KUNTOARVIO JA PTS Helsinki 7.5.2012 AMMATTITAITOA RAKENTAMISEEN Matti Antikainen www.warmpoint.fi 1 KUNTOARVIO JA PTS Taloyhtiön hallituksen tulee vuosittain esittää varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden aikana tehtävistä kunnossapitotoimenpiteistä, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin (AOYL 6:3§ 2 2010). Matti Antikainen www.warmpoint.fi 2 1 KUNTOARVIO JA PTS 1. Kunnossapito ja korjaustoiminta Uusi Asunto-osakeyhtiölaki 2010 Kiinteistöpidon käsitteitä 2. Suunnitteluosa Suunnitteluntyökalut 3. Esimerkkejä kunnossapito- ja korjaussuunnittelusta Matti Antikainen www.warmpoint.fi 3 KUNTOARVIO JA PTS ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Uudessa laissa luvut - luku 4 kunnossapito - luku 5 muutostyöt Matti Antikainen www.warmpoint.fi 4 2 KUNTOARVIO JA PTS ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Osakkeenomistajan vastuu - ennakkoon ilmoitus ja selvitys - huolehtimisvelvoite Taloyhtiön oikeus ja velvoite - valvoa kunnossapito- ja muutostyötä - tieto ko. töistä - isännöitsijätodistukseen kirjattava Matti Antikainen www.warmpoint.fi 5 KUNTOARVIO JA PTS ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Taloyhtiön hallitukselle - yhtiökokoukselle kirjallisesti kunnossapito- ja muutostyöt - pidettävä luetteloa muutostöistä Matti Antikainen www.warmpoint.fi 6 3 KUNTOARVIO JA PTS KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS Rakennuksen kunnossapitotarvetta selvitetään - hyvän kiinteistönhoitotavan mukaan - kuntoarvion tai selvityksen pohjalta - huoltokirja ja kiinteistökatselmus ( alle 10 v ) - kunnossapitotoimenpiteiden kustannukset - Matti Antikainen www.warmpoint.fi 7 KUNTOARVIO JA PTS KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS Päätös kunnossapidosta Yhtiökokous päättää kunnossapidosta, joka on laajakantoinen taikka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. ( AOYL 6:30§) Matti Antikainen www.warmpoint.fi 8 4 KUNTOARVIO JA PTS KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS Yhtiökokouksessa esitelty kunnossapitotarveselvitys on pakollinen liite isännöitsijäntodistuksessa. - kiinteistöliitto - KH 90039 Matti Antikainen www.warmpoint.fi 9 KUNTOARVIO JA PTS SELVITYS TEHDYISTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISTÄ Varsinaisessa yhtiökokouksessa hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat (AOYL 6:3§ 2010). Matti Antikainen www.warmpoint.fi 10 5 KUNTOARVIO JA PTS MUUTOSTYÖILMOITUKSET Osakkeenomistajan on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti muutostyöstä hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen (AOYL 5:2§ 2010). Matti Antikainen www.warmpoint.fi 11 KUNTOARVIO JA PTS KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. (AOYL 5:2§ 2010.) Matti Antikainen www.warmpoint.fi 12 6 KUNTOARVIO JA PTS KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiölle kuuluvat korjaukset suoritetaan yhtiön ”perustasoon”, joka määritellään seuraavasti: alkuperäinen, rakennusvaiheessa toteutettu perustaso yhtiön peruskorjauksessa valitsema yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema hyvän rakennustavan ja viranomaismääräysten mukainen. Matti Antikainen www.warmpoint.fi 13 KUNTOARVIO JA PTS KUNNOSSAPITOVASTUU Osakkeenomistaja vastaa: huoneiston pintamateriaaleista, kiinteistä kalusteista, sisäovista, ikkunoiden ja ulko-ovien sisäpinnoista, sisäikkunoiden tiivistyksestä, kiinteiden laitteiden korjauksista, suihkuletkujen uusimisesta, saunan kiukaan korjauksesta jne. Matti Antikainen www.warmpoint.fi 14 7 KUNTOARVIO JA PTS KUNNOSSAPITOVASTUU Yhtiön kunnossapitovastuu AOYL 4: 2§ 2§ Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään. Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti. Matti Antikainen www.warmpoint.fi 15 KUNTOARVIO JA PTS KUNNOSSAPITOVASTUU Vastuunjakotaulukko Kiinteistöalan Kustannus Oy on julkaissut uuden lain mukaisen taloyhtiön vastuujakotaulukon. Siinä on kerrottu lyhyesti ja piirroskuvin yhtiön ja osakkeenomistajan vastuut koskien kunnossapitoa. Matti Antikainen www.warmpoint.fi 16 8 KUNTOARVIO JA PTS KIINTEISTÖSTRATEGIA Kiinteistöstrategia tarkoittaa - yhteiset tavoitteet - suuntaviivat - hoitoon - korjaamiseen - kehittämiseen Matti Antikainen www.warmpoint.fi 17 KUNTOARVIO JA PTS KIINTEISTÖSTRATEGIA Kiinteistöstrategia - laatii hallitus , hyväksyy yhtiökokous - nykytila ja korjaustarpeet - asumisviihtyvyys - elinkaaren hallintaa - ohjaa kunnossapito- ja korjausohjelmia Matti Antikainen www.warmpoint.fi 18 9 KUNTOARVIO JA PTS KIINTEISTÖNHOITO JA KUNNOSSAPITO Kiinteistönhoidolla tarkoitetaan - tilojen siivousta - hoitoa ja huoltoa sekä jätehuoltoa Kunnossapito - ylläpitoon kuuluvaa vuosikorjaustoimintaa Matti Antikainen www.warmpoint.fi 19 KUNTOARVIO JA PTS PERUSKORJAUS JA PERUSPARANTAMINEN Peruskorjaus - uusitaan alkuperäiseen tasoon - pohjana korjausohjelma Perusparantaminen - parannetaan rakennuksen alkuperäistä laatutasoa ja toimivuutta Matti Antikainen www.warmpoint.fi 20 10 KUNTOARVIO JA PTS SUUNNITTELU Uuden asunto-osakeyhtiölain eräänä tarkoituksena on saada taloyhtiöt toimimaan - suunnitelmallisemmin kiinteistönpidossa ja - tekemään enemmän ennakoivaa kunnossapitoa, - minkä tavoitteena on vähentää yllättävistä remonteista syntyviä kustannuksia osakkeenomistajille. Matti Antikainen www.warmpoint.fi 21 KUNTOARVIO JA PTS KUNTOARVIO Kuntoarviossa esitetään - kymmenen vuoden ajanjaksolle kunnossapitosuunnitelma (PTS), jossa eritellään vuosittain tehtävät korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteet ja niiden laadintahetken mukaiset kustannusarviot. - Kuntoarvio perustuu pääosin aistinvaraisiin havaintoihin, ainetta rikkomattomin menetelmin ja mittauksin. - Kuntoarviossa voidaan tarvittaessa suositella tarkempia kuntotutkimuksia, jos jonkin osa-alueen kunto ja korjaustarve sitä vaatii. Matti Antikainen www.warmpoint.fi 22 11 KUNTOARVIO JA PTS KUNTOARVIO Kuntoarviossa arvioidaan seuraavia osa-alueita: · aluerakenteet, rakennustekniikka ja kiinteistön tilat · LVI-järjestelmät ja automaatio · sähkö-, tele ja tietojärjestelmät · hissit · energiatalous · sisäolot, turvallisuus, terveellisyys ja ympäristövaikutukset · kiinteistönhoidon kehitystarpeet. Matti Antikainen www.warmpoint.fi 23 KUNTOARVIO JA PTS KUNTOARVIO Kuntoarviossa annetaan kuntoluokat: 1 = hyväkuntoinen, uutta vastaava (korjaustarve >10 vuoden päästä) 2 = tyydyttävässä kunnossa, ei välitöntä uusimis- ja korjaustarvetta (korjaustarve 5 – 10 vuoden päästä) 3 = välttävässä kunnossa, uusimis- ja korjaustarvetta (korjaustarve 1 - 4 vuoden päästä) 4 = huonokuntoinen, teknisesti vanhentunut, heti korjattava tai uusittava (korjaustarve heti, eli 0 – 1 vuoden päästä) Matti Antikainen www.warmpoint.fi 24 12 KUNTOARVIO JA PTS KUNTOTUTKIMUS Kuntotutkimuksella selvitetään -rakennusosan tai laitteiston kunto, vaurioiden laajuus, -vaurion aiheutumisen syyt, -korjausmenetelmät ja korjausajankohdat. Kuntotutkimus tehdään - kun aistinvarainen tarkastus ei riitä (esimerkiksi kuntoarvio) tai tarvittaessa tarkempaa tutkimusta korjaussuunnittelua varten eri korjausmenetelmien suunnittelemiseksi Matti Antikainen www.warmpoint.fi 25 KUNTOARVIO JA PTS KUNTOTUTKIMUS Kuntotutkimuksen osa-alueet - putkistojen kuntotutkimus - ilmavaihdon kuntotutkimus - sisäilman kuntotutkimus - rakennustekninen kuntotutkimus - sähkötekninen kuntotutkimus - rakennusautomaation kuntotutkimus Matti Antikainen www.warmpoint.fi 26 13 KUNTOARVIO JA PTS KUNTOTUTKIMUS Kunto tutkimuksissa käytettävät menetelmät - piirustuksiin yms. asiakirjoihin tutustumalla - tutkimalla kohdetta aistinvaraisesti - ainetta rikkovia menetelmiä hyödyntämällä - paikalla tehtäviä mittauksia ja kokeita tekemällä - rakenteiden ja putkistojen kuvauksia ja tähystyksiä suorittamalla - näytepaloja ja näytteitä ottamalla sekä niitä