Tampereen asemanseudun alue

Tampereen asemanseudun alue
Kaupallinen selvitys
10.9.2015
Sisältö
1. Johdanto
2. Lähtökohdat
– Reconnecting Tampere ‐kilpailutyö
TYÖN TILAAJAT
Tampereen kaupunki
Liikennevirasto
Senaatti‐kiinteistöt
VR‐Yhtymä
3. Mahdollisuuksien tunnistaminen
– Kohteen saavutettavuus
– Kytkentä keskustaan ja muualle kaupunkiin
– Kilpailutilanne
– Väestö, työpaikat ja ostovoima
– Kaupan ja toimistomarkkinoiden yleiset näkymät
– Kiinteistömarkkinat Tampereella
– Asemanseudun kaupallinen rooli
TEKIJÄT
Realprojekti Oy
Markku Hietala, toimitusjohtaja
Olli Kovanen, konsultti
Saku Järvinen, konsultti
Jori Heinonen, analyytikko
Lauri Jokela, analyytikko
Lotta Kujala, analyytikko
Sähköposti: [email protected]
10.9.2015
4. Asemanseudun mitoituspotentiaali
– Analyysejä ja vertailua
5. Johtopäätökset, suositukset ja lähtökohdat jatkosuunnitteluun
2
1. Johdanto
Tämän työn tarkoituksena on auttaa hahmottamaan
Tampereen asemanseudun alueen rakentamispo‐
tentiaalia. Työn lähtökohtana toimii Reconnecting
Tampere ‐kilpailutyö, minkä lisäksi mukaan on
koostettu tarvittavia analyysejä, tausta‐aineistoja ja
tilastoja, joiden pohjalta on pyritty hahmottamaan
aseman alueen roolia tulevaisuudessa Tampereen
keskustarakenteessa.
Asemanseudun roolin määrittelyyn, selvityksiin,
tilastoihin ja historiadataan perustuen on voitu
hahmottaa projektialueelle kohdistuvaa, kiinteistö‐
markkinoiden mahdollistamaa rakennustuotanto‐
volyymiä eri tilatyypeittäin. Työn arvioinnissa on
huomioitu Ratinan kauppakeskuksen ja ns. moni‐
toimiareenan alueen toteutuminen. Muutokset
taustaoletuksissa antavat mahdollisuuksia muun‐
laisiin ratkaisuihin esim. toteutuksen vaiheistuksen
kannalta.
Lähde: Tampereen asemakeskuksen suunnittelukilpailu 2014, Tampereen kaupunki 3
Lähtökohdat
1. Johdanto
2. Lähtökohdat
3. Mahdollisuuksien tunnistaminen
4. Asemanseudun mitoituspotentiaali
5. Johtopäätökset, suositukset ja lähtökohdat jatkosuunnitteluun
4
Lähtökohdat: Poimintoja Reconnecting Tampere ‐kilpailutyöstä
Poimintoja työstä: RECONNECTING TAMPERE. TAMPEREEN ASEMAKESKUS‐SUUNNITELMAN SELOSTUS 2014.
Lukuisia uusia toimintoja, kasvavat asiakasvirrat
• Tulevaisuudessa Tampereen aseman kautta kulkee yli 20 miljoonaa matkailijaa ja työmatkalaista vuodessa.
• Tampereen uusi sydän eli keskusaukio, joka rakennetaan Asemakeskuksen päälle, tulee olemaan yksi kaupungin tärkeimmistä yleisistä tiloista. Katettu aukio on vetovoimainen kaikkina vuodenaikoina.
• Lukuisat ravintolat ja kahvilat sekä elokuvateatteri ja liikuntakeskus tarjoavat matkalaisille runsaasti mahdollisuuksia tauon pitämiseen matkanteon lomassa.
• Aukion ympärille sijoitetut uudet joustavat toimistotilat ja laadukkaat asunnot tarjoavat mahdollisuuden asua ja työskennellä Tampereen uudessa sykkivässä sydämessä.
• Transit‐tunneli, jossa matkustajat kiirehtivät raitiovaunuihinsa tai tekemään lentojensa lähtöselvitystä.
• Uusi linja‐autoasema sijoitetaan Pakkahuoneenaukiolle samalle tasolle kuin junalaiturit.
• Lukuisat kahvilat, galleriat ja kaupat sekä ihmisvirta tekevät paikasta toiminnan keskuksen. Ravintoloiden ja kulttuuritoimintojen ansiosta keskuksessa on urbaani ilmapiiri.
• Pienet paviljonkikahvilat levittäytyvät aukion ympärille kesäisin, ja neuvonta‐ ja palvelukioskit jakavat matkailuvinkkejä sekä tietoa juna‐ ja lentoyhteyksistä.
• Alueen eteläosaan, joka sijaitsee Tampere‐talon ja keskustan yhtymäkohdassa, rakennetaan liikuntakeskus, jossa voi harrastaa monenlaisia urheilulajeja sulkapallosta seinäkiipeilyyn
• Uusi terveyskeskus ja uimahalli (6 000 m2) sijoitetaan puiston pohjoisosan alle kohtaan, jossa maasto nousee kansitasolle.
