As Oy Keijukainen, Keijupuisto, Lahti
KIMU Kerrostalon ilmastonmuutos – energiatalous ja sisäilmasto kuntoon Kohderakennukset Keijupuisto: As Oy Keijukainen, Tapparakatu 1, Lahti 18.10.2011 Aalto-yliopisto Insinööritieteiden korkeakoulu Energiatekniikan laitos, LVI-tekniikka 2 SISÄLLYS 1 2 3 4 5 6 Johdanto ....................................................................................................................................... 3 1.1 Työn tavoitteet ..................................................................................................................... 3 1.2 Yleiskuvaus taloyhtiöstä ...................................................................................................... 3 1.3 Perustiedot rakenteista ......................................................................................................... 4 1.4 Perustiedot teknisistä järjestelmistä ..................................................................................... 6 1.5 Tehdyt ja suunnitellut korjaukset ......................................................................................... 7 1.6 Lämmön-, sähkön-, ja vedenkulutustiedot ........................................................................... 8 Lähtötilannetta tarkentavat selvitykset ja niiden tulokset .......................................................... 10 2.1 Tehdyt kuntoarviot ............................................................................................................. 10 2.2 KIMU:n taloyhtiökysely .................................................................................................... 13 2.3 Lämpökuvaukset ................................................................................................................ 19 2.4 Ilmanvaihdon toiminta ....................................................................................................... 21 Toimenpiteet energiatalouden ja sisäilmaston parantamiseksi .................................................. 22 3.1 Valitut parantamistoimenpiteet .......................................................................................... 22 3.2 Parantamistoimenpiteiden vaikutusten arviointimenetelmät ............................................. 23 3.2.1 Energialaskelmat ........................................................................................................ 23 3.2.2 Elinkaarilaskelmat ...................................................................................................... 24 Laskentatulokset eri toimenpidevaihtoehtoille .......................................................................... 27 4.1 Energiankulutukset............................................................................................................. 27 4.2 Elinkaarikustannukset ........................................................................................................ 28 Johtopäätökset ja suositukset energiatehokkaaksi korjausohjelmaksi ....................................... 30 Korjaushankkeen toteutus .......................................................................................................... 32 6.1 Korjaushankkeiden rahoituksesta taloyhtiössä .................................................................. 32 6.2 Korjaushankkeen toteutustapa ........................................................................................... 33 LIITE 1 Viestintä korjaushankkeessa 3 1 JOHDANTO 1.1 Työn tavoitteet Tässä raportissa esitetään As Oy Keijukainen, joka on yksi KIMU- hankkeen kohdetaloyhtiöistä, kaksi korjausohjelmavaihtoehtoa. Tavoitteena on tarkastella, kuinka paljon energian- ja vedenkulutusta saadaan pienennettyä, jos toimenpiteet valitaan täysin korjaustarpeen mukaan energiatehokkuus huomioiden. Toisena vaihtoehtona on näyttää, millaisia keinoja joudutaan käyttämään, jos taloyhtiön lämmitysenergiankulutus halutaan puolittaa. Näitä kahta erilaista korjausohjelma vaihtoehtoa varten on tehty sekä taloyhtiökysely asukkaille että erilaisia korjauskonseptien laskennallisia tarkasteluja. Näiden pohjalta on valittu molempiin korjausohjelmavaihtoehtoihin sopivat toimenpiteet KIMU- projektityöryhmän toimesta. Raportti on jaettu kolmeen varsinaiseen osa-alueeseen. Ensin käsitellään taloyhtiön nykytilaa ja siihen liittyviä selvityksiä. Toisena asiakokonaisuutena on erilaiset korjauskonseptit ja niiden energiatehokkuuden parantamispotentiaalit. Viimeisenä – ja tärkeimpänä – on KIMUprojektiryhmän näkemys kahdesta tavoitteiltaan erilaisesta korjausohjelmasta. 1.2 Yleiskuvaus taloyhtiöstä As Oy Keijukainen Tapparakatu 1sijaitsee Lahden Keijupuistossa, Launeen kaupunginosassa. Kahdesta rakennuksesta muodostuva yhtiö sijaitsee alueen luoteiskulmassa. Yhtiö oli alueen ensimmäinen rakennuskohde vuonna 1969. (kuva 1.1). Kuva 1.1. Tapparakatu etelästä päin katsottuna. Suoraan edessä ovat portaat A-C ja oikealla portaat D ja E. 4 Kerrostaloissa on kolme ja kaksi porrasta ja kuusi asuinkerrosta. Asunto-osakeyhtiön tilavuus on 21 000 m3 ja huoneistoala 5 022 m2. Asuntoja taloyhtiössä on yhteensä 84 kappaletta. Asuntojakaumat on esitetty taulukossa 1.1 ja 1.2 Taulukko 1.1 Taloyhtiön huoneistojen jakaumat, talo 1 portaat A-C. Asuntotyyppi Pinta-ala, m2 1 H + kk, 6 kpl 25 2 H + kk, 6 kpl 48 2 H + K, 18 kpl 50 2 H + K, 6 kpl 57 3 H + K, 6 kpl 79 4 H + K, 6 kpl 91 Taulukko 1.2 Taloyhtiön huoneistojen jakaumat, talo 2 portaat D ja E. Asuntotyyppi Pinta-ala, m2 1 H + kk, 6 kpl 25 2 H + kk, 6 kpl 48 2 H + K, 12 kpl 50 2 H + K, 6 kpl 57 3 H + K, 6 kpl 60 3 H + K, 6 kpl 79 4 H + K, 6 kpl 91 Yhteisistä tiloista löytyy saunatilat, pesutupa, kellarikomerot, ulkoiluvälinevarasto, väestösuoja sekä kylmäsäilytystilat. Asunnoissa ei ole huoneistosaunoja yksittäisiä, jälkikäteen rakennettuja saunoja lukuun ottamatta. Rakennusten sisääntulokerroksessa on autotalleja. Rakennuksessa on kylmä ullakkokerros, jossa sijaitsevat asuntokohtaiset varastotilat. A- ja D-portaan maanalaisessa kellarissa on C-luokan väestönsuojat ja A-portaan kellarissa on lisäksi yhteinen lämmönjakohuone. Rakennus on ollut aina kaukolämpöverkossa. Keijupuiston alueella ei ole tiedossa olevia suojelukaavoja. Rakennusten lisälämmöneristäminen ja parvekkeiden sekalasitus on ollut mahdollista. 1.3 Perustiedot rakenteista Olemassa olevista piirustuksista ei käy tarkasti ilmi rakennuksen perustamistapaa, mutta todennäköisesti kerrostalo on perustettu paalujen varan. Keijupuiston ympäristö on tunnetusti savikkoa. Kerrostalot on rakennettu työmaalla valetuista betonielementeistä ja niissä on alun perin 2-lasiset ikkunat. Lämmitysmuotona kyseisissä rakennuksissa on kaukolämpö ja ilmanvaihtoratkaisuna koneellinen poistoilmajärjestelmä. Keijupuiston asuinkerrostalot ovat rakentamisajankohdan läheisyyden johdosta varsin homogeenisia. Rakennuksessa on rakennuskohtaisesti kello-ohjattu (maksimitehoa käytetään aamuisin, keskipäivällä ja alkuillasta) koneellinen yhteiskanavapoisto. Kanavat ovat betonista työmaalla valettuja neliönmuotoisia kanavia. Kylmän ullakkokerroksen lattiassa kanavat johdetaan puhallinkammioihin, joita on yksi per porras. 5 Rakennukset on varustettu neljän hengen hissein. Hissit eivät kulje ullakolle asti. Porraskäytävät on varustettu tomutusparvekkein, jotka sijaitsevat kerrosten puolivälissä. Lattioiden pintamateriaalina on käytetty parkettia tai muovimattoa. Lisäksi kylpyhuoneiden lattiat ovat laatoitettuja. Kylpyhuoneiden vedeneristys on tehty bitumikermillä pintabetonilattian alle. Kellari- ja asuinkerroksen välipohja ratkaisu koostuu kantavasta betonilaatasta, sen päällä olevasta 75 mm lastuvillalevystä sekä 50 mm pintabetonilaatasta. Parvekejulkisivun suuret ikkunat on korvattu 3-lasisila ikkunoilla vuonna 2008. Muutoin ikkunat on varustettu etuikkunoin 1980-luvulla. Kaikissa asunnoissa on parveke. Parvekkeet ovat rakennusrungon ulkopuolella. Suurin osa parvekkeista on lasitettu. Porraskäytävissä on kerrosten puolivälissä tuuletusparvekkeet. Tuuletusparvekkeet ovat ulokkeellisia betonilaattoja metallisilla kaiteilla. Tuuletusparvekkeilla oli myös roskakuilujen luukut. Roskakuilut ja jätevarastot eivät ole enää käytössä. Jätehuoneet on muutettu pyörävarastoiksi. Kerrostalossa on tasakatto. Ullakkokerros on sisäänvedetty ja kevytrakenteinen, ilman lämmitystä. Ullakkokerroksessa on asuntojen säilytyskomeroiden lisäksi pyykinkuivaustila ja puhallinkammiot. Rakennukset