laboratoriossa tutkimalla Matti Antikainen www.warmpoint.fi 27 KUNTOARVIO JA PTS KUNTOTUTKIMUS Kuntotutkimusohjeita - Kuntotutkimuksen tekemisestä on julkaistu yleiset ohjeet seuraaville osa-alueille ulkobetonirakenteiden kuntotutkimus rapattujen julkisivujen kuntotutkimus kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistojen kuntotutkimus sisäilmaston kuntotutkimus sähköjärjestelmien kuntotutkimus. Matti Antikainen www.warmpoint.fi 28 14 KUNTOARVIO JA PTS KUNTOTUTKIMUS Putkistot - läpivalaisemalla - videokuvaus - aistinvaraisesti - näytteet Ilmanvaihto - aistivaraisesti - mittaamalla Sisäilma - ilmanvaihtojärjestelmän kuntotutkimuksen yhteydessä Matti Antikainen www.warmpoint.fi 29 KUNTOARVIO JA PTS KUNTOTUTKIMUS Rakennetekniikan kuntotutkimus -- Parvekkeiden kuntotutkimus -- kylpyhuoneiden kuntoarvio -- Kosteusvaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus -- Julkisivujen kuntotutkimus Matti Antikainen www.warmpoint.fi 30 15 KUNTOARVIO JA PTS KUNTOTUTKIMUS Sähkötekniset tutkimukset -- Perussuureiden mittaaminen hetkellisesti (virta, jännite, taajuus) -- Seurantamittaukset -- Turvallisuusmittaukset -- Muut mittaukset (valaistus- ja lämpötilamittaukset) -- Energian säästöt -- Haittanäytteidenotto Matti Antikainen www.warmpoint.fi 31 KUNTOARVIO JA PTS KUNTOTUTKIMUS Matti Antikainen www.warmpoint.fi 32 16 KUNTOARVIO JA PTS KORJAUSOHJELMA Korjausohjelma on tietylle aikajaksolle laadittu suunnitelma - kunnossapito- ja korjaustoimenpiteistä, peruskorjauksista, perusparannuksista - toiminnallisuuteen liittyvät muutostyöt - siinä otetaan huomioon myös ennakoimattomat korjaustarpeet. -korjausohjelman pohjana ovat kunnossapitosuunnitelma ja kuntoarvion PTS. Matti Antikainen www.warmpoint.fi 33 KUNTOARVIO JA PTS HUOLTOKIRJA Huoltokirja (rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje) on kiinteistön asiakirjakokonaisuus - kiinteistön rakennuttamisaikaiset asiakirjat - rakennusosien ja laitteiden käyttöohjeet - tekniset käyttöiät - huolto- ja kunnossapitotehtävät ohjeineen ja ajoituksineen - ohjeet hyvän energiantalouden ja sisäilmaston saavuttamiseksi Matti Antikainen www.warmpoint.fi 34 17 KUNTOARVIO JA PTS HUOLTOKIRJA Huoltokirjaprosessi Laadinta Huoltokirja Käyttö Ylläpito Matti Antikainen www.warmpoint.fi 35 KUNTOARVIO JA PTS HUOLTOKIRJA Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje on laadittava, jollei erityisestä syystä muuta johdu, rakennusta varten, jota käytetään pysyvään asumiseen tai työskentelyyn. Sama koskee tällaisen rakennuksen sellaista korjaus- ja muutostyötä, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, ja soveltuvin osin korjausja muutostyötä, joka muutoin edellyttää rakennuslupaa. (Maankäyttö- ja rakennusasetus 10.9.1999/895.) Matti Antikainen www.warmpoint.fi 36 18 KUNTOARVIO JA PTS ESIMERKKI Kuntoarvion PTS ehdotus - kuntokartoitus - kuntoarvio Pressa Matti Antikainen www.warmpoint.fi 37 KUNTOARVIO JA PTS ESIMERKKI Kunnossapitosuunnitelma - Kunnossapitosuunnitelman laadinta - Kuntoarvion PTS-suunnitelman pohjalta kunnossapitosuunnitelma - mukaan vuosittaiset arviot korjaustoimenpiteistä. - malli Matti Antikainen www.warmpoint.fi 38 19 KUNTOARVIO JA PTS ESIMERKKI Korjausohjelma - korjausohjelman suunnittelu - kunnossapitosuunnitelman pohjalta - kustannusten vaikutus hoitomenoihin seuraavalle viidelle vuodelle. - malli Matti Antikainen www.warmpoint.fi 39 KUNTOARVIO JA PTS ESIMERKKI Kunnossapitotarveselvitys - As Oy:n hallituksen kunnossapitotarveselvitys - kunnossapitotarveselvitys 2011 - 2015 Matti Antikainen www.warmpoint.fi 40 20 KUNTOARVIO JA PTS ESIMERKKI Kiinteistöstrategia - Taloyhtiön strategian pohjaksi kuntoarvio - malli Matti Antikainen www.warmpoint.fi 41 KUNTOARVIO JA PTS ESIMERKKI Huoneiston kunnossapito- ja huolto-ohjeet - malli Matti Antikainen www.warmpoint.fi 42 21 KUNTOARVIO JA PTS ESIMERKKI Matti Antikainen www.warmpoint.fi 43 22