Udvikling af ejendomme
til butiksformål
Copsum 20. maj 2015
Intro:
•
Udviklingen i krav fra kæderne
•
Udviklingen i krav fra investorerne
•
Optimering af butiksejendomme
•
Planlovens betydning for butiksejendomme
Niels Parmo Christensen, HD(A), Ejendomsmægler
•
Dansk Supermarked
•
Retail Institute Scandinavia
•
Colliers Hans Vestergaard (Retail)
•
Nybolig Erhverv Aarhus (50%)
•
NP Consult / NP Retail / NP Estate
Udviklingen i krav fra kæderne:
Trends med betydning for kæderne:
•
National og global handel på internettet er stigende i de fleste brancher
•
De fysiske butikker bliver i højere grad en del af kædernes branding
•
Ekspansive kæder fokuserer også på likviditeten
Udviklingen i krav fra kæderne:
Trends med betydning for kæderne:
•
National og global handel på internettet er stigende i de fleste brancher
•
De fysiske butikker bliver i højere grad en del af kædernes branding
•
Ekspansive kæder fokuserer også på likviditeten
Krav fra kæderne:
•
Indbydende facade
•
150-250 m² salgsareal er mest efterspurgt
•
Igen søjler, niveaufrit salgsareal
•
Lofthøjde min. 3,5 meter – gerne dobbelthøjde forrest
•
Betaling af lav eller ingen afståelse
•
Fokus på lav indeksering af huslejen og afståelsesret
Udviklingen i krav fra investorerne:
Trends med betydning for investorerne:
•
Faldende afkastkrav på strøgejendomme i København
•
Stort overskud af likviditet i markedet, som skal placeres/investeres
•
Øget fokus på Danmark som ”safe-haven”
Udviklingen i krav fra investorerne:
Trends med betydning for investorerne:
•
Faldende afkastkrav på strøgejendomme i København
•
Stort overskud af likviditet i markedet, som skal placeres/investeres
•
Øget fokus på Danmark som ”safe-haven”
Krav fra investorerne:
•
Markedskonform husleje
•
Fleksibel ejendom eller lange lejekontrakter
•
Beliggenhed
Optimering og udvikling af
butiksejendomme
Råd til investor/ejendomsejer:
•
Gennemgang af arealer i lejekontrakt, opmåling, BBR og
fællesregnskab
•
Gennemgang af fællesregnskaber (hensættelser til fornyelse)
•
Forbered lejekontrakter og ejendommen, så butiksarealet
potentielt kan udvides op, ned eller bagud
•
Hold tæt dialog med butikslejeren om ændringer i behov
•
Pas på, at lejemålet ikke bliver for dybt i forhold til
facadebredden
Optimering og udvikling af
butiksejendomme
Hvis en butikslejer har 10 m² mere (eller mindre) butiksareal end
lejeren betaler for, så kan det have stor betydning for
ejendommens værdi.
Eksempel: Strøget i København
•
10 m² á kr. 10-18.000 pr. m²
•
Ændring i årsleje kr. 100.000-180.000
•
Værdi ved 3,75% p.a. i afkast:
Potentiale kr. 2,7 mio. – 4,8 mio.
Optimering og udvikling af
butiksejendomme
Hvis kontor på 1. sal omdannes til butiksformål. Butikslejen på 1.
sal er ca. 40% af butikslejen i stueplan.
Eksempel: 200 m² på 1. sal på Strøget i København
•
Husleje kontor 1. sal kr. 1.400 pr. m²
•
Husleje butik 1. sal kr. 4.000-7.200 pr. m²
•
Ændring i årsleje ved 200 m² på 1. sal: Kr. 520.000 – 1.160.000
•
Værdistigning ved 4,75% p.a. i afkast og kr. 1 mio. til ombygning
Potentiale på kr. 10,9 mio. – 23,4 mio.
