Kustannustehokasta korjausrakentamista Sähköisen talotekniikan rakennuttajaseminaari 21.08.2014 Ilpo Peltonen, RAKLI ry Tuottavuus meillä ja muualla ? Mitä eroja toimintatavoissa: • Tuotanto- ja suunnitteluprosessi – Vakioidut suunnitteluratkaisut – Tiukka tuotantoaikataulu, jossa ryhmien on myös pysyttävä – Sama toteutustiimi, joka sitoutuu tavoitteisiin ja kehittää toimintaansa – Materiaalilogistiikka ei petä • Lopputuotteen kustannustaso meitä alempi  Mistä tämä johtuu? KL 18.8.2014 Korjausten hinta aiheutuu tehtävistä päätöksistä ja valinnoista: – Korjaustarve • Elinkaaren hallinta ja päätös korjausohjelmasta – Tiloissa harjoitettava toiminta – Olosuhteet • Sisäilmaolosuhteet • Rakennuspaikan olosuhteet, korjauksen vuodenaika – Valitut suunnitteluratkaisut Hankesuunnittelu • Tilaohjelman/asuntokoon muuttaminen – Ominaisuuksien suhde korjattavaan rakennukseen • Korjauksille asetettavat vaatimukset • Kunto, korjaustapa, uudet ominaisuudet – Toteuttamisaikataulu Haahtela Talonrakennuksen kustannustieto 2014 Korjausten hinnanmuodostumiseen vaikuttavat tekijät: – Hankkeen organisointi ja kaupallinen malli • Korjauksen vaiheistus, osapuolet, riskienjako – Suunnittelutehtävät • Tarvittavat selvitykset ja tutkimukset • Suunnittelulaajuus ja erikoissuunnittelun määrä – Suunnitelmien perusteella lasketaan • Materiaalimenekit, esivalmistus ja teolliset komponentit • Työmenekit, asennus ja kokoonpano • Yksikköhinnat, alihankinnat ja kertautuva katerakenne Hankkeen organisointi, kaupallinen malli – Aikataulun pohjalta määräytyy • Työmaan johtotehtävät • Työmaapalvelut ja kalusto – Kustannuslaskelman pohjalta • Rakentamisen yleisjohto ja hallinto – Yleiskulut, riski ja kate • Rahoituskulut Haahtela Talonrakennuksen kustannustieto 2014 Tilaaja luo edellytykset tai sitten ei ? 1. Yhteistoimintaan ja asetettuihin tavoitteisiin kannustavat kaupalliset mallit ja sopimusrakenteet ( jo osaksi hankesuunnittelua) – hankkeen johtaminen, suunnittelu, urakointi ja tuotantoketju 2. Suunnittelu- ja toteutusorganisaatioiden tiiviimpi kytkeminen yhteen – suunnitelmien kehittäminen yhdessä tiiminä, muutosten hallinta – teolliset ratkaisut, läpimenoajan lyhentäminen – työnsuunnittelu ja tuotannonohjaus, häiriöiden minimointi 3. Rakentamisvaiheen yllätysten ratkaisu yhteistyössä  Erillinen bonus- pooli, joka jaetaan avaintulosalueissa onnistumisen perusteella Hankevaiheiden tulokset –uudet tehtäväluettelot Hankesuunnittelun tuloksena syntyy hankesuunnitelma, joka muodostuu hankeohjelmasta ja projektiohjelmasta: -hankeohjelmassa esitetään suunnittelun tavoitteet -projektiohjelmassa hankkeen läpiviennin tavoitteet Suunnittelun valmisteluvaiheessa määritellään suunnittelutehtävien laajuudet hanketietokorttia käyttäen. Hankesuunnittelu Hankesuunnitelma Hankeohjelma Projektiohjelma Ehdotussuunnittelu Hanketietokortti Ehdotus Ehdotus Ehdotus Yleissuunnitteluvaiheessa valittu ratkaisu kehitetään toteutuskelpoiseksi suunnitelmaksi, jonka tuloksena on yleissuunnitelma pääpiirustuksineen. Ehdotussuunnittelussa laaditaan vaihtoehtoisia ratkaisuja tavoitteen saavuttamiseksi. Yleissuunnittelu Yleissuunnitelma Perusrakennus ja muuntuva osa Pääpiirustukset Toteutussuunnittelu Toteutussuunnitteluvaiheessa suunnitelmat tarkentuvat suunnitelmapaketeittain hankinnan ja toteutuksen edellyttämälle tarkkuudelle. Tarjouspyyntösuunnitelmat Toteutussuunnitelma Toteutusmuodot ja kaupallinen malli TEKES Korjausrakentamisen kehittäminen / Vison Oy Kustannustehokkuus rakentamismääräyksissä • Energiatehokkuutta on parannettava rakennus- tai toimenpideluvan varaisen korjaus- ja muutostyön tai rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä, jos se on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa (MRL 117 g). • Perustelumuistio HE 81/2012: – Taloudellisessa tarkastelussa käytetään soveltuvin osin samoja muuttujia kuin kansallisien vaatimustasojen yleisessä arvioinnissa käytettävässä kustannusoptimaalisuuslaskennassa; tarkastelujaksona käytetään asuinrakennuksissa 30 vuotta ja muissa rakennuksissa 20 vuotta, jos tarkasteltavan rakennusosan tai järjestelmän tai sen osan normaali elinkaari ei ole tätä lyhyempi. Kerrostalojen korjaaminen-klinikan tavoitteet Luoda pohja: • kohtuuhintaisille piste- ja lamellikerrostalojen uudistamis- ja korjauskonsepteille • uusille toimintaprosesseille ja hankintamenettelyille • Turun lähiöiden Jyrkkälä, Härkämäki, Pansio-Perno, Runosmäki ja Suikkila systemaattiselle ja tehokkaalle uudistamiselle ja korjaamiselle • riittävän kysynnän avulla mahdollistaa uusia korjauskonsepteja Tuottaa: • tehokkaalla korjaamisella ja uudistamisella lisää elinkaarta 20-30 vuotta • uusia ja helpompia korjaushankkeen ja päätöksenteon menettelyjä • asukkaille – tarpeenmukaiset asunnot ja hyvä asuinympäristö – maksukyvyn puitteissa pysyvät vuokrat ja vastikkeet Tulosraportti 9-10/2014 Tulosseminaari 19.9.2014 Alustavien tulosten esittely, koeponnistus ja muokkaus Jatkotoimenpiteet 2. Työpaja 18.6.2014 Hankinta- ja toteutuskonseptit, pilottihankkeet Riskienhallinta, osaamistarpeet 1. Työpaja 27.5.2014 (klo 13-16) Omistajien tavoitteet, tarpeet ja reunaehdot Korjaushankkeen kulku, toimintatapojen muutos ARA Tekes Aloitustilaisuus 27.5.2014 (klo 9-12) Kaupungin kehittämistavoitteet ja elinkeinotoiminta Kiinteistönomistajien tarpeet ja mahdollisuudet Klinikan tavoitteet ja toteutus Korjaushankkeen prosessimuutos ? Korjaustarpeet Uudistamistarpeet Valintoja, päätöksiä, kustannustaso Korjausohjelma Ratkaisuja, palveluja, hintataso Hankinta Palvelutarjoaja ohjaa suunnittelua ja johtaa rakentamista Suunnittelu ja rakentaminen Ylläpito • Ilpo Peltonen, 040 551 9404, [email protected]