Tampereen asemanseudun alue
Tampereen asemanseudun alue Kaupallinen selvitys 10.9.2015 Sisältö 1. Johdanto 2. Lähtökohdat – Reconnecting Tampere ‐kilpailutyö TYÖN TILAAJAT Tampereen kaupunki Liikennevirasto Senaatti‐kiinteistöt VR‐Yhtymä 3. Mahdollisuuksien tunnistaminen – Kohteen saavutettavuus – Kytkentä keskustaan ja muualle kaupunkiin – Kilpailutilanne – Väestö, työpaikat ja ostovoima – Kaupan ja toimistomarkkinoiden yleiset näkymät – Kiinteistömarkkinat Tampereella – Asemanseudun kaupallinen rooli TEKIJÄT Realprojekti Oy Markku Hietala, toimitusjohtaja Olli Kovanen, konsultti Saku Järvinen, konsultti Jori Heinonen, analyytikko Lauri Jokela, analyytikko Lotta Kujala, analyytikko Sähköposti: [email protected] 10.9.2015 4. Asemanseudun mitoituspotentiaali – Analyysejä ja vertailua 5. Johtopäätökset, suositukset ja lähtökohdat jatkosuunnitteluun 2 1. Johdanto Tämän työn tarkoituksena on auttaa hahmottamaan Tampereen asemanseudun alueen rakentamispo‐ tentiaalia. Työn lähtökohtana toimii Reconnecting Tampere ‐kilpailutyö, minkä lisäksi mukaan on koostettu tarvittavia analyysejä, tausta‐aineistoja ja tilastoja, joiden pohjalta on pyritty hahmottamaan aseman alueen roolia tulevaisuudessa Tampereen keskustarakenteessa. Asemanseudun roolin määrittelyyn, selvityksiin, tilastoihin ja historiadataan perustuen on voitu hahmottaa projektialueelle kohdistuvaa, kiinteistö‐ markkinoiden mahdollistamaa rakennustuotanto‐ volyymiä eri tilatyypeittäin. Työn arvioinnissa on huomioitu Ratinan kauppakeskuksen ja ns. moni‐ toimiareenan alueen toteutuminen. Muutokset taustaoletuksissa antavat mahdollisuuksia muun‐ laisiin ratkaisuihin esim. toteutuksen vaiheistuksen kannalta. Lähde: Tampereen asemakeskuksen suunnittelukilpailu 2014, Tampereen kaupunki 3 Lähtökohdat 1. Johdanto 2. Lähtökohdat 3. Mahdollisuuksien tunnistaminen 4. Asemanseudun mitoituspotentiaali 5. Johtopäätökset, suositukset ja lähtökohdat jatkosuunnitteluun 4 Lähtökohdat: Poimintoja Reconnecting Tampere ‐kilpailutyöstä Poimintoja työstä: RECONNECTING TAMPERE. TAMPEREEN ASEMAKESKUS‐SUUNNITELMAN SELOSTUS 2014. Lukuisia uusia toimintoja, kasvavat asiakasvirrat • Tulevaisuudessa Tampereen aseman kautta kulkee yli 20 miljoonaa matkailijaa ja työmatkalaista vuodessa. • Tampereen uusi sydän eli keskusaukio, joka rakennetaan Asemakeskuksen päälle, tulee olemaan yksi kaupungin tärkeimmistä yleisistä tiloista. Katettu aukio on vetovoimainen kaikkina vuodenaikoina. • Lukuisat ravintolat ja kahvilat sekä elokuvateatteri ja liikuntakeskus tarjoavat matkalaisille runsaasti mahdollisuuksia tauon pitämiseen matkanteon lomassa. • Aukion ympärille sijoitetut uudet joustavat toimistotilat ja laadukkaat asunnot tarjoavat mahdollisuuden asua ja työskennellä Tampereen uudessa sykkivässä sydämessä. • Transit‐tunneli, jossa matkustajat kiirehtivät raitiovaunuihinsa tai tekemään lentojensa lähtöselvitystä. • Uusi linja‐autoasema sijoitetaan Pakkahuoneenaukiolle samalle tasolle kuin junalaiturit. • Lukuisat kahvilat, galleriat ja kaupat sekä ihmisvirta tekevät paikasta toiminnan keskuksen. Ravintoloiden ja kulttuuritoimintojen ansiosta keskuksessa on urbaani ilmapiiri. • Pienet paviljonkikahvilat levittäytyvät aukion ympärille kesäisin, ja neuvonta‐ ja palvelukioskit jakavat matkailuvinkkejä sekä tietoa juna‐ ja lentoyhteyksistä. • Alueen eteläosaan, joka sijaitsee Tampere‐talon ja keskustan yhtymäkohdassa, rakennetaan liikuntakeskus, jossa voi harrastaa monenlaisia urheilulajeja sulkapallosta seinäkiipeilyyn • Uusi terveyskeskus ja uimahalli (6 000 m2) sijoitetaan puiston pohjoisosan alle kohtaan, jossa maasto nousee kansitasolle. 