Boliggården
EF Philip Smidth 03/2014 TILSTANDSRAPPORT OG VEDLIGEHOLDELSESPLAN 35 43 10 10 [email protected] www.pjp.dk PETER JAHN & PARTNERE A/S HJALMAR BRANTINGS PLADS 6 2100 KØBENHAVN Ø PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EF PHILLP SMIDTH – SAGNR. 11.3233.40 Formål og læsevejledning Denne tilstandsrapport med tilhørende vedligeholdelsesplan har til formål at sikre det fornødne overblik, som skaber den rationelle planlægning af ejendommens fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Rapporten er opbygget således, at du præsenteres for konklusion af tilstanden på ejendommen, muligheder for ejendommen, en økonomisk prognose (med udgangspunkt i 10-års vedligeholdelsesplanen), ejendomsoplysninger, forklaring af byggesagens udgifter og en bygningsdelsbeskrivelse. Den økonomiske prognose tager udgangspunkt i prioriteringerne som angivet i den 10-årige vedligeholdelsesplan. Vedligeholdelsesplanen anbefales ajourført ca. hvert 3.-5. år, for at sikre det rette overblik over den kommende vedligeholdelse. Rapporten er udarbejdet med det formål at belyse hvilke arbejder, der er foreningsrelaterede og skal vedligeholdes af EF Philip Smidth. Der er generelt ikke foretaget vurdering af de vedligeholdelsesarbejder, der påhviler den enkelte beboer eller lejer af erhvervslejemålene. De vedligeholdelsesarbejder, som typisk Indholdsfortegnelse påhviler den enkelte beboer eller lejer, er de indvendige forhold, herunder vedligeholdelse af gulve, lofter, Formål og læsevejledning ................................................................... 2 vægge, den indvendige side af vinduerne, elinstallationer, køkken og bad/toilet. Af de indvendige forhold, Konklusion ................................................................................................ 3 som typisk varetages af foreningen, er brugsvandinstallationen, varmeanlægget samt faldstammer. Kortfattet beskrivelse af ejendommen............................................ 4 Bæredygtigt byggeri ............................................................................. 5 Da ejerforeningen består af flere bygninger, herunder hovedhus, baghus og 2 små baggårdshuse, er rapporten Økonomisk prognose ............................................................................ 7 opdelt herefter. Dette er for at danne et klart overblik over foreningens kommende vedligeholdelsesarbejder Byggesagens udgifter ........................................................................... 8 på de forskellige bygninger. BBR oplysninger og forsikringsforhold ........................................... 9 Bygningsdelsbeskrivelse.................................................................... 10 Der er som bilag vedlagt en 10-års vedligeholdelsesplan. God læselyst, Peter Jahn & Partnere A/S Martin Nielsen og Maria Luise Hviid Meile side 2 PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EF PHILLP SMIDTH – SAGNR. 11.3233.40 Konklusion Generelt må ejendommen betegnes som værende i god stand, hvad angår dens primære bygningsdele, dvs. bærende fundamenter, ydervægge, murede skillerum, etageadskillelser, trapper og bærende elementer i tagkonstruktionen m.v. Der ses dog nogle fugtproblemer i portrum og kælder under Hospitalsvej. Hvad angår de sekundære bygningsdele er standen noget mere svingende. Tagbeklædningen på hovedejendommen og beboelsesejendommen placeret i gården med tilhørende inddækninger er i god stand. Men hvad angår de små baggårdshuse er tagene i noget mere svingende stand. Vinduerne mod gård- og gadesiden er i svingende stand. Vinduer fra 1. sal og op fremstår generelt i rimelig god stand, men der ses dog begyndende nedbrydning af malingslaget. Hvad angår vinduer i stueniveau, fremsår disse i dårlig stand, da vinduerne ses med større nedbrydninger i både malingslag, såvel som nedbrydninger i kant og fals. Forudsætninger I forbindelse med besigtigelse af ejendommen har der ikke Hvad angår overflader, er hovedtrapper generelt i middel stand, da der ses afskalninger af pudslag på vægge været tilgængelighed til samtlige bygningskonstruktioner, og lofter, og da trapperne er præget af slidtage. Køkkentrapper er i middel stand, overflader er præget at ligesom der ”kun” er besigtiget et udvalg af lejligheder. slidtage. Kloakken er besigtiget fra overfladebrønde og det anbefales, at der foretages en kloak tv-inspektion for at afklare den eksakte De tekniske installationer er rimeligt godt vedligeholdte og fungerer tilfredsstillende. stand og vedligeholdelsesbehovet af kloakken. Som helhed kan det konkluderes, at ejendommens stand og funktion er tilfredsstillende, når man tager dens Fugt er målt med fugtmåler til træværk og murværk. alder, den tids byggeskik og materialevalg i betragtning. Fugtmålinger er indikativer. For at bevare denne standard, bør der dog snarest iværksættes følgende arbejder: Istandsættelse af bærejern i kælder Ejendommen er besigtiget i oktober 2013. Vejrlig har ikke Vedligeholdelse/udskiftning af vinduer været ud over det sædvanelige i perioden op til besigtigelsen af Udskiftning af tag på ”småbygninger” ejedommen. Udskiftning af faldstammer Istandsættelse af hovedtrapper og bitrapper side 3 PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EF PHILLP SMIDTH – SAGNR. 