesarbejderne som nævnt nedenfor igangsættes i år senest næste år, for at sikre mod
yderligere skader.
Brandlukninger
Isolering af installationer
Der må ikke forekomme
risiko for brandsmitte – ej
heller gennem åbninger
Uisolerede installationer
giver meget store
varmetab (energitab)
El-installationer
Asbestlofter
Der kunne dog i mindre
omfang, lokaliseres
ulovlige elinstallationer.
Asbestlofter bør fjernes
og nye med nem adgang
til installationer udføres
Side 12 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
El-tavler, gruppesikringer
Utætheder, fugtskader
Utidssvarende tavler og
gruppesikringer bør på
sigt fornyes
Der forekommer enkelte
tegn på sporadiske
utætheder – skal ordnes
El-installationer
Fejlkonstruktioner
Der er installationer, der
er udført uden orden på
kabling/nummerering
Der kunne konstateres
uheldige løsninger i tag på
bygning G
Der kan konstateres installationer, der ikke er intakte og som ikke er udført efter regulativerne. Der er også det
forhold, at der brandmæssigt er forhold, som ikke er i orden hvad angår sikring mod brandsmitte. Det er ganske få
steder, men de forefindes. Vi må derfor oplyse, at der forekommer risici for sikkerheden som bygningen i dag er hvad
angår brand og el som angivet ovenfor.
Vi må klart anbefale, at disse forhold bringes i orden som det første. De er ikke decideret medtaget i nærværende,
men er noget, som kræver særskilt projekt og nærmere omfangsbestemmelse.
Rækværker skal også efterses..
Side 13 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
3. Besigtigelsen
I det følgende bliver bygningsdele gennemgået hvad angår deres behov for vedligeholdelse.
3.1 Bygningsdele
Besigtigelsen følger bygningsdelene. Der er anvendt skema for systematik – fag og år.
1. Kloak og dræn
2.
3.
Lokalisering
1.01
Bygning F
År.
Fag
1.02
Bygning A-E
1.03
Bygning E
1.04
Bygning H
Besigtigelse
Der er delvis udført fugtisolering rundt
bygningen og det oplyses, at der også er
udført dræn i nogen omfang. Ved
fugtmåling og besigtigelse konstateres
der en forholdsvis høj fugtighed. Med
fordel kunne en afgravning og sænkning
af terræn medvirke til en byggeteknisk
bedre holdbarhed.
2020
2022
Gar
Generelt, hvor der ikke er befæstede
arealer, vil det bidrage til bedre
holdbarhed, længere levetid og mindre
vedligeholdeslesomkostninger, hvis der
blev etableres faskinerender – omfanget
kan tages pr. facade – i overslag er
indregnet 120 meter incl. lettere
efterhjælp af overflade på sokkel.
2020
2025
Gar
Mur
Brønddæksler er rustne – det er
uhensigtsmæssigt for rengøring og
hygiejne indvendigt – udvendigt blot for
det visuelle og fejning. Ringene bør også
skiftes – til enten støbejern eller rustfri
eller komposit.
2016
Klo
Mur
Selve brøndene incl. banket (bunden)
har begrænset levetid, dog vurderes
det, at der indenfor perioden alene er
tale om enkelte reparationer – men der
vil på sigt indnefor max. 20 år komme en
større udgift på brønde og ledninger –
billede viser regnvand, men det er
hovedsagelig spildevand – overslag er
reparationer.
2018
2024
Klo
Jor
Foto
1.05
Side 14 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
Bygning G
1.06
Bygning F-G
1.07
Bygning G
1.08
Bygning E
1.09
Bygning C
1.10
Bygning A-E
Sum:
Faldstamme (VVS arbejde) har uheldige
gennemføringer – både i undertag som
vist på foto, men også i
bygningsdele/etageadskillelse, hvor der
er utilstrækkelig brandsikring – der bør
afsættes beløb af til reparation af
gennemføringer samt mindre
udskiftninger.
2015
VVS
Der mangler afdækningsskinne og bedst
med indfræsning for sikring af
fugtophobning – omfanget af
drænplader er begrænset – formentlig
til der, hvor der har været problemer –
bygningerne er gamle og bør sikres mod
fugtophobninger. Overslag er en afsætning til færdiggørelse af fugtisolering
2017
2018
Klo
Jor
Terrænfald med lunkter, mindre
sætninger i befæstede arealer og sunket
brønd- og brønddæksler – foto er fra
bygning G og tilfældet eksisterende
enkelte steder på øvrige blokke – som
beskrevet andensteds – en opretning for
vedligeholdelse men også for sikker
færdsel vurderes hensigtsmæssigt.
2016
Gar
Klo
I forbindelse med køkken (ikke
boligernes, men storkøkken) skal der
være fedtudskillere som skal
vedligeholdes - - selve vedligeholdelsen
og tømning af denne/disse er ikke
medtaget, men der bør afsættes beløb
af til vedligeholdelse af køkken som
helhed – afsættes her som følgende.
2020
2021
Klo
VVS
Gul
Der forekommer som her fra bygning C
områder i sporadisk omfang med
fugtophobninger i terrændæk som
kælderdæk – dette vurderes dog ikke af
have noglen forringende effekt på det
konstruktive i det omfang, det blev
besigtiget, men overfladerne er, hvor
dette sker, uhensigtmæssige og bør
løbende ordnes.