5 Lähtökohdat: Poimintoja Reconnecting Tampere –kilpailutyöstä Poimintoja työstä: RECONNECTING TAMPERE. TAMPEREEN ASEMAKESKUS‐SUUNNITELMAN SELOSTUS 2014. Mitoitus: • Uudella kansitasolla on kapasiteettia uusiin asuin‐, toimisto‐ ja liiketiloihin tulevina vuosikymmeninä 200.000 neliömetriä • Suunnitelma sisältää myös Tullin ja Tammelan alueita koskevia tiivistämis‐ ja monipuolistamissuunnitelmia, joihin liittyvää uutta rakentamista on enintään 100 000 neliömetriä • Toteuttamisen kriittiset aspektit liittyvät asuinrakentamiseen. Vaarana on rakentaa liian paljon asuntoja jonain tiettynä ajanjaksona, mikä saattaa johtaa tilanteeseen, jossa asuntomarkkinoilla on paljon vapaita asuntoja. Arviomme mukaan liikunta‐ ja vapaa‐ajan tilat eivät ole yhtä kriittisiä suunnitelman toteuttamisaikataulua ajatellen. 6 Lähtökohdat: Reconnecting Tampere Reconnecting Tampere ‐ehdotuksen yleissuunnitelma sisältää alla esitellyt kuusi strategiaa kaupunkirakenteen kehittämiseksi. Yleissuunnitelma jatkaa nykyistä kaupunkirakennetta ulottamalla ruutukaavan ratapihan yli yhdistäen radan puolet toisiinsa. RECONNECTING TAMPERE. TAMPEREEN ASEMAKESKUS‐ SUUNNITELMAN SELOSTUS 2014. 7 Mahdollisuuksien tunnistaminen ja analysointi 1. Johdanto 2. Lähtökohdat 3. Mahdollisuuksien tunnistaminen ja analysointi 4. Asemanseudun mitoituspotentiaali 5. Suositukset ja lähtökohdat jatkosuunnitteluun 8 Saavutettavuus Kohdealue sijaitsee keskeisellä ja hyvin saavutettavalla paikalla Tampereen keskustassa Hämeenkadun itäpäässä. Viiden minuutin ajoetäisyydellä asuu lähes 64.000 asukasta sekä sijaitsee noin 63.000 työpaikkaa. Viiden minuutin ajoaika‐alue kattaa suurelta osin Tampereen keskustan. Lielahti on kymmenen minuutin ajomatkan päässä sekä Pirkkala 15 minuutin ajomatkan päässä. 5 min 10 min 15 min Suuri ympäröivä väkimäärä ja sijainti keskustan kyljessä mahdollistavat tiiviin ja kaupunkikeskustamaisen raken‐ tamisen. 9 Joukkoliikenne Alue on keskeisen sijaintinsa vuoksi erinomaisesti saavutettavissa myös joukkoliikenteellä. Matkakeskuksen rakentuminen alueelle lisää edelleen joukkoliikenteen merkitystä. Alueelta on erinomaiset lähi‐ ja kauko‐ liikenneyhteydet. Joukkoliikennelinjat, kesä 2015 (Tampereen kaupunki) Lähde: Kantakaupungin yleiskaava 2014. Alustavat liikenneverkon kehittämistavoitteet Tampereen kantakaupungissa 2014 10 Asukkaat ja työpaikat Kohteen läheisyydessä 500 metrin etäisyydellä keskusaukiosta asuu nykyisin hieman yli 6 000 asukasta sekä sijaitsee noin 13.000 työpaikkaa. Kohdealue sijaitsee Tampereen keskustan tiiviin asuin‐ ja työpaikka‐ keskittymän keskellä tarjoten hyvän mahdollisuuden monipuolisille ja erilaisille toiminnoille. Lähde: Tilastokeskus, Ruututietokanta Etäisyys 500 m 1 km 2 km 5 km 10 km Asukkaat (2013) Taloudet (2013) Työpaikat (2012) 6 343 4 032 12 959 22 449 14 671 32 886 54 797 34 025 52 125 110 067 62 935 79 811 243 033 127 230 115 200 11 Väestöennuste Tampereen ja koko seudun väestö kasvaa voimakkaasti, mikä luo kysyntää uusille tiloille. Pirkanmaan maakunnan väestöennusteen mukaan Tampereen seudun väkiluku voisi kasvaa jopa 118 000 asukkaalla (kasvu yli 30 % ) vuodesta 2012 vuoteen 2040 mennessä. Kasvusta Tampereen osuus olisi noin puolet (kasvua noin 27 %). Voimakkaasti kasvava kaupunki lisää painetta myös keskusta‐alueen lisärakentamiseen ja keskusta‐alueen laajentumiseen. Asemanseutu on looginen keskustan kasvusuunta. Lähde: Maakuntakaava 2040. Pirkanmaan palveluverkko 2040. MKH 19.1.2015 12 Tampereen keskustan kaupallinen asema Asemakeskuksen alue sijaitsee tiivisti keskustan kaupallisen ytimen kyljessä. Se on luontevin keskustan