Hakemusasiakirjat_Valkealakoti ja Palvelukeskus Mäntylä
TARVESELVITYS / HANKESUUNNITELMA 1. TIETOJA HAKIJASTA Hakija Y-tunnus Kouvolan kaupunki 0161075-9 Kohteen nimi Valkealakoti (osastot Tammela, Haapala ja Kuusela sekä yhteiskäytössä olevat toimintatilat) ja Mäntylän vanhusten rivitalot. 2. HANKKEEN TARVE Hakijan selvitys siitä, miksi tämä hanke on tarpeellinen, kts. rakennuttamisohje, kohta 2.2.1 Tarveselvitys. Tarvittaessa perustelut voidaan esittää erillisellä liitteellä ja niihin voidaan liittää myös tarpeelliseksi katsottavaa tausta-aineistoa. VANHUSTEN ASUMISPALVELUYKSIKKÖ, VALKEALAKOTI, osastot Tammela, Haapala, Kuusela ja yhteiskäytössä olevat toimintatilat sekä Mäntylän vanhusten rivitalot. Kouvolan kaupunki on laatinut Ikääntymispoliittisen ohjelman 2014-2016 (KV 1.9.2014 § 65) ja Ikäihmisten palveluverkkosuunnitelman 2012-2014 (KV 7.5.2012 § 50). Suunnitelmien tavoitteena on purkaa laitosmaista rakennetta ja kehittää varhaisen tuen ja ennakoivan työn toteutusta ja sisältöä sekä uudistaa toimintatapoja. Ikäihmisten palveluiden toteutuksessa tarvitaan monialaista kumppanuutta ja yhteistyötä eri toimijoiden kanssa. Kaupunki on kartoittanut olemassa olevia haasteita kasvavien palveluntarpeiden täyttämiseksi ja samalla vaihtoehtoisten, tehokkaampien, tuotantotapojen löytämiseksi ikäihmisten hoivaan, asumiseen ja terveydenhuoltoon. Asiakaslähtöisyyden ja osallisuuden korostuminen sekä varhaisen tuen palveluiden lisääminen ovat olleet keskeisinä ajatuksina. Palveluiden rakenteen uudistamisella vastataan vanhuspalvelulain ja ikäihmisten palvelujen laatusuosituksen linjauksiin. Suunnitelman tavoite on laitosmaisen palvelurakenteen purkaminen, ikäihmisten asumiseen liittyvien ratkaisujen uudistaminen ja vaihtoehtoisten palvelujen (kotona asumisen tukeminen) kehittäminen. Kouvolan kaupungissa yli 65-vuotta täyttäneiden osuus on noin 24,2 % väestöstä (koko väestö ennakkoarvio 31.12.2014 86.492 henkilöä, Tilastokeskus). 75-vuotta tai vanhempien osuus väestöstä on 10,9 %. Tulevina vuosina etenkin 75-vuotta täyttäneiden ja vanhempien osuus väestöstä kasvaa. Väestöennusteen mukaan vuoteen 2020 mennessä 75-vuotiaiden määrä lisääntyy 1.500 henkilöllä. Väestörakenteen muutos luo haasteita palvelujärjestelmän kehittämiselle. Kouvolan kaupungilla on ikääntyneille tarkoitettuja pitkäaikaisia laitoshoidon paikkoja 168 ja tehostetun palveluasumisen asuntoja 426 henkilölle. Valkealakodissa on 52 pitkäaikaista laitoshoidon paikkaa ja 9 lyhytaikaispaikkaa. Mäntylän vanhusten rivitaloissa on 12 palveluasumisen asuntoa. Lisäksi kaupunki ostaa puitesopimuksella tehostettua palveluasumista yksityisiltä palveluntuottajilta, yhteensä 424 paikkaa. Tehostetun palveluasumisen palveluseteli on myönnetty 16 asiakkaalle Kouvola on päässyt mukaan VM:n kuntakokeiluun tarkoituksena hyödyntää Valkealan vanhainkodin (Valkealakodin) ja sen pihapiirissä sijaitsevien asumisyksiköiden olemassa olevaa rakennuskantaa ja kehittää uudenlaista lähialueen ikääntyneiden osallisuutta ja toimintakykyä edistävää toimintaa. Kaupungin omistama Valkealakoti sijaitsee osoitteessa Vanhatie 112, Valkeala. Valkealakoti on valmistunut vuonna 1958. Kohdetta on peruskorjattu vuosina 1996–1997, jolloin osastoilla Kuusela, Tammela ja Haapala on tehty peruskorjaus mm. rakennettu saniteettitiloja. Kuntakokeilun yhdeksi konkreettiseksi tavoitteeksi on asetettu Valkealakodin laitoshoidon hallittu purkaminen. Sen mukaisesti Valkealakoti peruskorjataan vuosina 2015-2017 (huonekoon tarkastelua ja uudelleen järjestelyä, saniteettitilojen saneerausta ja yhteisten tilojen suunnittelua). Osastot Tammela, Haapala (molemmissa 13 asukaspaikkaa) ja osasto Kuusela (14 asukaspaikkaa) vaativat nykyaikaistamista, mm. asuinhuoneiden suurentamista, kahden hengen huoneista luopumista sekä huonekohtaisten saniteetitilojen suurentamista. Asukashuoneet vähenevät Tammela-, Haapala- osastoilla molemmissa kahdeksaan ja Kuusela- osastolla kymmeneen. Nykyisen 61- laitospaikan sijaan kohteeseen rakennetaan 50 asuinhuonetta käsittävä asumisyksikkö. Asukashuoneiden (sis. wc) koot, ilman yhteisten tilojen jyvityksiä / asukas ovat olleet pienimmillään 9,75 m2, peruskorjauksen jälkeen asukashuoneiden (sis. wc) koot, ilman jyvityksiä / asukas ovat ka. 20,6 m2. Mäntylän vanhusten rivitaloasunnot on 12 asuntoa käsittävä palveluasumisen yksikkö. Asunnot sijaitsevat kahdessa rivitalossa, Valkealakodin välittömässä läheisyydessä, samalla tontilla. Talot on rakennettu vuonna 1988, eikä niitä ole remontoitu valmistumisen jälkeen. Peruskorjaus jaksotetaan kolmelle eri vuodelle. ARAn ehdollinen avustusvaraus on jo myönnetty osastoille Pajula ja Honkala. Nyt haetaan ARAn investointirahoitusta jälkimmäiseen vaiheeseen. 3. KOHTEEN ASUKKAAT Selvitys käyttäjistä, niiden määrästä (asukkaat/erityisryhmä; tilapäiset asukkaat, ulkopuoliset käyttäjät, jne.) ja asukkaiden maksukyvystä Käyttäjäryhmä on muistisairaat ja /tai huonokuntoiset vanhukset. Valkealakodin toisessa vaiheen peruskorjauksessa valmistuu yhteensä 26 asuntoa, jotka tarjoavat ikääntyneille asukkaille edellytykset itsenäiseen ja turvalliseen asumiseen silloin, kun toimintakyky ei riitä asuakkaan selviytymiseen yksityiskodissa. Useimmilla asukkailla on toimintakykyä rajoittava muistisairaus. Ympärivuorokautista hoivaa vaativien asukkaiden hoidon toteutuksessa hoitohenkilökunnan mitoitus on 0,6. Kevyempää hoivaa vaativien asukkaiden hoitohenkilökunnan mitoitus on 0,3. Lisäksi kohteeseen esitetään osa-aikaisen virike- ja kuntoutustoimintaan erikoistuneen lähihoitajan tai geronomin palkkaamista. Kuntakokeilun yhtenä tarkoituksena on palvelualuemallin kehittäminen ja palvelujen tuottaminen laajalle asiakasryhmälle. Sen mukaisesti sisääntulokerroksen yleisissä tiloissa (eteisaula, juhla-/ ruokasali) suunnittelussa on huomioitu myös ulkopuoliset käyttäjäryhmät kehittämällä tilojen käytettävyyttä ja visuaalista ilmettä .Tammelan, Haapalan, eikä Kuuselan muissa tiloissa ole ulkopuolisia käyttäjiä. Asumispalvelumaksut määritellään asiakkaan maksukyvyn mukaisesti. Tyypillinen asiakas on pienituloinen yli 80-v. nainen. 4. PALVELUT Selvitys palveluista (sisältö, kohdentaminen, järjestäminen/tuottaminen jne.) Tehostetussa palveluasumisessa asukkaalla on mahdollisuus saada asumiseensa ympärivuorokautisesti tarvitsemansa apu ja hoiva. Asukkaina tulevat olemaan päivittäisissä toiminnoissa runsaasti apua tarvitsevat ikääntyneet ihmiset. Lähes kaikilla heistä on keskivaikea tai vaikea muistisairaus fyysen toimintakykyvajauksen lisäksi. Mikäli asiakkaan palveluntarve muuttuu, hänen ei tarvitse muuttaa. Palvelut suunnitellaan kunkin asiakkaan hoito- ja palvelusuunnitelman mukaisesti. Hoivapalveluista peritään palvelutarpeen mukainen asiakkaan tuloihin perustuva asiakasmaksu. Myös hoitohenkilöstön määrä arvioidaan asiakkaiden palvelutarpeen mukaan. Ikääntyneen asumista tukevat hoivapalvelut järjestää Kouvolan kaupunki. Mäntylän vanhusten rivitaloissa järjestetään toistaiseksi tavallista palveluasumista kaupungin omana toimintana 5. PALVELUHENKILÖKUNNAN MÄÄRÄ Hoitohenkilökunta arviolta 16 henkilöä (palvelutarpeen mukaan) Keittiöhenkilökunta Ateriat valmistaa kaupungin käyttäjäpalvelut/ ruokapalvelut Hallintohenkilökunta 1 Muu henkilökunta Siivouksen järjestää kaupungin käyttäjäpalvelut/ puhtauspalvelut Virike- ja kuntoutushoitaja tai geronomi osa-aikainen (koko talon yhteinen) Mäntylän vanhusten rivitaloasunnot; henkilökunta arviolta 0,3 (palvelutarpeen mukaan) 1 vuorossa 2 vuorossa 3 vuorossa KIINTEISTÖN KUNTOARVIO Korjausrakentaminen PÄIVÄYS 06.02.2015 PROJEKTI Kiinteistön kuntoarvio TILAAJA Kouvolan kaupunki, Tilaliikelaitos KOHDE Valkealakoti, Vanhatie 112, 45360 Valkeala KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 2(33) SISÄLTÖ 1. 2. 3. YHTEENVETO ...................................................................................................................... 4 1.1 Rakennetekniikka ....................................................................................................... 4 1.2 Turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat tekijät ............................................. 5 YHTEYSTIEDOT ................................................................................................................... 5 2.1 Kohde .......................................................................................................................... 5 2.2 Tilaaja .......................................................................................................................... 5 2.3 Kuntoarvion suorittaja ................................................................................................ 5 KOHTEEN YLEISTIEDOT ..................................................................................................... 6 3.1 Yleistietoja................................................................................................................... 6 3.1.1 Tiedossa olevat korjaukset ja aiemmat tutkimukset ........................................... 6 4. YLEISTÄ ............................................................................................................................... 7 4.1 Kuntoarvion laajuus, tarkoitus ja tavoite .................................................................. 7 4.1.1 Toimeksiannon laajuus ...................................................................................... 7 4.2 Lähtötiedot .................................................................................................................. 