10 års - Lille Odinshøj
LeanDesign Besigtigelsesrapport Vedligeholdelse 10 år Nærværende rapport omfatter oplæg til vedligeholdelsesplan for ejeren af ejendommen: AB Lille Odinshøj – blok A, B, C, D og E samt fællesarealer og bygningerne beliggende på Krogebakke 12 og Alexander Foss Vej 4, alle 3140 Ålsgårde – Helsingør Kommune. Ejer: Andelsboligforeningen Lille Odinshøj Bruger: Andelshaverne Perioden 2015 – 2025 LeanDesign ApS Architectural Technology Andelsboligforeningen Lille Odinshøj Lille Odinshøj 1, 3140 Ålsgårde Att: Bestyrelsen Sendt pr. mail: X Sendt pr. post: Dato: 27.02.2015 Sag nr.: 20753 Emne: Rapport Rev. nr. 00 Besigtigelsesrapport omhandlende vedligeholdelse - 10 år Sag: AB Lille Odinshøj - beboerudgave I det følgende er vores oplæg til en 10 årig vedligeholdelsesplan for ejendommens blok A, B, C, D og E samt fællesarealer. Derudover er bygningerne beliggende på Krogebakke 12 og Alexander Foss Vej 4, alle 3140 Ålsgårde også omfattet. Formålet med rapporten er, at ejeren af bygningerne kan foretage en disponering af den fremtidige vedligeholdelse, både i tid og ressourcer, men også i økonomi, således at indsatsen sker mest mulig rentabelt. Resultatet er, at der hvert måned skal afsættes kroner 25.000,- til vedligeholdelse. Udgifter til driften og uforudsete forhold samt de i 2.3 præcerende forhold og de i 3.2 enkeltstående, er ikke indeholdt idet månedlige afsætningsbeløb nævnt ovenfor. Driftsudgifterne skønnes at være forholdsvis høje, specielt på varmeforbruget i forhold til en nybygget og eller energirenoveret ejendom. Dette skyldes blandt andet energi til opvarmning af det varme brugsvand og et stort varmetab fra ejendommens bygningskonstruktioner. Derudover kunne der optimeres på øvrige installationer, dog ikke med samme rentabilitet (driftsbesparelse i forhold til investering) som på varmen. Vedligeholdelse i denne rapport omfatter alene vedligeholdelsen af bygningers konstruktioner og bygningers installationer, men ikke lyskilder, strøm- og andet energiforbrug, rengøring og lignende samt inventar. Vedligeholdelse af fællesarealer omfatter befæstede arealer og ikke beplantninger og lignende. Ejendommen vurderes at være middel til under middel vedligehold og under middel hvad angår driften. Med venlig hilsen LeanDesign Jens Christian Christensen Adjunkt, mak, edl, mdb, mrics Bilag: Kopi: Side 1 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology Oversigt Blok E Blok A Blok D Blok C Parkeringskælder Blok B Krogebakke Alexander Foss Vej 0. Indledning Alle ejendommene er blevet besigtiget i november og december måned som en visuel gennemgang med anvendelse af enkle måle- og vurderingstekniker, som beskrevet under afsnit 2.1. Efter gennemgangen af de besigtigede forhold blev der vurderet ud fra et vedligeholdelsesmæssigt syn, som har givet grundlaget for, at kunne skønne omfanget af de nødvendige tiltag. Når de nødvendige tiltag skønnes, sker dette ud fra længst mulige levetid ud fra vægtningen af lavest mulige vedligeholdelsesomkostning. Det skal bemærkes og understreges, at fællesarealer trænger til en modernisering – ikke alene for synsmæssigt oplevelse, men også for friskere indeklima og i særdeleshed for sikkerhed. Buler på tæpper kan give fald. Trappeopgange trænger til at blive moderniseret, specielt blok A, men også øvrige fællesarealer. Side 2 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 0.1 Ejendommene Tværsnit - princip Byggeriet har en bærende råhuskonstruktion af beton. Konstruktionen består af søjler og bjælker samt dæk. Der er endvidere stabiliserende tvær- og længdevægge samt kerner omkring trapper og elevatorer. Derudover er kompletteringen let med lette facadebrystninger (med muret formur) og vinduespatier. Taget er med bjælkespær, beklædt med tagpap og med indvendigt afløb for afvanding. Tagplan – princip Her ses et udsnit af tagplanen, hvor faldretninger på taget ses. Faldretninger angiver, hvor regnvand og smeltevand løber mod afløb, afvandingen. Nedenfor ses et udsnit af en etageplan, der viser en større del af de fællesarealer, som ejendommen indeholder. Her er der blandt andet storkøkken, restaurant/spisesal, men også lokaliteter som billard rum, tv-stue og lignende. Side 3 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology Etageplan - princip Ovenfor ses udsnit af blok E som indeholder restaurant og møde/fælleslokale. Udsnit originale altaner – princip Ovenfor til venstre ses, hvorledes ejendommens altaner var udført før altanlukningsprojektet udført i 2014. Til højre ses snit med de nye altanlukninger – i dette tilfælde blok B. Side 4 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology Facadeopstalt - princip Ovenfor ses blok A – facade mod syd – med nye altanlukninger – til vendstre ses facaderne i sin oprindelse. Kælderplan – Blok A - princip Snit – Blok E - princip Side 5 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology Krogebakke 12 - princip Ovenfor ses udsnit af tegningsmaterialet fra kommunens byggesagsarkiv. Alexander Voss Vej 4 - princip Ovenfor ses udsnit af tegningsmaterialet fra kommunens byggesagsarkiv. Generelt fandtes der i Kommunens byggesagsarkiv ikke tegninger omkring de 2 ovennævnte ejendomme. Side 6 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology Arealoversigt Fra BBR oplyses følgende arealer: Bygning Bebygget areal Etageareal Kælderareal Blok A 1.096 6.576 1.096 Blok B 1.024 2.048 Blok C 491 1.473 Blok D (og E) 913 2.667 Krogebakke 12 80 140 Alexander Voss Vej 4* 156 234 Erhvervsareal 491 1.474 Blok E – se D Parkeringskælder 40 Udenomsarealer – se BBR *195 boligareal Ældre foto Side 7 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology Seneste udførte vedligeholdelser Følgende vedligeoholdelsesarbejder oplyses udført indenfor de seneste ca. 10 år (2005-2015): Bygning Klimaskærm Blok A Gavle isoleret med ny skalmur (2002) + (2009) Installationer Indvendigt Udvendigt Isolering lofter 1. sal Nye vinduer nordøstfacade (2001) Elevatortårne renoveret Blok B Østgavl isoleret med ny skalmur (2003) Vinduer udskiftet Blok C Sydgavl Isoleret med ny skalmur Altandæk renoveret Blok D Altangange renoveret incl. nye rækværker (2003) Blok E Køkken renoveret Ommuring af brystninger Parkeringskælder Krogebakke 12 Dræning mod øst udført Alexander Voss Vej 4 Vinduer malet Udenomsarealer Parkeringsdæk fået ny membran (2003) Øvrige/fælles Ny asfaltbelægning og brønde renset (2004) Varmecentral med nye kedler Elevator renoveret Stor terrasse