Finavia Oyj/
Saimaan Lentoasema -säätiö
LUONNOS 19.11.2015
KAUPPAKIRJA
Myyjä
Finavia Oyj (y-tunnus 2302570-2)
PL 50, 01531 Vantaa
Ostaja
Saimaan Lentoasema säätiö sr. (y-tunnus xxx)
c/o Lappeenrannan kaupunki
PL 11, 53101 Lappeenranta
Myyjä ja ostaja jäljempänä yhdessä ”osapuolet”.
Taustaa ja luovutustarkoitus
Finavia Oyj luovuttaa tämän kauppakirjan ehdoin Saimaan lentoasema säätiölle omistusoikeuksin jäljempänä mainitun kaupan kohteen.
Tämän kauppakirjan kanssa samanaikaisesti on allekirjoitettu erikseen myös
liiketoiminnan kauppakirja, jolla Finavia Oyj luovuttaa Lappeenrannan lentoasemalla harjoittamansa liiketoiminnan (pois lukien lennonvarmistuspalvelut)
ostajan perustamalle Lappeenrannan Lentoasema Oy -nimiselle osakeyhtiölle.
Kaupan kohde
Kaupan kohteena on Lappeenrannan kaupungissa sijaitseva Lentoasemaniminen kiinteistö 405-418-6-2, lukuun ottamatta liitekartalle 1 merkittyä
noin 2,57 ha suuruista määräalaa, jonka omistuksen myyjä pidättää itsellään.
Kaupan kohteen pinta-ala on noin 174 ha.
Kaupan kohteeseen kuuluvat seuraavat rakennukset:
- terminaali 1478 m², rakennettu 1961, laajennettu 1984
- autosuoja 890 m², rakennettu 1961
- työkonesuoja 624 m², rakennettu 1979
- muita pienempiä rakennuksia ja katoksia
Kaupan kohteeseen kuuluvat lisäksi kiinteistöllä olevat rakenteet, rakennelmat
ja kiinteät laitteet sekä tätä omaisuutta palvelevat kunnallistekniset liittymät.
Selvyyden vuoksi todetaan, että kaupan kohteeseen eivät kuulu:
- kiinteistöstä erottamaton määräala 405- 418-6-2-M603, joka on merkitty
liitekartalle 1;
- sellaiset kunnallistekniset liittymät, jotka palvelevat vuokra-alueella tai
käyttöoikeusalueella sijaitsevaa omaisuutta; ja
- sellaiset johdot, putket ja kaapelit, jotka omistaa maanvuokralainen tai
käyttöoikeuden haltija taikka muu kolmas taho.
Kaupan kohteen osoite on Lentokentäntie 21, 53600 Lappeenranta.
Kaupan kohde ja määräala, jonka omistuksen myyjä pidättää itselleen, on
Finavia Oyj/
Saimaan Lentoasema -säätiö
merkitty liitekartalle 1.
Kaupan ehdot
1. Kauppahinta ja sen maksaminen
Kauppahinta on kahdeksansataa yhdeksäntoistatuhatta viisisataaseitsemänkymmentä euroa (819.570 euroa), josta 20 % maksetaan tämän kauppakirjan
allekirjoittamisen yhteydessä ja loppuosa 80 % viimeistään 1.8.2016. Myyjä
kuittaa kaupantekotilaisuudessa maksettavaksi erääntyvän kauppahinnan osan
maksetuksi tämän kauppakirjan allekirjoituksin.
2. Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen
Hallintaoikeus kaupan kohteeseen (siltä osin kuin ostajan oikeuksiksi ja velvoitteiksi siirtyvät sopimukset eivät rajoita ostajan vapaata hallintaa) siirtyy ostajalle tämän kauppakirjan allekirjoituksin.
Omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle, kun loput kauppahinnasta
on maksettu.
3. Irtaimisto
Tällä kauppakirjalla ei luovuteta irtainta omaisuutta lukuun ottamatta sitä lähestymisvalojärjestelmän osaa, joka sijaitsee lentoaseman kiitotien länsipään
jatkeella olevalla alueella, jonka pysyvän käyttöoikeuden myyjä on pidättänyt
itsellään 24.2.2004 allekirjoitetussa vaihtokirjassa. Tämän irtaimen omaisuuden arvo on 0 euroa.
