iStockphoto.com/photocanal25 KOHTI STRATEGIAA Juttusarjassa kerrotaan, miten taloyhtiölle laaditaan strategia. Lue tarkemmin strategian laatimisesta Kotitalon edellisistä numeroista (4/2013, 5/2013 ja 6/2013). Strategia pähkinänkuoressa Ennakkovalmistelu Laadinta ja päätöksenteko Käyttö ja seuranta OSA 4/4 Päätösten teko helpommaksi Kun taloyhtiöllä on käytössään huolella laadittu strategia, ei remonttien toteuttamisjärjestyksestä tarvitse vääntää kättä. Vuosien ajan helsinkiläinen As Oy Savelantie 3 oli esimerkillisen hyvin hoidettu taloyhtiö. Hallituksessa istui sama tuttu porukka, jonka kiinnostuksen kohteena oli lisätä taloyhtiön arvostusta ja pitää paikat mahdollisimman laadukkaassa kunnossa. Suuren taloyhtiön asioissa riitti hoitamista. Vuonna 1980 rakennetussa kiinteistössä alkoi ajan mittaan näkyä ikääntymisen merkkejä. Tulevaisuus toisi tullessaan isoja remontteja. Missä järjestyksessä ja laajuudessa remontit pitäisi tehdä? Mitä talon väki tuumaisi vastikkeiden nostamisesta? – Hallituksessa toimiessani minua häiritsi, kun asioista ei ollut mitään dataa ja tilastoa, vaan päätöksiä tehtiin mutu-tuntumalta, kertoo hallitusaktiivi Miika Leminen. Esimerkkinä Leminen mainitsee useita vuosia jatkuneen keskustelun hisseistä: tarvitaanko niitä vai ei. Kun asiasta tuli väittelyä, kaikki ajattelivat edustavansa enemmistön mielipidettä. Luettuaan lehtijutun strategian laadinnasta taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana pitkään toiminut Keijo Akkanen tuumasi, että juuri sellaisen taloyhtiö tarvitsee. Strate- gia olisi suunnitelma periaatteista, joilla taloyhtiötä jatkossa hoidettaisiin. Taloyhtiötä isännöivässä Realco Keskusta Oy:ssä käynnistyi samoihin aikoihin pilottihanke strategiaa täysin vastaavan Taloohjelman laatimiseksi. Savelantie 3 oli mitä parhain taloyhtiö osallistumaan hankkeeseen, sillä motivaatiota löytyi. Asukkaiden mielipiteet yllättivät Alkuun taloyhtiössä toteutettiin laaja asukaskysely. Sen tuloksista kävi ilmi, että suurin osa vastaajista halusi pitäytyä nykyisessä "Asukaskysely on tärkeä toteuttaa muutaman vuoden sisällä uudestaan." 46 kotitalo 7.2013 kotitalo 7.2013 47 t e d h e l ä t ä n n Le n u u k u l n e e t uu Juha Pakarinen Juhani Koskinen vastiketasossa eikä velkaa haluttu kasvattaa. Miltei kolmannes koki, että ympäristöasioiden huomioiminen on otettava taloyhtiössä kehityskohteeksi. – Olimme luulleet, että hissien rakennuttaminen olisi ollut asukkaiden mielestä tärkeämpää kuin mitä se todellisuudessa oli. Nyt kun kysely on tehty, voidaan sanoa, että enemmistö ei halua taloon hissiä, Miika Leminen toteaa. Kyselyn pohjalta hallitus laati isännöitsijänsä Arto Piispasen avustuksella kaksi A4liuskaa pitkän strategian, jonka yhtiökokous hyväksyi keväällä 2012. Tämän jälkeen päätöksenteko muuttui olennaisesti. Asukaskyselyn tulokset asettivat asiat selkeään tärkeysjärjestykseen. Jatkossa päätökset tehdään taloyhtiön yleisen mielipiteen mukaisesti. Strategian pohjalta on helppo perustella myös