renoveret Ny varmeveksler Side 8 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 1. Budget Vi har valgt, at lade budget over vedligeholdelsen bringe i starten af nærværende rapport. Helt generelt når der nævnes vedligeholdelse, omhandler dette de nødvendige håndværksmæssige arbejder ud fra den vurdering, vi har foretaget ved besigtigelserne i 2014. Det betyder at der i de nævnte beløb er indeholdt omkostningerne til håndværksmæssige arbejder for enten udskiftning eller vedligeholdelse udført i de pågældende år, beløbet og arbejdet er nævnt – beløb er i nutidskroner indeks 133. Entreres de håndværksmæssige arbejder sporadisk hen over året, vil der skulle tillægges beløb til byggeplads/velfærdsfaciliteter, idet der er regnet med en årlig samlet byggeplads for det pågældende år. Der er dog flere vedligeholdelsesarbejder, der ikke kræver den store byggeplads. Byggeplads omkostninger dækker de nødvendige hjælpemidler og velfærdsfaciliteter, men ikke projektering, tilsyn, byggestyring/ledelse og andre lignende omkostninger som i nogle af vedligeholdelsesarbejderne også skal tillægges. Hertil bør der tillægges 10%. Usikkerheden for de i nærværende rapport nævnte beløb ligger på 20% som senere beskrevet – der skal dog altid indhentes tilbud, idet omfang af de håndværksmæssige arbejder afgøres af ejer af bygning. Det kan være svært at gisne om fremtidige lønudviklinger som materialepriser. Markedsvilkår kan også ændre på beløb. Vi har grupperet bygningerne som følgende: A= B= C= D= E= F= G= H= Blok A Blok B Blok C Blok D Blok E Incl. parkeringskælder Krogebakke 12 Alexander Voss Vej 4 Udenomsarealer Incl. bygninger i terræn (overdækning mellem A og D Således kan de årlige udgifter lokaliseres og planlægges også hvad angår vejrlig. Bemærk at terræn er med i nærværende – det anbefales, at der ses på terræn som vedligeholdelsesopgave generelt og fælles set – husk når der er tale om eventuelle handicapboliger – er der skærpet regler og krav til sikkerhed m.v. Domestikken Villaen Side 9 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 1.1 Oversigt 5 år Omkostninger pr. bygningsdel og fag ses i skema nedenfor (næste side). For overskueligheden er oversigt år for år angivet med en fagmæssig fordeling som følgende: Fagbetegnelser: Klo Jor Bet Mur Tøm Sne Gul Tag Mal Kloak Jord Beton Murer Tømrer Snedker Gulv Tagdækning Maler Inv Sme Bli EL VVS Ven Gar And Byg Inventar Smed Blikkenslager Elektriker VVS Ventilation Gartner Andre (øvrige) Bygherre (jer selv) Bygningsdele: De bygningsdele vi i nærværende rapport arbejder med, omfatter følgende: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Kloak og dræn Belægninger Kældervæg, dæk og sokkel Ydervægge og facader Etagedæk, gulve og lofter Tag og tagkomplettering Vinduer og døre Indervægge, øvrige Installationer Således er overflader som generelle malerarbejder ikke med, mens malerarbejdet ved f.eks udskiftning af bygnigsdele medtaget. Inventar har vi ej heller med, men der vil også være omkostninger til f.eks vedligeholdelse af køkken. Generelle forhold omkring bygningsdele: El installationer vurderes at have restlevetid, men er utidssvarende. Varmesystem vurderes at have sporadiske skader, som vil være tiltagende. Ventilationsanlæg er fordelt på fællesområder og boliger og vurderes ikke at give det i dag anbefalede luftskifte. Tagene vurderes at skulle udskiftes indenfor perioden i modsætning til at vedligeholdes – her skal det vurderes, om man ved udskiftning skulle uverveje, at få tagene isoleret og eventuelt lavet med rejsning og eller forberedt for montage af solcellepaneler. En energirenovering vil også være rentabelt. Terræn vurderes at være i en vedligeholdelsesstand, hvor der fortsat i perioden alene er tale om vedligeholdelse. Side 10 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 2. Forudsætninger Vi har foretaget besigtigelse ud fra den opgave, at skulle vurdere rækkefølgen på de vedligeholdelsesarbejder på alle ejendomme, som vi som teknikere finder mest nødvendige. Der kan opstå fejl eller mangel i bygningsdele og teknik, som en uforudset hændelse eller pludselig opstået fejl. Det kan derfor ikke udelukkes, at der kan forekomme yderligere omkostninger. Når ejendommen over den 10 årige, faktisk 11 årige periode, har været underlagt den systematiske vedligeholdelse, vil ejendommen stå i en god vedligeholdelsesmæssig stand. Dette betyder ikke i en renoveret stand, men en god forsvarlig vedligeholdelsesmæssig stand. Da en del af de besigtigede bygingsdele er forholdsvis i orden rent vedligeholdelsesmæssigt, vil de om et antal år være tættere på at skulle vedligeholdes, end de er nu i år som eksempel – derfor bliver der tale om, at der også efter 2025 vil være vedligeholdelsesarbejder. Dette er blandt andet facaderne og vinduerne som i 2025 måske trænger til vedligeholdelse i år 2029 og som således af denne rapport ikke er medtaget. Vi vil af denne og flere andre grunde anbefale, at denne rapport opdateres efter 5 år for der, igen at besigtige de i denne rapport nævnte bygningsdele, som om 5 år endnu ikke er blevet underlagt en vedligeholdelse i perioden. Blok A-E som princip er bygget samtidig med samme byggeteknik skiller sig ud fra Krogebakke 12 og Alexander Voss Vej 4. Generelt kunne vedligeholdelsen opdeles i Blok A-E og øvrige, da øvrige har et helt andet vedligeholdelsesmønster. Denne rapport er dog udformet således, at der er muligt, at skelne mellem de forskellige bygninger som beskrevet på side 8. At vedligeholde vinduerne uden samtidig at energirenovere kan ikke anbefales – dette er vores generelle holdning – også til øvrige bygningsdele herunder installationer. I det hele taget bør energirenovering indtænkes i den løbende vedligeholdelse. Alle beløb er i nutidskroner og i hele 1.000,- kroner (enkelt 500,-) indeholdende alt dog ikke projektering og tilsyn – afrunding er sket til nærmeste 5.000,- ved større beløb typisk over 50.000,-. 2.1 Metode Den anvendte metode er, at vi gennemgår bygningsdel for bygningsdel og lader dem vurdere med hensyn til følgende forhold: 01. 02. 03. 04. Hvad skal vedligeholdes Hvornår skal vedligeholdelsen udføres Hvem skal udfører vedligeholdelsen (fag) Hvilken omkostning er der overslagsmæssigt Side 11 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology Disse 4 forhold tager vi under hver gruppering af bygningerne – derved fås følgende metodeanvendelse: Vi arbejder med bygningsdele, der som tidligere beskrevet bliver grupperet i de enkelte bygninger og igen i udvendige og indvendige forhold. Derudover sætter vi fag på og giver overslag på omkostning. 