Lisäksi osapuolet toteavat, että tämän kiinteistönkaupan yhteydessä on allekirjoitettu lentoasemaliiketoimintaa koskeva kauppakirja, jolla myyjä on luovuttanut ostajan perustamalle yhtiölle irtainta omaisuutta.
4. Rasitukset
Kaupan kohteeseen ei ole vahvistettu velkakiinnityksiä.
Kaupan kohteeseen kohdistuvat vuokraoikeudet ja käyttöoikeussopimus on
kirjattu liitteeseen 2.
Myyjä vakuuttaa ja vastaa siitä, ettei kaupan kohteeseen kohdistu
velkakiinnityksiä, muita vuokra- tai käyttöoikeuksia kuin edellä tässä kauppakirjassa mainitut tai muita vastaavia rasituksia, järjestelyjä tai kolmansien osapuolten
oikeuksia.
5. Vuokrasopimukset ja käyttöoikeudet sekä muut sopimukset
Kaupan kohteen hallintaa rajoittavat voimassa olevat maan- ja huoneenvuokrasopimukset sekä käyttöoikeussopimus.
Kaupan kohdetta koskevat maanvuokrasopimukset kaikkine oikeuksineen
ja velvollisuuksineen luovutetaan ostajalle, kun kaupan kohteen omistusoikeus
siirtyy ostajalle. Kaupan kohdetta koskevat huoneenvuokrasopimukset kaikkine oikeuksineen siirretään ostajalle, kun kaupan kohteen hallintaoikeus siirtyy
Finavia Oyj/
Saimaan Lentoasema -säätiö
ostajalle.
Osapuolet ilmoittavat yhdessä vuokralaisille kohteen hallinta- tai omistusoikeuden siirtymisestä sekä ostajan tiedot uutena vuokranantajana. Myyjä sitoutuu myötävaikuttamaan vuokravakuuksien siirtämiseen.
Alkuperäiset huoneenvuokrasopimukset siirretään ostajalle 14 päivän kuluessa
hallintaoikeuden siirtymisestä. Maanvuokrasopimukset siirretään ostajalle 14
päivän kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.
Myyjä vakuuttaa ja vastaa siitä, että vuokrasopimukset ovat voimassa liitteestä
2
ilmenevillä ehdoilla ja että vuokralaiset ovat täyttäneet kaikki velvoitteensa ja
että ei ole olemassa syitä, jotka oikeuttaisivat vuokralaisia esittämään korvaustai
muita vaatimuksia vuokranantajaa kohtaan.
Maanvuokrasopimusten mukaiset vuokrat kuuluvat myyjälle siltä osin, kuin ne
on maksettu ennen kaupan kohteen omistusoikeuden ostajalle siirtymistä, jonka
jälkeen vuokrat kuuluvat ostajalle. Huoneenvuokrasopimusten mukaiset vuokrat kuuluvat myyjälle siltä osin, kuin ne on maksettu ennen kaupan kohteen
hallintaoikeuden ostajalle siirtymistä, jonka jälkeen vuokrat kuuluvat ostajalle.
Mikäli myyjä on vastaanottanut tai vastaanottaa ostajalle edellä mainitun mukaan kuuluvia vuokria, myyjän tulee maksaa ostajalle kuuluva osuus tällaisista
vuokrista ostajan ilmoittamalle pankkitilille viikon kuluessa vuokrasuorituksen
vastaanottamisesta lukien.
Lappeenrannan kaupungin ja Ilmailulaitoksen välillä 17.11.1998 allekirjoitetun
käyttöoikeussopimuksen mukaan kaupan kohteeseen kohdistuu kaupungin
käyttöoikeus ulkoilureitin (hiihtolatu ja kuntopolku) rakentamista ja pitämistä
varten. Kopio käyttöoikeussopimuksesta siirretään ostajalle 14 päivän kuluessa
omistusoikeuden siirtymisestä.