11.3233.40 Kortfattet beskrivelse af ejendommen Ejendommen er beliggende på hjørnet Smallegade og Hospitalsvej i Frederiksberg Kommune. Ejendommen ejes af EF Philip Smidth og administreres af Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S. Ejendommen er opført som en hjørneejendom, og ejendommen er beliggende i karréen, der afgrænses af gaderne Smallegade, Hospitalsvej og Howitzvej. Ejendommen omfatter hovedhus, baghus og 2 små baggårdshuse. Hovedhus Hovedhuset omfatter 3 opgange med hver 5 etager samt kælder og loft. Taget er udnyttet til boliger. De 5 normaletager anvendes til beboelseslejemål og erhvervslejemål. Lejlighederne varierer i størrelse. Alle lejlighederne indeholder køkken og toilet/badeværelse. Gadefacaden er opført i blank murværk med en pudset underfacade. Taget på hovedhuset er et Københavnertag med tagpap på den flade del og eternitskiffer på den skrå del. Vinduerne mod gadeside og gårdside fra 1. sal og op er nyere trævinduer med termoruder. Vinduer i Hvad siger myndighederne? trappeopgange er alle ældre trævinduer med enkelt lags glas. Ifølge oplysninger fra BBR-ejermeddelelsen er der ingen verBaghus serende sager vedrørende bygningsmangler, ombygningssager Baghuset omfatter 1 opgang med 2 etager og beboelse i tag. Facaderne er opført i murværk, der fremstår eller lignende. berappet. Taget er opført som Københavnertag med tagpap på den flade del og eternitskiffer på den skrå del. Vinduer er alle ældre trævinduer på nær vinduer i tag. Ifølge oplysninger fra www.kulturarv.dk er ejendommen tildelt bevaringsværdien 4, hvilket er en middel til høj Baggårdshuse bevaringsværdi. Baggårdshusene omfatter begge 1 normaletage. Bygningerne er opført i murværk og fremstår pudsede. Tagene er udført som flade tage med tagpap. Vinduer er alle ældre trævinduer. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen, som via varmecentralen forsyner lejlighedernes radiatoranlæg samt producerer varmt brugsvand. Der er adgang til gård via portgennemgang fra Hospitalsvej. Gårdbelægningen er udført i betonfliser og græs. side 4 PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EF PHILLP SMIDTH – SAGNR. 11.3233.40 Bæredygtigt byggeri Nedenstående er til foreningens orientering og inspiration Generelt: Energibesparende tiltag Den generelle holdning i Danmark peger i retning af, at vi skal beskytte naturen og minimere vores forbrug og mindske forbruget af fossile brændstoffer og drikkevand. Der sker i øjeblikket rigtigt meget indenfor bæredygtig renovering af bygninger og ressourcebesparende foranstaltninger. Udarbejdelse af et energimærke er et godt skridt på vejen til at danne sig et overblik over, hvor det bedst kan betale sig at sætte ind og igangsætte forbedringer. Links om energibesparelse m.v. Her er kort oplistet nogle af de tiltag, der gøres meget ved i øjeblikket. Listen er ment som inspiration: Vi kan anbefale følgende links, hvis I vil vide mere om mulighederne. I er naturligvis altid velkomne til at kontakte os, vi kan hjælpe med at forme og konkretisere jeres tanker om Mindre varmeforbrug Solfangere: Kan dække op mod 60-70 % af en families varmtvandsforbrug. Solfangere koster 3.000- fremtidssikring af jeres ejendom 2 6.000 kr./m solfanger installeret. www.hofor.dk www.elsparefonden.dk Mindre vandforbrug Vandhaner: En dryppende vandhane kan koste over 1.000 kr. i vand om året. Toiletter: Et toilet der løber, så man næsten ikke kan se det, kan nemt bruge for ca. 4.000 kr. i vand ekstra om året. www.femsek.dk www.ens.dk www.energiforskning.dk www.kk.dk/borger/miljo www.energitjenesten.dk Energiproduktion Solceller: Ved opsætning af solceller kan man ved en investering på ca. kr. 300.000 producere 14.000 kWh om året og få opsat 60 solcellepaneler på taget. Ved et ”her og nu” forbrug på 40 % bliver tilbagebetalingstiden 14 år. Mindsk elforbrug Hvidevarer: Ved udskiftning af hårde hvidevarer til energiklasse A++ bruges halvt så meget energi til den nye hvidevare ift. hvidevarer der er 10 år eller ældre. side 5 www.goenergi.dk www.groenbolig.dk PETER JAHN & PARTNERE A/S – INGENIØRER / ARKITEKTER / BYGNINGSRÅDGIVERE EF PHILLP SMIDTH – SAGNR. 11.3233.40 Belysning: Ved udskiftning af gamle belysningssystemer til nye med LED kan der spares 40-75 % på elforbruget til belysning, med en simpel tilbagebetalingstid på under 4 år. Elsparemuligheder: Styrring af stikkontakter og elforbrug gennem kontrollede timerfunktioner. Sørger for at alt slukkes, når det ikke har været brugt i kort tid. Belysning: Bevægelsessensorer i opgange, vaskerier og kældre kan reducere energiforbruget til belysning med 20-50 %. side 6 Økonomisk prognose Den økonomiske prognose for planlagte vedligeholdelsesarbejder, fra 10-års vedligeholdelsesplanen, fremgår af tabellen nedenfor. Det ses for jeres ejendom, at der med den planlagte vedligeholdelse foreligger en væsentlig økonomisk udgift ca. år 2014, 2016 og 2019. Ejendommen anbefales som minimum at afsætte ca. kr. 185.000 pr. år til almindelig vedligeholdelse. Beløbet er afsat under forudsætning af, at de i vedligeholdelsesplanen forslåede arbejder gennemføres. side 7 Byggesagens udgifter I forbindelse med gennemførelse af renoverings- eller bygningsforbedrende arbejder er der ud over håndværkeromkostningerne en række nødvendige øvrige udgifter. Alle priserne i tilstandsrapporten er anført som håndværkspriser ekskl. moms. Således skal der tillægges ca. 10 % til uforudseelige udgifter, 12-15 % til byggeteknisk rådgivning samt 25 % til moms. Udgifter til administrative omkostninger (såsom finansiering, forsikring, administrator, advokat m.v.) tillægges efterfølgende af advokat/administrator. Hvad dækker byggeteknisk rådgivning? - Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov. - Udarbejdelse af forprojekt. - Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale. - Indhentning af underhåndsbud. - Vurdering af tilbud. - Byggestyring og koordinering af entreprenører. Hvordan regnes det hele med? - Tilsyn med arbejdets udførelse. Foreningen skal tidligt i processen kontakte tekniker og - Afholdelse af byggemøder. administrator. Teknikeren kan, ud fra foreningens ønsker og - Byggeregnskab, attestering af fakturaer m.v. behov, fastlægge budgettal for de håndværksmæssige - Afslutning og mangelgennemgang. omkostninger, et anbefalet beløb til uforudseelige omkostninger - Diverse forhandlinger med myndigheder. og et afsat beløb til byggeteknisk rådgivning. - Sikring af at bygherres arbejdssikkerhedsforpligtigelser opfyldes. Administrator viderebearbejder teknikerbudgettet og sørger for Rådgivning vil beløbe sig til ca. 12-15 % af de samlede håndværkerudgifter, dog