Julkisivukorjausten toteutusmallit Kimu työpaja Veijo Nykänen, VTT 25.5.2010 23.6.2010 2 Toteutusmallien valintaan liittyviä kysymyksiä Korjaushankkeen sisältö ja laajuus? Tilaajan suunnitteluttama valmis ratkaisu vai eri vaihtoehtojen kilpailutus? Valintamenettely? Avoin kilpailu Rajoitettu kilpailu: ehdokkaiden esivalinta Neuvottelumenettely: ehdokkaiden esivalinta 1 tai useampi ehdokas Tarjousten valintakriteerit? Hankintahinta, elinkaarikustannukset, laatu, aika, palvelu, laajuus, … Yksi vai useampivaiheinen sopimusprosessi? Sopimus suunnittelusta ja toteutuksesta Sopimus suunnittelusta + optio rakentamisesta Erilliset suunnittelu- ja urakkasopimukset Maksuperusteet 3 23.6.2010 Urakkamuodot Kokonaisurakka Pääurakka + alistetut sivu-urakat Tilaaja Tilaaja Suunnittelija Tilaaja Suunnittelija Suunnittelija Suunnittelija Pääurakoitsija Sopimussuhde Projektinjohtopalvelu Sivu-urak. Erik. urak. Sivu-urak. Suunnittelija Pääurakoitsija Erik. urak. Erik. urak. Erik. urak. PJ konsultti Sopimussuhde Suunnittelun ohjaus ja työmaajohto Alistus työmaajohdon osalta Teknisten ratkaisujen urakka Suunnittelija Suunnittelija Sopimussuhde Suunnittelija Suunnittelija Suunnittelija Erik. urak. Suunnittelija Sopimussuhde Erik. urak. Suunnittelija Erik. urak. Sopimussuhde Erik. urak. Tilaaja Suunnittelija ST-yritys Erik. urak. Projektinjohtourakka Tilaaja Tilaaja Rak. urak. Erik. urak. Sopimussuhde Suunnittelu – toteutus Suunnittelija ST-yritys Erik. urak. Erik. urak. Erik. urak. PJurakoitsija Erik. urak. Erik. urak. Erik. urak. 23.6.2010 4 ”minimihinnalla suunnittelu ja kaikki kuuluu urakkaan” 23.6.2010 5 Korjausrakentamisen prosessit? Tarve- Hankeselv. Suunn.. Rak. suunn. Urak. valinta Peräkkäisistä prosesseista Tarjous- Tuot.suun. suunn. Hankinnat Työmaaprosessi Luovutus Enemmän rinnakkaisiin suunnittelu - toteutusprosesseihin Tarve- Hanke- Tot. selv. suunn. valinta Rak. suunn. Tarjous- Tuotannon suunn. suunn. Hankinnat Työmaaprosessi Erityisesti korjaushankkeissa Luovutus Vuorovaikutusmahdollisuudet kasvavat 23.6.2010 6 Suunnittelu - toteutus + kokonaishinta aikaisin tiedossa + suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden yhteistyö + laatu- ja koordinointivastuu ei hajaannu + tilaajalla yksi sopijapuoli + suunnittelu ja tuotannon valmistelu rinnakkain + tilaajalla ei vastuulla eri urakkarajojen ongelmia + KVR asiakirjamallit + kannustaa kehittämään - tarjoajia vähemmän - toteuttajan valinta aikaisin - tilaajilla ei ole yhtä paljon kokemusta kuin tavallisista urakoista 23.6.2010 7 Pääurakkamuodot + Rakennuttajille tuttu malli + Valmiit asiakirjamallit + Normaalisuhdanteissa riittävästi tarjoajia + Tarjousten vertailu helppoa, jos vain hinta on vertailuperusteena Tilaajalla on suunnittelun laatu- ja koordinointivastuu Toteuttajien osaamista ei hyödynnetä suunnitteluvaiheessa Lyhyt hankintojen ja työmaan valmisteluaika Suunnitelmamuutoksista lisätyölaskut Sivu-urakoissa urakkarajat tilaajan vastuulla Kokonaiskesto pyrkii kasvamaan Avoimessa hintakilpailussa riskinä on valita urakoitsija, jonka suorituskyky ei ole riittävä 23.6.2010 8 Osaurakkamuodot + Tilaaja voi vaikuttaa laajasti ja yksityiskohtaisesti toteutukseen + Tilaaja voi jakaa hankeen eri tavoin eri hankintakokonaisuuksiin Vastuu projektista pitkälti tilaajalla itsellään Eri sopimukset tilaajan lukuun Tilaajalla useita urakkarajapintoja Kustannusvarmuus syntyy myöhään Suunnittelun ja rakentamisen