6. Rasitteet, käyttörajoitukset ja muut sopimukset
x.x.2015 päivätyn kiinteistörekisteriotteen mukaan kaupan kohteeseen
kohdistuu
-
maakaasujohtoa/-putkea koskeva kiinteistörasite (Y2000-34795), rekisteröintipäivämäärä 30.10.2010; ja
-
johtorasitetta (sadevesi) koskeva oikeus (405- 1999-K55), rekisteröintipäivämäärä 30.10.2010.
Kiinteistörekisteriin merkittyjen rasitteiden lisäksi kiinteistön alueella on runsaasti johtoja, putkia ja kaapeleita, jotka jäävät rasittamaan kaupan kohdetta.
Myyjä luovuttaa ostajalle hallussaan olevat tiedot putkista, johdoista ja kaapeleista. Myyjä vakuuttaa ja vastaa siitä, ettei kaupan kohteeseen kohdistu kiinteistörekisteriotteesta tai asemakaavasta ilmenemättömiä muita rasitteita.
Finavia Oyj/
Saimaan Lentoasema -säätiö
7. Verot ja maksut
Myyjä vastaa kaupan kohteesta suoritettavista veroista (mukaan lukien kiinteistövero) ja maksuista sekä omaan käyttöönsä ja kulutukseensa perustuvista kustannuksista siihen saakka, kunnes kaupan kohteen hallintaoikeus siirtyy ostajalle. Ostaja vastaa sanotuista veroista ja maksuista hallintaoikeuden siirtymisen
jälkeen.
Ostaja suorittaa kauppaan liittyvän varainsiirtoveron. Myyjä vastaa kuitenkin
aikaisemmista saannoista mahdollisesti määrättävistä leima- ja varainsiirtoveroista korotuksineen.
Myyjä vastaa pidättämäänsä määräalaan liittyvistä kiinteistön lohkomisesta
aiheutuvista maksuista ja muista kustannuksista.
Ostaja maksaa kaupanvahvistajan palkkion.
8. Kaupan kohteeseen tutustuminen ja kaupan kohteen kunto
Ostaja on teettänyt kaupan kohteesta due diligence -tarkastelun ja lisäksi tutustunut kaupan kohteita koskeviin asiakirjoihin, joita ovat:
- lainhuutorekisterin ote
- rasitustodistus
- kiinteistörekisterin ote
- kaavakartat ja -määräykset
Ostaja on tutustunut myös naapurikiinteistöjä koskeviin kaavakarttoihin ja määräyksiin.
Ostaja on tarkastanut kaupan kohteen, sen alueen ja rajat, kaupan kohteella sijaitsevat rakennukset sekä tutustunut kaupan kohteen maasto-olosuhteisiin.
Ostaja on verrannut näitä seikkoja kaupan kohteesta esitetyistä asiakirjoista
saataviin tietoihin. Ostajalla ei ole huomauttamista näiden seikkojen osalta.
Kaupan kohde myydään siinä kunnossa kuin se tämän kauppakirjan allekirjoittamisen hetkellä on. Myyjä vakuuttaa ja vastaa siitä, että se on kertonut ostajalle maakaaren 2:17 §:ssä tarkoitetut tiedot kaupan kohteesta ja sen kunnosta.
9. Vaaranvastuu, vastuu vahingoista, vakuuttaminen
Vaaranvastuu kaupan kohteesta on myyjällä siihen saakka, kunnes kaupan
kohteen hallintaoikeus siirtyy ostajalle. Hallintaoikeuden siirtymisestä lukien
vaaranvastuu on ostajalla.
Myyjä vastaa kaupan kohteen vakuuttamisesta siihen saakka, kunnes kaupan
kohteen hallintaoikeus ja vaaranvastuu siirtyvät ostajalle. Ostaja vastaa kaupan
kohteen vakuuttamisesta hallintaoikeuden siirtymisestä lukien.