5
Lähtökohdat: Poimintoja Reconnecting Tampere –kilpailutyöstä
Poimintoja työstä: RECONNECTING TAMPERE. TAMPEREEN ASEMAKESKUS‐SUUNNITELMAN SELOSTUS 2014.
Mitoitus:
• Uudella kansitasolla on kapasiteettia uusiin asuin‐, toimisto‐ ja liiketiloihin tulevina vuosikymmeninä 200.000 neliömetriä
• Suunnitelma sisältää myös Tullin ja Tammelan alueita koskevia tiivistämis‐ ja monipuolistamissuunnitelmia, joihin liittyvää uutta rakentamista on enintään 100 000 neliömetriä
• Toteuttamisen kriittiset aspektit liittyvät asuinrakentamiseen. Vaarana on rakentaa liian paljon asuntoja jonain tiettynä ajanjaksona, mikä saattaa johtaa tilanteeseen, jossa asuntomarkkinoilla on paljon vapaita asuntoja. Arviomme mukaan liikunta‐ ja vapaa‐ajan tilat eivät ole yhtä kriittisiä suunnitelman toteuttamisaikataulua ajatellen.
6
Lähtökohdat: Reconnecting Tampere Reconnecting Tampere ‐ehdotuksen yleissuunnitelma sisältää alla esitellyt kuusi strategiaa kaupunkirakenteen kehittämiseksi. Yleissuunnitelma jatkaa nykyistä kaupunkirakennetta ulottamalla ruutukaavan ratapihan yli yhdistäen radan puolet toisiinsa. RECONNECTING TAMPERE. TAMPEREEN ASEMAKESKUS‐
SUUNNITELMAN SELOSTUS 2014.
7
Mahdollisuuksien tunnistaminen ja analysointi
1. Johdanto
2. Lähtökohdat
3. Mahdollisuuksien tunnistaminen ja analysointi
4. Asemanseudun mitoituspotentiaali
5. Suositukset ja lähtökohdat jatkosuunnitteluun
8
Saavutettavuus
Kohdealue sijaitsee keskeisellä ja hyvin saavutettavalla
paikalla Tampereen keskustassa Hämeenkadun itäpäässä.
Viiden minuutin ajoetäisyydellä asuu lähes 64.000 asukasta
sekä sijaitsee noin 63.000 työpaikkaa.
Viiden minuutin ajoaika‐alue kattaa suurelta osin Tampereen
keskustan. Lielahti on kymmenen minuutin ajomatkan
päässä sekä Pirkkala 15 minuutin ajomatkan päässä.
5 min
10 min
15 min
Suuri ympäröivä väkimäärä ja sijainti keskustan kyljessä
mahdollistavat tiiviin ja kaupunkikeskustamaisen raken‐
tamisen.
9
Joukkoliikenne
Alue on keskeisen sijaintinsa vuoksi erinomaisesti
saavutettavissa myös joukkoliikenteellä. Matkakeskuksen
rakentuminen alueelle lisää edelleen joukkoliikenteen
merkitystä. Alueelta on erinomaiset lähi‐ ja kauko‐
liikenneyhteydet.
Joukkoliikennelinjat, kesä 2015 (Tampereen kaupunki)
Lähde: Kantakaupungin yleiskaava 2014. Alustavat liikenneverkon kehittämistavoitteet Tampereen kantakaupungissa 2014
10
Asukkaat ja työpaikat
Kohteen läheisyydessä 500 metrin
etäisyydellä keskusaukiosta asuu nykyisin
hieman yli 6 000 asukasta sekä sijaitsee
noin 13.000 työpaikkaa.
Kohdealue sijaitsee
Tampereen
keskustan tiiviin asuin‐ ja työpaikka‐
keskittymän keskellä tarjoten hyvän
mahdollisuuden
monipuolisille
ja
erilaisille toiminnoille.
Lähde: Tilastokeskus, Ruututietokanta
Etäisyys
500 m
1 km
2 km
5 km
10 km
Asukkaat (2013) Taloudet (2013) Työpaikat (2012)
6 343 4 032 12 959 22 449 14 671 32 886 54 797 34 025 52 125 110 067 62 935 79 811 243 033 127 230 115 200 11
Väestöennuste
Tampereen ja koko seudun väestö kasvaa voimakkaasti, mikä luo
kysyntää uusille tiloille. Pirkanmaan maakunnan väestöennusteen
mukaan Tampereen seudun väkiluku voisi kasvaa jopa 118 000
asukkaalla (kasvu yli 30 % ) vuodesta 2012 vuoteen 2040 mennessä.
Kasvusta Tampereen osuus olisi noin puolet (kasvua noin 27 %).
Voimakkaasti kasvava kaupunki lisää painetta myös keskusta‐alueen
lisärakentamiseen ja keskusta‐alueen laajentumiseen. Asemanseutu
on looginen keskustan kasvusuunta.