7 4.2.1 Käyttäjäkysely ................................................................................................... 7 4.3 Kuntoluokitus.............................................................................................................. 8 4.4 Tarkastuksessa käytettävät mittalaitteet ja apuvälineet .......................................... 8 4.5 Pintakosteusilmaisimen käyttö kosteuspitoisuuden arvioinnissa: ......................... 8 4.6 Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) ......................................................................... 9 4.6.1 Jatkotoimenpiteiden kustannusten arviointi ....................................................... 9 5. RAKENNETEKNIIKKA ........................................................................................................ 10 5.1 11 Alueosat ............................................................................................................... 12 5.1.1 113 Kuivatusrakenteet ..................................................................................... 12 5.1.2 115 Päällysrakenteet ....................................................................................... 14 5.1.3 116 Alueen varusteet....................................................................................... 15 5.1.4 117 Aluerakenteet ........................................................................................... 15 5.2 12 Runkorakenteet.................................................................................................... 17 5.2.1 122 Perustukset ja alapohjat ........................................................................... 17 5.2.2 123 Runko ....................................................................................................... 19 5.3 124 Julkisivut ............................................................................................................ 20 5.3.1 1241 Ulkoseinät............................................................................................... 20 5.3.2 1242 Ikkunat.................................................................................................... 22 5.3.3 1243 Ulko-ovet ................................................................................................ 23 KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 3(33) 5.3.4 125 Ulkotasot (parvekkeet, katokset)............................................................... 25 5.4 126 Vesikatot............................................................................................................. 26 5.4.1 126 Vesikatot .................................................................................................. 26 5.5 13 Tilaosat ................................................................................................................. 28 5.5.1 133 Tilapinnat.................................................................................................. 28 5.6 6. 251 Siirtolaitteet ........................................................................................................ 29 LVIS-TEKNIIKKA ................................................................................................................ 30 6.1 211 Lämmitysjärjestelmät ........................................................................................ 30 6.1.1 2111 Lämmityksen keskusosat........................................................................ 30 6.1.2 2112 Lämmityksen siirto-osat .......................................................................... 30 6.1.3 2113 Lämmityksen pääteosat .......................................................................... 30 6.2 212 Vesi- ja viemärijärjestelmät ............................................................................... 30 6.2.1 2121 Vesi- ja viemärijärjestelmien keskusosat................................................. 30 6.2.2 2122 Vesi- ja viemärijärjestelmien siirto-osat ................................................... 30 6.2.3 2123 Vesi- ja viemärijärjestelmien pääteosat ................................................... 31 6.3 213 Ilmastointijärjestelmät ....................................................................................... 31 6.3.1 2131 Ilmastoinnin keskusosat.......................................................................... 31 6.4 S1 Asennus- ja apujärjestelmät ............................................................................... 31 6.4.1 S120 Johtokanavajärjestelmä.......................................................................... 31 6.4.2 S150 Läpiviennit .............................................................................................. 31 6.5 S2 Sähkönjakelu ja siihen liitetyt kuormitukset...................................................... 31 6.5.1 S211 Sähköliittymä .......................................................................................... 31 6.6 S22 Sähköenergian pääjakelu.................................................................................. 32 6.6.1 S222 Pääjakelujärjestelmä .............................................................................. 32 6.7 S23 Laitteiden ja laitteistojen sähköistys................................................................ 32 6.7.1 S231 Kiinteistön laitteiden ja laitteistoiden sähköistys...................................... 32 6.8 S24 Sähköliitäntäjärjestelmät .................................................................................. 32 6.8.1 S245 Autolämmityspistorasiat ......................................................................... 32 6.9 S25 Valaistusjärjestelmä .......................................................................................... 32 6.9.1 S251 Sisävalaistusjärjestelmä ......................................................................... 32 6.9.2 S252 Ulkovalaistusjärjestelmä ......................................................................... 32 6.10 T6 Paloturvallisuusjärjestelmät ............................................................................... 33 6.10.1 7. T610 Paloilmoitinjärjestelmä .......................................................................... 33 LIITTEET ............................................................................................................................. 33 KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 1. YHTEENVETO 1.1 Rakennetekniikka 4(33) Peruskorjaussuunnittelun tueksi tehdyn kuntoarvion kohteena oli vuonna 1958 valmistunut vanhainkoti. Tavoitteena oli määrittää rakenteiden korjaustarvetta ja korjaustoimenpiteiden laajuutta. Kuntoarvio suoritettiin soveltaen liike- ja palvelurakennusten kuntoarvioijan ohjetta (KH 90–00501). Tutkittu rakennus on 1-2 kerroksinen, osittain kellarillinen. Rakennus on perustettu betonianturoiden ja betonirakenteisten perusmuurien varaan. Lisäksi rakennuksen runkona toimivat betonipilarit ja –palkit. Vesikaton sade- ja sulamisvedet ohjataan pintakouruilla sekä maanalaisella putkistolla pois rakennuksen vierustalta. Rakennus on salaojitettu (alkuperäinen). Rakennuksen perusmuurit ja maanvastaiset ulkoseinät ovat betonirakenteisia. Rakennuksen alapohja on maanvarainen ja betonirakenteinen. Välipohjat ovat betonirakenteisia ja ulkoseinät ovat rappaamalla pinnoitettuja tiiliseiniä. Yläpohjat ovat rakenteeltaan kaksikuorisia betonilaattoja, betonikuorien välissä on eriste. Vesikatetta kannattelevat rakenteet ovat puuta. Vesikate on pääosin saumapeltiä, pieneltä osin bitumikerimä. Ikkunat ovat 2-puitteisia ja 3-lasisia puu- alumiini-ikkunoita. Rakenteissa on käytetty runsaasti kosteudesta vaurioituvaa eristettä (Toja-levy, korkki). Kiinteistössä on vesikiertoinen lämmitysjärjestelmä, pattereilla. Lämmön tuotto on maakaasulla. Ilmanvaihtona on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto. Vesi- ja viemäriputkien materiaali vaihteli, myös ainakin vanhoja viemäriputkia on käytössä. Kiinteistöön on vuosien saatossa tehty useita peruskorjauksia ja myös pienempiä korjaustoimia. Peruskorjauksien yhteydessä on uusittu mm. ikkunat, sadevesijärjestelmä (osittain) ja yksi parvekelinja. Talotekniikan puolella on uusittu sähköistystä, lämmitysjärjestelmää, vesi-ja viemäriputkistoja (osittain), ilmanvaihto ja käyttöveden vaihdin. Kohteessa on suoritettu useita sisätilojen muutoksia, joiden yhteydessä on tehty valtaosa märkätila ja pintaremonteista. Tarkastuksen yhteydessä havaittiin seuraavia jatkotutkimustarpeita tulevan korjauslaajuuden ja työmenetelmien määrittämiseksi. Jatkotutkimustarpeita ovat: - Haitta-ainekartoitus rakenteissa olevien kosteudesta vaurioituvien eristeiden määrän ja kunnon kartoitus alapohjarakenteen kosteusteknisen toimivuuden tarkastaminen rakennekosteusmittauksilla julkisivun ja ulkotasojen kuntotutkimus palo-osastoinnin tarkastaminen. Merkittävimmät nyt selvillä olevat uusimistarpeet ovat vesikatteessa, yläpohjarakenteessa ja salaoja- sekä kuivatusrakenteissa. Talotekniikan puolella ainakin vesi- ja viemäriputkistoissa on uusimistarvetta. Jatkotutkimusten yhteydessä selviää varmuudella lisää korjattavaa, mutta ainakin ulkotasojen uusimiseen ja vaurioituneiden eristeiden poistoon rakenteista on varauduttava. Lisäksi julkisivun huoltokäsittely ja mahdolliset rappauskorjaukset on suositeltavaa tehdä peruskunnostuksen yhteydessä. Märkä- ja wc-tiloja on korjattua tilakohtaisesti tarpeen mukaan. Tilojen tarkka ikä- ja kuntojakauma koko kiinteistön osalla ei ole selvillä. Lisäksi havaittiin muutamia pikaisesti korjattavia pienempiä asioita kuten esim. keittiön astianpesupaikan roiskevesisuojaus. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 1.2 5(33) Turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat tekijät Selkeitä turvallisuusriskejä havaittiin kattoturvatuotteissa, ulkotasoissa ja palo-osastoinneissa. Sisäilman laatua saattaa heikentää putkitunneleiden rakennusjätteet, keittiön tiskipaikan aiheuttama vesivaurio, ulkoseinien kaksi havaittua kosteusvauriota ja rakenteiden vaurioitumisherkät rakennusmateriaalit. Kiinteistön rakennusajankohdan perusteella on todennäköistä että rakennusmateriaaleissa esiintyy haitta-aineita. Rakenteissa ja materiaaleissa esiintyvät haitta-aineet tulee huomioida kaikkien suoritettavien korjausten yhteydessä. 2. YHTEYSTIEDOT 2.1 Kohde Valkealakoti Vanhatie 112 45360 Valkeala 2.2 Tilaaja Kouvolan kaupunki Tilaliikelaitos, suunnittelu Torikatu 10, PL 85 45101 Kouvola 2.3 Kuntoarvion suorittaja Wise Group Finland Oy Sinikalliontie 5 02360 Espoo puh faksi 020 743 5250 020 743 5251 Rakennetekniikka (sisältäen LVIS) Mika Mantere, RI, Tekn. yo puh 044 427 9334 email [email protected] KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 3. KOHTEEN YLEISTIEDOT 3.1 Yleistietoja 6(33) Kuntoarvion kohteena on vuonna 1958 - 1959 rakennettu vanhainkoti. Käyttötarkoitus Rakennustyyppi Valmistunut Rakennuksia Tilavuus Kerrosluku Bruttoala 3.1.1 vanhainkoti kerrostalo 1958 1 kpl ei tiedossa 1 – 2 + osittain kellari 4 114 m2 Tiedossa olevat korjaukset ja aiemmat tutkimukset Tarkastuksen yhteydessä tilaajan edustajilta saadun tiedon mukaan kiinteistä on kunnostettu seuraavasti: 2008 2000 1997 2010 1992 1997 2000 1995 2000 2013 1997 Rakennusten väliset lämmitysjohdot on uusittu. Ikkunat on uusittu (pl. osa kellaritilojen ikkunoista). Yläpohjaan lisätty puhallusvillaa (ei kaikille osin). Takapihan sadevesijärjestelmää on uusittu. Julkisivut on huoltomaalattu. On tehty tilamuutoksia ja pintaremontteja. On tehty tilamuutoksia ja pintaremontteja. Vesikate on huoltomaalattu. Lämmityskattila on uusittu. Käyttövedenvaihdin on uusittu. Eteläsiiven parveke on uusittu. Käyttövesi- ja viemäriputkistoihin oin tehty muutoksia ja putkistoja on osittain uusittu. Ilmanvaihtoa on peruskorjattu ja uusittu useammassa erässä. Sähköistystä on uusittu, laajuus ei ollut tiedossa. Aiemmin tehdyistä tutkimuksista ei saatu tietoa. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 4. YLEISTÄ 4.1 Kuntoarvion laajuus, tarkoitus ja tavoite 7(33) Kuntoarvion päätarkoituksena on arvioida kiinteistöön kuuluvien rakennusten, rakenteiden, rakennusosien ja taloteknisten järjestelmien nykyinen kunto, vaurioita, korjaus- ja lisätutkimuksien tarpeita seuraavan 10-vuoden ajanjaksolla. Kuntoarvion perusteella suositeltaville toimenpiteille annetaan karkeat kustannusarviot. Kiinteistön kuntoarvio suoritetaan tarkastellen alkuperäisissä piirustuksissa esitettyjä rakenneratkaisuja sekä tarkastamalla kiinteistö. Kiinteistökierros suoritetaan rakenneasiantuntijan toimesta. Kuntoarvion tavoitteet: - arvioida rakenteiden sekä järjestelmien kunto ja korjaustarpeet antaa suositeltaville korjauksille ja toimenpiteille kustannusarviot - tarkastella huoneistojen sekä yleisien tilojen kuntoa ja huoltotoiminnan toimivuutta paikantaa mahdolliset kiireelliset korjaustarpeet ja lisätutkimuksia edellyttävät rakennusosat tai järjestelmät paikantaa mahdolliset turvallisuusriskit sekä arvioida kiinteistön toiminnallisuutta luoda kokonaisvaltainen asiakirja kohdekiinteistöstä selventämään kiinteistön omistajan järjestelmällisen kunnossapidon suunnittelua. - 4.1.1 Toimeksiannon laajuus Toimeksiannon laajuutena on kiinteistön kuntoarvio (RAK, (LVIS suppeasti) ja pitkän tähtäimen suunnitelman laadinta. Kiinteistön tarkastuskierros suoritettiin 29.01.2015. 4.2 Lähtötiedot Käytettävissä oli edellä mainittujen korjaushistoriatietojen lisäksi seuraavia piirustuksia: 4.2.1 - pohjapiirustukset (ARK) - rakennepiirustuksia Käyttäjäkysely Erillistä käyttäjäkyselyä ei suoritettu. Tilaajaa, huoltohenkilökuntaa sekä kiinteistön käyttäjiä haastateltiin kiinteistökierroksen yhteydessä. Haastattelujen huomiot on kirjattu kunkin rakenneosan tai järjestelmän kohdalle raporttiin. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 4.3 8(33) Kuntoluokitus Tilojen ja rakenteiden kunnon ja korjaustarpeiden määrittämisen apuna käytettiin kuntoluokitusta KL 1 - 5. Kuntoluokat ja niiden toimenpidearviot on esitetty taulukossa 1. Taulukko 1. Tilojen ja rakenteiden kuntoluokitus ja luokituksen mukainen toimenpidearvio Kuntoluokka Kunto Arvio suositellusta toimenpideajankohdasta KL1 Heikko Uusitaan 1...5 vuoden kuluessa KL2 Välttävä Peruskorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6...10 vuoden kuluessa KL3 Tyydyttävä Kevyt huoltokorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6...10 vuoden kuluessa KL4 Hyvä Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6...10 vuoden kuluessa KL5 Uusi Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa Tilakohtaisia kuntoluokituksia tarkasteltaessa tulee huomioida, että tilassa oleva yksittäinen vaurio / puute vaikuttaa koko tilan kuntoluokitukseen. Pitkän tähtäimen suunnitelmaa laadittaessa huomioidaan kuntoluokitus, mutta rakenteen tai tilan ollessa vähäisellä käytöllä tai vaurioiden ollessa ainoastaan esteettisiä, ei korjausta välttämättä esitetä tehtäväksi kuntoluokituksen mukaisessa aikataulussa. Tällöin pyrkimyksenä on aikatauluttaa hankkeita teknisten tarpeiden mukaisesti huomioiden kuitenkin taloudellisuus, jolloin voidaan esteettisistä syistä tehtäviä korjauksia siirtää kunnossapitojaksossa sopivampaan ajankohtaan. 4.4 Tarkastuksessa käytettävät mittalaitteet ja apuvälineet Kuntoarvio suoritetaan pääosin käyttäen aistinvaraisia arviointimenetelmiä. Rakenteiden kosteuspitoisuutta arvioidaan pintakosteusilmaisimen avulla ja kuntoarvioissa voidaan käyttää myös muita rakenteita rikkomattomia mittalaitteita sekä apuvälineitä kuten mm. työkaluja, mittalaitteita ja tutkimusvälineitä. Materiaalien tartuntaa alustaan ja lujuutta arvioidaan ns. kopokartoituksella, joka suoritetaan muovipäisellä vasaralla tai muulla vastaavalla käsityökalulla. Pintamateriaalien paikoittainen irtoaminen voi viitata työsuorituksen virheellisyyteen tai kosteuden aiheuttamaan vaurioon tai pintamateriaalin sekä sen kiinnittävän aineen (liiman, kiinnityslaastin, yms.) käyttöiän päättymiseen. 4.5 Pintakosteusilmaisimen käyttö kosteuspitoisuuden arvioinnissa: Kuntoarviossa rakenteiden kosteuspitoisuutta arvioidaan pintakosteusilmaisimella Humitest MC-100S tai Gann Hydromette Compact LB, ja pääosin pintakosteusilmaisinta käytetään märkätilojen kosteuspitoisuuden arviointiin. Pintakosteudenilmaisimen toiminta perustuu suurtaajuudella tapahtuvaan materiaalin dielektrisyysvakion mittaukseen. Laite mittaa materiaalin kosteuden 25...50 mm syvyydestä. Mittaustulos on antureiden välisen alueen keskiarvo. Mittalaite antaa virheellisen tuloksen, mikäli mittaussyvyydellä on metallia (putket, sähkövastuskaapeloinnit, peltiverhoukset, jne.). Pintakosteudenilmaisimella tehtyjen havaintojen tarkastelussa ja tulosten arvioinnissa tulee huomioida, ettei kyseisellä menetelmällä kyetä mittaamaan rakenteen kosteuspitoisuutta vaan ainoastaan arvioimaan materiaalien kosteuspitoisuutta. Saatujen arviointituloksien luotettavuutta on tarkasteltava huomioimalla rakennetyyppi, pintamateriaali, vedeneristyskerroksen sijainti ja tyyppi sekä rakenteiden kuivana oloaika (aikaväli, jolloin ei ole suoritettu rakenteita kastelevaa käyttöä). KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 9(33) Nykyisesti yleisin märkätilojen rakenne koostuu keraamisesta laatoituksesta, kiinnityslaastista ja vedeneristävästä kerroksesta. Edellä mainitussa rakenteessa keraamisen laatoituksen saumojen läpi kulkeutuu kosteutta, joka vedeneristyskerrosta pitkin kulkeutuu kaivoon tai haihtuu rakenteesta pois kuivana oloajan yhteydessä. Kuivana oloajan on yleisen suosituksen mukaisesti oltava yli kolme kuukautta, että rakenteille vaurioitumisriskiä aiheuttavaa rakenteen kosteuspitoisuutta kyetään pintakosteusilmaisimella toteamaan riittävän pienellä virhemarginaalilla. 4.6 Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) käsittää seuraavan 10-vuoden ajalle kuntoarvion perusteella esitettävät jatkotoimenpiteet. Pitkän tähtäimen suunnitelmassa huomioidaan kunnossapito-, ylläpito- ja korjaustoimenpiteet sekä mahdolliset tarkempia tutkimuksia, selvityksiä tai kartoituksia edellyttävät jatkotoimet. Pitkän tähtäimen suunnitelmaan merkitään ajankohtaesitys, jolloin toimenpide on suositeltavasti suoritettava ja suuremmissa hankkeissa merkitään ajankohtaehdotus myös pääasiallisien valmisteluvaiheen tehtävien osalta, kuten mm. kuntotutkimus- ja suunnittelutyöt kustannusarvioineen (sis. alv 24 %). 