2017
2021
2025
Umiddelbart vurderes det at
afløbsinstallationer i terræn fungerer i
dag som de er. Ved besigtigelse i brønde
ses der enkelte steder tegn på tidligere
reparationer, men generel ælde. Som
tidligere nævnt vurderes afløbsinstallationer herunder brønde, at skulle
udskiftes udenfor perioden men i
perioden 2025-2035.
2025
2035
Klo
Jor
For perioden 2015 til 2025
Side 15 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
2. Belægninger
Lokalisering
2.01
Bygning D
2.02
Bygning D og
generelt
2.03
Bygning H
2.04
Bygning E og
delvis D
2.05
Bygning H
2.06
Bygning H
2.
3.
År.
Fag
Umiddelbart er svalegang i orden og hel
i overflade. Rækværk vurderes også at
være i orden, men skal og specielt ved
indstøbning/boltning overfladebeskyttes
indnefor perioden. Arbejdet er sat til år
2022-2024, men det anbegfales, at der
løbende foretages en vurdering for
eventuelt regulering.
2022
2024
Mal
Sme
Overfladebehandlingen som er vist på
foto er intakt og kræver kun få
småreparationer. Det vurderes dog både
vigtigt men også nødvendigt, at der
indenfor perioden sker en ny
efterbehandling – der er enkelte steder
f.eks ved bygning E, hvor og ved taget og
tagbygningen (elevatortårn) bygning
2023
2024
Det viste foto er et enkeltstående men
også et gennemsnitlig eksempel på
vedligeholdelsesstanden af
udenomsarealer. De befæstede arealer
er tydeligt blevet vedligeholdt gennem
årene, men vil og i nogle tilfælde
allerede kræve opretning og allerbedst
fornyelse – overslag er opretning
2017
2021
Gar
Træterrassen fandtes i god
vedligeholdelsesmæssig stand –
underliggende tagdækning skal sikres
fortsat tæthed, hvilket gøres ved at
sikre, at den kan tørre ud og at der ikke
ligger bevoksning, blade og andet
mellem tagbelægningen og
træterrassen. Vedligehold er rengøring.
20152025
And
Der er som vist på foto kantsten, men
også befæstede arealer, der skal
vedligeholdes. Omfanget og tidspunktet
for dette vedligeholdelsesarbejde kan
variere, men det bør igangsættes som
løbende reparation af skader, hvorfor vi
har sat 3 år ind med et beløb, der skulle
dække de kommende 10 år
2016
2020
2024
Gar
And
Som udenomsarealer er der en del
vedligeholdelse – eksempel som vist på
foto fra overdækningen mellem bygning
A og bygning E – omfanget af
vedligeholdelse, der her nævnes, er for
sikekrhed mere end for det visuelle.
Året hvor arbejdet skal ske kan variere
for ved skade, skal disse udbedres
straks.
2018
2019
Gar
Besigtigelse
Foto
Side 16 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
2.07
Bygning E
2.08
Bygning E
Parkeringskælder
2.09
Bygning H
2.10
Bygning A, B,
C og D
Sum:
Træterrasen er ok
vedligeholdelsesmæssigt, men
tagdækningen / membranen bør
undersøges nærmere og
tilgængeligheden for løbende
inspektion, men også udtørring m.v. bør
etableres i trædækket. Trædækket kan
smøres, men vurderes at kunne holde.
2016
Tøm
Tag
Membranen og øvrige skjulte overflader
som bygningsdele, kunne ikke
besigtiges. Det vurderes at membranen
er udskiftet en gang hvorfor den bør
undersøges nærmere med henblik på, at
kunne levetidsbestemme og vurdere en
udskiftning eller renovering. Overslaget
er for nærmere undersøgelse.
2016
And
Foto viser områder af udenomsarealer
incl. bygninger i terræn – det vurderes
ikke at medføre de store
vedligeholdelsesomkostninger, når man
isoleret ser på bygninger i terræn og
befæstede arealer – dog bør der
foruden vedligeholdelse af bevoksning
(som ikke er med her) afsættes følgende
2018
2019
Tøm
Mal
Gar
Tag
Bli
El
Altanbunde (2014) skal vedligeholdes jf.
instruktionerne, der udleveres som
afslutning på det i 2014 udføre
altanprojekt (afleveret den 15.02.2015)
For perioden 2015 til 2025
Side 17 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
3. Kældervæg, dæk og sokkel
2.
3.
Lokalisering
3.01
Bygning C
År.
Fag
Kældervæggene er ok i orden, men med
sporadiske skader, som ikke er blevet
udbedret. Ved fugtmåling i Bygning D
fandtes indvendig side af
kælderydervæg med fugtigheder på
18% og den skal ikke være højere. Der
skal foretages løbende udbedringer af
skader som prissættes her
2018
2023
Mur
Mal
Hvor der er malede overflader på
forholdsvis høj fugtighed som
kældervægge og kældergulve, er
malingen ikke intakt og afskallende –
det må tilrådes, enten at lade overflade
være ubehandlet eller anvende korrekt
behandling – et gulv i kælder bør få en
akrylbehandling – prissat anden steds
2019
Gul
Mal
Der er revnedannelser og beskadigelser
i overflader ved døre, der formentlig
slår disse overflader i stykker ved smæk
og hårdt brug af dørene. Dørene har
nogle steder spinkle bygningsdele, at
fastgøre karmene i, så dette bør på sigt
efterses og eventuelt laves om –
prissættes alene som udbedring af
skader.
2020
Mur
Generelt pænt og ordentligt –
gældende for denne og princip for
øvrige byg-ningers kældre gælder det,
at der med fordelt kunne etableres
ventilation. Dette vil medføre hurtigere
og større udtørring og sikre mod fugtog andre typiske skader samt lugtgener
– dette prissættes ikke som en
nødvendighed.