afhængig af arbejdernes at foretage beregning af låneomkostninger, omfang og karakter. forsikringsomkostning, byggetilladelser og byggesagsadministration samt eventuel advokatbistand, som er Til tegningstryk, reproduktion af beskrivelser, byggemødereferater, fotos m.v. anslås en post på typisk nødvendig for sagens gennemførelse. Administrator foretager ca. kr. 5-15.000 afhængig af omfang, udformning, art af arbejder, der skal udbydes m.v. typisk også en konsekvensberegning for huslejen på månedsbasis. Det færdige budgettet benyttes som grundlag for vedtagelse af projektet ved en besluttende generalforsamling. side 8 BBR oplysninger og forsikringsforhold Oplysninger iht. BBR-ejermeddelelse jf. oplysninger fra www.boligejer.dk d. 4/12 2013 - Opførelsestidspunkt 1898 - Ejendomsnummer 113374 - Matrikelnummer 41b - Bebygget areal for bygningen 628 m - Samlet boligareal 2741 m - Antal beboelseslejligheder 30 stk. - Samlet erhvervsareal 729 m - Antal erhvervslejemål 9 stk. 2 2 Hvad er forsikret? Ejendommen ses at være forsikret hos Købstædernes Forsikring. Iht. den udleverede police fremgår det, at ejendommen er dækket for: 2 - Bygningsbrand - Bygningsskade - Svampeskader BBR-oplysningerne kan løbende ændres. Der henvises derfor til www.boligejer.dk, hvor dagsaktuel BBR- - Rørskader ejermeddelelse kan fremskaffes. - Udvidet rørskader - Glas og sanitet - Bestyrelsesansvarsforsikring Det bemærkes, at Peter Jahn & Partnere A/S ikke yder forsikringsrådgivning. Foreningen henvises til daglig administrator eller assurandør. side 9 Bygningsdelsbeskrivelse I efterfølgende gennemgås ejendommens væsentligste bygningsdele med hensyn til teknisk beskrivelse af bygningsdelen, tilstandsvurdering og vurdering af restlevetid, overordnet vurdering af bygningsdelen som Indholdsfortegnelse 01 – Tag ................................................................................................... 11 helhed og anbefalede foranstaltninger. 02 – Kælder og fundament................................................................ 15 03 – Facader og sokkel ....................................................................... 17 Karakterskala 04 – Vinduer .......................................................................................... 20 - Karakter: 1, 2 og 3: gives, når bygningsdelen er i god stand, og der ikke kræves egentlige 05 – Udvendige døre ........................................................................... 23 06 – Trapperum .................................................................................... 24 vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. - Karakter: 4, 5 og 6: gives, hvor bygningsdelen er i middel stand (lettere nedbrudt), og almindelig 07 – Port og gennemgange ................................................................ 27 vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre yderligere forfald og for at vedligeholde til 08 – Etageadskillelser ......................................................................... 28 acceptabel stand. 09 – Wc/bad ........................................................................................... 29 - Karakter: 7, 8 og 9: gives, hvor bygningsdele er i en dårlig stand (nedbrudt), bygningsdelen er i en sådan 10 – Køkken ........................................................................................... 30 11 – Varmeforsyning........................................................................... 31 forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. 12 – Afløb ............................................................................................... 33 13 – Kloak ............................................................................................... 35 Foranstaltninger 14 – Vandinstallation .......................................................................... 36 I skemaet nævnes kortfattet, hvilke foranstaltninger, der foreslås udført på de enkelte bygningsdele. I visse 15 – Gasinstallation ............................................................................. 38 tilfælde foreslås alternative foranstaltninger. De foreslåede foranstaltninger er prioriteret med A, B og C. 16 – Ventilation .................................................................................... 39 Prioritet A er de meget nødvendige arbejder, som skal udføres for at forhindre forfald og/eller dyre 17 – El/svagstrøm ................................................................................ 40 følgeskader. Prioritet B er de almindelige vedligeholdelsesarbejder, som skal udføres for at opretholde 18 – Øvrige bygningsdele .................................................................. 42 bygningens stand. Prioritet C gives til de arbejder, der er mindre nødvendige for ejendommens stand og som 19 – Private friarealer ........................................................................ 43 er mere af kosmetiske art eller som er ”nice to have”. De foreslåede foranstaltninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i ultimo 2013 priser ekskl. moms og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Enkelte arbejder kan eventuelt udføres af beboerne selv til en væsentligt lavere udgift. Tidspunkt anføres for, hvornår man teknisk set bør udføre den foreslåede foranstaltning. side 10 01 – Tag Beskrivelse Hovedhus Taget er opført som et Københavnertag. Der er beboelse i tag. Den bærende tagkonstruktion er udført med spær, bjælker m.v., som er belagt med den nyere tagbeklædning af eternitskifer på den skrå del af taget og tagpap på den flade del af taget. Der er etableret kviste mod gadeside og gårdside beklædt på flunker med zink og med inddækninger mod tagbeklædning af zink. Kvisttage er udført i tagpap. Tagvinduer er udført som nyere ovenlysvinduer. Baghus Nyere eternitskiffertag med zinkinddækninger Taget er opført som et Københavnertag. Der er beboelse i tag. Den bærende tagkonstruktion er udført med