18. posvet: Poslovanje z nepremičninami
REALIZIRANE TRANSAKCIJE NA
TRGU NEPREMIČNIN (2005-2007)
Portorož
2007
Aleš Perovšek, univ. dipl. ekon.
Martin Smodiš, univ. dipl. geod.
Vsebina:
• Evidenca trga nepremičnin (ETN)
– posredovanje podatkov
– dostop do podatkov
• Realizirane transakcije na slovenskem trgu
nepremičnin
– statistika, značilnosti
– izboljšanje podatkov o transakcijah
• Analize trgov nepremičnin in gibanja cen
– trgi nepremičnin, spremljanje cen
– povzetek statističnega poročila 2005 - 2006
• Zaključek
Evidenca trga nepremičnin (ETN)
Sistemska, večnamenska in javna zbirka podatkov o
kupoprodajnih in najemnih pravnih poslih z nepremičninami.
Namen je:
Zagotavljanje vhodnih podatkov za nadaljnje obdelave
sistemskih uporabnikov, za množično vrednotenje
nepremičnin (MVN), analize trgov nepremičnin, državne
statistike in spremljanje tržnih cen nepremičnin.
Omogočiti vpogled in primerjavo dejansko doseženih
tržnih cen in najemnin nepremičnin strokovni in širši
javnosti.
Cilj je:
Čim bolj popoln zajem podatkov o realiziranih cenah (in
najemninah) nepremičnin na slovenskem trgu ter čim večja
kakovost evidentiranih podatkov.
Posredovanje podatkov v ETN
Zavezanci za pošiljanje
podatkov:

Davčna uprava Republike
Slovenije iz evidence napovedi za
odmero davka na promet
nepremičnin;
notarji iz kupoprodajnih in
najemnih pravnih poslov z
nepremičninami, na podlagi katerih
je bila sestavljena javna listina;
nepremičninske družbe iz
kupoprodajnih in najemnih pravnih
poslov, ki so podlaga za vodenje
evidence o posredovanju v prometu z
nepremičninami;
občine in upravne enote iz
najemnih pogodb, evidentiranih v
registru najemnih pogodb ali drugi
uradni evidenci.
Predpisani podatki, ki se
posredujejo o sklenjenem
pravnem poslu:
•
•
•
•
•
•
•
Vrsta posla
Datum sklenitve posla
Podatki o prodajalcih in
kupcih
Nepremičnine, ki so predmet
posla, po vrsti nepremičnine
Identifikacijski podatki
nepremičnin, ki so predmet
posla
Tehnični podatki o
nepremičninah
Skupna cena ali najemnina
Dostop do podatkov ETN

Dostop za registrirane uporabnike
- Digitalno potrdilo, spletni naslov: http//prostor.gov.si
- Namenjen strokovni javnosti (pravne osebe in samostojni
podjetniki).
- Prostorsko in časovno iskanje sklenjenih pravnih poslov,
vpogled v vse posredovane podatke (razen podatkov o
pogodbenih strankah), grafični pregled, izvoz podatkov.

Dostop za neregistrirane uporabnike Javni vpogled
- Brezplačen vpogled preko spleta
- Namenjen širši javnosti (fizične osebe)
- Iskanje sklenjenih poslov po širših območjih in časovnih
obdobjih, vpogled v osnovne podatke o sklenjenih pravnih
poslih, periodična statistična poročila o trgih nepremičnin.
Realizirane transakcije nepremičnin
50.000
Število realiziranih transakcij nepremičnin
v letih 2003-2007
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
2003
2004
2005
2006
* 2007
Izboljšanje podatkov ETN
tržnenetržnih
transakcije hiš
v letih 2005
in 2006
Izločitev
pravnih
poslov
Realizirane

(izboljšani podatki)

Prepoznava nepremičnin, ki so predmet
pravnega posla, po podskupinah istovrstnih
nepremičnin

Natančna geolokacija nepremičnin

Lokalno preverjanje in dopolnitev tehničnih
podatkov o nepremičninah
----------------------------------------------------------------------------------------------

Osnova za nadaljnje obdelave transakcij za
MVN, statistične in analitične namene
Upoštevajo se samo transakcije po tržnih cenah
Analize trgov nepremičnin

Skupine in podskupine istovrstnih nepremičnin:
ZEMLJIŠČA brez sestavin (stavbna, kmetijska,
gozdna, druga zemljišča)
STANOVANJSKE nepremičnine (stanovanja, eno
in dvostanovanjske stavbe, garaže)
POSLOVNE nepremičnine (pisarne, lokali)
INDUSTRIJSKE nepremičnine
POSEBNE nepremičnine

Cenovna območja – regionalni trgi za posamezne
podskupine istovrstnih nepremičnin
Statistična poročila

Periodična poročila:

Pripravlja:

polletna in letna
po določenih vrstah nepremičnin
po cenovnih oz. analitičnih območjih
Statistični kazalci: št. tržnih transakcij, poprečna
cena/m2, površina, starost, sprememba cene
Geodetska uprava RS (UMVN)
Vhodni podatki:

izboljšani podatki ETN
Poročilo 2005-2006

Vhodni podatki:

izboljšani podatki iz napovedi za odmero
davka na promet nepremičnin

ne zajemajo prvih prodaj novogradenj in
komunalno opremljenih zemljišč, ki so
obdavčene z DDV
Obravnavane vrste nepremičnin:

stanovanja, eno in dvostanovanjske hiše s
pripadajočim zemljiščem, nezazidana
zemljišča za gradnjo hiš, pisarne, lokali
Poročilo 2005-2006
Zaključek
Z vzpostavitvijo ETN so dani pogoji za:
–
–
sistemsko spremljanje dogajanj na trgih
nepremičnin
enakopravno obveščenost o dejansko doseženih
cenah nepremičnin vseh aktivnih in potencialnih
udeležencev na slovenskem trgu nepremičnin
ETN je v fazi razvoja, njena večnamenskost in
uporabnost pa se bo razvijala tudi s časom ter s
kakovostjo in popolnostjo zajema podatkov o
realiziranih transakcijah in najemninah
nepremičnin.
HVALA ZA
POZORNOST