kasvusuunta, mikä tekee siitä koko seudun houkutte‐ levimman uudisrakentamisen alueen. Rakentuessaan alue kytkee radan puolet tiiviimmin toisiinsa luoden samalla lisää keskustatilaa radan päälle. Asemakeskus vahvistaa Tammerkosken sillan itäpuolta kaupungin kaupallisena ytimenä. Karttapohja: Tampereen keskustan strateginen osayleiskaava Kaupallisten vaikutusten arviointi 19.3.2014 (Tampereen kaupunki & Santasalo) 13 Keskustan kaupan hankkeet: Kauppakeskus Ratina • Noin 53 000 m² liike‐ ja palvelutilaa • Yli 150 liikettä • Noin 1 250 pysäköintipaikkaa • Valmistumistavoite keväällä 2018 • Rakennuttajana on Sponda Oyj • Ratina on Tampereen kaupungin kaikkien aikojen suurin tonttikauppa 14 Keskustan kaupan hankkeet: Tampereen kansi ja Areena ‐hanke • Tampereen valtuusto on hyväksynyt asemakaavan 13.6.2011 • Asemakaava mahdollistaa rata‐alueen yläpuolelle rakennettavan kannen, jonka päälle voidaan rakentaa monitoimiareena sekä sekoittuneita asuin‐, majoitus‐, toimisto‐ ja liikerakennusten korttelialueita. • Kaava mahdollistaa rakentamista yhteensä 119.200 k‐m2. Kaava mahdollistaa osoitettuja vaihteluvälejä eri toimintojen kerrosalamäärissä seuraavasti: – Monitoimiareena 48 000 k‐m2, josta enintään 12.000 k‐m2 voidaan rakentaa myymälä‐, ravintola‐, kahvila‐ tai erillisinä liikuntatiloina – Liiketilat (ilman areenaa) 2.166 – 12.380 k‐m2 – Toimistotilat enintään 54 740 k‐m2 – Asuminen 13.220 – 38.697 k‐m2 – Majoituspalveluja enintään 38 990 k‐m2 • Tällä hetkellä hankkeeseen on jättänyt osallistumishakemukset kaksi yritysryhmittymää (Lemminkäisen ja SRV:n ryhmät), joilta kaupunki pyrkii saamaan tarjoukset loppuvuoden aikana. Toteuttajan valinnasta päättää kaupunginvaltuusto alkuvuoden 2016 aikana. Areenakonsortio kehittää monitoimiareenan investointikohteeksi vuosina 2015 – 2016. 2016 loppuun mennessä areenakonsortio tekee monitoimiareenan rakentamispäätöksen. Monitoimiareena voisi valmistua aikaisintaan vuonna 2020. (NCC vetäytyi hankkeesta vuoden 2014 lopussa.) 15 Hotellit Tampereella Asemanseudun alue on sijaintinsa puolesta erittäin otollinen paikka uudelle hotellille. Hotellien käyttöaste on Tampereella 50 % luokkaa, mikä on hieman vähemmän aiempiin vuosiin verrattuna. Uusia hotellihankkeita on vireillä ja tiedossa vähänlaisesti. Tampere‐ talon yhteyteen on suunniteltu 170‐huoneista Marriot‐hotellia, minkä lisäksi asemakeskuksen alueelle on hahmoteltu hotellitornia. Uusia hotelleja on avautunut Tampereelle noin parin – kolmen vuoden välein. Tällä hetkellä akuuttia tarvetta hotellien lisäkapasiteetille ei näytä olevan. Keskustan kasvaessa ja aktiivisuuden lisääntyessä hotellikapasiteetin lisäys on mahdollinen. Lähde: Tilastokeskus 16 Tampereen hotellit huonekoon mukaan järjestettynä 17 Keskustan pysäköintitilanne nykyisin Asemanseudun alueen ympäristössä palvelee nykyisin useita pysäköintilaitoksia, joista osa sijaitsee aivan asema‐alueen läheisyydessä. Pysäköinti on merkittävä tekijä kustannusten ja toiminnallisuuden kannalta. Olemassa olevat pysäköintilaitokset ja niiden mahdollinen hyödyntäminen tulisi huomioida aseman seudun pysäköinnin kokonaisratkaisussa. 