1. No category

2. september 2013
NØGLEOPLYSNINGSSKEMA
FOR ANDELSBOLIGFORENINGER
UDKAST
Oplysningerne i skemaet er opgjort pr.
x. xxxx 201x
Forbehold: Der kan være nyere vigtige oplysninger.
Oplysninger i dette skema er opgjort pr. ovennævnte dato. Der tages derfor forbehold for eventuelle
ændringer, der er sket siden denne dato. Foreningens bestyrelse skal oplyse alle væsentlige ændringer i
foreningen (f.eks. ændringer i finansieringen, vedtagne/igangsatte vedligeholdelsesarbejder, ny
ejendomsvurdering mv.), som bestyrelsen er bekendt med efter udarbejdelsen af dette
nøgleoplysningsskema
1. GRUNDLÆGGENDE OPLYSNINGER OM ANDELSBOLIGFORENINGEN
Navn
Adresse
Matr.nr.
Andelsboligforeningen Standard A
Vej nr. y
xxxxxxxxxx
Andelsboliger
Erhvervsandele
Boliglejemål
Erhvervslejemål
I alt
Antal
295
0
15
1
311
Foreningens stiftelsesår
Ejendommens opførelsesår
Areal, m²
22.505
0
960
110
23.575
Det samlede areal af alle
andelshavernes boliger – og den enkelte
andelshavers boligareal – benyttes til
beregning af en lang række nøgletal.
Blandt andet ved fordelingen af
foreningens omkostninger.
19xx
19xx
Ja
Hæfter den enkelte andelshaver for mere end sit indskud?
Nej
X
Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen?
Hvis foreningen skulle få meget alvorlige økonomiske problemer og f.eks. gå konkurs, kan andelshaverne
tabe det beløb, de hver for sig hæfter for.
Hæfter du som andelshaver kun med dit indskud, eller hæfter du for mere end det? Hvis du hæfter for
mere end dit indskud, er det vigtigt at kende omfanget af denne yderligere hæftelse.
Den enkelte andelshavers indskud fremgår af andelsboligbeviset og af købstilbuddet.
Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien
Valuarvurdering
Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip
328.000.000 kr.
Ejendommens værdi der indgår i beregning af andelsværdien
315.000.000 kr.
Forskel i procent
4%
I nogle tilfælde opgør foreningen andelsværdien til en værdi, der ligger under den maksimalt mulige, for at
have en "stødpude" til at imødegå tab. Jo større procenttal jo relativt større ”stødpude”
1
Ja
Nej
Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse
X
tilskudsbestemmelser mv. (lov nr. 196 af 4. juni 1964)?
Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul på foreningens ejendom?
X
Et ”ja” i øverste række betyder, at andelsboligforeningen tidligere har modtaget tilskud fra f.eks.
byfornyelsesmidlerne, som skal betales tilbage, hvis foreningen opløses.
Et ”ja” i nederste række betyder, at foreningen har en tidsbegrænset ejendomsret til den grund
foreningens bygninger ligger på.
Hvis der er knyttet særlige tilskudsbestemmelser og/eller tilbagekøbsklausuler til foreningens ejendom, er
det en god idé at søge rådgivning, så du bliver helt klar over, hvilken betydning det har for foreningen og
for den enkelte andelshaver.
2 . ANDELSBOLIGFORENINGENS DRIFT, HERUNDER UDLEJNINGSVIRKSOMHED
Boligafgift
Erhvervslejeindtægter
Boliglejeindtægter
Kr. pr.
andels-m²
pr. år
436
Dette er andelshavernes gennemsnitlige årlige betaling pr. m² boligareal
til foreningens fælles udgifter.
En andel på 100 m2 betaler i gennemsnit 100*436 kr. om året i
boligafgift.
3
21
Hvis andelsboligforeningen driver udlejningsvirksomhed er det vigtigt at
vide, hvor stor den del af foreningens indtægter, der kommer herfra.
Især udlejning til erhverv kan være en usikker indtægt. Beløbet angiver –
alt andet lige – stigningen i andelshaverens boligafgift pr. m2, hvis alle
indtægter fra udlejning til enten erhverv eller bolig forsvinder. Jo mindre
beløbet er, jo mindre udgør udlejningsvirksomheden en risiko for
foreningens og dermed for andelshavernes økonomi.
En andel på 100 m2 modtager i gennemsnit 100*(3+21) kr. om året i
lejeindtægt. Hvis indtægten fra f.eks. erhvervslejen forsvinder i en
kortere eller længere periode vil andelens boligafgift alt andet lige skulle
stige med 100*3 kr. i denne periode.
Ja
Er der erhvervslejemål, der står tomme (ikke er indgået kontrakt mht.)?
Lejemål, der ikke kan udlejes, kan være et økonomisk problem for foreningen, jf. ovenfor.