01 02 03 04 A B Vi har vurderet, at inventar og overflader er forhold, andelsboligforeningen og ejer bedre selv kan vurdere. Dette fordi behovet for vedligeholdelse af inventar og overflader er mere individuelt end øvrige og kræver ikke teknisk vurdering. Naturligvis kan det være teknik, hvornår en træbordplade på et køkken skal olieres, men dette som eksempel er udenfor nærværende rapport. 2.2 Usikkerhed Der ligger en usikkerhed også i overslagene, idet priserne kan fra ” i morgen” påvirkes i både opadgående og nedadgående retninger alt efter udbud/efterspørgelse, renteudvikling, generelle markedsvilkår samt hvorledes arbejdet entreres. Vi arbejder med vores overslag med en usikkerhed som ligger indenfor ca. 20% afvigelser uden påvirkning af førnævnte forhold. Således kan beløb nævnt i denne rapport indregnes i budgetter for fremtidige vedligeholdelsesafsætninger med den bevidsthed, at der kan forekomme afvigelser. Der bør også afsættes løbende tillæg til de tidligere omtalte forhold, såfremt tilsyn m.v. ønskes anvendt. 2.3 Præcerende Helt generelt bør vedligeholdelsesarbejderne som nævnt nedenfor igangsættes i år senest næste år, for at sikre mod yderligere skader. Brandlukninger Isolering af installationer Der må ikke forekomme risiko for brandsmitte – ej heller gennem åbninger Uisolerede installationer giver meget store varmetab (energitab) El-installationer Asbestlofter Der kunne dog i mindre omfang, lokaliseres ulovlige elinstallationer. Asbestlofter bør fjernes og nye med nem adgang til installationer udføres Side 12 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology El-tavler, gruppesikringer Utætheder, fugtskader Utidssvarende tavler og gruppesikringer bør på sigt fornyes Der forekommer enkelte tegn på sporadiske utætheder – skal ordnes El-installationer Fejlkonstruktioner Der er installationer, der er udført uden orden på kabling/nummerering Der kunne konstateres uheldige løsninger i tag på bygning G Der kan konstateres installationer, der ikke er intakte og som ikke er udført efter regulativerne. Der er også det forhold, at der brandmæssigt er forhold, som ikke er i orden hvad angår sikring mod brandsmitte. Det er ganske få steder, men de forefindes. Vi må derfor oplyse, at der forekommer risici for sikkerheden som bygningen i dag er hvad angår brand og el som angivet ovenfor. Vi må klart anbefale, at disse forhold bringes i orden som det første. De er ikke decideret medtaget i nærværende, men er noget, som kræver særskilt projekt og nærmere omfangsbestemmelse. Rækværker skal også efterses.. Side 13 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 3. Besigtigelsen I det følgende bliver bygningsdele gennemgået hvad angår deres behov for vedligeholdelse. 3.1 Bygningsdele Besigtigelsen følger bygningsdelene. Der er anvendt skema for systematik – fag og år. 1. Kloak og dræn 2. 3. Lokalisering 1.01 Bygning F År. Fag 1.02 Bygning A-E 1.03 Bygning E 1.04 Bygning H Besigtigelse Der er delvis udført fugtisolering rundt bygningen og det oplyses, at der også er udført dræn i nogen omfang. Ved fugtmåling og besigtigelse konstateres der en forholdsvis høj fugtighed. Med fordel kunne en afgravning og sænkning af terræn medvirke til en byggeteknisk bedre holdbarhed. 2020 2022 Gar Generelt, hvor der ikke er befæstede arealer, vil det bidrage til bedre holdbarhed, længere levetid og mindre vedligeholdeslesomkostninger, hvis der blev etableres faskinerender – omfanget kan tages pr. facade – i overslag er indregnet 120 meter incl. lettere efterhjælp af overflade på sokkel. 2020 2025 Gar Mur Brønddæksler er rustne – det er uhensigtsmæssigt for rengøring og hygiejne indvendigt – udvendigt blot for det visuelle og fejning. Ringene bør også skiftes – til enten støbejern eller rustfri eller komposit. 2016 Klo Mur Selve brøndene incl. banket (bunden) har begrænset levetid, dog vurderes det, at der indenfor perioden alene er tale om enkelte reparationer – men der vil på sigt indnefor max. 20 år komme en større udgift på brønde og ledninger – billede viser regnvand, men det er hovedsagelig spildevand – overslag er reparationer. 2018 2024 Klo Jor Foto 1.05 Side 14 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology Bygning G 1.06 Bygning F-G 1.07 Bygning G 1.08 Bygning E 1.09 Bygning C 1.10 Bygning A-E Sum: Faldstamme (VVS arbejde) har uheldige gennemføringer – både i undertag som vist på foto, men også i bygningsdele/etageadskillelse, hvor der er utilstrækkelig brandsikring – der bør afsættes beløb af til reparation af gennemføringer samt mindre udskiftninger. 2015 VVS Der mangler afdækningsskinne og bedst med indfræsning for sikring af fugtophobning – omfanget af drænplader er begrænset – formentlig til der, hvor der har været problemer – bygningerne er gamle og bør sikres mod fugtophobninger. Overslag er en afsætning til færdiggørelse af fugtisolering 2017 2018 Klo Jor Terrænfald med lunkter, mindre sætninger i befæstede arealer og sunket brønd- og brønddæksler – foto er fra bygning G og tilfældet eksisterende enkelte steder på øvrige blokke – som beskrevet andensteds – en opretning for vedligeholdelse men også for sikker færdsel vurderes hensigtsmæssigt. 2016 Gar Klo I forbindelse med køkken (ikke boligernes, men storkøkken) skal der være fedtudskillere som skal vedligeholdes - - selve vedligeholdelsen og tømning af denne/disse er ikke medtaget, men der bør afsættes beløb af til vedligeholdelse af køkken som helhed – afsættes her som følgende. 2020 2021 Klo VVS Gul Der forekommer som her fra bygning C områder i sporadisk omfang med fugtophobninger i terrændæk som kælderdæk – dette vurderes dog ikke af have noglen forringende effekt på det konstruktive i det omfang, det blev besigtiget, men overfladerne er, hvor dette sker, uhensigtmæssige og bør løbende ordnes. 2017 2021 2025 Umiddelbart vurderes det at afløbsinstallationer i terræn fungerer i dag som de er. Ved besigtigelse i brønde ses der enkelte steder tegn på tidligere reparationer, men generel ælde. Som tidligere nævnt vurderes afløbsinstallationer herunder brønde, at skulle udskiftes udenfor perioden men i perioden 2025-2035. 2025 2035 Klo Jor For perioden 2015 til 2025 Side 15 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 2. Belægninger Lokalisering 2.01 Bygning D 2.02 Bygning D og generelt 2.03 Bygning H 2.04 Bygning E og delvis D 2.05 Bygning H 2.06 Bygning H 2. 