4.6.1 Jatkotoimenpiteiden kustannusten arviointi Kustannusarviot laaditaan kiinteistön tarkastuksessa tehtyjen havaintojen ja lähtötiedoista saatujen laajuustietojen perusteella, jolloin arvioidaan eri toimenpiteiden kokonaislaajuus. Korjaushankkeissa on useita yksilöllisiä toimenpiteitä ja kaikilla korjaustöillä on oma yksikköhintansa. Laajuustietojen ja aikaisemmista hankkeista kerättyjen yksikköhintojen perusteella arvioidaan hankkeen karkea kokonaiskustannus, jossa huomioidaan työmaan oheiskustannukset. Kiinteistön kuntoarviovaiheen jälkeen voidaan kuitenkin joutua suorittamaan jatkoselvityksiä (mm. kuntotutkimuksia), joissa eri tutkimusmenetelmien ja laboratorioanalyysien perusteella pyritään määrittämään tarkemmin korjaustarpeet sekä –menetelmät. Tutkimustuloksien perusteella kustannusarvioita yleensä tarkennetaan selvästi. Suunnitteluvaiheessa määritetään hankkeiden sisältö sekä toimenpiteiden laajuus, jonka perusteella urakoitsijat tarjouksensa laskevat, joten myös suunnittelun aikana tehtävillä ratkaisuilla on merkittävä vaikutus muodostuviin kustannuksiin (mm. materiaalivalinnat, korjausmenetelmät, jne.). Kustannusarviot sisältävät arvonlisäveron, mutta tilaajan on huomioitava budjetoinnissa että kustannusarvio ei sisällä hallinnosta aiheutuvia kustannuksia (hallinnointikulut, jne.). Suunnittelu-, rakennuttamis- ja valvontakustannukset sisältyvät kustannusarvioon ellei asiasta ole erikseen mainittu. Suunnittelu-, rakennuttamis- ja valvontakustannukset ovat yleisesti luokkaa 8-15 % urakkahintaan nähden riippuen hankkeen koosta. Pienemmissä hankkeissa kulut ovat prosentuaalisesti suurempia. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 5. 10(33) RAKENNETEKNIIKKA Taulukko 2. Keskimääräiset käyttöiät (RT 18-10922, Kiinteistön tekniset käyttöiät). R = rakennuksen ikä. Tunnus Tila/rakenne/järjestelmä 113 Kuivatusrakenteet Keskimääräinen tekninen käyttöikä Rasitusluokka: normaali (tai erikseen mainittu) Tilan/rakenteen/ /järjestelmän ikä (aikaväli edelliseen kokonaisvaltaiseen korjaukseen) 40 vuotta tarkastusväli 2 vuotta huuhteluväli 5 vuotta Alkuperäiset, järjestelmän laajuus ei ole tiedossa. 1131 Salaojajärjestelmä 1950…2000 115 Alueen päällysrakenteet 1151, 1152 Liikennealueiden ja paikoitusalueiden päällysteet Asfaltti 20 vuotta ei tiedossa 1153 Oleskelualueiden päällysteet 40 vuotta ei tiedossa 116, 117 Alue varusteet ja –rakenteet 1161 Lipputangot 40 vuotta Rakenteen ikä ei tiedossa, todennäköisesti alkuperäinen. 1173 Kiviainesrakenteiset muurit ja aidat 50 vuotta Rakenteen ikä ei tiedossa, todennäköisesti alkuperäinen. 1174 Betonirakenteiset portaat 40 vuotta Rakenteen ikä ei tiedossa, todennäköisesti alkuperäinen. 122 Perustukset ja alapohjat 1221 Maanvastainen betonilaatta R 1222 Perusmuurin vedeneristys, bitumisively 20 vuotta Rakenteen ikä ei tiedossa, todennäköisesti alkuperäinen. 124 Julkisivut 1241 Kolmikerrosrappaus 50 vuotta Rakenteen ikä ei tiedossa, todennäköisesti alkuperäinen. 1241 Pinnoitettu betoni 50 vuotta Rakenteen ikä ei tiedossa, todennäköisesti alkuperäinen. 1242 Puualumiini-ikkuna 60 vuotta 8…15 sisämaalaus 3…12 tiivistekorjaus 15 vuotta (vain muutamia alkuperäisiä puuikkunoita). KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 11(33) 1243 Ulko-ovet, puu 40 vuotta 1243 Ulko-ovet, rakenneteräs 60 vuotta 1243 Kevytmetallinen ulko-ovi 20 vuotta 125 Ulkotasot 1251 Betonirakenteiset parvekkeet 50 vuotta 10…20 huoltomaalaus Eteläsiiven parveke 18 vuotta. Muut alkuperäisiä. 1252 Katokset (kantava osuus) R Rakenteen ikä ei tiedossa, todennäköisesti alkuperäinen. > 35 vuotta* * rakennetyyppi ei tiedossa, rakenteen käyttöikä määräytyy vedeneristeen mukaan Rakenteen ikä vaihtelee 1253 Erityiset ulkotasot, pihakansi 126 Vesikatot 1263 Bitumikermikate saavutettu Rakenteen ikä ei tiedossa, todennäköisesti alkuperäinen. 1263 Sinkitty ja maalattu rivipeltikate 50 vuotta huoltomaalaus 10…15 v Rakenteen ikä ei tiedossa, todennäköisesti alkuperäinen. 1264 Vesikattovarusteet (räystäskourut, syöksytorvet 25…40 Rakenteen ikä ei tiedossa, todennäköisesti alkuperäinen. 133 Tilapinnat 1332 Märkätilan lattia, laatoitus ja massamainen vedeneriste 30 vuotta 1332 Märkätilan lattia, muovimatto 20 vuotta 1332 Märkätilan lattia, laatoitus ja kosteussulku 15 vuotta 1332 Kuivan tilan vinyylilaatta, muovimatto tai linoleum 30 vuotta 1334 Märkätilan sisäkattopinnat 20 vuotta 1336 Märkätilan seinä, laatoitus ja massamainen vedeneriste 30 vuotta 1336 Märkätilan seinä, laatoitus ja kosteussulku 18 vuotta Rakenteiden ikä vaihtelee laajalti tehtyjen remonttien mukaan KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 5.1 11 Alueosat 5.1.1 113 Kuivatusrakenteet 12(33) Rakennekuvaus Salaojajärjestelmään liittyvistä huolto- tai korjaustoimista eikä sen asennuslaajuudesta saatu tietoa. Tilaajan edustajalta saadun tiedon mukaan salaojista on tehty havainto ja järjestelmän purkupaikkana on alarinne. Takapihan puolella on sadevesijärjestelmä uusittu. Järjestelmä on toteutettu loiskealtain ja maan alle upotetuin umpiputkin. Järjestelmän purkupaikka on tilaajan edustajan mukaan myöskin alarinteessä. Etupihan puolella vesikaton sade- ja sulamisvesiä ohjataan betonisilla pintakouruilla. Maanvastaisiin seinärakenteisiin on suunnitelmissa esitetty kosteuseristys (kantavan rakenteen sisäpintaan). Havainnot Salaojajärjestelmässä havaittiin vain yksi tarkastuskaivo, joten järjestelmän laajuutta tai kuntoa ei voida todentaa eikä järjestelmää huoltaa. Salaojituksen korkoasemaa alapohjaan ei tarkemitattu. Tarkastuskaivo on betonirakenteinen ja salaojaputkitus on toteutettu tiiliputkilla. Salaojituksen purkupaikkaa ei havaittu. Salaojituksen tekninen käyttöikä on päättynyt ja sokkelissa havaittiin paikoin kosteusjälkiä ja kosteuden aiheuttamaa rapautumista. Salaojitus ja tarkastuskaivot on suositeltavaa uusia kokonaan. Takapihan osalla sadevesijärjestelmä on uusittu ja vesikaton sade- ja sulamisvedet ohjautuvat pääosin pois rakennuksen vierustalta. Sadevesijärjestelmän toimivuutta heikentää kuitenkin heikkokuntoiset, osittain kokonaan puuttuvat, sadevesikourut ja osa vesistä ohjautuu rakennuksen vierustalle. Sadevesijärjestelmän purkupaikkaa ei löydetty. Etupihalla vesikaton sade- ja sulamisvesien ohjaus on toteutettu betonisilla pintakouruilla. Kourujen kaato on väärään suuntaa ja vedet jäävät pääosin rakennuksen vierustalle. Etupihalle on suositeltavaa asentaa uusi sadevesijärjestelmä (vastaava kuin takapihalla). Olemassa olevan sadevesijärjestelmän purkupaikka on selvitettävä ja rakennuksen kaikki vesikourut on uusittava. Rakennuksen vierustat ovat asfaltilla tai nurmella. Takapihalla maanpinnat on muotoiltu pääosin viettämään pois rakennuksesta, mutta etupihalla on useita paikkoja joihin vesi kerääntyy. Kaikki rakennuksen vierustalle ohjatut vedet lisäävät perustuksiin, alapohjaan ja perusmuuriin kohdistuvaa kosteusrasitusta. Perusmuurien vierustäyttöjä eikä perusmuurin ulkopuolista vesieristystä voitu havainnoida (lumipeite). Pienellä osalla takapihaa havaittiin perusmuurilevyn ylälistaa. Rakennuksen maanvastaisissa rakenteissa havaittiin toistaiseksi vain lieviä / paikallisia ulkopuoliseen kosteusrasitukseen viittaavia vaurioita. Huomioitava on kuitenkin, että ulkoseinien kaksikuorinen rakenne vaikuttaa pienentävästi näkyvien vaurioiden syntyyn. Salaoja/ sadevesijärjestelmien peruskorjauksen yhteydessä on suositeltavaa uusia perusmuurin ulkopuolinen vesieristys. Vanhoissa suunnitelmissa on maanvastaisiin seiniin esitetty kosteuseristys, joten peruskorjauksen yhteydessä toteutettavien rakenteiden on mahdollistettava perusmuurin kuivuminen ulospäin. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 13(33) Kuntoluokka: 1 Toimenpide-ehdotukset Salaoja- ja kuivatusrakenteiden peruskorjaus Kustannusarvio 170 000 € Muut tarkennukset Hinta riippuu merkittävästi kaivusyvyydestä ja maa-aineksesta. Salaojantarkastuskaivo. Sadevedet ohjautuvat rakennuksen vierustalle. Alkuperäinen rakennesuunnitelma. Uusittua sadevesijärjestelmää, takapihalla. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 Rakennuksen vierustalla on painanne. 5.1.2 14(33) Maanvastaisessa seinässä on kosteusvaurio. 115 Päällysrakenteet Rakennekuvaus: Piha-alueet ovat suurelta osin hiekalla / asfaltoituja. Etupihalla ja päädyissä on lisäksi nurmialueita. Asfaltointien korjaushistoriasta ei ole tietoja. Havainnot: Lumi esti päällysrakenteiden kunnon arvioinnin. Kuivatusjärjestelmien peruskorjauksen yhteydessä on varauduttava päällysrakenteiden paikkakorjauksiin. Nurmi- ja viheralueiden hoito on vuosittaista. Kuntoluokka: Toimenpide-ehdotukset Päällysrakenteiden paikkakorjaus Viheralueiden huolto Rakennuksen vierustaa, etupiha. Kustannusarvio 40 000 € Muut tarkennukset Salaojakorjauksen kanssa samanaikaisesti Vuosittainen toimenpide Rakennuksen vierustaa, takapiha. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 5.1.3 15(33) 116 Alueen varusteet Rakennekuvaus: Johtuen kiinteistön käyttötarkoituksesta, aluevarusteita on melko vähän. Jätteenkeräysastiat ovat takapihalla. Lisäksi kiinteistöllä on ulkopenkkejä ja teräksinen polkupyöräsuoja sekä lipputanko. Havainnot: Aluevarusteille ei ole odotettavissa laajempia korjaus- tai uusimistarpeita. Jäteasioita on uusittava tarpeen mukaan. Jäteastioille suositellaan harkittavan aitausta tai katosta rakennettavaksi esim. pihakorjauksen yhteydessä. Kuntoluokka: 4 Toimenpide-ehdotukset Kustannusarvio Muut tarkennukset Jäteaitauksen rakennus 15 000 € harkittavaksi Jäteastiat ovat takapihalla. 5.1.4 Polkupyöräkatos. 117 Aluerakenteet Rakennekuvaus: Kiinteistöön kuuluu seuraavia aluerakenteita: - Sisäänkäynnin betonitukimuuri kulkuluiska - teräsrakenteiset istutusaltaat julkisivussa parvekkeelle johtavat betoniportaat maalattua teräskaidetta. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 16(33) Havainnot: Luiskien ja muurien teräskaiteet eivät täytä nykyään voimassa olevia rakennuksen käyttöturvallisuus määräyksiä. Lisäksi teräskaiteissa havaittiin runsaasti ruostevaurioita. Teräskaiteet suositellaan uusimaan (pl. luiskan kaide). Betoniportaissa ja tukimuurissa havaittiin raudoituksen ruostumista ja betonin rapautumista. Koska parvekkeille ja katoksille tullaan myös suosittamaan uusimista, on samalla uusittava myös parvekkeelle johtavat portaat. Tukimuuriin suositellaan raskasta betonikorjausta, jonka yhteydessä on muurin maanvastainen sivu kosteuseristettävä. Myös julkisivun istutusaltaissa havaittiin ruostevaurioita ja istutusaltaiden huoltokäsittelyyn on varauduttava. Kulkuluiska on havaintojen mukaan melko uusi, eikä siinä havaittu merkittäviä vaurioita. Kuntoluokka: 2 Toimenpide-ehdotukset Kustannusarvio Kaide- ja porrasrakenteiden uusiminen. 35 000 € Tukimuurin kunnostus 10 000 € Istutusaltaiden huoltokäsittely 3 000 € Parvekkeelle johtavat portaat. Muut tarkennukset yhdistetään parveke ja katoskorjauksiin. Julkisivun istutusallas. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 Sisäänkäynnin betonitukimuuri. 5.2 12 Runkorakenteet 5.2.1 122 Perustukset ja alapohjat 17(33) Kulkuluiska. Rakennekuvaus: Perustusrakenteista oli käytettävissä piirustuksia vain osasta kiinteistöä, joten rakennekuvaukset perustuvat osittain kiinteistökierroksella tehtyihin havaintoihin. Rakennuksen kaikki osat on perustettu betonianturoille perusmaan (moreeni) varaan. Perusmuurit ovat teräsbetonia ja kellariosuudella perusmuuri toimii myös kantavana seinärakenteena. Kellarin maanvastaisia seiniä on ainakin osittain lisäeristetty sisäpuolisilla rakenteilla. Suunnitelmien mukaan eristykseen on käytetty vuorivillaa/Toja-levyä ja verhomuurausta, paikoin pelkkää verhomuurausta ja ilmarakoa. Tarkat rakennetyypit eivät ole tiedossa. Alapohjarakenne on kaikilla osilla maanvastaista betonilaattaa. Rakenne vaihtelee rakennusosittain ja suunnitelmissa on esitetty ainakin seuraavia alapohjarakenteita. 1. Maanvarainen kaksikuorinen betonilaatta, välissä Toja-eriste. Alemman betonilaatan yläpinnassa on vesieristys. 2. Maanvarainen kaksikuorinen betonilaatta. Alemman betonilaatan yläpinnassa on vesieristys. Lisäksi rakennuksessa on betonirakenteinen putkitunneli. Tarkat rakennetyypit esiintymisalueet eivät ole tiedossa. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 18(33) Havainnot: Perustusrakenteissa ei havaittu puutteita tai merkittäviä vaurioita, painumia tai muuta vastaavaa. Muutamin kohdin sokkelissa on pientä halkeilu, joka viittaa perustusten paikalliseen ja pienimuotoiseen painumiseen. Perustuksille ei ole odotettavissa suurempia korjauksia. Alapohjalaatassa havaittiin pintakosteustunnistimella useissa paikoissa kohonneita arvoja. Lattiapinnoitteet vaihtelivat, mutta osa tiloista oli pinnoitettu myös muovimatoilla. Muovimatto, vesihöyryä heikosti läpäisevänä rakenteena, mahdollistaa kosteuden kertymistä rakenteeseen ja siten luo suotuisat olosuhteet rakenteen vaurioitumiselle. Ennen peruskorjausta on alapohjan kosteuskäyttäytyminen selvitettävä riittävällä määrällä rakennekosteusmittauksilla. Vaikka perusmuurin sisäpinnassa ja alapohjarakenteessa on kosteuseristyksenä bitumisively, on silti perusteltua olettaa villa/Toja-eristeen ainakin jossain määrin kastuneen ja mahdollisesti mikrobivaurioituneen. Peruskunnostuksen yhteydessä on siis varauduttava poistamaan ulkoseinistä ja alapohjasta kaikki vaurioitumisaltis materiaali (villa/Toja-levy). Myös putkitunnelit on kartoitettava. Bitumisivelyssä oleviin PAH-yhdisteisiin ja asbestiin on varauduttava ja siksi ennen peruskorjausta on teetätettävä koko rakennusta koskeva haitta-ainekartoitus. Putkitunnelissa havaittiin myös Toja-eristettä ja lahoavaa rakennusjätettä. Ilmavuotojen seurauksena putkitunnelista saattaa sisäilmaan kulkeutua sen laatua heikentäviä partikkeleita, joten putkitunnelit on puhdistettava. Vaurioitumisalttiiden eristeiden ja haitta-aineiden mahdollista poistamista ei ole huomioitu kustannuksissa. Kustannuksissa ei ole myöskään huomioitu alapohjan kosteusteknisen toimivuuden korjauksia. Kuntoluokka: 3 Toimenpide-ehdotukset Kustannusarvio Haitta-ainekartoitus. 9 000 € Villa- ja Toja-eristeiden kartoitus 7 000 € Alapohjan rakennekosteusmittaukset 4 000 € Putkitunneleiden puhdistaminen. 8 000 € Muut tarkennukset Maanvastaista lattiaa / seinää. Pintakosteustun- Bitumisivelyä ja Toja-eristettä, putkitunnelissa. nistin näytti kohonnutta kosteutta lattiassa. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 5.2.2 19(33) 123 Runko Rakennekuvaus: Suunnitelmien mukaan rakennuksen ulkoseinät ja kantavat väliseinät ovat betoni-/tiilirakenteisia. Tiilirakenteiset ulkoseinät ovat kaksikuorisia ja tiilikuorien välissä on lisäeristeenä mineraalivilla, paikoin Toja-eriste. Ulkoseinien ja kantavien väliseinien lisäksi runkoa kannattavina rakenteina on käytetty myös betonipilareita ja betonipalkkeja. Välipohjat on merkitty piirustuksissa betonirakenteisiksi massiivibetonilaatoiksi. Osa laatastoista on rakenteeltaan kaksikuorisia ja betonikuorien välissä on käytetty Toja-eristettä. Lisäksi Toja-eristettä tai korkkia on paikoin kiinnitettynä myös laatan alapintaan, rappauksen alle. Yläpohjat on merkitty piirustuksissa betonirakenteisiksi massiivibetonilaatoiksi. Kantavan betonilaatan päällä on Toja-eristettä (n. 150 mm) ja Toja-eristeen päällä on betonista valettu ohut palolattia. Lisäksi osa yläpohjasta on lisäeristetty puhallusvillalla. Länsisiiven yksikerroksisella osalla yläpohja on rakenteeltaan alalaattapalkistoa. Vesikate on kannateltu betoniin tukeutuvilla puurakenteilla. Havainnot: Ulkoseinien eristyksessä käytetty mineraalivilla on altistunut kosteudelle. Kosteutta rakenteeseen kulkeutuu sisäilmasta ja ulkokuoren läpi. Kosteuden vaikutuksesta villaeristeeseen on saattanut syntyä mikrobivaurioita, jolla voi olla sisäilman laatua heikentävä vaikutus. Ulkoseinien energiatehokkuus on nykyrakentamiseen verrattuna heikko. Ennen peruskorjausta on suositeltavaa varmistaa ulkoseinäeristeiden kunto lisätutkimuksella ja riittävällä määrällä materiaalinäytteitä. Ylä- ja välipohjaeristeenä käytetyt Toja-/ korkkilevyt ovat vaurioitumisherkkiä materiaaleja ja ne ovat saattaneet mikrobivaurioitua jo rakennusaikana tapahtuneesta kastumisesta tai tapahtuneiden vesivahinkojen yhteydessä. Vaurioituneella eristeillä saattaa olla sisäilman laatua heikentäviä vaikutuksia. Yläpohjien osittaisesta lisäeristämisestä huolimatta yläpohjien energiatehokkuus on edelleen heikko. Koska rakennuksen vesikatot ovat teknisen käyttöikänsä päässä, on niiden uusimisen yhteydessä suositeltavaa uusia myös yläpohjarakenne. Rakenteen uusimisen yhteydessä uusitaan kaikki eristeet ja kantava betonilaatta puhdistetaan mekaanisesti. Vesikatetta kannattelevat puurakenteet voidaan säästää, mutta niiden palolattian alapuolella olevien osien kunto on tarkastettava ja tarvittaessa homekäsiteltävä. Välipohjaeristeiden kunto on varmistettava lisätutkimuksella ja riittävällä määrällä materiaalinäytteitä. Runkorakenteissa sekä etenkin liikuntasaumoissa on havaittavissa paikoittaisia halkeamia. Liikuntasaumojen vauriot suositellaan korjaamaan erikseen, muut halkeamat tilakohtaiset korjausten yhteydessä. Vaurioitumisalttiiden eristeiden mahdollista poistamista ulkoseinistä, välipohjarakenteesta eikä vesikatetta kannattelevien puurakenteiden mahdollisia käsittelyjä ei ole huomioitu kustannuksissa. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 20(33) Kuntoluokka: 4 Toimenpide-ehdotukset Kustannusarvio Ulkoseinäeristeiden mikrobitutkimus 6 000 € Välipohjaeristeiden mikrobitutkimus 8 000 € Muut tarkennukset Yläpohjien peruskunnostus 240 000 € Liikuntasaumojen korjaukset 10 000 € Yläpohjaa, ei lisäeristystä. Lisäeristettyä yläpohjaa. 5.3 124 Julkisivut 5.3.1 1241 Ulkoseinät Rakennekuvaus: Julkisivut ovat rapattuja tiilimuurattuja seiniä, pieneltä osin puhtaaksimuurattuja tai levyrakenteisia. Rappauspinnat on pinnoitettu kalkilla. Sokkelit ovat pinnoitettua betonia. Parvekkeet, terassi ja katokset on käsitelty tarkemmin kohdassa ulkotasot. Havainnot: Tarkastuksen yhteydessä saadun tiedon mukaan julkisivut on huoltokäsitelty vuonna 1992. Havaintojen mukaan julkisivurappaukseen on tehty muutamia paikkakorjauksia. Vesikouruissa ja pellityksissä olevien puutteiden takia vesikaton sade- ja sulamisvesiä roiskuu / ohjautuu julkisivu- ja sokkelipinnoille. Julkisivussa havaittiinkin useita kohtia, joissa kalkkipinnoite on huuhtoutunut pois. Julkisivun rappauspinnan kiinnittymistä alustaansa ei saadun tiedon mukaan ole tutkittu ja sen tutkimista (ns. ”kopokartoitusta”) suositellaan. Normaali oloissa rapatun julkisivun huoltomaalausväli on 10 - 20 vuotta ja julkisivun uudelleen pinnoittaminen on nyt ajankohtaista. Myös sokkelissa havaittiin kosteuden aiheuttamaa pinnoitteen vaurioitumista ja rapautumaa. Lisäksi sokkelissa on muutamia betoniraudoituksen korroosiovaurioita. Kuivatusjärjestelmien peruskunnostuksen yhteydessä on myös sokkelit kunnostettava. Rappauspintojen mahdollisia paikkakorjauksia ei ole huomioitu kustannuksissa. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 21(33) Kuntoluokka: 3 Toimenpide-ehdotukset Kustannusarvio Julkisivujen kuntotutkimus (kopokartoitus). 9 000 € Rapatun julkisivun huoltomaalaus 110 000 € Sokkeleiden peruskunnostus. 25 000 € Muut tarkennukset Kuivatusrakenteiden peruskunnostuksen yhteydessä. Vettä ohjautuu julkisivuun. Vettä ohjautuu julkisivuun. Sokkelin raudoiteteräksissä korroosiota. Vettä roiskunut julkisivuun. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 5.3.2 22(33) 1242 Ikkunat Rakennekuvaus: Ikkunat on pääosin uusittu ja ne ovat kaksipuitteisia ja kolmilasisia puualumiini-ikkunoita (MSE). Ikkunat on uusittu vuonna 2000, kellarin toisarvoisissa tiloissa on muutamia vanhoja kaksipuitteisia ja kaksilasisia puuikkunoita. Havainnot: Uusittujen ikkunoiden kunto ja toiminnallisuus on yleisesti hyvä. Vanhojen ikkunoiden puuosien kunto on hyvä, mutta maalipinnoite on hilseillyt. Ikkunoiden vesipeltien kallistukset ja tiiveys ympäröiviin rakenteisiin ovat riittävät, mutta niiden maalipinnoitteessa havaittiin hilseilyä. Lisäksi ikkunoiden väleissä olevissa puuverhouksissa havaittiin maalipinnan hilseilyä. Ikkunoiden suositeltu tiivisteiden uusimisväli on 3...12 vuotta, joten tämän kaltaisessa kiinteistössä niitä joudutaan tekemään aika-ajoin. Lämpökuvauksella voidaan selvittää tarkasti tiivistevaurioiden laajuus sekä havaitaan myös mahdolliset ilmavuodot karmien tilkeraoissa. Tiivisteiden uusimista voidaan tehdä muista korjauksista riippumatta, mutta karmien tiivistäminen on suositeltavinta tehdä mahdollisen ulkoseinäkorjauksen yhteydessä. Puu- / alumiini-ikkunoilla on pitkä noin 60 vuoden käyttöikä ja ikkunat ovat vielä teknisen käyttöikänsä alkupuoliskolla. Vanhat puuikkunat, ikkunoiden välissä olevat puuverhoukset ja kaikki ikkunapellit tulee kuitenkin huoltomaalata. Kuntoluokka: 4 Toimenpide-ehdotukset Kustannusarvio Ikkunoiden lämpökuvaus. 5 000 € Tiivisteiden osittainen uusiminen. 10 000 € Vanhojen ikkunoiden ja ikkunavälien puuverhousten huoltomaalaus. 15 000 € Ikkunapeltien huoltomaalaus. 10 000 € Yleiskuvas ikkunarakenteesta. Muut tarkennukset Tarpeen mukaan. Ikkunoiden välistä puuverhousta. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 5.3.3 Uusittua ikkunaa. Alkuperäistä ikkunaa. Ikkunapellitystä. Ikkunapellitystä. 23(33) 1243 Ulko-ovet Rakennekuvaus: Ovien uusimis- / korjaushistoriasta ei ole tietoja. Havaintojen mukaan ulko-ovia on uusittu ja korjattu. Rakennuksessa on muutamia erilaisia ovia: - maalattuja ikkunallisia teräsovia maalattuja puuovia alumiini-ovia Havainnot: Pääosin ovien toiminnassa ei havaittu merkittäviä puutteita, mutta keittiöön johtavassa ulkoovessa on käyttäjältä saadun tiedon mukaan toiminnallisia puutteita. Lisäksi vanhemmissa ovissa havaittiin ikääntymisen merkkejä ja puurakenteisten ulko-ovien ulkopinnassa maali- KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 24(33) pintojen hilseilyä. Suositeltavaa onkin uusia keittiöön johtava ovi ja huoltomaalata puurakenteisten ovien ulkopintoja. Muut ovien korjaukset ja mahdolliset uusimiset suositellaan huomioimaan muiden korjausten yhteydessä. Kuntoluokka: 2-4 Toimenpide-ehdotukset Kustannusarvio Keittiöön johtavan oven uusiminen. 2 000 € Puuovien osittaiset huoltomaalaukset. 1 500 € Muut tarkennukset Ikkunallinen teräsovi. Autotallin ovi. Huoltomaalattava puuovi. Alumiiniovi. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 5.3.4 25(33) 125 Ulkotasot (parvekkeet, katokset) Rakennekuvaus: Kohteessa on useita toisistaan poikkeavia ulkotasoja. Osa tasoista tukeutuu rakennuksen runkoon, osa on maanvaraisia ja osassa kantavina rakenteina rakennuksen rungon lisäksi on betonipilarit. Rakennuksessa on seuraavan tyyppisiä ulkotasoja: - Betoniparveke, eteläsiivessä (korjattu 1997) - Alkuperäisä betoniparvekkeita Alkuperäisä betonikatoksia Alkuperäisä betonitasoja Havainnot: Uusittua parvekelinjaa lukuun ottamatta parvekkeiden ja katosten kunto on huono. Parvekkeiden ja katosten betonirakenteissa havaittiin rapautumista, terästen korroosiota ja kaidevaurioita. Osa parvekkeista on käyttökelvottomassa kunnossa ja kaidevaurioiden / puutteiden takia ne muodostavat jo riskin rakennuksen käyttöturvallisuudelle. Ulkotasojen käyttöturvallisuuden varmistamiseksi tulee niille suorittaa pikaisesti tarkempi kuntotutkimus, jossa määritetään tuleva korjaustapa ja korjausten laajuus. Ulkotasojen uusimiseen on myös varauduttava. Parvekkeiden uusimistarve / korjauslaajuus varmistuu vasta kuntotutkimuksen jälkeen, joten parvekkeiden korjauksia tai uusimisia ei ole huomioitu kustannuksissa. Kuntoluokka: 1 Toimenpide-ehdotukset Kustannusarvio Vanhojen parvekkeiden kuntotutkimus. 8 000 € Eteläsiiven uusittu parvekelinja. Muut tarkennukset Terassiparveke. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 Yksittäinen betoniparveke 5.4 126 Vesikatot 5.4.1 126 Vesikatot 26(33) Yksittäisen parvekkeen alapinta. Rakennekuvaus: Vesikatteena on sinkitystä pellistä tehty maalattu konesaumattu rivipeltikate. Kate on ilmeisesti alkuperäisä eikä aluskatetta ole asennettu. Yläpohjan vinttitilat ovat pääosin kylmää tilaa ja niihin on sijoitettu IV-tekniikkaa. Länsisiiven matalammalla osalla ei ole vinttitilaa ja sen kuntoa eikä tuulettumisedellytyksiä voitu tarkastaa. Vesikatteena matalassa osassa on bitumikermi, jonka ikä tai korjaushistoria ei ollut tiedossa. Havainnot: Käyttäjän edustajalta saadun tiedon mukaan peltikatteessa on melko yleisesti maalivaurioita. Tarkastuksen yhteydessä katetta ei voitu tarkastaa (lumipeite). Peltikatteen tekninen käyttöikä on päättynyt ja yläpohjassa havaittiin muutamia paikallisia vuotokohtia. Lisäksi aluskatteen puuttumisen vuoksi on räystäsalueilla paineellisen veden (jääpadot) aiheuttamien kattovuotojen seurauksen vesikaton puurakenteisiin syntynyt vauriota. Peruskorjauksen yhteydessä onkin perusteltua uusia kate kokonaisuudessaan. Uusimisen yhteydessä asennetaan myös aluskate ja peruskunnostetaan yläpohjat (kts. kohta 5.2.2). Bitumikermikaton tekninen käyttöikä on päättynyt, joten se uusitaan muun katteen yhteydessä. Kattoturvatuotteissa havaittiin merkittäviä puutteita. Lumiesteitä puuttuu, kattosiltoja ei ole riittävästi ja vesikourujen kunto on heikko. Kuntoluokka: 2 Toimenpide-ehdotukset Kustannusarvio Vesikattojen uusiminen 230 000 € Kattoturvatuotteiden uusiminen 30 000 € Muut tarkennukset KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 Yleiskuva vesikatolta. Yleiskuva vesikatolta. Yleiskuva yläpohjasta. Räystäässä lahovaurio. Vesikouru puuttuu. Vaurioita vesikourussa. 27(33) KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 5.5 13 Tilaosat 5.5.1 133 Tilapinnat 28(33) Rakennekuvaus Havaintojen mukaan kaikki märkätilat on uusittu. Käyttäjän edustajalta saadun tiedon mukaan kaikissa uusituissa märkätiloissa on nykyaikainen vesieristys. Märkätilat ja wc-tilat - Tiloja on korjattu tarpeiden mukaisesti tilakohtaisina hankkeina, osa on korjattu hiljattain. Lattioissa on tehtyjen korjausten mukaan keraaminen laatoitus, muovimatto tai epoksipinnoite. Märkätilojen seinät ovat lähes poikkeuksetta laatoitettuja, wc-tiloissa on myös vinyylitapettia ja maalattuja seiniä. Kattopinnoissa on yleisimmin maalaus. Havainnot: Keittiön tiskipaikalla roiskuu seinään vettä ja ko- kohdalla seinä ja lattia ovat märkiä myös käytävän puolelta. Vaurio tulee korjata pikaisesti ja tiskipaikan roiskevesisuojausta on parannettava. Märkätiloissa havaittiin pintakosteustunnistimella kosteuksia ja pinnoitteiden heikkoja kiinnittymisiä alustaansa. Koska kohteen märkä- ja wc-tiloja on korjattu epäsäännöllisesti ja tilakohtaisesti, ei tilojen tarkka kunto koko kiinteistön laajuudella ole täysin selvillä. Märkäja wc-tiloille suositellaan kattavaa kuntokartoitusta, jossa kaikki tilat tarkastetaan ja määritetään korjaustarve ja -kiireellisyys tilakohtaisesti. Osa tiloista on saattanut ylittää teknisen käyttöikänsä ja niiden on saneeraus on ajankohtaista. Kuivien tilojen osalta ei ole odotettavissa yhtenäisiä korjaustarpeita vaan pintakorjaukset suositellaan suunniteltavan ja tehtävän tilakohtaisesti tarpeen tai tilamuutosten mukaan. Kuntoluokka: Toimenpide-ehdotukset Kustannusarvio Tiskipaikan roiskesuojaus 2 500 € Märkä- ja wc-tilojen kuntokartoitus 4 500 € Uusittua märkätilaa. Muut tarkennukset Uusittua märkätilaa. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 Keittiön tiskipaikka. 5.6 29(33) Tiskipaikan seinä käytävän puolelta. 251 Siirtolaitteet Rakennekuvaus: Kiinteistössä on kaksi hissejä. Hissien ikä vaihtelee. Havainnot: Hissit on tarkastettu 29.8.2014 ja niiden seuraava tarkastus tulee suorittaa vuonna 2016. Kuntoluokka: Toimenpide-ehdotukset Kustannusarvio Ei toimenpiteitä Keittiön hissi. Asiakashissi. Muut tarkennukset KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 6. LVIS-TEKNIIKKA 6.1 211 Lämmitysjärjestelmät 6.1.1 2111 Lämmityksen keskusosat 30(33) Kiinteistössä on kaasulämmitys. Tilojen lämmitys on toteutettu vesipatterilämmityksellä. Lämmönjakohuone sijaitsee kellarikerroksessa. Lämmityskattila ja poltin on uusittu vuonna 2000, käyttöveden vaihdin vuonna 2013. Lämmönsiirtimien, pumppujen ja paisunta-astian keskimääräinen tekninen käyttöikä on 25 vuotta. 6.1.2 2112 Lämmityksen siirto-osat Lämmitysputkisto oli silmämääräisten havaintojen perusteella tyydyttävässä kunnossa. 6.1.3 2113 Lämmityksen pääteosat Lämmityspattereidentermostaattisia patteriventtiileitä sekä käsipyöriä on uusittu vaiheittain tarpeen mukaan. Lämmityspattereiden kunto vaikuttaa silmämääräisten havaintojen perusteella hyvältä. Termostaattisten patteriventtiilien kuntoa suositellaan tarkkailtavaksi ja vaihdettavaksi tarpeen mukaan. Termostaattiventtiilien keskimääräinen tekninen käyttöikä on 15-20 vuotta. Kiinteistön lämpötiloja suositellaan seurattavan säännöllisesti. 6.2 212 Vesi- ja viemärijärjestelmät 6.2.1 2121 Vesi- ja viemärijärjestelmien keskusosat Järjestelmän kuvaus: Kiinteistö on liitetty kaupungin vesi- ja viemäriverkostoon. Havaintojen perusteella tonttivesijohto on uusittu muoviputkeksi. Vesimittari on autotallissa. Tonttiviemärissä on saadun tiedon mukaan vuotoa ja sen uusimista suositellaan. 