sijaitsevat tasaisella tontilla. Maan pinta viettää rakennuksista poispäin. Rakennusten salaojitus on uusittu vuonna 1999. Katoilta tuleva sadevesi on ohjattu maanalaisen putkiston kautta sadevesiviemäreihin. Rakennuksen runko on ns. kirjahyllyrunko eli rakennuksen päädyt ja asuntojen väliset seinät ovat kantavia. Alapohjarakenne: • • • • 160 mm teräsbetonia 80 + 80 mm styroxlevyt pintabetoni linoleummatto Välipohjarakenne: Keijupuiston aluetta markkinoitiin aikoinaan sillä, ett asuntojen lattiat ovat ns. uivat eli paremmin ääntä eristävät. Rakennuksen välipohjat ovat 160 mm paksuja teräsbetoniholveja, jotka on valettu paikalla. Välipohjalaattojen päällä on kaksinkertainen huopaeristys, ns. Karhu-huopaeristys. Huovan päälle on valettu 50 mm pintabetonilaatta. Yläpohja: • 160 mm teräsbetoni • 40 + 40 mm styrox levyt • pintabetoni 6 Ulkoseinien rakenne pitkillä julkisivuilla on: • • • • • sisäpinnoite/maalipinta teräsbetoni 80 mm puolikova mineraalivillalevy 100 mm teräsbetoni 50 mm ulkopinnoite/maali Kantavat ulkoseinät (päädyt) • • • • • sisäpinnoite/maalipinta teräsbetoni 160 mm puolikova mineraalivillalevy 75 mm teräsbetoni 50 mm ulkopinnoite/maali Sisäänkäyntien puoleiset keittiön ja kylpyhuoneen ikkunan muodostama ulkoseinärakenne. Kantavat väliseinät ovat 160 mm teräsbetonia. Välipohjat ovat ontelolaattoja. 1.4 Perustiedot teknisistä järjestelmistä Kerrostalon lämmitysmuotona on vesikeskuslämmitys ja lämmönlähteenä kaukolämpö. Lämmitysverkoston lämmönsiirrin on Parca 530 kW vuosimallia 1988 ja käyttöveden siirrin Cetethermin 470 kW vuodelta 1996. Lämmityksen lämmönsiirtimen kunto oli silmämääräisesti arvioituna välttävä ja lämpimän käyttöveden lämmönsiirtimen kunto tyydyttävä. Molempien uusiminen on ajankohtaista vuoteen 2020 mennessä. Linjasaneerauksen yhteydessä kylpyhuoneen lattialämmitys on syytä rakentaa omaksi piiriksi. Lämmitysverkoston ja lämpimän käyttöveden kiertovesipumput ovat mallia Kolmeks Oy. Paisuntaastia sijaitsee ullakolla ja on avonainen. Lämmitysverkoston säädöt on toteutettu Landis & Gyr RVL säätökeskuksen kautta ja lämpimän käyttöveden lämpötila Landis & Gyr yksikkösäätimellä, jossa on lämpötilan pudotus kellokytkimellä. Lämmönjakohuoneessa on alkuperäinen Fendix Oy:n hälytyskeskus. Mahdolliset hälytykset ilmenevät paikallishälytyksinä. Järjestelmän toiminnasta ei ole tietoa. Lämmityksen säätöventtiili ja toimimoottori ovat ilmeisesti vuodelta 1996. Kohteessa on Bauerin vedenkäsittelylaitteisto. Laitteisto on asennettu vesimittarin jälkeen sarjaan vakiopaineventtiilin kanssa. Lämmitysverkoston putkia ei ole eristetty teknistä tilaa lukuun ottamatta. Teknisen tilan eristeet saattavat sisältää asbestia. Lämmitysverkoston putket ovat terästä ja alkuperäiset. Kellarissa ja sisäänkäyntikerroksessa putket ovat näkyvissä katosta ripustettuina. Nousulinjat ja kytkennät lämmityspattereille ovat näkyvissä ja kannakoituna seiniin. Putkiston säätö- ja sulkuventtiilit ovat alkuperäisiä karaventtiileitä. Linjaventtiilien ulkoinen kunto vaihteli heikosta välttävään. 7 Itse radiaattorit ovat hitsattuja levypattereita, joissa on termostaattiset patteriventtiilit. Termostaattiset patteriventtiilit eivät ole alkuperäisiä. Lämpimän käyttöveden säätöventtiilit ja toimimoottorit ovat ilmeisesti vuodelta 1996. Laitteet olivat toimintakunnossa. Lämpimän käyttöveden menolämpötila on 54,1 °C ja paluulämpötila 37 °C. Lämpimän käyttöveden ja lämpimän veden kiertojohdon materiaalina on käytetty kuparia. Kylmävesijohdot on tehty galvanoidusta teräsputkesta. Sisääntulokerroksen yhteistiloissa putkistot kulkevat näkyvissä, kattoon ripustettuina. Nousulinjat ylempiin kerroksiin ovat putkihormeissa. käyttöveden paine on noin 4 MPa. Käyttövesiverkoston säätö- ja sulkuventtiilit ovat pääosin alkuperäisiä karaventtiilejä. Ne on osittain korvattu palloventtiilein. Venttiilien kunto on tyydyttävä. Lämpimän käyttöveden kiertoon on liitetty kylpyhuoneiden lattialämmitys. kylpyammeissa on lisäksi jäljellä vielä etureunaan asennetut kiertovesipatterit. Vanhoissa Käyttövesiverkostossa on linjasulkuventtiilit ja osa vesikalusteita on varustettu sulkuventtiilein. Vesihanat ovat suurelta osin 1-otesekoittajia. Lähes kaikki WC-istuimet ovat tyyppiä Arabia. Huuhtelu on yksiasentoinen. Uusitut WC-istuimet ovat tyyppiä IDO ja huuhtelussa on kaksi asentoa. Osassa kylpyhuoneita on vielä alkuperäinen kylpyamme, mutta osassa osakkaat ovat korvanneet ammeet suihkutilalla. Vesijohtoverkosto on eriytetty pahvimuotein, jotka on päällystetty ilmeisesti asbestia sisältävällä pinnoitteella. Kerrostalossa on alkuperäinen koneellinen poistoilmanvaihto. Poistoilmahormit ovat rakenneaineisia paikalla valettuja betonihormeja ja peltihormeja. Poistoilmaventtiilit ovat alkuperäisiä lautasventtiilejä. Osaan huoneistoja on asennettu liesituulettimia, aktiivihiilisuodattimella varustettu ilmaa kierrättäviä liesituulettimia. Poistoilmavirran mittaus on usein mahdotonta koska poistoilmaventtiili on piilotettu kalusteiden taakse. Sähköjärjestelmät Taloyhtiön sähkölaitteistot ovat lähes kaikki alkuperäisiä. Taloyhtiön sähköjärjestelmän nimellisjännite on 220/380 V. Johdinjärjestelmä on 4-johtoinen TN-C - järjestelmä. Talo 1:en sähköpääkeskuksessa on näkyvillä ylikuormituksen aiheuttama johtimien eristeiden kärähtäminen. Asuntojen ryhmäkeskukset ovat pääosin alkuperäisiä, jolloin niissä on 3-4 varoketta ja 25 ampeerin pääsulake. Kerrostalossa on yhteisantennijärjestelmä ja huoneistoissa on pääosin vain yksi antennipistorasia. Asunnoissa on normaali puhelinjärjestelmä. 1.5 Tehdyt ja suunnitellut korjaukset Kuntoarviossa esitetään tehtäväksi seuraavat kuntotutkimukset: • julkisivut • parveke • käyttövesiputket • viemäriverkosto 8 • • • ilmanvaihtojärjestelmä puhelinlinjat maadoitus Taulukossa 1.3 on esitetty taloyhtiössä tehdyt korjaustoimenpiteet, kuntoarviot ja –tutkimukset sekä niiden toteutusvuosi. Taulukosta nähdään, ettei taloyhtiössä ole tehty tai ole tarvinnut vielä tehdä kovinkaan suuria korjauksia. Taulukon toimenpiteiden lisäksi osakkaat ovat itse uudistaneet esimerkiksi kylpyhuoneita, jolloin muun muassa kylpyammeita on poistettu suihkujen tieltä. Korjaushistoria: Taulukko 1.3 Rakennuksiin on tehty seuraavat merkittävät korjaukset: • 1980-luku alumiininen lisälasi ikkunan eteen ulkopuolelle. • 1994 julkisivujen huoltomaalaus • 1996 uusittu käyttöveden lämmönsiirrin • 1997 - 98 saunaosastojen remontti, oma ilmanvaihtokone (LTO) • 1999 uusittu salaojat • 1999 - 2000 uusittu kylpyhuoneiden vesieristyksiä • 2002 maalattu porraskäytäviä • 2006 peltikattojen huoltomaalaus • 2007 ilmanvaihtokanavien puhdistus • 2008 uusittu suurimmat pihan puolen ikkunat (2 linjaa per rakennus) 2000-luvulla uusittu roskakuilujen ovet (nykyisin pyörävarastoina) 1.6 Lämmön-, sähkön-, ja vedenkulutustiedot Kaukolämmön kulutus on esitetty taulukossa 1.4. Taulukko 1.4. Kaukolämmönkulutus vuosina 2007 – 2009. Vuosi 2007 Vuosi 2008 Lämmitysenergian kulutus, 884 854 MWh Kulutus, kWh/m3 42,10 40,62 Normitettu kulutus, kWh/m3 45,01 45,56 Vuosi 2009 940 44,76 45,83 Normitettu lämmitysenergian kulutus 45 kWh/m3 sijoittuu samanikäisissä asuinkerrostaloissa 21 39 % joukkoon eli parhaimman kolmanneksen tai neljänneksen joukkoon. Käyttöveden kulutus vuosina 2007 – 2009, taulukko 1.5. Taulukko 1.5. Veden kulutus vuosina 2007 – 2009. Vuosi 2007 Vuosi 2008 Vuosi 2009 Vedenkulutus, 7085 6728 6798 m3 Kulutus, l/vrk,as 147 Käyttöveden kulutus 150 l/vrk,as sijoittuu samanikäisissä asuinkerrostaloissa parhaimmistoon. 9 Kiinteistösähkön kulutus, taulukko 1.6. Taulukko 1.6. Kiinteistösähkön kulutus vuosina 2007 – 2009. Vuosi 2007 Vuosi 2008 Vuosi 2009 Kiinteistösähkön kulutus, 93 281 99 281 88 060 kWh Kulutus, kWh/m3 4,7 4,9 4,4 Kiinteistösähkön 4,5 - 5 kWh/m3 edustaa normaalitasoa samanikäisissä asuinkiinteistöissä. Taloyhtiössä on jäähdytyskellarit, talosaunat, ja autopaikkojen lämmitys. Nykyaikaisessa talossa saunat voivat olla asuntokohtaisia, jäähdytyskellareita ei ole ja autopaikat vuokrataan alueelliselta pysäköintiyhtiöltä. 