10. Ympäristövastuut
Kaupan kohteen maaperän mahdollista pilaantumista ei ole selvitetty kattavasti. Myyjän tiedossa on, että kaupan kohteen maaperä on pilaantunutta maakaluston tankkauspaikan betonisen valuma-altaan ja mittarikorokkeen alta. Myyjän ilmoituksen mukaan pilaantunutta maa-aineista on arvioitu olevan noin 30
tonnia. Myyjän ilmoituksen mukaan pilaantuneen maaperän puhdistamisesta
on tehty 12.9.2012 ilmoitus Kaakkois-Suomen ELY-keskukselle. ELY-keskus
Finavia Oyj/
Saimaan Lentoasema -säätiö
on antanut 25.9.2012 päätöksen ilmoituksen johdosta. Pilaantuneen maaperän
kunnostustoimia ei ole aloitettu. Pilaantuneen maaperän puhdistuskuluiksi on
arvioitu 30.000 euroa.
Yllä mainitun pilaantuneen maa-aineen puhdistuskulut on huomioitu kauppahinnassa ja kiinteistö luovutetaan puhdistamattomana.
Myyjän ilmoituksen mukaan Lappeenrannan lentoaseman ympäristön pohjaveden laatua on tarkkailtu vuodesta 1999 alkaen. Myyjän ilmoituksen mukaan
1990-luvulla päättyneen urean käytön johdosta pohjaveden typpipitoisuus on
lievästi kohonnut.
Lisäksi myyjän tiedossa on, että kesällä 2014 toteutetun, PFAS-yhdisteiden
esiintymistä pinta- ja pohjavesissä kartoittavan tutkimuksen mukaan PFASyhdisteitä todettiin pieniä pitoisuuksia pohjavesinäytteissä, jotka otettiin Lappeenrannan lentoaseman läheisyydessä kahdesta pohjavesiputkesta. Pitoisuuksien voidaan epäillä olevan peräisin Lappeenrannan lentoaseman alueelta.
Myyjällä ei ole tiedossa selkeää PFAS-yhdisteillä pilaantunutta aluetta, josta
pohjavesinäytteessä todetut pitoisuudet voisivat olla peräsin. Myyjän tiedossa
ei ole, edellyttävätkö ympäristöviranomaiset asiassa mitään toimenpiteitä.
Myyjän tiedossa ei ole, että kaupan kohteen maaperä tai pohjavesi olisi muutoin pilaantunutta. Osapuolet ovat sopineet, että myyjä ei vastaa kaupan kohteessa mahdollisesti ilmenevän pilaantuneen maaperän ja pohjaveden puhdistuskustannuksista, vaan ostaja vastaa kaikista niistä kustannuksista.
11. Myyjän korvausvastuu
Myyjä sitoutuu korvaamaan ostajalle kaikki ostajalle aiheutuvat vähäistä suuremmat vahingot, jotka johtuvat poikkeamasta, virheellisyydestä, puutteellisuudesta tai muusta seikasta, joka on ristiriidassa sen kanssa, mitä myyjä on
tässä kauppakirjassa ilmoittanut, vakuuttanut tai ottanut vastatakseen ja joita
Ostajan tietoon ei ole tullut due diligence -tarkastelussa. Vähäistä suuremmaksi
katsotaan vahinko, jonka määrä on vähintään 10.000 euroa. Myyjän korvausvastuu kattaa vahingot, joista ostaja on ilmoittanut vuoden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä, ja se on määrältään korkeintaan 50.000 euroa. Myyjä ei
vastaa välillisistä vahingoista eikä puhtaista varallisuusvahingoista.
12. Puolustusministeriön lausunto
Lappeenrannan lentoaseman alueen kiinteistökaupasta on pyydetty puolustusministeriön lausunto. Lausunnossaan puolustusministeriö on ilmoittanut, että
sille tulee varata mahdollisuus lausua omistajavaihdoksesta, mikäli lentoasema
päätetään tulevaisuudessa myydä edelleen kolmannelle osapuolelle, jolloin
puolustusvoimat voi tarvittaessa käyttää oikeuttaan omaisuuden lunastuksesta
puolustustarkoituksiin. Lausunnossa on myös pyydetty, että Lappeenrannan
lentoasema informoi Ilmavoimien esikuntaa pysyvistä ja merkittävistä muutoksista lentoasema- tai lennonvarmistuspalveluissa.