18 Tampereen liiketilamarkkinoiden hintataso Liiketilojen suhteen asemakeskus sijaitsee jo nyt Tampereen prime‐alueella Hämeenkadun päädyssä. Liiketilojen brutto‐vuokrissa on keskuskadulla suuria eroja, sillä bruttovuokrataso voi vaihdella 22‐70 euron välillä mikrosijainnista riippuen. Korkeimmat vuokratasot ovat Hämeenkadun varrella. Lähde: Datscha 19 Tampereen toimistomarkkinoiden hintataso Toimistomarkkinoiden suhteen asemakeskus sijaitsee erinomaisella paikalla keskustassa Hämeenkadun itäpäässä. Asemakeskus ulottuu osittain keskustan arvokkaimmille toimistopaikoille, joissa bruttovuokrataso vaihtelee 12‐19,5 €/m2/kk välillä. Enimmäkseen alue kuuluu ydinkeskustaa ympäröivään vyöhykkeeseen, jolla vuokrataso on keskimäärin n. yhden €/m2/kk alempi. Aseman seudun projektialueen pohjoispäässä toimistotilojen vuokrataso on huomattavasti alempi. Keskustassa ja varsinkin heti ydinkeskustan ulkopuolella toimistotilojen vajaakäyttö on kohtalaista, mikä voi hieman hidastaa uusien kohteiden rakentumista. Lähde: Datscha 20 Tampereen asuntomarkkinoiden vuokrahintataso Asuntotuotannon kannalta kohteen sijainti ja tuottotaso ovat varsin hyviä. Keskustan liki olematon vajaakäyttöaste kielii kovasta kysynnästä. Asemanseudun voi odottaa olevan erityisen menestyskelpoi‐ nen ja houkutteleva kohdealue asuntotuotannon kannalta. Lähde: Datscha 21 Asemanseudun mitoituspotentiaali 1. Johdanto 2. Lähtökohdat 3. Mahdollisuuksien tunnistaminen 4. Asemanseudun mitoituspotentiaali 5. Johtopäätökset, suositukset ja lähtökohdat jatkosuunnitteluun 22 Kommentit ja huomiot kilpailutyöstä suunnittelun pohjana Kilpailutyön mitoitus • Kilpailutyön mukainen kokonaismitoitus on 200.500 k‐m2 – liiketiloja 43 394 k‐m2 – toimistoja 44 400 k‐m2 – liikuntatilaa 10 100 k‐m2 – loput asuntoja 102 300 k‐m2 • Kilpailutyössä osoitettu myös vaihtoehtoinen skenaario, jossa kokonaismitoitus on 250.000 k‐m2 (korkeampaa rakentamista). • Kilpailutyön mukaista alueen uudisrakentamisen kokonnaismitoitusta 200.000‐250.000 k‐m2 voitaneen pitää teknisesti alueen maksimimitoituksena, toisaalta kansirakenteen kustannukset tulevat vaativaan hyvin korkeaa tehokkuutta kustannusten kattamiseksi. • Kilpailuohjelmassa kokonaisvolyymiin tavoitteeksi oli esitetty 100.000‐120.000 k‐m2. Muut kolme kilpailutyötä eivät sisältäneet kiskojen päälle rakentamista, jolloin niiden kokonaismitoitukset olivat selvästi voittanutta työtä matalampia. Uusia rakennuksia oli suunniteltu lähinnä rautatieaseman eteläpuolelle torneina, uusi matkakeskus linja‐autoille kiskojen toiselle puolelle rautatieasemaa vastapäätä ja pohjoisessa kiskojen itäpuolelle uusia rakennuksia. 23 Suunnitelman haasteet liiketilojen kannalta • Liiketiloja on määrällisesti paljon, mutta ne on sijoitettu laajalle alueelle pieniin yksiköhin kivijalkoihin luonnollisten ja pääasiallisten jalankulkuvirtojen ulkopuolelle. Syntyy paljon sekundäärisiä liiketiloja, jotka ovat erittäin vaikeasti hallinnoitavia ja jotka eivät tue toistensa menestystä. Mikäli liiketilat toteutetaan yksittäisinä kivijalkatiloina, uhkana on, että ne muodostuvat kustannusrasitteiksi muille tiloille ja nostavat näiden osalta rakentamisen hintaa. • Merkittävät korkeuserot ovat suuri haaste. Korkealla sijaitseva kansirakenne jakaa kaupunkia, ja uusi asema‐aukio kannen päällä on vain pohjois‐etelä‐suuntaisesti asiakasreittien varrella, jolloin kannelle ei ole saatavissa luonnollisia kulkureittejä keskustan ja Tullin välillä. Kuljettaessa keskustasta Hämeenkadulta rautatieaseman kautta Tullin puolelle mahdollinen kansi ja kansitason liiketilat sijaitsevat 3. kerroksen korkeudella. (Rautatieasema ja tunneli 1. krs maantasossa, kiskot 2. krs.) • Rautatieasemarakennuksen säilyminen rajoittaa suunnitelua • Rautatieaseman pohjoispuoliset alueet eivät ole kaupan ja palvelujen kannalta suotuisia. 