Lähde: Maakuntakaava 2040. Pirkanmaan
palveluverkko 2040. MKH 19.1.2015
12
Tampereen keskustan kaupallinen asema
Asemakeskuksen alue sijaitsee tiivisti
keskustan kaupallisen ytimen kyljessä.
Se on luontevin keskustan kasvusuunta,
mikä tekee siitä koko seudun houkutte‐
levimman uudisrakentamisen alueen.
Rakentuessaan alue kytkee radan puolet
tiiviimmin toisiinsa luoden samalla lisää
keskustatilaa radan päälle.
Asemakeskus vahvistaa Tammerkosken
sillan itäpuolta kaupungin kaupallisena
ytimenä.
Karttapohja: Tampereen keskustan strateginen osayleiskaava Kaupallisten vaikutusten arviointi 19.3.2014 (Tampereen kaupunki & Santasalo)
13
Keskustan kaupan hankkeet: Kauppakeskus Ratina
• Noin 53 000 m² liike‐ ja palvelutilaa
• Yli 150 liikettä
• Noin 1 250 pysäköintipaikkaa
• Valmistumistavoite keväällä 2018
• Rakennuttajana on Sponda Oyj
• Ratina on Tampereen kaupungin kaikkien aikojen suurin
tonttikauppa
14
Keskustan kaupan hankkeet:
Tampereen kansi ja Areena ‐hanke
• Tampereen valtuusto on hyväksynyt asemakaavan 13.6.2011
• Asemakaava mahdollistaa rata‐alueen yläpuolelle rakennettavan kannen,
jonka päälle voidaan rakentaa monitoimiareena sekä sekoittuneita
asuin‐, majoitus‐, toimisto‐ ja liikerakennusten korttelialueita.
• Kaava mahdollistaa rakentamista yhteensä 119.200 k‐m2. Kaava
mahdollistaa osoitettuja vaihteluvälejä eri toimintojen kerrosalamäärissä
seuraavasti:
– Monitoimiareena 48 000 k‐m2, josta enintään 12.000 k‐m2 voidaan
rakentaa myymälä‐, ravintola‐, kahvila‐ tai erillisinä liikuntatiloina
– Liiketilat (ilman areenaa) 2.166 – 12.380 k‐m2
– Toimistotilat enintään 54 740 k‐m2
– Asuminen 13.220 – 38.697 k‐m2
– Majoituspalveluja enintään 38 990 k‐m2
• Tällä hetkellä hankkeeseen on jättänyt osallistumishakemukset kaksi
yritysryhmittymää (Lemminkäisen ja SRV:n ryhmät), joilta kaupunki pyrkii
saamaan tarjoukset loppuvuoden aikana. Toteuttajan valinnasta päättää
kaupunginvaltuusto alkuvuoden 2016 aikana. Areenakonsortio kehittää
monitoimiareenan investointikohteeksi vuosina 2015 – 2016. 2016
loppuun mennessä areenakonsortio tekee monitoimiareenan
rakentamispäätöksen. Monitoimiareena voisi valmistua aikaisintaan
vuonna 2020. (NCC vetäytyi hankkeesta vuoden 2014 lopussa.)
15
Hotellit Tampereella
Asemanseudun alue on sijaintinsa puolesta erittäin otollinen paikka
uudelle hotellille.
Hotellien käyttöaste on Tampereella 50 % luokkaa, mikä on hieman
vähemmän aiempiin vuosiin verrattuna.
Uusia hotellihankkeita on vireillä ja tiedossa vähänlaisesti. Tampere‐
talon yhteyteen on suunniteltu 170‐huoneista Marriot‐hotellia,
minkä lisäksi asemakeskuksen alueelle on hahmoteltu hotellitornia.
Uusia hotelleja on avautunut Tampereelle noin parin – kolmen
vuoden välein.
Tällä hetkellä akuuttia tarvetta hotellien lisäkapasiteetille ei näytä
olevan. Keskustan kasvaessa ja aktiivisuuden lisääntyessä
hotellikapasiteetin lisäys on mahdollinen.
Lähde: Tilastokeskus
16
Tampereen hotellit huonekoon mukaan järjestettynä
17
Keskustan pysäköintitilanne nykyisin
Asemanseudun alueen ympäristössä palvelee nykyisin
useita pysäköintilaitoksia, joista osa sijaitsee aivan
asema‐alueen läheisyydessä. Pysäköinti on merkittävä
tekijä kustannusten ja toiminnallisuuden kannalta.
Olemassa olevat pysäköintilaitokset ja niiden
mahdollinen hyödyntäminen tulisi huomioida
aseman seudun pysäköinnin kokonaisratkaisussa.
18
Tampereen liiketilamarkkinoiden hintataso
Liiketilojen suhteen asemakeskus sijaitsee jo nyt
Tampereen prime‐alueella Hämeenkadun päädyssä.
Liiketilojen brutto‐vuokrissa on keskuskadulla suuria
eroja, sillä bruttovuokrataso voi vaihdella 22‐70 euron
välillä mikrosijainnista riippuen. Korkeimmat vuokratasot
ovat Hämeenkadun varrella.