uudentyyppisiä päätöksiä. – Viime vuonna päätimme pidättäytyä isommista korjaustöistä. Halusimme kasvattaa taloyhtiön tilille puskuria. Parantuneen rahatilanteen ansiosta on mahdollista toteuttaa strategisia parannuksia ilman että erikseen tarvitsee kerätä varoja tai ottaa lainaa, Miika Leminen kertoo. Maalaisjärki yhä tarpeen Kun asukaskyselyn tulosten pohjalta laadittu strategia otettiin käyttöön, hallituksen oli toimittava sovituissa puitteissa, vaikka päätös 48 kotitalo 7.2013 Keijo Akkanen olisi vastoin hallituksen jäsenten henkilökohtaisia mielipiteitä. – Strategia on loistava työkalu, joka ohjaa päätöksentekoa. Savelantiellä sille on tullut käyttöä heti tuoreeltaan esimerkiksi talon remonttien priorisoinnissa. Porrashuoneet nousivat kirkkaasti tärkeimmäksi kehityskohteeksi, isännöitsijä Arto Piispanen kehuu. Aivan jokaiseen arkiseen pulmaan ei strategia anna vastauksia. Pienet päätökset syntyvät edelleen maalaisjärjellä hallituksen ja isännöitsijän yhteistyönä. Mutta aina, kun päätökselle tarvitaan periaatteellista selkärankaa, kaivetaan Talo-ohjelma pöydälle. Keijo Akkasen mielestä kyselyn tulokset antavat hyvän suunnan taloyhtiön kehittämiselle. Kaikkia on kuitenkin mahdoton miellyttää. – Asukaskyselyyn vastatessaan yksittäinen ihminen ajattelee asioita yleensä vain omalta kannaltaan eikä osaa ottaa huomioon taloyhtiön intressejä. Niiden miettiminen on hallituksen tehtävä, hän sanoo. Miika Leminen Akkasen, Lemisen ja Piispasen mielestä on tärkeää, että asukaskysely toteutetaan muutaman vuoden sisällä uudestaan ja strategiaa päivitetään tarvittaessa tulosten pohjalta. Uutta kyselyä tarvitaan viimeistään, kun edessä on suuria valintoja. – Jos kyselee liian usein, vastausprosentti kärsii. Varsinkin jos taloyhtiössä asukaskunnan vaihtuvuus on pientä, Miika Leminen muistuttaa. Isännöitsijä Piispanen uskoo, että isännöintitodistuksen liitteeksi tuleva strategia ohjaa tulevaisuudessa myös ostokäyttäytymistä. – Strategiaa vilkaisemalla ostaja voi helposti päätellä, millaisia arvoja ja suunnitelmia taloyhtiöllä on ja miltä sen imago vaikuttaa. Jos taloyhtiö esimerkiksi korostaa kovasti yhteisöllisyyttä, omaa rauhaa kaihoava ostajaehdokas voi miettiä, haluaako tulla taloyhtiöön osakkaaksi. l Valitse paperin keräämisen sujuvin ratkaisu, joka alkaa jo sopivimmasta keräysastiasta. Suomen Keräystuote Oy on tuottajayhteisö, jonka yhteistyökumppanin valitsemalla voit luottaa, että taloyhtiösi kierrätysasiat ovat priimakunnossa. Tietojen päivitys Vaikka Savelantie 3:n strategia on osoittanut pätevyytensä, se ei ole voimassa ikuisesti. Mielipiteet muuttuvat. Talo ikääntyy. Taloyhtiössä on käynnistynyt sukupolvenvaihdos. Ikääntyneet myyvät suuriksi käyneitä asuntojaan lapsiperheille, ja vastauudistetulle pihalle on ilmestynyt joukko uusia kurahousun kuluttajia. Huoleton ja tuottajavastuun täyttävä valinta Ota yhteyttä. Me huolehdimme, että keräyspaperi kerätään ja kierrätetään uudeksi paperiksi. www.suomenkeraystuote.fi Minna Huuhka Kuvat Olli-Pekka Latvala