13. Osto-optio
Ostajalla on oikeus mutta ei velvollisuutta ostaa ja myyjällä velvollisuus myydä ostajalle kaupan kohteen lähellä sijaitsevat:
Finavia Oyj/
Saimaan Lentoasema -säätiö
-
tontti 405- 25-2-1 (2.000 m²),
tontti 405- 25-1-6 (3.500 m²) ja
25.700 m²:n suuruinen määräala kiinteistöstä 405- 418-6-2
Optioalueet on merkitty oheisena liitteenä 1 olevalle liitekartalle.
Etuosto-oikeus on voimassa viisi (5) vuotta tämän kauppakirjan allekirjoittamisesta. Etuosto-oikeus voidaan ostajan vapaan valinnan mukaan kohdistaa joko
kaikkiin optioalueisiin tai vain osaan niistä. Etuosto-oikeuden mukainen kauppa tehdään käyvin hinnoin sekä soveltuvin osin tämän kauppakirjan mukaisin
ehdoin. Käyvän hinnan määrittelee puolueeton kiinteistönarvioija, jonka palkkiosta vastaa ostaja. Selvyyden vuoksi todetaan, että jos etuosto-oikeutta käytetään tilanteessa, jossa myyjä on myymässä kiinteistöä kolmannelle, kauppa
tehdään kuitenkin kolmannen tahon kanssa sovituin ehdoin.
14. Erimielisyyksien ratkaiseminen
Tätä kauppakirjaa koskevat erimielisyydet pyritään ensisijaisesti ratkaisemaan
ostajan ja myyjän keskinäisissä neuvotteluissa. Mikäli yhteisymmärrykseen ei
päästä neuvotteluteitse yhden (1) kuukauden kuluessa siitä, kun toinen osapuoli on ilmoittanut erimielisyyden syntymisestä, kumpi tahansa osapuoli voi saattaa erimielisyyden välimiesoikeuden lopullisesti ratkaistavaksi. Menettelyyn
sovelletaan välimiesmenettelystä annetun lain (967/1992) säännöksiä.
15. Kiinteistökaupan voimaantulo ja sitovuus
Tämä kauppakirja tulee voimaan ja sitoo osapuolia kauppakirjan allekirjoittamisesta lukien.
Mikäli Lappeenrannan kaupungin tai Etelä-Karjalan liiton toimivaltaisen elimen päätös liittyen säätiön perustamiseen kumoutuu miltään osin valituksen
johdosta tai Finavia Oyj:n yhtiökokous ei päätä hyväksyä tämän kauppakirjan
tai liiketoimintakauppaan liittyvän kauppakirjan ehtoja, ostaja ja myyjä allekirjoittavat julkisen kaupanvahvistajan todistaman, maakaaren 2 luvun 1 §:ssä
säädetyllä tavalla tehdyn kaupan purkua koskevan luovutuskirjan, jolla tässä
kauppakirjassa tarkoitettu kauppa ja muut oikeustoimet puretaan kokonaisuudessaan ja myyjä palauttaa maksetun kauppahinnan ostajalle sekä ostaja palauttaa maa-alueet, kertyneet maanvuokratulot sekä vuokra-alueet myyjälle.
16. Liitteet
1. Liitekartta, kaupan kohde
2. Maan- ja huoneenvuokrasopimukset sekä muut sopimukset
17. Sopimuskappaleet
Tätä kauppakirjaa on laadittu kolme samasanaista kappaletta, yksi myyjälle,
yksi ostajalle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle.
18. Allekirjoitukset
Edellä olevan kaupan hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämään.
Lappeenrannassa ___. päivänä ____kuuta 2015
Finavia Oyj/
Saimaan Lentoasema -säätiö
FINAVIA OYJ
Nimi
asema
SAIMAAN LENTOASEMA SÄÄTIÖ SR.