10 2 LÄHTÖTILANNETTA TARKENTAVAT SELVITYKSET JA NIIDEN TULOKSET 2.1 Tehdyt kuntoarviot As Oy Keijukainen on teettänyt kuntoarvion keväällä 2010. Kuntoarviossa on käyty silmämääräisesti läpi rakenteet sekä tekniset järjestelmät. Kuntoarviossa todetaan, että perustukset ovat ehyitä, mutta sisäpuolen tiiliverhoilun alapinnat ovat päässeet kostumaan. Kosteusjälkien syyksi arvioidaan perustusten läpi imeytymään päässeet sade- ja valumavedet. Tämän on todennäköisesti aiheuttanut ulkopuolelta puuttuva vedeneristys tai toimimattomat salaojat. Julkisivut on viimeksi huoltomaalattu vuonna 1994. Elementtisaumojen halkeilua esiintyy yleisesti. Julkisivuissa on havaittu joitain pintalohkeamia ja ruosteisia pintateräksiä. Kuntoarviossa esitetään julkisivujen kuntotutkimusta ja varautumista julkisivujen lisälämmöneristämiseen viimeistään vuonna 2020. Ikkunat ovat alun perin 2-lasisia. 1980-luvulla ikkunoihin on asennettu ns. etuikkuna suojamaan vanhoja ikkunoita ja parantamaan energiatehokuutta. Ikkunat tulisi kuitenkin uusia julkisivujen kunnostuksen/lisälämmöneristyksen myötä. Porrashuoneisiin johtavien puisten ulko-ovien kunto on arvion mukaan välttävä. Katon kunto on todettu hyväksi pois lukien pienehköjä reunalohkeamia ja yläpohja ehyeksi. Katolla olevien puisten kulkusiltojen on todettu olevan välttävässä kunnossa. Kylpyhuoneiden todetaan olevan välttävässä kunnossa. Lisäksi arvellaan, ettei korjattujen kylpyhuoneiden vedeneristys ole riittävällä tasolla. Vesikalusteiden todetaan olevan toimivia, mutta hyvin kuluneita. Vesijohtojen todetaan olevan heikkokuntoisia ja esimerkiksi kylmävesijohdoista irtoaa ruostetta veteen. Vastaavasti raportissa esitetään viemäriverkoston kunnon olevan välttävä ja viemäriputkien seinämäpaksuuksien olevan paikoitellen ohuita. Myös huoneistoviemärien todetaan olevan huonossa kunnossa ja hyvin likaisia. Raportin mukaan kaukolämmönvaihtimet ovat hyväkuntoisia ja säätö- sekä apulaitteet toimintakuntoisia. Kuitenkin menoveden säätökäyrän asettelu on melko korkealla tasolla. Itse patteriverkoston todetaan olevan välttävässä kunnossa. Termostaattiset patteriventtiilit ovat hyvässä kunnossa ja ne on uusittu noin 10 vuotta sitten. Linjasäätöventtiilit sitä vastoin ovat huonossa kunnossa ja osittain jumittuneita. Myöskään patteriverkostoa ei ole säädetty ja sisäilman lämpötiloissa on huomattavia ero eri asuntojen kesken. Lisäksi kuntoarvion mukaan patterit ovat erittäin likaisia ja eivät lämpiä tasaisesti, koska pattereiden alaosaan on kertynyt sakkaa. Erillismittauksissa talvella 2010 tutkittiin ilmanvaihdon toimintaa asunnoissa. Osassa asuntoja poistoventtiilit ovat jääneet esimerkiksi keittiökalusteiden taakse piiloon tai ne on suljettu, jolloin ilmanvaihdon toiminta heikkenee rajusti. Joissakin asuinnoissa asukkaat valittivat hajujen leviämisestä naapuriasunnoista omaan asuntoon. Asunnosta puuttuvat korvausilmaventtiilit ja oviraot. Ikkunan avaaminen nostaa poistoilmaventtiilistä mitattavan ilmamäärän arvoa 30 prosenttia mikä on merkki korvausilman saannin vaikeudesta. Postiluukusta mitattu alipaine asunnon ja porraskäytävän välillä jopa 30 Pa. Näin suuri alipaine imee helposti porraskäytävään päässeet hajut asuntoihin. Ikkunan tai parvekkeen oven avaaminen ruuan valmistuksen tai tupakoinninyhteydessä 11 poistaa asunnon alipaineisuuden ja hajut pääsevät leviämään porraskäytäviin ja naapuriasuntoihin rakenteiden rakojen kautta. Kuntoarviossa todettiin kiinteistön sähkötekniikan olevan vanhentunutta. Sähköpääkeskuksissa oli merkkejä johtojen ylikuumenemisen aiheuttamasta kärventymisestä. Taulukossa 2.1 on esitetty kuntoarvion laatijan näkemys korjausehdotuksesta vuosille 2010 - 2029 kustannusarvoineen. Kustannusarviot perustuvat vuoden 2010 hintatasoon. Taulukko 2.1 Kuntoarvion korjausehdotus vuosille 2010-2020 Rakennustekniikka Vuosi Toimenpide Kustannus, € 2010 Elementtisaumausten uusiminen 40 000 Ikkunoiden heloitusten/tiivisteiden läpikäynti ja uusiminen 25 000 2011 Kulkusillat vesikatolle 11 000 2012 ------------------2013 Salaojaputkien huuhtelu 2000 2014 --------------------2015 Pihojen betonilaatoituksen osittainen uusinta 1 000 2016 Linjasaneeraukseen liittyvä hankesuunnittelu 40 000 Leikkikentän kalusteiden osittainen uusinta 2 000 2017 Linjasaneeraus/rakennustekniset työt (Sisältää 1 800 000 yleiset märkätilat) 2018 -------------------2 2019 Julkisivujen lisälämmöneristys (2200 m ) 1.vaihe 500 000 Parvekkeiden kunnostus. Kustannusarvio täsmentyy kuntotutkimuksessa. 400 000 Parvekeovien ja tuuletusparvekkeiden ovien uusiminen. 130 000 Alkuperäisten ikkunoiden uusiminen julkisivuremontin yhteydessä. Sisältää myös sisääntulokerroksen ikkunat. 300 000 Parvekeikkunoiden uusiminen. Sisältää myös tuuletusparvekkeiden ikkunat. 200 000 Leikkikentän ja pihakalusteiden uudistaminen. 4 000 Taulukossa 2.2 on esitetty kuntoarvion laatijan näkemys korjausehdotuksesta vuosille 2010 - 2020 kustannusarvoineen. Kustannusarviot perustuvat vuoden 2010 hintatasoon. 12 Taulukko 2.2 Kuntoarvion korjausehdotus vuosille 2010-2025 LVI-tekniset korjaukset. Vuosi Toimenpide Kustannus, € 2010 Korvausilmaventtiilien asennus 35 000 Poistoilmakoneiden uusiminen 9 000 Ilmanvaihdon kuntotutkimus 3 000 Ilmamäärien säätö 8 000 Vesi- ja viemäriverkoston kuntotutkimus 5 000 2011 Ilmanvaihdon tarveselvitys 3 000 2012 -----------------------2013 -----------------------2014 -----------------------2015 Kaukolämmönsiirrinpaketinuusiminen 40 000 Rakennetaan suljettu paisuntajärjestelmä 2 000 Patteritermostaattien uusiminen 60 000 Linjasulkuventtiilien uusiminen 40 000 Patteriverkoston perussäätö 15 000 Patterirunkoputkiston eristäminen 20 000 2016 Linjasaneerauksen hankesuunnittelu 40 000 2017 Vesikalusteiden uusiminen 300 000 Linjasaneeraus – vesijohdot 400 000 Linjasaneeraus – vesikalusteet 400 000 Ilmanvaihtokanavien puhdistus 8 000 Ilmamäärien säätö 5 000 2018 Automatiikan uusiminen 2 000 2019 -----------------------------Taulukossa 2.3 on esitetty kuntoarvion laatijan näkemys korjausehdotuksesta vuosille 2010 - 2020 kustannusarvoineen. Kustannusarviot perustuvat vuoden 2010 hintatasoon. Taulukko 2.3 Kuntoarvion korjausehdotus vuosille 2010-2025 Sähkötekniikka Vuosi Toimenpide Kustannus, € 2010 Maadoituksen tutkiminen 5 000 ATK-verkon suorituskyvyn mittaus 5 000 Turvavalaistuksen asentaminen 30 000 2011 -------------------2012 Kuutiovalaistuksen uusiminen 5 000 Paloturvallisuusjärjestelmä 10 000 2013 --------------------2014 Sähkötöiden hankesuunnittelu 25 000 2015 Pää. ja ryhmäkeskusten uusiminen 100 000 Vanhojen johtojen uusiminen 60 000 Uudet valaistusryhmäjohdot 30 000 Sähkökalusteiden uusiminen 80 000 Vanhojen valaisimien uusiminen 30 000 Kiukaiden uusiminen 10 000 2016 ---------------2017 ---------------2018 ---------------2019 ---------------- 13 Taulukossa 2.4 on eritelty korjaukset LVI, sähkö ja rakennusteknisiin kustannuksiin. Taulukko 2.4 Rakennustekniset ja LVIS-korjausten kustannukset vuosina 2010 – 2020. k€ 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Rakennetekniikka 96 11 0 203 0 96 42 18´´ 0 1543 LVI-tekniikka 14 3 55 0 0 14 40 1115 2 0 Sähkötekniikka 70 0 0 0 0 70 40 560 0 0 Yhteensä 180 14 57 203 0 180 122 3475 2 1543 2020 3696 1413 675 5784 Investointitarve vuosina 2010 - 2019 yhteensä lähes 5,8 me eli 1150 per huoneistoneliö. Asuntojen hintataso Keijupuiston alueella on noin 1200 – 1500 € per neliö /Iltalehti 5.3.2011/.. 3500 3000 (k€) 2500 2000 1500 1000 500 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Kuva 2.1 Investointitarve vuosina 2010-2019. 2.2 KIMU:n taloyhtiökysely Taloyhtiökyselyyn vastasi yhteensä 29 henkilöä. Vastausprosentti oli noin 30. Vastaajista yli 60vuotiaiden osuus oli lähes 70 %. Vähintään 10 vuotta yhtiössä asuneiden osuus oli 55 %. Sisäilmaongelmat Kuvassa 2.2 on esitetty taloyhtiössä havaitut keskeiset sisäilmaongelmat. 