6.2.2 2122 Vesi- ja viemärijärjestelmien siirto-osat Kiinteistön käyttövesiverkoston putkien materiaalista ei saatu varmuutta. Osittain putket ovat sinkittyä teräsputkea kierreliitoksin sekä kupariputkea kovajuotoksin. Viemäriverkostoa on uusittu rakennusosien mukaisesti. Vanhimmat viemärit ovat muhvillisia valurautaputkia lyijyliitoksin. Myöhemmissä vaiheissa on käytetty pantaliitoksin asennettuja valurautaputkia ja muoviputkia. Nähtyjen vesi- ja viemäriputkien perusteella suositellaan suorittamaan käyttövesijohtojen ja viemäreiden kuntotutkimus. Uusimistoimenpiteisiin on suositeltavaa varautua. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 6.2.3 31(33) 2123 Vesi- ja viemärijärjestelmien pääteosat Vanhoja vesikalusteita on uusittu vaiheittain tarpeen ja märkätilojen saneerausten mukaan. Lattiakaivot ovat viemärin rakennusajankohdasta riippuen valurautaisia ja muovisia. Vesikalusteet ovat silmämääräisten havaintojen mukaan hyvässä tai tyydyttävässä kunnossa. 6.3 213 Ilmastointijärjestelmät 6.3.1 2131 Ilmastoinnin keskusosat Järjestelmän kuvaus: Rakennuksessa on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto lämmöntalteenotolla. Tulo- ja poistoilmakoneita on useita ja sijaitsevat rakennuksen vinteillä, osa koneista on sijoitettuina myös sisätiloihin. Jokaiselle rakennuksen osalle on asennettu oma ilmanvaihtolaitteisto palvelemaan ko. rakennusosaa. Kaikki keskusilmanvaihtokoneet on uusittu vuonna. 6.4 S1 Asennus- ja apujärjestelmät 6.4.1 S120 Johtokanavajärjestelmä Rakennuksen johtoasennukset on toteutettu yleisissä tiloissa uppoasennuksena muoviputkella rakenteiden sisällä sekä pinta-asenteisina johtokouru-, putki- ja sähkölista-asennuksina tiloissa joissa on tehty remonttia ajan saatossa. Kellari kerroksessa ja toissijaisissa sekä teknisissä tiloissa kaapelointeja on tehty pinta-asenteisena johtokiinnikkeillä. Kaapeloinnit ovat pääosin kohtalaisessa kunnossa, riippuen niiden käyttöiästä. 6.4.2 S150 Läpiviennit Sähköpääkeskus-/muuntamohuoneen ja sähkökeskusten kerrostenväliset läpiviennit eivät kaikilta osin ole toteutettu palokatkomassalla. Paloluokituksien täyttämiseksi ja kaapeleiden mekaanisen rasituksen estämiseksi, läpivienneissä tulee käyttää luokituksien mukaista palouretaania tai vastaavia massoja. 6.5 S2 Sähkönjakelu ja siihen liitetyt kuormitukset 6.5.1 S211 Sähköliittymä Sähköliittymän suuruus on käyttäjältä saadun tiedon mukaan riittävä ja kohtalaisessa kunnossa tarkastetuin osin. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 6.6 S22 Sähköenergian pääjakelu 6.6.1 S222 Pääjakelujärjestelmä 32(33) Havaintojen mukaan, pääkeskukselle tulevat liittymäkaapelit on uusittu hiljattain. Kiinteistön nousukeskukset sijaitsevat pääosin käytävillä olevissa nousukeskuskomeroissa ja huoneissa. Nousukeskuksista sähkö on jaettu kiinteistön ryhmäkeskuksille. Kiinteistön pääjakelujärjestelmää on uusittu ajan saatossa osalta. 6.7 S23 Laitteiden ja laitteistojen sähköistys 6.7.1 S231 Kiinteistön laitteiden ja laitteistoiden sähköistys Järjestelmän kuvaus: Rakennuksen keittiössä sijaitsee teollisuuskeittiökoneita sekä kylmälaitteita. Kiinteistössä on kaksi hissiä. Tarkastetuin osin hissit on huollettu ajallaan. Havaintojen mukaan teollisuuskeittiön laitteet ovat kohtuullisessa kunnossa eikä sähköteknisiä korjaustarpeita ole. 6.8 S24 Sähköliitäntäjärjestelmät 6.8.1 S245 Autolämmityspistorasiat Rakennuksen sisäpihalla oleville autopaikoille on asennettu autolämmityspistorasiat. Tarkastusten yhteydessä kaikki autolämmityspistorasiat olivat lukittuja. . 6.9 S25 Valaistusjärjestelmä 6.9.1 S251 Sisävalaistusjärjestelmä Rakennuksen sisävalaistus on toteutettu pääosin loisteputkivalaisimilla. Toissijaisissa tiloissa havaittiin hehkulamppuvalaisimia, joissa osassa käytetään hehkulamppuja ja osassa energiansäästölamppuja. Valaistustaso kiinteistössä on pääosin hyvä. Energiatehokkuuden parantamiseksi ja huoltokustannuksien vähentämiseksi on suositeltavaa uusia valaistusjärjestelmä nykyaikaisemmaksi esim. T5-loisteputkivalaisimilla tai led-valaisimilla toteutetuksi, jolloin myös valaistusvoimakkuuden säätely on mahdollista. Valaisimien uusimisen yhteydessä on suositeltavaa harkita liiketunnistin ohjauksia valaistukseen teknisissä ja toissijaisissa tiloissa sekä käytävillä. Säännöllisellä valaisimien puhdistamisella pystytään säilyttämään riittävä valaistusvoimakkuus. 6.9.2 S252 Ulkovalaistusjärjestelmä Ulkovalaistus on toteutettu pylväsvalaisimin. KUNTOARVIO Valkealakoti, Vanhatie 112 06.02.2015 6.10 T6 Paloturvallisuusjärjestelmät 6.10.1 T610 Paloilmoitinjärjestelmä 33(33) Kiinteistössä on paloilmoitinjärjestelmä, jota on käyttäjän tietojen mukaan testattu säännöllisesti. 7. LIITTEET - ei liitteitä Wise Group Finland Oy Espoossa 06.02.2015 _________________ Mika Mantere, RI, Tekn. yo KUNNAN SOSIAALI- JA TERVEYSTOIMEN LAUSUNTO ARAN AVUSTUSHAKEMUKSEEN Kunta Kuntakoodi Kouvola 286 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) edellyttää kunnan sosiaali- ja terveystoimen lausunnon hankkeesta silloin, kun hakemuksessa on kyse tukiasumisesta, palveluasumisesta tai tehostetusta palveluasumisesta (tukiluokat II, III ja IV). Lausunnolla varmistetaan, että hanke on kunnan palvelurakenteen kannalta pitkäkestoinen ja tarkoituksenmukainen. Lausunnosta tulee käydä ilmi ainakin seuraavat asiat: Tuenhakija Y-tunnus Kohderyhmä, jota lausunto koskee Kouvolan kaupunki 0161075-9 Huonokuntoiset ja muistisairaat vanhukset Miten kunnan asuntostrategiassa tai vastaavassa, kuten erityisryhmien asumisen suunnitelmassa, on pitkällä aikavälillä huomioitu erityisryhmien asuntotarpeet? (Lyhyt kuvaus) Kouvolan kaupunki on laatinut Ikääntymispoliittisen ohjelman 2014-2016 (KV 1.9.2014 § 65). Sen mukaan Ikäihmisten palveluiden toteutuksessa tarvitaan monialaista kumppanuutta ja yhteistyötä eri toimijoiden kanssa. Kaupunki on kartoittanut olemassa olevia haasteita kasvavien palveluntarpeiden täyttämiseksi ja samalla vaihtoehtoisten, tehokkaampien, tuotantotapojen löytämiseksi ikäihmisten hoivaan, asumiseen ja terveydenhuoltoon. Asiakaslähtöisyyden ja osallisuuden korostuminen sekä varhaisen tuen palveluiden lisääminen ovat olleet keskeisinä ajatuksina. Ikäihmisten palveluverkkosuunnitelman 2012-2014 (KV 7.5.2012 § 50) yhteydessä päätettiin lakkauttaa yhteensä 317 laitospaikkaa. Uuden suunnitelman laatiminen aloitetaan 2015 aikana. Myös tulevan suunnitelman tavoitteena on purkaa asumispalveluiden laitosmaista rakennetta ja kehittää varhaisen tuen ja ennakoivan työn toteutusta ja sisältöä sekä kehittää kotihoidon toimintatapaa. Kouvolan kaupungilla on 2/2015 tilanteessa vielä 178 pitkäaikaista laitoshoidon paikkaa. Kouvolan 75 vuotta täyttäneistä asukkaista pitkäaikaisen laitoshoidon peittävyys on 1,9 % ja tehostetun palveluasumisen 9,2 %. Palvelurakennetta on edelleen kehitettävä voimakkaasti. Pitkäaikaista laitoshoitoa voidaan tarjota vain lääketieteellisellä tai asiakasturvallisuuteen liittyvällä perusteella. Tavoitteena on peruskorjata tai korvata nykyiset sosiaalihuollon laitoskiinteistöt muulla asumisella. 1. KUNNAN VÄESTÖENNUSTE Taulukko 1. Kunnan väestökehitys ikäryhmittäin (taulukko täytetään vain vanhusten hankkeisiin) Ikävuodet 65-74 75-84 >85 Yhteensä 2010 henkilöä 9782 6387 2215 18384 2015 M % 53,2 % 34,7 % 12,0 % 100 % 391 703 775 1869 henkilöä 11949 6726 2753 21428 2020 M % 55,8 % 31,4 % 12,8 % 100 % 478 740 964 2181 2025 henkilöä 12926 7605 3036 23567 henkilöä % 54,8 % 32,3 % 12,9 % 100 % M 517 837 1063 2416 12082 9640 3485 25207 % 47,9 % 38,2 % 13,8 % 100 % M 483 1060 1220 2763 M = muistisairaat (kunnan arvio vähintään keskivaikeasti muistisairaiden henkilöiden lukumäärästä) ikärakenteen merkittävimpien muutosten vaikutukset asumiseen Kouvolan kaupungin vanhusväestö kasvaa valtakunnallisen trendin mukaisesti voimakkaasti kaikissa ikäkohorteissa vuoteen 2020 saakka, jonka jälkeen kasvu jatkuu voimakkaana erityisesti 75-84- ja yli 84-vuotiaiden osalta. Tämä tarkoittaa sitä, että erimuotoisten asumis- ja hoitopalveluiden tarve on kasvava pitkälle vuoden 2025 jälkeiselle ajalle elinajanodotteen jatkuvasti pidetessä. Väestön ikääntymisen myötä erilaiset muisti- sekä tuki- ja liikuntaelinten sairaudet sekä yhä kapeampi sosiaalinen lähiverkko vaativat kunnallisilta ikäihmisten palveluilta yhä suurempia panostuksia. 