Lähde: Datscha
19
Tampereen toimistomarkkinoiden hintataso
Toimistomarkkinoiden suhteen asemakeskus sijaitsee
erinomaisella paikalla keskustassa Hämeenkadun itäpäässä.
Asemakeskus ulottuu osittain keskustan arvokkaimmille
toimistopaikoille, joissa bruttovuokrataso vaihtelee 12‐19,5
€/m2/kk välillä. Enimmäkseen alue kuuluu ydinkeskustaa
ympäröivään vyöhykkeeseen, jolla vuokrataso on
keskimäärin n. yhden €/m2/kk alempi.
Aseman seudun projektialueen pohjoispäässä toimistotilojen
vuokrataso on huomattavasti alempi.
Keskustassa ja varsinkin heti ydinkeskustan ulkopuolella
toimistotilojen vajaakäyttö on kohtalaista, mikä voi hieman
hidastaa uusien kohteiden rakentumista.
Lähde: Datscha
20
Tampereen asuntomarkkinoiden vuokrahintataso
Asuntotuotannon kannalta kohteen sijainti ja tuottotaso ovat
varsin hyviä. Keskustan liki olematon vajaakäyttöaste kielii
kovasta kysynnästä.
Asemanseudun voi odottaa olevan erityisen menestyskelpoi‐
nen ja houkutteleva kohdealue asuntotuotannon kannalta.
Lähde: Datscha
21
Asemanseudun mitoituspotentiaali
1. Johdanto
2. Lähtökohdat
3. Mahdollisuuksien tunnistaminen
4. Asemanseudun mitoituspotentiaali
5. Johtopäätökset, suositukset ja lähtökohdat jatkosuunnitteluun
22
Kommentit ja huomiot kilpailutyöstä suunnittelun pohjana
Kilpailutyön mitoitus
• Kilpailutyön mukainen kokonaismitoitus on 200.500 k‐m2
– liiketiloja 43 394 k‐m2
– toimistoja 44 400 k‐m2
– liikuntatilaa 10 100 k‐m2
– loput asuntoja 102 300 k‐m2
• Kilpailutyössä osoitettu myös vaihtoehtoinen skenaario, jossa kokonaismitoitus on 250.000 k‐m2
(korkeampaa rakentamista).
• Kilpailutyön mukaista alueen uudisrakentamisen kokonnaismitoitusta 200.000‐250.000 k‐m2
voitaneen pitää teknisesti alueen maksimimitoituksena, toisaalta kansirakenteen kustannukset
tulevat vaativaan hyvin korkeaa tehokkuutta kustannusten kattamiseksi.
• Kilpailuohjelmassa kokonaisvolyymiin tavoitteeksi oli esitetty 100.000‐120.000 k‐m2. Muut kolme
kilpailutyötä eivät sisältäneet kiskojen päälle rakentamista, jolloin niiden kokonaismitoitukset
olivat selvästi voittanutta työtä matalampia. Uusia rakennuksia oli suunniteltu lähinnä
rautatieaseman eteläpuolelle torneina, uusi matkakeskus linja‐autoille kiskojen toiselle puolelle
rautatieasemaa vastapäätä ja pohjoisessa kiskojen itäpuolelle uusia rakennuksia.
23
Suunnitelman haasteet liiketilojen kannalta
• Liiketiloja on määrällisesti paljon, mutta ne on sijoitettu laajalle alueelle pieniin yksiköhin
kivijalkoihin luonnollisten ja pääasiallisten jalankulkuvirtojen ulkopuolelle.  Syntyy paljon
sekundäärisiä liiketiloja, jotka ovat erittäin vaikeasti hallinnoitavia ja jotka eivät tue toistensa
menestystä. Mikäli liiketilat toteutetaan yksittäisinä kivijalkatiloina, uhkana on, että ne
muodostuvat kustannusrasitteiksi muille tiloille ja nostavat näiden osalta rakentamisen hintaa.
• Merkittävät korkeuserot ovat suuri haaste. Korkealla sijaitseva kansirakenne jakaa kaupunkia, ja
uusi asema‐aukio kannen päällä on vain pohjois‐etelä‐suuntaisesti asiakasreittien varrella, jolloin
kannelle ei ole saatavissa luonnollisia kulkureittejä keskustan ja Tullin välillä. Kuljettaessa
keskustasta Hämeenkadulta rautatieaseman kautta Tullin puolelle mahdollinen kansi ja kansitason
liiketilat sijaitsevat 3. kerroksen korkeudella. (Rautatieasema ja tunneli 1. krs maantasossa, kiskot 2.
krs.)
• Rautatieasemarakennuksen säilyminen rajoittaa suunnitelua
• Rautatieaseman pohjoispuoliset alueet eivät ole kaupan ja palvelujen kannalta suotuisia.