spær, bjælker m.v., som er belagt med den nyere tagbeklædning af eternitskifer på den skrå del af taget og tagpap på den flade del af taget. Tagvinduer er udført som nyere ovenlysvinduer. Små baggårdshuse Tagene er udført som flade tage. Fladt tag er udført med brædder pålagt tagpap. Skotrender, inddækninger og taghætter er udført i zink. Skorsten er opmuret og med overflader af blankt murværk. Generelt Skotrender, inddækninger og taghætter er udført i tagpap og zink. Brandkamme er opmuret ca. 30-40 cm over tagflade afsluttet med afdækningstegl. Overflader på brandkamme fremstår i berappet murværk og inddækninger af zink. Nyere eternitskiffertag med zinkinddækninger Tagrender og tagnedløb er udført i plast. side 11 Tilstandsvurdering X/Y God stand (1-3) Z Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) (Hovedhus (X), baghus (Y), små baghuse (Z)). Hovedhus Tag på hovedhus fremstår i rimelig god stand. Tagrender og nedløb mod gård, ses med enkelte utætheder. Baghus Tag på baghus fremstår i rimelig god stand. Små baggårdshuse Hvad angår de 2 små baghuse er standen mere svingende. Tagene fremstår mosbegroet, og der ses startende Nyere eternitskiffertag, Hovedbygning nedbrydning af taget, herunder nedbrydning af tagpap og inddækninger, herunder inddækninger omkring skorsten. Anbefalede foranstaltninger Generelt Vi anbefaler, at tage mod gård og gade ved øvrige stilladskrævende arbejder gennemgår en let gennemgang af flader og inddækninger samt oprensning af tagrender. Tagrender bør oprensning ske ca. hvert 5.-7. år. Dette skal føres over foreningens løbende vedligeholdelse. Nyere eternitskiffertag, Baghus Små baggårdshuse, samt gårdhus Tagpappen på de små baghuse og gårdhuset fremstår i dårlig stand tjenelig til udskiftning. Vi anbefaler derfor en udskiftning af tagpap og nye inddækninger m.v. side 12 Bæredygtige tiltag Som et alternativ efterspurgte foreningen mulighederne ved etablering af grønne tage. Et ”grønt tag” er vedligeholdelsesfrit og kan benyttes på alle tage med en hældning under 25°. Derudover skåner et grønt tag kloakken, da det benyttes som opsamling af regnvand og beskytter også tagpappen mod UV-stråling. Ældre mosbegroet paptag Ældre paptag side 13 Fladt tag med nyere ”hætter” på ventilation og udluftninger Fladt tag belagt med tagpap. Brandkam mod nabobygning side 14 02 – Kælder og fundament Beskrivelse Adgang til kælderen under hovedhus sker via bitrapper og 2 separate kældernedgange fra gård. Kælderen udnyttes til pulterrum. Ved gennemgang af kælderen kunne vi konstatere, at fundamenter, kælderydervægge, hovedskillerum og diverse bærende tværvægge er opført i massivt murværk, som formodes at være ført til fundament af massivt murværk. Lofterne fremstår pudsede. Kældergulve er udført i beton, der sandsynligvis er udlagt direkte på jorden. Der er enkelte gulvafløb i kældergulvet. Tilstandsvurdering X God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Kælderen fremstår generelt, når dens anvendelse tages i betragtning, i middel stand til dårlig stand. Pudsafskalling, kælderloft Bærejern i lofter ses flere steder med rust, og lofter i kælder ses ligeledes flere steder med afskallinger i pudslag. Kældervægge ses gennemgående med forvitrede fuger. Kældernedgange fra gård fremstår i dårlig stand med afskallinger i pudslag og sætningsrevner. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at bærejern eftergås, renses og rustbeskyttes, og efterfølgende bør lofter lukkes med puds. Forvitrede fuger i kældervægge bør udbedres, herunder en gennemgående omfugning af kældervægge. Endvidere anbefaler vi, at der etableres naturlig ventilation i kælderen under Hospitalsvej med aftræk både mod gård og gade. side 15 Blotlagte bærejern, kælderloft Kældernedgange fra gård til kælder anbefales udbedret, herunder ved ilæggelse af armeringsjern og genoppudsning af kældervægge. For opnåelse af et bedre klima i kælderen og en reduktion i luftfugtigheden anbefales det at skære top og bund af trædøre ind til kælderrummene. Herudover skal opbevarede materialer i kælder placeres i en afstand på minimum 20cm fra kælderydervæggene. Forvitrede fuger i kælder Nedgang til kælder, sætningsrevner og pudsafskallinger side 16 03 – Facader og sokkel Beskrivelse Hovedhus Gadefacaden er udført i murværk med overfacade i blank mur i gule sten. Underfacaden fremstår med pudsede overflader, som efterfølgende er malerbehandlet. Der ses murede og pudsede gesimsbånd under vinduerne, som samtidig gør det ud for sålbænke. På gadefacaden findes der karnapper på henholdsvis 2. og 3. sal. Disse fremstår med pudsede og malerbehandlede overflader. Gårdfacaden er udført i murværk med overfacade i blank mur. Underfacade står i pudset murværk. Der ses murede og pudsede gesimsbånd mellem stue og 1. sal, som udgør sålbænk for vinduespartierne på 1. sal. Øvrige sålbænke er udført i skiffer. Størstedelen af lejlighederne på 1.-4. sal mod gård er udstyret med altan mod gård. Altanerne er nyere og opført som stålaltaner. Gadefacade, Smallegade/Hospitalsvej Baghus Facader er udført i pudset og malerbehandlet murværk. Gesimsbånd mellem stue og 1. sal er som øvrig facade, pudset og malerbehandlet murværk. Gesimsbånd udgør sålbænk for vinduespartier på 1. sal. Sålbænke i stueetagen er udført i skiffer. Baghuset er udstyret med frie gavle, som fremstår som de øvrige facader i pudset og malerbehandlet murværk. Små baggårdshuse Facader er opført i pudset og malerbehandlet murværk. Sålbænke er udført i skiffer. Revner i gesimsbånd mod gade side 17 Overordnet vurdering Y God stand (1-3) X Z Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Hovedbygning (X), baghus (Y), små baggårdshuse (Z) Hovedhus Facaden mod gadeside vurderes at være i rimelig god stand. Dog ses der enkelte revnedannelser i facaden og flere revner på gesimsbånd og øvrige bånd. Gårdfacaden vurderes i middel stand, da der ses flere sætningsrevner i gårdfacaden og udvaskede fuger, især på 3. og 