Nimi
asema
Kaupanvahvistajan todistus
Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että luovuttajan, Finavia Oyj:n puolesta
asema nimi ja luovutuksen saajan, Saimaan Lentoasema -säätiön puolesta
asema nimi ovat allekirjoittaneet tämän kauppakirjan ja että he ovat olleet yhtä
aikaa läsnä luovutusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1 §:ssä
säädetyllä tavalla.
Lappeenrannassa ___. päivänä ____kuuta 2015
kaupanvahvistaja
kaupanvahvistajatunnus
AV 18.11.2015
Liite 2
Maanvuokrasopimukset
Sopimuksen nimi
Maanvuokrasopimus 1.000 m2
Kohde
Lappeenranta
Status
Toinen sopimusosapuoli
1 ‐ Voimassa KAAKKOIS‐SUOMEN ILMAILUMUSEOYHDISTYS RY
Allekirjoituspäivä Voimaantulopäivä Sopimuksen voimassaoloehto Päättymispäivä
03.09.2009
01.07.2009
1. Määräaikainen
30.06.2039
Maanvuokrasopimus 500 m2
Lappeenranta
1 ‐ Voimassa KAAKKOIS‐SUOMEN ILMAILUMUSEOYHDISTYS RY
25.1.2000
1.7.1999
1. Määräaikainen
30.6.2018
Maanvuokrasopimus 600 m2
Lappeenranta
1 ‐ Voimassa KAAKKOIS‐SUOMEN ILMAILUMUSEOYHDISTYS RY
9.4.2002
1.5.2002
1. Määräaikainen
30.6.2018
Maanvuokrasopimus 2.400 m2
Lappeenranta
1 ‐ Voimassa RAKENNUSLIIKE TASO‐LINE OY
8.2015
11.11.2015
4. Toistaiseksi voimassaoleva
Maanvuokrasopimus 4.235 m2
Lappeenranta
1 ‐ Voimassa LAPPEENRANNAN ILMAILUYHDISTYS RY
07.06.2011
26.06.2011
1. Määräaikainen
31.12.2016
Maanvuokrasopimus 5.083 m2
Lappeenranta
1 ‐ Voimassa LAPPEENRANNAN KAUPUNKI
23.12.2003
01.11.2003
1. Määräaikainen
31.10.2023
Lisätiedot
Sähkönkulutus laskutetaan Sähkönkulutus laskutetaan LAPPEENRANNAN YRITYSTILA OY
Maanvuokrasopimus 660 m2
Lappeenranta
1 ‐ Voimassa KAAKON PILOTIT RY
07.08.2009
15.08.2009
1. Määräaikainen
31.12.2018
Maanvuokrasopimus 900 m2
Lappeenranta
1 ‐ Voimassa SAIMAAN LENTO RY
07.08.2009
01.08.2009
1. Määräaikainen
31.12.2018
Maanvuokrasopimus Lappeen lentokerho ry 500 m2
Lappeenranta
1 ‐ Voimassa LAPPEEN LENTOKERHO RY
16.10.2014
18.09.2014
4. Toistaiseksi voimassaoleva
Maanvuokrausta koskeva liitesopimus, Lappeenrannan lentoasema
Lappeenranta
1 ‐ Voimassa SHELL AVIATION FINLAND OY
03.10.2013
01.01.2014
4. Toistaiseksi voimassaoleva
Sähkönkulutus laskutetaan Huoneenvuokrasopimus
Vuokralainen
Kaakkois‐Suomen rajavartiosto
Tilatyyppi
Voimaantulopäivä Sopimuksen voimassaolo
Toimistotilat 1.1.2006
Voimassa toistaiseksi
Erityiset oikeudet Lentoasema‐nimisen kiinteistön alueelle
Sopimuksen nimi
Käyttöoikeussopimus
Kohde
Lappeenranta
Status
1 ‐ Voimassa
Toinen sopimusosapuoli
LAPPEENRANNAN KAUPUNKI
Allekirjoituspäivä
17.11.1998
Sopimuksen voimassaoloehto
Toistaiseksi
Päättymispäivä