1. No category

Kiinteistöarviointi
4/10
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti
1
HALLITUS
PUHEENJOHTAJA
Kauko Viitanen
Teknillinen Korkeakoulu
HALLITUKSEN JÄSENET
HALLITUKSEN VARAJÄSENET
Arja Lehtonen
Catella Property Oy
Kaisa Vuorio
Citycon Oy
Antti Orama
Maanomistajien
arviointikeskus Oy
Markku Airaksinen
Maanmittauslaitos
Hannu Ridell
Newsec-Maakanta Oy
Juhani Tuuttila
Helsingin kaupunki
Jyrki Halomo
Ovenia Oy
Perttu Pyykkönen
Pellervon taloustutkimus PTT
Sakari Haulos
Maanmittauslaitos
Juhani Väänänen
Maanmittauslaitos
Seppo Koponen
Realia Management Oy
Simo Hannelius
Metsäntutkimuslaitos
SIHTEERI
(JÄSENREKISTERI/LEHTI)
Juhana Hiironen
[email protected]
puh. 050 347 7562
LEHDEN ILMOITUSHINNAT
1 sivu 135 €
½ sivu 85 €
¼ sivu 50 €
TALOUDENHOITAJA
Raija Valonen
puh. 0400 976 248
LEHDEN AINEISTO
Artikkelit lehteen pyydetään
toimittamaan sähköpostilla
sihteerille.
PAINOPAIKKA
Meripaino Oy
2
Sisällys
KIINTEISTÖARVIOINTI 4/10
Pakkolunastuskorvausten arviointi keskusteluttaa
Korvaukset voimajohtoalueiden korvauksissa
Toimistomarkkinoiden mallintaminen
Kehittämiskorvausten määrittämisestä
Uutisia lyhyesti
Tulevia tapahtumia
4
6
10
12
16
19
Kannen kuva: Kirsikka Niukkanen
3
Pakkolunastuskorvausten
arviointi keskusteluttaa
Kiinteistöarviointi 4/10
Maa muodostaa perustan kaikille toiminnoille. Osa toiminnoista on sen kaltaisia, että ne ovat yhteiskunnan kannalta
tärkeää toteuttaa tietyssä paikassa. Tällaisissa tilanteissa
maanomistaja joutuu yleisen edun vuoksi väistymään, joskus pakolla.
Oikeusvaltioperiaatteisiin kuuluu toisaalta omaisuuden suoja, toisaalta velvollisuus alistua korvausta vastaan yleisen
tarpeen edellyttämiin pakkolunastuksiin laissa säädetyissä
tilanteissa. Näitä tilanteita on suomalaisessa lainsäädännössä useita kymmeniä.
Ovatko pakkolunastuskorvaukset riittäviä?
Pakkolunastuskorvauksen tulee lain mukaan kattaa luovuttajan taloudellisen menetyksen. Varsinaisesta lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä käyvän hinnan
mukainen korvaus. Oikeuskäytännössä käyvän hinnan käsite vastaa kansainvälisten arviointistandardien mukaista
markkina-arvoa, ainakin sellaisilla kohteilla, joille markkina-arvo voidaan määrittää.
Pakkolunastuskorvausta määrittävän virkamiehen tavoitteena on arvioida laissa säädetty korvaus, siis muun muassa lunastettavan omaisuuden markkina-arvo. Virkamies ei
sinänsä ota kantaa siihen, onko oikein ja kohtuullista, että
omistaja joutuu luopumaan omaisuudestaan vain markkina-arvoa vastaavalla hinnalla.
Viimeaikoina on keskustelussa noussut esille markkinaarvon riittävyys. On nostettu esiin verotuksen vaikutus ja
korvausarviointiin liittyvä epävarmuus. Molemmat ovat
vakuuttavia argumentteja, tosin vapaaehtoisessa kaupassa myyjää kohtaavat samat ongelmat, verotuksen vaikutus
usein jopa ankarampana.
4
Ruotsissa pakkolunastuskorvauksia koskeneen pitkän
keskustelun ja lainvalmistelun jälkeen elokuun alussa astui voimaan expropriationslagin muutos, jonka mukaan
lunastettavasta omaisuudesta määrätään markkina-arvon mukainen korvaus korotettuna 25 %:lla. Tosin lain-
säädäntö Ruotsissa on muun muassa
nykykäyttöopin ja lunastuskorvausten
ankarahkon verotuksen vuoksi on ollut
luovuttajan kannalta epäedullisempi
kuin Suomessa.
Suomalaisessa keskustelussa on nostettu
esiin korvausperusteeksi korkein käypä
hinta, joka tarkoittanee samaa kuin vanhan eli vuoden 1898 pakkolunastuslain
kallein käypä hinta. Kuitenkaan siirryttäessä vuoden 1898 pakkolunastuslain kalleimman käyvän hinnan sijaan käyttämään
vuoden 1977 lunastuslain käypää hintaa,
ei korvaustasoissa ja korvausarvioinnissa
tapahtunut muutosta. Onko siis korkein
käypä hinta sama kuin kallein käypä hinta,
joka puolestaan on sama kuin käypä hinta?
Onko lunastuslainsäädäntömme
vanhentunut?
Tähän kysymykseen voi vastata sekä
myöntävästi että kieltävästi. Lunastuslaki
on kestänyt hyvin ajan hammasta ja virkamiehet ovat oppineet sitä käyttämään.
Virkamiehet sinänsä tulevat toimeen nykyisen lain kanssa.
Lainsäädäntö yleisesti on kuitenkin
1970-luvun jälkeen kehittynyt, samoin
kiinteistöarviointiala tieteenä. Meillä on
pakkolunastuksen saralle pesiytynyt määrättyjä lunastushankkeita varten erillislainsäädäntöä kuten maanteitä, rautateitä, luonnonsuojelua ja maanpuolustusta
varten. Jokaiseen erityislakiin on kasattu
ikiomia korvaus- tai menettelysäännöksiään. Tältä osin tilanne ei ole tyydyttävä.
Olisi tarkoituksenmukaista, että kaikella
pakkolunastuksella olisi yhtenäinen korvaus- ja menettelysäännöstönsä.