4. sal. Skiffersålbænke fremstår generelt i rimelig god stand, dog med enkelte afskallinger og indhak i Gårdfacade med nyere altaner forkanter. Gesimsbånd mellem stue og 1. sal fremstår med en del revnedannelser. Underfacade mod gård er i dårlig stand, da underfacaden ses med store pudsafskallinger og revner. Altaner mod gård er nyere og fremstår i god stand. Baghus Baghuset ses istandsat indenfor nyere tid, derfor ses facader i god stand. Små baggårdshuse De små baggårdshuse ses i dårlig stand. Facaderne ses med en del revner og pudsafskallinger. Sætningsrevner og udvaskede fuger i blankt murværk side 18 Anbefalede foranstaltninger Hovedhus Vi anbefaler, at gadefacade gennemgår en eftergang, herunder eftergang og udbedring af sætningsrevner, mindre og revner i gesimser m.v. På grund af ejendommen flotte udsmykninger på gadefacade stilles der større krav til facadens vedligeholdelse. Endvidere bør gårdfacaden eftergås, og revner udbedres. Overfacaden hedvandsafrenses, udbedring af sætningsrevner ved ilæggelse af armeringsjern, samt udbedring af udvaskede fuger og mindre revner. Underfacaden mod gården bør gennemgå en mere omfattende istandsættelse, herunder vådsandblæsning af pudset murværk, udbedring af revner med armeringsjern, genoppudsning af underfacade, etablering af sokkel og Sætningsrevner i murværk efterfølgende malerbehandling af sokkel og underfacade med diffusionsåben maling. Små baggårdshuse Facaderne bør gennemgå en mere omfattende istandsættelse, herunder vådsandblæsning af pudset murværk, udbedring af revner med armeringsjern, genoprustning af underfacade, etablering af sokkel og efterfølgende malerbehandling af sokkel og underfacade med diffusionsåben maling. Alternativt kan facaderne gennemgå en lettere istandsættelse ved blot udbedring af pudsafskallinger og revner, herunder ilæggelse af armeringsjern. Nedbrydning af sokkel, pudsafskallinger side 19 04 – Vinduer Beskrivelse Hovedhus Samtlige vinduer i stueetagen, herunder vinduer mod gård og gade, er udført i træ. Enkelte vinduespartier ses lakeret, øvrige vinduespartier er malerbehandlet. Vinduer er ældre trævinduer. Vinduerne er af træ både indvendigt og udvendigt. Vinduer mod lejligheder, herunder vinduer mod gård og gade, fra 1. sal til tag er nyere vinduer udført i træ med alu-bundglaslister. Vinduerne fremstår malerbehandlet. Vinduerne er i træ både indvendigt og udvendigt. Vinduer i trappeopgange, herunder vinduer i hoved- og bitrapper er ældre trævinduer med enkeltglas, vinduerne er lakeret mod gade og malerbehandlet mod gård. Baghus Samtlige vinduer og altandøre er udført i træ, som er malet. Vinduer er ældre trævinduer, formentlig fra Vindue mod gade, beboelse ejendommens opførsel. Altandøre er nyere døre, etableret samtidigt med etablering af altaner. Små baggårdshuse Samtlige vinduer er udført i træ, som er malet. Vinduer er ældre trævinduer, formentlig fra ejendommens opførsel. Overordnet vurdering Y God stand (1-3) Middel stand (4-6) X Z Dårlig stand (7-9) Hovedbygning (X), baghus (Y), små baggårdshuse (Z) Nedbrydning, kant og fals, vindue mod beboelse side 20 Hovedhus Vinduerne er mod gadeside og vinduerne mod gårdsiden er i middel stand for hvad angår vinduer fra 1. sals niveau til tag. Vinduerne mod gård og gade ses dog med startende nedbrydning af kant, fals, nedbrydning af bundkarmlister. Vinduerne ses endvidere med afskallinger i malingslag. Vinduer og vinduer mod erhverv i stueniveau er i dårlig stand, da der her ses tydelig nedbrydning af kant, fals, nedbrydning af bundkarmlister mv. Vinduer i trapperum, herunder vinduer i hovedtrapper og bitrapper er i middel til dårlig stand. Vinduerne ses med startende nedbrydning af kant og fals. Baghus Vinduerne er i middel stand. Vindue i bitrappe, hovedbygning Små baggårdshuse Vinduer i de små baggårdsbuse er i samme stand som vinduer mod erhverv i stueniveau. Vinduerne ses i dårlig stand, da der her ses tydelig nedbrydning af kant, fals, nedbrydning af bundkarmlister m.v. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler en gennemgående istandsættelse af vinduerne i ejerforeningen. Vinduer i stueniveau, herunder vinduer i hovedbygning og de små baghuse er i så dårlig stand, at vi anbefaler en udskiftning af vinduerne. Dvs. en udskiftning af de gamle termoruder med nye lavenergivinduer. Endvidere anbefaler vi, at vinduer skiftes til vinduer i træ/aluminium for mindst mulig vedligeholdelse. Vinduer i hovedbygning og baghus, herunder vinduer mod beboelse og vinduer i trappeopgange bør gennemgå en snedker- og malermæssig eftergang. side 21 Vinduer i baghus mod beboelse og trappeopgang Der bør herefter afsættes et beløb til snedker- og malermæssig vedligeholdelse med et interval på ca. 7 år. Dette bør føres over foreningens løbende vedligeholdelse. Vindue i stueniveau mod erhverv side 22 05 – Udvendige døre Beskrivelse Gadedørene er nyere 2-fløjede trædøre med glasfelter i klart glas, forsynet med lås og dørpumpe. Hoveddør til baghus er en ældre trædør. Indgangsdørene fra gården til bitrapperne og til de små baggårdshuse er de oprindelige trædøre med lås. Overordnet vurdering X Y God stand (1-3) Middel stand (4-6) Z Dårlig stand (7-9) Hoveddøre (X), dør til baghus (Y), døre til bitrapper og små baggårdshuse (Z) Gadedørene er nyere døre, der fremstår i god stand. Dør til bitrappe Dør til baghus er i middel stand med afskallinger i malingslag. Hvad angår standen af døre til bitrapper og døre til de små baggårdshuse er standen en anden. Dørene er i dårlig stand og ses med nedbrydninger og afskalninger af malingslag m.v. Endvidere ”gaber” dørene flere steder. Dette er ikke hensigtsmæssig ift. indtrængning af vand ved regnbyger eller indtrængning af skadedyr. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler at udskifte døre til bitrapper og til de små baggårdshuse til nye døre i træ. Endvidere bør hoveddøre, til hovedtrappeopgange og baghus gennemgå en let snedker- og malermæssigbehandling. Der bør herefter afsættes et beløb til snedker- og malermæssig vedligeholdelse med et interval på ca. 7 år. Dette bør føres over foreningens løbende vedligeholdelse. Dør til bitrappe side 23 06 – Trapperum Beskrivelse Alle hovedtrapper er udført i træ med pudsede og malede undersider. Trin og reposer er belagt med linoleum. Håndlister er udført i lakeret træ og balustre er i træ og fremstår malerbehandlet. Væggene er pudsede murstensvægge, som er malet og adskilt med en lille profilliste i træ mellem over- og undervæg. Foreningen oplyser, at alle elinstallationer i hovedopgange er trukket i de gamle stofledninger. Entrédørene er udført som massive træfyldningsdøre med glaspartier. Samtlige bitrapper er udført i træ med pudsede undersider. Trinene er i lakeret træ og balustre fremstår ligeledes i træ, men malerbehandlet. Væggene er pudsede murstensvægge, som er malet. Fra bitrapperne er der adgang til kælder. Hovedtrappeopgang, sætningsrevner Overordnet vurdering X/Y God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Hovedtrapper fremstår generelt i middel til dårlig stand (X). Bitrapper fremstår generelt i mindre god stand (Y). Hovedtrapperne fremstår generelt nedslidte og kan karakteriseres som i middel til dårlig stand. Hovedtrappeopgangene fremstår med en del maler- og pudsafskallinger, samt revner i vægge. Bitrapperne fremstår i dårlig stand med en del sætningsrevner og gennemgående afskallinger af malingslag og puds. Endvidere ses en del trin præget af slidtage. Hovedtrappeopgang side 24 Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at hovedtrapper totalistandsættes, herunder udbedring af revner, opsætning af nyt filt, malerbehandling af alle overflader, vægge og lofter, samt en snedker- og malermæssig eftergang af trappe og hoveddøre til alle lejligheder, inkl. etablering af ny linoleum på trapper og reposer. Endvidere bør alt el i hovedopgangene rilles ind i væggene. Alternativt anbefaler vi foreningen, at hovedtrapperum gennemgår en let istandsættelse, herunder udbedring af sætningsrevner, samt en let snedker- og malermæssig istandsættelse af trapperum og trappe. Endvidere bør der afsættes et beløb til udbedring af linoleum på trin. Vi anbefaler, at bitrapperne gennemgår en let istandsættelse, herunder udbedring af sætningsrevner, en snedker- Linoleumsbelagte trappetrin og malermæssig istandsættelse af trapperum og trappe. Endvidere bør der afsættes et beløb til udbedring af trætrin. Bitrappe side 25 Bitrappe, sætningsrevner Bitrappe, sætningsrevner side 26 07 – Port og gennemgange Beskrivelse Der er adgang til ejendommens gård via portrum/gennemgang fra Hospitalsvej. Vægge i portrummet er udført i murværk. Vægge fremstår pudset og malerbehandlet. Lofter er udført med trælister. Trælister i loft kan antyde, at der er foretaget isolering af etageadskillelsen mellem portrum og 1. sal. Portlågen er udført i træ. Overordnet vurdering X God stand (1-3) Middel stand (4-6) X Dårlig stand (7-9) Portrummet er generelt i middel til dårlig stand. Vægge i portrum ses med optrængende fugt og ses derfor med afskallinger på vægge. Lofter og portdør er i udmærket stand. Portgennemgang fra Hospitalsvej Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at vægge i portrum udbedres, herunder udbedring af overflader med saneringspuds. Bæredygtige tiltag Det kunne ved besigtigelsen ikke bestemmes, hvorvidt isolering af etageadskillelsen mellem portrum og 1. sal er udført. Vi vil derfor anbefale foreningen at isolere loft mod beboelse. Isolering foretages med isoleringsbatts. Dette vil mindske varmetabet og give en bedre varmekomfort i ovenliggende lejlighed. Pudsafskallinger, vægge i port gennemgang side 27 08 – Etageadskillelser Beskrivelse Kælderetageadskillelsen er støbt i beton med ilagte bærejern. Etageadskillelsen fremstår pudset. Der er ikke isoleret mellem kælder og stueplan. Øvrige etageadskillelserne er opbygget som træbjælkelag med indskud. Træbjælkelaget er på overside beklædt med gulvbrædder og på underside med forskalling og puds. Overordnet vurdering X God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Etageadskillelsen mellem kæler og stueplan er i middel til dårlig stand (X) Etageadskillelsen mellem kælder og stueplan er i middel til dårlig stand, idet bærejern flere steder ses blotlagte. De blotlagte jern, ses med rust. Bærejern bør endvidere være belagt med pudslag pga. brandmæssige forhold. Etageadskillelse mellem kælder og stueplan, blotlagt bærejern Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at der igangsættes en istandsættelse af synlige bærejern i etageadskillelsen mellem kælder og stueplan. Bærejern blotlægges, afrenses og rustbehandles. Efterfølgende skal etageadskillelsen lukkes med pudslag. Jf. punkt 02 kælder og fundament. Bæredygtige tiltag Vi anbefaler endvidere foreningen at isolere loft i kælder mod beboelse med isoleringsbatts for at mindske varmetabet i boligen. Blotlagt bærejern i etageadskillelsen mellem kælder og stueplan Jf. punkt 02 kælder og fundament. side 28 09 – Wc/bad Beskrivelse Alle lejligheder har eget bad og toilet. I de besigtige lejligheder fremstår badeværelser, herunder bad og toilet i god stand. Der er i nærværende rapport ikke taget stilling til den tekniske udførsel af de etablerede installationer. Ansvaret herfor påhviler den enkelte beboer, herunder indhentning af nødvendige godkendelser og eventuelle byggetilladelser m.v. fra myndighederne. Karaktergivning er derfor udeladt i dette afsnit. Anbefalede foranstaltninger Nyt badeværelse, Smallegade nr. 24 Vi anbefaler, at ejendommen fortsat lader de enkelte beboere forestå modernisering af badeværelser på individuel basis. Peter Jahn & Partnere anbefaler dog, at arbejderne udføres i henhold til en række væsentlige krav fra foreningen for at sikre en vis ensartethed i installationer, opbygninger m.v. herunder, at krav og anbefalinger i anvisning for vådrum (SBI-200) overholdes og følges. Evt. kan