24 Taustaa mitoitukselle – Liiketilarakentaminen Tampereella vuosina 2000‐2014 • Vuosina 2000‐2014 Tampereella valmistui liikerakennustilaa yhteensä noin 358.000 k‐m2 Keskimäärin 23.800 k‐m2 / vuosi • Vuosina 2009 ja 2014 valmistui kerralla selvästi keskimääräistä enemmän (68.000 k‐m2 ja 57.000 k‐m2) • Pienimmillään on valmistunut vuodessa noin 2.100 – 3.500 k‐m2 • Nykyinen Tampereen liikerakennusten tilakanta (31.12.2014) on Tilastokeskuksen mukaan noin 1.164.000 k‐m2 Lähde: KTI, Tilastokeskus – koko Tampereen kunta 25 Taustaa mitoitukselle – Liiketilan kysyntäperusteinen lisätarve vuoteen 2040 mennessä • Pirkanmaan palveluverkko 2040 ‐selvityksessä (Maakuntakaava 2040, 19.1.2015) Tampereen vähittäiskaupan kokonaisalaksi on arvioitu 855.000 k‐m2 (vuosi 2012) – Keskustan palvelualue: 385.000 k‐m2 (45 %) – Muut alueet: 470.000 k‐m2 (55 %) • Selvityksessä on arvioitu kaavoituksen tueksi uuden liiketilan lisätarpeen vuoteen 2040 mennessä olevan Tampereella yhteensä noin 629.000 k‐m2 Keskimäärin 22.500 k‐m2 / vuosi • Liiketilan lisätarve on selvityksessä kohdistettu Tampereella palvelualueittain: – Lisäys keskustan palvelualueella: 248.000 k‐m2 (39 %) Lisäys keskimäärin vuodessa 8.900 k‐m2 – Lisäys muilla alueilla yhteensä: 381.000 k‐m2 (61 %) Lisäys keskimäärin vuodessa 13.600 k‐m2 Lähde: Pirkanmaan palveluverkko 2040, Pirkanmaan liitto 19.1.2015 • Palveluverkkoselvityksen laskelmat huomioivat koko Pirkanmaan kunnittain, perustuen kuntien väestön ja ostovoiman kasvuennusteisiin sekä ostovoimien siirtymiin ja keskusta‐alueiden vahvistumiseen. Mitoituslaskelmat on Tampereella muodostettu myös palvelualueittain. 26 Taustaa mitoitukselle – Toimistorakentaminen Tampereella vuosina 2000‐2014 • Vuosina 2000‐2014 Tampereella valmistui toimistorakennustilaa yhteensä noin 323.000 k‐m2 Keskimäärin 21.500 k‐m2 / vuosi • Eniten valmistui vuonna 2000 (52.500 k‐m2), jonka jälkeen trendi näyttäisi olevan laskeva • Pienimmillään on valmistunut vuodessa 180 k‐m2 (2007), viime vuonnakin vain 700 k‐m2 • Nykyinen Tampereen toimistorakennusten tilakanta (31.12.2014) on Tilastokeskuksen mukaan noin 1 048 700 k‐m2 Lähde: KTI, Tilastokeskus – koko Tampereen kunta 27 Taustaa mitoitukselle – Asuinrakentaminen Tampereella vuosina 2000‐2014 • Vuosina 2000‐2014 Tampereella valmistui asuntoja yhteensä noin 24 800 kpl • Keskimäärin 80 k‐m2/asunto, yhteensä noin 1,98 milj. k‐m2 Keskimäärin 1.655 kpl / vuosi, noin 132 400 k‐m2 / vuosi • Nykyinen Tampereen asuinrakennusten tilakanta (31.12.2014) on Tilastokeskuksen mukaan yhteensä noin 10,7 milj. k‐m2 (keskimäärin 83 m2/asunto) – Asuinkerrostalo noin 2,5 milj. k‐m2 asuntoja 94 218 kpl keskimäärin 72 k‐m2/asunto – Rivi‐ ja ketjutalot 1,3 milj. k‐m2 asuntoja 13 331 kpl keskimäärin 97 k‐m2/asunto – Erilliset pientalot 2,6 milj. k‐m2 asuntoja 18 746 kpl keskimärin 139 k‐m2/asunto Lähde: KTI, Tilastokeskus – koko Tampereen kunta 28 Asemakeskuksen alueen mitoitus suhteessa rakentamisen kokonaisvolyymiin • Taulukossa on suhteutettu asemakeskusalueen tulevan rakentamisen potentiaalia eri toimialojen viime vuosien keskimääräiseen rakentamiseen ja tästä johdettuun ”trendiennusteeseen” perustuen. • Ennusteiden perusteella kilpailutyössä ehdotetuista eri tilatyyppien rakentamisvolyymeistä asunnot haukkaavat vähiten kaupungin koko uudisrakentamistarpeesta. Liiketilojen ja toimistotilojen osalta markkina on huomattavasti kylläisempi. Huom! Taulukossa ei ole huomioitu alueen muita hankkeita, %‐osuudet ovat vain asemakeskusalueelle mahdollisesti rakennettavan pinta‐alan osuuksia koko uudisrakentamisvolyymista. Asemakeskusalueen liiketilarakentamisen potentiaali suhteessa Tampereen keskustan lisätilantarpeeseen ja muihin liiketilahankkeisiin Ratina Areena ja kansi Huom! Keskustan alue käsittää Tampereen keskustan palvelualueen! • Taulukossa listatut uudishankkeet on huomioituina HUOM! Lisäksi mahdolliset muut hankkeet alueella lisäävät kokonaistuotantoa (mm. pienemmät hankkeet kivijalassa ja muut hankkeet, jotka eivät ole vielä tiedossa) • Hankkeet eivät sisällä tiva‐ tai autokauppaa, minkä vuoksi on tarkasteltu vain PT‐ ja erikoiskaupan lisätilantarvetta. • Lisätilantarpeen jakautuminen keskustaan ja muuhun Tampereeseen pohjautuu Pirkanmaan palveluverkko 2040 ‐selvityksessä laskettuihin lisätarvelaskelmiin Tampereen eri osa‐alueilla. • Laskelmassa kumulatiivinen lisätilantarve perustuu Pirkanmaan palveluverkko 2040 –selvityksen mukaiseen, kysyntäpohjaiseen arvioon. 