Oman lukunsa keskustelussa onkin sitten lunastuskorvauksen taso. Tuleeko
sen olla täysi vai korkeampi? Tuleeko
omistajan saada tietyn suuruinen hyöty
siitä, että hän luopuu omaisuudestaan
yleisen tarpeen edessä? Tuleeko omistajalta pakkolunastustilanteissa poistaa se
epävarmuus ja veroseuraamukset, jotka
kohtaavat omistajaa hänen luopuessaan
omaisuudestaan vapaaehtoisesti? Kysymykset ovat poliittisia, enkä virkamiehenä halua tähän periaatteelliseen keskusteluun ottaa osaa.
Sen verran kuitenkin pistän lusikkani soppaan, että toivon ”korkeimman käyvän
hinnan” poistuvan keskustelusta. En pidä
hyvänä lainsäädäntönä sitä, että korvausperuste irtaantuu kiinteistöarviointialalla
vakiintuneesta käytännöstä ja käsitteistöstä. Tuomalla lainsäädäntöön epämääräinen uusi käsite saadaan taatusti ja pitkäksi
aikaa aikaan uusia riitoja, jotka tulevat kalliiksi niin yhteiskunnalle kuin pakkolunastuksen asianosaisille. Mikäli poliittiseksi
tahtotilaksi muodostuu sellainen, että
nykyistä korvaustasoa on syytä korottaa,
on ratkaisu syytä tehdä selkeäksi - esimerkiksi ruotsalaisen esikuvan mukaisesti.
Sakari Haulos
5
Korvaukset voimajohtoalueiden lunastuksissa
Kiinteistöarviointi 4/10
Diplomityössä Voimajohtoalueiden lunastuksissa rakennuspaikoille määrättävistä lunastuskorvauksista selvitettiin voimajohtoalueiden lunastustoimituksissa rakennuspaikoilla
vallitsevan korvauskäytännön nykyinen tila ja kehittämistarpeet. Tutkimus rajattiin koskemaan asuin- ja lomarakennuspaikkoja. Tutkimusongelmaksi asetettiin: ”Miten voimajohtolunastuksissa rakennuspaikoille aiheutuvat menetykset tulisi
korvata?
Tutkimuksen teoriaosassa selvitettiin kirjallisuustutkimuksen avulla, mitä menetyksiä voimajohdon rakentaminen
voi aiheuttaa rakennuspaikoille, mitkä näistä menetyksistä
tulevat lunastustoimituksessa korvattaviksi ja miten nämä
menetykset tulisi arvioida. Tutkimusongelmaan vastaamalla
tutkimuksessa pyrittiin laatimaan ajantasainen tietopaketti
käytännön arviointityön suorittajille. Lisäksi löydettiin joitakin ongelmakohtia nykyisestä korva uskäytännöstä.
Rakennuspaikalle voi aiheutua taloudellisia menetyksiä sekä
lunastuksesta että itse voimajohdosta. Ilmajohdolla ja kaapelilla menetykset ovat osittain erilaisia. Voimajohdon pitämistä varten lunastettavista käyttöoikeuden supistuksista voi aiheutua monenlaisia menetyksiä. Ne johtuvat esim. pylväsalaa
koskevista rajoituksista, rakentamisrajoituksesta ja puiden
pituusrajoituksista. Rakentamisrajoitus tarkoittaa, että johtoalueelle ei saa rakentaa uusia rakennuksia. Itse johdosta
voi aiheutua menetyksiä erilaisten immissioiden, kuten esteettisen ja psyykkisen immission seurauksena. Esteettinen
immissio tarkoittaa maiseman rumentumista. Psyykkinen
immissio puolestaan liittyy voimajohtojen väitettyihin terveysvaikutuksiin, joiden olemassaoloa ei ole pystytty osoittamaan. Oikeuskäytännön mukaan terveysvaikutusten olemassaololla ei ole korvattavuuden kannalta merkitystä, sillä
pelkkä epäilys niiden olemassaolosta voi alentaa kiinteistön
markkina-arvoa, mikä on lunastustoimituksessa korvattava.
Lähtökohtana luovuttajan varallisuusaseman
säilyttäminen
6
Lunastuslain mukaan lunastustoimituksessa tulee määrätä
omaisuuden luovuttajalle täysi korvaus lunastettavasta omai-
suudesta (kohteenkorvaus), jäännösomaisuudelle aiheutuvasta pysyvästä haitasta
(haitankorvaus) sekä kertaluonteisista
vahingoista (vahingonkorvaus). Näiden
tarkoituksena on säilyttää luovuttajan
varallisuusasema muuttumattomana. Lunastussuhteen ulkopuolisillekin haitan- ja
vahingonkärsijöille voidaan määrätä korvausta mutta vain, mikäli menetys on merkittävä ja korvaamista vaaditaan. Mikäli
jäljelle jäävälle omaisuudelle aiheutuisi lunastuksesta erittäin huomattavaa haittaa,
omistajalla on tietyin edellytyksin oikeus
vaatia laajentamaan lunastusta koskemaan myös tätä omaisuutta.
Tutkimuksen mukaan rakennuspaikkoja
koskevissa voimajohtoalueiden lunastuksissa voi tulla korvattaviksi seuraavanlaiset menetykset:
Kohteenkorvaukset:
•pylväsala
•kulkuoikeusalue pylväiden välillä
•johtoaukea
•reunavyöhyke
•kaapelialue
•menetetyt rakennukset, rakennelmat ja
pihakasvillisuus
Haitankorvaukset:
•rakentamisrajoitushaitta
-rakentamismahdollisuuden väheneminen tai menettäminen kokonaan
-rakennuksen epäedullisempi sijoittelu
(pysyvä menetys)
•immissiohaitta
-maisemaimmissio
-psyykkinen immissio ja
-melu
•muu jäännöskiinteistön arvon alentuminen
Vahingonkorvaukset:
•rakentamisrajoitusvahinko
-rakennuksen epäedullisempi sijoittelu
(kertaluonteinen menetys)
•palautuvan työalueen hallinnan menetyksestä johtuva vahinko (kaapelilla)
•työnaikaiset vahingot
•muut vahingot
Muun muassa kaavoituksellisilla seikoilla
on yhteys korvattavuuteen. Asemakaavaan
saatetaan ennalta ottaa määräyksiä tulevaa voimajohtohanketta varten. Sikäli kuin
nämä määräykset johtuvat voimajohdosta,
niiden aiheuttama haitta on korvattava siinä yhteydessä, kun voimajohtoalue lunastetaan. Lunastuksessa ei voi tulla korvattavaksi kuitenkaan sellaisen edun menetys,
jonka saamiseen luovuttajalla ei ole ollut
oikeutta. Tästä syystä ensimmäisessä asemakaavassa johdon vuoksi saamatta jäänyt
rakennusoikeus ei voi tulla korvattavaksi.