2015
2025
Ven
Gulvet i køkken/restaurant er ikke i
orden – foto fra køkken.
Levnedsmiddelskontrollen vurderer det
hygiejniske og arbejdstilsynet
sikkerheden (faldulykker) og i tilfælde at
der falder kritik herfra, bør der
foretages udbedring – generelt bør hele
køkken/restaurant området renoveres,
hvorfor det ikke er prissat her.
2018
2019
Gul
Adgang til køkken, trin og belægning er,
som beskrevet ovenfor, af ældre og slidt
karakter – generelt trænger hele
bygning E til en renovering, som det er
som forslag under nærværende rapport
punkt 4.2.
20152025
Gul
3.02
Bygning C (A)
3.03
Bygning A C
3.04
Bygning A –
princip for
øvrige
3.05
Bygning E
3.06
Bygning E
Besigtigelse
Foto
Side 18 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
3.07
Bygning A
3.08
Bygning E
3.09
Bygning A
3.10
Bygning G
3.11
Bygning B
3.12
Bygning G
Som nævnt under præcerende forhold,
er der gennemføring, der ikke er lukket
– generelt er overfladerne vedligeholdt
og det skal de fortsat i tilfælde af, at der
sker beskadigelser – afsætning hertil
afsættes her.
2017
2021
Mur
Mal
Bet
I dag er det et bygningsreglement krav,
at der skal være 150 mm afstand
mellem sokkeloverkant og omkring
liggende terræn, hvilket dette foto er et
godt eksempel på årsagen dertil.
Levetiden på karm og indvendige gulve
minimeres – sokkel bør som minimum
drænes – overslag er angivet her.
2016
Klo
Mur
Bli
Som det kan ses på doto, er der
begyndende ælde og nedbrydning – det
er vigtigt, at overflader friholdes for
bevoskning, algedannelser og lignende
der ”holder” bygningsdele fugtuge.
2017
2023
Gar
Bet
Mur
Der er i etagedæk huller og gennembrydninger, der ikke er lukket – det er
nævnt som præcerende forhold – desuden er der beskadigede overflader,
som udbedres her.Beskadigelserne skal
straks udføres, i tilfælde af, at de ikke
lever op til egnet brandisikekrhed – vi
har vurdret år 2018, det kan være før.
2018
Mur
Der er revnedannelser, som bør
undersøges nærmere, idet rækværk
som sådan virker til at have opretholdt
sin sikkerhed – beløb er til at foretage
udbedringer i overflade, men
revnedannelser kan være dybere og bør
som sagt undersøges yderligere. – se
også under 5., hvor rækværk er nævnt.
2018
Bet
Tøjtørring er ikke et godt forhold for en
bygning – specielt ikke en bygning med
homogene materialer som bygning G i
høj grad er bygget af. – som minimum
bør der monteres ventilation.
2015
Ven
Side 19 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
3.13
Bygning A (B)
3.14
Bygning A (BE)
3.15
Bygning A-E
3.16
Bygning G
3.17
Bygning G
3.18
Bygning A + H
Sum:
Depoterne i bygning A (og i princippet
også i bygning B) har nedslidning uden
at dette vurderes kritisk rent
byggeteknisk. Men – at have homogent
materiale i kæder med forholdsvis høj
fugt og ringe udluftning med udtørring
som følge, er ikke hensigtsmæssigt –
mindre afsætning.
2025
Tøm
Ved skakte (ikke samme udfordring ved
de andre bygninger, mens bygnings B´s
løsning med udvendig affald bør også
overvejes) nedstyres dette i skakte til
affaldsposer – skarnrummet er beskidt
og uhygiejnisk – umiddelbart vurderes
det ikke arbejdsmiljø lovligt, at affald
ikke går i lukket coainter/box.
2016
And
Der skal nødvendigvis ikke udbedringer
til nu, men blot afsættes til løbende
vedligeholdelse af ejednomens samlede
fælles nedgange til kældere og
underetager – men beløbet er ikke
specifikt til enkeltstående udbedringer,
men til kommende vedligeholdelse –
fordelt over 2 år
2020
2025
Mur
And
Der bør alene være kældervinduer med
termoglas og bedst i kælderydervægge
er vinduer af ikke honmogent materiale
– overslag er til udskiftning.
2025
Tøm
Mur
Mal
Dette forhold er nævnt under
præcerende forhold – og generelt bør
ejendommens el- instalationer
underligges en professionel (installatør)
gennemgang med fokus på kritiske og
farlige installationer – prissat
andensteds.
2015
El
Under dæk byging A (parkering m.v.) og
parkeringskælderen mellem bygning A
og E er der underside af
dækkonstruktion, som skal
vedligeholdes – der skal særligt og
måske årligt syn til at vurdere yderligere
tiltag – vurderet til hvert andet år.
2016
2018
2020
2022
2024
And
For perioden 2015 til 2025
Side 20 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
4. Ydervægge og facader
2.
3.
Lokalisering
4.01
Bygning F
År.
Fag
Facaden fremstår i god
vedligeholdelsesmæssig stand og
vurderes først at skulle
genvedligeholdes som angivet om 8-10
år, dog uden, at der på det tidspunkt vil
være tale om en renovering.