foreningen få udarbejdet en manual for etablering af badeværelser. Peter Jahn & Partnere er behjælpelige med at udarbejde en sådan manual. Nyere istandsat badeværelse, Smallegade nr. 22 side 29 10 – Køkken Beskrivelse Alle ejendommens lejligheder er forsynet med køkken i varierende stand og udformning. I nogle lejligheder er etableret nyere elementkøkkener samt ny gulvbelægning m.v. Ansvaret herfor påhviler den enkelte beboer, herunder indhentning af nødvendige godkendelser og eventuelle byggetilladelser m.v. fra myndighederne. Karaktergivning er derfor udeladt i dette afsnit. Anbefalede foranstaltninger Nyt køkken, Smallegade nr. 22 Vi anbefaler, at ejendommen fortsat lader de enkelte beboere forestå modernisering af badeværelser på individuel basis. Nyere istandsat køkken, Smallegade nr. 24 side 30 11 – Varmeforsyning Beskrivelse Ejendommen har centralvarmeanlæg beliggende i varmecentralen beliggende i kælderen under hovedhuset, hjørnet under Smallegade/Hospitalsvej. Afregning af ejendommens fjernvarmeforbrug sker via værkets energimåler på fjernvarmeinstallationen i varmecentral. Varmecentralen forsyner endvidere ejendommen med varmt brugsvand fra varmtvandsbeholdere. Varmvandsbeholder er isoleret og afsluttet med lærred. Mandedæksel er isoleret med aftagelig kappe. Lærred er ikke malerbehandlet. Temperatur i varmtvandsbeholder reguleres med motorstyret ventil på fjernvarmesiden, som åbner og lukker automatisk, så den ønskede temperatur opretholdes. Centralvarmeanlægget er et 1-strenget radiatoranlæg. Alle rør og ledninger er isolerede. Isolering er afsluttet med lærred. Lærred er ikke malerbehandlet. Der er udført Varmecentralen rørmærkning af installationen. Radiatorer i lejlighederne er overvejende placeret under vinduerne/midt i bygningen. Radiatoranlægget er forsynet med individuelle varmefordelingsmålere. Overordnet vurdering X God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Varmecentral med alle dens komponenter samt det samlede radiatoranlæg er i rimelig god stand. Varmtvandsbeholder, isoleret side 31 Ved gennemgang af ejendommen blev det af bestyrelsen pointeret, at enkelte beboere har haft problemer med varme på radiatorer i visse badeværelser, men at varmeforsyningen generelt er tilfredsstillende. Dette ses som enkeltstående tilfælde, som højst sandsynligt skyldes manglende udluftning af radiatoren. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler foreningen, at der afsættes et beløb til løbende vedligeholdelse af varmecentralen. Ejendommens varmecentral bør serviceres af egnet VVS-firma for at sikre optimal drift af varmecentralen. Nyere cirkulationspumpe Manometer til radiatorkreds side 32 12 – Afløb Beskrivelse Ejendommen er forsynet med faldstammer i køkken og faldstammer i wc/bad. Afløbsinstallationen er udført i støbejernsrør og er sandsynligvis fra ejendommens opførelse. Faldstammer i køkken betjener ét køkkener pr. etage. Faldstammer for wc/badeværelser tjener ligeledes kun ét badeværelse pr. etage. Faldstammerne udluftes separat over tag. I kælder samles faldstammerne og føres via kloak til samlebrønd i gården, hvorfra vandet ledes til den offentlige kloak. Overordnet vurdering X God stand (1-3) Middel stand (4-6) X Dårlig stand (7-9) Faldstammerne er generelt i dårlig stand. Faldstammer fremgår generelt i rimelig dårlig stand og vurderes at skulle skiftes inden for en ca, 5 årig periode. Faldstamme i kælder Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler foreningen, at faldstammerne udskiftes. Dette omfatter, at de eksisterende faldstammer demonteres, og de nye faldstammer i støbejern placeres samme sted som de eksisterende. Toiletfaldstammer udskiftes igennem gulv til wc og tilsluttes til det eksisterende gulvafløb under loft. Det forudsættes, at håndvaskeafløb går til gulvafløb. Etablering af nye toiletfaldstammer i støbejern Ø110 mm fra tilslutning i kælder til udluftning i tag inkl. nødvendig reetablering, herunder gulve, lofter, vægge m.v. Etablering af nye køkkenfaldstammer i støbejern Ø75/Ø110 mm fra tilslutning i kælder til udluftning i tag inkl. Nyere afløb i kælder nødvendig reetablering, herunder gulve, lofter, vægge m.v. side 33 Der bør afsættes et beløb til løbende partiel udskiftning af faldstammestykker, inden foreningen udskifter hele faldstammesystemet. side 34 13 – Kloak Beskrivelse Idet der ikke er foretaget en kloak tv-inspektion, har vi ikke kunne beskrive konstruktion og stand af afløbsledninger, da disse er begravet langt under jorden. Endelig konstatering af forholdene kan alene foretages ved hjælp af kloak tv-inspektion eller opgravning. Kloakledninger afleder spildevand fra: - Køkken og wc/badeværelse – via afløbsledninger og faldstammer i bygningen. - Regnvand – via tagrender og nedløbsrør på facader. - Overfladevand – via brønde i gade og gård. - Drænsystem – via pumpebrønd. Kloakken er primært beliggende under terræn i gårdanlægget, sekundært ført under ejendommens kælder for tilslutning til offentlig kloak i vej. Kloakdæksler ligger plant i gård. Overordnet vurdering God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Karaktergivning i afsnittet stand er ikke anført, da kloakkens stand først kan vurderes efter en tv-inspektion. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at der foretages en tv-inspektion af kloakken. Endelig konstatering af forholdene kan alene foretages ved hjælp af kloak tv-inspektion eller opgravning. side 35 14 – Vandinstallation Beskrivelse Ejendommen er forsynet med koldt brugsvand fra kommunalt vandstik samt varmt brugsvand med cirkulation fra varmtvandsbeholder i varmecentral. Afgreninger på stigestrenge forsyner via fordelings- og koblingsledninger tapsteder i køkkener og wc/badeværelser. Rørinstallationer i kælder er isolerede, og der er udført rørmærkning af installationen. Bestyrelsen oplyser, at vandinstallationer er udskiftet alle steder indenfor nyere tid. Rør er udført som rustfri stålrør. Der mangler dog passtykker til eftermontering af individuelle vandmålere. Det må derfor antages, at vandforbrug i ejendommen afregnes efter vandforsyningens hovedmåler. Passtykker mangler til eftermontering af vandmålere. Overordnet vurdering X X God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Vandinstallationen er generelt i god stand Vandinstallationerne er indenfor nyere tid udskiftet til nye rør i rustfri stål. Vandinstallationerne fremstår i god stand, der er dog ikke etableret individuelle vandmålere. Nye vandrør er udført i rustfrit stål side 36 Anbefalede foranstaltninger Bæredygtige tiltag I det der i lejlighederne ikke er etableret passtykker til montering af vandmålere, vurderer vi at selve omkostningen til etablering af vandmålere i lejligheden overstiger en eventuel gevinst ved forventede fremtidige besparelse på vandforbruget. For en opdeling af vandforbruget mellem ejerforeningens og ejerforeningens erhverv kan det dog anbefales at montere vandmålere på erhvervene, der således kan afregnes særskilt. Ejerlejlighederne vil dog fortsat skulle dele den øvrige omkostning til vandforbruget. side 37 15 – Gasinstallation Beskrivelse Enkelte lejligheder er udstyret med gas. Ved besigtigelsen fremstod gasinstallationerne i rimelig god stand og der forventes således ikke at skulle afholdes omkostninger til gas installationen udover almindelig løbende vedligeholdelse. side 38 16 – Ventilation Beskrivelse Ejendommen er forsynet med kanaler for naturlig ventilation i køkkener og wc/badeværelser, der afsluttes i udluftningshætter på tag. Ventilation af boligen er nødvendig for at sikre et sundt indeklima, hvor særligt fugtig luft (tørring af tøj, bad, madlavning m.v.) kan transporteres ud af lejlighederne, således at risikoen for dannelse af skimmelsvamp m.v. nedsættes. Overordnet vurdering X God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Ventilationskanalerne for naturligt aftræk er middel stand. Ventilationskanalerne for naturligt aftræk vurderes at være i middel stand, da de højst sandsynligt ikke har været Udluftningshætte på tag renset i en længere årrække. Anbefalede foranstaltninger Det må forventes, at ventilationskanalerne med årene bliver tilstoppede, hvorved ventilationen i badeværelser vil blive forringet. Vi anbefaler, at ventilationskanaler og anlæg eftergås og renses ca. hvert 5.-8. år. Rensning af ventilationskanaler bør kun udføres af firmaer med stor erfaring inden for området, idet snavset i ventilationskanalerne kan forvolde store skader på bygningen. Emhætte i køkken side 39 17 – El/svagstrøm Beskrivelse Ejendommens elektriske installationer består dels af stærkstrømsinstallationer (230-400V) og svagstrømsinstallationer (porttelefon, tv-kabler, PDS-kabling, telefonikabler m.v.). Overordnet set skelnes der i rapporten her mellem installationer i lejligheder, dvs. fra målertavle (stærkstrøm)/hovedstik (bredbånd m.v.) og fælles installationer. Installationerne i lejlighederne påhviler den enkelte beboer at vedligeholde og opretholde lovligheden af, hvorfor disse installationer kun er omtalt, såfremt der konstateres væsentlige forsyningsmangler eller manglende fejlstrømsrelæ (HFI/HPFI). Stærkstrømsinstallation De fælles elinstallationer for stærkstrøm består af et hovedstik, som er indført i jord fra vej til kælderen og til hovedsikringen, som er placeret i et skab i kælderen. Hfi-relæ Ejendommens elforsyning vurderes at være tilstrækkelig til det nuværende elforbrug. De besigtigede lejligheder er udstyret med HFI-relæ og nyere HPFI-relæ. Belysning i kælder, af hovedtrapperum og bitrapperum vurderes at være utilstrækkelig i forhold til nutidens lyskrav. Installationen virker iht. oplysninger fra ejendommens beboere tilfredsstillende. Der er ikke lys i de enkelte pulterrum på loft. Foreningen har udtrykt ønske om omlægning af kabler på hovedtrapper til ny kabelføring. Her henvises til afsnittet 06 - Trapperum. Svagstrømsinstallation Der er porttelefon ved gadedørene til samtlige lejligheder. Porttelefonanlægget er et traditionelt samtaleanlæg med mulighed for åbning af hoveddør. side 40 Kabler i kælder Overordnet vurdering X God stand (1-3) X Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) Stærkstrømsinstallationen er generelt i udmærket til god stand. Svagstrømsinstallationen er generelt i god stand Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler, at foreningen udskifter alle elinstallationer på hovedtrapper samtidig med en istandsættelse af hovedtrapperen. En total udskiftning af elinstallationer på hovedtrapper omfatter ny kabling og nye armaturer. Nye kabler føres skjult i murværk. Ved istandsættelse af ejendommens gårdfacade, bør kabler ført på gårdfacaden nedtages. Kabler bør føres i nye kabelbakker på bitrapper. Endvidere nedtages ikke funktionsdygtige kabler på facaden. side 41 18 – Øvrige bygningsdele Beskrivelse De øvrige bygningsdele omfatter indvendige vægge, gulvbelægninger, døre i selve lejlighederne m.v. Idet vedligeholdelsen af disse bygningsdele påhviler den enkelte beboer, er tilstanden ikke beskrevet nærmere i denne rapport. Der er således ikke foretaget en vurdering af tilstanden, ligesom der ikke er anført beskrivelse af vedligeholdelsesstand for de enkelte bygningsdele og anført anbefalede foranstaltninger. side 42 19 – Private friarealer Beskrivelse Gården anvendes til ophold for beboerne, cykelparkering, affaldsbeholdere og storskrald. Gårdbelægningen er udført i betonfliser, og der er etableret græsplæne. Overordnet vurdering X God stand (1-3) Middel stand (4-6) Dårlig stand (7-9) De private friarealer er i generelt god stand. Gårdbelægningen er i god stand og har fald bort fra bygningen. Anbefalede foranstaltninger Vi anbefaler for nuværende ikke at igangsætte arbejder vedr. gårdanlægget, idet gårdanlægget fremstår i udemærket stand. Ejendommens gård belagt med beton fliser og græs Ejendommens gård belagt med beton fliser og græs side 43
© Copyright 2024