24
Taustaa mitoitukselle –
Liiketilarakentaminen Tampereella vuosina 2000‐2014
• Vuosina 2000‐2014 Tampereella valmistui liikerakennustilaa yhteensä noin 358.000 k‐m2
 Keskimäärin 23.800 k‐m2 / vuosi
• Vuosina 2009 ja 2014 valmistui kerralla selvästi keskimääräistä enemmän (68.000 k‐m2 ja 57.000 k‐m2)
• Pienimmillään on valmistunut vuodessa noin 2.100 – 3.500 k‐m2
• Nykyinen Tampereen liikerakennusten tilakanta (31.12.2014) on Tilastokeskuksen mukaan noin 1.164.000 k‐m2
Lähde: KTI, Tilastokeskus – koko Tampereen kunta
25
Taustaa mitoitukselle –
Liiketilan kysyntäperusteinen lisätarve vuoteen 2040 mennessä
• Pirkanmaan palveluverkko 2040 ‐selvityksessä (Maakuntakaava 2040, 19.1.2015) Tampereen vähittäiskaupan kokonaisalaksi on arvioitu 855.000 k‐m2
(vuosi 2012) – Keskustan palvelualue: 385.000 k‐m2 (45 %)
– Muut alueet: 470.000 k‐m2 (55 %)
• Selvityksessä on arvioitu kaavoituksen tueksi uuden liiketilan lisätarpeen vuoteen 2040 mennessä olevan Tampereella yhteensä noin 629.000 k‐m2
 Keskimäärin 22.500 k‐m2 / vuosi
• Liiketilan lisätarve on selvityksessä kohdistettu Tampereella palvelualueittain:
– Lisäys keskustan palvelualueella: 248.000 k‐m2 (39 %)
Lisäys keskimäärin vuodessa 8.900 k‐m2
– Lisäys muilla alueilla yhteensä: 381.000 k‐m2 (61 %)
Lisäys keskimäärin vuodessa 13.600 k‐m2
Lähde: Pirkanmaan palveluverkko 2040, Pirkanmaan liitto 19.1.2015
• Palveluverkkoselvityksen laskelmat huomioivat koko Pirkanmaan kunnittain, perustuen kuntien väestön ja ostovoiman kasvuennusteisiin sekä ostovoimien siirtymiin ja keskusta‐alueiden vahvistumiseen. Mitoituslaskelmat on Tampereella muodostettu myös palvelualueittain.
26
Taustaa mitoitukselle –
Toimistorakentaminen Tampereella vuosina 2000‐2014
• Vuosina 2000‐2014 Tampereella valmistui toimistorakennustilaa yhteensä noin 323.000 k‐m2
 Keskimäärin 21.500 k‐m2 / vuosi
• Eniten valmistui vuonna 2000 (52.500 k‐m2), jonka jälkeen trendi näyttäisi olevan laskeva
• Pienimmillään on valmistunut vuodessa 180 k‐m2
(2007), viime vuonnakin vain 700 k‐m2
• Nykyinen Tampereen toimistorakennusten tilakanta (31.12.2014) on Tilastokeskuksen mukaan noin 1 048 700 k‐m2
Lähde: KTI, Tilastokeskus – koko Tampereen kunta
27
Taustaa mitoitukselle –
Asuinrakentaminen Tampereella vuosina 2000‐2014
• Vuosina 2000‐2014 Tampereella valmistui asuntoja yhteensä noin 24 800 kpl
• Keskimäärin 80 k‐m2/asunto, yhteensä noin 1,98 milj. k‐m2
 Keskimäärin 1.655 kpl / vuosi, noin 132 400 k‐m2 / vuosi
• Nykyinen Tampereen asuinrakennusten tilakanta (31.12.2014) on Tilastokeskuksen mukaan yhteensä noin 10,7 milj. k‐m2
(keskimäärin 83 m2/asunto)
– Asuinkerrostalo noin 2,5 milj. k‐m2
asuntoja 94 218 kpl
keskimäärin 72 k‐m2/asunto
– Rivi‐ ja ketjutalot 1,3 milj. k‐m2
asuntoja 13 331 kpl
keskimäärin 97 k‐m2/asunto
– Erilliset pientalot 2,6 milj. k‐m2
asuntoja 18 746 kpl
keskimärin 139 k‐m2/asunto
Lähde: KTI, Tilastokeskus – koko Tampereen kunta
28
Asemakeskuksen alueen mitoitus suhteessa rakentamisen kokonaisvolyymiin
• Taulukossa on suhteutettu asemakeskusalueen tulevan rakentamisen potentiaalia eri toimialojen viime vuosien keskimääräiseen rakentamiseen ja tästä johdettuun ”trendiennusteeseen” perustuen.
• Ennusteiden perusteella kilpailutyössä ehdotetuista eri tilatyyppien rakentamisvolyymeistä asunnot haukkaavat vähiten kaupungin koko uudisrakentamistarpeesta. Liiketilojen ja toimistotilojen osalta markkina
on huomattavasti kylläisempi.
Huom! Taulukossa ei ole huomioitu alueen muita
hankkeita, %‐osuudet ovat vain asemakeskusalueelle
mahdollisesti rakennettavan pinta‐alan osuuksia koko
uudisrakentamisvolyymista.