3. År. Fag Umiddelbart er svalegang i orden og hel i overflade. Rækværk vurderes også at være i orden, men skal og specielt ved indstøbning/boltning overfladebeskyttes indnefor perioden. Arbejdet er sat til år 2022-2024, men det anbegfales, at der løbende foretages en vurdering for eventuelt regulering. 2022 2024 Mal Sme Overfladebehandlingen som er vist på foto er intakt og kræver kun få småreparationer. Det vurderes dog både vigtigt men også nødvendigt, at der indenfor perioden sker en ny efterbehandling – der er enkelte steder f.eks ved bygning E, hvor og ved taget og tagbygningen (elevatortårn) bygning 2023 2024 Det viste foto er et enkeltstående men også et gennemsnitlig eksempel på vedligeholdelsesstanden af udenomsarealer. De befæstede arealer er tydeligt blevet vedligeholdt gennem årene, men vil og i nogle tilfælde allerede kræve opretning og allerbedst fornyelse – overslag er opretning 2017 2021 Gar Træterrassen fandtes i god vedligeholdelsesmæssig stand – underliggende tagdækning skal sikres fortsat tæthed, hvilket gøres ved at sikre, at den kan tørre ud og at der ikke ligger bevoksning, blade og andet mellem tagbelægningen og træterrassen. Vedligehold er rengøring. 20152025 And Der er som vist på foto kantsten, men også befæstede arealer, der skal vedligeholdes. Omfanget og tidspunktet for dette vedligeholdelsesarbejde kan variere, men det bør igangsættes som løbende reparation af skader, hvorfor vi har sat 3 år ind med et beløb, der skulle dække de kommende 10 år 2016 2020 2024 Gar And Som udenomsarealer er der en del vedligeholdelse – eksempel som vist på foto fra overdækningen mellem bygning A og bygning E – omfanget af vedligeholdelse, der her nævnes, er for sikekrhed mere end for det visuelle. Året hvor arbejdet skal ske kan variere for ved skade, skal disse udbedres straks. 2018 2019 Gar Besigtigelse Foto Side 16 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 2.07 Bygning E 2.08 Bygning E Parkeringskælder 2.09 Bygning H 2.10 Bygning A, B, C og D Sum: Træterrasen er ok vedligeholdelsesmæssigt, men tagdækningen / membranen bør undersøges nærmere og tilgængeligheden for løbende inspektion, men også udtørring m.v. bør etableres i trædækket. Trædækket kan smøres, men vurderes at kunne holde. 2016 Tøm Tag Membranen og øvrige skjulte overflader som bygningsdele, kunne ikke besigtiges. Det vurderes at membranen er udskiftet en gang hvorfor den bør undersøges nærmere med henblik på, at kunne levetidsbestemme og vurdere en udskiftning eller renovering. Overslaget er for nærmere undersøgelse. 2016 And Foto viser områder af udenomsarealer incl. bygninger i terræn – det vurderes ikke at medføre de store vedligeholdelsesomkostninger, når man isoleret ser på bygninger i terræn og befæstede arealer – dog bør der foruden vedligeholdelse af bevoksning (som ikke er med her) afsættes følgende 2018 2019 Tøm Mal Gar Tag Bli El Altanbunde (2014) skal vedligeholdes jf. instruktionerne, der udleveres som afslutning på det i 2014 udføre altanprojekt (afleveret den 15.02.2015) For perioden 2015 til 2025 Side 17 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 3. Kældervæg, dæk og sokkel 2. 3. Lokalisering 3.01 Bygning C År. Fag Kældervæggene er ok i orden, men med sporadiske skader, som ikke er blevet udbedret. Ved fugtmåling i Bygning D fandtes indvendig side af kælderydervæg med fugtigheder på 18% og den skal ikke være højere. Der skal foretages løbende udbedringer af skader som prissættes her 2018 2023 Mur Mal Hvor der er malede overflader på forholdsvis høj fugtighed som kældervægge og kældergulve, er malingen ikke intakt og afskallende – det må tilrådes, enten at lade overflade være ubehandlet eller anvende korrekt behandling – et gulv i kælder bør få en akrylbehandling – prissat anden steds 2019 Gul Mal Der er revnedannelser og beskadigelser i overflader ved døre, der formentlig slår disse overflader i stykker ved smæk og hårdt brug af dørene. Dørene har nogle steder spinkle bygningsdele, at fastgøre karmene i, så dette bør på sigt efterses og eventuelt laves om – prissættes alene som udbedring af skader. 2020 Mur Generelt pænt og ordentligt – gældende for denne og princip for øvrige byg-ningers kældre gælder det, at der med fordelt kunne etableres ventilation. Dette vil medføre hurtigere og større udtørring og sikre mod fugtog andre typiske skader samt lugtgener – dette prissættes ikke som en nødvendighed. 2015 2025 Ven Gulvet i køkken/restaurant er ikke i orden – foto fra køkken. Levnedsmiddelskontrollen vurderer det hygiejniske og arbejdstilsynet sikkerheden (faldulykker) og i tilfælde at der falder kritik herfra, bør der foretages udbedring – generelt bør hele køkken/restaurant området renoveres, hvorfor det ikke er prissat her. 2018 2019 Gul Adgang til køkken, trin og belægning er, som beskrevet ovenfor, af ældre og slidt karakter – generelt trænger hele bygning E til en renovering, som det er som forslag under nærværende rapport punkt 4.2. 20152025 Gul 3.02 Bygning C (A) 3.03 Bygning A C 3.04 Bygning A – princip for øvrige 3.05 Bygning E 3.06 Bygning E Besigtigelse Foto Side 18 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 3.07 Bygning A 3.08 Bygning E 3.09 Bygning A 3.10 Bygning G 3.11 Bygning B 3.12 Bygning G Som nævnt under præcerende forhold, er der gennemføring, der ikke er lukket – generelt er overfladerne vedligeholdt og det skal de fortsat i tilfælde af, at der sker beskadigelser – afsætning hertil afsættes her. 2017 2021 Mur Mal Bet I dag er det et bygningsreglement krav, at der skal være 150 mm afstand mellem sokkeloverkant og omkring liggende terræn, hvilket dette foto er et godt eksempel på årsagen dertil. Levetiden på karm og indvendige gulve minimeres – sokkel bør som minimum drænes – overslag er angivet her. 2016 Klo Mur Bli Som det kan ses på doto, er der begyndende ælde og nedbrydning – det er vigtigt, at overflader friholdes for bevoskning, algedannelser og lignende der ”holder” bygningsdele fugtuge. 2017 2023 Gar Bet Mur Der er i etagedæk huller og gennembrydninger, der ikke er lukket – det er nævnt som præcerende forhold – desuden er der beskadigede overflader, som udbedres her.Beskadigelserne skal straks udføres, i tilfælde af, at de ikke lever op til egnet brandisikekrhed – vi har vurdret år 2018, det kan være før. 2018 Mur Der er revnedannelser, som bør undersøges nærmere, idet rækværk som sådan virker til at have opretholdt sin sikkerhed – beløb er til at foretage udbedringer i overflade, men revnedannelser kan være dybere og bør som sagt undersøges yderligere. – se også under 5., hvor rækværk er nævnt. 