2015
Mur
Nævnt andensteds – 0. Enkeltstående
tilfælde, skal gavle, der har risiko for,
ikke at være korrekt ordentlig isoleret,
blive hulmurs- efterisoleret. Her
prissættes en termografering af gavle i
bygning B – pris er for byging B men alle
bygninger kan termograferes udvendigt
for 30.000,- hvilket stærkt anbefales.
2015
And
Altanprojektet skulle gerne være fælles
vedligeholdelsesmæssigt frit i perioden
frem til 2025, men der bør afholdes et 5
års eftersyn, som vil kunne koste noget
til rådgivning m.v. som afsættes her.
2020
And
Bygningens facader er i orden med
ganske få revnedannelser og mindre
begyndende (kommende) afskallinger –
den skal nok ikke renoveres indenfor
perioden, men alligevel have udført
udbedringer som angivet – det skal dog
nævnes, at vi tror på en decideret
facderenovering (i forbindelse med tag)
kunne ske i 2025.
2024
2025
Mur
Mal
Skorstenen ved bygning E (og D) er
blevet vedligeholdt, men det skal den
fortsat og det bør overvejes om den
skal fjernes og erstattet af anden
mulighed for erstatning som stålrør
eller lignende. – der er medtaget til
vedligehold.
2017
2022
Mur
4.02
Bygning B
4.03
Bygning A-D
4.04
Bygning G
4.05
Bygning E
Besigtigelse
Foto
Side 21 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
4.06
Bygning C-D
4.07
Bygning A-E
4.08
Bygning A
4.09
Bygning B-E
Sum:
Bygninger over tag er medtaget – de
kan med fordel f.eks pudses (hvis
farven blev valgt rigtigt, kunne det være
flot) i stedet for at udkradse fuger og
udskifte teglsten, der havde forvitret. –
dog er overslag en udbedring vurderes
ud fra standen i dag.
2016
Mur
Bli
Generelt er murkroner i sit murværk i
ringe stand – løsning bør undersøges
inden udbedring – en løskant kunne
medvirke til længere levetider
(alternativt kunne det overvejes at
pudse alle bygninger for ca. 1,1-1,6
mio.) for derved at opgradere og
modernisere og minimere
vedligeholdelse – ej medtaget).
2019
2024
Mur
Bli
Facaden består af en stor del af
vinduespartiner, men også brystninger
og så de lodrette murvinger, som skal
ligesom alt andet murværk
vedligeholdes – det er for en tekniker et
stort ønske, at få sådan en facade
efterisoleret udvendigt, men det er ikke
medtaget her.
2023
Tøm
Mur
Mal
And
Facader og ydervægge af træ kan
løbende vedligeholdes – men de bør
generelt vurderet at blive udskiftet –
således kan en vedligeholdelse
udsættes, såfremt beslutning om
udskifting vurderes rigtigt.
2021
Tøm
Bli
For perioden 2015 til 2025
Side 22 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
5. Etagedæk, gulve og lofter
2.
3.
Lokalisering
5.01
Bygning A-D
År.
Fag
Enkelte rækværker er gået i
svejsningerne og skal udbedres –
håndlister kan også slibes og lakeres
som opfriskning og fortsat
vedligeholdelse – overslaget er
afsætning
2015
Sme
Mal
Trægulvene har virkelig fået ”patina”
men vurderes at være intakte. Slidtagen
viser sig på gulvene, men en udskiftning
vurderes ikke være tilfældet rent teknisk
– så er det bare at vedligeholde med
overfladebehandling m.v.
2021
Gul
Gulvbelægninger af banevare er med få
undtagelser intakte og hvor de ikke er
intakte, skal der foretages reparationer.
Belægningerne vurderes at skulle
udskiftes om ca. 10- 15 år grundet
slidtage – arbejdet bør dog planlægges,
såfremt det vælges, at bringe
fællesarealet en samlet løft tidligere.
2025
Gul
Ovenlys som lofter eller blot ovenlys ved
lofter er af ældre dato med slidtage og
enkelte har utætheder med synlige
skader – forholdet bør undersøges
nærmere i år for at hindre yderligere
skader og så udbedres derefter. –
tangere til præcerende forhold.
Overslag er yderligere undersøgelse.
2016
And
Tøm
De ”nedhængte” lofter i restaurant
udgører en brandfare og bør fjernes – er
det til for akustikregulering, bør anden
løsning alternativt med
brandhæmmende lærred anvendes.
Overslag prissættes ikke, men der bør
afsættes kroner som angivet til
eventuelt akustikregulering – kan indgå i
en samlet renovering af blok E.
2015
And
Tøm
Dørskinner, bundskinner og ligennde
gulvovergange bør efterset og få
foretaget raparationer straks skade
konstateres – afsætningbeløb til
løbende udbedring over de 10 år er sat
til år 2020 – midtvejs men skal udføres
hvert år.
2020
Gul
2.
3.
5.02
Bygning D-E
5.03
Bygning A-E
5.04
Bynging E (A)
5.05
Bygning E
5.06
Bygning A-e
Sum:
Besigtigelse
Foto
For perioden 2015 til 2025
6. Tag og tagkomplettering
4.
Foto
Side 23 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
Lokalisering
6.01
Bygning G
6.02
Bygning G
6.03
Bygning F
6.04
Bygning F
6.05
Bygning A-E
6.06
Bygning A-B
Besigtigelse
År.
Fag
Taget opleves som værende
vedligeholdt og generelt i sin overflade i
orden – isoleringen i tagkonstruktionen
nævnes andensteds, men er ikke i orden
ligesom undertaget ej heller er ok. Der
må trods standen påregnes vedligehold
grundet belægningens alder.