Asemakeskusalueen liiketilarakentamisen potentiaali suhteessa Tampereen keskustan lisätilantarpeeseen ja muihin liiketilahankkeisiin
Ratina
Areena ja kansi
Huom! Keskustan alue käsittää Tampereen keskustan palvelualueen!
• Taulukossa listatut uudishankkeet on huomioituina
HUOM! Lisäksi mahdolliset muut hankkeet alueella lisäävät kokonaistuotantoa (mm. pienemmät hankkeet kivijalassa ja muut hankkeet, jotka eivät ole vielä tiedossa)
• Hankkeet eivät sisällä tiva‐ tai autokauppaa, minkä vuoksi on tarkasteltu vain PT‐ ja erikoiskaupan lisätilantarvetta.
• Lisätilantarpeen jakautuminen keskustaan ja muuhun Tampereeseen pohjautuu Pirkanmaan palveluverkko 2040 ‐selvityksessä laskettuihin lisätarvelaskelmiin Tampereen eri osa‐alueilla.
• Laskelmassa kumulatiivinen lisätilantarve perustuu Pirkanmaan palveluverkko 2040 –selvityksen mukaiseen, kysyntäpohjaiseen arvioon.
30
Asemakeskusalueen liiketilarakentamisen potentiaali suhteessa koko Tampereen
lisätilantarpeeseen ja muihin liiketilahankkeisiin
Ratina
Areena ja kansi
• HUOM! Keskustan ulkopuolisissa hankkeissa on mukana myös tiva‐kauppaa sisältäviä hankkeita Huom! Käsittää koko Tampereen kaupungin
31
Vertailukauppakeskuksia Ratinan myötä Tampereen liiketilatarjonta kasvaa merkittävästi. Rakentuessaan keskus on ylivoimaisesti Tampereen suurin, seudun toiseksi suurin Ideaparkin jälkeen ja keskustassa suvereeni kaupallinen kokonaisuus.
Asemakeskuksen on vaikea kilpailla Ratinaa vastaan pelkällä tarjonnan monipuolisuudella.
Kauppakeskus
Ideapark
Koskikeskus
Elo
Duo
Lielahtikeskus
Tullintori Vuokrattava Myymälöitä
Kävijä‐
pinta‐ala, m2
lkm määrä, milj.
91 712
188
7,2
28 200
94
5,7
24 000
62
1,9
11 733
34
4,4
10 485
19
0,8
9 550
37
2,1
milj. €
250
125
48
64
9
20
Myynti
€/m2 €/kävijä
2 726
34,7
4 433
22,0
2 000
25,3
5 447
14,6
2 115
9,6
Autopaikkoja (ap)
lkm
m2/ap
4 000
23
425
66
920
26
380
31
250
42
627
15
Tampereen seudun kauppakeskuksien vuokrattava pinta‐ala toimialan mukaan vuonna 2014
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
Ideapark
(Ratina)
Koskikeskus
Elo
Duo
Lielahtikeskus
Tullintori
Päivittäistavarat ja tavaratalot
Pukeutuminen
Muut erikoisliikkeet
Kahvilat ja ravintolat
Kaupalliset palvelut
Julkiset palvelut
32
Pysäköinti • Toimivalla pysäköinnillä on tärkeä rooli myös keskustan palvelujen toimivuuden kannalta.
• Keskustakauppakeskuksen pysäköintipaikkojen määrä on vähäisempi kuin keskustan ulkopuolisten
kauppakeskusten. Päivittäistavarakaupan suuri määrä lisää pysäköintipaikkojen tarvetta. 30 ‐ 35 m2/ap voisi
olla tavoitteellinen pysäköintimitoitus, jopa 50 m2/ap on riittävä, jos vuoroittaispysäköinti on tehokkaasti
järjestetty ja suunnitelma toiminnallisesti onnistunut.
• Asemakeskuksen alueen pysäköintilaitoksien suunnittelussa tulee huomioida erityisesti monikäyttöisyys
ja pysäköinnin vuoroittaisuus. Laitos tai laitokset palvelevat kaikkia alueella autolla asioivia: mm.
kauppakeskus, toimistot, hotelli, matkailijat, tapahtumissa kävijät, asukkaat, jne. Toimistot pystyvät
hyödyntämään käytännössä samoja paikkoja kuin kauppakeskus, sillä pysäköintiajat ovat vuoroittaiset.
Lisäksi tulee huomioida riittävä pysäköintipaikkamäärä asunnoille. Tärkeää on kuitenkin kitkaton
vuorottaiskäyttö, jossa kaikki pysäköintipaikat olisivat kaikkien eri käyttäjäryhmien käytettävissä.
Järjestelmät mahdollistavat esim. sen, että asukkaille on aina vapaana paikka hallissa, vaikka
kauppakeskuksen asiakaspaikat olisivatkin jo täynnä.
• Käyttäjille tarjotaan paikkoja sekä lyhytaikaiseen että pitkäaikaiseen pysäköintiin.
• Vuorottaispysäköinnin optimointi nykyaikaisia järjestelmiä käyttäen.
• Volyymitarpeelle on myös ratkaisevaa miten alueen ympäröivä pysäköintitarve on tyydytetty ja
matkustajien tarpeet hoidetaan.