30 Asemakeskusalueen liiketilarakentamisen potentiaali suhteessa koko Tampereen lisätilantarpeeseen ja muihin liiketilahankkeisiin Ratina Areena ja kansi • HUOM! Keskustan ulkopuolisissa hankkeissa on mukana myös tiva‐kauppaa sisältäviä hankkeita Huom! Käsittää koko Tampereen kaupungin 31 Vertailukauppakeskuksia Ratinan myötä Tampereen liiketilatarjonta kasvaa merkittävästi. Rakentuessaan keskus on ylivoimaisesti Tampereen suurin, seudun toiseksi suurin Ideaparkin jälkeen ja keskustassa suvereeni kaupallinen kokonaisuus. Asemakeskuksen on vaikea kilpailla Ratinaa vastaan pelkällä tarjonnan monipuolisuudella. Kauppakeskus Ideapark Koskikeskus Elo Duo Lielahtikeskus Tullintori Vuokrattava Myymälöitä Kävijä‐ pinta‐ala, m2 lkm määrä, milj. 91 712 188 7,2 28 200 94 5,7 24 000 62 1,9 11 733 34 4,4 10 485 19 0,8 9 550 37 2,1 milj. € 250 125 48 64 9 20 Myynti €/m2 €/kävijä 2 726 34,7 4 433 22,0 2 000 25,3 5 447 14,6 2 115 9,6 Autopaikkoja (ap) lkm m2/ap 4 000 23 425 66 920 26 380 31 250 42 627 15 Tampereen seudun kauppakeskuksien vuokrattava pinta‐ala toimialan mukaan vuonna 2014 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 Ideapark (Ratina) Koskikeskus Elo Duo Lielahtikeskus Tullintori Päivittäistavarat ja tavaratalot Pukeutuminen Muut erikoisliikkeet Kahvilat ja ravintolat Kaupalliset palvelut Julkiset palvelut 32 Pysäköinti • Toimivalla pysäköinnillä on tärkeä rooli myös keskustan palvelujen toimivuuden kannalta. • Keskustakauppakeskuksen pysäköintipaikkojen määrä on vähäisempi kuin keskustan ulkopuolisten kauppakeskusten. Päivittäistavarakaupan suuri määrä lisää pysäköintipaikkojen tarvetta. 30 ‐ 35 m2/ap voisi olla tavoitteellinen pysäköintimitoitus, jopa 50 m2/ap on riittävä, jos vuoroittaispysäköinti on tehokkaasti järjestetty ja suunnitelma toiminnallisesti onnistunut. • Asemakeskuksen alueen pysäköintilaitoksien suunnittelussa tulee huomioida erityisesti monikäyttöisyys ja pysäköinnin vuoroittaisuus. Laitos tai laitokset palvelevat kaikkia alueella autolla asioivia: mm. kauppakeskus, toimistot, hotelli, matkailijat, tapahtumissa kävijät, asukkaat, jne. Toimistot pystyvät hyödyntämään käytännössä samoja paikkoja kuin kauppakeskus, sillä pysäköintiajat ovat vuoroittaiset. Lisäksi tulee huomioida riittävä pysäköintipaikkamäärä asunnoille. Tärkeää on kuitenkin kitkaton vuorottaiskäyttö, jossa kaikki pysäköintipaikat olisivat kaikkien eri käyttäjäryhmien käytettävissä. Järjestelmät mahdollistavat esim. sen, että asukkaille on aina vapaana paikka hallissa, vaikka kauppakeskuksen asiakaspaikat olisivatkin jo täynnä. • Käyttäjille tarjotaan paikkoja sekä lyhytaikaiseen että pitkäaikaiseen pysäköintiin. • Vuorottaispysäköinnin optimointi nykyaikaisia järjestelmiä käyttäen. • Volyymitarpeelle on myös ratkaisevaa miten alueen ympäröivä pysäköintitarve on tyydytetty ja matkustajien tarpeet hoidetaan. 