14 Melu ulkoa Pöly tai lika pinnoilla Riittämätön iv. Talvi Kostea ilma Vaihteleva huonelämpötila 0 10 20 30 40 (% ) Kuva 2.2 Sisäilmaongelmien esiintyvyys (%) taloyhtiössä. Vastanneiden lukumäärä oli 29 henkilöä. Sisäilmaongelmien esiintyvyydet olivat alhaisia lukuun ottamatta lattioiden kylmyyttä ja vaihtelevaa huonelämpötilaa. Sisäilmakyselyn mukaan ainoa merkittävä ongelma taloyhtiössä on kylmät lattiat. Myös vaihtelevista huonelämpötilasta haittaa kokevien osuus on yli 20 %. TKK/LVItekniikan pientalotutkimuksissa molempien on havaittu liittyvän rakennuksen hataruuteen. Pölyisistä pinnoista valitetaan myös suhteellisen runsaasti. Ilmiö on havaittu useissa eri Teknillisen korkeakoulun asukaskyselyissä vuosina 2001, 2004 ja 2008. Ilmiö liittynee kuivaan huoneilmaan talvella ja ikkunatuuletukseen, jolloin ulkoilman pöly pääsee sisäilmaan. Tarkemmat arviot sisäilmaongelmista: Asukkaiden mukaan lämpöviihtyisyyteen liittyvät ongelmat esiintyvät ikkunoiden läheisyydessä. Toisaalta myös ylimmässä kerroksessa esiintyi kylmyyttä, jonka syyksi epäiltiin asuntojen yläpuolella sijaitsevaa kylmää ullakkoa. Ongelmien aiheuttajiksi arveltiin kylmää ullakkokerrosta, ensimmäisen kerroksen autotalleja, muissa asunnoissa ja parvekkeilla tapahtuvaa tupakointia. Yksittäiset asukkaat pitivät tuuletusikkunoita ja ilmanvaihtojärjestelmää tehottomana. Taulukossa 2.5 on esitetty yhteenveto sisäilmastokysymysten tuloksista koskien talvea ja kesää. Tuloksia on verrattu Teknillisen korkeakoulun kyselyyn vuonna 2003, jossa vastanneita oli 600. Erilaiset sääolosuhteet vuosina 2003 ja 2010 aiheuttavat eroja, joita ei tässä yhteydessä voida huomioida. TKK:n tutkimuksissa oli mukana myös paljon asuntoja, joissa oli koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto tai raitisilmaradiaattori. Rakennukset ovat vuosilta 1953 – 2000. Mitä lähempänä ykköstä keskiarvot ovat, sitä parempi tulos. TKK:n kyselyssä käytettiin asteikkoa 1…7, tässä kyselyssä 1…5. 15 Taulukko 2.5 Vastausten keskiarvot eräisiin sisäilmakysymyksiin. Kysymys Keskiarvo Keskiarvo 600 kerrostalotaloyhtiö asuntoa Suomessa Lämpötilan miellyttävyys (talvi) 2.61 3,09 1 = miellyttävä, 5 (7) = epämiellyttävä Lämpötilan miellyttävyys (kesä) 2,67 3,79 1 = miellyttävä, 5 (7) = epämiellyttävä Lämpötilan tasaisuus (talvi) 2,26 3,33 1 = tasainen, 5 (7) = liian vaihteleva Lämpötilan tasaisuus(kesä) 3,10 4,64 1 = tasainen, 5 (7) = liian vaihteleva Ilman kuivuus talvella 2,40 2,85 1 = kuiva, 5 (7) = kostea Ilman kuivuus kesällä 2,63 3,41 1 = kuiva, 5 (7) = kostea Ilman raikkaus (talvi) 2,89 3,37 1 = raikas, 5 (7) = tunkkainen Ilman raikkaus (kesä) 3,00 3,41 1 = raikas, 5 (7) = tunkkainen Asunnon haju (talvi) 2,72 2,89 1 = Hajuton 5 (7) = Pahanhajuinen Asunnon haju (kesä) 2,89 3,01 1 = Hajuton 5 (7) = Pahanhajuinen Ilman laatu (talvi) 2,35 3,08 1 = miellyttävä. 5 (7) = epämiellyttävä Ilman laatu (kesä) 2,80 3,08 1 = miellyttävä. 5 (7) = epämiellyttävä Viihtyisyys yleensä ottaen (talvi) 2,11 2,56 1 = tyytyväinen, 5 (7) = tyytymätön Viihtyisyys yleensä ottaen (kesä) 2,37 2,48 1 = tyytyväinen, 5 (7) = tyytymätön Taloyhtiön tulokset olivat keskimääräistä paremmat seuraavien sisäilmastotekijöiden osalta; Lämpötilan miellyttävyys ja tasaisuus kesällä ja talvella. Ilma koettiin kuivemmaksi ja raikkaammaksi sekä miellyttävämmäksi kuin 600 asunnon vertailuaineistossa. Keskiarvot ovat pienemmät taloyhtiössä mutta arviointiasteikot olivat erilaiset taloyhtiössä ja vertailuryhmässä. Taulukossa 2.6 tarkastellaan ääripään vastausten (5 tai 7 asteikolla) yleisyyttä. Myös äärimmäisen kielteisiä arvioita sisäilmastosta esiintyi vertailuaineistoa yleisimmin, taulukko 2.6.. 16 Taulukko 2.6 Huonoksi olosuhteet kokeneiden osuus taloyhtiössä ja vertailuaineistossa. Kysymys Osuus, % Osuus (%) 600 kerrostalotaloyhtiö asuntoa Suomessa Lämpötila epämiellyttävä (talvi) 13 5 Lämpötila epämiellyttävä (kesä) 10 5 Lämpötila liian vaihteleva talvella 13 3 Lämpötilan liian vaihteleva kesällä 14 7 Ilma on kuivaa talvella 15 20 Ilma on kosteaa kesällä 0 1 Ilma on tunkkaista talvella 5 2 Ilma on tunkkaista kesällä 0 2 Asunto on pahanhajuinen talvella 6 1.5 Asunto on pahanhajuinen kesällä 6 1 Ilman laatu talvella epämiellyttävää 5 3 Ilman laatu on kesällä 10 3 epämiellyttävää Viihtyisyys yleensä ottaen (talvi) 4 1 tyytymätön Viihtyisyys yleensä ottaen (kesä) 4 1 tyytymätön Lämpöoloissa huonoja olosuhteita esiintyi taloyhtiössä enemmän kuin vertailuaineistossa. Kuvissa 2.3 – 2.6 on vertailtu taloyhtiötä ja KIMU-projektin 115 asunnon vertailuaineistoa. KIMUprojektissa sama kysely tehtiin viidessä muussa asunto-osakeyhtiössä Lahdessa, Espoossa ja Helsingissä. Lämpöviihtyisyys talvella 70 60 Keijukainen 60 50 Kaikki asunnot 50 40 (%) (%) 70 30 Kaikki asunnot 40 30 20 20 10 10 0 Keijukainen 0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 Kuva 2.3 Lämpöviihtyisyys talvella (vasen) ja kesällä (oikea) (1 = liian lämmintä, 5 = liian viileää) taloyhtiössä ja kaikissa taloyhtiöissä. 17 Vetoisuus 70 70 60 Keijukainen 60 50 Kajkki asunnot 50 (%) (%) 40 30 Kaikki asunnot 40 30 20 20 10 10 0 Keijukainen 0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 Kuva 2.4 Vetoisuus talvella (vasen ja kesällä (oikea) (1 = liian seisova ilma, 5 = liian vetoisaa) Lämpöviihtyisyys yleensä ottaen 70 60 Keijukainen 60 Keijukainen 50 Kaikki asunnot 50 Kaikki asunnot 40 (%) (%) 70 30 40 30 20 20 10 10 0 0 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 Kuva 2.5 Lämpöviihtyisyys talvella (vasen) ja kesällä (oikea) yleensä ottaen (1 = tyytyväinen, 5 = tyytymätön) Ilman laatu kesällä ja talvella (%) 70 60 Talvi 50 Kesä 40 30 20 10 0 1 2 3 4 5 Kuva 2.6 Ilman laatu kesällä ja talvella (1=raikas, 5=tunkkainen) Lähes neljännes koki asunnot liian lämpimiksi kesällä. Talvella 40 % vastanneista koki asunnon hieman viileäksi. Tämä näkyi myös taloyhtiökyselyssä toiveina lämmitysjärjestelmän parantamisesta. Noin 40 % vastanneista koki asunnon hieman tai liian vetoisaksi talvella. Lämpöoloihin tyytyväinen – tyytymätön asteikolla taloyhtiössä esiintyi talvella huomattavaa 18 hajontaa eli taloyhtiössä oli sekä hyvin tyytyväisiä että tyytymättömiä. Kesällä arviot olivat tasaisemmat. Taloyhtiössä asuntojen huoneilmaa ei koettu tunkkaiseksi minään vuodenaikana. Toisaalta raikkaana pitävien osuudet olivat myös alhaiset. Tuuletustottumukset • • • • • 34 % harvemmin kuin kerran viikossa 24 % noin 1-3 kertaa viikossa 28 % lähes päivittäin 7 % 2 kertaa päivässä tai useammin 3 % EOS Syy tuuletukseen 17 % Ruuan käry 7 % Tupakointi 28 % Siivous 14 % Kuumuus 21 % Tunkkaisuus 7 % Ahdistava olo, ilma loppuu 7 % Muu syy Vesivahingot Vastaajista 5 eli 24 % ilmoitti asunnossa joskus tapahtuneesta vesivahingosta. Näitä olivat putkivuodot, kattovuoto, vuoto ulkoseinän kautta, patterin vuoto, keittiön katto. Pyykki kuivuu asunnossa nopeasti tai kohtalaisen nopeasti (86 %). Asuintilojen ikkunoiden huurtuminen oli vähäistä. Ikkunoiden sisäpinta huurtui 7 % asuntoja. Ikkunan ulkolasin sisäpinta huurtui 3 % asuntoja. Jälkimmäinen on merkki ikkunan sisälasin hataruudesta. Suihkun käyttö 10 % Kerran viikossa tai harvemmin 62 % Pari kertaa viikossa 21 % Kerran päivässä 7 % Useamman kerran päivässä Tulevaisuuskysely Vastaajat luonnehtivat nykytilannetta taloyhtiössä; hyvä sijainti, rauhallinen ympäristö ja rauhallinen, siisti ja sovinnollinen taloyhtiö, jossa on edullista asua. Myös kylmäkellarit mainittiin. Parannustoimenpiteitä toivottiin ennen kaikkea ikkunoihin. Moni asukas ei osannut nimetä ensisijaista parannustoimenpidettä. Korkeampaa huonelämpötilaa ja ullakon lämpöeristämistä toivottiin myös. Toissijaisina pidettiin hissin pienuus, sisäilman laatu ja ilmanvaihto. 19 Taloyhtiön ominaisuuksista tyytymättömämpiä oltiin ikkunoihin (15 % vastanneista oli hyvin tyytymättömiä, samoin julkisivut (12 %), lämmitysjärjestelmän toiminta (12 %) ja ilmanvaihtojärjestelmän toiminta (7 %). Kukaan ei ollut erittäin tyytymätön taloyhtiön energiatehokkuuteen. Kolme viimeksi mainittua oli kuitenkin keskimäärin ottaen kärjessä kun vastanneet ilmoittivat mihin taloyhtiössä tulee panostaa. Ikkunat ovat kuitenkin ehdoton ykkönen asukkaiden toivelistalla. Yleensä uusista palveluista vastattiin: • Catering-tilauspalvelu. Kaupassakäyntiavustaja vanhoille. Vanhusten turvarinki päivittäin • Esimerkiksi ikkunoiden pesu (suuret hankalat pestä yksin...) • Harrastetoiminta • Jokainen tilaa itse omien tarpeiden mukaan, ei kuulu taloyhtiölle! • Pihalle grillipaikka. Pienbussi-kuljetus parkkipaikalta kaupunkiin, norm. bussipysäkille liian pitkä matka ikääntyvänä Korjaustoiminnan periaatteet: Asukkaat asettivat seuraavat lausumat tärkeysjärjestykseen kyselyssä. • En osaa sanoa/ei vastausta – 14 % • Taloyhtiön tulee minimoida tekniset viat ja rikkoutumiset painottamalla voimakkaasti ennakoivaa korjaustoimintaa. (teknisiä järjestelmiä korjataan tai uusitaan selvästi ennen niiden arvioitua elinkaaren päätä). – 21 % • Taloyhtiön korjaustoiminnassa tulee suorittaa vain välttämättömät vika- ym. korjaukset – 24 % • Taloyhtiön tulee optimoida korjaustoimintaa korjaamalla/uusimalla teknisiä järjestelmiä ennalta arvioidun elinkaaren lopussa (riski teknisistä vioista ja rikkoutumisista ja niistä aiheutuvista asumishaitoista hyväksytään) – 31 % Taloyhtiön palveluiden kehittäminen • Haluan, että taloyhtiön palveluita parannetaan merkittävästi 0% • Haluan, että taloyhtiön palveluita parannetaan jonkin verran 28 % • Säilytetään nykytilanne 52 % • En osaa sanoa/Ei vastausta 17 % 2.3 Lämpökuvaukset Kohteessa suoritettiin lämpökamerakuvaus talvella 2010. Ongelma alueiksi sisäänkäyntien puolella olevien keittiöiden ja kylpyhuoneiden ikkunoiden välinen alue. Päätyseinillä oli joitain ongelmakohtia. osoittautui 20 Keskeiset havainnot: -alakerroksen ovissa on merkittäviä tiivistevuotoja -elementtien saumoissa on joko läpivaluja tai lämmöneristysten puutteita -rakennus on etenkin ylemmiltä kerroksiltaan todennäköisesti vähän ylipaineinen -ikkunaliittymissä on paikoin ilmavuotoa -ansaat tai jotkin muut sidontarakenteet näkyvät säännöllisinä -pohjakerroksen ulkoseinien lämmöneristys on ylempien kerrosten ulkoseinien eristystä heikompi -ulkoseinien eristyspaksuuksissa on paikallista vaihtelua -2.0°C -2.0°C -2 -2 -4 -4 -6 -6 -8 -8.0°C -8 -8.0°C Kuva 2.7 Tapparakatu 1 talo 1, pohjoissivu, saumat ja välipohjat lämmöneriste tai läpivalu (vasen) ja alakerroksen ovet (oikea) 2.0°C -2.0°C -2 2 -4 0 -6 -2 -8 -8.0°C -4 -4.0°C Kuva 2.8 Tapparakatu 1 talo 1, pohjoissivu elementtisaumat ja välipohjat (vasen) ja länsisivu elementtisaumat (oikea) 4.0°C 1.0°C 4 0 2 -2 0 -4 -2 -2.0°C -5.0°C Kuva 2.9 Tapparakatu 1, talo 1 eteläsivu ikkunaliittymät (vasen) ja talo 2 itäsivu eristyspaksuus vaihtelee tai läpivaluja (oikea) 21 Erityisesti tuuletusparvekelinjan viereisissä kylpyhuoneen ja keittiön ikkunalinjassa havaittiin selviä lämpövuotoja. Asia tulee tutkia tarkemmin julkisivujen kuntotutkimuksen yhteydessä ja huomioitava lisälämmöneristystä suunniteltaessa. 2.4 Ilmanvaihdon toiminta Kohteessa seurattiin kylpyhuoneen ilman suhteellisen kosteuden vaihteluita talvella 2010. Toinen asunto oli yhden hengen talouden (kuva 2.10) ja lapsiperheen (kuva 2.11) kylpyhuoneet. 100 90 80 70 60 50 40 30 20 30.3. 6.4. 13.4. 20.4. 27.4. 4.5. 11.5. 18.5. 25.5. Kuva 2.10 Yhden hengen talouden kylpyhuoneen ilman suhteellisen kosteuden vaihtelut. 100 90 80 70 60 50 40 30 20 30.3. 6.4. 13.4. 20.4. 27.4. 4.5. 11.5. 18.5. 25.5. Kuva 2.11 Lapsiperheen kylpyhuoneen ilman suhteellisen kosteuden vaihtelut. 22 3 TOIMENPITEET ENERGIATALOUDEN JA SISÄILMASTON PARANTAMISEKSI 3.1 Valitut parantamistoimenpiteet Taulukossa 3.1 on esitetty tarkasteltavat korjauskonseptit ja niihin liittyvät tärkeimmät lähtötiedot. Näitä lähtötietoja ovat rakenteiden lämmönläpäisykertoimet eli U-arvot, ikkunoiden auringonsäteilyn läpäisykertoimet, rakennuksen ilmatiiviyttä kuvaava n50-luku ja lämmöntalteenoton tuloilman lämpötilasuhde. Taulukko 3.1 Tarkastellut korjauskonseptit ja niihin liittyvät lähtötiedot U-arvot Korjauskonsepti US YP W/m2K W/m2K IK IK gtot / gdir n50 LTO ηt W/m2K -/- 1/h - Lähtötilanne 0.85 0.46 2.80 0.76 / 0.68 1.0 Ei Ulkoseinän lisälämmöneristys 100mm (US+100mm) 0.29 0.46 2.80 0.76 / 0.68 1.0 Ei US(+100mm) ja yläpohjan lisälämmöneristys 80 mm (YP+80mm) 0.29 0.26 2.80 0.76 / 0.68 1.0 Ei US(+100mm) ja poistoilman lämmöntalteenotto (LTO) 0.29 0.46 2.80 0.76 / 0.68 1.0 0.80 Ulkoseinän lämmöneristys 300mm (US300mm) 0.13 0.46 2.80 0.76 / 0.68 1.0 Ei US300mm ja YP+80m 0.13 0.26 2.80 0.76 / 0.68 1.0 Ei Ikkunoiden vaihtaminen (IK0.80) 0.85 0.46 0.80 0.38 / 0.32 1.0 Ei IK0.80 ja LTO 0.85 0.46 0.80 0.38 / 0.32 1.0 0.80 IK0.80 ja US+100mm 0.29 0.46 0.80 0.38 / 0.32 1.0 Ei IK0.80, US+100mm ja YP+80mm 0.29 0.26 0.80 0.38 / 0.32 1.0 Ei IK0.80 ja US300mm 0.13 0.46 0.80 0.38 / 0.32 1.0 Ei IK0.80, US300mm ja YP+80mm 0.13 0.26 0.80 0.38 / 0.32 1.0 Ei IK0.80, US300mm, YP+80mm ja LTO 0.13 0.26 0.80 0.38 / 0.32 1.0 0.80 IK0.80, US300mm ja LTO 0.13 0.46 0.80 0.38 / 0.32 1.0 0.80 LTO 0.85 0.46 2.80 0.76 / 0.68 1.0 0.80 US: ulkoseinä, YP: yläpohja, IK: ikkuna, gtot: auringonsäteilyn kokonaisläpäisy, gdir: auringonsäteilyn suoraläpäisy, n50: ilmavuotoluku, ,LTO ηt : lämmöntalteenoton tuloilman lämpötilasuhde Lähtötilanne kuvaa tämän hetkistä tilannetta taloyhtiössä. Ulkoseinän lisälämmöneristäminen 100 millimetrillä on ajateltu tehtävän nykyisen ulkoseinärakenteen päälle. Tapaus, jossa ulkoseinän lämmöneristyksen paksuus on 300 mm, edellyttää siporex-harkkojen purkamista, lämmöneristeen lisäämistä ja uuden tiilivuorauksen tekemistä. Ikkunaremontin tapauksessa olemassa olevat 2-lasiset ikkunat vaihdettaisiin hyvin lämpöä eristäviin ikkunoihin, joiden U-arvo on 0,8 W/m2K. Poistoilman lämmöntalteenotto tarkoittaa koneellisen tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmän rakentamista olemassa olevan painovoimaisen ilmanvaihdon tilalle. Näiden vaippaan ja ilmanvaihtoon liittyvien korjausten lisäksi on arvioitu putkiremontin yhteydessä tehtäviä energiatehokkuuteen liittyviä parannuksia. Näitä on oletettu olevan huoneistokohtaiset vesimittarit kylmälle ja lämpimälle vedelle, vettä säästävät vesikalusteet ja oikein mitoitetut vesijohtojen painetasot. 23 3.2 Parantamistoimenpiteiden vaikutusten arviointimenetelmät 3.2.1 Energialaskelmat Energialaskelmat toteutettiin nykypäivän dynaamisella simulointityökalulla IDA Indoor Climate and Energy 4.0. Tällä työkalulla on mahdollista tarkastella laskennallisesti rakennuksen energiankulutusta sekä sisäilmastoa. Kohderakennuksesta luotiin kolmiulotteinen malli (Kuva 3.1). Simuloinnissa laskentavyöhykkeet muodostettiin asuntokohtaisesti, jossa kylpyhuone muodosti oman erillisen vyöhykkeen, ja jokainen asuinkerros mallinnettiin erikseen (Kuva 3.1). Asuinkerroksista mallinnettiin erikseen yhteensä kolme kerrosta: ylin, alin ja keskimmäinen. Tämän lisäksi porraskäytävät ja kellari mallinnettiin omina vyöhykkeinään. S 4.0 m f1 f1 f3e f2 f3d f3 f3c f6 f3f f3b f4 N f4 f3g f5 f1 f3ag f12 f3af f3ah f2 f11 f3 f10 f3ak f3ai f3aj f3ad f3ae f3ac f4 f9 f5 f8 f3al f3ab f6 f3am f7 f1 f3aaef2 f3aad f3 f3aac f6 f3aaf f3aab f4 f3aag f5 f2 f3aaa Kuva 3.2 Rakennuksen simulointi 3D-malli ja yhden asuinkerroksen vyöhykejako Simuloinneissa käytettiin säätietoina Helsingin vuoden 1979 tuntitason säätietoja, jotka vastaavat voimassa olevasta Suomen rakentamismääräyskokoelman osasta D5 (2007) löytyviä säätietoja. Tilojen lämmityksen asetusarvona käytettiin asuinhuoneille 22 °C, kylpyhuoneille 23 °C ja porraskäytäville ja kellarille 20 °C. Sähkölaitteista ja valaistuksesta tuleva lämpöenergia vastaa Sisäilmastoluokituksen (2008) ohjearvoja. Tämä tarkoittaa sähkölaitteiden ja valaistuksen vuotuisena lämpöenergiana, joka tulee huonetilaan, 22,8 kWh/asm2. Asukkaiden määrä kerrostalossa on 90 eli keskimäärin 31 asm2/hlö. Lämmitysjärjestelmä mallinnettiin ideaalisena ja lämmönjaon ja luovutuksen aiheuttamat häviöt otettiin huomioon hyötysuhteiden avulla. Tilojen lämmitykselle käytettiin hyötysuhteen arvoa 0,81 ja lämpimälle käyttövedelle 0,86. Itse kaukolämpölaitteiston hyötysuhteena käytettiin arvoa 0,97. (Suomen rakentamismääräyskokoelman osan D5 Ohjeet 2012 luonnos 28.9.2010) Ilmanvaihdon määräksi oletettiin painovoimaisen ilmanvaihdon tapauksessa 0,4 1/h ja korjauskonseptin tapauksessa, jossa on koneellinen tulo-poisto-ilmanvaihtojärjestelmä, 0,5 1/h. Rakennuksen ilmatiiviyttä kuvaavana n50-lukuna käytettiin kaikissa laskentatapauksissa arvoa 1,0 1/h. Koneellisen tulo-poistoilmanvaihtojärjestelmän yhteydessä ilmanvaihdon jälkilämmitys toteutetaan kaukolämmöllä. Mahdollisella putkiremontilla ja siihen liittyvillä toimenpiteillä oletettiin saatavan aikaan 20 prosentin säästö kokonaisvedenkulutuksessa. Alkutilanteessa kokonaisvedenkulutuksesta arvioitiin olevan 40 prosenttia lämmintä vettä. Putkiremontin jälkeen lämpimän käyttöveden osuudeksi oletettiin 45 prosenttia kokonaisvedenkulutuksesta. 