2024
2025
Mur
Tøm
Bli
Som nærmest et præcerende forhold er
isoleringen af tagkonstruktionen på
bygingen, idet den flere steder hindrer
tilsigtet ventilation af konstruktionen –
en håndværker bør bruge noget tid på
at få bragt dette i orden – overslag er til
dette – ca. afsat 3 dages arbejde
2015
Tøm
Taget på ”Domestikken” bliver i sin rest
levealder hjulpet af taghældningen.
Tagbelægningen er dog som sådan ikke
tæt overfor vejrlig, hvorfor selv sådan en
konstruktion bør have undertag – og
oftes er det undertagets levealder, der
er afgørende – vi fik ikke adgang hertil,
hvorfor undertag bør undersøges.
2016
And
I forlængelse af ovennævnte pkt. 6.03
må det skønnes, at taget på bygningen
kan ved vedligeholdelse holde mere end
perioden. Det skulle da være, at det
kunne overvejes, at lade ejendommens
tag som øvrige energirenovere – specielt
taget vil kunne isoleres bedre herunder
kviste – overslag er vedligehold.
2023
Tøm
Mur
Mal
Bli
Den formentlig asbestholdige
sternplade (hvor der ikke er nye
altanlukninger) vil formentlig kunne
holde i perioden uden større
vedligeholdelse – der bør dog afsættes
til nye inddækninger – zink kapsler sidst
i perioden – men arbejdet bør ske
sammen med ny tagbelægning..
2025
Bli
Ud fra tidligere besigtigelser og rapport
og oplysninger holder tagbelægningen i
perioden – blev ikke besigtiges, men bør
hvert 2. år besigtiges sammen med
øvrige tage – afsætning til besigtigelse
incl. rapport.
2018
2020
2022
2024
And
Kroner
Foto er ikke fra bygning A
Side 24 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
6.07
Bygning B-A
6.08
Bygning E
6.09
Bygning D
6.10
Bygning A+E
6.11
Bygning E
6.12
Bygning C-D
Som bygning A, idet tagbelægning må
vurderes at kunne holde i perioden ved
simpel vedligeholdelse – afsætning er til
mindre vedligehold i tagflade, enkelte
inddækninger og rensning af brønde.
2018
2020
2022
2024
Tag
Bli
Som også beskrevet på 2.07, vil det
være hensigtsmæssigt, at få inspektions
mulighed – umiddelbart fandtes
tagbelægningen (membranen) ud til at
være i orden, dog vil der kunne udgifter
til genopretning af inddækningerne som
er i overslag her.
2022
Tag
Bli
Mur
Inddækningerne skal blot vedligeholdes
og flere steder kunne der ses tidligere
vedligeohldesesarbejder – her afsættes
til fortsat vedligholdelse i perioden.
2019
2024
Bli
Tag
Ovenlysene bør skiftes i perioden – der
er utætheder og det vurderes, at der
også er et stort varmetab – enkelte af de
synlige fugtophobninger og fugtskader
kommer også med bidrag fra en kondensering – overslag er dog en reparation, men når taget isoleres og belægning udskiftes, skal der nye ovenlys
2016
Tøm
Bli
Tagbelægningen her vurderes at have
den korteste restlevetid med udskiftning
indenfor perioden – generelt bør der ses
på tagene som 1-2 samlede projekter
for rationalet, men her afsættes til
udskiftning – dog uden at hæve
konstruktionen og foretage
merisolering, hvilket det bør gøres.
2023
Tag
Bli
Tagbelægningen udsættes for stående
vand grundet lunker og manglende fald
– dog er belægningen i en stand, hvor
det vurderes, at restlevetiden ligger på
10-15 år – det stående vand kan dog
ændre på sigt og få ælde til at accellere
– overslag er løbende besigtigelse med
rapport
2016
2020
2024
And
Foto Byginng C
Sum:
For perioden 2015 til 2025
Side 25 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
7. Vinduer og døre
2.
3.
Lokalisering
7.01
Bygning D
År.
Fag
7.02
Bygning G
7.03
Bygning A-D
7.04
Bygning A-D
7.05
Bygning C
7.06
Bygning A-B
Besigtigelse
Kældervinduer trænger til vedligehold,
men kan formentlig med fordel
udskiftes – overslag er angivet under 3.2
hvorfor det ikke er med her.
n/a
n/a
Vinduerne er rimeligt vedligholdt med
enkelte undtagelser – vurderes, at de
skal renoveres igen sidst i perioden.
Flere af vinduerne har i forhold til
dagens standarder ringe isoleringsevner
og kunne med fordel udskiftes i stedet
for at blive blive renoveret – overslag =
vedligeholdelse – se også pkt. 0.01
2023
Sne
Mal
Gla
Flere karme er ”hærget” grundet tidens
brug og kunne trænge til at blive
repareret – alternativt kunne der
monteres hjørne- og karmbeskyttere
som dog bør indgå i en samlet
designplan – overslag er reparation.
Bygning E er ikke taget med her, da
emnet principielt er med andensteds
2020
Sne
Mal
Flere døre har porøse og eller krakeleret
fuger – hårde fuger krakelere hurtige
end bløde fuger, da fleksibiliten
(elasticiteten) er mindre i de hårde fuger
– overslag omfatter udbedring.
2017
2022
Mur
Eksempel som vist på foto er fra bygning
C, hvor dørhåndtag sidder
uhensigtsmæssigt – her afsættes ikke
noget i overslag, men det kan overvejes,
at lade låse blive elektroniske – dette
gælder også for øvrige – skoler og
mange andre steder virker sådan et
system rimeligt enkelt.