yhteensovittaminen tilaajalla Muutostöistä sopiminen hankalaa Edellyttää panostusta projektinjohtoorganisaation rakentamiseen Estää kokonaispalveluiden kehittymisen markkinoilla 23.6.2010 Maksuperusteet urakkasopimuksissa Maksuperuste Riski Riskin kantaja Kokonaishinta Määräriski Hintariski Urakoitsija Urakoitsija Yksikköhinta Määräriski Hintariski Tilaaja Urakoitsija Kustannukset + palkkio (laskutyö) Määräriski Hintariski Jaettu Jaettu Tavoitehinta (myös kattohinta) Määräriski Hintariski Tilaaja Tilaaja Kankainen & Junnonen. Rakennuttaminen. Rakennustieto 2001 9 23.6.2010 10 Eri hankintamallien periaatteelliset erot Kokonaisurakka Tarve• Tilaajan suunnitelmat selv. Hankesuunn.. Rak. suunn. Urak. valinta Urakoitsijat Teknisten ratkaisujen urakka • Tilaajan yleis- tai viitesuunnitelmat • Toteuttajan detaljit Tarveselv. Suunnittelu – toteutus urakka • Toteuttajan suunnitelmat Tarveselv. Hankesuunn.. Rak. suunn. Urakoitsijat Det. Suunn. Tarjous- Tuot.suun. suunn. Hankinnat Urak. valinta TarjousDet. suunn. suunn. Tuot.suun. Hankinnat Hankesuunn.. Urakoitsijat Työmaaprosessi Työmaaprosessi Luovutus Työmaaprosessi Luovutus Urak. valinta Tarjoussuunn. Rak. suunn. Det. suunn. Tuot.suun. Hankinnat Luovutus 23.6.2010 11 Avoin kilpailu – rajoitettu kilpailu - neuvottelu Avoin kilpailu Paljon tarjouksia: osa voi olla ”kevyesti tehtyjä” Valintavaiheessa voi olla vaikea tunnistaa ja hylätä riittämättömän suorituskyvyn omaavaa urakoitsijaa Rajoitettu kilpailu (esim. 3 – 6 osallistujaa) Valinta esivalintakriteereíllä Kannustaa tekemään parempia tarjouksia Erityisesti kun käytetään muitakin kuin hintakriteeriä valinnassa Neuvottelumenettely (alussa esim. 1 – 3) Kun tunnetaan valmiiksi muutama luotettava Yhteistoimintaa alusta alkaen 23.6.2010 12 Kierrätys korjausrakentamisessa Kuva: www.nollaenergia.fi Vaihtoehdot: • Kaikki samalle lavalle ja käsittelylaitokseen • Erotteleva purku työmaalla ja jatkokäyttö Kuva: www.nollaenergia.fi • Vanhojen rakennusosien uudelleenkäyttö • tarjonnan ja kysynnän kohtaaminen? • Kaatopaikat Tilaajan ympäristövaatimukset työmaan siisteyden ja jätteiden käsittelyn osalta? 23.6.2010 13 Allianssiurakan määrittelyä Allianssiurakka on hankkeen keskeisten toimijoiden väliseen, kaikille yhteiseen sopimukseen perustuva hankkeen toteutusmuoto, jossa osapuolet vastaavat toteuttavan projektin suunnittelusta ja rakentamisesta yhdessä yhteisellä organisaatiolla, ja jossa toimijat jakavat projektiin liittyviä sekä positiivisia että negatiivisia riskejä sekä noudattavat avoimuuden periaatteita. Kaikki osallistujat voittavat tai häviävät — kyse ei ole nyt nollasummapelistä! Pertti Lahdenperä 23.6.2010 14 JULKISIVUREMONTTI KOKONAISPALVELUNA Osakkeenomistajat, asukkaat Taloyhtiö Tarveselvitys Hankesuunnittelu • Kiinteistö-strategia • PTS-ehdotus • Konsulttipalvelujen hankinta • Tiedotus • Korjausohjelma ja sen hyväksyntä Organisointi • Projektinpäällikön valinta • Alustava hankesuunnitelma • Hankeselvitys • Hankintatapa • Kuntoarviointi • kiinteistöjohtokonsultointi • Kuntotutkimus • Referenssit • Tarjoukset • Turvallisuus ja terveellisyys selvitys • Referenssit • Tarjoukset Häiriöaika • Hankkeen laajuus- ja laatutavoitteet • Tarjouspyyntöasiakirjat • Hankesuunnittelusopimus • Korjausmenetelmät • Hankeohjelma • Urakkasopimus • Valvojan valinta • Yrityksen referenssit • Eri korjauskonseptit • Palvelut • Tarjoukset • Hankesuunn. sopimus • Hankesuunnitelma • Suunnittelu-toteutussopimus