2. ASUNTOJEN TARVE kohderyhmän asumisen tarve kunnassa pitkällä aikavälillä (mitä asumismuotoja tarvitaan ja näiden asuntojen lkm) Toteutetut palveluverkkomuutokset eivät ole lisänneet ympärivuorokautisen hoivan paikkamäärää. Kouvolan kaupungissa tarvitaan uutta kapasiteettia vanhusten palveluasumiseen ja tehostettuun palveluasumiseen. Seuraavien 2-3 vuoden aikana tarvitaan arviolta noin 20 uutta tavallisen/tehostetun palveluasumisen asuntoa vuosittain korvaamaan laitoshoitoa ja vastaamaan kasvavaan palveluntarpeeseen. Asiakastarpeen mukaan muuntuvat palveluasumisen yksiköt ovat hoidollisesti hyvä vaihtoehto, mikäli kotihoidon kehittäminen ja toteuttaminen onnistuu suunnitelmien mukaan. Kevyempi hoiva ja kuntouttava sekä toimintakykyä ylläpitävä toiminta on tärkeä osa kokonaissuunnitelmaa. ko. kohderyhmän asumisen tarve tällä hetkellä - eri laitoksissa jonottavat (eriteltynä terveyskeskus , vanhainkoti, erikoissairaanhoito, erityishuoltopiiri) Kouvolassa tehostettuun palveluasumiseen paikkaa jonottaa terveyskeskuksien vuodeosastoilla 11 asiakasta ja kotiutusyksiköissä 9 asiakasta. Vanhainkodeissa, erikoissairaanhoidon puolella ja eritysihuoltopiirin osalta jonossa ei ole yhtään asiakasta. Tavallisen vanhusten palveluasumisen paikan odottajia ei ole Kouvolassa tilastoitu, mutta tällä hetkellä n. 30 henkilön arvioidaan hyötyvän kyseessä olevasta asumismuodosta esim. yksinäisyyden, turvattomuuden tai nykyisen asumismuotonsa liikkumista rajoittavien esteiden johdosta. (1.2.2015 tilanne) - kotona jonottavat Kotona tehostettuun palveluasumiseen jonottavia on Kouvolassa 30 henkilöä. Kotona tavallista palveluasumista asumisen vaihtoehtona harkitsee arviolta noin 30 henkilöä. (1.2.2015 tilanne) - muualta jonottavat, mistä Lyhytaikaishoidon yksiköissä, omaishoidon tuessa ja tavallisen paalveluasumisen yksiköissä tehostetun palveluasumisen paikkaa jonottaaalle 10 henkilöä. Kotikuntalain mukaisia jonottajia muista kunnista on 1 henkilö. (1.2.2015 tilanne) Lomake ARA 55/14 Sivu 1/3 3. KUNNAN PALVELUASUNTOKANTA - kunnan palveluasuntokanta (asuntojen lukumäärä) Luvuissa ikääntyneiden palvelut/kunnan oma tuotanto 24/7 (443), puitesopimukset (424), palveluseteli (16) yhteensä 883 joista ARAn tukemia 569 muut * - olemassa olevien palvelutalojen käyttöaste (onko tyhjiä palveluasuntoja ARA-kohteissa, lukumäärä) yhteensä 0 joista ARAn tukemia muut * - vireillä olevat rakennushankkeet (myös vapaarahoitteiset kohteet) yhteensä 2 joista ARAn tukemia 2 muut - vaikutus laitospaikkojen vähentämiseen / lakkauttamiseen Hanke mahdollistaa osaltaan kaupungin suunnitelman lakkauttaa pitkäaikaisia laitospaikkoja. Olemassa olevan rakennuskannan peruskorjauksella ja uudisrakentamalla tuetaan Kouvolan kaupungin tavoitteita laitospaikkojen vähentämisessä. Samalla pystytään tarjoamaan kaikille tarvitseville asianmukaisesti mitoitettu asumis/hoivapalvelu. Onko kunnan olemassa oleva asuntokanta (esim. kunnan vuokra-asuntokanta ja laitosrakennukset) käyty läpi (kyllä/ei) Kyllä Kyllä Voisiko tämän hankkeen toteuttaa olemassa olevien tilojen peruskorjauksena? * tällä tarkoitetaan muita palveluasuntoja, jotka kuuluvat kunnan oman palvelutuotannon, puitesopimuksen tai palvelusetelin piiriin. 4. PALVELURAKENTEEN MÄÄRÄLLISET JA LAADULLISET TAVOITTEET Taulukko 2. Vanhuspalvelujen kehitys, kattavuus ja tavoitetasot (taulukko täyteään ainoastaan vanhusten osalta) Toteutunut 2013 (%) Valtakunnan tavoite 2017 (%) Kunnan tavoite 2017 (%) Kotona asuvat 75 vuotta täyttäneet 88,8 91,0 – 92,0 89,5 Säännöllisen kotihoidon piirissä olevat 12,7 13,0 – 14,0 13 Omaishoidon tuen saajat, 75 vuotta täyttäneet 4,8 6,0 – 7,0 5,0 Tehostetun palveluasumisen piirissä olevat 75 vuotta täyttäneet 8,6 6,0 – 7,0 9,4 Pitkäaikaisessa laitoshoidossa (tk-sairaala, vanhainkoti) 75 vuotta täyttäneet 2,6 2,0 – 3,0 1,2 5. HANKKEEN TIEDOT asukasmäärä haettavaan kohteeseen eriteltynä (kuinka monta henkilöä tulee laitoksesta, kotoa, muusta asuinyksiköstä) Lähtökohtaisesti peruskorjatun kohteen 50 asukasta siirtyvät väistötiloista takaisin omaan hoivayksikköön. Pääosa uusista asukkaista tulee jatkossa arviointijakson jälkeen kotihoidosta (30 %), kotiutusyksiköistä (30 %) tai terveydenhuollon laitoksista (30 %). kuinka monelle on tehty yksilöllinen avun ja tuen tarpeen arviointi, lukumäärä Kaikille tuleville asukkaille on tehty henkilökohtainen palvelutarpeen arviointi. arvioitu henkilöstötarve kohteessa erityisryhmittäin (henkilöstön mitoitus suhteessa asukkaisiin) Hoitohenkilökunnan määrä on mitoitettu asiakkaiden palvelutarpeen ja toimintakyvyn mukaan. Henkilöstömitoitus on tehostetun palveluasumisen myöntämisperusteet täyttävien asiakkaiden hoitotyössä vähintään 0,6 . Tavallisen palveluasumisen kriteerit täyttävien asukkaiden hoidossa vähintään 0,3. asumisyksikön sijainti kunnassa (etäisyys palveluihin), vapaamuotoinen selvitys (voi liittää kartan) Peruskorjattava Valkealakoti sijaitsee n. 7 km päässä Kouvolan keskustan palveluista. Valkealan keskustaan matkaa on n. 3 km. Jokelan kauppa sijaitsee yhden kilometrin päässä kohteesta. Upeat vesistöt ja laajat puistoalueet sekä hyvät palvelut luovat viihtymiselle lisäpuitteet. Jokelan alueella sijaitsevat myös koulu ja päiväkoti. Lomake ARA 55/14 Sivu 2/3 6. HANKKEEN PALVELUJEN JÄRJESTÄMINEN suunnitelma tai selvitys hoitopalveluista Asukkaalle tarjotaan ympärivuorokautista hoivaa ja palveluja hänen palvelutarpeensa mukaisesti. Lähtökohtaisesti tarjottava palvelu on pitkäaikaista ympärivuorokautista asumispalvelua, jonka tavoitteena on, että asukas voi elää asumisyksikössä elämänsä loppuun saakka. - toteutetaanko palvelut kunnan omana työnä, ostopalveluna vai palvelusetelinä Palvelut toteutetaan kunnan omana työnä. - onko palveluista voimassa olevaa sopimusta (hankekohtainen sopimus) - miten palvelujen hankinta toteutetaan, esim. hankintatapa ja ajankohta (jos ei ole tiedossa, selvitys toimitettava jälkikäteen ARAan) Palvelut tuotetaan kokonaisuudessaan kunnan omana toimintana. 7. PALVELUASUNTOJEN ASUKASVALINNAT Asukkaiden valinta perustuu sosiaaliseen tarkoituksenmukaisuuteen ja taloudelliseen tarpeeseen. Erityistä tukea asumisessaan tarvitsevilta palveluasunnon hakijoilta selvitetään asunnon tarpeen lisäksi tulot ja varallisuus, hakijoiden kesken suoritetaan keskinäinen vertailu ja heidät asetetaan asunnon saamiseksi etusijajärjestykseen asukasvalintasäännösten perusteella. www.ara.fi Opas arava- ja korkotukivuokra-asuntojen asukasvalintoihin Onko paikkakunnalla riittävästi vapaarahoitteisia palveluasuntoja sellaisille henkilöille, jotka eivät täytä valtion tukemille asunnoille asetettuja asukasvalintaperusteita? On 8. LYHYT PERUSTELU HANKETTA PUOLTAVISTA SEIKOISTA Kouvolan kaupunki on hyväksytty mukaan kehittämään VM:n kuntakokeilun asumispalvelujen toimintamallia. Kokeilujen tavoitteena on tukea laitoshoidon purkamista ja erityisryhmien asumispalvelujen asukaslähtöisten ja kustannustehokkaiden ratkaisujen toteuttamista sekä poistaa kunnille kustannuspaineita aiheuttavia suositusten noudattamiskäytäntöjä. Kokeilussa noudatetaan vahvistettuja periaatelinjauksia vanhusten ja vammaisten asumisen kehittämisestä sekä haetaan uusia joustavia asumispalvelujen toteuttamistapoja palveluasumisen toiminnallisten verkostojen ja palveluyksiköiden rakentamisen ja saneerausten kautta. Ikäihmisten lautakunta on 11.6.2014 § 51 hyväksynyt asumispalvelujen toimintamallin, jonka tarkoituksena on hyödyntää Valkealakodin ja sen pihapiirissä sijaitsevien asumisyksiköiden olemassa olevaa rakennuskantaa sekä muodostaa palvelualue, joka tarjoaa uudenlaista lähialueen ikääntyneiden osallisuutta ja toimintakykyä edistävää toimintaa. Kuntakokeilussa keskitytään kolmeen eri kehittämisalueeseen: investointeja vaativaan rakennusten peruskorjaukseen, henkilöstön uuden toimintamallin luomiseen sekä palvelualuemallin kehittämiseen. Asumispalvelujen toimintamallin tavoitteet on laadittu vanhuspalvelulain (980/2012), uudistetun laatusuosituksen (Laatusuositus hyvän ikääntymisen turvaamiseksi ja palvelujen parantamiseksi STM 2013:11), Kouvolan kaupunkistrategian 2014–2020 (KV 14.10.2013 § 104) ja kuntakokeilua ohjaavien periaatteiden pohjalta. Henkilöstön uuden toimintamallin toteuttamiseksi ei luoda tarkkaa ohjeistusta, vaan henkilöstö on itse avainasemassa toiminnan kehittämisessä yhdessä asiakkaiden kanssa. Uutta mallia on konkretisoitu avaamalla toiminnallisia periaatteita sekä asiakkaan että henkilöstön näkökulmista laadittujen tavoitteiden kautta. Kuntakokeilun yhdeksi konkreettiseksi tavoitteeksi on asetettu Valkealakodin laitoshoidon hallittu purkaminen. Sen mukaisesti Valkealakoti peruskorjataan vuosina 2015-2017 (huonekoon tarkastelua ja uudelleen järjestelyä, saniteettitilojen saneerausta ja yhteisten tilojen suunnittelua). Osastojen Pajula ja Honkala perusparannukseen on jo myönnetty ARAn ehdollinen avustusvaraus. Nykyisen 61- laitospaikan sijaan kohteeseen on tavoitteena rakentaa 50 asuinhuonetta käsittävä asumisyksikkö. Peruskorjaus on tarkoitus jaksottaa kolmelle eri vuodelle ja hakea investointiavustusta ARAn erillishaulla kuntakokeiluhankkeen perusteella. Avustus on päätetty hakea kahdessa eri vaiheessa, siten että kiireellisimpien peruskorjauskohteiden toteutus saadaan mahdollisimman nopeasti alulle ja vastaavasti muun kokonaisuuden suunnitteluun jää riittävästi aikaa. Kokonaishankkeeseen sisältyy myös Valkealakodin välittömässä läheisyydessä sijaitsevan Palvelukeskus Mäntylän vanhusten rivitalojen peruskorjaus. Hanke on tärkeä Kouvolan alueen vanhusten asumispalvelujen kehittämisen kannalta. Vanhojen hoivakiinteitöjen peruskorjausta tarvitaan, sillä Kouvolassa on valtakunnallisen trendin mukaisesti voimakkaasti vanheneva väestö ja erityisesti tavallisen palveluasumisen tarve on kasvava. Hanke tukee vahvasti Kouvolaa vastaamaan lisääntyneeseen palvelutarpeeseen ja pyrkimyksissään lakkauttaa pitkäaikaisia laitospaikkoja, jotka on tarkoitus korvata tehostetulla ja tavallisella palveluasumisella. Hankkeen muuntojoustavuus tukee ARAn ja myös Kouvolan kaupungin näkemystä asumispalvelun monimuotoisuudesta ja pitkäaikaisuudesta. Samalla eritasoisen palvelun saaminen mahdollistaa tulevien asukkaiden saumattoman hoivan samassa kiinteistössä kaikissa loppuelämän haasteellisissakin vaiheissa. 8. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUS Lomake toimitetaan hakemuksen mukana postitse osoitteella ARA, PL 30, 15141 Lahti sekä excel-muodossa sähköpostilla [email protected] Paikka ja päiväys Sote-johtajan allekirjoitus ja nimenselvennys Kouvola 26.2.2015 Arja Kumpu, ikääntyneiden palvelujen johtaja Lomake ARA 55/14 Sivu 3/3
© Copyright 2024