2025
Lås
EL
Facaderne er beskrevet under 4.08 for
bygning A – både bygning A og B har
facader, der ikke er med altanlukning,
ligesom bygning D – Bygning A har
vinduer som udskiftes med
facaderenovering efter perioden og
bygning B har enkelte vinduer på facade
med hoveddøre – disse er i pkt. 0.05 og
ikke med i overslag her osm omfatter
Bygning A.
2017
2021
Sne
Gla
Mal
Foto
Side 26 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
7.07
Bygning A-E+G
7.08
Bygning A-E
7.09
Bygning C-D
7.10
Bygning E
7.11
Bygning D-E, G
7.12
Bygning A-E
Sum:
Der er fundet indfatninger og karme,
der er beskadiget af fugt og slidtage
grundet de ikke er hævet og eller
friholdt gulve, hvor der kan forekomme
vandbelastninger – dette bør ordnes
snarest inden yderligere forværring.
2016
Sne
Mal
Dørpumper er af ældre karakter – ved
sporadisk afprøvning virkede det, men
svagt eller langsomt i forhold til, hvad
man kan forvente af nye – overslaget
her er ikke en udskiftning, men det
anbefales – overslag er afsætning til
sporadiske udbedring og enkelte
udskiftninger – bør dog gøres samtidigt.
2016
2020
2024
And
Lås
Vinduer (i fællesarealer) er varienrende
vedligeholdt, men bør kunne holde i
perioden indtil udskiftning sidst i
perioden 8-12 år med almindelig
vedligehold som overslaget omfatter.
2017
2022
Tøm
Sne
Mal
Gla
Vinduerne trænger til udskiftning
indenfor en kortere periode, hvorfor der
i overslag ikke er afsat til vedligehoid
men en udskitning – bør gøres indenfor
5 år eller sammen med en
totalrenovering af bygning E.
19
Tøm
Bli
Mur
Ovenlys skal sikres tætte – kræver
nærmere inspektion. Ved byginng G er
ovenlys af typen som Velux og medtaget
– kunne dog ikke ved besigtigelsen
decideret konstateret utætte, men der
var tegn på, at de tidligere havde været
utætte. Overslag er til afsæting af
udbedring af utætheder.
2015
2016
Tøm
Bli
Gla
Tag
Der er faktisk mange fuger i ringe stand
– nogle henhører til boligernes egne
vinduer og døre, nogle til
fællesarealernes vinduer og døre – for
disses vedkommende bør de udbedres
indenfor en kort årrække – overslag
hertil
2017
Mur
And
For perioden 2015 til 2025
Side 27 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
8. Indervægge, øvrige
2.
3.
Lokalisering
8.01
Bygning A-D
År.
Fag
Der er forvitringer som tegn på ælde i
det blanke murværk – generelt overalt i
bygningerne – dette kan tages hver gang
det konstateres eller samlet som angivet
i overslag hvert 5. år. Hvis ejerne vil
istandsætte fællesarealerne samtidig,
indgår denne post også her.
2018
2023
Mur
Opgange oftes omhandlende adgang til
4 boliger kræver ikke den store
vedligeohldelse, blot rengøring – dog
skal det tilses, at rækværk og overflader
er intakte – der afsættes ikke noget i
overslag – men det anbefales, at
fællesarealer overvejes modernisret en
gang for alle og samtidigt.
2025
Sme
Mur
Gul
Der ses tydelige skader efter hvad vi har
måtte vurdere som fugt – I punkt 5.04 er
der indeholdt en nærmere undersøgelse
af ovenlys – så her er overslag en
vurdering af, at fjerne misfarvningerne
på indervæggenenes overflade – svært
at vurdere stilladsomfang og nødvendig
afdækning.
2016
Mur
Affaldsskakte er uhygiejniske og kan
med fordel laves om med vaskbar
forplade – afvaksinng af teglmuren
vurderes af give misfarvninger – som
angivet i pkt. 4 ville det være en god ide,
at få fastlagt et ”design- og arkitektur”
program inden igangsættelse af
sporadiske vedligeholdesesarbejder.
2025
And
Lofter, der revner og eventuelle
utætheder kræver nærmere
undersøgelse som er angivet i overslag
her – helt generelt som også beskrevet
under pkt. 4 bør bygning E få sit eget
renoveringsprogram, ikke kun
vedligeholdelse, men en renovering –
dette er dog ikke med i overslag.
2015
And
Der må ikke lukkes for ventilation af
kæderen. Generelt og måske i
virkeligheden mest for bygning A, ville
det være en god ide, at forsøge , at
holde kælderen lidt mere opvarmet, end
den er i dag. – overslag prissættes ikke,
da det i første omgang handler om at
fjerne lukningerne
2015
And
8.02
Bygning B
8.03
Bygning A
8.04
Bygning A-C
8.05
Bygning E
08.06
Bygning B (A)
Sum:
Besigtigelse
Foto
For perioden 2015 til 2025
Side 28 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
9. Installationer
2.
3.
Lokalisering
9.01
Bygning C
År.
Fag
Kan også omfatte andre bygninger, hvor
ventiler, afspærringer, reguleringer og
lignende ikke umiddelbart er synlige – så
findes der ventiler som har tæring –
levetid kan ikke fastlægges – men
generel plan for nye installationer bør
udføres separat – overslag omfatter
dette.