I år
Sidste år
2011
32
2010
30
Nej
X
Forrige år
2009
Årets resultat (efter afdrag) kr. pr. andels-m²
31
(sidste 3 år)
Et overskud kan fungere som en ”stødpude” i tilfælde af, at foreningen lider et tab. Hvis tallet er positivt
spares der op, og hvis tallet er negativt, har foreningen haft underskud. Der vises tal for de sidste 3 år. Et
underskud et enkelt år kan være begrundet i ekstraordinær vedligeholdelse.
En andel på 100 m2 opsparede i 2011 100*32 kr. af andelens boligafgift.
En andel på 100 m2 brugte i 20yy 100*xx kr. mere end andelens boligafgift.
2
Andelsværdi
Gæld ÷
omsætningsaktiver
Kr. pr.
andels-m²
11.595 Andelsværdien er den gennemsnitlige værdi pr. andelsbolig-m². Det
svarer i princippet til den friværdi i foreningen, som du køber dig ind i.
2.010
Gæld fratrukket omsætningsaktiver er den gæld i foreningen, du køber
dig ind i, og du som andelshaver skal være med til at afdrage og betale
renter på.
Sammenlignelig pris
13.605
Den sammenlignelige m²-pris kan – med en række forbehold – bruges til at sammenligne med andre
andelsboliger i lokalområdet:
 Man skal fx være opmærksom på, at der i prisen kan indgå en større eller mindre
udlejningsvirksomhed. Hvis man ud over sin andelsbolig også køber en andel af en
udlejningsvirksomhed, vil den sammenlignelige pris som regel være højere. (Den højere pris
modsvares af lejeindtægterne, jf. ovenfor).
 Gælden kan være af mere eller mindre risikabel karakter. Hvordan belåningen påvirker opgørelsen
af gælden fremgår af dette skemas afsnit 4.
Er prisen forholdsvis høj sammenlignet med andre andelsboliger i lokalområdet, skal man sikre sig, at
denne høje pris kan forsvares.
3. BYGGETEKNIK OG VEDLIGEHOLDELSE
Ja
Er der udarbejdet en plan for vedligeholdelse/renovering?
X
Er der udarbejdet en rapport, der beskriver ejendommens tilstand?
X
Er der på generalforsamling besluttet større vedligeholdelsesarbejder?
X
... hvis ja, er der en plan for det, herunder for finansieringen?
X
... og er der hensat midler til disse arbejder
X
Nej
Mange andelsboligforeninger udarbejder løbende en detaljeret plan for ejendommens vedligeholdelse og
renovering.
En teknisk rapport, der beskriver ejendommens stand, belyser hvilke vedligeholdelsesmæssige og
byggetekniske risici, der kan være forbundet med at købe sig ind i andelsforeningen.
Hvis foreningen har fået udarbejdet et eller flere af disse dokumenter, skal de udleveres til køber.
NB: Hvis der er svaret ja til ovenstående, skal den seneste version af de pågældende dokumenter udleveres
til køber
Vedligeholdelse, løbende
Vedligeholdelse, genopretning og renovering
Vedligehold, i alt
Kr. pr.
andels-m²
22
40
62
3
En andelsboligforeningens
omkostninger til vedligeholdelse består
dels af løbende vedligehold og dels af
større planlagte vedligeholdelses- og
renoveringsarbejder.
Afhængig af ejendommens stand og de
planlagte og besluttede arbejder skal
der afsættes flere eller færre penge til
vedligehold. Sammenlign evt. med
andre foreninger.
Ejendommens energimærke, A (højest), B, C, D, E, F eller G (lavest)
C
Ejendommens energimæssige stand har betydning for dine varmeudgifter. Alt andet lige vil en højere
energimæssig stand betyde lavere varmeudgifter for den enkelte andelshaver.
4. FINANSIELLE FORHOLD
Lån og finansielle aftaler
Restgæld
(værdi ved
indfrielse)
17.960.749
3.909.405
29.028.644
573.380
51.472.178
a) Obligationslån, variabel rente, CIBOR6
b) Byfornyelseslån, indekslån, inkonverterbart
c) Kontantlån, fast rente, konverterbart
d) 7-årig renteswap
I alt
Afdrages pt. på
gælden
Risikoklassificering
Nej
Ja
Ja
Nej
Gul
●
Grøn
Rød
Finanstilsynets har siden 2013 risikomærket de forskellige typer af lån
● Et ”grønt lån” er et lån, hvor gælden afdrages i hele lånets løbetid og har enten en fast rente eller en variabel rente med
renteloft.
● Et "gult lån" er et lån, hvor renten er variabel og/eller hvor lånet er afdragsfrit i hele eller dele af lånets løbetid.