2018 Bet Tøjtørring er ikke et godt forhold for en bygning – specielt ikke en bygning med homogene materialer som bygning G i høj grad er bygget af. – som minimum bør der monteres ventilation. 2015 Ven Side 19 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 3.13 Bygning A (B) 3.14 Bygning A (BE) 3.15 Bygning A-E 3.16 Bygning G 3.17 Bygning G 3.18 Bygning A + H Sum: Depoterne i bygning A (og i princippet også i bygning B) har nedslidning uden at dette vurderes kritisk rent byggeteknisk. Men – at have homogent materiale i kæder med forholdsvis høj fugt og ringe udluftning med udtørring som følge, er ikke hensigtsmæssigt – mindre afsætning. 2025 Tøm Ved skakte (ikke samme udfordring ved de andre bygninger, mens bygnings B´s løsning med udvendig affald bør også overvejes) nedstyres dette i skakte til affaldsposer – skarnrummet er beskidt og uhygiejnisk – umiddelbart vurderes det ikke arbejdsmiljø lovligt, at affald ikke går i lukket coainter/box. 2016 And Der skal nødvendigvis ikke udbedringer til nu, men blot afsættes til løbende vedligeholdelse af ejednomens samlede fælles nedgange til kældere og underetager – men beløbet er ikke specifikt til enkeltstående udbedringer, men til kommende vedligeholdelse – fordelt over 2 år 2020 2025 Mur And Der bør alene være kældervinduer med termoglas og bedst i kælderydervægge er vinduer af ikke honmogent materiale – overslag er til udskiftning. 2025 Tøm Mur Mal Dette forhold er nævnt under præcerende forhold – og generelt bør ejendommens el- instalationer underligges en professionel (installatør) gennemgang med fokus på kritiske og farlige installationer – prissat andensteds. 2015 El Under dæk byging A (parkering m.v.) og parkeringskælderen mellem bygning A og E er der underside af dækkonstruktion, som skal vedligeholdes – der skal særligt og måske årligt syn til at vurdere yderligere tiltag – vurderet til hvert andet år. 2016 2018 2020 2022 2024 And For perioden 2015 til 2025 Side 20 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 4. Ydervægge og facader 2. 3. Lokalisering 4.01 Bygning F År. Fag Facaden fremstår i god vedligeholdelsesmæssig stand og vurderes først at skulle genvedligeholdes som angivet om 8-10 år, dog uden, at der på det tidspunkt vil være tale om en renovering. 2015 Mur Nævnt andensteds – 0. Enkeltstående tilfælde, skal gavle, der har risiko for, ikke at være korrekt ordentlig isoleret, blive hulmurs- efterisoleret. Her prissættes en termografering af gavle i bygning B – pris er for byging B men alle bygninger kan termograferes udvendigt for 30.000,- hvilket stærkt anbefales. 2015 And Altanprojektet skulle gerne være fælles vedligeholdelsesmæssigt frit i perioden frem til 2025, men der bør afholdes et 5 års eftersyn, som vil kunne koste noget til rådgivning m.v. som afsættes her. 2020 And Bygningens facader er i orden med ganske få revnedannelser og mindre begyndende (kommende) afskallinger – den skal nok ikke renoveres indenfor perioden, men alligevel have udført udbedringer som angivet – det skal dog nævnes, at vi tror på en decideret facderenovering (i forbindelse med tag) kunne ske i 2025. 2024 2025 Mur Mal Skorstenen ved bygning E (og D) er blevet vedligeholdt, men det skal den fortsat og det bør overvejes om den skal fjernes og erstattet af anden mulighed for erstatning som stålrør eller lignende. – der er medtaget til vedligehold. 2017 2022 Mur 4.02 Bygning B 4.03 Bygning A-D 4.04 Bygning G 4.05 Bygning E Besigtigelse Foto Side 21 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 4.06 Bygning C-D 4.07 Bygning A-E 4.08 Bygning A 4.09 Bygning B-E Sum: Bygninger over tag er medtaget – de kan med fordel f.eks pudses (hvis farven blev valgt rigtigt, kunne det være flot) i stedet for at udkradse fuger og udskifte teglsten, der havde forvitret. – dog er overslag en udbedring vurderes ud fra standen i dag. 2016 Mur Bli Generelt er murkroner i sit murværk i ringe stand – løsning bør undersøges inden udbedring – en løskant kunne medvirke til længere levetider (alternativt kunne det overvejes at pudse alle bygninger for ca. 1,1-1,6 mio.) for derved at opgradere og modernisere og minimere vedligeholdelse – ej medtaget). 2019 2024 Mur Bli Facaden består af en stor del af vinduespartiner, men også brystninger og så de lodrette murvinger, som skal ligesom alt andet murværk vedligeholdes – det er for en tekniker et stort ønske, at få sådan en facade efterisoleret udvendigt, men det er ikke medtaget her. 2023 Tøm Mur Mal And Facader og ydervægge af træ kan løbende vedligeholdes – men de bør generelt vurderet at blive udskiftet – således kan en vedligeholdelse udsættes, såfremt beslutning om udskifting vurderes rigtigt. 2021 Tøm Bli For perioden 2015 til 2025 Side 22 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 5. Etagedæk, gulve og lofter 2. 3. Lokalisering 5.01 Bygning A-D År. Fag Enkelte rækværker er gået i svejsningerne og skal udbedres – håndlister kan også slibes og lakeres som opfriskning og fortsat vedligeholdelse – overslaget er afsætning 2015 Sme Mal Trægulvene har virkelig fået ”patina” men vurderes at være intakte. Slidtagen viser sig på gulvene, men en udskiftning vurderes ikke være tilfældet rent teknisk – så er det bare at vedligeholde med overfladebehandling m.v. 2021 Gul Gulvbelægninger af banevare er med få undtagelser intakte og hvor de ikke er intakte, skal der foretages reparationer. Belægningerne vurderes at skulle udskiftes om ca. 10- 15 år grundet slidtage – arbejdet bør dog planlægges, såfremt det vælges, at bringe fællesarealet en samlet løft tidligere. 2025 Gul Ovenlys som lofter eller blot ovenlys ved lofter er af ældre dato med slidtage og enkelte har utætheder med synlige skader – forholdet bør undersøges nærmere i år for at hindre yderligere skader og så udbedres derefter. – tangere til præcerende forhold. Overslag er yderligere undersøgelse. 2016 And Tøm De ”nedhængte” lofter i restaurant udgører en brandfare og bør fjernes – er det til for akustikregulering, bør anden løsning alternativt med brandhæmmende lærred anvendes. Overslag prissættes ikke, men der bør afsættes kroner som angivet til eventuelt akustikregulering – kan indgå i en samlet renovering af blok E. 2015 And Tøm Dørskinner, bundskinner og ligennde gulvovergange bør efterset og få foretaget raparationer straks skade konstateres – afsætningbeløb til løbende udbedring over de 10 år er sat til år 2020 – midtvejs men skal udføres hvert år. 2020 Gul 2. 