2016
And
Faldstammerne vurderes til, med fordel
at kunne skiftes samtidig med andre
rørkasse og installationsarbejder
indvendigt – ellers løbende udskiftning
ved utætheder – størstedelen af
faldstammer er ikke synlige, hvor disse
har sving og samling (typiske steder med
tæring/utætheder) – overslag er
vedligehold med stor usikkerhed
2017
2021
2025
VVS
Sne
Mal
Varmeinstallationer er med skjult
rørføring – plan for vedligeholdelse
herunder spørgsmål om at lade afvente
til skade eller totaludskifte kunne
overvejes – her afsættes i overslag til
løbende reparationer ved skade – det er
dog ikke det mest hensigtsmæssige.
2019
2024
VVS
Der er enkelte uheldige udendørs
installationer, der skal bringes i orden –
kunne være præcerende forhold.
2015
2016
El
Vvs
2019
EL
VVS
9.02
Bygning A+C
9.03
Bygning A-E
9.04
Bygning E+H
9.05
Bygning E
9.06
Bygning F
Besigtigelse
Foto
Fotos fra bygning E – friskluftventil –
generelt for alle bygninnger, ikke H –
gælder at ventilationen er sparsom –
plan for ændring hænger sammen i en
større helhedsplan for bygningerne i
fremtiden f.eks 2020 eller længere ude i
fremtiden også enrgimæssigt – oveslag
er lukning af disse i forbindelse med
nye vindiuer og etablering af nyt
udsugning for dette rum
Rodet installationsarbejde skal i
forbindelse med anden
installationsarbejde bringes i orden –
overslag er til dette.
Side 29 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
9.07
Bygning G+H
Her fandtes der instalaltioner som
vurderes til, ikke at være lovlige –
bygningen burde få et el-tjek, hvilket
også gælder bygning H – overslag er til
dette.
2016
El
Ældre installationer med direkte
gennemføringer uden bøsninger fandtes
enkelte steder og bør ændres – hvilket
dog kan kræve opgravning på udvendig
side, som ikke er med i overslag.
2019
VVS
Bygningen med de mange fællesarealer
har fået lavet sådan nolgle (gør det selv i
egen bolig) installationer, der ikke i
fællesarealer er hensigtsmæssige –
overslag er til ændring.
2017
El
Fyrum har pumper, der kan optimeres –
besparelsen vurderes dog ikke at have
en rentabilitet uden at dette gøres i
forbindelse med andet
energioptimerende arbejde – overslag
er sat til enkelt udskiftning i perioden
samt mindre vedligeholdesesmæssige
fyrrumsaktiviter.
2017
2021
2025
VVS
Med undtagelse af bygning B, elevatorer
vurderes at have serviceaftale – således
alene uforudset hændelse som medfører reparation kan belaste budget,
hvorfor overslag er ren afsætning til at
kunne imødekomme en reparation –
motor og mekanik er således ikke
vurderet hvad angår elevatorer.
2020
And
Byginng A-E
På og ved tagene er der aftrækshætter
og lignende for installationer – disse
udbedres i forbindelse med tagarbejder
som blikkenslagerarbejder og er med
under tag og ikke under installationer.
2025
Bli
Sum:
For perioden 2015 til 2025
9.08
Bygning A
9.09
Bygning D
9.10
Bygning A
9.11
Bygning A - D
Dette var gennemgangen af resultatet af de besigtigelser, der er blevet foretaget – flere fotos er ikke anvendt, men vil
fortælle det samme. Af enkeltstående forhold, som bør i perioden vedligeholdes eller nærmere udbedres er disse
angivet nedenfor:
Side 30 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
3.2 Enkeltstående forhold
De enkeltstående tilfælde er fremkommet ud fra en dialog med ejendommens driftspersonale angivet som følgende:
0. Enkelstående tilfælde
2.
3.
Udbedring
Lokalisering
0.01
Bygning G
År.
Fag
Forslag
Vinduer stueetagen
2017
Tøm
Mal
Udskiftes til nye alternativt renoveres
de eksisterende
0.02
Bygning F
Vinduer
2015
Tøm
Mal
Udskiftes til nye alternativt renoveres
de eksisterende
0.03
Bygning F
Tag
2016
Mur
Tøm
Reparationer, specielt grat og rygning
men også inddækninger
0.04
Bygning F
Terrændræn
2015
Klo
Jor
Færdiggørelse af dræninng rundt om
bygning
0.05
Bygning B
Yderdøre
2017
Tøm
Mal
Kan med fordel udskiftes, men kan også
istandsættes. Overslag er udskiftning.
0.06
Bygning D
Yderdøre
2017
Mal
Sne
Istandsættes – malerbehandling
Bordplader i køkken / restaurant
2015
Sne
Udskiftes
El tavle
2016
El
Moderniseres
El-tavle i fyrrum
2015
El
Moderniseres
Lofter ved reception
2018
Tøm
Renoveres (udskiftes)
Ventiler ved reception
2015
VVS
Udskiftes – antal ukendt - afsætning
Vinduer i kælder
2017
Tøm
Mur
Udskiftes eller istandsættes – regnet
med istandsættelse i overslag
Lofttrappe (opg. 22)
2015
Tøm
Forbedres
Vægge og lofter bridgelokale
2016
Mal
Istandsættes
Bygning C
Gulv i vaskeri
2016
Gul
Udbedres med ny overflade – overslag
er incl. maling af rummet
0.15
Bygning B
Færdiggørelse af hulmursioleringer
2016
Mur
Færdiggørelse af tidligere påbegyndt
hulmursisolering.
Sætningsskader
2015
2025
Mur
Udbedres i takt med de kan lokaliseres.