Immissiohaittojen korvaamiseen liittyy
yleisen
naapuruussuhdeoikeudellisen
periaatteen mukaisesti aina sietokynnys:
kohtuullinen haitta on siedettävä ilman oikeutta korvaukseen. Kiinteistöllä voidaan
ajatella olevan oikeus korvaukseen vain
tietyn suojatun etupiirin sisällä tapahtuvien muutosten johdosta. Lunastussuhteen
ulkopuolisilla kiinteistöillä sietokynnys
on korkeampi, sillä heille voidaan lunastuslain mukaan korvata vain merkittävät
haitat. Molemmille sietokynnyksille on
löydettävissä aihetta koskevasta oikeuskäytännöstä suuntaaantavat numeeriset
rajat. Suojatun etupiirin ulottuvuudelle
voidaan löytää metrimääräinen raja ja sietokynnystä vastaavaksi arvonalennuksiksi
jokin rahamäärä tai vaihtoehtoisesti jokin
suhteellinen osuus kiinteistön arvosta.
Perinteisten arviointimenetelmien
suora soveltaminen haasteellista
Lunastuslain mukaan lunastuskorvaukset on arvioitava kauppa-arvo-, tuottoarvo- tai kustannusarvomenetelmällä.
Koska kysymys on tietynasteisten käyt-
7
töoikeuden supistusten lunastamisesta,
kohteenkorvausten arviointi ei ole niin
yksinkertaista kuin silloin, kun lunastetaan omistusoikeus johonkin kiinteistöön
tai sen osaan. Kauppa-arvomenetelmän
edellyttämiä vertailukauppoja ei ole saatavilla eikä tuotto- ja kustannusarvomenetelmästäkään ole apua. Niinpä käyttöoikeuden supistuksen arviointi suoritetaan
rakennusmaalla vakiintuneesti siten, että
ensin selvitetään maapohjan käypä yksikköhinta noudattaen tasahintaperiaatetta
ja tämän jälkeen korvataan arvioidusta
yksikköhinnasta jokin prosentuaalinen
osuus, jonka katsotaan vastaavan kyseisen
asteista käyttöoikeuden supistusta.
Immissiohaitan arviointiin voidaan etsiä
apua tutkimuksista, joissa on selvitetty voimajohdon läheisyyden vaikutusta kiinteistön arvoon. Tutkimuksissa ei kuitenkaan
ole voitu aina todeta, että voimajohdon
läheisyydellä olisi mitään vaikutusta kiinteistön arvoon, taikka jos on, vaikutus on
yleensä todettu vähäiseksi. Oikeuskäytännön mukaan voimajohdon immissiohaitta
on kuitenkin korvattava. Arvioinnissa onkin tukeuduttava lähinnä oikeuskäytäntöön. Immissiohaitan suuruutta on tapana
tarkastella prosenttiosuutena kiinteistön
arvosta. Kiinteistön omistajalle aiheutuva
taloudellinen menetys voitaisiin lunastuslain mukaan arvioida myös yhtenä eränä
erotusarvomenetelmän avulla, jolloin kohde ja haitat arvioitaisiin yhdessä.
Reunavyöhykkeistä määrättävät
korvaukset vakiintumattomia.
Tutkimuksen empiirisessä osassa selvitettiin voimajohtoalueiden lunastustoimituksissa rakennuspaikoilla nykyisin
vallitseva korvauskäytäntö. Toimitusaineiston muodostivat aikavälillä 1.1.2004–
30.6.2009 lopetetut toimitukset, joita
oli 89 kpl. Varsinaisen korvausaineiston
8
muodostivat ne rakennuspaikat, joita koskevia korvausasioita oli käsitelty toimitusaineiston toimituksissa. Korvausaineistoon
tuli 259 rakennuspaikan korvaustiedot.
Korvaustapauksista n. 8 %:n osalta oli valitettu maaoikeuteen. Suuri osa valituksista on tässä vaiheessa vielä ratkaisematta.
Pääosaan korvaustapauksista liittyi tavalla tai toisella olemassa oleva voimajohto.
Hankkeissa oli tällöin käytännössä kysymys uuden johdon rakentamisesta vanhan
rinnalle tai sen paikalle taikka olemassa
olevan johdon käyttöoikeuden perustamisesta tai laajentamisesta. Pylväsalat ja kulkuoikeusalueet osuivat harvoin rakennuspaikoille. Ne oli tällöin korvattu maapohjan
täydestä arvosta. Uutena lunastetun johtoaukean korvaukset olivat tavallisimmin n.
80 tai 100 %. Vastaavilla reunavyöhykkeen
korvauksilla toimitusten välinen vaihtelu
oli hyvin suurta eikä mitään vakiintunutta
tasoa ollut mahdollista havaita. Pyöristetyt
toimituskohtaiset korvaukset vaihtelivat
välillä 10–100 %. Kaapelialuetta oli lunastettu harvoin ja korvaus siitä oli tällöin ollut 100 %.
Immissiohaitankorvaukset
vaihtelivat
välillä 100–48 000 euroa. Sikäli kuin tarvittavat tiedot oli saatavilla, suhteelliset
korvaukset näyttivät vaihdelleen välillä
0,5–30 %. Lunastusrelaation ulkopuolella immissiohaitan korvaaminen oli hyvin
harvinaista. Immissiohaitan korvausten
yhteydessä tarkasteltiin myös asuinrakennuksen etäisyyttä johdon keskilinjasta. Suojattu etupiiri näytti noudattavan
suunnilleen oikeuskäytännön mukaista
200 metrin rajaa. Tosin jo yli 100 metrin
johtoetäisyydelle määrätyt korvaukset
olivat harvinaisia. Toisinaan korvaukset
ovat olleet niin pieniä, että on syytä epäillä haitan kohtuuttomuutta ja siten yleisen
sietokynnyksen ylittymistä. Tarkasteltaessa korvauksia johtoetäisyyden funktiona
niiden huomattiin trendiltään vastaavan
suunnilleen oikeuskäytännön mukaista
trendiä. Pelkän johtoetäisyyden funktiona
korvauksia ei ole kuitenkaan mahdollista
analysoida luotettavasti ja tarkasti.