24 3.2.2 Elinkaarilaskelmat Energiakorjausten elinkaariedullisuuden analysointi perustuu eurooppalaiseen menetelmäkehitykseen. Elinkaarikustannuslaskelmat muodostuvat seuraavista osista: - Hankintakustannukset (pääomakustannukset, investointikustannukset) - Purkukustannukset - Rahoituskustannukset - Huoltokustannukset - Kunnossapitokustannukset - Lämmitysenergiakustannukset - Sähköenergiakustannukset - Ympäristökustannukset - Jäännösarvo Hankintakustannukset kattavat rakennuttajan kustannukset, rakennuskustannukset ja rakennuksen luovutuksen edellyttämät kustannuserät. Laskelmissa otetaan huomioon tekijät, jotka aiheuttavat eroja eri vaihtoehtojen välille. Purkukustannukset kattavat rakenteiden sekä laitteiden ja järjestelmien purkamisesta aiheutuvat kokonaiskustannukset. Rahoituskustannukset aiheutuvat rahoituksen kustannuksista valitulla laskenta-ajalla. Rahoituskustannuksiin sisällytetään myös esim. lyhytaikaiset lainajärjestelyt ja uudelleenjärjestelyt. Huoltokustannukset aiheutuvat suunnitelluista huoltotöistä. Huoltokustannuksiin vaikuttavat valittu järjestelmä, huollon laatutaso sekä huoltoyhtiön veloitusperiaatteet ja toimintatavat. Toiset järjestelmät vaativat usein tapahtuvaa huoltoa, kun taas toiset järjestelmät toimivat pitkiäkin aikoja ilman erityistä huolenpitoa. Huollon laadulla on merkitystä, sillä hyvä huolto korjaa investoinneissa syntyviä puutteita. Kunnossapitokustannukset aiheutuvat suunnitelluista tai muutoin välttämättömiksi todetuista kunnossapitotoimista. Niillä pyritään estämään rakennuksen kulumista. Talotekniikan osalta kunnossapitokustannusten arvioimiseen vaikuttavat huomattavasti laitteiden käyttöympäristö ja kunnossapidon taso. Kunnossapitoon luetaan myös kaikki pienimuotoiset ennakoimattomat korjaukset. Lämmitysenergiakustannukset aiheutuvat tilojen lämmityksestä ja käyttöveden lämmityksestä. Rakennustasoisissa tarkasteluissa määritetään eritellyt lämmityskustannukset, jotka perustuvat lämmitystapaan ja energiantuottajan arvioituihin tai todennettuihin kulutuksiin. Sähköenergiakustannukset aiheutuvat kiinteistösähköstä, käyttäjäsähköstä sekä talotekniikan laitteista ja järjestelmistä. Jäähdytysenergiakustannukset sisältyvät yleensä erittelemättöminä sähköenergiakustannuksiin. Tehdyssä elinkaarikustannusvertailussa kuluttajasähköä ei kuitenkaan ole otettu huomioon Ympäristökustannukset sisältävät mm. mahdolliset korjausrakentamista edeltävät maaperän puhdistuksen ja suojauksen kulut sekä purku- ja kierrätyskulut elinkaaren päättyessä. Hankinnalla (investoinnilla) voi pitoajan päättyessä olla jäännösarvo. Jäännösarvoerot otetaan huomioon vaihtoehtojen vertailussa, jos laskentajakso on lyhyempi kuin käyttöikä, ja 25 vaihtoehtojen välillä on laskennallisia käyttöikäeroja. Nykyarvomenettelyssä summataan laskentajaksolla eri vuosina tehtävien toimenpiteiden kustannukset nykyhetkeen joko suoraan nykyisin hinnoin. Laskentakoroksi valitaan yleensä ennakoitu yleinen kustannustason nousu. Laskelmassa inflaation taso, energian hinta ja sen nousu, sekä kiinteistön järjestelmien ja laitteiden kestävyys joudutaan ennakoimaan. Taulukko 3.3 Elinkaarilaskelmien lähtötietoja ja -arvoja Kustannustekijä Kuvaus Hankintakustannus yhteensä Julkisivun kunnostus Julkisivukorjaus, mikä kuntokartoituksen perusteella tehtävä (puhdistus, paikkaus ja pinnoitus). Toteutetaan vanhan rakenteen päälle, jolloin energiakorjauksen lisäkustannusta määritettäessä vähennetään julkisivun korjauksen peruskustannus Julkisivun purku, alustan tasoitus ja pinnoitus. Eristyspaksuuden kasvattaminen 300 mm:llä. 70 euroa/us-m2 Julkisivun lämpörappaus 100 mm:n eristyslisällä Julkisivun uusiminen mm:n eristyslisällä 300 Ikkunoiden uusiminen Yläpohjan perusparannus ja eristystason kasvattaminen Ilmanvaihdon asentaminen linjasaneerauksen yhteydessä, energiatehokkuuslisä Ilmanvaihdon asentaminen erillisenä urakkana Linjasaneeraus Välilliset kustannukset Investointiavustus Ikkunoiden uusiminen eristystasoltaan paremmiksi (o,80 W/m2K) tilanteessa, missä ikkunat joka tapauksessa uusittava Yläpohjan perusparannus johtuen ulkoseinäkorjauksesta ja lisäeristys Koneellisen tuloja poistoilmanvaihdon asentaminen, mistä energiakorjauksen lisä-kustannusten osuus noin 50 % (mm. ilmavirtasäädöt, LTO80). Koneellisen tuloja poistoilmanvaihdon asentaminen, mistä lisäkustannuksia noin puolet energiakorjaukseen (mm. ilmavirtasäädöt, LTO80) VVS – työt yhteensä Korjausrakentamisen suunnittelu-, valvonta- ja työmaan yleisten töiden lisä ARA:n myöntämä avustus. Energiatehokkuuden parantamisen laskennallinen kustannusero 95 euroa/us-m2 + 25 euroa/us-m2 300 euroa/us-m2, mistä purku ja tasoitus 150 euroa/us-m2 500 euroa/ikk-m2 +230 euroa/us-m2 130 euroa/yp-m2 +25 euroa/yp-m2 150 euroa/as-m2 + 75 euroa/asm2 200 euroa/as-m2 +100 euroa/asm2 400 euroa/as-m2 10 % suhteessa hankintakustannuksiin Ei otettu huomioon Rahoituskustannus Energiatehokkuuteen sijoitetun pääoman rahoitusosuudeksi on arvioitu 60 % 3%:n reaalikorolla. noin 25 % suhteessa vuotuiseen pääomakustannukseen Energiamaksut Lähtökohtainen lämpöenergiamaksu kustannustasossa 1/2011 55 euroa/MWh Lämpöenergiamaksu keskimäärin 20 vuoden laskentajaksolla (energian reaalihinnan nousu + 4 %/v) 103 euroa/MWh Lähtökohtainen sähköenergia-maksu kustannustasossa 1/2011 80 euroa/MWh Sähköenergiamaksu keskimäärin 20 vuoden laskentajaksolla (energian reaalihinnan nousu + 4 %/v) 150 euroa/MWh 26 KIMU -laskelmissa on käytetty yhteneväisiä energiakorjausten lisäkustannuksia (Taulukko 3.2). Lisäkustannusten laskenta perustuu siihen, että rakennuksen vaippa on joka tapauksessa peruskorjattava ja ilmanvaihtojärjestelmä uusittava. Tällöin ei taloudellisessa vertailussa tarvitse ottaa huomioon muita laadullisia tekijöitä (akustiikka, paloturvallisuus,…). Yhteismitalliset tulokset on esitetty keskimääräisinä vuosikustannuksina osoittaen mahdollisesti eriaikaisten toimenpiteiden kokonaisvaikutukset. Asunnon jälleenmyyntiarvon suhteellista nousua energiatehokkaan korjauksen seurauksena ei ole otettu huomioon, eikä taloudellista takaisinmaksuaikaa siten arvioitu. Energiansäästön kannattavuuden laskentajaksona on käytetty 20 vuotta, mikä sekä laskennallinen poistoaika että laskennallinen sijoitetun pääoman rahoitusaika. Hankintakustannuserojen ja energiansäästön vertailukohtana on käytetty taloyhtiössä tehtäviä pakollisia toimenpiteitä. ko.pakollisten töiden yhteydessä on otettu huomioon ikkunoiden uusimisen energiansäästövaikutus. Keskimääräinen vuotuinen pääomakustannusero lasketaan jakamalla hankintakustannusero laskentajakson pituudella. keskimääräinen vuotuinen rahoituskustannus energiansäästöön sijoitetulle pääomalle on tällöin 0,25 x pääomakustannus. Takaisinmaksuajat on laskettu energiamaksunousuille 0 ja 4 %/v. Koko remontin keskimääräinen vuokravaikutus on laskettu jakamalla remontin kokonaiskustannus asuinalalla ja laskentajakson pituudella. Energiansäästöinvestoinnin vastikeosuus on lisätty kokonaisvaikutuksen määrittämiseksi. 27 4 LASKENTATULOKSET ERI TOIMENPIDEVAIHTOEHTOILLE 4.1 Energiankulutukset Kaikilla korjauskonsepteilla saavutetaan lähes 15 prosentin säästöpotentiaali kaukolämmön kulutuksessa lähtötilanteeseen verrattuna. Yksittäisistä toimenpiteistä suurin säästöpotentiaali on ulkoseinän lisälämmöneristämisellä. Koneellisella tulo-poisto- ilmanvaihtojärjestelmällä saadaan aikaan noin 20 prosentin säästö kaukolämmön kulutuksessa, mutta samalla ilmanvaihtokoneiden puhaltimet lisäävät sähkönkulutusta. Putkiremontin yhteydessä toteutettavat vedenkulutusta pienentävät toimenpiteet vähentävät kaukolämmön kulutusta 2-4 prosenttia. Yläpohjan lisäeristämisellä ei saada aikaan merkittäviä parannuksia taloyhtiön energiatehokkuuteen. Taulukossa 4.1 on ominaiskulutukseen. esitetty erillisten korjaustoimenpiteiden vaikutus kaukolämmön Taulukko 4.1. Erillisten toimenpiteiden arvioituvaikutus energiankulutukseen. (LKV:n osuus kokonaisvedenkulutuksesta on 40 %) Case Kaukolämpö Puhallinsähkö Vesi kWh/asm2/a kWh/asm2/a m3/a Lähtötilanne 185 6.3 4941 Lisäeristys US 100mm 172 6.3 4941 LisäeristysUS 100mm , YP 80 mm 168 6.3 4941 Lisäeristys US 100mm + LTO80% 129 7.7 4941 US eristys 300mm 167 6.3 4941 US eristys 300mm + lisäeristys YP 80m 163 6.3 4941 IK 0.80 156 6.3 4941 IK 0.80 + lisäeristys US 100mm 143 6.3 4941 IK 0.80 + lisäeristys US 100mm, YP 80mm 138 6.3 4941 IK 0.80 + US eristys 300mm 138 6.3 4941 IK 0.80 + US eristys 300mm + lisäeristys YP 80mm 134 6.3 4941 92 7.7 4941 IK 0.80 + US eristys 300mm + lisäeristys YP 80mm + LTO80% IK 0.80 + US eristys 300mm + LTO80% 96 7.7 4941 IK 0.80 + LTO80% 112 7.7 4941 LTO80% 141 7.7 4941 Oletukset: Ikkuna-ala 22% Ilmanvaihtuvuus alkutilanteessa 0.4 1/h Ilmanvaihdon parantamisessa ilmavirrat nostetaan vastaamaan tasoa 0.5 1/h. Taulukossa 4.2 on esitetty putkiremontin yhteydessä tehtävien erillisten korjaustoimenpiteiden vaikutus kaukolämmön ominaiskulutukseen. Putkiremontin seurauksena veden kulutus vähenee 20 %. 