33
Johtopäätökset, suositukset ja lähtökohdat jatkosuunnitteluun
1. Johdanto
2. Lähtökohdat
3. Mahdollisuuksien tunnistaminen
4. Asemanseudun mitoituspotentiaali
5. Johtopäätökset, suositukset ja lähtökohdat jatkosuunnitteluun
34
Asemanseudun kaupallinen rooli
Asemakeskuksen kauppa‐ ja palvelukeskuksen taloudellinen toteuttaminen edellyttää
• Riittävän suurta kokoa – kriittinen massa vetovoiman turvaamiseksi (mahdollisesti yhdistettynä ympäristön rakenteeseen)
• Ankkuritoimintoja: päivittäistavara sekä erikoiskaupan vetovoimaiset toimijat riittävän asiakasvirran turvaamiseksi
• Pääosin keskustamaisia erikoiskauppoja, kahviloita ja ravintoloita ja muita kaupallisia palveluita –
riittävän monipuolisen tarjonnan ja vuokranmaksukyvyn varmistaminen
• Liikennekeskusta täydentävät, matkustajia ja lähiasukkaita palvelevat lähipalvelut
• Erikoisuuksia, joilla kohde poikkeaa muista (osana muuta tarjontakokonaisuutta): esimerkiksi erikoiskaupan ja palveluiden suuret yksiköt, uudenlaiset kohtaamispaikat, julkisten palveluiden keskittymä
• Alueen toiminnallista yhtenäisyyttä, brändäystä, keskitettyä markkinointia ja kaupallista johtoa.
• Kytkentää olemassa olevaan ja kehittyvään tarjontaan (erityisesti Monitoimiareenan alue, Tullintori, Hotelli)
35
Näkemykset liiketilan mitoituksesta ja sijoittumisesta
• Liiketilojen kannalta kannattavinta on keskittää suurin osa tiloista yhteen suurempaan kaupalliseen
kokonaisuuteen (kauppakeskusmaisesti). Keskittämällä liiketilat asemakeskuksen ja monitoimiareena‐
hankkeen väliin vahvistettaisiin koko alueen vetovoimaa. Mahdollinen suurempi kauppakeskuskokonaisuus
yhtenäisesti toteutettuna voisi olla kooltaan 40 000 – 60 000 k‐m2.
• Rautatieaseman/asemakeskuskokonaisuuden yhteydessä rakennetaan kauppaa ja palveluita noin 5.000 k‐m2
• Lisäksi tulisi toteuttaa täydentäviä, hyville paikoille sijoitettuja kivijalkaliiketiloja kauempana keskusalueen
pohjoispuolella noin 1 000 – 2 000 k‐m2
• Aikataulutuksen periaate: suuremmassa kauppakeskuskokonaisuudessa on rakennettava kerralla suuri
määrä tilaa, jolloin toteutus olisi järkevää nykyisessä markkinatilanteessa vasta pitkän ajan kuluttua.
Vajaamittaisen kauppakeskusyksikön tai suuren määrän yksittäisiä liikkeitä tekeminen markkinoille on suuri
riski.
36
Kilpailuehdotuksen ja
vaihtoehdon vertailu
• Tehdyn
analyysin
mukaan
kilpailuehdotuksen liiketilan mitoitus ei
mahdu markkinoille lähivuosina. Haja‐
nainen liiketilan toteutus vaarantaa
edelleen sen menestymis‐mahdollisuuksia
koventuvassa kilpailussa.
• Mikäli huomioonotetut hankkeet toteu‐
tetaan,
muodostettujen
ennusteiden
mukaan mahdollisuudet mittavampaan
liiketilarakentamiseen
aukeavat
vasta
tarkastelujakson loppupuolella noin vuonna
2030.
• Toteutuksen myötä olisi syytä rakentaa
jonkin verran palvelurakennetta tukevaa
liiketilaa ensivaiheessa myös liikenne‐
keskuksen yhteyteen.
37
Uuden ehdotuksen rakentumisen osuudet laskennallisesta lisätarpeesta
38
Alueen rakentamisen mitoitus ja vaiheistus (esimerkki)
• Alussa tulisi toteuttaa eniten asuntoja, erityisesti rautatieaseman pohjoispuolella, jotta hanke saadaan käyntiin.
• Toimistoja tasaisesti kaikille alueille kysynnän mukaan, painopiste liikennekeskuksen ympärillä
• Alussa liiketiloja lähinnä liikenne‐
keskuksen yhteyteen sekä joitakin kivijalkatiloja alueen pohjoispuolelle lähipalveluja tarjoamaan. • Laajempi kaupallinen kokonaisuus on markkinatilanteen vuoksi mahdollista käynnistää vasta 2020‐luvun lopussa alueen eteläpuolelle asemakeskuksen ja monitoimiareenan väliin.
• Lopputuloksena syntyy monipuolinen, toimiva ja vahva kaupallinen palvelukeskus tukeutuen liikennekeskukseen, areenan alueeseen, hotelliin sekä Tullintorin palvelurakenteeseen.