Rakentamisrajoitushaitasta oli määrätty
haitankorvausta vain muutamassa tapauksessa. Korvausta tästä oli kuitenkin määrätty huomattavasti useammin siten, että sen
sanottiin sisältyvän muuhun korvaukseen.
Muut haitat kuin immissio- tai rakentamisrajoitushaitta olivat harvinaisia. Lunastuksen laajentamista oli vaadittu muutamien
rakennuspaikkojen osalta mutta vaatimuksiin ei ollut koskaan suostuttu. Eräissä
tilanteissa oli kuitenkin saatettu korvata
jäännösomaisuuskin täydestä arvostaan.
Rakentamisrajoitusvahingosta oli määrätty korvausta yhdessä tapauksessa. Maakaapelin palautuvan työalueen korvauksia
oli käsitelty yhdessä toimituksessa, jossa
korvaus oli 10 % maapohjan täydestä arvosta. Kohteen- ja haitankorvaus oli määrätty yhtenä eränä erotusarvomenetelmää
soveltamalla vain yhdessä tapauksessa.
Kohteenkorvaukset näyttävät ylittävän täyden korvauksen
Tutkimuksessa löydettiin korvauskäytännöstä joitakin ongelmakohtia. Menetysten
ja korvausten jaottelu ja nimitykset eivät ole
vakiintuneita. Tutkimuksessa suositellaan,
että korvauskäytäntöön omaksuttaisiin rakentamisrajoitushaitan ja -vahingon käsitteet. Kohteenkorvauksista johtoaukean ja
reunavyöhykkeen korvaukset näyttäisivät
intuitiivisesti pääteltynä ylittävän täyden
korvauksen. Odotusarvomaan korvauksia
koskevasta oikeuskäytännöstä on ehkä
löydettävissä ylärajat rakennuspaikan korvauksille. Todellinen menetys johtoaukealla ja reunavyöhykkeellä ei ole kovin suuri,
kun mahdollinen rakentamisrajoitushaitta
korvataan erikseen. Reunavyöhykkeen korvausten ongelmana on lisäksi suuri hajonta.
Rakentamisrajoitushaitta tulisi arvioida
ja korvata aina erikseen, jos mahdollista. Jos haitta on niin vähäinen, että se on
vaikeasti tunnistettavissa ja arvioitavissa, korvauksen sisällyttäminen maapohjakorvauksiin saattaa olla perusteltua.
Rakentamisrajoitushaitan arviointi jää
yleensä suoritettavaksi harkinnanvaraisesti. Immissiohaitan arvioinnissa on tukeuduttava lähinnä oikeuskäytäntöön. Arvioinnissa tulisi kuitenkin aina huomioida
paikallisen markkinatilanteen vaikutus.
Immissiohaitan kohdistuminen
tonttiin ja rakennukseen epäselvää
Arvioinnissa tarvittaisiin lisätietoa siitä, minkä verran immissiohaitan arvoa
alentava vaikutus kohdistuu rakennuspaikkaan ja minkä verran se kohdistuu rakennukseen. Intuitiivisesti pääteltynä vaikutus kohdistuu suhteellisesti enemmän
rakennuspaikkaan. Kuitenkin korvauskäytännössä arviointi on suoritettu koko kiinteistön arvon perusteella. Arviomiehen tulisi huomata näiden kahden arviointitavan
ero, joka voi muodostua tapauksesta riippuen huomattavan suureksikin. Eri kiinteistöjen immissiohaittaprosentit eivät ole
välttämättä vertailukelpoisia.
Kohteen- ja haitankorvauksen yhdistäminen erotusarvomenetelmää soveltamalla
ei ole ollut yleistä ja sen soveltamiseen
liittyy ongelmia. Ensinnäkään sitä varten
ei ole olemassa riittävän kattavia ja ajantasaisia hintatutkimuksia. Rakentamisrajoitushaitat ovat niin tapauskohtaisia, että
niitä sisältävissä tapauksissa erotusarvomenetelmää ei luultavasti voitaisi normaalisti edes soveltaa. Kun kohteenkorvauksia
on vakiintuneesti määrätty noudattaen
tasahintaperiaatetta ja runsaita korvausprosentteja, erotusarvomenetelmän soveltaminen johtaisi lisäksi luultavasti alhaisempaan korvaustasoon.
9
Korvaukset voimajohtoalueiden lunastuksissa jatkuu...
Lunastaja saattaa toisinaan ilmoittaa toimituksessa luopuvansa rakentamisrajoituksesta esim. jollakin alueella tai jonkin
yksittäisen rakennushankkeen osalta.
Asianosaisten oikeusturvan kannalta tällaiset vähäisetkin poikkeamat lunastettavan kohteen lunastusluvan mukaisesta
määrittelystä tulisi kirjata toimituksessa
julistettavaan lunastuspäätökseen, etenkin, jos niiden johdosta jotakin korvauksia
jätetään määräämättä.
Juho Nikander
Nikanderin diplomityö palkittiin Suomen
Kiinteistöarviointiyhdistyksen
stipendillä.
Työ katsottiin kiinteistöarviointialan ansioituneimmaksi opinnäytetyöksi vuonna 2009.
Toimistomarkkinoiden mallintaminen
Toimistomarkkinoiden ja erityisesti vuokrien mallinnus sekä ennustaminen ovat
olleet kasvava tutkimuksen kohde viime
vuosikymmeninä. Kasvanut kiinnostus toimistovuokrien määräytymistä kohtaan ei
yllätä, sillä onhan tulevaisuuden vuokrakassavirta yksi tärkeistä kiinteistön arvoon
vaikuttavista tekijöistä. Merkittävä osa
tutkimuksesta on kuitenkin suoritettu kypsillä ja läpinäkyvillä kiinteistömarkkinoilla,
kuten Iso-Britanniassa. Monet vähemmän
merkittävät markkinat, kuten Suomen toimistomarkkinat, eivät kuitenkaan ole houkutelleet tutkijoita, ja tutkimuksen määrä
on pysynyt hyvin vähäisenä.
Tätä kotimaisiin toimistomarkkinoihin
liittyvää tutkimustyhjiötä pyrittiin täyttämään vuonna 2009 tehdyssä diplomityössä Econometric analysis of the central
Helsinki office rents (Helsingin keskustan
toimistovuokrien ekonometrinen analyysi), joka syvensi olemassa olevaa tutkimusta tarkastelemalla Helsingin keskustan toimistovuokrien määräytymistä.