● Et "rødt lån" fx et lån, der er kombineret med et finansielt instrument såsom en renteswap. Denne type konstruktioner kan
være vanskelige at gennemskue konsekvenserne af (fx kan der være risiko for en betydelig stigning i foreningens restgæld). Et
rødt lån kan også være lån optaget i fremmed valuta (dvs. anden valuta end danske kroner eller euro).
Et afdragsfrit lån vil bevare risikomarkeringen gul i hele lånets løbetid – også efter at afdragene påbegyndes. Baggrunden for
dette er, at afdragene på ”afdragsfrie lån” betale over f.eks. 20 år i stedet for 30 og dermed er højfere.
4.1 Afdrag
Andel af foreningens gæld der pt. afdrages på:
36 %
Et afdragsfrit lån er et lån, hvor der i en del af lånets løbetid (f.eks.10 år) ikke betales afdrag. Til gengæld er
afdraget i lånets resterende løbetid (f.eks. 20 år) højere end et tilsvarende lån med afdrag over hele
perioden (30 år).
Hvis procenten er 100, afdrages på alle foreningens lån. Hvis procenten er 0, er alle foreningens lån
afdragsfrie, og lånene er stadig så nye, at afdragsperioden ikke er påbegyndt. Procenter derimellem
angiver, at der pt. kun afdrages på en del af gælden.
Procenter lavere end 100 betyder, at der i de kommende år vil ske stigninger i afdragsbetalingen. Hvilken
betydning de fremtidige stigninger i afdragene kan have for boligafgiften fremgår af figur 1. Hvis
foreningen har mulighed for det, kan den eventuelt omlægge lånene, sådan at afdragsfriheden forlænges
yderligere/afdragsbetalingen udskydes endnu mere..
I år
Sidste år
Forrige år
2011
2010
2009
Årets afdrag pr. andels-m² (sidste 3 år)
51
50
50
Afdrag på gælden er en opsparing, som forøger andelenes værdi tilsvarende. I nogle tilfælde afdrager
foreningen ekstraordinært på deres realkreditgæld. Det vil i så fald fremgå af nøgletallet. Tallene angiver,
hvor meget der pt. afdrages. Fremtidige ændringer i afdragene fremgår af figur 1.
En andel på 100 m2 brugte i 2011 100*51 kr. af andelens boligafgift til afdrag på gælden (opsparing)..
4
Kommentar [MIH1]: Restgælden
opgjort som værdi til indfrielse Dvs.
-Inkonverterbare lån/aftaler (inkl. fx
renteswap) opgøres til kursværdi.
-Konverterbare lån opgøres til kursværdi
hvis kursen er under 100. Ellers opgøres til
kursværdi = 100
Figuren viser betydningen for ydelsen
pr. m², når den eller de afdragsfrie
perioder for foreningens lån (dem alle)
ophører. Ved at gange med din boligs
m² kan du se den umiddelbare
betydning for din boligafgift pr. år.
Figur 1. Ydelsesprofil
En andel på 100 m2 vil – med de
nuværende lån – stige 100*25
kr. i boligafgift om året i 2015
som følge af stigende
afdragsbetalinger.
4.2 Renteusikkerhed
Figuren viser betydningen for ydelsen
pr. m², hvis renten stiger med 1
pct.point. Ved at gange op med din
boligs m² kan du se den umiddelbare
betydning for din årlige boligafgift.
Figur 2. Ydelsesprofil
Hvis foreningen har afdragsfrie lån vil
de fremtidige afdrag også fremgå af
figuren.
5
4.3 Formueusikkerhed
Figuren viser udviklingen i foreningens
gæld pr. m².
Figur 3. Afdragsprofil
Gælden reduceres år for år, hvis der
afdrages på gælden.
Men i nogle tilfælde kan udviklingen i
foreningens gæld også afhængige af
renteændringer. Der er i figuren vist to
eksempler:
 et eksempel hvor renten falder 1
pct.point
 et eksempel hvor renten stiger 1
pct.point
Ved at gange op med din boligs m² kan
du se den umiddelbare betydning for din
del af gælden. Stiger gælden
eksempelvis med 100 kr. pr. m², vil din
andelsboligs værdi tilsvarende reduceres
med 100 kr. pr. m²
6
NØGLEOPLYSNINGSSKEMA
FOR ANDELSBOLIGFORENINGER
UDKAST
A. Oplysninger om den enkelte bolig, som påtænkes solgt
Boligens andelsværdi
Kr.
881.220
Maksimalprisen (andelsværdi + forbedringer)
901.220
m²
76
Andelsboligens størrelse
Fordelingsbrøk for andelsværdien
76 / 22.505 = 0,34 %
Fordelingsbrøk for boligafgiften
76 / 22.505 = 0,34 %
7