39
Yleisiä johtopäätöksiä
• Asemakeskuksen erinomainen ja keskeinen sijainti on houkutteleva kaikenlaisten toimintojen (liiketila,
hotelli, toimisto, asunto) kannalta, mikä on sen kilpailuetu verrattuna keskustan ulkopuolisiin
hankkeisiin.
• Asemanseudun alueen toteutuminen suunnitellussa laajuudessaan haukkaa merkittävän osan koko
keskustan uudisrakentamistarpeesta lähitulevaisuudessa.
– Muun liiketilatarjonnan lisääntyessä merkittävästi asemakeskusprojektin aikana uusien hankkeiden
(mm. Ratina) myötä markkina on pitkään kylläinen. Jo pelkästään asemakeskuksen liiketilojen
osuus on lähes kolmannes keskustan liiketilan lisätarpeesta vuoteen 2030 mennessä.
– Myös toimistomarkkinan riittävyys on epävarmaa kilpailutyön mukaisilla volyymeillä, sillä
pelkästään asemakeskus kattaisi yli 10 % koko Tampereen kaikesta toimitilan lisätarpeesta vuoteen
2030 mennessä.
– Asuntotuotannon osalta markkinoilla on enemmän tilaa, sillä asemakeskukseen kaavailtu n.
100.000 k‐m2 asuntoja käsittää vain noin 5% koko Tampereen lisätilatarpeesta vuoteen 2030
mennessä.
 Asemanseudun ehdotettu tilavolyymi ei itsessään ole liian iso Tampereen markkinoihin nähden,
mutta kilpailevien hankkeiden kanssa toteutumisen aikataulu on joiltain osin erittäin haastava.
40
Yleisiä johtopäätöksiä • Liiketilatarjonnan toteutumisen kannalta huomioitavaa on myös toteutuvan liiketilakonseptin sisällön
yksityiskohdat ja houkuttelevuus kilpailukentässä.
• Kilpailukyvyn kannalta riittävän suurelle ja houkuttelevalle liiketilakokonaisuudelle markkina on
lähivuosina ahdas.
– Aseman liiketilatarjonnan on nojattava tarjonnan lisäksi riittävän suureen volyymiin.
– Toisaalta rajoitettuna mahdollisuutena on laajentaa varovaisesti keskustan kivijalkaliiketilatarjontaa
hankkeen kehittymisen myötä.
– Keskustan kivijalkamyymälätarjonnan vahvistaminen ja levittyminen on sinänsä asemakeskuksen
alueelle luontaista
– Pelkkä liikennekeskuksen tuoma ihmisvirta tai nyt tehtävän lisärakentamisen tuomat asiakkaat eivät
riitä alkuunkaan suunnitellulle liiketilavolyymille.
• Toimitilojen lisärakentamismahdollisuuden määrä riippuu voimakkaasti kilpailevien hankkeiden ja muun
tarjonnan määrästä, toteutumisajankohdasta ja laadusta.
• Kiinteistön rakennuskelpoiseksi saattamisen kustannukset (erityisesti kansi) on otettava huomioon
kokonaisvolyymitavoitteessa, jotta koko hanke olisi ylipäätään mahdollinen.
41
Jatkosuunnittelua koskevia tehtäviä ja tavoitteita
• Alueen liikeidean tarkentaminen ja sisältötavoitteiden asettaminen sekä soveltaminen alueen fyysisiin mahdollisuuksiin
• Halutun kokonaisuuden alustava sisältö‐ ja volyymitavoitteiden määrittely tilatyypeittäin
• Sovittavan liikeidean mukainen korttelikohtainen massoittelu kaavoituksen perustaksi
• Liikenteen, pysäköinnin, huollon ratkaisujen hahmottaminen ja suunnittelu
• Taloudellisten reunaehtojen laskeminen toteutusedellytysten ja vaiheistuksen pohjaksi
• Kaavoituksen ja toteutuksen jaksotuksen aikataulutavoitteiden määrittely
• Kaavoituksen käynnistämisestä sopiminen
42
Tampere 2035 – vahva palvelu‐ ja elämysydin
• Kattavat ja voimakkaat palvelut
keskittyvät
kävelyetäisyydelle,
erinomaisten julkisten liikenne‐
yhteyksien ja riittävän pysäköinti‐
verkon yhteyteen.
• Kaupunkirakenteesta muodostuu
jalankulku‐ ja pyöräily‐ystävällinen,
turvallinen ja kaupunkikuvaltaan
monipuolinen, mielenkiintoinen ja
miellyttävä kokonaisuus Tampe‐
reen asukkaille ja vierailijoille.
43
Liite: Eri tyyppiset kaupan palvelut liikeidean määrittelyn perustaksi
Viereisessä kuvaajassa on esitelty jatkosuunnittelun pohjaksi yleinen malli erilaisten kaupallisten keskittymien yleisluonteesta ja roolista.
Asemanseudun alueen rooli voi vaihdella lähipalvelukeskuksesta kauppa‐, viihde‐ ja huvittelu‐
keskukseen asti. 44