Tarkastelu rajoitettiin Helsingin
keskustan toimistomarkkinoihin
10
Mallintamisessa on yksinkertaisuudessaan kysymys johonkin tiettyyn ilmiöön
vaikuttavien tekijöiden tunnistamisesta ja
syy-yhteyden esittämisestä numeerisesti
historiallisen tiedon avulla. Rakennettua
mallia voidaan tämän jälkeen edelleen
käyttää valitun ilmiön ennustamiseen.
Kiinteistömarkkinoiden mallintamiseen
liittyy oleellisesti historiallisen tiedon,
erityisesti vuokriin liittyvien aikasarjojen, huono saatavuus. Tämä ongelma ei
ole vain suomalaisten tutkijoiden har-
mina, vaan koskee yhtälailla valtaosaa
markkinoista ympäri maailman. Tästä
syystä jouduttiin myös puheena olevassa
tutkimuksessa tyytymään tarkoin rajattuun Helsingin ydinkeskustan toimistomarkkinaan. Tämä maantieteellisesti
pieni, mutta arvonäkökulmasta huo-mattavasti merkittävämpi, osamarkkina on
käytännössä katsoen ainoa alue Suomessa, jolta on ajallisesti riittävän kattava,
luotettava ja tasalaatuinen vuokrien aikasarja.
Kansainvälisesti toimistomarkkinoita ja
–vuokria on mallinnettu useilla eri menetelmillä, mutta yhdenkään näistä ei
voida yksiselitteisesti tuottavan selkeästi
toisiaan parempia tuloksia. Tässä tutkimuksessa hyödynnettiin yksiyhtälöistä
dynaamista regressiomallia, joka olettaa
toimistovuokrien määräytyvän kysynnän
ja tarjonnan vuorovaikutuksesta. Tämän
menetelmän etuna on sen yksinkertaisuus, ymmärrettävyys, mistä johtuen se
on helposti hyödynnettävissä ennustamistarkoitukseen. Tutkittavat kysynnän
sekä tarjonnan muuttujat valittiin aiemman tutkimusten löydösten sekä teorian
perusteella. Tutkimukseen valitut toimistokysynnän muuttujat olivat bruttokansantuote, palvelusektorin arvonlisäys sekä toimistotyöllisyys. Vastaavasti
toimistotarjonnan muuttujina tutkittiin
valmistuneiden toimistojen lukumäärää,
toimistokannan muutosta, toimistoaloituksia sekä toimistovajaakäyttöastetta.
Vuokrat reagoivat kysynnän muutokseen viiveellä
Saatu vuokramalli osoittaa, että Helsingin
keskustan toimistovuokrat ovat riippuvaisia kansallisesta palvelusektorin arvonlisän muutoksesta vuotta etukäteen sekä
kuluvalla periodilla valmistuneiden toimistotilojen määrästä Helsingissä. Näiden
tekijöiden todettiin selittävän 62 prosenttisesti Helsingin keskusta toimistotilojen
vuokratasojen muutokset. Tulokset vahvistavat osaltaan yleisesti hyväksytyn totuuden kiinteistömarkkinoiden jälkisyklisyydestä, sillä vuokrat reagoivat kysynnän
muutokseen vuoden viipeellä. Vaikka malli
osoittaa, että uuden toimistotilan valmistuminen vaikuttaa vuokratasoon välittömästi, on huomattava, että todellisuudessa
toimistotila tulee vuokramarkkinoille ennakkomarkkinoinnin muodossa jo hyvissä
ajoin ennen valmistumistaan. Tästä syystä
todellisuudessa toimistovuokra saattaa
reagoida myös tilatarjontaan jälkisyklisesti. Tätä ei kuitenkaan tutkimuksessa pystytty yksiselitteisesti osoittamaan.
Mallia käytettiin lopuksi Helsingin keskustan toimistovuokran muutosten ennustamiseen. Ennuste tehtiin syksyllä 2009 ja
se osoitti, että reaalinen vuokrataso tulisi
laskemaan noin 11 prosenttia vuoden
2010 ensimmäisellä puoliskolla, mikä on
linjassa vuonna 2009 tapahtumaan talouden äkkijarrutuksen kanssa. Jälkiviisaana
voidaan kuitenkin todeta, ettei markkinavuokra Helsingin keskustan toimistotiloissa laskenut niin paljon kuin mitä malli
ennusti. Toisaalta päätöksenteon kannalta
muutoksen määrää tärkeämpi tekijä on
usein muutoksen suunta, jonka malli onnistui ennustamaan oikein.
Sami Kiehelä
Kiehelän diplomityö esitettiin Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n ja Auktorisoidut
Kiinteistöarvioijat ry:n vuosikokouksissa
2010.
11
Kiinteistöarviointi 4/10
Kehittämiskorvausten
määrittämisestä
Kehittämiskorvauksesta säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 91c-p §:ssä. Kunnalla on oikeus tietyin edellytyksin periä
asemakaava-alueen maanomistajalta kehittämiskorvausta,
jolla katetaan asemakaava-alueen yhdyskuntarakentamisen
kustannuksia. Kehittämiskorvausta voidaan periä enintään
60 % kaavan aiheuttamasta kaavatontin arvonnoususta.
Kunnan on tehtävä kehittämiskorvauksen määräämisestä
päätösehdotus, josta on pyydettävä maanmittaustoimiston
lausunto. Kun kehittämiskorvausta määrätään, saadaan
maanmittaustoimiston lausunnosta poiketa kiinteistön arvonnousua koskevalta osin vain erityisestä syystä.
Maanmittaustoimiston rooli kehittämiskorvausmenettelyssä on merkittävä. Kunta ei saa tehdä lopullista päätöstä kehittämiskorvauksen määräämisestä ennen kuin se on
saanut maanmittaustoimistosta päätösehdotusta koskevan
lausunnon. Lausunnossa esitetty kannanotto sitoo oleelliselta osin kuntaa, koska tonttien arvioitu arvonnousu on
kehittämiskorvauksen perusta ja määrää kehittämiskorvaukselle ylärajan.