33 Johtopäätökset, suositukset ja lähtökohdat jatkosuunnitteluun 1. Johdanto 2. Lähtökohdat 3. Mahdollisuuksien tunnistaminen 4. Asemanseudun mitoituspotentiaali 5. Johtopäätökset, suositukset ja lähtökohdat jatkosuunnitteluun 34 Asemanseudun kaupallinen rooli Asemakeskuksen kauppa‐ ja palvelukeskuksen taloudellinen toteuttaminen edellyttää • Riittävän suurta kokoa – kriittinen massa vetovoiman turvaamiseksi (mahdollisesti yhdistettynä ympäristön rakenteeseen) • Ankkuritoimintoja: päivittäistavara sekä erikoiskaupan vetovoimaiset toimijat riittävän asiakasvirran turvaamiseksi • Pääosin keskustamaisia erikoiskauppoja, kahviloita ja ravintoloita ja muita kaupallisia palveluita – riittävän monipuolisen tarjonnan ja vuokranmaksukyvyn varmistaminen • Liikennekeskusta täydentävät, matkustajia ja lähiasukkaita palvelevat lähipalvelut • Erikoisuuksia, joilla kohde poikkeaa muista (osana muuta tarjontakokonaisuutta): esimerkiksi erikoiskaupan ja palveluiden suuret yksiköt, uudenlaiset kohtaamispaikat, julkisten palveluiden keskittymä • Alueen toiminnallista yhtenäisyyttä, brändäystä, keskitettyä markkinointia ja kaupallista johtoa. • Kytkentää olemassa olevaan ja kehittyvään tarjontaan (erityisesti Monitoimiareenan alue, Tullintori, Hotelli) 35 Näkemykset liiketilan mitoituksesta ja sijoittumisesta • Liiketilojen kannalta kannattavinta on keskittää suurin osa tiloista yhteen suurempaan kaupalliseen kokonaisuuteen (kauppakeskusmaisesti). Keskittämällä liiketilat asemakeskuksen ja monitoimiareena‐ hankkeen väliin vahvistettaisiin koko alueen vetovoimaa. Mahdollinen suurempi kauppakeskuskokonaisuus yhtenäisesti toteutettuna voisi olla kooltaan 40 000 – 60 000 k‐m2. • Rautatieaseman/asemakeskuskokonaisuuden yhteydessä rakennetaan kauppaa ja palveluita noin 5.000 k‐m2 • Lisäksi tulisi toteuttaa täydentäviä, hyville paikoille sijoitettuja kivijalkaliiketiloja kauempana keskusalueen pohjoispuolella noin 1 000 – 2 000 k‐m2 • Aikataulutuksen periaate: suuremmassa kauppakeskuskokonaisuudessa on rakennettava kerralla suuri määrä tilaa, jolloin toteutus olisi järkevää nykyisessä markkinatilanteessa vasta pitkän ajan kuluttua. Vajaamittaisen kauppakeskusyksikön tai suuren määrän yksittäisiä liikkeitä tekeminen markkinoille on suuri riski. 36 Kilpailuehdotuksen ja vaihtoehdon vertailu • Tehdyn analyysin mukaan kilpailuehdotuksen liiketilan mitoitus ei mahdu markkinoille lähivuosina. Haja‐ nainen liiketilan toteutus vaarantaa edelleen sen menestymis‐mahdollisuuksia koventuvassa kilpailussa. • Mikäli huomioonotetut hankkeet toteu‐ tetaan, muodostettujen ennusteiden mukaan mahdollisuudet mittavampaan liiketilarakentamiseen aukeavat vasta tarkastelujakson loppupuolella noin vuonna 2030. • Toteutuksen myötä olisi syytä rakentaa jonkin verran palvelurakennetta tukevaa liiketilaa ensivaiheessa myös liikenne‐ keskuksen yhteyteen. 37 Uuden ehdotuksen rakentumisen osuudet laskennallisesta lisätarpeesta 38 Alueen rakentamisen mitoitus ja vaiheistus (esimerkki) • Alussa tulisi toteuttaa eniten asuntoja, erityisesti rautatieaseman pohjoispuolella, jotta hanke saadaan käyntiin. • Toimistoja tasaisesti kaikille alueille kysynnän mukaan, painopiste liikennekeskuksen ympärillä • Alussa liiketiloja lähinnä liikenne‐ keskuksen yhteyteen sekä joitakin kivijalkatiloja alueen pohjoispuolelle lähipalveluja tarjoamaan. • Laajempi kaupallinen kokonaisuus on markkinatilanteen vuoksi mahdollista käynnistää vasta 2020‐luvun lopussa alueen eteläpuolelle asemakeskuksen ja monitoimiareenan väliin. • Lopputuloksena syntyy monipuolinen, toimiva ja vahva kaupallinen palvelukeskus tukeutuen liikennekeskukseen, areenan alueeseen, hotelliin sekä Tullintorin palvelurakenteeseen. 