3. 5.02 Bygning D-E 5.03 Bygning A-E 5.04 Bynging E (A) 5.05 Bygning E 5.06 Bygning A-e Sum: Besigtigelse Foto For perioden 2015 til 2025 6. Tag og tagkomplettering 4. Foto Side 23 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology Lokalisering 6.01 Bygning G 6.02 Bygning G 6.03 Bygning F 6.04 Bygning F 6.05 Bygning A-E 6.06 Bygning A-B Besigtigelse År. Fag Taget opleves som værende vedligeholdt og generelt i sin overflade i orden – isoleringen i tagkonstruktionen nævnes andensteds, men er ikke i orden ligesom undertaget ej heller er ok. Der må trods standen påregnes vedligehold grundet belægningens alder. 2024 2025 Mur Tøm Bli Som nærmest et præcerende forhold er isoleringen af tagkonstruktionen på bygingen, idet den flere steder hindrer tilsigtet ventilation af konstruktionen – en håndværker bør bruge noget tid på at få bragt dette i orden – overslag er til dette – ca. afsat 3 dages arbejde 2015 Tøm Taget på ”Domestikken” bliver i sin rest levealder hjulpet af taghældningen. Tagbelægningen er dog som sådan ikke tæt overfor vejrlig, hvorfor selv sådan en konstruktion bør have undertag – og oftes er det undertagets levealder, der er afgørende – vi fik ikke adgang hertil, hvorfor undertag bør undersøges. 2016 And I forlængelse af ovennævnte pkt. 6.03 må det skønnes, at taget på bygningen kan ved vedligeholdelse holde mere end perioden. Det skulle da være, at det kunne overvejes, at lade ejendommens tag som øvrige energirenovere – specielt taget vil kunne isoleres bedre herunder kviste – overslag er vedligehold. 2023 Tøm Mur Mal Bli Den formentlig asbestholdige sternplade (hvor der ikke er nye altanlukninger) vil formentlig kunne holde i perioden uden større vedligeholdelse – der bør dog afsættes til nye inddækninger – zink kapsler sidst i perioden – men arbejdet bør ske sammen med ny tagbelægning.. 2025 Bli Ud fra tidligere besigtigelser og rapport og oplysninger holder tagbelægningen i perioden – blev ikke besigtiges, men bør hvert 2. år besigtiges sammen med øvrige tage – afsætning til besigtigelse incl. rapport. 2018 2020 2022 2024 And Kroner Foto er ikke fra bygning A Side 24 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 6.07 Bygning B-A 6.08 Bygning E 6.09 Bygning D 6.10 Bygning A+E 6.11 Bygning E 6.12 Bygning C-D Som bygning A, idet tagbelægning må vurderes at kunne holde i perioden ved simpel vedligeholdelse – afsætning er til mindre vedligehold i tagflade, enkelte inddækninger og rensning af brønde. 2018 2020 2022 2024 Tag Bli Som også beskrevet på 2.07, vil det være hensigtsmæssigt, at få inspektions mulighed – umiddelbart fandtes tagbelægningen (membranen) ud til at være i orden, dog vil der kunne udgifter til genopretning af inddækningerne som er i overslag her. 2022 Tag Bli Mur Inddækningerne skal blot vedligeholdes og flere steder kunne der ses tidligere vedligeohldesesarbejder – her afsættes til fortsat vedligholdelse i perioden. 2019 2024 Bli Tag Ovenlysene bør skiftes i perioden – der er utætheder og det vurderes, at der også er et stort varmetab – enkelte af de synlige fugtophobninger og fugtskader kommer også med bidrag fra en kondensering – overslag er dog en reparation, men når taget isoleres og belægning udskiftes, skal der nye ovenlys 2016 Tøm Bli Tagbelægningen her vurderes at have den korteste restlevetid med udskiftning indenfor perioden – generelt bør der ses på tagene som 1-2 samlede projekter for rationalet, men her afsættes til udskiftning – dog uden at hæve konstruktionen og foretage merisolering, hvilket det bør gøres. 2023 Tag Bli Tagbelægningen udsættes for stående vand grundet lunker og manglende fald – dog er belægningen i en stand, hvor det vurderes, at restlevetiden ligger på 10-15 år – det stående vand kan dog ændre på sigt og få ælde til at accellere – overslag er løbende besigtigelse med rapport 2016 2020 2024 And Foto Byginng C Sum: For perioden 2015 til 2025 Side 25 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 7. Vinduer og døre 2. 3. Lokalisering 7.01 Bygning D År. Fag 7.02 Bygning G 7.03 Bygning A-D 7.04 Bygning A-D 7.05 Bygning C 7.06 Bygning A-B Besigtigelse Kældervinduer trænger til vedligehold, men kan formentlig med fordel udskiftes – overslag er angivet under 3.2 hvorfor det ikke er med her. n/a n/a Vinduerne er rimeligt vedligholdt med enkelte undtagelser – vurderes, at de skal renoveres igen sidst i perioden. Flere af vinduerne har i forhold til dagens standarder ringe isoleringsevner og kunne med fordel udskiftes i stedet for at blive blive renoveret – overslag = vedligeholdelse – se også pkt. 0.01 2023 Sne Mal Gla Flere karme er ”hærget” grundet tidens brug og kunne trænge til at blive repareret – alternativt kunne der monteres hjørne- og karmbeskyttere som dog bør indgå i en samlet designplan – overslag er reparation. Bygning E er ikke taget med her, da emnet principielt er med andensteds 2020 Sne Mal Flere døre har porøse og eller krakeleret fuger – hårde fuger krakelere hurtige end bløde fuger, da fleksibiliten (elasticiteten) er mindre i de hårde fuger – overslag omfatter udbedring. 2017 2022 Mur Eksempel som vist på foto er fra bygning C, hvor dørhåndtag sidder uhensigtsmæssigt – her afsættes ikke noget i overslag, men det kan overvejes, at lade låse blive elektroniske – dette gælder også for øvrige – skoler og mange andre steder virker sådan et system rimeligt enkelt. 2025 Lås EL Facaderne er beskrevet under 4.08 for bygning A – både bygning A og B har facader, der ikke er med altanlukning, ligesom bygning D – Bygning A har vinduer som udskiftes med facaderenovering efter perioden og bygning B har enkelte vinduer på facade med hoveddøre – disse er i pkt. 0.05 og ikke med i overslag her osm omfatter Bygning A. 2017 2021 Sne Gla Mal Foto Side 26 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 7.07 Bygning A-E+G 7.08 Bygning A-E 7.09 Bygning C-D 7.10 Bygning E 7.11 Bygning D-E, G 7.12 Bygning A-E Sum: Der er fundet indfatninger og karme, der er beskadiget af fugt og slidtage grundet de ikke er hævet og eller friholdt gulve, hvor der kan forekomme vandbelastninger – dette bør ordnes snarest inden yderligere forværring. 2016 Sne Mal Dørpumper er af ældre karakter – ved sporadisk afprøvning virkede det, men svagt eller langsomt i forhold til, hvad man kan forvente af nye – overslaget her er ikke en udskiftning, men det anbefales – overslag er afsætning til sporadiske udbedring og enkelte udskiftninger – bør dog gøres samtidigt. 