Menettely kehittämiskorvauslausuntojen
antamisessa
12
Maanmittauslaitos on keskittänyt kehittämiskorvauslausuntojen antamisen Etelä-Suomen ja Varsinais-Suomen
maanmittaustoimistoihin, jotka antavat omaan toimialueeseensa liittyvien lausuntojen lisäksi muiden maanmittaustoimistojen toimialueiden lausunnot. Kehittämiskorvauslausunnon antamisesta laaditun menettelyohjeen
(Maanmittauslaitoksen sisäinen ohje 13.6.2003 maankäyttö- ja rakennuslain 91 h § ja 189 a § mukaisista maanmittaustoimistojen lausunnoista) mukaan kunta informoi
lausunnon antavaa maanmittaustoimistoa kehittämiskorvausmenettelyn todennäköisestä käytöstä hyvissä ajoin
ennen kehittämiskorvausta koskevan päätösehdotuksen tekemistä. Heti, kun kehittämiskorvausta koskeva päätösehdotus on valmistunut, kunta toimittaa lausunnonantavaan
maanmittaustoimistoon kirjallisen lausuntopyynnön, jonka
liitteenä on päätösehdotus kaikkine liitteineen.
Maanmittaustoimisto toimittaa antamansa
lausunnon kuntaan kolmen viikon kuluessa siitä, kun maanomistajille varattu, kehittämiskorvausta koskevaan päätösehdotukseen liittyvä muistutusaika on
päättynyt. Kunta huolehtii lausunnon tiedoksi antamisesta maanomistajille, mutta
maanmittaustoimisto antaa lausunnon
myös maanomistajalle, mikäli tämä sitä
pyytää.
Maanmittaustoimisto perii kunnalta maksun lausunnon tekemisestä. Maksun määrä perustuu Maa- ja metsätalousministeriön Maanmittauslaitoksen suoritteita
koskevan asetukseen (668/03). Maksu
peritään lausunnon tekemiseen käytetyn
ajan mukaan.
Kehittämiskorvauslausunnon
sisältö
Maankäyttö- ja rakennuslain 91 h.1 §:n
mukaan kunnan on pyydettävä maanmittaustoimiston lausunto kehittämiskorvaukseen liittyvästä päätösehdotuksesta. 91
h.3 §:ssä säädetään, että kehittämiskorvausta määrättäessä maanmittaustoimiston
lausunnosta voidaan kiinteistön arvonnousua koskevilta osin poiketa vain erityisestä syystä. 91 h.1 §:n sanamuodosta
voidaan päätellä, että kehittämiskorvauslausunnosta tulee ainakin ilmetä arvio
siitä, kuinka paljon asemakaava-alueen
tonttien arvo on noussut sen johdosta,
että alueelle on laadittu asemakaava.
Maankäyttö- ja rakennuslain 91 c.2 §:n
mukaan tontin arvonnousu on arvioitava
lunastuslain korvauksen arviointia koskevien periaatteiden mukaisesti. Kehittämiskorvausta koskevaan lakimuutokseen
liittyvässä hallituksen esityksessä on
yksityiskohtaisesti selostettu, millä periaatteilla ja arviointimenettelyillä arvio
tontin arvonnoususta olisi määritettävä.
Lainsäätäjän tarkoituksena on mitä il-
meisimmin ollut varmistaa, että kehittämiskorvauksen perusteena oleva tontin
arvonnousu arvioidaan yleisesti hyväksyttyjä menettelyjä käyttäen puolueettomasti ja riippumattomasti siten, että
kunnalla tai maanomistajalla ei ole mahdollisuutta vaikuttaa arvioon.
Maankäyttö- ja rakennuslain 91 c §:n
nojalla kehittämiskorvauksen määrä
täytyy suhteuttaa tontin arvonnousuun.
91 f §:n mukaan kehittämiskorvauksen
enimmäismäärä on päätettävä joko kuntakohtaisesti tai kaavoitettavalla alueella.
Kaava-alueen tontteja on siis kohdeltava
samoin perustein kehittämiskorvauksen
suuruutta määrättäessä. Maanmittaustoimiston lausunnossa on siksi syytä ottaa
kantaa siihen, onko kehittämiskorvaus
määrätty tonttien arvonnousujen suhteessa.
Maankäyttö- ja rakennuslain 91 g §:n mukaan kehittämiskorvaus voidaan määrätä vain, jos sitova tonttijako on osoitettu
asemakaavassa. Kehittämiskorvaus määrätään kullekin kaavan mukaiselle tontille erikseen riippumatta siitä, kuka tontin
omistaa. 91 i §:n mukaan kehittämiskorvaus määrätään sille, joka omistaa tontin
korvauksen määräämisajankohtana. Koska maanmittaustoimiston lausunto laaditaan ennen korvauksen määräämistä,
ei lausunnossa voida ottaa kantaa siihen,
kenelle maanomistajista kehittämiskorvaus tulisi määrätä.
Maanmittaustoimisto ei voi myöskään
lausua siitä, miten suuria vähennyksiä
kullekin maanomistajalle tulisi antaa
lopullista kehittämiskorvausta määrättäessä. Mahdollisia kehittämiskorvausta
alentavia vähennyksiä ovat katualueen
ilmaisluovutusvelvollisuuden piiriin kuuluvan alueen arvo sekä maanomistajalta
peritty katualueen korvaus (maankäyttöja rakennuslaki 91 c.4 §, 104§ ja 105§).
13
Edellä mainitut vähennykset vähennetään
kehittämiskorvauksesta. Maankäyttö- ja
rakennuslain 91 f §:n mukainen kehittämiskorvauksen enimmäismäärä, 60 %
tontin arvonnousun määrästä, lasketaan
vasta näiden vähennyksien jälkeen. Näin
ollen kehittämiskorvauslausunnossa ei
välttämättä voida ottaa kantaa siihen, ollaanko joltain tontilta perimässä kehittämiskorvausta yli sallitun 60 %:n määrän.
Esitetyn perusteella voidaan päätellä,
että kehittämiskorvauslausunnon tärkein
merkitys liittyy sen varmistamiseen, että
lain tarkoittama tonttien arvonnousu arvioidaan riippumattomasti ja oikein, ja
että korvaus määrätään tonttikohtaisesti
oikeilla perusteilla. Mitä muuta sisältöä
lausunnolta voidaan vaatia ja odottaa?
Siihen ei laki yksiselitteisesti vastaa. Koska lausuntoja on tähän mennessä tehty
vain kaksi, ei myöskään ole muotoutunut
asiaan liittyviä käytäntöjä. Entä, miten pitäisi tulkita maankäyttö- ja rakennuslain
91 h.1 §:n maininta siitä, että kehittämiskorvauslausunto annetaan kunnan tekemästä kehittämiskorvauksen määräämiseen liittyvästä päätösehdotuksesta?