Murkrone og gavl
2015
2016
Mur
Bli
Utæthed lokalidseres og udbedring
udføres – der er mistanke til
kondenseringer,
0.07
Bygning E
0.08
Bygning E
0.09
Bygning A
0.10
Bygning C/D
0.11
Bygning C/D
0.12
Bygning C
0.13
Bygning A
0.14
Bygning D
0.16
Bygning A, B
og C
0.17
Bygning C
Sum:
Enkeltstående forhold
For perioden 2015 til 2018
Side 31 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
4. Anbefalinger
4.1 Generelt
Helt generelt, så må det anbefales at ejeren af ejendommene får bragt præcerende forhold i orden og derefter får
taget stilling til energi- og miljømæssige forhold, så disse kan indgå i beslutningen om den kommende 10 års
vedligeholdelsesplan.
Ejendommene er til sammenligning med, hvad der i dag bygges, meget ringe i forhold til varmetab og energiforbrug.
Altanprojektet udført i 2014 vil bidrage positivt hertil, men der er fortsat bygningsdele, der kan forbedres. Dette er
blandt andet følgende forhold:
Energireducerende tiltag:

Isolering af tagkonstruktioner i forbindelse med ny tagdækning

Nye vinduer med ”varme kanter”

Nye hoveddøre (for de boliger, der har hoveddøre som yderdøre)

Optimering af belysning på fællesarealer – også med sensorer

Isolering af installationer

Nye pumper
Energiproducerende tiltag:

Vindmølle (der er faktisk terrænareal til dette)

Solcelleanlæg

Varmepumpeanlæg

Horisontalt jordvarme
Miljøforbedrende tiltag:

Regnvandsopsamling

Biologiske rensningsanlæg af sepereret spildevand

Affaldskomprimering

Vegetationsdyrkning
Særlige tiltag som ikke vurderes værende rentable, men som vil bidrage til ejendommens og boligernes sundhed er, at
der kunne etableres boligventilation med genvending.
Side 32 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk
LeanDesign ApS
Architectural Technology
Det anbefales, at det accepteres, at der er tale
om forholdsvis ældre bygninger og derfor kan
der ske forfald, som henstår i perioder. Skulle
man som bygningsejer med disse ejendomme
hele tiden sikre, de fremstod i bedst mulige
vedligeholdelsesmæssig stand, vil man enten
konstant kunne foretage mindre og sporadiske
vedligeholdelsesarbejder eller også lade hele
ejendommen renovere.
Dette er nok ikke muligt og derfor er det vores anbefaling, at man som bygningsejer accepterer, at der er mindre
områder med ”forfald” så længe der ikke er fare for sikkerhed såvel som byggeteknisk forværring.
Denne accept skal dog så anvendes til, at man samler vedligeholdelsesarbejdet i nogle for ejendommen og for
håndværket oplagte projekter. Dette kan eksempelvis være, at der ordnes tagrender og males vinduer fra samme
stillads og ikke først stillads for vinduer og lift for tagrender. Vedligeholdelsen af ejendommen kan således med fordel
ske som 2-4 større projekter, hvilket vil give en projektøkonomisk gevinst omkring omkostninger til tilsyn og
byggeplads.
Dermed sagt, at de i nærværende rapport nævnte vedligeholdelsesarbejder kan samles til at blive gennemført som
projekt og ikke nødvendigvis som mindre løbende vedligeholdelser.
4.2 Specifikt
Det kan anbefales, at tage bygning E og lade den en gang renovere, idet den kan virkelig energioptimeres og
moderniseres, både køkken, restaurant og fællesarealer til gavn for driften og det daglige brug. Desuden kunne det
være et forslag, at lade bygning B blive professionaliseret yderligere for derved også, at lade bygning blive en
indtægtskilde. Derudover kunne det overvejes, at lade indrette boliger i bygning D´s ”hotelværelser” og overflytte fra
bygning F, der så kunne blive til ejendommens ”hotel”. Så skulle det kraftig overvejes, at bringe fællesarealer op på et
mere tidssvarende niveau, idet de bærer præg af en anden tids design som farvevalg.
Sluttelig må vi anbefale, at ejendommen total set bliver termograferet som yderligere undersøgelse – det koster
30.000,- incl. rapport og at der laves en helhedsplan for design og arkitektur og løsninger ved renovering/vedligehold.
4.3 Oplæg
De store kommende omkostninger til vedligehold ligger på installationssiden og klimaskærm. Samles
vedligeholdelsesarbejderne i måske 2-4 projekter over de kommende 10 år, bør energimæssige tiltag som
modernisering medtænkes – forslag hertil kunne være som følgende:
Projekt 1 – 2018
Bygning E +
fællesarealerne
2-3 mio.
Projekt 2 - 2021
Installationer +
energitiltag
2 mio.
Projekt 3 - 2023
Terræn og bygninger i
terræn
1 mio.
Slut / LeanDesign – februar måned 2015
Projekt 4 - 2026
Klimaskræm og
energitiltag
4 mio.
(side 0 er forside)
Jens Christian Christensen
[email protected] / 51268421
Side 33 af 33
LeanDesign ApS
Cvr: 31413354
Tegnestuen:
Ndr. Strandvej 119, B
DK - 3150 Hellebæk
Sophie Brahes Gade 1A
Telefon: 45 48 01 85
Fax:
45 48 01 88
DK – 3000 Helsingør
www.leandesign.dk
[email protected]
www.atriumarkitekter.dk