2016 2020 2024 And Lås Vinduer (i fællesarealer) er varienrende vedligeholdt, men bør kunne holde i perioden indtil udskiftning sidst i perioden 8-12 år med almindelig vedligehold som overslaget omfatter. 2017 2022 Tøm Sne Mal Gla Vinduerne trænger til udskiftning indenfor en kortere periode, hvorfor der i overslag ikke er afsat til vedligehoid men en udskitning – bør gøres indenfor 5 år eller sammen med en totalrenovering af bygning E. 19 Tøm Bli Mur Ovenlys skal sikres tætte – kræver nærmere inspektion. Ved byginng G er ovenlys af typen som Velux og medtaget – kunne dog ikke ved besigtigelsen decideret konstateret utætte, men der var tegn på, at de tidligere havde været utætte. Overslag er til afsæting af udbedring af utætheder. 2015 2016 Tøm Bli Gla Tag Der er faktisk mange fuger i ringe stand – nogle henhører til boligernes egne vinduer og døre, nogle til fællesarealernes vinduer og døre – for disses vedkommende bør de udbedres indenfor en kort årrække – overslag hertil 2017 Mur And For perioden 2015 til 2025 Side 27 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 8. Indervægge, øvrige 2. 3. Lokalisering 8.01 Bygning A-D År. Fag Der er forvitringer som tegn på ælde i det blanke murværk – generelt overalt i bygningerne – dette kan tages hver gang det konstateres eller samlet som angivet i overslag hvert 5. år. Hvis ejerne vil istandsætte fællesarealerne samtidig, indgår denne post også her. 2018 2023 Mur Opgange oftes omhandlende adgang til 4 boliger kræver ikke den store vedligeohldelse, blot rengøring – dog skal det tilses, at rækværk og overflader er intakte – der afsættes ikke noget i overslag – men det anbefales, at fællesarealer overvejes modernisret en gang for alle og samtidigt. 2025 Sme Mur Gul Der ses tydelige skader efter hvad vi har måtte vurdere som fugt – I punkt 5.04 er der indeholdt en nærmere undersøgelse af ovenlys – så her er overslag en vurdering af, at fjerne misfarvningerne på indervæggenenes overflade – svært at vurdere stilladsomfang og nødvendig afdækning. 2016 Mur Affaldsskakte er uhygiejniske og kan med fordel laves om med vaskbar forplade – afvaksinng af teglmuren vurderes af give misfarvninger – som angivet i pkt. 4 ville det være en god ide, at få fastlagt et ”design- og arkitektur” program inden igangsættelse af sporadiske vedligeholdesesarbejder. 2025 And Lofter, der revner og eventuelle utætheder kræver nærmere undersøgelse som er angivet i overslag her – helt generelt som også beskrevet under pkt. 4 bør bygning E få sit eget renoveringsprogram, ikke kun vedligeholdelse, men en renovering – dette er dog ikke med i overslag. 2015 And Der må ikke lukkes for ventilation af kæderen. Generelt og måske i virkeligheden mest for bygning A, ville det være en god ide, at forsøge , at holde kælderen lidt mere opvarmet, end den er i dag. – overslag prissættes ikke, da det i første omgang handler om at fjerne lukningerne 2015 And 8.02 Bygning B 8.03 Bygning A 8.04 Bygning A-C 8.05 Bygning E 08.06 Bygning B (A) Sum: Besigtigelse Foto For perioden 2015 til 2025 Side 28 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 9. Installationer 2. 3. Lokalisering 9.01 Bygning C År. Fag Kan også omfatte andre bygninger, hvor ventiler, afspærringer, reguleringer og lignende ikke umiddelbart er synlige – så findes der ventiler som har tæring – levetid kan ikke fastlægges – men generel plan for nye installationer bør udføres separat – overslag omfatter dette. 2016 And Faldstammerne vurderes til, med fordel at kunne skiftes samtidig med andre rørkasse og installationsarbejder indvendigt – ellers løbende udskiftning ved utætheder – størstedelen af faldstammer er ikke synlige, hvor disse har sving og samling (typiske steder med tæring/utætheder) – overslag er vedligehold med stor usikkerhed 2017 2021 2025 VVS Sne Mal Varmeinstallationer er med skjult rørføring – plan for vedligeholdelse herunder spørgsmål om at lade afvente til skade eller totaludskifte kunne overvejes – her afsættes i overslag til løbende reparationer ved skade – det er dog ikke det mest hensigtsmæssige. 2019 2024 VVS Der er enkelte uheldige udendørs installationer, der skal bringes i orden – kunne være præcerende forhold. 2015 2016 El Vvs 2019 EL VVS 9.02 Bygning A+C 9.03 Bygning A-E 9.04 Bygning E+H 9.05 Bygning E 9.06 Bygning F Besigtigelse Foto Fotos fra bygning E – friskluftventil – generelt for alle bygninnger, ikke H – gælder at ventilationen er sparsom – plan for ændring hænger sammen i en større helhedsplan for bygningerne i fremtiden f.eks 2020 eller længere ude i fremtiden også enrgimæssigt – oveslag er lukning af disse i forbindelse med nye vindiuer og etablering af nyt udsugning for dette rum Rodet installationsarbejde skal i forbindelse med anden installationsarbejde bringes i orden – overslag er til dette. Side 29 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 9.07 Bygning G+H Her fandtes der instalaltioner som vurderes til, ikke at være lovlige – bygningen burde få et el-tjek, hvilket også gælder bygning H – overslag er til dette. 2016 El Ældre installationer med direkte gennemføringer uden bøsninger fandtes enkelte steder og bør ændres – hvilket dog kan kræve opgravning på udvendig side, som ikke er med i overslag. 2019 VVS Bygningen med de mange fællesarealer har fået lavet sådan nolgle (gør det selv i egen bolig) installationer, der ikke i fællesarealer er hensigtsmæssige – overslag er til ændring. 2017 El Fyrum har pumper, der kan optimeres – besparelsen vurderes dog ikke at have en rentabilitet uden at dette gøres i forbindelse med andet energioptimerende arbejde – overslag er sat til enkelt udskiftning i perioden samt mindre vedligeholdesesmæssige fyrrumsaktiviter. 2017 2021 2025 VVS Med undtagelse af bygning B, elevatorer vurderes at have serviceaftale – således alene uforudset hændelse som medfører reparation kan belaste budget, hvorfor overslag er ren afsætning til at kunne imødekomme en reparation – motor og mekanik er således ikke vurderet hvad angår elevatorer. 2020 And Byginng A-E På og ved tagene er der aftrækshætter og lignende for installationer – disse udbedres i forbindelse med tagarbejder som blikkenslagerarbejder og er med under tag og ikke under installationer. 