28 Taulukko 4.2 Erillisten toimenpiteiden vaikutus kokonaisvedenkulutuksesta on 45 %) Case energiankulutukseen. (LKV:n osuus Kaukolämpö Puhallinsähkö Vesi kWh/asm2/a kWh/asm2/a m3/a Pelkkä putkiremontti 175 6.3 3953 Lisäeristys US 100mm 162 6.3 3953 LisäeristysUS 100mm , YP 80 mm 158 6.3 3953 Lisäeristys US 100mm + LTO80% 121 7.7 3953 US eristys 300mm 158 6.3 3953 US eristys 300mm + lisäeristys YP 80m 154 6.3 3953 IK 0.80 147 6.3 3953 IK 0.80 + lisäeristys US 100mm 134 6.3 3953 IK 0.80 + lisäeristys US 100mm, YP 80mm 130 6.3 3953 IK 0.80 + US eristys 300mm 129 6.3 3953 IK 0.80 + US eristys 300mm + lisäeristys YP 80mm 125 6.3 3953 85 7.7 3953 IK 0.80 + US eristys 300mm + lisäeristys YP 80mm + LTO80% IK 0.80 + US eristys 300mm + LTO80% 89 7.7 3953 IK 0.80 + LTO80% 104 7.7 3953 LTO80% 133 7.7 3953 4.2 Elinkaarikustannukset 29 Taulukko 4.3 Korjausrakentamisen kokonaiskustannus sekä energiatehokkuuden laskennallinen kustannusero ja kannattavuus Lähtökohtainen kulutustaso 557 MWh/v (185 kWh/asm2/v) Keijukainen/ Tapparakatu 1, 3013 asm2 Lämpöenergiankulutuksen aleneminen 1. HANKINTAKUSTANNUS Julkisivun kunnostus Julkisivun purku ja tasoitus Lämpörappaus Katon perusparannus Ikkunoiden uusiminen Ilmanvaihdon uusiminen Linjasaneeraus Välilliset kustannukset YHTEENSÄ YHTEENSÄ 2. HANKINTAKUSTANNUSERO Julkisivun purku ja tasoitus Lämpörappaus Katon perusparannus Ikkunoiden uusiminen Ilmanvaihdon uusiminen Välilliset kustannukset YHTEENSÄ YHTEENSÄ 3. VUOSIKUSTANNUSERO Pääomakustannusero keskimäärin Rahoituskustannusero keskimäärin Lämpökustannusero keskimäärin Sähkökustannusero YHTEENSÄ 4. VASTIKEVAIKUTUS Energiainvestoinnin vastikevaikutus (kohta 3.) Koko remontin vastikevaikutus (Kohta 1.) 5. TAKAISINMAKSUAIKA Ei energian hinnannousua Energian hinnan nousu mukana MWh/a € € € € € € € € € €/as-‐m2 € € € € € € € €/as-‐m2 €/v €/v €/v €/v €/v €/as-‐m2/v €/as-‐m2/v vuotta vuotta Julkisivun kunnostus (lisäeristys 100 mm), ikkunat, linjasaneeraus, Ilmanvaihto Julkisivun uusiminen (lisäeristys 300 mm), ikkunat, linjasaneeraus, ilmanvaihto Taloyhtiössä tehtävien pakollisten toimenpiteiden kustannukset -‐274 149 000 63 000 383 000 452 000 1 205 000 224 000 2 476 000 820 45 000 20 000 226 000 29 000 320 000 106 16 000 4 000 -‐16 400 3 600 +1,2 +37,0 37 24 -‐320 224 000 224 000 63 000 383 000 452 000 1 205 000 254 000 2 805 000 930 120 000 224 000 20 000 226 000 59 000 649 000 215 32 500 8 100 -‐21 100 19 500 +6,5 +42,3 ∞ 34 -‐115 104 000 43 000 383 000 226 000 1 205 000 195 000 2 156 000 715 35,8 30 5 JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET ENERGIATEHOKKAAKSI KORJAUSOHJELMAKSI Taloyhtiön energiankulutuksen lähtötaso on aikalaistaloihin verrattuna alhainen. Todennäköinen syy on huonosti toimiva ilmanvaihto ja mahdollisesti kylmän ullakon sisällyttäminen rakennuksen tilavuuteen. Taloyhtiön korjausvelka on suuri. Jo ehdotetussa toimenpideohjelmassa on esitetty ulkoseinien lämmöneristävyyden ja ikkunoiden uusimista suunniteltukauden aikana. Koska linjasaneeraus on suunnitteilla, taloyhtiölle esitetään asuntokohtaisten ilmanvaihtokoneiden hankkimista samassa yhteydessä. Rakennuksen ilmanvaihto edellyttää joka tapauksessa kunnostamista. KIMU-projektin tavoitteena oli laatia kaksi korjauskonseptia kohdetaloyhtiölle: perusvaihtoehto sekä vaihtoehto, jolla saavutetaan vähintään 50 prosentin säästö lämmitysenergiankulutuksessa. Perusvaihtoehdossa ei ole asetettua energiansäästötavoitetta, vaan korjaukset perustuvat rakenteiden ja teknisten järjestelmien kuntoon ja mahdollisiin ongelmiin esimerkiksi sisäilmastossa. Perusvaihtoehdon korjaukset tehdään kuitenkin mahdollisimman energiatehokkaasti. Kuntoarvion ja asukaskyselyn pohjalta voidaan sanoa, että taloyhtiössä korjaustarpeet liittyvät kaikkeen. Ikkunoiden aiheuttaman vedontunteen lisäksi sisäilmasto-ongelmia aiheuttaa myös asuntojen puutteellinen ilmanvaihto. Näiden tietojen perusteella on laadittu perusvaihtoehto korjausohjelmalle, jolla pystyttäisiin korjaamaan edellä mainitut ongelmat. KIMU- hankkeen perusvaihtoehto on: - Toteutetaan kuntoarviossa mainitut ulkovaipan ja ikkunoiden energiatalouden parantaminen. Samoin linjasaneerauksen yhteydessä toteutetaan veden säästötoimenpiteet. Kylpyhuoneen lattialämmitys muutetaan omaksi lämmönjakopiiriksi. Taulukko 5.1 Uusien ikkunoiden (IK 0.80), putkiremontin, ulkoseinien lisälämmöneristyksen (100 mm), yläpohjan lisälämmöneristyksen (80 mm) vaikutus kaukolämmön kulutukseen, kiinteistösähkön kulutukseen ja veden kulutukseen. Case Kaukolämpö Puhallinsähkö Vesi kWh/asm2/a kWh/asm2/a m3/a Lähtötilanne 185 6.3 4941 Pelkkä putkiremontti 175 6.3 3953 LisäeristysUS 100mm , YP 80 mm 158 6.3 3953 IK 0.80 147 6.3 3953 IK 0.80 + lisäeristys US 100mm, YP 80mm 130 6.3 3953 Toimenpiteiden seurauksena kaukolämmityksen energiankulutus alenee noin 30%:a. KIMU- hankkeen ”-50 %-”- korjausohjelma: ”-50 %- säästö”- korjausohjelma eroaa perusvaihtoehdossa siinä, että sitä täydennetään asuntokohtaisilla ilmanvaihtokoneilla, joissa on hyvä lämmöntalteenotto. - 31 Taulukko 5.2. Case Kaukolämpö Puhallinsähkö Vesi kWh/asm2/a kWh/asm2/a m3/a Lähtötilanne 185 6.3 4941 Pelkkä putkiremontti 175 6.3 3953 IK 0.80 + lisäeristys US 100mm, YP 80mm 130 6.3 3953 85 7.7 3953 IK 0.80 + US eristys 300mm + lisäeristys YP 80mm + LTO80% Lisäämällä investointiohjelmaan asuntokohtainen ilmanvaihto ja tehokas lämmöntalteenotto saadaan kaukolämmön kulutusta vähennettyä yhtensä 55 %. Kiinteistösähkön kulutus lisääntyy hieman mutta energiakustannukset puolittuvat. Siite- ja liikennepölyn pääsy asuntoihin vähenee merkittävästi. Asunnon ilmanvaihto on asukkaiden ohjattavissa. WC-hajujen hallinta paranee, kylpyhuone kuivuu nopeammin suihkun ja pyykinpesun jälkeen. Asunnon vetoisuus vähenee kun korvausilma lämmitetään. 32 6 KORJAUSHANKKEEN TOTEUTUS 6.1 Korjaushankkeiden rahoituksesta taloyhtiössä Taloyhtiöillä ja sen osakkailla on useita vaihtoehtoja korjaushankkeidensa rahoittamiseen. Rahoitusmuodot on jaettavissa säästämis- ja lainoitusvaihtoehtoihin ja muihin pitkälti yhtiökohtaisiin keinoihin. Toisaalta etenkin lainoitusvaihtoehdoissa pääjako menee sen mukaan onko lainanottajana yhtiö vai osakkaat. Linjanveto säästämis- ja lainotusvaihtoehtojen käytöstä olisi suotavaa tehdä taloyhtiön strategiassa. Ts. määritellä yhtiön korjausrakentamisen rahoituspolitiikan päälinja eli varaudutaanko tuleviin korjaushankkeisiin joko ennakkorahastoinnein tai muodostamalla asuintalovarauksia vai turvaudutaanko yksinomaan lainarahoitukseen ja mahdollisiin osakassuorituksiin. Taloyhtiö voi kerätä osakkailtaan varoja ja rahastoida ne verovapaasti, kunhan ennakkorahastoinnista on tehty asianmukaiset yhtiökokouspäätökset ja kerätyt varat käytetään aktivoitaviin korjauskustannuksiin viiden vuoden kuluessa. Vuosittaisille rahastointimäärille ei ole ala eikä ylärajaa. Käytännössä osakkailta ei kuitenkaan ole kohtuullista kerätä varsinaiseen hoitovastikkeeseen nähden useammankertaista ennakkorahastoitavaa vastiketta. Viiden vuoden aikana ei käytännössä ehditä keräämään ennakkorahastoinein kovinkaan suurta osuutta esim. putki- tai julkisivuremontin rahoitustarpeesta. Niinpä euron korjausvastike normaalin 3 – 4 euron hoitovastikkeen lisäksi kerryttäisi viidessä vuodessa runsaat 60 euroa neliöltä eli reilun kymmenyksen kalliin putkiremontin rahoitustarpeesta. Asuintalovarauksen muodostamiselle sen sijaan on vuosittaiset vähimmäis- ja enimmäismääränsä eli 3 500 euroa pienempää varausta ei verotuksessa hyväksytä eikä varaus voi olla 68 euroa suurempi rakennuksen ulkomitoin laskettua neliömetriä kohti. Varaus on käytettävä 10 verovuoden kuluessa sen verovuoden päättymisestä, jonka tulosta varaus on vähennetty. Varaus on rahastointia joustavampi, sillä sen muodostaminen ei vaadi yhtiökokouspäätöstä ko. vuodelta, vaan siitä voidaan päättää vielä tilinpäätöksen yhteydessä. Varausmenettely on myös "rullaava" eli varausta voidaan samanaikaisesti purkaa ja muodostaa uutta varausta. Varausta voidaan käyttää myös kuluiksi kirjattuihin korjausmenoihin. Vaikkei taloyhtiön strategiana olisikaan varautua tuleviin korjauksiin, voivat tietysti yksittäiset osakkaat vapaaehtoisesti säästäen saada käytännössä varoilleen saman tuoton kuin yhtiökin saisi. Lainoitus on kuitenkin säilynyt taloyhtiöiden korjaushankkeiden päärahoitusmuotona ja edelleen niin, että laina otetaan yhtiölle, jota sitten lainassa mukana olevat osakkaat hoitavat maksamalla pääomavastiketta. Tällä katetaan lainasta aiheutuvat menot eli korot, lyhennykset ym. kulut. Pääomavastikerasituksesta olkoon esimerkkinä putkiremonttilaina 50 neliön kaksiossa. Pitäen