Suunnittelu Rakentaminen • Suunnitteluvalinnat • Valvonta • Lisätyötarjousten käsittely • Asukastiedotus • Laadun valvonta • Vastaanotto • Loppuselvitys • Huoltokirjapäivitykset • Suunnittelu • Rakennuslupa • Tiedotus • Hankinnat • Laadunvarmistus • Tarjoukset • Työnsuunnittelu • Tiedotus • Purku, asennukset • Laadunvarmistus • Luovutus, loppuselvitys • Takuu Korjauspalveluyritykset Yhtiökokous Tiedotus osakkeenomistajille 23.6.2010 Toteuttajan ja menetelmän valinta 15 23.6.2010 16 Hankesuunnitteluvaiheen tavoiteasetanta Julkisivujen ja katon huonosta kunnosta johtuvat korjaustarpeet Seinän ja ikkunoiden nykyiset ja uudet U-arvot Yläpohjan nykyiset ja uudet U-arvot Vaikutus rakennuksen lämmönkulutukseen Vaikutus termiseen viihtyvyyteen Muut korjaustarpeet Ilmastoinnin lämmön talteenotto ja ratkaisuvaihtoehdot Vaikutus energiankulutukseen Sisäilman laatu Energiataseen ensimmäinen laskenta jo hankesuunnittelun yhteydessä Mitä korjaustarpeita on näköpiirissä kymmenen vuoden aikana? Mitä on tarve tai kannattaa parantaa samassa yhteydessä? Kustannusbudjetin realistisuus 23.6.2010 17 Korjausprosessin suunnittelu Rakenteiden avaaminen niiden kunnon selvittämiseksi Uusittavat rakenteet ja järjestelmät Uusien rakenteiden kiinnitystekniikat Korjauksen yhteydessä uusittavat muut rakenteet Suunnittelijoiden ja työnjohdon yhteistyö Suunnittelu- ja työmaakokoukset BIM:n hyödyntäminen työmaalla Aikataulut ja työmaasuunnitelma Eri aliurakat ja urakkarajat Materiaalihankinnat Purkutyöt ja purkumenetelmät Pölyämisen estäminen Purkujätteen käsittely Purun yhteydessä ilmenevät mahdolliset yllätykset Työmaan siisteys Työjärjestysten suunnittelu Suojaukset, kulkuteiden turvallisuus Asumisen turvaaminen / vaihtoasunnot Kulunvalvonta ja vartiointi Työmaatilat Telineet ja nostot Tiedotus asukkaille Talotekniikan säädöt ja toimintakokeet Urakoitsijoiden oma laadunvalvonta: kaikki työt tehty ja virheet korjattu Lopputarkastus Luovutus 23.6.2010 18 Allianssiurakan idea Sopimusosapuolten intressit Perinteinen toteutus Allianssitoteutus Suoritustaso Pertti Lahdenperä Allianssiurakan ratkaisujen tavoitteena on • yhdenmukaistaa toimijoiden intressit hankkeen tavoitteiden saavuttamisesta • yhdistää monipuolinen ja -alainen osaaminen aikaisin hankkeen hyödyksi • parantaa etenkin riskihankkeiden taloudellisuutta (vrt. riskien hinnoittelu) 23.6.2010 Rakennuslupien tarve Korjaustoimien sisältö Esim. kattomuodon muutos Julkisivumateriaalin muutos Ikkunatyyppien muutos Parvekkeiden lisääminen tai muutos Suojelukohteet Kuntien rakennusvalvontakäytännöt vaihtelevat 19 23.6.2010 Korjaustoimien edullisuus E = Kmin E =A/K E =A/Lcc E =(A + A)/(Lcc – Lcc) • Ominaisuuksien ja arvojen parantuminen • Kustannuksien säästöt • Investointikustannukset 20 23.6.2010 21 Yhteenveto Taloyhtiöiden on hankittava hankinta- ja projektinjohto-resurssit ulkopuolelta pääsääntöisesti Panostusta tarpeiden selvittämiseen ja hankesuunnitteluun Vikojen ja vaurioiden tutkiminen ensin – ei piilottaminen Eri korjaustarpeiden yhdistäminen samaan hankkeeseen Hankinta kokonaispalveluna vai suunnittelu ja toteutus erillään Toteuttajien esivalinta kaikenlaisissa urakoissa Aluekorjausohjelmat Tyyppiratkaisuja samanlaisiin kohteisiin Laadun ja kustannustehokkuuden parantuminen Korjausprosessien kehittäminen Laajemmat hankintakokonaisuudet mahdollistavat sen paremmin 23.6.2010 [email protected] +358400622614 22
© Copyright 2024