2025 Bli Sum: For perioden 2015 til 2025 9.08 Bygning A 9.09 Bygning D 9.10 Bygning A 9.11 Bygning A - D Dette var gennemgangen af resultatet af de besigtigelser, der er blevet foretaget – flere fotos er ikke anvendt, men vil fortælle det samme. Af enkeltstående forhold, som bør i perioden vedligeholdes eller nærmere udbedres er disse angivet nedenfor: Side 30 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 3.2 Enkeltstående forhold De enkeltstående tilfælde er fremkommet ud fra en dialog med ejendommens driftspersonale angivet som følgende: 0. Enkelstående tilfælde 2. 3. Udbedring Lokalisering 0.01 Bygning G År. Fag Forslag Vinduer stueetagen 2017 Tøm Mal Udskiftes til nye alternativt renoveres de eksisterende 0.02 Bygning F Vinduer 2015 Tøm Mal Udskiftes til nye alternativt renoveres de eksisterende 0.03 Bygning F Tag 2016 Mur Tøm Reparationer, specielt grat og rygning men også inddækninger 0.04 Bygning F Terrændræn 2015 Klo Jor Færdiggørelse af dræninng rundt om bygning 0.05 Bygning B Yderdøre 2017 Tøm Mal Kan med fordel udskiftes, men kan også istandsættes. Overslag er udskiftning. 0.06 Bygning D Yderdøre 2017 Mal Sne Istandsættes – malerbehandling Bordplader i køkken / restaurant 2015 Sne Udskiftes El tavle 2016 El Moderniseres El-tavle i fyrrum 2015 El Moderniseres Lofter ved reception 2018 Tøm Renoveres (udskiftes) Ventiler ved reception 2015 VVS Udskiftes – antal ukendt - afsætning Vinduer i kælder 2017 Tøm Mur Udskiftes eller istandsættes – regnet med istandsættelse i overslag Lofttrappe (opg. 22) 2015 Tøm Forbedres Vægge og lofter bridgelokale 2016 Mal Istandsættes Bygning C Gulv i vaskeri 2016 Gul Udbedres med ny overflade – overslag er incl. maling af rummet 0.15 Bygning B Færdiggørelse af hulmursioleringer 2016 Mur Færdiggørelse af tidligere påbegyndt hulmursisolering. Sætningsskader 2015 2025 Mur Udbedres i takt med de kan lokaliseres. Murkrone og gavl 2015 2016 Mur Bli Utæthed lokalidseres og udbedring udføres – der er mistanke til kondenseringer, 0.07 Bygning E 0.08 Bygning E 0.09 Bygning A 0.10 Bygning C/D 0.11 Bygning C/D 0.12 Bygning C 0.13 Bygning A 0.14 Bygning D 0.16 Bygning A, B og C 0.17 Bygning C Sum: Enkeltstående forhold For perioden 2015 til 2018 Side 31 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology 4. Anbefalinger 4.1 Generelt Helt generelt, så må det anbefales at ejeren af ejendommene får bragt præcerende forhold i orden og derefter får taget stilling til energi- og miljømæssige forhold, så disse kan indgå i beslutningen om den kommende 10 års vedligeholdelsesplan. Ejendommene er til sammenligning med, hvad der i dag bygges, meget ringe i forhold til varmetab og energiforbrug. Altanprojektet udført i 2014 vil bidrage positivt hertil, men der er fortsat bygningsdele, der kan forbedres. Dette er blandt andet følgende forhold: Energireducerende tiltag: Isolering af tagkonstruktioner i forbindelse med ny tagdækning Nye vinduer med ”varme kanter” Nye hoveddøre (for de boliger, der har hoveddøre som yderdøre) Optimering af belysning på fællesarealer – også med sensorer Isolering af installationer Nye pumper Energiproducerende tiltag: Vindmølle (der er faktisk terrænareal til dette) Solcelleanlæg Varmepumpeanlæg Horisontalt jordvarme Miljøforbedrende tiltag: Regnvandsopsamling Biologiske rensningsanlæg af sepereret spildevand Affaldskomprimering Vegetationsdyrkning Særlige tiltag som ikke vurderes værende rentable, men som vil bidrage til ejendommens og boligernes sundhed er, at der kunne etableres boligventilation med genvending. Side 32 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk LeanDesign ApS Architectural Technology Det anbefales, at det accepteres, at der er tale om forholdsvis ældre bygninger og derfor kan der ske forfald, som henstår i perioder. Skulle man som bygningsejer med disse ejendomme hele tiden sikre, de fremstod i bedst mulige vedligeholdelsesmæssig stand, vil man enten konstant kunne foretage mindre og sporadiske vedligeholdelsesarbejder eller også lade hele ejendommen renovere. Dette er nok ikke muligt og derfor er det vores anbefaling, at man som bygningsejer accepterer, at der er mindre områder med ”forfald” så længe der ikke er fare for sikkerhed såvel som byggeteknisk forværring. Denne accept skal dog så anvendes til, at man samler vedligeholdelsesarbejdet i nogle for ejendommen og for håndværket oplagte projekter. Dette kan eksempelvis være, at der ordnes tagrender og males vinduer fra samme stillads og ikke først stillads for vinduer og lift for tagrender. Vedligeholdelsen af ejendommen kan således med fordel ske som 2-4 større projekter, hvilket vil give en projektøkonomisk gevinst omkring omkostninger til tilsyn og byggeplads. Dermed sagt, at de i nærværende rapport nævnte vedligeholdelsesarbejder kan samles til at blive gennemført som projekt og ikke nødvendigvis som mindre løbende vedligeholdelser. 4.2 Specifikt Det kan anbefales, at tage bygning E og lade den en gang renovere, idet den kan virkelig energioptimeres og moderniseres, både køkken, restaurant og fællesarealer til gavn for driften og det daglige brug. Desuden kunne det være et forslag, at lade bygning B blive professionaliseret yderligere for derved også, at lade bygning blive en indtægtskilde. Derudover kunne det overvejes, at lade indrette boliger i bygning D´s ”hotelværelser” og overflytte fra bygning F, der så kunne blive til ejendommens ”hotel”. Så skulle det kraftig overvejes, at bringe fællesarealer op på et mere tidssvarende niveau, idet de bærer præg af en anden tids design som farvevalg. Sluttelig må vi anbefale, at ejendommen total set bliver termograferet som yderligere undersøgelse – det koster 30.000,- incl. rapport og at der laves en helhedsplan for design og arkitektur og løsninger ved renovering/vedligehold. 4.3 Oplæg De store kommende omkostninger til vedligehold ligger på installationssiden og klimaskærm. Samles vedligeholdelsesarbejderne i måske 2-4 projekter over de kommende 10 år, bør energimæssige tiltag som modernisering medtænkes – forslag hertil kunne være som følgende: Projekt 1 – 2018 Bygning E + fællesarealerne 2-3 mio. Projekt 2 - 2021 Installationer + energitiltag 2 mio. Projekt 3 - 2023 Terræn og bygninger i terræn 1 mio. Slut / LeanDesign – februar måned 2015 Projekt 4 - 2026 Klimaskræm og energitiltag 4 mio. (side 0 er forside) Jens Christian Christensen [email protected] / 51268421 Side 33 af 33 LeanDesign ApS Cvr: 31413354 Tegnestuen: Ndr. Strandvej 119, B DK - 3150 Hellebæk Sophie Brahes Gade 1A Telefon: 45 48 01 85 Fax: 45 48 01 88 DK – 3000 Helsingør www.leandesign.dk [email protected] www.atriumarkitekter.dk
© Copyright 2024