39 Yleisiä johtopäätöksiä • Asemakeskuksen erinomainen ja keskeinen sijainti on houkutteleva kaikenlaisten toimintojen (liiketila, hotelli, toimisto, asunto) kannalta, mikä on sen kilpailuetu verrattuna keskustan ulkopuolisiin hankkeisiin. • Asemanseudun alueen toteutuminen suunnitellussa laajuudessaan haukkaa merkittävän osan koko keskustan uudisrakentamistarpeesta lähitulevaisuudessa. – Muun liiketilatarjonnan lisääntyessä merkittävästi asemakeskusprojektin aikana uusien hankkeiden (mm. Ratina) myötä markkina on pitkään kylläinen. Jo pelkästään asemakeskuksen liiketilojen osuus on lähes kolmannes keskustan liiketilan lisätarpeesta vuoteen 2030 mennessä. – Myös toimistomarkkinan riittävyys on epävarmaa kilpailutyön mukaisilla volyymeillä, sillä pelkästään asemakeskus kattaisi yli 10 % koko Tampereen kaikesta toimitilan lisätarpeesta vuoteen 2030 mennessä. – Asuntotuotannon osalta markkinoilla on enemmän tilaa, sillä asemakeskukseen kaavailtu n. 100.000 k‐m2 asuntoja käsittää vain noin 5% koko Tampereen lisätilatarpeesta vuoteen 2030 mennessä. Asemanseudun ehdotettu tilavolyymi ei itsessään ole liian iso Tampereen markkinoihin nähden, mutta kilpailevien hankkeiden kanssa toteutumisen aikataulu on joiltain osin erittäin haastava. 40 Yleisiä johtopäätöksiä • Liiketilatarjonnan toteutumisen kannalta huomioitavaa on myös toteutuvan liiketilakonseptin sisällön yksityiskohdat ja houkuttelevuus kilpailukentässä. • Kilpailukyvyn kannalta riittävän suurelle ja houkuttelevalle liiketilakokonaisuudelle markkina on lähivuosina ahdas. – Aseman liiketilatarjonnan on nojattava tarjonnan lisäksi riittävän suureen volyymiin. – Toisaalta rajoitettuna mahdollisuutena on laajentaa varovaisesti keskustan kivijalkaliiketilatarjontaa hankkeen kehittymisen myötä. – Keskustan kivijalkamyymälätarjonnan vahvistaminen ja levittyminen on sinänsä asemakeskuksen alueelle luontaista – Pelkkä liikennekeskuksen tuoma ihmisvirta tai nyt tehtävän lisärakentamisen tuomat asiakkaat eivät riitä alkuunkaan suunnitellulle liiketilavolyymille. • Toimitilojen lisärakentamismahdollisuuden määrä riippuu voimakkaasti kilpailevien hankkeiden ja muun tarjonnan määrästä, toteutumisajankohdasta ja laadusta. • Kiinteistön rakennuskelpoiseksi saattamisen kustannukset (erityisesti kansi) on otettava huomioon kokonaisvolyymitavoitteessa, jotta koko hanke olisi ylipäätään mahdollinen. 41 Jatkosuunnittelua koskevia tehtäviä ja tavoitteita • Alueen liikeidean tarkentaminen ja sisältötavoitteiden asettaminen sekä soveltaminen alueen fyysisiin mahdollisuuksiin • Halutun kokonaisuuden alustava sisältö‐ ja volyymitavoitteiden määrittely tilatyypeittäin • Sovittavan liikeidean mukainen korttelikohtainen massoittelu kaavoituksen perustaksi • Liikenteen, pysäköinnin, huollon ratkaisujen hahmottaminen ja suunnittelu • Taloudellisten reunaehtojen laskeminen toteutusedellytysten ja vaiheistuksen pohjaksi • Kaavoituksen ja toteutuksen jaksotuksen aikataulutavoitteiden määrittely • Kaavoituksen käynnistämisestä sopiminen 42 Tampere 2035 – vahva palvelu‐ ja elämysydin • Kattavat ja voimakkaat palvelut keskittyvät kävelyetäisyydelle, erinomaisten julkisten liikenne‐ yhteyksien ja riittävän pysäköinti‐ verkon yhteyteen. • Kaupunkirakenteesta muodostuu jalankulku‐ ja pyöräily‐ystävällinen, turvallinen ja kaupunkikuvaltaan monipuolinen, mielenkiintoinen ja miellyttävä kokonaisuus Tampe‐ reen asukkaille ja vierailijoille. 43 Liite: Eri tyyppiset kaupan palvelut liikeidean määrittelyn perustaksi Viereisessä kuvaajassa on esitelty jatkosuunnittelun pohjaksi yleinen malli erilaisten kaupallisten keskittymien yleisluonteesta ja roolista. Asemanseudun alueen rooli voi vaihdella lähipalvelukeskuksesta kauppa‐, viihde‐ ja huvittelu‐ keskukseen asti. 44
© Copyright 2024