Päätösehdotuksessa otetaan kantaa paitsi tonttien arvonnousuun, myös kaikkiin
muihin kehittämiskorvauksen perusteena oleviin seikkoihin. Näistä ehkä merkittävimpiä ovat 91 c §:n tarkoittamien
yhdyskuntarakentamisen kustannusten
suuruus, laatu ja kohdentuminen tarkasteltavalle alueelle. Koska kunta voi 91 c
§:n nojalla periä kehittämiskorvauksella
ainoastaan kyseiseen kaava-alueeseen
liittyviä yhdyskuntarakentamisen kustannuksia, määrittävät edellä mainitut
tekijät osaltaan ylärajan kaava-alueelta
perittävän kehittämiskorvauksen yhteismäärälle.
Onko lainsäätäjän tarkoituksena ollut, että
maanmittaustoimisto tarkastelisi lausunnossaan myös kunnan päätösehdotukses-
14
saan arvioimia yhdyskuntarakentamisen
kustannuksia sekä niiden kohdistumista
oikeaan alueeseen? Kun harkitaan, onko
tällaiseen tarvetta ja mahdollisuutta, on
otettava huomioon kuntien erilaisuus.
Suurissa kunnissa yhdyskuntarakentaminen saattaa olla jokapäiväistä toimintaa,
jota suunnittelevat ja toteuttavat korkean
substanssin omaavat työntekijät. Pienissä
kunnissa yhdyskuntarakentamiseen liittyvät resurssit saattavat olla paljon vähäisemmät. Toisaalta hankkeet vaihtelevat
kooltaan ja vaikuttavuudeltaan huomattavasti, joten niiden kustannusten arvioiminen on aina erilainen ja tapauskohtainen
prosessi.
Kun kehittämiskorvausta koskevaa lainsäädäntöä valmisteltiin, esitettiin joidenkin intressiryhmien taholta toiveita siitä,
että tonttien arvonnousuun liittyvän arvioinnin lisäksi myös yhdyskuntarakentamisen kustannusten arviointi annettaisiin
riippumattoman toimijan tehtäväksi (mm.
Ym VM 22/2002 vp - HE 167/2002 vp).
Tähän kannanottoon on saattanut vaikuttaa paitsi epäilys kuntien kyvystä arvioida
mainittuja kustannuksia, myös huoli siitä,
pystyvätkö kunnat arvioimaan kustannukset riippumattomasti. Lopulliseen lakiin
ei säädöksiä yhdyskuntarakentamisen
kustannusten ulkopuolisesta arvioijasta
kuitenkaan otettu. Tämä ei kuitenkaan estäne maanmittaustoimistoa asiaa lausunnossaan tarkastelemasta, varsinkin jos siitä on sovittu lausuntopyyntöä tehtäessä.
Toisaalta maanmittaustoimiston arvioijan
on tarkasteltava kriittisesti omaa kykyään
suoriutua tällaisesta omaan ydinosaamisalueeseensa ehkä kuulumattoman tekijän arvioinnista. Vielä on muistettava,
että maanmittaustoimiston lausunto on
kuntaa sitova vain tonttien arvonnousua käsittelevältä osin, joten esimerkiksi
yhdyskuntarakentamisen kustannusten
käsittelyn merkitys saattaa lausunnossa
jäädä pitkälti kunnan harkittavaksi.
Kehittämiskorvausmenettelystä ei ole paljonkaan kokemuksia. Siihen liittyvät menettelytavat ja prosessit eivät välttämättä
ole selviä ainakaan kaikissa niissä kunnissa, joissa alan osaamista on käytettävissä
rajallinen määrä. Sen vuoksi saattaisi olla
luontevaa, että maanmittaustoimiston
lausunnossa kiinnitettäisiin jonkinlaista
huomiota myös siihen, täyttävätkö kunnan
tekemä kehittämiskorvauspäätösehdotus
lain säätämät edellytykset niiden seikkojen osalta, joita maanmittaustoimisto
pystyy substanssiosaamisensa puolesta
tarkastelemaan. On selvä, ettei maanmittaustoimisto voi ryhtyä tuomariksi hallintoviranomaisen päätösten suhteen, mutta
tällainen tarkastelunäkökulma saattaisi
antaa kunnalle eväitä lopullista kehittämiskorvauspäätöstä tehtäessä.
Menettelyn kehittäminen
Kehittämiskorvausmenettelyä on tähän
mennessä ryhdytty soveltamaan ilmeisesti
vain kahdessa tapauksessa. Kiinnostusta
sitä kohtaan kuitenkin tunnetaan ja onkin
mahdollista, että kehittämiskorvausta ryhdytään perimään aikaisempaa yleisemmin.
Viimeistään siinä vaiheessa on ryhdyttävä
tarkemmin pohtimaan myös kehittämiskorvauslausuntojen sisältöä ja merkitystä. Selvää on, että maanmittaustoimiston
lausunnon täytyy kiinteistön arviointia
koskevilta osiltaan täyttää kiinteistöarvioinnilta vaadittavat yleisesti hyväksytyt
kriteerit. Lain säätämien lausuntoon liittyvien vähimmäisvaatimusten on myös
luonnollisesti täytyttävä. Sen lisäksi voitaisiin sekä Maanmittauslaitoksen sisällä että
yhteistyössä kuntasektorin ja ehkä myös
maanomistajien edustajien kanssa pohtia,
millainen kehittämiskorvauslausunnon tulisi olla, jotta se palvelisi mahdollisimman
hyvin kaikkia osapuolia.
Seppo Sadeharju
15
Uutisia lyhyesti
Nikander ja Sulku saivat SKAY:n opinnäytetyöpalkinnon
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistyksen vuosittain jaettava opinnäytetyöpalkinto jaettiin
tänä vuonna kahden opinnäytetyön kesken.
Parhaina kiinteistöarviointialan opinnäytetöinä palkittiin:
•Juho Nikander: Voimajohtolunastuksissa
rakennuspaikoille määrättävistä lunastuskorvauksista (2009).
•Petri Sulku: Pricing of covered bonds - evidence from the Nordic markets (2009).
Artikkeli Nikanderin opinnäytetyöstä löytyy
sivulta 5. Artikkeli Sulun diplomityöstä julkaistaan seuraavassa kiinteistöarviointilehdessä.