Uddrag af Planloven (før):
Planloven giver sjældent udfordringer i forbindelse med udvikling
og optimering af ejendomme i bymidterne.
Den kan give store udfordringer uden for bymidterne.
Årsag:
§ 5 d. Arealer til butiksformål skal udlægges i den centrale del af en by.
Stk. 2. Uden for den centrale del af en by eller bydel, jf. stk. 1, kan der dog
udlægges:
•
arealer til butikker, som alene forhandler særlig pladskrævende varegrupper, der
ikke kan indpasses i de centrale områder af en by eller en bydel,
Uddrag af Planloven (forskel):
Tidligere formulering:
•
Særlig pladskrævende varegrupper er grupper af varer, som i
sig selv er store eller som kræver store udstillingsarealer, som
for eksempel biler, tømmer, byggematerialer, planter og
havebrugsvarer, møbler og køkkenelementer.
Nuværende formulering:
•
Butikker, der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne, planter,
havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer
samt møbler (særlig pladskrævende varer), jf. dog § 11 e, stk. 7,
•
I butikker, der forhandler tømmer og byggematerialer, jf. stk. 1, nr. 3, kan der etableres et
særligt afsnit med varer, der ikke er særlig pladskrævende, men som anvendes i forbindelse
med tømmer og byggematerialer.
Uddrag af Planloven (forskel):
Vedr. møbelbutikker uden for bymidten
§11e stk. 7. Redegørelsen for den del af kommuneplanen, der
indeholder rammer for etablering af møbelbutikker uden for
bymidten, jf. § 5 n, stk. 1, nr. 3, skal indeholde en beskrivelse af,
hvorfor placering i bymidten ikke lader sig gøre. Redegørelsen skal
endvidere indeholde en beskrivelse af mulighederne for placering i
et bydelscenter og, hvis denne placering ikke viser sig mulig, for
placering i et aflastningsområde med overskydende rummelighed
og, hvis denne ikke viser sig mulig, for placering i et område udlagt
til brug for særlig pladskrævende varegrupper. I beskrivelsen skal
indgå en vurdering af alternative placeringsmuligheder, herunder
ved udvidelse af bymidten, ved ændring af projektets størrelse og
udformning og ved forskellige trafikale løsninger. I vurderingen af
de alternative placeringsmuligheder skal indgå overvejelser om
konsekvenser for bymiljøet og tilgængeligheden for forskellige
trafikarter og parkeringsmuligheder.
Uddrag af Planloven (forskel):
Tidligere formulering:
•
Særlig pladskrævende varegrupper er grupper af varer, som i
sig selv er store eller som kræver store udstillingsarealer, som
for eksempel biler, tømmer, byggematerialer, planter og
havebrugsvarer, møbler og køkkenelementer.
•
Praksis var ok til f.eks. tæpper og hårde hvidevarer
Nuværende formulering:
•
Butikker, der alene forhandler biler, lystbåde, campingvogne,
planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og
betonvarer samt møbler (særlig pladskrævende varer), jf. dog §
11 e, stk. 7,
•
Praksis er nu, at der ikke gives tilladelse til andet end de
nævnte butikstyper
Planlovens betydning:
Et hint, som muligvis holder ved udlejning af butikker uden for
bymidten:
•
Butikker, som i dag ikke længere kan godkendes jf. reglerne om
pladskrævende varegrupper er derfor nu at betegne som
udvalgsvarehandel.
•
Butikker uden for bymidten, som lovlig har været anvendt til
f.eks. salg af køkkener, tæpper eller hårde hvidevarer kan nu
anvendes til salg af udvalgsvarehandel.
•
Det er en åbning for succesfuld genudlejning. Dog skal det ske
inden 3 år p.g.a. reglerne om uændret anvendelse.
Indlægsholder:
Niels Parmo Christensen
HD(A), Ejendomsmægler
NP Consult ApS
Adelgade 102A
8660 Skanderborg
Mobil: 51418415
Mail: [email protected]