lähtökohtana keskimääräistä 400 euron neliökustannusta eli 20 000 euron lainaosuutta ja 20 vuoden laina-aikaa ja 3 %:n korkoa, tulisi annuiteettilainan kuukausikustannukseksi ja pääomavastikkeen määräksi noin 110 euroa. Jos laina-aika olisi 10 vuotta, joka on todennäköisempi, olisi vastaava kuukausierä noin 190 euroa. Näin pääomavastikkeen määräksi tulisi 3,80 e/m2/kk eli suunnilleen sama määrä, mitä normaali hoitovastike on. 33 Viime aikoina on jossain määrin yleistynyt henkilökohtaisten ns. remonttilainojen käyttö eli lainanottajana on osakas ja lainan vakuutena on yleensä hänen asuntonsa. Yhtiön remonttilainaan nähden etuna on lainan korosta saatava verovähennys. Markkinoilla on myös ns. kevyttä remonttilainaa, jossa lainanottaja maksaa vain korkoa muttei lainkaan lyhennä lainaa. Menettely mahdollistaa useissa tapauksissa pienituloisen eläkeläisen asua esim. putkiremontoidussa asunnossaan ilman, että ongelmia tulisi myöskään perillisille, jotka pystyvät lyhentämään lainan, jos ei muuten, niin ainakin myydessään asunnon. Säästämis- ja lainoitusvaihtoehtojen ohella eräillä yhtiöillä on mahdollisuus myydä omaisuuttaan, esimerkiksi omistuksessa olevan talonmiehen asunnon, jota on mahdollisesti pidetty vuokralla tai hyödyntää puolikäyttöistä ullakko- ym. tilaa myymällä tilan rakennusoikeuden. Yhtiöllä voi olla tontillaankin lisärakennusoikeutta tai mahdollisuus myydä osa tontistaan. 6.2 Korjaushankkeen toteutustapa Korjaushankkeen toteutustapa eli urakkamuoto määräytyy yleensä sen perusteella, siirtääkö taloyhtiö hankkeen tehtävien suoritusvastuun urakoitsijalle hankesuunnitteluvaiheessa, sen jälkeen vai toteutussuunnittelun jälkeen. Yleensä taloyhtiöiden korjaushankkeet toteutetaan pääurakkamuotoisina, jolloin taloyhtiö siirtää vastuun hankkeen tehtävien suorittamisesta urakoitsijalle toteutussuunnittelun jälkeen. Tällöin suunnittelu ja rakentaminen ostetaan erillisillä sopimuksilla. Pääurakkamuodon heikkoutena on muun muassa sen monivaiheisuus, joka altistaa korjaushankkeen useille riskeille. Pääurakkamuotoisessa toteutustavassa suunnittelija ei yleensä tiedä tulevaa urakoitsijaa, eikä voi hyödyntää urakoitsijan kustannustietoutta ja tuotantotapoja. Pääurakkamuodon etuna on kuitenkin urakkamuodon tunnettuus muihin urakkamuotoihin verrattuna. KIMU- hankkeen projektiryhmä esittää, että molempien korjausohjelmien tapauksessa urakkamuotona käytetään pääurakkamuotoista toteutustapaa. 34 LIITE 1 VIESTINTÄ KORJAUSHANKKEESSA Juha Salmi, Suomen Asuntotietokeskus Korjaushankkeissa avoin, suunnitelmallinen ja jatkuva tiedottaminen on keino, jolla päätöksenteon vaikeutta voidaan vähentää ja asukastyytyväisyyttä lisätä. Ennakoiva viestintä on kaikkien etu Paikkansa pitävä, nopea ja säännöllinen viestintä hankkeen eri vaiheissa vähentää ennakkoluuloja ja huhuja, tukee päätöksentekoa sekä parantaa yhteenkuuluvuuden tunnetta. Viestinnän keinoin voidaan vähentää muutosvastarintaa - kertoa ennen korjausta asukkaan korjaushankkeeseen liittyvistä vaikutusmahdollisuuksista sekä tulevista haitoista. Hyvin suunniteltu viestintä takaa kaikille, niin asukkaille kuin korjausrakentamisen ammattilaisillekin, sujuvamman remonttiarjen. Viestintään panostamalla vähennetään epätietoisuuteen perustuvia turhia kyselyitä, juoruja ja pihaparlamentteja. Ennen remonttia Asukkaille ja osakkaille edellytykset päätöksentekoon Remontin aikana Viesti remontin etenemisestä ja aikataulumuutoksista sekä mahdollisista vaikutuksista asukkaan arkeen. Remontin jälkeen Käyttö- ja vastaanottovaihe Kerro: - Hankkeen syyt - Hankkeen eri vaiheet, aikataulut, kustannukset ja vaihtoehdot - Valitut asiantuntijat - Taloyhtiön yhteisten tilojen korjaukset - Huoneiston remontit ja asukkaan vaikutus/valintamahdollisuudet - Rahoitus- ja tekniset ratkaisut Kerro: - Kenelle luovutetaan kiinteistön yleisavain ja miten sen käyttöä valvotaan? - Miten ja koska hanke vaikuttaa asukkaan arkeen? - Mihin kellonaikoihin töitä tehdään? viikonloppuisin? - Millaisen varastoalueen ja -tilan sekä liikennealueen työmaa tarvitsee? - Vaarapaikat: missä sijaitsevat kielletyt paikat (turvallisuus/lapset) - Miten hanke etenee? - Keneen/keihin otan yhteyttä, jos kaikki ei mene niin kuin on sovittu!? Kerro: - Mitä tarkoittaa valmis - Kenelle voi antaa palautetta ja esittää reklamaatiot - Takuuaika - Tuloksista: Miten projekti meni? Mihin rahat käytettiin? - Pitikö hankekustannusarvio - Mitä tapahtuu seuraavaksi, koska on seuraava remontti? Näytä: Vaihtoehdot, esim. tuotemallinnus, animointi, mallikylpyhuoneet Toteuta: - Asiakas/palautekysely - Pidä asukasilta, jossa käydään läpi kaikki saatu palaute, selkeä lopetus hankkeelle ja palautetta tulevien hankkeiden onnistumisen perustaksi 3-4D, Muista! Osakkaiden asiantuntemuksen hyödyntäminen - Osakkaat osaavat päättää oman huoneistonsa lisätöistä ja teettää niille suunnitelmat Muista! - Varautuminen lomaaikoihin - Palautekysely remontin aikana, varsinkin monivaiheisissa urakoissa - Harjannostajaiset: tieto ja ihmiset kohtaavat - Mikäli asukkaiden toiveita ei voida noudattaa, on poikkeavat ratkaisut perusteltava ymmärrettävällä tavalla. Muista! - Välitä palautteen yhteenveto myös asukkaille, jotka eivät pääse asukasiltaan. - Remontin jälkeen asukkaiden toiveiden ja tarpeiden tulee näkyä myös korjaustöiden tuloksissa. 35 Oikeaa tietoa oikeaan aikaan oikeille henkilöille Valmistelu- ja suunnitteluvaiheessa viestintä on taustoittavaa ja asukkaita motivoivaa viestintää. Asukkaille ja osakkaille on kerrottava mitä on syytä tehdä, miksi ja koska. Perusparannuksen lisäarvot ja - vaivat on esiteltävä. Remontin aikana on viestittävä avoimesti ja läpinäkyvästi sekä kerrottava hyvissä ajoin asukkaan arkeen vaikuttavista muutoksista. Asukkaille vieras rakennusalan ammattikieli on muokattava ymmärrettävään muotoon. Remontin aikana ja jälkeen kerätty palaute paljastaa urakoitsijan vahvuudet ja kehityskohteet. Onnistunut viestintä ja korjaushanke parantaa osakkaiden ja asukkaiden sitoutumista pitkäjänteiseen kiinteistön kunnossapitoon ja oikea-aikaisiin remontteihin. Viestintäsuunnitelma on korjausrakentamisen tärkeä työväline Korjaushankeen viestintävastuut sekä toimenpiteet kannattaa kirjata muistiin. Alla olevien ohjeiden avulla voi laatia yksityiskohtaisen viestintäsuunnitelman. Kun korjaushankkeen viestinnän pelisäännöt on mietitty ja sovittu, on viestinnän toteutuskin helpompaa. Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty. Päätavoitteet - Erilaiset näkökulmat huomioon hankkeen valmistelussa - Hankkeen sujuvan ja asukaslähtöisen etenemisen varmistaminen Kohderyhmät - Osakkaat ja asukkaat: ne joiden asumiseen ja talouteen hanke vaikuttaa - Perusparannushankkeen osapuolet Kanavat Taloyhtiössä hyväksi havaitut ja vakiintuneessa käytössä olevat, esimerkiksi: - Yhtiökokoukset - Asukaspalautekyselyt - Infotilaisuudet, asukasillat ym. epäviralliset tapaamiset - Ilmoitustaulut ja infopisteet - Huoneistokohtaiset tiedotteet ja asukaskansiot - Sähköpostilistat - Taloyhtiön kotisivut - Asukas- ja remontti-tv-palvelut (jokaisella on televisio) - Teksti- ja kuvaviestit matkapuhelimiin - Help-desk-palvelut ja työnjohdon viikkoinfot Vaadi korjaushanketta koordinoivalta projektinjohtajalta ja/tai pääurakoitsijalta, että hanketta varten perustetaan oma verkkosivusto, josta kukin voi saada ajantasaista tietoa hankkeen etenemisestä. Tehokkainta on kasvokkain tapahtuva viestintä tiedotustilaisuuksissa, asukasilloissa ja aloitus- yms. katselmuksissa. 36 Sanoma Mistä asioista on tarpeen viestiä? --> Varmistetaan viestinnän sitominen oikealla tavalla teknisiin, juridisiin ja rahoitusprosesseihin. Ajoitus Milloin ja kuinka ennakoivasti tiedotetaan? Resurssit Vastuut, rahat, työpanos, tekniikka --> Kuka hoitaa ja miten viestintää käytännössä? Taloyhtiön on sovittava isännöitsijän kanssa viestintätehtävien hoitamisesta. Hallitus voi valita keskuudestaan viestintävastaavan. Vaativissa perusparannushankkeissa voidaan hankkia taloyhtiön ulkopuolista viestintäosaamista, esim. viestintäpalvelu osana projektinjohtopalvelua. Urakoitsijalle on määritettävä selkeät viestintävastuut ja -tehtävät hankkeen toteutukseen liittyvästä viestinnästä. Varautuminen Mitä ja miten kerrotaan, jos/kun kaikki ei suju suunnitellusti --> kriisi- ja poikkeustilanteet Lähteet: Juha Salmi, Suomen Asuntotietokeskus http://www.teeparannus.fi/parhaatkaytannot/viestinta/
© Copyright 2024