SKAY:n puheenjohtaja Kauko Viitanen ojentaa
opinnäytetyöpalkinnon nykyään PISA:n maanmittaustoimistossa maanmittausinsinöörinä (DI)
toimivalle Juho Nikanderille.
Kirjoittajastipendi Falkenbachille ja Hiiroselle
Maanmittaus aikakauskirjan ja Nordic Journal of Surveying and Real
Estate Research –lehden julkaisutoimikunnan esityksestä Maanmittaustieteiden seuran hallitus myönsi vuoden 2010 kirjoittajastipendin
diplomi-insinööri Juhana Hiiroselle artikkelista ”Voitonjakomenetelmä
vesijätön arvioinnissa” ja tekniikan tohtori Heidi Falkenbachille artikkelista ”Motivation and Market Selection of International Investors in
Finnish Property Market”. Hiirosen artikkeli julkaistiin Maanmittaus
n:o 1/2010:ssa ja Falkenbachin artikkeli NJSR n:o 1/2010:ssa.
Kuvassa oikealla: Palkinnot luovutettiin Maanmittaustieteiden päivillä
26.11.2010. Kuvassa Maanmittaustieteiden seuran puheenjohtaja
Katri Koistinen, palkinnon saaja Juhana Hiironen sekä Maanmittaus
aikakauskirjan päätoimittaja Kari I. Leväinen.
16
Kiinteistöarviointi 4/10
Uusille auktorisoiduille kiinteistöarvioijille jaettiin
todistukset
Vuonna 2010 kiinteistöarvioijien auktorisointikokeeseen haki 16 henkilöä,
joista 7 henkilöä (Mikko Antila, Pekka Huttunen, Peter Karlsson, Kaisu Pienimäki, Juha Poutanen, Tom Qvisen ja Vesa Kiviluoto) suoritti hyväksyttävästi keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija – ja/tai auktorisoitu kiinteistöarvioija – kokeen.
Keskuskauppakamarin kiinteistöarviointilautakunta järjestää kiinteistöarvioijien auktorisointikokeen eli AKA-kokeen kerran vuodessa. AKA-kokeella
mitataan kiinteistöarvioijan ammattitaito. Vain kokeen suorittaneilla henkilöillä on oikeus käyttää AKA-nimikettä (auktorisoitu kiinteistöarvioija).
Seuraava AKA-koe järjestetään keväällä 2011 alustavasti tammi-helmikuun paikkeilla. Koe järjestetään tarvittaessa myös ruotsin kielellä.
Lisätietoa: http://www.keskuskauppakamari.fi/Tutkinnot-ja-kokeet/AKA-ja-kiinteistonarvioitsijakoe
Kiinteistöarviointi 4/10
17
Uutisia lyhyesti
Esitelmätilaisuus kehittämiskorvauksista
Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys järjesti maanantaina 25. lokakuuta
esitelmätilaisuuden MRL 91 c §:n mukaisesta kehittämiskorvauksesta
ja sen määrittämisestä. Tilaisuudessa oli paikalla Maanmittauslaitoksen
arviointipäällikkö Seppo Sadeharju (DI, AKA), joka kertoi puheenvuorossaan muun muassa, mikä kehittämiskorvaus on ja, mitä ongelmia
sen määräämiseen liittyy.
Tilaisuudessa oli paikalla myös MRL 12a luvun valmisteluun osallistunut
Ympäristöministeriön lainsäädäntöneuvos Jyrki Hurmeranta, joka kommenttipuheenvuorossaan kertoi muun muassa kehittämiskorvausta
koskevien säännösten taustasta.
Tilaisuus pidettiin tuttuun tapaan Tieteiden talolla Helsingissä ja siihen
osallistui yhteensä 28 yhdistyksen jäsentä. Artikkeli kehittämiskorvauksista on luettavissa sivulla 12.
18
Kiinteistöarviointi 4/10
Tulevia tapahtumia
Asuinhuoneiston vuokrasopimukset ja
vuokranmääritys (1.2.2011 - 1.2.2011, Helsinki)
Vuokraustoiminnan koulutussarjan tavoitteena on perehdyttää osanottajat laaja-alaisesti vuokraustoiminnan säännöksiin, sopimustekniikkaan ja
käytännön menettelyihin ja kysymyksiin. Koulutuksessa käydään läpi myös
tavanomaisten asioiden hoitoa käräjäoikeuksissa.
Tilaisuuksien kohderyhmänä ovat vuokraustoiminnasta vastuussa olevat
henkilöt ja vuokrasopimuksia laativat henkilöt vuokraustoimintaa harjoittavissa yhteisöissä. Koulutustilaisuudet sopivat myös pienvuokranantajille.
Lisätietoa: www.kiinko.fi > Koulutus > Koulutustarjotin > Kiinteistönvälitys ja -arviointi
Liikehuoneistojen vuokrasopimukset ja
vuokranmääritys (8.2.2011 - 8.2.2011, Helsinki)
Vuokraustoiminnan koulutussarjan tavoitteena on perehdyttää osanottajat laaja-alaisesti vuokraustoiminnan säännöksiin, sopimustekniikkaan ja
käytännön menettelyihin ja kysymyksiin. Koulutuksessa käydään läpi myös
tavanomaisten asioiden hoitoa käräjäoikeuksissa.
Vuokraustoiminnan koulutussarjan tavoitteena on perehdyttää osanottajat laaja-alaisesti vuokraustoiminnan säännöksiin, sopimustekniikkaan ja
käytännön menettelyihin ja kysymyksiin. Koulutuksessa käydään läpi myös
tavanomaisten asioiden hoitoa käräjäoikeuksissa. Tilaisuuksien kohderyhmänä ovat vuokraustoiminnasta vastuussa olevat henkilöt ja vuokrasopimuksia laativat henkilöt vuokraustoimintaa harjoittavissa yhteisöissä. Koulutustilaisuudet sopivat myös pienvuokranantajille.
Lisätietoa: www.kiinko.fi > Koulutus > Koulutustarjotin > Kiinteistönvälitys ja -arviointi
Kiinteistöarviointi 4/10
19
YHteisöjäsenemme
Kiinteistöalan Koulutussäätiö
Catella Property Oy
Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry.
Maanomistajien Arviointikeskus Oy
Fingrid Oyj
Newsec-Maakanta Oy
Realia Management Oy
Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy
Laatumaa
Jones Lang LaSalle
Ovenia Oy
Svenska Handelsbanken AB
20